Das Projekt Wallenstein - GSP eG
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Das Projekt Wallenstein
Genossenschaftlich wohnen in Berlin-Karlshorst
Stand: 28. Mai 2021
Das Projekt
Die GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Wir streben eine bunte und vielfältige Mieterschaft
Projekte entwickelt und baut Wohn- und an. Mindestens 15 Prozent der Wohnungen sind für
Gewerberaumprojekte, Haushalte vorgesehen, die sich am Markt nicht
→ die Beteiligung und Selbstverwaltung angemessen mit Wohnraum versorgen können.
durch die Nutzerinnen ermöglichen,
→ die möglichst bezahlbar und für einen Wir werden die Neubauförderung des Landes Berlin
weiten Personenkreis zugänglich sind und beantragen, um zusätzliche Sozialwohnungen mit
→ die ressourcensparend hergestellt reduzierten Mieten zu errichten. Ein Teil der Woh‐
und betrieben werden. nungen wird durch einen Sozialträger an Menschen
mit Betreuungsbedarf vermietet.
In Berlin-Karlshorst bauen wir 2022 bis 2024 etwa
160 Wohnungen, eine Kindertagesstätte und weite‐ Wir werben dafür, dass Mitglieder Solidarische
re Räume für gemeinschaftliche, soziale, kulturelle Geschäftsanteile übernehmen, um das Projekt für
und wirtschaftliche Nutzungen. weitere Haushalte mit weniger Kapital zu öffnen. Wir
unterstützen Mitglieder in akuten Notlagen durch
Die gemeinschaftlichen Räume wollen wir zusam‐ einen Solidaritätsfonds.
men gestalten: möglich sind multifunktionale Räume,
Gemeinschaftsküche, Café oder Bar, Werkstatt, Gar‐ Die Mitglieder organisieren ein Carsharing-Angebot,
ten bzw. Dachterrasse. um den Verzicht auf ein eigenes Auto zu erleichtern.
Wir wollen die Häuser mit fossilfreier Energie versor‐
gen und rezyklierbare Baustoffe verwenden.
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Der Standort
Das Grundstück Wallensteinstraße 65/66 befindet sich im Lich‐
tenberger Ortsteil Karlshorst an der Grenze zu den Ortsteilen
Steckbrief Rummelsburg und Friedrichsfelde. Die Fläche (11.030 m²) ist bis
‒ Adresse: Wallensteinstraße 65/66, 10318 Berlin auf einige Garagen und Lauben unbebaut.
‒ Öffentlicher Personennahverkehr: S Betriebsbahnhof Öffentlicher Personennahverkehr: Der Standort ist 800 Meter
Rummelsburg (800 m, 7 Minuten Fußweg) Fußweg vom Betriebsbahnhof Rummelsburg der S�Bahn-Linie 3
Bus Tannhäuserstraße (150 m, 2 Minuten Fußweg) entfernt (7 Minuten Fußweg). In unmittelbarer Nähe befindet sich
U Tierpark (1.300 m, 5 Minuten Fahrradweg) die Bushaltestelle Tannhäuserstraße der Buslinie 396. Weitere
‒ Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Angebote der Gesund‐ nah gelegene Bahnhofe sind der U�Bahnhof Tierpark und der
heitsversorgung finden sich in einem Umkreis von 1,5 km. S� und Regionalbahnhof Karlshorst.
‒ Wohnungsgrößen: 38 � 124 m² �2 � 7 Zimmer) Umgebung: Nördlich angrenzend befindet sich der Bahndamm
‒ Investitionsvolumen: ca. 55 Mio. Euro der sogenannten VnK�Strecke, der überwiegend für einige Ran‐
‒ Erforderliches Eigenkapital der Genossenschaft: gier- bzw. Überführungsfahrten genutzt wird, dahinter der Woh‐
1.000 Euro/m² Wohnfläche nungsbau der 60er Jahre um die Sewanstraße in Friedrichsfelde.
‒ Nutzungsentgelt: 11,30 Euro/m² Wohnfläche (nettokalt) Richtung Osten erstreckt sich der Ortsteil Karlshorst mit seinem
‒ Planungszeitraum: Frühling 2021 � Sommer 2022 Zentrum an der Treskowallee und den Sandorten der Hochschule
‒ Geplanter Baubeginn: Herbst 2022 für Technik und Wirtschaft und der Katholischen Hochschule für
‒ Geplante Fertigstellung: 2024 Sozialwesen. Südlich und westlich angrenzend befindet sich
3 von 24
jenseits der Wallensteinstraße die Trasse der Schlesischen Bahn Unmittelbar benachbart sind auf der Ostseite ein erst vor Kurzem
(S3� mit dem ICE�Werk Rummelsburg, das Heizkraftwerk Klingen‐ fertiggestellter Wohnungsneubau der kommunalen Gesellschaft
berg an der Spree sowie die alten und neu entstehenden Wohn‐ Stadt und Land und auf der Westseite ein Wohnungsbestand in
viertel wie das Prinzenviertel und die Parkstadt Karlshorst. privater Hand.
