EINE ANLAGE MIT ZUKUNFT - Serviced Apartments in München - wob group
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serviced apartments / EXPOSÉ
M Ü N C H E N
EINE ANLAGE
MIT ZUKUNFT.
Serviced Apartments in München.
serviced apartments / MÜNCHEN serviced apartments / INHALT
DER INHALT
M41 MÜNCHEN DIE GRUNDRISSE
› S 4-5 › S 16
DAS PROJEKT DIE VORTEILE
› S 6-7 › S 34
DER BETREIBER KALKULATIONSBEISPIEL
› S8 › S 35
DAS INTERVIEW BAU- & AUSSTATTUNG
› S 10 › S 36
DAS INVESTMENTKONZEPT RECHTLICHE GRUNDLAGE
› S 12 › S 48
M41 NACHHALTIGKEIT KONTAKT
› S 14 › S 56
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serviced apartments / MÜNCHEN serviced apartments / MÜNCHEN
VORWORT
Die wobgroup entwickelt, vertreibt und errichtet seit 15 Jahren Immobilien in den Sparten Pflege,
Betreutes Wohnen und Micro-Living.
Unser primäres Ziel ist es dabei, langlebige und qualitativ hochwertige Sachwerte für Sie als
Kapitalanleger zu schaffen. Ressourcenschonendes Handeln und ein fairer Umgang mit allen
Vertragspartnern wird bei uns groß geschrieben.
Wir decken sämtliche Teile der Wertschöpfungskette einer Immobilie ab. Von der Entwicklung über den
Vertrieb bis hin zu Projektmanagement und Verwaltung – alles aus einer Hand.
Gerne möchten wir Ihnen unser neues Projekt M41 Serviced Apartments vorstellen: 91 Apartments
und 91 Gelegenheiten in einen langlebigen und hochwertigen Sachwert am krisensicheren Top-
Standort München zu investieren.
Wir freuen uns auf Sie.
Herbert Schiessl Stefan Schiessl
Geschäftsführer der wob Holding GmbH Geschäftsführer der wob Immobilien Vertrieb GmbH
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serviced apartments / MÜNCHEN serviced apartments / BEDARF
M41
MÜNCHEN
Ob Berater, Gastdozenten, Messebesucher, Handwerker oder Aktuelle Zahlen zeigen, dass im Raum München bis zum Jahr
Urlauber - tagtäglich suchen unzählige Geschäftsreisende und 2021 über 94.600 Betten benötigt werden.
Touristen nach einer geeigneten Unterkunft in der bayrischen
Metropole München. Nachgefragt wird hohe Qualität zu fairen Mit den M41 Serviced Apartments München reagiert die
Preisen, natürlich in attraktiven Lagen. wob group auf diesen steigenden Bedarf: Die wob Projekt
München M41 GmbH und Co. KG errichtet ab Herbst
Die M41 Serviced Apartments bieten eine optimale Mischung 2020 in München / Obersendling insgesamt 91 Apartments
aus hoteltypischem Service, gepaart mit den Vorteilen einer mit attraktiven Gemeinschaftsflächen in hochwertiger,
Ferienwohnung. energieeffizienter Bauweise.
Das Münchner Zentrum erreichen die Gäste, genauso wie die Wir schaffen Übernachtungsmöglichkeiten für Gäste, die Wert
Ferienregion um den Starnberger See, in nur rund 20 Minuten auf ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis legen und die
Fahrzeit. Vielfalt Münchens erleben möchten.
Gerade in der bayrischen Metropole München sind die Zahlen Gerne stehen wir von der wobgroup Ihnen mit Rat und Tat zur
an Übernachtungen in den letzten Jahren kontinuierlich Seite, damit Sie auch in diesen Zeiten sicher und erfolgreich
gestiegen – und das nicht nur zu Zeiten des Oktoberfestes. investieren können.
18,3 MILLIONEN ÜBERNACHTUNGEN (+6,8%) IN 2019 IN
MÜNCHENS GEWERBLICHEN BEHERBERGUNGSBETRIEBEN MIT ZEHN
UND MEHR BETTEN REGISTRIERT.
Quelle: muenchen.de
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serviced apartments / PROJEKT serviced apartments / LAGE
DAS PROJEKT
Klare, moderne Architektur. Ein überzeugendes Betriebskonzept. Bester
Service. Auf dem ca. 1.240 m² großen Grundstück entsteht ein modern-
minimalistisches Gebäude mit insgesamt 91 Apartments (83 Zwei- Ansicht Süd Ansicht Frühstücksraum
Visualisierung aus Sicht des Illustrators Visualisierung aus Sicht des Illustrators
Bett- & 8 Ein-Bett-Apartments) und 46 Tiefgaragenstellplätzen, in Form
von Doppelparkern. Ein eigenes Badezimmer ist ebenso Standard wie die
Vollmöblierung in Absprache mit dem Betreiber.
Offene Gemeinschaftsflächen, auf Wunsch
tägliche Reinigung, High-Speed-Internet in allen
Apartments, Frühstücksangebot, Leihfahrräder,
DIE CLEVERE KAPITALANLAGE ZENTRUM
Getränke- und Snackautomaten sowie weitere
MIT DEN GEWISSEN EXTRAS.
Serviceleistungen bieten außergewöhnlichen
Aldi Süd
Komfort. Das Konzept ist auf extended-stay ca. 50m
bzw. long-stay ausgerichtet. Somit bleiben die Gäste in der Regel 1 Gehminute
deutlich länger als bei einem gewöhnlichen Hotelaufenthalt. Das Mc Fit
erleichtert die wirtschaftliche Planung des Betreibers und schafft im ca. 350m
4 Gehminuten
Idealfall eine lebendige Community der unterschiedlichen Branchen. Die McDonald‘s Zentrale
Gäste genießen hier das gemütliche Gefühl eines eigenen Zuhauses in ca. 700m
2 Fahrradminuten
Verbindung mit hoteltypischen Benefits.
Straßenbahn
ca. 1km
4 Fahrradminuten Siemenswerke
ca. 2,3km
7 Fahrradminuten
AUF EINEN BLICK
› 83 Zwei-Bett-Apartments
Südpark MEGLINGERSTR 41B
› 8 Ein-Bett-Apartments ca. 2,4km
MÜNCHEN
› 46 Tiefgaragenstellplätze 8 Fahrradminuten
› Betreiber: Kunstmann Hotels & Food GmbH Autobahn
› Pachtervertrag: 20 Jahre ca. 1,6km
4 Autominuten
(plus: 3 x 7 Jahre Verlängerungsoption)
8 9
serviced apartments / HANS JOACHIM KUNSTMANN serviced apartments / BETREIBER
KUNSTMANN
HOTELS & FOOD GMBH
Viele wünschen sich die Sicherheit einer eigenen Immobilie, scheuen aber den damit verbundenen
Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand.
Durch unser wob Investmentkonzept reduziert sich – dank langfristiger Verpachtung an einen
erfahrenen Betreiber – der Aufwand für die Eigentümer erheblich.
Für das Projekt M41 Serviced Apartments München konnten wir die Kunstmann Hotels & Food
GmbH gewinnen. Der jahrzehntelange Pachtvertrag bildet das starke Fundament für Ihre Kapitalanlage.
In Kombination mit einer kompetenten Hausverwaltung brauchen Sie nicht viel mehr zu tun, als sich
über Ihren monatlichen Geldeingang zu freuen. Einfach, zuverlässig und unkompliziert.
Das Familienunternehmen Kunstmann Hotels & Food GmbH hat sich auf Micro-Living in Form von
Serviced Apartments und Hotels spezialisiert.
Erfolg ist für Hans Joachim Kunstmann die optimale Kombination aus Menschlichkeit, Wirtschaftlichkeit
und umfangreicher Marktkenntnis. Bereits knapp 650 Betten an fünf Standorten deutschlandweit
wurden erfolgreich aufgebaut und etabliert.
Der Standort im Münchner Süden bietet einen verkehrs- und kostengünstigen Ausgangspunkt für
Business-Reisende und Langzeitbesucher. Service zum besten Preis. Hochwertige Ausstattung.
Moderne Wohlfühlatmosphäre.
Willkommen in den M41 Serviced Apartments. Bleiben Sie gerne länger.
Kunstmann
Hotels & Food
GmbH
10 11
“ Werden Zimmerpools im Projekt M41 längerfristig an
Firmen vermietet?
