Geschäftsbericht 2018 - Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
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Geschäftsbericht 2018
Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
Sparen · Bauen · Wohnen
Ortolanweg
Inh a lt Bericht des Aufsichtsrates 6 Lagebericht 10 Darstellung der Lage 10 _ Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Branchenentwicklung 10 _ Vermietungspolitik, Mieten- und Leerstandsentwicklung 10 _ Entwicklung der Nutzungsgebühren 10 _ Instandhaltung und Instandsetzung/Modernisierung 11 _ Neubau 11 _ Objektbestand 12 _ Beteiligungen 12 _ Spareinrichtung 13 _ Mitglieder- und Anteilsbestand 13 _ Genossenschaftliche Demokratie 14 _ Personal- und Sozialbereich 16 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 16 _ Ertragslage 16 _ Finanzlage 18 _ Vermögenslage 20 Prognose-, Chancen- und Risikobericht 24 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten 26 Jahresabschluss28 Bilanz per 31. Dezember 2018 28 _ Aktiva 28 _ Passiva 29 Gewinn- und Verlustrechnung 2018 30 Anhang 34 _ Anlagenspiegel 40 _ Forderungsspiegel 42 _ Verbindlichkeitenspiegel 42 1892 Geschäftsbericht 2018 3
Schillerpark
B eric h t de s A u f s ic h t s r at e s
Lagebericht
Jahresabschluss
Bericht des Hierzu tagte der Aufsichtsrat in gemeinsamen Sitzungen
von Aufsichtsrat und Vorstand am 20. Februar, 20. März,
Aufsicht sr ates 15. Mai, 18. September und am 20. November 2018. Sepa-
rate Sitzungen des Aufsichtsrates fanden statt am 23. Ja
nuar, 20. Februar, 26. Juni (konstituierende Sitzung nach
der ordentlichen Vertreterversammlung) und am 20. No
Der Aufsichtsrat hat die Geschäfte des Vorstandes der Ge vember 2018. Zahlreiche weitere Sitzungen der Aus-
nossenschaft im Geschäftsjahr 2018 stets nachhaltig und schüsse des Aufsichtsrates, als da sind der Finanzaus-
regelmäßig überwacht; über die Lage der Genossenschaft schuss, der Ausschuss für das Genossenschaftswesen, der
und über die Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeu- Präsidialausschuss und der Bauausschuss, waren anbe-
tung wurde in den gemeinsamen Sitzungen von Aufsichts raumt und sind durchgeführt worden. Außerdem fand eine
rat und Vorstand regelmäßig und ausführlich berichtet. Da außerordentliche Vertreterversammlung am 16. Oktober
bei ist die Position und strategische Weiterentwicklung der 2018 statt.
Genossenschaft per se und die Stellung des Unternehmens
in der Berliner Wohnungswirtschaft beraten und geprüft Am 23. Januar 2018 bestellte der Aufsichtsrat mit Wirkung
worden. Eine Vielzahl von gesellschafts- und steuerrechtli- ab 1. Februar 2018 den bisherigen Leiter der Bauabteilung
chen Fragen war Gegenstand der ausführlichen Beratun- und Prokuristen Alexander Stöckl zum Stellvertretenden
gen und Prüfungen. Vorstand gemäß § 35 GenG.
Die gemeinsamen Sitzungen im Geschäftsjahr 2018 be Auch außerhalb der gemeinsamen Sitzungen von Auf-
schäftigten sich mit der kurz- und mittelfristigen Finanz- sichtsrat und Vorstand ließen sich der Vorsitzende des Auf-
und Investitionsplanung, die regelmäßig anhand der Quar sichtsrates, der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichts-
talsb erichte zu Gewinn- und Verlustrechnung, Bau- und rates sowie auch die einzelnen Mitglieder des Aufsichtsrates
Instandsetzungsmaßnahmen, Entwicklung der Spareinla- immer wieder und regelmäßig vom Vorstand über die aktu-
gen, Mitgliederbewegung, Entwicklung der Miethöhen in elle Entwicklung der Geschäftslage der Genossenschaft
den einzelnen Siedlungen und die (unwichtiger werdende) und ihrer Beteiligungen informieren. Dies geschah nicht
Leerstandsentwicklung von Aufsichtsrat und Vorstand er nur in den Sitzungen des Präsidial-, Bau-, Finanz-, und des
örtert und überprüft wurde. Dabei wurde auch über die Ausschusses für das Genossenschaftswesen, sondern oft
grundsätzliche Stellung der Tochtergesellschaften des Un auch bei weiteren Besprechungen und Veranstaltungen.
ternehmensverbundes der Berliner Bau- und Wohnungs Es ist insgesamt festzustellen, dass Aufsichtsrat und Vor-
genossenschaft von 1892 eG berichtet. Alle Tochterge stand einen regelmäßigen und ständigen Informationsfluss
sellschaften waren in den zurückliegenden Jahren Gegen- gegenseitig und wechselbezüglich vollziehen. Der rege
stand von Unternehmensverträgen (Beherrschungsver- Austausch darüber, welche Maßnahmen den Genossen-
träge, Fusionen, Abspaltungen). Im Berichtsjahr erfolgte schaftsmitgliedern dienlich sind, entspricht dem Förder-
die Teilintegration der 1892-Seniorenwohnen GmbH zweck der Genossenschaft und dient gleichzeitig ihrem
durch notarielle Beurkundung des Abspaltungsvertrages gesunden Fortbestand durch die Verbesserung der Mitglie-
als letzte ihrer Art. Dieser Prozess, beginnend mit der Fu derbindung.
sion des „Nordverbundes“, erfasste in der Folge sämtliche
ehedem ausgegliederten Bestände und Tochtergesellschaf Aufsichtsrat und Vorstand haben auf der Grundlage ihrer
ten in der Rechtsform der jeweiligen GmbH. Dieser seit ei jeweiligen Geschäftsordnungen unter Einbeziehung der
nigen Jahren betriebene Prozess der Rückführung konnte Informationsordnung als jeweils gleich geordnete Kollegial
im Jahr 2018 erfolgreich beendet werden durch den Ab organe auch im Jahre 2018 wieder sehr vertrauensvoll zu
spaltungsvertrag mit der 1892-Seniorenwohnen GmbH, sammengearbeitet. Die gesetzlichen und satzungsgemä-
notariell beurkundet bei zustimmender Beschlussfassung ßen Grundlagen hierfür wurden immer beachtet.
der ordentlichen Vertreterversammlung am 26. Juni 2018.
Die wir tschaftlichen Ergebnisse, die sich daraus
rückwirkend zum 1. Januar 2018 ergaben, sind in diesem
Jahresabschluss dargestellt.
6 1892 Geschäftsbericht 2018
B eric h t de s A u f s ic h t s r at e s
Im Geschäftsjahr 2018 waren wieder besondere Aufgaben Der Wohnungsbestand erhöhte sich im Geschäftsjahr
der Genossenschaft durch den Aufsichtsrat zu begleiten. leicht auf 6 860 Wohnungen. Zum anderen war der Erlös
Vor allem das Baugeschehen war dabei von Bedeutung mit aus der Abspaltung und die Aufnahme des Teilbetriebs in
einem Volumen von 35 Mio. €. Der Dachgeschossausbau die 1892 mit einem Gewinn von 6,6 Mio. € verbunden.
am Asternplatz wurde vorangetrieben, aber auch die um
fassende Sanierung bzw. die Modernisierung in Spandau, Die Spareinrichtung entwickelte sich auch 2018 durchaus
die beendet werden konnte, nebst Erwerb eines benach zufriedenstellend, obwohl die Einlagen zurückgingen von
barten Grundstücks mit darauf befindlichem Wohnhaus in 182,7 Mio. € auf 175,8 Mio. €. Damit aber war der Aufwand
der Schützenstraße beschäftigten den Aufsichtsrat. Von an zu zahlenden Zinsen für die Einlagen erträglicher.
großer Wichtigkeit war die denkmalgerechte Modernisie-
rung in Tempelhof und dazu gehörten auch die umfassen- Die Zahl der Mitglieder erhöhte sich um 1 247 auf 16 147.
den Um- und Neubautätigkeiten in der Siedlung am Nettel-
beckplatz, wo zu den bisher vorhandenen 164 Wohnungen Trotz der erheblichen finanziellen Aufwendungen für Neu-
40 neue hinzukommen. Für dieses Neubauvorhaben, ins- baumaßnahmen und Modernisierungen bzw. Komplexsa-
besondere für den Teilabriss des Parkhauses und die Auf- nierungen verbesserte sich das Eigenkapital zum 31. De
stockung mit Wohnbebauung, wurde die Genossenschaft zember 2018 von 17,1 Prozent auf 19,0 Prozent. Auch dies
öffentlich ausgezeichnet und prämiert. Sorgen machen belegt den guten Kurs der Genossenschaft angesichts des
hierbei rasant steigende Baukosten und zunehmende oben genannten großen Bauvolumens.
