Die Platte ist flexibel - Der Stadtumbau Ost in Marzahn degewo AG Potsdamer Straße 60 10785 Berlin
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Die Platte ist flexibel Der Stadtumbau Ost in Marzahn
Die Platte ist flexibel
Der Stadtumbau Ost in Marzahn
degewo AG
Potsdamer Straße 60
10785 Berlin
Tel.: 030 26485-0
Fax: 030 26485-4320
www.degewo.de
Die Platte ist flexibel Der Stadtumbau Ost in Marzahn
Die degewo ist das führende Wohnungsunternehmen in Berlin. Mit rund 70.000 Ihr „Kerngeschäft“ hat die degewo in den vergangenen Jahren um neue Auf-
Wohnungen und 1.500 Gewerbeobjekten in nahezu allen Berliner Stadtteilen gaben erweitert. Sie engagiert sich für eine ganzheitliche Entwicklung von
zählt sie zu den Top Ten der Immobilienbranche in Deutschland. Stadtquartieren und übernimmt damit ein hohes Maß an gesellschaftlicher
Verantwortung für Berlin. Der wirtschaftliche Nutzen dieses Engagements
Das Immobilienmanagement der degewo umfasst die Vermietung, Verwal- spiegelt sich in der Stadtrendite des Unternehmens wider.
tung und Bewirtschaftung von eigenen und fremden Wohnungen in Berlin
und dem Brandenburger Umland sowie von Gewerbeobjekten. Häuser, Eigen- Ihre Vorreiterrolle in der Immobilienwirtschaft beweist die degewo auch beim
tumswohnungen, Ladenlokale, Fabriketagen gehören ebenso dazu wie unter- Einsatz moderner Technologien, z. B. für die Reduzierung des CO2-Ausstoßes
schiedliche Formen altersgerechten Wohnens. und bei der Entwicklung neuer Services und Wohnmodelle. Die fünf Vor-Ort-
Kundenzentren stehen für eine große Kundennähe.
1
Inhalt
2 Warum der Stadtumbau Ost nötig wurde
2 Die Ausgangslage
6 Die Suche nach dem richtigen Weg
6 Das Marzahner Projekt
10 „Am Nutzen wollen alle teilhaben“
Interview mit degewo-Vorstandsmitglied Frank Bielka
10 14 18 14 Stadtumbaustandorte in Marzahn:
14 Das Fanal für den Abriss: die Marchwitzastraße
18 Das Leuchtturmprojekt: die Ahrensfelder Terrassen
26 Zwischennutzung mit Qualität: die Karl-Holtz-Straße
30 MuFus statt Wohnhäuser: das Schorfheideviertel
26 34 Umbau für die ältere Generation: die Wohnanlage „Am Bürgerpark“
34 38 38 Unter dem Druck der Politik: die Mehrower Allee
30 42 Das Ehepaar Büttner zieht um
Exkurs
44 Mit „Couchgesprächen“ zu einvernehmlichen Lösungen
42 Der Prozess der Entmietung
44
48 Ein Lernprozess führt zum Erfolg
Die Bilanz
48
54 „Stadtumbau rechnet sich“
Interview mit degewo-Vorstandsmitglied Christoph Beck
54
58 Ein Stadtteil für alle Generationen
Der Blick in die Zukunft
58
62 „Man hat nicht auf ein einziges Modell gesetzt“
Interview mit GdW-Fachmann Bernd Hunger
62 66 Danksagung, Kontakt und Impressum
Die Ausgangslage 2 I 3
Warum der Stadtumbau Ost nötig wurde
Die Ausgangslage
Die deutsche Wiedervereinigung ver-
änderte nicht nur das politische und
In der zweiten Hälfte der neunziger Jahre stieg der Wohnungsleerstand
wirtschaftliche System grundlegend,
sondern stellte auch die Stadtentwick-
in den neuen Bundesländern und damit auch in Marzahn stark an.
lung vor völlig neue Herausforderun-
gen. Jahrzehntelang stand es für Poli-
tiker und Planer außer Frage, dass Städte kontinuierlich Einwohner gewinnen und Schrumpfung statt Wachstum
deshalb immer neue Wohngebäude brauchen. Hinzu kam gerade in der DDR die Nach der Wende zeigte sich eine gegenläufige Tendenz. In der zweiten Hälfte der
aus sozialistischer Überzeugung entstandene Absicht, den Bürgern neue, schö- neunziger Jahre konstatierten zahlreiche ostdeutsche Kommunen, dass ihre Ein-
nere Städte zu bauen, die eine höhere Wohnqualität bieten sollten als die engen wohnerzahl sank und sich immer mehr Wohnungen nicht mehr vermieten ließen.
Gründerzeitviertel mit ihren dunklen Hinterhöfen. Einen markanten Ausdruck fand Plötzlich hieß die Herausforderung nicht mehr Wachstum, sondern Schrumpfung.
dieses Denken nicht zuletzt in der Großsiedlung Marzahn mit ihren rund 60.000 Als Folge dieser Entwicklung gab die Bundesregierung im Februar 2000 einer Ex-
Wohnungen, welche die DDR-Regierung seit 1976 auf zuvor unbebautem Gebiet pertenkommission den Auftrag, Lösungsstrategien für die Bekämpfung des Leer-
am nordöstlichen Rand Berlins errichten ließ. Allerdings war bei dieser wie auch stands zu erarbeiten. Als die Kommission den Wohnungsleerstand in den neuen
bei anderen Großsiedlungen nicht zu verkennen, dass vor allem in der Spätphase Bundesländern auf rund eine Million Einheiten bezifferte und empfahl, innerhalb
der DDR die ursprünglich angestrebte höhere Qualität durch ein rein quantitati- von zehn Jahren 300.000 bis 400.000 Wohnungen abzureißen, war die Brisanz des
ves Denken verdrängt wurde. Trotzdem waren die Wohnungen begehrt und viele Themas im öffentlichen Bewusstsein angekommen.
waren glücklich, nach Marzahn ziehen zu dürfen.
Die Gründe für den wachsenden Leerstand waren vielfältig. Einer der wichtigs- Rückgang um über ein Fünftel
ten war der Zusammenbruch der ostdeutschen Industrie, der dazu führte, dass Damit standen auch die Verantwortlichen in Berlin vor der Frage, wie sie sich zum
zahlreiche Menschen im alten Bundesgebiet einen Arbeitsplatz suchten. Hinzu Stadtumbau verhalten sollten. Zwar war Berlin von Bevölkerungsrückgang und
kam, dass sich den Bürgern jetzt endlich die zuvor verwehrte Möglichkeit bot, den Wohnungsleerstand längst nicht so stark betroffen wie etwa Halle (Saale) oder
Traum vom eigenen Häuschen zu verwirklichen, so dass im Umland der Städte Leipzig; doch besonders in den industriell errichteten Großsiedlungen Ost-Berlins
Eigenheimsiedlungen aus dem Boden schossen. Verschärft wurde die Situation wurde der Handlungsbedarf offensichtlich. Zwischen 1995 und 2000 ging die Ein-
dadurch, dass in den neunziger Jahren, gefördert durch steuerliche Abschrei- wohnerzahl der Großsiedlung Marzahn um rund 30.000 Personen und damit um
bungsmöglichkeiten, viele neue Mietwohnungen entstanden waren. über ein Fünftel zurück. Allein im Jahr 1997 verringerte sich die Bevölkerungszahl
des damaligen Bezirks Marzahn um nicht weniger als 4,2 Prozent. Für den heu-
Auf diese Situation reagierte das Bundeskabinett, indem es im August 2001 das tigen Bezirk Marzahn-Hellersdorf sagte die offizielle Bevölkerungsprognose des
Programm Stadtumbau Ost verabschiedete. Ziel sollte eine „Stabilisierung von Landes Berlin für den Zeitraum zwischen 2002 und 2020 eine weitere Abnahme
durch physischen Verfall und soziale Erosion bedrohten Stadtteilen“ sein. Erreichen um 7,4 Prozent voraus.
wollte die Regierung dies durch den Abriss langfristig nicht mehr benötigter
Wohngebäude und die Aufwertung der vom Rückbau betroffenen Quartiere. Entsprechend entwickelte sich der Leerstand: 2001 standen nach einer Erhebung
des Forschungsinstituts Analyse & Konzepte in der Großsiedlung Marzahn 6.600
Wohnungen und damit elf Prozent des Bestandes leer. Bis zum Jahr 2010, so die
Experten, würde diese Zahl ohne Gegenmaßnahmen auf 10.000 steigen.
