Geplante Ansiedlung NETTO-Markt und Neuaufstellung Gartenbaubtrieb/Gartenmarkt Arndt in Stockelsdorf, Lohstraße
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Geplante Ansiedlung NETTO-Markt und Neuaufstellung
Gartenbaubtrieb/Gartenmarkt Arndt in Stockelsdorf,
Lohstraße
Auftraggeber:
Gemeinde Stockelsdorf
Verträglichkeitsanalyse
August 2011
GfK GeoMarketing. Growth from KnowledgeSeite 2
Disclaimer:
Die GfK hat dieses Gutachten für und im Auftrag der Gemeinde Stockelsdorf (Auftraggeber) erstellt. Die GfK ist mit diesem Gutachten ausschließlich für den Auftraggeber tätig. Weder die
GfK noch ihre Geschäftsführer, Mitarbeiter oder Berater üben gegenüber Dritten irgendeine Beratungstätigkeit aus oder übernehmen Dritten gegenüber irgendwelche Aufklärungspflichten
oder sonstige vertragliche oder außervertragliche Verpflichtungen. Das Gutachten ist nicht dazu bestimmt, Dritten als Grundlage für eine Investitionsentscheidung zu dienen und ersetzt nicht
eine selbständige Prüfung der Investitionsentscheidung.
Die GfK übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen.
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Inhalt
1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise ............. 5
2 Mikro-Standort des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße ................................ 7
3 Relevante Wettbewerbssituation ............................................................................... 9
3.1 Methodische Vorbemerkung................................................................................................................9
3.2 Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Stockelsdorf ............................................................ 10
3.2.1 "Neu Ortsmitte" Stockelsdorf ................................................................................................10
3.2.2 Übriges Gemeindegebiet ......................................................................................................10
3.3 Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Bad Schwartau....................................................... 10
3.4 Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Lübeck.................................................................... 10
3.5 Gartenmarktbezogner Wettbewerb.................................................................................................... 12
4 Einzugsgebiet und Nachragevolumen der NETTO-Planung an der Lohstraße ............. 13
5 Brutto-Zielumsatz der NETTO-Planung und Umsatzrekrutierung .............................. 16
6 Wirkungsanalyse ..................................................................................................... 18
6.1 Räumlich differenzierte Betrachtung der möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen
durch den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in Stockelsdorf................................................... 18
6.2 Mögliche zu erwartende Auswirkungen des neu aufgestellten Gartenbaubetriebes/-marktes ................. 20
6.3 Abschließendes Fazit ........................................................................................................................ 21
GfK GeoMarketing. Growth from KnowledgeSeite 4
Tabellen und Abbildungen
Tabellen
Tabelle 1: Übersicht zur lebensmitteldiscount-relevanten Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-
Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf .................................................................................. 11
Tabelle 2: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des geplanten NETTO-Marktes an der
Lohstraße in Stockelsdorf ......................................................................................................... 15
Tabelle 3: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in
Stockelsdorf ......................................................................................................................... 17
Abbildungen
Abbildung 1: Einzugsgebiet und die relevante Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der
Lohstraße in Stockelsdorf ......................................................................................................... 14
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1 Ausgangslage, Auftrag und Marienburgstraße im Norden) mit der erfolgten Eta- • Schnittblumen
blierung von Sky und Aldi als planungsbedürftig an.
Aufgabenstellung, unterzuordnen.
Die Gärtnerei Armdt möchte sich im Zuge der
Methodische Vorgehensweise NETTO-Projektierung neu aufstellen.
Insgesamt plant die Firma Arndt gegenüber dem
Flächenbestand von August 2011 nur eine geringe
So ist ein neues Gewächshaus mit angeschlossenem
Die OHG NETTO Supermarkt GmbH & Co. beab- Verkaufsflächenerweiterung von insgesamt 50 m².
Gartenmarkt mit rd. 1.800 m² vorgesehen. Da auch
sichtigt auf dem rd. 11.500 m² großen Areal der Sortimentsbezogen soll aber die zentrenrelevante
von den Pflanzen- und Aufzuchtstischen direkt Ware
Gärtnerei Arndt (derzeit1 rd. 1.700 m² überdachte Sortimentsgruppe Glas/Porzellan/Keramik um
verkauft wird - wie jetzt auch schon - sind die kom-
und klimatisierte Verkaufsfläche, davon rd. 120 m² rd. 60 m² erweitert werden.
pletten 1.800 m² als Verkaufsfläche zu qualifizieren4.
Hausrat, Vasen, Garten- und Planzendekorations-
Von diesen 1.800 m² Verkaufsfläche soll ein Ver- Da das NETTO-Vorhaben als völlig neuer Betrieb in
artikel, zzgl. rd. 100 m² Verkaufsfläche überdachter
kaufsflächenanteil von rd. 10 % (= 180 m²) dem der Gemeinde angesiedelt werden soll und das ge-
Freifläche2) an der Lohstraße 107 im Nordosten der
Verkauf von Garten- und Pflanzendekorationsartikeln plante Sortiment hauptsächlich den nach der
Gemeinde Sockelsdorf einen Lebensmitteldiscounter3
dienen. Stockelsdorfer Liste zugehörigen nahversorgungs-
mit rd. 740 m² Verkaufsfläche (zuzüglich Backshop
Diese Sortimentsgruppe ist nach der "Stockelsdorfer relevante Warengruppen
mit rd. 50 m²) zu errichten.
Liste"5 zu der zentrenrelevanten Warengruppe
Im Hinblick auf das Verkaufsflächenprogramm liegt • Lebensmittel (inkl. Getränke)
der neue Markt nur um 10 m² unter der Regelver- • Glas/Porzellan/Keramik
mutungsgrenze der Baunutzungsverordnung (800 m² • Reformwaren
VKF), deshalb sieht die Gemeinde Stockelsdorf das zu zählen.
• Drogerieartikel/Parfümerieartikel/Friseurartikel
Vorhaben insbesondere auch vor dem Hintergrund Der Großteil des Angebotes entfällt insofern auf die
der jüngsten Entwicklung der Ortsmitte (anhaltende zu subsumieren ist, steht die NETTO-Planung im
nicht-zentrenrelevanten Sortimente
Entwicklung der "Neuen Ortsmitte", beschrieben Focus der vorliegenden Untersuchung6.
durch die Straßenzüge der Ahrensböker Straße im • Gartenbedarf (inkl. Pflanzen, Pflanzengefäße).
