UniImmo: Global Halbjahresbericht zum 30.9.2021 - Union Investment Real Estate
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UniImmo: Global
Halbjahresbericht zum 30.9.2021
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
UniImmo: Global auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 555
ISIN: DE0009805556
Kennzahlen zum 30.9.2021 31.3.2021
Fondsvermögen (netto) EUR 3.810,4 Mio. EUR 3.825,2 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1
EUR 3.906,4 Mio. EUR 3.757,3 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 2.080,1 Mio. EUR 1.994,6 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 EUR 1.826,4 Mio. EUR 1.762,7 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 21 20
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 33 3
35 4
Gebundene Mittel (gesamt) 5 EUR 528,5 Mio. EUR 497,6 Mio.
Gesamtliquidität EUR 780,8 Mio. EUR 873,6 Mio.
Freie Liquidität EUR 252,3 Mio. EUR 375,2 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 21,5 % 22,3 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 92,1 % 91,6 %
Ausgabepreis EUR51,47 EUR51,64
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR49,02 EUR49,18
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6 2 4
Verkäufe 6 37 —
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR – 2,6 Mio. 8 EUR 220,8 Mio. 9
Ausschüttungsstichtag — 10.6.2021
Ausschüttung je Anteil EUR — EUR 0,50
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen (ESt-pflichtig) EUR — EUR0,1000
Kapitalertragsteuer je Anteil im Privatvermögen (KESt-pflichtig) EUR — EUR0,0250
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert.
2
Zum anteiligen Verkehrswert.
3
Davon sieben Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
4
Davon elf Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
5
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
6
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Inklusive Gründung / Löschung von Immobilien-Gesellschaften.
7
Im Berichtszeitraum fand die Auflösung von drei Immobilien-Gesellschaften, die keine Immobilie hielten, statt.
8
Zeitraum 1.4.2021 – 30.9.2021.
9
Zeitraum 1.4.2020 – 31.3.2021.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu
den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
2 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
Halbjahresbericht 1
zum 30. September 2021
des UniImmo: Global
Inhalt
I Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
II Halbjahresbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1 Tätigkeitsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . 10
1.2 Portfoliostrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.5 Portfoliostruktur Immobilien . . . . . . . . . . . . . 18
1.6 Portfoliostruktur Liquidität . . . . . . . . . . . . . . 23
1.7 Portfoliostruktur Kredite . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.8 Devisenkurssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.9 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2 Vermögensübersicht und
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
2.1 Vermögensübersicht / Zusammen-
gefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . 30
2.2 Vermögensaufstellung Teil I /
Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.3 Verzeichnis der An- und Verkäufe . . . . . . . . 47
2.4 Vermögensaufstellung Teil II /
Liquiditätsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.5 Vermögensaufstellung Teil III /
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen . . . 49
3 Aufstellung der während des Berichtszeitraums
abgeschlossenen Geschäfte, die nicht mehr
Gegenstand der Vermögensaufstellung sind . . 50 Die Aushändigung dieses Jahresberichts
4 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 an neue Anleger erfolgt unter Beifügung
des separaten Verkaufsprospektes.
III Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Fotos in diesem Bericht:
2 Investitionsstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Washington D.C., 221 Tingey St SE,
„Thompson Hotel Washington DC“ (USA)
1
Zeitraum 1.4.2021 – 30.9.2021
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 3
I Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
der UniImmo: Global hat das erste Geschäftshalbjahr 2021 /
2022 mit einem positivem Ergebnis abgeschlossen. Der
vorübergehende Rückgang der Wertentwicklung im vor-
herigen Berichtszeitraum war im Wesentlichen auf die
pandemiebedingten Abwertungen im US-Hotelportfolio
zurückzuführen. Für die zwei Hotels in New York City und
Portland wurden im Berichtszeitraum jedoch bereits neue
namhafte Pächter gefunden. Für das Hotel in New York
City unterzeichnete Motel One einen 20-jährigen Mietver-
trag. Das Hotel „The Porter“ in Portland wird künftig durch
die Oxford Capital Group, LLC als Mieter und Manager be-
trieben.
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Michael Bütter (Vorsitzender),
Dr. Christoph Holzmann In einem eher verhaltenen konjunkturellen Umfeld hat sich
die breite Streuung des Portfolios des UniImmo: Global be-
währt. Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2021 / 2022
Anlageerfolg im Zwölf-Monats-Vergleich (in %) 1 weist das Portfolio mit 54 direkt gehaltenen Immobilien und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften eine breite
Zeitraum Anlageerfolg Diversifikation über die internationalen Ländermärkte mit
10 / 2020 – 09 / 2021 0,2 einem deutlichen Schwerpunkt in Europa und den USA
auf. Die Streuung der Fondsimmobilien über die Haupt-
10 / 2019 – 09 / 2020 – 0,5
nutzungsarten soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren.
1
Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Der UniImmo: Global verbuchte im aktuellen Berichtszeit-
raum einen leichten Netto-Mittelabfluss. Auch das Fonds-
Liquidität (in Mio. EUR) vermögen ist leicht gesunken.
Freie Liquidität 252,3 Aufgrund seiner guten Mittelausstattung war und ist der
• bezogen auf das Fondsvermögen (netto) in % 6,6 Fonds in der Lage, jederzeit die Rücknahme von Anteilen
zu bedienen und zugleich an den Chancen zu partizipieren,
die sich derzeit an den europäischen und internationalen
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) Immobilienmärkten ergeben.
