Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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12 | 2018 Der Zürcher Hauseigentümer Seite 8 Wer im Kanton Zürich Immobilien kauft Seite 31 Was gilt es beim Ausstellen des Mietvertrages zu beachten? Seite 60 Das Igelparadies für einen tiefen Winterschlaf
SEITE DES DIREKTORS
Ein kleiner Schritt – aber
Was erwarten Sie von Ihrer Bank?
die Richtung stimmt
«Private Banking, Immobilien und Vorsorge aus Wer nur schon eine neue Küche hat einbauen lassen, weiss, dass
die präzise Koordination der verschiedenen Arbeiten entscheidend ist.
einer Hand. Das passt mir. Weil das eine mit Albert Leiser
Was nützt ein guter Handwerker, wenn er nicht genau dann auf
der Baustelle ist, wenn seine Leistung gebraucht wird. Der Bauleitung
dem anderen zusammenhängt. Da braucht es den Direktor
Hauseigentümerverbände kommt daher die zentrale Bedeutung zu. Eine Dienstleistung übrigens,
Stadt und Kanton Zürich
Blick aufs Ganze.» die unsere Bauabteilung gerne und zuverlässig auch für Sie über-
nimmt. Bei der Planung eines Neu- oder Umbaus ist es nicht anders,
beziehungsweise noch viel wichtiger. Klappt die Koordination nicht,
können die Folgen verheerend und teuer sein. Denn Bauen ist unheim-
lich kompliziert und mit den wachsenden Ansprüchen an Gebäude
wird es immer noch komplizierter. Die Zahl der zu beachtenden Vor-
schriten und Normen nimmt unablässig zu, die Zahl der involvierten
Behörden ebenfalls.
Im Zürcher Baubewilligungsverfahren sind nebst dem Amt für
Baubewilligungen (AfB) zehn Vernehmlassungsstellen mit etwa fünf-
zehn Teilgebieten involviert. Nur gerade ein knappes Drittel der
Leistungen des Baubewilligungsverfahrens wird vom AfB selber
erbracht. Für den grössten Teil sind also Stellen ausserhalb desselben
zuständig. Die Prozesse sind zum Teil noch unbefriedigend – intrans-
parente Kostenverrechnungen, unnötige Leistungsauträge zwischen
Dienstabteilungen, lange Dienstwege, Kompetenzschwierigkeiten,
schwierige Lösungswege von allfälligen Zielkonlikten und und und.
Das kostet Zeit und Geld.
Zusammen mit Gemeinderat Marco Denoth und weiteren Mitunter-
zeichnenden habe ich daher Anfang November ein Postulat einge-
reicht (s. S. 13). Darin wird der Stadtrat aufgefordert, zu prüfen, wie
die Vernehmlassungsstellen im Baubewilligungsverfahren ins Amt
für Baubewilligung integriert werden können. Das Ziel: die Prozesse
für die Bauherrschaten im Sinne von «one face to the customer»
deutlich zu verbessern. Das Baurecht würde dadurch zwar nicht einfa-
cher, aber wie mit der eingangs erwähnten strafen Bauleitung könnte
es lüssiger umgesetzt werden.
Der Vorsteher des Hochbaudepartements hat sich inzwischen
namens des Stadtrats bereit erklärt, das Postulat zur Prüfung
entgegenzunehmen. Das ist zwar nur ein kleiner Schritt. Aber er
könnte den Bauherren vieles einfacher machen.
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H E V 12-2018 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband 3 Ein kleiner Schritt – aber die Richtung
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) RETOURNIERTE EINSCHREIBESENDUNG
in Zusammenarbeit mit stimmt
Albisstrasse 28, Postfach
Hauseigentümerverband 28 Was ist zu tun, wenn die Adresse
8038 Zürich
Kanton Zürich im Mietvertrag nicht mehr gültig ist?
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Fax 044 487 18 88 KÜ N D I G U N G S F R I S T E N U N D -T E R M I N E
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich V I R T U E L L E R S TA D T P L A N
7 Stadt Zürich als 3D-Modell kostenlos 31 Was gilt es beim Ausstellen des
Öffnungszeiten und HEV Zürich
Albert Leiser abrufbar Mietvertrages zu beachten?
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
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16 Preise für Wohneigentum steigen 44 Was geschieht mit dem Heizölvorrat
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich weiterhin − Mieten fallen bei Mieterwechsel?
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60 Das Igelparadies für einen tiefen
8.00–12.00 Uhr Sektion. Sie inden alle Adressen Winterschlaf
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Telefon 044 487 18 18 Info» am Ende dieser Ausgabe.
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43 «Liegenschaften in der Steuererklärung 2018»
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Quellenangabe 47 «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»
Seestrasse
(z. B. HEV Zürich 9/2016) 38 Inserenten stellen sich vor
gestattet.
Seite 8 Wer im Kanton Zürich Immobilien kauft
Seite 31 Was gilt es beim Ausstellen des Mietvertrages zu beachten?
Drucksachenverkauf
Seite 60 Das Igelparadies für einen tiefen Winterschlaf
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4 | H E V 12-2018 H E V 12-2018 | 5
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H E V 12-2018 | 7
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heisst für mich,
Wer im Kanton Zürich Ihre Interessen ins
Immobilien kauft Zentrum zu stellen.»