Im Zuge des weiteren Bebauungsplan-Verfahrens ist
Osten, der Segeberger Straße im Westen und der Ein kleinerer Anteil ist ferner dem nahversorgungs- nun im Einzelnen die Verträglichkeit der Vorhaben,
relevanten Sortiment insbesondere des NETTO-Marktes, auf die Einzel-
handelsstrukturen der Stockelsdorfer Ortsmitte zu
1
08. August 2011. prüfen bzw. ist zu ermitteln, welche Verkaufs-
2
Unter Berücksichtigung der überdachten Freifläche, die nach 4
Geplant sind ferner rd. 900 m² freie Anzuchtsfläche (u.a. flächengröße bzw. möglich Zielumsatzhöhe als 'ver-
der Definition des Bundesverbandes Deutscher Heimwerker-, Baumschule) für eine Bodenertragsnutung. träglich' anzusehen wären.
Bau- und Gartenfachmärkte e.V. (BHB)r hälftig als Verkaufs- 5
fläche angerechnet wird, verfügt Arndt derzeit über rd. 1.750 Siehe die im Auftrag der Gemeinde Stockelsdorf erstellte
m² Verkaufsfläche. Studie "Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30, 4. Änderung
Gutachterliche Beratung Einzelhandelsnutzung", Endfassung
3 6
Geplante Nettogrundrissfläche rd. 1.007 m². Januar 2011, Seite 11 und 12. Eine erste Vorstudie wurde bereits im März 2011 vorgelegt.
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Basierend auf einem Angebot vom 14. Juni 2011 mitteldiscount-relevanten Einzelhandelsstrukturen im
beauftragte insofern die Gemeinde Stockelsdorf mit bzw. am Rande des anzunehmenden Einzugsgebietes
Schreiben vom 22. Juni 2011 die GfK GeoMarketing und insbesondere im Hinblick auf die Ortsmitte der
GmbH, Büro Hamburg, mit der Erarbeitung einer Gemeinde Stockelsdorf (Stichworte: mögliche Um-
gutachterlichen Stellungnahme zur "Verträglichkeit" satzumverteilungen/-neuorientierungen) gutachter-
der geplanten Ansiedlung des NETTO-Marktes sowie lich Stellung genommen.
Neuaufstellung des Gartenbaubetriebs/Gartenmarkes
Auch wird die Neuaufstellung des Gartenbaube-
Arndt an der Lohstraße im Hinblick auf die Ortsmitte
triebs/Gartenmarktes Arndt gutachterseits kom-
Stockelsdorfs.
mentiert und zu möglichen Auswirkungen Stellung
Zielsetzung der gutachterlichen Stellung- genommen.
nahme ist es in erster Linie, die standort-, markt-
Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen
und potenzialseitigen Rahmenbedingungen der Vor-
basieren in erster Linie auf den eigens für diese
haben, insbesondere der NETTO-Planung, anhand
Studie erfolgten Totalerhebungen der lebensmittel-
von Kurzsskizzen aufzuzeigen.
discount-relevanten sowie Gartenmarkt-bezogenen
Neben der Skizzierung des Mikro-Standortes wird
Wettbewerber im Bereich und am Rande des Ein-
ferner u.a. die relevante Wettbewerbssituation im
zugsgebietes des Vorhabens innerhalb der Gemeinde
prospektiven Einzugsgebiet des geplanten NETTO-
Stockelsdorf, der Stadt Bad Schwartau und der Stadt
Marktes sowie innerhalb der betroffenen Standorte
Lübeck (durchgeführt in der 9. Kalenderwoche,
dargestellt und bewertet, sowie ein lebensmittel-
aktualisiert und ergänzt in der 32. Kalenderwoche
discount-relevantes Nachfragevolumen im abge-
2011).
grenzten Einzugsgebiet berechnet.
Darüber hinaus wurden alle relevanten Sekundär-
So dann wird der zu erzielende Brutto-Zielumsatz des
statistiken und Materialien, institutsinterne Daten und
geplanten NETTO-Marktes gutachterlich ermittelt und
Informationen projektbezogen aufbereitet und in das
die Umsatzrekrutierung des zu erwartenden Brutto-
vorliegende Gutachten einbezogen.
Zielumsatzes aus dem Einzugsgebiet bzw. die Ab-
schöpfungsquote dargestellt.
Auf Grundlage dieser Basisdaten wird sodann im
Rahmen einer Modell-Rechnung zur Umsatzre-
krutierung des prospektiven NETTO-Marktes an der
Lohstraße und zu den möglichen ökonomischen/
städtebaulichen Auswirkungen auf die lebens-
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2 Mikro-Standort des geplanten im südwestlichen Abschnitt des Areals mit 740 m² weiträumige Erreichbarkeit für den motorisierten
Verkaufsfläche nebst Backshop geplant. Individualverkehr zu attestieren.
NETTO-Marktes an der Loh- Zudem soll der Gartenmarkt im nördlichen Abschnitt
straße neu errichtet werden. Hinsichtlich der Stellplatzsituation dürften die
Darüber hinaus sehen die Planungen die Neu- geplanten gut 80 Einstellplätze noch ausreichend
Das Grundstück des NETTO-Vorhabens befindet sich etablierung von rd. 80 Parkplätzen im südöstlichen bemessen sein. Zu bedenken ist jedoch, dass beide
auf dem Areal der Gärtnerei bzw. des Gartenmarktes Grundstücksabschnitt vor. Betriebe auf die Stellplatzkapazität zurückgreifen
Arndt GbR, an der Lohstraße (Landesstraße L230), werden. Was die Frage der Stellplatzkapazität bzw.
Ziel der Maßnahme ist es, den Gartenbau-
rd. 1,7 km nordöstlich der Ortsmitte Stockelsdorfs. die Zu- und Abfahrt und die Anlieferung zum Areal
betreib/Gartenmarkt zu verlagern und als zusätzliche
Die Gärtnerei verfügt neben umfangreichen An- angeht, sollte ein Verkehrsgutachten Näheres unter-
Einzelhandelsnutzung einen NETTO-Markt auf dem
zuchtsflächen (Gewächshäuser) nördlich der Loh- suchen. Dies zeigt ein weiteres Mal auch Planungsbe-
Areal zur Lohstraße ausgerichtet zu etablieren.
straße auch über reine Verkaufsflächen (garten- dürftigkeit des Vorhabens auf.
