FAIR WOHNEN - Die Mietervereinigung Österreichs
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FAIR WOHNEN
MÄRZ 2020
DAS MAGAZIN DER MIETERVEREINIGUNG ÖSTERREICHS
Österreichische Post AG - MZ 02Z033986 M - Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien
Koalitionspakt im Check
Was plant die
neue Regierung?
Kaution: Alles, was
Sie wissen müssen
Was ist erlaubt – was nicht?
MVÖ erkämpft
65.000 Euro für
Altbau-Mieterin
Spektakulärer Fall in Wien
Faire Miete für
Jungunternehmer
So half die Mietervereinigung
Foto: Getty Images Bezahlte Anzeige
Die Stadt Wien
fördert Ihr Zuhause
Mehr leistbare Qualität für Ihre eigenen vier Wände
dank zahlreicher Förderungen der Stadt Wien.
Leistbar, gemütlich und sicher – so • Hitzeschutz: Förderung für • Thermisch-energetische
möchten viele wohnen. Die Stadt Jalousien, Rollos und Sonnenschutz Sanierungen: Förderung bei
Wien unterstützt Sie dabei, dass das • Sicherheitstüren: Förderung des Eigenheimen und in Kleingärten
möglich ist und bleibt. Neben dem Einbaus einer einbruchshemmen- • Schall- und Wärmeschutzfenster:
geförderten Wohnbau, in dem mehr den Wohnungseingangstür Förderung für mehr Energie-Effizienz
als 60 Prozent der Wienerinnen und • Barrierefreiheit: Förderung von
Wiener leben, unterstützt Sie die Stadt alters- und behindertengerechten Mehr Informationen dazu und zu vielem
auch mit ganz konkreten Maßnahmen Umbauten mehr finden Sie unter dem Info-Telefon
und Förderungen zur Verbesserung • Sanitärbereich: Förderung für 01/4000-74860 und im Internet unter
Ihrer persönlichen Wohnqualität. Modernisierungen in Bad und Klo wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung
FAIR WOHNEN INHALT
OGH
Ȇber das Wiener Modell will
sich die ganze Welt informieren«
Wiens Stadträtin Kathrin Gaal
im Interview mit MVÖ-Präsi-
dent Georg Niedermühlbichler.
Seite 4
Coverstory
Was bringt das neue Regie-
rungsprogramm? Die MVÖ
nahm die Pläne der Bundesre-
gierung unter die Lupe.
Seite 12 Liebe Leserinnen und Leser,
viel Raum hat die neue Bundesregierung dem
Thema Wohnen in Ihrem Programm nicht ge-
Fall widmet. Mit der geplanten Entlastung der
Phantasie-Zuschläge gekippt: Mieter durch die Einführung des Besteller-
Für eine Mieterin in Wien er- prinzips bei der Maklerprovision sowie der an-
kämpften die Experten der gestrebten Mobilisierung des Leerstandes fin-
MVÖ 65.000 Euro. den sich aber zwei positive Vorhaben im Text.
Seite 8 Die Mietervereinigung wird darauf achten,
dass diese Punkte auch tatsächlich umgesetzt
werden.
Wie wirken sich Sanktionen des AMS auf Mietparteien aus? Sehr kritisch stehen wir jedoch der geplanten
Christian Lechner über eine zu selten gestellte Frage 10 Ausweitung von Mietkauf-Modellen gegen-
Bilanz 2019, Schwerpunkte 2020 über. Wie Beispiele aus vielen anderen Län-
Nicole Hager-Wildenrotter und Peter Binder über die MVÖ OÖ 16 dern zeigen, ist ein hoher Anteil an Eigen-
Retourgeld: 44.397 Euro tumswohnungen nicht gleichbedeutend mit
Fall: So half die MVÖ einem Jungunternehmer 18 leistbarem Wohnen.
Kaution: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Alles, was Mieter wissen müssen - von Elke Hanel-Torsch 20 Einziger Garant für leistbares Wohnen ist ein
So wird der Balkon zum Gemüsegarten starker Mieterschutz. So wichtig und gleich-
Wie gedeihen Paradeiser, Gurken und Paprika? 22 zeitig überfällig ein neues, faires Mietrecht mit
Punktlandung klaren Mietzinsobergrenzen auch wäre - im
Wirt Patrick Friedrich, Aufsteiger des Jahres in NÖ 26 Regierungsprogramm findet es sich (leider
Wohnraum nachhaltig gestalten wieder) nicht.
Evelyn Regner berichtet aus dem EU-Parlament 28
Leben mitten im Tourismus Wir versprechen, dranzubleiben und uns wei-
Hannes Heide berichtet aus dem EU-Parlament 30 terhin unermüdlich für ein neues Mietrecht
mit echten Preisgrenzen, ohne Befristungen
MVÖ intern ... 32 und ohne Lagezuschläge einzusetzen – damit
Servicestellen ... 34 leistbar(er)es Wohnen möglich wird.
Wie ist das eigentlich? ... 36
Herzlichst, Ihr
IMPRESSUM
Herausgeber, Medieninhaber, Redaktion: Druckauflage: 39.625 Exemplare ÖAK
Georg Niedermühlbichler
Österreichische
Mietervereinigung Österreichs, (ÖAK, Jahresschnitt 2019) Auflagenkontrolle
Reichsratsstraße 15, 1010 Wien,
Tel. 05 01 95, Fax Dw 92000 Coverfoto: golero/istockphoto.com, wortwolken.com
E-Mail: zentrale@mvoe.at, www.mietervereinigung.at Zur besseren Lesbarkeit werden in FAIR WOHNEN
Geschäftsführung: Georg Niedermühlbichler personenbezogene Bezeichnungen, die sich zugleich
Chefredaktion: Georg Niedermühlbichler auf Männer und Frauen beziehen, in der im Deutschen
Redaktion: Elke Hanel-Torsch, Martin Ucik üblichen männlichen Form angeführt, also z. B.
Produktion: Martin Ucik »Mieter« statt »MieterInnen« oder »Mieterinnen und
Anzeigenleitung: Hülya Aktunc Mieter«. Dies soll jedoch keinesfalls eine Geschlechter-
Hersteller: Walstead NP Druck GmbH diskriminierung oder eine Verletzung des Gleichheits-
grundsatzes zum Ausdruck bringen.
FAIR WOHNEN 1/20 3
FAIR WOHNEN IM GESPRÄCH 4 FAIR WOHNEN 1/20
Ȇber das Wiener
Modell will sich die
ganze Welt informieren«
Kathrin Gaal, seit 2018 Stadträtin für Wohnen, Stadt-
erneuerung und Frauen in Wien, zieht im Gespräch
mit MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler eine
Zwischenbilanz, erklärt das international gefragte
»Wiener Modell« und spricht über die größten Heraus-
forderungen des geförderten Wohnbaus.
Georg Niedermühlbichler: Du bist und Wiener erreicht haben, ist welt-
seit fast zwei Jahren Stadträtin in weit einzigartig. Der Wiener Wohnbau
Wien. Wie sieht deine erste Zwi- war und ist für Hunderttausende Wie-
schenbilanz aus? nerinnen und Wiener ein Sprungbrett
nach oben und eine Absicherung nach
Kathrin Gaal: Ich bin nun seit knapp unten. Der geförderte Wohnbau ist die
22 Monaten im Amt und denke, dass größte Förderung der Mittelschicht in
in dieser Zeit sehr viel Positives für unserer Stadt.
den Wiener Wohnbau erreicht werden
konnte. Das hat natürlich auch mit Du hast eigene Akzente gesetzt, aber
meinen Vorgängern zu tun, von denen auch einiges von deinem Vorgänger
ich ein hervorragend aufgestelltes als Wohnbaustadtrat, dem jetzigen
Ressort übernehmen durfte. Was man Bürgermeister Michael Ludwig, über-
als Wiener Wohnbaustadträtin schnell nommen. Wie lautet diese Bilanz?
spürt, ist die Größe der Geschich-
te dieses Amtes und dieser Aufgabe. Wien hat gerade erst jüngst für die
Was meine Vorgänger in den vergan- zwei größten Herausforderungen des
genen 100 Jahren für die Wienerinnen geförderten Wohnbaus, nämlich die
FAIR WOHNEN 1/20 5
FAIR WOHNEN IM GESPRÄCH
Knappheit von Bauland und die Fi- Sanierungen wurden 2019 in Wien
nanzierungsfrage, sehr konkrete Ant- Förderungen in der Höhe von 75 Mil-
worten gefunden. Mit der Widmungs- lion Euro zugesichert. Darauf kann
kategorie »Geförderter Wohnbau« man zurecht stolz sein.
