Geschäftsbericht - www.bgneuesheim.de - Neues Heim
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Geschäftsbericht
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www.bgneuesheim.de
Neues Heim - Tel.: (0711) 84 89 80-0 Die Baugenossenschaft eG Fax: (0711) 84 89 80-99 Haldenrainstraße 185 E-Mail: info@bgneuesheim.de 70437 Stuttgart Internet: www.bgneuesheim.de Neues Heim Immobilien GmbH Haldenrainstraße 185 Tochterunternehmen der 70437 Stuttgart Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG
Geschäftsbericht 2019 // 3
INHALTSVERZEICHNIS
Verwaltungsorgane 4
Vorwort 5
In eigener Sache
Verstorbene Mitglieder 6
Mitgliederversammlung 2019 7
Jubiläumsfeier 9
Neubau
Aktuelle Bautätigkeiten 12
Geplante Projekte 18
Modernisierungs- und Sanierungarbeiten 21
Quartiersentwicklung 23
Wohnraum-Allianz besucht das Neue Heim 29
Lagebericht
A Gegenstand des Unternehmens 34
B Geschäftsverlauf 34
C Darstellung der Lage 38
D Risiko- und Chancenbericht 44
E Prognosebericht 49
Bericht des Aufsichtsrates 51
Jahresabschluss
Bilanz zum 31.12.2019 54
Gewinn-und-Verlust-Rechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019 56
Anhang des Jahresabschlusses 2019 57
Mitgliedschaften 65
4 // Geschäftsbericht 2019
VERWALTUNGSORGANE
VORSTAND
Rüdiger Maier Gisbert Renz
Dipl.-Kaufmann Dipl.-Bauingenieur
Vorsitzender
AUFSICHTSRAT
Willy Raible Helmut Halter Moriz Maedebach
Sozialversicherungsfachangestellter i. R. Industriekaufmann Dipl.-Ingenieur (FH)
Vorsitzender des Aufsichtsrates Architekt
Waltraud Illner
Torsten Jans *) Bankangestellte i. R. Ralf Bohlmann
Versicherungskaufmann Bezirksvorsteher
Stellvertretender Vorsitzender Ferdinand Klein
Dipl.-Ingenieur Holger Sauter *)
Theresia Bay-Pfau *) Dipl.-Betriebswirt (BA)
Friseurmeisterin i. R.
*) Diese Aufsichtsratsmitglieder scheiden durch Ablauf der Wahlperiode aus. Eine Wiederwahl durch die Mitgliederversammlung 2020 ist zulässig.
Von links: Moriz Maedebach, Torsten Jans, Ferdinand Klein, Waltraud Illner, Willy Raible, Holger Sauter, Ralf Bohlmann, Theresia Bay-Pfau, Helmut Halter
Geschäftsbericht 2019 // 5
VORWORT
Sehr geehrte Genossenschaftsmitglieder, und der Hochschule für Technik Stuttgart zusammen.
sehr geehrte Damen und Herren, In einem kreativen Prozess in Stuttgart-Rot ermöglichen
wir mit der temporären Vermietungen von Wohnraum
Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG hat erneut ein vor Abbruch und Neubau die Antworten auf inhaltliche
sehr dynamisches und ereignisreiches Jahr 2019 erlebt. Fragen für eine Neubebauung, wie zum Beispiel: Wie
Rege Bautätigkeit und umfangreiche Quartiersentwick- leben, wohnen, arbeiten wir im digitalen und globa-
lungen standen nach wie vor im Vordergrund. len Zeitalter? Wie funktioniert ein gutes Quartier, wie
In Stuttgart-Giebel haben wir im Baufeld Ost den ers- schaffen wir sorgende Nachbarschaften? Diese interak-
ten Bauabschnitt mit 51 Wohnungen fertiggestellt tiven Prozesse halten die Planung und den Fortgang der
und sind jetzt dabei, im zweiten Bauabschnitt weite- Quartiersentwicklungen sehr lebendig und offen.
re 80 Wohnungen zu erstellen. Besondere Aufmerk- Sehr gefreut haben wir uns im Sommer letzten Jahres
samkeit wurde der Quartiersneugestaltung in Giebel über die Auszeichnung „sozial engagiert 2019“, die uns
im Oktober 2019 zuteil, als sich die Wohnraumallianz im Rahmen des Mittelstandspreises für soziale Verant-
Baden-Württemberg zu einem Spitzengespräch vor wortung in Baden-Württemberg verliehen wurde. Die
Ort traf. Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Auszeichnung steht unter dem Motto „Leistung – Enga-
Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut machte sich mit einer gement – Anerkennung“ (Lea) und wird von Caritas, Dia-
Experten-Delegation ein persönliches Bild und zeig- konie und dem Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und
te sich sehr beeindruckt vom Gesamtprojekt. Insbe- Wohnungsbau Baden-Württemberg vergeben. Gewür-
sondere bei der Besichtigung des Pflegezimmers das digt wird damit das freiwillige soziale und gesellschaft-
vom, Wohlfahrtswerk betrieben wird, sowie der bei- liche Engagement kleiner und mittlerer Unternehmen.
den Wohngemeinschaften für Menschen mit geistiger Auf die Coronavirus-Pandemie (COVID-19) gehen wir
Behinderung die in Kooperation mit der Diakonie Stet- an dieser Stelle kurz ein. Prognosen über die Aus-
ten umgesetzt worden sind, zollte sie Anerkennung für wirkungen auf Wirtschaft, Gesellschaft und unsere
die Angebote, die das Neue Heim für ein inklusives Branche der Wohnungswirtschaft sind zum jetzigen
Wohnquartier bereits auf den Weg gebracht hat. Zeitpunkt nicht seriös möglich. Eine vorläufige Ein-
Drei weitere WGs der Diakonie Stetten befinden sich schätzung des Vorstands können Sie dem Lagebericht
im Neubau in der Fleiner Straße 10–16/Erligheimer der Genossenschaft entnehmen. Ereignisse dieser Art
Straße 4 in Stuttgart-Rot. Auch diese Gebäude mit 75 bieten nicht nur Risiken, sondern auch Chancen zur
Neubauwohnungen haben wir 2019 fertiggestellt und Veränderung. Themen wie die Digitalisierung werden
an unsere Mitglieder übergeben. Diese Häuser stehen uns in erheblichem Ausmaß in den kommenden Jah-
gleichermaßen für den Auftakt der großen Quartiers- ren beschäftigen.
entwicklung zum WohnquartierPlus (WQ+), die wir mit Wir wünschen viel Freude bei der Lektüre dieses infor-
weiteren Baugenossenschaften und sozialen Trägern mativen und interessanten Geschäftsberichts.
gemeinsam in Stuttgart-Rot realisieren.
Inzwischen wurde auch dieses Quartier in das IBA’27- Ihr
Netz aufgenommen, so wie bereits unser Projekt „Quar- Neues Heim – Die Baugenossenschaft eG
tier am Wiener Platz – vom EDELmetall zum Quartier für
ALLE“ in Stuttgart-Feuerbach. Die Internationale Bau-
ausstellung 2027 der StadtRegion Stuttgart (IBA’27), de-
ren Planung bereits auf Hochtouren läuft, bringt durch
weitere Kooperationspartner zusätzlich vielfältige Im- Rüdiger Maier Gisbert Renz
pulse in unsere Quartiersentwicklung. So arbeiten wir (Vorstandsvorsitzender) (Vorstand)
seit 2019 auch mit dem Studierendenwerk Stuttgart
6 // Geschäftsbericht 2019 // In eigener Sache
VERSTORBENE
MITGLIEDER
Wir nehmen Abschied von unseren Mitgliedern, die im vergangenen Jahr verstorbenen sind.
"Je schöner und voller die Erinnerung, desto
schwerer ist die Trennung. Aber die Dankbarkeit
verwandelt die Erinnerung in eine stille Freude."
