Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB 2020/2021 2020/2021
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Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 1
Inhaltsverzeichnis Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2020/2021..................3 1. Die Deutsche Industrie REIT-AG ..................................................................................3 2. Wirtschaftsbericht .........................................................................................................4 3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ...........................................15 4. Risikolage ....................................................................................................................17 5. Ausblick und Prognose ..............................................................................................17 Zwischenabschluss für den Zeitraum 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021 des Geschäftsjahres 2020/2021 ................................................................................................18 Anhang ................................................................................................................................24 1. Allgemeine Angaben zum Halbjahresabschluss.......................................................24 2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ...........................................24 3. Angaben zur Bilanz .....................................................................................................25 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung .............................................................26 5. Sonstige Erläuterungs- und Angabepflichten ...........................................................26 Versicherung der gesetzlichen Vertreter ..........................................................................32 Finanzkalender 2021 ..........................................................................................................33 Herausgeber .......................................................................................................................33 Kontakt ................................................................................................................................33 Haftungsausschluss ..........................................................................................................33 Titelbild | Dortmund, Westfaliastraße Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 2
Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2020/2021
1. Die Deutsche Industrie REIT-AG
Die Deutsche Industrie REIT-AG investiert nachhaltig in Light-Industrial Immobilien in Deutschland.
Light Industrial umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, auch
deren Verwaltung und Produktion. Die Assetklasse besteht hauptsächlich aus mittleren bis großen In-
dustrie- und Gewerbeparkarealen. Die Flächen sind meist komplexer ausgerüstet als reine Logistikim-
mobilien und haben eine hohe lokale Relevanz.
Die Gesellschaft wurde als Jägersteig Beteiligungs GmbH im November 2014 gegründet. Im Oktober
2017 erfolgte die Umfirmierung in die Deutsche Industrie Grundbesitz AG. Anfang des Jahres 2018
wurde der Status eines REIT ("Real Estate Investment Trust") mit der damit verbundenen Ertragsteu-
erbefreiung erlangt. Seitdem lautet die Firma Deutsche Industrie REIT-AG.
Die Aktie notiert seit dem 07. Dezember 2017 im regulierten Markt der Börse Berlin und seit 19. De-
zember 2018 im Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Stan-
dard) an der Frankfurter Wertpapierbörse.
Die Aktie der Deutsche Industrie REIT-AG:
ISIN / WKN DE000A2G9LL1 / A2G9LL
Börsenkürzel JB7
Anzahl Aktien 32.079.505
Grundkapital EUR 32.079.505,00
Handelsplätze Börse Berlin (Regulierter Markt), Frankfurt, XETRA (Prime Standard)
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2. Wirtschaftsbericht 2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage Obwohl die Zahl der Neuinfektionen mit dem Coronavirus stark zugenommen hatte und die Eindäm- mungsmaßnahmen in vielen Ländern erneut verschärft worden waren, habe sich die Weltwirtschaft laut eines im März 2021 veröffentlichten Konjunkturberichts des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) nach dem kräftigen Anstieg der Produktion im Sommer auch im Winterhalbjahr 2020 weiter erholt. 1 Das Coronavirus bestimmte im Jahr 2020 auch die Entwicklung der deutschen Konjunktur maßgeblich und hatte hier zum größten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) seit der Weltfinanzkrise 2009 geführt. Damit endete ein Zyklus von 10 Jahren des insbesondere in seiner Endphase langsamen, aber stetigen Aufschwungs. 2 Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) konnte das BIP im 4. Quartal 2020 gegenüber dem 3. Quartal 2020 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – zwar um 0,3 % hinzugewin- nen. Im Verlauf des Jahres mussten jedoch ganz erhebliche Rückgänge des BIP im Vergleich zum Vorquartal von -2,0 % (1. Quartal 2020) bzw. -9,7 % (2. Quartal 2020) verwunden werden, die von einer spürbaren Erholung von 8,5 % im 3. Quartal 2020 nur teilweise ausgeglichen werden konnten. Insge- samt ergibt sich rückblickend für das gesamte Jahr 2020 ein Rückgang des BIP von -4,9%. 3 Die zweite Welle der Coronapandemie habe laut IfW die Erholung in Deutschland unterbrochen. Für das erste Quartal 2021 zeichne sich sogar ein recht deutlicher Rückgang der Wirtschaftsleistung ab. Mit dem Fortschreiten der Impfkampagne dürfte die wirtschaftliche Belastung durch die Pandemie jedoch nachlassen und die Erholung sich in hohem Tempo fortsetzen. 4 Auch die Bundesbank sieht einen vo- raussichtlich kräftigen Rückgang der Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2021. 5 Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute (Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose) 6 gehen in ihrem Frühjahrsgutachten von einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 3,7 % im laufenden Jahr und um 3,9 % im Jahr 2022 aus. Der erneute Shutdown verzögere die wirtschaftliche Erholung, aber sobald die Infektionsgefahren vor allem durch das Impfen gebannt sein werden, werde aus ihrer Sicht eine kräftige Erholung einsetzen. Etwa zu Beginn des kommenden Jahres dürfte die Wirtschaft zur Normalauslas- tung zurückkehren. 7 Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptre- finanzierungssatz 0,00 % beträgt. 8 Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Industrie REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor. 1 Kieler Konjunkturberichte Nr. 75 (2021/Q1) vom 18. März 2021: Weltwirtschaft im Frühjahr 2021, Seite 3. 2 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 020 vom 14. Januar 2021. 3 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 081 vom 24. Februar 2021. 4 Kieler Konjunkturberichte Nr. 77 (2021/Q1) vom 18. März 2021: Deutsche Wirtschaft im Frühjahr 2021, Seite 3. 5 Deutsche Bundesbank: Monatsbericht März 2021, Seite 5. 6 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), ifo Institut – Leibniz- Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München in Kooperation mit der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF), Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel), Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle und RWI – Leibniz- Institut für Wirtschaftsforschung in Kooperation mit dem Institut für Höhere Studien Wien. 7 Pressemitteilung der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose vom 15. April 2021. 8 Handelsblatt vom 16. März 2016: EZB-Entscheidung: Heute sinkt der Zins auf Null, https://www.finanzen.net/zinsen/leitzins, abgerufen am 15. April 2021. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 4
Foto | Emden, Am Freihafen
2.2 Entwicklung am Gewerbeimmobilienmarkt
Die Gesellschaft ist auf den Erwerb, die Vermietung, die Verwaltung und den Verkauf von Light Industrial
Immobilien spezialisiert, welche sich im Wesentlichen in Gewerbehöfe, Logistikimmobilien (Lagerhallen,
Umschlaghallen, Distributionshallen und Speziallager) und Industrieimmobilien, die von gewerblichen
Nutzern in den meisten Fällen zur Lagerung, Konfektionierung oder als kleinere Produktionsstätten ge-
nutzt werden, unterteilen lassen. Der so von der Gesellschaft abgegrenzte Markt der Light Industrial
Immobilien in Deutschland wird dabei insbesondere von dem Teilmarkt der Logistikimmobilien domi-
niert, welcher damit auch für die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft maßgebliche Bedeutung hat.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt erreichte 2020 eine Gesamtleistung von rd. 79,2 Mrd. EUR.