Die Ausgangslage 4 I 5 Besonders stark betroffen von dieser Entwicklung war die landeseigene Woh- nungsbaugesellschaft (WBG) Marzahn. Mit einem Leerstand von 16 Prozent ver- zeichnete sie als einziges Wohnungsunternehmen in der Hauptstadt eine Quote, die 15 Prozent überschritt, und damit war sie laut §6 a Altschuldenhilfegesetz zur Inanspruchnahme zusätzlicher Entlastung von DDR-Altschulden berechtigt. Damit einher ging eine schwierige wirtschaftliche Situation, die von einem ho- hen Verschuldungsgrad und negativen Jahresergebnissen gekennzeichnet war. Anfang 2002 wurde die WBG Marzahn deshalb von der ebenfalls landeseigenen degewo übernommen. Konkurrenz durch das Umland Dass so viele Wohnungen leer standen, lag jedoch nicht etwa daran, dass sich die Marzahner in den Plattenbauten nicht wohl gefühlt hätten. Vielmehr zeig- ten Mieterbefragungen regelmäßig eine hohe Zufriedenheit mit Wohnung und Wohnumfeld. Trotzdem baute sich so manche Marzahner Familie, die es sich leisten konnte, ihr eigenes Häuschen auf einem günstigen Grundstück im nahen brandenburgischen Umland. Andere Marzahner folgten Jobangeboten in west- deutschen Städten. Dieser Bevölkerungsverlust ließ sich nicht ausgleichen, da die Geburtenrate nach der Wende eingebrochen war und es so gut wie keinen Zuzug aus anderen Bezirken nach Marzahn gab. Parallel zu dieser Entwicklung veränderte sich die Haushaltsstruktur in Marzahn. Ursprünglich als Wohnsiedlung für Familien konzipiert, nahm der Anteil der Mehr- personenhaushalte und damit auch die Nachfrage nach den zahlreichen 4- und 5-Zimmer-Wohnungen kontinuierlich ab. Und da die Mieter nun Vergleiche mit den modernen Nachwendewohnungen ziehen konnten, fanden sie immer we- niger Gefallen an innen liegenden Bädern, fensterlosen Küchen und fehlenden Loggien. Selbst sanierte Wohnungen mit wenig beliebten Grundrissen ließen sich nicht mehr ohne weiteres vermieten. „Es wird teilweise in den Leerstand hinein saniert“, warnten deshalb die Gutachter von Analyse & Konzepte. Die Verantwortlichen in Marzahn und speziell die degewo mussten sich auf die neue Situation einstellen. Es führte kein Weg daran vorbei: Wohnungsabriss stand auch in Marzahn auf der Agenda.
Das Marzahner Konzept 6 I 7
Die Suche nach dem richtigen Weg
Das Marzahner Konzept
Vor dem Fördergeld steht das Konzept.
Diese Regel galt auch beim Programm
Ein Rückbau von außen nach innen kam in Marzahn nicht in Frage,
Stadtumbau Ost: Kommunen, die von
den staatlichen Mitteln des Programms
da ein Großteil der Wohnhäuser bereits saniert worden war.
profitieren wollten, mussten zuvor ein
Gutachten vorlegen. Deshalb beteilig-
te sich der Bezirk Marzahn-Hellersdorf mit einem Integrierten Entwicklungs- und Erstmals Abriss vorgesehen
Handlungskonzept am 2002 ausgelobten Bundeswettbewerb Stadtumbau Ost – Damit war die degewo gefordert – zum einen, da sie vom Leerstand besonders
mit großem Erfolg: Das Konzept wurde mit einem ersten Preis ausgezeichnet. stark betroffen war, zum anderen, da sie als landeseigene Gesellschaft in einer be-
sonderen Verantwortung für die Stadtentwicklung stand und steht. Doch welche
Die von einer Planungsgruppe aus der Gruppe Planwerk (Städtebau und Planung), Objekte sollten rückgebaut beziehungsweise abgerissen werden?
Analyse & Konzepte (Wohnungswirtschaft) und dem Büro Becker Giseke Mohren
Richard (Landschaft und Freiraum) erarbeitete Untersuchung sah erstmals für Bei der Beantwortung dieser Frage konnte sich die degewo nicht ausschließlich
Berlin den Abriss von dauerhaft nicht mehr benötigten Wohnungen vor. 7.000 bis auf städtebauliche Erwägungen stützen. Denn ein Rückbauprogramm, das bei
8.000 Einheiten, so der Vorschlag von Analyse & Konzepte, sollten in den beiden städtebaulichen Defiziten – beispielsweise überhoher baulicher Dichte und un-
Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf vom Markt genommen werden. Die genügenden Freiraumqualitäten – ansetzt, hätte zwar der reinen Planungslehre
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ihrerseits präferierte in Marzahn den Ab- entsprochen, nicht aber der wohnungswirtschaftlichen Realität. Der Grund: In den
riss von rund 3.000 Wohnungen. Jahren seit der Wende waren beträchtliche Mittel in die Sanierung und Aufwertungder Marzahner Plattenbauten geflossen. So wurde bereits in den frühen neunzi- Da das Altschuldenhilfegesetz nicht zum gewünschten Schuldenabbau ostdeut-
ger Jahren das Wohnumfeld aufwändig umgestaltet. Bald folgten, gefördert durch scher Wohnungsunternehmen führte und der Leerstand vor allem in den ost
das vom Land Berlin 1994 aufgelegte Modernisierungs- und Instandhaltungspro- deutschen Großsiedlungen stieg, wurde es 2001 geändert. Nunmehr förderte
gramm, umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Es wurden es den Abriss von Wohnungen durch den Erlass der Altschulden. Damit war der
Fassaden gedämmt, Heizungen erneuert, Grundrisse verändert und Loggien an- Grundstein für das Stadtumbau-Ost-Programm gelegt.
