CORONA-PROFITEUR - BEI PWC SCHWEIZ
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11. Dezember 2020
Immobilien Business
Corona-Profiteur
Logistikimmobilien - Die Covid-19-Pandemie beflügelt den Online-Handel und lässt
immer mehr Investoren zur Jagd auf Verteilerzentren blasen. Die Spitzenrenditen in
Europa sind auf 3,5 Prozent gefallen.
Von Siegfried Hubertus- Fotos: alebtoshka/depositphotos.com; zVg; BNP Paribas Real Estate
Logistikimmobilien erfreuen sich derzeit hoher Nachfrage bei Investoren - und Nutzern.
48.000 Quadratmeter Lagerfläche in di- jüngsten Report zur Entwicklung an den Director Research & Consulting bei der
rekter Nähe der Autobahnen A1 undA2: Immobilienmärkten Lagerhallen und Immobilienberatungsgesellschaft
Das frühere Verteilzentrum der Schwei- Distributionszentren nicht nurauf Rang CBRE in Zürich. «Logistikimmobilien
zerischen Post bei Däniken im Kanton eins der bei Investoren begehrten Asset- zählen deshalb zu den wenigen Asset-
Solothurn ist die jüngste Immobilie im Klassen. Auch die Nachfrage der Nutzer Klassen, die von derCovid-19-Krise pro-
236,5 Millionen Franken schweren Port- nach Logistikobjekten sei in jüngster fitieren.»
folio der Varia Swiss Realtech Proper- Zeit immens gestiegen. «Der Bedarf
tiesAG. Deren InvestmentmanagerSto- wird getrieben durch Veränderungen im Aussicht auf steigende Mieten
neweg hat das bis Ende 2023 vollständig Konsumentenverhalten», heisst es im
vermietete Verteilerzentrum in diesem Papier. Bereits in den vergangenen Jah- Derzeit steige europaweit bei Unterneh-
Herbst von der Meier Tobler Group er- ren hätten in Europa, Nordamerika und men der Bedarf an Lagerhallen und Ver-
worben. Der Deal steht beispielhaft für Asien immer mehr Menschen zuneh- teilerzentren stärker, als neue Logistik-
den aktuellsten Trend an den Immobili- mend Teil ihrer Einkäufe überdas Inter- areale geschaffen werden können, sagt
en investmentmärkten: Logistikobjekte net abgewickelt. Mit der Pandemie habe Bodo Hollung, Gesellschafter und Ge-
sind seit Ausbruch der Corona-Pande- der Online-Handel nun nochmals deut- schäftsführer der ausschliesslich auf
mie bei Fonds, Pensionskassen und Ver- lich Aufwind erfahren. Logistikimmobilien fokussierten LIP
sicherungen gefragt wie me zuvor. «Das Wachstum beim E-Commerce Invest in München. «Da es zunehmend
Die Wirtschaftsprüfungs- und -bera- treibt wesentlich den Bedarf an Logis- schwieriger wird, neue Industrie- und
tungsgesellschaft PwC sieht in ihrem tikflächen voran», sagt David Schoch, Gewerbegebiete auszuweisen, ist wei-
tel. +41 41 531 22 15
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«Das Logistiksegment wird in den nächsten
Jahren von Megatrends wie E-Commerce
und der Degtobalisierung profitieren.»
Hendrik Staiger, Swiss Life AM
«Logistikimmobilien zählen zu
den wenigen Asset-Klassen, die von
der Covid-19-Krise profitieren.»
David Schoch, OBRE Schweiz
terhin von steigenden Mieten auszuge- Engpässe in Logistikhubs
hen.» Gleichzeitig treibe das knappe
Angebot die Marktwerte vorhandener Nicht minder imposant ist die Nutzer-
Objekte kontinuierlich in die Höhe. nachfrage. Allein in Deutschland seien
DieAussichtaufanziehende Mieten und von Januar bis Ende September 5,05
steigende Immobilienpreise lockt im- Millionen Quadratmeter Logistikflächen
mer mehr Investoren in den Markt. Eu- vermietet oder von Eigennutzern erst-
ropaweit wurden in den ersten neun mals bezogen worden. «Der zehnjährige
Monaten dieses Jahres mehr als 12,5 Durchschnitt wurde damit um zehn Pro-
Milliarden Franken in Lagerhallen und zent übertroffen», sagt Raabe. Wobei
Verteilerzentren investiert - so viel wie eine deutlich höhere Zahl an Mietver-
nie zuvor binnen drei Quartalen. Fast die trägen hätte unterzeichnet werden kön-
Hälfte davon entfiel nach Berechnungen nen - wenn es denn mehr verfügbare
von BNP Paribas Real Estate mit 5,6 Mil- Flächen gegeben hätte. «Vor allem in
liarden Euro - umgerechnet sechs Mil- den besonders begehrten, grossen
liarden Franken - auf Deutschland. Die Logistikhubs gibt es ausgeprägte Eng-
grösste Volkswirtschaft der Eurozone pässe», sagt Raabe. Als Folge seien die
liegt, für Logistikunternehmen strate- Mieten allein im dritten Quartal an be-
gisch günstig, zentral im Herzen des gehrten Standorten wie dem Luftfracht-
Kontinents. «Der langjährige Durch- drehkreuz Frankfurt um drei Prozent
schnitt beim Transaktionsvolumen am gestiegen. In den zwölf Monaten von
deutschen Logistikimmobilienmarkt Anfang Oktober 2019 bis Ende Septem-
wurde damit um beeindruckende 61 ber dieses Jahres hätten die Mieten um
Prozent übertroffen», sagt Christopher bis zu elf Prozent zugelegt.
