Abstimmung vom 25. November 2012: | 2 x Nein zu den Initiativen des Mieterverbandes (S. 743 ff.) - HEV Zürich
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11 | 2012
Der Zürcher Hauseigentümer
Abstimmung vom 25. November 2012:
| 2 x Nein zu den Initiativen des
Mieterverbandes (S. 743 ff.)
H E V Zürich
Die Seite des Direktors
Ihr Spezialist für alle Elektro-
haushaltgeräte! Mehr Motivation – weniger Zwang
Waschen & Trocknen im Set
Rundum-Vollservice nur
Der Druck auf die Hauseigentümer, sich in Albert Leiser,
nur
mit Zufriedenheits- Exclusivité Sachen Energieeffizienz zu bewegen, wird im Direktor Haus
garantie 1499.– 1499.–
statt 2399.–
mer grösser. Zum einen, weil Energie immer eigentümerverbände
statt 1999.–
5-Tage-Tiefpreisgarantie
Sie sparen Sie sparen teurer wird und niemand glaubt, dass sie je Stadt und Kanton
30-Tage-Umtauschrecht
500.– Setpreis nur 900.– wieder dauerhaft günstig wird. Zum andern Zürich
2798.–
Schneller Liefer-
und Installationsservice hat sich das Bewusstsein geändert, dass wir
Garantieverlängerungen alle bewusster, effizienter mit der Energie um
Mieten statt kaufen
statt 4398.– gehen müssen. Das bleibt nicht ohne Auswir
Schneller Reparaturservice n kungen auf den Markt: Wer eine Immobilie
Sie spare
1600.–
Testen vor dem Kaufen -40% kauft oder mietet, will wissen, wie sie energe
Haben wir nicht, gibts nicht
tisch dasteht. Das bedeutet, dass das auch der
Kompetente Bedarfsanalyse
und Top-Beratung 20 Min. Quickprogramm! Mit Wollpflege-Programm wissen sollte, der sie verkauft oder vermietet.
Alle Geräte im direkten Kaltwaschen 15°C
Als ob das nicht genug wäre, wird nun sei Ich bin überzeugt, dass sich der GEAK auch
Vergleich Neuheit von Electrolux - tens des Bundes mit dem Gedanken gespielt, ohne Zwangsmassnahmen durchsetzen wird.
Energiespar-Waschmaschine Wärmepumpentrockner
den Druck weiter zu erhöhen. Mit dem ge Wer heute seine Liegenschaft renoviert,
WA 1457 F TW 5457 F
Infos und Adressen: • Grosse Einfüllöffnung 34 cm • Diverse Zusatzprogramme wie Leichbügeln planten Atomausstieg hat er sich nämlich sel kommt ja um energetische Überlegungen gar
0848 559 111 • Einzigartige 7 kg Schontrommel Plus oder Extra Kurz • Startzeitvorwahl ber unter Druck gesetzt und hat nun keine nicht herum und wird für ein bewährtes Infor
oder www.fust.ch • Startvorwahl bis 20 Stunden bis 20 Std. • Direktablauf für das
Art. Nr. 159315 Kondenswasser möglich Art. Nr. 158337 Ahnung, wie er dieses Ziel erreichen soll. mations und Hilfsmittel dankbar sein. Und
Zwar wären neue Ideen gefragt, solche lassen wer eine Liegenschaft erwirbt, wird sicher
nats-Hits
sich aber leider nicht einfach so aus dem nicht die Katze im Sack kaufen, sondern sich
o
Hut zaubern. Also bemüht man sich, alte alle Informationen besorgen, die er bekom
M nur
besser an den Mann zu bringen, und wenn
der sie nicht kaufen will, zwingt man ihn
halt dazu. So könnte es, wenn es nach dem
men kann. Dass das mit einem GEAK am ein
fachsten geht, wird sich in der Branche von
selber durchsetzen.
nur
499.– Bund geht, mit dem Gebäudeenergieausweis Mit einem GEAK ist noch kein einziger
1999.– statt 999.–
(GEAK) passieren.
Wir haben nichts gegen den GEAK, im Ge
Energiefranken gespart, kein Liter Heizöl, kei
ne Kilowattstunde. Ihn für obligatorisch zu
statt 3399.–
n -50% genteil, er ist ein Instrument, der die Transpa erklären, verursacht nur Kosten. Sinnvoller
Sie spare Weltneuheit: renz erhöht und Hauseigentümern bei ener ist es, Hauseigentümer dazu zu motivieren,
1400.– SteamFinish
ögen bis 2
0 kg/24h
getischen Entscheiden helfen kann, zeigt er energetische Investitionen in ihre Liegen
Gefrierverm
doch, wie hoch der Energiebedarf ihres Ge schaften zu tätigen. Die Förder und Bera
✔ Weltneuheit: SteamFinish
für fleckenlosen Glanz bäudes ist. Wem nützt aber ein GEAK, wenn tungsprogramme, welche auf allen Stufen
✔ Weltneuheit:
Alltag Kurzprogramm 45 Min gar kein solcher Entscheid ansteht, wenn der angeboten werden, haben dazu motiviert.
