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bulwiengesa DIE 5% STUDIE 2022 WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT
DIE 5% STUDIE 2022
WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT
bulwiengesa
Inhaltsverzeichnis
VORWORTE .................................................................................................................................1
ZUSAMMENFASSUNG................................................................................................................2
DAS MARKTUMFELD ..................................................................................................................5
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN......................................................................................6
EXKURS: EIN DEAL MIT DER NATUR IST GEFORDERT.............................................................8
DER MARKT FÜR MICRO-APARTMENTS ...................................................................................9
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN .....................................................................................11
DER MARKT FÜR LOGISTIKIMMOBILIEN................................................................................13
DER MARKT FÜR GROßFLÄCHIGE HANDELSIMMOBILIEN ..................................................15
DER MARKT FÜR HOTELIMMOBILIEN ....................................................................................16
DER MARKT FÜR SERVICEWOHNEN FÜR SENIOREN............................................................17
DER MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN (UI)...........................................................18
DIE 6-PROZENTER ....................................................................................................................19
DIE 5-PROZENTER ....................................................................................................................21
DIE 4-PROZENTER ....................................................................................................................24
DIE 3-PROZENTER ....................................................................................................................28
DIE 2-PROZENTER ....................................................................................................................33
DIE ERGEBNISSE IM DETAIL ....................................................................................................35
UNTERSUCHUNGSINHALT UND METHODIK ........................................................................38
BEGRIFFSERKLÄRUNGEN UND ANMERKUNGEN .................................................................40
KONTAKT...................................................................................................................................45
© bulwiengesa AG 2022
bulwiengesa
DIE 5% STUDIE 2022
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Eine Studie der bulwiengesa AG
Mit freundlicher Unterstützung von
© bulwiengesa AG 2022
DIE 5% STUDIE 2022
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Vorworte
Zeitenwende – seit der Rede des Bundeskanzlers im Februar sprüche sowohl aus der sozialen und im besonderen Maße aus
wird dieses Wort zur Beschreibung der aktuellen wirtschaftli- der ökologischen Perspektive. ESG ist und bleibt ein Thema.
chen und geopolitischen Lage bemüht, und das sicher in vie-
len Fällen zu Recht. Der russische Angriffskrieg auf die Ob man nun auch im Immobilienbereich von einer Zeiten-
Ukraine hat unser europäisches Sicherheitsverständnis und - wende sprechen kann, darüber lässt sich trefflich streiten.
bewusstsein komplett auf den Kopf gestellt. Die insbesondere Vielleicht wird man in einigen Jahren und mit etwas Abstand
auch deutsche Naivität bei der Ausrichtung der Energieversor- erkennen, dass der Markt notwendige Korrekturbewegungen
gung wird uns derzeit schmerzhaft bewusst und spiegelt sich vollzogen hat um Übertreibungen, die in Zeiten des billigen
in Versorgungsängsten und stark steigenden Preisen wider. Geldes entstanden sind, wieder auszubalancieren.
Neben der seit der Corona-Krise vorherrschenden Material- Eines ist sicher: Es gibt viele neue Einflüsse auf die Perfor-
knappheit und Lieferengpässen führt dies dazu, dass sich die mance von Bestandsimmobilien. Die hier vorliegende 5 %-
Inflation auf einem Rekordniveau bewegt. Als Reaktion wur- Studie 2022 übersetzt diese in erzielbare IRR-Spannen. Und
den von der EZB im Juli erstmals die Leitzinsen um 50 Basis- das bedeutet zum Beispiel, dass die Inflation auch wieder zum
punkte erhöht. Weitere Zinsschritte werden folgen. Der Kapi- Rendite-Trigger werden kann – bei entsprechend wertgesi-
talmarkt zeigte sich schon davor zunehmend nervös, so stie- cherten Mietverträgen und geringem CapEx-Bedarf aufgrund
gen die Swap-Sätze bis Juli auf über 2,5 % an, gaben dann von ESG-Anforderungen.
allerdings wieder etwas nach.
Ich wünsche Ihnen eine erkenntnisreiche Lektüre.
Was bedeutet dies für den Immobilienmarkt? Die Zeiten der
schier unbegrenzten Kapitalverfügbarkeit sind vorbei; Wert- Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa AG
treiber werden zunehmend wieder die nutzungskonforme
Lage- und Objektqualität und weniger die Dynamik der Ren-
ditekompression sein. Zudem steigen die Nachhaltigkeitsan-
Nach den Herausforderungen der Corona-Pandemie sorgen Weniger feste Arbeitsplätze, mehr flexibler Raum für Bespre-
Rohstoffmangel, steigende Baukosten sowie eine von Unsi- chungen und Zusammenarbeit sowie das Büro als "Erlebnis-
cherheiten geprägte Förderpolitik des Bundes für eine zuneh- welt" machen eine Büroimmobilie für Investoren zunehmend
mende Zurückhaltung auf Seiten der Immobilieninvestoren. interessant.
Bauvorhaben werden aufgrund der massiv gestörten Liefer- Bei Einzelhandelsimmobilien dürfte der Leerstand immer
ketten verschoben oder gar ganz gestoppt, die Rentabilität weiter ansteigen und somit Marktmieten und in der Folge
einer Investition muss aufgrund der explodierenden Baukos- auch Bewertungen abrutschen lassen. Dieser Trend ist vor
ten und der stetig steigenden Zinsen völlig neu bewertet wer- allem in den ländlichen und kleinstädtischen Regionen zu
den. Diese Entwicklung betrifft grundsätzlich alle Immobili- sehen, wird kurz- und mittelfristig vor den Metropolen jedoch
enklassen und wird insbesondere am Wohnimmobilienmarkt nicht Halt machen.
schon heute sichtbar. Es bleibt abzuwarten, wie Politik und
Wirtschaft mit dieser Herausforderung umgehen wird. Eines haben alle Immobilienklassen jedoch gemeinsam: Der
Nachhaltigkeitsgedanke etabliert sich als dominierendes Ent-
Bei den Gewerbeimmobilien zeichnet sich ein deutlicher Trend scheidungskriterium für eine Investition. Unabhängig davon,
hin zu Bürobauten ab, wohingegen Einzelhandelsflächen für ob es sich um Wohnimmobilien, Bürogebäude oder Einzelhan-
Investoren weiter an Bedeutung verlieren. Das Investieren in delsflächen handelt, werden sich in Zukunft wohl meist nur
Immobilien folgt aufgrund der massiven Veränderung insbe- Projekte durchsetzen lassen, die auf ESG-Kriterien aufbauen.
sondere durch die Corona-Pandemie deutlich anderen Trends:
Home-Office statt voll ausgelasteter Büroflächen, E-Com- Dr. Detlef Koch, ADVANT Beiten
merce statt stationärem Handel.
Bei den Büroimmobilien spielt dabei die Kultur des „New ADVANT Beiten berät mit jahrelanger Erfahrung in sämtlichen Phasen der
Work“ eine zentrale Rolle. Immobilien, die die Umgestaltung Immobilienbewirtschaftung: Von der Finanzierung über den Grundstückser-
von Büroflächen zur Steigerung von Innovation und Zusam- werb und die Projektentwicklung bis hin zur Vermietung und zum Verkauf.
Wir setzen innovative Formen des Immobilienvertriebs und -handels um und
menarbeit zulassen, gewinnen immer mehr an Attraktivität.
gestalten in- und ausländische Immobilienfonds.
