Einkaufs-Center-Immobilienfonds - Rechenschaftsbericht 2016 - Deutsche Asset Management - Dws
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Deutsche
Asset Management
Deutsche Asset Management International GmbH
Einkaufs-Center-Immobilienfonds
Rechenschaftsbericht 20161. Wichtige Kennzahlen Verwaltungsratsempfehlung ausgeschüttet und
Prozentangaben jeweils bezogen auf das nominale 30,25 Mio. EUR der Liquiditätsreserve zugeführt.
Eigenkapital. Der Fonds partizipiert an der Ausschüttung im
Verhältnis seiner 30 %-igen Beteiligung.
Netto-Ausschüttung 11.167.473,55 EUR
(32,84 %)
Die Rücklage dient vor allem für Investitionen in
Steuerguthaben aus eventuell Baumaßnahmen u.a. für das Rhein-Center Köln,
anrechenbarer Kapitalertragsteuer
und Solidaritätszuschlag 370.766,12 EUR das Hessen-Center Frankfurt, das DEZ-Kassel,
(1,09 %) das Alstertal-Einkaufszentrum und das Roland-
Liquiditätsergebnis vor Ausschüttung 19.753.135,78 EUR Center Bremen.
(58,09 %)
Zuführung zur Liquiditätsreserve 7.753.135,78 EUR
(22,80 %) Projekte und Baumaßnahmen
Liquiditätsreserve nach Ausschüttung 13.672.606,62 EUR
Rhein-Center Köln-Weiden
(40,21 %) Im Rhein-Center hat der Food Court im ehemali-
Die Ausschüttung erfolgte am 30. Juni 2017. gen Markthallenbereich im Erdgeschoss im Mai
Handelsbilanzielles Ergebnis 41,99 % 2016 neu eröffnet. Hierdurch positioniert sich
Steuerliches Ergebnis das Center im Wettbewerb deutlich stärker und
(für Ersterwerber) 39,81 % schöpft zudem das gastronomische Potenzial
Steuerliche Ergebnismitteilung/steuerliche Hinweise erfolgte weiter aus. Nach vorläufiger Projektabrechnung
als separater Versand im November 2016.
liegt das Gesamtinvestment auf dem Niveau der
Freigabe in Höhe von 7,3 Mio. EUR, bei etwas
geringeren als geplanten Mehrmieten in Höhe von
2. Rückblick auf das Geschäftsjahr 2016/ 195 TEUR (Plan 214 TEUR). Die Finanzierung der
Ausblick Maßnahme erfolgt vollständig aus Eigenmitteln.
Im Rahmen der Umbaumaßnahmen erfolgte die
Allgemeine Entwicklung Erneuerung der technischen Anlagen in Höhe von
Die Einkaufs-Center-Gesellschaften haben sich rund 3,2 Mio. EUR.
im abgelaufenen Geschäftsjahr stabil entwickelt.
In 2016 sind die Umsätze über alle Objekte, um In den Jahren 2018 und 2019 laufen insgesamt 55
rund 3,1 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mietverträge (entspricht 46 % der Mietflächen) aus.
Trotz zunehmenden Drucks auf den stationä- Dadurch besteht die Möglichkeit das Center lang-
ren Einzelhandel ist es gelungen einen Vermie- fristig und konzeptionell zu optimieren. Schwer-
tungsstand von nahezu 100 % zu halten. In der punktmäßig sollen durch die Ansiedlung von
Entwicklung der Besucherfrequenzen (in 2016 Textilgroßflächen wie beispielsweise durch Zara
minus 1,8 %) zeigt sich der zunehmende Wettbe- und die Nahversorger wie beispielsweise Rewe die
werb durch den Onlinehandel. Zudem stellt sich Kompetenz des Centers gestärkt werden.
