Gesamterneuerung Gebäude 86 88 - PUK Rheinau, Wohnheim Tilia
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Kanton Zürich Baudirektion Hochbauamt PUK Rheinau, Wohnheim Tilia Gesamterneuerung Gebäude 86– 88 Projektdokumentation mit Kostenvoranschlag
Zürich, 25. Juni 2019, rev. 12. Mai 2020
PUK Rheinau, Wohnheim Tilia
Alleestrasse 86 – 88, 8462 Rheinau
Gesamterneuerung
Gebäude 86– 88
Projektdokumentation mit Kostenvoranschlag
1
Inhalt
3
Übersicht
4
Projektbeschrieb
6
Flächenzusammenstellung / Raumprogramm / Grobtermine
8
Projektpläne
16
Baubeschrieb nach BKP
20
Kostenvoranschlag
24
Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeit
26
Projekt-Kurzinformation
28
Projektorganisation
2
Übersicht M 1 : 20 000
3Projektbeschrieb Als Entsprechung zur hofseitigen Erweiterung wird der Mittel
risalit gegen den Zugang um ein ausladendes Vordach ergänzt.
Ausgangslage, Masterplan Dieses schliesst schmal an die bestehende Fassade an und ver-
Der Kanton Zürich eröffnete 1867 im ehemaligen Kloster Rhei- breitert sich gegen den Platz. Es dient als adäquates Zeichen
nau eine psychiatrische Pflegeanstalt. In der ersten Hälfte des für den Zugang und funktionales Vordach für die Anlieferung.
20. Jahrhunderts wurde zur Erweiterung dieser Anstalt das Der Hofgarten wird behindertengerecht auf das Erdgeschoss-
Klinikareal in Neu-Rheinau auf- und ausgebaut. Im Rahmen niveau angehoben. Jeder Wohnbereich im Erdgeschoss be-
neuer psychiatrischer Versorgungskonzepte wurde das statio- kommt einen eigenen Garten mit Sitzplatz. Die Wohngruppen-
näre Angebot in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts kon- gärten sind vom allgemeinen Garten mit Obstspalieren getrennt.
tinuierlich reduziert, bis im Jahr 2000 der Standort Klosterinsel Auf der Südseite wird der Hofgarten mit einem Abschlusszaun
definitiv aufgegeben wurde. In Neu-Rheinau verblieben im Psy- gefasst und gesichert.
chiatriezentrum Rheinau (PZR) noch rund 175 Betten. Mitte
2011 wurde das PZR in die Psychiatrische Universitätsklinik Materialisierung Aussen
Zürich (PUK) integriert. Die PUK betreibt heute in Neu-Rheinau Die bestehende Gebäudehülle wird fachgerecht restauriert.
spezialisierte, überregionale Angebote in der stationären foren- Sowohl der Putz als auch die Bedachung sind in einem für ihr
sischen Psychiatrie sowie das Zentrum für Integrative Psychia- Alter guten Zustand. Die Spenglerarbeiten haben die Lebens-
trie (ZIP). Daneben befindet sich in Neu-Rheinau das vom Kan- dauer bereits überschritten und werden vollständig ersetzt.
tonalen Sozialamt betriebene Wohnheim Tilia für Menschen mit Ebenso die äusseren Holzverkleidungen der Lukarnen. Die
Beeinträchtigung und herausforderndem Verhalten. neuen Fenster mit der historischen Fensterteilung verändern
In den letzten Jahren hat insbesondere der Forensik-Standort das Erscheinungsbild positiv. Die Zubauten weisen eine zeitge-
eine steigende Auslastung erfahren, weshalb die Gesundheits- mässe Gestaltung und Materialisierung auf, welche jedoch gut
direktion mit der PUK eine Weiterentwicklung des Klinikareals in mit dem Altbau harmoniert. Den verputzen Aussenwänden wird
Rheinau anstrebte. Die Entwicklungsperspektive war unter Be- ein glatter veredelter Kalkbeton gegenüber gestellt.
rücksichtigung des Denkmalschutzes aufzuzeigen, da alle Ge- Materialisierung und Ausbaustandard Innen
bäude im Zentrum der Anlage im Inventar der kunst- und kultur Die Bewohnerzimmer zeichnen sich durch Wandverkleidun-
historischen Schutzobjekte und archäologischen Denkmäler gen mit Glasfasergewebe, gestrichenen Holzeinfassungen der
von überkommunaler Bedeutung enthalten sind. Die Schutz- Fenster und einem schlichten Linoleumboden aus. Die Einbau-
objekte können jedoch im Inneren umgebaut und den Bedürf- schränke in Kunstharz bilden die fixe Einrichtung und dienen
nissen angepasst werden. Auch Erweiterungen und Neubauten als Schrank, Büchergestell, sowie als Steigzone. Das Lavabo ist
sind möglich, wobei im Ensemble die Niedriggeschossigkeit der gegenüber auf einem Plattenschild angeordnet.
Bauten und das städtebauliche Prinzip bewahrt werden sollen. In den Wohnräumen und den Korridoren betonen einheitliche
Die besonderen Begebenheiten bedingen, dass eine Entwick- Böden und Decken das Raumkontinuum. Ein Parkettboden mit
lung auf dem Areal verschiedene Interessen berücksichtigen Fischgratmuster erzeugt eine wohnliche Atmosphäre, während
muss. Die betroffenen Direktionen (Gesundheitsdirektion, Bau- die gelochte Gipsdecke für eine angenehme Raumakustik sorgt.
direktion, Direktion der Justiz und des Innern und Sicherheitsdi- An den Wänden der Nassräume erzeugen Feinsteinzeugmo
rektion) haben deshalb gemeinsam einen Masterplan erarbeitet, saike in verschiedenen Farben eine lebendige Atmosphäre.
der vom Regierungsrat genehmigt wurde und dessen Vorgaben Runde Leuchten ergänzen die orthogonale Grundrissstruktur.
im Kantonalen Gestaltungsplan «PUK-Areal, Neu-Rheinau» ver- Während in den Haupträumen sichtbare linsenförmige Leuch-
bindlich festgesetzt wurden. tenkörper die Räume strukturieren, sind die Leuchten in den
Das Gebäude 86 – 88 wurde in den Jahren 1916 bis 1919 im Nebenräumen als trompetenförmige Einstülpungen der ab-
Rahmen der zweiten Erweiterung der Klinikanlage Neu-Rheinau gehängten Gipsdecken ausgebildet. Als Leuchtmittel kommt
als Pavillon für Unruhige erbaut und wird nun für das Wohnheim durchgehend LED zum Einsatz.
Tilia umgebaut und renoviert. Es nimmt 4 Wohnstationen und Haustechnik
die Verwaltung des Tilias auf. Der Umbau erfolgt in Übereinstim- Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen werden aufgrund der
mung mit dem Masterplan und dem daraus abgeleiteten Kanto- Eingriffstiefe total ersetzt gemäss aktuellem Stand der Technik .
nalen Gestaltungsplan. Der Mehrzweckraum, die Sitzungszimmer, die weichen Zimmer
Projektidee und bauliches Konzept und die Nassräume sind mechanisch belüftet.