Dies entspricht einem Rückgang von ca. -5,5% gegenüber dem Vorjahr und stellt mit diesem Wert im-
mer noch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn dar. Getragen wurde das gute Ergebnis
insbesondere durch ein erfolgreiches letztes Quartal mit einem Umsatz von rd. 23 Mrd. EUR. Der Ge-
werbeimmobilienmarkt trug mit einem Jahresumsatz von rd. 59,2 Mrd. EUR erneut den größten Anteil
dazu bei. Gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres wurde somit ein Rückgang von rd. -12% beobach-
tet. Den größten Anteil dieses Teilmarkts der Gewerbeliegenschaften stellten auch im Jahr 2020 erneut
die Büroimmobilien mit rd. 47%, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien sowie Lager-, Logistik- und Pro-
duktionsliegenschaften auf dem dritten Platz. 9
Auf dem deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wurde 2020 ein Flächenumsatz von rd. 6,9
Mio. m² bzw. ein Rückgang von lediglich ca. -4% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2019 registriert.
Das Ergebnis liegt somit rd. 5% über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre und rd. 18 % über dem 10-
Jahresdurchschnitt. 10 Insbesondere das zweite Halbjahr des Jahres 2020 führte mit einem neuen Re-
kordwert von 3,9 Mio. m² zu dieser teilweise überraschend starken Gesamtperformance in Anbetracht
einer weltweiten Beeinträchtigung der Realwirtschaft. Marktbeobachtern zufolge konnte die sehr hohe
Marktdynamik der letzten Jahre somit entgegen der weltweiten Auswirkungen durch die COVID-19 Pan-
demie insgesamt weiter fortgesetzt werden, eine noch positivere Entwicklung wurde dabei durch einen
allgemein vorherschenden Flächenmangel begrenzt. 11
9
CBRE GmbH, Deutschland Gewerbe Investmentmarkt H2 2020: Seite 1-2.
10
Jones Lang Lasalle SE, Logistik- und Industriemarktüberblick - Deutschland 4. Quartal 2020, Seite 2.
11
CBRE GmbH, Deutschland Logistikmarkt Q1 - Q4 2020: https://arcg.is/1W5e8W, abgerufen am 20.04.2021.
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Der Logistikflächenumsatz in den bedeutendsten acht Logistikregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am
Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart stieg mit knapp 2,42 Mio. m² bis zum letzten
Quartal des Jahres 2020 um rd. 4 % im Vergleich zum Flächenumsatz des Vorjahres an, wobei im
restlichen Bundesgebiet außerhalb dieser acht Logistikregionen der Flächenumsatz mit knapp -3 %
hinter dem Vorjahresergebnis zurückblieb. Das übrige Bundesgebiet außerhalb dieser Logistikregionen
konnte jedoch mit ca. 4,42 Mio. m² den dritthöchsten registrierten Flächenumsatz erzielen. 12
Eine wiederholte Steigerung erfuhr die Entwicklung der Spitzenmieten im Teilbereich der Logistikflächen
in den Top 5 Lagen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, hier wurde mit einem Durch-
schnitt von 6,35 €/m² ein um ca. +1% höheres Ergebnis erzielt. Eine deutlich positivere Entwicklung
konnte im selben Segment die Entwicklung der Nebenzentren aufweisen, hier wurde im Gegensatz zum
Vorjahreszeitraum mit 5,16 €/m² ein um rd. +4% höheres Ergebnis erzielt. Für beide Ergebnisse werden
aufgrund des allgemeinen Flächenmangels in den nächsten 6 Monaten weitere Steigerungen erwar-
tet. 13
2.3 Aktie
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2020/2021 lag der Aktienkurs (Eröffnungskurs Xetra am 01.10.2020)
bei EUR 18,00. Der niedrigste Wert des vergangenen Halbjahres wurde am 22.12.2020 mit EUR 14,90,
der höchste Kurs am 07.10.2020 mit EUR 18,20 erreicht. Durch die Auswirkungen der Coronapandemie
und den daraus folgenden Verwerfungen an den Aktienmärkten war der Aktienkursverlauf der Gesell-
schaft von Volatilität geprägt. Seit Beginn des Geschäftsjahres bewegte sich der Kurs in einer Band-
breite zwischen kurzzeitig 14,90 EUR bis 18,20 EUR. Am Bilanzierungsstichtag, dem 31.03.2021 des
vergangenen Halbjahres, erreichte die Aktie ihr Hoch bei 17,70 EUR und schloss bei 17,00 EUR.
Der volumengewichtete Durchschnittspreis der Periode lag bei EUR 16,07 (Geschäftsjahr 2019/2020:
EUR 17,88), das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen beträgt ca. EUR 111.600 und ist leicht ge-
sunken (Geschäftsjahr 2019/2020: EUR 112.228).
Der Streubesitz (gem. der Definition der Deutsche Börse AG) lag zum Berichtsstichtag am 31. März
2021 bei ca. 42,5%. Die Aktionärsstruktur ist geprägt von institutionellen nationalen und internationalen
Investoren mit einer überwiegend langfristig orientierten Anlagestrategie.
12
BNP Paribas RE, At a Glance Q4 2020 - Logistikmarkt Deutschland, S. 1.
13
CBRE GmbH, Deutschland Logistikmarkt Q1 - Q4 2020, https://arcg.is/1W5e8W, abgerufen am 20.04.2021.
