GESCHÄFTSBERICHT 2020 - LAGEBERICHT - SWW Oberallgäu ...
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GESCHÄFTSBERICHT 2020 LAGEBERICHT
Bild: © meikefischer.com für Agentur Eselsohr
3
SWW Geschäftsbericht 2020
GUT UND SICHER WOHNEN – EIN GANZ
BESONDERER WERT IN PANDEMIEZEITEN
Das Jahr 2020 wurde geprägt von der Corona-Pandemie. Sie stellt uns sowohl im privaten Alltag
als auch in betrieblichen Abläufen vor große, bisher unbekannte Herausforderungen.
Durch die Einrichtung eines Krisenstabs, das Erarbeiten von Hygienekonzepten, Arbeiten im Home
Office, die Erreichbarkeit per Telefon und E-Mail konnten wir weiterhin für unsere Kundinnen und
Kunden da sein. Auch wenn auf die persönlichen Kontakte größtenteils verzichtet werden musste.
Unsere Mission, „sozial und wirtschaftlich verantwortlich breiten Schichten der Bevölkerung im
Oberallgäu adäquaten Wohnraum nachhaltig zur Verfügung zu stellen“, haben wir selbstverständ-
lich weiterverfolgt.
Doch neben der passenden Wohnung ist vor allem eine gute Nachbarschaft wichtig. Wie wichtig,
das zeigt uns gerade der Corona-Virus. Winzig klein – doch mit immensen Folgen für uns alle,
gerade auch für unser Miteinander. So konnten wir im Jahr 2020 oft staunen, was Nachbarschaft
ausmacht: Viele Menschen helfen einander und Jüngere kaufen zum Beispiel für die Älteren ein.
Nachbarschaft, das sind aber nicht nur einzelne Menschen im Haus und nebenan. Sondern Nach-
barschaft, das ist ein Miteinander, in dem wir leben, und es ist die Gemeinschaft, die jeder von uns
selbst mitgestaltet.
Ein wichtiger Aspekt hierbei ist das Thema Quartierentwicklung, mit dem wir uns auch 2020 intensiv
beschäftigt haben. Durch eine geeignete soziale und räumliche Infrastruktur sowie bedarfsgerechte
Dienstleistungsangebote können Nachbarschaften zu einem lebendigen sozialen Raum entwickelt
werden, mit dem sich die darin lebenden Menschen identifizieren können. In diesem Zuge gilt es,
auch bedarfsgerechte Wohnangebote für ein lebenslanges Wohnen zu schaffen.
Als kommunales Wohnungsbauunternehmen sehen wir unsere Aufgabe verstärkt darin, unseren
Mieterinnen und Mietern nicht nur Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sondern auch den dazu-
gehörigen Lebensraum zu gestalten und zukunftsfähige Lösungen für Menschen aller Altersstufen
zu entwickeln.
Denn nur gemeinsam und im gegenseitigen Austausch können wir gut und sicher wohnen und leben.
GESCHÄFTSBERICHT 06
GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL 06
AUFSICHTSRAT 08
GESCHÄFTSFÜHRUNG 09
TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE 10
BERICHT DES AUFSICHTSRATS 10
DANK 11
LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 12
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 13
GESCHÄFTSMODELL DER UNTERNEHMENS 13
ZIELE UND STRATEGIEN 14
WIRTSCHAFTSBERICHT 16
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE BRANCHEN-
BEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN 16
01 SOLIDE 18
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG 20
NEUBAUTÄTIGKEIT 22
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG 24
02 INDIVIDUELL 26
BAUTRÄGERGESCHÄFT UND VERKÄUFE 28
03 ENGAGIERT 30
NACHHALTIGKEIT 32
20
SPENDEN 33
04 INNOVATIV 34
ENTWICKLUNGEN UND PLANUNGEN 36
05 SERVICE 38
DRITTVERWALTUNG / SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG 40
GEWERBE 41
BAUBETREUUNG 41
WIRTSCHAFTSBERICHT 42
ERTRAGSLAGE 42
FINANZLAGE 43
VERMÖGENSLAGE 44
LEISTUNGSINDIKATOREN
- PROGNOSEBERICHT
- RISIKOBERICHT
- CHANCENBERICHT
JAHRESABSCHLUSS
BILANZ ZUM 31.12.2020
- GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
20
WEITERE FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE
PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT
- ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 31.12.2020
- BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN
ABSCHLUSSPRÜFERS
45
47
47
49
51
52
52
54
56
70
5
SWW Geschäftsbericht 2020
INHALT
06
GEWINN- UN
D VERLU 12 STRECHNUN
G
16
2019
Geschäftsjahr
.12.2019
.01. bis zum 31
ftsjahr vom 01
für das Geschä
18 30
23.737
se 24.136.231,26
1. Umsatzerlö 9.636
ftung 12.304.029,13
usbewirtscha
a) aus der Ha 181
ken
von Grundstüc 203.426,13 33.764
b) aus Verkauf 209
36.851.167,59
stätigkeit 207.481,07
c) aus Betreuung
d Leistungen
Lieferungen un
d) aus anderen
2. Ve rm ind eru
bestimmten Gr
sowie unfertig
ng (Vj. Erhöhu
ng) des Besta
undstücken mi
en Leistunge
n
t fer tig en
nds an zum Ve
Ba uten
rkauf
-4.390.864,15
287.348,33
26 4.467
178
968 5.613
stu ngen -2.095.636,83
tivierte Eigen
lei 2.007.878,99 39.377
3. Andere ak
ge 34.755.530,76
triebliche Erträ
4. Sonstige be
ungen -11.075
gen und Leist
gene Lieferun -13.027.451,71
ngen für bezo
5. Aufwendu -13.033
wirtschaftung
en für Hausbe -6.806.409,32 -24.164
a) Aufwendung -56
grundstücke -19.876.563,97
en für Verkaufs -42.702,94 15.213
b) Aufwendung d Leistungen
8 Lieferungen un 14.878.966,79
en für andere
c) Aufwendung
nis
6. Rohergeb
34 38 42
-3.384
fw and -3.631.917,80
7. Personalau
Gehälter
a) Löhne und -933 -4.318
Altersvorsorge
endungen für -4.585.845,66
ben und Aufw rgung: -953.927,86
b) Soziale Abga tzung, davon für Altersverso
stü
und für Unter orjahr: T E 258)
(V
E 261.933,37
-4.868
nde
ögensgegenstä -4.924.777,08 -5.990
terielle Verm -1.122
ngen auf imma -6.228.833,23
8. Abschreibu ög en s un d Sachanlagen -1.304.056,15
des Anlageverm
endungen
triebliche Aufw
9. Sonstige be 913
78.648,33
n 11
s Beteiligunge
10. Erträge au 18.880,08
äh nli che Erträge 0) -1.260
Zinsen un d E 0,00 (Vj. T E
52
11. Sonstige rb un de ne n Unternehmen -1.162.587,74 -336
-davon aus ve
-1.065.059,33
fwendungen
d ähnliche Au
12. Zinsen un
eb nis
13. Finanzerg -143
-11.515,24 4.427
vom Ertrag 2.987.713,33
mmen und
14. Steue rn vom Einko
ach Steuern
6
GESCHÄFTSBERICHT
SWW Geschäftsbericht 2020
GESELLSCHAFTER UND STAMMKAPITAL
ANTEIL IN PROZENT UND STAMMEINLAGE
Gesellschafter Euro
1. Landkreis Oberallgäu 7.281.030,00
2. Gemeinde Balderschwang 1.200,00
3. Gemeinde Blaichach 341.360,00
4. Gemeinde Bolsterlang 10.180,00
5. Gemeinde Burgberg 54.850,00
6. Gemeinde Fischen 73.680,00
7. Marktgemeinde Bad Hindelang 227.500,00
8. Stadt Immenstadt 1.339.130,00
9. Gemeinde Missen-Wilhams 6.240,00
10. Gemeinde Obermaiselstein 4.510,00
11. Marktgemeinde Oberstaufen 154.060,00
12. Marktgemeinde Oberstdorf 859.860,00
13. Gemeinde Ofterschwang 22.360,00
14. Gemeinde Rettenberg 37.450,00
15. Stadt Sonthofen 1.517.730,00
16. Marktgemeinde Sulzberg 5.240,00
17. Gemeinde Waltenhofen 8.440,00
18. Marktgemeinde Wertach 13.170,00
19. Sparkasse Allgäu, Kempten 552.614,00
20. Dr. Walter Kopp-Erben, Tiefenbach 760,00
21. Allgäuer Anzeigeblatt, Immenstadt 760,00
22. Allgäuer Überlandwerk GmbH, Kempten 63.960,00
23. Raiffeisenbank Kempten-Oberallgäu eG, Sonthofen 423.916,00
13.000.000,00
Das Stammkapital insgesamt blieb im Berichtsjahr unverändert.