Die neuen Nutzungen werden behutsam in das bestehende Die Liftanalage wird durch einen kombinierten Personen- /
Haus eingepasst. Der ursprüngliche Bestand wird weitgehend Warenlift mit einer Kapazität von 13 Personen / 1000 kg ersetzt.
erhalten und sorgfältig nach denkmalpflegerischen Grundsät- Energie, Ökologie
zen restauriert. Die späteren Eingriffe ins Haupttreppenhaus, Die Wärmeerzeugung erfolgt über die bestehende zentrale Are-
welche die ursprüngliche Struktur missachten, werden zurück- alheizung. Diese erzeugt ungefähr die Hälfte der Heizenergie mit
gebaut. Die erforderlichen Erweiterungen werden im Geist der Holzschnitzel. Dank diesem Anteil von über 50 % erneuerbarer
originalen Struktur hinzugefügt. Diese sind zeitgemäss gestaltet Energie, wird der Minergie-Grenzwert des gewichteten Heiz-
und konstruiert und gleichsam in Proportionierung und Materia- energiebedarfs für Umbauten mit der Nutzungskategorie «Woh-
lisierung auf die historische Substanz bezogen. nen» eingehalten. Die Dämmung der Gebäudehülle erfolgt in
Die Wohngruppen werden im Erdgeschoss und ersten Ober- der Regel an der Kellerdecke, der Innenseite der Aussenwände
geschoss auf die beiden Gebäudeflügel verteilt. Die einzelnen und im Dach zwischen den Sparren.
Wohngruppen sind in je zwei Wohnbereiche unterteilbar. Die
wohngruppenübergreifenden Räume sind im Mittelrisalit und Brandschutz
die Verwaltung im Dachgeschoss untergebracht. Diese Räume Es handelt sich um einen Beherbergungsbetrieb Typ a mit
sind direkt über das Haupttreppenhaus erschlossen. Nebennutzungen. Die Wohngruppen sind jeweils in zwei Wohn-
Der Mittelrisalit wird südlich mit einem eingeschossigen Neubau bereiche unterteilt. Die maximal erlaubten Fluchtweglängen in-
erweitert. Dieser Gartenpavillon fügt sich harmonisch in die be- nerhalb des Wohnbereichs bis zu den horizontalen oder ver-
stehende denkmalgeschützte Bausubstanz ein. Er bietet Raum tikalen Fluchtwegen werden eingehalten. Die bestehende
für einen gemeinsam genutzten Mehrweckraum und eine Ter- Brandmeldeanlage (Vollüberwachung) wird komplett ersetzt.
rasse für die Wohngruppen im Obergeschoss.
4Projektbeschrieb
Visualisierung Bewohnerzimmer
5Flächenzusammenstellung / Raumprogramm / Grobtermine
Flächenzusammenstellung nach SIA 416
Geschossfläche
GF 6421 m² 100 %
Nettogeschossfläche Konstruktionsfläche
NGF 4683 m2 73 % KF 1738 m² 27 %
Nutzfläche Verkehrsfläche Funktionsfläche
NF 3287 m² 51 % VF 1123 m² 17 % FF 272 m² 4 %
Hauptnutzfläche Nebennutzfläche
HNF 2276 m² 35 % NNF 1011 m² 16 %
Gebäudevolumen
GV 18 730 m3
Grobtermine
2018 2019 2020 2021 2022
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
Vorprojekt, Kostenschätzung
Bauprojekt, Kostenvoranschlag
Antrag Objektkredit
Kreditbewilligung
Baueingabe
Ausführungsplanung
Realisierung
Abnahmen, Inbetriebnahmen
6Flächenzusammenstellung / Raumprogramm / Grobtermine
Raumprogramm
Das nachfolgende Raumprogramm entspricht dem revidierten
Raum- und Betriebskonzept des Kantonalen Sozialamtes vom
9. Juli 2018.
Zusammenstellung Raumprogramm
Raumbezeichnung NGF m² HNF m² NNF m² VF m² FF m² KF m² GF m²
Untergeschoss 1 177 107 649 317 104 372 1 549
gemeinschaftliche Räume 222 107 115
Abstell-, Lagerräume 851 649 202
technische Räume 104 104
Erdgeschoss 1 273 936 18 304 15 325 1 598
Wohngruppen A, B 1 098 855 4 239
gemeinschaftliche Räume 160 81 14 65
technische Räume, Steigzonen 15 15
1. Obergeschoss 1 216 894 4 296 22 311 1 527
Wohngruppe C, D 1 125 875 4 246
gemeinschaftliche Räume 69 19 50
technische Räume, Steigzonen 22 22
2. Obergeschoss 824 341 256 206 21 517 1 341
gemeinschaftliche Räume 148 73 20 55
Verwaltung 419 268 151
technische Räume, Steigzonen 21 21
keine Nutzung 236 236
Dachgeschoss 195 0 84 0 111 212 407
technische Räume 111 111
keine Nutzung 84 84
Total 4 685 2 278 1 011 1 123 273 1 736 6 421
Terrasse für Wohngruppen im Obergeschoss, Alleestrasse 80 – 82
705 0 100 m
Projektpläne N
Rhein
Situation M 1: 4000
0 50 100 m
8Projektpläne M 1: 400
0 5 10 15 20 m
Längsschnitt Zugangsbereich
Grundriss Untergeschoss
9Projektpläne M 1: 400
0 5 10 15 20 m
Fassade Nord
Terrasse
28.0 m²
Grundriss Erdgeschoss
10Projektpläne M 1: 400
0 5 10 15 20 m
Querschnitt Seitenflügel
Grundriss 1. Obergeschoss
11Projektpläne M 1: 400
0 5 10 15 20 m
Querschnitt Zugangsflügel
Grundriss 2. Obergeschoss
12Referenzbild Innenhof, Alleestrasse 80 – 82
Referenzbild Fassade Nord, Alleestrasse 80 – 82
13Grundriss EG mit Umgebung
14Projektpläne
15Baubeschrieb nach BKP
Baubeschrieb nach BKP 2 Gebäude
20 Baugrube
1 Vorbereitungsarbeiten 201 Baugrubenaushub
10 Bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen – Abtrag Zugangsrampe mit Flügelmauern,
101 Bestandesaufnahmen Abhumusieren, Aushub, Roh- und Nachplanie
– Sondierungen und Bestandesaufnahmen an Gebäude – Abtrag Hof für Perimeterdämmung
und Umgebung zur Erstellung der Ausführungs- und 21 Rohbau 1
Detailpläne 211 Baumeisterarbeiten
– Sickerversuch – Baustelleneinrichtung: Geschlossene, robuste
11 Räumungen, Terrainvorbereitungen Abschrankung der Baustelle h = 3 m, Zufahrten und
111 Rodungen Umschlagplatz, Fundationen für Baureklametafel,
– Rodung von Bäumen und Sträuchern Baustrom- und Bauwasserinstallation, Bürocontainer
112 Abbrüche Bauleitung, Aufenthaltsraum für Handwerker mit
