DUISBURG IMMOBILIENMARKT 2022 - HALBJAHRESBERICHT NACHHALTIGE IMMOBILIEN-WIRTSCHAFT
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Neu mit Schwerpunkt
NACHHALTIGE
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
DUISBURG
IMMOBILIENMARKT 2022
HALBJAHRESBERICHT
2 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
INHALT Ein ausführliches
Glossar finden Sie hier:
VORWORT 3
BÜROIMMOBILIEN 4
EINZELHANDEL 10
INVESTMENTMARKT 16
LOGISTIKMARKT 19
UNTERNEHMENSIMMOBILIEN 24
WOHNIMMOBILIEN 28
PARTNER / IMPRESSUM 34
© 2012 DB Station & Service AG, I.SBP
INHALT / VORWORT 3
VORWORT
DUISBURG MACHT DIE WELLE:
SCHÖNSTE DREHSCHEIBE DEUTSCHLANDS FÜR INVESTOREN
Wenn gute Nachrichten zu Trends werden, verbessern sich die Aussichten eines
Standorts nachhaltig. Duisburg bekommt den schönsten Hauptbahnhof Deutsch-
lands – der Bau mit dem Wellendach hat endlich begonnen! Die zukunftsweisende
Architektur ist ein Aufbruchssymbol für den wichtigsten Fernreiseknoten
Deutschlands, der lange als ein „Lost Place“ bezeichnet wurde. Wer in Duisburg
investiert hat, kann sich bestätigt und gestärkt fühlen. Entscheidungen für zu-
künftige Projekte werden derzeit getroffen und unsere Stadt gewinnt ein belast-
bares Fundament für neue Investitionen.
So wie am Duisburger Hauptbahnhof werden in Duisburg an vielen Stellen die
Weichen gestellt – bei Infrastruktur, bei wasserstoffbasierter industrieller Trans-
formation, bei neuen Quartieren und in der urbanen Stadtentwicklung.
Wir von der Duisburg Business & Innovation schieben als Wirtschaftsentwickler
im Team Duisburg an: ob bei Start-ups, Digitalisierung und Klimaschutz, ob bei
internationaler Vernetzung oder lokalem Strukturwandel innerstädtischer Immo-
bilien. Auch das City-Management neu zu denken, als einen prosperierenden Mix
aus Handel, Grün, Kultur, Gastronomie und Wohnen – das alles gehört heute zu
unseren strategischen Aufgaben für ein urbanes, starkes Duisburg.
Die Immobilienwirtschaft in Duisburg ist eine Zukunftsbranche – und wir wollen
Sie unterstützen bei Ihrem Start in unserer Stadt voller Potenziale.
In diesem Marktreport haben wir in der Heftmitte einen achtseitigen Schwer-
punkt zur nachhaltigen Immobilienwirtschaft platziert. Denn zukünftige In-
vestitionen haben auch eine ökologische, ökonomische und soziale Verantwortung.
Und rechnen tut es sich auch: Denn die Renditen in nachhaltigen Investments sind
vielversprechend. Mit diesem Bericht legen wir Ihnen erneut belastbare Fakten
mit Trends vor. Ich wünsche Ihnen eine anregende, aufschlussreiche Lektüre –
auf ein baldiges Wiedersehen in unserem schönen Duisburg!
Ihr
Dr. Rasmus C. Beck
Geschäftsführer
Duisburg Business & Innovation GmbH
4 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
BÜROIMMOBILIEN
ANGEBOTSSITUATION
HALBJAHRES-NEUBAUVOLUMEN 2022 BEREITS ÜBER
GANZJAHRESNIVEAU VON 2021
Duisburg besitzt mit rund 2,2 Mio. m² In der 2. Jahreshälfte 2022 werden die
MFG (Mietflächenermittlung nach gif Fertigstellungszahlen vorrangig durch
für gewerblichen Raum) nach Essen das Duisburg Central Office getragen,
und Dortmund den drittgrößten Büro- in welchem der Finanzdienstleister
flächenbestand in der Metropole Ruhr. Consors ca. 11.340 m² Büromietfläche
nutzen wird. Ebenfalls zählt das neue
Dem Duisburger Büromarkt werden Verwaltungsgebäude von Thyssenkrupp
2022 rund 60.000 m² MFG zugeführt, mit ca. 8.800 m² MFG im Duisburger
was das höchste Neubauvolumen seit Norden dazu.
20 Jahren darstellt. Das Neubauvo-
lumen im ersten Halbjahr 2022 liegt Verschiebungen und Verzögerungen
mit 25.000 m² MFG bereits über dem von Neubauprojekten aufgrund von
Niveau des Ganzjahres 2021. Materialengpässen oder knappen
Baukapazitäten sind allerdings der-
Der über 20.000 m² umfassende Neu- zeit nicht auszuschließen, jedoch für
bau Quartier 1 am Hauptbahnhof ist den Duisburger Büromarkt bisher
bereits an die Hochschule der Polizei nicht angezeigt.
und öffentlichen Verwaltung NRW
übergeben worden und deckt einen
Großteil des Neubauvolumens für das
1. Halbjahr 2022 ab.
BÜROIMMOBILIEN 5
Büroflächenneuzugang in Duisburg
in Tsd. m² MFG
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
6 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
LEERSTANDSANSTIEG AUF NIEDRIGEM NIVEAU
Nachdem sich die Angebotssituation und Objektqualitäten; Neubauflächen
in den vergangenen beiden Jahren werden weiterhin sehr gut vom Markt
bereits entspannt hat, konnte auch angenommen und erreichen bis zur
im ersten Halbjahr 2022 ein leichter Fertigstellung annäherend eine Voll-
Anstieg im Büroleerstand registriert vermietung.
werden.
Mit einem Leerstandsaufbau in
Das kurzfristig bezugsfähige Flächen- qualitativ gut erhaltenen Bestands-
angebot stieg auf 80.500 m² MFG bzw. flächen ist in Duisburg nicht zu
3,6 % und liegt damit weiterhin im rechnen, zumal der überwiegende
Bereich einer gesunden Fluktuations- Teil der im Bau befindlichen Flächen
reserve von 3 % bis 4 %. Ausschlagge- bereits absorbiert wurde und somit
bend waren Flächenkonsoldierungen adäquate Flächen im Bestand nach-
bzw. Leerzüge in Bestandsgebäuden gefragt werden müssten.
mit vermutlich benachteiligten Lage-
NACHFRAGESITUATION
Der Flächenumsatz auf dem Duisbur- im ersten Halbjahr eine zurückhal-
ger Büroimmobilienmarkt summierte tende Nachfrage erkennbar.
sich im 1. Halbjahr 2022 auf 29.500 m²
MFG. Nachdem sich die Flächen- Zu den größten Abschlüssen des ver-
nachfrage im Pandemieumfeld in den gangenen Halbjahres zählten bspw.
letzten beiden Jahren sehr robust die Anmietung von 3.600 m² Büro-
zeigte, erhält der Duisburger Büro- fläche durch die Stadt Duisburg im
markt damit einen kleinen Dämpfer. neuen Gebäude des Straßenverkehrs-
Bislang fehlten Abschlüsse im großen amtes, die beiden Anmietungen von
Flächensegment. Mit dem Angriffs- 1.800 m² durch Transdev und 1.450 m²
krieg Russlands gegen die Ukraine durch Rhode & Schwarz im Silber-
und den daraus resultierenden palais, sowie die Vermietung von rund
geopolitischen und wirtschaftlichen 1.000 m² durch die HAKU Privatklinik
Unsicherheiten agieren Unternehmen Gruppe in der Faktorei 21.
deutschland- und europaweit wieder
deutlich vorsichtiger und verschieben Eine Umsatzprognose für die zweite
nicht zwingend notwendige Anmie- Jahreshälfte bleibt im aktuell durch
tungsentscheidungen oft auf einen Unsicherheiten geprägten Umfeld
späteren Zeitpunkt. vage. Größere Eigennutzerbaustarts
stehen nicht an, sodass der Duisbur-
Diese Entwicklung gilt nicht für Duis- ger Büromarkt unter dem 10-Jahres-
burg allein. Auch in den anderen gro- mittel von 60.000 m² MFG Flächen-
ßen Büromärkten der Metropole Ruhr umsatz bleiben könnte.