✔ Super sparsam mit Hauseigentümer gar nicht die Absicht oder Sie sind weiterzuführen oder gar zu intensi
✔ 2 spezielle Besteckauflagen
✔ Multfunktionale Geschirrkörbe Exclusivité die Mittel hat, seine Liegenschaft zu moderni vieren. ■
Exclusivité mit 6-facher Höhenverstellung sieren? Ein Arbeitsbeschaffungsprogramm für
✔ Zusatzfunktion: Markengefrierschrank
Teilbeladung spart bis zu 6 Liter die Energiebranche scheint derzeit nicht nötig,
Top Geschirrspüler Wasser zusätzlich zum halben Preis
✔ Fondue- und Raclette- EUF 1900 FW der geht es gut genug. Soll also einfach ein
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• Startvorwahl bis zu 24h programm • Nutzinhalt von 168 Liter Dokument mehr in den Akten des Hauseigen
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tümers schlummern? Albert Leiser
HEV 11 | 2012 739
Inhaltsverzeichnis
Der Zürcher Hauseigentümer 11/2012 | 71. Jahrgang
Die Seite des Direktors
Mehr Motivation – weniger Zwang 739 H E V Zürich
Abstimmung vom 25. November 2012 Öffnungszeiten
Streitfördernde Initiativen des Mieterverbandes Zürich 743 Montag–Freitag
«Wollen wir Streitigkeiten schlichten oder Streitigkeiten fördern?» 744
Impressum 749
8.00 – 17.30 «Dank IC-Hauswart
Telefonzentrale
Gas- und Fernwärmeversorgung Zürich-Nord
2024 statt 2019 751
Tel. 044 487 17 00 macht mir meine
Fax 044 487 17 77
Volksinitiative «Ja zu fairen Gebühren»
Unterschriftenbogen bitte ausfüllen – korrekt 755 Drucksachen- Freizeit wieder
Energie
HEVSchweizSondersolarpreis
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für energieeffizientes Einfamilienhaus 757 Rechtsauskünfte
Bauen & Modernisieren / Wettbewerb Tel. 044 487 17 17
Die Gewinner des HEVWettbewerbs 760
Montag–Freitag
Hauswert 8.00 – 12.00
Für Eigentümer unterwegs 763 13.00– 17.00
Steuern
Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert; 2. Teil: Berechnung 765 Bauauskünfte
Tel. 044 487 18 18
Auszeichnung «Nachhaltig Sanieren»
7 SiegerProjekte 767 Montag–Freitag
Zum Titelbild 8.00 – 12.00
Markante Form von Wasser und Design 770 13.00– 17.30
Mitgliederforum Internet:
Zürcher Impressionen. Werbefilme für die Stadt Zürich 1914–2009 772 www.hevzuerich.ch
Seminar/Workshop www.hevzh.ch
Erbschaftsregelung für Hauseigentümer 775
Liegenschaften in der Steuererklärung 2012 787
Mietrecht
Sicherheitsleistung (Teil 3) 776
Wenn der Referenzzinssatz sinkt 779
Mietzinsanpassung infolge umfassender Überholung
der Liegenschaft 783
11 | 2012
Der Zürcher Hauseigentümer
Drucksachenverkauf
Nützliche Zusatzvereinbarungen 789 www.ic-hauswart.ch
Bestellformular 791
Unser Garten
Bewährte Freunde im Gartenbücherschrank? 795 Hauswartungen
Stadt Zürich
Sammlung von Bioabfällen ab 2013 neu organisiert 799 Unterhaltsreinigungen
Kyburg-Forum 2012
Umgebungs- und Gartenpflege
Abstimmung vom 25. November 2012:
| 2 x Nein zu den Initiativen des
«Die Lust an der Umverteilungwächst – Zeit, sich zu wehren» 801 H E V Zürich
Mieterverbandes (S. 743 ff.)
Aus den Sektionen Markante Form von
SektionenInfo 804 Wasser und Design . Technischer Dienst
Die Seite des Präsidenten 807 Mehr dazu ab Seite 770.
740 HEV 11 | 2012
Wehntalerstrasse 190 | 8105 Regensdorf | Tel. 043 343 80 50
Wir verwalten für Sie! Abstimmung vom 25. November 2012
Streitfördernde Initiativen
des Mieterverbandes Zürich
Hans Egloff, Präsident HEV Kanton Zürich
Schlichten statt Richten ist der richtige Weg zur Konfliktlösung
im Mietwesen. Daher soll die Schlichtungsbehörde nicht geschwächt
werden. Und auch die alte Leier mit der Formularpflicht mögen wir
nicht mehr hören.
Hohe Mieterzufriedenheit Leerlauf führt zu einer Belastung der Ge
Eine brandaktuelle, bevölkerungsreprä richte und dadurch zu Mehrkosten, für die
sentative Studie des Marktforschungsinsti der Steuerzahler aufkommen muss. Und die
tuts publitest im Auftrag des HEV Kanton Auswirkungen auf den Mieterfrieden wären
Zürich ergibt folgende Resultate: grundsätzlich negativ, weil mehr gerichtet
Total 92 Prozent der Mieterinnen und als geschlichtet würde.
Mieter im Kanton Zürich zeigen sich zu
frieden mit ihrer jetzigen Wohnsituation, Die alte Leier der Formularpflicht
48 Prozent der Befragten äussern sich sehr 2003 wurde im Kanton Zürich die For
zufrieden, 44 Prozent als eher zufrieden. mularpflicht zu Recht abgeschafft, weil das
Nur knapp 7 Prozent sind eher unzufrieden Formular praktisch von niemandem ver
und 1 Prozent ist sehr unzufrieden. wendet wurde. Die Anfechtungen des An
Der HEV Kanton Zürich sieht sich auf fangsmietzinses haben sich vor zehn Jahren
Ob Mietersuche, Verträge, Abrechnungen oder Notfalldienst: Wir übernehmen grund der hohen Mieterzufriedenheit im unter 1 Promille bewegt, und auch heute
für Sie die Verwaltung Ihrer Liegenschaft. Umfassend oder in Teilbereichen – Kanton Zürich in seiner Haltung bestätigt bewegen sich diese immer noch unter
auf jeden Fall aber zuverlässig und kompetent. Und wenn nötig schauen wir und appelliert an den Mieterverband Zü 1 Promille. Verzichten wir also auf die Wie
rich, diesen langjährigen Mieterfrieden zu dereinführung dieses bürokratischen Leer
für Sie mit unserer eigenen Rechtsabteilung zum Rechten.
erhalten und keinen Keil zwischen Mieter laufs.
und Vermieter zu treiben. Kommt dazu, dass das Formular keine
zusätzlichen Rechte für den Mieter schafft.
Kein Mietgericht gratis Der Mieter hat heute schon die Möglich
Der Weg über die Schlichtungsstelle als keit, die Höhe der Vormiete (OR Art. 256a)
erste, verbindliche Anlaufstelle ist auf je zu erfahren. Die Formularpflicht hat weder
den Fall zu befürworten, da er effizient und eine mietzinsdämpfende Wirkung, noch
kostengünstig ist. Fallen jedoch die Verfah kann sie die angespannte Wohnungssitua
Hans Barandun und sein Team renskosten (Gebühren) vor Mietgericht tion in Zürich verbessern.
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 50 weg, schwächt dies die Schlichtungsbe
hörde, weil, ohne zu zögern, weitergeklagt Aus Sicht der Praxis
würde, d.h., jeder Bagatellfall könnte ohne Auch Dr. Beat Rohrer, Zürcher Rechtsan
Kostenrisiko weitergezogen werden. Dieser walt und Spezialist für Mietrecht, hält aus
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Abstimmung vom 25. November 2012
Sicht der Praxis nichts von den beiden
Mieterinitiativen: «Die Wiedereinführung
Druck auf die Situation der Vermieter immer
häufiger dazu, unlautere Geldforderungen
Keinen Keil zwischen
Mieter und Vermieter
der Formularpflicht fördert den zu Recht zu stellen. «Dieser Tendenz leistet man Vor
kritisierten und unerwünschten Formalis schub, wenn man den Zugang zu den Miet
mus, erzeugt Risiken und Rechtsunsicher gerichten noch dadurch erleichtert, dass
heiten und damit vor allem eines: Juristen kein Kostenrisiko mehr besteht.»
futter.» 2x NEIN empfehlen daher BDP, FDP und
Leider gibt es nicht nur ImmoHaie, son GLP, HEV Kanton Zürich, KGV, die Zürcher
dern auch ausgefuchste Mieter: Sie miss Regierung und der Kantonsrat. SVP und
brauchen die Aussicht auf eine längere Ver CVP werden wohl auch NEIN beschlies
fahrensdauer und den damit erzeugten sen. ■
«Wollen wir Streitigkeiten schlichten
oder Streitigkeiten fördern?»
