Mietraum - Mieter helfen Mietern
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Mietraum²
Die Zeitung von Mieter helfen Mietern · Hamburger Mieterverein e. V. · www.mhmhamburg.de
hamburger mietenspiegel 2017
r aus-modernisiert
Wohnlagenkennwerte erklärt
Am Rande untervermietung
Erlaubnis notwendig
des Nerven- m h m - m i t g l i e d e r v o l lv e r s a m m l u n g
zusammenbruchs 21. August 2018
1.2018 — 0,50 €
Ausgabe 1.2018 — Juni
r e p o r ta g e
RausModernisierung 5–8
mietrecht und mieten
Wohnlagenkennwerte, was sie besagen 3 – 4
Mietrechtanpassungsgesetz 2018 Nicht viel besser 4
Untervermietung Erlaubnis benötigt 12 – 13
Mietpreisbremse in Hamburg erst 2017 wirksam 14
Liebe Mitglieder, Kappungsgrenze soll bei 15 % bleiben 14
Akelius bundesweite Vermessung 15
das Wohnlagenverzeichnis für den Mietenspiegel 2017 SAGA Unwirksame Bürgschaftsformulare 16
ist nicht einfach zu verstehen. Vermieter nutzen die so- Sozialverträgliche Rahmenvereinbarung mit R. Vogel 16
genannten Kennwerte der einzelnen Straßenabschnitte Kurzurteile und Mieterfragen 19
für phantasievoll begründete Zuschläge in ihren Mieter- Betriebskosten Gut beraten mit MhM 21
höhungsschreiben. Diese sind meist nicht gerechtfertigt. Wohnen mit Hartz IV 22
MhM bringt Licht ins Dunkel und erklärt das Wohnlagen-
verzeichnis. w o h n u n g s p o l i t i k / s ta d t t e i l e
Überall in der Stadt werden Häuser saniert, moderni- MIETENmove 8.000 Menschen demonstrieren 2
siert und aufgestockt. Über die Notwendigkeit einiger Wohnung schön, aber unbezahlbar 9
Baumaßnahmen lässt sich jedoch streiten, besonders SAGA-Leerstand beenden 9
wegen der damit verbundenen Mieterhöhungen. Lesen Mehr Sozialwohnungen mit dauerhaften Bindungen nötig 13
Sie dazu unsere Reportage. Betongold Mietenblockade 16
Neuausrichtung der Baugemeinschaftsförderung 18 – 19
In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes ist Villa Dunkelbunt fordert Rückkehrrecht 20
das Thema Untervermietung aktueller denn je. Was er-
laubt ist, erklärt Ihnen MhM-Juristin Eve Raatschen. u m w e lt
Unsere Mitgliedervollversammlung findet in diesem Essbare Stadt 19
Jahr nach den Sommerferien am 21. August statt. Einla- Refill Plastikmüll vermeiden 22
dung und Rechenschaftsbericht finden Sie auf den Seiten
10 und 11. Sie sind herzlich eingeladen. mieter helfen mietern
Einen schönen Sommer wünsche ich uns allen MhM-Rechenschaftsbericht 10-11
Ihre Karin Aßmus Einladung zur Mitgliedervollversammlung 11
Renovierungs- und Modernisierungssprechstunden 14 – 15
Service und Beratungsstellen 23 – 24
8.000 Menschen auf dem mietenmove
Für eine soziale
Wohnraumpolitik
Über 100 Gruppen und Initiativen, darunter auch Mieter helfen
Mietern, hatten am 2. Juni zu einer Protestparade (siehe Foto auf der
Titelseite und hier rechts) durch die Hamburger Innenstadt aufge-
rufen. Die Demonstranten forderten eine neue, andere Wohnungs-
politik, welche die Mieten endlich wirklich wirksam begrenzt. Dafür
wurden Gesetzesänderungen zur Reduzierung von Neuvermie-
tungspreisen und Mietenspiegelmieterhöhungen sowie die Ab-
schaffung von Erhöhungen wegen Modernisierung verlangt, städ-
tische Immobilien sollten nur noch in Erbpacht für wichtige öffent-
liche Belange, wie den Bau dauerhaft preiswerter Wohnungen, he-
rausgegeben werden dürfen. MhM war dabei, denn wer Mieter
schützen möchte, muss auch den Mut haben, der Immobilienwirt-
schaft weh zu tun! Marc Meyer
2 MhM Mietraum² 1.2018
Der Grenzwert, ab dem eine gute Wohnlage vorliegt, wurde so gewählt, dass bezogen auf die Re-
ferenzgebiete die Abweichungen zur Wohnlageneinstufung 2015 möglichst gering sind und zu-
gleich die Vorhersagegenauigkeit für die guten Wohnlagen genau so groß ist wie die Vorhersage-
Hamburger Mietenspiegel 2017 genauigkeit für die normalen Wohnlagen.
Was die Wohnlagenkennwerte besagen
Die ermittelten Wohnlagenwerte liegen zwischen -37,666 und +26,087, der Grenzwert zwischen
normaler und guter Wohnlage liegt bei -0,575. Über den ermittelten Wohnlagenwert je Blockseite
ist es außerdem möglich, auch innerhalb der beiden Wohnlagen "normal" und "gut" eine Abschät-
zung vorzunehmen, ob sich die Blockseite im unteren, mittleren oder oberen Bereich der jeweiligen
Das neue Wohnlagenverzeichnis zum Hamburger Mietenspiegel 2017 hat zu einiger Verwirrung geführt und ist selbst
Wohnlage befindet. Die Verteilung aller bewerteten Blockseiten ist in Abbildung 5 ersichtlich.
für Fachjurist*innen schwer zu verstehen. Im Mai hat die Baubehörde endlich ein wenig Licht ins Dunkel gebracht und
den sogenannten Methodenbericht veröffentlicht.
Abb. 5 Verteilung der Wohnlagenbewertungen nach Blockseiten
Blockseiten
250 Grenzwert -0,575
Neues Verfahren Das Wohnlagenverzeichnis 2017 basiert auf ei- Normale Wohnlagen Gute Wohnlagen
ner neuen Formel, für die ausschließlich statistisch erfasste Indika-
200
toren verwendet wurden. Die Einstufung der Straßenabschnitte
(Blockseiten) in die Wohnlagenkategorien »normal« und »gut« er- 150
folgt in Hamburg nach Statusindex (26 %), Bodenrichtwert (20 %),
Grünflächenanteil (16 %), Einwohnerdichte (13 %), Art der Straße 100
(4+ Spuren) (11 %), Entfernung U-/S -Bahn/AKN (6 %), Lärmbelastung
(5 %), Entfernung zum Metrobus (3 %), Entfernung zum Einzelhandel 50
(1 %). Bei der Einstufung handelt es sich um eine grobe Bewertung,
die örtliche Besonderheiten, soweit sie nicht über die genannten In- 0
-38
-36
-34
-32
-30
-28
-26
-24
-22
-20
-18
-16
-14
-12
-10
0
2
4
6
8
-8
-6
-4
-2
10
12
14
16
18
20
22
24
26
dikatoren abgebildet werden, außer Acht lässt. Was sich hinter die- Wohnlagenwert
sen Indikatoren genau verbirgt, kann dem Methodenbericht der - 20 -
Quelle: Wohnlagenverzeichnis 2017
- 20 -
BSW entnommen werden. www.analyse-konzepte.de
Der Methodenbericht zum Mietenspiegel 2017 ist zu finden unter Verteilung der Wohnlagenbewertungen nach Blockseiten .
Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen: www.hamburg.de Die Qualität der Regressionsanalyse zeigt sich in der "Trefferquote" der neuen Wohnlagenformel in
Grenzwert zwischen guter und normaler Wohnlage -0,575.