HANS JOACHIM KUNSTMANN
Diverse Großunternehmen nutzen dieses Konzept bereits
in anderen Häusern. Wir sind diesbezüglich immer sehr
aufgeschlossen und bieten Interessenten attraktive Pakete an.
IM INTERVIEW
“ Mit welchen Services überzeugen Sie Ihre Gäste?
Kostenloses W-LAN, tägliche Reinigung und Bewirtschaftung,
“ Herr Kunstmann, worauf achten Sie besonders bei Ihren
Betreiberkonzepten und welche Arten von Häusern
Unternehmen wie Siemens, KPMG, etc. Frühstück inklusive und am Abend optionale Snacks. Außerdem
wird es im M41 voraussichtlich einen Fahrradverleih und ein
betreiben Sie? Zudem sprechen wir auch ausländische Fachkräfte an, Car-Sharing geben.
welche für längere Zeit in München wohnen. Zum Beispiel
Wir setzen grundsätzlich auf regionale Produkte, zum Beispiel saisonbedingt.
lokale Großbäckereien, die ebenfalls Ihre Zutaten aus der
Gegend beziehen. Stichwort: bayrischer Weizen.
Das schmeckt besser, frischer, stärkt die heimische Wirtschaft
Besonders stolz sind wir auf unsere vielen Stammgäste. Auch
in der Fremde ist das Gefühl des Heimkommens ungemein
“ Wie sind Sie mit der Corona-Krise umgegangen und wie
gehen Sie im Moment damit um?
und hinterlässt durch kurze Transportwege weniger ökologische wichtig. Unsere Gäste schätzen dieses Gefühl und unseren
Fußabdrücke. individuellen Service, den wir natürlich mit jedem Besuch noch Bis Mitte März war alles normal, danach gab es an fast allen
besser an die jeweiligen Wünsche anpassen können. Standorten von heute auf morgen keine Buchungen mehr. Unser
Unser Personal besteht nicht – wie bei vielen Mitbewerbern Boardinghouse war jedoch weiterhin besetzt. Wir mussten leider
– aus vielen Externen mit Leihverträgen sondern ist direkt bei an zwei Standorten Kurzarbeit anmelden. Pro Projekt wurde
uns angestellt (u.a. auch die Reinigung und Wäscherei). Unsere eine studentische Hilfskraft für die Koordination eingesetzt.
Hausmeister sind fachlich versiert und pendeln zwischen den
Häusern.
“ Warum haben Sie diesen Standort gewählt? Den „Shutdown“ haben wir dann direkt für Umbauten und
Renovierungsarbeiten genutzt.
Der Münchner Süden ist die Schnittstelle zwischen Stadt
Der Großteil unserer Belegschaft bleibt im jeweiligen und Natur. Mit dem Fahrrad sind Sie in ca. 30 Minuten am Ein Dank gebührt auch unseren Vermietern, mit denen wir
„Stammhaus“ – wir haben aber einige „Springer“ die zwischen Starnberger See. Diverse Firmenzentralen sind in der Nähe und faire Einigungen und Teilstundungen vereinbaren konnten.
nahegelegenen Projekten aushelfen, um zu jeder Zeit einen die Infrastruktur lässt keine Wünsche offen. Am Monatsende erreichten wir die gleiche Liquidität wie am
Nachhaltigkeit, regionale Produktion und kurze
geregelten Betrieb garantieren zu können. Monatsanfang. Zwei neue Standorte konnten wir in dieser Zeit
Wege halten die laufenden Kosten niedrig und
zusätzlich erwerben.
erleichtern das wirtschaftliche Arbeiten – das kommt
Mit unseren drei Produktlinien decken wir den Bedarf der
“ Über
indirekt auch Kapitalanlegern zugute. Selbst bei einer
unterschiedlichen Geschäftsreisenden optimal ab. welche Kanäle und mit welchen Maßnahmen Unsere Strategie ist auch weiterhin ein organisches Wachstum.
Auslastung von 60% macht der Betrieb keine Verluste.
bewerben Sie Ihre Apartments? Das heißt für uns langsam weitere Immobilien zu kaufen und
• Basic nennen wir unsere Apartments für preisbewusste mit den unterschiedlichen Arten von Immobilien Synergien zu
Eine höhere Auslastung ist selbstverständlich geplant
Reisende. Viele Kunden empfehlen uns mittlerweile weiter und auch schaffen. Zum Beispiel Bäckerei/Restaurant/Hotel, etc.
und wahrscheinlich.
• CREO sind unsere 3-Sterne-Hotels. die Stammkundenbindung zählt mit zu unseren wichtigsten
• M41 ist unser neuestes Modell mit einer charmanten Marketinginstrumenten.
Hans Joachim Kunstmann ist seit 11 Jahren als
Mischung aus 3-Sterne-Hotel und Serviced Apartments.
“ Welche weiteren Projekte planen Sie?
Unternehmer tätig, bekleidet ein Ehrenamt als
Zudem schalten wir Direktwerbung in der Umgebung und
Handelsrichter und ist Vorsitzender des Werbekreises
sind selbstverständlich auf den großen Booking-Plattformen
Wolfratshausen.
vertreten. Unser preiswerten Zimmerraten tragen ebenfalls zu Wir setzen wie oben erwähnt auf Mischunternehmen mit
“ Für welche Zielgruppe ist M41 gedacht? unserer Beliebtheit bei. Restaurants, Bäckerei, Hotels, Boardinghouses. Möglichst breit
aufgestellt, ergo: möglichst krisensicher.
Die Hauptzielgruppe sind sicherlich die sogenannten „Highly
Skilled People“ in entsprechenden Management-Positionen bei Unsere Restaurants hatten quasi keinen Umsatzausfall und
somit die gleichen Umsätze wie in den Biergartenmonaten.
12 13
serviced apartments / INVESTMENTKONZEPT
DAS WOB
Ein weiterer Baustein unseres Konzeptes ist das Management durch eine professionelle
Immobilienverwaltung. Diese kümmert sich um Abrechnung, Handwerkerbeauftragung und weitere
administrative Aufgaben.
INVESTMENTKONZEPT Die wob Immobilien Verwaltung GmbH als Erstverwalter der Anlage betreut bereits über 2.000
Einheiten mit Schwerpunkt Betreiberimmobilien.
Ein fachlich fundierter, persönlicher Ansprechpartner als zuverlässige Schnittstelle zwischen
Eigentümern, Betreiber und Dienstleistern.
Sowohl die jüngere Vergangenheit als auch die langfristigen Durch die langfristige Vermietung an eine Betreibergesellschaft
Prognosen belegen es: erhalten Sie nicht nur regelmäßig Ihr Geld – unabhängig davon, Holen Sie das Maximum aus Ihrer Immobilien-Kapitalanlage heraus.
ob das Apartment belegt ist oder leer steht – sondern diese
Eine Investition in den Sachwert Immobilie an einem starken übernimmt auch Betriebskosten, Belegung und Pflege der Mit dem wob Investmentkonzept.
Standort ist in mehrfacher Hinsicht attraktiv und zukunftssicher. Einheit für Sie.
Die Preise steigen stetig, die hohe Nachfrage in Ballungsräumen Das macht Immobilien dieser Art zu einer der sichersten
wirkt sich auf die Renditen aus und Immobilieneigentum bietet Kapitalanlagen mit konjunkturunabhängigem Wertzuwachs.
Anlegern wertvollen Inflationsschutz. Nach einigen Jahren verfügen Sie über einen bezahlten
Eine interessante Sonderrolle nehmen in diesem Segment Sachwert und ein lukratives Zusatzeinkommen.
Betreiberimmobilien ein, da sie bequeme Zusatzrenten ohne
lästigen Verwaltungsaufwand versprechen.
GÄSTE BETREIBER ZAHLT IMMOBILIENVERWALTUNG EIGENTÜMER
ZAHLEN PACHT UND ÜBERNIMMT ERHÄLT
UNTERKUNFT NEBENKOSTEN ADMINISTRATION MIETE
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serviced apartments / NACHHALTIGKEIT serviced apartments / NACHHALTIGKEIT
M41
NACHHALTIGKEIT
Klimaschutz und Nachhaltigkeit auf dem Bau sind leider immer noch keine Selbstverständlichkeit.