gibt es auch in Zukunft genug Grund
und Boden für den sozialen Wohnbau. Wir können froh sein, dass wir in
»Alle,die Kinder Und die Stadt hat im Sommer 2019 das Wien auf 100 Jahren sozialdemokra-
SMART-Wohnbauprogramm massiv tischer Wohnbaupolitik aufbauen
haben, wissen, erweitert und kann damit noch mehr
der populären und leistbaren SMART-
können. Um das Wiener Modell be-
neidet man uns auf der ganzen Welt –
wie wichtig ein Wohnungen anbieten. Zwischen 2020
und 2025 wird die Stadt Wien zusätz-
oft nimmt man das im eigenen Land
gar nicht so wahr.
entsprechendes lich 135 Millionen Euro in das SMART-
soziales Netz ist.«
Wohnbauprogramm investieren. Über das Wiener Modell will sich die
ganze Welt informieren. Ich bin sehr
Auch die Verbindung meiner beiden froh, dass mich viele großartige Ge-
Ressorts – Frauen und Wohnen – ist meinderätinnen und Gemeinderäte
mir ein großes Anliegen. So orientie- bei den Besuchen von Delegationen
ren wir uns beim Bauen von Wohnun- vertreten können, weil das Interesse
gen etwa auch an den konkreten Be- so groß ist.
dürfnissen von Frauen und bauen für
Alleinerziehende, die sehr oft Frauen Was ist unser Geheimnis? Wir in
sind. Das gelingt zum Beispiel durch Wien sind bis heute davon überzeugt:
spezielle Gemeinschaftsräume, die als Schlechte Wohnungen ohne die ent-
erweitertes Wohnzimmer und Treff- sprechende Infrastruktur erzeugen
punkt für mehrere Alleinerziehende massive soziale Probleme. Wien will
dienen. Alle, die Kinder haben, wissen, bewusst keine Wohn-Ghettos wie etwa
wie wichtig ein entsprechendes sozia- in Paris, sondern fördert ein lebens-
les Netz ist. wertes Miteinander in den Wohnhäu-
sern. Unsere hohe Qualitätssicherung
Du hast vor kurzem den ersten »neu- über Bauträgerwettbewerbe gewähr-
en« Wiener Gemeindebau den Mie- leistet auch, dass wir nicht nur Woh-
terinnen und Mietern übergeben. nungen bauen, sondern auch für die
Wie hat es sich angefühlt, den ersten entsprechende Infrastruktur sorgen.
Gemeindebau seit 15 Jahren zu er- Mit Kindergärten, Schulen, belebten
öffnen – einen Bau, der nach Barbara Erdgeschoßzonen mit Geschäften und
Prammer benannt wurde, noch dazu Lokalen, Ausbau des öffentlichen Ver-
in deinem Heimatbezirk Favoriten? kehrs und vielem mehr. Und im Ge-
meindebau haben wir Einrichtungen
Ich bin sehr dankbar dafür, dass ich wie die wohnpartner, die für ein gutes
diese Übergabe des ersten Gemeinde- Miteinander unter den Mietern sorgen.
bau Neu vornehmen durfte. Die Stadt
Wien hält die öffentliche Hand seit Trotz allem, was die Stadt unter-
mehr als hundert Jahren schützend nimmt, können wir uns nicht von
über den städtischen Wohnungsmarkt. der nationalen und europaweiten
Leistbares und lebenswertes Wohnen Entwicklung abkoppeln. Ein Teil die-
ist in Wien heute ein Grundrecht, das ser Entwicklung ist die Zunahme der
für den sozialen Frieden, den Zusam- Kurzzeitvermietung über Plattfor-
menhalt und die hohe Lebensqualität men wie Airbnb. Du hast in der neu-
Stadträtin Kathrin Gaal im Gespräch in der Hauptstadt entscheidend ist. en Wiener Bauordnung eine wesent-
mit MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler. liche Maßnahme gesetzt und klar
Mehr als 60 Prozent der Wienerinnen festgelegt, dass in Wohnzonen keine
und Wiener leben heute im geförder- gewerbsmäßige Vermietung statt-
ten Wohnbau. Allein aktuell sind rund finden darf. Wie geht die Stadt in Zu-
24.000 Wohnungen in Bau oder Pla- kunft mit diesem Thema um?
nung, die insgesamt mit rund 900 Mil-
lionen Euro gefördert werden. Zusätz- Zum Glück erleben wir im Gemein-
Fotos: MVÖ
lich sind gerade 4.000 Wohnungen im debau nur relativ wenige Fälle von ge-
Gemeindebau Neu auf dem Weg. Für werblicher Kurzzeitvermietung. Aber
6 FAIR WOHNEN 1/20
insgesamt nimmt die Bedeutung die-
ser Entwicklung natürlich in allen
europäischen Großstädten zu; auch
Kampf gegen gewerbliche
in Wien. Ich halte dieses Phänomen
für grundsätzlich problematisch, weil
den Wienerinnen und Wienern da-
Kurzzeitvermietung in Wien
mit Wohnraum entzogen wird. Und
im Gemeindebau ist dieses Vorgehen Die Kurzzeitvermietung über Platt- durch Privatpersonen, die ihre
außerdem schlichtweg vertragswidrig formen wie Airbnb nimmt in fast al- Wohnungen oder einzelne Zimmer
und verboten. len Großstädten der Welt zu – auch in kurzzeitvermieten.
Wien, wo bereits im August 2017 über
Mein Ziel ist daher, dass Anbieter wie 8.600 Airbnb-Übernachtungsmög- Rechtliche Situation für Mieter
Airbnb und booking.com in dieser Fra- lichkeiten verfügbar waren, wie eine Rein rechtlich stellt für Mieter die
ge Verantwortung übernehmen und Studie der TU Wien zeigte. Angaben gänzliche Weitergabe der Mietwoh-
die Möglichkeit zur Vermietung gar der Webseite Inside Airbnb zufolge nung ohne Zustimmung des Vermie-
nicht erst zulassen. waren im Februar 2020 bereits rund ters einen zulässigen Kündigungs-
13.000 Übernachtungsmöglichkeiten grund dar. Gleiches gilt, wenn die
Im Herbst wird in Wien gewählt, in Wien auf der Plattform gelistet. Mietwohnung zur Erwerbsquelle
leistbares Wohnen wird mit Sicher- wird.
heit ein wichtiges Thema sein. Wie Novelle der Bauordnung in Wien
erwähnt, gilt Wien in dieser Hin- Die Stadt Wien hat mit der Novelle Rechtliche Situation für
sicht im europäischen Vergleich zur Wiener Bauordnung 2019 klarge- Wohnungseigentümer
als Vorbild. Seitens der Opposition stellt, dass eine kurzfristige gewerbli- Wohnungseigentümer haben zwar
kommen immer wieder Vorschläge, che Nutzung für Beherbergungszwe- grundsätzlich das Recht, ihre Woh-
denen zufolge man Gemeindewoh- cke nicht in Wohnungen (in festge- nung so zu nutzen, wie sie möch-
nungen verkaufen und mit dem Geld legten Wohnzonen) stattfinden darf. ten, sie müssen dabei jedoch die In-
neue bauen sollte. Wie stehst du zu teressen der anderen Eigentümer
solchen Vorschlägen? Eine gewerb- Wohnzone? beachten.
liche Nutzung Informationen zur
Die Vorwürfe der Opposition verfol- liegt z.B. dann Lage der Wohnzonen Einem Urteil des Obersten Gerichts-
in Wien:
gen leider in der Regel das Ziel, die vor, wenn mehre- hofes (OGH) zufolge können die tou-
Mittelschicht aus dem Gemeindebau re Bleiben gleich- ristische Vermietung und das Anbie-
und überhaupt aus dem geförderten zeitig angeboten ten über das Internet in Zusammen-
Wohnbau zu verdrängen. Würde man werden. Davon hang mit einem ständigen Wechsel
diesen Forderungen folgen, würde nicht erfasst ist an Mietern die Interessen der Eigen-
das zur Entstehung von Ghettos und jedoch nicht-ge- tümergemeinschaft beeinträchtigen.
www.wien.gv.at/
einem massiven Verlust von Lebens- werbliche Kurz- stadtentwicklung/ Diese sind daher um Zustimmung zu
flaechenwidmung/
qualität in Wien führen. Das kommt zeitvermietung auskunftssystem.html dieser Widmungsänderung zu fragen.
für mich jedoch nicht in Frage. Mit
Fundamentalkritik nimmt es
die Opposition in Kauf, einem
höchst erfolgreichen System,
um das uns die ganze Welt be-
neidet, vorsätzlich Schaden
zuzufügen.