Undurchsichtiges Ergebnis Aufgrund der neuen Berechnungs-Bezug Abb. auf die6bisherige
Verteilung der normaleninWohnlagenbewertungen
Wohnlageneinstufung den Referenzgebieten. Insgesamt erhalten 93,7 %
Abb. 6 Verteilung der normalen Wohnlagenbewertungen
der Referenzblockseiten wieder die bisherige Einstufung. Lediglich 6,3 % der Blockseiten wurden in
weise wurden fast 3.000 der insgesamt 22.000 Blockseiten umge- Blockseiten
die jeweils andere Wohnlage umgestuft. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass der weitaus
stuft. Viele davon lösen bei den Mietern Unverständnis aus, wennüberwiegende Blockseiten
250
Anteil der Blockseiten bisher nochWohnlagen
auf IndikatorenwertenMedian
eingestuft
-5,861 war, die aus den
250 Normale
sie ihre Wohnung trotz lauter Straße vor der Tür jetzt in der guten1980er Jahren stammten. Denn eine Aktualisierung Normale Wohnlagen
Median -5,861
der Indikatorenwerte hatte bisher nur stattge-
Wohnlage vorfinden. So ist z. B. der Eppendorfer Weg fast durchge- 200
200
hend in der guten Wohnlage eingestuft worden. Außerdem weist
das Wohnlagenverzeichnis jetzt so genannte Kennwerte für jede 150
150
einzelne Blockseite aus. Leider war dem Verzeichnis bei seiner Ver-
öffentlichung im Dezember 2017 nur eine Skala vorangestellt wor- 100
100
den, ohne Anhaltspunkte dafür, wie die genannten Werte einzuord-
50
nen sind. Die Skala reicht dabei von -37,666 bis + 26,087 Der Grenz 50
wert zwischen guter und normaler Wohnlage liegt bei -0,575. Nicht
0
gerade anwenderfreundlich, wenn der Grenzwert nicht bei Null
-38-38
-37-37
-36-36
-35-35
-34-34
-33-33
-32-32
-31-31
-30-30
-29-29
-28-28
-27-27
-26-26
-25-25
-24-24
-23-23
-22-22
-21-21
-20-20
-19-19
-18-18
-17-17
-16-16
-15-15
-14-14
-13-13
-12-12
-11-11
-10-10
-9 -9
-8 -8
-7 -7
-6 -6
-5 -5
-4 -4
-3 -3
-2 -2
-1 -1
0
liegt und auch nicht in der Mitte der Skala. Wohnlagenwert
Wohnlagenwert
Falsche Interpretationen Bereits kurze Zeit nach Veröffentli- Quelle: Wohnlagenverzeichnis 2017
Quelle: Wohnlagenverzeichnis 2017
www.analyse-konzepte.de
chung des Mietenspiegels begründeten mehrere größere Hambur- www.analyse-konzepte.de
ger Hausverwaltungen mit Hilfe der Kennwerte Lagezuschläge in Verteilung der normalen Wohnlagenbewertungen.
Mieterhöhungsverlangen. So legten Mitglieder aus Barmbek eine Median der normalen
Abb. 7 Verteilung Wohnlage:
der guten -5,861.
Wohnlagenbewertungen
auf den ersten Blick sorgfältig aufbereitete Darstellung des angeb- Abb. 7 Verteilung der guten Wohnlagenbewertungen
lichen Mittelwertes der Wohnlagenkennwert-Skala vor. Der Vermie- Blockseiten
Blockseiten
180
ter wollte belegen, dass der Wohnlagenkennwert der Wohnung, der 180
Median 2,697
Median 2,697
Gute Wohnlagen
Gute Wohnlagen
bei -5,8 lag, besonders gut sei und einen 5-% Zuschlag auf den Mit-
160
160
telwert des Rasterfeldes rechtfertigte. Er begründete, dass die Span- 140
140
ne der normalen Wohnlage von -37,66 bis -0,575 reiche, sodass der 120
120
mittlere Wert bei -18,546 läge. 100
100
Wie nun die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) in 80
80
ihrem Methodenbericht klargestellt hat, verteilen sich die Wohnla- 60
genkennwerte der einzelnen Straßenabschnitte aber keineswegs 60
40
gleichmäßig in dieser Spanne. Der gewichtete Mittelwert, der Medi- 40
20
an, liegt also nach Aussage der BSW nicht bei -18,545, sondern in der 20
normalen Wohnlage bei -5,861. Ein Zuschlag, wie ihn der Vermieter 0
-0,5
0,50,5
1,51,5
2,52,5
3,53,5
4,54,5
5,55,5
6,56,5
7,57,5
8,58,5
9,59,5
10,5
11,5
12,5
13,5
14,5
15,5
16,5
17,5
18,5
19,5
20,5
21,5
22,5
23,5
24,5
25,5
26,5
0
-0,5
10,5
11,5
12,5
13,5
14,5
15,5
16,5
17,5
18,5
19,5
20,5
21,5
22,5
23,5
24,5
25,5
26,5
wollte, ist also unbegründet, denn der Kennwert -5,8 liegt in der nor- Wohnlagenwert
Wohnlagenwert
malen Wohnlage im Durchschnitt und stellt somit »normale« nor-
Quelle: Wohnlagenverzeichnis 2017
male Wohnlage dar. Quelle: Wohnlagenverzeichnis 2017
www.analyse-konzepte.de
www.analyse-konzepte.de
Grenzwert und Mediane Der Methodenbericht wurde jetzt auf
Drängen von MhM unter Angabe der Mediane, also der gewichteten Verteilung der guten Wohnlagenbewertungen:
Mittelwerte für die gute und die normale Wohnlagenspanne, veröf- Median der guten Wohnlage: +2,697.
Mietrecht 3
fentlicht. So kann vermieden werden, dass sich Mieter*innen von Rasterfeldes gerechtfertigt ist. Liegt die Wohnung beispielsweise im
fantasievollen Berechnungen ihrer Vermieter zu überhöhter Zu- Erdgeschoss, so wirkt sich eine viel befahrene Straße sicherlich ne-
stimmung verleiten lassen. gativer aus, als bei einer im vierten Obergeschoss gelegenen Woh-
nung, bei der man einigen Abstand zum tosenden Autolärm hat.
Beide Wohnungen liegen in derselben Blockseite, müssen aber un-
Mittelwert bei guter und normaler Wohnlage terschiedlich bewertet werden. Kopf einschalten und mitdenken ist
weiterhin erforderlich.
Der gewichtete Mittelwert, also der Median der norma- Liegt die Wohnung laut Wohnlagenverzeichnis in der Nähe des
len Wohnlage, liegt bei -5,861. Wer seine Wohnung mit Grenzwertes zwischen der guten und normalen Wohnlage (-0,575),
einem solchen Wohnlagenwert im Wohnlagenverzeichnis dann darf getrost geschlussfolgert werden, dass gerade noch nor-
findet, darf also davon ausgehen, dass er in der male Wohnlagen (≤ -0576) sicherlich einige Lagevorteile aufweisen
»normalen« normalen Wohnlage wohnt. und demgegenüber gerade so eben gute Wohnlagen (≥-0.574) mit
Bei der guten Wohnlage liegt der Median bei +2,697; deutlichen Abschlägen vom Mittelwert bewertet werden können.
d. h. ein entsprechender Wert rund um diese Zahl ist eine Jede Mieterhöhung überprüfen lassen
»normale« gute Wohnlage. Und nichts ersetzt das Beratungsgespräch mit erfahrenen Bera-
ter*innen. Die MhM-Berater*innen bewerten sorgfältig alle Aus-
stattungs- und Lagekriterien, prüfen die Kappungsgrenze, Mindest-
fristen und Formalien. Gerade im persönlichen Gespräch kommen
Werte nicht überbewerten Die Werte sollten jedoch nicht über- Vor- und Nachteile der Wohnung zutage, die bei einer schemati-
bewertet werden, denn sie sind nicht Ausdruck in Stein gemeißelter schen Prüfung im Internet übersehen werden. Deshalb schnappen
Weisheit. Viele weitere Kriterien spielen eine Rolle dabei, ob ein Ab- Sie sich Ihre Mieterhöhung und kommen Sie in die Beratung – in den
schlag oder ein Zuschlag vom/auf den Mittelwert des jeweiligen meisten Fällen sparen Sie Geld. Sylvia Sonnemann
Mietrechtsanpassungsgesetz 2018
Es wird nicht wirklich besser
Bundesjustizministerin Katharina Barley hat am 4.6.2018 einen Gesetzesentwurf zur »Nachbesserung« der Mietpreis-
bremse vorgelegt. Herausgekommen ist wenig.
Vermieter sollen sich nach wie vor auf alle treibt auch Normalverdiener, die dann solange vom Mieter zu zahlen bis die
Ausnahmen von der Anwendung der Miet zweistellige Nettomieten je Quadratmeter Investitionskosten abgezahlt sind – bisher
preisbremse berufen dürfen. Diese müssen zahlen müssen, aus ihren Wohnungen. gilt die Erhöhung unbegrenzt.
sie nun – und das ist neu – zu Vertragsbe- Berlin macht vor, wie es geht Die Miete soll innerhalb eines
ginn mitteilen. Zahlen muss der Mieter die Der Berliner Senat hat im April 2018 einen Zeitraumes von acht Jahren auf maximal
unverschämt hohe Miete dann trotzdem. Gesetzesentwurf vorgestellt, der zeigt, wie 2 € / m² begrenzt werden.