gebaut. Bis 2002 hatte die WBG Marzahn rund zwei Drittel ihres damals 25.000
Einheiten umfassenden Bestandes modernisiert. Eine dritte Säule der Aufwertung Stadtumbau Ost hieß in den meisten ostdeutschen Kommunen: Abriss von
stellte der Neubau dar. Rund 770 Wohneinheiten errichtete die WBG Marzahn Wohngebäuden. Dabei bestand die vorrangige Aufgabe für die degewo darin,
(u. a. in der Ringelnatz-Siedlung und im Rahmen von Lückenschließungen) und diejenigen Objekte zu identifizieren, die zum einen noch nicht saniert waren
schuf damit Angebote für Menschen, für die auch die modernisierte Platte keine und die zum anderen aufgrund ihrer baulichen Voraussetzungen auch künftig
Option darstellte. keine nachhaltige Vermietbarkeit erwarten ließen. Im Fokus standen dabei ins-
besondere die – in Marzahn zahlreich vertretenen – Hochhäuser mit elf, 18 oder
1993 trat das so genannte Altschuldenhilfegesetz in Kraft, wodurch sich ost- 21 Geschossen. Dort stellten die Verantwortlichen bereits früh einen wachsenden
deutsche Wohnungsunternehmen von einem Teil ihrer noch aus DDR-Zeiten Leerstand fest, da die Mieter niedrigere Gebäude der Anonymität der Hochhäu-
stammenden Altschulden entlasten konnten, wenn sie rund 15 Prozent ihrer ser vorzogen. Ebenfalls als Problemfall erwiesen sich Fünf- und Sechsgeschosser
Wohnungsbestände vorrangig an die Mieter veräußerten. Bislang konnte die ohne Aufzug mit Wohnungstypen, die mit innen liegenden Bädern, fensterlosen
degewo lediglich 683 Plattenbauwohnungen an Einzeleigentümer verkaufen, Küchen und fehlenden Loggien die gewachsenen Ansprüche der Mieter nicht
Blockverkäufe an private Investoren liefen dagegen erfolgreicher. mehr befriedigten.Das Marzahner Konzept 8 I 9 Gesamtkonzept statt Kahlschlag Für die degewo galt allerdings von Beginn an die Prämisse, keinen Kahlschlag zu betreiben. Vielmehr verstand sie Stadtumbau als umfassende Stadtentwicklung. Die Stadtumbaumaßnahmen – sei es Rückbau oder Totalabriss – band sie deshalb in ein Gesamtkonzept ein, zu dem städtebauliche Überlegungen ebenso gehör- ten wie die Untersuchung des baulichen Zustands und die Analyse der Nachfrage. Anregungen bot dabei wiederum das Integrierte Entwicklungs- und Handlungs- konzept. Die Gutachter hatten vorgeschlagen, als „räumliche Vertiefungsbereiche“ insbesondere das Gebiet beidseits der Havemannstraße in Marzahn-Nord sowie den Bereich um die Ringkolonnaden (Sella-Hasse-Straße/Ludwig-Renn-Straße) unter die Lupe zu nehmen. An diesen beiden Orten realisierte die degewo dann auch tatsächlich mit den Ahrensfelder Terrassen und der Wohnanlage „Am Bürger park“ zwei Stadtumbauvorhaben (vgl. dazu die folgenden Kapitel), die mit ihrer Ausrichtung auf wertbewusste Mieter beziehungsweise ältere Menschen ein in Marzahn zuvor nicht vorhandenes Angebot schufen. Bei der Erarbeitung solcher standortspezifischer Stadtumbaukonzepte stellten sich den Verantwortlichen der degewo zahlreiche Fragen: Welche Wohnungen treffen an welchen Standorten auf Nachfrage? Wie schafft man adäquate Ange- bote für die immer zahlreicher werdenden Seniorinnen und Senioren? Wie lassen sich neue Nachfragegruppen nach Marzahn locken? Wie gestaltet man die durch den Abriss frei werdenden Flächen? Wie lassen sich die vom Abriss betroffenen Mieter im degewo-Bestand halten? Wie vermittelt man das heikle und umstrittene Thema Stadtumbau in der Öffentlichkeit? Und wie lassen sich die Maßnahmen wirtschaftlich durchführen? Auf all diese Fragen gab es keine vorformulierten Antworten. Die degewo musste in einem aufwändigen Prozess adäquate Lösungen suchen, die auf die spezielle Situation in Marzahn zugeschnitten waren. Zu welchen Ergebnissen sie dabei kam, lässt sich am besten anhand der wichtigsten Marzahner Stadtumbauprojekte dar- stellen.
„Am Nutzen wollen alle teilhaben“
Interview mit degewo-Vorstandsmitglied Frank Bielka
Mit dem Stadtumbau Ost stand die degewo vor einer in ihrer Geschichte ein- uns für Dritte verwalteten Wohnungen immer noch der mit Abstand größte An-
maligen Situation. Eine besondere Herausforderung stellte die Zusammen- bieter sind. Allerdings stellten wir fest, dass die Bereitschaft der Genossenschaften
arbeit mit den anderen Vermietern, den politischen Entscheidungsträgern, und Privaten, sich im Rahmen des Stadtumbaus am Abriss zu beteiligen, eher ge-
den Anwohnervertretern und den Mietern dar. Über die dabei gemachten ring war. Am Nutzen wollten alle teilhaben, an den Lasten aber nicht. Deswegen
Erfahrungen berichtet degewo-Vorstand Frank Bielka. schauten alle, wer die Nerven verlor und die Lasten übernahm. Nun wurden wir
als kommunales Unternehmen vom Eigentümer, also dem Land Berlin, gedrängt,
die Vorreiterrolle zu übernehmen. Das heißt: Die Wohnungen, die in Marzahn vom
Herr Bielka, die degewo ist zwar der größte, aber nicht der einzige Vermieter in Markt genommen worden sind, sind ausschließlich von uns abgerissen worden,
der Großsiedlung Marzahn. Welche Rolle haben die anderen Wohnungsunter- während der Nutzen, der darin besteht, dass die verbliebenen Bestände dadurch
nehmen beim Stadtumbau gespielt? besser ausgelastet sind, allen zugutegekommen ist.
Frank Bielka > Ursprünglich war die damalige Wohnungsbaugesellschaft Mar- Wie hätte denn eine Kooperation aller Eigentümer aussehen können?
zahn der mit Abstand größte Eigentümer in Marzahn. Ihr gehörten 36.000 der rund
60.000 Wohnungen in der Großsiedlung. Neben der WBG Marzahn gab es noch ei- Frank Bielka > Es gab Überlegungen, sich an einen runden Tisch zu setzen und
nige Genossenschaften. Das hat sich nach der Wende dadurch verändert, dass die sich gemeinsam Gedanken zu machen, wie der Abriss sinnvoll anzugehen und die
WBG Marzahn mehr als die Hälfte des Bestandes veräußert hat, mehrheitlich an verbleibende Bausubstanz aufzuwerten sei. Tatsächlich wurde ein Stadtumbau-
private Investoren, die teils mehrere tausend Wohnungen übernahmen. Die Situa Ost-Beirat gegründet, der einige wenige Male tagte, aber nie zu einem konkreten
tion ist also vielfältiger geworden, wobei wir mit knapp 18.000 eigenen und von Ergebnis kam. Dabei muss man sehen, dass der Leidensdruck in vielen ostdeut-Interview mit degewo-Vorstandsmitglied Frank Bielka 10 I 11
schen Städten größer war als in Berlin.
Wir überschritten ja die 15 Prozent
„Die Vermietungssituation hat sich deutlich verbessert. Marzahn ist im
Leerstand, ab denen beim Abriss die
DDR-Altschulden erlassen wurden, in
Bewusstsein der potenziellen Mieter attraktiver geworden.“
Marzahn nur knapp, während manche
ostdeutschen Städte einen Leerstand
von 30 oder 40 Prozent aufwiesen. In Berlin konnte der private Eigentümer also die degewo ja ein bisschen in die Rolle des Schurken gedrängt wurde. Gleichwohl
bequem darauf spekulieren, dass das städtische Unternehmen ganz allein die hatten wir natürlich Verluste, weil die restlichen 35 Prozent zu anderen Vermietern
nötige Marktbereinigung stemmen würde, während es anderswo klar war, dass gegangen sind. Die profitierten also davon, gar keine Frage, zumal der größte Teil
es nur als Gemeinschaftsaktion ging. Und diese Vermutung der Privaten ist voll der Mieter ja in Marzahn blieb.
bestätigt worden.
Wie hat sich der Bezirk Marzahn-Hellersdorf im Prozess des Stadtumbaus ver-
Wie stark haben die anderen Vermieter vom Rückbau durch die degewo pro- halten?
fitiert?