© bulwiengesa AG 2022 Seite 1/45
DIE 5%
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STUDIE 2022 bulwiengesa
Zusammenfassung
Core-Matrix1
5-%-Marke
Wohnen A (+0,46)
Büro A (+0,55)
hoch
Fachmarktzentrum (+0,17)
Moderne Logistik (-0,15)
Wohnen B (+0,04)
Micro-Apartment A (+1,15)
Marktliquidität¹
Büro B (+0,13)
Wohnen US² (-0,09)
mittel
Micro-Apartment B (+0,72)
Servicewohnen Senioren
Lager UI³ (+0,28)
Hotel (+0,45)
Büro C (+0,20)
Shoppingcenter (+0,38)
niedrig
Büro D (-0,02)
Gewerbepark UI³ (+0,07)
Produktion UI³ (+0,33)
o © bulwiengesainfografik
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
IRR objektbezogen (Differenz zum Vorjahr in Prozentpunkten)
1 Liquidität der Assetklassen unabhängig von den Investmentzyklen. Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliquidität niedrig/mittel/hoch)
findet keine weitere Wertung der einzelnen Nutzungsarten statt. 2 US = Universitätsstädte. 3 UI = Unternehmensimmobilien.
Quelle: bulwiengesa AG
» Die Renditen steigen – auch im Bürobereich » Renditekompression bei Logistik gebremst
Ansteigende Anfangsrenditen und eine Inflation, die auch Die Zinswende schlägt auch bei den Logistikimmobilien zu
mittelfristig sich auf einem höheren Niveau bewegen wird als Buche. So sind seit der vergangenen Studie (Datenstand
in den vergangen Jahren, sorgen für steigende Verzinsungen 30.6.2021) die Anfangsrendite zunächst noch einmal deutlich
in den meisten Büromärkten. Dem stehen höhere CapEx Maß- gesunken. Seit Frühjahr des Jahres 2022 steigen sie wieder an.
nahmen gegenüber, die aufgrund steigender Nachhaltigkeits- Aufgrund des geringen Transaktionsvolumens kann das
anforderungen an die Gebäude bei Bestandsimmobilien anfal- Niveau des Anstiegs dabei nur geschätzt werden.
len. Der Anstieg des IRR fällt daher insbesondere in den Auf der anderen Seite bleiben die Mieterwartungen der nach-
ertragsschwächere Märkten nicht so stark aus, wie es viel- haltig hohen Nutzernachfrage hoch.
leicht zu vermuten wäre.
Der Rückgang des erzielbaren IRR setzt sich somit abgebremst
Am Deutlichsten schlägt der Anstieg daher in den A-Märkten fort, der Basiswert liegt derzeit bei 3,57 % bei einer Spanne
zu Buche. Der Basiswert hat sich hier im Vergleich zum Vor- von 2,9 % bis 4,3 % im Core-Bereich. Auch Logistikimmobi-
jahr um 50 BP auf 2,68 % erhöht, die Core-Spanne reicht von lien haben Nachhaltigkeitskriterien zu erfüllen, und Bestände
0,7 % bis 3,3 %. B-Märkte weisen eine Range von 1,3 % bis müssen entsprechende CapEx Aufwände mit einpreisen.
3,8 % auf.
Auch wenn aufgrund der unterstellten CapeX-Forderungen
keine Steigerung zum Vorjahr zu registrieren ist, weisen die » Wohnen in den A-Märkten wieder über 2 %
D-Märkte als einziges Marktsegment im Büro eine erzielbare
IRR von über 5 % auf. Trotz gut gemeinter politsicher Forderungen sinkt das Pro-
Das derzeitige Investmentumfeld ist von starker Zurückhal- jektentwicklungsvolumen in den großen Städten, so dass der
tungen geprägt, es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren markt-
Renditeanstieg sich fortsetzen wird. prägend sein wird. Wohnungsinvestoren müssen sich weiter-
© bulwiengesa AG 2022 Seite 2/45
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hin auf eine immer umfassendere Regulatorik einstellen, die
auch Cash-Flow relevant sein kann. Hinzu Forderungen nach Überblick Core-Immobilien
IRR, 2017 bis 2022
energetischen Sanierungen von Bestandsgebäuden, die auf die
5-%-Marke
Performance wirken. Die ansteigende Inflation kann – je nach
Mietvertragsgestaltung – teilweise an die Mieter weitergege- Büro A
ben werden. Auch spiegeln sich die ansteigenden Zinsen in
sinkenden Anfangsrenditen wider. Im Corebereich sind daher
derzeit 2,30 % im Basiswert erzielbar, wobei die Spanne mit Büro B
1,6 % bis 2,8 % deutlich breiter geworden ist.
Büro C
Bei ertragsschwächeren Märkten wirken sich energetische
Maßnahmen an Bestandsgebäude stärker auf den CashFlow,
der Anstieg der Verzinsungserwartungen fällt hier daher Büro D
deutlich geringer aus. Positive Mietentwicklungserwartungen
stützen das Renditeniveau. Wohnen A
» Fragezeichen im großflächigen Einzelhandel bleiben Wohnen B
Bei stabilen Ankaufsrenditen sind die IRR´s für Einzelhandels- Wohnen US¹
flächen angestiegen. Hier schlagen die in der Regel indexier-
ten Verträge zu Buche. Insbesondere bei vielen ShoppingCen- Moderne
tern bleiben die Fragezeichen bzgl. der Nachhaltigkeit der Logistik
erzielbaren Erträge. In vielen Objekten sind die Mietanpas-
Shopping-
sungsrunden noch nicht abgeschlossen. Bei diesen Immobi-
center
lien spielen auch (zumindest in Teilbereichen) Nutzungsände-
rungen eine relevante Rolle. Da die 5 %-Studie den Beibehalt Fachmarkt-
der jeweiligen Nutzung unterstellt (also keine Projektentwick- zentrum
lungen beinhaltet) werden solche Objekte nicht betrachtet. Die
Renditespanne liegt bei Shoppingcentern derzeit bei 3,5 % bis Lager UI²
5,3 %.
Gewerbe-
Fachmärkte und Fachmarktcentren werden weiterhin positiv park UI²
von Investoren eingeschätzt, wobei die Unsicherheiten der
Produktion
Preisanpassungen aufgrund der Zinswende auch bei diesem
UI²
Produkt vorhanden sind.
Micro-
Apartment A
» Servicewohnen für Senioren stärker im Fokus
Micro-
Apartment B
Servicewohnen für Senioren wurde neu in die 5 %-Studie auf-
genommen. Als Betreiberimmobilie hängt die Performance
Hotel
dieser Nutzungsart sehr von der vertraglichen Konstellation
ab. Aufgrund des demografischen Wandels ist die Investoren-
Servicewohnen
nachfrage in den vergangenen Jahren auch hier stark anges-
Senioren
tiegen und damit auch die Anfangsrenditen deutlich gesun-
o © bulwiengesainfografik
ken. 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%
Der erzielbare IRR liegt bei etwa 3,42 % und somit in etwa auf
dem Niveau von Hotelimmobilien.
2022 2021 2019 2017
1 US = Universitätsstädte. 2 UI = Unternehmensimmobilien.
Quelle: bulwiengesa AG
© bulwiengesa AG 2022 Seite 3/45DIE 5%
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Zusammenfassung
Non-Core-Matrix1
5-%-Marke
Büro A-Städte
hoch
Moderne Logistik
Büro B-Städte
Servicewohnen Senioren
Marktliquidität¹
mittel
Lager UI²
Hotel
Büro C-Städte
niedrig
Büro D-Städte
Gewerbepark UI²
Produktion UI²
o © bulwiengesainfografik
2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10 % 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 16 %
IRR objektbezogen
1 Liquidität der Assetklassen unabhängig von den Investmentzyklen. Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliquidität niedrig/mittel/hoch)
findet keine weitere Wertung der einzelnen Nutzungsarten statt. 2 UI = Unternehmensimmobilien.