wie Bochum, Essen und Dortmund ist
BÜROIMMOBILIEN 7
Entwicklung des Büroflächenleerstandes
in Tsd. m² MFG
100 5%
80 4%
60 3%
40 2%
20 1%
0 0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Leerstand absolut Leerstand in Prozent
Büroflächenumsatz in Duisburg
in Tsd. m² MFG
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
8 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
Bürodurchschnittsmiete
in Euro pro m² MFG
11,5
11,0
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
BÜROIMMOBILIEN 9
ERZIELBARE SPITZENMIETE STABIL ZWISCHEN
16,50 UND 17,50 EURO/M² MFG
Die erzielbare Spitzenmiete in Duis- Hauptbahnhof können hier als Beleg
burg liegt unverändert seit 2021 in angeführt werden.
der Spanne zwischen 16,50 bis
17,50 Euro/m² MFG, die für hochwer- Die Durchschnittsmiete konnte trotz
tige Vermietungsflächen in sehr guten Leerstandsanstiegs erneut zulegen
Lagen erzielt wird. Hier zeigt sich, und stieg von 10,70 Euro/m² MFG auf
wie auch in den anderen Top-Büro- 11,15 Euro/m² MFG. Damit zeichnet
märkten der Metropole Ruhr, dass Duisburg die Entwicklung der großen
der Anstieg des Leerstandes bislang Bürometropolen Deutschlands nach,
keinen Druck auf die Mieten ausübt in denen sich die Miet- und Leer-
und die Nachfrage nach hochwertigen standsentwicklung voneinander ent-
Flächen weiter vorhanden ist. koppelt haben. Auch in Duisburg ist die
Qualität der vermieteten Flächen –
Der Duisburger Markt hat in der jün- auch im Bestand – höher, was zur
geren Vergangenheit bereits bewiesen, positiven Mietentwicklung beiträgt.
dass auch höhere Abschlüsse bei Hier kommen die höheren Anforde-
entsprechender Objekt- und Lage- rungen der Mieter an die Gebäude-
qualität realisiert werden können. und Ausstattungsqualität zum Tragen.
Die Entwicklungen im Quartier 1 am
DUISBURGER BÜROMARKT ZEIGT WEITERHIN
STABILE RAHMENBEDINGUNGEN
Der Duisburger Büromarkt präsen- Die jüngere Vergangenheit hat ge-
tiert sich auch in der ersten Jahres- zeigt, dass Neubauflächen dringend
hälfte in einer gesunden Verfassung. benötigt werden und zügig vom Markt
Die Rahmenbedingungen für Pro- absorbiert werden. Die veränderten
jektentwicklungen bleiben damit Anforderungen an die Ausstattungs-
grundsätzlich günstig. Wie andere qualität und Nachhaltigkeit der
Büromärkte sieht sich der Büromarkt Gebäude sowie der Wettbewerb um
mit gestiegenen Bau- und Finanzie- qualifizierte Arbeitskräfte hat das
rungskosten und der Gefahr einer zusätzlich befeuert. Die künftige
konjunkturellen Eintrübung konfron- Miet- und Umsatzentwicklung wird
tiert. Da kann sich Duisburg nicht vom im Wesentlichen dadurch bestimmt
deutschlandweiten Trend abkoppeln. werden, wie schnell der Duisburger
Büromarkt weiter auf die veränderten
Rahmenbedingungen mit neuen An-
geboten reagieren kann.
10 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
EINZELHANDELEINZELHANDEL 11 MARKTÜBERSICHT Trotz seiner Funktion als Oberzentrum zählt Duisburg nicht zu den klassischen Einkaufsdestinationen in der Metro- pole Ruhr. Die Zentralitätskennziffer ist im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht auf 107,9 gestiegen, dennoch steht die Duisburger Einzelhandelslandschaft in einem intensiven Wettbewerb mit Düsseldorf, Essen, Bochum, Dortmund und dem CentrO in Oberhausen. Die Gesamtverkaufsfläche summiert sich wie im Vorjahr auf rund 652.000 m2. Größere Projekte wurden in der jünge- ren Vergangenheit nicht mehr angestoßen. Seit geraumer Zeit existieren Planungen für die Errichtung eines neuen Einrichtungshaus von Ostermann auf dem Zeus-Gelände in Hamborn. Das erste Halbjahr 2022 gibt für den Einzelhandel ein eher diffiziles Bild ab. Wurde mit der Umsatzentwicklung im ersten Quartal 2022 noch die Hoffnung auf eine kräftige Erholung von der in einigen Branchen erlebten Corona- Talfahrt verbunden, so wurde diese schlagartig im zweiten Quartal enttäuscht. Drastische Lockdown-Maßnahmen in China mit der daraus resultierenden Störung von Liefer- ketten, der Ausbruch des Ukraine-Krieges mit der daraus folgenden Energiepreisexplosion sowie eine durchschlagen- de Inflationsrate trugen zu einer deutlichen Stimmungs- eintrübung bei, die letztlich alle Einzelhandelsbranchen und -standorte in Deutschland erfasst hat.
12 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
DIE CORONA-PANDEMIE UND HOHE INFLATION ERHÖHEN DEN
DRUCK AUF DIE MIETENTWICKLUNG IN 1A-LAGEN
Das Spitzenmietniveau in der Duis- In den Stadtteillagen zeigt die Spit-
burger 1a-Lage steht nicht erst seit zenmiete einen stabilen Trend und
der Corona-Pandemie unter Druck. liegt unverändert bei 13,00 Euro/m2.
Umsatzeinbußen im stationären
Einzelhandel durch eine zunehmende Im aktuellen Marktumfeld ist es
Bedeutung des Online-Handels wahrscheinlich, dass die Schere der
sowie Einlassbeschränkungen im Städte mit steigenden und sinkenden
Zuge der Corona-Pandemie ließen Spitzenmieten weiter auseinander-
die Spitzenmiete sinken. Zur Mitte gehen wird. Entsprechend wird es
der ersten Jahreshälfte 2022 liegt in Abhängigkeit der Stadtkategorie,
sie bei 55,00 Euro/m2 und damit der stadttouristischen Relevanz, des
nochmal geringfügig unter dem Einzelhandelsbesatzes und Filialisie-
Jahresendwert von 2021. Auch die rungsgrades und der damit einher-
Durchschnittsmiete gab leicht auf gehenden Einzelhandelsattraktivität
35,80 Euro/m2 nach. der Innenstadt zu einer differenzier-
ten Entwicklung der Spitzenmieten
Es bleibt abzuwarten, ob die Talsohle kommen.
damit erreicht ist. In Anbetracht der
derzeitigen geringen Flächennach-
frage in den Highstreet-Lagen könnte
sich eine Stabilisierung der Mieten
noch etwas verzögern.