Dietrich Bonhoeffer
Baroni, Ilse Lechner, Katharina Roß, Ursula
Barskij, Wanadij Macek, Alojzija Saric, Ramzo
Baudisch, Herbert Machauer, Renate Scheck, Edgar
Bayer, Hans Mader, Ernst Schmidt, Franz
Becker, Johann Maier, Walter Schulz, Reinhold
Dalaker, Ludmila Max, Otto Schumacher, Martin
Don, Josef Metzger, Angelika Schüssler, Gisela
Fiederer, Paul Monigl, Johann Stach, Maria
Fleischer, Thomas Mueller, Walter Vierthaler, Torsten
Glätzer, Rudolf Neidhart, Walter Welbl, Paula
Haber, Ludmila Pabst, Johanna Wölfle, Josef
Klein, Johanna Papp, Dieter Zemann, Edith
Knauer, Hermine Riebauer, Elfriede
Künzl, Hildegard Ringlein, Eduard
Allen verstorbenen Mitgliedern werden wir ein ehrendes Andenken bewahren.
Geschäftsbericht 2019 // In eigener Sache // 7
MITGLIEDERVERSAMMLUNG
2019
Die Baugenossenschaft
entwickelt Quartiere
Am 3. Juni 2019 fand die 73. Mitgliederversammlung Grenze von 100 Millionen Euro erstmalig überschrit-
unserer Baugenossenschaft im Bürgerhaus Rot statt. ten. Im Jahr 2018 wurde mit rund 2,7 Mio. € wieder ein
Vorstand und Aufsichtsrat konnten über ein erfolgrei- gutes Jahresergebnis für die Genossenschaft erreicht.
ches Geschäftsjahr 2018 berichten. Vorstand Gisbert Renz ging zu Beginn seiner Rede auf
die Entwicklung der stetig steigenden Baukosten und
Mit dem Blick auf die gesamtgesellschaftliche Ent- dem damit verbundenen Anstieg der Mieten ein. Die
wicklung ist die Gestaltung von Quartieren aktuell ein extrem hohe Auslastungskapazität im Baugewerbe hat
höchst brisantes Thema. Neues Heim hat aufgrund zu einem deutlichen Preisauftrieb geführt und sich
seiner Geschichte und Philosophie jahrzehntelange innerhalb von acht Jahren verdoppelt. Anschließend
Erfahrung im Aufbau und in der Gestaltung von Quar- legte Herr Renz ausführlich den aktuellen Sachstand
tieren. Aktuell plant die Baugenossenschaft zwei neue im Neubau in Stuttgart-Giebel für das derzeit laufen-
Quartiersentwicklungen in den Gebieten Stuttgart-Rot de Baufeld Ost sowie in Stuttgart-Rot für die Fleiner
und Stuttgart-Feuerbach. In beiden Gebieten soll ein Straße 10–16 / Erligheimer Straße 4 dar. Darüber hi-
gutes und sicheres Wohnen mit innovativen Versor- naus ging er auf die geplanten Bauvorhaben in Stutt-
gungsformen entstehen. Diese Versorgung wird durch gart-Rot, Stuttgart-Freiberg sowie in Stuttgart-Feuer-
verschiedene Kooperationen mit sozialen Trägern bach ein. Abschließend informierte Gisbert Renz noch
und dem Verein Integrative Wohnformen e. V. erzielt über die geplante Neugestaltung des Quartiers Rot-
werden. Beide Projekte sind auch in das IBA’27-Netz weg / Fleiner Straße als WohnquartierPlus (WQ+).
der internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Wirtschaftsprüfer Christian Emme erläuterte den Be-
Stuttgart aufgenommen worden. richt des Prüfungsverbandes. Herr Emme gratulierte
„Nachhaltig, integrativ, inklusiv und dabei zukunfts- dem Vorstand und dem Aufsichtsrat zu ihrer guten
orientiert sollen die Stadtquartiere von morgen sein. Arbeit und der Genossenschaft zu den nach wie vor
Entstehen sollen attraktive Orte, wo Menschen Identi- gesunden wirtschaftlichen Verhältnissen.
fikation, Nachbarschaft und ein Zuhause finden“, kom- Bei der diesjährigen Mitgliederversammlung wurde
mentierte der geschäftsführende Vorstand Rüdiger auch über die Neufassung der Satzung unserer Bauge-
Maier. nossenschaft abgestimmt. Mit 119 Ja-Stimmen wurde
In seiner Rede berichtete er über verschiedene Ge- die Neufassung der Satzung einstimmig beschlossen.
setzesinitiativen, welche das preiswerte Bauen der- Einstimmig bestätigten auch die 119 anwesenden Mit-
zeit massiv behindern. Er ging dabei konkret auf die glieder den Jahresabschluss und entlasteten Vorstand
in verschiedenen Bundesländern geführte Diskussion und Aufsichtsrat.
zur Mietendeckelung ein. Die durchschnittliche Miete Die turnusgemäß ausscheidenden Aufsichtsräte Wal-
über den gesamten Bestand der Genossenschaft be- traud Illner und Ferdinand Klein wurden für drei wei-
trägt 7,33 €/m². Dies stellt eine natürliche Mietpreis- tere Jahre in ihren Ämtern bestätigt. Für das ausschei-
bremse dar, welche auf einer moderaten Mietenpolitik dende Aufsichtsratsmitglied Manfred Mirling, der aus
und einer vernünftigen Gesellschafterstruktur beruht. privaten Gründen nicht mehr für eine weitere Amtszeit
Die Bilanzsumme der Baugenossenschaft beträgt zum zur Wahl stand, wurde der Bezirksvorsteher des Stadt-
Stichtag 31.12.2018 rund 104 Mio. € und hat damit die bezirks Mühlhausen, Ralf Bohlmann, in den Aufsichts-
8 // Geschäftsbericht 2019 rat von Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG neu gewählt. Auf diesem Wege wünschen wir Herr Bohl- mann viel Erfolg in der Ausübung seines Mandats. Darüber hinaus möchten wir uns bei Herrn Mirling für sein Engagement im Aufsichtsrat unserer Baugenos- senschaft herzlich danken. Im Aufsichtsrat hat er durch seine Erfahrungen im Steuer- und Bilanzbereich einen sehr wertvollen Beitrag geleistet. Aufsichtsräte (v. l.) Waltraud Illner, Ferdinand Klein und Ralf Bohlmann
Geschäftsbericht 2019 // 9
JUBILÄUMSFEIER 2019
Am 9. Mai 2019 haben wir die Mitgliedschaftsjubilare
unserer Genossenschaft zu Kaffee und Kuchen ins
Café Siegel eingeladen.
WIR
GRATULIEREN Insgesamt durften wir 23 Mitglieder ehren, die bereits
40, 50, 60 und 70 Jahre lang unserer Genossenschaft
angehören.