Frank Bielka > Er stand dem Abriss im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost
Frank Bielka > Wir können es nur indirekt sagen. Es ist uns gelungen, einen Groß- überwiegend kritisch bis ablehnend gegenüber. Dabei spielten sicher auch po-
teil, nämlich etwa 65 Prozent, unserer vom Stadtumbau betroffenen Mieter davon pulistische Gründe eine Rolle, weil die betroffenen Bürger das natürlich zunächst
zu überzeugen, bei uns Kunden zu bleiben. Das betrachte ich als großen Erfolg, da ebenfalls ablehnten. Es ist ja auch nachvollziehbar, dass man nicht begeistert ist,wenn einem die Wohnung abgebrochen wird. Das Bezirksamt war also kein hilf Bedeutet das, dass man auf größere Anwohnerversammlungen am besten
reicher Partner, wenn es darum ging, den Bürgern die Notwendigkeit des Stadt- ganz verzichtet?
umbaus zu erklären. Besonders deutlich wurde dies im Fall der Mehrower Allee
38–48, die wir im Einvernehmen mit dem Senat abreißen wollten, wo wir letztlich Frank Bielka > Das geht nicht, weil solche Versammlungen zum Verfahren der
aber auf Druck des Bezirks auf einen Teilrückbau umschwenkten. Beteiligung gehören. Man darf keine Angst vor dem Bürger haben, auch wenn sol-
che Versammlungen nicht angenehm sind. Man muss da durch und sein Gesicht
Und wie war die Haltung des Senats? zeigen. Aber es wäre falsch, es dabei zu belassen. Vielmehr müssen unbedingt in-
dividuelle Gespräche folgen. Wie erfolgreich das ist, zeigt das Beispiel der Ahrens-
Frank Bielka > Der Senat erkannte, dass wir auch in Berlin nicht um den Abriss felder Terrassen. Dort gründete sich ein Bewohnerbeirat, der den Abriss bekämpf-
herumkommen, und stärkte uns bei der Umsetzung des Stadtumbauprogramms te, sich aber gleichzeitig auch mit der Notwendigkeit des Abrisses beschäftigte.
den Rücken. Gleichzeitig machte er sich dafür stark, die Qualität der verbleibenden Später unterstützte er unsere Vorhaben. Als wir das zweite Stadtumbauprogramm
Wohnhäuser zu erhöhen und Grundrissänderungen vorzunehmen, statt nur den- vorstellten, kam dieser Beirat nämlich mit uns in die Mieterversammlungen und
selben Zustand drei Stockwerke niedriger zu erhalten. Insbesondere die Ahrens- erklärte, warum der Stadtumbau nötig ist.
felder Terrassen wären ohne die Unterstützung des Senats unmöglich gewesen.
Kann man so weit gehen zu sagen, dass durch den Widerstand Ihr ursprüng
Was hat die degewo im Laufe des Stadtumbau-Prozesses gelernt? liches Konzept verbessert worden ist?
Frank Bielka > Eine zentrale Erfahrung war die Frage der Bürgerbeteiligung. Wir Frank Bielka > Ja, das ist tatsächlich so. Die Eigentumswohnungen, mit denen
führten ja sehr intensive Diskussionen mit Bürgerinitiativen und die blieben nicht die Ahrensfelder Terrassen ergänzt worden sind, wären ohne die Proteste nicht
ohne Spuren. Dabei hat sich gezeigt, dass die intensive Einzelberatung der Mieter entstanden. Und in dieser endgültigen Form sind die Ahrensfelder Terrassen ein
der zentrale Punkt war. Dieses sehr verdienstvolle Engagement unserer Mitarbei- Vorzeigeprojekt geworden. Allerdings brauchte jede Weiterentwicklung die Be-
ter führte dazu, dass die Mieter ihre Ängste verloren und erkannten, dass wir uns reitschaft der Geld gebenden Stelle, also des Senats, sich auf diese Veränderung
ernsthaft um eine Lösung bemühten. Viele sagten sich dann: Okay, es ist zwar einzulassen.
nicht meine Entscheidung, dass mein Haus abgerissen wird, aber es gibt doch
eine Lösung. Diese Lehre kann man eindeutig ziehen: Eine möglichst frühzeitige Hat sich das Image Marzahns verändert?
Information und ein individuelles Eingehen auf die Wünsche der Mieter sind aus-
gesprochen hilfreich. Frank Bielka > Ich glaube schon. Dazu beigetragen hat allerdings auch die Auf-
wertungsstrategie der neunziger Jahre. Das Programm Stadtumbau Ost war ein
weiterer Schritt, der eine städtebauliche Verbesserung bewirkt hat, indem es kom-Interview mit degewo-Vorstandsmitglied Frank Bielka 12 I 13
pakte Bereiche aufgelockert und die Lebensqualität in den Quartieren erhöht hat. wir den Wegzug nicht durch Zuzug kompensieren konnten. Das Neue beim zwei-
Ja, ich glaube, dass das Image Marzahns heute besser ist als vor 15 Jahren. Wir ten Programm ist, dass der Leerstand nach Abschluss der Maßnahmen nicht wie-
können das daran ablesen, dass wir zunehmend Interessenten haben, die nicht der gestiegen ist. Marzahn ist also im Bewusstsein der potenziellen Mieter attrakti-
aus Marzahn und auch nicht aus anderen Plattenbausiedlungen kommen. Die ver geworden. Außerdem können wir in Marzahn steigende Mieten durchsetzen,
meisten Leute, die sich in das Quartier wagen, sagen anschließend: Das ist ja gar wenn auch nicht in dem Umfang wie in anderen Teilen der Stadt. Und steigende
nicht die hässliche, graue Bronx, die ich mir vorgestellt habe, sondern eine norma- Mieten können Sie nur durchsetzen, wenn die Nachfrage da ist.
le Großsiedlung mit Grün und Einkaufsmöglichkeiten und Wohnungen in einem
guten Zustand. Wie geht es jetzt, nach dem Abschluss der großen Stadtumbaumaßnahmen,
weiter?
err Bielka, wenn Sie auf den Prozess des Stadtumbaus in Marzahn zurück-
H
blicken: Haben Sie dann das Gefühl, dass die Leistung der degewo anerkannt Frank Bielka > Wir haben einige Bestände, bei denen die Sanierung noch auf ei-
wird? nem niedrigen Niveau ist. Dort werden wir weiter modernisieren. Ein Schwerpunkt
wird dabei die Reaktion auf die demografische Entwicklung sein. Marzahn war ja
Frank Bielka > Ja. Selbst der Bezirk, der anfangs den Stadtumbau skeptisch be- ursprünglich ein sehr junger Bezirk. Aber das Durchschnittsalter ist gestiegen und
gleitet hat, erkennt mittlerweile diese Leistung an. Aber natürlich haben wir die es wird weiter ansteigen. Nun wollen wir zwar nicht alle Häuser seniorengerecht
finanziellen Lasten getragen. Die Belohnung dafür liegt darin, dass wir eine bessere sanieren, aber wir können in allen Quartieren entsprechende Häuser bereitstellen:
Mietauslastung haben als früher – aber diese Belohnung haben eben auch die Aufzüge, die auf der Wohnungsebene halten, Rampen beim Hauseingang – das
anderen Vermieter. sind erste Schritte. Zudem haben wir ungünstig geschnittene Großwohnungen
mit fünf Zimmern zusammengelegt und Wohngemeinschaften für Senioren oder
Sehen Sie Möglichkeiten, wie dieses ungleiche Lasten-Nutzen-Verhältnis an- Demenzkranke angeboten. Dafür suchen wir Betreiber, weil dafür Professionalität
ders gestaltet werden könnte? vonnöten ist. Damit haben wir ganz wunderbare Erfahrungen gemacht.
Frank Bielka > Eigentlich nicht. Aber das Thema ist für Berlin sowieso ein spe- Wie wird sich Marzahn in Zukunft entwickeln?
kulatives, da ich davon ausgehe, dass wir in den nächsten Jahren keinerlei Maß-
nahmen des Stadtumbaus Ost mehr werden durchführen müssen. Denn die Ver- Frank Bielka > Alle Prognosen deuten darauf hin, dass die Einwohnerzahl Berlins
mietungssituation hat sich deutlich verbessert. Der Leerstand beträgt momentan in den nächsten zwanzig Jahren steigen wird. Natürlich würden die meisten gerne
5,8 Prozent (Stand: Dezember 2009). Dass der Erfolg nachhaltig ist, zeigt folgender in der sanierten Altbauwohnung in der City wohnen, aber das können sich nicht
Umstand: Nach dem ersten Programmteil mit der Marchwitzastraße und den Ah- alle leisten. Ich bin deshalb zuversichtlich, dass Marzahn eine ganz normale Groß-
rensfelder Terrassen sank der Leerstand zwar, um dann aber wieder zu steigen, da siedlung mit einer guten sozialen Mischung aus Alt und Jung wird.Stadtumbaustandort: die Marchwitzastraße 14 I 15
Das Fanal für den Abriss
Die Marchwitzastraße
„Wohnungsleerstand: Strieder schickt
die Abrissbirne“ lautete die Überschrift
Innovative technische und bauliche Lösungen und Methoden entwickelte
in einer Berliner Tageszeitung, als im
April 2002 der damalige Berliner Stadt-
die degewo mit Beginn des Abrisses in der Marchwitzastraße.
entwicklungssenator Peter Strieder
erstmals öffentlich über die Stadtum-
baupläne für Marzahn sprach. Etwas zurückhaltender formulierte es die Senats- Vergleich zu späteren Rückbaumaßnahmen vergleichsweise einfach zu realisieren:
verwaltung für Stadtentwicklung selbst: „Nur an einzelnen Standorten“, ließ sie in Von vornherein war klar, dass das Wohngebäude komplett abgebrochen werden
einer Pressemitteilung verlauten, „wird aus städtebaulichen Gründen ein punktu- sollte; zudem stand es bereits weitgehend leer, so dass die Entmietung keine be-
eller Abriss oder Rückbau von Wohnsubstanz ins Auge gefasst.“ sonderen Schwierigkeiten machte.