MODISCHER BEDARF UND ELEKTRO / TECHNIK
VERLIEREN WEITER AN BODEN
Das Nachfragevolumen in Duisburg Im Vergleich zu 2021 hat der Textil-
im stationären Einzelhandel beträgt einzelhandel nochmal etwas an
2022 ca. 2,8 Mrd. Euro und liegt damit Boden verloren. Sein Anteil sank auf
ca. 60 Mio. Euro höher als im vergan- 6,0 % bzw. ca. 168 Mio. Euro (2021:
genen Jahr. Bereits in der Pandemie 6,5 % bzw. 177 Mio. Euro). Die Waren-
kam es bedingt durch harte Lock- gruppe Elektro/Technik liegt bei 4,3 %
downs zu teils sehr deutlichen Ver- bzw. 120 Mio. Euro und hat gegenüber
schiebungen des Nachfrageverhaltens 2021 (6,2 % bzw. 169 Mio. Euro) noch-
in den einzelnen Warengruppen. mal deutlich eingebüßt. Hier kommt
weiterhin die hohe Online-Affinität
Zu den Verlierern zählten neben dem dieser Sortimente zum Ausdruck.
modischen Bedarf auch die Waren-
gruppe Elektro/Technik, während
das Segment Bau/Garten/Freizeit
ein deutliches Umsatzplus verbuchte
und ca. 11 % des Nachfragepotenzials
abschöpfte.EINZELHANDEL 13
Marktkennziffern 2021/2022 – Überblick
Verkaufsflächen in m2
Duisburg gesamt * 652.850
Fachmarktzentren (> 8.000 m VFK)
2
29.600
Shopping-Center (> 8.000 m2 VFK) 69.500
Lebensmittelmärkte (> 400 m2 VFK) 150.200
Zentralität und Kaufkraft
Einzelhandelszentralität 107,9
Kaufkraft pro Kopf in Euro 20.600
Kaufkraftkennziffer 81,3
Mieten in Euro/m2
Spitzenmiete 1a-Lage 55,0
Durchschnittsmiete 1a-Lage 35,8
Spitzenmiete Stadtteillage 13,0
Durchschnittsmiete Stadtteillage 9,0
Nettoanfangsrenditen in %
zentral 6,0
dezentral 5,9
Quelle: bulwiengesa AG, MB Research
*Einzelhandelskonzept der Stadt Duisburg 2019
Mieten Einzelhandel nach Lagen
in Euro/m2
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Spitzenmiete 1a-Lage Durchschnittsmiete 1a-Lage
Spitzenmiete Stadtteillage Durchschnittsmiete Stadtteillage14 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
Nachfragevolumen nach Hauptwarengruppen
in Duisburg 2022 (H1) in %
täglicher Bedarf Bau/Garten/Freizeit
modischer Bedarf Einrichtungsbedarf
Elektro/Technik Sonst. Hartwaren/Pers. Bedarf
6,7 %
6,4 %
9,7 %
4,3 %
6,0 %
66,9 %EINZELHANDEL 15
Auch der Krisengewinner Bau/Garten/ nachgefragt, wird jetzt verstärkt zu
Freizeit hat gegenüber 2021 Anteile Handelsmarken, No-Name- und
verloren. Auf dieses Sortiment ent- SB-Produkten gegriffen. Der zuletzt in
fallen jetzt 9,7 % bzw. 272 Mio. Euro den Hintergrund getretene Preis-
(2021: 11 % und 300 Mio. Euro). einkauf tritt wieder in den Vordergrund
und dominiert vielfach die Einkaufs-
Ein deutliches Plus in Duisburg ver- entscheidung.
zeichnet der tägliche Bedarf, auf den
knapp 1,87 Mrd. Euro bzw. ca. 67 % Insgesamt bleibt festzuhalten, dass
(2021: 1,74 Mrd. Euro bzw. 63,8 %) des in den letzten zwei Jahren die Corona-
Nachfragepotenzials entfallen. Der Pandmie und seit 2022 auch die hohe
deutliche Anstieg ist hier in erster Inflation den Strukturwandel im Ein-
Linie auf die drastisch gestiegene In- zelhandel in Duisburg beschleunigt
flation zurückzuführen. Entsprechend haben. Das Nachfrageverhalten der
gewinnen aktuell wieder die diskon- Kunden hat sich in den Hauptwaren-
tierenden Betriebsformen an Rücken- gruppen, die bereits in ersten beiden
wind. Höherpreisige Produkte werden Corona-Jahren zu den Verlierern
seitens der Konsumenten vermehrt zählten, verringert. Ein Teil des
durch niedrigpreisige ersetzt. Davon Einzelhandelsumsatzes, der während
profitieren in erster Linie die Discoun- der Corona-Pandemie an den Online-
ter, während Supermärkte bzw. Voll- Handel abgegeben wurde, bleibt
sortimenter von Umsatzrückgängen auch dauerhaft für den stationären
berichten. Bei letztgenannten wandelt Einzelhandel verloren. Dies betrifft,
sich die Kundennachfrage. Wurden wie auch schon 2021, vor allem die
zuvor Markenprodukte, Bio-Artikel Segmente Modischer Bedarf und
und Bedientheken-Produkte stärker Elektro/Technik.
ENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE INNENSTADT DUISBURG
Unter dem Titel „Lebenswerte Innenstadt sorgen. Weitere Impulse
Innenstadt“ legen Stadtplaner ein zur Weiterentwicklung der Innenstadt
weiterentwickeltes „Integriertes sollen im Rahmen eines begonnen
Handlungskonzept Innenstadt“ (IHI) Workshop-Prozesses zur Neustruk-
vor, das mit 21 Maßnahmen für einen turierung des City-Managements
besucherfreundlichen Aufenthalt in entstehen.
der Innenstadt sorgen soll. Unter an-
derem sollen in diesem Maßnahmen- Die Herausforderung besteht darin,
paket städtebauliche Entwicklungen, die Innenstadt wieder für Kunden
aber auch klimagerechte Begrünun- attraktiv zu machen und das unter
gen und neue Wegeführungen zur der Auflage, dass eine Konsum-
Steigerung der Aufenthaltsqualität orientierung der Käufer aufgrund der
und damit für positive Effekte in der wirtschaftlichen Einflüsse wie Inflation
und steigenden Energiekosten ab-
nehmen könnte. Positive Effekte für
den Duisburger Einzelhandel könnten
durch die zu erwartenden Bürobe-
schäftigtenzuwächse, insbesondere
durch innenstadtnahe Büros, in den
nächsten Jahren entstehen.16 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
INVESTMENTMARKT
LOGISTIKSEGMENT ALS STÄRKSTE ASSETKLASSE
Das Transaktionsvolumen mit Wirt- auf ca. 44 Mio. Euro. Nennenswert ist Entscheidend für das bislang ver-
schaftsimmobilien auf dem Duis- hier neben einigen Grundstücksver- haltene Ergebnis sind neben der auch
burger Investmentmarkt betrug im käufen der Forwarddeal des Premier lokal geltenden begrenzten Produkt-
ersten Halbjahr ca. 138 Mio. Euro. Inn Hotel im Mercator Quartier. verfügbarkeit insbesondere die ge-
Logistikimmobilien waren bislang am stiegenen Finanzierungskosten, die
stärksten nachgefragt und steuerten Einzelhandelsimmobilien wurden 2022 im zweiten Quartal die Investment-
rund 57 Mio. Euro bzw. rund 41 % bislang nur in einem sehr geringen aktivitäten ausbremsten. Das Bild in
zum Ergebnis bei. Umfang von knapp 6 Mio. Euro ge- Duisburg gleicht dem Bild für den
handelt. Dies kommt angesichts der Immobilieninvestmentmarkt in Ge-
Büroimmobilien als domierende An- anhaltenden Skepsis der Investoren samtdeutschland.
lageklasse des Vorjahres vereinten in Bezug auf die Zukunft von Waren-
ca. 32 Mio. Euro des Transaktions- häusern und Einkaufszentren nicht
volumens auf sich und belegen unerwartet. Der Investorenfokus im
den dritten Platz. Die zwei größten Einzelhandelssegment liegt weiterhin
Büroinvestments des ersten Halbjah- auf Supermärkten, Discountern und
res waren der Ankauf der Tonhallen- lebensmittelgeankerten Fachmarkt-
passage mit rund 4.600 m² Büro- zentren.
flächenanteil durch die Diok One AG
sowie der Ankauf des Medizinischen Der Duisburger Investmentmarkt
Zentrums Nord durch die TSC Real spiegelt im ersten Halbjahr 2022 weit-
Estate mit 3.000 m² Arztpraxisfläche gehend das Transaktionsgeschehen
am Hamborner Altmarkt. der Metropole Ruhr wieder. Auch hier
setzte sich das Logistiksegment an
Den zweiten Rang übernimmt, wie die Spitze und die Transaktionszahlen
auch im Gesamtranking 2021, die gingen im zweiten Quartal merklich
Sammelkategorie „Sonstige”, zu zurück.