Eine Ehrenurkunde haben erhalten:
40-JÄHRIGEN JUBILÄUM 60-JÄHRIGEN JUBILÄUM
Gerhard Hauck, Ramona Krajnc, Ursula Wiesner, Christa Steiger, Ruth Watzka, Edith Zemann
Ingeborg Enk, Manfred Wollenzin, Maria Stach
70-JÄHRIGEN JUBILÄUM
50-JÄHRIGEN JUBILÄUM
Franz Schmidt
Ernst Berger, Hans Schindler, Martin Wildmann,
Marianne Dammann, Edgar Scheck, Stefan Gratz,
Anneliese Herkner, Peter Herschmann, Ursula Hoff-
mann, Josef Wildmann, Sieglinde Erdmann, Adalbert
Walz, Margot Walz
10 // Geschäftsbericht 2019
AKTUELLE BAUTÄTIGKEITEN UND GEPLANTE PROJEKTE
12 // Geschäftsbericht 2019 // Neubau AKTUELLE BAUTÄTIGKEITEN Stuttgart-Rot, Fleiner Straße 10–16 und Erligheimer Straße 4 Anzahl der Wohnungen: 75 Darüber hinaus hat das Neue Heim drei Wohnungen zuzüglich Regiebetrieb an die Diakonie Stetten vermietet. Hier betreibt die Investition: cirka 14,4 Mio. € Diakonie drei Wohngemeinschaften für Erwachsene Eines der ältesten und längsten Gebäude der Bauge- mit geistiger Behinderung. Die Else-Heydlauf-Stiftung nossenschaft in Stuttgart-Rot, 1950 in typischer Zei- übernimmt die pflegerische Versorgung. Ein weiteres lenbauweise entstanden, wich dem attraktiven, durch Beispiel in unseren Neubauten von gelebter Inklusion. unterschiedliche Geschosshöhen aufgelockerten Bau- 14,4 Millionen Euro investierte das Neue Heim in die- körper in der Fleiner Straße und dem Punkthaus in der ses Projekt, das über eine Tiefgarage mit 78 Stellplätzen Erligheimer Straße. Statt vormals 60 Wohnungen stehen verfügt. Die nach der ENEV 2016 erstellten Gebäude ar- hier heute 75 Vier,- Drei- und Zweizimmerwohnungen beiten mit einer bivalenten Pellet- und Gasbrennwert- mit großen Balkonen und deutlich mehr Quadratmeter heizungsanlage. Eine energetische Besonderheit ist Wohnfläche als zuvor. 23 Wohnungen sind öffentlich die dezentrale Warmwasserbereitung mit Wohnungs- gefördert. wasserstationen. Damit steht nicht nur sofort warmes Fünfzig Prozent der Bestandsmieter aus Gebäuden, die Wasser zur Verfügung, bei dieser Bauart kann auch auf ebenfalls einer Neubebauung weichen werden, zogen die sonst obligatorische Legionellenprüfung verzichtet in den Neubau im gleichen Straßenzug ein. Die zwei- werden. Für den eigenen Regiebetrieb der Genossen- te Hälfte der Bewohner besteht größtenteils aus neuen schaft sind zudem Lagerflächen, Büros und Garagen mit Mitgliedern, jungen Mietern, sodass eine gute soziale einem separaten Eingang entstanden. Mischung aller Generationen entstanden ist.
Neubau // Geschäftsbericht 2019 // 13
14 // Geschäftsbericht 2019 // Neubau
Stuttgart Giebel, Mittenfeldstraße 28–60,
Baufeld Ost
Anzahl der Wohnungen für das gesamte
Baufeld Ost: 178
Investition: ca. 35 Mio. €
1. und 2. Bauabschnitt
Anzahl der Wohnungen: 1. BA 51, 2. BA 80
Das Neue Heim führt die umfangreiche Quartiersneu-
gestaltung in Stuttgart-Giebel planmäßig weiter.
Mit dem Bau von 51 Wohneinheiten in drei Punkt-
häusern ist der erste Bauabschnitt in Giebel-Ost in-
zwischen erfolgreich abgeschlossen. Die Mieterschaft,
die zu 89 Prozent aus Bestandsmieter der vormaligen
Zeilenbauten im gleichen Quartier besteht, haben ihr
neues Zuhause bereits im September und Oktober
2019 bezogen. Damit alle Bestandsmieter den Schritt
in die modernen, energieeffizienten Gebäude mitge- Inzwischen ist der zweite Bauabschnitt im Baufeld Ost
hen konnten, schuf die Baugenossenschaft zehn öf- in vollem Gange. Nach dem Abbruch des Bestandsge-
fentlich geförderte Wohnungen. bäudes und den Aushubarbeiten schreiten die Roh-
Die verklinkerten Punkthäuser bilden jetzt das werti- bauarbeiten zügig voran. In zwei Langhäusern und
ge Umfeld einer attraktiven Quartiersmitte mit einem einem weiteren Punkthaus entstehen insgesamt 80
Spielplatz und hoher Aufenthaltsqualität für alle Be- Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen.
wohner. Als zusätzliches Extra wird die neue Paketbox- Die Ausstattung der Häuser orientiert sich am Bau-
anlage geschätzt, welche die Mieter gut und gerne feld West, welche bei den Mietern sehr gut ankommt.
nutzen. Sämtliche Gebäude werden im KfW-Effizienzhaus 55
Standard hergestellt und unterschreiten damit den
Jahresprimärenergiebedarf eines Referenzgebäudes
um 45 %.
Wie stets bei vorherigen Gebäudeabrissen lud das
Neue Heim im Januar 2020 vorab alle betroffenen Be-
wohner zu einer Mieterinformationsveranstaltung ein.
Diese Versammlungen dienen dazu die Gründe, Ziele
und Maßnahmen der kommenden Bauprojekte vorzu-
stellen und im Anschluss in persönlichen Mietergesprä-
chen die jeweiligen Wohnungswünsche der Mitglieder
im Neu- oder Altbau zu berücksichtigen.Neubau // Geschäftsbericht 2019 // 15
Stuttgart Freiberg,
Balthasar-Neumann-Straße/Suttnerstraße
Anzahl der Wohnungen: 53 35 % der insgesamt 53 Wohnungen werden als So-
zuzüglich Arztpraxis zialmietwohnungen erstellt, 15 % werden für mittlere
Investition: 13,1 Mio. € Einkommensbezieher entstehen, und 50 % der Woh-
Unser spektakulärster Neubau wird gerade in Stutt- nungen können ohne Bindungsauflagen vermietet
gart-Freiberg erstellt. Nach den Plänen von Bankwitz werden. Es entstehen gut geschnittene, sehr gut aus-
beraten planen bauen GmbH haben die Erdarbeiten gestattete 1- bis 5-Zimmerwohnungen mit einer Ge-
im November 2019 begonnen. Nach den umfangrei- samtwohnfläche von rund 4.000 m². Im EG des Hoch-
chen Verbauarbeiten ging es mit den Rohbauarbeiten hauses wird ein Allgemeinarzt seine Praxis eröffnen.
weiter. Diese schreiten zurzeit zügig voran, sodass im
November dieses Jahres die letzte Decke betoniert Das Heizkonzept sieht Fernwärme vor. Die Gebäude
werden kann. werden im KfW-Effizienzhaus-Standard 55 erstellt.
Das durch den ständigen Wechsel der Balkone sehr
prägnante zehngeschossige Hochhaus wird von einem
abgestaffelten L-förmigen Gebäudekomplex flankiert.16 // Geschäftsbericht 2019 // Neubau
Neubau // Geschäftsbericht 2019 // 17
Stuttgart Rot, Prevorster Str./Fleiner Str.
Anzahl der Wohnungen: 40
zuzüglich Tagespflege und Wohncafé
Investition: ca. 11,9 Mio. €
Im Anschluss an die Fertigstellung unserer Gebäude in
der Fleiner Straße haben wir mit einem weiteren Neu-
bauvorhaben in Stuttgart-Rot begonnen. Nach einer
Machbarkeitsstudie mit zwei Architekten haben wir uns
für den Entwurf des Architekturbüros Müller + Benzing
entschieden.
Der Entwurf sieht eine Blockrandbebauung entlang der
Prevorster- und Fleiner Straße mit zwei viergeschos-
sigen Gebäuden mit ausgebauten Satteldächern vor.
Hierdurch werden große Maisonette-Wohnungen im
vierten und fünften Geschoss enstehen. Dadurch kön-
nen wir auch kinderreichen Familien ein „Neues Heim“
anbieten. Hierfür werden 2- bis 6-Zimmerwohnungen
erstellt. Insgesamt entstehen circa 40 barrierefrei er-
reichbare Neubauwohnungen in unserem bekannt
hochwertigen Standard. Abgerundet wird das Areal mit
einem Wohncafé für unsere Mitglieder und die Quar-
tiersbewohner sowie einer Tagespflege für bis zu zwölf
Pflegegäste. Das Wohncafé und die Tagespflege besit-
zen einen enormen Mehrwert für unsere Mitglieder und
bilden den Auftakt für unser WohnquartierPlus (WQ+).
Für das Energiekonzept gehen wir neue Wege. Die Ge-
bäude werden einen Eisspeicher enthalten. Dieser Eis-
speicher stellt mit den Absorberflächen auf dem Dach
und der Wärmepumpe die komplette Energie für das
Heizen und das Warmwasser zur Verfügung. Als Abfall-
produkt fällt in den Sommermonaten Kälte an, sodass
die Gebäude kostengünstig gekühlt werden können.