Rund 76 000 Häuser und Eigentumswohnungen wurden in den vergangenen
zehn Jahren im Kanton Zürich auf dem freien Markt verkauft. Neun von zehn Käufern Mike Suter
wohnten dabei bereits im Kanton. Insgesamt sind mit den Handänderungen über eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
87 Milliarden Franken umgesetzt worden.
Eine aktuelle, auf den Zahlen der Jahre 2008 bis der Kauf von Wohnungen weniger an ein be-
2017 basierende neue Studie des Statistischen stimmtes Alter gebunden. Immerhin 15 Prozent
Amts des Kantons Zürich ermöglicht detaillier- aller Käufer von Eigentumswohnungen haben ihre
te Einblicke in den Zürcher Immobilienmarkt. Immobilie erst im Pensionsalter gekaut. Zum Ver-
Demnach wurden etwa Neubauten in den letzten gleich: Unter den Käufern von Einfamilienhäusern
zehn Jahren zumeist von institutionellen Akteu- lag dieser Anteil bei 4 Prozent. Im Durchschnitt
ren wie Bauunternehmen und Architekturbüros, sind Käufer von Wohneigentum rund 48 Jahre alt.
aber auch Banken, Versicherungen und Pensions-
kassen auf den Markt gebracht. Hingegen sind Käufer vorwiegend aus der Region
bereits bestehende, mehr als zwei Jahre alte Im- Mehr als zwei Drittel aller privaten, bereits im
mobilien zu 80 Prozent von Privatpersonen Kanton wohnhaten Käufer erwerben eine Immo-
verkaut worden. Weiter wurde rund jedes sechs- bilie in jener Region, in der sie beim Kauf wohn-
te Ein- oder Mehrfamilienhaus von einer Erben- ten. Besonders regionsverbunden scheinen Perso-
gemeinschat veräussert. nen zu sein, die im Knonauer Amt, im Zürcher
Oberland oder im Unterland leben: Hier haben
Erwerb von Wohneigentum mit durchschnitt- weniger als 15 Prozent ein Objekt ausserhalb ihrer
lich 48 Jahren Wohnregion gekaut. Eine Analyse der Wohnad-
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ressen zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs zeigt
werden nahezu ausschliesslich von Privatpersonen zudem, dass jedes vierte Kaufobjekt weniger als
gekaut. Während der Hauskauf in der Regel zwi- einen Kilometer vom ursprünglichen Wohnort
schen dem 30. und dem 50. Lebensjahr erfolgt, entfernt liegt, also in unmittelbarer Nachbarschat
also während der sogenannten Familienphase, ist gekaut wurde. Nur 20 Prozent aller Kaufobjekte
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8 | H E V 12-2018
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Kanton Z̈rich, Einfamilienḧuser und Eigentumswohnungen, 2008–2017 lagen mehr als zehn Kilometer entfernt. Der Weg und 600 Mehrfamilienhäuser verkaut. Während
zum neuen Heim war also häuig kurz. die Verkaufszahlen von Einfamilien und Mehr
familienhäusern seit Jahren konstant sind, ist die
Stadt Zürich und Pfannenstiel Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen im
bei Ausländern beliebt letzten Jahr um 20 Prozent zurückgegangen. Die
6300 Wohneigentumskäufer der Jahre 2008 bis Preise sind dagegen in den vergangenen zehn Jah
2017 haben zuvor nicht im Kanton Zürich ge ren kontinuierlich gestiegen. Im Mittel war ein
wohnt, das entspricht gerade einmal 10 Prozent Einfamilienhaus vergangenes Jahr für 1,16 Mil
der gesamten Käuferschat. Rund die Hälte da lionen Franken zu haben, während eine Eigen
von kam zudem aus einem der sechs Nachbar tumswohnung im Schnitt 898 000 Franken koste
kantone. Besonders beliebt bei den kantons te. Die Preise unterscheiden sich je nach
externen Käufern sind die unmittelbar an den Gemeinde aber deutlich. Der jährliche Gesamt
Kanton Zug angrenzenden Gemeinden des Kno umsatz im Zürcher Immobilienmarkt lag im
nauer Amts. Für die rund 850 Personen, die zum Schnitt bei acht bis neun Milliarden Franken.
Zeitpunkt des Kaufes im Ausland gelebt haben,
sind die Stadt Zürich und die Region Pfannen Weitere Informationen können als PDF herunter
stiel besonders attraktiv. geladen werden:
Alter der privaten Käufer • Wer kaut Immobilien?:
Weniger verkaute Eigentumswohnungen statistik.info 2018/09
Graik: Statistisches Amt Kanton Zürich; (Quelle: Handänderungsstatistik) Im Jahr 2017 wurden im Kanton Zürich rund 2300 • Immobilienhandel im Kanton:
Einfamilienhäuser, 3850 Eigentumswohnungen statistik.info 2018/08
Immobilienpreise nach Gemeinden
Handwerk
echtes
Von dem Entwurf,
der Planung über
die Produktion bis
zur Montage alles
aus einem Haus.
Ausstellung mit 30
Kanton Zürich, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, Jahre 2013–2017, Medianpreis.
komplett eingerich-
(Quelle: Handänderungsstatistik, Statistisches Amt Kanton Zürich) teten Küchen.
Hinweis gefärbt. Für Gemeinden mit weniger als vier
Gemeinden mit überdurchschnittlichen Median- Transaktionen werden aus Datenschutzgründen
preisen sind grün bzw. violett, solche mit unter- keine Preise ausgewiesen; sie sind in den Karten
durchschnittlichen Preisen blau bzw. orange ein- grau eingefärbt.
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10 | H E V 12-2018
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BAU BE W I L L I GU N G S V ER FA H REN
Integration der Vernehmlassungs-
stellen ins AfB gefordert
Die verschiedenen Prozesse rund um das Baubewilligungsverfahren sind
teilweise unbefriedigend und kostspielig. So sind etwa die Vernehmlassungs-
stellen zum grösseren Teil ausserhalb des Amts für Baubewilligungen (AfB)
angesiedelt. Die Gemeinderäte Albert Leiser und Marco Denoth haben deshalb
den Zürcher Stadtrat aufgefordert zu prüfen, wie diese Vernehmlassungs-
stellen ins AfB integriert werden können.