Im Kanton Zürich herrscht eine grosse Mieterzufriedenheit.
Die beiden Initiativen des Mieterverbands Zürich wirken dagegen
nur streitfördernd und sind daher am 25. November an der Urne
abzulehnen.
NEIN
Mietgericht gratis
Alle wollen sparen. Der Staat bei den
Staatsausgaben, der Bürger bei den Le
benskosten. Wieso sollen nun Verfahren
vor Mietgericht für einzelne wenige Streit
hähne, welche sich im bereits kostenlosen
Schlichtungsverfahren nicht einigen kön
zu beiden Mieter-Initiativen
nen, auch noch gratis angeboten werden? www.mieterfrieden.ch
Wollen wir Streitigkeiten schlichten oder
Streitigkeiten fördern?
Noch ein Hinweis für die aufgeklärten Regierung
Bürger, also die überwiegende Mehrheit: und Kantonsrat
«Kostenlos» sind weder die heutigen
Schlichtungsverfahren noch allenfalls
«kostenlose» Mietgerichtsverfahren der
Zukunft. Zahlen tun wir nämlich alle über
unsere Steuern, und dies ist überhaupt Hans Peter Egloff, Präsident VZI Communicators, PF, 8026 Zürich
744 HEV 11 | 2012
Abstimmung vom 25. November 2012
nicht verursachergerecht und trägt auch hat, dass kein Zusatzformular gewünscht
nicht zur Steuerentlastung bei… ist, wird einfach ignoriert. Dass dabei
Die Einzigen, welche profitieren, sind enorme Ressourcen wie Steuergelder, Ar
die Mieterverbände und die dahinterste beitszeit, Papier etc. verloren gehen,
henden Parteien, welche sich mit solchen scheint vergessen.
Initiativen politisch interessant machen Dabei gäbe es weit wichtigere politi
wollen. sche Themen, welche einer Lösung bedür
fen. Diese sind allerdings komplexer und
Wiedereinführung Formularpflicht anspruchsvoller und eben nicht mit popu
Anfechtungen von Anfangsmieten sind listischen Kampagnen und neuen Formu
in der Deutschschweiz äusserst selten, weil laren zu lösen.
auch die Mieter die Spielregeln von Ange Als Immobilienhaie werden die Ver
bot und Nachfrage kennen und bereits bei mieter vom Mieterverband bezeichnet. In
der Wohnungsbesichtigung den Vormieter Tat und Wahrheit handelt es sich jedoch
nach der bisherigen Miete fragen können. überwiegend um private Anleger mit nor
Mieter sind nicht dumm, kennen ihre malen Ertragserwartungen, um Vermö
Rechte in den wichtigen Bereichen des All gensverwalter wie Versicherungen, Pen
tags sehr gut und wissen demzufolge sionskassen und Anlagestiftungen, welche
auch, dass sie die Anfangsmiete wenn nö mit einem Teil unserer Lohnabzüge ge
tig auch ohne Formularpflicht anfechten winnbringende Immobilienanlagen täti
können. gen, um Renten von Mietern und Eigen
Doch von der Wiege bis zur Bahre tümern auch in Zukunft zu sichern, und
schreibt der Schweizer Formulare. Ob not um Fonds, welche Kundengelder von
wendig oder nicht, interessiert dabei Mietern und Eigentümern unter anderem
längst nicht mehr, und der Volkswille, wel in Immobilien investieren, um für diese
cher 2003 klar zum Ausdruck gebracht den gewünschten Ertrag zu erzielen. ■
hat auch im
Nebel den
Durchblick!
Kantonale Volksinitiative
«Rechtsschutz für alle (Mietgericht gebührenfrei)» NEIN
Bewirtschaftung
Kantonale Volksinitiative
«Transparente Mieten (Offenlegung von Anpassungen
bei Neuvermietung)»
NEIN Handel und Verkauf
Erstvermietung
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Impressum
H E V Kanton Zürich Herausgeber:
Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)
In Zusammenarbeit mit:
Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Geschäftsstelle (HEV Kanton Zürich)
Hauseigentümerverband Kanton Zürich Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:
Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich Albert Leiser (al)
Telefon 044 487 18 00 Redaktion:
Fax 044 487 18 88 Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,
info@hevzh.ch | www.hevzh.ch hev@hevzuerich.ch,
Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72
www.hevzuerich.ch, www.hevzh.ch
Redaktor:
lic. iur. Paco Oliver (po)
Autoren dieser Ausgabe:
lic.iur. Daniela Fischer, HEV Zürich
lic. iur. Sandra Heinemann, HEV Zürich
Dr. Luca Roncoroni, HEV Zürich (lr)
Barbara ScalabrinLaube, CottageGarten, Alten
lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich
lic. iur. Tiziano Winiger,
HEV Zürich/APFHEV Ticino (tw)
Auflage: 57 891 (WEMF-bestätigt)
Nachdruck nur mit Quellenangabe
(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.
Abonnemente:
HEV Zürich, Claudia Neeracher, Postfach,
8038 Zürich, claudia.neeracher@hevzuerich.ch,
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Montag bis Freitag, 8.00–17.30 Uhr Tel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,
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Der Inserateteil dient der Information unserer
OnlineBestellungen: www.hevzuerich.ch Mitglieder über Produkte und Dienstleistungen und
stellt keine Empfehlung des Herausgebers dar.
Telefonische Rechtsberatung
Der Herausgeber lehnt jegliche Verantwortung für die
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Montag bis Freitag, und Publireportagen ab.
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Produktebesprechungen können nicht aufgenommen
Telefon 044 487 17 17 werden.
Erscheint monatlich einmal.
Telefonische Bauberatung Verkaufspreis CHF 2.–, Jahresabonnement CHF 20.–
Für Mitglieder unentgeltlich (für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).
Montag bis Freitag, Über nicht bestellte Manuskripte kann keine
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.30 Uhr Korrespondenz geführt werden.
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HEV 11 | 2012 749
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Metallbau
Stahlbau
Glasbau 2024 statt 2019
Gebr. Knabenhans AG Die Erdgasleitungen im Fernwärmegebiet Zürich-Nord werden
Hardstrasse 67 / 8004 Zürich definitiv stillgelegt, damit nicht zwei parallele Leitungsnetze betrieben
werden müssen (vgl. HEV 12/11). Eigentümer, deren Liegen-
Kaminfegerei schaften nicht an das Fernwärmenetz angeschlossen werden können,
erhalten aber mehr Zeit, um eine Alternative zu finden.
