Miteinander und Füreinander - Wir schaffen das - Geschäftsbericht 2016 - Allbau
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Miteinander und Füreinander – Wir schaffen das Geschäftsbericht 2016
Kennzahlen
2016 2015
Eigene Mietwohnungen 17.537 17.705
Eigene Gewerbeobjekte 147 151
Durchschnittsmiete / qm und Monat 5,82 € 5,70 €
Umsatz aus Immo-Bewirtschaftung 111.099 T€ 103.205 T€
Investitionen in Neubau und Bestand 33.750 T€ 16.366 T€
EBITDA 69.982 T€ 46.978 T€
EBIT 53.826 T€ 31.408 T€
Jahresüberschuss 36.752 T€ 17.061 T€
Bilanzgewinn 16.000 T€ 16.000 T€
Cash Flow 34.635 T€ 31.447 T€
Bilanzsumme 666.708 T€ 642.484 T€
Eigenkapital 122.898 T€ 101.545 T€
Eigenkapitalquote 18,4 % 15,8 %
Eigenkapitalrendite nach Ertragsteuern 36,4 % 18,2 %
Miteinander und Füreinander – Wir schaffen das Geschäftsbericht 2016
Bericht des Vorstandes
06 Mehr Wohnraum für Zuwanderer
10 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
14 Unverzichtbar für Essen – Wandel durch Neubau
18 Instandhaltung und Modernisierung – Gutes Klima unter einem Dach
20 Gebäudemanagement und Immobilienhandel
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
40 Bilanz
42 Gewinn- und Verlustrechnung
44 Anhang für das Geschäftsjahr 2016
53 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
2 | Inhalt
Rubrik | 3
Bericht des Vorstandes
06 Mehr Wohnraum für Zuwanderer
10 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
14 Unverzichtbar für Essen – Wandel durch Neubau
18 Instandhaltung und Modernisierung – Gutes Klima unter einem Dach
20 Gebäudemanagement und Immobilienhandel
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
40 Bilanz
42 Gewinn- und Verlustrechnung
44 Anhang für das Geschäftsjahr 2016
53 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
4 | Bericht des Vorstandes
Bericht des Vorstandes | 5
Personalmanagement
MEHR WOHNRAUM FÜR
ZUWANDERER
6 | Bericht des Vorstandes
Bericht des Vorstandes | 7
Nach dem Höhepunkt der Flüchtlingsaufnahme 2015 mit nahezu 1 Mio. Flüchtlingen,
sind im Jahr 2016 laut Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) weitere ca. 280.000
Personen als Asylsuchende nach Deutschland eingereist – eine wesentlich geringere
Zahl als zu Beginn des Jahres angenommen. Wie auch immer sich die Entwicklung
weiter vollziehen wird, eines ist klar: Diese Menschen benötigen zuerst ein Dach über
dem Kopf in menschenwürdig ausgestatteten Erstaufnahmeeinrichtungen, bevor dann
anschließend viele von ihnen mit guter Bleibeperspektive in den eigenen vier Wänden
leben möchten. Dieser Herausforderung stellt sich die A llbau AG.
Die gesetzliche normierte Aufgabe der Stadt Essen als Kommune besteht darin, die ihr
durch das Land NRW zugewiesenen Flüchtlinge aufzunehmen, unterzubringen und
damit Obdachlosigkeit zu verhindern sowie Menschen mit Bleibeperspektive zu integ-
rieren. Der Rat der Stadt Essen hatte die Verwaltung am 16.12.2015 mit der Erarbeitung
eines Konzeptes beauftragt, mit dem Ziel rund 11.600 Plätze in festen, einfachen Flücht-
lingsunterkünften zu schaffen und gleichzeitig alle sogenannten „Flüchtlingsdörfer“
(Zeltstandorte) abzubauen. Dies stellte Bürgerschaft, Hilfsorganisationen, Verwaltung
und weitere Beteiligte vor eine gewaltige Herausforderung. Lebten zum Jahreswechsel
2015/2016 noch 4.081 Menschen in den städtischen Flüchtlingsunterkünften, verringerte
sich diese Zahl trotz weiterer Zuweisungen auf 2.956 zum Jahresende 2016. Insgesamt
wurden 3.680 Flüchtlinge in 2016 mit einer guten Bleibeperspektive sowohl in Projekt-
Eine bei Kindern unterschiedlicher Kulturen sehr beliebte Aktion
ist das Verzieren von Blumentöpfen. wohnungen (Kooperation mit Allbau und weiteren Wohnungsunternehmen) als auch
in private Wohnungen zur Eigenanmietung vermittelt.
Eine Wohnungsvermittlungsagentur als Instrument
von Flüchtlingspolitik
Als kommunaler und größter Wohnungsanbieter in Essen war die Allbau AG schon in
den 80iger Jahren erster Ansprechpartner, um der Stadt Essen bei der Bewältigung der
Wohnraumversorgung von Flüchtlingen zu helfen. Deshalb wurde die Allbau AG 2015
von der Stadt Essen gebeten, im Zusammenhang mit der aktuellen Flüchtlingssituation
Ideen, Vernetzung und Dienstleistung einzubringen. Wichtige Erfahrungen sammeln
Allbau AG, Sozialamt der Stadt Essen und flüchtlingsbetreuende Wohlfahrtsverbände
Diakonie und Caritas schon seit Ende 2012 im eigens entwickelten Programm „Wohnun-
gen für Flüchtlinge“. Die Allbau AG stellt seitdem der Stadt Essen rund 100 unterschied-
liche Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen zur Verfügung, die diese für ein Jahr
anmietet. Wenn sich das Mietverhältnis – unabhängig von Sprachkenntnissen oder fi-
nanzieller Abhängigkeit – positiv entwickelt hat, können die Flüchtlinge nach 12 Mona-
ten mit der A llbau AG einen eigenen Mietvertrag eingehen.
Dieses Projekt musste 2016 (teilweise 35–40 neue Flüchtlinge pro Tag) massiv ausgewei-
tet werden, ohne wichtige Komponenten für erfolgreiche Integration wie Wohnung,
Zeit, Ruhe und Respekt zu vernachlässigen. Gemeinsame Idee war der Aufbau einer
schlagkräftigen Wohnungsvermittlungsagentur für Flüchtlinge mit den Kernzielen einer
quartiersgerechten Mieterauswahl, Wohnungsakquise und Wohnungsherrichtung. Da
die qualitative Bewertung der potentiellen Mieter – auch zur Verhinderung von sozialen
Spannungen in den gefestigten Quartieren – wesentliche Voraussetzung der Akzeptanz
durch den Vermieter ist, erfolgte in einem ersten Schritt die flächendeckende Bewertung
der potentiellen Mieter in Form von „Interviews“ in den Unterkünften durch zunächst
zwei Teams mit jeweils Mitarbeitern der Stadt (Prüfung hinsichtlich der Aufenthaltspro-
gnose und der Mietfähigkeit im Hinblick auf das Sozialverhalten) und der A llbau AG
(Prüfung hinsichtlich der Anforderungen an den jeweils benötigten Wohnraum und der
Mietfähigkeit aus Eigentümersicht). Den Teams, die Anfang 2017 auf eines reduziert wer-
den konnten, werden landessprachliche Übersetzer zur Seite gestellt. Ist die Verteilung
von Wohnungen abgeschlossen, werden Hilfeleistungen für einen guten Anfang in der
Nachbarschaft realisiert: Teile der Inneneinrichtung werden organisiert, am Tag des Ein-
zugs sind Sozialmanager und der für das Quartier verantwortliche Hausmeister vor Ort,
technische Gegebenheiten werden mit Unterstützung durch einen Übersetzer erklärt,
Nachbarn werden vorgestellt und sehr häufig auch in den Integrationsprozess einge-
bunden. Der betreuende Wohlfahrtsverband, der die Flüchtlinge ein Jahr begleitet,
8 | Bericht des VorstandesAuch unsere Auszubildenden unterstützen bei Veranstaltungen mit
Flüchtlingskindern.
erläutert mit ihnen detailliert Hausordnung, nachbarschaftliches Miteinander oder auch
Förderangebote – ganz nach dem Grundsatz „So viel Versorgung wie nötig – so viel Selbst-
hilfe wie möglich“. Auch der Zugang zu medizinischer Versorgung, Kinderbetreuung
und Schulen, Sprachkursen und perspektivischen Beschäftigungsmöglichkeiten in ihrem
Umfeld sind wichtige Themen.