Wien setzt beim Wohnen ganz
bewusst auf Durchmischung
und die Türen des geförderten
Wohnbaus sind daher auch für
die Mittelschicht weit offen. Die
Stadt will keine Ghetto-Grätzel
wie in vielen anderen Metro-
polen, sondern fördert ein le-
benswertes Miteinander in al-
len Wohnanlagen und Teilen
der Stadt.
Danke für das Gespräch.
Stadträtin Kathrin Gaal und MVÖ-Landesvorsitzende Elke Hanel-Torsch nehmen Kurzzeitvermieter im Visier.
FAIR WOHNEN 1/20 7
FAIR WOHNEN FALL 8 FAIR WOHNEN 1/20
MVÖ erkämpft 65.000
Euro für Altbau-Mieterin
Jahrelang zahlte eine Wienerin eine ungerechtfertigt hohe Miete. Die Experten
der Mietervereinigung holten für die junge Frau ein kleines Vermögen zurück.
N
ach intensiver Suche hat- »Unter Berücksichtigung des Im Zuge des Verfahrens ermit-
te Maria Meinzinger* im Befristungsabschlages wurde telte eine Gutachterin die Höhe
Oktober 2008 endlich eine ein Hauptmietzins von 11,55 €/ des rechtlich zulässigen Netto-
Mietwohnung gefunden: 3 Zim- m² vereinbart. Es wurden daher Hauptmietzinses. Im Dezember
mer mit Nebenräumen im drit- saldierte Zuschläge zur miet- lag ihr Gutachten vor: 634 Euro
ten Bezirk, unweit des Herz-Je- rechtlichen Normwohnung von hätte die Hauptmiete ausma-
su-Krankenhauses. Die junge nahezu 145 Prozent zur Anrech- chen dürfen – 425 Euro weniger
Frau unterschrieb einen auf 10 nung gebracht«, rechnet Piff vor. als der von den Vermietern im
Jahre befristeten Mietvertrag mit Jahr 2008 ursprünglich verlang-
einem Nettohauptmietzins von 145 Prozent, in Worten: exorbi- te Betrag von 1.059 Euro.
satten 1.059 Euro – Steuern und tant. Und alles andere als fair,
Betriebskosten extra. Kurz vor denn für die Lage im Erdge- Kurz darauf langte ein Ver-
Ablauf der Befristung, im Sep- schoss und die Gangküche hät- gleichsvorschlag der Vermie-
tember 2018, wurde das Miet- te es sogar Abschläge geben ter ein. Sie erklärten sich bereit,
verhältnis um weitere fünf Jah- Daniel Piff müssen. 65.000 Euro zurückzuzahlen.
re verlängert. ist Jurist der Mieter- Piff legte Meinzinger den Vor-
vereinigung in Wien Ein klares Nein kam von Piff schlag vor. Nach kurzer Bedenk-
Nach mehr als zehn Jahren war und vertrat die Miete- auch hinsichtlich des Lagezu- zeit nahm die Mieterin an und
rin im Verfahren.
Meinzinger ihrer Erdgeschoss- schlags. Die Liegenschaft befin- darf sich nun endlich auf die
wohnung allerdings überdrüs- de sich in einem »Gründerzeit- Retournierung eines kleinen, ihr
sig, zumal bei der Verlängerung viertel«, womit auch kein La- zustehenden Vermögens freuen.
des Mietvertrags auch die Netto- gezuschlag verrechnet werden
miete auf fast 1.250 Euro (siehe dürfe. Die blumige Ausschmü-
i Richtwert
Faksimile links) erhöht worden ckung der Lage im Mietvertrag
war. Als Meinzinger im Frühjahr Rat & Hilfe in Wien könnte außerdem nicht darü-
2019 eine Alternative gefunden Angebot und Außen- ber hinwegtäuschen, dass die
hatte, kündigte sie das Mietver- stellen der Mieterver- Lage als »bestenfalls durch- Bei der Neuvermietung von
hältnis und zog um. einigung Wien: schnittlich« zu bewerten sei. Piff Altbau-Wohnungen (Bau-
leitete ein Mietzins-Verfahren bewilligung bis 8.5.1945) gilt
Im September des Vorjah- bei der Schlichtungsstelle ein. in ganz Österreich ein ge-
res wandte sich Meinzinger an Dass dies – 11 Jahre nach Ab- setzlicher Richtwert. Dieser
die Mietervereinigung. Wohn- schluss des Mietvertrags – noch legt den maximal zulässi-
rechts-Experte Daniel Piff fiel möglich war, erklärt sich mit der gen Hauptmietzins für eine
mietervereinigung.at/736/
bei der ersten Durchsicht des Leistungsumfang-Zustaendigkeit Befristung: Während bei un- Normwohnung fest. In Wien
Mietvertrags neben der extrem befristeten Verträgen ein Miet- beträgt dieser Richtwert seit
hohen Nettomiete auf, dass of- zins-Verfahren binnen 3 Jahren April 2019 5,81 €/m². Neben
fenbar auch ein ungerechtfer- nach Abschluss eingeleitet wer- dieser Grundmiete sind di-
Fotos, Faksimile: MVÖ
tigter Lagezuschlag eingerech- den muss, können Mieter, deren verse Zu- und Abschläge,
net worden war. 2008, als der Mietvertrag befristet war, noch etwa für Lage und Ausstat-
Mietvertrag abgeschlossen wur- bis zu 6 Monate nach dessen tung zu berücksichtigen. Ist
de, galt in Wien der Richtwert Auflösung eine Überprüfung der Mietvertrag befristet, so
von 4,73 Euro pro Quadratmeter. verlangen. gilt ein Abschlag von 25%.
*Name von der Redaktion geändert
FAIR WOHNEN 1/20 9
FAIR WOHNEN STEIERMARK
FALL
10 FAIR WOHNEN 1/20Wie wirkt sich das Sanktions-
system des Arbeitsmarkt-
service auf Mietparteien aus?
Das Arbeitsmarktservice verfügt über eine Reihe von Sanktionsmöglichkeiten
welche gegen Arbeitsunwillige eingesetzt werden können. Mit der Frage, wie sich
diese Sanktionen auf das jeweilige Mietverhältnis auswirken können, setzt sich
Mag. Christian Lechner, Vorsitzender der Mietervereinigung Steiermark auseinander.
W
er in Österreich Arbeitslo- passiert, wenn Arbeitslose mit- Wie verhält sich diese Bindungs-
sengeld oder Notstands- ten in einem befristeten Miet- dauer aus dem Mietrechtsgesetz
hilfe bezieht, ist verpflich- verhältnis stecken? nun mit der beschriebenen und
tet, sich um offene Stellen zu vom Arbeitsmarkservice forcier-
bemühen. Arbeitsuchende müs- Obwohl so nicht vom Gesetzge- ten überregionalen Vermittlung
sen sich für offene Stellen be- ber vorgesehen ist der befriste- von Arbeitsuchenden?