Gemäss dem letzten Jahresbericht der Helpline
Anlaufstelle für Bausachen bemängeln Archi- HELPLINE
tekten und Bauherrschat
Bauherrschaten,
en, dass der Ermessens- Seit Ende August 2016
Rote
ist das sogenannte Rot
spielraum in den Dienstabteilungen ausserhalb
ausserhal on (044 412 1100), die
Telefon
Tele
des Amts für Baubewilligungen nicht ausgenützt Helpline Anlauf-
stelle für Bausachen, iin
wird und dass der Stelleninhaber der Helplin
Helpline Betrieb. Dieses richtet
hier zwar seine wertvolle Mithilfe anbieten
anbiete Bauherrschaften
sich gezielt an Bauherrschafte
Bau-
mit einer rechtskräftigen Bau
könnte, sich das Departementsübergreifende je-
je bewilligung, bei welcher KonKon-
doch als erschwerend herausgestellt habe. flikte zwischen verschiedenen Auflagen bestehen. Die Hel-
pline kann beigezogen werden, wenn bei der
Die Prozesse rund um das Baubewilligungs- Auflagenbereinigung Unstimmigkeiten mit einer der be-
teiligten Verwaltungseinheiten auftreten oder ein Ziel-
verfahren sind zum Teil noch unbefriedigend konflikt zwischen mehreren Auflagen vermutet wird.
und deshalb kostspielig. So werden laut dem
Bericht lediglich 31 Prozent der Leistungen im
Baubewilligungsverfahren im Amt für Baube- Deshalb haben die beiden Gemeinderäte
willigungen erbracht, die restlichen jedoch in Albert Leiser (FDP) und Marco Denoth (SP) den
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung. den verschiedenen Vernehmlassungsstellen Zürcher Stadtrat beautragt zu prüfen, wie die
ausserhalb des AfB. Die Folgen davon sind unter Vernehmlassungsstellen im Baubewilligungsver-
Sie wollen nicht selbst Mieter suchen, Schäden anderem intransparente Kostenverrechnungen, fahren ins AfB integriert werden können, um so
beurteilen oder Wohnungen abnehmen? Verträge lange Dienstwege oder unnötige Leistungsauf- die Prozesse für die Bauherrschaten deutlich zu
träge zwischen Dienstabteilungen. verbessern. (rcv)
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Preiserwartung im Segment der Einfamilienhäuser 1995–2018
Preise für Wohneigentum steigen
weiterhin – Mieten fallen
Die Verschnaufpause bei den Preisen für Einfamilienhäuser war nur von kurzer
Dauer – die Preise steigen bereits wieder. Bei den Eigentumswohnungen sind die
Preise auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Gleichzeitig werden in der
ganzen Schweiz sinkende Mieten erwartet.
Steigende Preise f̈r Einfamilienhäuser Mietwohnungen scheint sich etwas stabilisiert
Die Anzahl neu gebauter Einfamilienḧuser sinkt zu haben. Im Vergleich zum Vorjahr beobach-
stetig. Dennoch tr̈umen immer noch viele Men- ten weniger Experten eine steigende Nachfrage
schen in der Schweiz davon, im eigenen Haus zu (39 Prozent statt 55 Prozent). Gleichzeitig mel-
wohnen. Da ist es kein Wunder, dass die Preise deten 39 Prozent von ihnen ein sinkendes Ange-
weiterhin ansteigen. Nach einer kurzen Ver- bot. Auch bei den Preisen scheint sich eine rückläuig
schnaufpause in den letzten zwei Jahren erwar- gewisse Stabilisierung zu zeigen, Dennoch beob- stark rückläuig
ten bereits wieder 40 Prozent der befragten achtete immer noch ̈ber die Ḧlte der Experten steigend
Experten steigende Preise f̈r Einfamilienḧuser. in den vergangenen 12 Monaten steigende oder stark steigend
Weiterhin gibt es bei den Einscḧtzungen relativ sogar stark steigende Preise f̈r Mehrfamilien-
grosse regionale Unterschiede. ḧuser.
Bei den Eigentumswohnungen erwarten die Gleichzeitig erwartet ̈ber die Ḧlte der Be-
Experten mehrheitlich gleichbleibende Preise. fragten auch im kommenden Jahr r̈ckl̈uige
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich hier die Ent- Mieten. Die Entwicklung der letzten Jahre setzt
wicklung in den verschiedenen Regionen wieder sich in diesem Segment also fort: Aufgrund des Quelle: HEV-Immobilienumfrage 2018/19
angeglichen. Anlagenotstands sind Investitionen in Rendite-
objekte weiterhin interessant, auch wenn die Ren- Lesebeispiel: Preisentwicklung
Sinkende Mieten in der ganzen Schweiz diten durch die hohen Preise und die r̈ckl̈uigen Einfamilienhäuser
Die Nachfrage nach Mehrfamilienḧusern mit Mieten gesunken sind. r 2019 (letzte Säule) erwarten 38% der antwor- Preise in diesem Segment. Der restlichen 47% (in
tenden Immobilienexperten für ihr Marktgebiet der Graik nicht dargestellt) erwarten konstante
steigende Preise, weitere 2% erwarten sogar stark Preise. Im Vergleich zum Vorjahr hat der Anteil
steigende Preise im Einfamilienhaus-Segment. Personen, die steigende Preise für EFH erwarten,
12% der Befragten erwarten 2018 rückläuige deutlich leicht zugenommen.
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UNTERSTÜT ZUNG DES VORSTOSSES VON HANS EGLOFF (tieferen Mietzins) für dessen volle Leistung Nationalrates kann nun einen entsprechenden
aufzwingen will, soll dies nur tun können, Gesetzesvorschlag ausarbeiten.
