Evaluierung der Leistbarkeit von Wohnen für Studienabsolventen
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Igor Lukic
Evaluierung der Leistbarkeit von Wohnen für
Studienabsolventen
Eine empirische Studie für die Städte Graz und Zagreb
Masterarbeit
zur Erlangung des akademischen Grades
eines Master of Science der Studienrichtung Betriebswirtschaft
an der Karl-Franzens-Universität Graz
Begutachter: Ao.Univ.-Prof. MMag. DDr. Gerhard Reichmann
Institut für Informationswissenschaft und Wirtschaftsinformatik
Graz, 14.06.2018
Ehrenwörtliche Erklärung Ich erkläre ehrenwörtlich, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig und ohne fremde Hilfe verfasst, andere als die angegebenen Quellen nicht benutzt und die den Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Stellen als solche kenntlich gemacht habe. Die Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form keiner anderen inländi- schen oder ausländischen Prüfungsbehörde vorgelegt und auch noch nicht veröffent- licht. Die vorliegende Fassung entspricht der eingereichten elektronischen Version. Datum: _____________________ Unterschrift: _________________________
Danksagung Ich widme diese Masterarbeit meiner Frau Mirna, die mich jahrelang in meinem Stu- dium unterstützte. Auch in schwierigen Zeiten fand ich bei ihr eine Anlaufstelle, um mich immer wieder neu zu motivieren und mit voller Energie an der Erreichung von unseren gemeinsamen Zielen weiterzuarbeiten. Zudem möchte ich mich bei meinen Eltern und den Eltern meiner Frau bedanken, die immer viel Verständnis für mein Studium aufbrachten und mir emotional zur Seite stan- den.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung ______________________________________________________ 1
1.1. Zielsetzung und Forschungsfragen_____________________________________ 3
1.2. Untersuchungsdesign________________________________________________ 4
1.3. Aufbau der Arbeit ___________________________________________________ 5
2. Leistbarkeit von Wohnen __________________________________________ 7
2.1. Definition und Messbarmachung von leistbarem Wohnen __________________ 7
2.1.1. Messbarmachung von leistbarem Wohnen im historischen Kontext _________________ 8
2.1.2. Aktuelle Messbarmachung von Leistbarkeit von Wohnen _________________________ 9
2.2. Einflussfaktoren auf die Leistbarkeit von Wohnen _______________________ 12
2.3. Methodische Umsetzung der Evaluierung der Leistbarkeit von Wohnen in dieser
Arbeit ________________________________________________________________ 14
2.3.1. Verwendeter Indikator zur Messung der Leistbarkeit von Wohnen _________________ 15
2.3.2. Definition von Einkommen und Wohnkosten __________________________________ 16
2.3.3. Theoretische Überlegungen zur Leistbarkeit von Wohnen _______________________ 17
3. Wohnsituation in Graz und Zagreb _________________________________ 18
3.1 Wohnsituation in Graz _______________________________________________ 18
3.1.1. Aktuelle Lage am österreichischen Immobilienmarkt ____________________________ 18
3.1.2. Stadt Graz _____________________________________________________________ 22
3.1.2.1. Stadtentwicklungskonzept der Stadt Graz ___________________________________ 22
3.1.2.2. Leistbares Wohnen in Graz ______________________________________________ 23
3.1.2.3. Zwei Zukunftsszenarien für Graz __________________________________________ 24
3.2. Wohnsituation in Zagreb ____________________________________________ 25
3.2.1. Aktuelle Lage am kroatischen Immobilienmarkt ________________________________ 25
3.2.2. Stadt Zagreb ___________________________________________________________ 28
3.2.3. Leistbares Wohnen in Zagreb ______________________________________________ 29
4. Befragung _____________________________________________________ 31
4.1. Vorgehensweise bei der Befragung ___________________________________ 31
4.1.1. Erstellung des Fragebogens _______________________________________________ 31
4.1.2. Durchführung der Befragung ______________________________________________ 33
4.1.3. Auswertung der Daten ___________________________________________________ 34
IV
4.2. Ergebnisse der Befragung ___________________________________________ 36
4.2.1. Stadt Graz ____________________________________________________________ 36
4.2.1.1. Demographische Daten _________________________________________________ 36
4.2.1.2. Kriterien im Vergleich ___________________________________________________ 38
4.2.1.3. Merkmale der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Graz _______________ 40
4.2.2. Stadt Zagreb __________________________________________________________ 43
4.2.2.1. Demographische Daten _________________________________________________ 43
4.2.2.2. Kriterien im Vergleich ___________________________________________________ 45
4.2.2.3. Merkmale der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Zagreb _____________ 47
5. Analyse von Immobilieninseraten __________________________________ 49
5.1. Vorgehensweise bei der Analyse______________________________________ 49
5.1.1. Erstellung des Erhebungsbogens ___________________________________________ 49
5.1.2. Durchführung der Analyse ________________________________________________ 50
5.1.3. Auswerten der Daten ____________________________________________________ 51
5.2. Ergebnisse der Analyse _____________________________________________ 51
5.2.1. Verfügbarkeit der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Graz ______________ 51
5.2.2. Verfügbarkeit der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Zagreb ____________ 55
6. Leistbarkeit von Mietwohnungen für Studienabsolventen ______________ 60
6.1. Vorgangsweise bei der Berechnung der Leistbarkeit von Mietwohnungen ___ 60
6.2. Leistbarkeitsanalyse für die Stadt Graz ________________________________ 62
6.3. Leistbarkeitsanalyse für die Stadt Zagreb ______________________________ 63
6.4. Vergleich zwischen Graz und Zagreb __________________________________ 65
7. Zusammenfassung ______________________________________________ 68
7.1. Limitationen _______________________________________________________ 72
7.2. Ausblick __________________________________________________________ 73
8. Literaturverzeichnis _____________________________________________ 74
9. Anhang _______________________________________________________ 79
9.1. Fragebogen „Graz“ _________________________________________________ 79
9.2. Fragebogen „Zagreb“ _______________________________________________ 82
VAbbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Median der Wohnkosten in € nach Rechtsverhältnis und
Kreditrückzahlungsverpflichtung (Haushalte) .................................................... 20
Abbildung 2: Wohnkosten pro m2 nach Gemeindegrößenklasse und Zimmeranzahl
(Haushalte) ........................................................................................................ 21
Abbildung 3: Durchschnittliche Quadratmeterpreise in € für neue Wohnungen in
Kroatien zwischen 2007 und 2016 .................................................................... 27
Abbildung 4: Durchschnittliche Quadratmeterpreise in € für neue Wohnungen in
Zagreb zwischen 2007 und 2016 ...................................................................... 30
Abbildung 5: Verteilung der Befragten auf die jeweiligen Bezirke in Graz ................ 36
Abbildung 6: Geplante Wohnsituation der Studienabsolventen in Graz nach dem
Studienabschluss .............................................................................................. 37
Abbildung 7: Überblick über die Bezirksauswahl für die gewünschte Wohnung in Graz
.......................................................................................................................... 41
Abbildung 8: Verteilung der Befragten auf die jeweiligen Bezirke in Zagreb ............ 43
Abbildung 9: Geplante Wohnsituation der Studienabsolventen in Zagreb nach dem
Studienabschluss .............................................................................................. 44
Abbildung 10: Überblick über die Bezirksauswahl für die gewünschte Wohnung in
Zagreb ............................................................................................................... 47