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Investor-Relations Um einen transparenten und kontinuierlichen Dialog mit bestehenden sowie potenziellen Investoren zu führen, hat die DIR Ihre Investor-Relations-Aktivitäten weiter ausgebaut. Hierbei nahm Sie an mehreren virtuellen Investorenkonferenzen teil und war auf virtuellen Roadshows vertreten, auf welchen sie im direkten Kontakt mit Aktionären und Investoren stand. Analystencoverage der DIR-Aktie Im vergangenen Geschäftshalbjahr 2020/2021 folgte zu den drei bestehenden Coverages von der Be- renberg Bank, Baader Bank und ODDO BHF, die Coverageaufnahme der M.M. Warburg und Commer- zbank. Die DIR-Aktie der DIR wird nunmehr von fünf Analysten wie folgt bewertet: Datum Institut Report Analyst Empfehlung Kursziel 18.12.2020 Baader Bank Update Andre Remke "Kaufen" 24,00 EUR 15.02.2021 Berenberg Bank Update Kai Klose "Kaufen" 23,00 EUR 23.03.2021 Commerzbank Initiation Tom Carstairs “Kaufen“ 20,00 EUR 11.02.2021 M.M. Warburg Initiation Simon Stippig “Kaufen“ 20,30 EUR 11.02.2021 ODDO BHF Update Manuel Martin "Kaufen" 24,50 EUR Foto | Oberding, Lohstraße Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 7
2.4 Geschäftsentwicklung
Immobilienportfolio
Im Berichtszeitraum ist das Portfolio aufgrund weiterer Akquisitionen angewachsen. Es sind insgesamt neun Ankaufsobjekte mit Nutzen- und Lastenwechsel übergegan-
gen. Insgesamt verfügte die Deutsche Industrie damit per 31. März 2021 über 78 bilanzierte Liegenschaften:
Anzahl Gesamt- Gewerbe- annualisierte Vermietungs- WALT Ist-NKM aktueller
# Objekt Gewerbe- fläche fläche Ist-Nettokalt- stand in Gewerbe Marktwert Multiplikator
einheiten in m² in m² miete in Mio. € Gewerbe in % Jahren in €/m² in Mio. €
69 Objekte mit N/L vor dem 01.10.2020 1.540 1.586.450 1.223.678 46,4 87,1% 4,9 3,55 565,0 12,2
9 Objekte mit N/L 01.10.2020 - 31.03.2021 191 212.153 162.081 5,8 96,9% 8,9 3,00 56,2 9,7
78 Bestand am 31.03.2021 1.731 1.798.604 1.385.759 52,1 88,3% 5,3 3,48 621,1 11,9
10 Objekte mit N/L nach dem 31.03.2021 33 295.789 191.593 6,6 85,8% 6,9 3,05 67,4 10,2
88 Pro forma Portfolio 1.764 2.094.393 1.577.352 58,7 88,0% 5,5 3,43 688,6 11,7
Foto | Schleiz, Industriestraße
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht - 2020/2021 8Darüber hinaus wurden insgesamt weitere zehn Objekte erworben (Stichtag 12. Mai 2021) bei denen Kaufverträge beurkundet wurden und der Besitzübergang nach dem Bilanzierungsstichtag 31.03.2021 erfolgte bzw. noch nicht erfolgt ist: Unter Berücksichtigung aller beurkundeten Objekte besteht das Gesamtportfolio der Deutschen Indust- rie pro forma per heute aus 88 Immobilien mit einer Gewerbefläche von rund 1.577.352 m², einer an- nualisierten Gesamtmiete von rund EUR 58,7 Mio. und einem Portfoliowert von ca. EUR 688,6 Mio. Foto | Neubrandenburg, Augustastraße Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht - 2020/2021 9
Der Immobilienbestand verteilt sich über ganz Deutschland mit Schwerpunkten im stärker industriell
geprägten Westen sowie aufgrund der Nähe zu den Häfen im Norden des Landes. Die DIR ist in zwölf
Bundesländern vertreten.
Portfolio zum Stichtag 31.03.2021
Beurkundete Objekte mit NLW nach dem
31.03.2021
Quelle | Google
Bundesland Objekte Gewerbefläche annualisierte Miete Anteil Miete
Nordrhein-Westfalen 28 438.466 m² 15,1 Mio. € 25,7%
Niedersachsen 11 335.257 m² 11,0 Mio. € 18,8%
Bayern 8 153.727 m² 9,7 Mio. € 16,5%
Baden-Württemberg 10 195.523 m² 8,2 Mio. € 14,0%
Mecklenburg-Vorpommern 7 119.774 m² 3,4 Mio. € 5,7%
Brandenburg 6 76.863 m² 3,3 Mio. € 5,5%
Thüringen 6 95.191 m² 2,8 Mio. € 4,8%
Sachsen-Anhalt 7 68.946 m² 2,2 Mio. € 3,7%
Rheinland-Pfalz 2 31.209 m² 1,5 Mio. € 2,5%
Saarland 1 44.084 m² 0,9 Mio. € 1,6%
Bremen 1 9.496 m² 0,4 Mio. € 0,7%
Berlin 1 8.816 m² 0,2 Mio. € 0,4%
Gesamtergebnis 88 1.577.352 m² 58,7 Mio. € 100,0%
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht - 2020/2021 10Bei der Nutzung der jeweiligen Liegenschaften unterscheidet die Deutsche Industrie REIT-AG nach drei Objektkategorien:
Logistik: Hierbei handelt es sich um bereits für die Distribution von Waren und Gütern konzipierte Gebäudekomplexe mit entsprechender technischer Ausstattung.
Gewerbeparks: Diese bestehen zumeist aus mehreren unterschiedlichen Gebäuden, mit diversen Nutzungen von der Lagerung über Werkstätten, Labore, Büros bis
hin zu Veranstaltungsflächen.
Produktion und Logistik: Diese Objekte sind normalerweise auf einen produzierenden Hauptnutzer ausgerichtet und bestehen neben den eigentlichen Produktionsflä-
chen auch noch aus nachgelagerten Lager-/Logistik- sowie Verwaltungs- und Sozialflächen.
Vermietungsstand annualisierte Anteil Multipli-
Objekttyp Objekte Gesamtfläche Gewerbefläche Miete/m² WALT Marktwert
Gewerbe Miete Miete kator
Gewerbepark 17 420.985 m² 382.022 m² 4,77 € 73,5% 4,3 16,7 Mio. € 28,5% 172,8 Mio. € 10,3
Logistik 24 451.028 m² 423.809 m² 3,41 € 90,4% 4,9 15,9 Mio. € 27,0% 213,7 Mio. € 13,5
Produktion & Logistik 47 1.222.380 m² 771.520 m² 2,91 € 93,8% 6,5 26,2 Mio. € 44,5% 302,1 Mio. € 11,5
Gesamtergebnis 88 2.094.393 m² 1.577.352 m² 3,43 € 88,0% 5,5 58,7 Mio. € 100,0% 688,6 Mio. € 11,7
Nutzungsart nach Gewerbefläche Innerhalb der Objekte bestehen die einzelnen Mieteinheiten aus folgenden Hauptnutzungsarten:
Logistik: größere Flächen, entsprechende technische Ausrüstung
Produktion
40%
Lagerung: kleinere bis mittlere Flächen, einfachere Ausstattung
Büro Büroflächen: meist als einfache Verwaltungs- oder Schulungsräume inkl. entsprechender Sozialräume
14%
Produktionsflächen: Hallen, Werkstätten
Logistik Lager
37% 9% sowie weitere Nutzungen: z.B. Freiflächen, Stellplätze, Funkantennen usw.
Sonstige
Gewerbe-
flächen
0,6%
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht - 2020/2021 11Die durchschnittliche restliche Mietvertragslaufzeit beträgt 5,5 Jahre und verteilt sich einerseits auf Verträge mit Restlaufzeiten von zwei bis drei Jahren, typi-
scherweise viele Mieter in Gewerbeparks und andererseits längeren Laufzeiten über 5 Jahre, die meist in Produktion und Logistik bei einer geringeren Mieteran-
zahl zu finden sind.