Nachweis der Orts- und Quartier- wenn er den Vertrag aus einer Zwangslage
heraus abgeschlossen hat. Mieter, die in einem Umfassende Überprüfung
üblichkeit praxistauglich machen zumutbaren Umkreis keine für sie tragbare
Wohnung inden, können dies aufgrund von
der Mietzinsregeln
Ein weiterer Vorstoss mit dem Zweck, die
erfolglosen Suchbemühungen sehr einfach heutigen unübersichtlichen, komplizierten und
aufzeigen. ökonomisch unrealistischen Regeln des Bundes-
Die Rechtskommission des Ständerates hat diverse Vorstösse zur Ihr Anfechtungsrecht wird durch den Vor- gerichts zur Berechnung der zulässigen Rendite
Modernisierung der Mietzinsvorschriften behandelt. Sie unterstützte einen stoss nicht eingeschränkt. Wer aber ohne Not zu vereinfachen und den wirtschatlichen Ak-
Vorstoss zur Stärkung von Treu und Glauben beim Abschluss von Mietver- das kostenlose staatliche Verfahren «ausnutzen» tualitäten anzupassen, hat die Kommission ab-
trägen. Zudem will sie den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit vereinfachen. will, um seinem Vertragspartner eine tiefere gelehnt. Die Kommission hat stattdessen eine
Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst diese beiden Entscheide der Gegenleistung aufzuzwingen, soll nicht ge- Kommissionsmotion zur generellen Prüfung der
Ständeratskommission. schützt werden. Mietzinsregeln verabschiedet.
Der Zweck der gesetzlichen Mieterschutz- Der HEV Schweiz bedauert dies: Die Über-
Ein orts- und quartierüblicher Mietzins ist Mietzinsen wieder praktikabel zu machen, sind bestimmungen ist der Schutz vor Missbräu- arbeitung der Renditeberechnung wäre zielfüh-
gemäss Gesetz nicht missbräuchlich. Das Gesetz die Kriterien für den Vergleich im Gesetz fest- chen, und nicht eine generelle Umverteilung rend und liesse sich in einem einzigen Gesetzes-
legt allerdings nicht fest, wie man die orts- oder zulegen. Der HEV Schweiz begrüsst es, dass zulasten der Vermietenden. Dem hat die Rechts- artikel umsetzen. Umfassende Projekte zur
quartierüblichen Mietzinsen erheben muss. Das die Rechtskommission des Ständerates einen kommission des Ständerates Rechnung ge- Mietzinsgestaltung wurden dagegen seit Inkrat-
Bundesgericht hat derart übertriebene, praxis- Vorstoss von NR Eglof mit diesem Ziel unter- tragen und einen Vorstoss zur gesetzlichen treten des Mietrechts 1990 immer wieder in
ferne Anforderungen an den Beweis der Orts- stützt hat. Präzisierung der Anfechtungsvoraussetzun- Angrif genommen und sind ohne Ausnahme
und Quartierüblichkeit aufgestellt, dass die nö- gen unterstützt. Die Rechtskommission des gescheitert.
tigen Vergleichsobjekte heute nur mit immensem Anfechtung zur Verhinderung
Aufwand – oder überhaupt nicht – gefunden von Missbräuchen
werden können. Meist überfordert der Nachweis Das Mietrecht gibt einem Mieter unter bestimm-
die Betrofenen. ten Voraussetzungen die Möglichkeit, den
In der Regel verliert jene Partei den Pro- Anfangsmietzins anzufechten. Dies stellt einen
zess, welche die Beweislast für Orts- respektive massiven Eingrif in das im Schweizer Vertrags-
Quartierüblichkeit trägt. Eine Gesetzesregel, recht geltende Prinzip von Treu und Glauben
deren Anwendung von der Rechtsprechung dar. Ein solcher Eingrif muss auf absolute Aus-
faktisch verunmöglicht wird, ist rechtsstaatlich nahmefälle beschränkt werden.
bedenklich. Um die gesetzlich vorgesehene Wer eine Vereinbarung brechen will und
Messlatte für die Prüfung der Zulässigkeit der seinem Vertragspartner einen anderen Preis
Das Service-Telefon
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Donnerstag, 25. April 2019, Hotel Spirgarten, Zürich
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Anträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandelt
werden sollen, sind dem Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich
Wir wü
einzureichen (§15 der Statuten vom 10. April 2014). Die Einladung Am 24. sind wir auch im Notfall 24 Stunden für Sie da.
wird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht Ende März zugestellt. H E V Zürich
20 | H E V 12-2018 H E V 12-2018 | 21Am 10. Februar 2019
Ja zum Wassergesetz
Am 10. Februar 2019 stimmen wir im Kanton Zürich über das neue Wassergesetz ab. Dieses Gesetz fasst
verschiedene alte Gesetze und Verordnungen in einem einzigen Gesetz zusammen. Es gelang dem Kantonsrat,
die verschiedenen Interessen ausgewogen zu berücksichtigen: Umweltschutz, Hochwasserschutz, Wasser-
versorgung, Landwirtschaft und Eigentumsrechte.
Das neue Wassergesetz nimmt erstmals ökologische Anliegen auf und enthält wichtige Bestimmungen
zum Natur- und Gewässerschutz. Es gilt für alle öffentlichen und privaten Gewässer.
Sichere öffentliche Das Wassergesetz ist wichtig…
Wasser-
...für die Bevölkerung ...für Mieter und Hauseigentümer
Das Wassergesetz gewährleistet eine sichere öffentliche Mieter und Hauseigentümer profitieren vom neuen
Wasserversorgung für alle. Mit dem neuen Gesetz Wassergesetz. Für die Hauseigentümer ist wichtig, dass
sind Privatisierungen nicht mehr möglich: Allfällige das neue Gesetz Rechtssicherheit gewährleistet.
versorgung
private Beteiligungen werden auf maximal 49 Prozent Davon profitieren auch die Mieter: So bleiben die Mieten
beschränkt – die Stimmrechte sogar auf 33 Prozent. stabil und die Infrastruktur intakt.
Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben immer
das letzte Wort. Gleichzeitig wird das Prinzip der ...für die Gemeinden
für alle
kostendeckenden und verursachergerechten Gebühren Das neue Wassergesetz gewährt den Gemeinden den
explizit im Gesetz verankert. Das heisst: Auch in Zukunft nötigen Handlungsspielraum, der auch vom Bundes-
können mit dem Trinkwasser keine Profite auf Kosten recht vorgesehen ist. Es gelang, ein Gesetz zu schaffen,
der Gebühren- und Beitragszahler erzielt werden. das die Gemeindeautonomie und den Grundsatz
der Subsidiarität respektiert. Das Gesetz ermöglicht eine
10 . 2 . 20119
...für die Landwirtschaft und das Gewerbe zeitgemässe Wassernutzung bei gleichzeitigem Schutz
AAMM 9 Für die Landwirtschaft sind vor allem die Bestimmungen
zur Festlegung des Gewässerraums und die Regelun-
der Gewässer
er.
. 2.
gen bezüglich Gewässerschutz wichtig. Erstmals
M 10 201199
AAM
wurden ökologische Anliegen im kantonalen Wasserrecht
verankert. Die Nutzung von Wasserressourcen für
Bewässerungen sowie der Bezug aus Kleinstgewässern
sollen ebenfalls mit einem Minimum an Administration
geregelt werden. Eine sichere Wasserversorgung als
zentraler Teil einer funktionierenden Infrastruktur ist für
Unternehmen von hoher Bedeutung. So wurden auch
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AS TZ die Bedürfnisse der Gewerbebetriebe im neuen Wasser- W
AS TZ
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Überparteiliches Komitee ‹Ja zum Wassergesetz› – c/o HEV Kanton Zürich, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
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SEMINAR
«Die Wohnungsabnahme»
REFERENTEN: Sandra Heinemann, lic. iur. HSG, stv. Leiterin Rechtsberatung/Prozessführung, HEV Zürich;
Rolf Schlagenhauf, dipl. Malermeister, Betriebsökonom FH; Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter
mit eidg. FA, Leiter Akquisition und Spezialmandate, HEV Zürich
Themen des Seminars Datum: Freitag, 8. März 2019, 8 bis 12 Uhr
Grundlagen/Rechtliches: Prüfung der Sache und Mängelrüge/ Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Beweislast/Beweissicherung ■ Zeitpunkt der Instandstellung/ 8038 Zürich-Wollishofen
Nachträglich erkannte Mängel ■ Haftung ■ Normale Abnützung/ Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
übermässige Beanspruchung ■ Reparatur/Ersatz/Minderwert vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Standard-Wohnungsabnahme: Vorbereitung ■ Durchführung Mitglieder*: Einzel CHF 270.–,
Sonderfälle: Estrich-/Kellerabteil ■ Alter Mieter will selber Ehepaar** CHF 440.–
Schäden beheben ■ Mieter nicht mehr aufindbar ■ Investitionen Nichtmitglieder: Einzel CHF 310.–,
Ehepaar** CHF 520.–
des Mieters/Übertragung auf neuen Mieter
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Optik des Malers: Nikotin-/Feuchtigkeitsschäden Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
L- ■ Preiskalkulation/Schätzung ■ Malerkosten ■ Wann ausbessern, auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
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Schlussabrechnung und Kautionsrückforderung Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
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Erstellung ■ Durchsetzung ■ Aulösung des Kautionskontos Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
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«Die Wohnungsabnahme» vom 8. März 2019
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Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
5074 Eiken/AG _tel. 061 826 86 86 Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.
H E V 12-2018 | 27RECHT RECHT
RETOURNIERTE EINSCHREIBESENDUNGEN Mieter nicht erreichbar
Ihre (fakultative) Nachfrage bei der Wohnge Ich hätte schon früher den
Was ist zu tun, wenn die Adresse im meinde (Einwohnerkontrolle) des Mieters hat
laut Ihren Abklärungen ergeben, dass dieser von
richtigen Makler nehmen sollen
Mietvertrag nicht mehr gültig ist? der auf Ihrem Mietvertrag genannten Wohn
adresse fortgezogen und die neue Adresse nicht
bekannt ist.
«In einer familieneigenen Liegenschaft vermieten wir neuerdings einzelne
Lager-/Archivräume an externe Mieter. Nun kommt es wiederholt vor, dass Retournierte Einschreibesendungen
Monatsmieten ausstehend bleiben. Einschreibesendungen (wie beispielsweise Die von der Post retournierten Kuverts sind
Sie suchen eine zuverlässige
«Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung»/Art. 257d OR) kommen (damit Zahlungsfristen keinesfalls neu zu laufen
postwendend als unzustellbar zurück. Wohin müssen Einschreibebriefe für eine beginnen!) immer ungeöfnet in den Mieter Immobilienverwaltung ?
rechtsgültige Zustellung gesandt werden, wenn die auf dem Mietvertrag aufgeführte dossiers aufzubewahren. In einem Gerichtsver
(Wohn-)Adresse nicht mehr gültig ist?» fahren öfnet das Gericht die retournierten
SIMTRA
Kuverts. Wurden diese von Ihnen bereits ge
n eingeschriebener Brief wird von der Post Mieter bei der angegebenen Adresse ohne Mel- öfnet und Ihr Mieter bestreitet den behaupteten
retourniert, wenn die Sendung unzustellbar, dung fortgezogen ist. Laut dem per 1. Januar 2016 Inhalt, haben Sie ein Beweisproblem. Unzu
annahmeverweigert oder nicht abgeholt wird. im Kanton Zürich in Krat getretenen Gesetz über stellbare Sendungen bzw. Briefretouren gelten,
Ein weiterer Grund für die Rückzustellung kann das Meldewesen und die Einwohnerregister auch wenn sie nicht abgeholt werden, als zu
Seit 1994 Ihr Partner bei Immobilien
sein, wenn der Empfänger die Sendung von der (MERG) ist Ihr Mieter persönlich meldeplichtig gestellt (vgl. Der Zürcher Hauseigentümer, Aus Stockwerkeigentum & Bewirtschaftung
Post erhält, diese jedoch im ursprünglichen (§ 3 Abs. 1 MERG). Der Gemeinde hat die melde- gabe 04 / April 2016, S. 47).