Da die Kosten für die Bereitstellung der Energie sehr
niedrig ausfallen, werden wir die Wohnungen erstmals
warm vermieten. Die Gebäude werden im KfW-Effi-
zienzhaus-Standard 55 gebaut.18 // Geschäftsbericht 2019 // Neubau
GEPLANTE
NEUBAUPROJEKTE
Quartier am Wiener Platz
Das Areal am Wiener Platz soll als neues Entrée zur Für das Los 2 inklusive der Außenanlage für das kom-
Stuttgarter Straße, der Haupteinkaufsstraße in Feuer- plette Areal hat das Architekturbüro Fink + Jocher aus
bach, dienen. Es liegt direkt am Bahnhof Feuerbach in München den Zuschlag erhalten.
fußläufiger Entfernung zur Stuttgarter Straße und bie- Hier werden 28 Wohnungen, davon circa acht geförder-
tet somit eine hervorragende Infrastruktur und eine te Wohnungen und sechs Wohnungen für mittlere Ein-
sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. kommensbezieher gebaut. Zusätzlich ist im Los 2 noch
Auf dem Areal am Wiener Platz soll Arbeiten und Woh- eine sechsgruppige Kindertagesstätte mit großzügigem
nen nebeneinander möglich sein. Im sogenannten Außenbereich und ein Gastronomiebetrieb unterzu-
Baufeld Süd entstehen in den Losen 1 – 3 100 Woh- bringen.
nungen, davon 50 % geförderter Wohnungsbau. Im
Los 4.1 – 4.4 entstehen frei finanzierte Wohnungen für Im Los 4.3 wird das Neue Heim erstmals ein Gebäude
Baugemeinschaften. mit einer Mieterbaugemeinschaft als Bauträger in Stutt-
gart erstellen. Im Erdgeschoss ist ein Gewerbe, sowie
Das Neue Heim hat sich für die Lose 1, 2 und 4.3 be- die Wash-Bar vorgesehen, im 1. Obergeschoss werden
worben und für alle Lose den Zuschlag erhalten. Wohnungen vorgesehen im 2. Obergeschoss sollen sich
Anfang März 2020 fand die Juryentscheidung für die Studenten wohlfühlen, im 3. Obergeschoss gibt es so-
Lose 1 – 3 im Rathaus in Feuerbach statt. Für das Los genannte Clusterwohnungen und im 4. Obergeschoss
1 inklusive der Tiefgaragenplanung für das komplette gibt es eine Mietwohnung, sowie einen großzügigen
Areal hat das Architekturbüro Blocher GmbH den Zu- Gemeinschaftsraum mit großer Dachterrasse.
schlag erhalten.
In diesem Areal werden wir 60 Wohnungen, davon Baubeginn bei diesem Großprojekt ist voraussichtlich
50 % geförderte Wohnungen erstellen. Von diesen Sommer/Herbst 2021. Als Gesamtkosten für alle Lose
30 Wohnungen, sind 25 Wohnungen für Menschen mit sind inklusive Grundstückserwerb rund 35 Mio. € ge-
speziellen sozialen Bedarfen. Außerdem sind im Erd- plant.
geschoss ein Gastronomiebetrieb mit Außenbewirt-
schaftung sowie Gewerbe vorgesehen.Neubau // Geschäftsbericht 2019 // 19
20 // Geschäftsbericht 2019 Areal Rotweg / Fleiner Straße Ein weiteres Großprojekt findet im Areal Rotweg/ lobungstext für den Architektenwettbewerb ein. Der Fleiner Straße statt. Zusammen mit der Baugenossen- Architektenwettbewerb soll Ende Januar 2021 ent- schaft Zuffenhausen (BGZ) werden wir das komplette schieden werden. Areal zwischen der Schozacher Straße, Rotweg und Einen ganz neuen Weg gehen wir in der Teilhabe bzw. Fleiner Straße bis zum Bolzplatz neu gestalten. dem Mitwirken unserer neuen potentiellen Mieter. Hier Auch für dieses Projekt ist die Aufnahme in das IBA hat sich aus den Workshops herauskristallisiert, dass 27-Netzwerk vorgesehen. Wir wollen in diesem Areal wir mit unseren neuen Bewohnern und der Nachbar- zusammen mit der BGZ Plusenergiehäuser in Modul- schaft gemeinsam überlegen wollen, wie man spä- oder Systembauweise erstellen. Es sollen so weit wie ter im Areal wohnt, welche Grundrisse zukünftig ge- möglich recycelbare Rohstoffe verwendet werden. Zu- wünscht werden, wo eine KITA, betreutes Wohnen oder sätzlich soll ein Teil der Gebäude aus innovativen noch studentisches Wohnen umgesetzt werden und wo Frei- neuen oder gerade erprobten Werkstoffen entstehen. räume bzw. Jokerräume ihren Platz finden sollen. Die Dasselbe gilt für die Energiequelle für Heizen und Küh- jetzt vorhandenen schönen alten Bäume sollen in den len. Außenanlagen eine große Rolle spielen. Es fanden bereits zwei Innovations-Workshops mit Insgesamt können mindestens 300 Neubauwohnun- öffentlichen Trägern, Architekten und der IBA statt. gen in diesem Areal entstehen. Mit einem Baubeginn Die dort erarbeiteten Ergebnisse fliesen in den Aus- ist im Jahr 2023 zu rechnen.
Modernisierung- und Sanierungsarbeiten 2019 // Geschäftsbericht 2019 // 21
MODERNISIERUNGS- UND
SANIERUNGSARBEITEN
Neben der umfassenden Neubautätigkeit hat die
Baugenossenschaft im Geschäftsjahr 2019 ca.
2,17 Mio. € in die Instandhaltung und Sanierung der
Gebäude und Wohnungen investiert.
Haldenrainstr. 146–152, 162–164 und 166–168 in Keltenstr. 5 und 7 in Weil der Stadt
Stuttgart-Rot
Investition: ca. 190 T€
Investition: ca. 710 T€ Unsere beiden Gebäude in Weil der Stadt werden durch
Nach einem sehr langwierigen Baugenehmigungsver- eine gemeinsame Heizanlage im Haus 5 versorgt.
fahren haben wir bei allen drei Bestandsgebäuden auf
den Gebäuderückseiten großzügige Aluminium- Vor- Auf Grund des hohen Baujahrs und der schwierigen Be-
stellbalkone anbauen lassen. Im Anschluß an die Bal- schaffung von Ersatzteilen der Bestandsanlage haben
konanbauten wurden auch die Eingangsbereiche mit wir eine moderne Gas-Brennwertheizung eingebaut die
neuen Tür- und Briefkastenelementen versehen. auch die Trinkwassererwärmung übernimmt.
Wir möchten uns an dieser Stelle bei allen Mietern Um während der Umbauphase der Heizanlage die Trink-
für die große Akzeptanz und das Verständnis für die wassererwärmung zu gewährleisten wurde eine mobile
Umstände während der Sanierungsarbeiten bedanken Heizanalage „Hot-Mobil“ von der Fachfirma installiert.
und hoffen, dass sich alle Mieterinnen und Mieter an
dem neuen Mehrwert durch die großzügigen Balkone
erfreuen.
Sanierungsmaßnahmen 2020
Der Sanierungsschwerpunkt in diesem Jahr liegt bei
unseren Gebäuden in Weil der Stadt. Wir haben in den
vergangenen beiden Jahren in den Gebäuden der Kel-
tenstraße 5 und 7 und in den Gebäuden der Garten-
straße 53–57 und 59–63 neue Heizanlagen eingebaut.
Um die Vorgaben des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes
(EWärmeG) des Landes Baden-Württemberg einzuhal-
ten, müssen wir Ersatzmaßnahmen an den Gebäuden
vornehmen.
