BVI Magazin - BVI-Magazin
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BVI Magazin Ausgabe 02 - 2020 | 12. Jahrgang Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de Schwerpunktthema WEG-REFORM AUF DER ZIELGERADEN Ein großer Schritt für Verwalter Politik & Aktuelles DER ZENSUS 2021 Das bedeutet er für den Verwalter WEG– & Mietrecht ASBEST IM HAUS Grenzen der Eigentümerrechte Dienstleistungen IT-SICHERHEIT IN DER WOHNUNGS- WIRTSCHAFT So viel mehr Wert.
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DAS NEUE
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EDITORIAL
3
Aufbruchsstimmung
unter Verwaltern
Ein neues Gesetz – ein
traditionelles Spitzentreffen
Liebe BVI-Mitglieder,
endlich ist es so weit: Der Entwurf zum Wohnungseigen-
tumsmodernisierungsgesetz (WEModG) liegt vor. Der fast
100 Seiten umfassende Referentenentwurf stellt das WEG
komplett auf den Kopf. Wer hätte gedacht, dass der Gesetz-
geber tatsächlich mit diesem Mut an eine wirkliche Reform
herangeht?
In erster Linie ist das auch dem Zusammenwirken der
Verbände der Immobilienwirtschaft zu verdanken, allen
voran dem BVI, dem IVD, dem ZIA und dem VDIV. Wer
immer noch glaubt, dass das WEG und die Entwicklungen jedes Jahr haben wir die Themen der Zeit benannt und
in der Immobilienwirtschaft das Werk einzelner Verbände hochkarätige Referenten dazu nach Berlin geladen.
oder Einrichtungen sind, der hat die Zeichen der Zeit in
Politik, Wirtschaft und Gesellschaft nicht verstanden. Ein Wir freuen uns auf Sie und zwei tolle Tage mit einem attrak-
herzliches Dankeschön deshalb an alle, die diese Prozesse tiven Abendprogramm – zum Mitreden und Austauschen.
mit der richtigen Einstellung begleiten und voranbringen.
Wir werden jetzt noch einmal alle gemeinsam am Referenten- Ihr
entwurf feilen und möglicherweise schon im nächsten Jahr
ein neues, reformiertes Gesetz bekommen, in dem vor allen
Dingen auch wir Verwalter einen größeren Kompetenzbereich
erhalten werden.
In jedem Fall werden wir bei unserem jährlichen Spitzentref-
fen am 14. und 15. Mai 2020, dem Deutschen Immobilienver-
walter Kongress in Berlin, zu dem ich Sie herzlich einladen
darf, für eine Menge Gesprächsstoff sorgen. Schließlich geht Thomas Meier
es in diesem Jahr auch um die Zukunftstrends und die damit Präsident des BVI Bundesfachverbands
verbundenen Potenziale für die Immobilienverwalter. Wie der Immobilienverwalter e.V.
INHALT
4 Inhalt
6 - 7
SCHWERPUNKTTHEMA 18 - 25
WEG- & MIETRECHT
WEG-Reform auf der Zielgeraden Asbest im Haus
Ein großer Schritt für Verwalter Die Pflichten des Vermieters
BVI e.V. Florian Kniffert
8 - 17
POLITIK & AKTUELLES Hauswartskosten
Welche brauchen Mieter nicht zu bezahlen?
Katharina Gündel
Kolumne des Vorstands
Ohne Sachkundenachweis für WEG-Verwalter Unterlassungsansprüche gegen Mieter
gibt es keinen echten Verbraucherschutz Gelten Nutzungszweckbestimmungen
Thomas Meier auch für Dritte?
Rüdiger Fritsch
In Zeiten des Corona-Virus
Immobilienverwaltung zwischen nötigen Stimmrecht bei Einzeleigentum
Versammlungen und Social Distancing und Miteigentumsbeteiligung an
Verena Leonhardt Sondereigentum
Dr. Olaf Riecke
Der Zensus 2021
Das bedeutet er für den Verwalter
BVI e.V.
Berliner Mietendeckel
Vom BVI unterstützte Normenkontrolle
BVI e.V.
26 - 29
MANAGEMENT & FÜHRUNG
Gebäudeenergiegesetz
Vorstoß gegen ordnungsrechtliche
Hürden im Klimaschutz Verwalterpraxis A-Z
Verena Leonhardt W wie „werdende“
Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Digitalbonus Massimo Füllbeck
Förderungschancen für die Immobilienbranche
Verena Leonhardt Menschen überzeugen
Mit dieser Strategie stimmen Sie
Die Branchennews im Überblick auch die größten Sturköpfe um
BVI e.V. www.impulse.de
4 | BVI ◆ Magazin | Inhalt | Ausgabe 02/20
30 - 37 DIENSTLEISTUNGEN Die BVI-Rahmenverträge
Hanseatisches Energiekontor
BVI e.V.
Umgang mit der Datenschutz-
grundverordnung Teil 2 43 - 49
BVI-VERANSTALTUNGEN
Von Fällen und Fallstricken
Reinhold Okon
Traditionell der Zukunft zugewandt
Intelligentes Schlüsselmanagement Die 13. Münchner Verwaltertage
Sicherheitsrisiken vermeiden BVI e.V.
www.pamack.de
Konferenz zur WEG-Reform
IT-Sicherheit Klares Votum aller Experten für einen Sach-
Das Immunsystem der Wohnungswirtschaft und Fachkundenachweis für Verwalter
Susanne Vieker BVI e.V.
38 - 39 TECHNIK & BAUEN Informativer Rundumschlag
Die Verwaltertage des BVI-Landesverbands Mitte
BVI e.V.
Trinkwasser-Installationen während
der Corona-Krise Herzlich willkommen beim Deutschen
Darauf muss bei längeren Schließungen Immobilienverwalter Kongress 2020!
geachtet werden BVI e.V.
Verena Leonhardt
BVI-Termine
Wer zahlt, der haftet BVI e.V.
Zur Betriebssicherheit von Aufzügen
Nicole Köster 50 PARTNER
40 - 42
BVI FÜR SIE
51
IMPRESSUM
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Neue Mitglieder im BVI e.V.
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BVI e.V.
Ausgabe 02/20 | Inhalt | BVI ◆ Magazin | 5
SCHWERPUNKTTHEMA
6
WEG-Reform
auf der Zielgeraden
Ein großer Schritt für Verwalter
Foto: © Andrey_Popov / shutterstock.com
Nach langer Abstimmung liegt der Entwurf für eine Reform des Wohnungseigen-
tumsgesetzes vor. Für Verwalter verspricht er viele Verbesserungen, auch wenn es
an mancher Stelle Optimierungsbedarf gibt. Bei einer BVI-Konferenz zeichnete
sich ab, dass es beim Sachkundenachweis Bewegung gibt.
6 | BVI ◆ Magazin | Schwerpunktthema | Ausgabe 02/20
„Wir begrüßen den Gesetzentwurf als solchen sehr, da er keiten nutzbaren Sondernutzungsrechts erhalten.“ Mehr
Verbraucher und Immobilienverwalter gleichermaßen in Nachbesserungsbedarf sieht der BVI hingegen beim Har-
deren Befugnissen stärkt“, zeigt sich BVI-Präsident Thomas monisieren von Mietrecht und WEG-Recht. Hier bedürfe es
Meier durchaus zufrieden mit dem bislang Erreichten. Die noch an Klarstellungen in Einzelpunkten.
Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform)
verspreche einen größeren Fokus auf Gemeinschaftsinter- Rund um die Eigentümerversammlung
essen von Sanierung bis Elektromobilität, mehr Schutz für Weitreichende Erleichterungen für Immobilienverwalter
Mieter und Eigentümer sowie erweiterte Handlungskom- verspricht sich der Verband von Neuregelungen, die Eigen-
petenzen für Immobilienverwalter. tümerversammlungen betreffen. Künftig soll die Ladungs-
frist von zwei auf vier Wochen verlängert werden, Hürden für
Vereinfachte bauliche Veränderungen die Beschlussfähigkeit werden gemindert. Zudem sollen das
Das betrifft zunächst bauliche Veränderungen. Wohnungs- Beschlussfähigkeitsquorum aufgehoben werden, Regelungen
eigentümer und Mieter sollen künftig einen Anspruch darauf zur Zweitversammlung entfallen und Eigentümer virtuell an
haben, dass Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, Versammlungen teilnehmen können. Auch das Ermöglichen
des Barriereabbaus und des Einbruchschutzes erlaubt werden. einer elektronischen Beschlussfassung ist geplant.
Grundsätzlich sollen bauliche Maßnahmen mit einfacher
Stimmenmehrheit möglich sein, sofern die Wohnanlage Stärken der Verwalter-Kompetenzen
nicht im Kern umgestaltet wird. Die Abrechnung von Ohne Beschlussfassung sollen Verwalter künftig „Maßnahmen
Bewirtschaftungskosten in vermieteten Eigentumswoh- gewöhnlicher Verwaltung“ oder Eilmaßnahmen durchsetzen
nungen soll sich nach dem wohnungseigentumsrechtlichen können – ein praktikabler Vorschlag, der den Alltag deutlich
Verteilungsmaßstab richten. erleichtern dürfte.
Der BVI begrüßt es ausdrücklich, dass die Beschlussmehrheit Bewegung bei Sachkunde-Nachweis
für die Durchführung baulicher Veränderungen gesenkt Zugleich verdeutlicht er, wie fachlich souverän Immobilien-
wird. Auch dass so genannte Privilegierungstatbestände verwalter handeln müssen: Der Sachkundenachweis als
eingeführt werden, also Maßnahmen etwa bezüglich Elektro- Qualitätsmerkmal und Beleg im Sinne des Verbraucher-
mobilität und barrierearmem Wohnen, bewerten wir positiv. schutzes erscheint dem BVI im Zuge der WEG-Reform un-
Allerdings weisen wir darauf hin, dass das Durchsetzen umgänglich. Dies machten Experten und BVI-Vertreter bei
solcher Ansprüche kompliziert bleibt und abzuwarten ist, einer prominent besetzten Konferenz zum Thema am 03.
wie sich solche Prozesse in der Praxis gestalten. Außerdem März 2020 in Berlin mehr als deutlich. Der nachhaltige
plädieren wir eindringlich dafür, die privilegierten Möglich- Druck scheint Wirkung zu zeigen. Die anwesenden Abge-
keiten nicht fest zu definieren, sondern flexibel zu lassen – zu ordneten verschiedener Bundestagsfraktionen verspra-
viel wird sich in Digitalisierung und Technologie weiterhin chen über diesen für die Branche so essenziellen Punkt neu
ändern, als dass jetzt schon ein für allemal die Ausschließ- nachzudenken – ein Signal, das den BVI optimistisch
lichkeit von Maßnahmen beschlossen werden sollte. stimmt und in der politischen Facharbeit mehr als bestärkt.
Mehr Rechtssicherheit für die werdende WEG BVI e.V.
Nach dem Entwurf sollen WEG in der Gründungsphase www.bvi-verwalter.de
mehr Rechtssicherheit erhalten. Das WEG soll bereits mit
dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher für werdende
Eigentümer unmittelbar gelten. Der BVI begrüßt diesen
Schritt ebenfalls. „So wird Eigentümern, Verwaltern und
Beiräten eine klare Orientierungshilfe gegeben“, sagt BVI-
Präsident Meier. Positiv seien auch Neuregelungen zum
Sondereigentum: Dieses soll sich zukünftig auf Freiflächen
wie Terrassen, Gärten und Stellplätze erstrecken können.
„So können Einzelne das ausschließliche Nutzungsrecht an
Freiflächen der vorbezeichneten Art unabhängig von der
Einräumung eines in der Praxis nur mit einigen Schwierig-
Ausgabe 02/20 | Schwerpunktthema | BVI ◆ Magazin | 7
POLITIK & AKTUELLES
8
e des
Kolumn
ds
Vorstan
THOMAS MEIER
Präsident BVI e.V.
Ohne Sachkundenachweis für WEG-Verwalter
gibt es keinen echten Verbraucherschutz
Wir freuen uns ja: Dass die WEG-Reform nun wirklich auf Der BVI ist als Fachverband und Interessensvertretung davon
der Zielgeraden ist, hätten wir zwischenzeitlich schon fast überzeugt, dass Immobilienverwalter nur auf einem breiten
nicht mehr geglaubt. Von der Gesetzesnovelle versprechen Fundament aus Qualität, Ausbildung und Qualifizierung die-
wir uns nicht nur eine Antwort auf die veränderten Lebens- sen hohen Anforderungen nachkommen können. Wir brau-
welten in der Gesellschaft, neue Wirtschaftsformen und chen mehr denn je ein Siegel für die exzellente Arbeit, die die
Arbeitsweisen, sondern auch ein Instrumentarium, das uns allermeisten in unserer Branche täglich leisten. Die Zeit für
zur Verfügung steht für all die Umwälzungen, die noch einen gesetzlich verankerten Sachkundenachweis ist überreif!
kommen werden. Digitalisierung, Individualisierung, Energie-
wende und Klimawandel – in den kommenden Jahren wird In einem persönlichen Brief an den zuständigen Minister
sich unsere Welt weiter rasant wandeln. haben wir dieser Forderung Nachdruck verliehen, im Sinne
des Verbraucherschutzes genauso wie im Interesse unseres
Foto: © Sasin Paraksa / shutterstock.com
Wir Immobilienverwalter stehen im Auge des Sturms: Berufsstands. Der Sachkundenachweis kennt nur Gewinner.
Schließlich sind es Verwalter, die für die gesamte Wert-
schöpfungskette von Gebäuden verantwortlich zeichnen. In diesem Sinne: Wir bleiben hartnäckig. Versprochen.
Ob energetische Sanierung, altersgerechter Umbau oder
innovative digitale Ansätze in der Kommunikation – stets THOMAS MEIER
sind es Immobilienverwalter, die Veränderungen beobach- Präsident BVI e.V.
ten, anstoßen und begleiten.
8 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/20
POLITIK & AKTUELLES
Aufgrund der sich oft rasch ändernden Lage,
kann die momentane Situation striktere
oder im Idealfall weniger strenge Maßnah-
men erfordern. Dieser Artikel bezieht sich
auf Stand 18. März 2020 (Redaktionsschluss).
9
Bitte informieren Sie sich laufend über die
aktuellen Vorgaben der Regierung und die
Empfehlungen des RKI.