auch der Vermietungsmarkt infolge der volatilen
Umsatzentwicklung sehr herausfordernd dar. In Hessen-Center Frankfurt
Zukunft ist zunehmend mit vereinzelt ungeplan- Im Hessen-Center muss das über 40 Jahre alte
ten Insolvenzen seitens der Mieter zu rechnen. Parkdeck abgerissen und erneuert werden. Die
Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass das aktuelle Baumaßnahme wird in den Jahren 2018 und 2019
Mietniveau nicht mehr bei jeder Nach- und Neu- umgesetzt. Die zweite Baumaßnahme betrifft
vermietung zu halten ist. Konzeptionell wichtige die Erweiterung der Verkaufsflächen von rund
Ankermieter und die Aufenthaltsqualität werden 14.000 m². Vor dem Hintergrund eines zwischen-
für die Shopping-Center immer wichtiger. zeitlich gegen den Bebauungsplan eingelegten Ein-
spruchs einer Nachbargemeinde ist der Ausgang
Der im Jahr 2016 erzielte Gesamtbarüberschuss des Verfahrens ungewiss. Für beide Maßnahmen
der Deutsche Einkaufs-Center-Gesellschaften hat der Verwaltungsrat ein Budget von insgesamt
beträgt 70,25 Mio. EUR. Von diesem Gesamt- 26,0 Mio. EUR genehmigt, welches vollständig aus
barüberschuss werden 40,00 Mio. EUR gemäß Fremdmitteln finanziert werden soll.
2 Einkaufs-Center-ImmobilienfondsDEZ-Kassel Fremdfinanzierung
Die Umstrukturierung der „real“ Flächen ist erfolg- Die Gesamtverschuldung der Deutsche Einkaufs-
reich abgeschlossen. Die neuen Ankermieter TK Center-Gesellschaften beträgt konsolidiert
Maxx und REWE eröffneten im September bzw. 1.133.246.337,83 EUR (Vorjahr: 1.157.280,55 EUR).
November 2016 erfolgreich. Dadurch ist die Wett- Der 30 %- ige Anteil des Einkaufs-Center-Immo-
bewerbsposition des Centers nachhaltig gestärkt bilienfonds beträgt somit 339.973.901,35 EUR.
worden. Die Dachsanierung wurde vorgezogen Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und ist abgeschlossen. Das veranschlagte Budget belaufen sich auf 829.830.080,14 EUR (Vorjahr:
von 16,8 Mio. EUR konnte um 1,8 Mio. EUR unter- 881.970.521,60 EUR). Der 30 %-ige Anteil des
schritten werden, so dass lediglich ein Darlehen Einkaufs-Center-Immobilienfonds beträgt hier
von 15,0 Mio. EUR aufgenommen werden musste. 248.949.024,04 EUR.
Nach der vorläufigen Projektabrechnung betragen
die Gesamtkosten lediglich rund 14,2 Mio. EUR. Neuabschlüsse von Darlehen mit einem Gesamt-
Die Differenz zum aufgenommenen Darlehen in volumen von 41 Mio. EUR waren für die Investi
Höhe von 800 TEUR wurde der Reserve zugeführt. tionsmaßnahme am DEZ Kassel und am Hessen-
Center Frankfurt erforderlich. Das Darlehen für
Alstertal-Einkaufszentrum Hamburg das DEZ Kassel in Höhe von 15 Mio. EUR ist in
Im Alstertal-Einkaufszentrum laufen im Rahmen 2016 vollständig ausgezahlt worden, die Mittel
der anstehenden 10-Jahresnachvermietungen für das Hessen-Center Frankfurt sollen bei Um-
2016/2017 insgesamt über 100 Mietverträge setzung der Maßnahme Parkhausneubau ab 2018
(entspricht rund 43 % der Mietflächen) aus. Hierfür abgerufen werden. Prolongationen und Umschul-
wurden Mittel von rund 7,0 Mio. EUR freigegeben. dungen von Darlehen sind in den Jahren 2017
Die Umstrukturierung verläuft sehr gut und die bis 2021 in Höhe von 379 Mio. EUR vorgesehen.
Vermietung ist weitgehend abgeschlossen. Die In 2016 wurde ein Volumen von 127,3 Mio. EUR
errechneten Mietmindereinnahmen betragen rund refinanziert. Rückzahlungen in Verbindung mit
687 TEUR p.a. Voraussichtlich werden die veran- planmäßig auslaufenden Zinsfestschreibungen
schlagten Investitionskosten unterschritten. Die sind in Höhe von 6,1 Mio. EUR erfolgt.