Quelle: bulwiengesa AG
Als Non-Core-Immobilien werden in dieser Studie Immobi- Käufer mit geringen Absichten an energetischen Gebäude-
lien mit erhöhtem Risikoprofil und damit höheren Perfor- maßnahmen, die in Nebenlagen der großen Büromärkten
mancemöglichkeiten verstanden. Sie haben Managementdefi- Objekte erwerben, können ein IRR-Potenzial von bis zu 8,4 %
zite wie Leerstände, liegen in der Regel abseits der zentralen kalkulieren. Auf der anderen Seite sind die Risiken des wirt-
Lagen und haben instabile Vermietungsstrukturen. Auch schaftlichen Erfolgs des Immobilieninvestments nicht uner-
energetisch erfüllen diese Gebäude nur Minimalanforderun- heblich. In unserem Modell sind Underperformance von bis zu
gen. In der obigen Matrix sind ausschließlich deren Marktpo- -3,3 % möglich. Die Gefahr von Stranded Assets wird in die-
tenziale dargestellt; Neustrukturierungen bzw. Sanierungen sem Zusammenhang viel im Markt diskutiert.
werden hier nicht betrachtet. Auch fließen keine Ausreißer ein.
Kleinere Büromärkte bieten noch höhere Renditepotenziale –
In Einzelfällen können die Renditen sowie die Risiken also so weisen die D-Märkte ein Maximum von 10,8 % auf.
wesentlich höher ausfallen, als in der Modellrechnung. Nicht
in die Non-Core-Analyse fließen derzeit Wohninvestments Investitionen in Unternehmensimmobilien im Non-Core-
ein, da sie in etablierten Märkten für Non-Core-Investoren zu Bereich bieten weiterhin hohe Renditechance. So weisen Pro-
geringe Renditepotenziale bieten. Ebenso außen vor bleiben duktionsimmobilien mit 7,3 % im Core-Bereich die höchsten
moderne Shoppingcenter, Fachmarktzentren und Servicewoh- Werte auf, bis zu 12,3 % sind im Non-Core Bereich möglich,
nungen. Lagerimmobilien und Gewerbeparks liegen bei maximal 7,9
bzw. 10,1 %.
» Non Core weiterhin verhalten
Die Diskrepanz zwischen den Kaufpreisvorstellungen auf
Käufe- und Verkäuferseite ist bei Non-Core Produkten wei-
terhin vorhanden und hat sich aufgrund der Zinswende noch
einmal deutlich verstärkt.
© bulwiengesa AG 2022 Seite 4/45DIE 5% STUDIE 2022
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Das Marktumfeld
Das Marktumfeld ist geprägt von Krisenerscheinungen. Der
Ukrainekrieg und damit die stark steigenden Energiepreise Deutsche Hypo Immobilienklima
nach Segmenten, August 2012 bis August 2022
sowie die globalen Lieferengpässe drücken auf die wirtschaft-
liche Leistungsfähigkeit Deutschlands. Zudem befinden wir
200
uns im dritten Jahr der Corona-Pandemie, die Unsicherheiten
bezüglich einer neuen Welle im Herbst mit möglichen Lock- 150
down-Szenarien nehmen zu. Über allem schwebt die Klima-
krise, die Europa in einem erneuten Hitzesommer vor Augen 100
führt, wie unmittelbar betroffen es ist.
50
Für den Immobilienmarkt von besonderer Relevanz ist die 0
Zinspolitik, die einen Paradigmenwechsel vollzieht. Dieser 8/12 8/14 8/16 8/18 8/20 8/22
o © bulwiengesainfografik
zeigte sich u. a. in der Leitzinserhöhung um 50 BP. Nach
einem dynamischen Beginn im ersten Quartal 2022 kühlte
Büro Wohnen Hotel
sich der Immobilieninvestmentmarkt deutlich ab. Aufgrund
der vielen Unsicherheiten werden Transaktionsentscheidun- Handel Logistik
gen verschoben oder ganz verworfen; insbesondere neue
Quelle: bulwiengesa AG, Deutsche Hypo
Engagements in Europa werden überdacht, solange hier ein
Krieg herrscht. Das Volumen an Projektentwicklungen, die in
der Vergangenheit die Treiber des Investmentmarktes waren,
Noch trüber sieht es für den Bürosektor aus – hier wurde im
nimmt deutlich ab. Aufgrund der Baukostenentwicklung und
Juni 2022 mit 73,6 Indexpunkten ein neuer Tiefpunkt erreicht.
gestiegenen Finanzierungskosten einerseits und der einge-
Die Unsicherheit bzgl. der Zukunft des Büros reißt trotz stabi-
trübten Renditeerwartungen anderseits stoßen hier viele Vor-
ler Nutzernachfrage nicht ab.
haben an die Grenzen ihrer wirtschaftlichen Darstellbarkeit.
Immerhin konnte sich jedoch im Zuge des Wegfalls der
Die beschriebene eingetrübte Marktstimmung spiegelt sich
Corona-Beschränkungen das Hotelklima wieder deutlich ver-
auch im Deutsche Hypo Immobilienklima wider. Zwar liegen
bessern. Beim Einzelhandel blieben die Akteure skeptisch,
der Wohn-und Logistikbereich hier noch klar über den Wert
wobei Betriebsformen wie Fachmärkte weiterhin sehr positiv
von 100, im Vergleich zu ihren Höchstständen Anfang des
abschneiden.
Jahres 2022 haben sie dennoch um 29 % bzw. 25 % nachgege-
ben.
Neuanlagen institutioneller Investoren in Gewerbeimmobilien
in Deutschland, Mrd. Euro, 2011 bis 2022, 2022 Schätzung
75
60 Geschlossene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds
45
Versicherungen, Pensionskassen
Spezialfonds
30
Ausländische Investoren
15 Immobilien-AGs/REITs
o © bulwiengesainfografik
Sonstige Investoren
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: Berechnungen bulwiengesa AG
© bulwiengesa AG 2022 Seite 5/45DIE 5% STUDIE 2022
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Der Markt für Wohnimmobilien
Die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarktes sind Ein Rückgang der Nachfrage auf der Käuferseite lässt wie-
weiterhin positiv. In vielen Städten besteht seit Jahren ein derum eine Erhöhung der Mietnachfrage erwarten, was bei
Nachfrageüberhang, der sich in letzter Zeit durch eine zu einem nach wie vor problematischen Umfeld für die Realisie-
geringe Bautätigkeit noch vergrößert hat. Dennoch hat die rung von Wohnraum ebenfalls Mietsteigerungen nach sich
Erschwinglichkeit weiter abgenommen. Kostete beispielsweise ziehen kann. Grundsätzlich kann somit von einer Attraktivi-
in Berlin die Nettokaltmiete einer Standardmietwohnung im tätssteigerung des Mietmarktes ausgegangen werden, was
Jahr 2013 einen Anteil von 22,5 % am monatlichen Haushalt- folglich eine höhere Nachfrage erwarten lässt. Hohe regulato-
seinkommens, liegt der Wert derzeit bei 33,7 %. Die derzeit rische Hürden und starke politische Einflussnahmen auf die
stark ansteigenden Energiepreise führen zu einer weiteren Mietspiegel begrenzen in vielen Orte die Mietsteigerungspo-
Verteuerung der Wohnkosten. Dabei wird die Angebotsknapp- tenziale jedoch sehr stark.
heit auch mittelfristig den Markt bestimmen.