Abbildung 11: Erhebungsbogen ............................................................................... 50
VITabellenverzeichnis
Tabelle 1: Liste aller Wohnbau Förderprogramme in Kroatien seit 1991 bis heute .. 26
Tabelle 2: Merkmale der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Graz......... 42
Tabelle 3: Merkmale der durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Zagreb ..... 48
Tabelle 4: Sucheinstellungen der Analyse der Verfügbarkeit der gewünschten
Mietwohnung in Graz auf dem Immobilienportal Willhaben.at am 16.05.2018 .. 51
Tabelle 5: Ergebnisse der Analyse der Verfügbarkeit der durchschnittlich gewünschten
Mietwohnung in Graz auf dem Immobilienportal Willhaben.at am 16.05.2018 .. 52
Tabelle 6: Übersicht über die Ergebnisse der Suche nach verfügbaren Mietwohnungen
in Graz auf dem Immobilienportal Willhaben.at am 16.05.2018, je nach
Kombination der verschiedenen Suchkriterien .................................................. 53
Tabelle 7: Übersicht über die Ergebnisse der Suche nach verfügbaren Mietwohnungen
in Graz auf dem Immobilienportal Willhaben.at am 16.05.2018, je nach
Kombination der verschiedenen Suchkriterien .................................................. 54
Tabelle 8: Sucheinstellungen der Analyse der Verfügbarkeit der gewünschten
Mietwohnung in Zagreb auf dem Immobilienportal Njuskalo.hr am 27.04.2018 55
Tabelle 9: Ergebnisse der Analyse der Verfügbarkeit der durchschnittlich gewünschten
Mietwohnung in Zagreb auf dem Immobilienportal Njuskalo.hr am 27.04.2018 56
Tabelle 10: Übersicht über die Ergebnisse der Suche nach verfügbaren
Mietwohnungen in Zagreb auf dem Immobilienportal Njuskalo.hr am 27.04.2018,
je nach Kombination der verschiedenen Suchkriterien ...................................... 57
Tabelle 11: Ergebnisse der Leistbarkeitsanalyse für Graz ....................................... 62
Tabelle 12: Ergebnisse der Leistbarkeitsanalyse für Zagreb .................................... 64
Tabelle 13: Vergleich der gewünschten Merkmale einer Mietwohnung in Graz und
Zagreb ............................................................................................................... 65
Tabelle 14: Vergleich der Ergebnisse der Analyse der Verfügbarkeit der
durchschnittlich gewünschten Mietwohnung in Graz und Zagreb ...................... 66
Tabelle 15: Vergleich der Leistbarkeitsanalyse für Graz und Zagreb ....................... 67
VIIAbkürzungsverzeichnis
BIP ................................................................................................ Bruttoinlandsprodukt
bzgl. ............................................................................................................... bezüglich
ca. .......................................................................................................................... circa
d.h. ................................................................................................................. das heißt
de. .................................................................................................................... deutsch
et. al. ..................................................................................................................... et alii
etc. ...................................................................................................................et cetera
EU .................................................................................................. Europäische Union
ha ....................................................................................................................... Hektar
i.H.v. .......................................................................................................... in Höhe von
inkl. .................................................................................................................. inklusive
Kn ......................................................................................................................... Kuna
m2 ........................................................................................................... Quadratmeter
max. ................................................................................................................. maximal
o.ä. ............................................................................................................ oder ähnlich
OECD ............................... Organisation for Economic Co-operation and Development
u.a. ........................................................................................................ unter anderem
USA .................................... United States of America (Vereingte Staten von Amerika)
USt.......................................................................................................... Umsatzsteuer
z.B. ........................................................................................................... zum Beispiel
VIII1. Einleitung
1. Einleitung
Die öffentlichen Medien berichten nahezu täglich über steigende Immobilienpreise,
nicht leistbares Wohnen oder Spekulationsblasen im Immobilienbereich. Wohnraum
ist ein nicht substituierbares Gut und stellt für Menschen ein Grundbedürfnis dar.
Gleichzeitig stellen Wohnkosten für den überwiegenden Teil der privaten Haushalte
die größte Konsumkategorie dar und haben daher einen wichtigen Einfluss auf das
Konsum- und Sparverhalten. Zudem ist die Definition von leistbarem Wohnen nicht
eindeutig1. Einerseits gibt es keine allgemein gültigen Schwellenwerte, was als leistbar
zu bezeichnen ist, andererseits existieren unterschiedliche Definitionen und Entwick-
lungen von Wohnkosten. Kunnert spricht von einer Überbelastung von Haushalten,
wenn mehr als 40% des verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgegeben werden
müssen. Sie bezieht sich dabei auf den Wert, der seitens der Statistik Austria stan-
dardmäßig verwendet wird2.
Die steigende Nachfrage nach Wohnraum hat besonders in den Ballungsgebieten zu
einer Erhöhung der Wohnpreise, sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, geführt.
Eine mögliche Preisblase im Immobiliensektor stellt daher eine ernsthafte Bedrohung
für die Stabilität einer Volkswirtschaft und ihres Finanzsystems dar. Ein starker Preis-
anstieg alleine stellt jedoch noch keine Preisblase dar. Entscheidend ist vielmehr, in-
wieweit die Preisanstiege durch objektive Faktoren gerechtfertigt sind. Diese objekti-
ven Faktoren haben einen nachvollziehbaren Einfluss auf die Preisbildung am Immo-
bilienmarkt. Allerdings lassen sich die Anzeichen spekulativer Immobilienpreisblasen
auf nationaler Ebene nur schwer erkennen, da die Einflussfaktoren vielzählig und oft
gegenläufig sind. Zu diesen Faktoren zählen u.a. das Lohn- und Wohlstandsniveau,
Kaufkraft, Zinsniveau und Entwicklungsstand des Finanzsystems, demografische Fak-
toren etc. Steigen Preise aufgrund von verbesserten Fundamentalfaktoren, kann der
Preisanstieg gerechtfertigt werden – es entstehen keine künstlich „aufgeblähten“ Im-
mobilienpreise3.
1 Vgl. Statistik Austria (2017b), S. 9. [online]
2 Vgl. Kunnert, A. (2014), S. 27.
3 Vgl. Schneider, M. (2014): S. 366.
11. Einleitung
Die stetig zunehmenden Einwohnerzahlen in Ballungsgebieten bringen neue Heraus-
forderungen mit sich. Beispiele dafür sind die Städte Graz und Zagreb. Die Stadt Graz
verzeichnete im Jahr 2015 insgesamt 315.464 Einwohner4. Einen erheblichen Anteil
davon stellen Studierende der vier Grazer Universitäten dar – ca. 52.000 oder 16,50%
der Einwohner5. Prognosen zeigen, dass Graz bis 2030 auf ca. 370.000 Einwohner
anwachsen wird6. Laut offiziellen Angaben existierten in Graz insgesamt 163.000
Wohnungen (Stand Jänner 2016). Nach offiziellen Angaben sind die Mietpreise pro m2
Wohnraum im Zeitraum von 2006 bis 2015 insgesamt um 15,92% gestiegen – von
6,90€ im Jahr 2006 bis auf 8,00€ im Jahr 2015 (inkl. Betriebskosten). Das entspricht
einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 0,82%. Diese Entwicklung wird dar-
über hinaus durch einen Blick auf den Verbraucherpreisindex der Jahre 2006 bis 2015
bestätigt, welcher deutlich zeigt, dass die Ausgaben für das Wohnen in dem Betrach-
tungszeitraum jährlich angestiegen sind7.