Ostkreuz Treptower Park Plänterwald
4 von 24
Wallenstein U5 Tierpark
Fußgängerübergang über Hochschule für Technik und Wirtschaft
die S�Bahntrasse S3 Karlshorst
S3 Betriebsbahnhof Rummelsburg Kath. Hochschule für Sozialwesen
5 von 24
Die Planung
Die Objektplanung wird durch ein Team
aus vier Architekturbüros erarbeitet:
‒ buero eins punkt null Kuczmarski Stephan PartGmbB
(https://www.buero-1�0.de),
‒ DMSW Architekten Dahlhaus Müller Wehage
Partnerschaft mbB �http://www.dmsw.de),
‒ roedig . schop architekten PartG mbB Planungsstand
(https://www.roedig-schop.de), Auf den folgenden Seiten wird eine Machbarkeitsstudie vorge‐
‒ sieglundalbert Gesellschaft von Architekten mbH stellt. Die Grundrisse und Flächenangaben dienen zur Orientie‐
(https://www.sieglundalbert.de). rung. Sie entsprechen dem jetzigen Planungsstand und können
Das Architektenteam hat bereits zahlreiche Wohnungsbauten für sich im weiteren Planungsprozess verändern. Die Studie beruht
Baugemeinschaften, Genossenschaften und kommunale Gesell‐ auf dem geltenden Bauvorbescheid des Bezirksamtes Berlin-
schaften realisiert. Die Projekte, darunter innovative Holzbauten, Lichtenberg, mit dem die Planung fortlaufend abgestimmt wird.
wurden wiederholt mit Preisen ausgezeichnet. Referenzen finden Wir rechnen mit einer Baugenehmigung im Jahr 2022; es besteht
sich auf den Webseiten der Büros. Baurecht nach § 34 Baugesetzbuch. Parallel werden bereits
Das Projekt Wallenstein wird gemeinsam von der GSP eG Genos‐ naturschutzrechtliche und andere fachplanerische Belange bear‐
senschaft selbstverwalteter Projekte und einer Baugemeinschaft beitet. Der Grundstückskauf soll noch 2021 vollzogen werden.
entwickelt. Die Baugemeinschaft wird insbesondere altersge‐ Unser Ziel ist die Fertigstellung im Jahr 2024.
rechte, rollstuhlgerechte Wohnungen mit zusätzlichen Service- Der zeitliche Ablauf dient der Orientierung und ist abhängig von
Angeboten errichten. Weitere Informationen zu unserem Partner Faktoren wie Dauer des Genehmigungsverfahrens, marktbeding‐
findet ihr hier: www.freiearchitekten.de. te Vergabezeiten und wetterbedingte Bauunterbrechungen.
2021 2022 2023 2024
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10
Machbarkeitsstudie
Vor- und Entwurfsplanung
Genehmigungsplanung
❖ Bauantrag
❖ Baugenehmigung
Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen
Vorfertigung
Bauausführung
❖ Bezug
❖ Beginn Aufnahme Mitglieder nach Eintragung der Genossenschaft
❖ Wohnungsvergabe & Abschluss von Vormietverträgen
❖ Abschluss Mietverträge
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Wirtschaftliches Bauen
Die Gesamtinvestitionskosten bestimmen die erforderlichen
finanziellen Einlagen und die Mieten der Nutzerinnen. Aus Ökologisches
diesem Grund muss die Genossenschaft die Baukosten be‐ Alle Gebäude sollen den Standard Effizienzhaus 40 EE oder
grenzen. Dies wollen wir erreichen 55 EE gemäß der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente
‒ durch serielles und standardisiertes Bauen, Gebäude vom 17. Dezember 2020 erreichen, d.h. dass erneuer‐
‒ durch Vorfertigung von Bauteilen, bare Energien einen Anteil von mindestens 55 Prozent des für
‒ durch einen Verzicht auf eine Unterkellerung die Wärmeversorgung des Gebäudes erforderlichen Energiebe‐
und eine Tiefgarage, darfs erbringen.
‒ durch eine effiziente Erschließung und eine
Reduzierung nicht notwendiger Flächen, Wir prüfen die Wirtschaftlichkeit des Einsatzes von Holz- bzw.
‒ durch flächenoptimierte Wohnungsgrundrisse, Holzhybridkonstruktionen.
‒ durch kompakte Baukörper,
‒ durch große Ausschreibungsvolumina. Es entstehen vier Carsharing-Parkplätze mit Ladestation sowie
Nach Möglichkeit werden Low-Tech-Lösungen bevorzugt wer‐ Abstellräume für Fahrräder / Kinderwagen. Wir verzichten auf
den, um die Nutzungskosten in der Betriebsphase zu minimieren. den Bau von Stellplätzen für private PKWs.