Dabei sind die grundsätzlichen Marktchancen sehr unter-
Dieser ist gekennzeichnet von Lieferengpässen, steigenden schiedlich ausgeprägt: während prosperierende Standorte
Baukosten und Fachkräftemangel, so dass das Ziele der Bun- theoretische Mietsteigerungspotenziale oberhalb der Inflati-
desregierung, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu erstellen onsrate aufweisen, schlägt in anderen Regionen der demogra-
(noch) nicht erreicht werden wird. Zusätzlich wirkt sich die fische Wandel verstärkt zu, sodass Bestandswohnungen hier
derzeitige Zinsentwicklung sowohl auf die Angebots- als auch unterhalb der Inflation und den Einkommen wachsen sollten.
die Nachfrageseite aus. Das derzeitige Zinsumfeld wird auch mittelfristig den Invest-
mentmarkt prägen. Die lang anhaltende Phase der sich immer
Auch wenn die Nachfrage nach Wohneigentum derzeit noch verstärkenden Renditekompression dürfte somit vorbei sein.
vielerorts vorhanden ist, ist auch hier eine zunehmende Ver-
unsicherung bei Kaufentscheidungen zu spüren. Dennoch ist
weiterhin mit leichten Preisanstiegen bei Neubauwohnungen
zu rechnen, da die Bauträger die Kostensteigerungen an die
Endkunden weitergeben. Die Vertriebsgeschwindigkeit und
das Vertriebsvolumen nehmen jedoch deutlich ab. Weiterhin
wirkt die Unsicherheit bei der KfW-Förderung auf die aktuelle
Preisentwicklung.
Vervielfacher in A- und B-Städten Wohnungsmarkt in A- und B-Städten
Mehrfamilienhäuser Bestand, Ø, 2012 bis 2022, 2022 Prognose Bestand, Ø, 2012 bis 2022, 2022 Prognose
35 15 6.000
Monatsmiete, Euro/qm
Kaufpreis, Euro/qm
30 12 4.800
9 3.600
25
6 2.400
20
3 1.200
15
0 0
10 2012 2014 2016 2018 2020 2022
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
2012 2014 2016 2018 2020 2022
Miete A-Städte Kaufpreis A-Städte
A-Städte B-Städte Miete B-Städte Kaufpreis B-Städte
Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS
© bulwiengesa AG 2022 Seite 6/45DIE 5% STUDIE 2022
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Der Wohnimmobilienmarkt – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Wohnimmobilien
IRR objektbezogen (max.)
>3,3 %
3,1 bis 3,3 %
3,0 bis 3,1 %
2,8 bis 3,0 %
2,5 bis 2,8 %DIE 5% STUDIE 2022
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Exkurs: Ein Deal mit der Natur ist gefordert
Die Themenfelder Bauen, Wohnen und Flächenentwicklung Auch im geschilderten Fall waren – neben anderen Hinder-
sind Grundlage für die prosperierende Entwicklung des Wirt- nissen – die Belange des Artenschutzes zu berücksichtigen.
schaftsstandorts Deutschland. Die Ausweisung von Bauland Rund 1.000 Zauneidechsen mussten mit großem Aufwand
sollte daher wirtschaftspolitisch sinnvoll sein und gleichzeitig umgesiedelt werden. An anderen Stellen sind es Feldhamster
Nachhaltigkeitsziele unterstützen; einerseits über eine Res- oder Gartenrotschwanz, die für Wohnhäuser weichen müssen.
sourcen schonende Bebauung, andererseits über Ausgleichs- Kaum vorstellbar allerdings, dass sie sich in der Nachbar-
flächen mit hohem ökologischem Wert. schaft nicht auch wohlfühlen könnten.
Schon seit vielen Jahren beschäftigt uns die „Wohnungsnot“. Es liegt aber nicht immer am Naturschutz, dass sich ein Bau-
Die aktuelle Regierung will, dass in ihrer Amtszeit 1,6 Mio. gebiet verzögert. Wir haben ausufernde Regelungen im Bau-
Wohnungen gebaut werden. Wie soll das gehen, wenn jedes recht. Wenn man in jedem einzelnen Punkt eine „heilige Kuh"
andere Thema, wie Natur- und Klimaschutz, Milieuschutz, sieht, kommen wir nicht zum Bauen. Die Politik ist oft nicht
Mieterschutz, Bürgerbeteiligungen und Nachbarschutz sowie bereit, notwendige Kompromisse einzugehen und Entschei-
ausufernde baurechtliche Bestimmungen dem Bauen selbst dungen auch gegen Widerstände durchzusetzen. Wenn Woh-
vorgehen? nungen gebaut werden sollen, muss aber auch ein Deal mit
der Natur eingegangen werden. Bauen und Naturschutz müs-
Alle Themen sind wichtig, aber es muss eine interessenge- sen zusammen betrachtet werden. Das geht! Erste „ökologi-
rechte Güterabwägung stattfinden, wenn wirklich Wohnungen sche“ Siedlungen zeigen es.
mit bezahlbaren Mieten entstehen sollen. Daher ist es so
wichtig, dass Politik, Wissenschaft und Baubeteiligte in den Was zeichnet ökologisch wertvolle Siedlungen eigentlich aus?
Dialog gehen, um einen schnellen und pragmatischen Weg zu Das sind vor allem verdichtete Wohnformen, Energieeffizienz,
den dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, insbeson- Artenschutz und Wassermanagement.
dere in den Großstädten, zu finden.
Und da die Zeit drängt: Die Planungsprozesse dauern zu lange,
Zehntausende neue Wohnungen werden in den nächsten Jah- manchmal (zu) viele Jahre. Die Abläufe müssen beschleunigt
ren in jeder deutschen Großstadt benötigt. Als Ziel hat die werden, digital und in den Köpfen. Und deshalb müssen vor
Koalition also 400.000 Einheiten bundesweit pro Jahr ausge- allen Dingen alle Seiten offen sein für Kompromisse.
geben. Eine Zahl, die schon für 2021 nicht erreicht werden
konnte. Nun stehen weitere Hürden wie Inflation, gestörte Klaus Beine
Lieferketten und Personalengpässe, veränderte Neubauförde- ADVANT Beiten
rung sowie die zu befürchtende Rezession dem Erreichen die-
ser hochgesteckten Marke entgegen. ADVANT Beiten ist die deutsche Mitgliedskanzlei von ADVANT, einer europäi-
schen Allianz unabhängiger Wirtschaftskanzleien. Die 1990 gegründete
Die Herausforderung ist gewaltig. Denn der Entwicklung unabhängige Sozietät berät mit rund 250 Berufsträgern an sechs deutschen
Standorten sowie in Belgien, Russland und China.
neuer Wohnbauflächen stehen auch konkurrierende Nutzung
und die Interessen von Nachbarn entgegen. Und nicht zuletzt
sind ökologische Aspekte zu berücksichtigen. Auch deshalb
kommen Baugebiete häufig nicht schnell voran.
Beleuchten wir eine Frage näher: Wie sind Umweltschutz und
Bauen in Einklang zu bringen? Extreme Beispiele mit Jahr-
zehnten Verzögerung lassen sich leider leicht finden, wie im
Nordosten von Frankfurt am Main. Erste Ideen für ein dorti-
ges Neubaugebiet stammen aus den späten 1970er Jahren. Der
Bebauungsplan wurde 2005 beschlossen. Nun, 45 Jahre nach
den Anfängen, läuft die Erschließung eines rund 16 ha großen
Areals im Nordosten der Main-Metropole. Es geht immerhin
um nicht weniger als rund 500 Wohnungen.