marktbezogene Artikel), nebst Parkplätzen7. Im Norden wird das NETTO-Projektareal derzeit von
Was die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrs-
Insgesamt verfügt Arndt derzeit über rd. 1.750 m² Gewächshäusern abgegrenzt, im Osten fasst die
mitteln anbetrifft, befindet sich unmittelbar nord-
Verkaufsfläche. Auch ein kleinerer Backshop agiert Kolberger Straße und im Süden die Lohstraße das
östlich der Kolberger Straße, rd. 30 m vom Mikro-
nahe der Gärtnerei. Ferner ist auf dem südöstlichen Grundstück ein. Wohngrundstücke mit Einzelhaus-
Standort entfernt, die gleichnamige Bushaltestelle
Abschnitt des Vorhabengrundstücks ein Wohnhaus bebauung bilden die westliche Abgrenzung.
des Stadtverkehrs Lübeck.
angesiedelt (Richtung Kolberger Straße). Der Stand- Das unmittelbare und auch weitere Umfeld des
Hier verkehren die Buslinien 9 und 17 Richtung Bad
ortbereich ist insofern einzelhändlerisch vorgeprägt geplanten NETTO-Marktes wird - neben den Garten-
Schwartau bzw. Grillenweg und Universitätsklinikum.
und dürfte über eine gewisse Bekanntheit in der baubetrieb - eindeutig von Wohnfunktionen bzw.
Region verfügen. Wohnfolgeeinrichtungen (u.a. Evangel. Pfarramt, Für Fußgänger (und Radfahrer) ist die Erreichbarkeit
Der Gartenmarkt agiert in einem überwiegend von Schule) bestimmt. aus benachbarten Wohngebieten angesichts ent-
Wohnnutzungen bestimmten Umfeld, gleichwohl be- sprechender guter Wegeverbindungen als grund-
sitzt der Standortbereich - an einer der wichtigsten Unter einzelhändlerischen Gesichtspunkten verfügt
sätzlich unproblematisch einzustufen.
Wohngebietserschließung Stockelsdorfs gelegen - der Mikro-Standort insofern über eine solitäre,
Für Passanten, die aus Süden den Mikro-Standort
zudem auch über eine deutliche Verkehrsorien- gleichwohl nahversorgungsorientierte Lage.
aufsuchen, steht eine Fußgängerbedarfsampel un-
tierung. Die Präsentations- und Annoncierungsmöglichkeiten mittelbar am Standortbereich zur Verfügung, so dass
zur gut befahrenen Lohstraße sind aufgrund der eine sichere Querung der Lohstraße gegeben ist8.
Gemäß den von der Auftraggeberin übermittelten
Unterlagen ist die Errichtung eines NETTO-Marktes geplanten Lage direkt an der Lohstraße (der neue
Gartenbaubetrieb/-markt wird zurückversetzt lokali-
siert sein) als sehr gut zu etikettieren. Angesichts der
7 8
Zudem befinden sich auf der anderen Straßenseite, südlich der Lage an der gut frequentierten Lohstraße, ist dem Nach den ersten Planungen ist die Versetzung der Ampel
Lohstraße, weitere Parkmöglichkeiten. notwendig.
Mikro-Standort grundsätzlich eine gute, auch
GfK GeoMarketing. Growth from KnowledgeSeite 8
Insgesamt dürfte der Mikro-Standort ganz prinzipiell
für nahversorgungsorientierte Einzelhandelsnutz-
ungen hoch interessant und geeignet sein, zum einen
nicht zuletzt aufgrund des Bezuges zu den um-
liegenden Wohngebieten bzw. zum anderen auch
aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit.
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3 Relevante Wettbewerbs- Insofern sind die an der Nahtstelle zwischen Für die nachfolgenden Betriebe bzw. potenziellen
Stockelsdorf und Bad Schwartau lokalisierten Wettbewerber wurden die untersuchungsrelevanten
situation Wettbewerber REWE in Stockelsdorf und Penny in Verkaufsflächen erhoben und die jeweiligen Umsatz-
Bad Schwartau von besonderer Relevanz, da sie im höhen nach den Vor-Ort-Eindrücken geschätzt.
Einzugsgebiet der Planmaßnahme liegen (siehe auch Hinsichtlich der Einzelhandelsumsätze für das
3.1 Methodische Vorbemerkung
das folgende Kapitel 4). Kalenderjahr 2010 ist darauf hinzuweisen, dass GfK
Im Rahmen der für diese Studie durchgeführten GeoMarketing über detaillierte Angaben zu Brutto-
Grundsätzlich ist zur Verkaufsflächen- und Umsatz-
intensiven Vor-Ort-Recherchen wurden auf- Umsätzen einiger flächengroßer, überregional
struktur von Lebensmitteldiscountmärkten fest-
tragsgemäß der Lebensmitteldiscount-relevante agierender Anbieter verfügt und diese Umsatzan-
zustellen, dass diese ihren Betriebsumsatz über-
Einzelhandel sowie auch Gartenfachmarkt-bezogene gaben entsprechend in die Datenaufbereitung mit
wiegend (d.h. zu über 80 %) mit Artikeln des perio-
Anbieter in den untersuchungsrelevanten Ver- eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte und
dischen Bedarfs erzielen.
sorgungsbereichen (Ortsmitte der Gemeinde Anbieter wurden umsatzseitig auf Basis branchen-
Stockelsdorf und übriges Gemeindegebiet) bzw. die Was die aperiodischen Sortimente angeht, sind hier und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter
entsprechenden Anbieter im bzw. am Rande des Ein- die typischen Nonfood-Sonderpostengeschäfte Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen
zugsgebietes des prospektiven NETTO-Marktes an (darunter nicht-zentrenrelevante Sortimente von An- Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Ge-
der Lohstraße in Augenschein genommen. gelbedarf bis zu Zelten) zu nennen, die eine weite gebenheiten (u.a. Standort/ Lage, Sortiments-
Dabei wurde der Lebensmitteldiscount-relevante Verteilung der Nonfood-Umsätze über eine große struktur/-tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen,
Einzelhandel besonders erfasst bzw. umsatzseitig Bandbreite sehr unterschiedlicher Nonfood-Angebote Zustand der Verkaufsräume etc.) qualifiziert ge-
eingeschätzt. und eine zeitlich unregelmäßige bzw. schwankende schätzt.