Die Wohnungsakquise erfolgt durch die guten Beziehungen zu anderen Wohnungs
gesellschaften / großen Vermietungsunternehmen über die Allbau AG. Sofern die Her-
richtung der Wohnungen noch organisiert werden muss und die Kapazitäten der Stadt
Essen dafür nicht ausreichen, organisiert die Allbau AG dieses mit ihren Dienstleistern
(Anstrich, gegebenenfalls Bodenbelag, Tapete oder Transport der städtischen Möbel)
gegen Entgelt.
Suche nach neuen Flächen
Auch bei der Suche und der Entwicklung von Wohnbauflächen ist die A llbau AG unver-
ändert aktiv und kreativ. So konnte schon während der Entwicklung geeigneter und zur
Verfügung stehender Grundstücke eine Zwischenlösung für die Unterbringung von
Flüchtlingen geschaffen werden. Idealerweise kann beispielsweise mit einer praktikab-
len Systembauweise die Zwischennutzung in Gebäuden erfolgen, die später für den
endgültigen Nutzungszweck erweitert und ergänzt werden können. Nicht nur die Suche
nach und die Erschließung von neuen Wohnbauflächen ist in Essen zurzeit sehr an-
spruchsvoll. Auch die Herstellungskosten entwickeln sich in einer Art und Weise, die die
Rentabilität von Investitionsvorhaben und damit die Investitionsbereitschaft in einem
Markt wie Essen erheblich belastet. Ursachen sind zum einen die weitere Anhebung von
energetischen Standards, Auswirkungen aus der Novellierung von Bauordnungen sowie
die außerordentlich gute Konjunkturlage in der Bauwirtschaft.
Die Wohnraumförderung in NRW ist ausgezeichnet und stellt die richtigen Weichen für
eine deutliche Forcierung des öffentlich geförderten Wohnbaus. Auch die A
llbau AG hat
sowohl die Investitionstätigkeit im Wohnungsneubau als auch in der Bestandsentwick-
lung durch Modernisierung im Schwerpunkt auf die öffentliche Förderung ausgerichtet
und wird damit einen spürbaren Beitrag zur Versorgung der „neuen“ und „alten“ Essener
Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum leisten.
Bericht des Vorstandes | 910 | Bericht des Vorstandes
Immobilienbewirtschaftung –
nah am Kunden
Auch im abgeschlossenen Geschäftsjahr stand – ergänzend zur Unterstützung der Stadt
Essen bei der Bewältigung der Flüchtlingssituation durch die Schaffung einer gemein-
samen Wohnungsvermittlungsagentur – die nachfragegerechte Entwicklung und
Bewirtschaftung von Wohnimmobilien mit verschiedenen Serviceangeboten zu ange-
messenen Mieten und Preisen sowie die Schaffung und Erhaltung funktionierender
Nachbarschaften im Mittelpunkt des Handelns der Immobilienbewirtschaftung. Sie
bewirtschaftete im Geschäftsjahr 2016 17.537 eigene Wohnungen; hiervon waren 3.042
(17,3 Prozent) noch mietpreisgebunden bzw. belegungsberechtigt durch die Kommune.
Die in 2016 aus der Hausbewirtschaftung erzielten Umsatzerlöse lagen bei 111,1 Mio. Euro
(Vorjahr: 103,2 Mio. Euro) und ergaben sich aus der Bewirtschaftung von 17.537 Wohnungen,
147 Gewerbeeinheiten sowie 4.557 Garagen/Einstellplätzen. Die Durchschnittsmiete per
Jahresultimo (nettokalt) lag für den geförderten Wohnungsbestand bei 4,85 Euro und
für den frei finanzierten Wohnungsbestand bei 6,07 Euro. Sowohl die Forderungsausfälle
als auch insbesondere der Wohnungsleerstand konnten 2016 weiterhin deutlich reduziert
werden. Der Leerstand verminderte sich dabei von 1,8 Prozent auf 1,3 Prozent (markt
bedingt: 1,1 Prozent, strategisch: 0,2 Prozent); die Fluktuationsquote hat sich ebenfalls
erfreulich entwickelt und liegt bei 9,7 Prozent (Vorjahr: 10,4 Prozent).
Diese positiven Kennzahlen sind Ergebnis nachhaltigen Handelns, zu dem schon seit
vielen Jahren eine in die Zukunft gerichtete Strategie für die Instandhaltung unserer
Immobilien oder auch die Modernisierung von Wohnungen einen wichtigen Beitrag
leistet. Zusätzlich vermietet die A
llbau AG nicht nur Wohnungen oder schafft Wohnraum,
sondern engagiert sich mit vielen Aktionen für funktionierende und tolerante Nachbar-
schaften. Dies führt auch zu den guten Ergebnissen bei der Integration von Flüchtlingen.
Zufriedenheit durch noch mehr Service
Die wahren Qualitäten eines Wohnungsunternehmens erlebt der Kunde oftmals erst in
der Betreuung und Bearbeitung von Anliegen rund um Haus und Wohnung. Dann geht
es darum, dass ein kompetenter Ansprechpartner sofort erreichbar ist, dass schnell reagiert
und intensiv nach geeigneten Problemlösungen gesucht wird.
Damit wir wissen, in welchen Bereichen unseres Kundenservices wir uns weiter verbessern
müssen, analysiert die Allbau AG in der Regel alle vier Jahre die Zufriedenheit ihrer Kunden.
In der Zeit von März bis April 2016 führte das Bochumer InWIS-Institut im Auftrag des Allbau
bei 905 Mieterhaushalten, die repräsentativ aus dem Gesamtbestand ausgewählt wurden,
eine Befragung zu acht großen Themenblöcken durch. Die übergeordneten Analyseziele
lauteten: Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer Wohnsituation? Wo muss die A llbau AG handeln,
damit Sie sich weiterhin wohlfühlen? Und wo steht die A llbau AG im Vergleich zu den
Befragungszeiträumen 2009 und 2012 (mit gleichlautenden Fragestellungen)?
Auch wenn die Kundenzufriedenheitsanalyse 2016 ein gutes Zeugnis ausstellte, 83 Prozent
der Mieter mit der Allbau AG zufrieden sind und 82 Prozent sie an Freunde und Bekannte
weiter empfehlen würden, gibt es auch einige Themen, die die Allbau AG für ihre Kunden
noch besser lösen muss – und das ist auch der Anspruch vor allem in Bezug auf die Themen
Sicherheit, Sauberkeit, Spielplätze und Serviceleistungen. Stichwort Serviceleistungen:
Begeistert sind die Mieter von dem Service und den Öffnungszeiten des Kundencenters
und vor allem von der Freundlichkeit der Hausmeister und Handwerker. Besonders der
Hausmeisterservice der ISE, einer gemeinsamen Gesellschaft von RGE und Allbau, erhielt
Bericht des Vorstandes | 11sehr gute Noten. Kein Wunder, denn die Kümmerer vor Ort wechseln nicht nur defekte
Glühbirnen im Treppenhaus oder sorgen für Sauberkeit im Wohnumfeld, sondern haben
auch immer ein offenes Ohr für die Kunden der Allbau AG.
Um die eigene Service- und Kundenorientierung weiter zu steigern, sucht die A llbau AG
immer wieder nach neuen Handlungsfeldern. Allerdings geht es dabei nicht immer nur
um Freundlichkeit, Erreichbarkeit, Verbindlichkeit und schnelle Reaktionszeiten, sondern
auch um die Erweiterung des Dienstleistungsspektrums. Services wie Energiesparberatung,
Vermittlung von Schneebeseitigung, Reparaturannahme, Umzugsservice, IT-Service, Trep-
penhausreinigung, Hausnotruf, Raumgestaltung etc. sind nicht immer kostenlos, können
aber über Kooperationspartner zu günstigen Konditionen angeboten werden. Besondere
Zuwachsraten verzeichnete in 2016 die jüngst entwickelte Dienstleistung des Allbau
Schlüsseldepotservices. Die Mietpartei hinterlegt Schlüssel bei einem AllbauPartnerunter-
nehmen und im Notfall kommt deren Mitarbeiter mit den hinterlegten Schlüsseln für eine
kleine Gebühr, um die verschlossene Tür zu öffnen.