Raabe, Geschäftsführerund Head of In- Was Investments in Lagerhallen und Ver-
dustrial Services & Investment der BNP teilerzentren zudem interessant macht:
Paribas Real Estate. «Auch Banken sehen Logistikobjekte als
Mit der starken Nachfrage sind die sehr sichere Asset-Klasse», sagt Tobias
Marktwerte der Objekte gestiegen und Just, Professor für Immobilienökonomie
spiegelbildlich die aus den Mieterträgen und wissenschaftlicher Leiter der IREBS
in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Immobilienakademie der Universität
Renditen gesunken. «Zum Ende des Regensburg. Finanzierungen gibt es da-
dritten Quartals sind die Nettospitzen- her zu sehr attraktiven Zinsen.
renditen an fast allen deutschen Stand-
orten deutlich um 20 Basispunkte ge- «Stabile Erträge»
sunken», sagt Raabe. Verteilerzentren
in Topausstattung und -läge würden so Eines der jüngsten Investmentprodukte
hoch gehandelt, dass ihre Renditen auf für den boomenden Markt hat in diesem
«nun 3,5 Prozent nachgegeben haben». Herbst die Anlagestiftung Swiss Life
Ein Wert, der noch vor einigen Jahren aufgelegt. Über den neuen Swiss Life
für Core-Bürotürme galt. Real Estate Funds European Industrial
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«Logistik hat sich als einer der widerstands-
fähigsten Immobiliensektoren erwiesen.»
Alexander van Gastei, Patrizial Immobilien
«Die Nettospitzenrendite ist auf
3,5 Prozent gefallen.»
Christopher Raabe, BNP Paribas Real Estate
& Logistics können Schweizer instituti- die Unterbrechung von Lieferketten aus
onelle Anleger wie Pensionskassen so- Asien in der ersten Phase der Corona-
wohl in Euro als auch in Franken mit Krise. Nicht nur Industrie-Vorprodukte,
Fremdwährungsabsicherung in Indus- auch Medikamente sind dadurch aus
trie- und Logistikimmobilien in Europa Ländern wie China und Indien, derzeit
investieren. Deutschland und Frank- die wichtigsten Erzeugerstaaten für
reich bilden die Schwerpunkte, Objekte Pharmazeutika, nicht mehr in ausrei-
in anderen Staaten, darunter Grossbri- chendem Umfang nach Europa gekom-
tannien, die Benelux-Länder und die men. Hersteller wurden deshalb in
Schweiz, sollen zur Beimischung hinzu- einigen Staaten bereits verpflichtet, die
kommen. Produktion essenzieller Grundmedika-
«Industrie- und Logistikimmobitien mente wie Antibiotika nach Europa
zeichnen sich durch stabile Erträge zurückzuverlagern. Das erfordert die
aus», sagt Hendrik Staiger, Head Center Einrichtung neuer Lager- und Vertei-
of Competence Industrial & Logistics bei lerkapazitäten.