Umsatzgenerierung dieser Sortimentsgruppe nach Es ist ferner darauf hinzuweisen, dass aus daten-
Hierzu zählen einerseits die Wettbewerber in der sich ziehen. Im übrigem ist im Hinblick auf die Non- schutzrechtlichen Gründen für Standorte ein Um-
Gemeinde Stockelsdorf sowie andererseits ent- food-Sparte ein gewisser 'Sättigungsgrad' zu ver- satzwert erst ab drei relevanten Betreibern aus-
sprechende Anbieter in den benachbarten Ortsteilen zeichnen, so dass die Discount-Branche diese Sorti- gewiesen werden darf (siehe Kapitel 6), da sonst
der Städte Bad Schwartau (Ortsteil Cleverbrück im mente mittlerweile wieder etwas 'herunterfährt'. Rückschlüsse auf die Umsatzleistung einzelner
Nordosten der Gemeinde Stockelsdorf) und Lübeck Betreiber möglich wären. Von daher kann nicht für
(Vorwerk im Osten und Krempelsdorf im Süden). Von daher erlauben diese Umsatzanteile keine Be-
alle Betreiber bzw. Standorte eine Umsatzhöhe
rechnung von Auswirkungen auf in aller Regel ein-
Da der Mikro-Standort im Nordosten der Gemeinde ausgewiesen werden, sondern lediglich in ag-
deutige bzw. nachhaltige Sortimente aufweisende
Stockelsdorf nur rd. 750 m entfernt zur Nachbarstadt gregierter Form.
Nichtlebensmittel-Anbieter.
Bad Schwartau liegt, dürfte der geplante NETTO-
Markt an der Lohstraße nicht nur auf große Teile der Vor diesem Hintergrund werden in Hinblick auf die
Stockelsdorfer Wohnbevölkerung reflektieren, möglichen Auswirkungen des geplanten NETTO-
sondern auch auf Bevölkerungspotenziale der Stadt Marktes ausschließlich typgleiche/ähnliche Anbieter in
Bad Schwartau. die Betrachtung einbezogen.
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3.2 Lebensmitteldiscount-relevante Einzelhandelsnutzungen), die mittelgroße bis große Lage ein großflächiger Aldi-Markt mit rd. 800 m²
Bestandslagen in Stockelsdorf Verkaufsflächen aufweisen. Aber auch flächenkleinere etabliert werden. Diese Planung zielt auch auf das
Betriebe sind hier anzutreffen. nordöstlich situierte Einwohnerpotenzial der
Gemeinde Stockelsdorf.
Das Famila-SB-Warenhaus verfügt über eine ver-
3.2.1 "Neu Ortsmitte" Stockelsdorf
gleichsweise große Ausstrahlungskraft und spricht
Hinsichtlich der relevanten Lebensmittel(discount-) auch Kunden an, die außerhalb der Gemeinde 3.4 Lebensmitteldiscount-relevante
Einzelhandelsstrukturen in der "Neuen Ortsmitte" Stockelsdorf leben. Bestandslagen in Lübeck
Stockelsdorfs sind hier vor allem die im Standort-
verbund agierenden Anbieter Sky und Aldi (rd. 1,7 Weiterhin ist auf den bereits genannten REWE- Im Stadtteil Vorwerk, nur rd. 2,2 km östlich des
km südwestlich) am Rathausmarkt zu nennen, die als Supermakt an der Lohstraße (rd. 0,7 km nordöstlich) Mikrostandortes gelegen, agiert an der Memel-
innerörtliche Leitbetriebe die wichtigsten Einzel- hinzuweisen, der als einziger Nahversorger im nord- straße/Vorwerkerstraße ein Markant Supermakt.
handelsmagneten in der Ortsmitte darstellen. östlichen Stockelsdorfer Gemeindegebiet direkt an Verkehrlich gut erreichbar, reflektiert der Standort
Diese beiden Anbieter sind insofern für die übrigen der Grenze zur Nachbarstadt Bad Schwartau agiert. auch auf das Stockelsdorfer bzw. Bad Schwartauer
Betriebe am Rathausmarkt bzw. in dessen Umfeld Einwohner- und Pendlerpotenzial.
von großer Wichtigkeit, da sie für eine gute Fre- Darüber hinaus ist ein neuer Aldi-Lebensmittel-
3.3 Lebensmitteldiscount-relevante
quentierung der Gemeindemitte sorgen. Ferner ist discounter an der Friedhofsallee (Standortverlager-
Bestandslagen in Bad Schwartau ung von der Memelstraße) zu erwähnen, rd. 2,5
auf Penny an der Ahrensböker Straße (rd. 1,6 km
südwestlich) hinzuweisen, der als wichtiger Anbieter Fahrkilometer vom Mikro-Standort Lohstraße
Durch seine Lage im Einzugsgebiet bzw. relative
im Ortsmittenbereich Posthof für eine entsprechende entfernt.
Nähe zum Mikro-Standort (rd. 1,1 km nordöstlich) ist
Frequentierung sorgt. Ferner ist zudem ein Lidl-Lebensmitteldiscounter an
der Lebensmitteldiscounter Penny an der Haupt-
der Krempelsdorfer Allee im Ortsteil Krempelsdorf zu
straße mit Blick auf die Nachbarstadt Bad Schwartau
nennen (rd. 2,6 km südlich), der verkehrsorientiert
an erster Stele zu nennen.
nahe der Autobahnanschlussstelle Lübeck-Zentrum
3.2.2 Übriges Gemeindegebiet Penny übernimmt hier Nahversorgungsfunktionen
lokalisiert ist und vor allem auch auf Stockelsdorfer
und dürfte auch in das östliche Gebiet der Gemeinde
Was das übrige Gemeindegebiet Stockelsdorfs Kunden reflektiert, die über die Krempelsdorfer Alle
Stockelsdorf ausstrahlen.
angeht, ist hier vor allem der verkehrsorientierte (B206) von Süden in die Gemeinde einfahren bzw.
Penny verfügt gleichwohl über ein eingeschränktes
Solitärstandort "Ravensbusch" an der Segeberger Stockelsdorf in Richtung Autobahn 1 verlassen.
Parkplatzkontingent, so dass hier vor allem die
Landstraße zu nennen. Standortplus ist hier vor allem die vergleichsweise
fußläufige Kundschaft von großer Wichtigkeit ist.
Der rd. 2,2 km südwestlich des Mikro-Standortes hohe Stellplatzkapazität.
Als relevante Planung im Einzugsgebiet ist hier das
gelegene Standortbereich, verfügt über ein Famila Aldi-Vorhaben an der Stockelsdorfer Straße in Bad Einen Überblick zur relevanten Wettbewerbssituation,
SB-Warenhaus als Magnetbetrieb und weitere Schwartau Cleverbrück zu nennen. insbesondere zur Verkaufsflächengröße, vermittelt
Fachmärkte (insgesamt fünf Einzelgebäude mit Hier soll in verkehrs- wie wohngebietsorientierter die nachfolgende Tabelle 1.
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Tabelle 1: Übersicht zur lebensmitteldiscount-relevanten Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
Verkaufsfläche /ggf.