Lüftungsreinigung
Dachdeckerei Ursprünglich war vorgesehen, die Stillle ab Anfang 2017 umfangreiche Strassensa
gung etappenweise 2015 bis 2019 auszu nierungen anstehen, von denen die Haupt
Bauspenglerei führen. Gespräche der durch Gemeinderat leitung der Gasversorgung tangiert ist, er
Reparaturdienst Albert Leiser, Direktor HEV Zürich, unter folgt die Stilllegung erst von 2021 bis 2024.
stützten IG Gasnetz Zürich Nord mit Stadt Zwar sind die Probleme damit keineswegs
Telefon 044 493 30 10 rat Türler haben aber zu einer Verlänge gelöst, doch sinkt der Restwert der nicht
rung dieser Frist um bis zu fünf Jahre amortisierten Geräte durch die Fristverlän
Fax 044 493 30 14
geführt. An einer Informationsveranstal gerung erheblich. Für Geräte, die dannzu
info@knabenhans-ag.ch
www.knabenhans-ag.ch tung Ende Oktober nahmen dies die Betrof mal noch einen namhaften Wert haben,
fenen mit einer gewissen Erleichterung zur wird Erdgas Zürich eine Entschädigung aus
Kenntnis. Ausser in Schwamendingen, wo zahlen. ■
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HEV 11 | 2012 751
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Volksinitiative «Ja zu fairen Gebühren»
Die Unterschriftensammlung für unsere gemeinsam mit dem Kantonalen
Gewerbeverband Zürich KGV lancierte Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» läuft.
Die Unterschriftenbögen lagen HEV 10/11 bei.
Unterschriftenbogen
bitte ausfüllen – korrekt
Da das Ziel des Volksbegehrens nur durch eine Änderung sowohl der
Kantonsverfassung als auch des Gemeindegesetzes erreicht werden
kann, mussten aus formellen Gründen zwei Initiativen parallel lanciert
werden. Das macht die Unterschriftensammlung etwas komplizierter.
So füllen Sie den Unter-
schriftenbogen korrekt aus: Die Forderungen der Volksinitiativen
• Reissen Sie die Unterschrif Ziel der beiden Volksinitiativen ist, den Vorgang der Ge
tenbögen keinesfalls ausein bührenerhebung einerseits demokratisch zu legitimieren und
ander, sonst sind sie ungül andererseits die Höhe der Gebühren durch konkrete Vorga
tig. ben zu beschränken.
• Füllen Sie beide Teile des In 1. Alle Gebühren sollen zu Beginn einer Legislaturperiode in
itiativbogens mit Ihren An einem Gebührenkatalog erfasst und dem Parlament – im
gaben aus und unterschrei Kanton dem Kantonsrat und auf Stufe Gemeinde der
ben Sie sie eigenhändig. Gemeindeversammlung bzw. dem grossen Gemeinderat –
• Animieren Sie Ihre Familie zur Genehmigung vorgelegt und verabschiedet werden.
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Liegenschaft? Nutzen Sie unsere umfassen- und Ihr Umfeld dazu, eben 2. Bei der Gebührenbemessung soll zukünftig strikt das
falls zu unterschreiben.
den Marktkenntnisse und unser weitgespanntes Beziehungsnetz. Wir stellen • Pro Bogen dürfen nur Per
Kostendeckungsprinzip eingehalten werden: Gebühren,
deren Gesamtertrag die Aufwendungen des Gemein-
Ihren Verkauf von A bis Z sicher, von der Preisfestlegung bis zur Abwicklung sonen aus einer Gemeinde wesens übersteigen, müssen je einzeln überprüft und
der Grundstückgewinnsteuer. freuen sich auf Ihre Kontaktnahme. unterschreiben, ansonsten genehmigt werden.
sind alle Unterschriften un
gültig. Falls Sie keinen Unterschriftenbogen erhal
• Gänsefüsschen oder dergleichen dürfen ten haben oder weitere Bögen wünschen,
beim Unterschreiben nicht benutzt werden. können Sie sie auf www.faire-gebuehren.ch
• Falten Sie den ausgefüllten Bogen – es müs herunterladen.
sen nicht alle Zeilen gefüllt sein – zweimal, Oder melden Sie sich einfach beim HEV
sodass unsere Adresse aussen steht. Kleben Zürich. Wir senden Ihnen so viele Bögen, wie
Sie ihn zu und werfen Sie ihn in den nächs Sie wünschen. ■
Rita Eichenberger und ihr Team ten Briefkasten. Das Porto geht auf uns.
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 80
Stopp dem Gebührenwahn!
Kantonale Volksinitiativen «Ja zu fairen Gebühren»
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Telefon 044 487 17 80 Fax 044 487 17 83 rita.eichenberger@hev-zuerich.ch www.hev-zuerich.ch HEV 11 | 2012 755Energie
Mit Biogas heizen –
für unsere Umwelt HEV-Schweiz-Sondersolarpreis für
energieeffizientes Einfamilienhaus
Anlässlich der Verleihung des schweizerischen Solarpreises
wurde das Einfamilienhaus Gössi in Buchrain mit dem HEV-Schweiz-
Sondersolarpreis ausgezeichnet. Diese energetische Erneuerung
zeigt auf, dass auch bestehende Bauten einen Beitrag zur Energiewen-
de leisten können.
Die Schweizerische Solaragentur zeichnet das Prämieren dieser «alltäglichen» Beispiele
jeweils Gebäude, grosse Solaranlagen oder soll der HEVSondersolarpreis aufzeigen,
Personen aus, die die Sonnenenergie effizi dass es auch bei solchen Objekten durchaus
ent nutzen oder sich im Dienste der Solar möglich ist, ökonomische und nachhaltige
energie verdient gemacht haben. Zum ers Erneuerungen durchzuführen.
ten Mal wurde ein Sondersolarpreis des HEV Das mit dem HEVSchweizSondersolar
Schweiz vergeben. Es ist nämlich die breite preis ausgezeichnete Einfamilienhaus der
Masse an kleineren und mittleren Gebäu Familie Gössi ist dank einer umfassenden
den, vornehmlich in ländlichen Regionen, Erneuerung und einer fast 9 m2 grossen
die das grösste Potenzial für den effizienten Photovoltaikanlage zum Kraftwerk gewor
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HEV 11 | 2012 757Energie
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dach integriert und verleiht dem Haus einen mit energetischen Massnahmen ergänzt
neuen, modernen Charakter. Im ersten Be werden. Gesucht ist ein Optimum zwischen
es klappt rafft rollt ...