werben, die ihnen das Arbeits- te Mietvertrag in der Praxis be-
marktservice (AMS) schickt, reits der Regelfall geworden. Sei Man nehme zum Beispiel den
und sich bei den Firmen vorstel- es ein in der Zukunft auftreten- arbeitsuchenden Herrn XY der
len. Freie Stellen müssen ange- der möglicher Eigenbedarf des in der Steiermark gerade ein be-
nommen werden, außer der Job Vermieters, die Angst eine Miet- fristetes Mietverhältnis abge-
ist unzumutbar. Wer die Arbeits- partei nicht mehr loszuwerden schlossen hat. Früheste Mög-
aufnahme verweigert oder ver- Christian Lechner oder die Prüfung der Zahlungs- lichkeit den Vertrag zu kündi-
eitelt, weil er sich nicht bewirbt ist Landesvorsitzender fähigkeit, die Gründe dafür sind gen also nach Ablauf von 12
oder nicht zum Vorstellungsge- der Mietervereinigung mannigfaltig. Drum prüfe wer Monaten und dann noch drei
spräch kommt, dem droht die Steiermark. sich ewig bindet wird hier wohl Monate Kündigungsfrist. Herr
Sperre des Arbeitslosengeldes wortwörtlich genommen. XY bekommt im neuen Bundes-
oder der Notstandshilfe für zu- land, sagen wir einmal in Kärn-
nächst sechs Wochen. Im Wie- Das österreichische Mietrechts- ten zwar eine »angemessene«
derholungsfall für acht Wochen. Rat & Hilfe gesetz (MRG) sieht nun in § 29 Unterkunft angeboten, was ge-
Auch wer im Vorstellungsge- Angebot und Außen- eine Mindestbefristung von drei schieht aber mit der Bindung
spräch absichtlich dafür sorgt, stellen der Mieterver- Jahren vor. Vor Ablauf dieser zum Mietvertrag in der Steier-
dass er den Job nicht bekommt, einigung Steiermark: drei Jahre kann nur die Mietpar- mark? Besteht der Vermieter
wird sanktioniert. tei den Vertrag auflösen, konkret hier auf die Einhaltung dieser
nämlich nach Ablauf eines Jah- gesetzlich vorgesehenen Ver-
Seit 2019 versucht das AMS ver- res und in Folge unter Einhal- tragsdauer, kommt einer ein-
mehrt die überregionale Ver- tung einer dreimonatigen Kün- vernehmlichen Auflösung auch
mittlung von Jobsuchenden zu digungsfrist. Es bedarf hier kei- nicht nach, kommt die arbeitsu-
forcieren. Arbeitslose müssen mietervereinigung.at/738/
Leistungsumfang-Zustaendigkeit
ner Angabe von Gründen, vor chende Mietpartei sehr schnell
in Österreich auch die Vermitt- Ablauf dieser in Summe 16 Mo- in ein – mitunter finanzielles
lung in andere Bundesländer nate kann die Mietpartei das – Spannungsverhältnis, das so
akzeptieren, wenn dem keine Mietverhältnis nur außerordent- wohl noch nicht von den verant-
Betreuungspflichten entgegen- lich aus den Gründen des § 1117 wortlichen Personen betrachtet
stehen und den Jobsuchenden Allgemeines bürgerliches Gesetz- wurde und sicherlich auch miet-
am Arbeitsplatz eine »angemes- buch (ABGB) auflösen. Dann rechtlich einer Lösung bedarf.
sene« Unterkunft angeboten zum Beispiel, wenn das Miet-
Fotos: MVÖ
wird. So weit so gut, was das An- objekt auf Grund gravierender
bieten einer Wohnung im Ziel- Mängel nicht mehr zum Bewoh-
bundesland betrifft. Aber was nen taugt.
FAIR WOHNEN 1/20 11FAIR WOHNEN THEMA Grafik: wortwolken.com 12 FAIR WOHNEN 1/20
Was bringt das
Regierungs-
programm?
Die Mietervereinigung hat die Pläne der
neuen Bundesregierung im Bereich Wohnen
unter die Lupe genommen und nimmt zu
zentralen Punkten des Programms Stellung.
D
ie Mietervereinigung Ös- Zentrale Punkte im Detail
terreichs (MVÖ) hat sich Bestellerprinzip
das vorliegende Regie-
rungsprogramm der Bundes-
regierung zum Thema Wohnen Maklerprovision nach
dem Bestellerprinzip
genauer angesehen. • Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen
üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw.
des Maklers bei Vermittlung von Miet-
Als positiv bewertet MVÖ-Prä- wohnungen von demjenigen übernommen
sident Georg Niedermühlbich- werden, der den Auftrag gegeben hat.
ler die geplante Entlastung der
Mieter durch die Einführung
des Bestellerprinzips bei der »Die Einführung des Bestel-
Maklerprovision sowie die ange- lerprinzips – und damit prak-
strebte Mobilisierung des Leer- tisch die Abschaffung der Mak-
standes. Gleichzeitig zeigt das lerprovisionen für Mieter – ist
präsentierte Programm noch eine langjährige Forderung der
eine Vielzahl unkonkreter An- MVÖ. Wer den Makler beauf-
sätze, sodass unklar bleibt, wie tragt, soll ihn auch bezahlen – in
leistbares Wohnen in Zukunft si- den allermeisten Fällen ist das
chergestellt werden soll. der Vermieter«, sagt Elke Hanel-
Torsch, Landesvorsitzende der
»Bei Maßnahmen zum Woh- MVÖ Wien. Diese Maßnahme
Schlagworte nungseigentum wird der Pakt hätte man bereits vor der Wahl
So sieht der Be- recht konkret, während beim umsetzen können – ein dem-
reich Wohnen im Mietrecht vieles vage bleibt. Wir entsprechender Antrag der SPÖ
Regierungsprogramm erwarten uns, dass bei konkre- fand jedoch keine Unterstüt-
als Schlagwortwolke
ten Vorhaben zum Mietrecht zung von ÖVP und FPÖ. Je ra-
aus. Begriffe, die oft
verwendet werden, Mieterschutzorganisationen mit scher das Bestellerprinzip um-
erscheinen groß. ihrer Expertise einbezogen wer- gesetzt wird, desto besser, denn
Selten verwendete den«, sagt Niedermühlbichler. Maklerprovisionen erhöhen
Wörter dagegen klein. die tatsächlichen Wohnkosten.
FAIR WOHNEN 1/20 13FAIR WOHNEN THEMA
Nach derzeitiger Rechtslage ste- Verbot von Zweitwohnsitzen freiwillig wäre es ja auch jetzt
hen dem Makler bei unbefriste- schon möglich.«
ten oder auf mehr als drei Jahre
• Verbot von Zweitwohnsitzen im Gemeinde-
befristeten Mietverträgen zwei bau und im geförderten Mietverhältnis Die Überprüfung des Hypo-
Monatsmieten zu. thekar- und Immobilien-
kreditgesetzes hinsichtlich
Leerstand der Weitergabe der Kredit-
Das geplante Verbot von Zweit- konditionen bei der Überga-
wohnsitzen im Gemeinde- be von der Wohnbaugenossen-
Leerstand und Mindernutzung bau und geförderten Wohnbau schaft auf den Mietkaufenden
• Die Bundesregierung möchte das Angebot
an Wohnungen vergrößern und wird zu schießt über das Ziel hinaus. steht ebenfalls im Regierungs-
diesem Zweck gemeinsam mit den Ländern Schon jetzt sieht das Mietrechts- programm. Sollte dies eine Auf-
den Leerstand mobilisieren.
gesetz eine Kündigungsmög- weichung der strengen Bonitäts-
lichkeit des Vermieters vor, prüfungen zur Folge haben ist
wenn der Mieter die Wohnung dies strikt abzulehnen.
Eine Mobilisierung des Leer- nicht regelmäßig zur Befriedi-
standes wird seitens der MVÖ gung eines dringenden Wohn- Gemeinnützigkeit
prinzipiell unterstützt. Es bleibt bedürfnisses verwendet. »Ein Ein Bekenntnis zur Sicherung
allerdings abzuwarten, welche reines Abstellen auf die Mel- der Wohnungsgemeinnützig-
konkreten Maßnahmen vor- dung wäre kurzsichtig, denn es keit fehlt. Es muss sicher gestellt
geschlagen werden, so Hanel- ist immer der konkrete Einzelfall werden, dass die derzeit be-
Torsch. »Vorangehen muss die- zu prüfen – die reine Meldung grenzte Entnahme von Gewin-
sen Maßnahmen jedenfalls eine sagt wenig über die tatsächli- nen für Gesellschafter nicht aus-
Evaluierung des tatsächlichen chen Wohnverhältnisse aus«, er- geweitet wird.
Leerstandes, denn die Schät- klärt Hanel-Torsch.
zungen der Experten gehen weit Die unter Türkis-Blau für nicht
auseinander.« Mietkauf österreichische Staatsbür-
ger eingeführten Vergabe-
Zur Bekämpfung von Leerstand beschränkungen wurden
o Verkürzung des Vorsteuerberichtigungs-
durch Förderung von Sanierun- zeitraume von 20 auf 10 Jahre beim Erwerb nicht zurückgenommen.
gen: »Hier ist wesentlich, dass von Mietwohnungen mit Kaufoption.