Da sich das Handeln der A llbau AG an der Qualität unseres Produktes Wohnen und dem
damit verbundenen Wohlfühlen orientiert, trägt die neue Kommunikationskampagne der
Allbau AG den Titel „Zuhause ist …“. Über verschiedene lokale Medien werden im Jahre
2017 emotionale, lebensbestimmende Themen wie Familie, das Älterwerden, Spaß in der
Gemeinschaft, Leidenschaften, Geborgenheit, die Verbindung von räumlicher und sozialer
Sicherheit, Nachbarschaft, aber auch einige Allbau-Services durch verschiedene Motive
aufgegriffen und dokumentiert, wieviel Mehrwert der Vermieter Allbau hier zu bieten hat.
Ein Ende der Serviceoffensive ist nicht in Sicht. Aus den täglichen Kundengesprächen
entwickelt die A
llbau AG auch in Zukunft neue Service-Angebote – bestimmt auch in 2017!
Ein Motiv der neuen Kommunikations
kampagne der Allbau AG.
12 | Bericht des VorstandesGliederung nach Wohnungsgrößen
in qm, Mittelwert 63,95 qm
41–60 (7.178)
≤40 (915)
≥101 (475)
81–100 (2.529)
61–80 (6.438)
Monatliche Grundmiete
in €
201–300 (5.206)
≤200 (548)
≥501 (1.978)
401–500 (3.197) 301–400 (6.608)
Leerstandsquote Wohnen (Jahresultimo)
in %
3,0
2,0
1,0
2,6 2,1 2,4 1,8 1,8 1,3
0,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Bestand
Häuser Wohnungen Gewerbliche Garagen/
Einheiten Einstellplätze
Bestand am 31.12.2015 2.768 17.705 151 4.609
Zugang
Neubau/Kauf 6 35 1 52
Umbau/Umwandlung 0 2 1 0
Sonstige Veränderungen 0 0 0 0
Summe Zugänge 6 37 2 52
Abgang
Verkauf −11 −141 −5 −70
Abbruch −10 −62 0 −30
Umbau/Zusammenlegung 0 0 0 0
Sonstige Veränderungen 0 −2 −1 −4
Summe Abgänge −21 −205 −6 −104
Bestand am 31.12.2016 2.753 17.537 147 4.557
Bericht des Vorstandes | 13Unverzichtbar für Essen –
Wandel durch Neubau
Die neue Hauptverwaltung der Allbau AG
in der nördlichen Essener Innenstadt.
14 | Bericht des VorstandesSeit 2011 ist Essen wieder eine wachsende Stadt. Damit einhergehend ist auch ein Rück-
gang des Wohnungsleerstandes festzustellen. Da fast 50 Prozent des Essener Immobilien
bestandes aufgrund der großen Zerstörungen im 2. Weltkrieg in den Jahren 1949–1978
entstanden ist und über 30 Prozent sogar noch älter sind, ist die energetische Nach- und
Umrüstung der Wohnungsbestände auch bei der Allbau AG ein großes Thema. Was
muss getan werden, um attraktive, lebenswerte Stadtteile zu erhalten oder zu revitali-
sieren? Für viele Experten ist nicht nur die Qualitätsverbesserung von Bestandsimmo
bilien die L ösung, sondern vor allem der Neubau von günstigen, aber auch höherwer-
tigen Wohnungen.
Die Allbau-Gruppe investierte zwischen 2009–2016 über 200 Mio. Euro in Neubauvor
haben. Auch im letzten Geschäftsjahr war die Allbau-Gruppe wieder intensiv mit
Investitionsvorhaben befasst, die erhebliche positive Wirkungen auf die Entwicklung
von Stadtteilen und Quartieren haben. Durch die Übernahme von Entwicklungsaufga-
ben und die Durchführung hochattraktiver Neubauinvestitionen mit einem Volumen
von rund 30,4 Mio. Euro wurden auch 2016 markante Veränderungen eingeleitet.
Kastanienhöfe in der nördlichen Innenstadt
Ende November 2016 war sie bei der offiziellen Eröffnung der Kastanienhöfe wieder zu
spüren – die Aufbruchstimmung in der nördlichen Innenstadt, die sich in einem tiefgrei-
fenden Wandel und vor einer spannenden Zukunft befindet. Die A llbau-Gruppe inves-
tierte während einer vierjährigen Planungs- und Bauphase rund 58 Mio. Euro in die
Kastanienhöfe und baute nach den Plänen des Düsseldorfer Architekturbüros gna und
mit dem Generalunternehmer Ed. Züblin AG auf ca. 7.700 qm ihre eigene neue Haupt-
verwaltung sowie 47 Mietwohnungen, 31 Wohneinheiten mit 55 Wohnplätzen für Stu-
dierende und die innerstädtische Kita „Farbenland“ für rund 70 Kinder, die seit August
2016 vom Deutschen Kinderschutzbund Essen betrieben wird. Eine weitere Büroimmo-
bilie (rund 2.300 qm) wird in 2017 die neue Heimat der Grundstücksverwaltung Stadt
Essen GmbH und gemeinsam mit den neuen Büros der Arbeitsgemeinschaft der Behin-
Die Kastanienhöfe waren das größte
dertenverbände und einer dreigeschossigen Tiefgarage mit rund 330 Stellplätzen dem Investitionsprojekt in der fast 100-jährigen
Quartier zusätzliche Impulse geben. Geschichte der Allbau AG.
Bericht des Vorstandes | 15Viele Experten sehen die Kastanienhöfe als Referenz für die Innenstadtentwicklung und
sind davon überzeugt, dass sie mit den vielfältigen und abwechslungsreichen Nutzun-
gen und Funktionen an einem Schlüsselstandort den Nukleus für eine weitere Revitali-
sierung der nördlichen Innenstadt bilden sowie Nachahmer in anderen Ruhrgebiets-
städten finden wird.
Cranachhöfe in Holsterhausen
Nach den umfangreichen Abbrucharbeiten und der Erstellung der Baugrube im Jahre
2016 nehmen die Cranachhöfe im Mai 2017 mit dem Beginn der Hochbauarbeiten Fahrt
auf. Die Allbau-Gruppe baut auf dem 14.000 qm großen Grundstück des ehemaligen
Berufskollegs Holsterhausen bis Anfang 2019 an der Cranachstraße 29 attraktive und
barrierefreie Stadtwohnungen (56–123 qm) für unterschiedliche Zielgruppen wie Fami-
lien, Paare, Singles und Senioren. An der Rubensstraße wird das Wohnungsangebot durch
42 öffentlich geförderte 1–3 Raumwohnungen (41–76 qm) ergänzt. Auch eine 5-zügige
Kindertagesstätte wird in diesem Teil des Quartiers errichtet. Am neuen Holsterhauser
Platz (Ecke Rubensstraße / Holsterhauser Straße) sind im Erdgeschoss Einzelhandels- bzw.
Gastronomienutzungen vorgesehen. Ein EDEKA Supermarkt mit rund 1.800 qm Verkaufs-
fläche und weitere Büros und Ladenlokale werden den Quartiersplatz zu einem lebendi-
gen Treffpunkt machen. Investitionsvolumen für die Allbau-Gruppe: rund 49 Mio. Euro.
Weitere Projekte von Kupferdreh bis Vogelheim
Ab Februar 2016 war es soweit! Im Neubaugebiet Dachsfeld in Dellwig, wo früher eine
Kirche stand, konnten nun 35 Mietparteien in ihre Wohnungen (64–153 qm) – von der
seniorenfreundlichen 2-Raum-Wohnung mit Terrasse bis hin zur kinderfreundlichen
4-Raum-Wohnung mit Garten – einziehen. Zusätzlich entstanden in Vogelheim bis
Die Cranachhöfe entstehen bis 2019 in Februar 2017 acht öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser.