triebsjahr hat die Photovoltaikanlage gut Energieeinsparung und finanzieller Tragbar
13 400 kWh Strom produziert. Diesem Ertrag keit. Hier bietet sich die Möglichkeit, Photo
steht ein Energiebedarf von 4950 kWh für voltaikanlagen nicht nur zur Stromproduk
das MinergiePertifizierte Haus gegenüber. tion einzusetzen, sondern diese zusätzlich Wir sind die Experten im Bereich
Dank der Photovoltaikanlage wird ein als Aussenhaut zu nutzen. Die Erstellungs Licht-, Sonnen- und Wetterschutz
Deckungsgrad der jährlich benötigten Ener kosten für diese äusserste Schicht amortisie am Gebäude. Den Wunsch
gie von 271% erreicht. An diesem typischen ren sich durch die produzierte Energie wie nach Sicherheit erfüllen wir mit
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po. Falls Sie in dieser Ausgabe unsere Mietzinstabelle vermissen: Wegen der Abstim
mung haben wir den Versand von HEV 11/12 vorverschoben. Bei Redaktionsschluss war
daher der für die Berechnung der Kaufkraftsicherung massgebliche OktoberIndex noch Renova Roll AG
Stationsstrasse 48d
nicht veröffentlicht. Da es zudem zurzeit kaum mietzinsrelevante Änderungen gibt,
8833 Samstagern
scheint es uns vertretbar, für einmal auf den Abdruck der Tabelle zu verzichten. Wir Tel. 044 787 30 50
werden Sie aber auf unserer Homepage aufschalten, sobald der OktoberIndex bekannt www.renova-roll.ch
gegeben worden ist.
758 HEV 11 | 2012Bauen & Modernisieren / Wettbewerb
Messe Bauen & Modernisieren 2012
Die Gewinner des HEV-Wettbewerbs
Gut 450 Besucherinnen und Besucher unseres Standes an der Messe
«Bauen & Modernisieren 2012»haben am Wettbewerb teilgenommen und die Frage
nach den Tätigkeitsfeldern des HEV Zürich richtig beantwortet. Das Los hat
entschieden und die Gewinner sind:
1. Preis: «Helikopterflug» geht an M. Roth, Zürich
2. Preis: RekaChecks im Wert von CHF 300.–
gehen an Y. Schmid, Zürich
3. Preis: RekaChecks im Wert von CHF 100.–
gehen an B. Morf, Dietlikon
Herzlichen Glückwunsch und herzlichen Dank für Ihren Besuch
und die Teilnahme
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am Einbruch Reparaturen oder das Reinigen von Fenstern, Jalousien, Lamellen-
ist das Gefühl und Rollläden sowie das Ersetzen von Glühbirnen.
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Weiter bietet «hausWert» Pflege und «hausWert» ist flexibel ausgelegt und rich
Beugen Sie vor und sichern Sie Instandhaltungsarbeiten rund ums Haus an, tet sich ganz nach den Bedürfnissen der
diese Schwachstellen: wie etwa Mähen von kleineren Rasenflä Hauseigentümer. Die Dienstleistungen wer
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HEV 11 | 2012 763Steuern
Über den Unternutzungsabzug und seine Voraussetzungen berichteten
wir in HEV 10/12. Im 2. Teil geht es nun um seine Berechnung.
Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert
2. Teil: Berechnung
Wie bereits erläutert, muss der dabei als zwei Zimmer gerechnet.
Unternutzungseinschlag des Ei Küche, Badezimmer, WC und Ne
genmietwertes vom Steuerpflichti benräume (Entrée, Estrich, Keller,
gen beantragt, dargetan und nach Garage etc.) werden bei Einfamili
gewiesen werden. Er hat auf einem enhäusern in der Regel insgesamt
Beiblatt die Berechnung sowie eine als zwei Räume gezählt. Bei Stock
kurze Begründung einzureichen. werkeigentum und Wohnungen in
Die Finanzdirektion des Kan Mehrfamilienhäusern werden die
tons Zürich hat für diese Berech lic.iur. se in der Regel insgesamt einem
nung eine Weisung publiziert Daniela Fischer, Raum gleichgesetzt.
(Weisung der Finanzdirektion be tel. Rechtsberatung, Hat der Steuerpflichtige seinen
treffend Festsetzung des Eigen HEV Zürich Unternutzungsabzug erfolgreich
mietwertes bei tatsächlicher Unter durchsetzen können, hat er zu
nutzung vom 21. Juni 1999, Zürcher bedenken, dass der verminderte Eigen
Steuerbuch Teil I, Nr. 15/700). mietwert nur für jene Steuerperiode gilt,
Demnach erfolgt die Schätzung des Ei für welche ein entsprechender Antrag ge
genmietwertes, indem der massgebliche stellt wurde. Wenn er den Abzug bei der
Gesamteigenmietwert des Objektes propor nächsten Steuererklärung nicht wiederum
tional auf die genutzten Räume verlegt geltend macht, gilt erneut der volle Eigen
wird. Über 30 m2 grosse Zimmer werden mietwert. ■
Berechnungsbeispiel für ein Einfamilienhaus:
Sachverhalt: 8ZimmerEinfamilienhaus (8 Zimmer plus Küche, Bad, WC, Nebenräume),
Eigenmietwert CHF 36 000, bewohnt durch ein Ehepaar, dessen drei erwachsene Kinder
nicht mehr im elterlichen Haushalt wohnen. Zwei Zimmer stehen leer.
CHF 36 000 x 8 (6 genutzte Zimmer + 2 Räume)
Berechnung: = CHF 28 800
10 (8 vorhandene Zimmer + 2 Räume)
Berechnungsbeispiel für Stockwerkeigentum:
Sachverhalt: 5ZimmerWohnung (5 Zimmer plus Küche, Bad, WC, Nebenräume),
Eigenmietwert CHF 24 000.–, bewohnt durch eine alleinstehende Person, deren Kind
nicht mehr im elterlichen Haushalt wohnt. Ein Zimmer steht leer.
CHF 24 000 x 5 (4 genutzte Zimmer + 1 Raum)
Berechnung: = CHF 20 000
6 (5 vorhandene Zimmer + 1 Raum)
HEV 11 | 2012 765Auszeichnung «Nachhaltig Sanieren» Auszeichnung «Nachhaltig Sanieren»
7 Sieger-Projekte Anna Schindler, Direktorin Stadtentwicklung Zürich, erläutert
die Intentionen der Stadt.