An den vier Gebäuden in Weil der Stadt werden die
bestehenden Fenster durch neue dreifach-verglaste
Kunststofffenster ersetzt. In diesem Zuge werden die
Fassaden mit einem neuen Anstrich versehen. Bei den
beiden Gebäuden in der Gartenstraße werden zusätz-
lich die Hauseingangstürelemente ausgewechselt.22 // Geschäftsbericht 2019
QUARTIERSENTWICKLUNG
24 // Geschäftsbericht 2019 // Quartiersentwicklung
ENTWICKLUNGEN SIND
LEBENDIGE PROZESSE
Neues Heim als Quartiersentwickler mit der Else-Heydlauf-Stiftung zusammen, die schon
In den letzten Jahren engagiert sich unsere Baugenos- seit Langem in diesem Quartier aktiv ist. Unter Feder-
senschaft zunehmend in Quartiersentwicklungen. Da- führung des Neues Heims gehören hier auch weitere
für gibt es mehrere Gründe. Zum einen machen unsere Genossenschaften wie die Baugenossenschaft Zuffen-
– zwar gut gepflegten – Bestände an Nachkriegsbauten hausen (BGZ) und FLÜWO Bauen Wohnen eG sowie der
aus den frühen 1950er Jahren weitere Modernisierun- Verein Integrative Wohnformen e. V. zu den Akteuren.
gen nach heutigen Mieterbedürfnissen wirtschaftlich, In der Fleiner Straße 10–16 / Erligheimer Straße 4 dem
technisch und energetisch immer weniger rentabel. ersten realisierten Neubau im Rahmen des Entwick-
Meist sind Abriss und Neubau sinnvoller und nachhal- lungsprozesses, übergaben wir im November 2019 drei
tiger. Zum anderen haben wir in der Regel relativ große Wohnungen an die Diakonie Stetten, die hier in ähn-
Wohnungsbestände innerhalb eines Stadtteils, sodass licher Weise wie in Giebel Wohngemeinschaften für
wir nicht in einzelnen Gebäuden, sondern in Quartie- Erwachsene mit geistigen Behinderungen betreut und
ren denken sollten. begleitet.
Die laufende Entwicklung in Stuttgart-Giebel ist gewis-
sermaßen unser Pilotquartier als Quartiersentwickler.
Schon dort zeigte sich sehr schnell, dass neben dem
bedarfsgerechten Wohnraum für unsere Mitglieder vor
allem tragfähige Strukturen im nachbarschaftlichen
Umfeld zu schaffen sind. Im 2017 fertiggestellten Bau-
feld West erfolgte das unter anderem durch Räume
für eine Arztpraxis und ein Pflegezimmer sowie durch
zwei gut funktionierende Wohngemeinschaften, der
Diakonie Stetten für Menschen mit geistiger Behinde-
rung. Mit dem Abschluss des ersten Bauabschnitts im
Baufeld Ost ist – neben sozial gefördertem Wohnraum
für Mieter mit geringem bis mittleren Einkommen – eine Auf Hochtouren laufen des Weiteren die Vorbereitun-
neue Quartiersmitte mit hoher Aufenthaltsqualität für gen und Planungen für das Quartier am Wiener Platz
alle Generationen entstanden. In einem der beiden in Feuerbach. Dieses Areal entwickeln wir ebenfalls fe-
letzten Bauabschnitte werden außerdem zwei ambu- derführend mit verschiedenen Partnern auf der Fläche
lant betreute Pflegewohngemeinschaften entstehen. einer Industriebrache. Das Grundstück stellt die Lan-
Diese erste große Quartiersentwicklung seit den An- deshauptstadt Stuttgart im Rahmen des Bündnisses für
fängen unserer Genossenschaft hat deutlich gemacht, Wohnen zur Verfügung, in dem sich unsere Genossen-
dass es um weit mehr als um die Bereitstellung von gu- schaft ebenfalls sehr aktiv engagiert.
tem und bezahlbarem Wohnraum für unsere Mitglieder Am Wiener Platz wird ein innovatives Quartier mit
geht. Bereits hier arbeiteten wir Hand in Hand mit ver- Wohn-, Arbeits- und Lebensräumen für unterschied-
schiedenen sozialen Partnern. lichste Menschen und Anforderungen entstehen. Ne-
ben Raum für verschiedene Wohnformen sind unter
Partnerschaften optimieren den Entwicklungsprozess anderem Tagespflege, Kita und Gastronomie geplant.
Bei unserer zweiten großen Quartiersentwicklung in Darüber hinaus erstellen wir an der Burgenlandstraße
Stuttgart-Rot kooperieren wir nicht nur mit sozialen Trä- erstmals ein interessantes Modellprojekt mit einer Mie-
gern wie dem Wohlfahrtswerk für Baden-Württemberg terbaugemeinschaft.Quartiersentwicklung // Geschäftsbericht 2019 // 25
Sowohl die Zuffenhausener als auch die Feuerbacher Beim zweiten IBA‘27 Think Tank Stuttgart-Rot im De-
Quartiersentwicklung sind inzwischen ins Netzwerk zember 2019 haben unsere Kooperationspartner
der IBA‘27 aufgenommen worden. Die Internationa- Wohlfahrtswerk für Baden-Württemberg, Diakonie
le Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart findet Stetten, Studierendenwerk Stuttgart sowie die Hoch-
nach genau 100 Jahren erneut in Stuttgart statt. Die schule für Technik Stuttgart ebenfalls mitgewirkt.
Vorbereitungen dazu umfassen fast ein Jahrzehnt. Dabei ging es in verschiedenen Arbeitsphasen um
das Erreichen einiger IBA’27-Qualitäten, so zum Bei-
Die Baugenossenschaft als Akteur bei der IBA‘27 spiel zu Grundrissen, Größen und Wohntypologien,
Sowohl die bereits gesammelten Erfahrungen in der zu Nachbarschaft und Leben im Quartier sowie zu or-
eigenen Quartiersentwicklung als auch die Aufnah- ganisatorischen Strukturen und Steuerung von Nach-
me in das IBA’27-Netz haben eine starke Dynamik barschaften.
in die Entwicklungsprozesse gebracht. Da die IBA‘27 Dieser aktive Prozess bringt uns als Quartiersentwick-
sich als offenes und dialogorientiertes Format für alle ler – und vor allem unseren Mitgliedern und Mietern
Menschen in der Region Stuttgart versteht, haben die – auf lange Sicht viele Vorteile. Zwar sind wir aufgrund
Organisatoren eine Plattform geschaffen, auf der ein unserer bisherigen Erfahrungen sowie unserer offe-
reger Austausch zwischen unterschiedlichen Interes- nen Herangehensweise vergleichsweise weit fortge-
sengruppen gepflegt wird. schritten. Doch die neuen Impulse wirken sich zusätz-
So haben auch für unsere Quartiersentwicklung in lich positiv auf die laufenden Planungsprozesse aus,
Stuttgart-Rot – gemeinsam mit unseren bereits akti- denn sie fordern uns als Baugenossenschaft immer
ven Projektpartnern – zwei IBA-Workshops stattgefun- wieder heraus, neu zu denken und weitere Aspekte
den. In diesen Treffen ging es darum, die definierten in die Prozesse aufzunehmen. Diese grundsätzlichen
IBA’27-Qualitäten im Bereich Wohnen am konkreten Überlegungen werden den Langzeitcharakter unserer
Projekt weiterzuentwickeln. Unter anderem zählen Quartiere sowie des Wohnens im Allgemeinen beein-
zu diesen Qualitäten die Stärkung einer regionalen flussen.