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Umschlag neu frankiert zurückschickt. (Quelle: plichtige Person, also Ihr Mieter, wahrheitsgetreu www.simtra.ch/offerte
https://www.post.ch/de/geschaetlich/themen-a-z/ und vollständig Auskunt (Frist ist zu beachten) Fazit
ruecklauf-und-retourenmanagement/ unter anderem auch über seine Wohnadresse zu Sie haben Ihre Korrespondenz an den Mieter ein
retourenmanagement-briefe [Download pdf.-Datei geben (§ 6 Abs. 1 MERG). geschrieben (aus Beweisgründen und insbeson
Factsheet «Retouren»]) Kommt Ihr Mieter seiner (bei Aufenthalt wie- dere bei einem Fristenlauf) an die letzte Ihnen tig
dsei
derholten) Melde- oder Auskuntsplicht nicht bekannte Adresse zu senden. Parallel können Sie Wan ehr
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lde- und Auskuntsplichten bei der nach, kann die Gemeinde Auskünte bei den dem Mieter Ihr Schreiben an die Adresse des it!
erhe
Sich
Wohngemeinde (Einwohnerkontrolle) Arbeitgebern, Vermietern, Liegenschats-verwal- Mietobjektes (vorausgesetzt, dass ein Briekasten
Sofern bei Ihnen keine fehlerhate oder unvoll- tungen und den Logisgebern einholen (vgl. § 7 vorhanden ist) senden.
ständige Adresse vorliegt, kann es sein, dass Ihr Abs. 1 MERG). Ergänzend zur Orientierung, wenn Zustelldaten
bekannt sind, ist auch eine Zustellung per EMail,
Fax oder als SMS/WhatsAppKurznachricht oder
als MMSmultimediale Nachricht mit einem Foto
des Schreibens auf das SmartphoneDisplay des
Mieters möglich.
Rechtlich massgebend ist aber nur die per Post
zugestellte, eingeschriebene Briefsendung.
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sein, sondern wir sind bestrebt, Anita Lankau
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28 | H E V 12-2018 H E V 12-2018 | 2 9RECHT
KÜNDIGUNGSFRISTEN- UND TERMINE
Werfen Sie kein Geld zum Fenster raus! Was gilt es beim Ausstellen des
Mietvertrages zu beachten?
Beim Ausfüllen eines Mietvertrages gibt es manchmal Unsicherheiten,
was in der Rubrik Kündigungsfrist respektive Kündigungstermin einzutragen ist.
Manche sind wegen der Ausdrucksweise «kündigen auf» oder «kündigen per»
nicht sicher. Wie lautet die korrekte Formulierung, damit kein Missverständnis
entsteht?
Mit Hilfe von Wärmebildern
können wir exakt festhalten, Das Gesetz hält in Art. 266a OR die Grundsätze In der Praxis dürte dies jedoch kaum je vor-
fest: Ein Mietverhältnis kann unter Einhaltung kommen, werden doch Mietverträge grossmehr-
wo es zu einem teuren der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt heitlich auf den 1. eines Monats, oder allenfalls
werden, solange keine längeren Fristen oder per Mitte Monat abgeschlossen, und dadurch
Energieverschleiss kommt. andere Termine vereinbart sind. Werden die folgerichtig auch Kündigungen auf das Monats-
Termine nicht eingehalten, gilt die Kündigung ende erfolgen werden. Damit die Kündigung auf
für den nächstmöglichen Termin. einen bestimmten Zeitpunkt rechtsgültig ist,
Sparen Sie Geld und kontaktieren Sie unsere Bauexperten Aus dieser Vorschrit ergibt sich, dass es sich müssen Fristen und Termine eingehalten wer-
bei den gesetzlichen Fristen um Mindestfristen den, selbstverständlich auch die Formvorschrif-
unter 044 487 18 18 oder bau@hev-zuerich.ch handelt, bei der Wohnungsmiete also drei Mo- ten (amtlich genehmigtes Formular, Familien-
nate. Es kann also z. B. keine einmonatige Frist wohnung).
vereinbart werden, jedoch eine beliebig längere. Eine verspätete Kündigung erlangt Wirkung
Die Parteien können auch unterschiedliche auf den nächstmöglichen Kündigungstermin,
WIR LEBEN KÜCHE. Fristen vereinbaren, z. B. für den Vermieter drei
Monate und für den Mieter sechs Monate.
Bei der Festlegung der Termine sind die
und zwar automatisch respektive von Gesetzes
wegen. Ist gemäss Vertrag eine Kündigung auf
Ende März, Juni und September möglich, und
Parteien völlig frei, sowohl bei der Anzahl als hat z. B. der Mieter die Kündigung zwar auf
auch beim Zeitpunkt; so könnte beispiels- den 30. September 2017 ausgesprochen, welche
weise auf jedes Monatsende oder der 10. oder dem Vermieter aber erst am 1. Juni 2017 zugeht
der 20. des Monats vereinbart werden. (anstatt spätestens am 31. Mai 2017, nämlich vor
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Unterhörstetten TG | Schlieren ZH | Rapperswil SG | Gossau SG Küchen mit Herz seit 1912
H E V 12-2018 | 31RECHT SERVICE
Beginn der Kündigungsfrist), wird die Kündi- diesem entfernt liegt, müsste der Kündigungs- SEMINAR
gung erst auf den 31. März 2018 wirksam.