denen bspw. Hotel-, Freizeit- und
Seniorenimmobilien sowie Grund-
stücksverkäufe gezählt werden. Das
Investmentvolumen summiert sichINVESTMENTMARKT 17
Gewerbliches Transaktionsvolumen nach Segmenten
in Mio. Euro
450
400 25
107
350
19
171 15
300 15 9
50 11 56
8
250
28 34
200 36
219
15
150
79
246 44
219 222
100
188
64 57
50
87
6
31 32
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 (H1)
Büro Handel Logistik/Produktion Sonstige (Hotel, Senioren, Freizeit etc.)18 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
NETTOANFANGSRENDITEN ZEIGEN WEITGEHEND STABILE ENTWICKLUNG
Die konstante Renditekompression Dies ist nicht unbedingt auf fehlendes und Verkäuferseite derzeit noch zu
bei Büro- und Logistikimmobilien, Investoreninteresse oder höhere weit auseinander und zahlreiche
durch die der Duisburger Investment- Finanzierungskosten zurückzuführen. Transaktionen kommen nicht zum
markt seit 2013 gekennzeichnet war, Entscheidend ist, dass seitdem die Abschluss.
fand im zweiten Quartal 2022 ihr Transaktionen im absoluten Top-Seg-
vorzeitiges Ende. Angesichts der ge- ment aufgrund des Produktmangels Preiskorrekturen sind aber auch für
stiegenen Finanzierungskosten und eher ausbleiben. Duisburg in einem nachhaltig ver-
der angekündigten Leitzinserhöhung änderten Finanzierungsumfeld nicht
gingen bundesweit die Transaktions- Die veränderten Rahmenbedingun- auszuschließen. Spannend bleibt,
zahlen im zweiten Quartal nach unten. gen an den Kapitalmärkten führen ob und inwieweit die Kapitalwerte
Von Preiskorrekturen waren bislang zu einer Neubewertung der Risiken. der einzelnen Immobilienklassen
die Core-Segmente bzw. Top-Invest- Es ist derzeit schwer abschätzbar, bei nachgebenden Renditen durch
mentstandorte betroffen, da sich hier wie sich die Transaktionszahlen in steigende Mieten zumindestens stabil
die hohen Faktoren von Anfang des Duisburg in der zweiten Jahreshälfte gehalten werden können. In Duisburg
Jahres nicht mehr darstellen lassen. entwickeln. Aussagen zur künftigen scheinen hierbei Büro- und Logistik-
Preisentwicklung sind ebenso volatil, immobilien die besten Rahmenbedin-
In Duisburg sind die Einstiegspreise da hierfür derzeit kaum Marktevidenz gungen zu bieten.
vergleichsweise attraktiv, weshalb vorliegt. In den meisten Märkten,
sich die Risikoaufschläge noch sehr in insbesondere in den A-Städten, liegen
Grenzen halten. Während die Rendite die Preisvorstellungen auf der Käufer-
für Büro- und Geschäftshäuser eine
stabile Entwicklung zeigte, stieg die
Spitzenrendite für Logistikimmobilien
um 10 Basispunkte auf 4,0 %.
Entwicklung der Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) nach Segmenten
in Prozent
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Büro zentral Geschäftshäuser LogistikNACHHALTIGKEITS-
BERICHT
VORWORTE 2
MEGATREND
NACHHALTIGE
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 3
DREI GELUNGENE BEISPIELE
BAUEN MIT
GRÜNEM GEWISSEN
IN DUISBURG 6
WEITERE POSITIVE BEISPIELE 72 NACHHALTIGKEITSBERICHT
VORWORTE
LOBALE HERAUSFORDERUNGEN
G
AUFGREIFEN
Klimawandel, Artensterben, Umweltschäden und Natur-
katastrophen – das sind globale Herausforderungen.
Nachhaltigkeit „am Bau“ ist dabei kein neues Thema für
die Immobilienwirtschaft. Doch wird uns dieses Thema in
Zukunft immer intensiver beschäftigen, denn die Heraus-
forderungen, vor denen wir nicht nur durch ein verändertes
Klima, sondern auch durch hohe Energieverbräuche und WIR GESTALTEN EINE NEUE URBANITÄT
die starke Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen stehen,
erfordern neue Lösungen. Bauvorhaben müssen künftig „Wir gestalten in Duisburg eine neue Urbanität.“ Das ist
über den gesamten Lebenszyklus hinweg in ökologischer einer der Leitsätze, den sich die GEBAG für die Zukunft auf
sowie ökonomischer Hinsicht überzeugen. die Fahnen geschrieben hat. Und die soll sein: smart, nach-
haltig und resilient. Mit diesen Zukunftsthemen beschäftigen
Dies Realität werden zu lassen, ist eine echte Heraus- wir uns sowohl im Hinblick auf unsere Modernisierungs-
forderung für die Immobilienwirtschaft und uns alle! Eine maßnahmen als auch bei unseren Neubauten. So haben wir
Herausforderung, der sich auch die Stadt Duisburg mit mit der Klimaschutzsiedlung „Vierlindenhöfe“ in Duisburg
ersten sichtbaren Erfolgen gestellt hat – dabei diskutieren Maßstäbe gesetzt mit Aspekten wie aus Photovoltaik-Anla-
Architekten, Planer und Bauwirtschaft nicht nur Lösungen gen gewonnenem Mieterstrom, einer umweltverträglichen
für Neubauvorhaben, sondern auch für Bestandsbauten. Bauweise, großzügigen Grün- und Spielflächen und Mobili-
Es wurden bereits Strategien erarbeitet, die erfolgver- tätsangeboten mit Car- und Bikesharing. Das alles sogar
sprechend sind. Beispielhaft dafür stehen in Duisburg im öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Lösungen wie Dach- und Fassadenbegrünungen, Projekte
der wassersensiblen Stadt oder der Verzicht auf aktuell Auch bei unseren Flächenentwicklungsprojekten stehen
„billige“ aber auf Dauer problematische Materialien. Es gilt, Nachhaltigkeit und Klimaschutz ganz oben auf der Agenda:
in Zukunft weitere neue Lösungsansätze zu verfolgen. Investoren, die zum Zuge kommen wollen, müssen z. B. ein
großzügiges Angebot von Grün- und Freiflächen sowie eine
Innovative Ansätze wie z. B. Cradle to Cradle (C2C) tragen Dachbegrünung inklusive der dauerhaften Pflege beinhal-
zu einem verantwortungsvollen Umgang mit unseren be- ten. Das wirkt sich – ebenso wie das Konzept wassersensible
grenzten Ressourcen bei und mindern „Materialprobleme“ Stadt – positiv auf das Lokal- und das Gebäudeklima aus.
der Zukunft, ebenso wie das System „Madaster“, das ein Über unsere Vergabeverfahren werden Investoren außer-
Kataster für Materialien und Produkte ist, welches die Aus- dem verpflichtet, z. B. Ladeinfrastruktur für Elektrofahr-
wirkungen von Um- oder Neubauten auf die Kreislaufwirt- zeuge bereitzustellen und Planungen mit Passivhaus- oder
schaft und die Umwelt aufzeigt. Plusenergiehausstandard werden bevorzugt. Es ist eben
das Besondere, dass wir als kommunales Unternehmen die
Neben ökonomischen und ökologischen Zielen stehen auch Möglichkeit haben, solche Anforderungen an die zukünf-
zukünftig soziale, städtebauliche und gemeinwohlorientierte tigen Investoren zu stellen und nicht einfach nur an den
Aspekte im Fokus. Wir gestalten Zukunft gemeinsam – ge- Meistbietenden zu verkaufen. Bei rund 120 Hektar Fläche
hen wir diese Aufgabe positiv und nachhaltig erfolgreich an. hat Duisburg da ein Pfund, mit dem es wuchern kann.
Ihr Ihr
Martin Linne Bernd Wortmeyer
Beigeordneter für Geschäftsführer
Stadtentwicklung, GEBAG
Mobilität und Sport Duisburger Bau-
gesellschaft mbHNACHHALTIGKEITSBERICHT 3
MEGATREND
NACHHALTIGE
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WIE WOLLEN WIR MORGEN LEBEN? Diese Frage steht über allem – und sie geht jeden Menschen an.