4.000
Die Vermietungsquote soll durch den Ankauf weiterer gut
vermieteter Gewerbeimmobilien sowie durch umfassende
3.000
Vermietungsaktivitäten im Immobilienbestand des Fonds
3.810 3.825
– 14,8 im laufenden Geschäftsjahr weiterhin auf hohem Niveau
2.000
(– 0,4 %) gehalten werden.
1.000
Im Berichtszeitraum sind mit steigender Impfquote
die im Zuge der globalen Corona-Pandemie erlassenen
0
30.9.2021 Veränderung 31.3.2021 Restriktionen immer weiter zurückgenommen worden.
(netto) Gastronomie und Einzelhandel durften unter bestimmten
Auflagen wieder öffnen und der Tourismus wurde größ-
tenteils wieder zugelassen. Allerdings hat die Pandemie
Regionale Portfoliostruktur Trends, wie beispielsweise den Onlinehandel oder das
Arbeiten im Homeoffice, die sich bereits vor dem Ausbruch
Anzahl direkt gehaltener Immobilien und Anzahl über 47 des Virus abzeichneten, stark beschleunigt. Für den Einzel-
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltener
handels- und Hotelsektor war die Situation während der
Immobilien
Corona-Pandemie besonders herausfordernd, während
Anzahl Ländermärkte 14 sich die Büro-, Logistik- und Wohnimmobilienmärkte bis-
• davon Anteil Europa (in %) 47,2
her weitestgehend stabil entwickelten.
4 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
Insgesamt befinden sich die Immobilienmärkte nach wie Transaktionen 1 nach Nutzungsarten
vor in einer vergleichsweise robusten Position. Niedrige
Leerstände und moderate Fertigstellungsvolumina neuer Ankäufe Anzahl
Flächenangebote bilden die Grundlage für eine weiterhin Logistik 2
stabile Entwicklung. Die Auswirkungen der Pandemie Gesamt 2
sind aktuell vor allem individuell und objektspezifisch zu
Gesamtinvestition in Mio. EUR 64,1
managen.
Die Preise für Büro-Spitzenobjekte haben sich trotz der Verkäufe
Homeoffice-Diskussion im Berichtszeitraum sehr robust
Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden.
gezeigt. Aktuell besonders gefragt sind hochwertige Büro-
objekte in den zentralen Lagen der Metropolen, die lang- 1
Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert.
Exklusive Gründung / Löschung von Immobilien-Gesellschaften.
fristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Ob und
wie viele Büroflächen durch Homeoffice-Konzepte wirklich
eingespart werden können, ist noch nicht genau zu bezif-
Hauptnutzungsarten 1 (in %)
fern. Zumal die Zahl der Bürobeschäftigten auch unter
Berücksichtigung demografischer Entwicklungen künftig 60 55,8
weiter steigen dürfte; Schätzungen zufolge um durch-
schnittlich 1 % pro Jahr bis 2030. Ein attraktives Büro wird 50
auch künftig für das Image und die Corporate Identity ei-
40
nes Unternehmens unersetzbar bleiben, beispielsweise für
den Empfang von Geschäftskunden oder wenn es darum
30
geht, junge Nachwuchskräfte zu gewinnen.
18,7
20
Im Einzelhandel wird sich die Zweiteilung des Marktes in 14,5
analog und digital noch eine Weile fortsetzen. Aktuell ist 11,0
10
eine deutliche Belebung der Frequenzen und Umsätze zu
beobachten, auch wenn sich der stationäre Einzelhandel 0,0
0
nach wie vor den Herausforderungen des zunehmenden
Onlinehandels stellen muss. Dauerhaft erfolgreich werden
nur qualitativ hochwertige Shopping-Konzepte in Best
lagen mit Event-Charakter sein, die neben dem klassi
Büro Einzel- Hotel Logistik Wohnen
schen Ladenbesatz Zusatzangebote wie beispielsweise handel
moderne Gastronomiekonzepte oder digitale Erlebnis 1
Basierend auf Kaufpreis und Verkehrswert.
welten bieten.
Unsere Immobilienfonds sind im Einzelhandelsbereich Vermietungsquote nach Mietertrag (in %)
vor allem in marktdominante Shopping-Center investiert,
7,9
also in die größten und auch stärksten Einkaufszentren
der jeweiligen Region. Mit diesen Top-Centern sind die
Sondervermögen sehr gut aufgestellt, um von der sich
belebenden Konsumnachfrage profitieren zu können.
Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund-
sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine 92,1
hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite
Verteilung der Hotelportfolios über unterschiedliche Hotel-
marken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe Risiko-
diversifikation gegeben. Zwar hat die Branche deutlich un-
ter den Beherbergungsverboten, Reisebeschränkungen und
abgesagten Messen gelitten, insgesamt verfügt die Mehr- vermietet
zahl der Hotels aber über sehr nachhaltige und effiziente leerstehend
Geschäftsmodelle. In puncto Kostenreduktion haben sich
einige Hotelpächter gut aufgestellt, flexibel gezeigt und
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 5
konnten ihre Häuser auch auf stark gesunkenen Umsatz Ausblick
niveaus wirtschaftlich betreiben. Insbesondere erfahrene
Hotelpächter größerer Hotelketten haben sich bis dato als Zins- und Devisenkursentwicklungen
recht krisenfest erwiesen. Mit steigender Impfquote und der Das Coronavirus wird den Beginn der 2020er Jahre an den
3G-Regelung nimmt die Reisetätigkeit inzwischen sowohl Kapitalmärkten entscheidend prägen. Der konjunkturelle
bei Geschäfts- als auch bei Privatreisenden wieder zu. Einbruch ist sehr viel tiefer als in der Finanzmarktkrise 2008
und erfolgte in deutlich kürzerer Zeit. Im Euro-Raum ist das
Der Logistiksektor profitiert vom gestiegenen Flächenbe- Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 um 6,5 % geschrumpft,
darf einiger Händler des Nahversorgungssektors und einer Deutschland hat die Krise mit Einbußen von 4,9 % noch
zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung aufgrund der vergleichsweise glimpflich überstanden. Besonders gravie-
in der Pandemie deutlich gewordenen Anfälligkeit inter- rend waren die Folgen in Italien und Spanien mit Rückgän-
nationaler Lieferketten. Aus der steigenden Online-Durch- gen von 8,9 % und 10,8 %. Selbst in den USA ging die Wirt-
dringungsrate und den zunehmenden Internetaktivitäten schaftsleistung um 3,4 % zurück. Die konjunkturelle Talsohle
stationärer Einzelhändler ergeben sich positive Nachfrage wurde im zweiten Quartal 2020 erreicht. Die umfangrei-
impulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere chen wirtschafts- und geldpolitischen Stützungsmaßnah-
für moderne Logistikimmobilien sowie solche, die der Paket- men haben den Einbruch gelindert und die mittelfristige
zustellung an den Endkunden dienen. Perspektive verbessert. Durch eine nachhaltige Erholung
haben die Volkswirtschaften wieder auf den Wachstums-
Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur pfad zurückgefunden. Die Volkswirte von Union Investment
sehr moderate Auswirkungen, da es sich hierbei um ein erwarten für das Kalenderjahr 2021 ein Wachstum von
krisenunabhängiges Grundbedürfnis handelt und durch 6,0 % in den USA und von 5,3 % im Euro-Raum. Im Jahr
umfangreiche staatliche Hilfsmaßnahmen ein schneller 2022 sollten die Bruttoinlandsprodukte beider Regionen
Anstieg der Arbeitslosenzahlen, wie er in anderen Krisen um 4,3 % und 4,8 % zulegen.
zu beobachten war, verhindert werden konnte. Die Pande-
mie hat zwei längerfristige Effekte auf den Wohnimmo Auch künftig wird der wirtschaftspolitische Fokus auf
bilienmarkt: Auf der einen Seite steigt der Flächenbedarf Wachstumsförderung und nicht auf Bekämpfung öffent
zusätzlich, da im Büro Arbeitende, die seit Beginn der Co- licher Haushaltsdefizite liegen. Um die Tragfähigkeit der
ronakrise die Möglichkeit haben, mehr im Homeoffice zu weltweiten Staatsschulden zu gewährleisten, ist aber eine
arbeiten, sich auch zu Hause ein eigenes Büro wünschen. fortgesetzte geldpolitische Unterstützung unerlässlich.
Auf der anderen Seite besteht die Tendenz, die teuren In- Bis zum Ende des Jahres 2021 erwartet Union Investment
nenstädte zu verlassen und in die Speckgürtel der Metro- von der US-Notenbank Fed die Ankündigung eines Zurück-
polen zu ziehen. Am generellen Trend des Zuzugs in die führens der Anleihekäufe und seitens der Europäischen
Metropolen – wenn vielleicht auch weniger dynamisch als Zentralbank (EZB) den Beschluss des Endes des Pandemie-
vor der Corona-Pandemie – ändert sich aufgrund der Ar- Notfallankaufprogramms (PEPP). Die Käufe im normalen
beitsplatzkonzentration in den Städten längerfristig nichts. Kaufprogramm werden aber weitergehen. Mit ersten Zins-
schritten wird in den USA im Jahr 2023, in Europa frühes-
Der UniImmo: Global verfügt grundsätzlich über ein breit di- tens im Jahr 2025 gerechnet. An den Anleihenmärkten
versifiziertes Portfolio über viele Länder und Städte hinweg bleiben aus diesem Grund die kurzfristigen Zinsen durch
sowie aktuell über eine sehr gute Vermietungsquote. Er weist die Notenbanken fest verankert, während die langfristigen
eine entsprechend hohe Resilienz gegenüber Krisen auf. Renditen im Zuge der sich verbessernden Konjunktur ten-
denziell weiter ansteigen dürften. Nach der starken Bewe-
Über die Entwicklung des UniImmo: Global in der ersten gung im ersten Halbjahr 2021 sollte sich der Renditean-
Hälfte des Geschäftsjahres 2021 / 2022 werden wir Sie im stieg aber abschwächen, sodass zum Jahresende für zehn-
Folgenden detailliert informieren. jährige Bundes- bzw. US-Staatsanleihen Renditen von
– 0,2 % bzw. 1,6 % erwartet werden.