Wird zwar die Frist eingehalten, jedoch ein
empfänger ebenfalls auf diesen Umstand auf-
merksam machen, denn hier wäre auch vorstell- «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»
falscher Termin gewählt, in diesem Beispiel z. B. bar, dass der Kündigende sich in einem Irrtum
REFERENTEN: Elio Pola, stv. Leiter Baumamagement und Projektleiter, HEV Zürich;
der 31. Dezember 2017, wird auch hier die Kün- befand, und demzufolge auch die Möglichkeit
Dieter Kuchen, Projektleiter VSGU, HEV Zürich; Tiziano Winiger, lic. iur., MAS REM FHZ, HEV Zürich
digung erst auf den 31. März 2018 wirksam. hätte, auf die Kündigung zu verzichten. Wider-
sprechen die vertraglich vereinbarten Fristen Themen des Seminars Datum: Freitag, 5. April 2019, 8.15 bis 12 Uhr
Was geschieht, nachdem eine unzeitige den gesetzlichen Mindestfristen, gelten auch Von der Objektanalyse bis zur Garantieabnahme
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Kündigung beim Empfänger eingegangen ist? hier, unter Berücksichtigung der korrekten Frist, Kostenvoranschlag ■ Terminplanung ■ Submission ■ Ver- 8038 Zürich-Wollishofen
Es gibt grundsätzlich keine Verplichtung, die die entsprechenden nächstmöglichen vertrag- trag mit Architekten / GU / TU ■ Werkverträge mit Unternehmen
Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
kündigende Partei auf die Terminwidrigkeit auf- lichen oder ortsüblichen Termine. ■ Abnahme des Werkes ■ Mieterorientierung ■ Ausführung vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
merksam zu machen. Schweigen darauf darf (konkrete Beispiele anhand ausgeführter Objekte) ■ Kosten-kont- Seminarkosten inkl. Dokumentation:
nicht per se als Annahme auf den falschen Wiederkehrende Fragen rolle ■ Abrechnung ■ Garantiearbeiten Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
Termin ausgelegt werden. Diese Fragen tauchen bei Vermieterinnen und Rechtliche Aspekte der umfassenden Sanierung Ehepaar** CHF 420.–
Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
Dennoch ist bei einer Mieterkündigung dem Vermietern immer wieder auf im Zusammen- Fristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten ■ Rechte
Ehepaar** CHF 500.–
Vermieter sicher zu empfehlen, den Mieter da- hang mit Kündigungen und werden dann bei und Plichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion während
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
rauf hinzuweisen, dass die Kündigung erst auf der telefonischen Rechtsberatung angefragt. An der Bauarbeiten ■ Umfassende Überholung und
Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
einen späteren Zeitpunkt wirksam wird, und dieser Stelle ist darum auch auf die oben gestell- Wertvermehrung ■ Berechnung und Durchführung der auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
auch dass seine Mietzinszahlungsplicht bis zu te Einstiegsfrage zurückzukommen, da betref- Mietzinsanpassung müssen übereinstimmen.
diesem Zeitpunkt hin besteht. Denn es besteht fend den diesbezüglichen Sprachgebrauch ver- Anmeldung für Baustellenrundgang möglich. ** Nur 1 Dokumentation
je nach Umständen doch ein Risiko, dass der schiedene Formulierungen «herumgeistern». Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
Änderungen vorbehalten Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
Mieter sich erfolgreich auf den Standpunkt stellt, Der Kündigungstermin ist deiniert als der
arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
die Kündigung zur Unzeit sei akzeptiert worden Tag, auf den das Mietverhältnis zufolge der Kün- entrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-
respektive es liege eine Beendigung auf den «fal- digung der einen oder andern Partei endet schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
schen» Zeitpunkt im gegenseitigen Einverneh- (= Ende der Kündigungsfrist). Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaften Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
men vor. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der lernen von Fachleuten mit langjähriger Praxis-Erfahrung. selbstverständlich willkommen.
Es kommt auf die konkreten Umstände an, zwischen dem Empfang der Kündigung und dem ✂
ob eine Plicht zu Mitteilung an den Kündigen- Kündigungstermin einzuhalten ist.
den besteht. Nach dem Grundsatz von Treu und Somit lautet die Formulierung, wenn die ANMELDUNG FÜR SEMINAR
Glauben ist es sicher besser, die Gegenseite zu Kündigung z. B. am 20. September 2018 gespro- «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» vom 5. April 2019
informieren, mit anderen Worten, Klarheit zu chen wird und der nächste vertragliche Kündi- (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
schafen, denn in der Praxis wird es wohl, gera- gungstermin der 31. März 2019 ist: «Ich kündi-
de bei grösseren Forderungen, auf einen Rechts- ge das Mietverhältnis am 20.09.2018 auf den/per Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
streit hinauslaufen, der so vermeidbar ist. 31. März 2019. Eine solche Kündigung muss dem
Schlimmstenfalls kann es sogar zu Schaden- Empfänger vor Beginn der Kündigungsfrist
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
ersatzforderungen kommen, sollte böswilliges zugehen, also spätestens am 30. September, da
Verhalten angenommen werden. ansonsten eine unzeitige Kündigung vorliegt
und die vorliegenden Ausführungen gelten. Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Was passiert, wenn der Termin
vergessen geht? Strasse PLZ und Ort
Für den Fall, dass der Kündigende den Kündi-
Kathrin Spühler
gungswillen eindeutig äussert, jedoch den Ter- Lic. iur. E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
min vergisst, also «Ich kündige das Mietverhält- Telefonische Rechtsberatung
nis betrefend die 2-Zimmer-Wohnung», gilt HEV Zürich
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
auch der nächstmögliche Termin als gewollt. (s. Adressfeld auf letzter Seite)
Falls eine vertragliche Mindestdauer ver-
einbart wurde und eine Kündigung auf einen Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
Termin ausgesprochen wurde, der sehr weit von
32 | H E V 12-2018 H E V 12-2018 | 3 3RECHT RECHT
MIETRECHT telbaren Schaden zu vermeiden (z. B. Wasser-
schaden in Wohnung).