Deswegen ist das Bauen von heute ein Thema der Zukunft. Das Drei-Säulen-Modell der nachhaltigen
Entwicklung ist als zusammenhängendes System zu betrachten und lautet wie folgt: Ökologie, Ökonomie
und Soziales. Die Aspekte werden gleichermaßen bewertet und sind entsprechend ressourcenschonend
von Privatpersonen sowie Unternehmen in der Immobilienwirtschaft umzusetzen.
ENVIRONMENT, SOCIAL,
GOVERNANCE
Das Zauberwort heißt dabei ESG.
Doch was hat es mit diesem viel-
strapazierten Akronym auf sich?
ESG setzt sich aus den englischen
Begriffen Environment, Social und
Governance zusammen, also den
Kriterien Umwelt, Soziales und Unter-
nehmensführung.
Beim Umweltaspekt spielen eine
Strategie zum Klimaschutz, das
schonende Ressourcenmanagement
und der Einsatz erneuerbarer Ener-
gien eine bedeutende Rolle. Darüber
hinaus gilt es, Luft- und Abwasser-
emissionen zu minimieren und den
ökologischen Fußabdruck zu reduzie- Darüber hinaus werden Zwangsarbeit oder wettbewerbswidriges Verhalten
ren. Beispielhaft für die Immobilien- und Kinderarbeit ausgeschlossen. ausgeschlossen sind. Darüber hinaus
wirtschaft sind hierbei Energiever- Auch hier einige Stichwörter: Innen- verankern die meisten Unternehmen
brauch /-einsparungen, Luft(qualität), raumqualität, Gebäudesicherheit, eine erfolgsorientierte Vergütung
Schadstoffemissionen, Dämmung der Serviceleistungen, Barrierefreiheit / der Vorstände bei dem Erreichen der
Gebäudehülle / Fassade / Dachkons- Zugänglichkeit, Raumluftqualität Ziele im Bereich der Nachhaltigkeit.
truktion (Wärmeverluste), Sonnen- (Luftwechselrate), genereller Komfort, Messlatte hierfür sind etwa: Gibt
schutz, Ressourcen- oder Wasserver- Diversität, Luftfeuchtigkeit, Bereit- es ein funktionierendes Facility-
brauch sowie zusätzliche Vermeidung stellung von Fahrradstellplätzen, Ver- Management? Gibt es regelmäßige
von Flächenversieglung. kehrsinfrastruktur (Pkw und ÖPNV) Instandhaltungsmaßnahmen des
und Erreichbarkeit von Einrichtungen Vermieters oder Eigentümers? Und:
Sozial bedeutet, dass sich Unter- des täglichen Bedarfs, Versorgungs- Gibt es Hilfestellung des Eigentümers
nehmen verpflichten, gerechte möglichkeiten, Bildungseinrichtungen, oder Vermieters in Sachen Tipps für
Arbeitsbedingungen zu schaffen, Pflege- und Gesundheitseinrichtungen nachhaltige Bewirtschaftung des
die Menschenrechte zu achten, den sowie Erholungsgebieten. Gebäudes, Gebäudenutzung, Wasser-
Arbeitnehmern Zugang zu Weiterbil- nutzung, Umgang mit Abfällen (Müll-
dungen zu ermöglichen und Investi- Zu guter Letzt die Unternehmensfüh- trennung) oder umweltverträgliche
tionen in die Sicherheit am Arbeits- rung. Dabei stellen unabhängige Auf- Gebäudereinigung.
platz sowie die Gesundheit zu tätigen. sichtsgremien sicher, dass Korruption4 NACHHALTIGKEITSBERICHT
CRADLE-TO-CRADLE
Auch Cradle-to-Cradle – kurz C2C –
ist in diesem Zusammenhang oft
gehört, aber deswegen keineswegs TAXONOMIE
bloß ein Modebegriff. C2C ist eine
Möglichkeit, Produkte oder Prozesse Die sogenannte Sustainable Finance-
zu entwerfen, die eher wie natürliche Taxonomie / Taxonomie stellt darüber
Systeme funktionieren. Diese Ent- hinaus ein Instrument dar, um wirt-
wurfsmethode soll einen nicht mehr schaftliche Aktivitäten hinsichtlich
zeitgemäßen Take-Make-Dispose- ihrer Nachhaltigkeit zu klassifizieren. GREEN BUILDING
Ansatz ersetzen, der mit neuen Mit Fokus hierbei auf das Erreichen
Rohstoffen beginnt, die aus der Erde der Klimaziele, allerdings auch später Green Buildings sind hinsichtlich der
gewonnen werden, und mit Müll- auf soziale Aspekte und die jeweilige Nachhaltigkeit vermehrt in die
bergen endet. Unternehmensführung. Taxonomie ist öffentliche Wahrnehmung gerückt.
ein Faktor, um nachhaltige Investitio- Das Thema gewinnt an Bedeutung
Der neue Ansatz für eine durchgän- nen zu steigern und die Maßnahmen durch steigende Nachfrage nach
gige und konsequente Kreislaufwirt- und Beschlüsse aus dem European langlebigen, energieeffizienten sowie
schaft, der auch die umweltfreund- Green Deal umzusetzen. ressourcenschonenden Immobilien
liche Produktion und die Nutzung von auf nationaler und internationaler
erneuerbaren Energien mit ein- Die sechs Umweltziele in der Ebene. Einflussfaktor sind dabei
schließt, wird deshalb sinngemäß am Taxonomie sind: auch die steigenden Energiepreise,
besten übersetzt mit „vom Ursprung › Klimaschutz gesetzliche Regularien und staatliche
zum Ursprung“. Oder in anderen › Klimawandelanpassung Förderungen.
Worten: Produkte sollen am Ende › nachhaltige Nutzung von Wasser-
ihres Lebens nicht entsorgt oder auf- ressourcen Nachhaltige Immobilien werden
bereitet werden, sondern von Anfang › Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft unter dem Begriff Green Building
an so konzipiert sein, dass sie sich in › Vermeidung von Verschmutzung zusammengefasst, gemeint sind in
anderer Form weiterverwenden bzw. › Schutz von Ökosystemen der Regel:
kompostieren lassen. › Biodiversität › Niedrigenergiehäuser
› Nullenergiehäuser sowie
Woher kommen nun diese Trends? Wenn Wirtschaftsaktivitäten mindes- › Plusenergiehäuser.
Durch zunehmende Relevanz von tens eins dieser Ziele erfüllen, ohne
Nachhaltigkeit in Wirtschaft, Ge- einem anderen Ziel widersprüchlich Green Buildings sind durch hohen
sellschaft und Politik wurden in der zu handeln, gelten sie gemäß der Komfort, eine hohe Nutzungsqualität
Europäischen Union Programme ent- Taxonomie-Verordnung als taxonomie- und einen minimalen Energie- und
wickelt und festgeschrieben. Zu nen- konform. Darüber hinaus müssen Ressourcenbedarf gekennzeichnet.
nen sind in erster Linie das Pariser auch Mindestanforderungen zum
Klimaabkommen aus dem Jahr 2015 Beispiel in den Bereichen soziales
mit dem Ziel, mit Europa bis 2050 den Handeln oder Menschenrechte erfüllt
ersten klimaneutralen Kontinent zu werden.