Objekte, die mithilfe öffentlicher o Mietkauf ist ein wesentlicher Bestandteil
Mietrecht
Mittel saniert werden, auf Dau- der Wohnraumversorgung. Die Transparenz Zum Thema Mietrechtsge-
er der Preisdeckelung des Miet- der Kalkulation gegenüber der Wohnungs- setz (MRG) findet sich we-
nutzerin bzw. dem Wohnungsnutzer soll
rechts unterliegen müssen.« erhöht werden. nig Konkretes im Regie-
rungsprogramm. »Es hat
o Schaffung eines Ansparmodells für den
Ökologisierung Miet-Kauf. den Anschein, dass man es
bei der Formulierung Mie-
tern und Vermietern recht
o Das Mietrecht soll attraktiviert werden, um Einer Ausweitung von Mietkauf- machen wollte, also ließ man
Ökologisierung zu forcieren.
Modellen steht die MVÖ gene- es vage und unkonkret«, meint
rell kritisch gegenüber. »Damit Hanel-Torsch. Ein Beispiel:
Dass mit der Ökologisierung der wird dem Mietwohnungsmarkt
Umweltaspekt eine größere Rol- Wohnraum entzogen«, sagt Ha-
o Hohe Rechtssicherheit und Rechtsdurch-
le im Wohnbau spielen soll, ist nel-Torsch. Wie Beispiele aus setzbarkeit für Mieterinnen und Mieter sowie
grundsätzlich zu begrüßen. anderen Ländern zeigen, ist ein Eigentümerinnen und Eigentümer.
hoher Anteil an Eigentumswoh-
Insgesamt bleiben im Regie- nungen nicht gleichbedeutend
rungsprogramm die Aussagen mit leistbarem Wohnen. Einzi- Es gibt sogar deutliche Wider-
zu diesem wichtigen Thema lei- ger Garant für leistbares Woh- sprüche in einem einzigen Satz.
der schwammig. nen ist ein starker Mieterschutz
und ein ausreichendes Angebot
o Transparente Preisbildung, die zu einem
Insbesondere ist offen, wer die an leistbaren Mietwohnungen. leistbaren Mietpreis für die Mieterinnen und
Ökologisierung des Wohnbaus Mieter führt und die Wirtschaftlichkeit von
bezahlen soll. »Es muss sicher- Es soll auch ein Ansparmo- Investitionen wie Neubau, Nachverdichtung,
Instandhaltung und Sanierung sicherstellt.
gestellt sein, dass es zu kei- dell für den Miet-Kauf geschaf-
ner finanziellen Mehrbelas- fen werden. Hanel-Torsch:
tung der Mieter kommt«, sagt »Hier ist die Frage, ob dies ver- Einerseits ist hier von »trans-
Hanel-Torsch. pflichtend kommen soll? Denn parenter Preisbildung, die zu
14 FAIR WOHNEN 1/20FAIR WOHNEN OGH
leistbaren Mieten führen soll«
die Rede – im selben Satz heißt
es jedoch, dass die Wirtschaft-
lichkeit von Investitionen si-
Lust auf
chergestellt werden soll.
Zu den wichtigen Themen
wie Ausweitung des MRG-
Anwendungsbereiches, Ein-
Wohnen?
dämmung der Befristungen
und Abschaffung des Lagezu-
schlages findet sich nichts im
Regierungsprogramm.
Wohnrechts-Enquete
• Unter Beteiligung von Bürgerinnen und
Bürgern, Expertinnen und Experten, Län-
dern und Gemeinden, der Zivilgesellschaft,
Kammern und Interessenvertretungen wird
im Rahmen parlamentarischer Instrumente
Photo: Lorenzo Pennati // Styling: Bruno Tarsia // Location : Villa Litta -Lainate // Shooting for: Marie Claire Maison Italia
(z.B. Wohnraum-Enquete, Dialogforen) das
Wohnrecht (MRG, WGG, WEG, ABGB,
WBF) reformiert, damit mehr sozialer Aus-
gleich, ökologische Effizienz sowie mehr
Rechtssicherheit und Wirtschaftlichkeit
geschaffen wird. Ziel ist es, bis Ende der
Legislaturperiode koordinierte Maßnahmen
zu formulieren und umzusetzen, die alle we-
sentlichen Regelungsbereiche behandeln.
Bei einer geplanten Wohn-
rechts-Enquete stellen die Fach-
leute der MVÖ ihre Expertise
gerne zur Verfügung, um Ge-
setze zu schaffen, die Wohnen
leistbar und fair machen. »Wir
werden dort eine starke Stim-
me für die Mieterinnen und
Mieter in Österreich sein«, er-
klärt Hanel-Torsch. »Wohnen
ist keine Ware, Wohnen ist ein
Menschenrecht. Mieten müs-
sen bezahlbar sein und bleiben.
Dazu ist ein neues Mietrecht für
alle, eine Einschränkung der
Befristungsmöglichkeiten so-
wie eine Senkung der Betriebs-
und Kautionskosten dringend
notwendig.«
MVÖ-Programm
Die MVÖ hat
MVÖ-PROGRAMM
ein Programm für leistbares Wohnen:
mit mehreren
Maßnahmen
zur Entlastung
der Mieter er-
18.–22. März 2020
arbeitet. Das
Programm im
Detail :
mietervereinigung.at/
News/841/55152/Wohnkosten-
Messe Wien
senken-Unser-Programm-fuer-
leistbares-Wohnen
Öffnungszeiten & Tickets: wohnen-interieur.at
FAIR WOHNEN 1/20 15FAIR WOHNEN OBERÖSTERREICH
Mietervereinigung Oberösterreich:
Bilanz 2019 –
Schwerpunkte 2020
Die Mietervereinigung OÖ konnte 2019 eine Rekordsumme von € 750.000,00 für
ihre Mitglieder erstreiten. 2.500 Beratungen, knapp 300 Betriebskostenüber-
prüfungen und 70 Verfahren vor Gericht bzw. der Mietzinsschlichtungsstelle
führten die Wohnrechtsexperten der Mietervereinigung OÖ für ihre Mitglieder.
H
auptthemen für das fünf- wohnungssuchend gemeldet, landespolitischer Ebene auch
köpfige Team in Linz wa- davon allein ca. zwei Drittel in intensiv die Erhöhung dieser €
ren insbesondere die Über- Linz. 7,00-Grenze gefordert, damit
prüfung von ungesetzlichen wieder mehr Menschen die fi-
Mieten, die Rückforderung von Da der durchschnittliche Miet- nanzielle Unterstützung erhal-
unberechtigt vorgeschriebenen zins am freien Immobilienmarkt ten können, um sich bedürfnis-
Betriebs- und Heizkosten, die in Linz bereits bei € 10,50 pro m² gerechten Wohnraum leisten zu
Refundierung von Kautionen, und Monat inkl. USt. liegt, wird können.
auffallend oft gerechte Bezah- Peter Binder der Druck für einkommens-
lung von Aufwandsentschädi- ist Landesvorsitzender schwache Menschen erheblich Schwerpunkte 2020
gung für die freiwillige Aufgabe der Mietervereinigung größer. Das hängt auch damit Für 2020 ist die Fortsetzung der
der Mietrechte sowie Interven- Oberösterreichs. zusammen, dass die Wohnbei- konsequenten Öffentlichkeits-
tionen zur Durchsetzung von hilfe des Landes nach wie vor arbeit und Aufklärung über die
Instandhaltungsarbeiten. nicht valorisiert wurde und bei Untragbarkeit der gegenwärti-
sieben Euro brutto pro m² liegt, gen mietrechtlichen Situation
Universalmietrecht gefordert wodurch immer seltener An- am privaten Immobilienmarkt
Das Mietrecht und der Betriebs- sprüche realisiert werden kön- geplant. Bei der Betreuung ihrer
kostenkatalog sind für Mieter nen und entsprechend weniger knapp 4.000 Mitglieder steht
und auch für manche Vermieter Anträge gestellt werden. nicht nur die rechtliche Bera-
ein undurchsichtiger Dschun- tung und Vertretung, sondern
gel geworden. Darum beharren Nicole Hager- Mieten weit über sieben Euro verstärkt auch mentale Unter-
Landesvorsitzender Landtags- Wildenrotter Der Immobilienpreisspiegel stützung im Fokus.
abgeordneter Peter Binder und ist Landesge- von 2019 weist insbesonde-
Landesgeschäftsführerin Nicole schäftsführerin der re in den begehrenswerten Le- Landtagsabgeordneter Peter
Mietervereinigung
Hager-Wildenrotter auf der Ein- Oberösterreichs. bensräumen Linz, Wels, Steyr Binder ist SPÖ-Sozial- und Ge-
führung eines einheitlichen, fai- sowie Vöcklabruck, Linz-Land, sundheitssprecher im oberös-
ren Universalmietrechts mit ge- Kirchdorf und sogar Schärding terreichischen Landtag und seit
setzlichen Mietzinsobergrenzen, Rat & Hilfe für Wohnungen im brauchba- Februar 2018 Vorsitzender der
einer Mindestbefristungsdauer Angebot und Außen- ren oder neuwertigen Zustand Mietervereinigung OÖ.
