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LOGISTIKIMMOBILIEN DEUTSCHLAND
QUARTAL
1.2020
Investment Market Review – Q1 2020
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt konnte einen dabei zu einer erhöhten Produktverfügbarkeit für inländische
äußerst positiven Jahresauftakt verzeichnen. Die Nachfrage war Anleger beitragen.
im 1. Quartal noch ungetrübt von den Auswirkungen der
Corona-Pandemie. Logistikimmobilien zeigten sich von den Die Nachfrage auf Nutzerseite ging vor allem auf den
Entwicklungen insgesamt deutlich weniger betroffen als andere Handel und den E-Commerce zurück, während sich Industrie-
Assetklassen wie Handel, Hotel oder Büro. Besonders deutsche und Logistikunternehmen zurückhaltender bei der Anmietung
Investoren waren zum Jahresbeginn sehr aktiv am Markt. Der neuer Flächen zeigten. Durch die stark gestiegene Nachfrage
Großteil der auf Logistikimmobilien spezialisierten nach Lebensmitteln und Drogerieartikeln bedingt durch die
Marktteilnehmer plant, auch weiterhin Investitionen zu tätigen. Ausbreitung des Corona-Virus kam es hier zu einer erhöhten
Die mögliche Zurückhaltung ausländischer Investoren kann Nachfrage an kurzfristig verfügbaren Logistikflächen.
Rekordergebnis zum Jahresauftakt Transaktionsvolumen
Q1 Q1 – Q4 in Mio. EUR
10.000
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien startete mit einem
9.000
2,3
außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen in das Jahr 2020. In 8.000
den ersten drei Monaten wurden rund 2,3 Mrd. EUR in deutsche 7.000
Logistikimmobilien investiert. So viel wie noch nie zum 6.000
Jahresbeginn. Zwei große Portfoliotransaktionen haben mit 750 5.000
Mio. EUR (Anteil Deutschland) zu dem starken Ergebnis 4.000
Mrd. EUR 3.000
beigetragen: Union Investment erwarb das Logistrial-Portfolio von
2.000
Garbe und Investec Property Fund übernahm den Logistikbestand
1.000
von Ares. Einzeldeals machten dennoch mehr als die Hälfte des
Gesamtergebnisses aus. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Flächenumsatz
Flächenumsatz von Corona noch nicht beeinflusst Q1 Q1 – Q4 in m²
8.000.000
Der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien erreichte im
7.000.000
1,4
1. Quartal 2020 1,4 Mio. m² und zeigte sich damit zum
6.000.000
Jahresauftakt noch unbeeindruckt von der Corona-Krise. Das
Ergebnis lag über dem Wert des Vorjahreszeitraums von 1,2 Mio. 5.000.000
m² und konnte auch den langjährigen Durchschnitt toppen. Dabei 4.000.000
stieg vor allem der Umsatz außerhalb der großen Ballungsräume, 3.000.000
Mio. m²
die zunehmend mit Flächenmangel zu kämpfen haben. In 2.000.000
Hammersbach im Rhein-Main-Gebiet hat der Online-Händler 1.000.000
Wayfair 37.000 m² Logistikfläche angemietet und damit maßgeblich
zum Quartalsergebnis der Region beigetragen. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Neubauvolumen
Hoher Neubauanteil am Flächenumsatz in m²
1.200.000
Im 1. Quartal wurden 980.000 m² an neuen Logistikflächen
1.000.000
erfasst. Der Anteil am Flächenumsatz fällt mit 70% sehr hoch
800.000
980.000 aus. Zahlreiche Industrie- und Handelsunternehmen haben mit
dem Bau neuer Logistikzentren für die Eigennutzung begonnen 600.000
bzw. Mietverträge für Logistikneubauten abgeschlossen. In 400.000
Zöllnitz sind beispielsweise die Bauarbeiten für das 90.000 m²
m² 200.000
große Zentrallager der Büromarkt Böttcher AG gestartet.
Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020
LIP Up to Date – Q1 2020 2
Investment Market Review – Q1 2020
Renditeentwicklung Spitzenrendite (BAR)*
8%
Die Renditen sind zum Jahresbeginn stabil geblieben und
7%
haben sich auch nach Ausbruch der Corona-Krise nicht
6%
wesentlich verändert. Die Bruttospitzenrendite liegt nach wie
vor bei 4,00% und wird in der aktuellen Situation voraussichtlich 5%
Entwicklungs- auch auf diesem Niveau verharren. Mittelfristig ist aufgrund der 4%
trend 2020 hohen Nachfrage nach Investments in Logistikimmobilien und 3%
der steigenden Bedeutung der Assetklasse mit weiteren 2%
Preissteigerungen zu rechnen.
1%
*Verhältnis von jährlicherVertragsmiete
und Netto-Kaufpreis gemäß gif-Definition 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bruttoanfangsrenditen
von Logistikimmobilien in Bezug auf Standort, Alter und Mietvertragsdauer (in %)
8%
7% 6,50
6,00 6,05
6% 5,50 5,55
5,00
5% 4,70
4,00
4%
3%
2%
1%
Alter Neubau Neubau Bestandsimmobilie Bestandsimmobilie Bestandsimmobilie Bestandsimmobilie Bestandsimmobilie Bestandsimmobilie
ab Baujahr 2000 ab Baujahr 2000 ab Baujahr 1990 ab Baujahr 1990 vor Baujahr 1990 vor Baujahr 1990
Standort Herausragender Sehr guter Etablierte Etablierte
Standort Standort Logistikregion Logistikregion
Objekt Herausragende Sehr gute Planbare Geringe bis mittlere
Objektqualität Objektqualität Instandhaltungsrisiken Instandhaltungsrisiken
Mietvertrag Beste Mieterbonität, Gute Mieterbonität, Mittel– bis langfristiger Kurz– bis Mittel– bis langfristiger Kurz– bis Kurz– bis mittelfristi- Kurze oder
langfristiger kurz- bis mittelfristiger Mietvertrag mittelfristiger Mietvertrag mittelfristiger ger Mietvertrag bzw. auslaufende
Mietvertrag über 10 Mietvertrag Mietvertrag Mietvertrag bzw. hohes Wiedervermie- Mietverträge,
Jahre geringer Leerstand tungspotential hohes Mietpotential
LIP Up to Date – Q1 2020 3
Investment Market Outlook – Q2 2020
Unser Market Outlook wirft einen Blick in die nahe Zukunft. angebotenen Logistikimmobilien. Das potentielle
Im Rahmen unseres Researchs werden alle uns zum Kauf Investmentvolumen für des kommende Quartal beläuft sich
angebotenen Objekte analysiert. Die nachfolgenden auf rund 745 Mio. EUR und fällt damit geringer aus als in den
Auswertungen zeigen die Branchenanteile der Nutzer, die vorhergehenden Quartalen.
regionale Verteilung, das Alter, die Gebäudefläche sowie die
Mietvertragsrestlaufzeiten der im 1. Quartal 2020 am Markt
Rostock
Branchenanteile der Nutzer Regionale Verteilung Lübeck
Der Markt wurde im In den Regionen Wilhelmshaven
Bremerhaven
Hamburg
1. Quartal stark durch den Bremen, Saarland,
Handel als Nutzer dominiert. Osnabrück und Bremen
Der außerordentlich hohe Brandenburg sind im
Anteil von über 60% ist auf 1. Quartal einige groß-
einige großflächige flächige Logistikzentren Hannover
Berlin/
Brandenburg
Wolfsburg
Logistikzentren des Handels auf den Markt Osnabrück
bzw. des E-Commerce gekommen. Braunschweig Magdeburg
Industrie Münster Bielefeld
zurückzuführen.