In Zeiten des Corona-Virus
Immobilienverwaltung zwischen nötigen
Versammlungen und Social Distancing
Das Corona-Virus hat unsere Gesellschaft fest im Griff. Restriktionen, wie sie vor
wenigen Wochen noch unmöglich schienen, bestimmen nun den Alltag. Auch für
die Immobilienverwaltung bedeuten sie teils drastische Änderungen der gängigen
Handlungspraxis.
Die Saison der Eigentümerversammlungen hat begonnen. Phase der Ausbreitung abzuhalten, sondern diese zum
Zugleich gibt es den Regierungsaufruf, Versammlungen Schutz Ihrer Kunden und Mitarbeiter um ein paar Wochen
und soziale Kontakte weitestgehend zu vermeiden. Hier zu verschieben. In dieser Zeit muss die Lage laufend neu
den Balanceakt zu finden, ist keine leichte Aufgabe, zumal bewertet werden, im schlimmsten Fall muss eine neuerliche
sich Maßnahmen von Tag zu Tag ohne Vorwarnungen Verschiebung erfolgen.
ändern können. Darum ist die zunächst wichtigste Aufgabe
sich laufend über die tagesaktuellen Ereignisse zu informie- Eigentümerversammlung ohne Sozialkontakte
ren. Zu beachten ist dabei, dass es zu starken regionalen Auch wenn es noch keine gesetzliche Regelung zur Abhal-
Unterschieden kommen kann. Diese werden vom Robert- tung von virtuellen Eigentümerversammlungen gibt, z. B.
Foto: © creativeneko / shutterstock.com
Koch-Institut und üblicherweise auch in den Medien klar per Telefon-, Video- oder Onlinekonferenz, kann eine
kommuniziert. solche stattfinden. Die so erzielten Beschlüsse sind aller-
dings nur bei Einstimmigkeit gültig. Vorstellbar ist auch
Verschiebung von Eigentümerversammlungen eine Kombination aus Präsenzveranstaltung, Telefonkonfe-
Ob nun eine Eigentümerversammlung stattfinden kann oder renz und Vollmachten, um die anwesenden Personen auf
nicht und welche vorbereitenden Maßnahmen zu treffen eine Minimalzahl zu reduzieren. Wenn eine Eigentümerver-
sind, ist von der Gegend abhängig. Dennoch empfiehlt es sammlung unbedingt in den nächsten Wochen stattfinden
sich, Eigentümerversammlungen nicht in der kritischsten muss, informieren Sie sich unbedingt über die maximal
Ausgabe 02/20 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 9
POLITIK & AKTUELLES
10
erlaubte Personenanzahl bei Versammlungen in Ihrem Maßnahmen vor Ort
jeweiligen Bundesland. Ist die Versammlung erlaubt, soll- Findet die Eigentümerversammlung statt, registrieren Sie
ten dennoch Sicherheitsvorkehrungen getroffen und diese jede anwesende Person. So können bei einem Ausbruch
den Eigentümern vorab kommuniziert werden. des Virus die Kontaktpersonen genau ausgemacht werden.
Halten Sie Desinfektionsspray bereit und bitten Sie die Teil-
Vorbereitung der Eigentümerversammlung nehmer, dieses zu benutzen. Vermeiden Sie Körperkontakt
Informieren Sie die Eigentümer im Vorhinein per E-Mail über und verzichten Sie auf das gewohnte Händeschütteln.
die aktuelle Situation sowie geplante Vorsichtsmaßnahmen. Halten Sie zudem einen Mindestabstand von einem Meter
Machen Sie deutlich, dass Krankheitsfälle die Handlungsfä- zur nächsten Person ein und platzieren Sie auch die Stühle
higkeit der Verwaltung einschränken und weisen Sie auf die für die Teilnehmer dementsprechend.
gängigen Verhaltensregeln wie Hygienemaßnahmen und
dem unbedingten Fernbleiben bei Krankheitsgefühl hin. Andere Aufgaben der Immobilienverwaltung
Falls möglich, verschieben Sie alle Aufgaben, die Sie, Ihre
Personen aus Risikogruppen (über 65 Jahre oder mit Vor- Mitarbeiter oder Ihre Kunden in eine Situation mit direktem,
erkrankung) sollten Versammlungen nicht beiwohnen. sozialem Kontakt bringen. Schicken Sie Ihre Mitarbeiter,
Erinnern Sie darum die Eigentümer an die Möglichkeit einer sofern möglich, ins Home oder Mobile Office, um eine Anste-
schriftlichen Vollmacht. Senden Sie zudem alle notwendigen ckungsgefahr zu minimieren. Auch wenn diese Maßnahmen
Unterlagen, z. B. Abrechnungen, mit genügend Vorlaufzeit eine mögliche Erschwerung des Arbeitsalltags bedeuten,
an die Eigentümer, damit diese entsprechende Abstimmungs- sind sie auf lange Sicht das geringere Übel: Denn ein krank-
vorgaben in der Vollmacht vornehmen können. heitsbedingter Ausfall schränkt Ihre Handlungstätigkeit
deutlich drastischer ein.
Arbeiten Sie zudem in enger Absprache mit dem Beirat zu-
sammen und stimmen Sie die Vorgehensweise laufend mit VERENA LEONHARDT
diesem ab. www.bvi-verwalter.de
Foto: © Fahkamram / shutterstock.com
10 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/20POLITIK & AKTUELLES
11
Der Zensus 2021
Das bedeutet der Zensus für Verwalter
Zum Stichtag 16. Mai 2021 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Mit
dieser Volks- und Wohnraumzählung verbunden treffen Eigentümer und Verwalter
diverse Pflichten.
Mit dem Zensus 2021 nimmt Deutschland an einer EU-weiten landabhängig sind die Termine unterschiedlich. Bis zum
Zensusrunde teil, die seit 2011 alle zehn Jahre durchgeführt Ende des Jahres müssen die Verwaltungsbestände erneut
wird. Auf die dabei erhobenen statistischen Daten bauen übermittelt werden um gegebenenfalls Änderungen zu
Entscheidungen in Bund, Länder und Gemeinden, zum Bei- aktualisieren.
spiel in Hinblick auf Wohnraumplanung, auf. Für die Gebäu-
de- und Wohnungszählung (GWZ) im Zensus 2021 werden Schritt 3: Übermittlung aller vorhandenen Daten
alle privaten Eigentümer von Wohnungen oder Gebäuden auf Basis des vorgegebenen Formats
mit Wohnraum, gewerblich tätige Mehrfacheigentümer und Zum Stichtag 16. Mai 2021 müssen folgende Daten über-
Verwalter sowie sonstige Verfügungs- und Nutzungsberech- mittelt werden:
tigte von Gebäuden oder Wohnungen befragt (Quelle:
Statistische Ämter des Bundes und der Länder). Für Eigen- Gebäudemerkmale:
tümer und Verwalter bedeutet der Zensus Folgendes: • Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher Gemeindeschlüssel
Foto: © Maddas / shutterstock.com
• Art des Gebäudes
Schritt 1 und 2: Übermittlung der Verwaltungsbe- • Eigentumsverhältnisse
stände sowie erneute Übermittlung • Gebäudetyp
Abgefragt werden ausschließlich die Adresse der Verwal- • Baujahr
tungseinheiten nebst Postleitzahl und interner Gebäude- • Zahl der Wohnungen
nummer sowie die vom Landesamt übermittelte Großeigen- • Heizungsart
tümer-ID. In Bayern war hierfür Stichtag am 9. März, bundes- • Energieträger (sofern bekannt)
Ausgabe 02/20 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 11Wohnungsmerkmale: tümers mit oder die geforderten und der Verwaltung
• Art der Nutzung der Wohnung vorliegenden Daten werden aus verschiedenen Datenquel-
• Leerstandsgründe len zusammengestellt und im Rahmen des vorgegebenen
• Leerstandsdauer Formats und Verfahrens an die zuständigen Stellen weiter-
• Fläche der Wohnung (teilweise nicht bekannt) geleitet. In der Praxis wird die zweite Variante überwiegen.