Mit der neu lancierten Auszeichnung «Nachhaltig Sanieren» prämiert Was war der Auslöser für die Die Resonanz war gut – und dies, obschon
die Stadt Zürich Wohnbausanierungen, die neben ökonomischen und Lancierung dieser Auszeichnung? die Eingabe nicht einfach erschien, da sie
ökologischen Aspekten insbesondere auch die soziale Dimension der Zwischen Juni und August 2010 keinen vorgegebenen, bekannten Abläufen
Nachhaltigkeit berücksichtigen. organisierte die Stadtentwicklung folgen konnte; eine solche Auszeichnung
Zürich den dreiteiligen Dialogpro wurde in der Stadt Zürich (und auch in der
zess «Forum Wohnraum Innen Schweiz) noch nie verliehen. Grundsätzlich
Eine gute soziale Durchmischung ist ein zialpolitischen Stabilität und zu einer ho stadt» mit Quartiervertreterinnen, wurde von den Eingebenden eine Beschrei
zentrales wohnpolitisches Ziel des Stadt hen Lebensqualität. Die unumgängliche Fachleuten aus dem Immobilien bung der Massnahmen in den für das kon
rats. Wohnen in Zürich darf nicht einzig Erneuerung der Bausubstanz muss des wesen, Mieterinnen und Hausei krete Projekt relevanten Kriterien vorge
eine Frage des Portemonnaies sein. halb möglichst sozialverträglich gestaltet gentümern sowie Vertreterinnen nommen. Diese erfolgte einerseits in Form
Eine gute soziale Durchmischung der werden. Die Auszeichnung «Nachhaltig und Vertretern der Stadt. Thema war die einer kurzen textlichen Erläuterung auf
Stadt und ihrer Quartiere ist ein zentra Sanieren» ist eine der 21 definierten Quartier und Sozialverträglichkeit von im einem Plakat und andererseits im Formular.
les Ziel der städtischen Wohnpolitik und Massnahmen im Programm Wohnen des mobilienwirtschaftlichen Massnahmen und Sie wurde teilweise ergänzt durch geeigne
leistet einen wesentlichen Beitrag zur so Stadtrats. ■ Strategien, insbesondere im Zusammen tes Material, das die Massnahmen belegt.
hang mit der Erneuerung von Wohnhäusern Das Ziel war, dass die Eingebenden den In
und Siedlungen. Denn genau wie Neubau novationsgehalt ihrer Sanierung nachvoll
Die 7 ausgezeichneten Objekte: ten sollen auch Umbauten auf Nachhaltig ziehbar aufzeigen; dieses wurde erreicht.
keit ausgerichtet sein. Allerdings erhalten die
Kategorie Einzelgebäude Dimensionen des Begriffs «Nachhaltigkeit» Wie war die Qualität der eingereichten
• Wohnhaus Segantinistrasse 200; Bauherrschaft: Peter Rieben, Sara und im Umstrukturierungs und Sanierungspro Projekte? Fiel die Wahl schwer?
Markus Rieben, Zürich; Architektur: kämpfen für architektur AG, Zürich zess eine ganz andere Bedeutung: Ein öko Die Qualität der 19 eingereichten Projekte
nomisch und vor allem sozial umsichtiges war hoch, und die einzelnen Eingaben un
• Wohnhaus Bertastrasse 72; Bauherrschaft: Pete Mijnssen, Zürich;
Vorgehen stellt den Schlüssel für die gelun terschieden sich in ihrer Herangehensweise,
Architektur: huggenbergerfries Architekten, Zürich
gene Sanierung einer Wohnsiedlung oder den Aufgaben und der Tiefe der vorgenom
• Haus mit Jugendwohnungen Müllerstrasse 65/67; Bauherrschaft: Stiftung für eines Wohnhauses dar. So lancierte die menen Eingriffe teils deutlich. Dies machte
Jugendwohnhilfe, Zürich; Architektur: arc Architekten AG, Zürich Stadtpräsidentin Corine Mauch anlässlich die Arbeit der Jury spannend und schwierig
der letzten Forumsveranstaltung die Idee zugleich. Wir entschieden uns schliesslich,
Kategorie Gebäudegruppen/Siedlungen
einer Auszeichnung für Sanierungen von sieben Auszeichnungen und vier Anerken
• Siedlung Scheuchzerhof; Bauherrschaft: Baugenossenschaft Oberstrass, Zürich; Wohnbauten, die in einem umfassenden nungen auszusprechen.
Architektur: team 4 Architekten, Zürich Sinn nachhaltig und damit eben auch mög
• Siedlung Sihlfeld; Bauherrschaft: ABZ Allgemeine Baugenossenschaft Zürich; lichst sozial und quartierverträglich durch Wird die Auszeichnung auch 2013 und/
Architektur: Schaffner Architekten, Zürich geführt werden. Diese Anregung wurde von oder später verliehen?
• Wohnhochhäuser Siedlung Sihlweid; Bauherrschaft: Baugenossenschaft Zurlinden, der Stadtentwicklung weiter ausgearbeitet Die Auszeichnung soll künftig in einem
Zürich; Architektur: Harder Haas Partner AG, Eglisau zu der im Frühjahr 2012 erstmals aus Drei oder Vierjahresrhythmus verliehen
• Siedlung KraftWerk2 Heizenholz; Bauherrschaft: Bau und Wohngenossenschaft geschriebenen Auszeichnung «Nachhaltig werden, analog der Auszeichnung der Gu
KraftWerk1, Zürich; Architektur: Adrian Streich Architekten AG, Zürich Sanieren» der Stadt Zürich. ten Bauten der Stadt Zürich. Erst werden
Wie war die Resonanz von Seiten der an- wir aber die gemachten Erfahrungen analy
Weitere 4 Projekte erhielten Anerkennungen. geschriebenen Projekte bzw. «Projekt-Inha- sieren und eventuell den Eingabemodus an
Nähere Infos unter: www.stadtzuerich.ch/nachhaltigsanieren ber»? passen.
766 HEV 11 | 2012 HEV 11 | 2012 767Energie-Coaching
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Markante Form von in drei aufeinander abgestimm
ten, erdigen Farben zitieren das
Wasser und Design beruhigende Farbspiel der Na
tur. Am Waschtisch Einhandbat
terie (Deque) mit neuem «Pearl
Fotos von Thomas Popinger für Dornbracht
stream».
Feminin hell oder maskulin Maskulin minimalistisch
minimalistisch, modern puristisch Hochwertiges Nussbaumholz
oder grosszügig als Lebens- und Sichtbeton umgeben eine
ruhige, stilsichere Welt. Der flies
mittelpunkt: Das Bad bietet heute
sende Übergang des Sichtbetons
Raum für eine Vielfalt an indivi- nach draussen schafft ein natürli
duellen Gestaltungsmöglichkeiten. ches Spiel von Licht und Schatten
und ein spannendes Wechsel
spiel zwischen Naturraum und
Kulturraum. An der Badewan
ne ein WannenSchwallauslauf
(ebenfalls Deque) mit natürli
chem Wasserstrahl.