Obwohl bereits zahlreiche Studien einen relevanten Zusammenhang zwischen der de-
mographischen Entwicklung und der Immobilienmarktentwicklung hergestellt haben,
wurde altersspezifischen Aspekten in Zusammenhang mit Leistbarkeit von Wohnen in
der einschlägigen Literatur bisher kaum Beachtung geschenkt. Zusätzlich wurden im
Gegensatz zu Österreich bislang nur wenige Studien, die sich mit dem Thema „Leist-
barkeit von Wohnen in Kroatien“ auseinandersetzen, erstellt. Die meisten Ressourcen
basieren auf der deskriptiven Bewertung einzelner aggregierter Indikatoren. Nur we-
nige Studien verwenden fortgeschrittene Analysen und sind daher in ihrer Aussage-
kraft eingeschränkt. In Bezug auf alle zuvor erwähnten Faktoren scheint es wichtig, die
Leistbarkeit des Wohnens näher zu untersuchen, um den Einfluss der gestiegenen
Wohnkosten auf einzelne Personengruppen, in diesem Fall Studienabsolventen in
Graz und Zagreb, besser einschätzen und vergleichen zu können.
4 Vgl. Hagauer, A. et al. (2016), S. 14. [online]
5 Vgl. Statistik Austria (2017b), S. 1. [online]
6 Vgl. Hagauer, A. et al. (2016), S. 92. [online]
7 Vgl. WKO (2016) [online]
21. Einleitung
1.1. Zielsetzung und Forschungsfragen
Die stetige Urbanisierung bringt bedeutende Herausforderungen für die jeweiligen lo-
kalen Immobilienmärkte mit sich. Eine große zukünftige Herausforderung wird es sein,
die Wohnsituation, trotz der Zunahme der Bevölkerung, den Bedürfnissen der Einwoh-
ner entsprechend zu gestalten. Da Wohnen ein Grundbedürfnis eines jeden Menschen
ist, ist es vor allem notwendig, eine ausreichende Versorgung mit leistbarem Wohn-
raum für die Einwohner zu gewährleisten. Ziel dieser Arbeit ist es, sich mit dem Thema
der Leistbarkeit von Wohnen auseinanderzusetzen, wobei die Situation von Studien-
absolventen in Kroatien und Österreich anhand der Städte Zagreb und Graz miteinan-
der verglichen wird.
Aus der erwähnten Problemstellung lässt sich folgende Forschungsfrage ableiten:
Wie leistbar sind Wohnimmobilien für Studienabsolventen in Zagreb und Graz?
Im Rahmen der Forschungsfrage wird angenommen, dass Studienabsolventen nach
Abschluss ihres Studiums ausschließlich nach einem Mietobjekt suchen werden. Das
Untersuchungsdesign wird dementsprechend entworfen werden, um diese Annahme
zu reflektieren, unabhängig von den tatsächlichen Absichten eines einzelnen Studien-
absolventen nach dem Studienabschluss (z.B. Wohnungskauf, Mietkauf etc.).
Um diese Forschungsfrage zu konkretisieren, wurden Unterfragen erstellt, die im Rah-
men der Arbeit untersucht werden:
Welche Aspekte bzw. Kriterien soll ein Wunschobjekt für Studienabsolventen erfül-
len?
Wie ist die Verfügbarkeit der Wunschobjekte?
Sind die Kriterien für Wunschobjekte und entsprechende Preisvorstellungen der
Studienabsolventen realistisch?
Sind die genannten Wunschobjekte für Studienabsolventen leistbar?
Welche politischen Maßnahmen werden durchgeführt, um Wohnen für junge Stu-
dienabsolventen leistbar zu machen?
Was sind die grundlegenden Unterschiede der aktuellen Situation am Immobilien-
markt für Studienabsolventen in Graz und Zagreb?
31. Einleitung
Die Neuartigkeit der vorliegenden Arbeit liegt darin, dass es bezogen auf Studienab-
solventen bislang keine Untersuchungen gibt, welche die Leistbarkeit von Wohnen in
Österreich oder Kroatien untersuchen. Das Unterscheidungsmerkmal zu vergleichba-
ren Untersuchungen im Bereich der Immobilienwirtschaft liegt vor allem darin, dass die
Wohnsituation von Studienabsolventen in den Städten Graz und Zagreb in der aktuel-
len wirtschaftlichen, demografischen und politischen Umgebung analysiert und mitei-
nander verglichen wird. Die Analyse der Wunschobjekte von Studienabsolventen in
Graz und Zagreb ist erforderlich, um die notwendigen Kriterien und Wünsche der Stu-
dienabsolventen für potentielle Mietobjekte nach Studienabschluss festzustellen. So-
mit kann schließlich die Verfügbarkeit und Leistbarkeit von entsprechenden Mietobjek-
ten am jeweiligen Immobilienmarkt in Graz und Zagreb beurteilt und gegenüberstellt
werden. Des Weiteren können die Erkenntnisse der vorliegenden Arbeit genutzt wer-
den, um zukünftige Maßnahmen der Wohnbaupolitik abzuleiten.
1.2. Untersuchungsdesign
Die empirische Untersuchung stellt den Hauptteil der vorliegenden Arbeit dar und ist
in zwei Teile gegliedert. Dazu werden die wichtigsten Faktoren eines Wunschobjekts
im Rahmen einer Voruntersuchung mit Hilfe einer Befragung identifiziert und anschlie-
ßend wird für die Städte Zagreb und Graz die Hauptuntersuchung durchgeführt. Das
Ziel der Hauptuntersuchung ist es, die Verfügbarkeit einer anhand der Voruntersu-
chung definierten Wohnimmobilie in der jeweiligen Stadt zu untersuchen sowie Durch-
schnittswerte für die jeweiligen Städte zu berechnen. Anhand dessen wird anschlie-
ßend eine Leistbarkeitsanalyse für Graz und Zagreb durchgeführt.
Im ersten Schritt werden die wesentlichsten Kriterien für ein Wunschobjekt ermittelt.
Dazu werden je mindestens 100 Studienabsolventen pro Stadt mit Hilfe eines Frage-
bogens befragt. Das Ziel der Befragung ist es, die Kriterien, welche die Studienabsol-
venten in Graz und Zagreb für ihr gewünschtes Wohnobjekt für besonders wichtig er-
achten, zu erheben. Es werden Kriterien, wie etwa gewünschte Fläche, Anzahl der
Zimmer, Bezirk, Miete, Betriebskosten etc., erhoben. Die Antwortmöglichkeiten zur
Wichtigkeit einzelner Items basieren auf einer Likert-Skala mit fünf möglichen Antwor-
ten. Die ungerade Anzahl der Antwortmöglichkeiten wurde ausgewählt, da die mittlere
41. Einleitung
Ausprägung eine neutrale Einstellung bezüglich eines Items darstellt und somit für
diese Untersuchung sinnvoll ist. Die Befragung wird schriftlich mit Hilfe eines struktu-
rierten Fragebogens durchgeführt. In der Stichprobe werden nur Studienabsolventen
mit Haupt- oder Nebenwohnsitz in Graz bzw. Zagreb ausgewählt. Die im Fragebogen
abgefragten Kriterien beziehen sich auf den Theorieteil der Masterarbeit. Abschlie-
ßend werden die wichtigsten Ergebnisse der Befragung näher analysiert, um zu erhe-
ben, über welche Merkmale ein Wunschobjekt in der jeweiligen Stadt verfügen sollte.