• Zahl der Räume
• Nettokaltmiete Die Verwaltungssoftware muss für diese Weiterleitung mit
einer entsprechenden Schnittstelle nachgerüstet werden.
Hilfsmerkmale: Gemäß Zensusgesetz 2021 ist hinsichtlich des Datenschutzes
• Familienname, frühere Namen, Vornamen und Anschrift die Auskunftspflicht des Verwalters auch für persönliche
der Auskunftspflichtigen Daten geregelt.
•K
ontaktdaten der Auskunftspflichtigen oder einer anderen
Person, die für Rückfragen zur Verfügung steht Betreuung der Verwaltungseinheit nach WEG
• Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die die Alle Daten, die vorliegen (die Gebäudemerkmale nebst
Wohnung nutzen einigen Wohnungsmerkmalen), werden im Rahmen des vor-
• Zahl der Personen, die in der Wohnung wohnen gegebenen Verfahrens an die zuständige Stelle vermittelt.
•S
traße, Hausnummer und Anschriftenzusätze der Wohnung
Der Verwalter kann nun entweder Angaben zu allen Ge-
Welche Aufgaben die Immobilienverwaltung hierbei über- bäudemerkmalen und zu allen Wohnungsmerkmalen aller
nimmt, hängt von der Art der Betreuung ab. Wohnungen machen. In der Regel werden hierfür die Da-
ten allerdings nicht vorliegen – entsprechend werden da-
Betreuung der Verwaltungseinheit als Miet- oder her nicht zu allen Merkmalen Angaben gemacht.
Zinshausverwalter
Innerhalb der Betreuung der Verwaltungseinheit als Miet- In diesem Fall übermittelt die Verwaltung die eigentümer-
oder Zinshausverwalter gibt es zwei Varianten: Entweder bezogenen Daten (Namen und Anschriften) als Ansprech-
das Verwaltungsunternehmen teilt die Anschrift des Eigen- partner für jene Datentypen, die nicht vorliegen.
12 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/20Das Problem hierbei: Laut aktuellem Sachstand werden beim einheit Euro 15,- bis 35,-) brutto je Wohneinheit. Die Ver-
einzelnen Eigentümer die kompletten Daten erneut abgefragt, waltung darf die Aufwandsvergütung im Juni 2021 (alter-
also auch jene, die bereits durch die Verwaltung übermittelt nativ: Datum) vom Konto der Eigentümergemeinschaft
wurden. Eine Lösungsmöglichkeit dafür ist, dass die Verwaltung entnehmen. Die Kosten sind in die laufende Abrechnung
gegenüber dem Landesamt für Statistik klarstellt, dass Anga- einzustellen und werden nach Miteigentumsanteilen (nach
ben maximal zu den Gebäudemerkmalen erfolgen können und Wohneinheiten alternativ) verteilt.“
die Eigentümerlisten übermittelt. Außerdem stellt sie die
Gebäude- und bekannten Wohnungsmerkmale im Frühjahr Datenschutz
2021 über ein Kundenpostfach beziehungsweise über einen Die hier wiedergegebenen Informationen stellen eine Empfeh-
Internetzugang zur Verfügung, eventuell auch postalisch. lung dar. Unberührt hiervon sind die allgemeinen Regelungen
zum Datenschutz innerhalb des jeweiligen Verwaltungsunter-
Abgeltung des zusätzlichen Aufwands nehmens. Die Betroffenenrechte, die sich aus den Informati-
Im Verwaltungsbüro entsteht durch den Zensus 2021 ein nicht onspflichten im Rahmen des Zensus ergeben, sind zu beachten
unerheblicher Mehraufwand, der entsprechend kalkuliert (Löschanträge, Auskunftsersuchen, Berichtigungen und
werden sollte. Der BVI empfiehlt folgendes Beschlussmuster: Einschränkungen).
„Für die Vorbereitung und Zuarbeit im Rahmen des im Jahr Unsere BVI-Verwalterinformation zum
2021 stattfindenden registergestützten Zensus (u. a. Ers- Thema Zensus 2021 finden Sie unter:
tellung, Übermittlung und Aktualisierung geforderter
https://bvi-verwalter.de/leistungen/arbeitshilfen/
Foto: © hobbit / shutterstock.com
Bestandslisten; Erstellung, Übermittlung und Aktualisie- bvi-verwalterinformationen/
rung geforderter Erhebungsdaten für die der Verwaltung
vorliegenden Daten sowie für die Übermittlung eines
Ansprechpartners an das statistische Landesamt zur Ver- MARTIN METZGER
vollständigung nicht bei der Verwaltung vorliegender BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Daten) erhält der Verwalter eine einmalige pauschale
Vergütung in Höhe von € (je nach Größe der Verwaltungs-
Ausgabe 02/20 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 13POLITIK & AKTUELLES
14
14
Berliner Gebäudeenergie-
Mietendeckel gesetz (GEG)
Vom BVI unterstützte Normen- Vorstoß gegen ordnungsrechtliche
kontrolle nimmt Hürde im Bundestag Hürden im Klimaschutz
Der Berliner Mietendeckel trat am 23. Februar in Kraft. Mit Das Gebäudeenergiegesetz ist ein geplanter Teil des deut-
der breiten Unterstützung, die der Antrag auf eine verfas- schen Wirtschaftsverwaltungsrechts und hat einen mög-
sungsrechtliche Überprüfung des Mietendeckels im Bundes- lichst sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden sowie ei-
tag fand, ist nun die Voraussetzung für den Antrag auf die ner zunehmenden Nutzung von erneuerbaren Energien für
vom BVI geforderte abstrakte Normenkontrolle gegeben. den Gebäudebetrieb zum Ziel.
190 Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU unterzeichne- Das EnEG, die EnEV sowie das EEWärmeG werden mit dem
ten das Vorhaben. Es wird erwartet, dass sich auch die FDP Gebäudeenergiegesetz in einem gemeinsamen Rechtsrah-
an der Klage beteiligt und so letztlich mehr als 250 Bundes- men zusammengeführt. Unter anderem will das GEG den
tagsabgeordnete hinter der Verfassungsklage stehen. Nach Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden erleichtern.
Einschätzungen von Fachexperten könnte der Antrag in Beispielsweise sollen gebäudenah erzeugte Fotovoltaik
etwa sechs Wochen eingereicht werden, laut Plan soll er und Biomethan künftig als Option für die Erfüllung der
noch deutlich vor der Sommerpause gestellt werden. Beide energetischen Standards stärker berücksichtigt werden.
Parteien haben auch eine Verfassungsklage auf Landes- Für Ölheizungen gibt es ab dem Jahr 2026 ein Einbauverbot.
ebene angekündigt.