Essen-Holsterhausen.
16 | Bericht des VorstandesSeit 2016 wohnen die Mietparteien im
Wo sich Chancen bieten, realisiert die Allbau AG auch Bauträgerprojekte – wie beispiels- Dachsfeld in Dellwig.
weise die „Seebühne 19“ mit 19 Einfamilienhäusern im Bauhausstil mit bis zu 153 qm
Wohnfläche auf der Dilldorfer Höhe in direkter Nachbarschaft zur 1. Klimaschutzsiedlung
in Essen. Im November 2016 begann die A llbau-Gruppe mit dem Bau von 14 Eigentums
wohnungen (Wohnfläche: 77–141 qm) und einer von der AWO Essen betriebenen Kita in
ökologischer Holzrahmenbauweise in der Einigkeitstraße (Bredeney). Der Bau von 33 wei-
teren Eigentumswohnungen auf der Dilldorfer Allee (Kupferdreh) beginnt noch in 2017.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau im Fokus
Bedingt durch den enormen Bedarf hat sich die Allbau AG entschlossen, forciert den
öffentlich geförderten Wohnungsbau anzugehen und fast alle Grundstücke für Neubau-
vorhaben komplett oder größtenteils mit geförderten Wohnungen zu planen. Die
Allbau-Gruppe wird in den kommenden drei bis vier Jahren insgesamt – neben dem
Neubau in den Cranachhöfen – rund 200 weitere öffentlich geförderte Wohnungen
bauen. Hierzu gehört unter anderem ein AMG-Projekt im „Stakenholt“ in Vogelheim, wo
bis vor Kurzem noch 10 Mehrfamilienhäuser mit 62 Mietwohnungen (Baujahr: 1930) stan-
den. Hier baut die A
llbau AG nach Plänen des Architekturbüros Goldstein & Tratnik aus
Oberhausen 48 öffentlich geförderte Mietwohnungen (24 Zwei-Raum-Wohnungen mit
rund 52 qm und 24 Drei-Raum-Wohnungen mit rund 77 qm oder 82 qm), 24 Garagen
und weitere Stellplätze (darunter zwei Behindertenstellplätze). Die ersten Mietparteien
können voraussichtlich Ende 2018 / Anfang 2019 in die Mehrfamilienhäuser einziehen.
Weitere Spatenstiche in der Wildstraße (ebenfalls Vogelheim) oder Grundstraße (Katern-
berg) sind noch für 2017 geplant.
Auch diese Neubauvorhaben werden aufzeigen: Abriss ist häufig kein Verlust, sondern
ein Gewinn von Lebensqualität und örtlicher Attraktivität.
Bericht des Vorstandes | 17Instandhaltung
und Modernisierung
Bis 2019 modernisiert die Allbau AG ihre
Gutes Klima unter einem Dach SüdOstHöfe.
Schon seit Jahrzehnten setzt die Allbau-Gruppe erfolgreich Maßnahmen zur Energie-
einsparung und Steigerung der Energieeffizienz um. Die Allbau-Gruppe beteiligt sich
aktiv an vielfältigen lokalen und regionalen Pilot- und Modellvorhaben wie den Projek-
ten dena-Studie, KlimaWerkstatt Essen, 1. Klimaschutzsiedlung in Essen etc. und hat sich
so eine exzellente Kompetenz im Bereich Energieeinsparung und Klimaschutz erarbeitet.
Dieses Engagement beweist die Allbau-Gruppe auch gerade durch zahlreiche Aktionen
im Rahmen der Grünen Hauptstadt 2017, wo beispielsweise ein ökologischer Spielplatz
realisiert wird.
Seit Jahren liegen die Bestandsinvestitionen der Allbau AG zwischen 25 und 30 Euro pro
qm Wohnfläche. Die Ausgaben für Instandhaltung betrugen im Geschäftsjahr 2016
16,4 Mio. Euro und für die Modernisierung 11,8 Mio. Euro. Die Folge europäischer und
nationaler Klimapolitik, immer höhere Anforderungen an die energetische Verbesserung
der einzelnen Gebäude zu erreichen, lässt die Allbau AG an wirtschaftliche und soziale
Grenzen stoßen, denn sie verfolgt eine Strategie, die nicht nur Energieeinsparung und
Klimaschutz berücksichtigt, sondern auch den Erhalt bezahlbaren Wohnraums.
In den letzten Jahren lag ein Investitionsschwerpunkt auf Einzel- und Großmodernisie-
rungen (d. h. einzelne Wohnungen und ganze Quartiere) – und hier vor allem auf bau-
licher und anlagentechnischer Energieoptimierung sowie Energieeinsparung. So konn-
ten wir von 2004 bis 2016 durch Erneuerung von Gasthermen, Umstellung auf
elektronische Durchlauferhitzer, Austausch und Einbau von Heizkesseln mit Brenn-
wert-Technik, Fenstertausch und Fassadendämmung sowie den Betrieb von Photovol-
taikanlagen insgesamt rund 36.900 Tonnen CO2 pro Jahr vermeiden. Die Gesamtener-
gieeinsparung entspricht dem jährlichen Energieverbrauch von rund 14.278 Haushalten.
Zusätzlich begleiten wir unsere Mietparteien auf dem Weg zu nachhaltigem Verhalten –
etwa beim Abfall-Bewusstsein oder beim Stromverbrauch. So haben wir seit einigen
Jahren mit dem EnergieSparService Essen einen Partner gewonnen, der unsere Miete-
rInnen besucht und ihnen eine kostenlose Energieeinsparberatung anbietet.
18 | Bericht des VorstandesBezahlbare Mieten trotz Quartiersaufwertung
Für die A
llbau AG ist es wichtig, die Bezahlbarkeit von Wohnraum für unsere Bestands-
kunden, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, auch in Zukunft sicher-
zustellen. Dass eine umfassende energetische Sanierung und qualitative Bestandsauf-
wertung dem nicht entgegenstehen muss, bewiesen wir 2016 im Rahmen unserer
Großmodernisierungsprojekte im Mitzmannweg / Schölerpad (Bochold) mit 265 Woh-
nungen und Hagenbecker Bahn (Bochold) mit 99 Wohnungen.
Herausgekommen sind mit Hilfe von NRW-Förder- und Landesmitteln in beiden Fällen
Quartiere mit gedämmten Fassaden, neuen Fenstern, neuen Heizungen, Dächern und
sanierten Balkonen. Nicht nur die Gebäude präsentieren sich optisch ansprechend in
hellen Farben, auch die Außenanlagen wurden durch entsprechende Gestaltungen
aufgewertet. Die Allbau AG betrachtete aber bei diesen Projekten nicht nur die bautech-
nische Seite, sondern bezog auch Faktoren mit ein, die das Leben der Menschen in den
Quartieren nachhaltig bestimmen. Dazu gehören etwa die barrierearme Gestaltung, das
Sicherheitskonzept, ansprechende Außenanlagen und die Einbindung des Allbau-
Sozialmanagements, das vor Ort zahlreiche Angebote zur Nachbarschaftshilfe macht –
und alles im Rahmen einer Mietanpassung in sehr geringem Maße.
Auch im Rahmen des neuesten und größten Modernisierungsprojektes im Südostviertel
übernimmt die A llbau AG soziale Verantwortung und zeigt, dass Klimaschutz in Verbin-
dung mit einem m odernen Quartier und bezahlbaren Mieten machbar ist. Die Allbau AG
investiert dort rund 28 Mio. Euro in die Modernisierung von 93 Häusern (Baujahr: 1921–
1958) mit 595 Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Die Modernisierungsarbeiten
werden in der Zeit von Juni 2016 bis voraussichtlich Anfang 2019 umgesetzt. Die einzel-
nen K omponenten dieses Modernisierungsvorhabens waren aus Sicht der Landes
regierung NRW so besonders, dass das Projekt in das Sonderprogramm „Energetisch
Sanieren Plus“ des Ministeriums für Bauen, Wohnen Stadtentwicklung und Verkehr des
Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommen wurde. Folge ist eine erweiterte Förderung
mit Bewilligungsmieten von € 5,00/qm/Wohnfläche, so dass der entstehende, zeitgemäße
Wohnraum von den dort lebenden Menschen auch weiterhin finanziert werden kann.