WALT: 5,5 Jahre
Derzeit gibt es 648 Mieter. Diese gehören über 55 unterschiedlichen Branchen an und sind sowohl hinsichtlich des Wirtschaftssektors, ihrer geografischen
Ausrichtung, der Mietvertragslaufzeiten und des Nutzungsprofils breit diversifiziert. Der Anteil der 20 größten Mieter beträgt dabei etwas weniger als 50% der
Miete am Gesamtportfolio. Hinsichtlich der Vermietungsstruktur unterteilt sich der Bestand wie folgt:
Vermietungsstruktur Anzahl Objekte annualisierte Miete Anteil Miete Miete/m² Vermietungsstand Gewerbe WALT
Multiple Mieterstruktur 23 21,1 Mio. € 36,0% 4,72 € 75,9% 4,5
Dominierender Hauptmieter 24 15,2 Mio. € 25,8% 2,94 € 89,5% 4,7
Einzelmieter 41 22,4 Mio. € 38,2% 3,00 € 95,6% 6,9
Gesamtergebnis 88 58,7 Mio. € 100,0% 3,43 € 88,0% 5,5
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht - 2020/2021 12Finanzierungen
Während der ersten Jahreshälfte des laufenden Geschäftsjahres 2020/2021 hat die Deutsche Industrie
insgesamt 14 Darlehensverträge mit verschiedenen Volksbanken, Sparkassen und Privatbanken in
Höhe von insgesamt 60,8 Mio. € nominalen Darlehensvolumen aufgenommen. Die Besicherung der
Darlehen erfolgte wie marktüblich durch erstrangige Grundschulden und Abtretung von Miet- und Pacht-
zinsforderungen. Bei einem aufgenommenen Darlehen handelt es sich um unbesichertes Schuldschein-
darlehen.
Zins-
anfängliche Darlehen Laufzeit refinanzierte
Kreditgeber bindung
Zinsen nominal Jahre Objekte
Jahre
Berliner Volksbank 0,85 % 2.000.000 € 10,0 9,5 Kloster Lehnin
Berliner Volksbank 0,85 % 1.600.000 € 10,1 9,6 Löbichau
VerbundVolksbank
1,20 % 2.520.000 € 14,9 14,9 Bielefeld
OWL eG
Berliner Volksbank 0,85 % 4.900.000 € 9,8 9,8 Wedemark
Kreissparkasse
1,20 % 6.500.000 € 8,0 8,0 Mönchweiler
Ostalb
Lauda-Königsh-
Volksbank Main-
1,10 % 3.300.000 € 10,0 10,0 ofen,
Tauber
Grünsfeld
VerbundVolksbank Gevelsberg,
1,30 % 12.000.000 € 15,0 15,0
OWL eg Kölner Str.
Verbund Volks- Gevelsberg,
1,28 % 5.000.000 € 15,0 10,0
bank OWL eg Mühlenstr.
Hypo Vorarlberg
1,40 % 2.500.000 € 7,9 7,9 Eschenbach
Bank AG
Austrian Anadi
2,85 % 10.000.000 € 4,0 4,0 Unbesichert
Bank AG
Kreissparkasse
1,15 % 3.000.000 € 14,9 10,0 Sembach
St. Wendel
Kreissparkasse
1,20 % 3.300.000 € 7,9 7,9 Metzingen
Ostalb
Sparkasse Hildes- Bad
1,03 % 2.376.000 € 9,8 9,8
heim Goslar Peine Oeynhausen
Sparkasse Hildes-
1,03 % 1.800.000 € 9,8 9,8 Oschersleben
heim Goslar Peine
Gesamt 1,44 % 60.796.000 € 10,4 9,7
Nach aktuellem Stand zum 12.05.2021 stellen sich bilanzierte Bankdarlehen, abgeschlossene
Darlehen mit Auszahlungszeitpunkten nach dem Bilanzierungsstichtag, Darlehen mit Vertragsab-
schluss aber noch keiner Auszahlung und sich in der Pipeline befindliche Darlehen mit konkreter
Finanzierungsvorbereitung pro forma wie folgt dar:
Zinsbin-
anfängliche anfängliche Darlehen Laufzeit
Finanzierungsstatus # dung
Zinsen Tilgung nominal Jahre
Jahre
Finanzinstrumente 38 2,44 % 2,63 % 372,7 m€ 6,7 5,4
Darlehen mit Auszahlung nach
1 2,75 % 0,00 % 10,0 m€ 5,0 5,0
dem Bilanzierungsstichtag
Darlehensbestand pro forma 39 2,44 % 2,56 % 382,7 m€ 6,7 5,4
Darlehenspipeline pro forma 6 1,64 % 5,00 % 23,4 m€ 10,0 7,6
Gesamtergebnis pro forma 45 2,33 % 2,70 % 406,1 m€ 6,9 5,5
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 13Foto | Wesel, Schepersweg Ordentliche Hauptversammlung Am 12. März 2021 fand die ordentliche Hauptversammlung der Deutsche Industrie REIT-AG als virtuelle Hauptversamlung ohne physische Präsenz der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten statt. Vom im vergangenen Geschäftsjahr erzielten Bilanzgewinn wurde die Zahlung einer Dividende i.H.v. 0,24 EUR je dividendenberechtigter Stückaktie von der Hauptversammlung beschlossen. Alle Mitglieder des Vorstands und Aufsichstsrats der DIR wurden für ihre Amtszeit im vergangenen Geschäftsjahr 2019/2020 entlastet. Für das laufende Geschäftsjahr 2020/2021 wurde die DOMUS AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft, Berlin, zum Abschlussprüfer der Gesellschaft gewählt. Des Weiteren wurde ein neues Genehmigtes Kapital 2021/I geschaffen und ein Beschluss über die Schaffung einer Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen mit der Möglichkeit zum Ausschluss des Bezugsrechts von der Hauptversammlung beschlossen. Erstmals wurde eine Ermächtigung zum Erwerb und über die Verwendung eigener Aktien und eine Ermächtigung zum Einsatz von Derivaten im Rahmen des Erwerbs eigener Aktien beschlossen. Neben einer Anpassung von §20 der Satzung zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II), wurde der Hauptversammlung auch das Vergütungssystem von Vorstand und Auf- sichtsrat vorgelegt und von dieser beschlossen. Mit der Einführung des neuen Vergütungssystems für Mitglieder des Vorstands wird die Zielsetzung verfolgt, eine angemessene Vergütung zu ge- währleisten, die einen Beitrag zur Geschäftsstrategie und erfolgsorientierten Führung der Gesell- schaft leistet sowie eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes gewährleistet. Die Vergütungsstruktur besteht dabei aus einer festen Grundvergütung, die in Abhängigkeit von den Aufgaben und Leistungen des jeweiligen Vorstandsmitglieds vereinbart wird und monat- lich zahlbar ist. Auf der anderen Seite besteht eine kurz-und langfristige variable Vergütungskom- ponente, welche an die Entwicklung des Aktienkurses der Gesellschaft, des operativen Ergebnis- ses sowie des Nettovermögenswerts gekoppelt ist. Auf der diesjährigen Hauptverammlung war 54,4% des Grundkapitals vertreten. Das Grundkapital der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einberufung der Hauptversammlung betrug 32.079.505,00 EUR. Alle Tagesordnungspunkte wurden mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 14
3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
3.1 Vermögenslage
Die Bilanzsumme erhöhte sich im ersten Halbjahr auf TEUR 663.177,2 (30.09.2020: TEUR 599.850,4).