Die Anzahl der Gesellschafter verringerte sich durch die Übernahme des Anteils
Sozial-Wirtschafts-Werk, Sonthofen, von 24 auf 23 Gesellschafter.
7
SWW Geschäftsbericht 2020
LANDKREIS
OBERALLGÄU
56,01 %
GEMEINDE
WALTENHOFEN
0,06 % MARKTGEMEINDE
SPARKASSE ALLGÄU
KEMPTEN
SULZBERG
0,04 % 4,25 %
DR. WALTER KOPP-ERBEN
TIEFENBACH
GEMEINDE
MISSEN-WILHAMS
MARKTGEMEINDE
WERTACH
0,01 %
0,05 % 0,10 %
GEMEINDE ALLGÄUER ANZEIGEBLATT
STADT RETTENBERG
IMMENSTADT
IMMENSTADT 0,29 %
MARKTGEMEINDE 10,30 % GEMEINDE
0,01 %
OBERSTAUFEN BURGBERG
1,19 % GEMEINDE
BLAICHACH
0,42 % ALLGÄUER ÜBERLANDWERK
2,63 % GMBH
STADT KEMPTEN
SONTHOFEN
11,67 % MARKTGEMEINDE 0,49 %
GEMEINDE BAD HINDELANG
OFTERSCHWANG
0,17 % 1,75 % RAIFFEISENBANK
KEMPTEN-OBERALLGÄU EG
GEMEINDE SONTHOFEN
GEMEINDE
BALDERSCHWANG
0,01 %
BOLSTERLANG 3,26 %
0,08 %
GEMEINDE GEMEINDE
OBERMAISELSTEIN FISCHEN
0,03 % 0,57 %
MARKTGEMEINDE
OBERSTDORF
6,61 %
©OpenStreetMap-Mitwirkende
8
AUFSICHTSRAT
SWW Geschäftsbericht 2020
BIS 30.06.2020
Ständiges Mitglied für die Dauer seiner Amtszeit:
Der Landrat des Landkreises Oberallgäu:
Klotz Anton Haldenwang (Aufsichtsratsvorsitzender
seit 15.07.2014 bis 30.06.2020)
Wahlmitglieder (von 15.07.2014 bis 30.06.2020):
Vogler Toni Kreisrat, Fischen
(stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Wilhelm Christian 1. Bürgermeister, Sonthofen (Schriftführer)
Beckel Martin 1. Bürgermeister, Oberstaufen
Beerenwinkel Heinrich Vorstand, Sonthofen
Blaser-Reimund Steffanie Stadträtin, Sonthofen
Endreß Christof 1. Bürgermeister, Blaichach
Gehring Simon Kreisrat, Durach
Häger Klaus Kreisrat, Rettenberg (bis 30.06.2019)
Holzmann Winfried Kreisrat, Immenstadt
Kunz Oliver 1. Bürgermeister, Rettenberg
Martin Adalbert 1. Bürgermeister, Bad Hindelang (✝ 11.03.2018)
Mies Laurent 1. Bürgermeister, Oberstdorf
Schaupp Armin 1. Bürgermeister, Immenstadt
Schwarz Heribert Vorstand, Sonthofen
Steiger Otto Kreisrat, Blaichach (ab 01.07.2019)
Voigt Harald Kreisrat, Sonthofen
Wurmbäck Thomas Kreisrat, Immenstadt
Mitglieder des Prüfungsausschusses:
Gehring Simon Kreisrat, Durach
Martin Adalbert 1. Bürgermeister, Bad Hindelang (✝ 11.03.2018)
Schwarz Heribert Vorstand, Sonthofen
Wurmbäck Thomas Kreisrat, Immenstadt
9
AUFSICHTSRAT
SWW Geschäftsbericht 2020
SEIT 30.06.2020
Ständiges Mitglied für die Dauer ihrer Amtszeit:
Die Landrätin des Landkreises Oberallgäu:
Baier-Müller Indra Immenstadt
(Aufsichtsratsvorsitzende seit 30.06.2020 bis 2026)
Wahlmitglieder (von 30.06.2020 bis 2026):
Wilhelm Christian 1. Bürgermeister, Sonthofen (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Wurmbäck Thomas Kreisrat, Immenstadt (Schriftführer)
Beckel Martin 1. Bürgermeister, Oberstaufen
Beerenwinkel Heinrich Vorstand, Sonthofen
Blaser-Reimund Steffanie Stadträtin, Sonthofen
Endreß Christof 1. Bürgermeister, Blaichach
Gehring Simon Kreisrat, Durach
Huschka Vera Kreisrätin, Immenstadt
King Klaus 1. Bürgermeister, Oberstdorf
Mies Laurent Kreisrat, Oberstdorf
Paintner Tobias Kreisrat, Immenstadt
Ried Alois 1. Bürgermeister, Ofterschwang
Dr. Rödel Sabine 1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang
Roth Elfriede Kreisrätin, Sonthofen
Sentner Nico 1. Bürgermeister, Immenstadt
Schwarz Heribert Vorstand, Sonthofen
Mitglieder des Prüfungsausschusses:
Baier-Müller Indra Landrätin
Gehring Simon Kreisrat, Durach
Dr. Rödel Sabine 1. Bürgermeisterin, Bad Hindelang
Schwarz Heribert Vorstand, Sonthofen
Wurmbäck Thomas Kreisrat, Immenstadt
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Geschäftsführer:
Kaiser Martin Wiggensbach In der Geschäftsführung
gab es im vergangenen
Prokuristen: Jahr keine personellen
Kracker Tobias Ofterschwang Veränderungen.
Weizenegger Jörg Durach
Handlungsbevollmächtigte:
Islar Martina Sonthofen
Wernick Manuel Sonthofen
Luschtenetz Ramona Sonthofen
Bauereiß Florian Immenstadt
10
TÄTIGKEIT DER AUFSICHTSORGANE
SWW Geschäftsbericht 2020
Die Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte Partnerschaft mbH Ebner Stolz
Mönning Bachem führte im Auftrag des Aufsichtsrates eine Überwachungsprüfung durch;
diese Prüfung gab zu Beanstandungen keinen Anlass.
Der Prüfungsbericht wurde dem Prüfungsausschuss und dem Aufsichtsrat zur Kenntnis-
nahme und, soweit erforderlich, zur Beschlussfassung vorgelegt.
Die Gesellschafterversammlung am 30.06.2020 nahm den Bericht über die gesetzliche
Prüfung für das Jahr 2019, den Geschäfts- und Lagebericht 2019 und den Bericht des
Aufsichtsrates sowie den Bericht der Geschäftsführung entgegen. Sie genehmigte den
Jahresabschluss zum 31.12.2019 und beschloss die vorgeschlagene Verteilung des ausge-
wiesenen Bilanzgewinns. Die letzte Gesellschafterversammlung fand am 30.06.2020 statt.