Dass der Stadtumbau Ost jetzt auch in Berlin angekommen war, zeigte sich zuerst Am 18. November 2002 begann der Rückbau mit der Demontage der ersten Platte.
in der Marchwitzastraße 1/3. Hier, ganz im Süden der Großsiedlung Marzahn, nahm 25 Jahre nachdem genau an dieser Stelle die ersten Marzahner Mieter eingezogen
die degewo den Abriss eines 18- beziehungsweise 21-geschossigen Doppel waren, wurde das rund 70 Meter hohe Doppelhochhaus wieder abgetragen. Nicht
hochhauses mit 296 Wohneinheiten in Angriff. Erstmals stand das Unternehmen zuletzt wegen dieser symbolhaften Bedeutung entschied sich die degewo gegen
damit vor der Aufgabe, die Notwendigkeit des Stadtumbaus in der Öffentlichkeit eine – technisch durchaus machbare – Sprengung und statt dessen für eine be-
zu begründen. Gleichzeitig ging es darum, praktische Erfahrungen bei der Durch- hutsame, wenn auch rund 100.000 Euro teurere Demontage, die in umgekehrter
führung eines solchen Vorhabens zu machen. Dabei war dieses erste Projekt im Reihenfolge zur seinerzeitigen Errichtung erfolgte. Bei späteren Abrissprojektenbeauftragte die degewo mit dem Abbruch übrigens Firmen, die schon an der Ent- Vorhaben dieser Art (vgl. nächstes Kapitel), ein neuartiges, sowohl kostengünsti-
stehung der Großsiedlung mitgewirkt hatten und deshalb die Bauweise bestens ges als auch umweltfreundliches Verfahren zum Umgang mit den Außenwand-
kannten. platten. Diese waren zur Bauzeit als Sandwichplatten konstruiert worden, deren
Dämmmaterial entweder aus Polystyrol oder aus künstlicher Mineralfaser (KMF)
33.000 Tonnen Bauschutt bestand. Während Polystyrol sich problemlos entsorgen lässt, bedarf KMF wegen
Zunächst entkernten die Arbeiter die Wohnungen – was bedeutete, dass sie ihrer als Krebs erzeugend geltenden Eigenschaften besonderer Sorgfalt. Deshalb
296 Wohnungseingangs- und 1.243 Zimmertüren ausbauten, 23.000 Quadrat wurden üblicherweise je sechs mit KMF gedämmte Platten auf einem Tieflader zu
meter Fußbodenbelag ablösten, 5.000 Meter Fensterbänke demontierten und einer Sonderdeponie transportiert und als Sonderabfall entsorgt – obwohl ja nur
1.900 Meter Rohrisolierung entfernten. Danach kamen ein Turmdrehkran sowie die etwa 30 Kilogramm schwere KMF und nicht die gesamte sechs Tonnen schwere
ein Langarmbagger mit aufmontierter Zange zum Einsatz, welche die 3,60 mal Platte Sondermüll darstellt. Dies führte nicht nur zu beträchtlichen Kosten, son-
2,80 Meter großen Platten einzeln demontierten. Anschließend wurden die Beton dern auch zu einer hohen Verkehrsbelastung im Umfeld der Abrissobjekte.
platten zerkleinert. So entstanden rund 33.000 Tonnen Bauschutt, der zum großen
Teil beim Bau von Straßen und Autobahnen eine neue Verwendung fand. Innovative Methode entwickelt
In Marzahn nun gelang es, in Zusammenarbeit mit der Brandenburgischen Tech-
Der Abriss des Doppelhochhauses in der Marchwitzastraße war für die degewo in nischen Universität Cottbus und dem Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheits-
technischer Hinsicht ein Pilotprojekt, dessen Erfahrungen bei den folgenden Stadt- schutz und technische Sicherheit (LAGetsi) eine neue Methode zu entwickeln. Zu
umbauprojekten verfeinert und ergänzt wurden. So entwickelten die Fachleute diesem Zweck wurde rund 40 Meter von den nächsten bewohnten Gebäuden
der degewo-Bauabteilung bei den Ahrensfelder Terrassen, dem bekanntesten entfernt ein mit Planen abgetrennter Separierungsplatz angelegt. Dort brach einStadtumbaustandort: die Marchwitzastraße 16 I 17 Bagger die Platten, bei denen zuvor KMF festgestellt worden war, einzeln auf. An- schließend entfernten zwei Arbeiter in Schutzanzügen die künstliche Mineralfaser. Diese wurde nun zur Sonderdeponie gebracht, während die eigentliche Platte kostengünstig zerkleinert und als recyclingfähiges Material im Stoffkreislauf wie- der eingesetzt werden konnte. Dieses in Marzahn entwickelte Verfahren hat sich mittlerweile bundesweit durchgesetzt. Welches Demontageverfahren zum Einsatz kam, hing stets von den jeweiligen Gegebenheiten ab. Beim Abriss von drei Elfgeschossern in der Karl-Holtz-Straße zum Beispiel (vgl. übernächstes Kapitel) mussten die Platten nicht einzeln de- montiert werden. Hier ging es schneller und günstiger, indem eine hydraulische Riesenzange die Gebäude packte und zum Einsturz brachte. Möglich war diese Methode aus zwei Gründen: Zum einen war der Abstand zu den bewohnten Nachbargebäuden groß genug. Zum anderen hatten Tests gezeigt, dass bei den Abrissobjekten in der Karl-Holtz-Straße ausschließlich Außenwandplatten mit Polystyrol verwendet worden waren und somit keine Entsorgung von Sondermüll notwendig war.
Stadtumbaustandort: die Ahrensfelder Terrassen 18 I 19
Das Leuchtturmprojekt
Die Ahrensfelder Terrassen
Ganz im Norden Marzahns, nicht weit
entfernt von der Grenze zu Branden-
Im Norden der Großsiedlung realisierte die degewo ein Modellprojekt,
burg, strahlen Hausfassaden in war-
men, mediterranen Tönen. Große
das weit über Berlin hinaus Aufsehen erregte.