Schwierigkeiten bei der Gewährleistung eines flüssigen
Bauablaufs. Der vorgelegte Jahresabschluss 2018 spiegelt die vorge-
nannten Daten und Fakten deutlich wider. Der Bericht des
Wie in den zurückliegenden Jahren hatte sich der Auf- Vorstandes dazu enthält viele weitere Erläuterungen, die in
sichtsrat auch um die Tochtergesellschaften zu kümmern. diesem Bericht des Aufsichtsrates nicht wiederholt werden
Dies betrifft die Gilde Heimbau Wohnungsbaugesell- müssen.
schaft mbH und die GA FA Projektentwicklungs- und
-steuerungsgesellschaft mbH. Die anderen Töchter wie Der Aufsichtsrat ist vollständig und damit ordentlich be
die 1892-Westend GmbH, die 1892-Seniorenwohnen setzt und entspricht in seiner Konfiguration den Vorausset-
GmbH und die Gründlich GmbH, mit denen ausnahmslos zungen, die nach dem GenG, der Satzung der Genossen-
Ergebnisabführungsverträge bestehen, sind in der Intensi- schaft und in der „Richtlinie der BaFin“ als Qualifikation
tät der Kontrolltätigkeit des Aufsichtsrates zurückgegan- verlangt werden.
gen. Wegen den abgeschlossenen Unternehmensverträ-
gen, zum Teil als Abspaltungsverträge beurkundet, sind die Turnusgemäß wurden drei Mitglieder des Aufsichtsrates
(Rück-) Übertragungen der Vermögensgegenstände auf (Genossin Jeannette Wardelmann, die Genossen Jürgen
die Genossenschaft mit 94,9 Prozent gut vorangekommen Koch und Ralf Olschewski) auf der ordentlichen Vertreter-
und die verbleibenden Vermögenswerte bei diesen Töch- versammlung am 26. Juni 2018 wiedergewählt. Auf der
tern machen nur noch 5,1 Prozent des früheren Bestands anschließenden konstituierenden Sitzung des Aufsichtsra-
aus. Der zeitlich letzte Abspaltungsvertrag betraf nunmehr tes wurde der Genosse Reinhard W. Arf erneut zum Vorsit-
die 1892-Seniorenwohnen GmbH und deren Immobilien- zenden des Aufsichtsrates gewählt.
bestand.
Sämtliche Informationen und Unterlagen, die zur Verfü-
Die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse waren im Jahr gung gestellt wurden, waren in jeder Hinsicht geeignet, ein
2018 sehr positiv. Erfreulich war die Erhöhung der Umsatzer umfassendes Bild über die Lage und die Entwicklung der
löse im Kerngeschäft Hausbewirtschaftung um 1,3 Mio. € Genossenschaft und ihrer Tochterunternehmen zu vermit-
auf 46,6 Mio. €. Diese Erlössteigerung resultierte im We teln. Soll-/Ist-Vergleiche wurden bedarfsgerecht erstellt,
sentlichen aus Mieteinnahmen aus Neuvermietungen im Planabweichungen jeweils plausibel und nachvollziehbar
Zuge von Fluktuationen und Erstvermietungen nach Neu erläutert.
bau bzw. Sanierung.
Der Aufsichtsrat stellt hierdurch fest, dass der Vorstand
jederzeit seinen Pflichten nach den Regeln ordnungsgemä-
ßer Unternehmensführung sowie den Sorgfaltspflichten
eines ordentlich und gewissenhaft handelnden Geschäfts-
leiters und auch den Berichtspflichten dem Aufsichtsrat
gegenüber inhaltlich als auch zeitlich in vollem Umfang
stets nachgekommen ist.
1892 Geschäftsbericht 2018 7
B eric h t de s A u f s ic h t s r at e s
Lagebericht
Jahresabschluss
Spandau
Der geprüfte und testierte Jahresabschluss zum 31. Dezem-
ber 2018 wurde im Finanzausschuss und auch vor dem Kol-
legialorgan des Aufsichtsrates am 7. Mai 2019 mit den
Wirtschaftsprüfern des Prüfungsverbandes nach § 53 GenG
ausführlich behandelt und besprochen.
Das Ergebnis der eigenen Prüfung des Aufsichtsrates ent-
spricht dem Ergebnis der Abschlussprüfung, das der Ver-
band Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
e. V. – Prüfungsverband – zum Stichtag des 31. Dezember
2018 vorgelegt hat.
Der Aufsichtsrat kann daher die vorgesehene Beschlussfas
s ung in der ordentlichen Vertreterversammlung der Berli-
ner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
zum Lagebericht des Vorstandes 2018 sowie zum Jahres-
abschluss zum 31. Dezember 2018 und zum Prüfungsbe-
richt 2018 nebst Anhang voll und ganz befürworten. Es
wird nun schon zum wiederholten Mal ein äußerst positi-
ves Jahresergebnis zur Feststellung vorgelegt.
Der danach ausgewiesene Jahresüberschuss 2018 von
10.348.794,29 € ist zu addieren mit dem Gewinnvor -
trag des Vorjahres von 449.233,81 € und ergibt somit
10.798.028,10 €. Hiervon sind abzusetzen die Einstellung
in die gesetzliche Rücklage von 4.900.000,00 € und die
Einstellung in die freiwillige Rücklage von weiteren
4.900.000,00 €. Der danach ausgewiesene Bilanzgewinn
von 998.028,10 € ermöglicht die Ausschüttung einer
Dividende von 3 Prozent (in absoluten Zahlen: rund
434.000,00 €) auf freiwillige Anteile und von 1,5 Prozent
(in absoluten Zahlen rund 238.000,00 €) auf die Pflichtan-
teile. Der verbleibende Rest soll als Bilanzgewinn auf neue
Rechnung vorgetragen werden.
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand, den Prokuristen
und allen Mitarbeitern der Genossenschaft seinen herzli-
chen Dank aus für die geleistete Arbeit und den hohen Ein-
satz sowie die gute Zusammenarbeit, ohne die die umfang-
reichen Arbeiten und Anforderungen nicht zu bewältigen
gewesen wären. Dies gilt auch für alle ehrenamtlichen Hel-
fer in den Siedlungsbereichen sowie den Betriebsrat.
Dem Vorstand und allen Mitarbeitern wird weiterhin viel
Erfolg bei der jeweiligen Tätigkeit gewünscht.
Berlin-Charlottenburg, den 7. Mai 2019
Reinhard W. Arf
Vorsitzender des Aufsichtsrates
8 1892 Geschäftsbericht 2018
Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Darstellung der Lage
Jahresabschluss
L agebericht Großstädten immer knapper und teurer wird, aktueller und
attraktiver denn je. Diese Imagekampagne soll auch
deutschlandweit von den Wohnungsbaugenossenschaften
mit dem „Bauklötzchenlogo“ genutzt und weiterentwickelt
Darstellung der Lage werden.
Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Darüber hinaus haben die Berliner Wohnungsbaugenos-
Branchenentwicklung senschaften wieder zum Indoor- und Outdoor-ISTAF 2018
Die deutsche Wirtschaft blieb auch 2018 auf Wachstums- sowie zum Familiennachmittag im Deutschen Historischen
kurs. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg Museum eingeladen. Am gemeinsamen Stand auf den
nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Ver- Ausbildungsmessen „Stuzubi“ und „Einstieg“ haben sich
gleich zum Vorjahr um 1,5 Prozent (2017: 2,2 %). Die Inflati- 2018 wieder viele junge Menschen über unseren Ausbil-
onsrate lag 2018 mit 1,9 Prozent leicht über dem Vorjahres- dungsberuf – Immobilienkaufleute – informiert. Mit dem
wert (1,8 %). Workshop Bauphysik, den die Wohnungsbaugenossen-
schaften in Kindergärten und Grundschulen anbieten,
Der Arbeitsmarkt profitierte weiterhin von der guten kon- konnten Kinder wieder viele Dinge rund um das Thema
junkturellen Entwicklung. Im Jahr 2018 lag die Arbeitslo- Bauen und Wohnen erforschen.