Baukultur mit internationaler Ausstrahlung, nachhal- Aktuell stellen wir fest, dass durch die produktive Ko-
tiger Umgang mit Fläche, Raum und Ressourcen, An- operation verschiedenster Projektpartner eine Dyna-
wendung neuer Technologien, experimentelle, flexible mik entsteht, die nützlich und vorteilhaft für unter-
Wohnformen und Nachbarschaftsmodelle sowie die schiedlichste Beteiligte ist und letztendlich vor allem
Gestaltung multifunktionaler öffentlicher Räume. Fol- den Menschen zugutekommt, die temporär oder auf
gerichtig werden nur in der Region verortete Projekte lange Sicht im Quartier leben werden, wie die nach-
aufgenommen, deren Planung noch nicht abgeschlos- folgenden Beispiele zeigen.
sen ist und deren Betreiber bereit sind, weitere Quali-
täten für die späteren Bewohner und die Stadtbevöl-
kerung zu erschließen. Unser Quartier in Stuttgart-Rot
mit unserem Gemeinschaftsprojekt WohnquartierPlus
ist zur Umsetzung dieser Qualitäten geradezu prädes-
tiniert.26 // Geschäftsbericht 2019 // Quartiersentwicklung
Leerstand vermeiden durch temporäre Vermietung Einstieg in den Stuttgarter Wohnungsmarkt zu finden.
Quartiersentwicklungen sind in der Regel längere Pro- Auch die Diakonie Stetten, welche ihre zwischenzeit-
zesse. Es dauert meist einige Jahre, bis Gebäude kom- lich in den Häusern des Neuen Heims gut integrierten
plett geräumt und für den Abriss bereit sind. In der Wohngemeinschaften in der Fleiner Straße begleitet,
Zwischenzeit stehen oft viele Wohnungen in noch teil- hat sowohl eine Wohnung für ihr Beratungsbüro als
weise bewohnten Gebäuden leer. Unsere Genossen- auch eine für Mitarbeiter gemietet.
schaft versucht seit Langem, mit diesem potentiellen Mit der Vermietung an unsere Netzwerkpartner verfol-
Leerstand aktiv umzugehen. So hatten wir beispiels- gen wir mehrere Ziele. In erster Linie vermeiden wir
weise während der akuten Flüchtlingswelle 2015 eine den Wohnungsleerstand in den nächsten zwei Jahren.
größere Anzahl solcher Wohnungen der Landeshaupt- Wegen des geplanten Abrisses wären längere Miet-
stadt Stuttgart befristet zur Unterbringung von Flücht- verhältnisse in diesen Gebäuden nicht mehr möglich.
lingen überlassen. Da in den Häusern teilweise noch Genossenschafts-
Da viele Studierende oft zeitlich befristeten Wohn- mitglieder wohnen, profitieren auch diese von den
raum benötigen, entstand die Idee, mit dem Studie- neuen Nachbarn. Denn zum einen sorgen die beleb-
rendenwerk Stuttgart zusammenzuarbeiten und gut ten Gebäude für ein sicheres Gefühl und ermöglichen
nutzbare Wohnungen in für den Abriss vorgesehe- ein gutnachbarschaftliches Miteinander. Zum ande-
nen Gebäuden in Stuttgart-Rot für einen begrenzten ren senken sich die Heizkosten in den Wintermona-
Zeitraum anzubieten. Die betroffenen Häuser in der ten für alle Beteiligten deutlich. Übrigens plant das
Fleiner Straße sind bereits teilweise geräumt, werden Neue Heim auch in dem späteren Quartiersneubauten
aber auch noch von einigen unserer Mieter bewohnt. Wohnangebote für Studierende.
Das Studierendenwerk Stuttgart tritt als Generalmieter Selbstverständlich fand im Vorfeld der Planungen die
der 23 Wohnungen verschiedener Größe mit Platz für bei uns übliche Mieterinformationsveranstaltung statt.
rund 40 Studierende auf, der Vertrag ist bis Ende 2021 In den Reihen der Quartiersbewohner fiel die neue Ko-
befristet. operation auf positive Resonanz. Prinzipiell erfreulich
aber vor allem überraschend ist, dass vor dem Hin-
Wir haben die Wohnungen mit überschaubarem Auf- tergrund der drängenden Wohnungsnot in Stuttgart
wand für diesen Zeitraum renoviert und die Schlüssel diese Zusammenarbeit zwischen einer Baugenossen-
im Oktober 2019 übergeben. Das Studierendenwerk schaft und dem Studierendenwerk Stuttgart die Erste
hat die Räume möbliert und eingerichtet, sodass die ihrer Art ist.
Studierenden Anfang 2020 ihr neues Zuhause bezie-
hen konnten. Die unterschiedlichen Größen bieten Experimenteller Umgang mit Abrissgebäuden
Wohnmöglichkeiten von der Einzelwohnung bis zur Ebenfalls aus einem IBA‘27-Impuls heraus entstand
Wohngemeinschaft. eine außergewöhnliche Zusammenarbeit mit Studie-
Da wir in vielen Quartieren, vor allem aber in Stutt- renden der Hochschule für Technik Stuttgart (HfT). Für
gart-Rot, sehr eng mit der Else-Heydlauf-Stiftung des den Masterstudiengang „International Master of Inter-
Wohlfahrtswerks für Baden-Württemberg zusammen- ior-Architectural Design“ (IMIAD) stellte unsere Bauge-
arbeiten, haben wir weitere zwölf Wohnungen für Mit- nossenschaft drei eigentlich vor Abbruch nicht mehr
arbeitende zur Verfügung gestellt. Gerade die dringend vermietbare Wohnungen als Experimentierfeld für das
benötigten Pflegekräfte, die neu nach Deutschland Projekt #entsesselt zur Verfügung.
kommen, haben so eine Möglichkeit einen schnellen Die Studierenden der Architektur und InnenarchitekturQuartiersentwicklung // Geschäftsbericht 2019 // 27 kommen von internationalen Hochschulen und studie- zialträgern und weiteren Baugenossenschaften be- ren ein Semester lang an der HfT. Sie leben aber auch reits in den letzten Jahren intensiviert. Im Kontext der einige Wochen in den bereitgestellten Projektwoh- IBA’27 manifestiert sich über die Bedeutung dieses nungen. Im Winter 2019 zogen beispielsweise Mas- vielfältigen und ineinandergreifenden Netzwerks hin- terstudierende aus Indien sowie aus der Türkei und aus die Erkenntnis, dass die Teilhabe der späteren Be- der Schweiz in die nicht eingerichteten Räume ein. wohner und Nachbarn zu einem sehr frühen Zeitpunkt Damit verbunden ist die Fragestellung, wie Menschen stattfinden sollte. in Zukunft leben und ob es geeignetere Wohnungs- Wenn bisher ein Gebäude abgerissen und neu gebaut und Lebenskonzepte gibt, als unsere herkömmlich er- wurde, setzten wir unsere Mitglieder in einer Mieter- probten Lebensweisen. Die neuen Bewohner haben informationsveranstaltung etwa zwei Jahre vorher „fast“ freie Hand bei der Gestaltung ihres kurzzeitigen über das Bauvorhaben in Kenntnis. Wir eruierten den Lebensumfelds und die Ergebnisse sind oft überra- aktuellen Wohnraumbedarf der Mieter und entspre- schend und erstaunlich, in jedem Falle aber inspirie- chend erfolgte die Detailplanung der neuen Gebäude rend für weitere Prozesse. und Wohnungen. Wir fragten die konkreten Bedürf- Welche Grundrisse sind zukünftig gefragt? Wie kann nisse ab und reagierten auf diese Situation. man die Kommunikationsebenen beim Wohnen ver- Inzwischen sehen wir, dass es besser ist, einen weit- ändern? Wie sitzen, schlafen, essen wir? Mit derarti- aus größeren Vorlauf einzuplanen und dabei den gen Fragen setzen sich die internationalen Studie- Planungsprozess dauerhaft offen zuhalten. Wenn ein rendengruppen auseinander, die aus verschiedenen Haus in fünf bis sechs Jahren abgerissen werden soll, Kulturkreisen kommen und sich erstmals mit dem Sys- wollen wir schon heute mit Bewohnern und Nach- tem „deutsches Wohnen“ beschäftigen. Die äußerst barschaft überlegen, wie man später dort wohnt. Das spannenden Ergebnisse landen auch im Rahmen der heißt: Wir wollen unsere Mitglieder ganz konkret in IBA’27-Workshops in der Diskussion um die Anforde- die inhaltliche Aufbauarbeit einbeziehen, die weit rungen des künftigen Wohnens und liefern somit für über den individuellen Wohnraum hinausgeht und unsere konkrete Arbeit hoch interessante Perspekti- sich auf die Gestaltung des ganzen Quartiers bezieht. ven und Impulse. Im Prinzip kehren wir damit zurück zu den Wurzeln Durch aktive Beteiligungsprozesse zurück zu den genossenschaftlichen Wurzeln Innerhalb der Quartiersentwicklung hat sich unsere Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern wie So-