Nachhaltigkeit
Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und
wirtschaftlicher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nach-
haltig wirtschaftet, bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund
ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern
integraler Bestandteil des unternehmerischen Selbstver-
ständnisses und fest in den Strategien und Prozessen ver-
ankert.
6 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausge- tems werden Prozesse qualitätsgesichert und deren Fort-
richtet, die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilien- schritt überwacht.
wirtschaft – Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zen-
traler Immobilien Ausschuss e.V. festgelegt sind. Zudem Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhaltiges
hat Union Investment als Unterzeichnerin der „United Na- Immobilienmanagement außerdem, politische Themen und
tions Principles for Responsible Investment“ (UN PRI) we- Entwicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der Bundes
sentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirt- regierung mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emissionsreduk-
schaften im Rahmen einer „Leitlinie für verantwortliches tion, strategisch zu berücksichtigen und einen kontinuierli-
Investieren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne der Um- chen, offenen Dialog mit relevanten Interessengruppen zu
welt, der Nutzer und der Investoren hat sich Union Invest- führen. Das Unternehmen steht im stetigen Austausch mit
ment über alle Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre Nach- der Branche und ist u. a. in diversen Arbeitsgruppen aktiv, in
haltigkeitswerte, unter Einhaltung der gesetzlichen Min- denen die aktuellen Herausforderungen der Energiewende
destanforderungen, kontinuierlich zu verbessern. Bereits diskutiert und passende Lösungsansätze erarbeitet werden.
seit vielen Jahren ist ein umfassendes Umweltmanagement- Der Austausch mit Mietern, Kunden und Geschäftspartnern
system etabliert und Union Investment hat sich erfolgreich zu nachhaltigen Immobilien ist ebenfalls von großer Be-
nach dem internationalen Standard DIN EN ISO 14001 zer- deutung.
tifizieren lassen. Im Rahmen des Umweltmanagementsys-
Hamburg, im November 2021
Union Investment Real Estate GmbH
Die Geschäftsführung
Dr. Michael Bütter
(Vorsitzender)
Martin J. Brühl Dr. Christoph Holzmann Volker Noack
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 7
8
9
II Halbjahresbericht
1 Tätigkeitsbericht
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Deutsche Büromärkte
Nachdem die Corona-Maßnahmen bis zum Ende des ers-
Im ersten Halbjahr 2021 standen die internationalen Immo- ten Quartals 2021 die Vermietungsaktivität deutlich einge-
bilienmärkte weiterhin unter dem Einfluss der Corona-Pan- schränkt hatten, konnte im zweiten Quartal 2021 bei der
demie. Mit dem Voranschreiten der Impfkampagnen und Vermietungsleistung nach Angaben von Jones Lang LaSalle
den Lockerungen der Einschränkungen des wirtschaftli- wieder ein leichtes Plus von 2,1 % gegenüber dem Vorjah-
chen und sozialen Lebens ließ sich jedoch auch eine Bele- resquartal verzeichnet werden. Die Neubautätigkeit blieb
bung der Immobilien-Investmentmärkte beobachten. Im immer noch relativ moderat und die Flächenverfügbarkeit
ersten Halbjahr 2021 lag das globale gewerbliche Trans in den Bestlagen der deutschen Immobilienhochburgen
aktionsvolumen bei EUR 274,8 Mrd. und somit rund 29,7 % war dementsprechend gering. Zwar stieg die durchschnitt-
über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. liche Leerstandsrate der fünf Top-Bürometropolen auf Jah-
ressicht um 1,1 Prozentpunkte auf 5,1 %, im internationa-
Europäische Büromärkte len Vergleich ist dies jedoch ein sehr niedriger Wert. Auf-
Die europäischen Büroimmobilienmärkte verzeichneten grund der – trotz Coronakrise – nach wie vor angespannten
im ersten Halbjahr 2021 einen leichten Anstieg der Vermie Angebotssituation in den Top-Lagen verzeichneten die
tungsleistung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Getragen fünf wichtigsten deutschen Bürostandorte in den zurück-
wurde dieses positive Ergebnis insbesondere vom zweiten liegenden zwölf Monaten im Schnitt einen Mietpreisanstieg
Quartal 2021, in dem nach dem Ende der gravierendsten um 1,2 %. Dabei zeigten sich die Mieten in Düsseldorf,
Lockdowns in den jeweiligen Ländern eine spürbare Bele- Frankfurt / Main und München stabil, während in Berlin
bung der Vermietungsmärkte zu beobachten war. Obwohl und Hamburg ein Wachstum von 2,7 % bzw. 3,3 % zu be-
die durchschnittliche Leerstandsrate auf den zwölf bedeu- obachten war.
tendsten Büromärkten im Zwölf-Monats-Vergleich bis Ende
Juni 2021 leicht anstieg, lag sie mit einem Wert von 8,7 % Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
im historischen Kontext weiterhin auf einem relativ niedri- Auch in der ersten Hälfte des Jahres 2021 waren die Aus-
gen Niveau. Die somit vielerorts nach wie vor begrenzte wirkungen der Corona-Pandemie auf die europäischen
Verfügbarkeit von modernen Büroflächen in zentralen Einzelhandelsmärkte weiterhin deutlich zu spüren. Da es
Lagen stützte das Spitzenmietniveau, das sich an den meis- in den meisten Ländern erneute Lockdowns gab, sanken
ten europäischen Bürostandorten im Jahresvergleich stabil Kundenfrequenzen und Umsätze wieder temporär. Von
entwickelte. Lediglich Lissabon, London, Madrid und Stock- der Pandemie profitiert hat der Lebensmitteleinzelhandel,
holm registrierten leichte Mietpreisrückgänge, während der seine Umsätze im Lockdown deutlich steigern konnte.