Die verschiedenen Wohnungstypen sollen der Vielfalt der Wohn‐
bedürfnisse gerecht werden. Im Einzelnen sind durch Trennwän‐ Bei der Vergabe der Wohnungen wird die Genossenschaft Bele‐
de weitere Grundrissvarianten möglich. Darüber hinaus muss gungsregeln berücksichtigen: Die Anzahl der Zimmer pro Wohn‐
jedoch die Umsetzung spezifischer Nutzerwünsche einge‐ einheit minus 1 ergibt die Mindestbelegung einer Wohneinheit.
schränkt werden, um die Kosten zu deckeln Bei nachgewiesener regelmäßiger Betreuung von Personen oder
(→ siehe Abschnitt Beteiligungsmöglichkeiten). Telearbeit kann je ein weiteres Zimmer genutzt werden.
7 von 24userstr. AR
enberg)
o-Working
o-Working Grundrissübersichten 2.�4. Obergeschoss (oben) und Erdgeschoss (unten)
Nutzung
Wohnumfeld
Die Gebäude reihen sich um einen vielseitig nutzbaren, lärmberu‐
higten, autofreien und grünen Innenhof, der sich an mehreren In der Regel sind im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Stellen zur Umgebung öffnet. Der Hof soll für die Nachbarschaft Maisonette-Wohnungen angeordnet. Die erdgeschossige Wohn‐
zugänglich bleiben. einheiten erhalten kleine Mietergärten auf der hofabgewandten
Das Erdgeschoss des östlichen Bauteils wird für eine Kinderta‐ Seite.
gesstätte ausgebaut (gelbe Fläche). Die zweigeschossigen Die darüber liegenden Wohnungen werden über hofseitige Lau‐
Gebäude an der Tannhäuserstraße sind für die gemeinschaftli‐ bengänge erschlossen, über die auch die Dachterrassen erreicht
chen, sozialen oder gewerblichen Nutzungen vorgesehen (dun‐ werden können. Die oberen Geschosse sind über offene Trep‐
kelblaue Flächen). penhäuser und Fahrstühle barrierefrei erreichbar.
8 von 24Nach derzeitigen Stand sind die beiden direkt an der Tannhäu‐
serstraße liegenden Gebäude für die Baugemeinschaft vor‐
gesehen, die übrigen Bauteile für die Genossenschaft.
Die zum Bahndamm orientierten Wohnungen erhalten einen
besonderen Schallschutz.
RGE WaTa Architekten GbF
Wohnungen
Die auf den folgenden Seiten abgebildeten Wohnungstypen
zeigen einen Ausschnitt der Möglichkeiten eines standardisierten
Konstruktionssystems. Im bevorstehenden Planungsprozess
werden die Grundrisse weiter bearbeitet und optimiert.
Die endgültige Verteilung der Wohnungstypen ergibt sich aus der
ermittelten Wohnungsnachfrage. Die Verteilung in den auf S. 8
dargestellten Grundrissübersichten ist damit nur beispielhaft.
Mindestbelegung (Personen)
Grundriss Übersicht RG
M 1:500
20.05.21
Wohnfläche (m²)
Anzahl Zimmer
Mietergarten
Barrierefrei
Loggia
Balkon
Typ 1 2�Zimmer-Wohnung 2 1 42,0 Ja
Typ 2 2�Zimmer-Wohnung mit Loggia 2 1 38,5 Ja Ja
Typ 3 3�Zimmer-Wohnung mit Loggia 3 2 81,8 Ja Ja
Typ 4 4�Zimmer-Wohnung mit Loggia 4 3 ** 81,8 Ja Ja
Typ 5 5�Zimmer-Wohnung mit Loggia 5 4 ** 124,1 Ja Ja
Typ 6 6�Zimmer-Wohnung mit Loggia 6 5 ** 124,1 Ja Ja
Typ 7 7�Zimmer-Wohnung mit Loggia 7 6 ** 124,1 Ja Ja
Typ 8 4�Zimmer-Maisonette mit Garten 4* 3 88,3 Ja
Typ 9 5�Zimmer-Maisonette mit Garten 5* 4 ** 88,3 Ja
Grundriss Übersicht EG
Typ 10 3�Zimmer-Maisonette mit Garten
M 1:500 3 2 74,2 Ja
20.05.21
Typ 11 4�Zimmer-Maisonette mit Garten 4 2 74,2 Ja
Typ 12 2�Zimmer-Wohnung mit Balkon 2 1 43,3 Ja Ja
Typ 13 4�Zimmer-Wohnung mit Balkon 4 3 ** 86,0 Ja Ja
* Zusätzliches Zimmer möglich.
** Bei nachgewiesener regelmäßiger Betreuung von Personen oder Telearbeit kann je ein weiteres Zimmer
genutzt werden, d.h. die Mindestbelegung wird reduziert.
Wahrscheinlich werden die Maisonettes ohne Balkon ausgeführt, da ein Garten als privater Freiraum vorhanden ist.