Die Mieterhöhung wegen Modernisie- man wirksam gegen überhöhte Mieten MhM: Da geht noch mehr
rung (§ 559 BGB) soll von 11 auf 8 Prozent der vorgeht. So sieht der mutige Vorstoß aus: Um Mietsteigerungen effektiv zu brem-
Kosten gesenkt werden und auf 3 € / m² in- Die Mietpreisbremse wird sen, müssen nach Auffassung von MhM die
nerhalb von sechs Jahren begrenzt werden. unbefristet eingeführt; ein Verstoß Berliner Vorschläge um folgende Punkte er-
Einen interessanten Vorstoß enthält der dagegen wird als Ordnungswidrigkeit mit gänzt werden.
Entwurf: Vermieter werden zu Schadenser- Bußgeldern belegt. Abschaffung der Modernisierungs-
satz den Mietern gegenüber verpflichtet Die Ausnahmen zugunsten des mieterhöhung. Sie ist ein Preistreiber ohne
und riskieren ein Bußgeld, wenn sie bauli- Vermieters entfallen (Vormiete und gleichen und dient in erster Linie der
che Veränderungen ankündigen in der Ab- vorherige Modernisierung). Aufwertung der Immobilie.
sicht, Mieter zum Auszug zu bewegen. Ob Mieterhöhungen auf die ortsübliche Keine Ausnahmen
das in der Praxis funktioniert, ist mit Skepsis Vergleichsmiete (§ 558 BGB) dürfen bei der Mietpreisbremse
zu bewerten. Der vergleichbare Schadenser- innerhalb von fünf Jahren um maximal Einführung einer Rückforderung
satzanspruch wegen vorgetäuschten Eigen- 5 Prozent erhöht werden – überhöhter Mieten für die Vergangenheit
bedarfs ist bisher selten erfolgreich durch- bisher innerhalb von drei Jahren. der Mietenspiegel soll sich aus allen
setzbar für Mieter. der Mietenspiegel soll sich aus Mieten zusammensetzen – also auch den
Die Vorschläge bringen wenig, vor allem neu vereinbarten Mieten der letzten zehn Bestandsmieten, die nicht erhöht wurden.
bringen sie keine niedrigeren Mieten. Denn Jahre zusammensetzen – MhM fordert den Hamburger Senat auf,
alle Ausnahmen gelten fort und die Umge- bisher vier Jahre. sich in Berlin für eine wirksame Mietpreis-
hungsmöglichkeiten und Ausnahmen wer- Eine Modernisierungsmieterhöhung begrenzung einzusetzen. Das was die die
den rege genutzt. Bei der Modernisierung soll nur bei energetischer Sanierung und aktuelle Regierung jetzt vorlegt hat, reicht
sind angesichts der niedrigen Zinsen und Umbauten zur Barrierefreiheit möglich jedenfalls nicht.
des hohen Mietpreisniveaus acht Prozent sein und von 11 auf 6 Prozent der Kosten Eve Raatschen
der Investitionskosten immer noch zu viel gesenkt werden. Die Modernisierungsmie-
und 3 Euro mehr pro Quadratmeter ver- terhöhung wird begrenzt und ist nur
4 MhM Mietraum² 1.2018
r e p o r ta g e
RausModernisierung
Mieter am Rande des Nervenzusammenbruchs
Es klingt nach einer verdammt guten Idee: Ein in die Jahre gekommenes Wohnhaus soll eine neue, wärmegedämmte
Fassade erhalten. Die Heizungen sollen auf den neuesten technischen Stand gebracht werden. Die Bäder werden zu
Wohlfühl-Oasen umgestaltet. Ein Fahrstuhl liefert den Mietern beträchtlichen Komfort. Und im Dachgeschoss sollen
gammelige Dachböden in zusätzliche Wohnungen mit Panorama-Rundumblick verwandelt werden. Wenn Mieter von
einer solchen Modernisierung ihres Hauses erfahren, ist das fast immer eine Hiobsbotschaft. Warum man vor solch
luxuriösen Veränderungen Angst bekommen kann, davon handeln die folgenden Beispiele aus Hamburger Bezirken
im Frühjahr 2018.
Eimsbüttel ist ein Stadtteil mit besonders le Heizung installieren. Außerdem sollen ter muss nun reagieren. Möglich, dass Herr
vielen ansprechenden Altbauten. Ein reprä- sämtliche Fenster ausgetauscht und die M . aufgrund seiner schwierigen wirtschaft-
sentatives Ensemble von Mietshäusern aus rückwärtige Fassade gedämmt werden. Auf lichen Lage mit einem blauen Auge, also ei-
der Gründerzeit steht an der Ecke Lutter dem bisher unbewohnten Dachgeschoss ner eher abgespeckten Mieterhöhung, da-
»»
othstraße / Methfesselstraße. Tolle Gebäu- sollen neue Wohnungen errichtet werden.
de, aber erkennbar auch ein bisschen in die Herrn M . überkamen Existenzängste und er
Jahre gekommen. Der Frührentner Martin fühlte sich wie gelähmt. »In meinem Kopf- In meinem Kopfkino sah ich
M . (Name von der Redaktion geändert) kino sah ich mich bereits auf der Straße sit- mich bereits auf der Straße sitzen.
wohnt hier seit drei Jahrzehnten. Er ist aus zen. Niemals kann ich diese ganzen Moder- Niemals kann ich diese ganzen
gesundheitlichen Gründen frühzeitig aus nisierungen mit meiner kleinen Rente be- Modernisierungen mit meiner
dem Arbeitsleben ausgeschieden. Und seine zahlen.« Zum Glück ist Herr M . seit vielen kleinen Rente bezahlen.
gesundheitlichen Probleme haben aktuell Jahren Mitglied von Mieter helfen Mietern.
noch erheblich zugenommen. Er erinnert Dort riet man ihm, dem Vermieter schrift-
sich noch genau an den Tag, es war der lich mitzuteilen, dass es sich bei ihm, dem von kommt. Aber, so wendet er ein, »anders
22. März 2018, da bekam er Post vom Ver- Mieter, um einen Härtefall handele. Und er als Berufstätige, halte ich mich den ganzen
mieter. Der will die Nachtspeicherheizun- deshalb eine andere Behandlung als zah- Tag in der Wohnung auf. Die Modernisie-
gen ausbauen und stattdessen eine zentra- lungskräftige Mieter erwarte. Der Vermie- rung dauert wohl zwei Jahre und sie bringt
Reportage 5
Antje Löwe, 39 Jahre, wohnt seit 7 Jahren in der Methfesselstraße Tarpenbekstraße 62
und will auch in den kommenden 7 Jahren dort bleiben.
jede Menge Baulärm und Dreck in meine Antje Löwes Wohnung voll funktionsfähige te mit juristischer Unterstützung durch
Wohnung. Das werde ich so nicht aushalten Iso-Fenster aus Kunststoff vorhanden sind. Mieter helfen Mietern mit dem Hauseigen-
können.« Herr M . hat sich einen ganzen Ka- Welchen Anteil an den Kosten der neuen tümer auseinandersetzen. Und die Chancen
talog an Fluchtmöglichkeiten erdacht. »Ich Fenster sie zu übernehmen hat, ist eine stehen gut.