Luxemburg und Paris sogar ein Mietpreiswachstum ver- Ebenfalls spürbar höhere Umsätze verzeichnete der On-
zeichneten. linehandel. Die Mieten auf den europäischen Einzelhan-
delsmärkten zeigten sich seit Beginn der Coronakrise nur
Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen
175
150
125
100
75
50
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2
Index Europa Index Deutschland Index USA Index Asien
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CoStar Portfolio Strategy, eigene Berechnungen.
1
Index-Basisjahr 2000.
2
Stand: Juni 2021.
10 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021in London, Luxemburg und Oslo stabil. Allerdings ist zu be- Büroleerstandsquoten wesentlicher
obachten, dass der Mietpreisrückgang auf vielen Märkten Investitionsstandorte des UniImmo: Global (in %)
im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr deutlich
geringer ausfiel.
Mexiko-Stadt
Im ersten Halbjahr 2021 waren die Auswirkungen der
Dallas
Coronakrise auch auf den deutschen Einzelhandel deutlich
spürbar. Vor dem Hintergrund der Lockdowns gaben die
Washington D.C.
Spitzenmieten in allen großen Metropolen im ersten Quartal
2021 leicht nach, zeigten sich aber dann im zweiten Quar-
tal 2021 stabil. Profitiert haben wie im übrigen Europa der Denver
Lebensmittel- und der Onlinehandel.
Atlanta
Europäische und deutsche Hotelmärkte
Im Jahr 2020 und auch im ersten Quartal des Jahres 2021 Sydney
sorgten Lockdown-Maßnahmen und Reisebeschränkun-
gen auf den europäischen Hotelmärkten für einen weitge- San Francisco
henden Einbruch der Nachfrage. Im zweiten Quartal 2021
stellte sich nach Ende der gravierendsten Reisebeschrän- Warschau
kungen dann wieder eine leicht positive Tendenz bei den
Bettenbelegungen ein. Dies reichte für das Gros der Hotel- Stockholm
betriebe jedoch bei Weitem nicht aus, um das nahezu voll-
ständig ausgebliebene Geschäft der Wintermonate zu Boston
kompensieren. Im Durchschnitt über die europäischen
Hotelstandorte Amsterdam, London, Paris, Warschau und London
Wien wurde dementsprechend im ersten Halbjahr 2021
gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang der
Singapur
durchschnittlichen Zimmererlöse (RevPAR) um 64,6 % re-
gistriert. Allerdings zeigten sich im zweiten Quartal 2021
Lissabon
bereits erste Erholungstendenzen.
Zürich
Auch in Deutschland wurden im Laufe des zweiten Quar-
tals 2021 die Lockdown-Maßnahmen und Reisebeschrän-
kungen vielerorts langsam reduziert und Hotels konnten Tokio
vor diesem Hintergrund wieder steigende Belegungsraten
verzeichnen. Auf Halbjahressicht reichten diese wenigen Stuttgart
Wochen allerdings nicht aus, um das schlechte Winterge-
0 5 10 15 20 25
schäft auszugleichen. Entsprechend verzeichneten die Ho-
telmärkte der fünf größten deutschen Metropolen Berlin, 1. Halbjahr 2020 1. Halbjahr 2021
Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München im Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, CB Richard Ellis,
Schnitt einen Rückgang des RevPAR um 70,0 % gegenüber CoStar Portfolio Strategy.
der ersten Jahreshälfte des Vorjahres. Der im zweiten Quar-
tal 2021 sichtbare Erholungstrend bei den Hotelauslastun-
gen dürfte sich weiter fortsetzen, wird aber weiterhin im zenmietpreise gingen im gleichen Zeitraum im Durch-
engen Zusammenhang zur weiteren Pandemieentwick- schnitt jedoch nur leicht zurück. Mietpreiswachstum war
lung stehen. noch immer u. a. in Boston (Massachusetts/USA), Las
Vegas (Nevada/USA) und Miami (Florida/USA) zu beob-
Außereuropäische Immobilienmärkte achten.
Der plötzliche konjunkturelle Abschwung durch die Corona
krise hat auf den US-amerikanischen Büroimmobilien- Die Corona-Pandemie zeigte auch im ersten Halbjahr 2021
märkten die äußerst positive Entwicklung der letzten Jahre deutliche Auswirkungen auf den Büromarkt in Mexiko-
vorerst beendet. Die durchschnittliche Leerstandsquote Stadt (D.F. / Mexiko). So war die Büroflächennachfrage
stieg im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2020 auch in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres
aufgrund der rückläufigen Nachfrage spürbar an, die Spit- gering und die Leerstandsrate stieg dementsprechend im
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 11Jahresverlauf deutlich an. Die erzielbaren Mieten stiegen Auf dem amerikanischen Kontinent lag das Transaktions-
aber dennoch im gleichen Zeitraum um 2,0 %, da vor allem volumen für Gewerbeimmobilien zur Jahresmitte 2021
neue, hochwertige Flächen nur begrenzt verfügbar waren. bei EUR 111,5 Mrd. Im Vergleich zum entsprechenden Vor-
jahreszeitraum stieg das Transaktionsvolumen somit um
In Tokio (Japan) blieb die Büroflächennachfrage im ersten 26,6 %.