senquote bei durchschnittlich 5,2 Prozent. Gegenüber dem
Vorjahr (5,7 %) entsprach das einem Rückgang um 0,5 Pro- Neben der wichtigen Aufgabe der Modernisierung und
zentpunkte. Für 2019 und 2020 wird mit einer Fortsetzung Instandhaltung ihrer Häuser planen sehr viele Genossen-
der positiven Entwicklung von Konjunktur und Arbeits- schaften auch weiter Neubauten und/oder Dachaufsto-
markt gerechnet, wobei 2019 aufgrund des BREXIT und ckungen.
des Zollstreits der USA mit China und Europa deutlich
abgeschwächt prognostiziert wird. Vermietungspolitik, Mieten- und
Leerstandsentwicklung
In Berlin befindet sich die Wirtschaft weiterhin auf einem Das genossenschaftliche Modell des generationsübergrei-
kräftigen Wachstumskurs. Mit einem Plus von 2,7 Prozent fenden Eigentums setzt auf Langfristigkeit, Beständigkeit
im Jahr 2018 ist die Wachstumsdynamik im Vergleich zum sowie auf Berechenbarkeit und ist daher nicht von kurzfris-
Jahr 2017 (+ 2,7 %) gleich geblieben und lag weiterhin deut- tigen Trends gesteuert. Dies gilt für Instandhaltung, Neu-
lich über dem Bundesdurchschnitt. Impulsgeber waren bau und Vermietung gleichermaßen. Hierdurch wird un
insbesondere der Dienstleistungsbereich und der Konsum, sere genossenschaftliche Gemeinschaft gestärkt, und wir
in zunehmendem Maße aber auch das Baugewerbe. Die können unseren zur Hälfte denkmalgeschützten Hausbe
Arbeitslosenquote liegt mit 8,1 Prozent aber nach wie vor stand ordentlich instand halten und bewirtschaften sowie
über dem Bundesdurchschnitt. unseren Bewohnern weiterhin den persönlichen Service
der Verwaltungsbüros und der Concierge-Stützpunkte an
Vor dem Hintergrund der demografischen und wirtschaftli- bieten.
chen Entwicklung der Stadt und des kräftigen Bevölke-
rungswachstums sowie der unverändert niedrigen Neu- Entwicklung der Nutzungsgebühren
bauleistung bleibt der Wohnungsmarkt zumindest in den Erhöhungen der Nutzungsgebühren erfolgten im abgelaufe-
nächsten Jahren ein Vermietermarkt. Der Leerstand wird nen Geschäftsjahr neben der Neuvermietung auch im
auf dem aktuell niedrigen Niveau bleiben. Bestand nach § 558 BGB. Diese erfolgten entsprechend
unserer Unternehmensmiete nach drei Jahren in Höhe von 5
Die 23 Berliner Wohnungsbaugenossenschaften, die sich Prozent. Für unsere Bewohner in Häusern, die im Rahmen
vor 19 Jahren unter der Marke „Wohnungsbaugenossen- des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurden, gab es prak-
schaften Berlin“ zusammengeschlossen haben und seit- tisch keine Anpassungen an die deutlich höhere zulässige
dem gemeinsam auftreten, können auf ein erfolgreiches Kostenmiete.
Jahr zurückblicken. Ein besonderer Höhepunkt war der
Start der neuen Imagekampagne. Mit pointierten Aussa- Wir werden unsere Einsparbemühungen bei den Betriebs-
gen wie „Hier wohnt das Wir“, „Unsere Lieblingssprache kosten genauso fortsetzen wie die Maßnahmen zum Klima-
ist die Mitsprache“ oder „Wir sind Berlins größte Wohnge- schutz, soweit dies wirtschaftlich vertretbar erscheint. Dies
meinschaft“ werben sie für genossenschaftliches Wohnen. auch in Häusern, die wir aus Gründen der Denkmalpflege
Und das ist in Zeiten, in denen Wohnraum vor allem in nicht umfassend energetisch verbessern können.
10 1892 Geschäftsbericht 2018Darstellung der Lage L a geberic h t
Der Leerstand war in unserer Genossenschaft weiter rück- Nachdem die Modernisierungsarbeiten der Gebäude in
läufig. Zum Jahresende standen lediglich 36 Wohnungen unserer Siedlung in Spandau 2017 abgeschlossen werden
leer. In nahezu allen Siedlungen gab es Wartelisten. konnten, erfolgte 2018 die Fortführung der Instandsetzung
der Außenanlagen in der Siedlung. Die Aufwertungsmaß-
Die Umsatzerlöse aus den Nutzungsgebühren stiegen ins- nahmen der Außenanlagen umfasste 2018 die Höfe der
besondere durch die Neuvermietungen im Rahmen der Schäferstraße 8 und 9, der Neuendorfer Straße 54, der
Fluktuation (273,2 T€), die Erhöhungen im Rahmen der Schäferstraße 17-20, der Schützenstraße 8-10 und Neuen-
Wohnwertmiete (238,8 T€), den Dachgeschossausbau dorfer Straße 45-47. Die komplette Fertigstellung der
(200,7 T€), und durch Modernisierungszuschläge (58,5 T€). Außenanlagenflächen der Siedlung erfolgt bis Mitte des
Jahres 2019 und nicht wie ursprünglich geplant bis Herbst
Instandhaltung und Instandsetzung/Modernisierung 2018. Die Ursache hierfür liegt in den begrenzten Kapazitä-
Nach 20.659,7 T€ im Jahr 2017 haben wir im Geschäftsjahr ten der ausführenden Firmen.
2018 insgesamt 18.402,6 T€ im Rahmen unseres Instand-
haltungs- und Modernisierungsprogrammes investiert. Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen (in Mio. €)
Bezogen auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche waren
dies 39,77 € (44,87 €). Zusätzlich wurden durch die Verwal-
ter Maßnahmen in Höhe von 3.096,9 T€ (2.643,0 T€) im 25
Kleininstandhaltungsbereich beauftragt.
21,6
Die Modernisierung von Bädern haben wir wegen des gro- 20 19,3 19,1
ßen Interesses unserer Mitglieder gern fortgesetzt. 98 Bä
16,4
der wurden im Rahmen der Großmodernisierungen moder-
nisiert. Darüber hinaus erfolgte in 49 Leerwohnungen vor 15
Neubezug eine umfangreiche Herrichtung nach modernem
Standard. Es konnte weiterhin eine Reihe von Fensterer-
neuerungen umgesetzt werden. 10
In der Siedlung Attila-/Marienhöhe wurde 2018 die denk- 5,9
4,9 5,1
malgerechte Modernisierung von insgesamt 118 Wohnun- 5 4,4 4,5 4,3
gen im Bereich Totilastraße 29-35 fortgesetzt. Im zweiten
Bauabschnitt wurden 2018 drei Gebäude unter Beachtung
der Vorgaben des Denkmalschutzes modernisiert. Der 0
2014 2015 2016 2017 2018
2. Bauabschnitt umfasste die Häuser Totilastraße 31-31c,
33-33c, 35-35c und Arnulfstraße 60 und 61. Folgende Instandhaltungsaufwand Zugänge aus Baumaßnahmen
Arbeiten wurden in diesen Gebäuden im Zeitraum von
März bis November 2018 ausgeführt: Instandsetzung und
malermäßige Überarbeitung der Putzfassade, Ausführung Neubau
von Wärmedämmung an Gebäudegiebelwänden, tischler- Die nächsten Projektbestandteile unserer Erweiterungs-
und malermäßige Instandsetzung der Fenster, Austausch und Ergänzungsplanung für die Siedlung Nettelbeckplatz
von Badfenstern, Austausch der Treppenhauseinfachver- konnten 2018 erfolgreich realisiert werden. Im Rahmen
glasung gegen Isolierverglasung, denkmalgerechte des Konzepts, das im SIWA-Wettbewerb für experimentel-
Instandsetzung der Treppenhausfenster, Dachsanierung len Wohnungsbau mit 1,2 Mio. € prämiert wurde, erfolgte
und nachträgliche Dämmung der Dachflächen. In den im Februar 2018 die Fertigstellung der Seniorenwohnge-
Gebäuden erfolgte die denkmalgerechte Wiederherstel- meinschaft mit zehn Zimmern und die Übergabe an die
lung der Treppenhäuser, die Erneuerung der Elektrosteige- Nutzer. Die Errichtung des Wohnungsneubaus mit 40
stränge, Sanitärstrangsanierung und Bädermodernisierung Wohnungen und vier Ateliers auf dem ehemaligen Park-
sowie Einzelmaßnahmen an der Heizungsanlage. Nach haus der Siedlung begann mit dem Teilabbruch des Park-
Abschluss der Arbeiten an den Gebäuden wurde mit der hauses im Dezember 2017. Der Rohbau des Gebäudes
denkmalgerechten Wiederherrichtung der Außenanlagen wurde bis zum Dezember 2018 hergestellt. Die Fertigstel-
begonnen. Die komplette Herstellung der Außenanlagen lung des Wohnungsneubaus mit insgesamt 3.426 m²
wird im Frühjahr 2019 abgeschlossen. Wohn- und Nutzfläche ist für Herbst 2019 vorgesehen.