könnte ganze Tage in Bibliotheken verbrin- knifflige Streitfrage. Jedenfalls hat die Mie- Altoba – Modernisierung unter Genos-
gen, bei gutem Wetter Fahrradtouren an terin schon einmal ihrem Vermieter schrift- sen Kurz vor der Jahrtausendwende erhielt
der hamburgischen Peripherie unterneh- lich mitgeteilt, dass sie sich als Härtefall das Ehepaar Warratz eine höchst erfreuli-
men und Verwandtenbesuche kann ich mir sieht und nicht in unbegrenzter Höhe für che Nachricht. »Wir haben eine Wohnung
auch vorstellen.« Auch unrealistische Ideen dessen Modernisierungsträume aufzukom- für Sie«, verkündete der Sachbearbeiter der
kommen ihm in den Sinn: »Ich könnte mit men gedenkt. Altoba Baugenossenschaft, »preiswert, ru-
»»
Mittlerweile gibt es in dem Gebäudekom- hige Lage, nette Nachbarschaft«. Und schon
plex jede Menge Leerstand. Der Vermieter bald zog das Ehepaar Warratz überglücklich
Ich könnte mit meinem Walk- ist offensichtlich nicht interessiert, schnell in eine rund 75m² große Geschosswohnung,
man durch die Wohnung gehen und neue Mieter zu finden. Vermutlich wird er gelegen in einem attraktiven Rotklinker En-
meine Lieblingsmusik so laut stellen, die freien Räumlichkeiten als Ausweichwoh- semble in der Valparaisostraße in Hamburg
dass sie die Handwerksgeräusche nungen für die Mieter vorhalten, die in den Bahrenfeld. Drei gut geschnittene Zimmer
übertönt. oberen Geschossen am meisten unter Lärm und im Hinterhof eine großzügige Grünflä-
und Dreck zu leiden haben werden. che mit altem Baumbestand, vielen Vögeln
Eppendorfer Absonderlichkeiten Die Tar- und sogar Fledermäusen. Wer hier wohnt,
meinem Walkman durch die Wohnung ge- penbekstraße in Eppendorf ist eine vierspu- man könnte auch sagen: wer hier wohnen
hen und meine Lieblingsmusik so laut stel- rige, recht verkehrsreiche Durchgangsstra- darf, der will nicht mehr weg. Zumal auch
len, dass sie die Handwerksgeräusche über- ße. Dicht verpackt hinter Baugerüsten und die Genossenschaft als Vermieterin gute
tönt.« Planen liegt ein Apartmenthaus, das seine Noten erhielt. Die Miete war moderat und
Im gleichen Gebäudekomplex, nur weni- besten Jahre erkennbar hinter sich hat. der Hausmeisterservice zur Stelle, wenn es
ge Haustüren weiter, treffen wir Antje Löwe. 33 Singles sollen hier einmal in ca. 30 Qua- Probleme gab.
Die kaufmännische Angestellte ist über- dratmeter großen Apartments gelebt ha- 17 Jahre später, im Herbst 2016, ist die lan-
zeugte Eimsbüttlerin, auch wenn dieser ben. Nur 14 Personen sind übrig geblieben, ganhaltende Zufriedenheit mit der Altoba
Stadtteil mittlerweile zu einem richtig teu- der Rest hat – teils fluchtartig – die Baustel- einem Gefühl der Enttäuschung und der
ren Quartier geworden ist. Für ihre rund 50 le verlassen. Gründe hier nicht mehr leben Frustration gewichen. Und das kam so: Die
Quadratmeter große Wohnung zahlt sie ak- zu wollen, gibt es reichlich. Geblieben ist Genossenschaft wollte das komplette En-
tuell 565 Euro kalt. Nun hat ihr der Vermieter Laura Juskaite, eine junge Litauerin, die in semble sanieren und modernisieren, dazu
mitgeteilt, dass sie am Ende der Modernisie- Hamburg eine Sprachenschule besucht. Für ein zusätzliches Geschoss im Dachbereich
rung mit 150 Euro mehr zu rechnen habe. ihre Winzwohnung zahlt sie derzeit rund aufmauern lassen. Alles auf einmal. Die
»Modernisierung? Seit Jahren habe ich dar- 400 Euro. Nach der Modernisierung sollen Nutzer – bei Genossenschaften heißen die
auf gedrängt, dass die schlimmsten Mängel noch einmal ca. 170 Euro drauf kommen, hat Mieter Nutzer – verloren ihre Dachböden,
im Haus beseitigt werden. Geschehen ist ihr die Vermietungsfirma mitgeteilt. Dafür Kellerräume und viele auch ihre Nerven,
nichts, man hat immer auf die ganz große soll sie u. a. neue Fenster und einen sanier- denn die Arbeiten an den denkmalgeschütz-
Modernisierung verwiesen. Ich schäme ten Balkon erhalten. Hinnehmen soll sie im ten Fassaden waren ohrenbetäubend. Jede
mich schon, Besuch zu empfangen, weil die Gegenzug, dass im bisher grünen Hinterhof einzelne Mörtelfuge zwischen den Rotklin-
durch das total versiffte Treppenhaus zu mir ein gewaltiger Gebäudekomplex errichtet kern der Fassade wurde mit kreischenden
in den 2. Stock hochgehen müssen.« Jetzt wird. Was bei den Arbeiten in ihrer Woh- Maschinen raus geschnitten. Während die
sollen demnächst im gesamten Haus neue nung tatsächlich Modernisierung und was Handwerker an der Vorder- und der Hinter-
Holzfenster eingebaut werden, obwohl in Sanierung ist, darüber wird sich Frau Juskai- fassade Krach machten, arbeiteten die Mau-
6 MhM Mietraum² 1.2018
Laura Juskaite aus der Eppendorfer Tarpenbekstraße will sich mit Denkmalgeschütze Fassade: Genossenschaftswohnungen in
allen Mitteln gegen die Kosten der angeblichen Modernisierung Hamburg-Bahrenfeld
zur Wehr setzen.
rer auf dem Dach und im Keller waren Mon-
teure mit den Bohrungen für die Fernwär-
meleitungen beschäftigt. Ein akustisches
»» Es bedurfte sehr viel
Überzeugungskraft, bis die Was der Koalitionsvertrag
Inferno für Ohren und Nerven. Altoba einsah, dass unsere von CDU, CSU, SPD vom
»Es bedurfte sehr viel Überzeugungs- Wohnsituation unzumutbar war März 2018 sagt:
kraft, bis die Altoba einsah, dass unsere und sie uns in eine Ersatzwoh-
Wohnsituation unzumutbar war und sie nung gegenüber umgesetzt Was haben die Wohnungspolitiker
uns in eine Ersatzwohnung gegenüber um- haben. der Großen Koalition vor, um dem
gesetzt haben. Immerhin haben sie die Kos- grassierenden Modernisierungs
ten des Umzugs übernommen.« Seit Juni habe ich den halben Haushalt ausgemistet. chaos neue Regeln zu verpassen?
2017 lebt Andrea Warratz mit ihrem Mann Das stand schon ewig an, aber wir haben es Drei Passagen des Koalitionsvertra-
nun in der Ausweichwohnung und blickt nie ernsthaft in Angriff genommen. Und ges widmen sich explizit dem Thema
über den Innenhof auf die Bauarbeiten an durch den gemeinsam ertragenen Ärger Modernisierung.
»»
dem Haus, in dem sich ihre eigentliche Woh- über die Handwerksarbeiten sind wir mit
nung befindet. »Die Handwerker machen unserer Nachbarschaft zusammengewach-
nicht den Eindruck, als stünden sie unmit- sen.« Wenn das letzte Gerüst abgebaut, die Wir wollen Mieter besser vor
telbar vor dem Abschluss ihrer Arbeiten«, Baumaterialien aus dem Innenhof entfernt, bewusstem Missbrauch bei der
sagt sie. Offiziell wird als Ende der Sanie- und die blinden Fenster geputzt sind, zieht Ankündigung und der Durchführung
rung der Oktober 2018 genannt. So lange das Ehepaar Warratz zurück. Dann wird sich von Modernisierungsmaßnahmen
will die gestresste Nutzerin in der Ersatz- ihre Aufmerksamkeit auf den Briefkasten schützen. Das gezielte Herausmo-
wohnung bleiben, aber es ist nun die Genos- richten. Denn sie erwarten eine modernisie- dernisieren wird künftig den Tat-
senschaft, die sie drängt, aus wirtschaftli- rungsbedingte Mieterhöhung. »Die muss bestand einer Ordnungswidrigkeit
chen Gründen noch vor Abschluss der letz- gut und detailliert begründet sein und ist erfüllen und für Mieter Schadenser-
ten Arbeiten zurück zu ziehen. hoffentlich moderat, schließlich sind wir satzansprüche begründen.
»»
Hat der ganze Rummel um die Haussanie- hier in einer Genossenschaft und nicht un-
rung auch etwas Positives gebracht? »Nun ter Immobilienspekulanten.«
ja, durch den Umzug in die Ersatzwohnung Text: Rainer Link | Fotos: Henning Scholz In Gebieten geltender Kap-
pungsgrenze für Mieterhöhungen
wird die Modernisierungsumlage
auf acht Prozent abgesenkt. Diese
Regelung wird auf fünf Jahre befris-
tet und zum Laufzeitende überprüft.
»» Wir wollen verhindern, dass
Mieter durch Modernisierungsmaß-
nahmen unverhältnismäßig belastet
werden. Die monatliche Miete darf
künftig nach einer Modernisierung
Andrea Warratz nicht um mehr als drei Euro pro
wartet auf den Quadratmeter Wohnfläche innerhalb
Rückzug in ihre von sechs Jahren erhöht werden.