Für uns jedoch sind sie Mission, Anspruch und Herzensangelegenheit zugleich. Denn auch für unsere
Kunden bieten sie Vorteile – für unsere Nachkommen sowieso.
Den menschlichen Umgang mit natürlichen Ressourcen, dem Klima und der Umwelt ändert man
nicht über Nacht. Dennoch versuchen wir bei jedem neuen Projekt unseren persönlichen Beitrag zum
Klimaversprechen zu leisten. Zum Beispiel durch die Verwendung nachwachsender Rohstoffe – wo
möglich. Durch die Vermeidung schwer entsorgbarer Baustoffe. Oder auch durch eine insgesamt
nachhaltigere Bauweise.
M41 wird durch Fernwärme, welche überwiegend aus Geothermie-Quellen bezogen wird und somit
CO2-neutral ist betrieben. Weiters ist München an sich ein beliebter Hotspot und Entscheidungsplatz für
viele internationale Unternehmen. Zudem setzt sich die Stadt München aktiv für das Klima ein.
Bis 2025 wollen die SWM so viel Ökostrom produzieren, wie ganz München verbraucht. Durch
modernste Filteranlagen und insgesamt weniger Erdölverbrauch, senken die SWM schon jetzt
kontinuierlich und messbar ihre Emissionen.
Jährlich wird München so über eine Million Tonnen CO2 erspart. Das entspricht etwa dem jährlichen
Ausstoß des ganzen Münchner PKW-Verkehrs.
Unsere energieeffiziente Bauweise bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit einer staatlichen Förderung
durch KfW-Darlehen. Damit schont unser Anspruch nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihren
Geldbeutel.
WIR HABEN NUR DIESE EINE WELT.
DARAUF BAUEN WIR. DARAUF LEBEN WIR.
DAFÜR SETZEN WIR UNS EIN.
16 17
serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
DIE GESCHOSSE
IM ÜBERBLICK
18 19serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
ERDGESCHOSS
› 16 Zwei-Bett-Apartments
› Frühstücksraum
› Vorbereitungsküche
› Rezeption
1. OBERGESCHOSS
› 20 Zwei-Bett-Apartments
20 21serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
2. OBERGESCHOSS
› 20 Zwei-Bett-Apartments
3. OBERGESCHOSS
› 20 Zwei-Bett-Apartments
22 23serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
DACHGESCHOSS
› 7 Zwei-Bett-Apartments
› 8 Ein-Bett-Apartments
› Lounge
› Dachterrasse
24 25starnberger see / MÜNCHNER SÜDEN
26 27serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
TYP 1 TYP 2
› Visualisierung aus Sicht des Illustrators. › Visualisierung aus Sicht des Illustrators.
› Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im › Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im
Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen. Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen.
28 29serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
TYP 3 TYP 4
› Visualisierung aus Sicht des Illustrators. › Visualisierung aus Sicht des Illustrators.
› Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im › Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im
Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen. Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen.
30 31serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / GRUNDRISSE
TYP 5 TYP 6
› Visualisierung aus Sicht des Illustrators. › Visualisierung aus Sicht des Illustrators.
› Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im › Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im
Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen. Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen.
32 33serviced apartments / GRUNDRISSE serviced apartments / ANSICHT FRÜHSTÜCKSRAUM
TYP 7
› Visualisierung aus Sicht des Illustrators.
› Die Darstellung kann von der tatsächlichen - speziell im
Hinblick auf Möblierung und Ausrichtung - abweichen.
34 35 Visualisierung aus Sicht des Illustrators.serviced apartments / VORTEILE serviced apartments / KALKULATIONSBEISPIEL
IM MÜNCHNER SÜDEN
BERECHNUNGSBEISPIEL
Schon immer war Obersendling ein beliebter Wirt-
schaftsstandort und steht bis heute für eine lebendige
Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen. Unweit
der Isarauen, schnell auf der Autobahn, entspannt in MEA 111,89 / 10.000 stel
die Innenstadt. Perfekt für Business-Reisende, die An-
bindung und Freizeitwert zu schätzen wissen.
RUNDUM-SORGLOS-PAKET Flächen 2-Bett-Apartment Nr. 81
Der Betreiber kümmert sich um Instandhaltung, Fläche Apartment 22,34 m²
Schönheitsreparaturen sowie um die Wartung
und Pflege der Außenanlagen. Weiterhin trägt plus anteilige Nutz-. Funktions- und 17,41 m²
er die Kosten für Energie, Entsorgung, etc. Die Verkehrsflächen
wob Immobilien Verwaltung GmbH über-
nimmt neben der WEG Verwaltung auch die Gesamtfläche 39,75 m²
Mietverwaltung für Ihr Apartment. Sie erhalten
FESTE MIETEINNAHMEN Ihre monatliche Netto-Miete nach Abzug aller
Kosten und Gebühren. Mietertrag 3,10%
Der Betreiber zahlt monatlich eine Gesamt- im Verhältnis Gesamtkaufpreis zu Kaltmiete
pacht. So erhält jeder Eigentümer seinen Anteil,
unabhängig davon, ob das Apartment gerade
leer steht oder belegt ist. Gesamtkaufpreis 238.300,00 EUR
plus Grunderwerbsteuer 8.340,50 EUR
(3,5% vom Kaufpreis abzgl. Möblierung)
ATTRAKTIVE STEUERVORTEILE
plus Notar- und Grundbuchkosten 4.766,00 EUR
Die Apartments können steuerlich abgeschrie- (2% vom Gesamtkaufpreis)
ben werden. Der Zeitraum beträgt dabei 50
Jahre bei einem AfA-Satz von 2% aus den
Herstellungskosten. Erwerbsaufwand 251.406,50 EUR
jährlicher Mietertrag 7.384,50 EUR
LANGFRISTIGER PÄCHTER jährliche Verwaltergebühr 285,60 EUR
WEG - & Mietverwaltung
Freuen Sie sich über hohe Planungssicherheit, monatl. 23,00 EUR zzgl. UmSt.
dank eines Mietvertrages mit einer festen Lauf-
zeit von 20 Jahren. Zusätzlich hat der Betreiber jährliche Instandhaltungsrücklage 335,64 EUR
eine Verlängerungsoption von 3 x 7 Jahren. monatl. 0,25 EUR je 1/10.000stel MEA
jährliche Mietverwaltergebühr 71,40 EUR
EINFACHER WIEDERVERKAUF
Jedes Apartment erhält einen eigenen Mietertrag jährlich nach Abzug der Kosten 6.691,80 EUR
Grundbucheintrag als Teileigentum im Sinne des Mietertrag monatlich 557,65 EUR
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dadurch
kann jeder Eigentümer das Objekt jederzeit
ohne Zustimmung eines Dritten verschenken,
vererben, belasten oder veräußern.