Maßnahmen werden vollständig aus Eigenmitteln
finanziert. Für das Geschäftsjahr 2016 erfolgte entsprechend
der Empfehlung des Verwaltungsrates eine Aus-
Roland-Center Bremen schüttung von insgesamt 40 Mio. EUR. Die darü-
Im Roland-Center Bremen wird intensiv an einem ber hinaus erwirtschafteten Überschüsse wurden
Optimierungskonzept für die Jahre 2018 und 2019 der Liquiditätsreserve zugeführt. Die Rücklage
gearbeitet. Insgesamt laufen in diesem Zeitraum dient vor allem für Investitionen in Baumaßnah-
21 Mietverträge aus (entspricht rund 42 % der men und der Rückführung von Darlehen.
Ladenflächen). Die Schwerpunkte hier liegen in
der Neuaufteilung der Fläche des Großmieters real Ausblick 2017
und Nachvermietungen im westlichen Bereich. Der Für das Geschäftsjahr 2017 ist mit einem planmä-
Wettbewerb hat sich durch die Neueröffnung des ßigen Verlauf der Geschäftsentwicklung zu rech-
4 km entfernten Duckwitz-Centers deutlich erhöht. nen. Der avisierte Barüberschuß von 55 Mio. EUR
wird erreicht werden können. Die in der Planung
Karstadt-Warenhäuser noch nicht berücksichtigten Optimierungsmaß-
Derzeit sind keine Schließungsabsichten für die nahmen im Hessen-Center Frankfurt, im LEO-
Karstadt Warenhäuser im LEO-Center Leonberg Center Leonberg und im Alstertal Einkaufszentrum
und im Franken-Center Nürnberg seitens des Hamburg werden die geplante Liquiditätsreserve
Eigentümers bekannt. Die Verträge laufen in in Höhe von rund 60,8 Mio. EUR um rund 9,2 Mio.
beiden Objekten bis 2026. Unabhängig davon EUR auf rund 51,6 Mio. EUR noch reduzieren.
wurden bereits alternative Nutzungsvarianten
von der ECE erarbeitet. Das Protokoll zur Beschlussfassung der Gesell-
schafter vom 22. Juni 2016 wurde Ihnen am
22. November 2016 zugesandt.
Einkaufs-Center-Immobilienfonds 33. Angaben zu den Immobilien —— Kommanditgesellschaft Grundstücksgesell-
schaft Farmsen m.b.H. & Co.
Bautzen (Kornmarkt-Center sowie
Wohn- und Geschäftshaus)
Frankfurt am Main (Hessen-Center)
Leonberg (LEO-Center)
Aachen (Aquis Plaza)
Beteiligung zu 5 % an der OGRU Gesellschaft
für Grundvermögen m.b.H. (Roland-Center
Bremen)
Angaben für alle Objekte gesamt1:
Grundstücksgrößen2 ca. 619.000 m2
Mietflächen gesamt2 ca. 536.500 m2
Einzelhandel ca. 421.600 m2
Büros/Praxen ca. 45.500 m2
Im Eigentum der Grundstücksgesellschaften Lager/Sonstiges ca. 69.400 m2
befinden sich neben einigen Bürogebäuden Mietbereiche2 ca. 1.550 Mietflächen
diverse Shoppingcenter sowie ein Wohn- und Parkplätze2 ca. 16.500
Geschäftshaus.