Wohnung.
Reportage 7
JJ
Vier Fragen an MhM-Experte Christian Bluhm
Kann ein Vermieter über Art und Um- Sachverständige zu Rate ziehen und im Rah-
fang von Modernisierungen frei entschei- men einer Belegeinsicht die Schlussrechnung
den? Wo liegen die Grenzen? Grundsätzlich prüfen lassen. Bringt das nichts, müssten
kann der Vermieter frei entscheiden, in wel- Mieter ggf. auch kosten- und zeitaufwändi-
chem Umfang er sein Gebäude wertverbes- ge Prozesse gegen ihren Vermieter führen,
sern möchte. Die einzige Grenze stellt die so- um das Gegenteil zu beweisen.
genannte Luxusmodernisierung dar. Teure Was raten Sie Mietern, die von einer
Sanierungen, die nicht wirklich notwendig Modernisierungsankündigung überrascht
sind, muss der Mieter nicht dulden z. B. der werden? Auf jeden Fall sollten die Mieter
dritte Balkon oder die Fußbodenheizung. umgehend juristischen Rat einholen. Für ju-
Wenn bestimmte Stadtteile einen besonde- ristische Laien ist das Thema Modernisie-
ren Milieuschutz genießen, z. B. in Form einer rung ein unübersichtliches Terrain mit nicht Christian Bluhm,
Sozialen Erhaltungsverordnung, dann kann absehbaren Folgen. Zum Beispiel sind Fris- MhM-Experte für Modernisierung
diese die Mieter vor Verdrängung schützen. ten, die verpasst werden, später nicht mehr
Bei Modernisierungen kann die Stadt z. B. Be- gutzumachen. Mieter, die sich die Moderni- Umfangreiche Modernisierungen dau-
grenzungen bei eingehenden Bauanträgen sierung nicht leisten können, müssen in der ern häufig länger als ein Jahr und bringen
fordern, so dass Mietsteigerungen nicht so Regel binnen eines Monats nach Erhalt des dem Mieter jede Menge Krach und Dreck.
hoch ausfallen. Schreibens, die Umstände mitteilen, warum Wie sieht es aus mit einem Anspruch auf
Instandsetzung zahlt der Vermieter, bei sie die Mieterhöhung nicht werden bezahlen eine Ausweichwohnung? Einen Anspruch
Modernisierung geht's dem Mieter ans Por- können, andernfalls können sie sich später auf eine Ausweichwohnung vom Vermieter
temonnaie. Klingt doch nach einer klaren nicht mehr auf den finanziellen Härtefall be- gibt es nicht. In der Praxis bieten Vermieter
Regelung? Ist es aber in der Praxis nicht. Oft rufen und verlieren dann womöglich ihre Ausweichwohnungen dennoch häufig an.
ist unklar, welcher Teil Instandsetzung ist Wohnung. Es liegt auf der Hand, dass Mieter Denn bei umfangreichen Modernisierungs-
und welcher Kostenanteil Wertverbesserung. im Vorfeld überhaupt nicht prüfen können, maßnahmen sind Wohnungen oft nicht
Häufig machen Vermieter keine näheren An- ob die Zahlen, die der Vermieter nennt, an- mehr bewohnbar, z. B. weil Bad und Küche
gaben zu den jeweiligen Anteilen und be- gemessen und richtig sind. Der Vermieter nicht mehr nutzbar sind. In diesen Fällen hat
haupten schlichtweg, alles sei Wertverbesse- muss in seiner Ankündigung nur die Mieter- der Mieter einen Anspruch darauf, sich eine
rung. Um die Kostenaufstellung nachvollzie- höhung nennen, die voraussichtlich anfallen Ersatzunterkunft zu suchen und die Kosten
hen zu können, müssen Mieter dann u.U. wird. vom Vermieter erstatten zu lassen.
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Mal angenommen: Sie haben Ihren Vermieter schriftlich auf eine feuchte Wand in Ihrer Wohnung Gebühren für Gerichte und Anwäl-
aufmerksam gemacht. Da dieser den Mangel nicht behebt und stattdessen von »schlechter Zim- te, immer mehr Gesetzen und einer
merlüftung« spricht, mindern Sie die Miete. Ihr Vermieter verklagt Sie. erhöhten Prozessbereitschaft. Unser
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8 MhM Mietraum² 1.2018
Modernisierung
Wohnung schön, aber unbezahlbar?
Die Modernisierung ihrer Wohnung ist mittlerweile für viele Mieter zum Schreckgespenst geworden. So sehr auch eine
bessere Wohnungsausstattung gewünscht ist, die steigenden Mietkosten danach wecken große Ängste. Insbesonde-
re vor Wohnungsverlust, weil die Wohnung anschließend zu teuer werden könnte.
sich die Mieter in Person von MhM-Vorstand
Sven Lausen ins Haus geholt. So wie bei vie-
len anderen Modernisierungen auch, hat
»» Die Mieterhöhung ist nicht
korrekt berechnet. Die Kosten für
der Eigentümer Tangermann & Bondas KG die Instandsetzung sind bisher nicht
in seiner Auflistung der beabsichtigten rausgerechnet
Maßnahmen nicht bzw. kaum zwischen Mo-
dernisierung und Instandsetzung unter- tung würde dann bei 35 Prozent ihres Fami-
schieden. Das hat erhebliche Folgen für die lieneinkommens liegen. Das macht Angst,
Mieterhöhung, denn Instandsetzungskos- auch wenn Rechtsanwalt Lausen beruhigt:
ten dürfen nicht auf die Miete umgelegt »Die Mieterhöhung ist nicht korrekt be
werden; die Mieterhöhung würde nicht so rechnet. Die Kosten für die Instandsetzung
hoch ausfallen. Neben der Wärmedäm- sind bisher nicht rausgerechnet«. Die Prü-
mung der Fassade, neuen Fenstern und Bal- fung von Modernisierungs-Schlussabrech-
kontüren mit einem verbesserten U -Wert, nungen ist gängige Beratungspraxis bei
dem Austausch der Ölzentralheizung gegen MhM. Dennoch: Gewissheit über die end-
eine Gasbrennwertanlage sowie einer Er- gültige Mieterhöhung gibt es erst nach Ab-
Jugendstraße: Deftige Mieterhöhungen neuerung der Heizkörper, sollen neue Was- schluss der Maßnahme.
nach Modernisierung angekündigt ser- und Steigeleitungen gelegt werden, die Aber nicht nur die höhere Miete macht
Bäder neue Fliesen und eine funktionieren- den Mietern Sorge. Auch die mit viel Dreck,
So ergeht es auch den Mietern in der Ju- de Innenbelüftung erhalten; außerdem sol- Lärm und Organisation verbundene mehr-
gendstraße 4 und 6 im Stadtteil Stellingen. len Müllboxen ersetzt und ein Mülltren- monatige Bauphase ist schwierig in den All-
Denn die Miete soll nach Ende der Moderni- nungssystem eingeführt werden, die Bal- tag der Mieter*innen zu integrieren. Erst
sierungsarbeiten z. T. um ca. 40 Prozent stei- kongeländer erneuert, die Kelleraußenwän- recht, wenn wie hier pflegebedürftige Per-
gen. Das bringt dort wohnende Mieter in fi- de beschichtet und die Keller gestrichen sonen in den Haushalten leben. Da braucht
nanzielle Bedrängnis. Die Häuser in der klei- werden. es ebenfalls Verhandlungsgeschick, damit
nen Stichstraße zwischen Kieler Straße und Die Gesamtkosten belaufen sich auf ca. Mieter nicht auf Kosten und in eigentlich
Basselweg wurden 1974 erbaut. Die letzten eine halbe Million Euro. Die Mieterhöhung unbewohnbaren Wohnungen sitzen blei-
größeren Instandsetzungsmaßnahmen lie- für die beabsichtigten Maßnahmen soll ben.