© bulwiengesa AG 2022 Seite 8/45DIE 5% STUDIE 2022
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Der Markt für Micro-Apartments
Im Jahr 2020 wurde die Initiative microliving von der bulwi- Die Auslastungsquote hat sich gegenüber dem Herbst letzten
engesa AG ins Leben gerufen und steht für einen neuen inno- Jahres mit durchschnittlich 85 % stabilisiert. Erkennbar ist
vativen Zusammenschluss von Unternehmen, die im Immobi- zudem, dass die Bandbreite der Auslastungsquote je Apart-
liensegment „Apartments“ als Eigentümer, Betreiber und/ menthaus etwas kleiner geworden ist, aber dennoch recht
oder Verwalter tätig sind. hoch bleibt, was darauf hindeutet, dass weiterhin nicht jedes
Apartmentkonzept an jedem Standort gut performt. Diese
Ziel der Initiative ist es, die Markttransparenz durch die Auslastungsquote erfordert aber tendenziell gestiegene Ver-
Grundlage eines Reportingsystems, in welchem Objekt- und marktungsanstrengungen und ein noch stärker auf Zielgrup-
Vermietungsdaten der Teilnehmer ausgewertet werden, zu penbedürfnisse ausgerichtetes Property Management.
verbessern. So werden Investoren und Marktbeobachter regel-
mäßig über die aktuellen Markttrends informiert. Mitglieder Für Anbieter von Apartments, die üblicherweise mit Neben-
der Initiative erhalten zusätzlich einen Benchmark-Report, kostenpauschalen kalkulieren, um für Ihre Mieter eine defi-
welcher ihr jeweiliges Portfolio im Verhältnis zu allen anderen nierte All-In Miete anbieten zu können, sind stark gestiegene
Mitgliedern analysiert. Neben allgemeinen Angaben zur Lage Energiekosten und die hohe Inflation eine Herausforderung.
des Objekts und der Anzahl der Apartments werden Ausstat- Um nicht selbst von den steigenden Energiekosten betroffen
tungsmerkmale und Vermietungsdaten wie Soll-Mieten, Aus- zu sein, will die deutliche Mehrzahl der Teilnehmer der IML
lastung und Bewirtschaftungskosten abgefragt. steigende Energiekosten vollständig auf Mieter umlegen. Auch
die Teilumlage wird von einigen Teilnehmern angestrebt.
Im fünften Marktreport wurden die Betriebsdaten von rd.
23.998 Wohneinheiten in 117 Apartmenthäusern ausgewertet. Felix Embacher
Die aktuelle Befragung hat ergeben, dass unter den Teilneh- bulwiengesa AG
mern trotz aller Krisen und Zäsuren generell Optimismus für Head of Research & Data Science
die Zukunft von wohnwirtschaftlichen Apartmenthäuser embacher@bulwiengesa.de
herrscht. Dennoch rechnen die meisten Mitglieder mit "Busi-
ness as Pre-COVID" frühestens ab dem Jahr 2023. Hinsichtlich
Mietsteigerungsmöglichkeiten gehen die Teilnehmer der IML
überwiegend von Steigerungsraten etwas unterhalb der der-
zeitigen sehr hohen Inflationsquote aus.
Auslastungsquote Micro-Apartments Räumliche Verteilung von Micro-Apartments
Deutschland, Frühjahr 2020 bis Frühjahr 2022, Min./Ø/Max. nach Stadtkategorien
100 % 75 % 15
Anzahl Apartments, Tsd.
Prozentuale Verteilung
80 %
93 %
90 % 60 % 12
86 % 86 % 85 %
45 % 9
60 %
30 % 6
40 %
15 % 3
20 %
0% 0
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte
0%
Frühjahr Herbst Frühjahr Herbst Frühjahr
2020 2020 2021 2021 2022 Prozentuale Verteilung Anzahl Apartments, Tsd.
Quelle: bulwiengesa AG Quelle: bulwiengesa AG
© bulwiengesa AG 2022 Seite 9/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Micro-Apartments – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Micro-Apartments
IRR objektbezogen (max.)
3,3 bis 3,6 %
3,1 bis 3,3 %
2,8 bis 3,1 %
© bulwiengesa AG 2022 Seite 10/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Büroimmobilien
Bereits im vergangenen Jahr hatte sich die abnehmende
Dynamik bei der Renditekompression in den A-Städten ange- Nettoanfangsrendite
zentrale Lagen, 2012 bis 2026, Prognose ab 2022
deutet, da das Preisniveau schon äußerst hoch war und so nur
noch geringe Steigerungen möglich waren. Der gewichtete
8%
Durchschnitt der Netto-Anfangsrenditen über alle A-Städte
hinweg lag entsprechend erneut bei 2,7 %, was die erwartete
Bodenbildung dokumentiert. 6%
Der Start in das Investmentjahr 2022 war durch eine hohe
Zurückhaltung geprägt. Die Unsicherheiten, hervorgerufen 4%
durch den Kriegsausbruch in der Ukraine, dem sich wandeln-
den Zinsumfeld auf den Kapitalmärkten sowie die steigende
2%
o © bulwiengesainfografik
Inflation hemmen viele Marktteilnehmer und wirkten sich
spürbar auf den Investmentmarkt aus. In dem veränderten 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026
Finanzierungsumfeld agieren Investoren deutlich vorsichtiger
und größere Transaktionen werden vorerst aufgeschoben oder A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte
einer noch genaueren Prüfung unterzogen. Käufer sind im
Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS
aktuellen Marktumfeld nicht mehr bereit, die hohen Kauf-
preise aus dem letzten Jahr bzw. Anfang des Jahres zu bezah-
len. Die Renditen werden sich unter diesen Voraussetzungen
einer weiteren Entspannung auf der Angebotsseite führen.
erstmals seit Jahren wieder nach oben bewegen. Vorsichtige
Evtl. werden sich aufgrund der Diskussion um Materialeng-
Prognosen gehen von rd. 30 Basispunkten bis zum Jahresende
pässe und Anstieg der Baukosten Projekte verzögern oder kri-
aus. Gefragt sind weiterhin langfristig an einen solventen
tisch auf den Prüfstand gestellt werden. Die Leerstandsquote
Nutzer vermietete Immobilien im Core-Bereich – die öffentli-
wird im Mittel jedoch auf einem gesunden Niveau verbleiben.
che Hand als Mieter steht dabei sehr im Fokus. Zu beachten
ist, dass sich im intertemporären Vergleich die Einordnung
Höhere Baukosten sowie zunehmenden ESG-Anforderungen
„Core-Immobilie“ gewandelt hat: Mieterstrukturen, Ver-
führen u. a. auch zu weiterhin steigenden Mieten. Einzig in
tragslaufzeiten und Lagequalitäten werden deutlich kritischer
Nebenlagen, die in der Vergangenheit in Ermangelung geeig-
analysiert. Die Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten eines
neter Flächen an Bedeutung gewonnen haben, sind Korrektu-
Immobilieninvestments ist verstärkend hinzugekommen und
ren wahrscheinlich. Hier spielen im Einzelfall die konkreten
wird in den nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen.
Standortqualitäten wieder eine entscheidende Rolle für die
Eine Vielzahl geplanter und in Realisierung befindlicher Neu-
Nachfrage und damit auch für das Mietniveau.
bauprojekte wird dagegen trotz anziehender Nachfrage zu
Büroflächenleerstand Bürospitzenmieten
Quote, 2012 bis 2026, Prognose ab 2022 Index 2012 = 100, 2012 bis 2026, Prognose ab 2022
8% 150
140
6%
130
120
4%
110
2% 100
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026
A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte
Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS
© bulwiengesa AG 2022 Seite 11/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Büroimmobilien – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Büroimmobilien
IRR objektbezogen (max.)