Halbjahr 2021 aufgrund der Corona-Pandemie gedämpft.
Gleichzeitig führten zahlreiche Neubaufertigstellungen In der Region Asien-Pazifik wurden in den ersten sechs
dazu, dass die Leerstandsrate bis zur Jahresmitte 2021 Monaten des Jahres 2021 EUR 67,5 Mrd. in gewerblich
leicht anstieg. Mit einem Wert von 2,4 % befand sich die genutzte Immobilien investiert. Gegenüber dem gleichen
Leerstandsrate aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg des Trans-
Niveau. Dennoch ließ sich am Ende des zweiten Quartals aktionsvolumens um 49,7 %.
2021 im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Rückgang
der Spitzenmieten um 10,8 % beobachten. Ausblick
Trotz der Coronakrise zeigten sich die Immobilienpreise im
In Sydney (Australien) führte die Fertigstellung neuer Jahr 2020 vielerorts stabil. Vor dem Hintergrund der global
Büroflächen in Verbindung mit der coronabedingt ge- voranschreitenden Impfkampagnen sowie der prognosti-
schwächten Nachfrage im ersten Halbjahr 2021 zu einem zierten konjunkturellen Erholung wird eine Belebung der
Anstieg der Leerstandsrate. Im Jahresvergleich stieg die Immobilienmärkte in der zweiten Jahreshälfte 2021 ange-
Leerstandsrate spürbar und lag Ende Juni 2021 bei 13,9 %. nommen. Auch die Investmentmärkte werden sich zuneh-
Infolge der Angebotsausweitung wurde ein deutlicher mend dynamisch entwickeln und die Preise für Immobilien
Rückgang der Spitzenmieten um 17,8 % registriert. dürften im Zuge dessen voraussichtlich steigen.
Im südostasiatischen Stadtstaat Singapur war die Nach- Geld- und Kapitalmarkt
frage auf dem Büroimmobilienmarkt im ersten Halbjahr Im Euro-Raum setzte sich zu Beginn des Berichtszeitraums
2021 aufgrund der Corona-Pandemie noch vergleichs- der Renditeanstieg bei Staatsanleihen aus dem ersten Quar-
weise schwach. Die Fertigstellung von neuen Büroflächen tal 2021 fort. Auch wenn der Impffortschritt in den USA
und die schwächere Nachfrage führten aber dennoch nur zunächst im Vergleich schneller war, konnte der gemein-
zu einem leichten Anstieg der Leerstandsrate auf 7,8 %. same Währungsraum merklich aufholen, sodass immer
Gleichzeitig wurde ein Rückgang der Spitzenmieten um mehr Öffnungsschritte möglich wurden. Damit verbunden
6,2 % registriert. war eine deutliche wirtschaftliche Erholung. Parallel stie-
gen die Inflationserwartungen an. Die Europäische Zentral-
Immobilien-Investitionsmärkte bank (EZB) hielt zunächst an ihrer expansiven Geldpolitik
Die gewerblichen Immobilien-Investitionsmärkte wurden fest und erhöhte temporär die Anleihekäufe im Rahmen
im ersten Halbjahr 2021 weiterhin durch die weltweite des Pandemie-Notfallankaufprogramms (PEPP). Größere
Corona-Pandemie beeinflusst. Allerdings ließ sich seit dem Renditeanstiege konnten so verhindert werden. Im Som-
vierten Quartal 2020 vor dem Hintergrund der wirtschaft mer sorgte die Ausbreitung einer neuen Variante des
lichen Erholung, dem Voranschreiten der Impfkampagnen Coronavirus für Verunsicherung und ließ die Kurse wieder
sowie der Lockerungen der Einschränkungen des wirt- steigen. Im weiteren Verlauf der Berichtsperiode erwiesen
schaftlichen und sozialen Lebens eine Belebung der Immo- sich außerdem die Inflationsentwicklung und die Noten-
bilien-Investitionsmärkte beobachten. Im ersten Halbjahr bankpolitik als belastend. Die Ankündigung der EZB, das
2021 lag das globale gewerbliche Transaktionsvolumen Tempo ihrer PEPP-Anleihekäufe im vierten Quartal etwas
bei EUR 274,8 Mrd. und somit 29,7 % über dem Wert des drosseln zu wollen, sorgte jedoch für Beruhigung. Union
entsprechenden Vorjahreszeitraums. Investment wertet die Aussage von EZB-Präsidentin Chris-
tine Lagarde so, dass das Ende der Anleiheankäufe und
In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo- ein folgender erster Zinsschritt noch in weiter Ferne liegen.
bilien in den ersten sechs Monaten 2021 bei EUR 95,7 Mrd., Gemessen am iBoxx Euro Sovereign Index verloren Euro-
womit es gegenüber dem ersten Halbjahr 2020 um 21,8 % Staatsanleihen im Berichtszeitraum 0,6 % an Wert.
gestiegen ist. In Deutschland wurden bis zur Jahresmitte
2021 Gewerbeimmobilien im Wert von EUR 22,6 Mrd. ge- Rückläufige Risikoaufschläge bei europäischen Unterneh-
handelt. Damit machte das Transaktionsvolumen für Ge- mensanleihen konnten die leicht steigenden Renditen kom-
werbeimmobilien fast ein Viertel des gesamten europä pensieren. Auf Indexebene des ICE BofA Merrill Lynch Euro
ischen Handelsvolumens aus. Im Vergleich zur ersten Jahres- Corporate Index verzeichneten Unternehmensanleihen ein
hälfte 2020 stieg das Transaktionsvolumen in Deutschland leichtes Plus in Höhe von 0,4 %.
um 23,1 %.