Fotos: gerhardgruber.com, privat
von fünf Jahren und einem ent- stellen der MVÖ OÖ: in guter und in sehr guter Lage
sprechenden gut ausformulier- Mieten weit über diesen sieben Nicole Hager-Wildenrotter steht
ten und für alle Mieter anwend- Euro aus. mittlerweile seit einem Jahr als
baren Kündigungsschutz. Landesgeschäftsführerin an sei-
Wohnbeihilfe anpassen ner Seite und dem Team aus mit
In Oberösterreich waren 2019 Seitens der OÖ Mieterver- ihr drei Juristen und zwei Büro-
knapp 48.000 Menschen als mietervereinigung.at/740/
Leistungsumfang-Zustaendigkeit
einigung wird daher auf mitarbeitern vor.
16 FAIR WOHNEN 1/20Fair Wohnen?
Kannst Du auch.
Die Mietervereinigung kämpft für Deine Rechte
als Mieter und steht Dir bei Problemen mit dem
Vermieter zur Seite. Top-JuristInnen beraten Dich
in allen Wohnrechtsfragen und helfen Dir gegen
Abzocke bei Mieten und Betriebskosten, beim Streit
um Kautionen und vielem mehr. Damit Wohnen fair
bleibt. Alle Infos: gung.at
www.mietervereini
Foto: Mietervereinigung Steiermark
Garantiert gut beraten und gut vertreten.FAIR WOHNEN FALL
Retourgeld:
44.397 Euro
Die Experten der Mietervereinigung stehen auch Mietern von
Geschäftslokalen mit Rat und Tat zur Seite. So erkämpfte MVÖ-Jurist
Martin Brunnhauser für einen Jungunternehmer einen fairen Mietzins:
I
rgendwann wird es Zeit, sein Keller und einem vom Hausflur Teure Sanierung
eigener Chef zu werden. Für zu begehenden WC, aber ohne Meng machte sich ans Werk, sa-
Thomas Meng* war es im Sep- Heizung oder Küche ausgestat- nierte das Lokal um über 70.000
tember 2012 soweit. Meng mie- tet und daher insgesamt in un- Euro aus eigener Tasche und
tete ein kleines Geschäftslokal brauchbarem Zustand. Für die verwandelte den ehemaligen
an der Peripherie einer Wiener rund 82 Quadratmeter verlang- Optikerladen in eine Mode-
Einkaufsstraße. Das Lokal war te die Vermieterin von Meng boutique. Die Vermieterin ließ
klein, mit einem Verkaufsraum eine Hauptmiete von 1.205 Euro Meng in der Folge zwar einige
direkt hinter der straßenseitigen netto, Steuern und Betriebskos- Monatsmieten nach, über einen
Auslage, einem Lagerraum im ten extra. künftig geringeren Mietzins
*Name der Redaktion bekannt
18 FAIR WOHNEN 1/20konnte man sich jedoch nicht sei die Lage - trotz rückläufiger verrechnet wurden, zurückzu-
einigen. Meng zahlte weiterhin Passantenfrequenz - in einer zahlen. Im Jänner dieses Jah-
über 1.200 Euro netto. Im Sep- Hauptgeschäftsstraße in Ord- res erhielt Meng noch einmal
tember 2015 wandte sich der nung. Weil die exakte Nutzflä- 22.977 Euro zurück.
Unternehmer schließlich an die che des Lokals noch strittig war,
Mietervereinigung. wurde ein weiteres Gutachten Insgesamt zahlte sich die Inter-
beauftragt – dieses lag im Jänner vention der MVÖ-Experten für
MVÖ leitet Verfahren ein 2018 vor, im Juni kam es vor dem Meng aus: der Unternehmer
Wohnrechtsexperte Martin Bezirksgericht zur nächsten Ver- erhielt 44.397 Euro retour und
Brunnhauser leitete für Meng handlung. Erneut kam kein Ver- kann endlich – seit Februar –
ein Verfahren vor der Schlich- gleich zustande; diesmal, weil auch mit einer »angemessenen«
tungsstelle ein, um die Höhe des die Gegenseite mit einer kurio- Hauptmiete kalkulieren.
Mietzinses überprüfen zu lassen. sen Tabelle die Zonenberech-
Hintergrund: bei Geschäftsloka- nung des Sachverständigen re-
len, die dem Mietrechtsgesetz lativieren wollte. MVÖ-Experte
(MRG) unterliegen, gilt der so-
genannte »angemessene Miet-
Brunnhauser vertrat Meng auch
in dieser Verhandlung. Sein tro- i Rügepflicht bei
zins«. Die im Normalfall bei Ge- ckenes Resümee: »Der Berech-
schäftslokalen geltende unver- Martin Brunnhauser
ist Jurist der Mieterver-
nung der Gegenseite zufolge Geschäftslokalen
zügliche Rügepflicht kam im hätte allein das Gang-WC 29
konkreten Fall nicht zur Anwen- einigung in Wien und Quadratmeter gehabt.« Bei Geschäftslokalen gilt
dung, da Meng ein Unterneh- vertrat den Mieter im Regelfall die in § 16 Abs
im Verfahren vor der
mensgründer war (siehe Info- Schlichtungsstelle
Gerichte bestätigen 1 Z 1 MRG normierte Rüge-
Kasten rechts). und vor Gericht. MVÖ-Einschätzung pflicht. Die Miete ist deshalb
Im Oktober 2018 lag der Sach- nur dann überprüfbar, wenn
Vergleich geplatzt beschluss des Bezirksgerichts zwischen Abschluss des Ver-
Noch vor der Entscheidung vor. Demnach war zum Vermie- trages und Übergabe des
der Schlichtungsstelle schlos- tungszeitpunkt im Dezember Bestandobjekts eine Über-
sen die Parteien einen beding- 2012 eine Nettohauptmiete von schreitung des gesetzlich
ten Vergleich: Die Vermieterin 811,79 Euro gesetzlich zuläs- zulässigen Mietzinses gerügt
sollte dem Mieter 20.500 Euro sig. Die Vermieterin hatte von wurde. Ohne diese Rüge
an zuviel bezahlter Miete re- Meng also jahrelang zu viel kas- kann später auch ein über
tournieren – ab Juli 2016 käme siert und musste nun inklusive der Angemessenheitsgren-
außerdem ein neuer Mietzins in Zinsen 21.420 Euro zurückzah- ze liegender Hauptmietzins
Höhe von 1.000 Euro netto zur len. Ein Rekurs der Gegensei- nicht mehr bekämpft wer-
Vorschreibung. Doch kurz da- te wurde vom Wiener Landes- den. Dies gilt auch für befris-
rauf widerrief die Vermieterin Rat & Hilfe in Wien gericht im Juli 2019 abgewiesen. tete Geschäftsraummieten.