Objektverwaltung/ ECE Projektmanagement
Center-Management G.m.b.H. & Co. KG,
Einkaufs-Center und Bürogebäude nach Gesell- Hamburg
schaften:
—— Kommanditgesellschaft Grundstücksgesell-
schaft Klosterstern m.b.H. & Co. 4. Markt und Vermietung
Essen-Altenessen (Allee-Center) Umsatzentwicklung Einzelhandel 2016 gegenüber
Hamburg-Poppenbüttel dem Vorjahr
(Alstertal-Einkaufszentrum)
Neubrandenburg (Marktplatz-Center) Einzelhandel Deutschland gesamt + 2,2 %3
Plauen (Stadtgalerie) Durchschnittliche Umsatzentwicklung aller
Center des Einkaufs-Center-Immobilienfonds + 3,1 %
Hamburg-Poppenbüttel,
Saseler Damm 39/39a/39b (Bürogebäude)
Köln-Chorweiler (City-Center) Neben den Vermietungsaktivitäten im Rahmen der
Beteiligung zu 49 % an der OGRU Gesellschaft unter Punkt 2 genannten Projekte sowie einer Viel-
für Grundvermögen m.b.H. zahl von auslaufenden Mietverträgen in verschiede-
—— Kommanditgesellschaft Grundstücksgesell- nen Objekten bildeten im Geschäftsjahr 2016 insbe-
schaft Alster m.b.H. & Co. sondere die nachfolgenden Maßnahmen größere
Kassel-Niederzwehren (DEZ) Schwerpunkte:
Köln-Weiden (Rhein-Center)
Berlin-Marzahn (EASTGATE) Im März 2017 wurde die Ansiedlung des internatio-
Beteiligung zu 46 % an der OGRU Gesellschaft nal sehr erfolgreichen Konzepts TK Maxx im Hessen-
für Grundvermögen m.b.H. Center Frankfurt frei gegeben. Die erforderlichen
—— Kommanditgesellschaft Grundstücksgesell- Umverlagerungen der Bestandsmieter konnten ver-
schaft Mundsburg m.b.H. & Co. traglich fixiert werden. Ab Oktober 2017 wird der
Nürnberg (Franken-Center) Hamburg Mieter den Branchenmix des Centers optimal er-
gänzen.
1
Der Wert der Fondsimmobilien wurde letztmalig zum 1. Januar 2013 ermittelt. Eine Neubewertung der Immobilien zum Stichtag 1. Januar
2017 fand auf Beschluss des Verwaltungsrates nicht statt. Ab dem 1.1.2018 werden die Immobilien einer Bewertung unterzogen.
2
Nach Angaben der Objektverwaltung, Stand 31. Dezember 2016, Grundstücksgrößen.
3
Reale Veränderungsrate gegenüber Vorjahr. Vgl. Statistisches Bundesamt Wiesbaden 04/2017.
4 Einkaufs-Center-ImmobilienfondsIm LEO-Center Leonberg können voraussichtlich
zwei wichtige Ankermieter für den Standort ge-
wonnen bzw. gebunden werden. Neben dem neu-
en Mieter TK Maxx konnte der Bestandsmieter
Saturn von einer weiteren Vertragsverlängerung
überzeugt werden.
Im City-Center Köln-Chorweiler wird derzeit eine
vorzeitige Mietvertragsverlängerung um 10 Jahre
mit dem wichtigen Ankermieter Mediamarkt ver-
handelt. Die Fläche des Mieters soll um 1.000 m²
bedarfsgerecht verkleinert werden und in der frei
werdenden Fläche ein Modekonzept angesiedelt
werden.
Sonstige
Die Gesamtladenflächen aller bestehenden Center
belaufen sich aktuell auf rund 421.600 m² und sind
nahezu voll vermietet (Stand Juni 2017). Bei den
Büro-/Praxisflächen beträgt die Vermietungsquote
97 %. Für diese Flächen laufen Mietvertragsver-
handlungen und es ist von einer kurzfristigen
Nachbelegung auszugehen.
5. Investitionen/Instandhaltung
Derzeit sind vom Verwaltungsrat Investitions-
maßnahmen in Höhe von rund 66,1 Mio. EUR
freigegeben, die mit 41,0 Mio. EUR aus Fremd-
und 25,1 Mio. EUR aus Eigenkapital finanziert.
Investitions- und Finanzierungsschwerpunkte
Die Investitions- und Finanzierungsschwerpunkte
liegen in folgenden Gesellschaften bzw. Centern:
Franken-Center Nürnberg
Für die Sanierung des Parkhauses wurden in
2016 rund 2.187 TEUR ausgegeben. Die Investiti-
on wurde zu 100 % aus Eigenmitteln/Liquiditäts-
reserve finanziert.