gen schon über 20 Jahre zurück. Da hat sich 4,76 € / m² betragen. Kein Pappenstiel für Modernisierungsbeginn sollte Anfang Ju-
einiges angestaut, das jetzt im Zuge der Mo- viele der hier wohnenden Mieter. Die fünf- ni sein. Die Mieter sollten sich nicht Bange
dernisierung behoben werden soll. Die köpfige Familie S. (Name geändert) müsste machen lassen und ihre Rechte wahrneh-
mehrseitige Modernisierungsankündigung nach jetzigem Stand für ihre 70 m² große men, denn so Rechtsanwalt Lausen: »Es gibt
ist schwer verständlich und bedarf der Er- Wohnung statt 790 € im Monat rd. 1.100 € kein Kündigungsrecht bei wehrhaftem Ver-
läuterung durch einen Anwalt. Den haben warm zahlen. Die monatliche Mietbelas- halten«. Karin Aßmus
Altona-Altstadt
Langjährigen SAGA-Leerstand endlich beenden
Die Schillerstraße 16 ist ein schönes Mehr- schützten Hauses. Dauer und formale Er
familienhaus in ruhiger, zentraler Lage in fordernisse sind hinlänglich bekannt. War-
Altona. Es steht seit zwei Jahren vollständig um Mieter vorzeitig zum Auszug gedrängt
leer. Die von der SAGA angekündigten In- wurden, um dann das Haus jahrelang leer
standsetzungs- und Modernisierungsmaß stehen zu lassen, wird dadurch nicht nach-
nahmen haben bis heute nicht begonnen. vollziehbarer. Die SAGA muss endlich ihr
Dies begründet die SAGA mit komplizierten Versprechen halten und die Wohnungen
Planungsverfahren. Das überzeugt nicht. schnellstmöglich sanieren und wieder
Ein so großes Unternehmen verfügt über preisgünstig vermieten. Die aktuelle Woh-
reichlich Erfahrung und Kompetenz in Sa- nungsnot sollte gerade für ein Wohnungs-
chen Modernisierung eines denkmalge- unternehmen wie die SAGA eine Verpflich-
tung sein, ihre Bestände verantwortlich zu
Schillerstraße – viel zu lange leerstehend verwalten. Marc Meyer
Stadtteil 9
m h m - r e c h e n s c h a f t s b e r i c h t 2017 Mieter*innen unter Druck Das Jahr 2017 war für Hamburgs Mieter*innen erneut geprägt vom Gerangel um bezahlbare Wohnungen sowie Bautä- tigkeit an fast jeder Ecke der Stadt. Nachfragen wegen der Mietpreisbremse, Eigenbedarfskündigungen und Minde- rungen wegen Baulärms sowie Aufstockungen und Dachgeschossausbauten sind in der MhM-Beratung spürbar ange- stiegen. Der Bundstagswahlkampf und die Ereignisse rund um den G20-Gipfel hielten uns im Sommer und Herbst in Atem, bis im Dezember der wiederum kräftig gestiegene Mietenspiegel 2017 erschien. Hier eine Bilanz. Nachgefragt Rund 11.000 Mitglieder Keine Lagezuschläge beim Mietenspie- suchten im Jahr 2017 bei MhM Rat. 700 An- gel Der Hamburger Mietenspiegel 2017 mit fragen erreichten uns Online. 500 Anfragen seinen kräftigen Erhöhungen von durch- allein in den ersten vier Monaten des Jahres schnittlich 5,2 Prozent hatte eine Mieterhö- 2018 belegen die zunehmende Attraktivität hungswelle zur Folge. Mit Sonderbera- dieses Beratungssegments. Deshalb hat tungstagen und verstärktem Einsatz von MhM das Online-Angebot auch verstärkt Berater*innen hat MhM alle Erhöhungen mhmhamburg.de/online-beratung.html. In sorgfältig unter die Lupe genommen. Insbe- der MhM-Zentrale fragten 3.600 Mitglieder sondere das für viele Mieter*innen un- persönlich und weitere 2.700 Mitglieder te- durchsichtige neue Wohnlagenverzeichnis lefonisch um Rat. Hinzu kommen 2.300 Be- führte zu Nachfragen, Unmut, Missver- ratungen in den Außenstellen und 1.800 ständnissen und überhöhten Mietforderun- Einzeltermine. gen (s. Artikel Seite 3 – 4). MhM-Mitglieder Das Beratungsangebot »Wohnen unter konnten eine Vielzahl der Erhöhungen ganz Hartz IV« wird nach wie vor gut nachge- oder zumindest teilweise abwenden. Die fragt. Diese Beratungen betreffen aus- nach Ansicht vieler Hausverwaltungen und schließlich Konflikte der Leistungsbezieher Vermieter möglichen Zuschläge innerhalb mit Jobcenter bzw. Sozialamt. Beratungs- der normalen und guten Wohnlage ent- schwerpunkte sind die Mietobergrenzen puppten sich in der Regel als Wunschden- und daraus resultierende Kostensenkungs- ken. aufforderungen, aber auch nicht bewilligte Soziale Wohnraumversorgung dringend Beträge für Heizung, Warmwasser, Wasser- benötigt Im Hamburger Bündnis für eine kosten. neue soziale Wohnungspolitik ist MhM zu- Win-Win-Win-Kooperation mit Sozial- sammen mit dem Diakonischen Werk, der behörde Die Sozialbehörde sparte aufgrund Caritas und STATTBAU Hamburg vertreten. der Kooperation mit MhM im Jahr 2017 fast Zusammen setzen sich die Organisationen 40.000 € ein. Mieter*innen, die von ALG II für eine verbesserte Versorgung von aner- oder Grundsicherung leben, können bei kannt vordringlich wohnungssuchenden Mietproblemen das Jobcenter oder Grund- Haushalten ein. Denn diese Haushalte ha- sicherungsamt um Kostenübernahme des ben es trotz reger Neubautätigkeit immer Mitgliedsbeitrags bei MhM bitten. 187 Mit- schwerer, in Hamburg eine Wohnung zu fin- glieder traten 2017 auf diesem Wege bei. Die den. Eindringlich fordert das Bündnis, den durchschnittliche Einsparung je Fall lag bei Bau von mehr Sozialwohnungen sowie die über 155 €. Nicht mitgerechnet, da rechne- Anfang 2017 erfolgreich verhindern, dass dauerhafte Sicherstellung sozial gebunde- risch nicht zu ermitteln, sind die von MhM ihr Innenhof, die kleine grüne Lunge des nen Wohnraums und nicht wie zurzeit zeit- beratenen Kündigungsfälle. Ein Erfolg: Kein Karrees, bebaut wird. lich befristet auf zumeist 15 Jahre. Mitglied landete auf der Straße. Die von der Insgesamt hat das Hausgemeinschafts Gegen Leerstand und Wohnraumzweck Behörde gesparten Umzugs- und Anmiet- team 50 Hausversammlungen durchge- entfremdung MhM engagiert sich gegen kosten dürften zudem erheblich sein. führt. Für über 2.000 Mieter ging es dabei die Zweckentfremdung von Wohnräumen. Hausgemeinschaften im Trend Neben um Modernisierung, Nachverdichtung oder MhM stellt sich dabei als Meldestelle zur Modernisierungs- sind Nachverdichtungs- Mängel in den Altbauvierteln Altona, Win- Verfügung, um Mietern die Möglichkeit zu maßnahmen wie Dachgeschossausbau und terhude, Eppendorf, Eimsbüttel und immer geben, anonym Anzeige zu erstatten. Ange- Innenhofbebauung inzwischen häufig An- häufiger auch in Barmbek, Alsterdorf, Lan- sichts der Tatsache, dass auf dem Hambur- lass, Mieterprobleme zu bündeln und nicht genhorn oder Steilshoop, wo Investoren mo- ger Wohnungsmarkt fast jede »Hütte« teu- nur dem einzelnen Mitglied, sondern der dernisieren und verdichten, weil Wohnen er vermietet werden kann, scheinen speku- ganzen Hausgemeinschaft Handlungsmög- überall in Hamburg nachgefragt ist. Eine lativ begründete Leerstände aber tatsäch- lichkeiten aufzuzeigen. Die Mietergemein- Mammutaufgabe, die uns veranlasst hat, ab lich zurückzugehen. Gegenläufig ist die schaft Eimsbütteler Hof, zusammengesetzt Jahresbeginn in der MhM-Zentrale am Mitt- Entwicklung beim Thema Ferienwohnung. aus Anwohner*innen rund ums Moorkamp- wochnachmittag eine Modernisierungs- Ein verantwortungsloses Verhalten von Ver- Karree, konnte mit MhM-Unterstützung sprechstunde anzubieten. mietern und Mietern, denn es entzieht dem 10 MhM Mietraum² 1.2018
m h m - m i t g l i e d e r v o l lv e r s a m m l u n g – einl adung
Liebe Mitglieder,
hiermit laden wir Sie herzlich ein
zu unserer Mitglieder-Vollversammlung am
Dienstag, 21. August 2018 von 18:30 bis 21:00 Uhr im Bürgertreff Altona-Nord, Gefionstraße 3
Tagesordnung Geschlechtsneutralität sehr problematisch nissen der Mieterschaft ausgerichteten
Begrüßung ist, werden zusammengesetzte Wörter, wie Wohnungswirtschaft ein. Der Verein ist