9 von 24Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 1
�Maßstab 1�100�
Zimmer
A: 12,2 m2
Flur Bad
A: 4,2 m2 A: 4,5 m2
Schaltbar
Wohnen
A: 21,1 m2
Laubengang
2-ZIMMER WOHNUNG
42 m2
barrierefrei, förderfähig
Regelgeschoss
10 von 24
Nord - Laubengang - Typ 1 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 2
�Maßstab 1�100�
Zimmer
A: 12,2 m2
Flur Bad
A: 4,2 m2 A: 4,5 m2
Schaltbar S
Wohnen
A: 13,4 m2
Loggia
A: 8,4 m2
Wfl.: 4,2 m2
Laubengang
2-ZIMMER WOHNUNG
34 m2
+ 4,2 m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei, förderfähig
Regelgeschoss
11 von 24
Nord - Laubengang - Typ 2 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 3 + 4
�Maßstab 1�100�
Zimmer Zimmer
A: 12,2 m2 A: 12,2 m2
Küche
A: 4,6 m2
Bad Flur Flur
A: 4,5 m2 A: 4,2 m2 A: 4,2 m2
Wohnen
A: 35,4 m2
Loggia
A: 9,0 m2
Wfl.: 4,5 m2
Laubengang
3-ZIMMER WOHNUNG
77 m2
+ 4,5m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei
optional 4-ZIMMER WOHNUNG
77 m2
+ 4,5m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei, förderfähig
Regelgeschoss
12 von 24
Nord - Laubengang - Typ 3 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 5 + 6 + 7
�Maßstab 1�100�
Zimmer Zimmer
A: 12,2 m2 A: 12,2 m2
Wohnen
A: 40,0 m2
Bad
A: 4,2 m2
Bad Flur Flur
A: 4,5 m2 A: 4,2 m2 A: 6,8 m2
Abst.
Abst./Garderobe
A: 2,0 m2
A: 2,2 m2
Zimmer Zimmer
A: 15,9 m2 A: 15,9 m2
Loggia
A: 7,9 m2
Wfl.: 4,0 m2
Laubengang
5-ZIMMER WOHNUNG
120 m2
+ 4 m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei
optional 7-ZIMMER WOHNUNG
120 m2
+ 4 m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei, förderfähig
Regelgeschoss
13 von 24
Nord - Laubengang - Typ 4 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten Gb
Typ 8 + 9
�Maßstab 1�100�
Wohnen
A: 14,4 m2
Schaltbar
Flur
A: 3,0 m2
Garten Bad
A: 5,2 m2
Zimmer
Wohnen A: 21,3 m2
A: 14,4 m2
Bad
A: 1,5 m2
Flur Küche
A: 1,6 m2 A: 5,6 m2
Balkon
A: 3,6 m2
Wfl.: 1,8 m2
Maisonette
Wohnen
A: 21,3 m2
1.Obergeschoss
Freisitz
4-ZIMMER WOHNUNG
A: 6,7 m2 88 m2
Wfl.: 3,4 m2 + 5,2 m2 (Freisitz 50%)
Maisonette optional 5-ZIMMER WOHNUNG
88 m2
Erdgeschoss + 5,2 m2 (Freisitz 50%)
förderfähig
13,5m Gebäudetiefe
14 von 24
Nord - Maisonette - Typ 5A 21.05.21 M 1:10bR Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 10 + 11
�Maßstab 1�100�
Schaltbar
Garten Bad Flur
A: 4,9 m2 A: 2,7 m2
Zimmer
A: 21,3 m2
Wohnen
A: 14,4 m2
Abst.
A: 1,8 m2
Flur Küche
A: 1,6 m2 A: 5,9 m2
Balkon
A: 3,6 m2
Wfl.: 1,8 m2
Maisonette
Wohnen
1.Obergeschoss
A: 21,6 m2
Freisitz
A: 6,6 m2
3-ZIMMER WOHNUNG
Wfl.: 3,3 m2 74 m2
+ 5,2 m2 (Freisitz 50%)
Maisonette optional 4-ZIMMER WOHNUNG
74 m2
Erdgeschoss + 5,2 m2 (Freisitz 50%)
förderfähig
13,5m Gebäudetiefe
15 von 24
00 Nord - Maisonette - Typ 6A 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 12
�Maßstab 1�100�
Laubengang
Wohnen
A: 19,7 m2
Bad Flur
A: 4,3 m2 A: 4,2 m2
Zimmer
A: 13,3 m2
Balkon
A: 3,6 m2
Wfl.: 1,8 m2
2-ZIMMER WOHNUNG
42 m2
+ 1,80m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei, förderfähig
16 von 24
Süd - Laubengang - Typ A 21.05.21 M 1:100Wallensteinstraße /Tannhäuserstr_Lichtenberg ARGE WaTa Architekten GbR
Typ 13
�Maßstab 1�100�
Laubengang
Zimmer Wohnen
A: 15,9 m2 A: 16,3 m2
Abst.
A: 1,8 m2 Küche
A: 19,3 m2
Bad
A: 4,3 m2
Zimmer Zimmer
A: 13,3 m2 A: 13,3 m2
Balkon
A: 3,6 m2
Wfl.: 1,8 m2
4-ZIMMER WOHNUNG
84 m2
+ 1,8 m2 (Freisitz 50%)
barrierefrei, förderfähig
17 von 24
Süd - Laubengang - Typ B 21.05.21 M 1:100Finanzielles
Wir planen derzeit mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von
55 Mio. Euro inkl. Grunderwerb und Baunebenkosten. Für den
Neubau werden wir die Bundesförderung für effiziente Gebäude
– Wohngebäude in Anspruch nehmen (zinsverbilligter Kredit mit
Tilgungszuschuss), ergänzt durch ein Baufinanzierungsdarlehen.