Distanz zum
Lebensmitteldiscount-
Lagebereich Anbieter Adresse Planvorhaben
relevanter Anteil
(Ca.-Werte)
(Ca.-Werte)
Einzugsgebiet
Gemeinde Stockelsdorf REWE Lohstraße 800 0,7 km
Im
Stadt Bad Schwartau Penny Hauptstraße 620 1,1 km
Penny Ahrensböker Straße 700 1,6 km
Außerhalb des Einzugsgebietes
Gemeinde Stockelsdorf
Aldi Rathausmarkt 700 1,7 km
"Neue Ortsmitte"
Sky Segeberger Straße 1.600 1,8 km
Gemeinde Stockelsdorf famila Segeberger Straße 2.900/2.400 2,2 km
Stadt Lübeck Markant Memelstraße 1.400 2,1 km
Stadt Lübeck Aldi Friedhofsallee 850 2,5 km
Stadt Lübeck Lidl Krempelsdorfer Allee 900 2,6 km
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hausfläche verfügt. Nach den Vor-Ort-Eindrücken der
3.5 Gartenmarktbezogner Gutacher dürften rd. 1.500 m² als Verkaufsfläche
Wettbewerb dem Einzelhandel zu zuschreiben sein.
Darüber hinaus sind im nördlichen Bad Schwartauer
Sieht man von den einigen Blumenläden und den Stadtgebiet weitere Betriebe lokalisiert (u.a. Gärt-
relevanten Randsortimenten größerer Anbieter (z.B. nerei Rickert, Gartenfreund Wilken).
bei Oswald Hein oder Famila) ab, sind keine weiteren
Insgesamt zeigt sich, dass gartenmarktbezogene
Gartenmärkte oder ähnliche Anbieter in der Ge-
Kaufkraft in erheblichen Umfang aus der Gemeinde
meinde Stockelsdorf zu finden, der Gartenbaube-
Stockelsdorf insbesondere in die Stadt Lübeck fließen
trieb/-markt Arndt ist der einzige Betrieb seiner Art in
dürfte, da hier die leistungsstarken und flächen-
Stockelsdorf.
großen Gartenfachabteilungen unterschiedlicher
Gleichwohl agieren unmittelbar außerhalb der
Baumarktbetriebe lokalisiert sind.
Gemeindegrenzen einige Anbieter, die eindeutig im
Wettbewerb zum (perspektivischen) Gartenbaube-
trieb/-markt Arndt an der Lohstraße stehen dürften.
Im Angebotsbereich Garten und Zubehör sind als
Wettbewerber an erster Stelle die Gartenfach-
abteilungen der einschlägigen Baumarktanbieter von
großer Relevanz.
Diesbezüglich sind die großen Baumärkte im Stadtteil
St. Lorenz-Nord in der Stadt Lübeck zu nennen.
Hier ist der Bahr Baumarkt Bei der Lohmühle 11 (rd.
4,1 km südlich) mit rd. 3.000 m² (gewichtet) Garten-
fachmarkt-bezogener Verkaufsfläche anzuführen
sowie auch Bauhaus Bei der Lohmühle 102 (rd. 4,2
km südlich), der über rd. 3.200 m² (gewichtet)
Gartenfachmarkt-bezogene Verkaufsfläche verfügt.
Diverse (kleinere) Gärtnereien sind zudem in der
Lübecker Friedhofsallee zu finden.
In Bad Schwartau agiert am Stockelsdorfer Weg (rd.
1,5 km nordöstlich) die Gärtnerei Lindemann, die
nach Eigenangaben über rd. 6.000 m² Gewächs-
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4 Einzugsgebiet und Nach- Größenordnung eine ausreichende Potenzialbasis
darstellt.
ragevolumen der NETTO-
Um über dieses Einzugsgebiet hinaus auch die
Planung an der Lohstraße sporadischen Einkaufsbeziehungen von weiter
entfernt lebenden Kunden bzw. die durchaus
Auf Basis der örtlichen Gegebenheiten, der Ver-
gegebene Verkehrsorientierung des Standortes
kehrsinfrastruktur, der ermittelten Wettbewerbs-
adäquat zu berücksichtigen, wird bei den nach-
situation und vor allem stadtstruktureller/ topo-
folgenden Berechnungen zum relevanten
graphischer Aspekte wurde für den geplanten
Nachfragevolumen zusätzlich eine
NETTO-Markt an der Lohstraße ein eher enges, res-
pektive kompaktes, einzonales Einzugsgebiet • 10-%ige Potenzialreserve
abgegrenzt, das sich wie folgt darstellt:
in Ansatz gebracht.
Ausgehend von diesen Annahmen errechnet sich
• Kerneinzugsgebiet (modifizierter 5 Pkw-
Fahrminutenradius): knapp 9.000 Einwohner. unter Berücksichtigung der gebietsspezifischen Pro-
Kopf-Ausgabebeträge ein projekt-relevantes Nach-
fragevolumen) von knapp 29 Mio. Euro p.a.
In das Einzugsgebiet des NETTO-Vorhabens fallen
neben dem nordöstlichen Stockelsdorfer Wohngebiet
zwischen der Albert-Einstein-Straße im Norden, der Davon entfallen rd. 91 % (= rd. 26,2 Mio. Euro p.a.)
Straßen Landwehr/Landstraße im Osten, dem Land- auf das Kerneinzugsgebiet und rd. 9 % (= rd. 2,6
graben im Süden und dem Hohlweg im Westen auch Mio. Euro p.a.) auf die angesetzte 10-%ige Poten-
Teile von Bad Schwartau zwischen der Gutenberg- zialreserve.
straße im Norden, dem Straßenzug Clever Tannen
und Cleverhoferweg im Osten, der Ringstraße im
Süden und dem Straßenzug Gorch-Fock- Weitere Details zum Einzugsgebiet sind der nach-
Straße/Clever Landstraße/Zum Vorwerk im Westen. stehenden Abbildung 1 und der Tabelle 2 zu
entnehmen.
Das enggefasste Einzugsgebiet umfasst somit ein
Bevölkerungspotenzial von knapp rd. 9.000 Ein-
wohnern, was nach den Erfahrungen der Gutachter
für einen Lebenmitteldiscountmarkt in dieser
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Abbildung 1: Einzugsgebiet und die relevante Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
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Tabelle 2: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
Einwohner Einwohner Einzel- Einzel- Einzelhandels-
Einzelhandelsrelevantes per handels- handels- relevantes
Nachfragevolumen 01.01.2009 relevanter relevantes Nachfragevolumen gesamt
1) Kaufkraft- Nachfrage- 2010
Index der volumen je
GfK Einwohner
2)
davon LM-
Zone/Gebietseinheit absolut Index in Euro in Mio. Euro Discount-relevant in %
in Mio. €
Zone I Kerneinzugsgebiet 8.981 107,0 5.445 48,9 26,2 90,9
Gesamt 8.981 107,0 5.445 48,9 26,2 90,9
10 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus
. . . 4,9 2,6 9,1
weiter entfernten Ortsteilen/Städten/Gemeinden
Einzugsgebiet insgesamt . . . 53,8 28,8 100,0
Rundungsdifferenzen möglich
1)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes.