schaffen. Außerdem der European
Green Deal als grüner Gesellschafts- Unter Wirtschaftsaktivitäten fallen
vertrag zur Reduktion von C02-Emis- auch Investitionen auf dem Immo-
sionen, der neben den ökologischen bilienmarkt, aufgrund des Bedarfs
auch sozialen Strukturen dienen soll an Rohstoffen und den Emissionen,
sowie Beratung über Maßnahmen und die beim Bau anfallen. Immobilien
Anreize zur CO2-Reduktion beinhaltet. sind für 14 % des Wasserverbrauchs,
Konkret sollen dabei private und ins- 25 % des Holzverbrauchs, 33 % der
titutionelle Finanzströme in nachhal- CO2-Emissionen, etwa für 30 bis 40 %
tige Investments gelenkt werden, um des Rohstoffverbrauchs und 30 % des
dem Kapitalbedarf gerecht zu werden, globalen Müllaufkommens verant-
den eine wirtschaftliche Modernisie- wortlich. Der Primärenergiebedarf für
rung Europas mit sich bringt. Gebäude in Deutschland liegt bei 40 %.NACHHALTIGKEITSBERICHT 5
ZERTIFIKATE FÜR
NACHHALTIGES BAUEN AUSBLICK
Das LEED-Zertifikat des US Green INTERNATIONALE GARTEN-
Building Council zur Bewertung von
Neubauten und Bestandsobjekten BAUAUSSTELLUNG (IGA)
in Abhängigkeit auf deren Ausbau-
standard gilt als eines der weltweit
METROPOLE RUHR 2027
verbreiteten Zertifizierungssysteme. Es ist die erste IGA in Nordrhein-Westfalen. Sie wird im Jahr 2027
Kategorien sind zum Beispiel Bau- dezentral auf drei Ebenen bespielt, auf denen sich die Metropole
materialien sowie der Bedarf an Ruhr in ihrer Gesamtheit präsentieren will – ein Standort wird
Wasser und Energie in der Nutzung. dabei Duisburg-Hochfeld sein. Das Format will aufzeigen, wie
In Duisburg gibt es mit dem Landes- eine lebenswerte Zukunft in der Region, im Quartier oder vor der
amt für Natur, Umwelt und Verbrau- eigenen Haustür aussehen kann – mit nachhaltigen und innova-
cherschutz LANUV ein Beispiel für tiven Lösungsideen für Zukunftsfragen in Metropolregionen und
LEED-zertifizierte Gebäude in Gold. für die Menschen vor Ort.
Inländische Zertifikate werden bei- ZUKUNFTSGARTEN DUISBURG –
spielsweise von der DGNB vergeben, RHEINPARK UND ANBINDUNG
der deutschen Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen – für Neubauten Nach über 150 Jahren industrieller Nutzung entsteht eine
und Bestandsobjekte mit Ansätzen direkte Anbindung zum Rhein und damit eine ganz neue Urbani-
zur Bewertung von Stadt- und tät durch die Verbindung von Stadtentwicklung sowie grüner
Büroquartieren. Themenfelder der und blauer Infrastruktur. Der Zukunftsgarten Duisburg steht
Systematik des DGNB: ökologische, als Testlabor für nachhaltige Konzepte und Maßnahmen für eine
ökonomische, soziokulturelle, tech- Vielzahl an urbanen Themen, wie klimaresiliente Gestaltung
nische Qualität sowie Prozess- und und Nutzung von Freiräumen, die Stärkung der biologischen Viel-
Standortqualität. Hier ist neben dem falt und des Naturerlebens in der Stadt, die Verwendung von
LANUV auch die Fressnapf Logistik- klimaangepassten Bauweisen und -elementen, umweltschonende
halle (Gold-Zertifizierung) geführt. Mobilität sowie Entwicklung innovativer Verkehrsräume.
Künftig gilt dies auch für Duisburg
Central Office (beantragt). Auch die Ein Nukleus des dauerhaft nach Süden Richtung Kultushafen
die Duisburger Dünen geben dieses erweiterten Rheinparks ist der Aufbau eines Science Centers als
Leistungsversprechen ab. zentraler Ankunftsort der IGA 2027. In der Nähe der Kläranlage
entsteht zudem ein Umweltbildungsstandort. Der Wasserturm
Der Kriterienkatalog BNB des Bun- wird saniert und umgebaut zu einem Aussichtspunkt über
desministeriums für Verkehr, Bau das IGA-Gelände. In temporärer Architektur werden bereits ab
und Stadtentwicklung zur Bewertung 2025 eine Blumenschau, verschiedenste bunte Pflanzflächen so-
von Bundesgebäuden – auch dieses wie gärtnerische Experimentierfelder, die eine klimaangepasste
Qualitätssiegel erhält das LANUV (in Pflanzverwendung zeigen, präsentiert.
Silber) – umfasst neben der Wohn-
qualität u. a. die technische, ökologi- ZIELE
sche und ökonomische Qualität.
IGA 2027 ist die Chance, regionale und interkommunale Projekte
zu verwirklichen und somit nachhaltig die Zusammenarbeit an
den gemeinsamen Handlungsfeldern der Zukunft (Freiraum-
entwicklung, Umweltschutz, Mobilität, Klimaresilienz etc.) zu
stärken. Ziel der Stadtentwicklung ist die mittel- bis langfristige
Ablösung der heutigen Gewerbe- und Hafennutzung am Rhein-
ufer von Hochfeld und Wanheimerort und damit eine weitere
Öffnung der Stadt zum Wasser. Ein Kernelement ist dazu die Bil-
dung einer durchgängigen Grünvernetzung entlang der rechten
LANUV Rheinseite von der Rheinpromenade des RheinParks über den
Landesamt für
Natur, Umwelt und
Kultus- bzw. Südhafen bis zur vorhandenen Wanheimer Rhein-
Verbraucherschutz promenade.6 NACHHALTIGKEITSBERICHT
DREI GELUNGENE BEISPIELE
BAUEN MIT
GRÜNEM GEWISSEN
IN DUISBURG
und energieeffiziente Dämmung. Bei den Planungen von
© HOCHTIEF
Aurelis und LANUV für den Neubau wurde großer Wert auf
den Klimaschutz gelegt. Für das Büro- und Laborgebäude
wurden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung
(Enev) um 50 % unterschritten.
Die Auswahl der Baumaterialien erfolgte vor allem mit Blick
auf die Vermeidung von Schad- und Risikostoffen. Die Eigen-
produktion von Strom über Photovoltaik, die Wärmeproduk-
tion über Fernwärme und die Nutzung von Regenwasser für
die Sanitäranlagen waren wesentliche Kriterien, um dem
erhöhten Anspruch auf nachhaltige und auch kostengünstige
LANUV Nutzung gerecht zu werden. Nachhaltige Kantinenbewirt-
schaftung, ein nachhaltiges Abfallmanagement und hoher
PROJEKTENTWICKLER AURELIS Nutzerkomfort waren weitere Aspekte, die dem Projektent-
wickler und Generalunternehmer HOCHTIEF ins Pflichtheft
In der Bewerbung um den Sitz des Landesamtes für Natur, diktiert wurden. Das wurde mit dem Nachhaltigkeitslabel
Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) NRW setzte (DGNB Gold) belohnt – eine Blaupause für Neubauprojekte
Projektentwickler Aurelis auf ein effizientes Energiekonzept anderer Behörden und öffentlicher Einrichtungen.
ENERGETISCHE SANIERUNG „ALTBAUTEN“
AM BEISPIEL DES CITY WOHNPARKS
BAUHERRIN GEBAG
Der Citywohnpark in der Musfeldstraße in Duisburg-Hochfeld, erbaut zu Beginn
der 1970er Jahre, ist eine der größten Wohnanlagen der GEBAG. Ziel ist es,
anstelle eines Neubaus die energetische Sanierung und eine gestalterisch-
funktionale Aufwertung der Wohnanlage anzustoßen. Der Entwurf des Duisburger
Architekturbüros „Druschke und Grosser Architektur“ stellt die über mehr als
40 Jahre gewachsenen Außenanlagen und Baumbestände in den Mittelpunkt:
So soll ein Park-Charakter entstehen, der die nachbarschaftlichen Beziehungen
fördern und stärken soll. Das weitere Freiraumkonzept sieht die Schaffung eines
Platzes rund um den ehemaligen Kiosk, das neue GEBAG-Außenbüro, in der Mitte
der Anlage vor, mit der Installation von Fitness-, Spiel- und Aufenthaltsbereichen.