36 37serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG
DIE BAU- UND AUSSTATTUNGS-
BESCHREIBUNG
38 39serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG
1 EINLEITUNG Abstimmung mit den Genehmigungsbehörden sowie dem umlaufenden Verbau erfolgen, welcher nach 11 WAND- UND
Die wob Projekt München M41 GmbH & Co.KG realisiert betreiberseitigen Konzept zur Barrierefreiheit (Bewohner, Baugrubenverfüllung weitestgehend im Erdreich verbleiben DECKENOBERFLÄCHEN
in der Meglingerstraße 41b den Neubau einer gewerblich Angestellte) können Teile des Gebäudes von der DIN muss (nicht sichtbar). 11.1 ALLGEMEIN
genutzten Beherbergungsstätte im Sinne von Serviced 18040-2 abweichen. Die DIN 18040-1 kommt nicht zur Die sichtbar bleibenden Deckenoberflächen aus Beton in
Apartments. Der zukünftige Betrieb wird durch die Kunstmann Anwendung, da das Gebäude nicht öffentlich zugänglich 6.2 TG-BODENFLÄCHEN Flurbereichen und im Frühstücksraum werden vom Grundsatz
Hotels & Food GmbH übernommen. ist (Rezeption am Eingang). Die zu errichtende Immobilie Gebäudeinterne Parkflächen – insofern sie nicht im Rahmen her in der Sichtbetonklasse SB 2 (normale gestalterische
entspricht ansonsten den zum Zeitpunkt der Genehmigung der normativen Vorgaben des Abstandes zum 100-jährigen Anforderungen) nach Merkblatt Deutscher Beton – und
gültigen allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Hochwasser mit Pflasterbelägen ausgebildet werden dürfen Bautechnik – Verein „Sichtbeton“ als „Filigrandecken“
2 LAGE Arbeitsstättenrichtlinien (ASR), sofern nachfolgend keine – werden als oberflächenfertige Stahlbetonkonstruktionen ausgeführt. Fertigteilstöße werden verspachtelt und sind
Das Grundstück, Flurnummer: Flur-Nr. 268/25, Gemarkung Abweichungen beschrieben werden. Die Immobilie wird generell mit flächigem Oberflächenschutzsystem ausgeführt. daher in der Sichtbetonfläche optisch hervorgehoben. Für
Forstenried befindet sich an der Meglingerstraße 41b im auf den Betreiber zugeschnitten errichtet. (Vergleiche auch Variante B Tabelle 5 DBV Merkblatt geputzte, gespachtelte Oberflächen bzw. Oberflächen von
Münchner Stadtteil Obersendling. In unmittelbarer Nähe Parkhäuser und Tiefgaragen, Fassung Januar 2018). Das Trockenbaukonstruktionen gilt gemäß den Merkblättern
befinden sich ein Fitnessstudio, Geschäfte des täglichen Oberflächenschutzsystem bedarf einer jährlichen Inspektion. des Bundesverband Ausbau und Fassade sowie des
Bedarfs und mehrere Hauptsitze großer Unternehmen. 5 BAUPHYSIK UND BRANDSCHUTZ Insofern wird auf den Punkt „Wartung“ verwiesen. Bundesverbandes Gipsindustrie e. V. „Putzoberflächen im
Bei Erstellung der Immobilie müssen folgende Punkte Innenbereich“ bzw. „Verspachteln von Gipsplatten“ für die
grundsätzlich Berücksichtigung finden: Oberflächenqualität folgendes:
3 GEBÄUDE & KONZEPTION • Nachweis thermische Bauphysik auf Basis ENEV 2014 7 AUSSENWÄNDE • Trockenbaukonstruktionen – Grundsatz Q 2
Das Gebäude wird über den sich an der Meglingerstraße mit erhöhten Anforderungen an Neubauten ab 2016. Die gesamte Fassade besteht oberhalb des Kellers (übliche optische Anforderungen), im Rahmen des
befindlichen Haupteingang betreten. Direkt hinter Eine Umsetzung des avisierten Gebäudeenergiegesetzes aus Massivbau (wärmedämmverfüllte Ziegel), zur Gestaltungskonzeptes bei Einzelflächen Q 3 (erhöhte
dem Haupteingang schließt der Frühstücksraum mit (GEG) kann aufgrund des derzeitigen Standes im Vermeidung von späterer Entsorgungsproblemen wird auf optische Anforderungen), im Bereich von Plattenbelägen
einer Vorbereitungsküche an, sowie Personal-WC und Normgebungsverfahren (Inhalt Referentenentwurf unklar) Wärmedämmverbundsystem-Materialien weitestgehend Q1
Serviceräumlichkeiten des Betreibers. Außerdem ist im nicht erfolgen. verzichtet. • Abgezogene Putze (nur unter Plattenbelägen) – Q 2
Empfangsbereich neben einem Windfang eine halboffene, • Nachweis Schallschutz Gebäude und passiver Lärmschutz. • Gefilzte/ geglättete Putzoberflächen – Grundsatz Q 3
Rezeption angeordnet. Die insgesamt 91 Apartments (83 Es gelten, sofern bauordnungsrechtlich nicht anders (Standartanforderungen an Ebenheit)
Zwei-Bett-Apartments und 8 Ein-Bett Apartments), sowie die vorgeschrieben, die Vorgaben der DIN 4109 (Ausgabe 8 INNENWÄNDE • Teilgespachtelte Fertigteildeckenuntersichten – Grundsatz
dazugehörigen Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen erstrecken 2016), projektbezogen kommt Beiblatt 2 zur DIN Tragende Elemente werden aus Massivmauerwerk oder, wenn Q2 (nicht Flure + Frühstücksraum)
sich auf die Ebenen Erdgeschoss bis 4. Obergeschoss. 4109, Tab. 2, Abschnitt 3 – Beherbergungsräume- zur statisch erforderlich, aus Stahlbeton ausgeführt. Die Ausführung
„Highlight“ ist die im Dachgeschoss befindliche Lounge mit Anwendung. Dies bedeutet zwischen den Schlafräumen nicht tragendender Wände erfolgt aus Leichtbauwänden oder Generell gelten für alle hergestellten Oberflächen aus
zugehöriger Dachterrasse. Der Gebäudekomplex wird mit einem und gemeinschaftlichen bzw. fremden Nutzungseinheiten aus Mauerwerk. Putz / Trockenbau / Massivbauteile die Grenzwerte für
Flachdach errichtet. Extensive Begrünungen der Dachflächen wird ein üblicher Qualitätsstandard erreicht, welcher Ebenheitsabweichungen nach Tab. 3 DIN 18202 (ausgenommen
werden nur vorgesehen, wenn diese behördlich gefordert gegenüber dem öffentlich-rechtlichen geforderten Zeile 4 und 6 – normale Anforderungen).
werden. Im UG befinden sich Technikräume und eine Tiefgarage Mindestschallschutz wahrnehmbare Verbesserungen 9 GESCHOSSDECKEN, TREPPEN
mit 46 Stellplätzen (in Form von Doppelparkern). aufweist. Eine Umsetzung der Empfehlungen der derzeit im Geschoßdecken und Treppen werden in Stahlbeton ausgeführt. 11.2 BEWITTERTE AUSSENWAND (FASSADE)
Entwurf vorliegenden DIN 4109-5 erfolgt im Hinblick auf Wetterbeständiger, hydrophober, wasserdampfdurchlässiger
den Standard des Betreibers nicht. Mineralputz nach DIN 18550 auf monolithisch verarbeiteten
4 ALLGEMEINE ANGABEN • Lüftungskonzept in Anlehnung an DIN 1946-6 und 10 DÄCHER wärmedämmverfüllten Ziegeln. Farbgestaltung entsprechend
Generell wird bei der zu errichtenden Immobilie von einer DIN 18017-3, wobei die Lüftungsstufen 2+3 gemäß Das Gebäude erhält ein Flachdach in Stahlbeton mit Kiesauflage Farbkonzept des Architekten.
gewerblich genutzten Beherbergungsstätte ausgegangen. DIN 1946-6 zugunsten eines höheren Wohnkomforts und, wenn dies behördlich gefordert wird, extensiver Begrünung
Die Apartmentvermietung richtet sich vor allem an solche (Verminderung Zuglufterscheinungen) und niedrigerer nach Vorgabe des Architekten/Planers. Dachabdichtungen 11.3 APARTMENTS, AUFENTHALTS-,
Personen, die über einen Zeitraum bis 4 Wochen am Ort Heiz- und Wartungskosten weitestgehend nutzerabhängig, auf genutzten/ ungenutzten Flachdächern werden als INNENRÄUME
der Serviced Apartments verweilen möchten und denen d.h. mittels manueller Fensterlüftung sichergestellt werden. gefällelose bituminöse Umkehrdächer ausgebildet. Ausführung Leichtbauwände: gespachtelt; Betonflächen: entgratet,
dabei eine gewisse Eigenständigkeit oder Unabhängigkeit im • Projektbezogen erstellter Brandschutznachweis gem. Flachdachrichtlinie und DIN 18531. Bei etwaigen gespachtelt und gestrichen; Mauerwerk: einlagig geglätteter
Verhältnis zu hoteltypischen Serviceleistungen geboten wird. Widersprüchen gilt vorrangig die DIN 18531. Alternativ kommt Putz oberflächenfertig hergestellt für Malerarbeiten.
Neben dem Verzicht auf sog. „hotelübliche“ Nebenleistungen ggf. eine Ausführung als bituminöse Warmdachkonstruktion mit
(z.B. Restaurant, Bar, Freizeiträume) ist die Ausstattung 6 KELLERGESCHOSS Gefälle in Betracht.
der Apartments mit Kochgelegenheit und Kühlschrank 6.1 AUSSENWÄNDE UND FUNDAMENTE
(Pantryküchen) signifikant. Das Gebäude wird grundsätzlich Die Ausführung erfolgt in Stahlbeton gemäß statischen
in Teilen nach der DIN 18040-2 für barrierefreies Bauen Anforderungen. Das Gebäude wird komplett unterkellert.