Dachterrassen fallen den Betrachtern
auf und gepflegte Mietergärten. Die
abgestufte Bauweise mit unterschiedlich hohen Gebäuden hat so gar nichts ge- Denn als im Jahr 2002 bekannt wurde, dass die degewo ein großes Um- und Rück-
mein mit dem Bild von der eintönigen Betonwüste, das sich manche Leute von bauprogramm im Viertel zwischen Havemann-, Rosenbecker und Eichhorster
Marzahn machen. Straße im Norden Marzahns plante, war der Aufschrei groß. „Schock-Brief für Mar-
zahner Mieter: Wir reißen Ihr Haus ab!“, titelten die Zeitungen. Ein Bewohnerbeirat
Trotzdem gehören die Ahrensfelder Terrassen zu Marzahn – als herausragendes sorgte für Schlagzeilen mit seinem Vorschlag, den Nordwesten Marzahns aus dem
Beispiel dafür, was sich aus der viel gescholtenen Platte mit Phantasie, techni- Bezirk Marzahn-Hellersdorf auszugliedern und dem benachbarten brandenbur-
schem Fachwissen und erheblichem finanziellem Aufwand machen lässt. Die Ah- gischen Amt Ahrensfelde-Blumberg anzugliedern. Denn, so die Begründung der
rensfelder Terrassen sind das bekannteste Stadtumbauprojekt in Berlin und eines Aktivisten, nur „die Flucht aus der entsolidarisierten Hauptstadt in die Obhut einer
der bundesweit am stärksten beachteten. Dabei war der Weg bis zur heutigen Er- den Menschen zugewandten dörflichen Gemeinschaft“ biete die Chance, einer
scheinung alles andere als einfach, und die Realisierung des Vorhabens zeigte ex- „beispiellosen Entmietungskampagne“ zu begegnen.
emplarisch, mit welch vielfältigen Herausforderungen – finanziellen, technischen,
logistischen und sozialen – der Stadtumbau Ost verbunden ist.Die Ausgangslage Was war passiert? In Marzahn-Nord zeigte es sich in besonderem Maße, wie dramatisch der Umbruch der Nachwendezeit war. Früher als anderswo in der Großsiedlung wurden hier die Auswirkungen des demografischen und sozia- len Wandels fassbar: Die Bewohnerschaft war jünger, die Fluktuation höher, die Problematik von Lärm und Vandalismus größer, der Leerstand gravierender. Der Hauptgrund dafür lag in der Entstehung der Großsiedlung: Marzahn wurde von Süden nach Norden errichtet, so dass erst 1987 im Nordwesten die letzten der rund 60.000 Wohnungen der Plattenbausiedlung entstanden. Im Vergleich zu früheren Bauphasen waren die städtebaulichen und architektonischen Anforde- rungen heruntergefahren worden; es ging letztlich nur noch um Masse, nur noch um das Ziel, die Wohnungsnot quantitativ zu bekämpfen. Die Folge war, dass sich für die Wohnungen in den Elfgeschossern nach der Wiedervereinigung schnell Vermietungsprobleme einstellten. Hinzu kam, dass sich im Norden Marzahns in der kurzen Zeit bis zur Wende keine gefestigten sozialen Strukturen entwickeln konnten. Während Bewohner anders- wo die vertrauensvolle Hausgemeinschaft als wichtigen Grund für ihr Bleiben an- führten, fehlte rund um die Havemannstraße diese soziale Verankerung. Leerstand und die Gefahr eines sozialen Kippens veranlassten deshalb die degewo, neue Wege zu beschreiten. Dabei verfolgte sie das Ziel, einen Komplettabriss zu vermeiden, da dieser eine städtebauliche Leerstelle hinterlassen hätte. Vielmehr entwickelten die Planer ein Konzept mit Vorbildcharakter: Statt die elfgeschossigen Hochhäuser in Gänze ab- zubrechen, blieben die meisten davon stehen, wobei sie jedoch auf drei bis sechs Geschosse reduziert wurden – der Begriff Rückbau wurde also wörtlich genom- men. Auf diese Weise entstand eine abwechslungsreiche Stadtlandschaft mit ge- ringerer Dichte und höherer Wohnqualität. Gleichzeitig verringerte sich die Zahl der Wohnungen von 1.670 auf 409.
Stadtumbaustandort: die Ahrensfelder Terrassen 20 I 21
Einher ging die quantitative Verringerung mit einer qualitativen Aufwertung: Die Information
Die degewo wollte nicht einfach weniger Wohnungen anbieten, sondern ande- Als besondere Herausforderungen erwiesen sich die Information und die Einbe-
re Wohnungen. Während ursprünglich zehn Grundrisstypen vorhanden waren, ziehung der Mieter und Anwohner. Auf die Empörung über die ersten Meldungen
konnten die Bewohner nun unter 38 Varianten (darunter Wohnungen mit Dach- über den geplanten Rückbau folgten Mieterversammlungen, die von teils sehr
garten sowie bei Singles besonders beliebte 1,5-Zimmer-Wohnungen) auswäh- emotionalen Voten geprägt waren. Zudem gründete sich eben jener Bewohner-
len. Ausgebaut wurde das Angebot an 2-Zimmer-Wohnungen, wohingegen die beirat Marzahn-NordWest, der dann mit seinem Vorschlag einer Angliederung an
schwer vermietbaren 5-Zimmer-Wohnungen komplett vom Markt genommen das benachbarte brandenburgische Amt für Schlagzeilen sorgte.
wurden.
Dennoch gelang es der degewo, die Debatte zu versachlichen. Ein Erfolgsrezept
Einen erheblichen Teil der Einheiten konzipierten die Planer zudem so, dass sie – bestand darin, dass sich die Verantwortlichen der Diskussion stellten, das Konzept
beispielsweise dank bodengleicher Duschtasse und schwellenfreiem Übergang des Stadtumbaus offensiv verteidigten und dabei auch heftiger Kritik nicht aus
zum Balkon – den Anforderungen behinderter oder älterer Mieter genügen. dem Weg gingen. Als noch erfolgreicher stellte sich das persönliche Gespräch mit
Abgerundet wurde das Konzept durch einladende Hauseingänge und farblich den vom Rückbau betroffenen Mietern heraus: Ihnen allen wurde ein auf ihre indi-
abwechslungsreiche Hausfassaden. All diese Maßnahmen, so die Überlegung, viduellen Bedürfnisse abgestimmtes Angebot gemacht (vgl. Kapitel Entmietungs-
sollten Nord-Marzahn für neue Nachfragegruppen attraktiv machen und die prozess) und damit verdeutlicht, dass die degewo sich sehr wohl um ihre Belange
Identifikation mit dem Viertel erhöhen. und Sorgen kümmerte.
Die Finanzierung Dazu, dass das Vorhaben mehr und mehr an Zustimmung gewann, trug ferner
Klar war: Ohne finanzielle Unterstützung durch die öffentliche Hand ließ sich das eine Lichtinstallation bei: Die degewo ließ die Fenster der 409 Wohnungen, die
Projekt Ahrensfelder Terrassen nicht realisieren. Voraussetzung für die Umsetzung stehen bleiben sollten, entsprechend ihrer künftigen Größe in verschiedenen
war deshalb, den Senat vom Konzept zu überzeugen und für die Bereitstellung Farben beleuchten. So wurde für die Anwohner und Mieter fassbar, wie sich das
zusätzlicher Fördermittel zu gewinnen. Insgesamt steuerten Bund und Land ei- städtebauliche Bild an der Havemannstraße künftig darbieten würde. Darüber
nen Großteil der Investitionskosten in Höhe von 31,5 Mio. Euro bei. 9,8 Mio. Euro hinaus weckte die breite Berichterstattung in den Medien das Interesse an den
für Abbruchmaßnahmen und 21,7 Mio. Euro für Modernisierungs- und Instand- Ahrensfelder Terrassen. Die zunehmende Akzeptanz zeigte sich darin, dass bereits
haltungsmaßnahmen kamen allein vom Land Berlin. Auf den Quadratmeter ver- kurz nach Beginn der Umbauarbeiten 150 potenzielle Mieter Vorverträge unter-
bliebener Wohnfläche bezogen, beliefen sich die Umbaukosten auf 634 Euro pro zeichnet hatten.
Quadratmeter.Positiv auf die Einstellung der Betroffenen wirkte sich zudem aus, dass die degewo konstruktive Kritik der engagierten Anwohner aufnahm: Auf Anregung des Be- wohnerbeirats blieben 38 Wohnungen in der Rosenbecker Straße 10–22 stehen, die ursprünglich verschwinden sollten. Den Ausschlag für diese Umplanung ga- ben stadtgestalterische Überlegungen, aber auch der Wunsch nach einer weite- ren Stabilisierung der Wohnanlage. Denn die zusätzlichen, zwischen zwei und dreieinhalb Zimmer aufweisenden Einheiten wurden als Eigentumswohnungen angeboten – mit Erfolg: Bei einem Kaufpreis von rund 1.200 Euro pro Quadrat meter waren alle Wohnungen nach kurzer Zeit verkauft. Der Bauablauf Die Koordination der Bauarbeiten verlangte von den Verantwortlichen bei den Ahrensfelder Terrassen ganz andere Lösungen als beim Abriss des Doppelhoch- hauses in der Marchwitzastraße. Da die vom Bund gewährte Investitionszulage, ein wesentliches Element des Finanzierungskonzepts, Ende 2004 auslief, bestand großer Zeitdruck. Zudem wurden die Häuser ja nicht komplett abgerissen, son- dern teilweise rückgebaut, was hohe Anforderungen an alle beteiligten Planer, Handwerker und Baufirmen stellte.