– Vordach Haupteingang, Vordächer Eingänge Seiten Heizung / Möblierung und sanitären Einrichtungen,
flügel, Kellertreppen von Seitenflügel im Hof, Aussen- provisorische Bauparkplätze, Baukran, Lagerein
wände im Bereich neuer Öffnungen, Kunststein richtung auf der Baustelle für Baumaterialien, proviso-
gewände im Bereich zu schliessender Öffnungen, rische Türen für Lager Unternehmer
Holzverkleidungen um Lukarnen, Bodenplatten im – Gerüste: verschiebbares Notdach über Mittelrisalit,
Bereich Mittelrisalit und Verbindungsflügel Unter Fassadengerüst mit Treppenaufgängen, Gerüst
geschoss, Decken nach Angaben Bauingenieur, bekleidung, Dachanpassungen und Überbrückungen
Fenster, Aussentüren, Treppenläufe der Haupttreppe bei Zugängen
mit Deponieren der Tritte zur Wiederverwendung, best. – Baumeisteraushub: Baugrubenaushub für Fundationen
Geländer Terrassen, Innenwände, Kücheneinrichtun- Vordach Haupteingang, Fundationen Gartenpavillon,
gen, Schreinerarbeiten, Effektenschränke in den Absenkungen Bodenplatte Untergeschoss, Hinterfül-
Estrichen der Seitenflügel, Abbrüche von Wandbelä- lung beim Vordach Haupteingang und Gartenpavillon
gen, Abbrüche von Böden (Platten-, Parkett-, Lino- – Kanalisation im Gebäude: Kanalisation im bestehen-
leumbeläge), Abbrüche von Deckenverkleidungen in den Untergeschoss ergänzen, Grundleitungen für
Gips (Schilfrohr), Abbrüche Deckenverkleidungen in Dachwasser bis zur Sickergrube
Gips an Kellerdecken, Abbrüche von Deckenverklei- – Beton- und Stahlbetonarbeiten: Unterfangungen,
dungen in Metall Bodenplattenabsenkung im Mittelrisalit und in den
113 Demontagen Verbindungsflügel Untergeschoss, Liftschacht und
– Rückbau Elektroinstallationen, Heizungs-, Lüftungs-, Deckenergänzungen Mittelrisalit, Fundamente in Beton
Sanitär-, Liftanlage für Vordach Haupteingang und Gartenpavillon, Wände,
119 Asbestsanierung Stützen, Decken und Treppen in Kalksteinbeton für
– Fachgerechter Ausbau und Entsorgung von asbest Vordach Haupteingang und Gartenpavillon, Beton-
haltigen Bauteilen stützmauer zu Einfriedung Hof
12 Sicherungen, Provisorien – Maurerarbeiten: Abbrüche, Backstein- und Kalksand-
121 Sicherung vorhandener Anlagen steinmauerwerk, Anpassarbeiten am bestehenden
– Sichern der vorhandenen Installationen und Anlagen Mauerwerk mit Backstein und Kalksandstein, Lei-
123 Unterfangungen bungsergänzungen und Fräsen von neuen Öffnungen,
– Unterfangungen an bestehenden Bauten Verschieben von Öffnungen (inkl. neuer Ausbildung
13 Gemeinsame Baustelleneinrichtungen von Stürzen und Leibungen), Durchbrüche, Ausspa-
135 Provisorische Installationen rungen und Kernbohrungen in Böden, Wänden und
– Provisorische Sanitäranschlüsse während Bauzeit Decken, Versetzen und teilweise Liefern von Trep-
in beiden Treppenhäusern pro Geschoss penstufen in Naturstein, Zementüberzüge im Unter
136 Kosten für Energie, Wasser und dergleichen geschoss
– Kosten für Energie und Wasser 214 Montagebau in Holz
15 Anpassung bestehende Erschliessung – Sanierung Dachbinderkonstruktion: teilweiser Ersatz
152 Kanalisationsleitungen und Untergiessen der Binderfüsse, Verschraubung der
– Innensanierung bestehende Kanalisationsleitungen delaminierten Binder, Pilzschutzbehandlung
19 Honorare – Ergänzen einer fehlenden Lukarne, neue äussere Holz-
191 Architekt verkleidung um alle Lukarnen, neue Trauf- und Stirn-
– Honorar Architekt läden, Ergänzen von diversen Deckenkonstruktionen,
196 Spezialisten Dämmung und Spanplattenbodenbelag auf Estrichbö-
– Honorar Umweltingenieur den, Sparren- und Balkenzwischenräume mit Isofloc
(Planung Schadstoffsanierung Asbest) oder Glaswolle dämmen, Dampfbremsen verlegen
216 Natur- und Kunststeinarbeiten
– Reinigung der bestehenden Kunststeingewände und
Natursteinsockel, Anpassen und Ergänzen von Kunst-
steingewänden und Natursteinsockel
16Baubeschrieb nach BKP
22 Rohbau 2 232 Starkstrominstallationen
221 Fenster, Aussentüren, Tore – Bestehende Starkstromzuleitung auf die Haupt
– Fenster, Fenstertüren aus Holz: Holzfenster mit Isolier- verteilung
verglasung und historischer Sprossenteilung. Fenster- – Erdung: Erstellung des inneren und des äusseren Blitz-
flügel abschliessbar, manueller Oblichtöffner für oberen schutzes mit Blitzstromschutzanlagen und Überspan-
Fensterteil, Fensterteil mit Insektenschutz nungsableitern in den Etagenverteilungen; Installation
– Fenster in Metall: Stahlfenster mit Isolierverglasung im des Potentialausgleiches und Vermaschung aller Fun-
Gartenpavillon damenteisen und Gebäudekonstruktionen
– Aussentüren aus Metall: Automatische Schiebetüre – Installationssysteme für Stark- und Schwachstrom;
Haupteingang; Türen Treppenabgang Gartenpavillon Kabeltrasse, Rohr, Boden- und Brüstungskanäle
222 Spenglerarbeiten – Haupt- und Steigleitungen für das Normal- und USV-
– Demontage und Entsorgung bestehende Spengler Netz
arbeiten, neue Spenglerarbeiten in Uginox am geneig- – Lichtinstallationen sämtlicher Leuchten im Gebäude
ten Dach und Innenhof
Anpassen und Ergänzen bestehender Blitzschutz – Notlichtinstallationen sämtlicher Notleuchten in den
224 Bedachungsarbeiten Fluchtwegen und Versammlungsräumen
– Steildächer: auf Eck- und Mittelrisaliten sowie Verbin- – Kraftinstallationen für Küchenapparate, Elektrische
dungsflügeln bestehende Biberschwanzziegel in Dop- Türen, Lift und Allgemeinsteckdosen, etc.