2)
Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2010 5088 Euro, exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl.
Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der
Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
© GfK GeoMarketing GmbH 2011
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5 Brutto-Zielumsatz der NETTO- Umsätze mitnehmen und sind insofern als neutral
anzusehen.
Planung und Umsatz-
Vor dem Hintergrund dieser in der Vorbemerkung
rekrutierung genannten Prämisse gehen die Gutachter von einem
Zielumsatz aus, der in einer Größenordnung von
Vorbemerkung
rd. 3 Mio. Euro p.a. rangiert und als untersuch-
Unter Zugrundelegung von durchschnittlichen ungsrelevante Umsatzgröße dient.
NETTO-typischen Flächenproduktivitäten haben die
Gutachter für den geplanten NETTO-Markt an der
Unter strukturellen Aspekten gehen die Gutachter
Lohstraße eine Flächenproduktivität von rd. 4.100
davon aus, dass das (Brutto-)Zielumsatzvolumen
Euro pro m² Verkaufsfläche angesetzt. Dabei haben
(incl. MwSt.) zukünftig zu rd. 93 % (= 2,8 Mio. Euro)
die Gutachter die spezifische Situierung des Mikro-
aus dem Kerneinzugsgebiet bzw. zu rd. 7 % (= 0,2
Standortes, insbesondere die verkehrliche Erreich-
Mio. Euro) aus der Potenzialreserve stammen wird.
barkeit und die gegebene Wettbewerbssituation
Die hierfür erforderlichen Abschöpfungsquoten
berücksichtigt.
von rd. 10,5 % (Zone I) bzw. rd. 7,7 % (Poten-
Hinsichtlich dieser Annahme sowie der hierauf auf- zialreserve) bewegen sich dabei insgesamt in einem
bauenden Verträglichkeitsuntersuchung wurde machbaren Rahmen (Abschöpfungsleistung insge-
seitens der Gutachter dabei ausdrücklich eine hohe samt rd. 10,4 %).
"Meßlatte" im Sinne einer 'Worst Case-Be-
An dieser Stelle sei betont, dass die ermittelten
trachtung' angesetzt.
Abschöpfungsquoten aufzeigen, welche Anteilswerte
Insofern dient nach dem Prinzip der Vorsicht für den
des zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzials
geplanten NETTO-Markt ein überdurchschnittlicher
durch das Planvorhaben zukünftig gebunden
Umsatzwert als Berechungsgrundlage.
(=rekrutiert) werden können.
Hinsichtlich des geplanten NETTO-Marktes mit einer Die Abschöpfungsquote ist somit nicht gleichzusetzen
angedachten Verkaufsfläche von rd. 740 m² wurde mit der Umverteilungsquote, aus der sich Rück-
als Sortimentsgruppe die Hauptwarengruppe perio- schlüsse auf die Umsatzumverteilung zulasten von
discher Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel, Ge- Standortlagen/Bestandsanbietern ableiten lassen.
sundheit und Körperpflege) als projektrelevant an-
gesetzt (siehe hierzu auch die Anmerkungen auf
Seite 9). Da bereits ein Backshop am Standortbereich Siehe auch nachfolgende Tabelle 3.
vorhanden ist, wird der geplante Backshop diese
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Tabelle 3: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in Stockelsdorf
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Einzelhandelsrelevantes 10 %-ige Potenzialreserve Gesamtes
Abschöpfungsleistung Nachfragevolumen LM-Discount-relevants
Zone I Nachfragevolumen
gesamt Abschöpfungsleistung gesamt Abschöpfungsleistung gesamt Abschöpfungsleistung
Warengruppen/Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in Mio. Euro in %
LM-Discount-relevanter Bedarf gesamt 26,2 2,80 10,7 2,6 0,20 7,7 28,8 3,0 10,4
Rundungsdifferenzen möglich
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6 Wirkungsanalyse Darüber hinaus wird die Möglichkeit von städte- für Betrachtungsstandorte/Zentren ein Um-
baulichen Auswirkungen als Folge von Umsatz- satzwert erst ab drei Betreibern ausgewiesen
umverteilungseffekten bzw. möglichen resultierenden werden darf, da sonst Rückschlüsse auf die
6.1 Räumlich differenzierte Betriebsaufgaben gutachterlich gewürdigt. Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich
Betrachtung der möglichen wären, oder
Als Basis für die nachfolgenden Berechnungen dienen
anzunehmenden ökonomischen folgende drei Annahmen: • die mögliche Umsatzumverteilung in einem
Auswirkungen durch den Betrachtungsraum eine Größe von kleiner als
• Der in Kapitel 5 festgelegte perspektivische
geplanten NETTO-Markt an der 0,1 Mio. Euro annimmt und von daher die
Brutto-Zielumsatz der Planung;
Auswirkungen zulasten bestehender Einzel-
Lohstraße in Stockelsdorf
• die in Kapitel 5 erarbeitete Kaufkraftstrom- handelsstrukturen im Betrachtungsraum
Zentraler Bearbeitungspunkt des Gutachtens ist es Modellrechnung zur möglichen Umsatzre- prozentual nahezu gegen Null tendieren
aufzuzeigen, ob durch die geplante Etablierung des krutierung des Brutto-Zielumsatzes der dürften.