Im Rahmen der Hauptuntersuchung wird mit Hilfe der Ergebnisse der Befragung ein
Erhebungsbogen erstellt, anhand dessen Inserate für Wohnimmobilien im Internet
analysiert werden. Anhand des Erhebungsbogens werden alle entsprechenden Inse-
rate, welche den Merkmalen des im Rahmen der Befragung definierten Wunschobjekts
entsprechen, auf Njuskalo.hr für Zagreb und Willhaben.at für Graz analysiert. Die An-
zahl der zu erhebenden Immobilieninserate wird nicht im Vorfeld definiert. Das Ziel der
Analyse ist es, herauszufinden, inwieweit die von den befragten Personen als Wun-
schobjekte definierten Immobilien in Graz bzw. Zagreb verfügbar und leistbar sind.
Zusätzlich wird der Einfluss von einzelnen Faktoren, wie z.B. Anzahl der Zimmer,
Größe und Lage etc. auf die Verfügbarkeit und Leistbarkeit der gewünschten Wohnim-
mobilien mit Hilfe eines Iterationsverfahrens bestimmt. Die Datenauswertung wird mit
der Statistik- und Analysesoftware SPSS durchgeführt. Danach werden deskriptive
Statistiken erstellt sowie statistische Tests durchgeführt. Außerdem werden aus den
berechneten Daten Durchschnittspreise berechnet. Den Abschluss bilden die Gegen-
überstellung der Städte Graz und Zagreb sowie eine Zusammenfassung.
1.3. Aufbau der Arbeit
Diese Masterarbeit gliedert sich in zwei wesentliche Abschnitte und besteht aus einem
theoretischen und einem empirischen Teil.
Die theoretischen Grundlagen dieser Arbeit gliedern sich in zwei Abschnitte. Um ein
generelles Verständnis für das Thema „leistbares Wohnen“ entwickeln zu können, wird
im ersten Abschnitt der theoretischen Grundlagen ein Überblick über die Themenge-
biete „Leistbarkeit von Wohnen“ und „Immobilienpreisentwicklung in Österreich und
51. Einleitung
Kroatien“ gegeben. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Leistbarkeit von Wohnen
werden identifiziert und erläutert. Zudem soll leistbares Wohnen für Studienabsolven-
ten definiert werden. Im zweiten Abschnitt des Theorieteils in Kapitel 3, wird konkret
auf die lokalen Gegebenheiten der Immobilienmärkte in Graz und Zagreb eingegan-
gen. Diese theoretischen Grundlagen bilden die Basis zur Durchführung der empiri-
schen Untersuchung, da daraus die für die empirische Untersuchung relevanten Fak-
toren und Kriterien großteils identifiziert werden.
Der zweite Teil dieser Masterarbeit widmet sich der empirischen Untersuchung, der
sich zum einen aus einer Befragung von Studienabsolventen (Voruntersuchung) und
zum anderen aus einer Analyse von verfügbaren Wohnimmobilien (Hauptuntersu-
chung) zusammensetzt. In Kapitel 4 wird auf die Befragung eingegangen. Das Ziel der
Befragung ist es, Aufschluss darüber zu geben, wie ein Wunschobjekt für Studienab-
solventen aussehen soll. Zunächst wird auf die Konzeption des Fragebogens einge-
gangen und die Methodik der Befragung erläutert. Es wird eine Stichprobe aus Studi-
enabsolventen in Graz und Zagreb gezogen. Diese wird bezüglich ihrer jetzigen und
gewünschten Wohnsituation befragt. Die im Fragebogen abgefragten Kriterien werden
hauptsächlich aus dem Theorieteil dieser Arbeit gewonnen. Des Weiteren werden die
Ergebnisse der Befragung näher analysiert, um die wichtigsten Kriterien für die ge-
wünschte Mietwohnung für Studienabsolventen in Graz und Zagreb zu identifizieren
und analysieren.
In Kapitel 5 wird anhand der aus der Befragung gewonnenen Erkenntnisse die Haupt-
untersuchung mit Hilfe eines Erhebungsbogens für ausgesuchte Immobilieninserate
durchgeführt und beschrieben. Hier werden ebenfalls der verwendete Erhebungsbo-
gen, die Analyse selbst und die Auswertung in MS Excel gezeigt. Den Kern des empi-
rischen Teils stellen die Ergebnisse der durchgeführten Leistbarkeitsanalyse in Kapitel
6 dar, in deren Rahmen die eingangs formulierten Fragestellungen beantwortet wer-
den. Im abschließenden siebten Kapitel folgen die Zusammenfassung der Erkennt-
nisse dieser Masterarbeit sowie die Schlussfolgerungen für mögliche Maßnahmen der
(Wohnbau)Politik und Limitationen der empirischen Untersuchung.
62. Leistbarkeit von Wohnen
2. Leistbarkeit von Wohnen
Dieses Kapitel gibt einen einführenden theoretischen Überblick über das Thema „leist-
bares Wohnen“. Daher soll zunächst geklärt werden, was in der Wissenschaft unter
„leistbarem Wohnen“ verstanden wird, und welches Begriffsverständnis dieser Arbeit
zu Grunde liegt. Dabei wird beleuchtet, welche Indikatoren zur Messung der Leistbar-
keit von Wohnen existieren. In Verbindung damit werden Anwendungsbereiche der
Leistbarkeitsindikatoren vorgestellt und die einzelnen Einflussfaktoren auf die Leist-
barkeit von Wohnen erläutert. Schließlich wird im letzten Unterkapitel die methodische
Umsetzung der Leistbarkeit von Wohnen in dieser Arbeit beleuchtet. Die Ausführungen
dienen zur Unterstützung des Verständnisses der durchgeführten empirischen Studie.
2.1. Definition und Messbarmachung von leistbarem Wohnen
Die vorliegende Masterarbeit beschäftigt sich mit Fragestellungen zum Thema „leist-
bares Wohnen“. Es ist jedoch festzuhalten, dass je nach Autor oder Organisation leist-
bares Wohnen unterschiedlich aufgefasst wird und somit auch unterschiedliche defini-
torische Ansätze zu Grunde gelegt werden können8.
Nach Bramley bedeutet Leistbarkeit von Wohnen, dass Haushalte in der Lage sein
sollten, Wohnungen zu beziehen, die den etablierten sozialen Normen entsprechen.
Des Weiteren sollte Haushalten nach Einbeziehung der Bruttomiete so viel Restein-
kommen zur Verfügung stehen, dass sie nicht unter die Armutsgrenze fallen9.
Die Definition von Whitehead besagt, dass sich Leistbarkeit damit beschäftigt, einen
definierten Wohnstandard zu einem Preis zu sichern, der keine unangemessene Be-
lastung des Haushaltsbudgets darstellt10. Hancock definiert die Leistbarkeit von Woh-
nen anhand von Mieten. Seine Definition besagt, dass jede Miete als leistbar betrach-
tet werden kann, die dem Verbraucher sowohl einen sozial akzeptablen Wohnstandard
8 Vgl. Statistik Austria (2017b), S. 9. [online]
9 Vgl. Bramley (1994), S. 10.
10 Vgl. Whitehead (1991), S. 872.
72. Leistbarkeit von Wohnen
als auch einen angemessenen Konsum von anderen notwendigen Gütern nach Ent-
richtung der Miete erlaubt11.
Nach Hulchanski hat ein Haushalt Probleme mit der Leistbarkeit, wenn er mehr als
einen bestimmten Prozentsatz des Haushaltseinkommens für angemessene Wohnbe-
dingungen zahlen muss12. Bramley weist darauf hin, dass der Mangel einer offiziellen
Definition die Unklarheiten im Konzept der Leistbarkeit von Wohnen widerspiegelt13.
2.1.1. Messbarmachung von leistbarem Wohnen im historischen Kontext
Aktuelle Literatur zur Immobilienwirtschaft wird selten in einen breiteren historischen
Kontext gestellt. Eine Reihe von Schlüsselannahmen, die in der aktuellen Immobilien-
wirtschaftstheorie und -praxis gefunden wurden, können auf frühere Forscher und ihre
Ansätze zurückgeführt werden.