1892 Geschäftsbericht 2018 11Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Darstellung der Lage
Jahresabschluss
Parallel zur Errichtung der Erweiterungs- und Ergänzungs- Objektbestand
bauten in der Siedlung begannen im Frühjahr 2018 die Unser Bestand an Wohnungen erhöhte sich im Wesentli-
technischen Aufwertungsmaßnahmen im Gebäudebe- chen aufgrund der Fertigstellung des 1. Bauabschnitts
stand Adolfstraße 1-3 und Pasewalker Straße 7 und 8. Fol- beim Dachausbau am Asternplatz; insgesamt bewirtschaf-
gende Arbeiten wurden in den Bestandsgebäuden in die- teten wir damit zum Bilanzstichtag 6 860 Wohnungen.
sem Jahr ausgeführt: Erneuerung aller Fenster, Dachsa-
nierung und nachträgliche Dämmung der Dachflächen, Entwicklung des Wohnungsbestandes (Anzahl Wohnungen)
Errichtung einer Solarstromanlage, Kompletterneuerung
der Elektroanlage des Hauses incl. einer Zählerzentralisie- 6 900
6 860
rung, Erneuerung der Wechselsprechanlage mit Video- 6 827
funktion, Austausch der Heizkörperventile mit hydrauli- 6 773
6 769
schem Abgleich, Erneuerung der Lüftungsanlage, 6 800
Iso
lierung der Kaltwasserleitungen, Erneuerung der
Schmutzwasser- und Regenwasserleitungen in den Keller-
bereichen, Erneuerung der Bodenbeläge und malermäßige 6 652
6 700
Herrichtung der Hauseingänge und Flurbereiche der Häu-
ser und Erneuerung von insgesamt 5 Aufzugsanlagen,
wobei der Aufzug in der Pasewalker Straße 8 einen ebener- 6 600
digen Halt für eine stufenlose Erreichbarkeit aller Wohnun-
gen des Hauses erhält. Die Aufwertungsmaßnahmen wer-
den bis Mai 2019 abgeschlossen sein. 6 500
Mit dem 2. Bauabschnitt des Ausbaus der Dachgeschoss-
flächen in der Siedlung Asternplatz wurde im Februar 2018 6 400
begonnen. Dieser Bauabschnitt umfasst die Herstellung 2014 2015 2016 2017 2018
weiterer 28 Wohnungen. Bis Frühjahr 2019 wird der Aus-
bau der Dachgeschossflächen abgeschlossen sein. Die Beteiligungen
Fassade der bestehenden Gebäude sowie die Treppenhäu- Die Gilde Heimbau Wohnungsbaugesellschaft mbH
ser wurden im Zuge der Maßnahme ertüchtigt bzw. erbringt für die 1892 und andere Berliner Genossenschaften
instandgesetzt. Die Treppenhäuser wurden entsprechend eine Vielzahl von Verwaltungs- und Personaldienstleistun-
den baurechtlichen Anforderungen brandschutztechnisch gen und ist auch unser Geschäftsbesorger für die Concierge
zu sicheren Treppenräumen ausgebaut. Der zurückge- Büros. Außerdem haben die 23 Genossenschaften der
stellte Ausbau von vier Wohnungen im Dachbereich der Imagekampagne „Wohnungsbaugenossenschaften Berlin“
Hyazinthenstraße 3 und 4 aus dem 1. Bauabschnitt konnte und die bundesweite Marketinginitiative der Wohnungsbau-
auch in 2018 nicht ausgeführt werden, da noch nicht alle genossenschaften Deutschland e. V., der bundesweit über
Bereiche des Dachraumes verfügbar waren. Die Aufwer- 400 Genossenschaften angehören, unsere Tochtergesell-
tungsmaßnahmen der Außenanlagen des 1. Bauabschnitts schaft mit der Geschäftsbesorgung beauftragt.
konnten, so wie es den Bewohnern 2016 vorgestellt wurde,
bis auf geringfügige Restleistungen abgeschlossen wer- Die 1892-Westend GmbH ist Eigentümerin der Villa in der
den. Die Arbeiten an den Außenanlagen des 2. Bauab- Nußbaumallee. Diese Wohnungen stehen allein den Mitglie-
schnitts werden im Mai 2019 beginnen und sollen bis Ende dern der 1892 durch einen langfristigen Generalmietvertrag
2019 abgeschlossen sein. zur Verfügung. Die 1892 hat die Villa der 1892-Westend
GmbH Anfang 2019 erworben. Somit ist diese Tochterge-
sellschaft ohne Grundbesitz und wird im Jahre 2020 aufge-
löst werden.
Die GA FA Projektentwicklungs- und -steuerungsgesell-
schaft mbH ist derzeit als Besitzgesellschaft für die Einfami-
lienreihenhäuser im Gerdsmeyerweg, die von der 1892 ver-
waltet werden, tätig.
12 1892 Geschäftsbericht 2018Darstellung der Lage L a geberic h t
Die 1892-Seniorenwohnen GmbH hat durch die Abspal- Mitglieder- und Anteilsbestand
tung der Seniorenwohnungen in den Siedlungen Charlotten- Die Mitglieder- und Anteilsbewegungen entwickelten sich
burg und Neukölln auf die 1892 ihren Bestand auf ein Haus im Geschäftsjahr wie folgt:
im Westend reduziert. Diese Wohnungen stehen den Mit-
gliedern der 1892 nach wie vor durch einen langfristigen Mitglieder Anteile
Generalmietvertrag zur Verfügung. Bestand am 31. Dezember 2017 14 900 126 245
Zugang 2018 1 594 17 405
Die Gründlich GmbH hat seit 2011 das Familienunterneh- Abgang 2018 347 2 899
men Gegenbauer als zweiten Gesellschafter. Gemeinsam Bestand am 31. Dezember 2018 16 147 140 751
haben wir ein mehrjähriges Konzept erarbeitet, das unsere
Erwartungen hinsichtlich günstiger Reinigungs- und Garten- Ein Geschäftsanteil beträgt 300,00 €.
pflegearbeiten bei ordentlicher Qualität erfüllt. Für die indivi-
duellen Bedürfnisse unserer Bewohner, wie z. B. professio- Die Anzahl unserer Mitglieder stieg im vierzehnten Jahr in
nelle Wohnungs- und Fensterreinigung, wurde der „Gründ- Folge. Es war ein Zuwachs von über 1 200 Mitgliedern zu
lich-Wohnservice“ eingeführt. verzeichnen. Aufgrund der großen Nachfrage nach einer
Mitgliedschaft in der 1892 wurde ab 2019 wieder ein Ein-
Spareinrichtung trittsgeld eingeführt.
Per 31. Dezember 2018 hatten unsere Mitglieder und Sparer
175,8 (182,7) Mio. € bei uns angelegt. Der Anteil des Sparvo- Zahl der Mitglieder
lumens beträgt damit 33,5 Prozent der Bilanzsumme.