Die Mitglieder der Genossenschaft leisten durch ihre Genossen‐ Nachmieter oder ein anderes Mitglied übertragen werden. Zur
schaftsanteile einen Beitrag zur Projektfinanzierung. Die laufen‐ Kündigung der Mitgliedschaft, zur Kündigung einzelner
den Nutzungsentgelte nach Fertigstellung decken die Tilgung Geschäftsanteile oder zur vollständigen oder teilweisen Übertra‐
der Kredite sowie die Aufwendungen für Zinsen und Bewirtschaf‐ gung des Geschäftsguthabens findest du Hinweise auf unserer
tung der Gebäude. Die Genossenschaft orientiert sich dabei am Internetseite Mitmachen: gsp.coop/mitmachen.
Kostendeckungs-, nicht am Gewinnmaximierungsprinzip.
Die Geschäftsguthaben werden nicht verzinst. Zinsen würden die
Kostenmiete erhöhen und müssten gleichzeitig durch die Mitglie‐
Beteiligung durch die Mitglieder der als Kapitalerträge versteuert werden. Aufgrund der Kapitaler‐
Etwa 24 % der Gesamtkosten wird die Genossenschaft als Eigen‐ tragssteuer ist aus Mitgliedersicht ein niedrigeres Nutzungsent‐
kapital aufbringen. Das Eigenkapital der Genossenschaft besteht gelt vorteilhafter als die Einnahme von Zinsen.
aus den Geschäftsguthaben der Mitglieder, also aus den Einzah‐
lungen auf die Geschäftsanteile, mit denen die Mitglieder an der In der Zukunft soll die erforderliche Einlage schrittweise reduziert
Genossenschaft finanziell beteiligt sind. werden. So wird die Genossenschaft (abhängig von der langfris‐
tigen Entwicklung u.a. der Zinsen) nach Ablauf der zehnjährigen
Um das Projekt Wallenstein realisieren zu können, benötigen wir Zinsbindung Möglichkeiten der Nachbeleihung nutzen, also der
Eigenmittel in Höhe von 1.000 Euro/m² Wohnfläche. Grundsätz‐ Aufstockung des Bankkredites. Dadurch kann langfristig das
lich hängt die erforderliche Einlage von der Größe der Mietfläche Genossenschaftskapital an die Mitglieder zurückgeführt werden.
ab. Jedoch kann die Genossenschaft auch Haushalte mit gerin‐
geren Einlagen in das Projekt aufnehmen, wenn gleichzeitig Die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft ist eine unternehme‐
andere Menschen die Differenz in Form von Solidarischen Antei‐ rische Beteiligung. Alle Genossinnen sind Mitunternehmerinnen.
len zeichnen (§ 30 Abs. 6 Satzung). Deine Einlage kann vollständig oder teilweise verloren gehen,
Wir möchten deswegen alle Mitglieder bitten zu prüfen, ob sie auf wenn die Genossenschaft zahlungsunfähig oder überschuldet ist
diesem Weg eine sozial vielfältige und bunt gemischte Nachbar‐ (§§ 17�19 InsO� oder die Mitglieder in der Generalversammlung
schaft unterstützen können! die Abschreibung eines Bilanzverlustes von den Geschäftsgutha‐
ben beschließen (§ 38 Satzung). Im Falle der Insolvenz der
Die erforderliche Einlage wird durch den Vorstand bei der Woh‐ Genossenschaft werden zuerst die Darlehensgeber bedient und
nungsvergabe auf Grundlage von § 30 Abs. 4 der Satzung ver‐ dann die Mitglieder nach dem Verhältnis ihrer Geschäftsgutha‐
traglich vereinbart. Bei einem Wohnungswechsel kann die Einla‐ ben. Jedoch haben die Mitglieder im Insolvenzfall keine Nach‐
ge entweder gekündigt oder – einfacher und schneller – auf den schüsse aus ihrem Privatvermögen zu leisten.
18 von 24Mieten
Zwischen der Genossenschaft und den Nutzerinnen werden
Nutzungsverträge abgeschlossen, in denen ein monatliches
Nutzungsentgelt vereinbart wird. Dieses ist mit 11,30 Euro/m²
Wohnfläche nettokalt so kalkuliert, dass die laufenden Aufwen‐
dungen für Zinsen und Bewirtschaftung sowie die Tilgung der
Darlehen abgedeckt sind.
Diese Miete sollte auch 2024 deutlich unter den durchschnittli‐
chen Angebotsmieten für Neubauten liegen. Laut dem IBB Woh‐
nungsmarktbericht betrugen 2020 die durchschnittlichen Ange‐
botsmieten für Neubauten je nach Wohnungsgröße zwischen
14,75 Euro/m² und 17,54 Euro/m² nettokalt (Investitionsbank Ber‐
lin: IBB Wohnungsmarktbericht 2020. Berlin, 2021, S. 66. Online
abrufbar unter: www.ibb.de/wohnungsmarktbericht).