peldeckung abdecken. Lattenrost, Schindelunterdach, – Storen- und Sonnenschutzinstallationen, Dezentrale
Konter- und Ziegellattungen erstellen; bestehende Anlage
Ziegel reinigen und Dachflächen identisch wieder ein- – HLKS Installationen in jedem Geschoss, sowie
decken; Anpassarbeiten um Lukarnen, Ochsenaugen- Aussenanlagen wie Pumpen
gauben, Dachdurchdringungen und neue Schneefänge – MSRL Installationen für die Gebäudeautomation
erstellen. 233 Leuchten und Lampen
– Auf Seitenflügel (Schindelunterdach bestehend) beste- – Lieferung von sämtlichen Leuchten in LED
hende Biberschwanzziegel ohne Abdecken reinigen. 235 Apparate Schwachstrom
– Flachdächer: Flüssig-Kunststoffabdichtung und Ent- – RACK, Verteilschränke für Aktivkomponenten und die
wässerung mittels Speier bei Vordach Haupteingang Kommunikationsverkabelung UKV
und Pergoladach Terrasse Gartenpavillon; Flachdach – Telefonvermittlungsanlage inkl. Tischapparate, ohne
Gartenpavillon, bestehend aus Dampfsperre, Wär- Telefonapparate für die Bewohner
medämmung, Wassersperre (Polymerbitumendich- – DECT Drahtlostelefon- und Personenschutzanlage
tungsbahnen),Vlies, Splitt und grossformatigen Beton- – TV-Server für die Übertragung via Kommunikations-
platten netz UKV
225 Spezielle Dichtungen und Dämmungen – Lieferung der Aktivkomponenten bauseitig
– Brandabschottungen und Kittfugen – WLAN Drahtlosekommunikation für die EDV
226 Fassadenputze – Sonnerie- und Türsprechanlage für Zugangstüren
– Putzergänzungen, Erneuerung Putzhaftung durch – Audio-, Video und Uhrenanlagen
Injektion, Reinigen des bestehenden Fassadenputzes – Audiovisuelle Anlage im Mehrzweckraum
227 Äussere Malerarbeiten – Zutritts- und Schliesskontrollanlage für Weiches-
– Vorarbeiten und Anstriche auf Fassadenputz Zimmer, Zimmer, Fluchtwegtüren
mit Mineralfarbe – Video Übertragung nur für Weiches-Zimmer, keine
– Vorarbeiten und Anstriche mit Ölfarbe auf Lukarnen, gespeicherten Aufnahmen
Trauf-Stirnläden, bestehenden Dachfenstern und – Brandmeldeanlage inkl. Brandabschnittstüren und
Dachuntersichten RWA Anlagen im Treppenhaus gemäss den Richtlinien
228 Äussere Abschlüsse, Sonnenschutz VKF und Brandschutzplaner
– Vertikalmarkisen bei Fenster, Ausstellmarkise bei 236 Schwachstrominstallationen
Fenstertüren, motorisiertes Sonnen-segel auf Terras- – Kommunikationsinstallationen UKV für sämtliche EDV-
sen Gartenpavillon Anlagen
23 Elektroanlagen – TV-Installationen Server für die Übertragung via Kom-
231 Apparate Starkstrom munikationsnetz UKV
– Die bestehenden Erschliessungen Stark- und – Installationen für Sonnerie- und Türsprechanlage für
Schwachstrom, sowie das Kabelfernsehen werden Zugangstüren
weiterhin verwendet und so belassen – Installationen für Audio-, Video und Uhrenanlagen,
– Provisorische Installationen für Baustelleneinrichtun- Audiovisuelle Anlage im Mehrzweckraum, Zutritts- und
gen durch den Bauunternehmer Schliesskontrollanlage für Weiches-Zimmer Türen,
– Ableitungen Blitzschutz an Fassaden, mit Fangleitun- Zimmer, Flucht-wegtüren
gen auf Giebeldach. Ausführung durch Spengler Ins- – Video Installationen nur für Weiche Zimmer (keine ge-
tallateur speicherten Aufnahmen)
– Schaltgerätekombinationen, Anpassungen der beste- – Brandmeldeinstallationen inkl. Brandabschnittstüren
henden Haupt- und Unterverteilungen und RWA im Treppenhaus
– Neue Schaltgerätekombinationen für das USV-Netz, 237 Gebäudeautomation
USV Unterverteilungen – Einbindung in das arealübergreifende Gebäude
– Blindstromkompensation sofern notwendig (Optional) automationssystem, Aufrüstung bestehende Manage-
– Zentrale USV Anlage in eigenem USV-Raum für alle mentstation PVSSII mit den notwendigen Grafikbildern
Sicherheitsrelevanten Anlagen 238 Bauprovisorien
– Zentrale Notlicht-Batterieanlage, Sicherheits- und – Bauprovisoriums inkl. Beleuchtung für die Handwerker
Rettungszeichenleuchten während der gesamten Bauzeit
17Baubeschrieb nach BKP
24 Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen 27 Ausbau 1
242 Wärmeerzeugung 271 Gipserarbeiten
– Wärmepumpe für Erhitzung Brauchwarmwasser mit – Wände: Metallständerwände beidseitig beplankt, Voll-
Frischwasserstation gipsplatten, Montageverstärkungen in Ständerwände
243 Wärmeverteilung Nassräume (Holzeinlagen), innere Wandbekleidung auf
– Übergabestation: Die Wärmeversorgung des Gebäu- Aussenwände, bestehend aus Wärmedämmung (Mul-
des erfolgt ab der zentralen Wärmeerzeugungsanlage tipor) 80 mm und Innenputz (Weissputz) mit mecha-
über die bestehende Fernwärmeleitungen; die beste- nischer Sicherung und Netzeinbettung, Beplankung
hende Heizungsübergabestation wird weiter verwen- Sanitärinstallationselemente, runde Ständer-Vorsatz-
det; am bestehenden Heizungsverteiler werden die schale bei Steigzonen Bewohnerzimmer, Stahlstützen
Heizgruppen neu aufgebaut im Tagesaufenthalt R60 verkleiden, Gipskartonbeplan-
– Raumheizung: komplette Neuinstallation der Wärme- kung Dachkonstruktion, Grundputz auf neue und er-
verteilung, Wärmeabgabe über Säulen-Radiatoren, gänzte Backsteinwände, Weissputz Q3 zur Aufnahme
Regulierung mittels Thermostatventilen von Glasfasertapete oder Anstrich
– Lufterhitzer in den Lüftungsanlagen werden ab der – Decken: auf allen Geschossen teils doppelte, teils ein-
Heizungsanlage mit Wärme versorgt fache Deckenbeplankung als Brandschutz EI60 und
244 Lüftungsanlagen EI30; im Untergeschoss wird vorgängig eine Wärme-
– Lüftungsanlage zur Sicherstellung der Luftqualität in dämmung montiert;
Sitzungszimmern, Mehrzweckraum, Snoezelraum, abgehängte Akustik-Gipslochdecke in Korridoren der
Garderoben, UG-Schrankräumen und in sämtlichen Wohngruppen, Wohn- Essbereichen, Freizeiträumen,
Nassräumen. Pausenräumen und Sitzungszimmer; abgehängte
– Die Luftaufbereitungsgeräte sind in den Estrichen Gipsdecken in Treppenhäusern, weichen Zimmern und
der Eckrisalite platziert; die Aussenluft wird über ein Nasszellen
Wetterschutzgitter (in Dachschräge integriert) ange- 272 Metallbauarbeiten
saugt und gelangt über ein Kanalnetz bis zum Luft- – Fassadenbekleidung Seitenwände Gartenpavillon mit