Aufsichtsrat und Geschäftsführung
wurde Entlastung erteilt.
BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Im Berichtsjahr fanden fünf Sitzungen des Aufsichtsrats des SWW statt. Der Aufsichtsrat
hat die Geschäftsführung nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorschriften überwacht.
Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat laufend über alle relevanten geschäftspoliti-
schen, strategischen und wirtschaftlichen Themen mündlich und schriftlich unterrich-
tet, insbesondere durch Sachstandsberichte über die laufenden und geplanten Bau- und
Modernisierungsmaßnahmen.
Der Aufsichtsrat fasste Beschlüsse, für die er nach dem Gesellschaftsvertrag zuständig ist.
Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss hat den Aufsichtsrat im Berichtsjahr
in seiner Arbeit unterstützt.
Schwerpunkt der Arbeit des Aufsichtsrats im Berichtsjahr waren weiterhin die Über-
wachung der wirtschaftlichen Entwicklung, die Budgetentwicklung und die Beratung der
Prüfungsberichte.
Der Aufsichtsrat hat der„KPMG AG”, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, den
Auftrag zur Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 und des Lage-
berichts für 2020 erteilt. Der von der Geschäftsführung vorgelegte Jahresabschluss zum
31.12.2020 wurde von der „KPMG AG”, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft.
Die Prüfungen haben keine Beanstandungen ergeben, der uneingeschränkte Bestätigungs-
vermerk wurde erteilt.
Der Aufsichtsrat hat keine Einwendungen gegen den ihm vorgelegten Jahresabschluss
erhoben.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
des SWW für die im Jahr 2020 geleistete Arbeit.
Sonthofen, den 20. Mai 2021
Indra Baier-Müller, Landrätin
Aufsichtsratsvorsitzende11
DANK
SWW Geschäftsbericht 2020
Die Erfüllung des Gesellschaftszwecks – eine sichere und sozial verantwortbare Wohn-
raumversorgung der Bevölkerung zu gewährleisten – bringt vielseitige Herausforderun-
gen mit sich, die wir nur gemeinsam meistern können. Die Erfüllung dieses Zweckes ist
uns auch im Jahr 2020 sehr gut gelungen.
Ich danke insbesondere allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre hohe Einsatz-
bereitschaft und ihre geleistete Arbeit. Dieses Engagement hat maßgeblich zum Erfolg
des Geschäftsjahres 2020 beigetragen.
Ein großer Dank gilt auch dem Aufsichtsrat, der die Gesellschaft mitgestaltet, begleitet
und überwacht. Der Aufsichtsrat mit seinen Vorsitzenden Landrat a. D. Anton Klotz und
Landrätin Indra Baier-Müller stand der Geschäftsleitung stets unterstützend und mit
wertvollem Rat zur Seite.
Hervorzuheben sind ebenfalls die Mieter und Eigentümer mit ihrer oft jahrelangen Treue
und ihrem Vertrauen zum SWW. Hierfür gilt ihnen im Namen des gesamten SWW-Teams
ein besonderer Dank.
Außerdem sei allen Geschäftspartnern, den Behörden und Institutionen, der Regierung
von Schwaben und den Gesellschaftern, für die das Unternehmen tätig sein durfte, auf
diesem Wege ein herzliches Dankeschön für die sehr gute Zusammenarbeit und das
entgegengebrachte Vertrauen ausgesprochen.
Sonthofen, den 20. Mai 2021
Martin Kaiser, Geschäftsführer
Verabschiedung von Aufsichtsratsvorsitzendem Landrat a. D. Anton KlotzLAGEBERICHT
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR
2020
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
WIRTSCHAFTSBERICHT
01 SOLIDE
02 INDIVIDUELL
03 ENGAGIERT
04 INNOVATIV
05 SERVICE
WIRTSCHAFTSBERICHT
20 2013
GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht
GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS
Die SOZIAL-WIRTSCHAFTS-WERK des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH ist
eine juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 21.08.1947 gegründet. Die Gesell-
schaft wurde am 11.04.1949 unter der HRB Nr. 1024 beim Amtsgericht Kempten eingetragen.
Geschäftsgebiet ist der Landkreis Oberallgäu.
Die Gesellschaft besitzt Objekte an den Standorten Sonthofen, Immenstadt, Oberstdorf, Blai-
chach, Oberstaufen, Altusried, Bad Hindelang, Fischen, Burgberg, Balderschwang, Rettenberg,
Missen und Waltenhofen.
Nach dem Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 15.07.2014 widmet sich die Gesellschaft
der Errichtung, dem Betrieb, der Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten aller Art. Insbe-
sondere gehört dazu der Bau von preiswertem Wohnraum in Miet- und Eigentumsmaßnahmen.
Die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes im Landkreis ist das
Kerngeschäft der Gesellschaft. Geschäftsfelder liegen in der Drittverwaltung für gemeindliche,
kirchliche und private Objekte und der technischen Betreuung für verschiedene Bauvorhaben.
Ferner wurde der Gesellschaft mit Bescheid vom 27.07.1993 die Erlaubnis zur Ausübung eines
Gewerbes nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 der Gewerbeordnung erteilt.
Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen beteiligt:
• SWW-Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Sonthofen
• GOS Grundstücksgesellschaft Oberallgäu-Süd mbH, Sonthofen
• Stiftsstadt-Wohnen GbR, Kempten
• Hausverwaltung Oberallgäu GmbH, Sonthofen
• Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Gesundheitszentrum
Waltenhofen GmbH & Co. KG, Sonthofen
SWW
ÖKONOMIE ÖKOLOGIE SOZIALES14
ZIELE UND STRATEGIEN
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht
Die Geschäftsleitung hat im Jahre 2019 die bisherigen Strategien aus dem Jahr 2010 neu
überarbeitet. Wir haben die gesellschaftlichen Themen, Demografischer Wandel, Digitale
Transformation, Klima und Ressourcen und die Globalisierung neu bewertet. Mit unserem
städtebaulichen Entwicklungskonzept Goethe+ haben wir eine weitere gesellschaftliche
Frage mit zu beantworten: Wie gelingt das Thema Partizipation bzw. Mitbestimmung und
Teilhabe? Wie können wir die Mieterinnen und Mieter und die Bürgerinnen und Bürger in
unsere Planungen bestmöglich und möglichst früh mit einbinden?
Unseren nach wie vor unveränderten Gesellschaftszweck bzw. unsere Mission können
wir komprimiert in folgendem Satz zusammenfassen: „Sozial und wirtschaftlich verant-
wortlich stellen wir breiten Schichten der Bevölkerung adäquaten Wohnraum nachhaltig
zur Verfügung.“
Im vergangenen Jahr haben wir im Geschäfts- und Lagebericht in einem Schaubild die
zeitlichen Dimensionen unserer Mission, Vision, Strategie und Maßnahmen dargestellt.
Insbesondere sind wir auf die Mission und die Visionsfelder des SWW eingegangen. In
diesem und den weiteren Jahren werden wir nun konkrete Maßnahmen präsentieren,
durch die wir unsere Ziele und Strategien unterstützen und vorantreiben werden.
Ganz konkrete Fragen beschäftigen uns in unseren Maßnahmen:
• Wie erhalten wir Grundstücke zum Bauen von bezahlbarem
Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung?
• Wie können wir die gesetzlichen Auflagen (EnEV, Statik, Brandschutz,
Stellplätze, Nachbarschaftsrechte usw.) in einen Abwägungsprozess
einbinden, der ein konstruktives und rechtlich sicheres Vorgehen
ermöglicht?
• Wie können wir die Möglichkeiten des Wohnungspaktes Bayern
mit seiner für uns relevanten 3. Säule sozial angemessen in unseren
ländlichen Strukturen umsetzen?