17 000
Die Spareinlagen sind durch unsere hohen Grundstücks-
und Vermögenswerte sowie durch unser Geschäftsmodell 16 147
gesichert. Wir investieren ausschließlich in unseren Bestand. 16 000
Außerdem sind die Einlagen durch unsere Mitgliedschaft im
Sicherungsfonds des GdW für Spareinrichtungen abgesi- 14 900
chert. 15 000
14 414
14 073
Sparvolumen (in T€)
13 730
14 000
190.000
182.697 13 000
2014 2015 2016 2017 2018
180.000 178.691
175.821
173.143
170.799
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
2014 2015 2016 2017 2018
1892 Geschäftsbericht 2018 13Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Darstellung der Lage
Jahresabschluss
Genossenschaftliche Demokratie Am 16. Oktober 2018 fand zusätzlich eine außerordentliche
Die Genossenschaftsidee lebt – und das schon seit vielen Vertreterversammlung statt. Einziges Beschlussthema war
Jahren. 2018 wurde der 200. Geburtstag des Vaters der die Anpassung der Satzung. Hintergrund waren auch hier
Genossenschaftsidee, Friedrich Wilhelm Raiffeisen, gebüh- gesetzliche Änderungen, die aktuelle Rechtsprechung
rend gefeiert. Nach zwei wichtigen Prinzipien handelt die sowie Hinweise aus der Praxis. Die Vertreter sahen die Not-
1892 bis zum heutigen Tag: Solidarität und Hilfe zur Selbst- wendigkeit einer Satzungsänderung ebenfalls und stimm-
hilfe. So schaffen die zwischenzeitlich über 16 000 Mitglie- ten der Beschlussvorlage bei drei Gegenstimmen zu. In
der der 1892, was der einzelne Mensch nicht allein schaf- dieser Versammlung berichtete der Vorstand auch detail-
fen kann. liert über den Sachstand zur Siedlung Olympiapark. Die
1892 hat die Häuser und das Gelände im Olympiapark für
In diesem Sinne handelt auch die Vertreterversammlung familiengerechtes Wohnen gekauft und würde gerne wei-
für alle Mitglieder der Genossenschaft. Am 26. Juni 2018 tere Wohnungen auf dem Gelände errichten. Ein Verkauf
fand auf Einladung des Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn der Siedlung wegen der Errichtung eines weiteren Fußball-
Reinhard W. Arf, die 91. ordentliche Vertreterversammlung stadions ist aus Sicht der 1892 nur unter ganz engen Vor-
statt. Für den Aufsichtsrat berichtete Herr Arf über die aussetzungen denkbar. Insbesondere müsste der 1892
nachhaltigen und regelmäßigen Überwachungstätigkeiten. angemessener Ersatzwohnraum in unmittelbarer Nähe zur
Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung, insbeson- Verfügung gestellt werden. Der Vorstand hat deutlich
dere rund um die strategische Weiterentwicklung der gemacht, dass er sich vehement für den Erhalt der Sied-
1892, wurden in den gemeinsamen Sitzungen mit dem lung einsetzen wird, es derzeit aber nicht ausgeschlossen
Vorstand ausführlich diskutiert. Eine dieser strategischen werden kann, dass man sich unter Umständen dem politi-
Entscheidungen war es, Herrn Alexander Stöckl zum stell- schen Druck des Landes Berlin beugen muss.
vertretenden Vorstandsmitglied zu bestellen. Die Vielzahl
an aktuellen baulichen Tätigkeiten zur Versorgung der Mit- Die genossenschaftliche Demokratie findet ihren besonde-
glieder bildeten einen besonderen Schwerpunkt der Bera- ren Ausdruck darin, dass die Mitglieder über ihre Vertreter
tungen. Die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse wurden die Geschicke der 1892 mitgestalten können. Die einzel-
durch den Aufsichtsrat positiv gewertet, wobei gerade der nen Vertreter werden alle vier Jahre durch die Mitglieder
Anstieg des Eigenkapitals auf 17,3 Prozent hervorgehoben neu gewählt und treten mindestens einmal jährlich in der
wurde. Vertreterversammlung, quasi dem Parlament der Genos-
senschaft, zusammen. Für die im Jahr 2019 stattfindende
Der Vorstand schloss sich in seinem Bericht der positiven Vertreterwahl wurden bereits im Herbst 2018 die Weichen
Einschätzung hinsichtlich der wirtschaftlichen Lage dem durch den Wahlvorstand gestellt. Erneut wurde eine Kandi-
Aufsichtsrat an. Ein Faktor hierfür war der weiterhin rück- daten-Broschüre über alle Kandidaten erstellt.
läufige Wohnungsleerstand. Neben den Umsatzerlösen
sind auch die Aufwendungen im Rahmen des Instandhal- Die Mitwirkung der Mitglieder an der Genossenschaft geht
tungs- und Modernisierungsprogramms weiter angestie- aber weit über die formellen Rechte hinaus. So kann sich
gen. Trotz des geringen Zinsniveaus war in der Spareinrich- jedes Mitglied aktiv in die große Gemeinschaft einbringen,
tung nur ein leichter Rückgang bei den Spareinlagen zu entweder als Individuum oder aber auch in den einzelnen
verzeichnen. Nach dem Rückblick auf das vergangene Jahr Siedlungsausschüssen und den gemeinschaftlichen Veran-
und dem zuversichtlichen Ausblick auf 2018 und die vier staltungen. Es hat sich mit den Jahren ein fast unerschöpf-
folgenden Jahre schlug der Vorstand die Anpassung der licher Quell an gemeinschaftlichen Aktivitäten entwickelt.
Wahlordnung zur Vertreterwahl vor. Änderungen in der Eine Vielzahl an Aktivitäten wie z. B. die vielen Hoffeste,
Rechtsprechung, der Gesetzgebung und Probleme in der Spielegruppen, Handarbeitszirkel, Hoftrödel, Fitness- und
Praxis machten dies erforderlich. Weiterhin schlug der Vor- Sportgruppen und Halloweenpartys sind schon seit Jahren
stand die Abspaltung eines Teils des Vermögens der fester Bestandteil des genossenschaftlichen Lebens. Dane-
1892-Seniorenwohnen GmbH zur Aufnahme durch Über- ben gibt es aber auch viele kleinere Angebote, die man mit
tragung auf die Berliner Bau- und Wohnungsgenossen- „runter vom Sofa“ kurz umschreiben kann, wie Treffen beim
schaft von 1892 eG vor. Hier erläuterte der Vorstand sehr Kaffeeklatsch, gemeinsame Spaziergänge und auch die
anschaulich die Hintergründe und die Auswirkungen auf winterlichen Zusammentreffen beim Glühwein oder
die 1892. Die Abstimmungsergebnisse über die Beschluss- Weihnachtsfeiern. Einen immer größeren Stellenwert neh
vorlagen verdeutlichen das Vertrauen der Vertreter in die men auch die Smartphone- und Tabletgruppen ein. Was
Arbeit von Aufsichtsrat und Vorstand. Allen Beschlussvor- einst mit einem kleinen Kreis im Treffpunkt1892 begann,
lagen wurde ohne Gegenstimme zugestimmt. Ebenso ein-
deutig waren die Abstimmungsergebnisse bei den Wahlen
zum Aufsichtsrat. Alle drei turnusgemäß ausgeschiedenen
Aufsichtsratsmitglieder wurden einstimmig wiedergewählt.
14 1892 Geschäftsbericht 2018Darstellung der Lage L a geberic h t
erfreut sich nunmehr auch schon in einer weiteren Siedlung Kleine Schätze können die Mitglieder der 1892 und deren
großer Beliebtheit. Hier profitieren nicht nur ältere Angehörige durch die vielfältigen und teils innovativen
Mitglieder vom Wissen ihrer Mitgenossen. Andere Angebote der Spareinrichtung erwerben. Für viele Mitglie-
Mitglieder setzen sich dagegen für die Verschönerung des der nimmt die Spareinrichtung einen festen Platz im sozia-
Umfelds in einzelnen Gartengruppen oder auch durch ein- len Angebot der Genossenschaft ein.
zelne gemeinsame Putzaktionen der Außenanlagen ein.
Erwähnenswert sind auch die Bewohner, die die 35 Nist- Das Wohl der älteren Bewohner liegt der 1892 traditionell
kästen im Schillerpark einmal jährlich mühevoll säubern besonders am Herzen. Insoweit hat sich die Zusammenar-
und für die nächste Brutsaison vorbereiten. beit mit dem Verein Freunde alter Menschen mit seinen
diversen interessanten Veranstaltungen bereits bewährt.
Die Genossenschaft unterstützt natürlich die vielfältigen Noch wichtiger ist aber der Verein zur Förderung des
Aktivitäten durch Sachleistungen und finanzielle Zuschüsse. lebenslangen genossenschaftlichen Wohnens e. V. Die-
So stellt sie viele Gemeinschaftsräume unentgeltlich zur ser hat allen Seniorenwohnanlagen der 1892 finanzielle
Verfügung, damit ein unbeschwertes und kostenfreies Mittel zur Verfügung gestellt. Selbst die neue Senioren-
Treffen der Mitglieder möglich wird. Einen Parkplatz reser- wohnanlage am Nettelbeckplatz, welche sich in unmittel-
viert die Genossenschaft für ein Carsharing-Projekt in der barer Nähe zu den neuen Studentenwohnungen befindet
Siedlung Schillerpark. Weiterhin fördert die 1892 u. a. über und somit ein Sinnbild des generationsübergreifenden
den Nachbarschaftsfonds bereits bestehende Aktivitäten Wohnens darstellt, bekam schon eine erste Unterstützung.