Swiss Life Asset Management und Vor-
stand der Beos, den 2018 von Swiss Life Reges Baugeschehen im Sektor
AM erworbenen deutschen Spezialisten
für Projektentwicklungen und das Ma- Auch andere Kapitalsammelstellen bie-
nagement von Gewerbeparks, Lager- ten institutionellen Investoren Zugang
hallen und Distributionszentren. Was zu den Logistikimmobilienmärkten in
Immobilien aus diesem Nischenseg- Europa. Patrizia hat für professionelle
ment so attraktiv mache, sei deren Anleger in den vergangenen Jahren ein
«langfristiges Wachstumspotenzial», mehrals 5,4 Milliarden Franken schwe-
sagt Staiger. «Das Segment wird in den res Portfolio an Lagerhallen und Distri-
nächsten Jahren von Megatrends wie butionszentren aufgebaut. Damit entfal-
E-Commerce, Urban Logistics, Indust- len inzwischen elf Prozent des gesamten
rie 4.0 und der Deglobalisierung profi- verwalteten Anlagevermögens der
tieren.» Augsburger Investmentgesellschaft auf
Bei Urban Logistics geht es um die Ein- diese Asset-Klasse. Zuletzt wurden im
richtung kleinerer Verteilungszentren Oktober vier im Bau befindliche Hallen
in Grossstädten. Über diese sollen On- im spanischen Ballungszentrum Madrid
line-Bestellungen von Kunden noch am für umgerechnet rund 53,5 Millionen
selben Tag ausgeliefert werden. Indus- Franken erworben und im niederländi-
trie 4.0 ist der Fachbegriff für die zu- schen Veghel bei Eindhoven zwei Ver-
nehmende Digitalisierung in der teilerzentren für knapp 70 Millionen
Fertigung. Roboter übernehmen dabei Franken eingekauft. «Logistik hat sich
immer grössere Aufgaben in der zuletzt als einer der widerstandsfähigs-
Produktion und rufen automatisch ten Immobiliensektoren erwiesen», sagt
Vorprodukte aus Zentrallagern ab. Die Alexander van Gastei, Transaktions-
Deglobalisierung ist eine Reaktion auf manager bei Patrizia Niederlande.
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«Die Standorte gewährleisten eine bessere,
zuverlässigere und schnellere Zustellung.»
Stephan Riechers, Union Investment Real Estate
Die Deglobalisierung könnte die grossen Verteiler-
zentren an Häfen und Flughäfen schwächen.
Tobias Just, Universität Regensburg
Die australische Cromwell Property searcherSchoch. «Fonds mit grösseren an den US-Online-Handelsgiganten
Group bereitet gerade einen 500 Milli- Anlagevolumina sind daher gezwungen, Amazon vermietet. «Die Standorte sind
onen Euro schweren Fonds für institu- auch in anderen Ländern zu investie- so gewählt, dass eine bessere, zuver-
tionelle Investoren vor, um Logistik- ren.» lässigere und schnellere Zustellung ge-
immobilien in den Benelux-Ländern, währleistet werden kann», sagt Stephan
Deutschland, Frankreich und Italien zu Risiko: Deglobalisierung Riechers, Leiter Investment Manage-
erwerben. Als Grundstock für das Port- ment Logistik & Light Industrial bei
folio hat die Kapitalsammelstelle aus Eine Ausnahme bilden dabei nur grosse Union Investment Real Estate.
Brisbane im September bereits sieben Staaten wie Deutschland oder Frank- Allerdings sind auch Logistikimmobilien
DFIL-Verteiterzentren in Italien für 52,5 reich. Union Investment Real Estate, der nicht ohne Risiko. Die von der Pandemie
Millionen Euro aufgekauft. «Logistik ist Immobilienfondsanbieter der deutschen ausgelöste Deglobalisierung könnteaus-
in diesen schwierigen Zeiten der wider- Volks- und Raiffeisenbanken, hat jetzt gerechnet jenen Objekten zum Verhäng-
standsfähigste Sektor an den Immobi- zwei Logistik-Spezialfonds für institu- nis werden, die vorder Corona-Krise bei
lienmärkten», sagt Rob Percy, Chief tionelle Investoren aufgelegt, die aus- Nutzern und Investoren am stärksten
Investment Officer bei Cromwell. schliesslich in heimische Objekte in- gefragt waren: die Distributionszentren
Dass Kapitalsammelstellen mit ihren vestieren. Dafür wurden vom auf an den namhaften Landungsstätten der
Fonds grösstenteils europaweit in La- Logistikobjekte spezialisierten Projekt- Luft- und Seefahrt. Wenn wieder mehr
gerhallen, Verteilerzentren und Gewer- entwickler und Immobilienverwalter Medikamente und andere Produkte in
beparks investieren, liegt an der Enge Garbe zwei Bestandsobjekte sowie Europa hergestellt werden, dürfte dies
der meisten nationalen Märkte. «In der sechs Neubauvorhaben erworben, die «der Binnenlogistik weiteren Auf-
Schweiz bewegt sich das jährliche im kommenden Jahr fertiggestellt wer- schwung bringen», sagt Immobilienöko-
Transaktionsvolumen am Logistik- den. Die ausschliesslich in Ballungszen- nom Just. «Gleichzeitig könnte dies aber
immobilienmarkt in der Spanne von 300 tren gelegenen Objekte sind mit Lauf- die grossen Verteilerzentren an Fläfen
bis 500 Millionen Franken», sagt Re- zeiten von achteinhalb bis zu 20 Jahren und Flughäfen schwächen.» A
tel. +41 41 531 22 15 Clipping-Nr. 2722799118
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