Das besondere an Genossenschaften: solange die laufenden
Aufwendungen gedeckt sind, wird die Genossenschaft das Nut‐
Möglichkeiten für Mitglieder, Geschäftsanteile zungsentgelt nicht erhöhen. Genossenschaftsmitglieder wohnen
zu finanzieren damit langfristig günstig.
Genossenschaftsmitglieder haben die Möglichkeit, die erforderli‐
chen Geschäftsanteile über die eigene Hausbank oder die Inves‐ Betriebskosten: Wir bemühen uns um möglichst niedrige kalte
titionsbank Berlin zu finanzieren. und warme Betriebskosten. Die monatlichen Betriebskostenvor‐
‒ Hausbank: Über das KfW�Wohneigentumsprogramm werden auszahlungen hängen vom gewählten Energieträger, der weite‐
Genossenschaftsanteile in Höhe von bis zu 50.000 Euro pro ren Entwicklung der Grundsteuer etc. ab. Eine genaue Kalkulati‐
Person finanziert. on wird dieses Jahr erstellt.
Konditionen, Stand 08.05.2021� Effektiver Jahreszins: ab 1,1
% pro Jahr, Laufzeit 4 bis 20 Jahre, tilgungsfreie Anlaufzeit 1
bis 3 Jahre, Zinsbindung 5 bis 10 Jahre, kostenlose Sonder‐ Soziale Wohnraumförderung
tilgungen, alternativ auch als endfälliges Darlehen. Weitere Wir beabsichtigen, für einen Teil der Wohnungen die Soziale
Informationen findet ihr unter: https://www.kfw.de/134. Wohnraumförderung des Landes Berlin zu beantragen. Der
‒ Investitionsbank Berlin: Die IBB Genossenschaftsförderung Antrag auf Aufnahme in das Programm setzt eine fortgeschritte‐
– Anteilserwerb fördert Haushalte, die im Besitz eines Wohn‐ ne Bauplanung voraus und kann deswegen erst nach Abschluss
berechtigungsscheins (WBS� sind, beim erstmaligen Erwerb der Entwurfsplanung mit einer validen Flächenermittlung erfol‐
von Geschäftsanteilen an Wohnungsbaugenossenschaften gen. Erst nach Programmaufnahme 2022 können wir den Mitglie‐
durch zinslose Darlehen und Tilgungsverzichte. dern die mietpreisreduzierten Wohnungen anbieten.
Aktuelle Konditionen: zinsloses Darlehen in Höhe von max. Bis zur angekündigten Aktualisierung der Förderbedingungen
50.000 Euro pro Person, Laufzeit bis zu 20 Jahre, tilgungs‐ kalkulieren wir vorläufig mit den Wohnungsbauförderungsbestim‐
freie Anlaufzeit bis zu 5 Jahre, kostenlose Sondertilgungen, mungen 2019 �WFB 2019�. Demnach werden die geförderten
Tilgungsverzicht (Zuschuss) von 25 % des Darlehensbetra‐ Wohnungen an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines zu
ges nach drei Vierteln der Darlehenslaufzeit bzw. wenn 75 % einer Netto-Kaltmiete ab 6,50 €/m² �WBS 100�, 6,70 €/m² �WBS
des Darlehensbetrages getilgt sind. Weitere Informationen 140� bzw. 8,20€/m² �WBS 180� vermietet. Weitere Informationen
findet ihr unter: https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ findet ihr hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/
ibb-genossenschaftsfoerderung-anteilserwerb.html. wohnen/wohnungsbau/de/foerderung.
19 von 24Mitmachen
Warum genossenschaftlich wohnen?
→ Die Genossenschaft verbindet demokratisch
verfasstes Gemeinschaftseigentum und
Schutz des Wohnraums vor Spekulation
mit wirtschaftlicher Sicherheit
für das einzelne Mitglied.
→ Die Genossenschaft versteht sich als eine Ab Ende Mai 2021:
‒ Interessenten bewerben sich mit einem
Solidargemeinschaft, die durch gemeinsames
Online-Fragebogen. Der Rücklauf auf diese Umfrage
Handeln die Kräfte bei Finanzierung und Bau
beeinflusst die endgültige Verteilung der Wohnungstypen.
bündelt und gleichzeitig für das Engagement
Die Umfrage findet ihr hier:
der Mitglieder, für Selbstverwaltung und
Selbsthilfe Raum schafft.
→ Die Genossenschaft wirtschaftet nicht gsp.coop/fragebogen
gewinnorientiert. Überschüsse kommen
den Mitgliedern zu Gute.
Ab Juni:
→ Keine Eigenbedarfskündigungen
‒ Aufnahme als Mitglied in die Genossenschaft: Nach Eintra‐
durch die Genossenschaft.
gung der Genossenschaft in das Genossenschaftsregister
→ Wohnen sicher wie im Eigentum und werden Interessenten als Mitglied in die Genossenschaft
flexibel wie als Mieter. aufgenommen.