Ursprünglich sollte das GEG Anfang 2020 verabschiedet
BVI freut sich über starkes Signal werden, aber nicht alle Hürden sind ausgearbeitet. Dissens
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. gibt es unter anderem bei der sogenannten „Innovations-
hält den Mietendeckel für verfassungswidrig. Gemeinsam klausel“. In dieser Klausel wird geregelt, dass nicht jedes
mit anderen führenden Verbänden aus der Immobilienwirt- einzelne Bestandsgebäude energetisch saniert werden
schaft unterstützt der BVI daher die Normenkontrollklage, muss, sondern dass das gesamte Quartier den Anforderun-
Foto: © microstock3D / shutterstock.com
Foto: © canadastock / shutterstock.com
um Rechtssicherheit zu schaffen und eine Schattenwirt- gen entsprechen soll.
schaft durch den Mietendeckel zu vermeiden. Die große
Resonanz, die der Antrag im Bundestag fand, ist ein starkes Die Position des BVI entspricht in den Grundzügen jener
Signal an verunsicherte Vermieter und Mieter, die hoffen, sich des ZIA. Die ausführliche Stellungnahme des ZIA zum GEG
bald wieder im rechtssicheren Raum bewegen zu können. finden Sie unter https://bit.ly/2TXHQSS.
BVI e.V. VERENA LEONHARDT
www.bvi-verwalter.de www.bvi-verwalter.de
14 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/20
Politik„Mit MONTANA
bin ich bestens
versorgt!“
Branchennews
C
Volkmar Vogel ist neuer Innenstaatssekretär M
Personalrochade im Bauministerium: Volkmar Vogel wird Y
sich als parlamentarischer Staatssekretär beim Ministerium CM
des Innern, für Bau und Heimat künftig um die Immobilien- MY
branche kümmern. Er wird für die Bereiche Bau, Wohnen,
CY
Stadtentwicklung und Heimatpolitik zuständig sein. Vogel
CMY
folgt auf Marco Wanderwitz, der in das Bundeswirtschafts-
K
ministerium gewechselt ist.
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Gemeinsam will man die seit eineinhalb Jahren vor allem im Energieausweise
Digitalbereich bestehende strategische Zusammenarbeit Persönlicher Ansprechpartner
Foto: © Büro Volkmar Vogel / volkmar-vogel.de
weiter ausbauen. Bereits im Juli 2019 hatten die beiden Un-
Mehrfach ausgezeichnet
ternehmen angekündigt eine Digitalplattform zu schaffen,
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16
Der Digitalbonus
Förderungschancen für die Immobilienbranche
Spätestens mit dem durch Corona bedingten Aufruf ins Home-Office zu wechseln,
wurde es deutlich: Die Digitalisierung ist, obwohl sie gerade in der aktuellen Situation
viele Vorteile bietet, noch nicht vollkommen im Berufsalltag angekommen. Dabei gibt
es im Bund und zahlreichen Bundesländern Förderungen für Digitalisierungsmaß-
nahmen, die auch die Immobilienbranche nutzen kann. In Bayern, Niedersachsen und
Thüringen laufen diese unter dem Namen Digitalbonus.
Foto: © Andrey_Popov / shutterstock.com
Digitalbonus in Bayern Beim Digitalbonus Standard erhalten Unternehmen maximal
In Bayern werden pro Jahr 20 Mio. Euro ausgezahlt. Die 10.000 Euro, beim Digitalbonus Plus maximal 50.000 Euro
Förderungen können von KMUs bis zu 250 Mitarbeitern mit Zuschuss. Zudem gibt es noch die Möglichkeit des Digital-
Firmensitz in Bayern beantragt werden. Kleine Unterneh- bonus-Kredits, bei dem die maximalen Finanzierungskosten
men bis maximal 49 Mitarbeiter erhalten max. 50 Prozent bei zwei Mio. Euro liegen.
Zuschuss, mittlere Unternehmen maximal 30 Prozent. Die
förderfähigen Ausgaben müssen mindestens 4.000 Euro Gefördert werden die Entwicklung, die Einführung oder
betragen, ansonsten fallen sie unter die Bagatellgrenze. die Verbesserung von Produkten, Dienstleistungen und
16 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 02/20
PolitikProzessen durch Hardware und Software im Bereich IKT Schulungen zu Hard- und Software. Weitere Informationen
(Informations- und Kommunikationstechnik) sowie Migration auf www.nbank.de.
und Portionierung von IT-Systemen und -Anwendungen.
Ebenfalls wird die Einführung oder Verbesserung der IT- Digitalbonus Thüringen
Sicherheit bezuschusst. Die Förderung wird nicht für interne Auch den Digitalbonus Thüringen können Unternehmen
Personalkosten, Standard-Hard- oder -Software, Standard- bis 250 Mitarbeiter beantragen. Dafür müssen sie den
Webseiten, Standard-Web-Shops oder simple Online-Marke- Sitz oder die Betriebsstätte im Land Thüringen haben. Der
ting-Maßnahmen vergeben. Digitalbonus wird von der Aufbaubank verwaltet.
Der Antrag auf die Förderung muss online und postalisch er- Die Förderung beträgt bis zu 50 Prozent der zuwendungs-
folgen. Monatlich gibt es eine bestimmte Anzahl an Antrags- fähigen Ausgaben, maximal jedoch 15.000 Euro. Die förder-
kontingenten. Da diese Kontingente häufig schon innerhalb fähigen Ausgaben müssen mindestens 5.000 Euro betragen
weniger Stunden aufgebraucht sind, empfiehlt es sich, alle und dürfen 150.000 Euro nicht überschreiten. Vermittler-
Unterlagen bei Öffnung des Antragportals bereit zu haben. bzw. Maklergewerbe sind ausdrücklich von der Förderung
Weitere Informationen unter www.digitalbonus.bayern ausgeschlossen. Das eingereichte Vorhaben muss zu einem
erheblichen Digitalisierungsfortschritt im Betriebsprozess
Digitalbonus in Niedersachsen bzw. Produkt- und Dienstleistungsportfolio oder der Informa-
Der Digitalbonus Niedersachsen trat im September 2019 in tionssicherheit des Unternehmens führen. Gefördert werden
Kraft und existiert voraussichtlich bis Ende 2021. Er wird von auch Ausgaben für Hardware und Software einschließlich der
der NBank verwaltet, die die Anträge, die über ein Kunden- Ausgaben für Leistungen externer Dienstleister zur Migration
portal und postalisch erfolgen müssen, entgegennimmt. und Portierung von IT-Anwendungen und IT-Systemen. Weitere
Das Land stellt ein Gesamtvolumen von 15 Millionen bereit. Informationen auf www.aufbaubank.de/foerderprogramme/
digitalbonus-thueringen.
Auch in Niedersachsen können Unternehmen bis 250
Mitarbeiter den Digitalbonus beantragen. Dies inkludiert
ausdrücklich auch kleine freiberufliche Planungsbüros im
Bereich des digitalen Bauens sowie Handwerksbetriebe.