12 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021In den USA stiegen zu Beginn des Berichtszeitraums die In- Wachstumschancen, jedoch auch höhere länderspezifische
flationserwartungen mit wesentlich stärkerer Dynamik als Marktrisiken auf. Investitionen in sogenannte Core-Plus-Län-
in der Euro-Zone an. Der US-Notenbank Fed gelang es je- der (Polen, Tschechien etc.) stellen eine weitere Möglich-
doch, die Marktteilnehmer mit der Botschaft zu beruhigen, keit zur Erzielung von höheren Erträgen dar. Für Core-Plus-
man befinde sich in einer Phase vorübergehend höherer Länder ist ein Portfolioanteil von bis zu 50 % vorgesehen.
Inflationsraten, die aber nicht von langer Dauer sei. Viel-
fach kam es aufgrund der schnellen konjunkturellen Erho- Büroobjekte stehen für den Fonds im Fokus. Ergänzt wird
lung jedoch zu Lieferengpässen und einem knappen Wa- das Portfolio durch Shopping-Center, Hotel- und Logistik
renangebot. Hinzu kamen deutliche Preissteigerungen bei immobilien sowie durch die Beimischung von weiteren
Energierohstoffen und eine Entspannung am US-Arbeits- Nutzungsarten wie Wohnen.
markt. Ende September gab die Fed dann bekannt, bald
mit einer Reduzierung ihrer Anleihekäufe beginnen zu Neben dem Erwerb von Bestandsobjekten, die in der Regel
wollen. Hinzu kam die Debatte um eine Anhebung der unmittelbar nach Ankauf einen stabilen Mietertrag gene-
US-Schuldenobergrenze. In der Folge zogen die Renditen rieren, kann der Fonds auch Chancen im Zuge der Durch-
sukzessive an und Staatsanleihen gaben einen Teil ihrer führung von Projektentwicklungen im Bestand oder des
Gewinne wieder ab. Gemessen am JP Morgan US Global Erwerbs von Immobilien im Bau nutzen. Auf diese Weise
Bond Index verteuerten sich US-Staatsanleihen im Berichts- ist eine Partizipation an dem wirtschaftlichen Ergebnis des
zeitraum um 1,9 %. Projektes zu einem früheren Zeitpunkt im Immobilienzyklus
möglich, und die Immobilie kann in einem entsprechend
frühen Stadium an das Sondervermögen gebunden wer-
1.2 Portfoliostrategie den. Investitionsphilosophie des Fonds ist eine weitgehen-
de vertragliche Absicherung gegen potenzielle Risiken aus
Der UniImmo: Global ist hinsichtlich der Fondsstrategie ein der Erstvermietung und den Baukosten.
chancenorientiertes Immobiliensondervermögen, dessen
Immobilienportfolio sich perspektivisch in etwa gleichmä- Das Fondsmanagement kann im Rahmen der Erfüllung sei-
ßig auf die drei Weltregionen Asien-Pazifik, Europa sowie nes Managementauftrags innerhalb der definierten Korri-
Nord- und Südamerika verteilen soll. Zum Berichtsstichtag dore gezielte Über- und Untergewichtungen von Regionen,
liegt weniger als die Hälfte des Bestandsportfolios in Eu- Nutzungsarten und Risikoklassifizierungen vornehmen,
ropa. Der verbleibende Anteil des Portfolios befindet sich um aktiv auf Marktveränderungen zu reagieren und Inves-
in Amerika sowie in der Region Asien-Pazifik. titionsgelegenheiten zu nutzen. In den nächsten Monaten
liegen die Herausforderungen beim UniImmo: Global vor
Neben der regionalen Aufteilung erfolgt auch eine Alloka- allem im Bereich der Asset-Management-Tätigkeiten. Ziel
tion der Investitionen nach den Risikoklassifizierungen von ist es, die Nettomieterträge bei einer Vermietungsquote von
Investitionsländern. Zum Erreichen einer für Offene Immo- über 90 % auf Fondsebene auf konstant hohem Niveau zu
bilienfonds typischen geringeren Volatilität und zur Stabi- halten. Im Sinne einer aktiven Portfoliostrategie ist es vor-
lisierung der Portfoliostruktur stellen Investments in die gesehen, sich bietende Marktchancen für selektive Ver-
Immobilienmärkte hoch entwickelter Volkswirtschaften käufe und Ankäufe in Wachstumsmärkten zu nutzen.