Die Erhöhung erklärt sich im Wesentlichen durch die Zunahme des Immobilienbestandes um TEUR
55.287,8 insbesondere durch die Zukäufe sowie das Darlehen gegenüber der Obotritia Capital, denen
die Aufnahme der Darlehen gegenüberstehen. Das Sachanlagevermögen entspricht 78,1% der Aktiva
(30.09.2020: 78,1%). Es entfällt zu 99,4% auf Immobilien (30.09.2020: 98,2%).
Das Umlaufvermögen erhöhte sich um TEUR 13.124,8 auf TEUR 139.113,4 (30.09.2020: TEUR
125.988,6). Die Erhöhung resultiert vor allem aus der Zunahme der Forderungen gegen verbun-
dene Unternehmen um TEUR 15.007,5. Das Umlaufvermögen entfällt am Stichtag im Wesentli-
chen auf die Posten Forderungen gegen verbundene Unternehmen und sonstige Vermögensge-
genstände mit TEUR 127.683,7 (30.09.2020: TEUR 116.560) und umfasst insbesondere kurzfris-
tige Darlehenshingaben.
Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich um TEUR 667,7 auf TEUR 281.877,0 (30.09.2020:
TEUR 281.209,3), was auf das positive Halbjahresergebnis abzüglich der Dividendenzahlung und
der Einstellung in die Gewinnrücklagen zurückzuführen ist.
Die langfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 55.917,0 auf TEUR 352.920,0
(30.09.2020: TEUR 297.003,0). Dies resultiert aus der Aufnahme weiterer Bankdarlehen.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 7.117,0 auf TEUR 27.113,0
(30.09.2020: TEUR 19.996,0). Ursächlich hierfür waren insbesondere der Anstieg der erhaltenen
Anzahlungen für Betriebskostenvorauszahlungen sowie die kurzfristigen Verbindlichkeiten gegen-
über Kreditinstituten aufgrund der Darlehensaufnahmen.
Die Vermögenslage der Gesellschaft wird insgesamt als gut eingeschätzt.
3.2 Finanzlage
Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:
H1 2020/2021 H1 2019/2020
Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit 16.231,4 4.743,3
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -63.104,4 -152.847,9
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 46.939,2 146.276,3
Zahlungswirksame Veränderungen liquide Mittel 66,2 -1.828,3
Liquide Mittel am Anfang der Periode 117,1 2.065,7
Liquide Mittel am Ende der Periode 183,3 237,4
Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit ist aufgrund des höheren operativen Bewirt-
schaftungsergebnisses auf TEUR 16.231,4 (H1 2019/2020 TEUR 4.743,3) angewachsen.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit enthält im Wesentlichen Auszahlungen für Investitionen
ins Sachanlagevermögen von TEUR -57.747,2 (H1 2019/2020: TEUR 70.533,5), Auszahlungen
aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition in Höhe von
TEUR -31.600,5 (H1 2019/2020: TEUR -83.543,3) sowie Einzahlungen aufgrund von Finanzmittel-
anlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition in Höhe von TEUR 23.408,5 (H1
2019/2020: TEUR 0,0).
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 15Die Darlehensaufnahmen i.H.v. TEUR 60.796,0 (H1 2019/2020: TEUR 64.660,0) prägten wesent- lich den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR 46.939,2 (H1 2019/2020: TEUR 146.276,3). Dem stehen Auszahlungen für Tilgungen und Zinsen von insgesamt TEUR -6.150,1 (H1 2019/2020: TEUR -5.226,5) sowie die Dividendenausschüttung von TEUR -7.699,1 (H1 2019/2020: TEUR -4.666,1) gegenüber. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. 3.3 Ertragslage Die Ertragslage der Deutsche Industrie entwickelte sich im ersten Halbjahr 2020/2021 wie folgt: TEUR H1 2020/2021 H1 2019/2020 Umsatzerlöse 25.336,1 20.236,8 Bestandsveränderungen 4.234,6 2.228,6 Sonstige betriebliche Erträge 1.012,8 161,5 Materialaufwand 10.908,5 7.903,9 Personalaufwand 523,7 409,4 Abschreibungen 6.616,6 5.143,3 Betriebliche Aufwendungen 3.213,1 2.564,7 EBIT 9.321,6 6.605,6 Finanzergebnis -954,3 -3.112,9 EBT 8.367,3 3.492,7 Ertragsteuern und Sonstige Steuern 0,5 0,1 Jahresergebnis 8.366,8 3.492,6 Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Berichtszeitraum maßgeblich durch das ankaufsbedingt deut- lich vergrößerte Immobilienportfolio um TEUR 5.099,3 oder 25,2%. Damit korrespondierend sind auch die Bewirtschaftungsaufwendungen und die Abschreibungen entsprechend angestiegen. Der Bestand der Immobilien erhöhte sich auf 78 Objekte (Vergleichszeitraum H1 2019/2020: 62). Die Nutzen- und Lastenwechsel erfolgten bei den Akquisitionen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Geschäftsjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 1.012,8 (Vorjahr: TEUR 161,5) beruhen vor allem auf einem Teilabgang (Verkauf unbebauter Grundstücksteil) sowie aus Erträgen aus der Her- absetzung von Pauschalwertberichtigungen. Die Erhöhung der betrieblichen Aufwendungen war im Wesentlichen durch den Anstieg der Ein- stellungen in die Einzelwertberichtigungen sowie die gestiegenen Erbbauzinszahlungen zurückzu- führen, denen verminderte Rechts- und Beratungskosten (Kapitalerhöhung in H1 2019/2020) ge- genüberstehen. Die Veränderung des Finanzergebnisses resultiert insbesondere aus höheren Zinserträgen durch die kurzfristige Finanzdisposition. Ertragsteuern fallen aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften nicht an. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 16
3.4 Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens Die Geschäftsentwicklung des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2020/2021 verlief erfolgreich und war von Einflüssen des anhaltenen Covid-19 Umfeldes wirtschafltich kaum beeinflusst. Basis dafür waren erfolgreiche Neuakquisen und das dadurch angestiegene Vermietungsergebnis sowie der mietstabile Bestand der Gesellschaft. Da einige Nutzen- und Lastenwechsel erst während des dritten Geschäftsquartals erfolgen werden, schlagen sich die vollen Mietererträge dieser Ankaufs- objekte erst im Verlauf der nächsten Quartalen in der Ertragslage nieder. Die Gesellschaft konnte während der vergangenen Hälfte des Geschäftsjahres erfolgreich und makrktgerechte Darlehensneuaufnahmen unterlegen. Die Effekte der Zukäufe werden sich zukünf- tig positiv auf die folgenen Berichtszeiträume auswirken. Deshalb sieht das Management der DIR die Gesellschaft für eine weitere erfolgreiche und profitable Entwicklung bestens aufgestellt. 