NETTO-Marktes an der Lohstraße die rd. 1,7 km süd- NETTO-Planung;
Dieses vorausgeschickt, setzt sich die anzunehmende
westlich situierte, außerhalb des angenommenen • die in Kapitel 3 aufgezeigte relevante Einzel- Umsatzneurekrutierung des angenommenen
Einzugsgebietes des geplanten NETTO-Marktes handelssituation in Stockelsdorf sowie in den Brutto-Zielumsatzes für den geplanten NETTO-Markt
gelegene "Neue Ortsmitte" der Gemeine Stockelsdorf angrenzenden Bereichen der Städte Lübeck in Höhe von rd. 3 Mio. Euro p.a. aus folgenden fünf
beeinträchtigt wird. und Bad Schwartau. Kategorien zusammen:
Zudem wird in aggregierter Form die Umverteilung
für die übrigen Anbieter im oder am Rande des pros- Dabei basieren die nachfolgend dargestellten Ergeb-
• Rückgewinnung derzeit aus dem
pektiven Einzugsgebietes (siehe Tabelle 1) darge- nisse auf einer von Fachinstitutionen anerkannten
Einzugsgebiet abfließender Kaufkraft und
stellt. komplexen Berechnungsmethode, in der GfK Geo-
Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
Marketing die einschlägigen wissenschaftlichen
So wird im Folgenden zu den möglichen anzu- außerhalb der untersuchten Standorte,
Rechenmethoden/Gravitationsmodelle einbezogen
nehmenden ökonomischen Auswirkungen auf den und weiterentwickelt hat. • Umsatzrekrutierung von dem Pkw-
lebensmitteldiscount-relevanten Einzelhandel Potenzial bzw. der Potenzialreserve
(Stichwort: Umsatzumverteilungs-/ und -umlenkungs- Was die einzelnen Untersuchungsstandorte/Wett-
(großräumige Umverteilung),
prozesse) in diesen Bereichen in Form von Modell- bewerber bzw. Betrachtungsgebiete angeht, ist
Rechnungen gutachterlich Stellung genommen, anzumerken, dass keine Aussagen zur Umsatzum- • Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in
wobei aufgrund von datenschutzrechtlichen Vorgaben verteilung/-neuorientierung gemacht werden können, den untersuchungsrelevanten Standorten,
die übrigen Anbieter außerhalb der Ortsmitte als ein wenn
• Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
Betrachtungsraum dargestellt werden. • im Betrachtungsgebiet datenschutzrechtliche andernorts.
Vorgaben greifen (Geheimhaltung), so dass
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Auch ist in diesem Kontext zu berücksichtigen, dass • rd. 1,5 Mio. Euro bzw. die Hälfte des induzierte negative städtebauliche Auswirkungen
der Wettbewerb zunehmend zwischen einzelnen Be- Zielumsatzes werden den übrigen Anbietern bzw. Verwerfungen auszuschließen.
triebstypen und Vertriebsformen stattfindet. im bzw. am Rande des Einzugsgebietes
Auch ist zu bedenken, dass die 'betroffenen' Be-
Mit Blick auf die Wirkungsanalyse ist für die "Neue abgezogen.
treiber innerhalb und auch außerhalb des Einzugs-
Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf zudem fest-
Hieraus resultiert für die "Neue Ortsmitte" der gebietes angesichts der marktüblichen Wettbewerbs-
zuhalten, dass diese mit ihren relevanten Wettbe-
Gemeinde Stockelsdorf in der Gesamtschau gegebenheiten generell und stetig ihre Marktposition
werbern (Sky, Aldi und Penny) nah am Rande des
("Worst Case"-Betrachtung!) bei einem lebensmittel- (u.a. Sortiment, Preis, Genre) überprüfen und ggf.
Einzugsgebietes des NETTO-Vorhabens situiert ist.
discount-relevantem Brutto-Gesamtumsatz von korrigieren müssen.
Basierend auf dem für den an der Lohstraße ge- knapp 14 Mio Euro p.a. eine Umverteilungsquote
Nichts desto trotz ist an dieser Stelle nicht zuletzt
planten NETTO-Markt angenommenen Brutto-Ziel- von rd. 7,3 %.
aufgrund des doch recht umfangreichen geplanten
umsatzvolumen (inkl. Mehrwertsteuer) in Höhe von
Was die übrigen sechs betrachteten Anbieter im Verkaufsflächenkontingentes das Planungserfordernis
rd. 3 Mio. Euro p.a. stellt sich die anzunehmende
bzw. am Rande des Einzugsgebietes angeht, so ist des Vorhabens zu unterstreichen, das insgesamt
Situation der Umsatzrekrutierung für das Einzugs-
für diesen Anbieterkreis bei einem lebensmittel- deutlich in die Einzelhandelsstruktur der Gemeinde
gebiet im Rahmen einer Modellrechnung wie folgt
discount-relevantem Brutto-Gesamtumsatz von Stockelsdorf eingreift.
dar:
knapp 33 Mio. Euro p.a. eine Umverteilungsquote
Auch ist - unabhängig von den oben skizzierten Um-
• Ein Umsatzposten von rd. 0,5 Mio. Euro (gut von lediglich rd. 4,6 % festzustellen.
satzumverteilungen in der Ortsmitte Sockelsdorfs -
17 % des Zielumsatzes), der im Hinblick auf
Bei Würdigung der oben dargestellten Werte - im an dieser Stelle zu betonen, dass nach Auffassung
die möglichen zu betrachtenden Umsatzum-
Falle der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde Stockels- der Gutachter Einzelhandelsansiedlungen auch im
verteilungen/-neuorientierungen als neutral
dorf im einstelligen Bereich - ist festzustellen, dass nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich in
zu benennen ist, rekrutiert sich vornehmlich
die möglichen Auswirkungen somit als noch un- erster Linie der Ortsmitte der Gemeinde Stockelsdorf
aus Umverteilungen von Umsätzen, die an
bedenklich einzustufen sind. erfolgen sollten.
anderen als in Tabelle 1 aufgeführten Einzel-
Insbesondere im Bereich "Posthof" stehen mehrere,
handelsstandorten derzeit gebunden werden. Es ist dabei generell auch zu bedenken, dass sich die
auch größere Verkaufsflächen zu Neuvermietung an.
Effekte auf drei Betriebe in der "Neuen Ortsmitte"
Der verbleibende Ziel-Umsatzanteil im Umfang von
verteilen, die derzeit gut aufgestellt sind. Insofern sollte seitens der Vorhabenträger auch die
rd. 2,5 Mio. Euro (rd. 84 % des Zielumsatzes) wird
Mit anderen Worten: Ausgehend von der aktuellen Anmietung von Flächenleerständen in der Stockels-
folgendermaßen umverteilt:
Standort-Performance der drei relevanten Anbieter in dorfer Ortsmitte geprüft werden.
• In der "Neuen Ortsmitte" Stockelsdorfs der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf ist
werden bei den drei betroffenen Anbietern insgesamt eine zu verkraftende, im Rahmen von Mit einer NETTO-Neuansiedlung in der Ortsmitte
rd. 1 Mio. Euro bzw. ein Drittel des Zielum- normalen Wettbewerbseffekten liegende Umver- könnte in sofern die anhaltende Ortsmittenent-
satzes umverteilt bzw. teilung anzunehmen. Von daher sind in der "Neuen wicklung weiter gefestigt und gesichert werden.