Der „Erschwinglichkeitsaspekt“ der Definition von „leistbarem Wohnen“ hat seine Wur-
zeln in der Erforschung von Haushaltsbudgets des 19. Jahrhunderts. Diese Ursprünge
der weithin bekannten Gesetze über die Beziehung zwischen Einkommen und den
verschiedenen Kategorien von Haushaltsausgaben, werden im Allgemeinen sowohl
Ernst Engel als auch Herman Schwabe, zwei prominenten deutschen Statistikern des
19. Jahrhunderts, zugeschrieben14.
Engels Studie aus dem Jahr 1857 über belgische Arbeiterfamilien ist eine der bekann-
testen statistischen Analysen von Haushalten und zog als erste wichtige empirische
Schlüsse aus den analysierten Haushaltsdaten. Engel schlug in seinem Theorieansatz
vor, dass der prozentuelle Anteil des Einkommens, den Haushalte für Unterkunft aus-
geben, immer konstant bleibt, und zwar unabhängig von der nominalen Höhe des Ein-
kommens15. Des Weiteren besagt die Theorie von Engel, dass sich mit zunehmendem
Einkommen die Anteile von anderen Ausgaben im Haushaltseinkommen durchaus än-
dern – die Anteile für Grundbedürfnisse wie Nahrungsmittel nehmen ab, während jene
11 Vgl. Hancock (1993), S. 144.
12 Vgl. Hulchanski (1995), S. 471.
13 Vgl. Bramley (1994), S. 10.
14 Vgl. Lane (1977), S. 6f.
15 Ebenda
82. Leistbarkeit von Wohnen
für Luxusgüter zunehmen16. Im Gegensatz dazu fand Schwabe in seiner Studie zu
Lohn- und Mietdaten aus dem Jahr 1868 heraus, dass mit steigendem Einkommen
und unabhängig von der Einkommensgruppe, der Anteil der Miet- und Mietnebenkos-
ten am Haushaltseinkommen sinkt. Einfach ausgedrückt besagt das Gesetz von
Schwabe: je ärmer jemand ist, desto mehr des Einkommens muss für Miet- und
Mietnebenkosten ausgegeben werden17. Engel und Schwabe haben mit ihren Theo-
rien Gesetzmäßigkeiten zwischen Einkommen und Wohnausgaben aufgestellt und so
zur Grundlage für den Ausgaben-Einkommen-Anteilsansatz beigetragen.
Im Taggebrauch fanden diese einfachen Faustregeln zur Schätzung von Wohnkosten
immer mehr Zuspruch. In den 1880er Jahren war ein Wochenlohn für eine Monats-
miete eine weit verbreitete Methode, die Wohnkosten vieler Mieter in den USA abzu-
schätzen. Kengotts Studie von 1912 über das verfügbare Einkommen von Arbeitern in
Lowell, Massachusetts, fand zum Beispiel heraus, dass diese im Durchschnitt 20 bis
25% ihres Einkommens für Miete und Mietnebenkosten zur Verfügung stellten18. Ken-
gott merkte ebenfalls an, dass Untersuchungen zum Thema „Wohnkosten“ in einer
Reihe von Städten im späten 19. Jahrhundert ergaben, dass die Mieten mindestens
20% des Haushaltseinkommens ausmachten. Er kritisierte die Qualität dieser Studien
jedoch offen, da sie seines Erachtens nach auf grob verallgemeinerten Annahmen ba-
sierten19.
2.1.2. Aktuelle Messbarmachung von Leistbarkeit von Wohnen
In diesem Kapitel werden in Anlehnung an die internationale Literatur verschiedenste
aktuelle Leistbarkeitsindikatoren vorgestellt, um somit einen Überblick über das breite
Spektrum der Messbarmachung der Leistbarkeit von Wohnen zu geben. Insbesondere
Stone und Hancock bieten einen guten Überblick über die wichtigsten Konzepte20. Die
Eigenschaften und Anwendungsmöglichkeiten einiger dieser Konzepte werden an die-
ser Stelle kurz erläutert. Es ist anzumerken, dass die Literatur keine einheitliche Defi-
nition von leistbarem Wohnen bietet.
16 Vgl. Allen (1935), S. 7.
17 Vgl. Stigler (1954), S. 100.
18 Vgl. Kengott (1912), S. 128f.
19 Ebenda, S. 57.
20 Vgl. Hancock (1993), S. 144.
92. Leistbarkeit von Wohnen
Folgende Varianten von Leistbarkeitsindikatoren werden häufig genannt21:
a) Relative Leistbarkeitsindikatoren,
b) Subjektiver Zugang,
c) Anteil der Ausgaben am Einkommen und
d) Konzept des Residualeinkommens.
Relative Leistbarkeitsindikatoren
Relative Leistbarkeitsindikatoren vergleichen die Leistbarkeit für einen medianen
Haushalt über die Zeit und werden zumeist auf Wohneigentum angewandt. Ein be-
kanntes Beispiel für diese Art der Messung ist der „Housing Affordability Index“, der
monatlich von der „National Association of Realtors (NAR)“ für die USA berechnet wird.
Dafür wird das mediane Haushaltseinkommen dem medianen Einkommen gegenüber-
gestellt, welches für den Kauf eines definierten Hauses notwendig wäre. Ein Wert grö-
ßer 100 bedeutet, dass sich der mediane Haushalt das mediane Haus leisten kann.
Ein Wert unter 100 bedeutet hingegen, dass sich der mediane Haushalt dies nicht
leisten kann22.
Subjektiver Zugang
Dieses Konzept basiert auf der Theorie, dass der Anteil des Haushaltseinkommens,
der für Wohnen ausgegeben wird, nicht eine Frage der Leistbarkeit ist, sondern eine
Frage der subjektiven Präferenzen eines Menschen23. Dieser Zugang ist vor allem für
Haushalte mit niedrigem Einkommen problematisch, da nach Abzug der Wohnkosten
kaum noch finanzielle Möglichkeiten für andere Haushaltsausgaben vorhanden sind.
Dennoch, steigendes Einkommen ist mit einer höheren finanziellen Flexibilität verbun-
den. Somit steht zumindest ab einer gewissen Einkommensgrenze nicht die Leistbar-
keit, sondern die subjektive Konsumentscheidung zur Wohnsituation im Vorder-
grund24.
Anteil der Ausgaben am Einkommen
Bei diesem Ansatz werden die Wohnausgaben dem Einkommen gegenübergesetzt,
21 Vgl. Stone (2006), S. 157.
22 Vgl. NAR (2016), S. 2. [online]
23 Vgl. Stone (2006), S. 158.
24 Vgl. Linneman P. und Megbolugbe, I. (1992), S. 375.
102. Leistbarkeit von Wohnen
um den jeweiligen Anteil auszurechnen und somit die Leistbarkeit eines Wohnobjekts
beurteilen zu können. Ein Beispiel für die Anwendung dieses Ansatzes findet sich in
den USA, wo der Kostenaufwand für eine Sozialwohnung mit max. 30% des Einkom-
mens beschränkt wird25.
Dennoch ist bei diesem Ansatz die Beurteilung der Leistbarkeit von Wohnkosten für
einen Haushalt problematisch, da die Leistbarkeit anderer Güter außer Acht gelassen
wird. So wird häufig kritisiert, dass bei Niedrigeinkommenshaushalten ein Leistbar-
keitsproblem entsteht, da das Haushaltsbudget nicht für Grundbedürfnisse ausreicht.