Rund um die Hagenbecker Bahn investierte
die Allbau AG rund 3,5 Mio. Euro in ihren
Bestand.
Bericht des Vorstandes | 19Gebäudemanagement
und Immobilienhandel
Ein durchdachter und nachhaltiger Nutzungsmix nimmt wesentlichen Einfluss auf die
Attraktivität eines (Wohn-)Quartiers und beeinflusst die Entwicklung eines Standortes
maßgeblich. Dieser wichtigen Aufgabe kommt die Allbau AG seit Jahrzehnten nach.
Ein besonderes Highlight, welches in Essen und stadtübergreifend ein großes Interesse
auf sich zog, war die Fertigstellung des größten Neubau-Vorhabens in der Allbau-
Geschichte in der nördlichen Innenstadt von Essen: das Projekt „Kastanienhöfe“. Ein
breiter und abwechslungsreicher Nutzungsmix, angefangen von der neuen Allbau-
Hauptverwaltung, über nachhaltige (Studenten-)Wohnungen, bis hin zu zeitgemäßen
Büros lassen den mit einem eher negativen Image behafteten Stadtteil in einem neuen
Licht erstrahlen. Auch der soziale Aspekt stand bei der Planung dieses Projektes im
Fokus. So bietet eine moderne KITA Platz für rund 70 Kinder. Darüber hinaus dient das
„Haus der Begegnung“, unmittelbar an der „Kreuzeskirche“ gelegen, als Treffpunkt und
Verwaltungssitz für soziale Verbände. Dieses „Leuchtturm-Projekt“ vereint somit jung
und alt aus sämtlichen Bevölkerungsschichten.
Die Radmosphäre am Niederfeldsee hat sich Diese positive Wirkung verspricht sich die Allbau-Gruppe auch von ihrem „neuen“ Groß
als beliebter Ausflugsort etabliert. projekt „Cranachhöfe“ in Essen-Holsterhausen. Dort entstehen in den nächsten Jahren
auf einer Grundstücksfläche von rund 14.000 qm attraktive und barrierefreie 1–3 Zimmer-
Raum-Wohnungen sowie eine 5-zügige Kindertagesstätte, die von der AWO betrieben
wird. Für die rund 1.800 qm große Einzelhandelsfläche konnte erfreulicherweise EDEKA
als Hauptmieter gewonnen werden. Um die Bezahlbarkeit der Wohnungsmieten auch
im Neubausegment für die Allbau-Mieter gewährleisten zu können, werden nach jetzi-
gem Planungsstand 42 Wohnungen im öffentlich geförderten Segment realisiert.
20 | Bericht des VorstandesDer neue Radwanderweg führt auch über den Niederfeldsee am
Uferviertel.
Das Projekt „Uferviertel“ in Essen-Altendorf, welches vor rund 4 Jahren in Kooperation
mit diversen Projektpartnern wie zum Beispiel der Stadt Essen, der Universität Duisburg
Essen oder dem Diakoniewerk Essen fertiggestellt wurde, hat sich mittlerweile sehr
positiv in die angrenzenden Wohnquartiere und in das Stadtbild eingefügt und die
gesamte Entwicklung deutlich belebt. Jüngst eröffnete nach einer 6-monatigen Um-
bauphase die Gastronomie „Radmosphäre“, unmittelbar am neu angelegten Niederfeld-
see. Die Gastronomie verfügt über rund 50 Sitzplätze im Innenbereich und eine große
Außenterrasse. Dort werden den Mietern, Wanderern, Spaziergängern, Kindern und
Radsportlern in einer angenehmen Atmosphäre Café- und Bistro-typische Speisen und
Getränke angeboten.
Bekanntlich übernahm die Allbau AG im Jahre 2010 die Geschäftsbesorgung für die
seinerzeit finanziell stark angeschlagene kommunale Wohnungsbaugesellschaft der
Stadt Gladbeck „GWG“. Der Gesellschafter der GWG zeigte sich mit der Arbeit der Allbau- Die Architektur des Uferviertels ist modern und attraktiv.
Gruppe in den letzten Jahren äußerst zufrieden. Folglich wurde der Geschäftsbesor-
gungsvertrag über 2017 hinaus bis 2022 verlängert. Nachdem die anfängliche Konsoli-
dierungsarbeit erfolgreich umgesetzt wurde, positionierte sich die GWG in den letzten
Sieben Punkthäuser entstanden im Rahmen eines
Jahren verstärkt im Stadtentwicklungssegment. So investierte die GWG in den letzten Stadtumbauprojekts.
drei Jahren fast 13,5 Mio. Euro in wert- und nachhaltige Modernisierungs- und Instand-
haltungsmaßnahmen (rund 1.800 Wohnungen). Aktuell befinden sich vier Mehrfamili-
enhäuser im Neubausegment (32 Wohneinheiten) mit einem Investitionsvolumen von
rund 6,9 Mio. Euro in Planung.
Optimierung des Immobilien-Portfolios
Unverändert positiv sind die Rahmenbedingungen für das Geschäftsfeld „Immobilien-
handel“ in Essen, wobei ein deutliches Preis- und Qualitätsgefälle zwischen den südlichen
und nördlichen Stadtteilen zu verzeichnen ist. Aufgrund der Veräußerung der Immobi-
lie „Altes AllbauHaus“ und den Immobilien der Altstadt-Baugesellschaft mbH & Co. KG
„I. und II. Hagen“ realisierte die Allbau-Gruppe in 2016 einen nicht unerheblichen ergeb-
niswirksamen Einmaleffekt. Weiterhin konnten durch diese Veräußerungen Bestands
risiken und unrentable Investitionen minimiert bzw. vermieden werden. Den Veräuße-
rungen stehen Bestandszukäufe gegenüber, die bestehende Allbau-Quartiere sinnvoll
ergänzen, so dass sich die Gesamtbestandsgröße der Allbau AG nur unwesentlich ver-
ändert hat.
Bericht des Vorstandes | 21Personalmanagement
Wir befinden uns in Zeiten der Veränderung, in denen sich unsere Branche fortwährend
unterschiedlichsten Herausforderungen stellt. Sei es der Wandel vom Arbeitgeber- zum
Arbeitnehmermarkt, der Wertewandel, gestiegene Kunden- und Qualitätsanforderungen,
die Rechtsprechung, der Einsatz neuer, komplexer Technologien, neue Organisations-
formen oder die Tarifpolitik.
Aber Zukunft ist das, was man daraus macht! Es gilt, Chancen und Potenziale zu nutzen
und die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass MitarbeiterInnen mit ihren Ideen die
Allbau-Gruppe gemeinsam und erfolgreich voranbringen und mit Leidenschaft und
Innovationskraft unsere Kunden jeden Tag neu begeistern. Wir stellen daher gezielt
entsprechende Handlungsfelder in den Fokus unserer auf Nachhaltigkeit ausgelegten
Personalarbeit.
Die Qualifikation und Weiterbildung unserer MitarbeiterInnen ist uns enorm wichtig. Wir
unterstützen sie umfassend, ihre Fähigkeiten optimal zu entwickeln und für den Erfolg
der Allbau-Gruppe einzubringen. Neben klassischen Weiterbildungsangeboten und
Themenworkshops ermöglichen wir Hospitationen, Projektarbeit und Coachings, führen
Assessment- und Development-Center durch, unterstützen Zusatz- oder Aufbaustudien
und entwickeln kontinuierlich Bildungskonzepte für alle Altersgruppen und Ebenen mit
dem Ziel des nachhaltigen Aufbaus eines Potenzialträger-Pools aus eigenen Reihen.
Als Zeichen der Verantwortung für unsere MitarbeiterInnen sind flexible Arbeitszeitmo-
delle, eine zusätzliche betriebliche Altersvorsorge, ein umfassender Service zur Vorsorge
und Pflegeberatung sowie individuelle Lösungen zur Vereinbarkeit von Familie, Privat-
leben und Beruf in unserem Unternehmen fest etabliert. Gleiches gilt für das Gesund-
heitsmanagement, bei dem Gesunderhaltung und Prävention im Vordergrund stehen.