Firmensitz muss in Niedersachsen sein. Wie beim Digital-
bonus Bayern erhalten kleine Unternehmen maximal 50
Prozent Bezuschussung, mittlere Unternehmen maximal 30
Prozent. In beiden Fällen beträgt die maximale Fördersum-
me 10.000 Euro. Der beantragte Zuschuss muss mindestens
2.500 Euro beantragen. VERENA LEONHARDT
www.bvi-verwalter.de
Nach Bewilligung der Förderung haben Unternehmen ein
Jahr Zeit, um das geförderte Projekt durchzuführen. Danach
muss innerhalb von drei Monaten die Dokumentation einge-
reicht werden. Wichtig: Der Beginn der Maßnahme muss
nach der Bewilligung der Förderung liegen.
Auch beim Digitalbonus Niedersachsen werden Investitio-
nen in Soft- und Hardware zur Digitalisierung von Prozessen,
Produkten und Dienstleistungen und die Verbesserung der
IT-Sicherheit gefördert. Nicht förderfähig sind Eigenleistun-
gen und eigene Personalausgaben des Unternehmens,
Beratungsleistungen externer Berater, Ersatzbeschaffun-
gen, die im Funktionsumfang gleich zu dem vorherigen
Modell sind, IKT-Grundausstattung (Laptops, Handys, Scan-
ner, Betriebssysteme), Online-Marketing-Maßnahmen sowie
Ausgabe 02/20 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 17WEG- & MIETRECHT
18
Asbest im Haus
Die Pflichten des Vermieters
Das Thema Asbest in Wohnräumen ist in Zeiten gesteigerten ökologischen Bewusst-
seins einerseits und in Ansehung drohender Gesundheitsgefahren andererseits hoch
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emotional. Es gibt daher rasch Veranlassung für häufig mehrinstanzliche mietrecht-
liche Rechtsstreitigkeiten mit hohen Gegenstandswerten. Nicht selten gepaart mit
Strafanzeigen erkrankter Mieter, die dazu geneigt sind, ihr Schicksal auf durch Asbest
kontaminierte Luft zurückzuführen. Die erste Einordnung der Gefahr durch ein
Fachunternehmen ist besonders bedeutsam für Vermieter.
18 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrech | Ausgabe 02/20Wird bekannt, dass in einem bewohnten Objekt Asbest ver- Asbest in den Wohnräumen befindet, damit sie auf zukünf-
baut wurde, so stellt sich die Frage, was aus Vermietersicht tige Beschädigungen der Bauteile reagieren können und
zu veranlassen ist. Ein Vermieter ist gehalten, Mängel des z.B. ein Anbohren unterlassen. Es können Mieteransprüche
Mietobjektes zu beseitigen. Wann aber liegt ein Mangel nur wegen einer unterlassenen oder nicht nachweisbaren
vor? Nach ständiger Rechtsprechung stellt Asbest nur dann Information drohen (BGH, Urteil vom 02. April 2014, VIII ZR
einen Mangel dar, wenn eine Ge-sundheitsgefahr für den 19/13).
Mieter durch austretende Asbestfasern besteht (LG Berlin,
Beschluss vom 29. September 2015, 63 S 112/15; LG Berlin, Bei Sanierung gelten die üblichen Grundsätze
Urteil vom 16. Januar 2013, 65 S 419/10). Dies wiederum soll Muss eine Sanierung erfolgen oder will der Vermieter diese
bei fest gebundenem und unbeschädigten Asbest i.d.R. von sich aus durchführen, so gelten die üblichen Grundsät-
nicht der Fall sein. Da dem Vermieter in aller Regel das eige- ze für Instandsetzungen mit den mieterseitigen Duldungs-
ne bau-technische Fachwissen fehlen wird, kann ihm nur pflichten nach § 555a Abs. 1 BGB; Mitwirkungspflichten des
angeraten werden, das Objekt sofort fachmännisch dahin- Mieters bestehen nicht. Die Duldungspflicht kann zwar in
gehend untersuchen zu lassen, ob eine Gesundheitsgefahr Einzelfällen einen vorübergehenden Auszug umfassen,
besteht und damit eine Asbestsanierung erforderlich ist. allerdings stellt die Herstellung der Baufreiheit inkl. Aus-
und Zurückräumen des Mobiliars eine Pflicht des Vermieters
Informationspflicht gegenüber Mietern dar (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2012, 63 S 251/11).
Spätestens nachdem eine Aussage des Fachunternehmens
vorliegt, sind die Mieter nachweisbar über die Feststellungen Bei einem erforderlichen vorübergehenden Auszug empfiehlt
zu informieren. Eine erforderliche Instandset-zung ist stets sich eine rechtzeitige Vereinbarung; die sich in Ermangelung
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schon zur Vermeidung einer Mängelbeseitigungsklage oder gesicherter obergerichtlicher Rechtsprechung möglichst
einer au-ßerordentlichen Mieterkündigung unverzüglich in ebenso auf die Höhe des Minderungsrechts wie auf die Höhe
Angriff zu nehmen. der Kosten der Ersatzunterkunft erstrecken sollte.
Dieselbe Informationspflicht besteht auch dann, wenn aktuell RA FLORIAN KNIFFERT, LL.M.
keine Gefahr vorliegt. Die Mieter müssen also auch dann infor- www.wir-wanderer.de
miert werden, wenn sich unbeschädigter festgebundener
Ausgabe 02/20 | WEG- & Mietrech | BVI ◆ Magazin | 19WEG- & MIETRECHT
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Hauswartskosten
Welche brauchen Mieter nicht zu bezahlen?
In der Presse und im Internet kursieren immer wieder Nachrichten, dass 50 Prozent
oder sogar 85 Prozent der Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. Ob diese Zahlen
zutreffend sind, kann hier nicht geprüft werden. Wir haben diese Zahlen aber zum An-
lass genommen, eine häufige Fehlerquelle näher zu betrachten – die Hauswartskosten.
Nach § 2 Ziffer 14 BetrKV sind die Kosten für den Hauswart Die umlagefähigen Aufgaben des Hauswarts
umlagefähige Betriebskosten. Zu diesen Kosten gehören Aufgaben des Hauswarts, deren Wahrnehmung auf die Mieter
die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leis- umlagefähig sind, gehören zum Sicherheits- und Ordnungs-
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tungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem bereich. Dies sind z. B. Kontrollen der Rettungs- und Flucht-
Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die wege, der Außentüren, der Beleuchtung, der haustechnischen
Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheits- Anlagen, aber auch von Handwerkern und anderen Fremd-
reparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. firmen, die umlagefähige Arbeiten erledigen, wie die Müllab-
fuhr. Weiter gehört dazu die Überwachung der Einhaltung der
Das bedeutet aber auch, dass die Kosten, die für den Haus- Ruhezeiten sowie die Überwachung der Treppenhausreinigung.
wart anfallen, nur teilweise von den Mietenden getragen
werden. Jeweils für den Einzelfall ist zu prüfen, ob der Umlagefähig sind die Kosten des Hauswarts, wenn er die
Hauswart umlagefähige Arbeiten vornimmt. Treppenhausreinigung (§ 2 Ziffer 9 BetrKV) oder die Garten-
20 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/20pflege (§ 2 Ziffer 10 BetrKV) vornimmt. Deren Kosten sollten Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 183-186). Diese Stun-
getrennt vereinbart und dann in der Betriebskostenabrech- denlisten werden nur selten geführt, weil dies sehr zeit-
nung ausgewiesen werden. aufwändig ist.