In unseren Maßnahmen, die jeweils in den nun zwei folgenden Jahren realisiert werden,
geben wir Antworten auf diese Fragen. Beispielhaft stellen wir jeweils eine Maßnahme
aus jedem Visionsfeld vor.15
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht
MARKT UND KUNDE
Maßnahme: Das Image des geförderten Wohnungsbaus verbessern
Aktuell erkennen wir, dass wir viele negative Hürden beim Neubau von geförderten Woh-
nungen haben. Insbesondere die Stufen 2 und 3 der EOF-Förderung bereiten uns Schwie-
rigkeiten beim Belegen. Es ist zu intransparent, wie man eine geförderte Wohnung erhält.
Die Bedingungen der Regierung sind ebenfalls sehr antiquiert und lassen kaum Spielraum
für neue Ideen.
Aufgabe ist, die Erstvermietung in geförderten Neubauten so zu strukturieren, dass eine
homogene Belegung aller möglichen Einkommensstufen erreicht wird. Die Projekte sollen
ein positives Image hervorrufen, in dem vor allem die Einkommensstufen 2 und 3 angespro-
chen werden. Bedeutsam wird das Gesamte insbesondere für unsere aktuellen EOF-Neu-
bauten, die wir, wenn wir ökologisch und nachhaltig handeln wollen, nur mit Fördermitteln
realisieren können.
PRODUKTE UND SERVICE
Maßnahme: Entwicklung eines Quartierleitfadens
Es wurde ein Leitfaden erstellt, mit dem zukünftig die Quartiere des SWW analysiert,
definiert und beschrieben werden können. Hierbei war es wichtig, zuerst die Definition und
Zielsetzung der Quartiersentwicklung herauszuarbeiten. Im Anschluss wurden Kriterien
und Faktoren untersucht, die in den Quartieren analysiert werden müssen.
PROZESSE
Maßnahme: Einführung einer Digitalen Zeiterfassung für die Hausmeisterei
Die Abläufe der Aufgaben der Hausmeisterei an die Möglichkeiten der IT-gestützten
Prozesse anzupassen, wird eine wichtige Grundlage für die Dienstleistung Hausmeisterei,
um konkurrenzfähig zu bleiben. Eine behutsame und dem Personenkreis angemessene
Hinführung zu diesem Prozess wird die Herausforderung dieser Maßnahme.
MITARBEITER
Maßnahme: Erarbeitung eines Schulungskataloges für IT-Themen zur Sicherstellung des
internen Wissensaustausches
Das lebenslange Lernen ist eine zentrale Aufgabe für die Personalentwicklung. Neben den
Fort- und Weiterbildungen bei externen Anbietern schulen wir bedarfsgerecht die Mitarbei-
terinnen und Mitarbeiter auch im Unternehmen.
PARTNER
Maßnahme: Durchführung einer Lieferantenbewertung
Zur Sicherung einer kontinuierlich guten Lieferantenqualität für die Bereiche Neubau, Groß-
instandhaltung und Kleinreparaturen wurden Lieferanten- und Dienstleisterbewertungen
durchgeführt. Dies soll zukünftig regelmäßig durchgeführt werden, um sicherzustellen,
dass wir stets optimale Lieferantenbeziehungen in qualitativer und quantitativer Hinsicht
unterhalten.16
WIRTSCHAFTSBERICHT
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE BRANCHEN-
BEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (CO- Die Arbeitslosenquote im Jahr 2020 betrug durch-
VID-19) weltweit ausgebreitet. Die Coronavirus- schnittlich rund 5,9 Prozent. Im Jahr 2020 waren
Pandemie verursacht starke negative Auswirkungen durchschnittlich rund 2,7 Millionen Personen
auf die globalen Volkswirtschaften mit einer aus- arbeitslos gemeldet. Im Monat Dezember waren
geprägten Rezession. Auch in Deutschland hat die in Deutschland rund 2,71 Millionen Arbeitslose
Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen gesell- registriert, somit ist seit Beginn der Corona-Krise
schaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen eine leichte Erholung erkennbar. Die Zahl der als
geführt. Zunehmend ist mit Beeinträchtigungen der arbeitslos gemeldeten Personen stieg im Dezember
Wirtschaftsstruktur durch Insolvenzen und Entlas- gegenüber dem Vormonat um mehr als 8.000, im
sungen sowie mit geringeren Investitionen der öf- Vergleich zum Vorjahresmonat (Dezember 2019) lag
fentlichen Haushalte aufgrund von finanziellen Be- die Zahl der Arbeitslosen um rund 480.000 höher.
lastungen bedingt durch die Coronavirus-Pandemie Die Erwerbstätigkeit ist im November 2020 auf 44,51
zu rechnen. Die Wohnungswirtschaft hat sich in der Millionen Menschen gesunken, das waren 680.000
Pandemie bisher allerdings als robust und wider- weniger als im November 2019.
standsfähig erwiesen. Im Oberallgäu lag die Arbeitslosigkeit im Dezember
2020 bei 3,1 % (Vj: 2,5 %).
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr
2020 gekennzeichnet durch ein sinkendes Wirt- Das Zinsniveau bewegt sich weiterhin auf einem
schaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoin- historisch niedrigen Niveau. Der Leitzins der EZB
landsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen beträgt nach der letzten Zinsanpassung der Euro-
des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurch- päischen Zentralbank im März 2016 nach wie vor
schnitt 2020 um 5,0 % niedriger als im Vorjahr. Die 0,0 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negati-
deutsche Wirtschaft ist somit nach einer zehn- ve Einlagesatz wurde nach dem März 2016 nochmals
jährigen Wachstumsphase im Corona-Krisenjahr von -0,3 % auf -0,4 % abgesenkt. Die Zinssenkungen
2020 in eine tiefe Rezession geraten, ähnlich wie wirkten sich auch weiterhin positiv auf das Zins-
zuletzt während der Finanz- und Wirtschaftskrise niveau bei Kreditaufnahmen aus.
2008/2009. Der konjunkturelle Einbruch fiel aber
im Jahr 2020 den vorläufigen Berechnungen zufolge
insgesamt weniger stark aus als 2009 mit -5,7 %.
Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich
im Jahresdurchschnitt 2020 um 0,5 % gegenüber
2019 und damit deutlich geringer als im Vorjahr
(2019: +1,4 %).
5,73 €/m2
+ 907 Bewerber
Durchschnittsmiete
1.784
Wohnungsbewerber
zum 31.12.202017
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht
BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
Von Januar bis November 2020 wurde in Deutsch- bedingt durch die hohen Grundstücks- und Herstel-
land der Bau von insgesamt 331.800 Wohnungen lungskosten im Verkauf bereits bei über 4.000 €/
genehmigt. Darunter fallen alle Genehmigungen m² angelangt. Für Selbstnutzer sind wir bei breiten
für Baumaßnahmen von neu errichteten sowie an Schichten der Bevölkerung trotz der Erbengenera-
bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie tion an der Obergrenze dessen, was noch bezahlt
das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mit- werden kann. Für den Kapitalanleger wird der Mie-
teilt, waren das 3,9 % mehr Baugenehmigungen termarkt, der mehr als 10 €/m² zahlen kann, immer
von Wohnungen als im Vorjahreszeitraum. Ohne kleiner. Die Rendite beträgt häufig nur noch weniger
Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen als 2 %. Eine Nische für die sogenannten Schwel-
stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 2,6 % auf lenhaushalte stellt unser Reihenhausangebot dar.
309.400.
Im Mietsektor schaffen wir mit den Fördersyste-
In den ersten elf Monaten 2020 ist die Zahl der Bau- matiken des EOF und der Sonderform mittelbare
genehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser um Belegung für die Mitte der Bevölkerung Wohnraum.