Haushalte mit hohem Einkommen haben dagegen keine Schwierigkeiten, ihre Wohn-
kosten und weitere Bedürfnisse zu decken. Aus diesem Grund wird die 30%-Regel in
Australien nur bei Haushalten in den zwei untersten Einkommensgruppen ange-
wandt26. Des Weiteren werden bei diesem Ansatz die Haushaltszusammensetzung,
subjektive Präferenzen sowie regionale Preis- und Qualitätsunterschiede vernachläs-
sigt. Trotz dieser Nachteile ist die Anwendung dieser Methode für einen ersten groben
Eindruck über die Leistbarkeit einer Wohnimmobilie durchaus aussagekräftig27.
Konzept des Residualeinkommens
Bei diesem Ansatz liegt der Fokus auf absoluten Größen des Einkommens und der
Ausgaben. Es wird ein Budget für notwendige Güter anhand von Konsumerhebungen
oder Fokusgruppen festgelegt und den tatsächlichen Ausgaben und dem Haushalts-
einkommen gegenübergestellt28. Weil Miet- und Kaufpreise lokal sehr heterogen sind,
sagt dieser Ansatz jedoch wenig über mangelnde Wohnqualität und dessen Beprei-
sung aus. Während minimale Qualitätsstandards von Wohnen festgelegt werden kön-
nen, ist es schwierig, einen Preis für bestimmte Qualitätsstandards festzulegen und
einem Haushaltseinkommen gegenüberzustellen. Insgesamt gibt es zwei Zugangs-
weisen innerhalb dieses Ansatzes, je nachdem ob vorrangig Wohnkosten oder sons-
tige Ausgaben betrachtet werden. Das Ziel ist es festzustellen, wie viel verfügbares
Haushaltseinkommen für Wohnkosten zur Verfügung steht29.
25 Vgl. Stone (2006), S. 159.
26 Ebenda
27 Vgl. Hancock (1993), S. 146.
28 Vgl. Stone (2006), S. 163.
29 Vgl. Kutty (2005), S. 120.
112. Leistbarkeit von Wohnen
Aus den zuvor vorgestellten Definitionen von leistbarem Wohnen ist zu erkennen, dass
bei den meisten Definitionen die Erschwinglichkeit von Wohnkosten ein Problem dar-
stellt, wenn mehr als ein bestimmter Prozentsatz des Haushaltseinkommens gezahlt
wird, um angemessene Wohnbedingungen zu erhalten. Wie die vorige Übersicht über
die Methoden zur Messbarmachung der Leistbarkeit von Wohnen jedoch zeigt, unter-
scheiden sich die vier vorgestellten Konzepte deutlich voneinander. Des Weiteren kön-
nen diese das Vorhandensein von mangelnder Leistbarkeit durchaus unterschiedlich
interpretieren. Der subjektive Ansatz und der Ansatz des Anteils von Wohnkosten am
Einkommen unterscheiden sich hauptsächlich durch die Berechnung von Anteilen und
das Einziehen einer definierten Grenze. Sowohl der Residualeinkommensansatz als
auch der subjektive Ansatz beschäftigen sich mit der Frage nach der Konsumentschei-
dung zwischen Wohnen und anderen Gütern. Der Fokus des Residualeinkommensan-
satzes liegt insbesondere bei Haushalten mit niedrigem Einkommen und legt absolute
Grenzen fest.
2.2. Einflussfaktoren auf die Leistbarkeit von Wohnen
In der Literatur wurde eine Reihe von Faktoren ermittelt, die zur Leistbarkeit von Wohn-
raum beitragen30:
Einkommen,
Hauspreise und Mieten,
Zinssätze, nominal und real,
Arbeitsmarktbedingungen und
Hypotheken- und Mietzahlungen.
In Folge wird auf jeden dieser Faktoren einzeln eingegangen.
Einkommen
Das Einkommen wirkt sich direkt auf die Fähigkeit der Haushalte aus, Wohnraum zu
erhalten, der angemessen, bezahlbar und nachhaltig ist. Aus rein ökonomischer Sicht
30 Vgl. Linneman P. und Megbolugbe, I. (1992), S. 370.
122. Leistbarkeit von Wohnen
würden die meisten Ökonomen argumentieren, dass sich das Problem der mangeln-
den Leistbarkeit von Wohnen im Wesentlichen auf ein Problem des Einkommensdefi-
zits oder der Einkommensverteilung zurückführen lässt31. Laut Linneman und Megbo-
lugbe kann das langsame Einkommenswachstum zum Teil auf die globale wirtschaft-
liche Umstrukturierung zurückgeführt werden, die eine große Anzahl von Arbeitsplät-
zen von Industrieländern in die Dritte Welt verlagert hat. Des Weiteren sehen sie das
Problem der Leistbarkeit von Wohnen in erster Linie als einkommensbezogen und als
nur teilweise durch unzureichendes Wohnungsangebot verursacht32. Burke weist auch
auf demographische und soziale Prozesse hin, u.a. auf die Zunahme von Haushalten
mit niedrigem Einkommen, wie z.B. Einpersonenhaushalte oder alleinerziehende El-
tern33.
Hauspreise und Mieten
Reale Hauspreise sind in den meisten OECD-Ländern in den letzten zehn Jahren ste-
tig gestiegen. Die Rolle der privaten Investoren war in dieser Hinsicht besonders wich-
tig, da eine Reihe von politischen Maßnahmen Immobilieninvestitionen steuerlich be-
günstigte. Starkes Wirtschaftswachstum, niedrige Arbeitslosenquoten und steigende
Löhne haben ebenfalls zu diesen Entwicklungen beigetragen. Jedoch haben in der
Regel die größeren Metropolregionen eine stärkere Preissteigerung erfahren als an-
dere Regionen34. Linneman und Megbolugbe weisen darauf hin, dass sich die Kluft
zwischen den Baukosten neuer Wohnungen und der Kaufkraft US-amerikanischer Fa-
milien mit niedrigem Einkommen vergrößert hat, da die Wohnstandards immer stren-
ger geworden sind. Sie führen weiter aus, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen
in den USA von sinkenden realen verfügbaren Einkommen und steigenden Anforde-
rungen an die Wohnqualität betroffen sind, so dass ein größerer Teil ihres Einkom-
mens für Wohnen aufgewendet werden muss35.
31 Vgl. Skaburskis A. (2004), S. 120.
32 Vgl. Linneman P. und Megbolugbe, I. (1992), S. 370.
33 Vgl. Burke V. (2001), S. 3.
34 Vgl. Salvi del Pero, A. (2016), S. 4f.
35 Vgl. Linneman P. und Megbolugbe, I. (1992), S. 370.
132. Leistbarkeit von Wohnen
Zinssätze
Zinssätze bestimmen die Kreditkosten für Hausbesitzer. Aufgrund der niedrigen Infla-
tion gab es in den letzten Jahren einen deutlichen Rückgang der weltweiten Referenz-
zinssätze. Die niedrigen Zinssätze waren ein wesentlicher Faktor für die weltweite Auf-
wertung der Häuserpreise36.
Arbeitsmarktbedingungen
Arbeitsmarktbedingungen haben Auswirkungen auf die Fähigkeit der Haushalte, am
Wohnungsmarkt teilzunehmen. Ahuri fand heraus, dass Veränderungen am Arbeits-
markt, wie die Erhöhung des Anteils von Teilzeitarbeitskräften oder unsichere Beschäf-
tigungsverhältnisse, das Kaufverhalten für Häuser beeinflussen37.