(Wohnungen) konzipiert. Auf Grundlage einer dokumentierten Die Baugrubensicherung muss aus Platzgründen mittels
40 41serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG
11.4 DECKENUNTERFLÄCHEN nach dem Gesamtgestaltungskonzept des Objektes und den Anforderungen aus der DIN 18040-2 werden nach Erfordernis gleichwertige. Die Sockelleisten, bestehen aus MDF-
Betondecken glatt und planeben gespachtelt und geschliffen bautechnischen Erfordernissen und Auflagen. berücksichtigt. Holzwerkstoff oder dem verwendeten Bodenmaterial. Die
und für Anstrich vorbereitet. Ausgenommen davon sind die Rezeption (sofern nicht gefliest) und die Vorbereitungsküche
Betondecken in den Fluren und dem Frühstücksraum. 14.2 HAUPTEINGANGSTÜR MIT WINDFANG 15.2 FLIESENARBEITEN ALLGEMEIN (Kleinküche) erhalten einen Fußbodenbelag mit Kunststoffbelag
Der Haupteingang wird als Windfang mit elektrischem Bodenfliesen werden mit der jeweiligen erforderlichen Rutsch- (Bahnenware) z. B. Fabr. Gerflor. Mipolam Cosmo oder
Drehtürantrieb ausgeführt. Die motorische Öffnung kann im und Abriebfestigkeit ausgeführt. Allgemein gilt, die Auswahl des gleichwertige. Sofern nicht gefliest werden die Sockelleisten,
12 FENSTER UND FENSTERTÜREN Bedarfsfall über Sensor oder Taster von innen und außen Fliesenmaterials erfolgt im Rahmen des Gestaltungskonzepts aus MDF-Holzwerkstoff oder dem verwendeten Bodenmaterial
Rahmen, Flügel und Glashalteleisten der Fenster und angefordert werden. in Abstimmung mit dem Betreiber. Abdichtungen im ausgeführt.
Fenstertüren werden in Kunststoff ausgeführt. Die Farbgebung Gebäudeinneren (Nasszellen etc.) unter Plattenbelägen werden
der Fenster und Anstriche, sowie die Fensterteilungen richten grundsätzlich als Verbundabdichtungen nach ZDV Merkblatt 15.7 LAGER- UND TECHNIKRÄUME
sich nach dem Gesamtgestaltungskonzept des Objektes und 14.3 HOLZINNENTÜREN „Verbundabdichtungen“ bzw. gemäß DIN 18534-1 ausgeführt. Alle sonstigen Lager- und Technikräume, sowie TG-Schleusen
den bauphysikalischen Erfordernissen (gem. Wärme- und Sämtliche Holzinnentüren, insbesondere die Zugangstüren Trockenbauarbeiten werden in Bädern, Feucht – und erhalten auf dem Estrich einen staubbindenden Anstrich.
Schallschutznachweis). Die Fenstergrößen werden auf Basis zu den Bewohnerzimmern werden als Drehflügeltüren Nassräumen entsprechend der Wassereinwirkungsklassen der
der Vorgaben aus der Landesbauordnung, BayBO, Art. 45 (2) in Abhängigkeit von den technischen Anforderungen als DIN 18534-1 ausgeführt. 15.8 DACHTERRASSEN
ermittelt. Tageslichtberechnungen nach DIN 5034 werden nicht Röhrenspantüren mit CPL-Beschichtung in Stahlzarge Die Dachterrasse erhält einen Betonwerksteinbelag oder aus
zu Grunde gelegt. Im Sinne einer besseren Möglichkeit zur ausgeführt. 15.3 FLIESEN APARTMENT-BÄDER gleichwertigem Material im Splittbett verlegt.
Ausstattung / Möblierung der Zimmer wird auf eine Umsetzung Es wird angestrebt, dass nach Möglichkeit alle Sanitärzellen
der Breitenregelung nach DIN 5034-1 explizit verzichtet. 14.4 BADTÜREN als Fertignasszellen ausgeführt werden. Dabei werden die
Entsprechend dem Konzept zur Barrierefreiheit im Gebäude Der Feuchtigkeit ausgesetzte Türelemente, wie Wandfliesen nur in den Bereichen ausgeführt, wo sie als 16 MALERARBEITEN, ANSTRICHE
werden die Anforderungen aus der DIN 18040-2 bei den beispielsweise Türen der Bäder in den Bewohnerzimmern, Spritzschutz notwendig sind. Die Farbgebung der Anstriche richtet sich nach dem
betreffenden Fenstern und Türen zu berücksichtigen. werden entsprechend der normativen Erfordernisse als Die nicht gefliesten Bereiche werden auf malerfertigem Gesamtgestaltungskonzept für die äußere und innere Gestaltung
Feuchtraumelemente eingesetzt. Diese Türen erhalten eine sog. geputzten oder gespachtelten Untergrund in Standard weiß, des Objektes und/oder den bautechnischen Erfordernissen und
WC-Schließung (rot/weiß). Nassabriebklasse 2, mit biozider Dispersionsfarbe gestrichen Auflagen.
13 SONNENSCHUTZ Eine Farbakzentuierung (mittel getönt) bis max. 20% der
Alle Fenster in den Apartments erhalten einen außenliegenden 14.5 SONSTIGE TÜREN Zellenwandflächen ist möglich. 16.1 APARTMENTS, FOYER, REZEPTION,
Sonnenschutz aus elektrisch betriebenen Rolladenanlagen. Türen im UG (Schleuse TG, Technikräume) werden als Der Fußboden wird komplett mit der erforderlichen Rutsch- und LOUNGE, FLURE
Insofern der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes es Stahlblechtüren mit und ohne Brandschutzanforderungen Abriebfestigkeit sowie dunkler Fugenbildung gefliest. Alle o. g. Räume werden an Decken und Wänden auf
erfordert, werden auch die restlichen Fenster bzw. verglasten ausgeführt. In barrierefreien Bereichen sind aus Platzgründen malerfertigem geputzten oder gespachtelten Untergrund mit
Fassaden mit Rolladenanlagen oder außenliegenden ggf. elektrische Drehtürantriebe mit Taster innen/außen 15.4 FLIESEN FOYER, FRÜHSTÜCKSRAUM, einem scheuerfesten Dispersionsanstrich in der Ausführung
Sonnenschutzanlagen ausgestattet. Alternativ können auch notwendig. REZEPTION seidenmatt, in Standard weiß, Nassabriebklasse 2 beschichtet.
geeignete Sonnenschutzverglasungen oder verschattende Diese Räume erhalten großformatige Bodenfliesen unter Farbakzentuierungen an Wänden (mittel getönt) bis max. 20%
Vordächer zur Ausführung kommen. Fenster-/ verglaste 14.6 SCHLIESSANLAGE Berücksichtigung der erforderlichen Rutschfestigkeit und einen der gestrichenen Wandflächen sind möglich. In den Wohnfluren
Türelemente in Flucht- und Rettungswegen, sowie Generell ist für das gesamte Haus eine Generalschließanlage dazu passenden Fliesensockel, h ca. 6 cm. Der Frühstücksraum (Etagenfluren) und im Frühstücksraum erhalten die Decken
Zugangstüren zu Terrassen und Fassadentüren erhalten mit Gruppeneinteilungen gemäß mit Betreiber abgestimmten kann aus raumakustischen Erwägungen heraus auch mit keine Anstriche (Sichtbeton).
prinzipiell keine Sonnenschutzanlagen. Die farbliche Schließplan vorgesehen, jedoch werden die Zugangstüren elastischen Bodenbelägen belegt werden. Die Auswahl des
Gestaltung der Rolladenpanzer wird im Rahmen des der Apartments mit einer sog. „Hotelschließung“, d. h. einem Fliesenmaterials erfolgt im Rahmen des Gestaltungskonzeptes. 16.2 FLURBEREICHE UG, TREPPENHÄUSER,
Gesamtgestaltungskonzepts festgelegt. Der Antrieb erfolgt elektrischen (akkubetriebenen) Zutrittssystem im Türschild SERVICERÄUME
elektrisch und wird dezentral gesteuert. für die Türöffnung mittels programmierbarer key-cards (z.B. 15.5 FLIESEN TREPPENHÄUSER Alle o. g. Räume werden an Decken und Wänden auf
System „assa abloy“) ausgestattet. Der Betreiber wünscht keine Alle innenliegenden Treppenhäuser erhalten großformatige malerfertigem geputzten oder gespachtelten Untergrund mit
zusätzliche Möglichkeit der Türverriegelung von außen und Bodenfliesen, die Treppenläufe werden auf Tritt- und Setzstufen einem scheuerfesten Dispersionsanstrich in der Ausführung
14 TÜREN innen, so dass dort keine PZ-Schlösser ausgeführt werden. In gefliest. Die Treppenhäuser erhalten umlaufend einen seidenmatt, in Standard weiß, Nassabriebklasse 2 versehen.
