Gemeinsam erfolgreich - Landratsamt Aichach-Friedberg
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Gemeinsam erfolgreich
Erstellung eines schlüssigen Konzepts für den Landkreis Aichach-Friedberg
Ergebnisse
Aichach, den 29. August 2019
© Rödl & Partner 1
Die Datenauswertung ist abgeschlossen und es liegen
Ergebnisse vor
Erstellung eines schlüssigen Konzepts zur Ermittlung der angemessenen
Kosten der Unterkunft für den Landkreis Aichach-Friedberg
Ermittlung Datenerhebung und
Konzept erstellen Projektabschluss
Status quo Konzeptanwendung
Auftaktgespräch Definition des Sekundärdatenerhebung Erstellung eines Berichts
Gegenstandes der über die Vorgehensweise
Festlegung eines Beobachtung Primärdatenerhebung zur Nachvollziehbarkeit
Datenschutzkonzepts durch Dritte
Festlegung der Auswertung der Daten und
Sichtung von Dokumenten Vergleichsräume Darstellung der Ergebnisse Bekanntmachung der
und Datenquellen Konzeption
Festlegung der Prüfung der allgemeinen
Analyse der Anforderungen Stichprobengröße Wissenstransfer und
Verfügbarkeit
der Sozialgerichtsbarkeit Support
Festlegung der Art und
Weise der Datenerhebung
Festlegung des
Beobachtungszeitraums
Anpassung des
Berechnungstools zur
Wertermittlung
Projektmanagement und Kommunikation
Dezember Januar - Februar März - August September
© Rödl & Partner 2
Nach einer umfassenden Analyse der Grunddaten sowie der
Entfernungsmatrix blieben die Vergleichsräume unverändert
Region A
Affing, Aindling, Baar, Hollenbach,
Inchenhofen, Kühbach, Petersdorf,
Pöttmes, Rehling, Schiltberg,
Todtenweis
Region B
Aichach, Dasing, Friedberg, Kissing,
Mering
Region C
Adelzhausen, Eurasburg, Merching,
Obergriesbach, Ried, Schmiechen,
Sielenbach, Steindorf
© Rödl & Partner 3
Für die Einteilung in Vergleichsräume wurde auf folgendes
Kennzahlengerüst zurückgegriffen
Indikator Kennzahlen
Wirtschaftlicher Einkünfte je Steuerpflichtigem (EUR / Jahr)
Wohlstand Steuerpflichtige je 100 Einwohner zwischen 15 und 65
Anteil sozialversicherungspflichtig beschäftigter Arbeitnehmer an Gesamtbevölkerung (%)
Sozial- und Anteil Unter-18-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%)
Altersstruktur Anteil Über-65-Jähriger an Gesamtbevölkerung (%)
Arbeitslosenquote (%)
Mietenstufe laut Wohngeldtabelle
Verkehrs- PKW: kürzeste Entfernung zur nächsten Autobahn (km)
anbindung ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Fernverkehrsbahnhof (min)
ÖPNV: schnellste Verbindung zum nächsten Regionalverkehrsbahnhof (min)
PKW: kürzeste Entfernung zum nächsten Mittelzentrum (km)
ÖPNV: Anbindung Mittelzentrum (min)
Siedlungs- Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen an Gesamtwohnungsbestand (%)
Leerstandsquote (%)
struktur Durchschnittliche Bodenrichtwerte (EUR / m²)
Infrastruktur weiterführende Schule vorhanden (ja / nein)
Fachärzte vorhanden (ja / nein)
Krankenhaus vorhanden (ja / nein)
Post- und/oder Bankfiliale vorhanden (ja / nein)
Geschäfte zur Grundversorgung vorhanden (ja / nein)
© Rödl & Partner 4Um die Repräsentativität zu gewährleisten mussten je nach
Rechtsauslegung 1.922 bzw. 961 Datensätze ermittelt werden
Wohnungen zu Anteil einfacher Stichprobenumfang im
Wohnzwecken vermietet* Wohnungsstandard relevanten Zielsegment
Region A 3.440 1.720 172
Region B 13.921 6.961 697
Region C 1.851 926 93
LK Aichach-Friedberg
(Gesamt)
19.212 9.607 962
* Quelle: Zensus 2011.
Forderung nach 10% bezieht sich nach Auffassung von Rödl & Partner lediglich auf
das relevante Zielsegment, d. h. Wohnungen des einfachen Standards.
Die Rechtsprechung beziffert den Anteil dieser Wohnungen am Gesamtmarkt auf
30-50%.