Hessen-Center Frankfurt
Beim Hessen-Center Frankfurt ist geplant den
Neubau des Parkdecks und die Erweiterung der
Flächen (B-Planverfahren) mit Fremdmitteln zu
finanzieren. Von den insgesamt kalkulierten Mit-
teln in Höhe von 26 Mio. EUR wurden in 2016
rund 666 TEUR ausgegeben. Die Darlehensmittel
sollen in 2018 mit Beginn der Baumaßnahmen
abgerufen werden.
Einkaufs-Center-Immobilienfonds 56. Angaben zum Fonds
Einkaufs-Center-Immobilienfonds
c/o Deutsche Asset Management International GmbH
Mainzer Landstraße 11 - 17, 60329 Frankfurt am Main
Fondsauflegung 1975
Die Anleger sind über die Deutsche Grundbesitz-Anlagegesellschaft mbH (Treuhandkommanditistin) mittel-
bar als Treugeber an den folgenden vier ertragsteuerlich gewerblich geprägten Kommanditgesellschaften1
in Hamburg mit jeweils 30 % beteiligt.
Struktur des Einkaufs-Center-Immobilienfonds
ECI
30,0 %
Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft
Grundstücksgesellschaft Grundstücksgesellschaft Grundstücksgesellschaft Grundstücksgesellschaft
Klosterstern m.b.H. & Co. Alster m.b.H. & Co. Mundsburg m.b.H. & Co. Farmsen m.b.H. & Co.
OGRU Gesellschaft für
Grundvermögen m.b.H.
49,0 % Hamburg 46,0 %
5,0 %
1
Komplementärin ist jeweils eine GmbH, die die Geschäfte der vier Kommanditgesellschaften führt.
6 Einkaufs-Center-ImmobilienfondsKG Grundstücksgesellschaft 1980 8,00 – 0,42
Klosterstern m.b.H. & Co. HRA 65917
1981 9,41 2,60
KG Grundstücksgesellschaft
Alster m.b.H. & Co. HRA 64764 1982 11,09 4,77
KG Grundstücksgesellschaft 1983 12,57 6,37
Mundsburg m.b.H. & Co. HRA 65916
1984 14,56 9,34
KG Grundstücksgesellschaft
Farmsen m.b.H. & Co. HRA 67407 1985 15,30 10,00
Eigenkapital (platziert)
1
34.003.200,00 EUR 1986 15,05 9,79
Fremdkapital bei Fondsauflegung2 30.677.512,87 EUR 1987 15,04 8,67
Gesamtinvestition 1988 13,94 9,21
bei Fondsauflegung3 64.422.777,03 EUR
1989 14,02 5,90
Agio gemäß Verkaufsprospekt auf
die Beteiligungssumme (nominal)4 6,25 % 1990 14,21 4,39
Anrechenbares Fremdkapital 1991 16,09 3,53
aus allen Gesellschaften zum 1992 19,12 7,13
31.12.2016 (unkonsolidiert) 248.949.024,04 EUR
1993 20,52 6,83
89 Einzeldarlehen
Zinssätze von 0,69 % bis 5,15 %, 1994 21,80 4,10
Ende der Zinsfestschreibungen
zwischen 2016 und 2025 1995 22,40 4,35
Anrechenbares Fremdkapital 1996 22,77 1,59
aus allen Gesellschaften zum
1997 23,42 0,02
31.12.2015 (unkonsolidiert) 349.008.989,33 EUR
1998 23,61 5,61
Veränderung gegenüber
Eigenkapital – 294,27 % 1999 24,39 13,75
Zurechenbare Liquiditätsreserve 13.672.606,62 EUR 2000 24,95 12,40
aus allen Gesellschaften zum
31.12.20165 2001 26,70 15,42
Zurechenbare Liquiditätsreserve 5.919.470,84 EUR 2002 27,92 18,75
aus allen Gesellschaften zum
2003 28,12 18,06
31.12.20155
2004 28,02 12,61
Veränderung gegenüber
Eigenkapital 22,80 % 2005 28,17 8,79
2006 27,94 5,15
2007 27,92 20,08
Ergebnisse (in % vom platzierten Eigenkapital6) 2008 27,58 17,57
2009 27,92 30,74
Geschäftsjahr Ausschüttung7 Steuerliches 2010 27,92 34,92
Ergebnis8
2011 27,88 28,08
1975 (9 Monate) 6,00 – 4,93
2012 27,43 32,80
1976 8,00 – 4,86
2013 27,50 35,81
1977 8,00 – 4,09
2014 27,81 44,35
1978 8,00 – 8,53
2015 27,80 39,02
1979 8,25 – 1,99
2016 32,84 39,81
1
Nach Umsetzung des Euroglättungsbeschlusses. Mit diesem Betrag wurde ein Eigenkapitalanteil in Höhe von nominal 5.796.000 EUR
(30 % am nominalen Eigenkapital der vier Grundstücksgesellschaften) erworben.