>5,5 %
5,0 bis 5,5 %
4,5 bis 5,0 %
4,0 bis 4,5 %
3,5 bis 4,0 %DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Logistikimmobilien
Logistikimmobilien erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit
auf dem Investmentmarkt. Das 1. Halbjahr 2022 bestätigt das Ausgewählte Fertigstellungen
Top 15 Logistikregionen, Tsd. qm, 2017 bis 2022, 2022 Prognose
herausragende Vorjahr: rd. 2,7 Mrd. Euro des Investmentvolu-
mens entfielen auf Logistikimmoblien.
Berlin
Rhein-Ruhr
Auffällig ist, dass sich die Transaktionen im 1. Halbjahr mehr-
Hannover/Braunschw.
heitlich auf den Westen Deutschlands fokussierten. Neben
Düsseldorf waren die Logistikregionen Rhein-Main/Frankfurt Rhein-Main/Frankfurt
und Rhein-Neckar Region im 1. Halbjahr 2022 sehr gefragt. Hamburg
Sie zeichnen sich durch eine zentrale Lage und die Nähe zu Halle/Leipzig
vielen produzierenden Unternehmen sowie zur Pharmabran- Dortmund
che aus und konnten Investmentvolumina von 257 Mio. bzw. Bremen/Nordseehäf.
210 Mio. verzeichnen. In den östlicheren Regionen gab es nur Düsseldorf
ein paar kleinere Deals, was auf den Mangel an geeigneten Rhein-Neckar
Investmentprodukten zurückzuführen ist. Magdeburg
A4 Thüringen
Derzeit ist nur schwer absehbar, welche Folgen die Verwer-
Köln
fungen des Frühjahres auf diese Assetklasse haben wird.
A4 Sachsen
Bereits im 2. Quartal war infolge gestiegener Finanzierungs-
Münster/Osnabrück
kosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten eine zunehmende
o © bulwiengesainfografik
Zurückhaltung auf dem Transaktionsmarkt spürbar. In den 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Top-Logistikregionen stiegen die Spitzenrenditen bereits um
ca. 20 bis 30 Basispunkte an und läuteten das Ende der Rendi- 2017-2021 2022 (Prognose)
tekompression ein. Die Auswirkungen sind derzeit vor allem
im absoluten Core-Segment spürbar, wo die Faktoren in der Quelle: bulwiengesa AG, Studie „Logistik und Immobilien 2022“
jüngsten Vergangenheit regelmäßig über dem 30-fachen der
Jahresmiete lagen. Dies ist zu aktuellen Finanzierungsbedin-
gungen wirtschaftlich kaum mehr darstellbar. Jetzt hängt es
davon ab, wie schnell Käufer und Verkäufer nach einer Neube-
Ausgewählte Investmentvolumen
Top 15 Logistikregionen, Mio. Euro, 2017 bis 2022, 2022 bis 30.6.
wertung der Lage wieder eine gemeinsame Basis für markta-
däquate Kaufpreise finden werden.
Berlin
Rhein-Main/Frankfurt
Nach einer kleinen Corona-bedingten Delle in 2020, konnte
Dortmund
im vergangenen Jahr mit einem Fertigstellungsvolumen von
Düsseldorf
rund 5,3 Mio. qm erstmalig die 5-Mio.-qm-Marke geknackt
werden. Ausgehend von der konkreten Pipeline ist für 2023 Hamburg
mit 5,8 Mio. qm ein noch höheres Niveau angezeigt, allerdings Hannover/Braunschw.
stellt dies nur eine Momentaufnahme in einem unsicheren Rhein-Ruhr
Marktumfeld dar. Gestiegene Finanzierungs- und Baukosten, Bremen/Nordseehäf.
eine wahrscheinliche Energieverknappung im Herbst und Rhein-Neckar
Winter sowie ein möglicher Nachfragerückgang (bspw. aus Köln
dem verarbeitenden Gewerbe) im Zuge einer konjunkturellen Oberrhein
Eintrübung können noch deutlich Einfluss auf die Fertigstel- A4 Thüringen
lungsstatistik nehmen.
Stuttgart
Das 2. Jahr in Folge belegt Berlin den 1. Platz im Ranking der
München
28 Logistikregionen Deutschlands. Der alte und neue Spitzen-
Niederbayern
reiter kommt auf ca. 2 Mio. qm Neubauvolumen im betrachte-
o © bulwiengesainfografik
ten Zeitraum. 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Trotz der vitalen Nutzernachfrage wirkt das Zinsumfeld, auch 2017-2021 2022 (bis 30.6.)
auf die Ankaufsrenditen für Logistikobjekte, die wieder leicht
ansteigen. Quelle: bulwiengesa AG, Studie „Logistik und Immobilien 2022“
© bulwiengesa AG 2022 Seite 13/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Logistikimmobilien – Übersicht
Maximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren
Logistikimmobilien
IRR objektbezogen (max.)
█ >4,4 %
█ 4,2 bis 4,4 %
█ 3,8 bis 4,2 %
█DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für großflächige Handelsimmobilien
Der Einzelhandel wurde in 2021 erneut von der Covid-19 Pan- Die Unsicherheit wie weit die Energiepreise noch steigen lässt
demie belastet und auf eine schwache Entwicklung des Ein- die Konsument:Innen dabei nicht nur vor größeren Anschaf-
zelhandel in den ersten drei Quartalen 2021, folgte im Dezem- fungen zurückschrecken. Auch Anbieter von Waren des kurz-
ber mit der Einführung der 2G-Regelung in vielen Geschäften fristigen Bedarfs, also Lebensmittel und Drogeriewaren bekla-
zum umsatzstarken Weihnachtsgeschäft der GAU für Einzel- gen eine Zurückhaltung der Kunden. Während teure Urlaubs-
händler und Dienstleister der Highstreet. Zum Jahresende reisen (noch) unternommen werden und auch die Gastrono-
konnte auf das schwache Jahr 2020 ein reales Umsatzplus von mie gute Umsatzzahlen und Auslastungen vermeldet, sparen
0,7 % erzielt werden. Der Bereich Textilien, Bekleidung, die Deutschen derzeit offenbar vor allem beim Einkauf.
Schuhe und Lederwaren verzeichnete für das Jahr ein Umsatz-
minus von 5,9 % und das Segment der Einrichtungsge- Auch wenn sich die klassische Highstreet verschlanken wird,
genstände, Haushaltsgeräte und Baubedarf sank preisberei- haben die 1a-Lagen eine hohe Attraktivität. Für die Spitzen-
nigt um 8,3 %. Profiteur der Lockdowns war erneut der Onli- mieten in 1a-Lage ist für die A-Städte deshalb weiterhin ein
nehandel, der ein Umsatzplus von 12,4 % erzielen konnte. moderates nominales Mietwachstum zu erwarten. Außerhalb
der A-Städte sehen wir in den kommenden Jahren eine deut-
Im ersten Quartal 2022 hat sich die Lage im Einzelhandel lich heterogenere Entwicklung. Eine Vielzahl der Städte wird
deutlich verbessert. Die Umsätze stiegen um 3,0 % zum Vor- nicht nur preisbereinigt, sondern auch nominal Rückgänge bei
jahr und der für die Highstreet wichtige Bereich der Textilien, den Spitzenmieten verzeichnen.