4. Risikolage Die Deutsche Industrie REIT-AG ist aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit operativen und konjunkturel- len Chancen und Risiken ausgesetzt. Die Risikolage hat sich nach Einschätzung des Vorstands im bisherigen Geschäftsjahresverlauf 2020/2021 nicht wesentlich verändert. Aufgrund der weiterhin gesamtwirtschaftlich vorherrschenden Fragilität erfolgt insbesondere unter dem Gesichtspunkt der andauernden SARS-CoV-2 Pandemie ein erweitertes Monitoring für ge- währte Stundungen und die Entwicklung von Forderungsbeständen. Im gegenwärtigen Marktum- feld, welches durch vorherrschende Rahmenbedingungen mögliche Inflationstendenzen begünsti- gen kann, beobachtet das Management die Entwicklung der Zinsen zur Refinanzierung der Gesell- schaft. Der Vorstand wird regelmäßig über Auswirkungen, welche auf die Mieteinnahmen Einfluss haben könnten informiert. Bisher verzeichnet die DIR keine gravierenden Auswirkungen auf die Risikolage der Gesellschaft bezüglich der hier genannten Risiken. Für alle weiteren Risikoparameter wird auf die ausführliche Darstellung im Lagebericht des Geschäftsberichts für das Geschäftsjahr zum 30. September 2020 im Abschnitt „Chancen- und Risikobericht“ verwiesen. 5. Ausblick und Prognose Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DIR beruhen auf den Ein- schätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegen- den Informationen als derzeit realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aus- sagen jedoch das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2020/2021 verliefen für die Gesellschaft positiv. Aufgrund der anhaltenden SARS-CoV-2 Pandemie ergaben sich bisher keine wesentlichen Aus- wirkungen. Trotz der Pandemie verzeichnet die DIR ein beständiges und stabiles Wachstum. Da- her bestätigen wir unsere abgegebene Prognose und erwarten weiterhin einen FFO zwischen 32 Mio. € und 34 Mio. € für das aktuelle Geschäftsjahr 2020/2021. Die FFO - Run Rate (annualisierter FFO ohne Periodenabgrenzungseffekte) wird bis zum Ende des Geschäftsjahres 2020/2021 wei- terhin mit 38 Mio. € bis 40 Mio. € prognostiziert. Die anhaltende Covid-19-Pandemie und die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen auf den weite- ren Jahresverlauf sind nur schwer abschätzbar, künftige Anpassungen der Prognose sind nicht auszuschließen. Aufgrund der ansteigenden Anzahl Gimpfter, neuzugelassener Impfstoffe und der in Aussicht stehende Wegfall der Impfpriorisierung, besteht die Erwartung auf ein baldiges, sich schrittweise normalisierendes Umfeld. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 17
Zwischenabschluss
für den Zeitraum 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021
des Geschäftsjahres 2020/2021
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 18Bilanz der Deutsche Industrie REIT-AG zum 31.03.2021 Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 19
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG der Deutsche Industrie REIT-AG vom 01.10.2020 bis 31.03.2021
01.10.20-31.03.21 01.10.19-31.03.20
EUR EUR
1. Umsatzerlöse 25.336.120,92 20.236.838,69
2. Erhöhung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen 4.234.570,63 2.228.633,77
3. Sonstige betriebliche Erträge 1.012.765,18 161.532,10
4. Materialaufwand
a) Aufwendungen für bezogene Leistungen 10.908.497,52 7.903.955,70
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 453.432,40 387.850,10
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für
Unterstützung 70.270,18 21.596,70
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen 6.616.581,29 5.143.351,65
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 3.213.135,06 2.564.674,15
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4.072.132,20 1.651.948,24
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.193.250,82
(EUR 793.949,51)
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.026.406,52 4.764.851,15
davon an verbundene Unternehmen EUR 0,00
(EUR 198.329,87)
10. Ergebnis nach Steuern 8.367.265,96 3.492.673,35
11. Sonstige Steuern 447,00 112,00
12. Jahresüberschuss 8.366.818,96 3.492.561,35
13. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 11.602.848,07 9.213.645,52
14. Ausschüttung 7.699.081,20 4.666.109,92
15. Einstellung in Gewinnrücklagen 277.363,60 0,00
16. Bilanzgewinn 11.993.222,23 8.040.096,95
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 20Kapitalflussrechnung für den Zeitraum 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021
Angaben in TEUR 2021/2020 2019/2020
Jahresergebnis 8.366,8 3.492,6
+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge 954,3 3.112,9
+/- Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen und
Finanzanlagen 6.616,6 5.143,4
+ Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen 718,0 1.152,3
+ Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) 0,0 1.292,2
-/+ Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Finanzanlagen 0,0 0,0
-/+ Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Sachanlagevermögen -487,8 -41,5
+/- Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen -371,0 -209,1
+/- Ertragsteueraufwand/-ertrag tatsächliche Ertragssteuern 0,0 0,0
+ Erhaltene Ertragssteuern 0,0 0,0
- Gezahlte Ertragssteuern -185,4 0,0
-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -4.392,9 -12.746,8
+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 5.012,8 3.547,3
Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit 16.231,4 4.743,3
+ Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 1.897,0 435,0
- Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen -57.747,2 -70.533,5
- Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen 0,0 0,0
- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0,0 0,0
+ Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition 23.408,5 0,0
- Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition -31.600,5 -83.543,3
+ Erhaltene Zinsen 937,8 793,9
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -63.104,4 -152.847,9
+ Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen 0,0 92.807,7
- Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) 0,0 -1.292,2
+ Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen 0,0 0,0
- Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Unternehmensanleihen 0,0 0,0
+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 60.796,0 64.660,0
- Kosten in Zusammenhang mit der Aufnahme von Krediten -7,6 -6,1
- Auszahlungen für die Tilgung von Krediten -4.320,6 -2.838,1
- Gezahlte Zinsen -1.829,5 -2.388,8
- Gezahlte Dividenden -7.699,1 -4.666,1
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 46.939,2 146.276,3
Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel 66,2 -1.828,3
Liquide Mittel am Anfang der Periode 117,1 2.065,7
Liquide Mittel am Ende der Periode* 183,3 237,4
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 21Eigenkapitalspiegel
Angaben in Euro Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Bilanzgewinn Summe Eigenkapital