oder auch neue Ideen. Selbst eine Kegelbahn gehört zum Hervorzuheben sind aber auch die Anschaffung eines Trep-
Angebot der 1892. pensteigers, mehrerer Sitzbänke und diverser Rollatoren-
boxen. Alle diese Anschaffungen dienen allein dem Zweck,
In größerem Stil werden über die zwischenzeitlich fünf mobilitätseingeschränkten Bewohnern die Chance zu ge
Concierge-Büros neben den vielen Dienstleistungen auch ben, selbst dann noch in ihrer Wohnung bleiben zu können,
Ausflüge in das Umland organisiert. Hier lernt man nicht wenn der Alltag immer schwerer zu bewältigen ist. Die
nur die schönen Landschaften rund um Berlin, sondern ins- genossenschaftliche Solidarität wird von vielen Mitglie-
besondere auch viele Mitbewohner kennen. dern gelebt. Ein Beispiel von vielen ist eine Bewohnerin der
Siedlung Charlottenburg, die sich um einen schwer gehbe-
Der Wohlfühlfaktor in den eigenen vier Wänden ist natür- hinderten und auch sonst hilfsbedürftigen Nachbarn küm-
lich mindestens genauso wichtig. Durch viele Modernisie- mert. Ohne ihre Nachbarschaftshilfe und die vertrauens-
rungs- und Instandsetzungsarbeiten in den Siedlungen volle Zusammenarbeit mit der Verwaltung und unseren
trägt die 1892 zu einem sozialverträglichen Wohnen bei. Sozialarbeiterinnen würde dieser Bewohner nicht mehr in
Daneben schafft die Genossenschaft aber auch weiter seiner Wohnung leben können.
neuen Wohnraum für ihre Mitglieder, wobei es gerade
nicht darum geht, Gewinne zu maximieren, sondern das Jeder der vorgenannten Punkte ist für sich ein Gewinn im
besondere genossenschaftliche Wohnen zu stärken. Aus- genossenschaftlichen Leben. Nicht zuletzt wegen des
druck dessen ist z. B., dass sich die Genossenschaft auf der unermüdlichen Einsatzes der vielen freiwilligen Helfer
Suche nach mehr Lebensqualität für die Bewohner dem steigt ständig das Interesse, Teil unserer Genossenschaft
europäisch geförderten Projekt DREEAM angeschlossen zu werden. Aus der ganzen Welt kommen Delegationen zur
hat. Das Ziel von DREEAM ist es, die Energieeffizienz von 1892, um etwas mehr über das Gesamtgefüge einer
Wohnraum zu verbessern. Die Häuser am Nettelbeckplatz Genossenschaft und den Mehrwert für den Einzelnen zu
werden daher auch mit einer Photovoltaik-Anlage ausge- erfahren.
stattet, und der damit gewonnene Strom wird für die
Bewohner vergünstigt als Mieterstrom angeboten. Zudem Allen fleißigen Helfern, die zum Gelingen und der Weiter-
wurden interessierten Bewohnern der Siedlung Geräte zur entwicklung unserer Genossenschaftsidee beitragen, gilt
Messung von Feuchtigkeit und Temperatur zur Verfügung der herzliche Dank aller Mitglieder.
gestellt. Zusätzliche Schulungen zum Thema Energiespa-
ren sind geplant.
Ein Mitglied schrieb der Genossenschaft, nachdem es eine
der insgesamt 22 Gästewohnungen besucht hatte, dass
diese „ein weiterer Schatz im reichen Angebot unserer
Genossenschaft“ sind. Treffender kann man wohl diese
Genossenschaftsleistung nicht bezeichnen.
1892 Geschäftsbericht 2018 15Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Jahresabschluss
Personal- und Sozialbereich Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Die Genossenschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durch-
schnittlich 68 Angestellte, davon 44 Angestellte für die Ertragslage
Verwaltung im engeren Sinne wie Finanz-, Mieten- und Der Jahresüberschuss nach Steuern in Höhe von 10,3 Mio. €
Mitgliederbuchhaltung, Betriebskostenabrechnung und (5,7 Mio. €) soll zum größten Teil (9,8 Mio. €) in die Rückla-
die Spareinrichtung sowie zehn Angestellte in der Bauab- gen eingestellt werden. Vom Bilanzgewinn wird eine Divi-
teilung und 14 Angestellte für die Verwaltung und Vermie- dendenausschüttung in Höhe von 3 Prozent auf freiwillige
tung. Die Wohnanlagen wurden von 13 Hauswarten Anteile sowie eine Dividende von 1,5 Prozent auf Pflichtan-
betreut. teile vorgeschlagen.
Als Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungs- und Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen
Immobilienwirtschaft e. V. gelten die entsprechenden Tarif- insbesondere durch die Neuvermietungen im Rahmen der
verträge für die Angestellten und die gewerblichen Arbeit- Fluktuation (273,2 T€), die Erhöhungen im Rahmen der
nehmer in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Wohnwertmiete (238,8 T€), den Dachgeschossausbau
(200,7 T€) und durch Modernisierungszuschläge (58,5 T€).
Der aktuelle Vergütungstarifvertrag hat eine Laufzeit von Die in den Umsatzerlösen enthaltenen abgerechneten
24 Monaten und endet am 30.06.2019. Im Juli 2018 gab es Betriebskosten in Höhe von 12,3 Mio. € (12,2 Mio. €) ent-
einen Anstieg der Bezüge von 2,2 Prozent. sprechen in etwa den unfertigen Leistungen des Vorjahres.
Unsere Genossenschaft bildet traditionell über den eige- Der Leerstand reduzierte die Umsatzerlöse um 0,6 Mio. €
nen Bedarf hinaus aus. Insgesamt befanden sich durch- (0,7 Mio. €).
schnittlich sechs junge Menschen in der Ausbildung zur/
zum Immobilienkauffrau/-mann bzw. im dualen Studien- Die unfertigen Leistungen (Betriebskosten) blieben mit
gang zum Bachelor of Arts (Fachrichtung Immobilienwirt- 12,4 Mio. € annähernd konstant. Die energetischen Moder-
schaft), der eine betriebliche Ausbildung und ein Studium nisierungen und eine konsequente Kostenoptimierung sind
an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin kombi- hierfür ursächlich.
niert.
Andere Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge
Das seit 13 Jahren bestehende „Azubi-Projekt“ bietet enthalten u. a. Tilgungszuschüsse in Höhe 792,5 T€, die die
zusätzlich zur regulären Ausbildung die Möglichkeit, von KfW im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanie-
der Wohnungsabnahme bis zur Neuvermietung, vom trop- ren – Kredit, KfW-Effizienzhaus 115“ unseren Darlehens-
fenden Wasserhahn bis zum Versicherungsfall alles selbst- konten für die energetische Modernisierung unserer Wirt-
ständig zu bearbeiten. Betreut von zwei Mentoren verwal- schaftseinheiten 410 – Neuendorfer Straße 54, Schä -
ten unsere Auszubildenden selbstständig 99 Wohnungen ferstraße 8, 9, 413 – Schäferstraße 17-20 und 414 – Neuen-
und drei Gewerbeeinheiten in der Siedlung Charlottenburg. dorfer Straße 47-45, Schützenstraße 8-11 in Spandau gut-
Dies alles wird von den jungen Leuten zur Zufriedenheit geschrieben hat.
unserer Bewohner erledigt.
Der Instandhaltungsaufwand erhöhte sich planmäßig auf
Für die im Geschäftsjahr geleistete Arbeit bedankt sich der 5,1 Mio. € (4,3 Mio. €). Im Bereich der Kleininstandhaltung
Vorstand bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem wurden hiervon Maßnahmen in Höhe von 3,1 Mio. € beauf-
Betriebsrat sowie den genossenschaftlichen Organen und tragt.
Gremien für ihren Einsatz und die tatkräftige Unterstützung
ganz herzlich. Die Personalaufwendungen sanken im Vergleich zum Vor-
jahr von 7,0 Mio. € auf 6,9 Mio. € leicht.
Die Abschreibungen haben sich aufgrund der Investitionen
im Bereich der umfassenden Modernisierungen und des
Dachausbaus sowie der Vollauswirkung der Neubauten in
der Gartenstadt Falkenberg aus dem Vorjahr auf 10,4 Mio. €
(9,3 Mio. €) erhöht.
Der Zinsaufwand verringerte sich um 0,6 Mio. € von
6,6 Mio. € auf 6,0 Mio. €. Der Rückgang resultiert aus gerin-
geren Zinsen für Um- und Neufinanzierungen in den Jahren
2017 und 2018 und aus geringeren Zinsen für Spareinlagen.
16 1892 Geschäftsbericht 2018Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L a geberic h t
Die übrigen Aufwendungen sind mit 3,9 Mio. € gegenüber Die außerordentlichen Erträge in Höhe von 6,6 Mio.€ kom-
dem Vorjahr (4,8 Mio. €) deutlich gesunken. men vollständig aus der Aufnahme infolge der Abspaltung
eines Teilbetriebes der 1892-Seniorenwohnen GmbH.