Bekleidung, Schuhe und Lederwaren konnte mit einem realen
Umsatzwachstum von 118,4 % seine Umsätze zum Vorjahres- Das Renditeniveau für großflächige Handelsimmobilien ist
quartal mehr als verdoppeln. Die Frequenzen in Innenstädten zuletzt stabil geblieben, wobei auch hier das veränderte Zins-
und Shopping-Centern haben sich gerade erholt und näherten umfeld wirkt. Während Fachmarktzentren weiterhin im Fokus
sich langsam dem Vor-Corona-Niveau an, da bekommt der von Investoren stehen, bleibt die Nachfrage nach Shopping-
Einzelhandel verstärkt die Auswirkungen der hohen Inflation Centern auf sehr niedrigen Niveau.
in Deutschland zu spüren. Im Juni ging der Einzelhandelsum-
satz im Vergleich zum Vormonat real, sprich inflationberei-
nigt, um 8,8 % zurück. Der stärkste Rückgang seit 28 Jahren.
Nominal schrumpfte er um 0,8 %.
Spitzenrenditen Einzelhandelsumsatz
2012 bis 2022 dynamisches Szenario, Mrd. Euro, 2006 bis 2030, ab 2022 Prognose
7% 800
600
6%
Mrd. Euro
400
5%
200
4% 0
2006 2010 2014 2018 2022 2026 2030
3%
o © bulwiengesainfografik
o © bulwiengesainfografik
2012 2014 2016 2018 2020 2022
Einzelhandels- Umsatz
umsatz stationär¹ E-Commerce²
Fachmarktzentren Shoppingcenter
1 Ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken. 2 Interaktiver Handel mit
Waren, der ebenfalls den klassischen Versandhandel umfasst.
Quelle: bulwiengesa AG, RIWIS Quelle: HDE, bevh, Berechnungen bulwiengesa AG
© bulwiengesa AG 2022 Seite 15/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Hotelimmobilien
Der Hotelmarkt ist nach 2 Jahren Ausnahmezustand noch weit
vom Vorkrisenniveau entfernt. Mit Aufhebung des Lockdowns Pegelstände Städtetourismus
Übernachtungen Januar bis Mai 2022 im Vergleich zu 2019
zu Beginn des Jahres und einem damit verbundenen Ansteigen
der touristischen Nachfrage, schien sich die Stimmung in der
-60 % -45 % -30 % -15 % 0%
Assetklasse Hotel zu verbessern, wie die Befragungen zum
Immobilienklima Ende 2021/Anfang 2022 zeigten.
Frankfurt
Mit Beginn des Ukraine-Kriegs schwand diese Hoffnung bei Düsseldorf
vielen Akteuren jedoch schnell wieder. Obwohl die zu Beginn Stuttgart
der Krise befürchtete Masseninsolvenz ausblieb und so man-
Berlin
che Ferienregion in den Sommermonaten 2020 und 2021
höhere Tourismuszahlen als vor Corona verbuchen konnte, Nürnberg
hat Corona große Teile des Hotelmarkts schwer getroffen. Und Dortmund
zwar besonders Hotels in deutschen Groß- und Mittelstädten,
Hannover*
die vor Corona die touristische Nachfrage in Deutschland
maßgeblich angetrieben haben und deshalb jahrelang bei München
Investoren hoch in der Gunst standen. Während Städte über Dresden
500.000 Einwohner 2021 teilweise Übernachtungsrückgänge
Köln
von bis zu 56 % gegenüber 2019 verzeichneten, zeigte sich die
Lage in kleineren Städten deutlich entspannter. Dies sorgt Essen
zunehmend dafür, dass C- und D-Städte bei Betreibern und Bremen*
Investoren an Aufmerksamkeit gewinnen.
Leipzig
Die aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamts zeigen Deutschland
jedoch eine deutliche Steigerung der touristischen Nachfrage Hamburg
in Deutschland. Im Mai 2022 verfehlten die Beherbergungsbe-
triebe nur knapp die Übernachtungszahlen von 2019 (-3,4 %). -60 % -45 % -30 % -15 % 0%
o © bulwiengesainfografik
Regional gibt es aber nach wie vor große Unterschiede. In den
meisten deutschen Städten liegt der Pegel noch weit unter Januar März Mai
Vor-Corona-Niveau. Schlusslicht unter den deutschen Groß-
Februar April kumuliert
städten ist Frankfurt, mit einem kumulierten Minus von
38,6 %, gefolgt von Düsseldorf mit -37,1 % zu 2019. Einzig die Quelle: Stat. Bundesamt/Landesämter; * Hochrechnung der Mai-Werte
Hansestadt Hamburg liegt über dem deutschen Durchschnitt,
die Hotels generierten im April sogar leicht höhere Übernach-
tungszahlen als 2019. Auch am Thema ESG kommt die Hotellerie nicht vorbei wenn
sie investmentfähig sein will. Die Pandemie war nicht vorher-
Auf der Erlösseite konnte die verhaltene Nachfrage jüngst mit sehbar, wohl aber die Notwendigkeit, Betriebe personalexten-
steigenden Raten aufgefangen werden. In Städten wie Ham- siver, digitaler und nachhaltiger sowie Portfolios mit höherer
burg, Berlin, Dresden, München, Düsseldorf und Hannover Diversität zu konzipieren, um für die Zukunft gewappnet zu
wurden im Mai 2022 teils deutlich höhere Zimmerpreise sein. Einige Betreiber, Investoren und Developer haben dies
erzielt als 2019. Da dies jedoch erst seit 1 bis 2 Monaten frühzeitig erkannt und sind bisher vergleichsweise gut durch
gelingt, bewegt sich der RevPar der Stadthotellerie noch die Krise gekommen. Entsprechend besteht derzeit v. a. Inves-
immer zwischen 30 und 40 % unter dem Niveau von 2019. toreninteresse an innovativen Hotelkonzepten, Serviced-
Andererseits sind Hotelbetreiber mit steigenden Kosten kon- Apartments oder betreiberfreien Objekten mit Restrukturie-
frontiert. Neben den Löhnen steigen die Energiekosten, die rungspotenzial. Vielen Betrieben fehlen jedoch die Mittel, um
Waren- und Bezugskosten und die Baukosten, die durch die jetzt zu investieren, weshalb der Weg, den der Hotelmarkt in
gegenwärtig hohen Inflationsraten nochmals befeuert werden. den kommenden Monaten einschlagen wird, weiterhin unklar
Dies gilt auch für Pachten bei Pachtbetrieben, die in der Regel ist.
indexiert sind. Zudem müssen viele Betriebe in Digitalisierung
und Nachhaltigkeit investieren, um zukunftsfähig zu bleiben. Die Skepsis der Investoren bzgl. Hotelinvestments ist weiter-
Beides kommt nicht überraschend, trifft die Branche jedoch zu hin sehr hoch, sehr oft werden Nachnutzungsoptionen
einem sehr ungünstigen Zeitpunkt. geprüft.
© bulwiengesa AG 2022 Seite 16/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Servicewohnen für Senioren
Die Anzahl an Senioren und insbesondere die signifikante
Zunahme an Hochaltrigen wird in den nächsten Jahren enorm Realisierte Wohnanlagen in Servicewohnen
Baujahr 2019 bis 2022 bzw. in Bau befindliche Neubauobjekte
zunehmen. Rd. 18 Mio. Menschen und somit rd. 22 % der
Gesamtbevölkerung in Deutschland im Alter von 65 Jahren
Nordrhein-
oder mehr haben ausdifferenzierte Anforderungen an ihre
Westfalen
Wohnwünsche im Alter, was nicht zuletzt in Abhängigkeit zu
Baden-
ihrer persönlichen Einkommenssituation, ihrer aktuellen
Württemberg
Wohnumgebung, ihrem sozialen Status und ihrem Gesund-
heitszustand steht. Bayern
Während stationäre Pflegeeinrichtungen einer vollständigen Niedersachsen
Betreiberverantwortung für die Organisation der Wohn-,
Pflege- und Alltagsgestaltung unterliegen und die baulichen Sachsen
Auflagen an regional unterschiedliche Qualitätsanforderungen
durch eine jeweilige länderspezifische Heimgesetzgebung Hessen
gebunden sind, besteht für Servicewohnen keine rechtlich
bindende Produktdefinition. Die DIN 18040-2 und DIN 77800 Brandenburg
haben lediglich einen Empfehlungscharakter und geben einen
Empfehlungsrahmen. In der Studie werden ausschließlich Thüringen
letztere betrachtet.