den Vergleich und bot stattdes- Angebot und Außen- Das Landesgericht bestätigte im
sen nur noch eine Rückzahlung stellen der Mieterver- Wesentlichen die Entscheidung Handelt es sich beim Miet-
von 10.000 Euro an. Gleichzei- einigung Wien: des Bezirksgerichts. vertragsabschluss jedoch
tig drohte man damit, das Ver- um ein Gründungsgeschäft
fahren zu Gericht abzuziehen. Einen Haken hatte die Sache je- eines angehenden Unter-
Brunnhauser und Meng lehnten doch: Die Entscheidung ende- nehmers, entfällt diese
das dreiste Angebot der Gegen- te mit Juni 2016. Die Vermiete- Rügepflicht - dies gilt aber
seite ab. Damit landete der Fall rin hatte ihre Mietzinsvorschrei- nur für natürliche Perso-
vor Gericht, wo ein Sachverstän- mietervereinigung.at/736/
Leistungsumfang-Zustaendigkeit
bung aber nie geändert und nen. In einem solchen Fall
diger mit der Erstellung eines der Mieter zahlte trotz des Ge- gilt bei einem unbefriste-
Mietzins-Gutachtens beauftragt richtsurteils weiterhin überhöh- ten Vertrag eine Frist von
wurde. te Miete. Brunnhauser schrieb 3 Jahren ab Abschluss der
an die Vermieterin, die sich aus Mietzinsvereinbarung, um
Mietzins-Gutachten der Entscheidung des Landes- deren Unwirksamkeit vor
Im August 2017 lag das Gutach- gerichts ergebende Überschrei- der Schlichtungsstelle oder
ten vor. Der Sachverständige be- tung von erneut über 20.000 vor Gericht geltend zu ma-
wertete die Konfiguration des Euro bis Oktober zu refundie- chen. Bei befristeten Miet-
Fotos: SolStock/istockphoto.com, MVÖ
Geschäftslokals darin als »ins- ren. Die Gegenseite ließ die verträgen endet die Frist zur
gesamt ungünstig bis durch- Frist verstreichen. Brunnhau- Überprüfung der Mietzins-
schnittlich.« Denn: Nur knapp ser stellte also neuerlich einen vereinbarung spätestens 6
die Hälfte der Nutzfläche ent- Antrag bei der Schlichtungsstel- Monate nach Auflösung des
fällt auf den Verkaufsraum, der le. Tatsächlich verpflichtete sich Mietverhältnisses oder nach
etwas größere Teil teilt sich in die Vermieterin, die Mietzinse, Umwandlung in ein unbe-
Vorraum/Lager/WC. Immerhin welche seit Juli 2016 überhöht fristetes Mietverhältnis.
FAIR WOHNEN 1/20 19FAIR WOHNEN SERVICE
FALL
Kaution: Die wichtigsten
Fragen und Antworten
Wie hoch darf die Kaution sein? Wann bekomme ich sie zurück? Wird sie verzinst?
Was geschieht bei einem Vermieterwechsel? Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende
der Mietervereinigung Wien, beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.
W
as ist eine Kaution
und wozu dient sie?
Die Kaution stellt eine Si-
cherheitsleistung dar. Sie dient
dem Vermieter zur Absicherung
diverser Forderungen, die im
Zusammenhang mit dem Miet-
verhältnis stehen. Das können
ausständige Mietzinszahlun-
gen sein, aber auch Reparatu-
ren, wenn die Mietwohnung bei
Auszug Schäden aufweist.
Ist bei jeder Mietwohnung
eine Kaution zu hinterlegen?
Es gibt keine (mietrechts)gesetz-
liche Verpflichtung, dass Mieter
eine Kaution hinterlegen müs-
Elke Hanel-Torsch sen. Will der Vermieter eine
ist Landesvorsitzende verlangen, so muss er dies ver-
der Mietervereinigung traglich vereinbaren. Ohne Ver-
Wien.
einbarung gibt es auch keine
Verpflichtung.
Wie hoch darf eine
Kaution sein?
Das ist grundsätzlich Vereinba-
rungssache. Marktüblich sind
drei Bruttomonatsmieten. Bis
zu sechs Monatsmieten wären
jedoch auch zulässig. Eine hö-
Fotos: Georgijevic/istockphoto.com, Thomas Peschat
here Kaution ist nur bei einem
besonderen Sicherstellungsin-
teresse des Vermieters zulässig.
20 FAIR WOHNEN 1/20Wann und in welcher Form Was kann ich tun, wenn verpflichtend. Bei der Verlänge-
ist die Kaution zu bezahlen? Vermieter eine überhöhte rung eines befristeten Mietver-
Da die Kaution zur Sicherung Kaution verlangen? trages könnte auch eine neue
von Forderungen aus einem Wenn mehr als sechs Monats- Vereinbarung über die Kaution
Mietverhältnis dient, ist sie erst mieten Kaution bezahlt wurden, getroffen werden. Ohne Verein-
nach Unterzeichnung des Miet- könnte in einem Altbau oder öf- barung ist jedoch auch hier kei-
vertrages zu übergeben. Der fentlich geförderten Neubau ne Aufstockung zulässig.
Mieter ist nicht verpflichtet, in eine verbotene Ablöse vorlie-
Vorleistung zu treten. In welcher gen. Diese kann binnen 10 Jah- In welchem Zustand
Form die Kaution zu bezahlen ren ab Zahlung wieder zurück- muss ich meine Wohnung
ist, kann frei vereinbart werden. gefordert werden. zurückstellen?
Häufig sind Barkautionen, mög- Eine Mietwohnung ist grund-
lich sind aber auch übergebene Darf der Vermieter eine sätzlich immer so zurückzuge-
Sparbücher oder Bankgarantien. Aufstockung der Kaution ver- ben, wie sie angemietet wurde.
langen, wenn die Miete steigt Alle gewöhnlichen Abnützungs-
Wie soll die Übergabe der oder eine Mietvertragsverlän- spuren muss sich der Vermieter
Kaution bewiesen werden? gerung abgeschlossen wird? allerdings gefallen lassen. Die
Sinnvoll ist die Bestätigung der Im Gesetz ist die Übergabe Wohnung muss weiters besen-
Kautionsübergabe durch eine einer Kaution nicht zwingend rein und leer von beweglichen
schriftliche Quittung und/oder vorgesehen. Eine solche muss Gegenständen zurückgestellt
einen Vermerk im Mietvertrag. vertraglich vereinbart werden. werden. Anderes gilt nur, wenn
Wenn Sie nach Beendigung des Auch die Aufstockung einer Kau- bestimmte Möbel mitgemie-
Mietverhältnisses aus der Woh- tion müsste vertraglich verein- tet wurden. Diese müssen auch
nung ausziehen, müssen Sie bart sein, ansonsten ist sie nicht nach Ende des Mietverhältnis-
– falls es zu einem Verfahren ses zurückbleiben.
kommt – beweisen können, dass
Sie eine Kaution übergeben ha-
ben und in welcher Höhe.
Mehr zum Thema
So vermeiden
Sie Ärger bei der
Wohnungsrückgabe:
https://bit.ly/2SmirRU
FAIR WOHNEN 1/20 21FAIR WOHNEN SERVICE
Was ist »gewöhnliche Wann darf der Vermie- Wann muss ich meine Kaution
Abnützung«? ter etwas von der Kaution zurückbekommen?
Unter »gewöhnlicher« Abnüt- einbehalten? Die Kaution ist unverzüglich
zung versteht man jene Ge- Die Kaution dient der Siche- nach Beendigung des Mietver-
brauchsspuren, die unvermeid- rung von Forderungen des Ver- hältnisses und Rückgabe der
lich beim Bewohnen einer Woh- mieters aus dem Mietverhält- Wohnung zurückzubezahlen.
nung entstehen. Dazu zählen nis. Das können einerseits offe- Zu berücksichtigen ist jedoch
z.B. Schatten rund um Bilder ne Mietzinszahlungen sein, aber noch eine angemessene Frist,
oder Möbel, Verfärbungen am auch und vor allem der Ersatz innerhalb der das Mietobjekt
Boden durch unterschiedlichen von Schäden, die im Mietobjekt durch den Vermieter besichtigt
Lichteinfall oder Bohrlöcher an entstanden sind. Der Vermie- werden kann, sodass er sich ein
den Wänden, wo Regale mon- ter darf jedoch nur für solche Bild von allfälligen Schäden ma-
tiert waren. Bei der Beurteilung Beschädigungen Ersatz verlan- chen und Kostenvoranschläge
der Abnützung spielt immer gen, die über gewöhnliche Ab- für die Behebung einholen kann.
auch das Alter des jeweiligen nützungen hinausgehen. Und
Gegenstandes eine Rolle. Je äl- selbst dann nicht den Neuwert, Muss die Kaution
ter der fragliche Gegenstand ist, sondern den (ohne Schaden) verzinst werden?
umso eher werden Abnützungs- noch vorhandenen Zeitwert des Seit 2009 sind Kautionen ver-
spuren vorliegen, die nicht vom beschädigten Gegenstandes. zinst zurückzubezahlen. Aus-
Mieter zu ersetzen sind. Die Kaution darf nicht für noch reichend ist jedoch eine Ver-
nicht feststehende Forderungen zinsung mit dem Eckzinssatz,
Was bedeutet »besenrein«? des Vermieters zurückgehalten einem Basiszinssatz für Sparein-
Bevor eine Wohnung zurück- werden. lagen bei Bankinstituten.
zustellen ist, ist eine Grund-
reinigung durchzuführen. Das Darf ich einfach die letzten
jedoch nur, wenn die Woh- Mieten einbehalten, um
nung auch im Anmietungszeit- meine Kaution auf diese
punkt gereinigt war. Aus diesem Weise zurückzubekommen?