2
Rechnerisch auf die Anleger entfallender Anteil (30 %) am Fremdkapital der vier Grundstücksgesellschaften. Die hohe Differenz zwischen
Fremdkapital bei Fondsauflegung und Fremdkapital zum 31. Dezember 2016 resultiert überwiegend aus Investitionen in Neu- und
Umbaumaßnahmen.
3
Ergibt sich aus Eigenkapital vor Euroglättung zzgl. Fremdkapital bei Fondsauflegung.
4
Inkl. Börsenumsatzsteuer.
5
Rechnerisch auf die Anleger entfallender Anteil an den Liquiditätsreserven der vier Grundstücksgesellschaften.
6
Ab 2002 erhöhtes Nominalkapital nach Euroglättung.
7
Ohne Steuerguthaben aus eventuell anrechenbarer Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag, gerundet.
8
Für Ersterwerber; teilweise vorbehaltlich der Betriebsprüfung durch das Finanzamt, gerundet. Das Agio wurde mit rund 0,2 % p.a. bis
2010 abgeschrieben.
Einkaufs-Center-Immobilienfonds 7Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung
Aufgrund von Steuerabschreibungen während
der Investitionsphase sowie in der Vergangenheit
vorgenommenen Ausschüttungen ist gemäß
§ 172 Abs. 4 HGB die persönliche Haftung der
Gesellschafter gegenüber den Gläubigern der
Kommanditgesellschaft Grundstücksgesellschaft
Klosterstern m.b.H. & Co., der Kommandit
gesellschaft Grundstücksgesellschaft Alster
m.b.H. & Co. und der Kommanditgesellschaft
Grundstücksgesellschaft Farmsen m.b.H. & Co.
jeweils in Höhe von 100 % des jeweiligen Haft
kapitals wieder aufgelebt. Bei der Kommanditge-
sellschaft Grundstücksgesellschaft Mundsburg
m.b.H. & Co. besteht aktuell keine Wiederaufle-
bung der Haftung.
Mit dem Eigenkapital des Einkaufs-Center-
Immobilienfonds in Höhe von 34.003.200 EUR
wurde ein Eigenkapitalanteil in Höhe von
5.796.000 EUR (30 % am nominalen Eigenkapital
der vier Grundstücksgesellschaften) erworben.
Demnach liegt die Haftungsauflebung, bezogen
auf das platzierte Eigenkapital des Einkaufs-
Center-Immobilienfonds, bei rund 13 %.
Das Wiederaufleben der Haftung ist eine
strukturbedingte Folge bei einer Kommandit
gesellschaft, die über einen längeren Zeitraum
den verfügbaren Barüberschuss ausschüttet.
Dadurch wird bilanziell betrachtet früher oder
später das Haftkapital verzehrt.