3,0 % gestiegen. Die Zahl der Baugenehmigungen Die Neubauangebote bringen damit Bewegung in
für neue Zweifamilienhäuser verzeichnete ebenfalls den Immobilienmarkt.
ein Wachstum um 26,8 % und die Genehmigungen
für neue Einfamilienhäuser lagen bei 17,5 %. Die Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen wer-
Zahl der Neubaugenehmigungen für Wohnungen den gesteigert angefragt. Einfach ausgestattete
in Wohnheimen nahm im Vergleich zum Vorjahr zu Wohnungen werden aufgrund des Preises weiter-
(49,49 %). hin nachgefragt. Der Trend zu größerem Wohnraum
reduziert sich, was unmittelbar mit den Kosten
Die Aussichten für 2021 sind zurückhaltend: Auch korreliert. Diese Entwicklung müssen wir intensiv
das Bauhauptgewerbe leidet unter den Folgen der beobachten, da anerkannte Asylbewerber mit dem
Corona-Pandemie. Im Vergleich zur Gesamtwirt- Zuzug ihrer Angehörigen sicherlich Bedarf an grö-
schaft fallen die Beeinträchtigungen jedoch deutlich ßeren Wohnungen auslösen werden.
gemäßigter aus. Zuversichtlich stimmt zudem, dass
die Branche durch den Bauboom der vergangenen Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen an Per-
Jahre neue Kraft tanken konnte und sich deshalb zu sonen aller sozialen Schichten. Zum 31.12.2020 be-
Jahresbeginn in bemerkenswerter Verfassung be- trug die Anzahl der Wohnungsbewerber 1.784. Den
fand. Allerdings ist zu erwarten, dass in den nächs- deutlichen Anstieg der Mietinteressenten (Vorjahr
ten Monaten die Baunachfrage in einigen Segmen- 877) führen wir auf die neu eingeführte Online-Miet-
ten spürbar zurückgehen wird. anfrage zurück. Dieses aufwandsärmere Verfahren
reduziert für die Mieter die „Hemmschwelle“ eine
Der demografische Wandel in der Bevölkerung be- Anfrage zu stellen deutlich. Aufgrund des steti-
dingt auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfor- gen Nachfrageüberhangs und des im letzten Jahr
dernissen, die ebenfalls mit höheren Kosten für die stark angestiegenen Interesses an bezahlbarem
Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein beson- Wohnraum ist der Neubau bezahlbarer, bedarfs-
derer Fokus ist dementsprechend auf die Integration gerechter Wohnungen mehr und mehr umgesetzt
älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit worden. Freifinanzierter Mietwohnungsbau, mittel-
von Wohnraum auch für Einkommensschwächere, bare Belegung und EOF-Förderung werden weiter
zu legen. ausgeführt.
Im südlichen Oberallgäu ist der Immobilienmarkt Die Mietpreisentwicklung fällt in unserem Unter-
immer noch geprägt von einem hohen Wohnraum- nehmen mit 3,0 % marktüblich aus. Dynamischer ist
bedarf, insbesondere bei bezahlbaren Wohnungen. die Entwicklung bei Neu- und Wiedervermietungs-
Wohnungsnot wie in den 1990er-Jahren ist nicht mieten. Die Wohnungsunternehmen profitierten
feststellbar, da bei den Kommunen kaum Zwangs- neben dem allgemeinen Wirtschaftsaufschwung vor
unterbringungen nach dem Daseinsvorsorgeauftrag allem von niedrigen Zinsen. Preistreibend sind die
stattgefunden haben. stark ansteigenden Baupreise in allen Gewerken,
Im Wohnungseigentumssektor ist der Markt am was den günstigen Zinseffekt wieder egalisiert.
sogenannten Peak angekommen. Die Preise sind© meikefischer.com für Agentur Eselsohr
SOLIDE
01
Die Schaffung von Wohnraum war im Jahr unserer
Gründung 1947 unser wichtigster gesellschaftlicher
Auftrag – und ist es bis heute geblieben. Ob frei finanziert
oder öffentlich gefördert, heute leben 3.677 Haushalte in
einer Wohnung des SWW. Im Jahr 2020 haben wir rund
21,5 Mio. € in die Instandhaltung, Modernisierung und den
Neubau von bezahlbarem Wohnraum investiert.
Alexandra Assmus
SWW-Mieterin auf ihrem Balkon
in Sonthofen20
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
Der SWW-Wohnungsbestand verteilt sich auf die einzelnen Gemeinden wie folgt:
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Sonthofen 77 284 1.414 402 22
Immenstadt 79 223 1.194 205 53
Oberstdorf 30 98 407 78 9
Blaichach 22 74 326 70 14
Oberstaufen 12 23 103 2 0
Altusried (Kimratshofen) 1 5 7 30 0
Bad Hindelang 9 22 72 44 3
Fischen 6 15 63 0 23
Burgberg 3 3 13 0 0
Balderschwang 2 3 22 0 0
Rettenberg 3 3 9 0 0
Missen 1 1 6 0 0
Waltenhofen 3 7 41 26 0
Gesamt 248 761 3.677 857 12421
Die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbestandes am Die nicht steuerpflichtigen Mieten erhöhten sich um
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
31. Dezember 2020 beläuft sich auf 233.453,59 m²; die 0,4 Mio. € auf 17,7 Mio. €.
Durchschnittsgröße je Wohnung beträgt rund 63 m².
Die Steigerung ist auf Neubezüge sowie auf Miet-
Die Durchschnittsmiete aller Wohnungen betrug anpassungen bei Mieterwechsel, wertverbessernde
am 1. Januar 2020 (ohne Betriebskosten) 5,57 €/m² Sanierungsmaßnahmen und Kostendeckungsmaß-
Wohnfläche und Monat; sie hat sich zum 31.12.2020 nahmen im nicht preisgebundenen Wohnraum so-
auf 5,73 €/m² Wohnfläche und Monat erhöht. wie auf allgemeine Mietanpassungen gemäß BGB
zurückzuführen.
Die ebenfalls als Wohnraum ausgewiesenen Asyl-
bewerberheime mit 3.226,61 m² weisen kurze Nut-
zungsdauern auf. Unter Einbezug dieser Objekte läge
die Durchschnittsmiete bei 5,94 €/m² Wohnfläche.
Der gesamte vom SWW verwaltete Wohnungsbestand beträgt zum 31.12.2020:
3.677
Mietwohnungen
WOHNUNGEN INSGESAMT
4.093 416
Mietwohnungen
für Dritte22
NEUBAUTÄTIGKEIT
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
Mittagstraße, Mietshaus, Immenstadt
Die Baumaßnahmen 2020 waren einerseits geprägt von dem Risiko der Durchführbarkeit
hinsichtlich Corona-Auflagen, umsetzbaren Hygienekonzepten und Quarantäneausfällen
bei Auftragnehmern. Andererseits war ein deutliches Nachfrageplus an Handwerker-
leistungen spürbar, was zur Angebotsverknappung und letztlich zu steigenden Preisen
geführt hat.
Nach der bereits 2019 erfolgten Fertigstellung und Übergabe der Wohnungen für ein Ge-
bäude in der Mittagstraße in Immenstadt, konnte im ersten Quartal 2020 der im Gesamt-
konzept vorgesehene Gemeinschaftsraum mit Küche zur Nutzung übergeben werden.
Auch die Außenanlagen sind fertiggestellt worden. Es entstand ein 3- bzw. 4-geschossiger
Massivbau in zentrumsnaher Lage mit teils rollstuhlgerechten Wohnungen. Die Belegung
der Wohnungen bzw. Wohngemeinschaften erfolgt in Zusammenarbeit mit der Diakonie
Kempten Allgäu, dem Verein für Körperbehinderte (VfK) und der Lebenshilfe Sonthofen
e.V. Das Projekt soll einen Beitrag zum sozialen Quartierskonzept der Immenstädter
Südstadt bringen.