Schleswig-
Holstein
Servicewohnen für Senioren ist dabei zwischen dem vollstän-
Rheinland-
dig eigenverantwortlichen und unabhängigen Wohnen in
Pfalz
einer seniorengerechten Wohnung ohne Angebot von Betreu-
Mecklenburg-
ungs- und Serviceleistungen und den anbieterverantworteten
Vorpommern
Wohnformen wie den ambulanten Pflegewohngemeinschaften
oder stationären Pflegeeinrichtungen einzuordnen. Hamburg
Sachsen-
Die regionale Verteilung der Bautätigkeit zeigt auch im Servi-
Anhalt
cewohnen Entwicklungsschwerpunkte. Spitzenreiter ist hier
Nordrhein-Westfahlen, wo von 2019 bis 2022 insgesamt 116 Berlin
Objekte mit knapp 3.800 Wohneinheiten realisiert wurden.
Bundesländer mit geringer Bevölkerungsdichte, wie beispiels- Bremen
weise das Saarland, Sachsen-Anhalt oder auch Mecklenburg-
Vorpommern weisen hingegen die geringsten Fertigstellungen Saarland
auf. Auch bei Betrachtung der Projektentwicklungen ist eine
o © bulwiengesainfografik
räumlich Konzentration festzustellen. Agglomerationsräume 0 20 40 60 80 100 120
wie das Ruhrgebiet oder die großen deutschen Metropolregio-
nen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München Anzahl Projekte Ø Anzahl WE/Projekt
sind beliebte Entwicklungsschwerpunkte für Neubaueinrich-
tungen. Quelle: bulwiengesa AG, Stand Mai 2022
Erwartungsgemäß lenkt nicht nur das quantifizierbare Nach-
fragepotenzial die Standortwahl für neue Servicewohnanla- Im Rahmen der wachsenden Bedeutung einer bedarfsgerech-
gen, sondern maßgeblich auch das regionale Kaufkraftpoten- ten Wohnlandschaft sowie akkuraten Versorgung von Senio-
zial. In den neuen Bundesländern und insbesondere in Sach- ren besteht ein hoher Handlungsbedarf in der Realisierung
sen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern sind daher nur und Planung von nachfragegerechten Pflegeplätzen und Ser-
vereinzelt Neubauprojekte zu identifizieren.Die Schere in der vicewohnen. Es sind erhebliche Anstrengungen und Invest-
Versorgungsstruktur zwischen Stadt und Land sowie zwischen mentvolumen erforderlich, um dem Ziel einer flächendecken-
kaufkraftstarken und einkommensschwachen Regionen wird den und adäquaten Versorgungsstruktur für Wohnen im Alter
sich in naher Zukunft weiter verschärfen. näher zu kommen.
© bulwiengesa AG 2022 Seite 17/45DIE 5% STUDIE 2022
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bulwiengesa
Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI)
Unternehmensimmobilien werden regelmäßig von der Initia- zweitstärkste Nachfragergruppe auf dem Flächenmarkt. Die
tive Unternehmensimmobilien untersucht. Sie unterscheiden gegenwärtigen Veränderungen in der Weltwirtschaft werden
sich in: Gewerbeparks, Lagerimmobilien, Produktionsimmo- auch die Nachfrage im Segment der Unternehmensimmobilien
bilien und, Transformationsimmobilien. Da im Rahmen dieser beeinflussen. So sind einerseits im E-Commerce Bereich Kon-
Studie keine Projektentwicklungen untersucht werden, wird solidierungstendenzen erkennbar. Daneben sind im internati-
auf Transformationsimmobilien kein gesonderter Fokus onalen Kontext erste Reshoring-Entwicklungen zu erkennen.
gelegt.
Gleichzeitig werden steigende Baukosten und die zunehmende
Das Gesamtjahr 2021 konnte mit einem Investmentvolumen in Bedeutung von ESG Kriterien zu weiteren Anstiegen der Miet-
Höhe von 4,3 Mrd. Euro ein neues Rekordergebnis erzielen, preise für alle Flächentypen führen. Das abgelaufene 2. Halb-
was insbesondere durch ein starkes 1. Halbjahr gekennzeich- jahr 2021 kann auf ein überdurchschnittlich hohes Fertigstel-
net war. Mit rd. 1,5 Mrd. Euro Investmentvolumen zeigte sich lungsvolumen von knapp 1,25 Mio. qm verweisen. Der größte
die 2. Jahreshälfte etwas abgeschwächter. Treiber für die hohe Zahl an fertiggestellter Fläche waren die
Produktionsimmobilien. Mit rund 824.000 qm trugen sie über
Die Assetklasse der Unternehmensimmobilien wurde aufgrund 65 % zum Gesamtergebnis bei. Die Projektentwicklungen von
ihrer Krisenresilienz während der Corona-Pandemie und dem Produktionsimmobilien sind dabei überwiegend eigennutzer-
damit einhergehenden Bedeutungszuwachs für einen erwei- geprägt. In Summe lässt sich derzeit ein Flächenneuzugang
terten Investorenkreis immer interessanter. Als Folge der ges- feststellen, der in Zukunft den Druck am Flächenmarkt etwas
tiegenen Kaufpreise machte sich bei allen Objektkategorien absenken kann.
der Unternehmensimmobilien im zurückliegenden Jahr eine
Tendenz der fallenden Renditen bemerkbar. Für Gewerbeparks Allerdings stellen derzeit steigende Baukosten, fehlende Bau-
sank die Rendite in der absoluten Spitze um 20 Basispunkte kapazitäten und restriktivere Finanzierungsbedingungen sei-
zum vorherigen Halbjahr, die Durchschnittsrendite fiel gar tens der Banken die Projektentwickler vor immer größere
um 50 Basispunkte. Herausforderungen. Es ist daher mit Verschiebungen in der
Projektpipeline zu rechnen, oder auch dass einige der geplan-
Befördert durch die positive Entwicklung der Industriestand- ten Projekte vorerst nicht umgesetzt werden. Die Auswirkun-
orte, insbesondere im Süden und Südwesten Deutschlands, gen der Zinsanstiege auf den Investmentmarkt für Unterneh-
vereint die Nachfragegruppe aus dem Verarbeitenden Gewerbe mensimmobilien können aufgrund der geringen Transakti-
mehr als die Hälfte der Flächenumsätze in Unternehmensim- onszahlen derzeit nur geschätzt werden. Parallel zu den ande-
mobilien auf sich. Mit einem Anteil von 18 % an den Flächen- ren Assetklassen ist jedoch davon auszugehen, dass die Ren-
umsätzen stellt der Wirtschaftszweig Logistik, Transport die diten auch hier wieder ansteigen.
Flächenumsätze Unternehmensimmobilien Mietniveau Unternehmensimmobilien
Tsd. qm NF, 2014 bis 2021 Monatsmiete Euro/qm, 2. Halbjahr 2021
1.200
Büro
900 Flexible Spaces
600 Produktion
Großes Lager¹
300
Mittleres Lager²
0
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2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Kleines Lager³
Gewerbeparks Lager Produktion 2 4 6 8 10 12 14 16
1 Großes Lager: ≥500 qm, 2 Mittleres Lager:Sie können auch lesen