→ Bei veränderten Lebensumständen unterstützt ‒ Aufnahme als Mitglied in das Projekt Wallenstein: Die Genos‐
die Genossenschaft einen Wohnungstausch. senschaft bildet einen Vergabe- und Aufnahmekreis, der
Bewerberinnen in das Projekt aufnimmt und die Wohnungs‐
vergabe durchführt. Der Aufnahmekreis wird so viele Bewer‐
Du hast Lust, gemeinsam mit uns
berinnen in das Projekt aufnehmen, wie voraussichtlich mit
ein Stück Berlin zu gestalten?
Wohnraum versorgt werden können, so dass absehbar jede
eine Wohnung erhält.
Das sind die nächsten Schritte: Von den Projektmitgliedern wird in der Regel erwartet, dass
sie sich finanziell durch die Zeichnung von Geschäftsantei‐
len am Projekt beteiligen. Bei Aufnahme in das Projekt sollen
Anteile in Höhe von mindestens 500 Euro/m² Wohnfläche
gezeichnet werden.
Mit der Vergabe der Wohnung im Oktober werden
Geschäftsanteile in Höhe von 1.000 Euro/m² Mietfläche ver‐
traglich vereinbart, wobei diese auch solidarisch durch Dritte
übernommen werden können.
Insofern ein Projektmitglied vor Fertigstellung ausscheiden
will, genügt eine einfache Erklärung in Textform.
20 von 24Ab August: Beteiligungsmöglichkeiten
‒ Es liegt ein Vorplanungskonzept mit Wohnungstypen und für Projektmitglieder
konkreten Wohneinheiten vor. Vom 02.08. bis zum ‒ Bauplanung: Die wesentlichen Entwicklungen der Baupla‐
30.09.2021 können sich die Projektmitglieder auf eine kon‐ nung werden regelmäßig an den Projektbeirat kommuniziert.
krete Wohnung bewerben. Die Vorplanung sowie die Entwurfplanung werden den Pro‐
jektmitgliedern vorgelegt und erläutert. Die Projektmitglieder
Anfang Oktober: können jeweils zwei Wochen die Planungen kommentieren.
‒ In der 40. Kalenderwoche entscheidet der Vergabekreis Der Kreis „Planung & Bemusterung“ führt das Feedback der
über die Wohnungsvergabe. Mitglieder zusammen. Der Vorstand nimmt dazu Stellung.
‒ Der Kreis „Außenräume“ erstellt eine Bedarfsplanung für die
Bei Bedarf können sich Termine nach Vorne oder Hinten ver‐ Freianlagen, Dachterrassen und Innenhöfe und bringt sich in
schieben. Dies wird durch die Genossenschaft rechtzeitig kom‐ deren Planung ein.
muniziert. ‒ Der Kreis „Innenräume“ erstellt eine Bedarfsplanung für die
Gemeinschaftsräume und bringt sich in deren Ausbaupla‐
Weitere Details sind in diesen Dokumenten nung und Inneneinrichtung ein.
zusammengefasst: ‒ Der Kreis „Café“ verantwortet den Innenausbau des Cafés.
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/05/ ‒ Weitere Partizipationsmöglichkeiten ergeben sich aus den im
GSP_Wohnungsvergabe.pdf Beteiligungskonzept aufgeführten weiteren Arbeitsberei‐
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/05/ chen.
GSP_AufnahmeMitglieder.pdf
Einzelheiten zur Beteiligung im Projekt sind in den Grundsätzen,
im Organisationsreglement und hier zusammengefasst:
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/05/
GSP_Beteiligungskonzept.pdf
21 von 24Weitere Dokumente
Auf der Webseite der Genossenschaft (gsp.coop) findet ihr
weitere Dokumente zur Genossenschaft.
Satzung
Die Satzung ist das „Grundgesetz“ der Genossenschaft.
Hier sind geregelt: Zweck und Gegenstand der Genossenschaft,
Rechte und Pflichten der Mitglieder, Beginn und Ende der Mit‐
gliedschaft, die Rolle und Funktionsweise der Generalversamm‐ Über Änderungen der Satzung, der Grundsätze, des Organisati‐
lung, des Vorstandes und des Aufsichtsrates, die wirtschaftliche onsreglements entscheidet ausschließlich die Generalversamm‐
Beteiligung der Mitglieder sowie die Rechnungslegung. lung. Alle Mitglieder, Vorstand und Aufsichtsrat sind an diese
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/04/ Regelungen gebunden.