Handel
Dortmund/Unna
Logistikdienstleister Duisburg/ Halle
Niederrhein Göttingen
Leipzig
Düsseldorf Dresden
Kassel
Erfurt
Nordhessen
Köln
Bad Hersfeld Zwickau
Koblenz
Hof
Alter Hahn
Frankfurt Schweinfurt
Rhein/Main
Würzburg
< 10 Jahre
10 - 25 Jahre Saarbrücken Nürnberg/
Saarland Donauregion
> 25 Jahre
Karlsruhe
Heilbronn Regensburg
Die Hälfte der angebotenen Logistikflächen entfiel Ingolstadt
Oberrhein
zum Jahresbeginn auf Neubauten. Bestandsobjekte Dingolfing
Stuttgart
Ulm Isarregion
mit einem Alter von über 25 Jahren machten etwa
Augsburg
ein Drittel der Angebotsobjekte aus. Offenburg
München
Memmingen
Mietvertragsrestlaufzeit Gebäudefläche
< 3 Jahre < 10.000 m²
3 – 5 Jahre 10.000 – 25.000 m²
6 – 8 Jahre > 25.000 m²
> 8 Jahre
Objekte mit langen Rund die Hälfte der angebotenen Logistikimmobilien entfiel auf
Mietvertragslaufzeiten von kleinere Objekte mit Gebäudeflächen bis 10.000 m². Darunter
über 8 Jahren nahmen mit befanden sich viele Umschlaghallen, die tendenziell kleinere
über 60% einen äußerst Gebäudeflächen aufweisen.
hohen Anteil ein. Hierbei handelte es sich meist um Neubauten,
die für 10 Jahre und mehr angemietet wurden.
LIP Up to Date – Q1 2020 4
WEITER DENKEN
NÄHER DRAN Trends aus der Logistik
Logistikimmobilien: Gewinner der Corona-Krise?
Die Corona-Krise zeigt, wie wichtig Logistik, Logistikimmobilien Die Tendenz wird voraussichtlich wieder dazu gehen, mehr
und funktionierende Lieferketten sind. Die Supermarktregale Sicherheitsbestände aufzubauen. Eine höhere Bestandshaltung
bleiben leer, wenn die Logistik nicht für Nachschub sorgt. Es benötigt mehr Lagerflächen. Entsprechend ist hier von einem
herrscht aktuell ein hoher Betrieb in den Lagern, um die Filialen steigenden Bedarf auszugehen. Ebenso kann es verstärkt zu
mit Waren versorgen zu können. Kurzfristig anmietbare Logistik- einer Rückverlagerung von Produktion und dafür benötigten
flächen wurden händeringend gesucht. Die entsprechende Logistikflächen nach Europa kommen.
Würdigung der Logistikunternehmen und -mitarbeiter in der
Öffentlichkeit trägt auch dazu bei, dass das Ansehen der Logistik Auch im E-Commerce können sich nach der Krise
in der Bevölkerung steigt. langfristige Verschiebungen ergeben. Kunden, die jetzt Gefallen
am Onlinehandel finden, werden womöglich auch langfristig ihr
Die Corona-Krise wird auch langfristige Konsumverhalten ändern.
Auswirkungen auf die Lieferketten und
Logistikprozesse haben: Supply Chains wurden Die Logistikimmobilienbranche wird durch die Krise eine
immer mehr so geplant, dass kaum noch noch stärkere Aufmerksamkeit bei Investoren erfahren,
Sicherheitspuffer vorhanden waren, da wodurch auch neue Anleger in diese Assetklasse drängen
Bestände teuer sind. Im Risikofall kann sich werden. Im Vergleich zu anderen Assetklassen ist die
dies als nachteilig erweisen, da vorhandene Logistikimmobilie von der Krise in geringerem Maße betroffen.
Bestände schnell aufgebraucht sind. Dies kann Investoren werden zu Lasten von Büro- und Hotelimmobilien
zu Lieferengpässen und sogar verstärkt in Richtung Logistik gehen.
Nachschub an Lebensmitteln:Logistik ist systemrelevant!
Produktionsunterbrechungen führen. Die
(Quelle:LIP Invest) Logistik muss sich krisenfester aufstellen.
Institutionelle Investoren setzen bei Logistik auf LIP Invest
LIP Real Estate Investment Fund - Logistics Germany III aufgelegt
LIP Invest hat sich als Investmenthaus, das ausschließlich auf eine Objektpipeline von 400 Mio. Euro akquiriert werden.
die Assetklasse „Logistikimmobilien Deutschland“ setzt, am Markt Professionelle und semi-professionelle Investoren können den
erfolgreich etabliert. Fonds ab sofort zeichnen.