Nicht zuletzt müssen moderne Bürokonzepte heute einer Vielzahl von Anforderungen
gerecht werden: Sie sollen Kommunikation und Kreativität fördern, konzentriertes
Arbeiten zulassen, die Gesundheit der Mitarbeiter unterstützen, die Unternehmenskultur
transportieren und flexible sowie effiziente Flächennutzung ermöglichen. Mit dem Um-
zug in das neue AllbauVerwaltungsgebäude in den Kastanienhöfen im letzten Quartal
2016 ist uns auch dies sehr gut gelungen.
Der Personalbestand der Allbau Managementgesellschaft mbH, die seit 1999 für sämt-
liche Geschäftsaktivitäten im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen verantwort-
lich ist, stellt sich wie folgt dar: Zum 31.12.2016 beschäftigte das Unternehmen 165 Mitarbei
terInnen, davon 153 Angestellte, 11 Auszubildende und 1 Gewerblichen. Im Geschäftsjahr
2016 schieden 17 MitarbeiterInnen – darunter 5 wegen Ruhestand – aus. Der Frauenanteil
in der Belegschaft beträgt 47 Prozent. Die Arbeitsverhältnisse unterliegen dem Geltungs-
bereich der Tarifverträge für die Beschäftigten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
Entsprechend wurden die Gehälter und Löhne zum 01.07.2016 um 2,2 Prozent erhöht.
Die Zusammenarbeit zwischen Geschäftsleitung und Betriebsrat führte auch in 2016 zu
beidseitig zufrieden stellenden Lösungen. Die Geschäftsführung dankt den Mitarbeiter
Innen für ihren persönlichen Einsatz und die gute Zusammenarbeit. Das kontinuierliche
Wachstum der Gesellschaft ist nur durch ihr hohes Engagement möglich gewesen.
22 | Bericht des VorstandesRubrik | 23
Ausblick
Auch wenn Prof. Dr. Jörg Erpenbach von der BITS Iserlohn mit seinem Team im Rahmen
einer aktuellen Imageanalyse mit über 1.600 Interviews herausfand, dass die MieterInnen
und BürgerInnen Essens mit der Allbau-Gruppe positive Erfahrungen und Erlebnisse
verbinden und unser Unternehmen als Marktführer in Bezug auf Größe, Service, woh-
nungswirtschaftliche Kompetenz, Stadtentwicklung und Förderung von unterschied-
lichsten Aktivitäten in den Stadtteilen sehen, sind wir immer weiter bemüht, Innovatio-
nen in unser Handeln zu integrieren. Das Thema Digitalisierung wird dabei in Zukunft
ein Schwerpunktthema sein.
Heutzutage ist vielen von uns „Smart Home“ ein Begriff. Er steht für technische Verfahren
und Systeme in Wohnräumen und -häusern, in deren Mittelpunkt eine Erhöhung von
Wohn- und Lebensqualität, Sicherheit und effiziente Energienutzung auf Basis vernetz-
ter und fernsteuerbarer Geräte sowie automatisierbarer Abläufe steht. Dazu gehören
sowohl die Vernetzung von Haustechnik und Haushaltsgeräten als auch die Vernetzung
von Komponenten der Unterhaltungselektronik.
Die Wohnungswirtschaft und wir als Marktführer in Essen denken aber vorwiegend
prozessorientiert. In Fortsetzung der Digitalisierungsstrategie bei Wohnungsunterneh-
men muss der Mieter zukünftig stärker in die verschiedenen Prozessabläufe integriert
werden. Jedoch muss genau geklärt werden, ob und inwieweit insbesondere Mieter
daten verarbeitet, ausgewertet und weitergeben werden dürfen. Das so genannte er-
weiterte Building Information Modeling (BIM) hilft uns auf dem Weg der weiteren Opti-
mierung. Es umfasst neben der Infrastruktur für Smart Home und den Informationen
zur Bauplanung und Baudurchführung auch Betriebs-, Wartungs- und Nutzerdaten. BIM
steht nicht nur für ein statisches Datenmodell, sondern repräsentiert das digitale Abbild
einer Immobilie, das zeitnah alle Daten zum Zustand und Betrieb zur Verfügung stellt.
Das BIM ist dabei nicht nur für das Immobilienunternehmen hilfreich, sondern für alle
Partner, die an Bewirtschaftung, Wartung und Betrieb beteiligt sind. Über BIM kann auch
die Ansprache der Kunden oder die Kommunikation mit Lieferanten und Dienstleistern
geregelt werden. Online-Portale, auf die Mieter und/oder Käufer zugreifen können, soll-
ten integriert und insbesondere als Mittel gesehen werden, die Kommunikation mit den
Kunden IT-technisch zu unterstützen und Kunden stärker in die eigenen Prozesse ein-
zubinden. So werden Kunden mit niedrigem Aufwand erreicht, mit notwendigen Infor-
mationen zur Immobilie versorgt und beispielsweise zeitnah Informationen zum aktu-
ellen Stand der Arbeiten auf Lieferanten- oder Dienstleisterseite geliefert werden. Auch
wir sind vom Nutzen eines Online-Portals überzeugt, weil wir allen Ansprüchen gerecht
werden und uns anstrengen möchten, Anliegen so schnell wie möglich zu klären. Des-
halb schaffen wir in 2018 ein Online-Mieterportal. Dort wird aktuell dokumentiert, in
welchem Verfahrensschritt sich ein Kundenanliegen befindet und wann mit der Erledi-
gung zu rechnen ist. Über das Online-Portal können Mieter Informationen hinterlegen
und uns Reparaturbedarf melden. Dazu arbeiten wir an einer Mieter-App, über die wir
kleine Umfragen ganz gezielt in den Quartieren starten möchten.
24 | Bericht des VorstandesDirk Miklikowski
Vorstand
Zusätzlich arbeiten wir daran, digitale Vorauswahlverfahren anhand von Interessenten-
und Anbieterprofilen zu implementieren oder auch weitere Elemente des Vermietungs-
prozesses auf unser Portal zu verlagern: Bonitätsprüfung, Vertragserstellung, Finanzierung
und weitere Dienstleistungen rund um die Vermietung oder den Verkauf einer Woh-
nungseinheit.
Auch im Bereich Neubau sind die Vorteile einer Digitalisierung weitreichend, wenn man
an neue Ansätze für Planung und Vernetzung (zum Beispiel Verwaltung bzgl. Grundbuch
einsicht, Planungsunterlagen, Beteiligungsverfahren, Infrastruktur und Markt- und Stand-
ortanalyse) denkt. Nicht zuletzt können auch konkrete Technologieentwicklungen wie
beispielsweise Virtual Reality, Augmented Reality und 3D-Druck eine bessere Kunden-
ansprache unterstützen.
Alle Entwicklungen werden aber immer unserem originären Ziel untergeordnet: Die
Allbau-Gruppe wird auch weiterhin mit ihren innovativen und durchdachten Quartiers
entwicklungsmaßnahmen die positive Entwicklung der Stadt Essen vorantreiben und
gestalten – so wie bei der Bewältigung des Flüchtlingszuzugs oder auch beim Neubau-
projekt „Cranachhöfe“ in Holsterhausen, das nach den in 2016 fertiggestellten „Kastani-
enhöfen“ in der nördlichen Innenstadt die zweitgrößte Investition in unserer Firmenge-
schichte darstellt und zu unserem 100-jährigen Jubiläum bezugsfertig sein wird.
Das Jahr 2017 wird auch geprägt sein von der Zusammenführung der immobilienwirt-
schaftlichen Aktivitäten im Konzern Stadt Essen. Die Allbau-Unternehmensgruppe und
die Grundstücksverwaltung Stadt Essen GmbH mit ihren Beteiligungsgesellschaften
werden zu einem Immobilienkompetenzzentrum zusammengelegt, wobei der gesell-
schaftsrechtliche Rahmen noch zu definieren ist. Wohn-, Gewerbe-, Verwaltungs-, Kultur-
und sonstige kommunale Immobilien werden dann professionell aus einem Unter
nehmensverbund heraus zentral und effizient betreut und entwickelt.