Auf einem Bestandsgrundstück in der Burgsied-
lung in Sonthofen konnten die Bauarbeiten für ein
Neubauprojekt weiter fortgeführt werden. Bis zum
Jahresende konnten der Rohbau sowie Fassade und
Dach fertiggestellt werden. Auch Teile des Ausbaus
wurden bereits in Angriff genommen. Es wird ein En-
semble aus zwei Mehrfamiliengebäuden mit insge-
samt 46 Wohnungen und rund 3.400 m² Wohnfläche
sowie einer Tiefgarage mit 63 Stellplätzen entste-
hen. Die freifinanzierten Gebäude in attraktiver Lage
besitzen KfW55 Standard und werden durch eine
Grundwasserwärmepumpe versorgt. Als ökologische
Ausgleichsmaßnahmen sind großzügige, begrünte
Freianlagen sowie Dach- und Fassadenbegrünung
Burgsiedlung, Mietshäuser, Sonthofen
vorgesehen. Die Fertigstellung des Projektes ist für
Sommer 2021 geplant.23
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
Baustelle „Marktwaage”, Sonthofen
Ebenfalls fortgeführt wurden die Bauarbeiten für ein Wohnprojekt im Zentrum von
Sonthofen mit der Projektbezeichnung „Marktwaage“. Im Rahmen der Einkommens-
orientierten Förderung (EOF) entstehen 23 Wohnungen. In einem zweiten Bauteil
errichten wir 16 Wohnungen für den Verein Wahlfamilie e.V. über die mittelbare Be-
legung, einer Sonderform der einkommensorientierten Förderung. Abgerundet wird
das Raumprogramm durch Gemeinschaftseinrichtungen für die Wahlfamilie e.V., eine
Gewerbeeinheit sowie eine gemeinschaftliche Tiefgarage mit 30 Stellplätzen. Das Ge-
bäude wird im KfW55 Standard errichtet und über das Biomasse-Fernwärmenetz der
BEO (BioEnergieOberallgäu) versorgt. 2020 konnte der Rohbau mit Dach und Fenstern
errichtet werden. Die Ausbauarbeiten haben bereits begonnen. Die Fertigstellung des
Projektes ist für Ende 2021 geplant.
Im September 2020 konnten die Bauarbeiten für ein Wohngebäude für Mitarbeiter der
Kliniken in Immenstadt „Im Stillen“ begonnen werden. Der Landkreis stellt das nahe
der Klinik gelegene Grundstück als Erbpacht zur Verfügung. Das Gebäude ist als Holz-
bau in KfW55 Standard geplant. Es sollen 39 Apparte-
ments und Räumlichkeiten für die Kinderbetreuung
durch eine Tagesmutter entstehen. Bis Ende 2020
konnten Bodenaustausch, Spezialtiefgründung und
die Betonarbeiten ausgeführt werden. Der Beginn der
Holzbauarbeiten ist für Frühjahr 2021 geplant. Der
Bezug des Gebäudes soll ebenfalls 2021 erfolgen.
© Studio Zuchtriegel für Zimmerei Simon Dirr GmbH
Baustelle Mitarbeiterhaus Kliniken, Immenstadt24
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
Montfortstraße, Mietshäuser, Immenstadt Am Silberbühl, Mietshäuser, Oberstaufen
Weilerstraße, Betreutes Wohnen und Gewerbeeinheit, Fischen Hermann-von-Barth-Straße, Mietshäuser, Oberstdorf
Rubinger Straße, Mietshäuser, Oberstdorf25
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 01 Solide
Am Silberbühl, Mietshäuser, Oberstaufen
Für Instandhaltungen und Modernisierungen sind im stadt), Steinebergstraße (Sonthofen), Weilerstraße
Jahr 2020 einschließlich der Lohnkosten für das eigene (Fischen) und Am Bannholz (Oberstdorf) durch-
Handwerks- und Verwaltungspersonal Mio. € 7,2 geführt. Darüber hinaus wurden Kanalsanierun-
angefallen (Vorjahr Mio. € 8,7). gen in der Kalvarienbergstraße (Immenstadt) und
Dies entspricht einem Bruttoaufwand von rd. € 29/m² Heizungserneuerungen in der Weidachstraße (Bad
Nutzfläche (Vorjahr rd. € 35/m²). Hindelang), Steinebergstraße, Arnikaweg, Weiher-
Der von eigenem Handwerkspersonal erledigte Anteil kopfweg (Sonthofen) sowie in der Grüntenstraße
des Instandhaltungsaufwandes beträgt ca. Mio. € 2,2. (Burgberg) ausgeführt.
Für 2020 waren Gebäudesanierungsprojekte i.H. von Geplante und auch umgesetzte Sanierungen waren
Mio. € 3,9 vorgesehen, darin enthalten zwei größere weiterhin der Einbau einer Zentralheizung in der
Wohngebäude in der Metzlerstraße (Sonthofen) mit Elsa-Brandström-Straße (Sonthofen) sowie die Er-
Sanierung der Wasser/Abwasserstränge, Erneue- neuerung von Heizanlagen in Kreuzwiesen (Missen),
rung aller Bäder und begleitende Arbeiten in den Oberes Feld (Immenstadt), Schlipfhalden (Balder-
Wohnungen. Aufgrund der Corona-Pandemie und schwang) und Am Silberbühl (Oberstaufen). Um-
den damit verbundenen Einschränkungen wurden fangreiche Dach- und Fassadensanierungen wur-
diese Projekte im Frühjahr abgesagt. Ebenso konnten den Am Silberbühl (Oberstaufen), Montfortstraße
Sanierungen in den Wohnungen im Zainschmiede- (Immenstadt), Hermann-von-Barth-Straße und
weg (Sonthofen) nicht durchgeführt werden. Rubinger Straße (Oberstdorf) sowie Schlipfhalden
Die verschobenen Projekte sollen 2021 nachgeholt (Balderschwang) realisiert.
werden. Im Gegenzug wurde jedoch eine Reihe von
Sanierungen realisiert, die außerhalb der Wohnun- Für eine Heizzentrale im Oberen Feld (Immenstadt)
gen stattfanden und ursprünglich erst für das Fol- wurden Planungen erstellt und bis zur Genehmi-
gejahr vorgesehen waren. Dennoch ließen sich die gungsreife gebracht. Die Realisierung soll in Bau-
Strangsanierungen in der Kürze nicht vollständig abschnitten ab 2021 erfolgen. Es ist vorgesehen, eine
kompensieren, womit rd. 1,2 Mio. € weniger Bau- Reihe von Bestandsgebäuden mit rund 300 Wohnun-
leistung umgesetzt wurde. gen in der sogenannten „Südstadt“ künftig über eine
Als Ersatzprojekte wurden Dach- und Fassaden- zentrale Biomasse-Heizanlage mit Nahwärmenetz
sanierungen in der Julius-Kunert-Straße (Immen- zu versorgen.Manuel Wernick
zuständig für den Verkauf von
Grundstücken, Reihenhäusern
und Eigentumswohnungen
des SWW
0INDIVIDUELL Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist eine Herzensan- gelegenheit vieler Menschen im Oberallgäu. Bei uns unterstützen Sie Spezialisten bei der Realisierung Ihrer ganz persönlichen Wohnvorstellung. Wir beraten Sie von Anfang an mit dem Ziel, die eigenen Wünsche möglichst weit auch umzusetzen. Von der Auswahl der Fliesen über die Verteilung der Steckdosen bis zur Bestimmung der Wandfarbe steht Ihnen unser Team zur Seite. 02
28
BAUTRÄGERGESCHÄFT UND VERKÄUFE
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 02 Individuell
Im Geschäftsjahr 2020 wurden aus dem Anlagevermögen 2 Wohnungen, 2 Tiefgaragen-
stellplätze, 2 Stellplätze und 1 Carport veräußert. Ein Grundstück in Oberstdorf wurde
veräußert.