Die nicht-umlagefähigen Aufgaben des Hauswarts Die früher übliche Schätzung des Instandsetzungs- und
Nicht umlagefähig sind Kosten für Reparaturmaßnahmen. Verwaltungsanteils von 20 oder 30 Prozent genügt heute
Wenn also die Kontrolle der Beleuchtung (umlagefähig) er- nicht mehr, es sei denn die Schätzungsgrundlagen können
geben hat, dass eine Glühlampe ausgetauscht werden nachvollziehbar (eben anhand von Stundenlisten) dargelegt
muss, sind die Kosten für das Tauschen nicht umlagefähig. werden.
Ebenso nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, wie
z. B. das Zustellen von Betriebskostenabrechnungen oder In der Praxis hat es sich bewährt, zwei getrennte Verträge
die Entgegennahme von Mängelanzeigen. mit den Hauswarten abzuschließen. Bei der Vereinbarung
der jeweiligen Leistungen, die dann in dem Leistungsver-
Strittig war lange, ob Kosten für Bereitschaftsdienste um- zeichnis niedergelegt werden, muss genau darauf geachtet
lagefähig sind. Diesen Streit hat der BGH nun dahingehend werden, dass im Vertrag über die reine Hauswartstätigkeit
entschieden, dass eine Notdienstpauschale nicht umlage- nur Aufgaben aus dem Sicherheits- und Ordnungsbereich
fähig ist. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten von den Hauswarten wahrgenommen werden.
(BGH, Urteil vom 18.12.2019, Az. VIII ZR 62/19).
KATHARINA GÜNDEL
Wie hoch ist der Anteil der umlagefähigen Kosten? www.gross.team
Um zu ermitteln, wie hoch der Anteil der umlagefähigen
Kosten ist, also welche der Tätigkeiten welchen Anteil an
den Gesamtkosten haben, stellt die Rechtsprechung auf
Stundenlisten ab. Hier soll es genügen, wenn für einzelne
Monate Stundenlisten geführt werden, dann kann daraus
auch auf andere Monate geschlossen werden (so Schmidt-
Ausgabe 02/20 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 21WEG- & MIETRECHT 22 22 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/20
Unterlassungsansprüche gegen Mieter
Gelten Nutzungszweckbestimmungen auch für Dritte?
Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung stellt nach der Rechtsprechung
eine sogenannte Nutzungszweckbestimmung dar. Wird hiergegen in störender Weise
verstoßen, löst dies Unterlassungsansprüche aus. Fraglich ist, ob dann nur gegen den
Eigentümer selbst oder, im Falle der Vermietung, auch gegen den Mieter der Einheit
vorgegangen werden kann. Der BGH hat hierzu jüngst Stellung bezogen (BGH, Urt.
v. 25.10.2019 - V ZR 271/18).
Der Fall Praxis-Tipp
Eigentümer B vermietet seine in der Teilungserklärung als Geht es um rechtswidrigen Gebrauch des Gemeinschafts-
Laden bezeichnete Teileigentumseinheit an Mieter M, der eigentums, bestehen auch gegen Mieter Unterlassungsan-
dort eine Eisdiele eröffnet. Eigentümer K verklagt M auf sprüche, gleich ob die Nutzungsregelung vereinbart oder
Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung. nur beschlossen ist. Dies gilt auch für Vereinbarungen in
Bezug auf das Sondereigentum. Offen bleibt aber, was für
Das Problem nur beschlossene Nutzungsregelungen (Hausordnung)
Die gastronomische Nutzung der Einheit verstößt, so der gilt. Hier vertretener Auffassung nach dürfte auch hier der
BGH, in störender Weise gegen die Nutzungszweckbe- Ansatz des BGH greifen, wonach Eigentümer ihren Mietern
stimmung als Laden. Von B kann aber gem. § 14 Nr. 2 WEG nicht mehr Nutzungsrechte verschaffen können, als ihnen
nur verlangt werden, dass dieser durch geeignete Maßnah- selbst zustehen.
men den störenden Gebrauch durch seinen Mieter abstellt.
Dies wird B jedoch nicht gelingen, da M (zu Recht) auf den
Mietvertrag verweisen kann, der ihm die Nutzung als Eis-
diele gestattet. Fraglich ist, ob M von K ebenfalls in An-
spruch genommen werden kann. Dem steht zunächst ent-
gegen, dass M nicht Mitglied der WEG ist und daher deren
Regelungen nicht unterliegt.
Die Entscheidung des BGH
Nach Auffassung des BGH führt der vereinbarte (und im RÜDIGER FRITSCH
Grundbuch eingetragene) Nutzungszweck zwar nicht dazu, www.krall-kalkum.de
dass dieser dinglichen Wirkung auch gegenüber Dritten
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entfaltet, die Nutzungsbefugnis wird aber sowohl durch
Vereinbarung als auch durch Beschluss im Verhältnis zu den
übrigen Eigentümern beschränkt.
Diesen steht daher, soweit es um die Nutzung des Gemein-
schaftseigentums geht, ein unmittelbarer Anspruch aus
§ 1004 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung einer
zweckbestimmungswidrigen Nutzung zu. Schließlich könne
der Eigentümer dem Mieter nicht mehr Rechte überlassen,
als er selbst habe.
Ausgabe 02/20 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 23WEG- & MIETRECHT
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Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung
Bei Einzeleigentum und Miteigentumsbeteiligung an anderem Sondereigentum
In welchem Umfang Stimmrechte von Eigentümern bestehen, die an mehreren
Sondereigentumen beteiligt sind, ist umstritten.
Nach abzulehnender Auffassung hat ein Eigentümer, der er einen Bruchteil hält, wobei sich insoweit für diese Einheit
an mehreren Wohnungen berechtigt ist, ein Wahlrecht, für die Verpflichtung zur einheitlichen Stimmabgabe aus § 25
welche Wohnung er sein Stimmrecht ausübt. Für die andere Abs. 2 S. 2 WEG ergebe (so jetzt LG Frankfurt/Main, Urteil
Wohnung läge in entsprechender Anwendung des §§ 25 vom 13.02.2020, 2-13 S 133/19 m.w.N.). Der BGH hat diese
Abs. 5 WEG ein Stimmrechtsausschluss vor, denn die Ver- Frage bislang ausdrücklich offengelassen (BGH NJW 2018,
mehrung der Rechte dürfe nicht zu einer Vermehrung der 552 Rn. 7).
Stimmen führen (vgl. u.a. Bassenge, FS Seuß, 1987, S. 33, 38 ff.).