28 // Geschäftsbericht 2019 // Quartiersentwicklung der genossenschaftlichen Idee. Die Teilhabe des Ein- auch dann noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist, zelnen endet nicht in einem Mitgliedsanteil, sondern wenn alle Quartiersbewohner da sind oder neue dazu- im Prozess des gemeinsamen Entwickelns. Als Neues kommen. Heim – Die Baugenossenschaft eG wollen wir tragfä- Eine Tendenz scheint sich nach den Erfahrungen des hige Konzepte für die Zukunft bauen. Das bedeutet, vergangenen Jahres klar herauszukristallisieren: Woh- dass wir nicht nur Wohnungen bauen und vermieten, nen wird sich künftig mehr in der Gemeinschaft und sondern dass wir vielmehr ganz früh fragen: Warum weniger im eigenen Bereich abspielen. Die persön- und für wen bauen wir? Wie sehen die Grundrisse der lichen Räume werden kleiner, die Gemeinschaftsflä- Zukunft aus? Wie müssen Gemeinschaftsräume aus- chen größer. Zwar verkleinert sich damit der ganz pri- sehen und ausgestattet sein? Wie spielen nachbar- vate Raum des Einzelnen, doch der Nutzen innerhalb schaftliche und soziale Angebote zusammen. der Gemeinschaft wird wachsen. Als Neues Heim stel- Wenn wir bei diesen Überlegungen frühzeitig die Men- len wir uns aktiv diesen Aufgaben. schen einbeziehen, die später das Quartier beleben, Auch wenn uns bewusst ist, dass wir in die Entwicklung dann erhalten wir Impulse, Fragen und Anregungen, unserer neuen Objekte und Quartiere deutlich mehr die wir bei einer – wenn auch noch so weitsichtigen an inhaltlicher Arbeit investieren müssen, wissen wir und gründlichen – klassischen Planung niemals be- doch, dass ein nachhaltiger Erfolg so deutlich höher dacht hätten. Und genau solche Gedankengänge brin- ausfallen kann. Wie wir unserer Gründergeneration gen uns in unserer Entwicklung weiter. Wir werden in- heute großen Respekt für ihre Aufbauarbeit zollen, so spiriert und entwickeln neue Ideen. Das Denken spielt hoffen wir mit unserer Weiterentwicklung für die Zu- sich nicht mehr zwischen Anfang und Ende des Pro- kunft Ähnliches erreichen zu können. jekts ab, sondern läuft in einer kontinuierlichen und offenen Projektentwicklung, die übrigens auch dann nicht abgeschlossen ist, wenn alle Gebäude fertigge- stellt sind. Gewisse Freiräume müssen bleiben, damit
Wohnraumallianz // Geschäftsbericht 2019 // 29
WOHNRAUM-ALLIANZ
BESUCHT DAS NEUE HEIM
Ministerin Hoffmeister-Kraut besucht genossen- ten und Punkthäuser sowie auf ein altes Bestandsge-
schaftliches Wohnprojekt bäude erläuterte er das Konzept der ganzheitlichen
Entwicklung. Neubau statt Sanierung und Moderni-
Im Rahmen eines Spitzengesprächs der Wohnraum- sierung hatte sich bei den mehr als 60 Jahre alten
Allianz Baden-Württemberg fand am 14. Oktober Nachkriegsbauten mit Nachtspeicheröfen und sechs
2019 eine Besichtigung des genossenschaftlichen Stockwerken ohne Aufzug schnell als einzig sinnvolle
Wohnprojekts in der Mittenfeldstraße in Stuttgart-Gie- Lösung herausgestellt. Die sozialverträgliche Umset-
bel statt. Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin zung der Mieter gewährleistete man, indem man den
Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut machte sich mit einer ersten Neubau zwischen zwei Altbauten setzte und
Experten-Delegation ein persönliches Bild und zeig- erst nach dessen Bezug das erste Altgebäude abriss.
te sich beeindruckt von der laufenden Quartiersneu- So ging es dann im Wechsel weiter.
gestaltung durch die Neues Heim - die Baugenossen-
schaft eG. Seit dem Frühjahr 2018 ist das erste Baufeld mit 157
Wohnungen fertig und bezogen, das zweite Baufeld
mit weiteren 178 Wohnungen befindet sich derzeit in
der Umsetzung. Guter Wohnungsstandard und effizi-
ente Energiekonzepte sind für die Baugenossenschaft
ebenso selbstverständlich, wie die frühzeitige Einbe-
ziehung der Mieter.
„Als Genossenschaftsmitglieder sind unsere Mieter
gleichzeitig Miteigentümer und haben neben lebens-
langem Wohnrecht Stimmrecht in der jährlichen Mit-
gliederversammlung“, so Rüdiger Maier. „Um allen
Mietern Wohnraum in den Neubauten anbieten zu
Rundgang durch die Wohnraum-Allianz im Giebel können, haben wir zudem geförderte Wohnungen ge-
schaffen.“
Baugenossenschaften können Quartier
Bei der Besichtigung einer dieser Sozialwohnun-
Vorstand Rüdiger Maier empfing die Ministerin samt gen überzeugten sich die Mitglieder der Wohnraum-
Expertenrunde zu einem einstündigen Rundgang. Auf Allianz davon, dass die Ausstattung identisch mit der
dem Quartiersplatz mit Blick auf die neuen Langbau- von frei vermieteten Wohnungen ist. Auch auf eine30 // Geschäftsbericht 2019 // Wohnraumallianz
gute Durchmischung von freiem und sozialem Wohn- nachbarten Arztpraxis und bietet Quartiersbewohnern
raum in ihren Objekten legt das Neue Heim großen so lange ambulante Pflege nach einem Krankenhaus-
Wert. Auf Nachfrage der Ministerin erläuterte Maier die aufenthalt, bis sie in ihre eigene Wohnung zurück-
sehr moderate Mietpreispolitik der Genossenschaft, kehren können. Die Vertreter der Wohnraum-Allianz
die in aller Regel deutlich unter den ortsüblichen Ver- zeigten sich sehr beeindruckt vom durchdachten und
gleichsmieten liegt. reibungslosen Ineinandergreifen der verschiedenen
Bausteine und fanden lobende Worte für die gelunge-
Gute soziale Infrastruktur ne Quartiersentwicklung.
Dass die Quartiersentwicklung der Baugenossenschaft Auch ein Besuch der Pflege-Appartements war Teil des
weit über Wohnraumschaffung hinausgeht, erfuhr die Rundgangs.
Delegation beim weiteren Rundgang. Eine der beiden
Wohngemeinschaften für behinderte Menschen, wel-
che die Diakonie Stetten in einem der Punkthäuser be-
treibt, wurde in Augenschein genommen. Alle WG-Be-
wohner lebten vorher in stationären Einrichtungen.
In einem gutnachbarschaftlichen Umfeld erhalten sie
hier eine individuelle Betreuung durch Fachpersonal
und inzwischen auch durch einige Quartiersbewoh-
ner, die sich freiwillig ehrenamtlich engagieren. „Das
ist eine immense Steigerung der Lebensqualität“, be-
merkte Hoffmeister-Kraut anerkennend.