aufbereitungsgerät; die aufbereitete Zuluft wird über Wärmedämmung und vorgehängten
die Steigzone in die einzelnen Geschosse geführt; die – verzinkten und pulverbeschichteten Blechen; Stake-
Lufteinführung erfolgt über Decken- bzw. Wandaus- tenabschlüsse vor Terrassenabgän-gen über Pavillon;
lässe; die Abluft wird über Diffusionsgitter und Ventile Sicherheitsverglasung zwischen Brüstung und Beton-
abgesaugt und über das Abluftkanalnetz zum Luft- leibungen auf Terrasse Gartenpavillon. Zweiter Hand-
aufbereitungsgerät zurückgeführt; die Fortluft wird lauf Haupttreppenhaus
anschliessend über die bestehende Dachöffnung ins 273 Schreinerarbeiten
Freie ausgeblasen – Aussentüren aus Holz: Blendrahmen-Aussentüren bei
– Liftschachtentlüftung Seiten- und Kellereingängen
246 Kälteanlagen – Innentüren aus Holz: Block- und Blendrahmentüren in
– Umluftkühlgerät in USV-Batteriezentrale Holz EI30 inkl. Leibungsfutter, Block-
25 Sanitäranlagen – und Blendrahmentüren in Holz ohne Brand- und
251 Allgemeine Sanitärapparate Schallanforderung
– Lieferung und Montage aller Sanitärapparate inkl. – Allgemeine Schreinerarbeiten: Massivholzsockel und
Armaturen und Garnituren (in weichen Zimmer in CNS- -wandfries, Schrankfronten
Ausführung) – Installationsschächte EI30, Einbauschränke nbb in den
– Lieferung und Montage der Apparate-Installations Korridoren (Garderoben, Archiv), Einfassungen Radi-
elemente für die Vorwandmontage System Geberit- atornischen, Einbauschränke in Ausbildung, Teambüro,
Duofix, ohne Gipsständer und Beplankung Bewohner- und Besprechungszimmer, Einbauregal
252 Spezielle Sanitärapparate Bibliothek, Einbautisch Pausenraum, Spiegelschrän-
– Steckbeckenspülkombination in allen Ausgussräumen ke Bewohnerzimmer, WC-Trennwände, Magnetwände,
– Pflegebadwannen Auffrischen und Ergänzen der historischen Handläufe
– Lieferung und Montage von CNS-Bodenabläufen für Treppenhäuser
die Duschen und CNS-Bodenwannen für die Ent – Küchen in Wohn- Essbereichen mit Gewerbegeschirr-
leerung der Reinigungsmaschine im Putzraum UG spüler, Gewerbekühlschränken und Heissluftofen
– Lieferung und Montage von Nasslöschposten und zur Aufbereitung der gelieferten Mahlzeiten, Küchen
Feuerlöscher Wohnbereiche 2, Teeküche Pausenraum 2. Oberge-
253 Sanitäre Ver- und Entsorgungsapparate schoss
– Zirkulationspumpen 275 Schliessanlagen
254 Sanitärleitungen – Mechanische Zylinder bei Türen, Fenstern und Möbeln
– Lieferung und Montage eines Tiefenfilters für den – Elektrisch bei Türen Station und Zimmer Wohnbereiche
Einbau in die Kaltwasserhauptzuleitung 2, sowie bei weichen Zimmer
– Versorgung sämtlicher Sanitärapparate mit Kalt- und 277 Elementwände
Warmwasser, ab dem Sanitärverteiler im Unterge- – Brandfallgesteuerte VKF-geprüfte Schiebetüren in Holz
schoss bis zu den entsprechenden Entnahmestellen (EI30) mit eingebauter Fluchttüre
– Schmutzabwasserleitungen bis zur Kanalisation 28 Ausbau 2
255 Dämmungen Sanitärinstallationen 281 Bodenbeläge
– Dämmungen Ver- und Entsorgungsleitungen – Unterlagsböden im Gartenpavillon EG, sowie im Mittel-
26 Transportanlagen risalit und Verbindungsflügel UG
261 Aufzüge – Diverse Unterlagsbodenergänzungen bei Türverschie-
– Demontage bestehender Lift, neue elektromechani- bungen
sche Liftanlage mit minimaler Schachtkopfhöhe, Nutz- – Belagsausgleich und Spachtelung in diversen Räumen
last 1000 kg, 13 Personen, Kabinenmasse 110 x 210 cm – Granitplatten in Treppenhäusern
18Baubeschrieb nach BKP
– Eichenparkett in Korridoren, Wohn- Essräumen, Auf- 49 Honorare
enthalts- und Freizeiträumen, Büros 491 Architekt
– Linoleumbodenbeläge in Bewohnerzimmern – Honorar Architekt
– Fliesskunststoffbelag in Nassräumen 496 Spezialisten
– Schmutzschleuse beim Haupteingang – Honorar Landschaftsarchitekt
282 Wandbeläge
– Plattenbeläge in Nassräumen und um Spültisch in den 5 Baunebenkosten und Übergangs
Bewohnerzimmer, Küchenrückwände und Gastroni- konten
schen 51 Bewilligungen, Gebühren
285 Innere Malerarbeiten 511 Bewilligungen
– Glasfasergewebe als Wandverkleidungen mit – Baubewilligung, inkl. Abnahmen
abwaschbarerem Wandanstrich 519 Übriges
– Anstriche auf Wänden und Decken mit Mineralfarben – Baugespann
– Zweikomponenten-Epoxidharzfarbanstriche auf Böden 52 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation
Untergeschoss 521 Muster, Materialprüfungen
– Anstriche Schreinerarbeiten – Sondierungen, Musterfenster, Material- und Farb
286 Bauaustrocknung muster für Fassaden und Ausbau
– Bauaustrocknung in Räumen mit neuen Unterlags – Materialprüfungen
böden 523 Fotos
287 Baureinigung – Fotografische Dokumentation des Bauwerks
– Grobreinigungen der Baustelle während der Bauzeit 524 Vervielfältigungen, Plankopien
– Baureinigung vor Abnahme und Nachreinigung vor – Plan- und Fotokopien der Architekten und Fachplaner
Bauübergabe 525 Dokumentationen
29 Honorare – Kreditbroschüre
291 Architekt – Dokumentation Wohnheim Tilia
– Honorar Architekt – Objektdokumentation HBA
292 Bauingenieur 529 Übriges
– Honorar Bauingenieur – Publikationskosten für öffentliche Ausschreibungen
293 Elektroingenieur 53 Versicherungen
– Honorar Elektroingenieur 531 Bauzeitversicherung
294 HLKK-Ingenieur – Bauzeitversicherung (steigende Gebäudeversicherung)
– Honorar Heizungs-, Lüftungs- und Klima-Ingenieur 56 Übrige Baunebenkosten
295 Sanitäringenieur 561 Bewachung durch Dritte
– Honorar Sanitäringenieur – Kontrolle und Schliessung Baustelle
296 Spezialisten 566 Grundsteinlegung, Aufrichte, Einweihung
– Honorar Bauphysiker – Anlässe wie Handwerker- oder Eröffnungsfest
– Honorar Brandschutzplaner 568 Baureklame
– Honorar Gebäudeautomationsingenieur – Baureklametafel
– Honorar Holzbauingenieur 569 Übrige
– Umzugskosten
4 Umgebung
40 Terraingestaltung 6 Reserve
401 Erdbewegungen 61 Unvorhergesehenes
– Geländeanpassung 610 Unvorhergesehenes
41 Roh- und Ausbauarbeiten – ca. 10 % der Kosten von BKP 1– 5
411 Baumeisterarbeiten – ca. 10 % der Kosten von BKP 9
– Stützmauer Umgebung
42 Gartenanlagen 9 Ausstattung
421 Gärtnerarbeiten 90 Möbel
– Auffüllen Hof, Erstellen aller Vegetationsschichten, 900 Möbel