Stadtumbaustandort: die Ahrensfelder Terrassen 22 I 23
Am 16. Dezember 2003 erfolgte der
Start für dieses erste komplexe Stadt-
Mit den Ahrensfelder Terrassen wurden Wohnformen geschaffen,
umbauprojekt in Berlin, mit dessen
Planung und Bauleitung das Büro
die auf eine starke Nachfrage stießen.
Stadt-Akzent beauftragt war. Erst im
Mai 2004, als die Arbeiten längst im
Gange waren, wurden die letzten Wohnungen freigezogen. Bereits im August Wohnraum zur Loggia besondere Aufmerksamkeit. Hier entwickelten die Exper-
desselben Jahres übergab die degewo die Schlüssel an die Mieter der ersten fertig ten einen nahezu schwellenlosen Austritt, der in der Folge als Gebrauchsmuster
gestellten Wohnungen in der Havemannstraße 3–5. Pro Arbeitstag wurden rund angemeldet wurde. Den gesetzlich vorgeschriebenen Witterungsschutz erreich-
220 Betonelemente demontiert und 850 Tonnen Betonbruch entsorgt, was etwa ten sie dabei durch eine in den Beton eingelassene Rinne, die von einem Stahlrost
40 Lkw-Fahrten entsprach. Zu Spitzenzeiten waren rund 500 Arbeitskräfte auf der abgedeckt ist.
Baustelle tätig.
Die Bilanz
Dabei ersannen die Fachleute innovative technische Lösungen – zum Beispiel Die Ahrensfelder Terrassen wurden zum Erfolgsmodell. Sie verbesserten nicht nur
bei den Loggien. Die vorhandenen Loggien wurden durch neue ersetzt, die nun nachhaltig das Image Marzahns, sondern erwiesen sich auch als wirtschaftlich
1,80 bis 2 Meter (statt zuvor 1,20 Meter) tief waren. Und wo es noch gar keine erfolgreich. Bei einer anfänglichen Durchschnitts-Nettokaltmiete von 4,99 Euro
Loggia gegeben hatte, wurde eine angebaut. Da die Ahrensfelder Terrassen nicht pro Quadratmeter sind die Wohnungen bis auf eine Fluktuationsreserve von
zuletzt auch weniger mobile Mieter ansprechen sollen, galt dem Übergang vom rund 2 Prozent komplett vermietet. Besonders bemerkenswert ist, dass es derdegewo gelang, Mieter für die Ahrensfelder Terrassen zu begeistern, die zuvor kei- ne Erfahrung mit dem Wohnen in der Platte hatten: Von den Erstmietern stammte nur gut die Hälfte aus Marzahn; 44 Prozent kamen aus anderen Berliner Bezirken, dem Umland oder von noch weiter her. Für die Qualität des städtebaulichen Kon- zepts spricht schließlich der Umstand, dass die degewo beim vom GdW Bundes- verband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ausgelobten Deut- schen Bauherrenpreis 2005 mit einer Besonderen Anerkennung ausgezeichnet wurde. Das Projekt, hieß es im Votum der Jury, „sticht durch seine hohe formale Attraktivität hervor“, wobei vor allem die Dachterrassen „eine enorme Wohnwert- verbesserung“ darstellten. Trotzdem blieben die Ahrensfelder Terrassen in ihrer Komplexität ein Einzelfall im Marzahner Stadtumbauprogramm. Denn der degewo war klar, dass Fördermittel in diesem Umfang künftig nicht mehr fließen würden. Für die weiteren Stadtum- baustandorte musste sie deshalb andere adäquate Maßnahmen finden.
Stadtumbaustandort: die Ahrensfelder Terrassen 24 I 25
Stadtumbaustandort: die Karl-Holtz-Straße 26 I 27
Zwischennutzung mit Qualität
Die Karl-Holtz-Straße
Grau, unfreundlich und abweisend
zeigten sich im Jahr 2006 die drei
In der Karl-Holtz-Straße gestaltete die degewo eine unaufwändige
elfgeschossigen Plattenbauriegel in
der Karl-Holtz-Straße. Mehrere Gründe
Zwischenlösung für später nutzbares Bauland.
sprachen für ihren Abbruch: Sie waren
noch nicht saniert und als Hochhäuser
des Typs WBS 70 gehörten sie zu den wenig beliebten Wohnhäusern in Marzahn, dicht bebauten Hinterhöfen abzuheben. In Marzahn laden die Höfe zum Spielen
so dass der Leerstand zwölf Prozent überschritt. Deshalb bestimmte die degewo und Entspannen ein, und zudem ist das grüne brandenburgische Umland schnell
die insgesamt 293 Wohnungen zum Abbruch. erreichbar.
Damit stellte sich dem Unternehmen die Frage, wie die entstehende Freifläche Keine Nachfrage nach Eigenheimen
genutzt werden sollte. In dicht besiedelten Wohngegenden wäre die Antwort In der Karl-Holtz-Straße gingen die Überlegungen der degewo-Verantwortlichen
einfach gewesen: als Spielplatz und von viel Grün geprägter Aufenthaltsort für deshalb in eine andere Richtung. Ausgangspunkt war dabei die Lage des Abriss-
die Anwohner. Doch Marzahn ist nicht die eng bebaute Berliner Innenstadt. Wäh- gebietes, das an der Rudolf-Leonhard-Straße im Süden an eine Einfamilienhaus-
rend dort an Freiflächen oft großer Mangel herrscht, ist Marzahn mit Grünflächen bebauung grenzt. Warum, so die Überlegung, sollte an diesem Standort nicht eine
und Parks gut versorgt. Denn die Großsiedlungen folgen ja gerade der städtebau Vermarktung der Flächen als Baugebiet für Reihenhäuser denkbar sein?
lichen Prämisse, den Bewohnern viel Licht und Luft zu verschaffen und sich damit
grundlegend vom Städtebau der Gründerzeit mit seinen Blockrandstrukturen undDie degewo erstellte eine Vorplanung und ließ die Vertriebsmitarbeiter im Jahr Eine originelle Lösung ließen sich die Grünplaner der degewo für die verbliebenen
2007 testen, ob Interesse an solchen Eigenheimen bestand. Doch es zeigte sich Leitungsbauwerke einfallen: Sie banden sie in einen Bogen aus Fertiggabionen –
bald, dass eine realistische Vermarktungsperspektive fehlte. Dafür gab es zwei also mit Stein gefüllten Drahtgitterkörben – ein, der den Grundriss des Platzes
Gründe: zum einen die Nachbarschaft zu einer Kita, von der die Kaufinteressen- aufnimmt. Hinter den Gabionen befindet sich eine Wiese mit Wildstauden. Zum
ten eine Lärmbelästigung befürchteten, zum anderen das Preisniveau. Denn Spazierengehen laden zwei Schotterwege ein, zum Verweilen einige Bänke. Die
die degewo rechnete mit realen Kosten, bezog also die Grundstückskosten mit ehemaligen Autostellplätze wurden zum Teil entsiegelt, zum Teil aber auch durch
ein – und damit konnten die geplanten Reihenhäuser finanziell nicht mit den sehr neue Randsteine und einen neuen Belag gestalterisch aufgewertet. Die Kosten
günstigen Angeboten im brandenburgischen Umland mithalten. für die Gestaltung der Fläche beliefen sich auf 200.000 Euro. Die laufenden Aus-
gaben sind gering, da es für die Pflege ausreicht, einmal im Jahr die Pflanzen zu
Dennoch ist es aus Sicht der degewo nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft die schneiden.
