Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
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Energieeffizientes Bauen aus der
Sicht der Kantonalen Pensionskasse
Luzern (KPK)
Thomas Zeier
Direktor Kantonale Pensions-
kasse Luzern
1Construction économique et économe en énergie selon les vues de la caisse de pension de Lucerne 2
Construction économique et économe en énergie selon les vues de la caisse de pension de Lucerne
Résumé
Brève présentation de la caisse de pension du canton de Lucerne (CPCL):
la CPCL assure, dans le deuxième pilier, plus de 12’000 travailleuses et travailleurs. Le total
du bilan se monte à 1,7 milliards de francs en chiffre rond. Chaque mois, plus de 2000 rentes
sont servies, totalisant un montant de plus de 6 millions de francs. La caisse est alimentée
par les cotisations des assurés et des employeurs d’une part et, de l’autre par le produit de
la fortune. Pour faire droit à ses obligations, la caisse nécessite aujourd’hui un rendement net
de sa fortune de 5,5% par année, en chiffre rond.
Il est très probable que la CPCL fusionne au premier janvier 2000 avec la caisse de pension
des enseignants du canton de Lucerne, pour constituer ainsi une seule caisse cantonale.
Les immobiliers, un placement des capitaux: partant de sa stratégie des placements, la
CPCL investit depuis de nombreuses années dans l’immobilier, avant tout dans les immeu-
bles d’habitation. La collision entre la crise immobilière et l’explosion boursière a entraîné,
pour les rendements des capitaux placés dans l’immobilier, une déstabilisation considérable
qui a généré, pour la CPCL et sa stratégie des placements, une réduction de la fortune im-
mobilière et, partant, du total de sa fortune, de 40 à 25 pour cent. Par une gestion plus pro-
fessionnelle de l’immobilier, la CPCL veut tenter de normaliser la situation du rendement. De
plus, des nouvelles formes d’habitation et de construction sont examinées afin de répondre à
la nouvelle demande, ceci dans le but de faire droit à la situation et d’offrir au marché un bon
équilibre entre le prix et les prestations.
Assainissement d’immeubles: la CPCL ne s’est pas concentrée, ces dernières années, sur
l’aménagement mais bien plus sur la conservation des valeurs des ses immeubles. Des as-
sainissements substantiels à l’intérieur comme à l’extérieur ont grandement amélioré la quali-
té d’habitation de nos locataires; ces mesures ont aussi contribué à la prévention des dénon-
ciations de contrats. Un autre objectif prioritaire des assainissements, c’est la diminution sen-
sible de la consommation d’énergie atteinte en partie déjà par le remplacement des fenêtres
par des produits assortis de verres isolants, l’isolation des façades ainsi que le changement
des vieilles installations de chauffage. Sachons cependant que ces mesures ne rencontrent
pas un écho fulgurant actuellement, compte tenu des prix relativement bas de l’énergie.
Projet de construction nouvelle à „Untersenti“: le projet „Untersenti“ fait l’objet d’un exa-
men de réalisation d’un lotissement inhabituel. Il s’agit d’un lotissement avant-gardiste en
matière d’écologie, d’efficience énergétique, de construction, de confort d’habitation et de
conception. Les prévisions portent sur des systèmes de maisons en bois, dont le standard
demeure passif, qui, mis à part la circulation d’air, ne disposent pas de chauffage proprement
dit.
Initialement, on avait prévu la construction d’immeubles d’habitation abritant des apparte-
ments loués. Ce projet a dû être abandonné en raison de la faible demande de logements
d’une part et des coûts d’investissement supérieurs par rapport à la construction convention-
nelle, d’autre part. Les calculs ont montré que les conditions actuelles ne permettent une ori-
entation vers l’écologie que s’il s’agit de propriétés individuelles. Le projet revu prévoit de ce
fait la construction puis la vente de 8 à 10 maisons mitoyennes.
3Construction économique et économe en énergie selon les vues de la caisse de pension de Lucerne 4
Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Kantonale Pensionskasse
Luzern (KPK)
Energieeffizientes Bauen aus
der Sicht der KPK
Themen
Kurzporträt der Kasse
Immobilien als Kapitalanlage
Sanierungen
Neubauprojekt Untersenti
Zusammenfassung
5Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Kurzporträt KPK
Gründung 1919
12'000 Versicherte / 2'000 Rentner
1990 Wechsel vom Leistungs- zum Beitragsprimat
Anlagevolumen ca. Fr. 1,7 Mia
Immobilienanteil rund Fr. 420 Mio
164 Liegenschaften / 1'500 Wohnungen
Auszug aus dem Leitbild
Wir schaffen die Voraussetzungen für sicheres
Ersatzeinkommen im Alter, bei Invalidität und Tod.
Mit unseren Angeboten und Dienstleistungen,
Innovationen, unserer Flexibilität und Dynamik sind wir
führend.
Unser tägliches Handeln ist geprägt von sozialer
Verantwortung und dem Blick für das Gesamtinteresse.
Wir informieren offen (nach innen und aussen) und
schaffen damit Vertrauen.