Stand 01.10.2019 23.451.945,00 94.970.405,19 50.000,00 9.213.645,52 127.685.995,71
Periodenergebnis 3.492.561,35 3.492.561,35
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen 5.711.242,00 87.096.440,50 92.807.682,50
Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus
Gesellschaftsmitteln 0,00
Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen 0,00
Ausgabe von Wandelanleihen 0,00
Kapitalerhöhung aus Wandlung 0,00
Rückkauf Wandelanleihe 0,00
Dividenden/ Ausschüttung -4.666.109,92 0,00
Stand 31.03.2020 29.163.187,00 182.066.845,69 50.000,00 8.040.096,95 223.986.239,56
Stand 01.10.2020 32.079.505,00 237.476.887,69 50.000,00 11.602.848,07 281.209.240,76
Periodenergebnis 8.366.818,96 8.366.818,96
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen 0,00
Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus
Gesellschaftsmitteln 0,00
Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen 277.363,60 -277.363,60 0,00
Ausgabe von Wandelanleihen 0,00
Kapitalerhöhung aus Wandlung 0,00
Rückkauf Wandelanleihe 0,00
Dividenden/ Ausschüttung -7.699.081,20 -7.699.081,20
Stand 31.03.2021 32.079.505,00 237.476.887,69 327.363,60 11.993.222,23 281.876.978,52
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 22Anlagenspiegel der Deutsche Industrie REIT-AG zum 31.03.2020
Anschaffungs- u. Umbu- Anschaffungs- und kumulierte kumulierte
Herstellungskosten Zugänge Abgänge chungen Herstellungskosten Abschreibungen Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert Buchwert
Angaben in EUR 01.10.2020 31.03.2021 01.10.2020 31.03.2021 31.03.2021 30.09.2020
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche 7.293,00 0,00 0,00 0,00 7.293,00 3.913,00 354,00 0,00 4.267,00 3.026,00 3.380,00
Rechte
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 7.293,00 0,00 0,00 0,00 7.293,00 3.913,00 354,00 0,00 4.267,00 3.026,00 3.380,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte und Bauten einschließlich der 480.588.937,65 2.175.865,62 1.409.212,35 61.067.438,44 542.423.029,36 20.679.384,51 6.546.270,71 0,00 27.225.655,22 515.197.374,14 459.909.553,14
Bauten auf fremden Grundstücken
2. andere Anlagen, Betriebs- und
1.308.038,89 36.404,38 0,00 0,00 1.344.443,27 280.549,89 69.956,58 0,00 350.506,47 993.936,80 1.027.489,00
Geschäftsausstattung
3. geleistete Anzahlungen 7.474.116,69 55.523.926,29 0,00 -61.067.438,44 1.930.604,54 0,00 0,00 0,00 0,00 1.930.604,54 7.474.116,69
II. Sachanlagen 169.106.360,26 57.736.196,29 1.409.212,35 0,00 545.698.077,17 3.197.810,56 6.616.227,29 0,00 27.576.161,69 518.121.915,48 468.411.158,83
Anlagevermögen Gesamt 169.113.653,26 57.736.196,29 1.409.212,35 0,00 545.705.370,17 3.201.723,56 6.616.581,29 0,00 27.580.428,69 518.124.941,48 468.414.538,83
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 23Anhang Ausgewählte erläuternde Anhangangaben zum Halbjahresfinanzbericht zum 31. März 2021 1. Allgemeine Angaben zum Halbjahresabschluss Die Gesellschaft mit Sitz in Rostock (Geschäftsanschrift: August-Bebel-Str. 68, 14482 Potsdam) ist eingetra- gen im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter Nr. HRB 13964. Bis zum 17.10.2017 firmierte die Gesellschaft als Jägersteig Beteiligungs GmbH. Nach Eintragung als Aktiengesellschaft am 18.10.2017 ist die Deutsche Industrie REIT-AG („die Gesellschaft“, vormals: Deutsche Industrie Grundbesitz AG) seit De- zember 2017 börsennotiert. Den REIT-Status erhielt sie am 23.01.2018. Als REIT-Aktiengesellschaft ist die Gesellschaft von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Der Jahresabschluss wurde in Über- einstimmung mit den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes, des REIT-Gesetzes und der Satzung aufgestellt. In Euro (EUR) ausgewiesene Anhangangaben erfolgen teilweise in Tausend Euro (TEUR). Die Gesellschaft ist eine kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaft i. S. d. § 264d HGB. Sie gilt demnach als große Kapitalgesellschaft nach § 267 Abs. 3 Satz 2 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Die Gesellschaft ist zum 31.03.2021 Tochterunternehmen der Obotritia KGaA. Somit werden die Forderun- gen gegen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der Obotritia KGaA zum Bilanzstichtag gegenüber verbunde- nen Unternehmen ausgewiesen. Der Berichtszeitraum umfasst die ersten sechs Monate des Geschäfts- jahres 2020/2021. Als Vergleichszahlen dienen die Bilanz zum 30. September 2020 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis 31. März 2020. Der vorliegende Halbjahresabschluss der Deutsche Industrie REIT-AG zum 31. März 2021 wurde nach den Regelungen des § 115 WpHG erstellt. Der verkürzte Abschluss wurde unter Berücksichtigung der Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungsstandards 16 (DRS 16 – Zwischenberichterstattung) er- stellt. 2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen grundsätzlich den im Vorjahr angewandten Me- thoden. Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnut- zung unterlagen, um planmäßige Abschreibung vermindert. Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet, vermindert um plan- mäßige lineare Abschreibungen unter Beachtung der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Für Gebäude werden grundsätzlich Nutzungsdauern von 33 Jahren zu Grunde gelegt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung vorgenommen. Im Geschäfts- jahr fielen keine derartigen Abschreibungen an. Bei den unfertigen Leistungen wurden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 10.208,0 (30.09.2020: TEUR 5.973,4) ausgewiesen. Bei der Bewertung wurden Umlageausfallwagnisse be- rücksichtigt. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert oder mit dem am Bilanz- stichtag niedrigeren Wert angesetzt. Ausfallrisiken wurde durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen. Bei den Mietforderungen findet eine Beurteilung anhand der Altersstruktur statt, der eine separate Betrachtung für wesentliche Forderungen vorgelagert ist. Dabei werden wesentliche Mietforderun- gen separat beurteilt, einzelwertberichtigt und im Anschluss nicht mehr in die Fälligkeitsanalyse einbezogen. Durch die separate Betrachtung der wesentlichen Forderungen verschiebt sich die Verteilung der Forderun- gen auf die einzelnen Fristigkeiten. So kann eine genauere Bemessung der Wertminderung erreicht werden. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 24
Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages nach § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB angesetzt. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, soweit hin- reichend objektive Hinweise für ihren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden entsprechend § 253 Abs. 2 HGB abgezinst. Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag passiviert. Aufgrund des im Januar 2018 erlangten REIT-Status, der eine Steuerfreiheit für die Gesellschaft rückwirkend ab den 1. Januar 2018 bedeutet, werden zukünftig keine temporären Unterschiede zur tatsächlichen Steuer entstehen. Steuerlich ist bei der Gesellschaft das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen TEUR 0,0 (H1 2019/2020: TEUR 0,0). 3. Angaben zur Bilanz Die Forderungen sind innerhalb eines Jahres fällig. Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten ausgegebene Darlehen i.H.v. TEUR 23.839,7. Davon sind TEUR 14.885,4 innerhalb eines Jahres fällig und TEUR 8.954,3 sind über einem bis fünf Jahren fällig, Des Weiteren ist eine Barhinterlegung i. H. v. TEUR 8.354,0 für vertraglich geschuldete Bankbürgschaften aus den Erbbaurechtsverträgen enthalten, welche in über fünf Jahren fällig wird. Der Rechnungsabgrenzungsposten umfasst im Wesentlichen das Disagio der Wandelschuldverschreibung in Höhe von TEUR 3.673,2 (30.09.2020: TEUR 4.510,1) sowie die gezahlten Versicherungen und Erbbau- zinsen in Höhe von TEUR 2.254,6 (30.09.2020: TEUR 937,1). Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. März 2021 TEUR 32.079,5 (30.09.2021: TEUR 32.079,5) und ist eingeteilt in 32.079.505 Anteile je 1,00 EUR. Genehmigtes Kapital In der Hauptversammlung am 12. März 2021 wurde das genehmigten Kapitals um 16.039.752,00 EUR aus Gesellschaftsmitteln beschlossen. So wurde der Vorstand dazu ermächtigt, das Grundkapital um bis zu EUR 16.039.852,00 bis zum 11. März 2026 zu erhöhen. Das Genehmigte Kapital 2021/I beträgt zum 31. März 2021 EUR 16.039.852,00. Das Genehmigte Kapital 2020/I wurde aufgehoben. Bedingtes Kapital Das Bedingte Kapital 2020/I beträgt EUR 14.581.593,00. Die Kapitalrücklage beträgt unveränderte TEUR 237.476,9 (30.09.2020: TEUR 237.476,9). Im Berichtszeitraum erfolgte eine Einstellung in die Reinvestitionsrücklage nach § 13 Abs. 3 REITG von TEUR 277,4, sodass die anderen Gewinnrücklagen sich zum 31.03.2021 auf TEUR 327,4 belaufen (30.09.2020: TEUR 50,0). Die Einstellung erfolgte in Höhe von 50% des Veräußerungsgewinns aus den Teilabgängen, Veräußerungsverluste wurden bei der Ermittlung nicht herangezogen. Die Rückstellungen umfassen insbesondere Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten von TEUR 141,0 (30.09.2020: TEUR 165,0) sowie sonstige Rückstellungen TEUR 1.030,2 (30.09.2020: TEUR 1.377,8), die insbesondere Rückstellungen für ausstehende Rechnungen von TEUR 661,8 (30.09.2020: TEUR 810,9) beinhalten. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 25
Verbindlichkeiten Restlaufzeit
Insgesamt unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Gesichert
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Anleihen und Wandelanlei- 164.485 0 164.485 0 118.000
hen (162.125) (0) (162.125) (0) (118.000)
Verbindlichkeiten gegenüber 199.186 10.751 73.027 115.408 189.186
Kreditinstituten (142.710) (7.832) (52.167) (82.711) (132.710)
Erhaltene Anzahlungen 9.750 9.750 0 0 0
(5.903) (5.903) (0) (0) (0)
Verbindlichkeiten aus Liefe- 3.941 3.941 0 0 0
rungen und Leistungen (3.889) (3.889) (0) (0) (0)
Sonstige Verbindlichkeiten 2.671 2.671 0 0 0
(2.372) (2.372) (0) (0) (0)
380.033 27.113 237.512 115.408 307.186
(316.999) (19.996) (214.292) (82.711) (260.710)
Außer der Wandelanleihe sind die Anleihen durch die Bestellung von Grundschulden besichert. Die Anleihen
sind inklusive Zinsabgrenzungen ausgewiesen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch die Bestellung von Grundschulden, durch eine
selbstschuldnerische Bürgschaft, eine betragsmäßig beschränkte Zwangsvollstreckung für das Grundstück
sowie durch die Abtretung von Mietforderungen besichert.
Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Mietkautionen i.H.v. TEUR 1.673,6 (30.09.2020:
TEUR 1.341,5).
4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
01.10.2020-31.03.2021 01.10.2019-31.03.2020
Euro Euro
Jahresüberschuss 8.366.818,96 3.492.561,35
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 11.602.848,07 9.213.645,52
Ausschüttung -7.699.081,20 -4.666.109,92
Entnahmen aus der Kapitalrücklage 0,00 0,00
Entnahmen aus Gewinnrücklagen 0,00 0,00
Einstellungen in Gewinnrücklagen -277.363,60 0,00
Bilanzgewinn 11.993.222,23 8.040.096,95
Im Berichtszeitraum gab es weder wesentliche periodenfremde Aufwendungen und Erträge noch außeror-
dentliche Aufwendungen und Erträge außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.
5. Sonstige Erläuterungs- und Angabepflichten
Sonstige Haftungsverhältnisse bestehen zum Bilanzstichtag nicht.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal
einschließlich der Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine
Umlage von TEUR 256,3 (H1 2019/2020: TEUR 235,9) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesor-
gungsvertrags in Rechnung gestellt. Die Vertragslaufzeit beträgt 1 Jahr und verlängert sich stillschweigend
jeweils um ein weiteres Jahr, wenn nicht von einer Partei mit einer Frist von 3 Monaten zum jeweiligen Ver-
tragsende gekündigt wird.
Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 26Die Gesellschaft hat einen Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH über die Ver- waltung der ab 2015 zugegangenen Objekte abgeschlossen. Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen i. H. v. TEUR 1.201,8 (H1 2019/2020: TEUR 491,7) angefallen. Für zusätzliche Tätigkeiten fallen gegebenenfalls zusätzliche Honorarleistungen an. Die Vertragslaufzeit beginnt mit dem jeweiligen Nutzen-Lasten-Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschwei- gend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird. Es besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeit- raum betrugen die Aufwendungen TEUR 1.294,5 (H1 2019/2020: TEUR 556,4). Die Vertragslaufzeit beträgt jeweils ab Nutzen- und Lastenwechsel fünf Jahre. Die Erbbauzinsen betragen TEUR 855,1 (H1 2019/2020: 1.038,5) bei einer Restlaufzeit von ca. 48,5 Jahren. Am Bilanzstichtag 31. März 2021 hat die Gesellschaft Kaufpreisverpflichtungen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen für sieben Objekte in Höhe von TEUR 57.440,0, wovon bereits TEUR 1.941,6 an den Verkäufer gezahlt wurden. Deutsche Industrie REIT-AG | Halbjahresfinanzbericht HGB - 2020/2021 27
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