Ansaaten, Bepflanzungen, Spaliere – Bewegliche Möbel, Neuanschaffung
422 Einfriedungen 92 Textilien
– Hofabschluss zur Spontanfluchtverhinderung aus 921 Vorhänge
Maschendraht, Gartentore – Vorhänge und Vorhangschienen
423 Ausstattungen, Geräte 95 Signaletik
– Veloparkierung gedeckt, Sonnenschirme auf Sitz 950 Raumbeschriftung
plätzen, Feuerschalen, Brunnen / Wasserspiel – Beschriftung Räume
44 Installationen 98 Künstlerischer Schmuck
443 Elektroanlagen 980 Kunst am Bau
– Leuchten und Installationen für Aussennutzflächen – Budget Kunst am Bau
45 Erschliessung durch Leitungen 99 Honorare
455 Sanitärleitungen 991 Architekt
– Gartenwasseranschlüsse, Wasseranschluss Brunnen – Honorar Architekt
46 Kleinere Trassenbauten
463 Oberbau
– Fundationsschichten, Asphaltbelagsarbeiten mit
Abschlüssen, Plattenbeläge
465 Werkleitungen und Kanalisation
– Kanalisation Umgebung
19Kostenvoranschlag
Zusammenfassung
BKP Arbeitsgattung Gebundene Neue Total
Ausgaben Ausgaben
1 Vorbereitungsarbeiten 1 540 000 26 000 1 566 000
2 Gebäude 17 508 000 1 499 000 19 007 000
4 Umgebung 724 000 0 724 000
5 Baunebenkosten 316 000 17 000 333 000
6 Reserve 2 080 000 166 000 2 246 000
9 Ausstattung 784 000 127 000 911 000
1–9 Investitionskosten 22 952 000 1 835 000 24 787 000
Stand Kostenvoranschlag 26. April 2019, alle Preise in CHF ±10% und inkl. 7,7% MwSt., Teuerungsindex: 1. April 2019 (Basis: 1939)
BKP Arbeitsgattung Gebundene Neue Total
Ausgaben Ausgaben
1 Vorbereitungsarbeiten 1 540 000 26 000 1 566 000
10 Bestandesaufnahmen 59 000 0 59 000
101 Bestandesaufnahmen 59 000 0
11 Räumungen, Terrainvorbereitungen 1 080 000 0 1 080 000
111 Rodungen 6 000 0
112 Abbrüche 458 000 0
113 Demontagen 191 000 0
119 Asbestsanierung 425 000 0
12 Sicherungen, Provisorien 123 000 24 000 147 000
121 Sicherung vorhandener Anlagen 123 000 0
123 Unterfangungen 0 24 000
13 Gemeinsame Baustelleneinrichtung 73 000 0 73 000
135 Provisorische Installationen 41 000 0
136 Kosten für Energie, Wasser und dgl. 32 000 0
15 Anpassung bestehende Erschliessung 29 000 0 29 000
152 Kanalisationsleitungen 29 000 0
19 Honorare 176 000 2 000 178 000
191 Achitekt 165 000 2 000
196 Umweltingenieur 11 000 0
2 Gebäude 17 508 000 1 499 000 19 007 000
20 Baugrube 130 000 16 000 146 000
201 Baugrubenaushub 130 000 16 000
21 Rohbau 1 1 993 000 414 000 2 407 000
211 Baumeisterarbeiten 1 684 000 414 000
214 Montagebau in Holz 183 000 0
216 Natur- und Kunststeinarbeiten 126 000 0
22 Rohbau 2 2 007 000 147 000 2 154 000
221 Fenster, Aussentüren, Tore 789 000 62 000
222 Spenglerarbeiten 366 000 0
224 Bedachungsarbeiten 417 000 55 000
225 Spezielle Dichtungen und Dämmungen 101 000 8 000
226 Fassadenputze 108 000 0
227 Äussere Malerarbeiten 97 000 0
228 Äussere Abschlüsse, Sonnenschutz 129 000 22 000
23 Elektroanlagen 3 194 000 35 000 3 229 000
231 Apparate Starkstrom 290 000 3 000
232 Starkstrominstallationen 834 000 10 000
233 Leuchten und Lampen 314 000 4 000
235 Apparate Schwachstrom 948 000 11 000
236 Schwachstrominstallationen 619 000 7 000
237 Gebäudeautomation 162 000 0
238 Bauprovisorien 27 000 0
24 Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen 547 000 477 000 1 024 000
242 Wärmeerzeugung 67 000 1 000
243 Wärmeverteilung 470 000 6 000
244 Lüftungsanlagen 0 470 000
246 Kälteanlagen 10 000 0
20Kostenvoranschlag
BKP Arbeitsgattung Gebundene Neue Total
Ausgaben Ausgaben
25 Sanitäranlagen 1 137 000 1 000 1 138 000
251 Allgemeine Sanitärapparate 362 000 1 000
252 Spezielle Sanitärapparate 245 000 0
253 Sanitäre Ver- und Entsorgungsapparate 3 000 0
254 Sanitärleitungen 415 000 0
255 Dämmungen Sanitärinstallationen 112 000 0
26 Transportanlagen 113 000 0 113 000
261 Aufzüge 113 000 0
27 Ausbau 1 3 826 000 73 000 3 899 000
271 Gipserarbeiten 2 036 000 0
272 Metallbauarbeiten 12 000 68 000
273 Schreinerarbeiten 1 604 000 5 000
275 Schliessanlagen 110 000 0
277 Elementwände 64 000 0
28 Ausbau 2 1 208 000 16 000 1 224 000
281 Bodenbeläge 534 000 14 000
282 Wandbeläge 368 000 0
285 Innere Malerarbeiten 190 000 2 000
286 Bauaustrocknung 5 000 0
287 Baureinigung 111 000 0
29 Honorare 3 353 000 320 000 3 673 000
291 Architekt 2 388 000 172 000
292 Bauingenieur 156 000 39 000
293 Elektroingenieur 255 000 3 000
294 HLKK-Ingenieur 122 000 106 000
295 Sanitäringenieur 227 000 0
296 Spezialisten 205 000 0
4 Umgebung 724 000 0 724 000
40 Terraingestaltung 14 000 0 14 000
401 Erdbewegungen 14 000 0
41 Roh- und Ausbauarbeiten 25 000 0 25 000
411 Baumeisterarbeiten 25 000 0
42 Gartenanlagen 314 000 0 314 000
421 Gärtnerarbeiten 160 000 0
422 Einfriedungen 118 000 0
423 Ausstattungen, Geräte 36 000 0
44 Installationen 31 000 0 31 000
443 Elektroanlagen 31 000 0
45 Erschliessung durch Leitungen 2 000 0 2 000
455 Sanitärleitungen 2 000 0
46 Kleinere Trassenbauten 199 000 0 199 000
463 Oberbau 167 000 0
465 Werkleitungen und Kanalisation 32 000 0
49 Honorare 139 000 0 139 000
491 Architekt 47 000 0
496 Landschaftsarchitekt 92 000 0
5 Baunebenkosten 316 000 17 000 333 000
51 Bewilligungen, Gebühren 24 000 3 000 27 000
511 Bewilligungen 24 000 2 000
519 Baugespann 0 1 000
52 Muster, Modelle, Kopien, Dokumentation 191 000 13 000 204 000
521 Muster, Materialprüfungen 16 000 0
523 Fotos 6 000 0
524 Vervielfältigungen, Plankopien 149 000 13 000
525 Dokumentationen 15 000 0
529 Publikationskosten für öffentliche Ausschreibungen 5 000 0
53 Versicherungen 15 000 1 000 16 000
531 Bauzeitversicherungen 15 000 1 000
56 Übrige Baunebenkosten 86 000 0 86 000
561 Bewachung durch Dritte 16 000 0
566 Grundsteinlegung, Aufrichte, Einweihung 22 000 0
568 Baureklame 5 000 0
569 Umzugskosten 43 000 0
21Kostenvoranschlag
BKP Arbeitsgattung Gebundene Neue Total
Ausgaben Ausgaben
6 Reserve 2 080 000 166 000 2 246 000
61 Unvorhergesehenes (10% BKP 1-5, 9) 2 080 000 166 000 2 246 000
610 Unvorhergesehenes 2 080 000 166 000
9 Ausstattung 784 000 127 000 911 000
90 Möbel 525 000 100 000 625 000
900 Möbel beweglich 525 000 100 000
92 Textilien 73 000 20 000 93 000
921 Vorhänge 73 000 20 000
95 Signaletik 28 000 0 28 000
950 Raumbeschriftung 28 000 0
98 Künstlerischer Schmuck 108 000 0 108 000