Wir legen die uns anvertrauten Gelder nutzbringend,
sicher und ertragsorientiert an.
6Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Die Vorsorge braucht Erträge
Aus den Erträgen sind folgende Kosten zu decken
Verzinsung der Altersguthaben/ mindestens 4%
Teuerungsanpassungen der Rentenleistungen
Verwaltungskosten
Immobilien als Kapitalanlage
über 90% Wohnbauten
Standorte überwiegend im Kanton Luzern
hoher Anteil an WEG Liegenschaften
Leerwohnungsbestand ca. 5%
Rendite unter Druck
7Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Rendite der Immobilienanlagen
Immobilienanteil
am Gesamtertrag
der PK
am Gesamtvermögen
der PK
1998 1997 1996 1995 1994
Entwicklung Immobilienanteil -
Wertschriftenanteil von 1990 - 1998
Anteil Immobilien
Anteil Wertschriften
Gesamtvermögen
1998 1997 1996 1995 1994 1990
8Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Massnahmen
Beschränkung der Neuinvestitionen
Steigerung der Wohnqualität durch Renovationen
Werterhaltung durch umfassende Sanierungen
Rückbauten (bisher noch nicht umgesetzt)
Suche nach neuen Bau- und Wohnformen
breitere Diversifikation
Sanierungen
Anpassung des Wohnkomforts
wesentliche Herabsetzung des Energieverbrauchs
Zielwert: MJ/m2 p.a. unter 250
Optimierung der Ausnützung
marktkonforme Mieten nach der Sanierung
finanzielle Tragbarkeit für bisherige Mieterschaft
9Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Ablauf der "Mustersanierung"
Erneuerungen von Küchen und Bädern
Balkonerweiterungen
Sanierung des Leitungsnetzes
Einbau von Fenstern mit Isolierverglasung (2-fach)
Wärmedämmung der Fassade (hinterlüftet oder
kompakt)
Ueberprüfung der Energieerzeugung
10Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
11Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK) 12
Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
13Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Das Projekt Untersenti
Ausgangslage und 1. Aktivitäten:
Nutzung einer bestehenden Baulandreserve
Prüfung der Varianten Landverkauf oder Realisierung
eines eigenen Projektes
Suche nach neuen Bau- und Wohnformen -
energieeffizientes Bauen wird ein zentrales Thema
Baustoff Holz und Elementbauweise werden als
Varianten zum konventionellen Bauen diskutiert
realisierte Projekte im Vorarlberg werden besichtigt
Die Marktchancen werden geprüft
14Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Die Variante Mehrfamilienhaus mit
kontrollierter Raumlüftung
nicht realisierbar aus folgenden Gründen:
generell schlechter Markt für Mietwohnungen
höhere Kosten gegenüber konventioneller Bauart
Vorbehalte, ob die Idee von einer grossen
Mieterschaft getragen wird
Anreiz der Energieeinsparungen für Mieter zu
unattraktiv
Widerstand von Nachbarn und Behörden
15Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Die Variante Einfamilienhäuser
Projekt mit guten Realisierungschancen:
architektonisch überzeugendes Projekt
Bauweise und Grundrisse gewährleisten einen sehr
hohen Wohnkomfort
generell gute Nachfrage nach Wohneigentum
steigende Nachfrage nach Holz- und Elementbau
bei Wohneigentum höhere Sensibilität für
energieeffizientes Bauen
erkennbare Bereitschaft für ein fortschrittliches
Projekt gewisse Mehrkosten zu tragen
16Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Die Vorteile für den Investor:
Eine bestehende Baulandreserve wird genutzt
Eine unmittelbar neben dem Grundstück liegende
Ueberbauung der PK wird nicht konkurrenziert
Die PK leistet aktiven Beitrag zur
Wohneigentumsförderung
Das Projekt wird eine PR-wirksame Signalwirkung
erzielen
Das Thema Nachhaltigkeit wird aktiv umgesetzt
Die Chance für Folgeprojekte auch im Mietbereich
wird erhöht
17Energieeffizientes Bauen aus der Sicht der Kantonalen Pensionskasse Luzern (KPK)
Die Nachteile für den Investor
Erstellung von Wohneigentum ist kein
Kerngeschäft einer Pensionskasse
Erstellungskosten sind höher als bei
konventioneller Bauweise
Land muss unter dem Marktpreis eingesetzt
werden
Verlegung einer Starkstromleitung verursacht
zusätzliche Kosten
Projekt ist für die KPK mit hohem Arbeitsaufwand
verbunden
Zusammenfassung
Als Pensionskasse wollen wir langfristig sichere und
marktkonforme Renditen erzielen.
Immobilien sind als Anlagekategorie nicht bestritten. Der
Anteil am Gesamtvermögen wird aber tiefer sein als
bisher.
Die professionelle Liegenschaftenbewirtschaftung ist
Voraussetzung für den langfristigen Erfolg der Investition.
Mit dem "Produkt Wohnung" möchten wir der Konkurrenz
eine Nasenlänge voraus sein.
Wir glauben daran, dass sich Investitionen in
zukunftsorientierte Unternehmungen und Projekte
auszahlen werden.
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