14.1 ALLGEMEIN Abstimmung mit dem Betreiber können noch weitere Türen im passenden Fliesensockel. Die Auswahl des Fliesenmaterials
Im Normalbetrieb offenstehende Türen (bspw. Flur- und Gebäude in das Zutrittssystem eingebunden werden. erfolgt im Rahmen des Gestaltungskonzeptes. 16.3 SONSTIGE RÄUME, TECHNIK -, NEBEN -
Brandabschnittstüren) bedürfen keines elektrischen Antriebs, UND LAGERRÄUME
sondern erhalten lediglich eine elektro-mechanische 15.6 ELASTISCHE BODENBELÄGE Alle untergeordneten Räume, welche oben nicht nähere
Feststellvorrichtung. Situationsbedingt können einzelne ständig 15 BODEN- UND WANDBELÄGE Die Apartment-Zimmerbereiche, Flure in Wohnbereichen, beschrieben wurden (z.B. Technikräume) werden an
geschlossene Türen in barrierefreien Bereichen motorisch 15.1 ALLGEMEIN ggf. der Frühstücksraum und der Loungebereich erhalten Decken und Wänden nach Abstimmung mit dem Betreiber
betrieben werden müssen, sofern keine alternative Ausführung Die Auswahl der Boden- und Wandbeläge erfolgt im Rahmen einen Fußbodenbelag aus Kunststoffbelägen (Designbeläge oberflächenbehandelt.
zulässig ist. Oberflächen und Material der Türen richten sich des Gestaltungskonzepts in Abstimmung mit dem Betreiber. Die Plankenware) z.B. Fabr. Gerflor, CREATION 55 oder
42 43serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG
17 WÄRMEERZEUGUNG / HEIZUNG Anschlüsse (Warm-/Kaltwasser, Abwasser) für den Anschluss • Der Serviceraum (Waschraum mit WM u. Trockner) erhält 20.2 TELEFON / INTERNET / TV
Das Gebäude wird an die städtische Fernwärmeversorgung von „Pantryküchen“ (Kochgelegenheit, Spüle, Kühlschrank) in Abhängigkeit von den möglichen Betriebszuständen eine Die Internetversorgung im Gebäude (ohne UG/ TG) erfolgt
angeschlossen. Eine Unterzählung des Verbrauchs von Wärme hergestellt, inkl. aller dazu erforderlichen Absperrungen und Be- / Entlüftung (z.B. mechanische Be- und Entlüftung mittels W-LAN- Accespoints (Verkabelung inkl. Stromversorgung
(Heizung), Kalt- und Warmwasser innerhalb des Gebäudes Ventile in Wänden und Böden. nach Erfordernis). wird vom Eigentümer, aktive Komponenten vom Betreiber
erfolgt nicht. Fußbodenheizungen sind im gesamten Gebäude erbracht). Die TV- Verkabelungen vom Technikraum im UG bis
nicht vorgesehen. Es kommen Flachheizkörper mit regulierbaren 18.4 SERVICERAUM EG in jedes Apartment erfolgen ebenfalls vom Eigentümer. Die
Thermostatventilen zum Einsatz, in allgemein zugänglichen Service- bzw. Waschraum im EG: Die Anschlüsse für 20 ELEKTRO-INSTALLATIONEN Signalversorgung erfolgt durch einen örtlichen Versorger (z.B.
Bereichen ggf. mit Behördenventilen. Waschmaschinen und Trockner werden vorgesehen. 20.1 ALLGEMEIN M-NET, Kabel Deutschland). Alle Apartments werden mit Telefon
Die Sanitärzellen der Apartments erhalten Handtuchheizkörper, Ausgussbecken mit Warm- und Kaltwasseranschluss inkl. Die Auswahl der Schalterprogramme, Beleuchtungskörper und (am Nachttisch) ausgestattet. Die Telefonverkabelungen vom
jedoch ohne Dauerfunktion. Einhebelmischer. Ausstattungen erfolgt im Rahmen des Gestaltungskonzeptes. Technikraum im UG bis in jedes Apartment erfolgen durch
Die Stromzählungen erfolgen zentral im Gebäude. den Eigentümer. Die Anschlusskosten für Internet, TV und
Unterzählungen für die einzelnen Apartments erfolgen nicht. Telefonie trägt der Betreiber, ebenso die monatlich anfallenden
18 SANITÄR-INSTALLATIONEN 18.5 FRÜHSTÜCKSRAUM MIT Die auszuführende Anzahl von Steckdosen und Schaltern Gebühren. Die Kosten für die Herstellung der Hausanschlüsse
18.1 ALLGEMEIN VORBEREITUNGSKÜCHE richten sich nach den Erfordernissen zur wirtschaftlichen (Hauseinführungen ins Gebäude) trägt der Eigentümer.
Die Auswahl der Objekte und Ausstattungen erfolgt im Rahmen Eckventil als Absperrvorrichtung für Warmwasser und Nutzung und dem Betrieb des Gebäudes und wird im Zuge der
des Gestaltungskonzeptes. Die Versorgung mit Trink- bzw. Kombi-Eckventil als Absperrvorrichtung für Kaltwasser. Die Elektroplanung mit dem Betreiber abgestimmt. Zum Einsatz 20.3 APARTMENTS
Kaltwasser erfolgt aus dem öffentlichen Netz. Die Führung Positionierung im Raum erfolgt gem. den planerischen Vorgaben von Fehlerlichtbogen - Schutzeinrichtungen (AFDD´s) – s. Anschlüsse für TV, Telefon, sowie Schalter, Steckdosen, Decken-
der Sanitärleitungen erfolgt in Installationsschächten bzw. des Kleinküchenlieferanten des Betreibers. auch Schreiben ZDB, März 2019: Die DIN VDE 0100-420: und Wandleuchten in erforderlicher Anzahl nach Vorgaben
Vormauerungen. Aufgrund der vorliegenden Wasseranalyse, 2016-02 führt in Abschn. 421.7 bei Niederspannungsanlagen des Betreibers. In allen Apartments werden die erforderlichen
des örtlichen Versorgungsunternehmens wird eine verschiedener Einsatzsituationen verpflichtend den Einsatz elektrischen Anschlüsse für den betreiberseitigen Anschluss von
Wasserenthärtungsanlage eingebaut. Grundsätzlich kommen 19 RAUMLUFTTECHNIK, GEBÄUDE von AFDD´s ein. Die Norm ist nicht bauaufsichtlich eingeführt. „Pantryküchen“ hergestellt.