Grund ist es besonders Fällig wird die Kaution erst
wichtig, den nach Rückstellung der Woh-
Zustand der nung – das bedeutet, erst nach
Wohnung bei Rückgabe des Mietobjekts muss
Anmietung der Vermieter die Kaution zu-
zu dokumen- rückbezahlen. Behält man sich
tieren, um im eigenmächtig die letzten Mo-
Streitfall not- natsmieten ein, dürfte er eine
wendige Be- Mietzins- und Räumungsklage
weise vorwei- einbringen. Man müsste dann
sen zu kön- die Beträge nachbezahlen und
nen. Auch die Verfahrenskosten tragen.
mitvermietete Mö-
bel oder Küchengerä-
te wie Backrohr und
Kühlschrank sind zu
reinigen!
22 FAIR WOHNEN 1/20Wie kann ich meine Kaution Von wem bekomme ich Wer bekommt die Kaution,
zurückbekommen, wenn der meine Kaution zurück, wenn wenn der Mieter bei aufrech-
Vermieter sie nicht bezahlt? der Vermieter wechselt? tem Mietverhältnis verstirbt?
Wenn der Vermieter die Kau- Ein neuer Eigentümer ist an den Wenn nach dem Tod des Mieters
tion grundlos nicht zurückbe- aufrechten Mietvertrag samt al- das Mietverhältnis beendet wird,
zahlt, dann ist es notwendig, ein len üblichen Vertragsbestim- weil keine eintrittsberechtigten
Verfahren zur Kautionsrückfor- mungen gebunden wie der bis- Personen mit ihm im gemeinsa-
derung bei der Schlichtungs- herige Eigentümer. Ihn trifft men Haushalt gelebt haben, ist
stelle bzw. beim Bezirksgericht daher, genauso wie den ehema- die Kaution an die Verlassen-
zu führen. Hilfreich ist es, Fotos ligen Vermieter, die Verpflich- schaft bzw. die eingeantworte-
vom Zustand der Wohnung bei tung, die Kaution nach Been- ten Erben auszubezahlen. Wird
Anmietung und Auszug zu ha- digung des Mietverhältnisses das Mietverhältnis nicht been-
ben, damit keine Beweisschwie- zurückzubezahlen. det, weil ein naher Angehöri-
rigkeiten über den Rückstel- ger in die Mietrechte eintritt, so
lungszustand entstehen. Was passiert mit der Kaution, ist die Kaution vom Vermieter
wenn der Vermieter insolvent nicht zurückzugeben, weil das
Wie lange kann ich die wird? Mietverhältnis (noch) nicht be-
Kaution zurückverlangen? Der Vermieter ist verpflichtet, endet ist.
Die Kaution verjährt nach 30 die Kaution insolvenzsicher zu
Jahren und ist daher noch sehr veranlagen. Er muss die Kau-
lange nach Rückgabe der Woh- tion daher getrennt von seinem
nung rückforderbar. Sinnvoll eigenen Vermögen aufbewah-
ist jedoch trotzdem eine mög- ren und im Falle der Insolvenz
lichst rasche Rückforderung, da des Vermieters hat der jeweili-
die Beweissicherheit des Woh- ge Mieter ein Recht auf Abson-
nungszustandes bei Rückstel- derung der Kaution. Sofern kei-
lung mit den Jahren immer ne Gegenforderungen aus dem
schlechter wird. Mietverhältnis bestehen, hat der
Mieter daher trotz Insolvenz des
Vermieters ein Recht auf voll-
ständige Ausbezahlung der ge-
samten Kaution samt Zinsen.
Foto: Georgijevic/istockphoto.com
FAIR WOHNEN 1/20 23FAIR WOHNEN SERVICE
FALL
24 FAIR WOHNEN 1/20So wird der Balkon
zum Gemüsegarten
Es gibt drei absolute Klassiker für den Gemüsegarten am eigenen Balkon: Gurken,
Paprika und Paradeiser. Tipps und Tricks für Lust statt Frust mit Balkongemüse
stellt ein neu erschienenes Buch zusammen – Fair Wohnen hat sich durchgeackert.
O
b die hübsche Sonnenanbeterin Pflanze Früchte ansetzt, wird es Zeit, Paprika
auf Ihrem Balkon nun als Para- nachzudüngen. Mit der Aussaat der Paprika kann man
deiser oder Tomate angespro- schon ab Mitte Februar starten. Eine
chen wird, ist ihr herzlich egal. Wichtig Gurke Temperatur von mindestens 22 °C sei
ist ihr dagegen, es warm und trocken Bei der Gurke gibt es keine zwei Mei- aber unerlässlich, warnen die Autoren.
zu haben, vor Regen geschützt und nungen: Sie heißt einfach wie sie heißt. Nach drei Wochen werden die Pflänz-
vor dem Einknicken gestützt zu wer- Dabei ist die Gurke alles andere als chen pikiert. Zum Weiterwachsen
den. So weit, so gut. Aber wann kommt einfach, sie kann gar zur Diva reifen brauchen sie viel Platz (mindestens
die Pflanze ins Freie? Will sie gedüngt – oder eben gar nicht. Gurken mögen 15–20 Liter pro Pflanze), einen gut hu-
werden? Antworten auf diese Fragen keinen Wind, lieben Feuchtigkeit und mosen und mit einer Mulchschicht
sowie Tipps und Tricks für den erfolg- Hitze zugleich, aber nicht unbedingt bedeckten Boden. Nach dem Pikieren
versprechenden Umgang mit Balkon- die pralle Sonne. reichen dann 20–22 °C aus, an war-
gemüse listet die Buch-Neuerschei- men Tagen kannst du die Pflanze zum
nung »Dein fantastischer Balkongar- Die Gurke braucht eine Menge Nähr- Abhärten auch schon auf den Balkon
ten« aus dem Löwenzahn-Verlag. stoffe, viel Wasser und einen großen stellen. Paprika-Pflanzen freuen sich
Topf mit mindestens 15 Liter Fas- über eine kleine Stütze beim Wachsen.
Paradeiser / Tomate sungsvermögen. Eine Mulchschicht Die Erde sollte regelmäßig gedüngt
Zurück zur Tomate genannten Para- aus Stroh sowie Temperaturen, die werden und nie ganz austrocknen.
deiser: Sechs Wochen vor dem Aus- nie unter 12 °C fallen, lassen
pflanzen wird gesät. In warmen Ge- die Pflanzen gedeihen.
genden kann dieses Balkongemüse ab
Ende April bereits Frischluft tanken, in Gurken können ab Mitte Mai
kühleren Gegenden besser erst Mitte direkt gesät, dabei aber mit Fühl dich Löwenzahn
Mai. Die Tomate lässt sich vorziehen. einem Vlies vor Kälte ge- Dein fantastischer
Die ideale Keimtemperatur liegt dabei schützt werden. Zum Wach- Balkongarten
zwischen 24-28 °C. Sobald die Pflänz- sen brauchen die Pflanzen Ernten bis zum Abheben
chen gekeimt haben, kommen sie ins ein Klettergerüst, an dem sie 168 Seiten, gebunden
Kühle (rund 15 °C). Nach zwei bis drei sich emporranken können. ISBN: 978-3-7066-2675-0
Wochen könne man sie dann pikie- Gurken, die regelmäßig be- Erschienen im Februar 2020
Fotos: NikolaAndjelic, itockphoto.com; Löwenzahn-Verlag
ren und die Wurzeln kürzen, emp- erntet werden, produzieren im Löwenzahn-Verlag
fehlen die Autoren. Zum Abhärten bis in den Herbst Früchte www.loewenzahn.at
kommt die Tomate ein paar (vorzugs- nach.
weise schöne) Tage lang untertags ins
Freie. Damit sie es sich mit Balkonien
nicht anders überlegt, sollten es schö-
ne Tage sein. Mitmachen & gewinnen!
Wir verlosen unter allen Einsendern 1 Exemplar des Buches »Dein fantas-
Die Tomate braucht viele Nährstof- tischer Balkongarten«. Senden Sie einfach eine E-Mail mit dem Kennwort
fe. Für Pflanzenerde-Selbstmischer ›Buch‹ an gewinnen@mvoe.at. Einsendeschluss ist der 14. April 2020. Der
empfiehlt sich reifer Kompost oder Gewinner wird schriftlich verständigt. Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
Wurmhumus beizugeben. Sobald die
FAIR WOHNEN 1/20 25Sie können auch lesen