8 Einkaufs-Center-Immobilienfonds7. Bilanz (konsolidiert)/Gewinn-und-Verlust-Rechnung
Einkaufs-Center-Gesellschaften, Hamburg
Bilanz zum 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
Aktiva 2016 2015
EUR EUR
A Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene gewerbliche Nutzungsrechte 109.755,30 116.148,78
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten 807.632.407,08 841.516.387,55
2. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 569.715,21 45.925,92
Zwischensumme A 808.311.877,59 841.678.462,25
B Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Leistungen 4.059.418,34 4.160.040,44
2. Sonstige Vermögensgegenstände 4.575.246,78 8.359.766,59
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 97.940.124,56 73.199.513,71
Zwischensumme B 106.574.789,68 85.719.320,74
C Rechnungsabgrenzungsposten 27.877.194,38 25.552.090,62
D Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten 200.953.252,16 212.818.860,92
Summe Aktiva 1.143.717.113,81 1.165.768.734,53
Passiva 2016 2015
EUR EUR
A Eigenkapital
Kommanditkapital
I. Kapitalanteile der Kommanditisten – 200.953.252,16 – 212.818.860,92
II. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Kapitalanteile der Kommanditisten 200.953.252,16 212.818.860,92
Zwischensumme A 0,00 0,00
B Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 448.141,22 32.254,89
2. Sonstige Rückstellungen 6.915.001,67 5.198.073,03
Zwischensumme B 7.363.142,89 5.230.327,92
C Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 829.830.080,14 881.970.521,60
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 18.820.933,04 EUR;
im Vorjahr 70.160 TEUR
b) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren 731.913.426,48 EUR;
im Vorjahr 696.287 TEUR
c) davon durch Grundpfandrechte gesichert 827.995.101,85 EUR;
im Vorjahr 879.624 TEUR
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.896.789,88 15.696.754,96
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 3.896.789,88 EUR;
im Vorjahr 15.697 TEUR
3. Sonstige Verbindlichkeiten 299.519.467,81 259.612.963,99
a) davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 14.184.974,20 EUR;
im Vorjahr 23.971 TEUR
b) davon mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren 253.775.735,54 EUR;
im Vorjahr 227.123 TEUR
c) davon durch Grundpfandrechte gesichert 292.051.501,31 EUR;
im Vorjahr 162.768 TEUR
d) davon aus Steuern 2.352.434,43 EUR;
im Vorjahr 1.263 TEUR
Zwischensumme C 1.133.246.337,83 1.157.280.240,55
D Rechnungsabgrenzungsposten 1.311.584,78 1.468.483,77
E Kapital stiller Gesellschafter 1.796.048,31 1.789.682,29
Summe Passiva 1.143.717.113,81 1.165.768.734,53
Einkaufs-Center-Immobilienfonds 9Gewinn-und-Verlust-Rechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres
2016 2015
EUR EUR
Umsatzerlöse 173.147.762,15 159.842.296,50
Sonstige betriebliche Erträge 580.802,79 1.966.439,77
Materialaufwand für bezogene Leistungen – 41.336.668,33 0,00
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen – 32.218.550,80 – 28.693.537,39
Sonstige betriebliche Aufwendungen – 6.549.425,11 – 37.413.712,49
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 157.642,75 155.734,28
Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 45.296.982,06 – 48.271.795,16
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 164.315,90 – 187.493,20
Ergebnis nach Steuern 48.320.265,49 47.397.932,31
Sonstige Steuern – 721.759,96 – 788.484,31
Jahresüberschuss 47.598.505,53 46.609.448,00
Gutschrift auf Kapitalkonten – 47.598.505,53 – 46.609.448,00
Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0,00
Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung ist Grundlage für die steuerliche Einnahmen-/Überschussrechnung. Aufwendungen und Erträge werden
in der Einnahmen-/Überschussrechnung nur insoweit berücksichtigt, wie sie im Geschäftsjahr geldmäßig zu- oder abgeflossen sind.
Ferner können vom Handelsrecht abweichende steuerliche Vorschriften zu abweichenden Ergebnissen führen.
Der konsolidierte Jahresabschluss wurde von der BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, am 7. Juni 2017 geprüft.