980 Kunst am Bau 108 000 0
99 Honorare 50 000 7 000 57 000
991 Architekt 50 000 7 000
1– 9 Investitionskosten 22 952 000 1 835 000 24 787 000
Stand Kostenvoranschlag 26. April 2019, alle Preise in CHF ±10% und inkl. 7,7% MwSt., Teuerungsindex: 1. April 2019 (Basis: 1939)
Gebundene Neue
Anteil für Mobiliar, inkl. Honorar und Reserven Ausgaben Ausgaben Total
610 Unvorhergesehenes (10% BKP 900) 52 000 10 000 62 000
900 Möbel beweglich 525 000 100 000 625 000
991 Honorar Architekt 23 000 4 000 27 000
Total Anteil Mobiliar 600 000 114 000 714 000
22Visualisierung
Visualisierung Aufenthaltsraum
Visualisierung Mehrzweckraum
23Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeit
Kostenkennzahlen
nach SIA 416 / Stand Kostenindex: April 2019, (Basis 1939)
BKP 2+3 / BKP 2+3 / BKP 2+3 / BKP 1– 9 / BKP 1– 9 / BKP 1– 9 / FQ
Objekt Baujahr Massnahme Jahr HNF GF GV HNF GF GV HNF /
CHF / m2 CHF / m2 CHF / m3 CHF / m2 CHF / m2 CHF / m3 GF
Wohnheim Tilia Rheinau, 1919 Umbau, Erweiterung 8 403 2 960 1 015 10 851 3 823 1 311 0.35
Gebäude 86 – 88
Forensische Psychiatrische 1919 Umbau, Erweiterung 2013 8 190 3 094 1 029 9 193 3 462 1 381 0.35
Klinik Rheinau, Gebäude 80 – 82
Pflegeheim Süessbach, Brugg 1974 Umbau, Erweiterung 2009 5 620 3 526 946 6 079 3 815 1 024 0.62
Forensische Psychiatrie, Bern 1749 Umbau, Erweiterung 2011 7 926 3 675 913 8 961 4 154 1 032 0.34
Vergleich Kostenkennzahlen Wirtschaftlichkeit durch Verdichtung
Am besten zu vergleichen sind die Kostenkennzahlen mit dem Die Konzentration der Nutzungen des Wohnheims Tilia im Ge-
Gebäude 80–82 der Forensischen Psychiatrischen Klinik Rhei- bäude 86-88 ist sinnvoll. Insbesondere der Ausbau des Dach-
nau, welches 2013 umgebaut sowie instandgesetzt wurde. geschosses für die Verwaltung ist sowohl betrieblich als auch
Es handelt sich um das Zwillingsgebäude auf dem PUK-Areal wirtschaftlich von Vorteil.
Neu-Rheinau. Die bestehende Bausubstanz, die architektoni- Kostentreiber
sche Bedeutung und Schutzwürdigkeit sind mit dem vorliegen- Grosser Raumbedarf pro Bewohner, da aufgrund deren heraus-
den Projekt identisch. Die Baukosten für das Gebäude und die forderndem Verhalten kleine Wohngruppen und eine aufwen-
Betriebseinrichtungen (BKP 2+3/GF) liegen trotz höherer Haus- dige Betreuung erforderlich sind.
technikausstattung im ähnlichen Rahmen, da baulich gegen- Aufwendige Altlastensanierung von losem Asbest und entspre-
über dem Umbau Gebäude 80–82, auf eine UG-Absenkung im chende Deponiegebühren.
Mittelrisalit und auf Vorfenster verzichtet werden konnte. Zieht Sorgfältige Sanierung und Instandstellung des Gebäudes nach
man hingegen die Kennwerte für BKP 1– 9 pro Geschossfläche denkmalpflegerischen Auflagen.
in den Vergleich, zeigt sich, dass die Kennzahlen ca. 10 % höher Hoher Standard der elektrotechnischen Ausstattung wegen be-
liegen. Diese Differenz entspricht der ausgewiesenen Reserve trieblicher Sicherheitsanforderungen.
in BKP 6 von ca. 10% von BKP 1– 5. Innenausbau mit robusten, vandalensicheren Materialien, sowie
zusätzliche betriebliche Ausbau-massnahmen.
Erläuterung zur Aufteilung Neue und Gebundene Verzichtsmassnahmen
Ausgaben
Es handelt sich mehrheitlich um Gebundene Ausgaben, da In den Kosten sind nur alle nötigen Einrichtungen und Ausstat-
das bestehende Gebäude an die aktuellen Anforderungen der tungen für eine optimale betriebliche Organisation und eine an-
Nutzung angepasst und instandgesetzt wird. Die eigentlichen gemessene Betreuung der Bewohner mit psychischer und/oder
Neubauteile umfassen den Gartenpavillon, das neue Eingangs geistiger Beeinträchtigung eingerechnet.
vordach sowie die Lüftungsanlage des gesamten Gebäudes. Verzichtet wird auf einen aufwendigen Ausbau des Unter
Diese sind separat als Neue Ausgaben ausgewiesen. geschosses sowie auf eine teure Vorfensterlösung. Mit ab-
schliessbaren Fenstern kann auch betrieblich die Sicherheit für
die Bewohner individuell sichergestellt werden.
24Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeit
Referenzbild Renovation Dach und Fassade, Alleestrasse 80 – 82
25Projekt-Kurzinformation Haustechnik
Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen werden aufgrund der
Objekt
Eingriffstiefe total ersetzt gemäss aktuellem Stand der Technik .
Wohnheim Tilia
Der Mehrzweckraum, die Sitzungszimmer, die weichen Zimmer
Alleestrasse 86-88, 8462 Rheinau
und die Nassräume sind mechanisch belüftet.
Projekt
Energie, Ökologie
Instandsetzung und Erweiterung
Die Wärmeerzeugung erfolgt über die bestehende zentrale
Liechti Graf Zumsteg Architekten AG, 5200 Brugg
Arealheizung. Diese erzeugt ungefähr die Hälfte der Heizener-
Kategorie gie mit Holzschnitzel. Dank diesem Anteil von über 50 % erneu-
Wohnen, Verwaltung erbarer Energie, wird der Minergie-Grenzwert des gewichteten
Projektbeschreibung Heizenergiebedarfs für Umbauten mit der Nutzungskategorie
Das Gebäude 86-88 aus dem Jahr 1919 wird für das Wohnheim «Wohnen» eingehalten.
Tilia umgebaut und renoviert. Die Dämmung der Gebäudehülle erfolgt in der Regel an der Kel-
lerdecke, der Innenseite der Aussenwände und im Dach zwi-
Nutzungsbeschreibung
schen den Sparren.
Das Gebäude 86-88 nimmt das Wohnheim Tilia mit 4 Wohn
stationen à je 8-9 Wohnplätze für Menschen mit psychischer Brandschutz
und/oder geistiger Beeinträchtigung auf. Die Wohngruppen im Es handelt sich um einen Beherbergungsbetrieb Typ a mit Ne-
Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss sind hoch struktu- bennutzungen. Die Wohngruppen sind jeweils in zwei Wohn
riert und teils geschlossen geführt. Im Gartenpavillon als Erwei- bereiche unterteilt. Die maximal erlaubten Fluchtweglängen
terung des Mittelrisalits im Erdgeschoss ist ein Mehrzweckraum innerhalb des Wohnbereichs bis zu den horizontalen oder verti-
für Veranstaltungen vorgesehen. Die darüber liegende Terrasse kalen Fluchtwegen werden eingehalten. Die bestehende Brand-
wird von den Wohnstationen im ersten Obergeschoss genutzt. meldeanlage (Vollüberwachung) wird komplett ersetzt.
Im Dachgeschoss ist die Verwaltung des Wohnheims Tilia mit
Büros und Sitzungszimmern untergebracht.