Neben der ungewöhnlichen
Formenverbindung zweier geo
metrischer Grundformen – zum
einen dem Quader, zum ande
ren dem Zylinder, ist die Strahl
art neu: Pearlstream ermöglicht
mit parallelen sanften Einzel
strahlen neben einer anderen op
tischen Wahrnehmung des Was
sers eine besonders angenehme,
effiziente und gleichzeitig was
sersparende Reinigung der Hän
de. Diese Darreichungsform des
Wassers bildet den Ausgangs
punkt für individuelle Anwen
dungen, welche sich zwar in ihrer
Grösse unterscheiden, aber eine
durchgängige architektonische
Handschrift und Materialsprache
zeigen. ■
770 HEV 11 | 2012 HEV 11 | 2012 771Mitgliederforum Mitgliederforum
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Felix Aeppli, Dr. phil., Historiker
und Filmexperte, hat für Sie histo- Es stehen keine HEVParkplätze zur Verfügung!
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Schriftliche Anmeldung bis spätestens Freitag, 23. November 2012, erforderlich.
Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach Eingang
berücksichtigt. Sollten Sie bis Samstag, 1. Dezember 2012, keine schriftliche
Bestätigung von uns erhalten haben, können wir Ihre Anmeldung leider nicht mehr
berücksichtigen.
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Anmeldung
Werbefilme für die Stadt Zürich, 10. Januar 2013
Anzahl Personen Mitgliedernummer (siehe Adressfeld auf letzter Seite)
Name Vorname
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Dr. Felix Aeppli ist ausgebildeter Historiker,
Mitarbeiter des Historischen Lexikons der Schweiz
und der NZZ am Sonntag, Verfasser u.a. PLZ und Ort
der kommentierten Materialsammlung «Der
Schweizer Film 1929–1964» und war von Tel.Nr. EMail
1990–1996 regelmässiger Lehrbeauftragter am
filmwissenschaftlichen Seminar der Universität
Zürich.
Bitte Angaben in Blockschrift
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Mitgliederforum, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,
per Fax 044 487 17 77 oder über unsere Website www.hevzuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen».
772 HEV 11 | 2012 Für Fragen Telefon 044 487 17 03Seminar/Workshop
Erbschaftsregelung für Hauseigentümer
Datum: Freitag, 8. Februar 2013, 8.30 bis 12.00 Uhr
Referenten: lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich | lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt,
HEV Zürich | lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 ZürichWollishofen
Aus dem Seminarinhalt: Anmeldeschluss:
Grundlagen 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungen
Erbengemeinschaft | Erbanspruch | Verfügbare nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs
Quote | Testament | Erbvertrag | Schenkung | gebühr von 50% der Seminarkosten zu ent
Enterbung | Willensvollstreckung richten. Bei Absage am Seminartag und unent
schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
Immobilien Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
Neubauprojekt Hörnlipark in Bauma selbstverständlich willkommen.
✁
Miete | Pacht | Nutzniessung | Wohnrecht |
Kauf | Schenkung | Erbvorbezug | Gewinn
Die Wohnsiedlung Hörnlipark umfasst sechs Mehrfamilienhäuser, von denen noch drei Häuser zu erwerben sind. Diese anteilsrecht | Stockwerkeigentum | Miteigen Anmeldung für Seminar/Workshop
drei Häuser mit insgesamt 24 Wohnungen können entweder einzeln oder zusammen «en bloc» erworben werden. tum | Gesamteigentum «Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»
Lage Die Gemeinde Bauma bietet ihren rund 4’200 Einwohnern eine solide Infrastruktur mit Kinder- vom 8. Februar 2013
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gärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Mit der Tösstalbahn S 26 ist die Gemeinde optimal
Erbschafts und Schenkungssteuer | Grundstück
erschlossen. Bauma, Bäretswil und Wetzikon sind im Busnetz des VZO eingeschlossen. gewinnsteuer | Einkommens und Vermögens
Wohnungsmix 1 x 2 1/2 -Zimmer-Wohnung, ca. 64 m2 Parkplatz, Autonummer
steuer | Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld |
pro Haus 1 x 3 1/2 -Zimmer-Wohnung, ca. 73 m2 Erbteilung | Steuerfallen | Immobiliengesell
3 x 4 1/2 -Zimmer-Wohnung, ca. 98 m2 schaft | Steuerplanungsgrundmöglichkeiten mit Ehepartner
3 x 5 1/2 -Zimmer-Wohnung, ca. 111 m2
Bruttorendite 5.19 % SOLL Anschliessend Apéro
Name Vorname
Verkaufspreis CHF 4’200’000.– (pro Gebäude, für alle drei Mehrfamilienhäuser total 12.6 Mio)
Projektstatus Baubeginn September 2012 erfolgt, Bezug ca. Herbst 2013 Seminarkosten inkl. Dokumentation:
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eidg. dipl. Immobilientreuhänderin werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).
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affiliate of Christie’s International Real Estate). SPG Intercity für kommerzielle Liegenschaften in Zürich, Basel, Genf und Lausanne Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77
(alliance partner of Cushman & Wakefield). Inova Intercity für Bautreuhand in Zürich, Uster und Basel. alaCasa.ch für Wohneigentum. oder über unsere Website www.hevzuerich.ch unter «Seminare
& Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.Mietrecht Mietrecht
In den beiden ersten Teilen zum Thema wurde die Sicherheits- einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot reits begrifflich unmöglich (vgl. dazu auch
leistung an sich sowie das Vorgehen für deren Vereinbarung, Höhe, auf den Namen des Mieters zu hinterlegen. Art. 120 OR).
Neueinführung, Erhöhung und Herausgabe beschrieben. Im vor- Der Vermieterschaft ist es nicht zu emp
fehlen, die vom Mieter geleistete Sicherheit Verwendung der Sicherheitsleistung
liegenden Teil wird nun erörtert, wie vorzugehen ist, wenn die verein-
mit dem eigenen Vermögen zu vermischen. resp. Vorgehen bei übermässiger Abnut-
barte Sicherheitsleistung nicht bezahlt wird oder die Vermieterschaft Die Mieterschaft hat das Recht, die ge zung / Schäden oder Nichtbezahlung
die Sicherheitsleistung nicht im Sinne von Art. 257e Abs. 1 OR setzeskonforme Hinterlegung klageweise des Mietzinses
hinterlegt hat, und was für Folgen dies haben kann. In zwei weiteren durchzusetzen oder alternativ den Betrag Ist nichts Konkretes vereinbart worden
Teilen werden die Behandlung der Sicherheitsleistung im Konkurs zurückzuverlangen. Auch könnte die Mie bezüglich der Deckung im Zusammen
und alternative Sicherungsinstrumente thematisiert. terschaft die Mietzinszahlung mit der nicht hang mit der Sicherheitsleistung des Mie
korrekt hinterlegten Sicherheit verrechnen. ters, so kann diese für sämtliche Forderun
Dies geht bei den korrekt bei einer Bank gen aus dem Mietverhältnis wie z.B. die
Sicherheitsleistung (Teil 3) sicherheitshalber hinterlegten Spargutha
ben und Wertschriften nicht, da diese dem
Beseitigung einer übermässigen Abnut
zung, eines Schadens oder ausstehender
Mieter gehören. Die Verrechnung eigener Mietzinse (inkl. Nebenkosten) verwendet
Nichtbezahlung der vereinbarten der zuständigen Schlichtungsbe Ansprüche mit eigenem Guthaben ist be werden. ■
Sicherheitsleistung und Folgen hörde auf Bezahlung der Sicher
Durch die Vereinbarung einer heitsleistung erheben will. Alter
Sicherheitsleistung wird eine be nativ kann er in einer Mahnung
sondere vertragliche Nebenpflicht mit Fristansetzung die ordentliche
der Mieterschaft begründet, wel Kündigung androhen und diese in
cher diese in der Folge auch nach
kommen muss. Sollte sie dies nicht
der Folge bei nicht fristgemässem
Leisten der Sicherheit auch aus ERZÄHLEN SIE UNS IHRE KÜCHENTRÄUME.