Ortsmitte" mögliche, durch die NETTO-Planung Auch könnte ein neuer Anbieter wie NETTO von den
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in der Ortsmitte bestehenden Synergieeffekten dass sich mögliche neue Umsatzanteile über eben
merklich profitieren. diese und auch diverser anderer projektrelevanter
Anbieter in der Region rekrutieren dürfen. Insofern
wird durch den neuen Arndt-Betrieb Kaufkraft in der
6.2 Mögliche zu erwartende
Gemeinde weiterhin gebunden bzw. besteht die
Auswirkungen des neu Chance, bisher abfließende Kaufkraft wieder in die
aufgestellten Gartenbau- Gemeinde zurück zu holen.
betriebes/-marktes
Was die vorgesehene Verkaufsfläche mit
Nachfolgend soll auf einen weiteren Betrachtungs- zentrenrelevanten Sortimenten anbetrifft (Garten-
aspekt qualitativ eingegangen werden, nämlich auf und Pflanzendekoartikel), ist festzustellen, dass diese
mögliche Auswirkungen der geplanten Neuauf- Sortimente bzw. die zutreffende Sortimentgruppe
stellung des Gartenbaubetriebes/-marktes Arndt. Glas/Porzellan/Keramik nicht strukturprägend für die
Dabei ist anzumerken, dass der Gartenbaubetrieb/- Stockelsdorfer Ortsmitte ist.
markt schon seit Jahrzehnten vor Ort agiert und Hinsicht möglicher Umverteilungen, die die rd. 60 m²
insgesamt lediglich um rd. 50 m² erweitert werden zusätzliche Verkaufsfläche induzieren würden (und
soll. Gleichwohl ist angedacht, das zentrenrelevante rein rechnerisch kaum zu ermitteln wären), ist in
Sortiment von derzeit 120 m² auf rd. 180 m² zu Bezug auf ökonomische Auswirkungen auf Strukturen
erweitern (Garten- und Pflanzendekoartikel). der Ortsmitte Stockelsdorfs aus Gutachtersicht von
vernachlässigenswert geringen Effekten auszugehen.
Mit Blick auf mögliche Auswirkungen des Vorhabens
der Firma Arndt auf bestehende Einzelhandels- Dies umso mehr, da sich der entsprechende, ver-
strukturen in der Ortsmitte ist zunächst festzustellen, gleichsweise niedrige zu rekrutierende Mehr-Umsatz
dass sich das durch die Neuaufstellung bzw. Kop- bzw. mögliche Umsatzumlenkungen auf eine große
plungseffekte mit dem geplanten NETTO-Markt zu er- Bandbreite von Anbietern verteilt, wobei hier ins-
wartende, mögliche Umsatz-Plus (die bis dato besondere wieder die großen Baumärkte auf
erzielten Umsatzanteile sind als neutral, sprich als Lübecker Stadtgebiet an erster Stelle zu nennen sind.
nicht umverteilungsrelevant anzusehen) gegenüber Vor diesem Hintergrund dürften von der geplanten
der derzeitigen Situation vergleichsweise überschau- Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/-marktes
bar ausnehmen dürfte. Arndt an der Lohstraße keinen nennenswerten
Weiterhin ist - insbesondere vor dem Hintergrund negative Implikationen auf die Einzelhandels-
der oben dargestellten, von leistungsstarken Bau- strukturen in der Ortsmitte der Gemeinde Stockels-
märkten geprägte Wettbewerbssituation - zu sehen, dorf zu erwarten sein.
GfK GeoMarketing. Growth from KnowledgeSeite 21
Insofern sollten die Vorhabenträger auch eine
6.3 Abschließendes Fazit Ansiedlung in der Ortsmitte prüfen.
Mit der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse sollten Auch ist aufgrund der Planungsgröße (die Verkaufs-
die mikro-standortseitigen Rahmenbedingungen und fläche des NETTO-Marktes ist schon nah an der
die wettbewerbs- und potenzialseitigen Gegeben- Großflächigkeit), die Planungsbedürftigkeit des
heiten für den geplanten NETTO-Markt an der Vorhabens angezeigt.
Lohstraße in Stockelsdorf aufbereitet und zu den Hinsichtlich der Neuaufstellung des Garten-
möglichen anzunehmenden ökonomischen und baubetriebes/-marktes Arndt ist lediglich die Er-
städtebauliche Auswirkungen dieser Planung sowie weiterung der Bestandsfläche um rd. 50 m² geplant.
auch der Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/- Im Großen und Ganzen soll demnach auf gleich
marktes Arndt auf die "Neue Ortsmitte" der Ge- großer, gleichwohl qualitativ besserer, Verkaufsfläche
meinde Stockelsdorf Stellung genommen werden. in Zukunft agiert werden.
Nach den vorliegenden Ergebnissen der Verträg- So wird es möglich sein, entsprechende Kaufkraft vor
lichkeitsanalyse bewegen sich die anzunehmenden Ort zu halten bzw. abfließende Kaufkraft in die
ökonomischen Auswirkungen der NETTO-Planung im Gemeinde zurück zu holen.
Hinblick auf die lebensmitteldiscount-relevanten Die Großteil der Verkaufsfläche wird nicht
Anbieter in der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde zentrenrelevant sein, 10 % der veranschlagten
Stockelsdorf in einem spürbaren, aber gleichfalls im rd. 1.800 m² Verkaufsfläche sollen für Sortimente
Hinblick auf die gegebenen Nahversorgungs- aus der Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik zu
strukturen verträglichen Bereich, so dass keine Verfügung stehen. Bereits heute verfügt Arndt über
Schädigung der vorhandenen Strukturen in der rd. 120 m² diesbezüglicher Sortimente.
"Neuen Ortsmitte" zu erwarten ist. Eine zusätzliche Verkaufsfläche von rd. 60 m² bzw.
Gleichwohl ist unter gemeindeentwicklungspolitischen zusätzlich zu erzielende Umsatzposten in diesem
Prämissen zu betonen, dass die Ortsmitte der Sortimentsbereich sehen die Gutacher in Bezug auf
Gemeinde Stockelsdorf als kulturelles, wirt- mögliche Auswirkungen auf die Einzelhandels-
schaftliches und öffentliches Zentrum der Gemeinde strukturen der Ortsmitte der Gemeinde Stockelsdorf
weiter entwickelt werden sollte bzw. die hier in den als vollkommen unkritisch an.
letzten Jahren erfolgten positiven Entwicklungen
weiter gestärkt werden sollten.
Von daher sollte ganz grundsätzlich von der
Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe im
Außenbereich Abstand genommen werden.
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Redaktionsschluss: 30. August 2011
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