Das Zins- und Beteiligungsergebnis war wie im Vorjahr
leicht negativ. Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten
gegliederte Erfolgsrechnung zeigt folgendes Ergebnis:
2018 2017 Veränderungen
in T€ % in T€ % in T€
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 46.376,1 91,1 45.083,8 86,5 1.292,3
Mietsubventionen 51,5 0,1 53,9 0,1 -2,4
Bestandsveränderungen/aktivierte Eigenleistungen 1.821,7 3,6 1.624,1 3,1 197,6
Andere Umsatzerlöse und Erträge 2.645,1 5,2 5.345,6 10,3 -2.700,5
50.894,4 100,0 52.107,4 100,0 -1.213,0
Betriebskosten und Grundsteuer 14.449,4 28,4 13.980,2 26,8 469,2
Instandhaltungsaufwand 5.109,6 10,0 4.319,4 8,3 790,2
Personalaufwendungen 6.873,4 13,5 7.046,5 13,6 -173,1
Abschreibungen 10.379,9 20,4 9.331,2 17,9 1.048,7
Zinsaufwand 6.025,2 11,8 6.580,0 12,6 -554,8
Übrige Aufwendungen 3.906,6 7,7 4.849,4 9,3 -942,8
-46.744,1 -91,8 -46.106,7 -88,5 637,4
Geschäftsergebnis 4.150,3 8,2 6.000,7 11,5 -1.850,4
Zins- und Beteiligungsergebnis -94,6 -130,7 36,1
Außerordentliches Ergebnis 6.597,2 – 6.597,2
Ergebnis vor Steuern 10.652,9 5.870,0 4.782,9
Steuern -304,1 -159,5 -144,6
Jahresergebnis 10.348,8 5.710,5 4.638,3
1892 Geschäftsbericht 2018 17Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Jahresabschluss
Zur weiteren Verdeutlichung der Entwicklung stellen wir
einige Daten und Kennzahlen im Mehrjahresvergleich dar:
in T€
2018 2017 2016 2015 2014
Jahresüberschuss 10.348,8 5.710,5 3.457,7 1.985,3 6.141,5
Gewinnvortrag 449,2 416,0 572,9 663,8 533,7
Einstellung in die Ergebnisrücklagen -9.800,0 -5.300,0 -3.100,0 -1.800,0 -5.800,0
Bilanzgewinn 998,0 826,5 930,6 849,1 875,2
Nettokaltmiete (Soll) ohne Zuschüsse
m2 Wohnfläche 6,03 €/m 2 5,87 €/m 2 5,75 €/m 2 5,54 €/m 2 5,50 €/m 2
Fremdkapitalzinsen
Nettokaltmiete (Ist) 17,63 % 19,56 % 22,09 % 24,25 % 27,04 %
Finanzlage Im Rahmen der mittelfristigen Planung werden wir Tilgun-
Die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft war im gen und Sondertilgungen von Bankdarlehen in Höhe von
Geschäftsjahr durch die vorhandene Liquidität jederzeit ca. 59 Mio. € vornehmen. Diesen Tilgungen stehen ca.
gegeben. Zusätzlich bestehen Kontokorrentzusagen unse- 44 Mio. € Neuaufnahmen für Neubauten und Großmoder
rer Geschäftsbanken in Höhe von 26,3 Mio. €, Bausparmit- nisierungsmaßnahmen mit geringeren Zinssätzen gegen-
tel in Höhe von 9,2 Mio. € und ein freier Bürgschaftsrah- über. Ein Großteil dieser Neuaufnahmen ist bereits verein-
men bei der R+V Allgemeine Versicherung AG in Höhe von bart. Umfinanzierungen für auslaufende Darlehen in Höhe
9 Mio. €. von 43,8 Mio. € zum Ende der Zinsbindung sind für diesen
Zeitraum bereits vorgenommen worden und tragen eben-
Die Liquidität zum Ende des Geschäftsjahres lag um ca. falls zur weiteren Zinsreduktion bei.
10,6 Mio. € unter dem Vorjahr. Der Rückgang erfolgte ent-
sprechend der Planung auch durch den Abbau von Mitteln Für unseren Darlehensbestand sind gegenwärtig, ohne
der Spareinrichtung. Durch die teilweise Finanzierung der Förder- und KfW-Mittel, Festzinssätze zwischen 0,67 Pro-
Modernisierungsmaßnahmen und der Neubauten sowie zent und 5,09 Prozent vereinbart.
der Anschaffung des Hauses in der Schützenstraße 7 in
Spandau ergab sich unter Berücksichtigung der Tilgungen Herkunft und Verwendung der Finanzmittel sind der nach
ein Anstieg in Höhe von 14,8 Mio. € bei den Verbindlichkei- folgenden verkürzten Kapitalflussrechnung zu entneh-
ten gegenüber Kreditgebern. men:
in T€
2018 2017 2016 2015 2014
Cashflow
aus laufender Geschäftstätigkeit 21.411,0 22.057,1 16.792,7 19.147,2 16.905,2
aus Finanzierungstätigkeit -1.056,9 14.413,0 12.354,5 12.391,3 -3.313,7
aus Investitionstätigkeit -30.936,8 -28.253,2 -26,416,0 -34.548,4 -11.609,2
Veränderung des Finanzmittelbestandes -10.582,7 8.216,9 2.731,2 -3.009,9 1.982,3
Finanzmittelbestand zum 31. Dezember
(ohne Bausparguthaben) 9.670,9 20.253,6 12.036,7 9.305,5 12.315,4
Bausparguthaben 9.185,2 8.766,9 7.264,5 5.007,6 4.328,3
18 1892 Geschäftsbericht 2018Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L a geberic h t
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit und der
Buckow Finanzmittelbestand waren ausreichend, um die Ausgaben
für die Finanzierungs- und Investitionstätigkeiten zu bedie-
nen. Im Ergebnis verringerte sich der Finanzmittelbestand
ohne Bausparguthaben wie geplant auf 9,7 Mio. €.
Durchschnittliche Fremdkapital-Zinsen (in %)
5
4
3
2
1
0
2014 2015 2016 2017 2018
Spareinlagen Kreditinstitute/Versicherungen Gesamt
Zinsaufwand (in Mio. €)
12
10
8
6
4
2
0
2014 2015 2016 2017 2018
Spareinlagen Kreditinstitute/Versicherungen Gesamt
1892 Geschäftsbericht 2018 19Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Jahresabschluss
Nachfolgende Kennzahlen verdeutlichen die Entwicklung wichtiger Daten im Fünfjahresvergleich:
2018 2017 2016 2015 2014
Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 19,0 17,1 16,4 15,7 15,7
Jahresüberschuss in T€ 10.348,8 5.710,5 3.457,7 1.985,3 6.141,5
Liquide Mittel (ohne Bausparguthaben) in T€ 9.670,9 20.253,6 12.036,7 9.305,5 12.315,4
Bausparguthaben in T€ 9.185,2 8.766,9 7.264,5 5.007,6 4.328,3
Kapitaldienst (ohne Sondertilgung)
Nettokaltmiete (Ist) in % 46,75 47,28 48,92 49,57 52,58
Fremdkapitalzinsen (gesamt)*
Fremdkapital (gewichtet) in % 1,63 1,81 2,05 2,28 2,73
Fremdkapitalzinsen KI und andere Kreditgeber*
Fremdkapital Kreditinstitut u. a. (gewichtet) in % 2,11 2,34 2,71 2,92 3,60
Fremdkapitalzinsen Spareinlagen
Fremdkapital Spareinlagen (gewichtet) in % 1,0 1,17 1,39 1,67 1,94
* In dem Jahr 2014 inklusive Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen
Vermögenslage
Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft stellen sich wie folgt dar:
jeweils zum 31. Dezember
2018 2017 Veränderungen
in T€ % in T€ % in T€
Aktiva
Langfristiger Bereich
Sachanlagen 486.369,1 94,9 446.013,3 91,5 40.355,8
Anderes langfristiges Vermögen 3.832,6 0,8 8.803,7 1,8 -4.971,1
490.201,7 95,7 454.817,0 93,3 35.384,7
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Sonstiges Vermögen 3.388,6 0,6 3.491,0 0,7 -102,4
Bausparmittel 9.185,2 1,8 8.766,9 1,8 418,3
Liquide Mittel 9.670,9 1,9 20.253,6 4,2 -10.582,7
22.244,7 4,3 32.511,5 6,7 -10.266,8
512.446,4 100,0 487.328,5 100,0 25.117,9
Passiva
Langfristiger Bereich
Eigenkapital 98.195,3 19,2 84.170,4 17,3 14.024,9
Rückstellungen 9.948,7 1,9 9.115,7 1,9 833,0
Fremdkapital 214.385,4 41,8 199.572,9 40,9 14.812,5
322.529,4 62,9 292.859,0 60,1 29.670,4
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Spareinlagen/Sparbriefe 175.821,3 34,3 182.697,0 37,5 -6.875,7
Sonstige Verpflichtungen 14.095,7 2,8 11.772,5 2,4 2.323,2
189.917,0 37,1 194.469,5 39,9 -4.552,5
512.446,4 100,0 487.328,5 100,0 25.117,9
20 1892 Geschäftsbericht 2018Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage L a geberic h t
Die Erhöhung des Volumens der Vermögenslage beträgt Der Anteil der Spareinlagen und Verbindlichkeiten aus
ca. 25,1 Mio. € oder rund 5 Prozent zum Vorjahr. Ursächlich Sparbriefen sowie des Eigenkapitals lag in den vergange-
hierfür sind insbesondere die Investitionen in den Woh- nen Geschäftsjahren relativ konstant bei über 50 Prozent
nungsbestand, der Erwerb eines Hauses in Spandau und der Vermögenslage. Er beträgt 53,5 Prozent (54,8 %) der
die Aufnahme der Seniorenwohnhäuser durch Abspaltung Vermögenslage bzw. 52,5 Prozent (53,7 %) der Bilanz-
von der 1892-Seniorenwohnen GmbH. Auf der Passiv- summe.