tun, treffen sie je nach Ausgestal lic. iur.
tung der Vereinbarung und Zeit Sandra Heinemann,
sprechen. Dabei sind die vertrag
lich vereinbarte (oder, falls nichts
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punkt andere Rechtsfolgen. tel. Rechtsberatung vereinbart wurde, die gesetzliche)
HEV Zürich Kündigungsfrist und der Kündi ie
hen S
Vor Übergabe der Mietsache gungstermin einzuhalten. Besuc ere
Sollte der Mieter die Sicherheitsleistung uns gen
ellun
vor Übergabe der Mietsache noch nicht be !!! NIE eine ausserordentliche Kündi- Ausst
zahlt haben, obgleich dies so vertraglich gung nach Art. 257d OR aussprechen!!!
vereinbart wurde, kann der Vermieter nach Auf keinen Fall darf eine ausserordent
den allgemeinen Verzugsregeln gemäss Art. liche (Zahlungsverzugs)Kündigung nach
107/109 OR vorgehen oder die Herausga Art. 257d OR ausgesprochen werden. Diese
be des Mietobjekts (d.h. die Schlüsselüber ist nur nach erfolgter Abmahnung mit Kün
gabe) verweigern (Art. 82 OR). digungsandrohung anzuwenden, wenn
Mietzinse und/oder gültig vereinbarte Ne
Nach Übergabe der Mietsache benkosten nicht bezahlt wurden.
Ist das Mietobjekt bereits übergeben
worden, bleiben dem Vermieter verschiede Nicht korrekte Errichtung / Hinterlegung
ne Möglichkeiten. Er kann wählen, ob er Gemäss Art. 257e Abs. 1 OR ist die
den Mieter im Umfang der vereinbarten Si Sicherheit in Geld oder Wertpapieren bei www.astor-kuechen.ch
cherheitsleistung betreiben oder Klage bei der Wohn und Geschäftsraummiete auf
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776 HEV 11 | 2012 Ausstellung Hauptsitz 8840 Einsiedeln Telefon 055 418 75 20
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Mietrecht
Kanal – Service AG Zürich
Rohrsanierung mit KRT für
Haus und Liegenschaften Wenn der Referenzzinssatz sinkt
schnell • einfach • sauber • sicher Was muss der Vermieter machen, wenn er mit einem
Ableitungen von Ableitungen von Kanalisation bis zum
Hausinstallationen Dach und Terrassen Sammelkanal Herabsetzungsbegehren des Mieters konfrontiert wird?
Ist es im Tessin anders als in Zürich?
Hat der Vermieter einen gestaffelten oder zungsbegehren nur dann stellen, wenn er
einen indexierten Mietvertrag abgeschlos Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter
sen, so ist die Änderung des Referenzzinssat einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache
zes für den Mietzins ohne grosse Bedeutung. erzielt. Nach Lehre und Rechtsprechung
Haben die Mietparteien jedoch ein unbefris kann der Vermieter einwenden, dass durch
© KRT © KRT
tetes Mietverhältnis abgeschlossen, so er die Reduktion des Mietzinses seine Brutto
Die Lösung: Schlauch – Lining mit Flexiliner
grosse Wirkung, kleinster Aufwand folgt die Anpassung der Miete grundsätzlich rendite für Neubauten nicht mehr kostende
Büro Zürich Dienstleistungszentrum nach der relativen Berechnungsmethode ckend ist. Diese liegt laut Bundesgericht 2%
Steinackerstrasse 24, CH - 8902 Urdorf Luzernerstrasse 19, CH-6204 Sempach (Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteige über dem Referenzzinssatz (zur Zeit 2.25% +
Telefon: ++41 (0)44 301 52 52 Telefon: ++41 (0)41 462 71 30 rung, wertvermehrende Investitionen). Der 2% = 4.25%). Die zulässige Nettorendite für
Fax: ++41 (0)44 301 52 56 Fax: ++41 (0)41 462 71 35 Vermieter kann einem Herabsetzungsbegeh ältere Bauten (ab 10 bis 15 Jahre) darf ge
E-mail: admin@krtag.ch E-mail: admin@krtag.ch ren des Mieters einredeweise absolute Be mäss Bundesgericht nicht mehr als ½% über
Internet: www.krtag.ch Internet: www.krtag.ch
rechnungsgründe wie die Brutto bzw. Net dem Referenzzinssatz liegen (zur Zeit
torendite des Mietobjektes oder die Orts und 2.25%+½% = 2.75%). Der Nachweis der
Quartierüblichkeit entgegenhalten. Dies gilt Rendite liegt beim Vermieter. Gleiches gilt,
wenn sich der Vermieter darauf beruft, dass
Liftsanierung zu für vermietete Erst oder Zweitwohnungen
und nicht nur im Kanton Zürich, sondern lan der Mietzins unter dem orts und quartierüb
unschlagbaren Konditionen desweit, also beispielsweise auch im Tessin.
Wenn der Referenzzinssatz sinkt, was
lichen Mietzinsniveau liegt. Bei älteren Bau
ten hat die Vergleichsmiete gegenüber der
Wir ersetzen Ihre Liftanlage zu unschlagbaren Konditionen! muss der Vermieter machen? Muss er die (Netto)Renditeberechnung jedoch faktisch
Miete von sich aus senken? Falls ja, in wel ein Übergewicht, da die Parameter der Ren
1 Ersatz bestehender Liftanlagen chem Umfang und auf welchen Zeitpunkt? diteberechnung – namentlich die Anlagekos
➜ 5 Jahre Vollgarantie Gesamtschweizerisch kann der Mieter ge ten – hier häufig nicht mehr zuverlässig er
➜ lieferbar ab 4 Wochen mäss Art. 270a Abs. 1 OR ein Herabset mittelt werden können und da ältere Bauten
➜ optimales Preis-Leistungs-Verhältnis
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