Zahlreiche institutionelle Investoren aus den Kreisen der Der Fonds wird im Rahmen einer Core/Core+ Strategie
Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen, vorwiegend hochwertige Logistikimmobilien an etablierten und
Landesbanken, Banken und Sparkassen sowie großer zukunftsträchtigen Standorten erwerben.
Industrieunternehmen, Stiftungen und Family Offices haben seit
2018 mit rund 470 Mio. Euro die LIP-Logistikimmobilien-Fonds Drittverwendungsfähigkeit, Nachvermietungspotential und
gezeichnet. eine breite Diversifizierung sowohl was Standorte, Objekttypen,
Mietvertragslaufzeiten, Nutzer als auch Logistiksegmente betrifft,
In dieser Zeit hat die LIP stehen im Mittelpunkt der Portfoliostrategie. Der Fonds wird im
einschließlich laufender Ankaufsprozess auch ESG-Themen berücksichtigen. Für mehr
Transaktionen 25 Objekte mit Transparenz in Nachhaltigkeitsfragen ist zusätzlich ein GRESB-
einer Gesamtmietfläche von Rating geplant.
638.000 m² bei einem
Investitionsvolumen von rund LIP knüpft mit der Neuauflage ihres dritten
780 Mio. Euro erworben. Für Logistikimmobilien-Fonds nahtlos an ihre erfolgreichen Vorgänger
den nunmehr dritten an. Erste Investoren haben den Fonds bereits gezeichnet.
Logistikfonds „LIP Real Estate
Investment Fund - Logistics Weitere interessante Beiträge finden Sie auf unserem Blog
Führungsduo bei LIP Invest Bodo Hollung und Sebastian Betz (Quelle:LIP Invest) Germany III” konnte bereits „Weiter denken“ unter www.lip-invest.com.
LIP Up to Date – Q1 2020 5
Über LIP Invest
LIP Invest ist ein etabliertes auf Logistikimmobilien
spezialisiertes Investmenthaus. Mit einem Team aus Immobilien-, LIP INVEST GmbH
Investment- und Logistikspezialisten mit einer mehr als Rosental 6
13-jährigen Branchenerfahrung plant LIP für ihre institutionellen 80331 München
Kunden werthaltungsorientierte Strategien mit im Branchen- www.lip-invest.com
vergleich guten Renditen und Ausschüttungen. LIP managt ihre
Immobilien ganzheitlich. Lebenszyklus, Nachhaltigkeit und Exit
stehen hierbei über alle Wertschöpfungsstufen im Vordergrund. Bodo Hollung MRICS
Gesellschafter Geschäftsführer
LIP forscht und arbeitet im Rahmen von Lehraufträgen an +49 89 2421 0123-4
Universitäten und in verschiedenen Gremien (ZIA, BVL, +49 162 63 20 000
HypZert) an den zukünftigen Anforderungen an Logistik- b.hollung@lip-invest.com
immobilien sowie der Immobilienbewertung.
Im Rahmen der quartalsweise erscheinenden Marktberichte
„LIP Up-to-date“ informiert LIP regelmäßig über aktuelle
Entwicklungen am Logistik- und Logistikimmobilienmarkt sowie Natalie Weber (M.A.)
über ihre Forschungsergebnisse. Head of Logistics & Research
+49 89 2421 0123-7
www.lip-invest.com +49 162 1660 010
n.weber@lip-invest.com
Stand: 28.05.2020 · Fotos © LIP Invest GmbH sofern nicht anderweitig ausgezeichnet · Satz & Design: revision6.de
Rechtshinweis
Dieser Marktbericht ist einschließlich all seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der LIP
Invest GmbH möglich. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und
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der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Für deren Richtigkeit und Genauigkeit übernehmen wir keine Gewähr.
Dieser Bericht stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/ Anmietungsentscheidungen dar. LIP Invest übernimmt keine
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