1. Vorstellung Rechenschaftsbericht Mieterschutz in der männlichen Form belas- parteipolitisch unabhängig.
2. Entlastung des Vorstandes und der sen. Der Vorstand schlägt folgende Überar-
Vorstandssprecher beitung des ersten Absatzes der Ziffer 2 der Bringen Sie bitte Ihren Mitgliedsausweis
3. Wahl des Vorstandes und der Satzung vor; die Änderungen sind rot mar- zur Abstimmung mit. Sie erreichen den Ver-
Vorstandssprecher kiert: anstaltungsort über die S -Bahn Haltestelle
4. Antrag auf Satzungsänderung Zu Ziffer 2: Vereinszweck Holstenstraße oder mit den Buslinien 3, 183
Ausklang Zweck des Vereins sind Beratung und und 283. Der Bürgertreff befindet sich in
Schutz der Verbraucher/innen, insbesonde- demselben Gebäude wie das Café Breiten-
Zu Punkt 3: Die bisherigen Vorstände, die re die Mieterberatung und der Mieter- grad.
Rechtsanwälte Thomas Breckner und Udo schutz. Der Verein versteht sich u. a. als Vorstand und Geschäftsführung werden
Smetan stellen sich erneut zur Wahl als Vor- Selbstorganisation der Mieter/innen, die den inhaltlichen und finanziellen Rechen-
stand und Vorstandssprecher; des weiteren allen betroffenen Mieter/innen verpflichtet schaftsbericht ausführlich vorstellen. Es ist
kandidiert Rechtsanwältin Eva Proppe, ist und eng mit den Hamburger Mieter- und Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch im
langjährige Beraterin bei Mieter helfen Stadtteilinitiativen zusammenarbeitet. Anschluss an die Versammlung bei einem
Mietern als neuer Vorstand und Vorstands- Mieter helfen Mietern setzt sich für die In- kleinen Imbiss.
sprecherin. Der bisherige Vorstandsspre- teressen der Mieter/innen und für die Ver- Wir freuen uns auf Sie!
cher Rechtsanwalt Sven Lausen kandidiert wirklichung einer sozialen, an den Bedürf-
in diesem Jahr nicht.
Zu Punkt 4: Auf der letzten Vollversamm-
lung im vergangenen Juni 2017 wurde be-
schlossen, die Satzung sprachlich ge-
schlechtsneutral zu fassen. Mit Ausnahme
der Ziffer zwei der Satzung ist die MhM- Sat-
zung bereits sprachlich überarbeitet. Vor
dem Hintergrund, dass bereits der Ver-
einsname selbst unter dem Gesichtspunkt
Rechtsanwältin Eva Proppe kandidiert für Rechtsanwalt Sven Lausen scheidet nach
den MhM-Vorstand. langen Jahren Vorstandstätigkeit aus.
Wohnungsmarkt auf Dauer die dringend preisbremse unwirksam oder gar verfas- preisüberhöhung, vonnöten. Der schon vor
benötigten Wohnungen. Wie zu hören ist, sungsrechtlich unwirksam sein könnte. Eine Jahren vorgelegte Reformvorschlag, Mieten,
wird an einer Neufassung der Zweckent- höchstrichterliche Entscheidung steht nach die mehr als 20 Prozent über der ortsübli-
fremdungsverordnung gearbeitet. Bleibt zu wie vor aus. Keine halbherzigen Reförm- chen Vergleichsmiete liegen, zu ahnden, ist
hoffen, dass damit ein wirksames Instru- chen, meint MhM, lieber eine wirksame aktueller denn je. Und schließlich muss die
ment gegen Missbrauch entsteht. MhM Neuregelung. Bundesregierung einen geeigneten Vor-
bleibt auch 2018 am Ball. Nicht nur im Bund, sondern auch in Ham- schlag unterbreiten, um zu verhindern, dass
Was steht an? »Wie wäre es mal mit Mie- burg besteht wohnungspolitischer Hand- Vermieter Bestandsmieter raus moderni-
ten bremsen?« ist man geneigt, die politisch lungsbedarf. Die auf 15 Prozent gesenkte sieren. Denn noch immer gibt es keine Gren-
Verantwortlichen der neuen Bundesregie- Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gilt zen für Modernisierungsmieterhöhungen.
rung zu fragen. Viel zu viele Ausnahmen nur noch bis September 2018. Nachgehakt Mit all diesen Maßnahmen gilt es Woh-
und das schwerfällige Verfahren machen bei der Behörde plant man dort die Verlän- nungswechsel zu vermeiden, denn diese
die Mietenbremse wirkungslos. Zudem er- gerung. Angesichts der wirkungslosen führen zu höheren Mieten und noch mehr
hielt der Wohnungsmarkt auch noch von Mietpreisbremse ist die Reform des § 5 Wirt- Gerangel um bezahlbare Wohnungen.
den Gerichten das Signal, dass die Miet- schaftsstrafgesetz, der sogenannten Miet- Sylvia Sonnemann
Mieter helfen Mietern 11Untervermietung
Erlaubnis notwendig
Immer mehr Menschen in Hamburg leben als Untermieter*innen. Ob aus wirtschaftlicher Notwendigkeit oder weil
das Leben in einer Wohngemeinschaft die bevorzugte Wohnform ist, sei dahingestellt. Auf alle Fälle gilt es, rechtliche
Auflagen zu beachten, will man seine Wohnung behalten.
Untervermietung nur mit Erlaubnis Oh- gung des Untermieters, eine Kopie seines ten. Wer zum Beispiel für mehrere Monate
ne Erlaubnis des Vermieters ist eine Unter- Personalausweises oder eine Aufenthaltser- im Winter in Spanien lebt und nur einen Teil
vermietung nicht zulässig. Allerdings hat laubnis. Um mit dem Vermieter ein gutes des Jahres in der Hamburger Wohnung ver-
man als Hauptmieter unter bestimmten Vo- Einvernehmen zu behalten, kann es aber bringt, kann dennoch während des gesam-
raussetzungen einen Anspruch gegenüber sinnvoll sein, dass der Untermieter sich vor- ten Jahres einen Teil der Wohnung unterver-
dem Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis. stellt oder seinen Ausweis zeigt. mieten. So hat es auch der Bundesgerichts-
Dieser Anspruch kann vertraglich nicht Ablehnung der Untervermietung statt- hof (Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13) für
wirksam ausgeschlossen werden. Voraus- haft? Sind die genannten Voraussetzung- zulässig gehalten, dass ein Mieter aus be-
setzung dafür ist nach § 553 BGB, dass nach en gegeben, muss ein Vermieter die Erlaub- ruflichen Gründen für drei Jahre im Ausland
Abschluss des Mietvertrages ein berechtig- nis grundsätzlich erteilen. Im Ausnahmefall wohnt und fast alle Zimmer seiner Hambur-
tes Interesse an der Untervermietung eines kann eine konkrete Person abgelehnt wer- ger Wohnung untervermietet – bis auf ei-
Teils der Wohnung entsteht. Dieses berech- den, aber nur dann, wenn gegen diese Per- nes, in dem er persönliche Gegenstände la-
tigte Interesse kann persönlich, finanziell son berechtigte Vorwürfe, wie z. B. vorheri- gert, um nach seinem Auslandsaufenthalt
oder beruflich sein; wie zum Beispiel der ge Störungen des Hausfriedens, vorliegen. in die Wohnung zurückkehren zu können.
Wunsch nach Gemeinschaft, die Teilung der Ein weiterer Ablehnungsgrund kann in der Über die Dauer eines Auslandsaufenthaltes,
Mietkosten, da die Miete alleine nicht mehr Überbelegung der Wohnung bei Unter in der die Untervermietung der Wohnung
finanziert werden kann oder aus berufli- vermietung bestehen. Pro Bewohner sollten erlaubt ist, gibt es noch keine klare Recht-
chen Gründen eine zweite Wohnung unter- mindestens 10 m² Wohnfläche vorhanden sprechung. Ist ein konkreter Rückkehrwillen
halten werden muss. sein. nicht (mehr) ersichtlich, kann das berechtig-
Was ist mit Airbnb? Finger weg lautet hier te Interesse an der Untervermietung auch
die Devise. Die Untervermietung an Touris- wegfallen. Dann kann der Vermieter verlan-
ten hat nichts mit der Untervermietung zu gen, dass die Wohnung insgesamt aufgege-
tun, die ein Vermieter genehmigen muss. ben, sprich gekündigt wird.