8. Barüberschussrechnung der Kommanditgesellschaften
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016
TEUR
Objektmieten und sonstige Einnahmen (ohne Beteiligungserträge) 174.672
Ausgaben für Objektbewirtschaftung – 22.622
Objektkapitaldienst – 66.245
Tilgung Gesellschafterdarlehen – 10.632
Objektbarüberschuss 75.173
Sonstige Einnahmen/Ausgaben (inkl. Beteiligungserträge) – 4.926
Gesamtbarüberschuss 70.247
Barüberschusseinbehalte – 30.247
Barüberschuss 40.000
Hiervon entfallen auf die Treuhandkommanditistin (DGA) 30 % 12.000
Abzüglich Gebühr der Treuhandkommanditistin – 462
abzüglich anteilige Steuern – 371
Ausschüttung nach Abzug der anteiligen Steuern und der Treuhandgebühr auf die Fondsanteile 11.167
10 Einkaufs-Center-Immobilienfonds9. Steuerliche Gewinn-und-Verlust-Rechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016
Gesamt DGA 30 % Je Anteil von
Nominalkapital nominal
ECI 100 % 34.003.200 EUR 1.000 EUR
EUR EUR EUR
Umsatzerlöse 166.097.111,60 49.829.133,49 1465,42
Sonstige betriebliche Erträge 559.936,16 167.980,85 4,94
Materialaufwand für bezogene Leistungen – 40.298.795,16 – 12.089.638,55 – 355,54
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen – 30.785.277,77 – 9.235.583,33 – 271,61
Sonstige betriebliche Aufwendungen – 5.807.043,07 – 1.742.112,92 – 51,23
Erträge aus Beteiligungen 3.892.061,66 1.167.618,50 34,34
Steuerfreier Teil Ausschüttung OGRU GmbH – 467.047,40 – 13,74
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.173.059,33 351.917,80 10,35
Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 46.000.240,09 – 13.800.072,04 -405,85
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 0,00 0,00
Ergebnis nach Steuern 48.830.812,66 14.182.196,40 417,08
Sonstige Steuern – 615.303,57 – 184.591,07 – 5,43
Jahresüberschuss 48.215.509,09 13.997.605,33 411,66
Treuhandgebühr – 461.760,34 – 13,58
Steuerliches Ergebnis des Gesellschafters 13.535.844,99 398,08
Steuerliches Ergebnis in % 39,81
10. Hinweis zum Zweitmarkt
Die Deutsche Asset Management International GmbH führt keinen eigenen Zweitmarkthandel durch.
Über das Geschäftsjahr berichtete zum 12. September 2017
die Treuhandkommanditistin
Deutsche Grundbesitz-Anlagegesellschaft mbH
Iris Racke Birgit Benz
die Geschäftsbesorgerin der Treuhandkommanditistin
Deutsche Asset Management International GmbH
Ulrich Steinmetz Clemens Grünewald
Einkaufs-Center-Immobilienfonds 11Wichtige Hinweise: © Deutsche Asset Management International GmbH Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Geschäftsbereich Asset Management der Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entspre- chenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt. Die in diesem Rechenschaftsbericht enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung und auch keine Empfehlung dar, sondern dienen ausschließlich dazu – wie im Gesellschaftsvertrag vorgesehen – gegenüber den Anlegern Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr abzulegen. Zusätzlich zu den hier darge- stellten Informationen enthalten die Ihnen separat zugesandten steuerlichen Hinweise sowie die jeweiligen Verkaufsprospekte einschließlich etwaiger Nachträge weitere wichtige Informationen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr übernommen. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwick- lung. Soweit die in den Beiträgen getroffenen Annahmen zukunftsbezogene Aussagen (Prognose) darstellen, geben sie die Erwartung der Deutsche Asset Management International GmbH wieder, für deren tatsächliches späteres Eintreffen keine Gewähr übernommen werden kann. Prognosen unterliegen naturgemäß dem Risiko, dass sich die Annahmen und Erwartungen, nach denen sie erstellt wurden, ändern oder neue Entwicklungen eintreten, die bei der Erstellung der Prognose nicht berücksichtigt werden konnten. Die Angaben in diesem Dokument ersetzen nicht eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers abge- stimmte Beratung unter Berücksichtigung seiner finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse. Geschäftsbesorgerin der Treuhandkommanditistin Deutsche Asset Management International GmbH Mainzer Landstraße 11-17 60329 Frankfurt am Main Telefon (069) 910 - 14949 Telefax (069) 910 - 14994 www.dws.de Treuhandkommanditistin Deutsche Grundbesitz-Anlagegesellschaft mbH Taunusanlage 12 60325 Frankfurt am Main
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