Ein Bauträgerprojekt des SWW in der Bürgermeister-Zimmer-Straße, Haldenwang, konn-
te 2020 fertiggestellt werden. Im neu entstehenden Wohngebiet am Ortsrand wurden
zwei Mehrfamiliengebäude mit insgesamt 15 Wohnungen und gemeinsamer Tiefgarage
errichtet. Es handelt sich um einen Mix aus 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, die alle
barrierefrei über Aufzüge erreichbar sind. Die Wohnungen wurden im Juni und Juli an
die Käufer übergeben, die Gemeinschaftseinrichtungen und die Außenanlagen sowie die
Tiefgarage folgten im Anschluss.
Für ein Grundstück in Hanglage in der Kemptener Straße in Immenstadt konnte die
Baugenehmigung für 10 Wohnungen und Tiefgarage erlangt werden. Vor Beginn der
eigentlichen Gebäudebaumaßnahme wurden 2020 umfangreiche Hangsicherungen und
Erschließungsarbeiten durchgeführt. Die Rohbauarbeiten sollen im Frühjahr 2021 starten.
Die Fertigstellung des gesamten Projekts ist für 2022 geplant.
Kemptener Straße, Eigentumswohnungen, Immenstadt29
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 02 Individuell
Bürgermeister-Zimmer-Straße, Eigentumswohnungen, Haldenwang
Bürgermeister-Zimmer-Straße, Eigentumswohnungen, HaldenwangIndra Baier-Müller
Landrätin und Aufsichtsratsvorsitzende
des SWW seit 30.06.2020
0
© Foto MölleENGAGIERT Unsere unternehmerische Strategie ist auf Nachhaltigkeit angelegt. Erfolgreiches, wirtschaftliches Handeln, 03 Verantwortung gegenüber unserer Umwelt und Heimat sowie die Verpflichtung zu unserem sozialen Auftrag: Das sind die Kernpunkte unserer Unternehmenskultur und daran lassen wir unsere tägliche Arbeit messen.
32
NACHHALTIGKEIT
SWW Geschäftsbericht 2020 // 03 Engagiert
Blühstreifen in den SWW Wohnanlagen
Das SWW als regional verankertes und agierendes Unternehmen ist
sich seiner Verantwortung bezüglich der Gesellschaft und Umwelt
Bild: © meikefischer.com für Agentur Eselsohr
bewusst. „Wir respektieren die Würde und Autonomie aller Menschen.
Wir tragen mit unserem Handeln Verantwortung für das Unterneh-
men, den Zusammenhalt in der Gesellschaft und den Schutz unserer
Lebensräume.“ Dieser Leitsatz spiegelt das Ziel der Geschäftsleitung
wider, unternehmensumfassend ethische Normen zu stärken und
ein Arbeitsumfeld zu schaffen, das Integrität, Respekt und faires und
nachhaltiges Verhalten fördert. Nachhaltigkeit bedeutet dabei zualler-
erst ein kritisches Denken und bedingt einen verantwortungsbewuss-
ten Umgang mit den Themen Soziales, Ökologie und Ökonomie.
SOZIALES ÖKOLOGIE
Für unsere Mieter werden Quartiere entwickelt, die Nachhaltigkeit, Verantwortung gegenüber unserer
passende Wohnformen für verschiedene Lebens- Natur, Innovation und Sparsamkeit prägen unsere
lagen zur Verfügung stellen. Durch Gestaltung von Überlegungen und Ziele im Bereich Ökologie.
Grün- und Gemeinschaftsflächen wird die Lebens- Unsere Gebäude werden ständig so verbessert, da-
qualität im Quartier erhöht. Die Sozialverträglich- mit der CO2-Verbrauch sinkt. Die durchschnittliche
keit von Quartieren steigt, da die Wohnungen des Energiebilanz liegt bei sanierten SWW-Gebäuden
SWW bewusst und gemischt belegt werden und so- (ca. 270 Objekte) bei ca. 90 bis 100 kWh/m². Insbeson-
mit eine Ghetto-Bildung vermieden wird. Das Zu- dere einzelne Gebäude verfügen über einen deutlich
sammenleben von Menschen in unterschiedlichen besseren energetischen Standard. Neubauten erfol-
Lebenslagen, mit unterschiedlichem Einkommen gen auf Basis der jeweils gültigen Energieeinspar-
und aus verschiedenen Kulturkreisen soll auf diese verordnung (EnEV).
Weise gefördert werden. Bei Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten
Für unsere Mitarbeiter werden individuell abge- wird stets auf die Auswahl umweltfreundlicher regio-
stimmte Entwicklungsmaßnahmen angeboten, naler Baustoffe geachtet. Es werden beispielsweise
Seminarangebote können selbst vorgeschlagen und nahezu ausschließlich mineralische Dämmstoffe
die Erkenntnisse danach mit den Kollegen bei- eingesetzt. Ziele dabei sind ein gesundes Wohnen,
spielsweise im Intranet oder durch interne Schulun- ressourcenschonendes Bauen sowie eine lange Halt-
gen geteilt werden. Ein zentrales Thema ist weiter- barkeit der Gebäude. Auch die umweltfreundliche
hin die Vereinbarkeit von Beruf und Familie. Erste Entsorgung am Ende des Gebäudelebenszyklusses
Flexibilisierungsangebote für unsere Mitarbeiter spielt eine entscheidende Rolle.
führen bereits zu Verbesserungen in diesem Be- Durch ergänzendes und flächensparendes Bauen
reich. Es werden z.B. flexible Arbeitszeitmodelle wird bei Neubauvorhaben ein möglichst geringer
oder Home Office angeboten. Unsere bisherige Ent- Flächenverbrauch angestrebt. Gleichzeitig bemühen
wicklung in diesem Bereich hat ein schnelles Han- wir uns, Grünflächen soweit möglich zu erhalten.
deln in Zeiten der Corona-Pandemie ermöglicht. In-
nerhalb kürzester Zeit konnte dem Großteil der ÖKONOMIE
Mitarbeiter das Arbeiten von Zuhause ermöglicht Das Kerngeschäft des SWW ist die Bewirtschaftung,
werden. Zudem werden regelmäßig Kurse zur Ge- der Erhalt und somit die Sicherung des eigenen Ge-
sundheitsförderung, z.B. Rückenfit, angeboten und bäudebestandes. Ein zeitgemäßer Bestand bildet
wöchentlich ein Obstkorb bereitgestellt. Unser sozi- die Grundlage für das Hauptgeschäftsfeld Vermietung.
ales Handeln wird von den Werten Vertrauen, Wert- Unter dem ökonomischen Gesichtspunkt wird des-
schätzung, Tradition und Bescheidenheit geprägt. halb eine Eigenkapitalrendite von ca. 3 % angestrebt,
um neuen bezahlbaren Wohnraum erstellen zu kön-
nen. Neben der Aufgabe der Beschaffung von güns-
tigen Grundstücken wird hierbei das Verhältnis
Mietwohnungsbau zu Eigentumsbau entsprechend
gewichtet. Sicherheit, Verlässlichkeit und Ordnung,
aber auch der Erfolg stehen hier für uns an erster
Stelle.33
SPENDEN
SWW Geschäftsbericht 2020 // 03 Engagiert
FÜR MENSCHEN IN DER REGION FÜR MENSCHEN IN ENTWICKLUNGSLÄNDERN
Mit unseren jährlichen Spenden an verschiedene Or- Die Lebensbedingungen für Menschen in Afrika, Asi-
ganisationen und Vereine engagieren wir uns für die en und Lateinamerika zu verbessern ist eine gesell-
Menschen in unserer Region, im Oberallgäu. schaftspolitische Aufgabe der fachlichen Institutio-
Es liegt uns am Herzen, die Menschen direkt dort nen und Unternehmen der reichen Industrieländer.
zu unterstützen, wo auch wir als SWW Wohnraum Die Wohnungsnot in diesen Ländern zu bekämpfen,
anbieten. Im Geschäftsjahr 2020 haben wir bei- sehen wir als eine gesellschaftliche Verpflichtung in
spielsweise an Organisationen und Vereine aus den der Wohnungswirtschaft.