Kann der Vermieter stets die Die Plicht des Mieters, Besichtigungen der
Mietsache durch den Vermieter zu dulden, ist
Wohnung des Mieters besichtigen? beschränkt. Sie besteht von Gesetzes wegen nur,
soweit diese Besichtigungen für den Unterhalt,
für den Verkauf oder die Weitervermietung
Dem Vermieter ist es gemäss Art. 257h OR gestattet, eine Wohnung zu notwendig sind. Andere Gründe bedürfen der
besichtigen, wenn dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung Zustimmung des Mieters.
der Räume nötig ist. Der Vermieter muss beim Mieter die Besichtigung rechtzeitig
anmelden und auf dessen Interessen Rücksicht nehmen. Zutritt ohne Wissen nur bei Notsituationen
DACHGENER ALIST
Besichtigungen, die der Wiedervermietung
Der Mieter hat ein unentziehbares Recht auf plicht des Mieters, sofern Arbeiten zur Erhal- dienen, wird der Mieter erst bei gekündigtem Lose Dachziegel, undichtes Flachdach,
dauernden und ungestörten Gebrauch der Miet- tung des vertragsgemässen Zustandes notwendig Mietverhältnis dulden müssen. Ausserdem kann verstopfte Regenrinne, rostige Bleche?
sache. Daraus ergibt sich zwingend, dass die sind. der Mieter (wie auch beim geplanten Verkauf Bleiben Sie auf dem Boden!
Duldungsplichten, die eine Einschränkung die- der Liegenschat) verlangen, dass der Vermieter Wir sind blitzschnell zur Stelle.
ses Rechts darstellen, nicht weiter gehen dürfen, Weigerung des Mieters kann die verschiedenen Miet- oder Kauinteressenten
als das Gesetz dies vorsieht. zur Kündigung führen zusammenfasst, um die Störung des Mieters 044 208 90 60
Aus der Verplichtung des Vermieters, die Weigert sich der Mieter zu Unrecht, Arbei- möglichst gering zu halten.
Mietsache in einem zum vorausgesetzten Ge- ten zu dulden, obschon die Voraussetzungen In diesem Zusammenhang ist festzuhal- Scherrer Metec AG
brauch tauglichen Zustand zu erhalten, hat der hierfür erfüllt sind, so wird er schadenersatz- ten, dass der Vermieter (vorbehältlich einer 8002 Zürich www.scherrer.biz
Mieter zu dulden, dass Mängel an der Mietsache plichtig, da er eine vertragliche Plicht verletzt. anderslautenden Abmachung mit dem Mieter)
beseitigt werden. Die Duldung von Arbeiten ge- Zudem kann die Weigerung des Mieters im kon- grundsätzlich kein Recht hat, einen Schlüssel
mäss Art. 257h Abs. 1 OR bezieht sich hingegen kreten Fall eine Kündigung nach sich ziehen. der vermieteten Wohnung bei sich aufzube-
nicht auf Änderungen oder Erneuerungen der Über die Weigerung des Mieters, Arbeiten wahren.
Mietsache. zu dulden, darf sich der Vermieter nicht hinweg- Würde er damit gegen den Willen oder ohne
Ist z. B. durch einen Wohnungsbrand die setzen und in das Mietobjekt eindringen. An- das Wissen des Mieters die Wohnung betreten,
Küche teilweise beschädigt worden, hat der Mie- dernfalls riskiert er eine Anzeige wegen Haus- könnte dies den Tatbestand des Hausfriedens-
ter Reparaturen und Reinigungen zu dulden, friedensbruches. Ein Selbsthilferecht des bruches erfüllen und somit eine strabare Hand-
hingegen nicht unbedingt den Einbau einer neu- Vermieters wird sich nur auf echte Notfälle lung darstellen. Nur bei Notsituationen (Feuer, R
en Küche. Unstrittig ist zudem die Duldungs- beschränken, etwa wenn es darum geht, unmit- Wasserschäden etc.) kann der Vermieter auch WINTEN
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ohne das Wissen, sogar gegen den Willen des CH T*
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Mieters und ohne Vorankündigung die Woh-
nung betreten.
Keine Veränderung des Hypothekenzinses für die Mieten Tritt dieser Fall ein, empiehlt es sich, eine Tank ev s on
Der am 3. Dezember 2018 publizierte hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten bleibt weiterhin Amtsperson beizuziehen, sofern dafür Zeit
bei 1,5 Prozent. Damit ergibt sich kein aktueller Anpassungsbedarf bei den Mietzinsen. bleibt. Andernfalls kann auch ein anderer
Mieter als Zeuge beigezogen werden, welcher die
Notwendigkeit der Massnahme bestätigen kann.
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Die Geschäftsstelle des HEV Zürich bleibt vom
21. Dezember 2018, 16.00 Uhr, bis zum 4. Januar 2019 geschlossen.
Ab Montag, 7. Januar 2019, sind wir wieder für Sie da.
3 4 | H E V 12-2018 H E V 12-2018 | 35Sie können auch lesen