seite stiegen parallel hierzu die Verbindlichkeiten gegen-
über Kreditinstituten/anderen Kreditgebern und das Eigen- Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals (in %)
kapital, das auf 19,2 Prozent der Vermögenslage anstieg.
60
In der Vermögenslage sind insbesondere die unfertigen 53
Leistungen (12,5 Mio. €) mit den erhaltenen Vorauszahlun-
gen (14,0 Mio. €) verrechnet. 50
Die Spareinlagen und Verbindlichkeiten aus Sparbriefen,
die in der Vermögenslage einen Anteil von 34,3 Prozent 40
(37,5 %) ausmachen, werden aus Vereinfachungsgründen 34
unabhängig von ihrer Ursprungs- oder Restlaufzeit jeweils
als mittel- und kurzfristiges Kapital ausgewiesen. 30
in T€
19
Gliederung der Spareinlagen nach 20
Ursprungslaufzeiten:
a) Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigung 39.750
b) Spareinlagen mit besonders vereinbarter 10
Zinsbindung 103.863
c) Mietkautionen 12.730
156.343 0
2014 2015 2016 2017 2018
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 19.478
175.821 Bilanzielle Eigenkapitalquote
Verhältnis Spareinlagen / Eigenkapital zur Summe der Vermögenslage
Verhältnis Spareinlagen zur Bilanzsumme
1892 Geschäftsbericht 2018 21Am Vogelbusch – Wandlitz
Bericht des Aufsichtsrates
L a geberic h t Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Jahresabschluss
Prognose-, Chancen- und Zusätzlich verfügt die 1892 über weitere positive eigene
Risikobericht Merkmale: Ihre Wohnanlagen befinden sich in überwie-
gend guten Stadtlagen. Sie sind weitgehend vollsaniert.
Berlin entwickelt sich überdurchschnittlich gut. Vierzigtau- Die 1892 verfügt über eine eigene Sozialabteilung, die für
send neue Bürger verzeichnet die Hauptstadt jährlich. Berlin die Belange ihrer Mitglieder zur Verfügung steht. Die Mitar-
baut auch – aber vorrangig durch private Investoren im beiter der Geschäftsstelle und der Verwaltungsbüros sind
Eigentumsbereich und im hochpreisigen Mietwohnungsbau. „nah am Kunden“ und leben einen respektvollen Umgang
Bezahlbarer Wohnungsneubau für die breiten Schichten der mit Mitgliedern und Dienstleistern gemäß dem Leitbild der
Bevölkerung findet nur in überschaubarem Umfang statt. 1892. Die Nutzungsgebühren der 1892 liegen unterhalb
der Möglichkeiten des Berliner Mietspiegels. Es besteht
Wohnungsbaugenossenschaften verfügen über preisgüns- über den gesamten Wohnungsbestand eine Differenz von
tigen Wohnraum für ihre Mitglieder, so auch die 1892. Und knapp 6 Mio. € zu den relevanten Mietspiegelwerten
Genossenschaften würden auch in nennenswertem Um
fang neue preisgünstige Wohnungen bauen, wenn ihnen Die jährlichen Prüfungen des Jahresabschlusses durch den
das Land Berlin, wie seit vielen Jahren propagiert, Grund- BBU – Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter-
stücke zu angemessenen Konditionen zur Verfügung stel- nehmen e. V. ergeben keine Beanstandungen. Dies gilt
len würde. Da dies aber nicht erfolgt, bleibt der 1892 bei auch für die regelmäßige Berichterstattung an die Bundes-
ihrer mittelfristigen Investitionsplanung nur die Entwick- anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) als zustän-
lung und Nachverdichtung der eigenen Bestände. dige Fachaufsicht für Kreditinstitute.
Die Erkenntnis, dass Wohnen in der Genossenschaft in die- In der Zusammenschau der hier aufgezeigten Sachverhalte
sen Zeiten ein nachgefragtes und erhaltenswertes Gut ist, sieht der Vorstand die Genossenschaft auch im aktuellen
drückt sich in einem sinkenden Leerstand und stetig wach- konjunkturellen und politischem Umfeld gut aufgestellt.
senden Wartelisten in nahezu allen Siedlungen aus. Waren Die Auswirkungen des Volksbegehrens zur Enteignung von
2008 noch 187 Wohnungen (3,07 % des Bestandes) von Wohnungsunternehmen in Berlin sind zur Zeit aber noch
Leerstand betroffen, so waren es Ende 2018 nur noch nicht abzuschätzen.
36 Wohnungen (0,52 %). Wer heute eine Genossenschafts-
wohnung hat, der wird diese nur noch verlassen, wenn es Zur Absicherung unserer Liquidität unterhalten wir Geldan-
unumgänglich ist. Denn auf dem freien Wohnungsmarkt lagen nur bei Banken mit Institutsschutz oder ähnlichen
wird er kaum eine adäquate Wohnung zu gleichen Nut- Sicherheitszusagen. Wir halten weiterhin Kapitaleinlagen
zungsgebühren finden. bei unseren Tochtergesellschaften und investieren in Bau-
sparverträge. Darüber hinaus haben wir auch Mittel bei der
Weiterhin verharren die Bauzinsen auf historischem Tief- Allianz Lebensversicherung AG angelegt. Grundsätzlich
stand und eröffnen der 1892 Gestaltungsspielräume bei haben wir die Anlage von Geldern mit Zustimmung des
ihren Bau- und Modernisierungsvorhaben. Darüber hinaus Aufsichtsrates in einer Richtlinie festgelegt.
ermöglicht die Niedrigzinsphase die Prolongation beste-
hender Darlehensverträge zu günstigen Konditionen mit Einen Ansatz, die negativen Auswirkungen der demografi-
erheblichen positiven Auswirkungen auf den langfristigen schen Entwicklung – verbunden mit Altersarmut und einer
Kapitaldienst. steigenden Anzahl von Pflegefällen und Demenzerkrankun-
gen – für uns als Wohnungsunternehmen zu reduzieren,
Die hier geschilderten Sachverhalte erlauben eine günstige sehen wir auch in unserer Wohnwertmiete. Hier sehen wir für
Prognose für die Zukunft der Genossenschaften im Allge- langjährige Treue unserer Bewohner bei einem notwendigen
meinen und für die 1892 im Besonderen. oder gewünschten Umzug eine Senkung der Nutzungsge-
bühren um bis zu 1 €/m2 vor.
Die mit der demografischen Entwicklung einhergehenden
Engpässe am Arbeitsmarkt werden an unserer Branche nicht
vorbeigehen. Unsere Verbände sind hier aber seit Jahren mit
ihren Ausbildungskampagnen auf einem guten Weg und
unser Ruf als guter Arbeitgeber wird sich weiter festigen.
Auch unsere Partner am Markt, insbesondere die Baubran-
che, sind zunehmend mit Nachwuchs- und Fachkräfteman-
gel konfrontiert. Dies führt immer stärker zu Kapazitätseng-
pässen und damit zu Verteuerungen und Verschiebungen
oder Reduzierungen von Investitionen.
24 1892 Geschäftsbericht 2018Sie können auch lesen