Kalt-, Warm- und Zirkulationsleitungen zur Ausführung. BE- UND ENTLÜFTUNG Die ARGE Bau hält nach Mitteilung des zuständigen
Dezentrale Zählungen sind nicht vorgesehen. Für die Be- und Entlüftung des Objektes wird ein Bundesministeriums den Einsatz von AFDD´s zusätzlich zu 20.4 ALLGEMEINBELEUCHTUNG UND
Lüftungskonzept nach folgender Maßgabe erstellt: Fehlerstromschutzeinrichtungen / Leitungsschutzschaltern SICHERHEITSBELEUCHTUNG
18.2 NASSZELLEN IN DEN APARTMENTS • Die Belüftung erfolgt in Anlehnung an DIN 1946 – 6 für nicht notwendig. Im Weiteren steht in Frage, ob AFDD´s zu Treppenhäuser und Flure in Wohnbereichen erhalten Leuchten
Sanitärausstattungen basieren auf den Richtlinien der VDI und 18017 – 3, wobei Feuchteschutzbelüftung (Stufe 1) den allgemein anerkannten Regeln der Technik gehören, da es mit integrierten Bewegungsmeldern. Dies gilt auch für Flure
6000. Ausgenommen hiervon sind die Waschtische in den nutzerunabhängig erfolgt. Die Stufen 2 und 3 werden zu an dem Kriterium „durchweg in den Kreisen der betreffenden in allg. zugänglichen Bereichen (z.B. TG-Schleuse). Gemäß
Nasszellen der Apartments, da hier Waschtischablagen als Gunsten des Wohnkomforts sowie niedriger Heiz – und Techniker bekannt und als richtig anerkannt“ fehlt. den Vorgaben des Brandschutznachweises werden zusätzlich
Möblierungen ausgeführt werden. Die detaillierte Festlegung Wartungskosten weitestgehend nutzerabhängig mittels Derzeit ist die DIN VDE 0100-420 in Überarbeitung. Die Sicherheitsbeleuchtungen im Gebäude zu installiert.
der Sanitärausstattungen erfolgt in Abstimmung mit dem manueller Fensterlüftung sichergestellt. wesentliche Änderung besteht darin, dass AFDD´s nicht mehr Alle weiteren Räume erhalten Leuchten mit Tasterschaltungen
Betreiber. Sämtliche Sanitärobjekte und Armaturen stammen • Die Sanitärzellen der Apartments und WC-Anlagen zwingend vorgeschrieben, sondern nur noch empfohlen werden. gem. Abstimmung mit dem Betreiber. Terrassenbereiche
weitestgehend aus einem Fabrikat / Serie. erhalten Abluft-Ventilatoren mit Schalldämpfer, die Es liegt der sich im Einspruchsverfahren befindliche Entwurf DIN erhalten eine Außenbeleuchtung.
WC, wandhängend als Tiefspüler, Toilettenpapierhalter und über Dach entlüften. Neben der permanent laufenden VDE 0100-420: 2018-12 vor. Hinsichtlich des Einsatzes von
Toilettenbürste, Waschtischplatte mit Aufsetzwaschbecken und Grundlast (Sicherstellung Stufe 1) wird bei Bad-/ Fehlerlichtbogen - Schutzeinrichtungen (AFDD Schutzschalter) 20.5 BRANDMELDEANLAGE
Einhebelmischbatterie, Spiegel, Duschwanne aus Stahlwannen WC-Nutzung durch Betätigung des Lichtschalters die im Projekt erfolgt eine Bewertung der Notwendigkeit auf Basis Im Haus wird eine Brandmeldeanlage gem.
mit Wannenträger oder bodengleich geflieste Duschen und Intensivlüftung aktiviert. Diese erhält nach Ausschalten einer Risikoanalyse der vom Arbeitskreis Maschinen – und Brandschutznachweis installiert. Standort der BMA ist im EG (in
Einhebelmischer-Duscharmatur, Duschabtrennung aus Glas des Lichtschalters einen Nachlauf. Die Belüftung zu Stufe Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen der Nähe der Rezeption). Die Planung und Ausführung erfolgen
gem. Abstimmung mit Betreiber, Heizkörper in Form eines 1 erfolgt über Nachströmung / Überströmung des Bad-/ (AMEV) entwickelten Methode: „Risiko - / Sicherheitsbewertung auf Basis der Bescheinigung 1 (Brandschutz) und der örtlich
Handtuchheizkörpers, jedoch ohne Dauerfunktion. WC-Türblattunterschnittes (ca. 2 cm) und Anordnung von zu Fehlerlichtbogen – Schutzeinrichtungen (AFDD´s)“ In deren relevanten TAB (technischen Anschluss-Bestimmungen).
Bodengleiche geflieste Duschen werden in barrierefreien Außenluftdurchlässen (ALDs) in Fensterrahmen bzw. in Ergebnis wird ein ggfls. vorhandener Bedarf festgestellt.
Bereichen ausgeführt. Die Ausführung der barrierefreien Außenwänden angrenzender Bereiche. Bauaufsichtlich geforderte Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen
Nasszellen gem. DIN 18040-2 und 18040-2 R erfolgt analog • Innenliegende Serviceräume / E-Verteilerräume etc. und Leistungsschutzschalter werden in vollem Umfang
unter Berücksichtigung der dort gestellten Anforderungen erhalten generell keine Abluftanlagen bzw. mechanische ausgeführt.
(z.B. bodengleiche Duschen, Stützklappgriffe, unterfahrbare Lüftungsanlagen. Dies gilt auch für Lagerräume und Die TG- Rampe erhält im nicht überdachten Bereich eine
Waschtische, Bewegungsflächen, etc.) und den mit Abschluss sonstige Nebenräume ohne ständigen Personenaufenthalt. Begleitheizung in den Fahrspuren (Breite jeweils ca. 50 cm).
des Mietvertrages festgelegten Belangen des Betreibers. • Frühstücksraum und Lounge erhalten keine mechanischen Als Leuchtmittel werden ausschließlich LEDs verwendet.
Lüftungsanlagen. Beide Räume werden generell Es wird ein äußerer und innerer Blitzschutz entsprechend der
18.3 „PANTRYKÜCHEN“ IN DEN nutzerabhängig mittels manueller Fensterlüftung be- und geltenden Vorschriften ausgeführt.
APARTMENTS entlüftet.
In allen Apartments werden die erforderlichen haustechnischen
44 45serviced apartments / BAU & AUSSTATTUNG serviced apartments / MÜNCHEN
21 FÖRDERTECHNIK Zur Einrichtung des Gemeinschaftseigentums zählen unter
Im Gebäude wird ein Personenaufzug über alle Ebenen anderem:
installiert. Die Größe des Aufzuges wird an der Personenanzahl • Ausstattung der Vorbereitungsküche mit Herd,
im Gebäude bemessen. Der Aufzug wird generell den Spülmaschine, Kühlschrank (Anzahl und Größe nach
barrierefreien (rollstuhlgerechten) Erfordernissen aus der DIN Abstimmung mit dem Betreiber)
18040-2 entsprechend ausgeführt. Die detaillierte Ausstattung • Serviceraum mit Waschmaschinen, Trockner und
des Aufzuges erfolgt in Abstimmung mit dem Betreiber. Bügelmaschine (Anzahl und Größe nach Abstimmung mit
Sofern der Aufzug an ruhebedürftige Räume (Apartments) dem Betreiber)
angrenzt, wird dies schallschutztechnisch berücksichtigt • Loungebereich und Dachterrasse mit Sitzgelegenheiten,
(Umfassungswände Aufzugsschacht). Tischen, Dekoartikel, etc.
In der Tiefgarage werden sog. Doppelparkeranlagen ausgeführt, • Frühstücksraum mit Stühlen, Tischen, Buffetablagen,
sodass auf einem TG-Stellplatz 2 PKWs übereinander abgestellt Geschirr, etc.
werden können. Die Anlage wird elektrisch betrieben. • Vorhänge und Dekoartikel nach Abstimmung mit dem
Betreiber
22 AUSSENANLAGEN Gemäß Mietvertrag ist der Betreiber zur laufenden
In den Außenanlagen sind Wasserzapfstellen, Steckdosen sowie Instandhaltung, -setzung und Ersatzbeschaffung von FF & E –
ausreichende Beleuchtungskörper für die Allgemeinbeleuchtung auf eigene Rechnung – verpflichtet.
vorzusehen. Diese Allgemeinbeleuchtung soll den funktionalen
Erfordernissen entsprechen. Die Außenanlagen müssen
in Teilbereichen für Rollstuhlnutzer geeignet sein. In den 24 QUALITÄTSSICHERUNG
Außenanlagen ist ein Müllplatz in ausreichender Größe Zur Qualitätssicherung führt die TÜV Süd Industrie Service
integriert. Die Bepflanzungen und Begrünungen werden gemäß GmbH ein baubegleitendes Qualitätscontrolling durch. Nach
Freiflächen-Fachplanung und Bestimmungen ausgeführt. den Begehungen wird mittels einer Urkunde die Abnahmereife
des Gemeinschaftseigentums, sowie die Durchführung der
Qualitätssicherungsmaßnahmen bestätigt.