Nachfrage steigt und sich der Standort doch noch vermarkten lässt. Die Karl-Holtz-
Straße gilt somit als Bauerwartungsland. Gesucht war deshalb eine Lösung, die Interessant ist der Umgang mit der Karl-Holtz-Straße übrigens noch aus einem
dem 17.000 Quadratmeter großen Grundstück eine ansehnliche Gestaltung gibt, anderen Grund: Hier prüfte die degewo, ob sich eine Wiederverwertung der Plat-
ohne eine aufwändige und teure Parkpflege zur Folge zu haben. Angestrebt wur- tenbauelemente lohnen könnte. Im Laufe des Programms Stadtumbau Ost wur-
de also eine auf mittlere Frist angelegte temporäre Lösung mit möglichst gerin- de in den neuen Bundesländern nämlich immer wieder die Idee entwickelt, die
gen Bewirtschaftungskosten. Dabei ging es darum, die vorhandene Grünsubstanz alten Platten nicht zu Straßenbaumaterial zu verarbeiten, sondern daraus neue
des angrenzenden Karl-Holtz-Platzes zu ergänzen und eine einfache Grünfläche Wohnhäuser zu bauen. Tatsächlich realisiert wurden solche Projekte jedoch nur
mit nachvollziehbaren Wegebeziehungen zu schaffen. selten (unter anderem in Cottbus). Auch in Marzahn zeigte sich bei genauerer
Betrachtung, dass eine solche Wiederverwendung zwar technisch möglich, aber
Geringer Pflegeaufwand wirtschaftlich unrentabel ist – die Platten der Karl-Holtz-Straße fanden sich letzt-
Realisiert wurde dieses Konzept im Jahr 2008. Dabei erhielt der südliche Karl- lich ebenfalls größtenteils im Straßenbau wieder.
Holtz-Platz eine Einfassung durch Baum- und Gehölzpflanzungen. Auf umfang
reiche Baumpflanzungen verzichtete die degewo hingegen, da die Lösung ja
nur als Zwischennutzung angelegt ist und zudem im südlichen Freiraumbereich
bereits zahlreiche Bäume stehen. Einige behutsame Rodungen und Rückschnit-
te verfolgten das Ziel, neue Sichtachsen und damit mehr Klarheit zu schaffen. In
den ehemaligen Vorgärten der Wohnhäuser wurden Gehölze gepflanzt, die jetzt
gleichsam als grüne Inseln wirken. Farbige Akzente setzen zudem neu ange
pflanzte Wildrosen.Stadtumbaustandort: die Karl-Holtz-Straße 28 I 29
Stadtumbaustandort: das Schorfheideviertel 30 I 31
MuFus statt Wohnhäuser
Das Schorfheideviertel
Die Frage, wie mit neu entstehenden
Freiflächen umzugehen sei, stellte sich
Bei der „Charrette Schorfheideviertel“ entwickelten Anwohner Ideen
der degewo auch im Schorfheidevier-
tel. Dort, im Norden Marzahns, brach
für die Gestaltung der umfänglichen zusätzlichen Freiflächen.
das Unternehmen im Jahr 2007 zwei
elfgeschossige Wohnhäuser mit zu-
sammen 132 Wohnungen an der Schorfheidestraße ab. 2008 verschwanden zu- Das Charrette-Verfahren
dem drei sechsgeschossige Häuser an der Kölpiner und der Golliner Straße mit Wie also ließ sich die 37.000 Quadratmeter große Freifläche so gestalten, dass ei-
insgesamt 130 Wohnungen. nerseits eine städtebauliche Aufwertung resultierte und andererseits das neue Er-
scheinungsbild den Wünschen der Anwohner entgegenkam? Bei der Suche nach
Mangel an Grünflächen bestand im Schorfheideviertel keineswegs. Es grenzt an einer Antwort auf diese Frage beschritt die degewo zusammen mit der Quar-
das Landschaftsschutzgebiet Wuhletal und verfügt außerdem über große Innen- tiersagentur Marzahn NordWest einen neuen Weg: Sie entschied sich dafür, die
höfe, so dass die naturnahe und ruhige Wohnlage seit jeher als Standortvorteil Fachkenntnis der Betroffenen einzubeziehen, und leitete ein so genanntes Char-
gilt. Hinzu kam eine ganz besondere Herausforderung: Weil zwei Aufgänge eines rette-Verfahren in die Wege. Der französische Name dieses Verfahrens geht der
Elfgeschossers in Eigentumswohnungen umgewandelt und an einzelne Käufer Legende nach auf das 19. Jahrhundert zurück, als die Studenten der Pariser Kunst-
veräußert worden waren, kam der – städtebaulich eigentlich sinnvolle – Abriss akademie auf einem Karren (franz. charrette) zur Präsentation ihrer Abschluss-
dieses Hochhauses nicht in Frage. Als so genanntes weißes Haus blieb es deshalb arbeiten in die Akademie gefahren wurden. Weil sie manchmal mit ihren Werken
allein auf weiter Flur stehen. noch nicht fertig waren, gaben sie ihnen unter den Augen der Bevölkerung den
letzten Schliff.Als Charrette-Verfahren gilt heute eine öffentliche Planungsmethode mit direkter waren nötig, um diese Schorfheidelandschaft zu schaffen. Auf den Hügeln ist
Beteiligung der betroffenen Bürger, aber auch von Fachleuten. Unter Moderation Rasen gesät, und Kiefern sowie hohe Gräser betonen die Kuppen. Durch das Are-
der Landschaftsarchitekten der gruppeF und von ts redaktion fanden deshalb vor al führt ein zwei Meter breiter Weg. Bereichert wird das neue Erscheinungsbild
Ort Planungswerkstätten statt, in denen jeder Interessierte seine Vorstellungen von Hirschskulpturen, die aus einem Kunstwettbewerb hervorgingen. Unter den
einbringen konnte. Mehr als 250 Anwohner, darunter auch Kinder und Jugend eingeladenen fünf Künstlern entschied sich die Jury für den Vorschlag von Jörg
liche, sowie Vertreter von Vereinen, Initiativen, der degewo und des Bezirksamtes Schlinke. Der Künstler entwickelte – wiederum gemeinsam mit den Anwohnern –
entwickelten in diesem diskursiven Verfahren kreative Ideen für die Nutzung der vier archetypische Hirsche, die jetzt die neu geschaffene Landschaft beleben.
neuen Freifläche.
Zurückgebaut wurden auch Parkplatzflächen, und die Straßenführung wurde
Hügel, Gräser und Kiefern geändert: Die Zufahrt zum erhalten gebliebenen Parkplatz und zur Schorfheide
Dabei setzte sich ein Konzept durch, das an die Namensgeberin des Viertels, die straße 6–8 ist nun nur noch eine Sackgasse, was dem Wunsch der dortigen Eigen-
Schorfheide, anknüpft. Hügel, Gräser und Kiefern – typische Merkmale der im tümergemeinschaft entspricht.
Norden des Bundeslands Brandenburg gelegenen Schorfheide – sollten dem
Konzept zufolge künftig das Schorfheideviertel prägen. Deshalb wurden im Lauf Auf diese Weise gelang es, die Schorfheide gleichsam nach Marzahn zu holen. Mit
der Umgestaltungsarbeiten, die im April 2008 begannen und im Oktober 2009 der Schorfheide, so hatte es das Charrette-Verfahren gezeigt, assoziieren die An-
abgeschlossen wurden, bis zu drei Meter hohe Erdhügel modelliert und an den wohner Vorstellungen von Ruhe, Grün und Erholung. Insofern entstand ein iden-
vorhandenen Straßenraum und den Hofbereich angepasst. 1.850 Kubikmeter titätsstiftender Freiraum, der das Viertel unverwechselbar macht und auf neue
Füllboden – das entspricht der Ladung von gut hundert Schwerlasttransportern – Qualitäten und Entwicklungschancen verweist.Sie können auch lesen