Hypotheken- und Mietzahlungen
Die laufenden Hypotheken- und Mietzahlungen wirken sich auf die Fähigkeit, den künf-
tigen Wohnungskonsum zu erhöhen, aus. Bei Hauseigentümern besteht die Gefahr,
dass die Leistbarkeit von Wohneigentum bedroht wird, wenn es zu einem deutlichen
Anstieg von Zinssätzen kommt oder eine unerwartete Unterbrechung des Einkom-
mens eintritt. Viele Haushalte mit niedrigeren Einkommen stehen solchen hohen Miet-
kosten gegenüber, die es ihnen unmöglich machen, Eigenheimbesitzer zu werden.
Somit können Probleme bei der Leistbarkeit von Wohnen auf dem Mietmarkt zu einem
Problem bzgl. der Zugänglichkeit von Wohneigentum führen38.
2.3. Methodische Umsetzung der Evaluierung der Leistbarkeit von
Wohnen in dieser Arbeit
Im folgenden Unterkapitel wird das Verständnis der Leistbarkeit von Wohnen in dieser
Arbeit beleuchtet. Es besteht ein breites Spektrum an unterschiedlichen Indikatoren
und Standards zur Messung der Leistbarkeit von Wohnen, wie z.B. „EU-Statistik über
Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC)“, „Konsumerhebung“, „Mikrozensus“
etc. Da jedes Land über andere wohnungsbezogene Daten verfügt und das Ziel dieser
36 Vgl. Salvi del Pero, A. (2016), S. 4f.
37 Vgl. Ahuri A. (2003), S. 21.
38 Ebenda
142. Leistbarkeit von Wohnen
Arbeit ein Vergleich der Leistbarkeit von Wohnen zwischen Österreich und Kroatien ist
(beides EU-Mitgliedstaaten), wird speziell auf die Datenverfügbarkeit und Methodik auf
Ebene der EU geachtet.
2.3.1. Verwendeter Indikator zur Messung der Leistbarkeit von Wohnen
Die „EU-Statistik über Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC)“ ist eine inte-
grierte Quer- und Längsschnitterhebung über die Einkommenszusammensetzung und
Lebensbedingungen der Bevölkerung in Privathaushalten. Darüber hinaus werden Da-
ten über die Themenbereiche „soziale Ausgrenzung“, „Wohnverhältnisse“, „Arbeitsbe-
dingungen“, „Bildung“ und „Gesundheit“ erhoben. Die Erhebung findet jährlich auf frei-
williger Basis im Rahmen einer Vereinbarung zwischen Eurostat und sechs EU-Mit-
gliedstaaten (Belgien, Dänemark, Griechenland, Irland, Luxemburg und Österreich)
sowie Norwegen statt39. Größter Vorteil der SILC-Erhebung ist das umfassende Ange-
bot an Wohnungsqualitätskriterien sowie die Erfassung der Einkommenssituation und
subjektiver Wohnzufriedenheit. Im Rahmen der Studie werden zentrale Wohnungs-
charakteristika, wie z.B. Lage, Baujahr, Gebäudetyp, Rechtsverhältnis (Miete oder Ei-
gentum), Große, Vertragsdauer, Bundesland, Besiedlungsdichte, Ausstattung, Ga-
rage, Befristung und Haushaltsgröße sehr detailliert abgefragt.
EU-SILC bzw. Eurostat definiert „Wohnkostenüberlastung“ als den in privaten Haus-
halten lebenden prozentualen Anteil der Bevölkerung, bei dem sich die Wohnkosten
insgesamt auf mehr als 40% des verfügbaren Nettoeinkommens belaufen. Dieser An-
satz berechnet somit den maximalen Anteil der Ausgaben am Einkommen40. Da es bei
Leistbarkeit um den Abtausch zwischen sonstigen Gütern und dem Konsum von Woh-
nen unter Berücksichtigung des Einkommens geht sowie aufgrund der Tatsache, dass
die erwähnte Methode standardmäßig seitens Eurostat verwendet wird, wird die Me-
thode des maximalen Anteils der Ausgaben am Einkommen auch im Rahmen dieser
Masterarbeit angewandt. Durch die umfassende Analyse anhand eines adaptierten
Ausgaben-Einkommen-Anteilsansatzes kann ein detailliertes Bild über die Leistbarkeit
von Wohnen in Österreich und Kroatien für Studienabsolventen in Graz und Zagreb
39 Vgl. Eurostat (2017a) [online]
40 Ebenda
152. Leistbarkeit von Wohnen
gezeichnet werden, um somit fundierte wohnungspolitische Schlussfolgerungen zie-
hen zu können.
2.3.2. Definition von Einkommen und Wohnkosten
Wichtiger Diskussionspunkt bleibt die Abgrenzung der Einkommen und Wohnkosten,
um die Ergebnisse interpretieren zu können, vor allem in Bezug auf den Ausgaben-
Einkommen-Anteilsansatz und die Vergleichbarkeit zwischen den Rechtsverhältnis-
sen. An dieser Stelle ist anzumerken, dass die erwähnten Begriffe in dieser Studie in
Anlehnung an die Statistik Austria bzw. Eurostat Definitionen und die EU-SILC Studie
definiert werden41.
Bevor näher auf die Definition von Wohnkosten und Einkommen eingegangen wird,
werden einige in dieser Studie verwendete „Rechtsverhältnisse“ definiert:
a) Eigentümer sind Haus- und Wohnungseigentümer;
b) Mieter sind Hauptmieter von Gemeinde-, Genossenschafts- und anderen
Hauptmietwohnungen;
c) alle weiteren Rechtsverhältnisse, wie z.B. Untermiete, Dienstwohnung, Ver-
wandte der Eigentümer etc. werden als sonstige Rechtsverhältnisse definiert.
Generell wird unter Wohnungsaufwand die tatsächlich getätigten Ausgaben verstan-
den. Dies umfasst jedenfalls die Betriebs- und Energiekosten, jedoch werden Instand-
haltungskosten in der EU-SILC Studie nicht berücksichtigt, da diese unregelmäßig an-
fallen und entsprechend heterogen sind. Für Mieter zählt die Miete ebenfalls zum Woh-
nungsaufwand, jedoch kann diese nicht getrennt von den Betriebskosten dargestellt
werden. Für Eigentümer werden Betriebs- und Energiekosten sowie Zinsaufwand be-
rücksichtigt42. Die EU-SILC Studie zieht das laufende Nettohaushaltseinkommen
heran, welches eventuelle Sekundäreinkommen umfasst und um erhaltene Pri-
vattransfers ergänzt wird. Wohnbeihilfen werden als Einkommen gezählt, da es sich
dabei um eine Geldtransferleistung handelt43.
41 Vgl. Statistik Austria (2016a) [online]
42 Vgl. Statistik Austria (2016b), S. 15. [online]
43 Ebenda, S. 30. [online]
162. Leistbarkeit von Wohnen
2.3.3. Theoretische Überlegungen zur Leistbarkeit von Wohnen
Die Literatur zum Thema „Leistbarkeit von Wohnen“ ist sehr umfangreich, aber die
genaue Definition des Begriffes ist uneinheitlich. Es kann jedoch im Allgemein behaup-
tet werden, dass sich die aktuelle Literatur darauf bezieht, die Wohnkosten in ein Ver-
hältnis zum Einkommen zu setzen44. Der Literaturüberblick hat gezeigt, dass häufige
Diskussionspunkte insbesondere die Wahl eines Leistbarkeitsindikators und die Tren-
nung von Leistbarkeit und Qualität von Wohnen sind. Soweit möglich, wird in dieser
Studie versucht, Qualitätsaspekte von Wohnobjekten abzubilden. Des Weiteren ist die
Berücksichtigung von Merkmalen eines Wohnobjekts, wie z.B. Typ, Größe, Lage etc.,
essenziell für die Beurteilung der Leistbarkeit von Wohnen. Die Knappheit von Grund
und Boden, d.h. die räumliche Komponente von Wohnkosten, wird ebenfalls in dieser
Arbeit mitberücksichtigt. Klien untersuchte die Wohnkostenentwicklung zwischen 1983
und 2013 für Österreich unter Berücksichtigung des Trends von zunehmenden Wohn-
flächen und zeigte im Rahmen seiner Studie, dass bevorzugt größere Wohneinheiten
gebaut werden und deshalb ausgeprägte Preissteigerungen im Segment der kleineren
Wohnungen beobachtet werden können45.