Architektur
Die neuen Nutzungen werden behutsam in das bestehende
Haus eingepasst. Der ursprüngliche Bestand wird weitgehend
erhalten und sorgfältig nach denkmalpflegerischen Grundsät-
zen restauriert. Die späteren Eingriffe ins Haupttreppenhaus,
welche die ursprüngliche Struktur missachten, werden zurück-
gebaut. Die erforderlichen Erweiterungen werden im Geist der
originalen Struktur hinzugefügt. Diese sind zeitgemäss gestaltet
und konstruiert und gleichsam in Proportionierung und Materia-
lisierung auf die historische Substanz bezogen.
Luftbild Gebäude 86-88
26Projekt-Kurzinformation
Volumendaten (SIA 416) Instandsetzung
Baumassnahme Instandsetzung Erneuerung
Projektteil Gebäude 86 – 88 Anbau, Lüftung Total
GV Gebäudevolumen 18 730 18 730
Flächendaten (SIA 416) Gebäude 86 – 88 Anbau, Lüftung Total m² %
GSF Grundstücksfläche 4 396 4 396
GF Geschossfläche 6 348 72 6 420 100,0
HNF1 Wohnen 1 878 58 1 936 30,2
HNF2 Büro 340 340 5,3
HNF Hauptnutzfläche (HNF 1–6) 2 218 58 2 276 35,5
NNF Nebennutzfläche 1 011 1 011 15,7
VF Verkehrsfläche 1 123 1 123 17,5
FF Funktionsfläche 272 272 4,2
KF Konstruktionsfläche 1 724 14 1 738 27,1
Kostenvoranschlag (CHF inkl. MWST) 92.6% 7,4% Total CHF %
BKP 0 – 9 Investitionskosten 22 952 000 1 835 000 24 787 000 100,0
BKP 1– 9 Baukosten 22 952 000 1 835 000 24 787 000 100,0
BKP 1– 8 Baukosten o. Ausstattung 22 168 000 1 708 000 23 876 000 96,3
BKP 0 Grundstück
BKP 1 Vorbereitungsarbeiten 1 540 000 26 000 1 566 000 6,3
BKP 2 Gebäude 17 508 000 1 499 000 19 007 000 76,7
BKP 4 Betriebseinrichtungen
BKP 5 Umgebung 724 000 724 000 2,9
BKP 6 Baunebenk. und Übergangsk. 316 000 17 000 333 000 1,3
BKP 7 Reserve 2 080 000 166 000 2 246 000 9,1
BKP 7 Med. Apparate u. Anlagen (SKP)
BKP 8 Med. Einricht. u. Ausstatt. (SKP)
BKP 9 Ausstattung, inkl. Kunst am Bau 784 000 127 000 911 000 3,7
Gebäudekosten BKP 2
BKP 20 Baugrube 130 000 16 000 146 000 0,6
BKP 21 Rohbau 1 1 993 000 414 000 2 407 000 9,7
BKP 22 Rohbau 2 2 007 000 147 000 2 154 000 8,7
BKP 23 Elektroanlagen 3 194 000 35 000 3 229 000 13,0
BKP 24 HLKKAnlagen 547 000 477 000 1 024 000 4,1
BKP 25 Sanitäranlagen 1 137 000 1 000 1 138 000 4,6
BKP 26 Transportanlagen 113 000 113 000 0,5
BKP 27 Ausbau 1 3 826 000 73 000 3 899 000 15,7
BKP 28 Ausbau 2 1 208 000 16 000 1 224 000 4,9
BKP 29 Honorare BKP 2 3 353 000 320 000 3 673 000 14,8
Zürcher Index der Wohnbaupreise (ZIW, Basis Juni 1939 = 100) April 2019: 0
Kostenkennzahlen Gebäude 86 – 88 Anbau, Lüftung Total CHF
BKP 2+3 / HNF CHF / m² 7’894 25’845 8’351
BKP 2+3 / GF CHF / m² 2’758 20’819 2’961
BKP 2+3 / GV CHF / m³ 953 4’164 1’015
BKP 1– 9 / HNF CHF / m³ 10’348 31’638 10’891
BKP 1– 9 / GF CHF / m³ 3’616 25’486 3’861
BKP 1– 9 / GV CHF / m³ 1’249 5’097 1’323
Energiedaten (SIA 380 /1 und 180 / 4) Gebäude 86 – 88 Anbau, Lüftung Total CHF
Qh Heizwärmebedarf, MJ / m²a 193.1
EBF; AE Energiebezugsfläche, m² 4’136
Ath Gebäudehüllfläche, m² 5’713
Ath/AE Gebäudehüllzahl 1.38
Energiekennzahl Minergie, kWh / m²a 108.9
Termine Datum
Abschluss Auswahlverfahren Wettbewerb 2008
Planungsbeginn 01.04.18
Baubeginn (Soll) 01.01.21
Fertigstellung, Bezug (Soll) 01.08.22
Funktionseinheiten FE Einheit Gebäude 86 – 88 Anbau, Lüftung Total CHF
Bezeichung Funktionseinheiten FE Patientenzimmer
Anzahl Funktionseinheiten n 34
CHF (BKP 1– 9 / FE) 729’029
27Projektorganisation
Eigentümer
Staat Zürich
Eigentümervertretung
Baudirektion Kanton Zürich
Immobilienamt, Abteilung Steuerung und Portfoliomanagement
Oliver Wick, Eigentümervertreter
Jan Bertram, Facility Manager
Besteller und Nutzervertretung
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
Generalsekretariat
Martin Heyer, Adjunkt Immobilien
Sozialamt
Rainer Linsbauer, Leiter FI / CO / Infra. / Stv. d. Amtschefin
Nutzer
Wohnheim Tilia, Rheinau
Jethro Geng, Leitung Tilia
Bauherrenvertretung
Baudirektion Kanton Zürich,
Hochbauamt, Baubereich A
Daniel Baumann, Abteilungsleiter, Vorsitz Projektausschuss
Andreas Hersche, Projektleiter
Sven Alberding, Fachprojektleiter Gebäudetechnik
Betreiber
Immobilienamt, Zürich
Denkmalpflege
Kantonale Denkmalpflege, Dübendorf
Christian Muntwyler
Architektur / Gesamtleitung
Liechti Graf Zumsteg Architekten AG, Brugg
Ivano Cumetti, Projektleiter
Lukas Zumsteg, verantw. Partner
Bauingenieur
HKP Bauingenieure AG, Zürich
Daniel Zehnder
Elektroplanung
Gode AG, Zürich
Vahid Mustafi
HLKS-Planung
Gruner Gruneko AG, Basel
Peter Lauterer
Landschaftsarchitektur
Studio Vulkan Landschaftsarchitektur GmbH, Zürich
Jochen Soukup
Gebäudeautomation
Boxler Engineering AG, Rapperswil-Jona
Andreas Brändli
Bauphysik und Akustik
BWS Bauphysik AG, Winterthur
Christoph Keller
Brandschutzplanung
Abicht AG, Zug
Thomas Weber
Holzbauplanung
Holzbaubüro Reusser GmbH, Winterthur
Lilian Frischknecht
28Impressum
Inhalt:
Andreas Hersche
Baudirektion Kanton Zürich, Hochbauamt
Bilder / Visualisierungen:
Fotos René Rötheli Baden, Visualisierungen Architron GmbH Zürich
Grundlage Übersichtsplan:
Geodaten GIS-ZH
Layout /Prepress /Druck:
kdmz
Auflage:
70 Exemplare
Projektnummer Hochbauamt:
20524.10
Herausgeberin:
© 2020 Baudirektion Kanton Zürich, HochbauamtSie können auch lesen