23 EINRICHTUNG
Im Mietvertrag mit dem Betreiber der „M41 Serviced
Apartments“ ist geregelt, dass sämtliche zum Betrieb 25 ÄNDERUNGSVORBEHALT
der Immobilie erforderlichen Ausstattung- und Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Einrichtungsgegenstände (FF & E = Furniture, Fixtures & sowie technische Änderungen aufgrund evtl. behördlicher
Equipment) – im Bereich Sonder- und Gemeinschaftseigentum Auflagen bleiben vorbehalten, ebenso Änderungen der
– vom Betreiber / Mieter zu beschaffen und zu installieren Planungs- und Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und
sind. Eigentümer und Kostenträger für FF & E sind die Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich
Eigentümer / Käufer der Immobilie. als zweckmäßig erweisen und sich nicht wertmindernd auf das
Zur Einrichtung des Sondereigentums (Apartment) zählen unter vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt
anderem: insbesondere auch für Änderungen und Abweichungen von
• Pantryküche inkl. Kochplatte, Kühlschrank, Spüle und den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, Plänen und
Oberschränke Zeichnungen.
• Vorhänge und Dekoartikel nach Abstimmung mit dem
Betreiber
• Kleiderschrank bzw. Regal, kleine Gardarobe
• Bett/-en mit Nachttisch
• Tisch mit Stühlen
• TV und Telefon
46 47serviced apartments / PREISE & VERFÜGBARKEITEN siegestor / MÜNCHEN
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RECHTLICHE
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50 51serviced apartments / RECHTLICHE GRUNDLAGEN serviced apartments / RECHTLICHE GRUNDLAGEN
DAS ANGEBOT - KURZÜBERBLICK DER BAUTRÄGER - Die Fertigstellung der M41 Serviced Apartments München selbst zu nutzen, also Kraft ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes
DIE WOB PROJEKT M41 MÜNCHEN GMBH ist zum 30.09.2021 angestrebt und bis zum 31.03.2022 Apartment zu bewohnen.
Die wob Projekt M41 München GmbH & Co. KG & CO. KG verbindlich zugesagt. Die vollständige Fertigstellung
errichtet in München / Obersendling ein gewerblich genutzte einschließlich der Außenanlagen muss bis zum 31.08.2022
Beherbergungsstätte im Sinne von Serviced Apartments mit Die wob Projekt M41 München GmbH & Co. KG hat erfolgen. CHANCEN UND RISIKEN
insgesamt 91 Apartments. Das Objekt wird im Sinne des ihren Sitz in Neubiberg und ist im Handelsregister des WERTENTWICKLUNG / RENDITE
Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) aufgeteilt. Die wob Amtsgerichts München unter HRA 107618 eingetragen. Das
Immobilien Vertrieb GmbH bietet im Auftrag der wob vollständig eingezahlte Stammkapital beträgt EUR 25.000,-. DER BETREIBER - Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger
Projekt M41 München GmbH & Co. KG das Sondereigentum Geschäftsführer ist Herr Herbert Schiessl. DIE KUNSTMANN HOTELS & FOOD GMBH risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Dennoch
an einem oder mehreren Serviced Apartments zum Kauf an. unterliegt auch dieser Markt Schwankungen. Allgemeine
Den Betrieb der M41 Serviced Apartments München übernimmt Faktoren für die Wertfindung sind Lage, Bauqualität,
Die Serviced Apartments werden langfristig (20 Jahre plus DIE KAUFIMMOBILIE die Kunstmann Hotels & Food GmbH. Die hotelähnlichen Nutzungszweck, Wiederverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen
die 3-malige Option auf Verlängerung der Grundmietzeit um Betriebe der Kunstmann Hotels & Food GmbH sind privat und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
je weitere 7 Jahre) an die Firma Kunstmann Hotels & Food Der Käufer erwirbt von der wob Projekt M41 München geführte Einrichtungen. Geschäftsführer der Kunstmann
GmbH als Betreiber vermietet. GmbH & Co. KG das Sondereigentum an einem Serviced Hotels & Food GmbH ist Herr Hans-Joachim Kunstmann.
Apartment, verbunden mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil FERTIGSTELLUNGSRISIKO
Die wob Immobilien Verwaltung GmbH wurde als am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit
WEG-Verwalter für die Dauer von drei Jahren bestellt und und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die Bau- und DER MIETVERTRAG Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung
kümmert sich u. a. um Instandhaltung und Instandsetzung Ausstattungsbeschreibung verwiesen. der Fertigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen im
der Immobilie. Jeder Erwerber verpflichtet sich außerdem, Zwischen der wob Projekt M41 München GmbH & Co. Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der Ausführung.
mit diesem Verwalter einen Vertrag über die Verwaltung des Der Kaufpreis ist ein Festpreis KG und der Kunstmann Hotels & Food GmbH wurde ein Die Bezugsfertigkeit des M41 Serviced Apartments München
Sondereigentums (Mietverwaltung) zu schließen. Im Kaufpreis sind enthalten: Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren für die ist zum 30.09.2021 angestrebt und bis zum 31.03.2022
M41 Serviced Apartments München abgeschlossen. In diesem verbindlich zugesagt.
Im Rahmen des Mietvertrages mit dem Betreiber wurde eine • Schlüsselfertige Erstellung Vertrag wurde auch eine dreimalige Verlängerungsoption für die
mietfreie Zeit (pre-opening-Phase) vereinbart. Der Erwerber • Sämtliche Baunebenkosten Mieterin von jeweils sieben Jahren vereinbart. Die Baugenehmigung liegt seit dem 18.04.2018 vor.
erhält demnach für die ersten drei Monate ab Inbetriebnahme • Sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten
des Projektes keine Mietausschüttung. Diese mietfreie Zeit • Alle Herstellungsbeiträge nach dem Mit Ablauf der fest vereinbarten Laufzeit, bzw. mit Ablauf der
ist ggf. für die Liquiditätsplanung des Erwerbers relevant, Kommunalabgabengesetz Verlängerungsoptionszeit, endet das Mietverhältnis. Eine WEITERVERKAUF / FUNGIBILITÄT
insbesondere im Zusammenhang mit Kaufpreisfinanzierungen. stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ist
Im Kaufpreis sind nicht enthalten und daher vom Käufer zu ausgeschlossen. Für eine außerordentliche Kündigung aus Eigentümer von Sondereigentumseinheiten können diese
Die Käufer übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem tragen: wichtigem Grund gelten die gesetzlichen Bestimmungen sowie jederzeit und ohne Zustimmung Dritter verkaufen, verschenken,
Mietvertrag mit dem Betreiber sowie den Verträgen über die die vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe. belasten oder vererben. Im Falle einer Übertragung ist es in
WEG-Verwaltung und die Verwaltung des Sondereigentums. • Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstiger Behörden diesem Zusammenhang zwingend erforderlich, dass etwaige
für den Kaufvertrag Mit Abschluss des Kaufvertrages und dem Besitzübergang Rechtsnachfolger in die bestehenden Verträge eintreten.
Die Errichtung der Beherbergungsstätte unterliegt einem • Grunderwerbsteuer (3,5 %) übernehmen die Käufer alle Rechte und Pflichten aus Insbesondere betrifft dies den Mietvertrag mit dem Betreiber.
baubegleitenden Qualitätscontrolling durch die TÜV Süd • Finanzierungskosten für den Kaufpreis dem Mietvertrag und seinen Anlagen. Der abgeschlossene Vor diesem Hintergrund kann der Kreis der Interessenten im
Industrie Service GmbH, Auftraggeber ist die wob Projekt (Grundschuldbestellung) Mietvertrag geht damit vollwirksam auf die Käufer der Falle einer Veräußerung eingeschränkt sein.
M41 München GmbH & Co. KG. Der Käufer erwirbt das • Zwischenfinanzierung des Kaufpreises einzelnen Sondereigentumseinheiten (Apartments) über, um
Sondereigentum an einem Serviced Apartment, verbunden mit eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des
einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß Makler- und Mietvertrages zu sichern. BAUMANGELRISIKO
Bauträgerverordnung in Raten, entsprechend dem
Der Käufer erhält den auf sein Serviced Apartment entfallenden Baufortschritt. Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk
Mietzins, abzüglich der Kosten für WEG-Verwaltung, der EIGENE NUTZUNG ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen
Kosten für die Verwaltung des Sondereigentums, der wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte
Instandhaltungsrücklage und evtl. sonstiger Kosten wie etwa Die Eigentümer haben für die Dauer des Mietvertrages mit dem Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken
anteilige Kontoführungsgebühren oder die zu entrichtende Betreiber grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum
Umsatzsteuer.
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