Wir freuen uns auf weitere anspruchsvolle Aufgaben für unsere Kunden und unsere Stadt!
Bericht des Vorstandes | 25Bericht des Vorstandes
06 Mehr Wohnraum für Zuwanderer
10 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
14 Unverzichtbar für Essen – Wandel durch Neubau
18 Instandhaltung und Modernisierung – Gutes Klima unter einem Dach
20 Gebäudemanagement und Immobilienhandel
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
40 Bilanz
42 Gewinn- und Verlustrechnung
44 Anhang für das Geschäftsjahr 2016
53 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
26 | Bericht des AufsichtsratesBericht des Aufsichtsrates | 27
Thomas Rotter
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus 15 Mitgliedern, von denen gemäß § 76
BetrVG fünf Vertreter der Arbeitnehmer sind.
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im
abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und den Vorstand überwacht.
Er wurde im Rahmen von vier regulären und drei Sonder-Sitzungen über die Lage und
Entwicklung des Unternehmens und darüber hinaus über alle wichtigen Fragen unter-
richtet. Außerdem fand am 06.04.2016 eine Begehung der neuen Allbau-Hauptverwaltung
„Kastanienhöfe“ statt.
Im Geschäftsjahr 2016 befasste sich der Aufsichtsrat unter anderem mit der Flüchtlings-
situation und der Rolle des Allbau, als größter Wohnungsanbieter in Essen. So wurde
beispielsweise in Kooperation mit der Stadt Essen eine so genannte „Wohnungsvermitt-
lungsagentur“ gegründet, die das primäre Ziel verfolgt, asylsuchenden Menschen mit
dauerhaftem Bleiberecht eine Wohnung in Essen zu vermitteln.
Weitere Schwerpunkte der Arbeit des Aufsichtsrates lagen in der zukünftigen strategi-
schen und gesellschaftsrechtlichen Positionierung des Allbau. So wurde dem Aufsichts-
rat eine aktuelle Unternehmensstrategie unter der Bezeichnung „Allbau Strategie 2025“
vorgestellt, die sich derzeit in Abstimmung mit der Mehrheitsgesellschafterin, Stadt
Essen, befindet. Weiterhin fand ein regelmäßiger Austausch über die geplante Gründung
eines „Gleichordnungskonzerns“, unter Beteiligung der Allbau- und GVE-Unternehmens-
gruppen, statt. Ende 2016 ist der Aufsichtsrat dem Beschluss des Rates der Stadt Essen,
die Allbau AG in eine GmbH umwandeln zu wollen, mehrheitlich gefolgt. Der Rechts-
formwechsel wird, vorausgesetzt, dass die Hauptversammlung der Allbau AG dem
Rechtsformwechsel zustimmt, voraussichtlich im III. Quartal 2017 vollzogen.
Der Umzug der Allbau-Gruppe in die neue Hauptverwaltung „Kastanienhöfe“ ist erfolg-
reich und planmäßig im November 2016 erfolgt. Der Aufsichtsrat wurde über den Baufort-
schritt, den wirtschaftlichen Verlauf sowie über die Umzugsplanungen regelmäßig und
ausführlich informiert. Erfreulicherweise konnte das bisherige Verwaltungsgebäude
„Kennedyplatz“ weit vor Aufgabe der Nutzung zu einem sehr guten Kaufpreis veräußert
werden.
28 | Bericht des AufsichtsratesMit Beschluss des Aufsichtsrates vom 17.02.2016 wurde Herr Dirk Miklikowski mit Wirkung
zum 01.11.2017 für weitere 5 Jahre zum Geschäftsführer der Allbau Managementgesell-
schaft mbH bestellt. Die entsprechende Verlängerung der Bestellung von Herrn
Miklikowski zum Vorstand der Allbau AG erfolgte daraufhin in der Aufsichtsratssitzung
am 16.11.2016. Der Aufsichtsrat hat damit die erfolgreiche Arbeit im Unternehmen gewür-
digt und die Weichen für eine Fortsetzung der nachhaltigen guten Entwicklung gestellt.
Des Weiteren wurde der Aufsichtsrat auch mit folgenden Themen befasst:
> Wirtschaftsplanung 2017–2021 und Jahresabschlussprüfung 2015
> Grundstücksankäufe und Investitionsfreigaben
> Vertiefende Zusammenarbeit mit der GVE-Gruppe
> Ergebnis Imageanalyse 2016
> Planungsverlauf Projekt „Cranachhöfe“ in Essen-Holsterhausen
Der Aufsichtsrat hat sich darüber hinaus durch den von ihm gebildeten Arbeits- und
Prüfungsausschuss laufend über die Führung der Geschäfte unterrichten lassen.
Die ordentliche Hauptversammlung fasste am 05.07.2016 die zur Verabschiedung des
Geschäftsjahres 2015 erforderlichen Beschlüsse, in deren Folge der Bilanzgewinn 2015 in
Höhe von 16.000.000,00 € als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Aufsichts-
rat und Vorstand wurde Entlastung erteilt.
Der Jahresabschluss 2015 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewater-
houseCoopers AG (PwC), Essen, geprüft. Beanstandungen haben sich hierbei nicht
ergeben. Die Prüfung endete mit der Erteilung eines uneingeschränkten Bestätigungs-
vermerkes. Über das Prüfungsergebnis fand mit dem Aufsichtsrat eine Schlussbespre-
chung statt. Der Aufsichtsrat billigte nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfun-
gen den Jahresabschluss, der damit gemäß § 172 AktG festgestellt ist.
Der vom Vorstand nach § 312 AktG erstellte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen hat dem Aufsichtsrat vorgelegen. Er wurde von der Wirtschaftsprüfungs-
gesellschaft PwC, Essen, geprüft und mit folgendem Bestätigungsvermerk versehen:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht
unangemessen hoch war.“
Nach abschließender Prüfung werden vom Aufsichtsrat gegen den Abhängigkeitsbericht
des Vorstandes, insbesondere gegen die Schlusserklärung über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen, keine Einwendungen erhoben.
Für die im Berichtsjahr vom Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat seinen Dank aus.
Essen, 15.05.2017
Der Aufsichtsrat
Thomas Rotter
Vorsitzender
Bericht des Aufsichtsrates | 29Bericht des Vorstandes
06 Mehr Wohnraum für Zuwanderer
10 Immobilienbewirtschaftung – nah am Kunden
14 Unverzichtbar für Essen – Wandel durch Neubau
18 Instandhaltung und Modernisierung – Gutes Klima unter einem Dach
20 Gebäudemanagement und Immobilienhandel
22 Personalmanagement
24 Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
28 Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss und Lagebericht
32 Lagebericht
40 Bilanz
42 Gewinn- und Verlustrechnung
44 Anhang für das Geschäftsjahr 2016
53 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
30 | Jahresabschluss und LageberichtJahresabschluss und Lagebericht | 31
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016
1. Grundlagen
Die Allbau AG unterhält und vermietet Wohnraum für knapp 18.000 Haushalte in Essen. Die Hausbewirtschaftung der
Wohnungen bildet das Kerngeschäftsfeld der Aktiengesellschaft, das durch die Geschäftsfelder
> Projektentwicklung
> Bauträgergeschäft und
> Immobilienhandel
ergänzt wird.
Der Immobilienbestand hat sich quantitativ kaum verändert und umfasst weiterhin knapp 18.000 Wohnungen. Dieser wurde
wie in den Vorjahren durch Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Verkaufsmaßnahmen qualitativ aufgewertet.
Die Aktien der A
llbau AG befinden sich zu 84,43 Prozent im Besitz der Stadt Essen. Ein weiteres wesentliches Aktienpaket hält
die Sparkasse Essen (15,01 Prozent).