Keine Stimmrechtsvermehrung bei Wohneigentum
Richtig ist allein, dass ein solcher Sondereigentümer eine mehrerer Personen
Stimme für die ihm allein gehörende Einheit hat und darüber § 25 Abs. 2 S. 1 WEG stellt zunächst auf die Wohnungseigen-
hinaus eine Mitstimmberechtigung für die Einheit hat, an der tümer ab und stellt sicher, dass jedem Alleineigentümer eine
24 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 02/20Stimme zusteht. § 25 Abs. 2 S. 2 WEG schränkt dies für den Stimmrechtsauschluss von Eigentümern gemein-
Fall, dass eine Wohnung im Eigentum mehrerer Personen schaftlichen Eigentums ungültig
steht, dahingehend ein, dass dies nicht zu einer Stimmrechts- Ausgeschlossen erscheint ein Ergebnis, dass das Stimm-
vermehrung führt, sondern weiterhin lediglich eine Stimme recht nur für die Köpfe berücksichtigt, die daraus resultie-
besteht, die einheitlich auszuüben ist. Bereits aus dem Auf- ren, dass die betreffenden Alleineigentümer einer Wohnung
bau des Gesetzes folgt, dass § 25 Abs. 2 S. 1 WEG die bestim- sind und das gemeinschaftliche Eigentum unberücksichtigt
mende Regel über die Stimmrechte ist. Maßgeblich ist daher, lässt. Angesichts der Bedeutung des Stimmrechtes in der
ob die Eigentümer verschiedener Einheiten identisch („jeder Versammlung als das zentrale Mit-gliedschaftsrecht des
Wohnungseigentümer“) sind oder nicht. Wohnungseigentümers (BGH NJW 2018, 552 Rn. 9 mwN),
hätte ein derartiger Stimmrechtsausschluss einer eindeuti-
Bei einer Teilidentität ist nicht von demselben Wohnungsei- gen gesetzgeberischen Regelung bedurft.
gentümer auszugehen, sondern von verschiedenen Eigen-
tümern, denen auch jeweils ein Stimmrecht zusteht. Denn
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wenn diese Gemeinschaften nicht in vollem Umfang perso-
nenidentisch sind, sind bereits nach materiellem Recht für
die Wohnungen verschiedene Eigentümer in das Grundbuch
eingetragen. Bei jeder anderen Auffassung stellen sich bei
Beteiligten mit mehreren Einheiten kaum prognostizierbare
Fragen nach der Zahl der berücksichtigungsfähigen Stim-
men. Dies ist aber nicht sachgerecht, denn es muss zweifels-
frei feststehen, wieviel Stimmen bei einer Abstimmung zu DR. OLAF RIECKE
berücksichtigen sind. www.riecke-hamburg.de
Ausgabe 02/20 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 25MANAGEMENT & FÜHRUNG
26
Verwalter
PraxisA-Z
W
W wie „werdende“
Wohnungseigentümergemeinschaft
Situation Rechtlicher Hintergrund und Fazit
Ein Bauträger erstellt eine neue Wohnanlage mit zehn Eigen- Aktuell enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine kon-
tumswohnungen. Kurz vor Fertigstellung der WEG-Anlage kreten Regeln für eine „Neubau-WEG“, also eine Wohnungs-
bittet der Bauträger den in der Gemeinschaftsordnung ein- eigentümergemeinschaft, die gerade erst entsteht.
gesetzten Erstverwalter zu einer Eigentümerversammlung
einzuladen. Er übergibt dem Verwalter eine aktuelle Übersicht Zunächst muss man sich die Frage stellen, wann eine Woh-
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mit den grundbuchrelevanten Daten (Kaufvertragsdatum, Ein- nungseigentümergemeinschaft entsteht: Bei der regelmäßi-
tragung der Auflassungsvor-merkung, Übergabe und Grund- gen Teilung gemäß § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentü-
buchumschreibung). mergemeinschaft nämlich erst dann, wenn neben dem
Aufteiler (in der Regel ein Bauträger) ein weiterer Wohnungs-
DerVerwalter ist sich nicht sicher, ab wann eine Eigentümer- eigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen wird.
versammlung stattfinden kann und wen er zu dieser ersten
Eigentümerversammlung einladen muss. Zwischen Verkauf bzw. Übergabe der Wohnungen und der
26 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 02/20Eintragung des ersten Wohnungseigentümers im Grundbuch Wenn der Verwalter heute zur Wohnungseigentümerver-
(neben dem Aufteiler) können Monate oder Jahre liegen. sammlung einlädt, müssen der Bauträger (für Wohnung
1+2+4), Erwerber A (für Wohnung 3) und Erwerber C (für
Würde man also stringent von einer Grundbuchumschreibung Wohnung 5) eingeladen werden.
ausgehen, kann sich die voll funktionsfähige Wohnungseigen-
tümergemeinschaft erst Monate oder Jahre später gründen. Ein Hinweis zur WEG-Novelle 2020/2021
Verwalter wäre zunächst überflüssig, eine Wohnungseigentü- Im Zuge der anstehenden WEG-Novelle (vgl. Gesetz zur För-
merversammlung könnte nicht einberufen werden, da ohne derung der Elektromobilität und zur Modernisierung des
Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmoder-
Wohnungseigentumsgesetzes nicht zur Anwendung gelangen. nisierungsgesetz – WEModG) – veröffentlicht am 14.01.2020)
ist geplant, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft
Dieses Problem hat der BGH (u. a. BGH, NJW 2008, 2639) bereits mit Anlegung der Woh-nungsgrundbücher entsteht,
erkannt und folgende Kriterien aufgestellt: das heißt die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht
dann als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft:
• Das WEG kennt aktuell keine Ein-Personen-Gemeinschaft.
• Die WEG entsteht bei einer Teilung nach § 8 WEG erst, wenn § 9a Abs. 1 WEG (WEModG)
zusätzlich - zu dem aufteilenden Eigentümer - ein Wohnungs- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte er-
käufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. werben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen
• Der BGH stellte ein Bedürfnis für eine vorverlagerte An- und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigen-
wendung der Vor-schriften des WEG auf das so genannte tümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher;
Anlauf- oder Gründungsstadium ei-ner Wohnungseigen- dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung
tümergemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis fest. „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungs-
• Die vorverlagerte Anwendung und damit die Gründung ei- eigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimmten Anga-
ner „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ tritt be des gemeinschaftlichen Grundstücks. Welche Rechte und
dann ein, wenn: Pflichten einem Erwerber zustehen, ergibt sich aus der
• ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, nachfolgend geplanten Vorschrift.
• der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch eine
Auflassungsvormerkung gesichert ist, § 8 Abs. 3 WEG (WEModG)
• und der Besitz auf den Wohnungseigentümer über- Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigen-
gegangen ist. tum gegen den teilen-den Eigentümer hat, der durch Vormer-
kung im Grundbuch gesichert ist, ist gegenüber der Gemein-
Der „werdende“ Wohnungseigentümer ist verpflichtet, schaft der Wohnungseigentümer und den übrigen Woh-
entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des nungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers zur
künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Er Ausübung von dessen Rechten und zur Wahrnehmung von
kannan der Eigentümerversammlung teilnehmen und wie dessen Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes be-
ein „normaler“ Eigentümer abstimmen, obwohl er zu die- rechtigt und verpflichtet, sobald ihm der Besitz an den zum
sem Zeitpunkt noch nicht in Abteilung I als Eigentümer Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
eingetragen wurde.
MASSIMO FÜLLBECK
Hierzu ein Beispiel: mfuellbeck@hotmail.com
Kaufvertrag Auflassungsvormerkung Besitzübergang Eigentumsumschreibung
Wohnung 1
Wohnung 2
Wohnung 3 Erwerber A 29.01.2018 13.02.2018 20.03.2019
Wohnung 4 Erwerber B 29.01.2018 13.02.2018
Wohnung 5 Erwerber C 29.01.2018 14.02.2018 13.02.2019 25.04.2019
Entstehung der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ Entstehung der „voll funktionsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft“
Ausgabe 02/20 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 27Sie können auch lesen