Bereichen Kultur (z.B. Oberstdorfer Musiksommer) Dieser Verantwortung kommen wir über die DESWOS
und Soziales (z.B. Lebenshilfe südlicher Landkreis Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs-
Oberallgäu) gespendet. Viele der Organisationen und und Siedlungswesen e.V. nach. Sie ist unsere Fach-
Vereine waren und sind von der Corona-Pandemie organisation für wohnungswirtschaftliche Entwick-
besonders betroffen. Wir hoffen, durch unsere Unter- lungszusammenarbeit.
stützung einen kleinen Beitrag zum Durchstehen der
Krise beizutragen. Bereits seit 2014 unterstützt das SWW die Projekte
Insgesamt wurde das Engagement regionaler Orga- der DESWOS als Mitglied und Förderer. Denn mit
nisationen und Vereine vom SWW mit einem Betrag einem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern
von rund € 21.000 gewürdigt. wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung be-
nachteiligter Menschen in den Projekten in Afrika,
Asien und Lateinamerika.
Mit unseren Spenden und unserem Mitgliedsbeitrag
fördern wir den Bau von Häusern in Selbsthilfe, errich-
ten wir Kindergärten und Schulen, schaffen Arbeits-
plätze und vieles mehr.
©DESWOS e.V.
Armutsorientiertes Bauen, Indien Bewohnerinnen einer Wohngruppe der Lebenshilfe
©DESWOS e.V.
Armutsorientiertes Bauen, Malawi Oberstdorfer Musiksommer 2019I N N O VAT I V
In unserem Geschäftsfeld SWW INNOVATIV entwickeln
wir die bauliche Antwort auf die großen Fragestellungen
unserer Zeit, seien es demografische Entwicklungen,
Fragen der Inklusion, Herausforderungen der Migration
oder Konzepte für bezahlbaren Wohnraum. Gleichzeitig
erschließen unsere Spezialisten hier neue Baugebiete und
sind die kompetenten Ansprechpartner für unsere be-
sonderen Immobilien.
Mieter der Goethestraße
bei der Vorstellung der zukünftigen
Quartiersentwicklung
0436
ENTWICKLUNGEN UND PLANUNGEN
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 04 Innovativ
Das Quartier Goethestraße in Sonthofen stellt mit 421 Wohnungen in 28 Gebäuden ein
2020
PLANUNG
Kerngebiet des SWW dar. In Anlehnung an die Goethestraße, die sich als zentrale Achse
durch das Wohngebiet zieht, entstand der Name Goethe+. Es soll ein Gesamtkonzept
entwickelt werden, das die Aspekte „Wohnen, soziales Umfeld und Mobilität“ sowie Nach-
haltigkeit berücksichtigt. Dabei sind neben der Aufwertung der Bestandsgebäude und
der Außenanlagen auch die Schaffung neuen Wohnraums durch ergänzende Bebauung
vorgesehen. Auf Grundlage des 2018 durch interdisziplinäre Planungen unter Beteiligung
der Bewohner entwickelten städtebaulichen Rahmenplans wurde 2019 ein Architekten-
wettbewerb zur Konkretisierung der baulichen Umsetzung vorgenommen. In der Fortfolge
wurde mit den beauftragten Architekten und Fachplanern ein Konzept entwickelt, das
die Schaffung von rund 160 neuen Wohnungen in drei Bauabschnitten vorsieht. Parallel
sollen die Außenanlagen und die Sanierungsstrategien der Bestandsgebäude entwickelt
und realisiert werden. Die Änderung der Erschließungswege für das Quartier, die Unter-
bringung von Stellplätzen sowie die Erneuerung der technischen Infrastruktur stellen
weitere Herausforderungen dar.
Im Jahr 2020 wurde nun das Bebauungsplanverfahren abgeschlossen. Der erste Neubau-
Abschnitt und die Sanierungen der Häuser Goethestraße 14 und 16 können voraussichtlich
im Frühjahr / Sommer 2021 beginnen. Um Platz für die Baustelle, Baustellenzufahrten und
künftige Feuerwehr-Zufahrten zu schaffen, mussten Anfang 2021 rund 60 als erhaltens-
wert eingestufte Bäume gefällt werden. Als Ausgleich sollen im gesamten Goethe+ etwa
130 neue Bäume gepflanzt werden. Die ersten davon stehen bereits: Sie wurden im Herbst
2020 rund um den Spielplatz der Goethestraße 19 gepflanzt. Die restlichen Pflanzungen
erfolgen nach Abschluss der Bauarbeiten. Im bereits erwähnten ersten Bauabschnitt
entstehen 66 öffentlich geförderte Mietwohnungen sowie ca. 100 Tiefgaragen-Stellplätze.
Der Neubau wird in Holz-Hybrid-Bauweise realisiert und erreicht den KfW 40-Standard.
Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts ist für Sommer 2023 geplant. Weitere Bau-
abschnitte werden folgen.
© BOKEHdesignstudio
1. Bauabschnitt Goethe+, Sonthofen „Sonnenhalde” Eigentumswohnungen, Missen37
SWW Geschäftsbericht 2020 // Lagebericht // 04 Innovativ
Für eine Bauträgermaßnahme wurde ein Hanggrundstück auf der „Sonnenhalde“ in
Missen neu überplant und die Baugenehmigung hierfür erlangt. Das SWW errichtet an
dieser Stelle 12 Wohnungen und eine Tiefgarage mit 12 Stellplätzen. Die Bauarbeiten
sollen im Frühjahr 2021 begonnen werden. Ebenso ist für diesen Zeitpunkt der Beginn
der Vermarktung vorgesehen. Die Fertigstellung ist für Sommer 2022 geplant.
Auf einem Bestandsgrundstück des SWW in der Lindauer Straße in Immenstadt-Bühl
wird die Errichtung von 5 schlüsselfertigen Reihenhäusern mit zugehörigen Garagen
vorbereitet. Nach Erlangung von Baurecht kann voraussichtlich im Sommer 2021 mit dem
Bau begonnen werden. Die Fertigstellung und Übergabe an die Käufer ist für Sommer
2022 vorgesehen.
In Waltenhofen, Ludwig-Prandtl-Straße, konnte ein Grundstück mit rd. 7.500 m² zur Ent-
wicklung von Wohnungsbau erworben werden. Die bislang gewerblich genutzte Fläche
liegt im Umfeld weiterer Wohnungsbauten und eignet sich daher zur Umnutzung. Auf der
Fläche könnten sowohl Bestandswohnungen des SWW als auch Eigentumswohnungen
und Reihenhäuser als Bauträgermaßnahme entstehen. Die weitere Planung erfolgt in
enger Abstimmung mit der Gemeinde Waltenhofen.
Aufgrund schlechter Bausubstanz aus dem Anfang der 50er- Jahre ist für die Gebäude
Siedlerstraße 28, 28 ½ und 30, 30 ½ sowie 15/17 (Immenstadt) keine Modernisierung
angedacht. Die Gebäude werden mit Leerstand abgebrochen und die Grundstücke für
eine Neubebauung vorgesehen. Erste Planungen liegen bereits vor. Die Entwicklung der
Flächen und des Raumprogramms erfolgt mit Fokus auf die weitere Entwicklung der Süd-
stadt. Für das Stadtquartier wurde nach Durchführung eines integrierten städtebaulichen
Entwicklungskonzepts (ISEK) mittlerweile eine Sanierungsatzung erlassen.
Weiterhin wurden konkrete Planungen für den Ersatz von Bestandsgebäuden, deren Erhalt
bzw. Sanierung aufgrund von Baualter und Wohnqualität nicht wirtschaftlich ist, für Grund-
stücke in Sonthofen, Immenstadt, Blaichach und Oberstdorf erstellt.
Lindauer Straße, Reihenhäuser, Immenstadt-BühlSie können auch lesen