Beteiligungsorganigramm der Allbau AG (in %)
ESSEN Sparkasse Essen Andere
84,43 15,01 0,56
ALLBAU
AKTIENGESELLSCHAFT
100
ALLBAU
MANAGEMENTGESELLSCHAFT MBH
51,0 27,27
83,27 99,9
ISE Altstadt-
zebra. TRIPLE Z
ImmobilienService Essen GmbH Baugesellschaft
23,0
0,2
AVW Universitätsviertel
GmbH & Co. KG grüne mitte Essen
Gesellschaften mit Personal Immobilien Immobilien und Personal
Im Jahre 2016 wurde an dem Konzept zur Bildung eines Immobilienkonzerns, bestehend aus der Allbau- und GVE-Gruppe
intensiv gearbeitet. Einzelne Schritte und Maßnahmen, die zur Etablierung des Immobilienkonzerns und zur Umsetzung der
Zielstruktur erforderlich sind, wurden definiert und bereits teilweise umgesetzt. Hier ist die beabsichtigte Umwandlung der
Allbau AG in eine GmbH zu benennen. Die geplante gesellschaftsrechtliche Fusion der Immobiliengesellschaften konnte in
2016 nicht umgesetzt werden. Die Zusammenarbeit zwischen Allbau- und GVE-Gruppe wurde aber im Rahmen der einheit-
lichen Geschäftsführung und der Vereinheitlichung von Prozessen und Organisationsstrukturen weiter intensiviert.
Die Allbau AG beschäftigt kein eigenes Personal. Die Allbau Managementgesellschaft mbH (im Folgenden: AMG) ist als
100%ige Tochter der Allbau AG vollständig mit der Geschäftsbesorgung der Allbau AG beauftragt und stellt neben den
klassischen Verwaltungs- und Betreuungsleistungen seit Herbst 2016 auch ein modernes Verwaltungsgebäude in den Kas-
tanienhöfen für den Allbau-Konzern zur Verfügung.
Weitere wesentliche mittelbare Beteiligungen sind die Altstadt Baugesellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden: ABG), die zebra.
Gesellschaft für Baumanagement mbH sowie die Immobilien Servicegesellschaft Essen mbH (im Folgenden: ISE), die im
Wesentlichen Hausmeisterdienstleistungen sowie Treppenhausreinigungsarbeiten für die Allbau-Gruppe anbietet. Die
zentralen Service-Leistungen für die Mieter der Allbau-Wohnungen, mit denen eine ebenso hohe Kundenzufriedenheit wie
Kundenbindung erreicht werden sollen, werden damit im Allbau-Konzern erbracht.
32 | Jahresabschluss und LageberichtDurch die geplante Bündelung der Unternehmensaktivitäten der Allbau- und GVE-Gruppe in einem Konzern sowie der
veränderten Grundlagen und Herausforderungen im Bereich Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung ist es notwendig, die
bisherige Strategie 2020 zu einer abgestimmten Unternehmensstrategie für den Immobilienkonzern zu entwickeln. Im ersten
Schritt wurde 2016 die „ALLBAU – Strategie 2025“ als Teil einer Gesamtstrategie für den Immobilienkonzern (Allbau/GVE)
entworfen und nach Beratung im Aufsichtsrat als Diskussionsgrundlage für die weiterführende Abstimmung mit der Gesell-
schafterin Stadt Essen genutzt. Für die GVE wurde eine entsprechende Strategiefortschreibung entwickelt und beraten.
Die wesentlichen Ziele zur Anpassung der Allbau-Unternehmensstrategie lassen sich wie folgt in ausgewogene operative
und finanzwirtschaftliche Ziele gliedern:
> Allbau sorgt für stabile und sozial ausgewogene Quartiersentwicklungen verbunden mit werterhaltenden und energe-
tischen Bestandsinvestitionen in den Kernbestand bei moderater und sozialverträglicher Mietenpolitik unter Wahrung
der Wirtschaftlichkeit des Gesamtunternehmens.
> Stabile und nachhaltige Erträge aus der Bestandsbewirtschaftung bilden die Grundlage für das unternehmerische Handeln
des Allbaus. Mietanpassungen sind Garant für Bestandssicherung.
> Allbau baut in den nächsten 5 Jahren (ab 2018) 500 senioren-, single- und familiengerechte Wohnungen, von denen
80 Prozent öffentlich gefördert sind. Ziel ist die Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu trag-
baren Mietkonditionen (100 Baubeginne p. a.).
> Allbau wird im Rahmen von Stadtentwicklungsprojekten als Impulsgeber und Investor agieren.
> Allbau wird den guten Kunden-/Mieterservice kontinuierlich weiterentwickeln, um die Kundenbindung zu steigern.
> Die aktuelle Bestandsgröße sichert den erforderlichen wirtschaftlichen Handlungsrahmen und die wirtschaftliche
Gesamtperformance.
> Allbau wird die Wertstabilität des Immobilienvermögens durch eine Bestandssicherungsquote von 25 €/qm pro Jahr (für
Instandhaltung und Modernisierung) sicherstellen.
> Neubau- und Bestandsinvestitionen bedürfen eines adäquaten Eigenkapitaleinsatzes, um finanzwirtschaftlich solide
Bilanzrelationen nachhaltig zu gewährleisten. Zielgröße für jede Investition ist ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens
25 Prozent. Die Ziel-Eigenkapitalquote der Allbau-Gruppe beträgt mindestens 25 Prozent (nach Dividende) und soll in
den nächsten 10 Jahren wieder erreicht werden.
> Die Ausschüttungsquote der Allbau-Gruppe sollte sich an vergleichbaren kommunalen Wohnungsunternehmen orien-
tieren und 50 Prozent des bereinigten Jahresüberschusses nicht überschreiten. Die Mindestausschüttung beträgt 7 Mio. €
ab dem Geschäftsjahr 2019. Der verbleibende Teil wird als Eigenkapital für Neubau-, Bestands- und Stadtentwicklungs
investitionen genutzt.
> Die Allbau-Gruppe wird für die Geschäftsjahre 2016 bis 2018 einmalige Sonderausschüttungen vornehmen und damit die
Stadt Essen als Hauptaktionärin im Rahmen der Haushaltskonsolidierung unterstützen.
> Allbau fördert Gesellschaft, Kunst, Kultur, Sport und Integration über Personaleinsatz, Geld und Projekte.
Die strategische Orientierung der Allbau-Gruppe und das regelmäßige Überprüfen der eigenen Positionierung sichern
nachhaltig den unternehmerischen Erfolg. Die gewählten Strategien vereinen ökologische, gesellschaftlich-soziale und
ökonomische Ziele zu einem nachhaltigen stabilen und ausgewogenen Geschäftsmodell, verbunden mit einer hohen
Akzeptanz.
2. Wirtschaftsbericht
2.1. Branchenbezogene Rahmenbedingungen – der Immobilienmarkt in Essen
Seit 2011 gehört Essen wieder zu den wachsenden Städten. Allein zwischen 2013 und 2015 erhöhte sich die Bevölkerung um
1,8 Prozent auf rund 577.000 Einwohner. Für den Zeitraum von 2014 bis 2030 gehen die Prognosen von einem Plus von 3,4 Pro-
zent aus. Ein Wachstum von 4,4 Prozent sieht das Statistische Landesamt Nordrhein-Westfalen von 2014 bis 2040 auch bei
der Anzahl der Haushalte.
Der Wohnungsleerstand sank auch aufgrund steigender Haushaltszahlen in den vergangenen Jahren von 4 Prozent (2010)
auf 3,4 Prozent (2014). Mit einer marktbedingten Leerstandsquote von 1,3 Prozent zum 31.12.2016 liegt die A
llbau AG weiterhin
deutlich unter diesem Vergleichswert und konnte gegenüber Vorjahren sogar noch von der hohen Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt profitieren.
Der Wohnungsmarkt in Essen kann als ausgeglichen bezeichnet werden. Dennoch sieht die von der Stadt beauftragte
„Wohnungsnachfrageanalyse Essen 2020+“ bis 2025 in der gesamten Stadt ein Flächendefizit für den Geschosswohnungsbau.
Die Angebotsmieten in Essen lagen 2015 im Median aller Marktsegmente bei 6,17 €/qm und damit 2,5 Prozent höher als im
Vorjahr. Damit lag die Stadt unter dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens von 6,38 €/qm. Die Nachfrage konzentrierte sich
vor allem auf hochwertige Angebote.
Jahresabschluss und Lagebericht | 33Sie können auch lesen