Die Planung stärkt also auch das Leben im Quartier. Durch die Verbindung
von sozialer und ökologischer Nachhaltigkeit kann ein Leuchtturmprojekt für
Duisburg und insbesondere für den Stadtteil Hochfeld gelingen.NACHHALTIGKEITSBERICHT 7
GATEWAYTERMINAL ENERPORT II
BAUHERRIN DUISPORT
Auf dem Gelände der ehemaligen Kohleninsel in Duisburg-Meiderich entsteht ein Modellprojekt für die
Zukunft der Logistik. Enerport II wird mit einer Fläche von 235.000 Quadratmetern im Endausbau das
größte Containerterminal im europäischen Hinterland sein – und gleichzeitig der erste vollkommen
klimaneutrale Hinterland-Hub auf Basis von Wasserstoff.
Dank intelligenter Vernetzung können auch benachbarte Quartiere mit Energie versorgt werden. Das
nachhaltige Energiesystem koppelt erneuerbare Energien, Energiespeicher, Verbraucher und ver-
schiedene Wasserstofftechnologien miteinander. Schlüsselkomponenten dafür sind Brennstoffzellen-
Systeme und Wasserstoffmotoren zur Stromerzeugung sowie Batteriespeicher. Duisport spricht beim
„größten Entwicklungsprojekt seit ‚logport I‘ vor 22 Jahren“ von einer Vorreiterrolle im Hinblick auf
die Nutzung neuer Energiequellen für eine klimaneutralen Hafen- und Terminalbetrieb.
WEITERE POSITIVE BEISPIELE
PROJEKT URBANZERO DAS VITALUM IN RÖTTGERSBACH – PROJEKT-
ENTWICKLER FELLOW CAPITAL PARTNERS
Die Initiative „UrbanZero – Ruhrort
wird enkelfähig“ hat das Ziel, den Mit seiner digitalen Ausstattung ist das Gesundheitszentrum
Hafenstadtteil bis 2029 zum ersten als intelligentes, energieeffiziente Gebäude nach „WELL-
umweltneutralen Quartier der Welt zu Building“-Standard konzipiert: in ressourcenschonender,
machen und so ein Musterbeispiel für modularer Bauweise. Eine Bepflanzung der Außen-
Enkelfähigkeit im urbanen Raum zu anlage mit regionaler, insektenfreundlicher Flora sowie
schaffen. Inzwischen wurden die Stadt die Dachbegrünung runden das Vitalum ökologisch ab.
Duisburg, alle städtischen Gesell-
schaften, das Land NRW sowie zahl-
reiche namhafte Unternehmen und
Institutionen als Partner gewonnen.
An der Projektgesellschaft sind die
GEBAG mit 51 %, duisport mit 10 %
sowie Haniel und greenzero.me
jeweils zu 19,5 % beteiligt sind. Erste
Umweltbilanzen
wurden ermittelt,
Teilprojekte de-
finiert und Kon-
zepte erarbeitet.8 NACHHALTIGKEITSBERICHT
© CKSA Christoph Kohl Stadtplaner Architekten, Berlin / Fugmann Janotta und Partner mbH, Berlin
SMART CITY
Duisburg als Smart City legt großen
Wert auf nachhaltige Stadtentwick-
lung, gemäß des Klimaschutzkon-
zepts „Duisburg.Nachhaltig“. Projekte
der Wirtschaftsbetriebe Duisburg
REVITALISIERTE BROWNFIELDS dazu sind die Regenagentur, intelli-
WIE DIE DUISBURGER DÜNEN gente Abfallsysteme sowie Ideen und
Arbeiten zur wassersensiblen Stadt-
Durch den Park führt ein breiter Radweg, der die Duisburger Innenstadt direkt entwicklung wie zum Beispiel Baum-
mit dem Radschnellweg Ruhr RS1 und dem Sportpark Wedau verbindet. Die rigolen mit intelligenter Sensorik.
keilförmigen durchgrünten Wohnwege schaffen abwechslungsreiche Stra-
ßenperspektiven und bilden nachbarschaftliche Treffpunkte. Die geschützten
Innenhöfe bieten Platz für Gemeinschaftsgärten und Spielangebot.
AM ALTEN ANGERBACH © GEBAG
Im südlich gelegenen Duisburger
Stadtteil Huckingen wächst ein
völlig neues Wohngebiet. Auf rund
170.000 Quadratmetern entsteht
Wohnraum für ca. 300 Wohn-
einheiten und eine fünfgruppige
Kindertagesstätte. 22 % der
Fläche sind öffentliche Grün-
flächen, die Vorgärten werden in
die Umgebung eingebettet. Zum
sparsamen Umgang mit Ressour-
cen dienen die Wiederverwertung
von Niederschlagswasser mittels
Regenwasserspeicherung und die
Verwendung von umweltfreund-
lichen mineralischen Materialien
für die Fassade.IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT 19
LOGISTIKMARKT
EIN SYSTEMRELEVANTES CLUSTER
IN DER REGION RHEIN-RUHR
Duisburg ist zentraler und wichtiger konnten der Hafen wie auch nahge- dingungen des kombinierten Ver-
Hub in der bedeutenden Logistik- legene Logistikzentren kontinuierlich kehres auf Straße und Schiene zurück-
region Rhein-Ruhr. Dies liegt be- expandieren. Sie erfreuen sich auch zuführen sowie die unmittelbare Nähe
gründet in seiner Sonderstellung in und nach der COVID-19-Pandemie zum Düsseldorfer Flughafen. Von
mit dem weltgrößten Binnenhafen hoher Nachfrage aus der Logistik- den optimalen Standortbedingungen
und entsprechend guter Anbindung und Transportwirtschaft. profitieren namhafte Logistikunter-
an die Überseehäfen Rotterdam nehmen wie bspw. DHL, DB Schenker,
und Antwerpen. Durch umfassende Die herausragende Stellung Duisburgs Kühne + Nagel, Yusen Logistics,
Revitalisierungsprogramme alter in der Logistikregion Rhein-Ruhr ist Rhenus, BLG, Simon Hegele etc., die
Industrie- und Bergbauflächen neben dem Hafen auf die idealen Be- sich in Duisburg niedergelassen haben.20 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
Der Flächenbestand moderner Bestand an modernen Logistik-
Logistikimmobilien*, die nicht älter immobilien in der Metropole Ruhr auf.
als 10 Jahre sind, liegt zum Ende Damit entfallen rund 15 % des Ge-
des 1. Halbjahres 2022 bei knapp samtbestandes an Logistikimmobilien
654.000 m² NF. Duisburg weist damit des Ruhrgebietes auf Duisburg, was
nach dem Kreis Unna (776.000 m² NF) die hohe Attraktivität des Standortes
und knapp vor dem Kreis Wesel unterstreicht.
(573.000 m² NF) den zweithöchsten
GRUNDSTÜCKSMANGEL BREMST DIE NEUBAUTÄTIGKEIT
Im ersten Halbjahr 2022 wurde in beobachtende verstärkte Nachfrage
Duisburg das Logistikzentrum hin deutet. Auch hier nimmt Duis-
Hillwood mit 28.500 m² NF Logistik- burg im Vergleich zu den B-Städten
fläche fertiggestellt. Mit diesem einen der Metropole Ruhr wieder eine Vor-
Projekt weist Duisburg im Vergleich reiter-Position ein. Eine Anmietung,
zu den B-Städten im Ruhrgebiet im- die den Flächenumsatz des ersten
merhin bisher das höchste Neubau- Halbjahres 2022 in Duisburg stark
volumen auf. Bis zum Ende des Jahres prägt, ist die Vermietung an C&K
ist keine weitere Fertigstellung zu Logistik im Logisitkzentrum Hillwood
erwarten. Wie an anderen Logistik- mit einer Gesamtnutzfläche von
standorten in Deutschland bremst vor 28.500 m².
allem die Grundstücksverfügbarkeit
für den Logistikneubau die weitere Weitere, mittelfristig wirksame
Marktexpansion aus. Potenziale für eine vitale Flächen-
nachfrage sind durch eine neue oder
Weitere in Bau befindliche Projekte angepasste Lieferketten-Organisa-
sind der Eigennutzerbau der Duis- tion von Unternehmen erkennbar.