„Im zweiten Baufeld entstehen zwei ambulant betreu- v.L.: Werner Fei, Leitung Else-Heydlauf-Stiftung, Rüdiger Maier, Vor-
stand BGNH, Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut, baden-württembergische
te Pflegewohngemeinschaften“, berichtete Rüdiger Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin, Tobias Wald, MdL und Dr. Iris
Maier, „und ich kann nur bei allen Genossenschaftskol- Beuerle, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
legen dafür werben, solche Konzepte in ihre Planun-
gen aufzunehmen. Giebel zeigt, dass das wunderbar
klappt. Auch bei unseren beiden laufenden Quartiers- Expertenaustausch im Gemeindehaus
entwicklungen in Stuttgart-Rot und in Feuerbach set-
zen wir auf eine starke soziale Infrastruktur, die wir Im Anschluss eröffnete die Wohnungsbauministerin
durch Einbindung und Zusammenwirken verschiede- im Gemeindehaus der ev. Stephanusgemeinde eine
ner Sozialpartner erreichen“. Diskussionsrunde zu brennenden Themen der Woh-
nungspolitik. Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut betonte die
Mit dem Besuch des ersten Pflegeappartements seiner Wichtigkeit solcher Vor-Ort-Termine für die konkrete
Art endete der Rundgang durch die Mittenfeldstraße. Regierungsarbeit.
Das von der Else-Heydlauf-Stiftung betriebene Kran-
kenpflegezimmer hat einen direkten Zugang zur be- Dr. Iris Beuerle, Verbandsdirektorin des vbw VerbandWohnraumallianz // Geschäftsbericht 2019 // 31
Bei der abschließenden Diskussion im Gemeindehaus ging es auch um gravierende Hemmnisse beim Wohnungsbau.
baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- württembergischer Baugenossenschaften bestätigten
lienunternehmen e. V., zeigte auf, dass die 168 Woh- diese Hemmnisse mit konkreten Beispielen aus ihrer
nungsbaugenossenschaften in Baden-Württemberg Baupraxis.
– davon 19 in Stuttgart – rund 146.000 Wohnungen Die Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin be-
bewirtschaften. In Stuttgart sind es über 32.000 Woh- dankte sich für das Aufzeigen der Engpässe. Man wer-
nungen. „Die Kernkompetenz der Baugenossenschaf- de diese Punkte in die aktive Arbeit der Wohnraum-
ten als Bauherren, Vermieter, Verwalter hat sich er-
weitert. Baugenossenschaften übernehmen immer
größere Verantwortung als Gestalter von Quartieren
und Städten.“
Rüdiger Maier äußerte sich erfreut über die aktuel-
le Förderkulisse im Land, die so gut wie lange nicht
mehr sei. Dennoch gäbe es gravierende Hemmnis-
se beim Wohnungsbau. Zweifellos fehle es an ge-
nügenden Baugrundstücken. Wenn ein Bauareal zur
Verfügung stehe, verzögerten lange Planungs- und
Genehmigungsprozesse den Baubeginn. „Besonders
bei größeren Bauvorhaben und längeren Quartiers-
entwicklungen machen diese Verzögerungen und die
gleichzeitig immens steigenden Baukosten die Projek- v.L.: Rüdiger Maier, Vorstand BGNH, Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut, ba-
den-württembergische Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin, Dr. Iris
te – und damit auch eine faire Mietpreispolitik – nicht Beuerle, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer
mehr kalkulierbar“, so Maier. Vertreter anderer baden- Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. und Tobias Wald, MdL32 // Geschäftsbericht 2019 Allianz mitnehmen. Durch die vom Land unter- stützte Digitalisierung erhoffe man sich, dass sich mit- telfristig die Planungs- und Genehmigungsprozesse verkürzten. Es sei das Ziel, viele Angebote zur Förde- rung zu machen und allen Akteuren Rat und Hilfe zu geben. Abschließend betonte Dr. Nicole Hoffmeister- Kraut erneut die starke Rolle der Baugenossenschaf- ten: "Genossenschaften stehen für Solidarität und für wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Sie sind auch für die Zukunft ein Erfolgsmodell, denn sie tragen wesentlich zu einem guten sozialen Klima in unserer Gesellschaft sowie guten Wohnstandards und intakten Städten und Gemeinden bei."
LAGEBERICHT
34 // Geschäftsbericht 2019 // Lagebericht
A. GEGENSTAND DES
UNTERNEHMENS B. GESCHÄFTSVERLAUF
I. Geschäftsmodell des Unternehmens I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene
Rahmenbedingungen
Neues Heim - Die Baugenossenschaft eG mit Sitz in
der Haldenrainstraße 185 in 70437 Stuttgart besteht Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultralockere
seit dem Jahr 1948. Sie ist im Genossenschaftsregister Geldpolitik auch im Jahr 2019 wie angekündigt fortge-
des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer GnR 394 setzt. Da bereits seit März 2016 der Leitzins bei 0,0 %
eingetragen. liegt, wurde der Einlagensatz, den die Banken für Ein-
lagen bei der Europäischen Zentralbank (EZB) bezahlen
Der vorhandene Immobilienbestand befindet sich in müssen, im September 2019 auf - 0,5 % festgesetzt.
Stuttgart, Backnang und Weil der Stadt. Der Bestand Zusätzlich hat die EZB ihre Anleihekäufe im November
umfasst zum 31.12.2019 insgesamt 1.801 Wohn- und 2019 mit einem Volumen von monatlich 20 Mrd. € wie-
14 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtwohn- und der aufgenommen. Bei seiner auswärtigen Sitzung am
-nutzfläche von 120.514,53 m² sowie 957 Garagen 06.06.2019 in der litauischen Hauptstadt Vilnius ent-
bzw. Tiefgaragenstellplätzen und 234 oberirdischen schied der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB), den
Stellplätzen. Die Bestandsveränderungen ergaben Leitzins nicht vor Mitte 2020 zu erhöhen.
sich in 2019 durch die Fertigstellung zweier Neubau-
projekte, sowie dem Abriss von zwei Bestandsobjek- Weltweit wuchs die Wirtschaft 2019 nur noch langsam.
ten. Entsprechend verdienten viele Unternehmen weniger
und hielten sich mit Investitionen zurück. Gründe für
Hauptgeschäftsfeld der Genossenschaft ist die Bewirt- die konjunkturelle Eintrübung sind vor allem der Han-
schaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungs- delsstreit zwischen den USA und China und der Brexit.
bestandes. Die Genossenschaft besitzt zudem 100 % Trotz abgeschwächter Wirtschaftsentwicklung hat sich
des Stammkapitals der Tochtergesellschaft der Beschäftigungsaufbau in Deutschland fortgesetzt.
„Neues Heim - Immobilien GmbH“ mit Sitz in Stuttgart. Im Oktober 2019 belief sich die Zahl der sozialversi-
Das untergeordnete Geschäftsfeld der Geschäftsbe- cherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland auf fast
sorgung für die Tochtergesellschaft ist für die Lagebe- 34 Millionen Personen, was einen Anstieg von 1,5 %
urteilung der Genossenschaft allerdings nachrangig. gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet. Die Zahl der
gemeldeten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief
sich im Dezember 2019 auf 200.855 (Dezember 2018:
II. Ziele und Strategien 185.480). Damit betrug die Arbeitslosenquote im De-
zember 2019 in Baden-Württemberg 3,2 % (Vorjahr
Satzungszweck der Genossenschaft ist die Förderung 3,0 %) und belief sich in Gesamt-Deutschland auf
ihrer Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und 4,9 %.
sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Bei die-
ser Ausrichtung steht nicht die Rendite, sondern die Im Jahr 2018 stieg das deutsche Bruttoinlandsprodukt
dauerhafte Nutzung des Wohnungsbestandes durch um 1,5 %. Die Deutsche Bundesbank rechnete für 2019
zufriedene Mitglieder im Vordergrund. Daher war es wegen der schwächeren Konjunktur mit einem geringe-
auch in diesem Geschäftsjahr unser oberstes Ziel, als ren Anstieg von 0,5 % und für das Jahr 2020 um 0,6 %.
starke Wohnungsgenossenschaft am regionalen Woh-
nungsmarkt Stuttgart, die Wohn- und Lebensqualität Wie im Vorjahr herrschten für den Bausektor auch 2019
unserer Mitglieder nachhaltig zu steigern. gute konjunkturelle Rahmenbedingungen (niedrigesSie können auch lesen