Diese Entwicklungen beeinflussen somit die Leistbarkeit von Wohnen für kleinere
(meist jüngere oder ältere) Haushalte negativ. Die Literaturrecherche hat ebenfalls ge-
zeigt, dass Altersaspekte und die unterschiedlichen Lebensumstände eines Menschen
beim Thema Leistbarkeit von Wohnen häufig ausgeklammert werden. Diese werden
lediglich in Bezug auf die Betrachtung unterschiedlicher Haushaltstypen untersucht,
wie z.B. Haushalte mit und ohne Kinder. Weiters argumentieren Linneman und Meg-
bolugbe, dass sich die Problematik der Leistbarkeit des Wohnens sogar auf Bevölke-
rungssegmente ausgedehnt hat, von denen man glaubte, dass sie gegen Leistbar-
keitsprobleme immun seien. Sie behaupten, dass die Frage nach der Erschwinglichkeit
von Wohnen nicht mehr nur ein Problem von Haushalten mit sehr niedrigem Einkom-
men ist; es ist jetzt ein Problem der Mittelschicht46. Wegen dieser Hintergründe soll
diese Arbeit zur Erweiterung des Verständnisses von Leistbarkeit von Wohnen, spezi-
ell in Bezug auf Studienabsolventen, beitragen.
44 Vgl. Hancock (1993), S. 144.
45 Vgl. Klien (2016), S. 5.
46 Vgl. Linneman P. und Megbolugbe, I. (1992), S. 370.
173. Wohnsituation in Graz und Zagreb
3. Wohnsituation in Graz und Zagreb
Unabhängig von der spezifischen Definition der Leistbarkeit von Wohnen oder deren
Indikatoren, scheint die Einbettung in die aktuelle Lage am gesamten Immobilienmarkt
aus makroökonomischer Sicht und die lokale wohnungspolitische Situation in Graz und
Zagreb unerlässlich, um die Leistbarkeit von Wohnen beurteilen zu können. Dieses
Kapitel gliedert sich in zwei Abschnitte, die jeweils einen Überblick über die Entwick-
lungen am Immobilienmarkt von Graz und Zagreb geben. Dabei wird zunächst geklärt,
wie sich die Immobilienpreise auf jeweiliger nationaler Ebene entwickeln, mit dem Ziel,
die wichtigsten makroökonomischen Trends zu identifizieren und analysieren, und da-
nach die Wohnsituation auf den lokalen Immobilienmärkten von Graz und Zagreb er-
läutert.
3.1 Wohnsituation in Graz
Im folgenden Unterkapitel wird die Wohnsituation in Graz beleuchtet. Zu Beginn wird
auf die Preisdynamik auf dem österreichischen Immobilienmarkt eingegangen. Im An-
schluss wird auf die bedeutendsten Entwicklungen in der Stadt Graz eingegangen,
indem zuerst das Stadtentwicklungskonzept vorgestellt und dann leistbares Wohnen
in der Stadt Graz beschrieben wird. Im weiteren Verlauf werden diverse Steuerungs-
instrumente bezüglich leistbares Wohnen erörtert.
3.1.1. Aktuelle Lage am österreichischen Immobilienmarkt
Ausschlaggebend für die Diskussion zum Thema „Leistbarkeit von Wohnen“ war die
dynamische Immobilien- und Mietpreisentwicklung der letzten Jahre. Seit dem Jahr
2005 stiegen die Immobilienpreise in Österreich um über 60%. Seit etwa 2010 war der
Anstieg besonders dynamisch und lag deutlich über der durchschnittlichen Preisent-
wicklung. Die Mietpreise legten seit 2009 ebenfalls deutlich zu, und zwar wesentlich
stärker als der Verbraucherpreisindex (VPI) insgesamt47. Um diese Dynamik und die
Darstellung der Leistbarkeit von Wohnen in der Stadt Graz besser interpretieren zu
47 Vgl. Kunnert, A. (2014), S. 5.
183. Wohnsituation in Graz und Zagreb
können, werden die aktuellen Marktentwicklungen für Österreich im folgenden Unter-
kapitel dargestellt. Die Publikation „Wohnen“ der Statistik Austria gibt einen guten
Überblick. Es wurden dort vier verschiedene Datenquellen für Analysen herangezo-
gen, die zentrale Daten und Ergebnisse zur Wohnungsversorgung, zur Wohnqualität
sowie zu den Miet- und Wohnkosten für österreichische Haushalte enthalten48.
Von den insgesamt 3,86 Millionen Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich waren im
Jahr 2016 knapp die Hälfte in Eigentum (Haus oder Wohnung) und 43% gemietet. Die
übrigen 9% machen andere Rechtsverhältnisse aus. Mit Ausnahme von Wien variiert
die Mietquote auf Ebene der Bundesländer zwischen 20% im Burgenland und 37% in
Salzburg. Die Mietquote ist in Wien mit beinahe vier Fünftel der Privathaushalte be-
sonders hoch49.
Der Median der Wohnkosten österreichischer Privathaushalte beträgt monatlich
457€50. Wesentliche Unterschiede gibt es nach dem Rechtsverhältnis: die Hälfte der
Haushalte in Eigentum wendet weniger als 406€ bzw. 439€ monatlich auf. Die höchs-
ten Ausgaben pro Haushalt entfallen auf Wohnungen in privater Hauptmiete – der Me-
dian liegt in diesem Segment bei 665€ pro Wohnung (siehe Abbildung 1 auf Seite 20).
Auf Haushaltsebene entspricht dies folgenden Wohnkosten pro m2 (Median): 10,10€
für private Hauptmietwohnungen, 5,40€ für Eigentumswohnungen und 3,10€ bei Häu-
sern in Eigentum51.
Die durchschnittliche Höhe der Mieten inklusive Betriebskosten lag im Jahr 2016 ös-
terreichweit bei 7,40€ monatlich pro m2. Zwischen 2012 und 2016 stiegen die Mieten
für private Wohnungen um durchschnittlich 14,30%. Deutlich geringer waren die Stei-
gerungen bei Genossenschafts- und Gemeindewohnungen mit 11,60% im selben Ver-
gleichszeitraum. Die Höhe der bezahlten Wohnungsmieten hängt ebenfalls von der
Wohndauer ab. Bei Neuverträgen innerhalb der vergangenen zwei Jahre wird im
48 Dabei handelt es sich um Ergebnisse der „Mikrozensus-Wohnungserhebung“, der „EU-SILC Erhe-
bung“, der „Konsumerhebung“ sowie der „Baumaßnahmenstatistik für das Jahr 2016“.
49 Vgl. Statistik Austria (2017b), S. 21. [online]
50 Ebenda, S. 44f. [online]
51 Ebenda, S. 47. [online]
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