burg Gateway Terminal GmbH mit Diese Transformation aufgrund der
20.000 m² NF und das Logistikzen- wirtschaftlichen und geopolitischen
trum Hillwood II mit einer Gesamt- Gegebenheiten soll die notwendigen
nutzfläche von 17.258 m² NF. Beide Flächenreserven den neuen Produk-
Projekte können voraussichtlich erst tions-, wie Lagerkapazitäten anpas-
im Jahr 2023 fertiggestellt werden. sen, um nicht so stark wie in den ver-
gangenen Jahren von Zulieferungen
Das erste Halbjahr 2022 konnte aus dem Ausland abhängig zu sein.
bereits mit 42.000 m² den Gesamt-
jahresumsatz von 2021 (39.900 m²)
übertreffen, was auch in Duisburg
auf eine in Gesamtdeutschland zu
* Zum Bestand moderner Logistikimmobilien werden folgende Objektarten (Gebäudealter 10 Jahre) gezählt:
Distributionsimmobilien ( 10.000 m²), Umschlagimmobilien, Produktionslager ( 10.000 m²), Fullfilmentcenter,
Gefahrgutlager, Hochregallager (freistehend), Kühllager und TiefkühllagerLOGISTIKMARKT 21
Flächenbestand moderner Logistikimmobilien (Baualter 10Jahre) *
in m² NF
Gebietseinheit 2022 (H1) 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Metropole Ruhr 4.297.094 4.006.225 3.662.473 3.398.037 3.289.615 3.217.867 2.564.175 2.494.976
Duisburg 653.646 625.146 568.746 518.895 537.503 639.457 537.437 534.777
*
itte beachten: Aufgrund neuer Systematik ergeben sich auch historisch neue Bestandszahlen;
B
als moderner Bestand gelten alle Objekte, die nicht älter als 10 Jahre im jeweiligen Berichtsjahr
sind. Für das Berichtsjahr 2022 demnach Baujahr 2013; dadurch können die Bestände im Ver-
gleich zu Vorjahren auch sinken.22 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
Neubauvolumen moderner Logistikimmobilien
in Tsd. m² NF
140
120
100
80
60
40
20
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Flächenumsatz moderner Logistikimmobilien
in Tsd. m² NF
140
120
100
80
60
40
20
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Spitzen- und Durchschnittsmiete für Logistik- und Lagerflächen
in Euro/m²
6
5
4
3
2
1
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Spitzenmiete DurchschnittsmieteLOGISTIKMARKT 23
MIETENTWICKLUNG IM SPITZENSEGMENT ZEIGT AUFWÄRTSTREND
Der hohe Nachfrageüberhang auf die nachgefragteste Assetklasse In Duisburg liegt die marktübliche
dem deutschen Logistikimmobilien- auf dem Investmentmarkt der Stadt Spitzenrendite für Logistikimmobilien
markt ist auch lokal deutlich spürbar. Duisburg und der Metropole Ruhr. dementsprechend immer noch auf
Die Spitzenmiete für Logistikimmo- Mit 57.100 T Euro Transaktions- einem sehr niedrigen Niveau, was in
bilien in Duisburg ist gegenüber dem umsatz schoben sie sich knapp vor der Theorie auch ein niedriges Inves-
Jahresendwert von 2021 nochmals Büroimmobilien auf den ersten Rang. titionsrisiko bedeutet. Aber mit 4,0 %
um 0,20 Euro/m² auf 5,90 Euro/m² ist gegenüber dem Vorjahr (3,9 %)
gestiegen. Damit ist Duisburg der Diese Sonderstellung von Logistik- auch seit langem erstmals wieder
hochpreisigste Logistikstandort in der immobilien, die schon in den Jahren ein geringstmöglicher Anstieg zu
Metropole Ruhr. der Pandemie begann und auch in der verzeichnen.
aktuell wirtschaftlich unsichereren
Die gemittelte Durchschnittsmiete für Zeit anhält, hat auch Auswirkungen
Duisburg zeigte sich der Spitzenmiete auf die marktüblichen Renditen, zu
demgegenüber seit 2015 bei einem denen die Gebäude gehandelt werden.
konstant positiven Trend und hielt Hier wirken aktuell zwei gegensätzli-
sich im ersten Halbjahr 2022 stabil che Kräfte: Einerseits positiv die Vor-
bei 4,30 Euro/m². Auch hier zeigt sich teilhaftigkeit einer Logistikimmobilie,
also – ähnlich wie auf dem Büro- andererseits die makroökonomischen
immobilienmarkt – dass der Nach- Trends wie hohe Inflation, steigender
fragedruck besonders bei qualitativ Zinssatz und nur mäßige BIP-Ent-
hochwertigeren Flächen spürbar wird. wicklung.
Logistik- und Industrieimmobilien
(inkl. Unternehmensimmobilien)
sind im ersten Halbjahr 2022 bislang24 IMMOBILIENMARKT 2022 HALBJAHRESBERICHT
UNTERNEHMENS-
IMMOBILIEN
MARKTPOTENZIAL
KRISENFESTER IMMOBILIENTYPUS
MIT GUTER WACHSTUMSPERSPEKTIVE
Der Immobilientypus der Unterneh- Aufgrund der hohen Nutzungsrever-
mensimmobilien (Light industrial) hat sibilität dieser Assetklasse und des
im Zuge der Corona-Pandemie seine begrenzten Angebotes an Gewerbe-
Vorteile gegenüber etablierten Immo- grundstücken in Verbindung mit einer
biliensegmenten unter Beweis stellen nicht ausreichenden Ausweisung von
können. Durch die operative Veran- Potenzialflächen (bspw. als GE-Gebiet)
kerung in Handwerk, Mittelstand, For- dürfte dieser Immobilientypus künftig
schung und lokalem Gewerbe sind die noch weiter an Bedeutung gewinnen.
erst spät als eigene Investmentklasse
definierten Immobilien weniger zyk- Duisburg hat seinen Bestand an Flä-
lusabhängig als etwa Handels- oder chen für Unternehmensimmobilien in
Büroimmobilien. Die Möglichkeit, den vergangenen Jahren schrittweise
eine breite Palette an gewerblichen ausbauen können. Im ersten Halbjahr
Nutzungsanforderungen abzubilden 2022 summierte sich der Flächen-
und damit ein hohes Maß an Drittver- bestand von zum Erhebungszeitpunkt
wendungsfähigkeit zu bieten, machen als Unternehmensimmobilien kate-
Unternehmensimmobilien zu einem gorisierten Objekten in Duisburg auf
vergleichsweise robusten Immobilien- ca. 205.600 m², was einem Anteil von
investment. knapp 9,4 % am Gesamtbestand in der
Metropole Ruhr entspricht.
Unternehmensimmobilien werden im
Allgemeinen als gemischt genutzte Die größten Flächenbestände be-
Gewerbeobjekte mit typischerweise finden sich neben Duisburg im
mittelständischer Mieterstruktur benachbarten Mülheim an der Ruhr
definiert. Die Mischnutzung umfasst (374.000 m²), in Essen (274.000 m²)
dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, und in Bochum (199.000 m²).
Forschungs-, Service- und/oder Groß-
handelsflächen.UNTERNEHMENSIMMOBILIEN 25
Flächenbestand Unternehmensimmobilien 2015 bis 2022 (H1) *
in m² NF
Gebietseinheit 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 (H1)
Metropole Ruhr gesamt 1.474.723 1.579.371 1.676.761 1.873.791 1.877.771 1.918.671 2.052.532 2.186.850
Bochum 178.155 179.955 179.955 179.955 167.943 189.043 196.481 198.581
Dortmund 104.295 111.245 114.845 118.395 140.401 140.401 163.053 170.561
Duisburg 131.403 147.263 164.113 164.113 161.986 164.586 205.606 205.606
Essen 178.904 195.911 211.461 229.501 208.273 210.773 212.468 274.408
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(H1)
Essen Duisburg Dortmund Bochum
*
uelle: Initiative Unternehmensimmobilien;
Q
Zum Immobilentypus der Unternehmensimmobilien werden Distributionsimmobilien ( 10.000 m²),
Produktionslager ( 10.000 m²), Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsimmobilien gezählt.Sie können auch lesen