GSP_Satzung.pdf
Wir beantworten gerne Fragen zu den Dokumenten, schreibe uns
Grundsätze dazu eine Nachricht an wallenstein@gsp.coop. Auf Wunsch schi‐
Die inhaltlichen Grundsätze sind in einem eigenen Dokument cken wir eine Druckversion der Dokumente zu.
zusammengefasst. Hier findet ihr unsere Grundprinzipien sowie
unsere Grundsätze für die Zusammenarbeit und das Zusammen‐ Reglement für die Gemeinschafts- und
leben, für die Mitbestimmung, für Investitionen und Bewirtschaf‐ Solidaritätsfonds
tung, für die Vergabe von Räumen sowie für Aufwandsentschädi‐ Die Genossenschaft unterhält zwei Fonds, einerseits für gemein‐
gungen. schaftliche Zwecke, andererseits zur gegenseitigen Unterstüt‐
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/04/ zung in finanziellen Notlagen. Die Generalversammlung wählt
GSP_Grundsaetze.pdf eine Kommission, die die beiden Fonds verwaltet und darüber in
der Generalversammlung berichtet.
Organisationsreglement → https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/04/
Das Organisationsreglement beschreibt im Kern die Funktions‐ GSP_RegFonds.pdf
weise der weiteren Organe neben Generalversammlung, Vor‐
stand und Aufsichtsrat, also die Selbstorganisation auf der
Ebene der einzelnen Projekte und Betriebe (Organisationen).
Grundgedanke ist die Idee der kollegialen Führung, also „der auf Offene Fragen?
viele Menschen dynamisch und dezentral verteilten Führungsar‐
beit“. Jede Organisation besteht in der Regel aus mehreren Krei‐ Falls in diesem Exposee und auf unserer Webseite Fragen offen
sen. Das Organisationsreglement beschreibt deren Verhältnis geblieben sind, freuen wir uns über eine Nachricht von dir.
zueinander (Makrostruktur), deren innerer Aufbau (Mikrostruktur) Schreib uns, am Besten per E�Mail an wallenstein@gsp.coop.
sowie deren Entscheidungs- und Wahlverfahren. Zusätzlich ist im
Organisationsreglement eine Schlichtungsordnung enthalten. Wir werden in den nächsten Wochen für die Interessenten
→ https://gsp.coop/wp-content/uploads/2021/04/ corona-angepasste Gelegenheiten zum Austausch und zum
GSP_OrgaReg.pdf Kennenlernen schaffen.
22 von 24Impressum
GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte i.G.
Sewanstraße 122, 10319 Berlin
Vorstand: Marius Hasenheit, Andreas Bräuer
Aufsichtsrat: Stephen Little (Vorsitz), Irmina Körholz,
Ferdinand Beetstra
E�Mail: wallenstein@gsp.coop
Hinweise
Die in diesem Exposee dargestellten Grundrisse, Kosten und
Flächenangaben dienen als Nachweis der Machbarkeit und zur
Orientierung für Interessenten. Sie entsprechen dem jetzigen
Planungsstand und können sich im weiteren Planungsprozess
verändern, insbesondere aus architektonischen oder bautechni‐
schen Gründen, infolge der Weiterentwicklung von Bauvor‐
schriften oder aufgrund von baubehördlichen oder
Brandschutzauflagen.
Die GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte i.G.
befindet sich kurz vor dem Abschluss des Gründungsprozesses.
Die positive gutachterliche Äußerung des Prüfungsverbandes Bildrechte
liegt vor; die Genossenschaft wird am 03.06.2021 beim Berliner S. 4�5 / Stadtplan: Kartendaten: OpenStreetMap-Mitwirkende
Genossenschaftsregister angemeldet. Da die Genossenschaft (https://openstreetmap.org/Copyright) | Kartendarstellung:
die Rechte einer eingetragenen Genossenschaft erst mit der Ein‐ OpenTopoMap (https://opentopomap.org) | Lizenz: CC�BY�SA
tragung in das Genossenschaftsregister erhält (u.a. die �https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0�
Beschränkung der Haftung auf das Genossenschaftsvermögen
unter Ausschluss der Nachschusspflicht der Mitglieder), werden S. 7 / Luftbild: Geoportal Berlin / Orthofotografie im
wir erst mit der Eintragung die Mitgliedschaft der Genossen‐ INSPIRE�Datenmodell (TrueDOP20RGB 2020� |
schaft öffnen und das Beitrittsformular veröffentlichen (voraus‐ Lizenz: dl-de/by-2�0 �www.govdata.de/dl-de/by-2�0� |
sichtlich im Juni 2021�. URI� https://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp?loginkey=zoom‐
Start&mapId=OI_DOPTrue2020rgb@sen‐
Weitere Projekte stadt&bbox=398668,5816582,398932,5816718
Neben Wallenstein in Berlin-Karlshorst modernisieren wir in
Luckenwalde das denkmalgeschützte Haus des Konsumvereins S. 8, 10�17, 19, 21�22 / Grundrissübersichten, Wohnungsgrundris‐
und bauen dort das ehemalige Lagergebäude aus. Für das Pro‐ se, Modellfoto: ARGE WaTa Architekten GbR
jekt Konsumverein suchen wir eine Projektinitiative, die sich in
Konzepterstellung und Planung einbringt. Alle sonstigen Abbildungen:
Weitere Infos: gsp.coop/konsumverein. GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte i.G.
23 von 24Sie können auch lesen