Auch Vermieter nutzen das Internet und Zuschlag bei Untervermietung? Diese
entdecken schnell, dass Mieter die Woh- Frage ist derzeit sehr umstritten. Das Amts-
nung auf bestimmten Plattformen anbie- gericht Barmbek meint, dass ein Vermieter
ten. Und das ist ein Kündigungsgrund. Vor die Untermieterlaubnis von einem Unter-
Ausspruch einer Kündigung muss nach mietzuschlag in Höhe von 10 Prozent der
mehrheitlicher Rechtsprechung eine Ab- Nettokaltmiete abhängig machen kann (Ur-
mahnung ausgesprochen werden. Löscht teil vom 11. Mai 2017, 810 C 48/17). Das Amts-
der Mieter dann allerdings das Wohnungs- gericht Hamburg Mitte hat dagegen ent-
angebot nicht aus der Internetplattform, schieden, dass bei Auszug eines Lebenspart-
kann der Vermieter fristlos kündigen, auch ners kein Zuschlag verlangt werden kann,
wenn nach der Abmahnung keine weitere wenn die Wohnung von Anfang an zu zweit
Vermietung stattgefunden hat. Wer über genutzt wurde (Urteil vom 11. Oktober 2017
Airbnb und ähnliche Plattformen vermieten 48 C 28/1617). Das Interesse eines Mieters bei
will, sollte das nur tun, wenn der Vermieter Untervermietung hat regelmäßig Vorrang
ihm dies schriftlich genehmigt hat. vor dem eines Vermieters. Nur im Ausnah-
Grundsätzlich ist es nicht zulässig, die mefall kann ein Vermieter einen Mietzu-
Wohnung während des Urlaubs unterzu- schlag fordern, so das Landgericht Berlin in
Pflicht zur Auskunft? Wer untervermie- vermieten, es sei denn, der Vermieter ge- einer aktuellen Entscheidung vom 12. Januar
ten will, muss dem Vermieter das berechtig- nehmigt dies ausdrücklich. Darauf hat ein 2018. Vor allem Mieter, die allein leben und
te Interesse erläutern und offiziell um Er- Mieter allerdings keinen Rechtsanspruch. Es erstmalig eine zweite Person aufnehmen
laubnis bitten, ein oder zwei Zimmer unter- spricht nichts dagegen, während des Ur- wollen, sollten die Frage eines Untermietzu-
zuvermieten. Zu Beweiszwecken sollte eine laubs Freunde in der Wohnung übernach- schlages vorab klären. Gegen einen modera-
solche Bitte immer schriftlich erfolgen. An- ten zu lassen. ten Zuschlag im Monat ist grundsätzlich
gegeben werden muss nach einer Entschei- Untervermietung der gesamten Woh- nichts einzuwenden. Übrigens: Bei öffent-
dung des Landgerichts Hamburg der Name nung erlaubt? Lebt ein Hauptmieter nicht lich geförderten Wohnungen ist die Frage
des Untermieters, sein Beruf und Geburts- mehr in der von ihm gemieteten Wohnung, des Untermietzuschlags gesetzlich gere-
datum. Eine generelle Untermieterlaubnis handelt es sich um eine Gesamtüberlas- gelt. Pro Untermieter darf ein Zuschlag von
für eine noch nicht bekannte Person muss sung. Dieser muss ein Vermieter nicht zu- 2,50 Euro verlangt werden.
der Vermieter nicht erteilen. Der Vermieter stimmen. Ein Hauptmieter muss sich aller- Vermieterkündigung möglich? Wenn ei-
hat kein Recht auf eine Gehaltsbescheini- dings nicht ständig in der Wohnung aufhal- ne unerlaubte Gebrauchsüberlassung vor-
12 MhM Mietraum² 1.2018liegt, muss der Vermieter zunächst eine Ab- sollte sich entschuldigen und die Erlaubnis aus dem Vertrag zu kommen.
mahnung aussprechen. Wird die unerlaub- so schnell wie möglich einholen. Was tun bei hartnäckiger Weigerung?
te Untervermietung nicht abgestellt, kann Mieterkündigung auch möglich? Wenn Wer die Weigerung nicht zur Kündigung
der Mietvertrag sogar fristlos gekündigt der Vermieter eine Untermieterlaubnis ver- nutzen will, kann den Untermieter auch erst
werden. Hat der Mieter um eine Untermiet weigert, besteht ein Sonderkündigungs- mal einziehen lassen. Allerdings sollte sich
erlaubnis gebeten und der Vermieter die Er- recht für den Mieter nach § 540 Abs. 1 BGB. der Hauptmieter vorher Rechtsklarheit ver-
teilung zu Unrecht abgelehnt, ist eine Kün- Dieses Sonderkündigungsrecht ermöglicht schaffen und beraten lassen. Die Rechtsab-
digung unberechtigt. Ist ein Vermieter ei- eine Kündigung mit einer Frist von drei Mo- teilung von MhM hat schon vielen Mitglie-
gentlich verpflichtet, die Erlaubnis zu ertei- naten zum Monatsende. Die Vorschrift dern zu einer Untermieterlaubnis verhol-
len, kann er auch dann nicht kündigen, schafft für Mieter, die an langfristige Zeit- fen. Manchmal hilft jedoch nur noch eine
wenn der Mieter vergessen hat, um die Er- mietverträgegebunden sind oder in deren Klage auf Untermieterlaubnis.
laubnis zu bitten. Wer aber unerlaubt un- Verträgen ein Kündigungsausschluss ver- Eve Raatschen
tervermietet hat und dabei »erwischt« wird, einbart wurde, die Möglichkeit vorzeitig
Dringend benötigt
Sozialwohnungen mit dauerhaften Bindungen
Neue Mitte Altona: Mehr öffentlich
Der Wohnungsneubau läuft in Hamburg den Genossenschaften gebaut werden, ist geförderte Neubauwohnungen auch an
auf Hochtouren, unübersehbar, die Bauwirt das als Garantie für dauerhaft preisgünsti- dieser Stelle wären schön gewesen.
schaft kommt kaum nach. Zwischen 2011 ge Mieten besonders nach Auslaufen der
und 2017 wurden 45.066 neue Wohnungen Bindungen nicht ausreichend.
gebaut, davon 12.095 öffentlich geförderte 83.700 sozial gebundene Wohnungen nungsberechtigt. Kurze Bindungsfristen
Wohnungen. So schön diese Zahlen auf den gabes zum Jahresbeginn 2018. Nicht genug machen vor diesem Hintergrund wenig
ersten Blick auch erscheinen, sie haben ei- angesichts des wohl dauerhaft hohen Be- Sinn. Denn die Stadt muss immer neue Bin-
nen Mangel. Denn die Bindungsfristen der darfs an preisgünstigen Wohnungen. dungen schaffen, will sie ihren sozialen
öffentlich geförderten Wohnungen in Ham- 33 Prozent der Hamburger*innen haben ein Wohnungsversorgungsauftrag zumindest
burg liegen in der Regel bei nur 15 Jahren. so geringes Einkommen, dass sie einen An- auf heutigem Niveau halten. Das kostet.
Danach entfallen die Mietpreis- und Bele- spruch auf den Bezug einer Sozialwohnung Wohnungsunternehmen und Investoren
gungsbindungen. Die Mieten können an- im 1. Förderweg haben. Rechnet man den sind dabei in einer starken Verhandlungs-
schließend im gesetzlichen Rahmen erhöht 2. Förderweg hinzu, sind es 46 Prozent, also position. Deswegen sind dauerhafte Bin-
werden. Werden die Wohnungen neu ver- fast die Hälfte aller Hamburger Haushalte. dungen für das Gemeinwohl ein Gebot der
mietet, kann sogar die Marktmiete genom- Die Einkommensgrenzen nach § 8 HmbWoFG Stunde, mindestens jedoch eine Verlänge-
men werden. Auch wenn die Sozialwohnun- sollen noch 2018 erhöht werden. Dann wä- rung der Bindungsfristen auf 30 Jahre und
gen zurzeit zu fast 60 Prozent von SAGA und ren 49 Prozent aller Haushalte sozialwoh- mehr. Karin Aßmus
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