Je nach Rechtsauslegung sind im Landkreis Aichach-Friedberg somit 1.922 bzw.
961 Wohnungsdatensätze zu ermitteln.
© Rödl & Partner 5Die Verteilung der Daten auf die einzelnen Erkenntnisquellen ist
ausgewogen
SGB II SGB XII WoG Vermieter Mieter Gesamt
Region A 160 49 16 - 72 297
Region B 685 214 142 761 491 2.293
Region C 52 19 6 2 43 122
Landkreis
(Gesamt)
897 282 164 763 606 2.712
Vorgaben des BSG zur Repräsentativität wurden für beide Fälle erreicht.
© Rödl & Partner 6Die Datenauswertung erfolgte nach mathematisch-statistischen
Grundsätzen in folgenden Teilschritten
Einlesen der Automatisiertes Einlesen und Anonymisieren der Daten in das Berechnungstool
Datensätze
Plausibilisierung Automatisierter Dublettenabgleich
und Bereinigung Automatisierte Plausibilisierung der Datensätze (z.B. unplausibler qm-Preis)
der Datensätze Filtern der Datensätze nach Wohnungsstandard (Ausstattungsgrenze)
Aufteilung der Automatisierte Erstellung eines Datenblattes je Region und Wohnungsgröße
Datensätze
Eliminierung von Kappung von Extremwerten am oberen und unteren Rand (LSG Baden-
Ausreißern Württemberg, Urteil vom 22.12.2010, Az. L 12 AS 5641/09)
Verfahren: Streudiagramm / Interquartilsabstand (4 IQR)
Ermittlung der Ermittlung des obersten Wertes der Mietpreisspanne je Region und
Spannoberwerte Wohnungsgrößenklasse (BSG, Urteil vom 22.9.2009, Az. B 4 AS 18/09 R, Rn. 21)
(95%-Perzentilwert)
Prüfung der Anteil der verfügbaren Angebots- und Neuvertragsmieten in %
Verfügbarkeit Prozentuale und mögliche Verteilung der unangemessen wohnenden
Leistungsempfänger pro Region (Näherungsverfahren)
© Rödl & Partner 7Die erhobenen Bestandsmieten verteilen sich auf die
Vergleichsräume
Größe der
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen jede w. Person
Bedarfsgemeinschaften
Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-75 m2 75-90 m2 15 m2
Region A 44 39 33 35 43
Region B 407 560 283 296 184
Region C 17 13 14 16 29
Region C ist durch eine hohe Eigentümerquote und kleine Gemeinden geprägt. Hier ergibt sich nur ein
kleiner Markt für Mietwohnungen.
Die Besetzung der Tabellenfelder für die Regionen A und B erfüllen auch die Anforderungen für die
Besetzung von Tabellenfeldern eines qualifizierten Mietspiegels.
© Rödl & Partner 8Die Auswertung der Bestandsmieten zeigt folgendes Bild für die
Bruttokaltmieten in EUR
jede w.
Größe der Bedarfsgemeinschaften 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen
Person
Wohnungsgröße bis 50 m2 50-65 m2 65-75 m2 75-90 m2 15 m2
Affing Petersdorf
Aindling Pöttmes
Baar Rehling
Region A
Hollenbach Schiltberg
404,87 549,55 579,70 803,16 106,22
Inchenhofen Todtenweis
Kühbach
Aichach Kissing
Region B Dasing Mering 440,35 573,39 680,79 806,11 133,75
Friedberg
Adelzhausen Ried
Eurasburg Schmiechen
Region C
Merching Sielenbach
430,67 546,65 683,08 818,08 123,87
Obergriesbach Steindorf
Das Ergebnis der maximalen Bruttokaltmiete errechnet sich als Produkt der Summe der Nettokaltmiete pro m²
durchschnittlichen kalten Neben- und Betriebskosten pro m² sowie der maximal zulässigen Quadratmeteranzahl der
einzelnen Bedarfsgemeinschaften (sog. Produkttheorie).
© Rödl & Partner 9Der Anteil der verfügbaren Angebotsmieten stellt sich wie folgt
dar
Größe der
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen
Bedarfsgemeinschaften
Art AM AM AM AM
Region A 50% 25% 0% 67%
Region B 47% 14% 13% 9%
Region C 0% 50% - 14%
Die Werte beschreiben die prozentualen Anteile der Angebotsmieten in der Region und in
der jeweiligen Wohnungsgröße unterhalb der ermittelten Angemessenheitsgrenze bezogen
auf die gesamten ermittelten Angebotsmieten in der jeweiligen Wohnungsgröße.
Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen sind AM „verfügbar“
In den ländlich geprägten Vergleichsräumen (Region A und C) kann aufgrund des
geringen Marktumfangs nicht für jede Haushaltsgröße ein Angebot nachgewiesen
werden
© Rödl & Partner 10Zu den ermittelten Angemessenheitsgrenzen steht Wohnraum
für unangemessene BGs (SGB II & XII) zur Verfügung
Größe der
1 Person 2 Personen
BG
Angebote unangem. Versorgungs- Angebote unangem. Versorgungs-
unterhalb MOG Wohnende grad unterhalb MOG Wohnende grad
Region A 6 5 120% 1 5 20%
Region B 7 25 28% 3 11 27%
Region C - - - 1 2 50%
Größe der
3 Personen 4 Personen
BG
Angebote unangem. Versorgungs- Angebote unangem. Versorgungs-
unterhalb MOG Wohnende grad unterhalb MOG Wohnende grad
Region A 0 2 0% 4 - -
Region B 3 4 75% 3 5 60%
Region C - - - 1 - -
© Rödl & Partner 11Hinsichtlich der ausgewiesenen Versorgungsgrade sind zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen 1. Auf der Nachfrageseite gehen auch diejenigen Leistungsempfänger ein, deren erhöhte Kosten der Unterkunft durch den Träger der Grundsicherung anerkannt wurden oder werden. Gründe hierfür können beispielsweise eine Behinderung, hohes Alter oder besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt sein. Besonderheiten des Einzelfalls rechtfertigen also einen Zuschlag zum Richtwert. Ob derartige Besonderheiten vorliegen, kann erst im Rahmen einer Einzelfallprüfung untersucht werden. 2. Die angegebenen Zahlen können auch Leistungsempfänger beinhalten, die bereits nach den bisherigen Richtwerten zur Kostensenkung aufgefordert wurden. 3. In der Realität liegt die Anzahl an Wohnungsangeboten in der Regel deutlich über den erhobenen Werten, da nicht alle zur Verfügung stehenden Wohnungen über die auswertbaren Kanäle (Internet, Zeitung, Makler), sondern z. B. über Aushänge, Freunde, Bekannte etc. vermittelt werden. 4. Der Zielgruppe von Leistungsempfängern werden nicht automatisch alle verfügbaren Wohnungen vermietet. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen konkurrieren. Empfängern von Leistungen zur Grundsicherung steht daher nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung. © Rödl & Partner 12
Bei einem Abgleich mit den alten Richtwerten und der
Wohngeldtabelle zeigt sich folgendes Bild
Größe der BG
1 Person 2 Personen
bis 50 m2 50-65 m²
Wohnungsgröße
Alt Neu Alt Neu
Werte WoG + 10% WoG + 10%
(2017) (2019) (2017) (2019)
Region A 388,12 404,87 419,10 465,97 549,55 507,10
419,10 507,10
Region B 414,11 440,35 468,60 486,88 573,39 567,60
525,80 636,90
Region C 382,84 430,67 419,10 483,94 546,65 507,10
© Rödl & Partner 13Bei einem Abgleich mit den alten Richtwerten und der
Wohngeldtabelle zeigt sich folgendes Bild
Größe der BG
3 Personen 4 Personen
65-75 m² 75-90 m²
Wohnungsgröße
Alt Neu Alt Neu
Werte WoG + 10% WoG + 10%
(2017) (2019) (2017) (2019)
Region A 498,17 579,70 603,90 552,14 803,16 705,10
603,90 705,10
Region B 569,85 680,79 675,40 678,74 806,11 787,60
757,90 883,30
Region C 607,54 683,08 603,90 617,62 818,08 705,10
© Rödl & Partner 14Alle Daten, Annahmen und Berechnungen sind im Tool hinterlegt und werden zu Projektabschluss übergeben © Rödl & Partner 15
Ihre Ansprechpartner Christian Griesbach Niklas Lipp Partner Senior Associate Rödl & Partner GbR Rödl & Partner GbR Äußere Sulzbacher Str. 100 Äußere Sulzbacher Str. 100 D-90491 Nürnberg D-90491 Nürnberg Telefon: +49 (911) 91 93 - 3605 Telefon: +49 (911) 91 93 - 3520 Mobil: +49 (151) 16 63 6002 Mobil: +49 (160) 97 37 4121 E-Mail: Christian.Griesbach@roedl.com E-Mail: Niklas.Lipp@roedl.com © Rödl & Partner 16
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