(Core-Länder) mit einem Portfolioanteil von mindestens
40 % einen deutlichen Schwerpunkt des Portfolios dar. Zur Der UniImmo: Global verfügt insgesamt über solide Vo
Nutzung sich ergebender Investitionschancen kann der raussetzungen, um stabil auch durch die aktuell herausfor-
Fonds bis zu 30 % des Immobilienvermögens in die Immo- dernde Marktphase zu kommen und anschließend wieder
bilienmärkte sich entwickelnder Volkswirtschaften (Emer- an Wachstumsperspektiven in seinen Investmentregionen
ging-Länder) investieren. Diese weisen besonders gute zu partizipieren.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 131.3 Immobilienaktivitäten Vermietungssituation
Auch zukünftig wird das Hauptaugenmerk im Bereich der
Nähere Informationen zu den Immobilienentwicklungen aktiven Asset-Management-Tätigkeiten liegen. Fokus des
und den An- und Verkäufen können den Tabellen „Ver- Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote weiter
zeichnis der An- und Verkäufe“ (siehe Seite 47) sowie zu steigern und, ausgehend von einem hohen Niveau, zu
„Immobilienentwicklungen“ (siehe Seite 14) entnommen stabilisieren. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei Ver-
werden. mietungen auch marktübliche Mietanreize wie mietfreie
Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse gewährt. Dieser Auf-
Immobilienentwicklungen wand belastet kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert
Der UniImmo: Global hat aktuell drei Projektentwicklungen für die Fondsanleger jedoch mittel- und langfristig die Aus-
im Bestand, zwei in den Niederlanden und eine in Deutsch- schüttungsbasis durch die Erwirtschaftung von ordentlichen
land. Bei allen handelt es sich um Projektentwicklungen Mieterträgen.
im Bereich Logistik. So entstehen in der Gemeinde Roßtal-
Buchschwabach nahe Nürnberg in zwei Abschnitten ins-
gesamt sechs Logistikhallen. Im niederländischen Aalsmeer Größte Vermietungserfolge (in m2)
und Wijchen wird jeweils eine Logistikhalle realisiert.
Objekt Nutzfläche in m2
Ankäufe Portland, „The Porter Hotel Portland, 18.798
Im Berichtszeitraum hat der UniImmo: Global zwei Logistik Curio Collection by Hilton“
objekte in den Niederlanden erworben. Neben einer Pro- New York City, „Motel One New York Down- 13.552
jektentwicklung in Aalsmeer kaufte der Fonds eine Logis- town Manhattan / World Trade Center“
tikhalle in Almere. Das Objekt hat eine gute Logistiklage im Mexiko-Stadt, „Torre Mayor“ 7.082
Markt „Almere-Lelystad-Zeewolde“ und befindet sich direkt
Lissabon, „Torre Oriente“ 4.170
am Gooimeer und IJmeer, in unmittelbare Nähe zum Was-
ser und zur Autobahnauffahrt. Warschau, „Horizon Plaza“ 3.612
Weitere Vermietungserfolge 26.470
Verkäufe Gesamt 73.684
Im Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt.
Immobilienentwicklungen
Lfd. Projekt Objektbeschreibung Haupt- Erwerbs Kaufpreis / Wirtschaft- Geplante Fuß-
Nr. nutzungs- datum Verkehrs- liche Betei- Fertig note
art 1 wert in ligungs- stellung (I)
Mio. EUR 2 quote in %
4 Roßtal, „Buchschwabach 2gesch. Logistik- und Büroge- Logistik 6/2020 66,6 Q4/2021
Logistik“ bäude
6 Aalsmeer, „Stellar Aalsmeer“ 1 – 2gesch. Logistik- und Büro- Logistik 6/2021 14,6 Q1/2022
gebäude mit Mezzaninfläche
26 Wijchen, „Wijchen, Stellar 1 – 2gesch. Logistik- und Büro- Logistik 2/2021 25,8 100,00 Q1/2022 I
Portfolio“ gebäude, 1 Mezzaningeschoss
Geplanter größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
1
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate
2
der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der
Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Die Angaben bei über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien werden zu 100 % und nicht nach Beteiligungsgrad ausgewiesen.
I Immobilie wird über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten.
14 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Hauptnutzungsart 1 Beurkundungs- Voraussichtlicher
datum wirtschaftlicher Übergang
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
München, „HbH München Nord“ 2 Hotel 10/2019 Q1/2022
München, „HIEX München Nord“ 2 Hotel 10/2019 Q1/2022
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Utrecht, „Stellar Portfolio“ 2 Logistik 12/2020 Q1/2023
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in anderer Währung
Anseong, „West Anseong Logistic Center“ Logistik 9/2021 Q4/2021
Verkäufe
Es fanden keine Verkäufe ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt.
1
Größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
2
Projekt.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 1516 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
1.4 Fondsvermögen (netto)
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) Wiederanlage aus Ausschüttung (in Mio. EUR)
5.000 50
3.810,4 3.825,2 38,9
4.000 40
3.000 30
– 14,8 28,2
(– 0,4 %) (73,6 %)
2.000 20
1.000 10
0 0
30.9.2021 Veränderung 31.3.2021 Ausschüttung Wiederanlage
10.6.2021
Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) Veränderung der Anzahl umlaufender Anteile (Stück)
60,0 100 Mio.
48,1
50,0
77.736.405 77.787.345
80 Mio.
40,0
30,0 – 50,7 60 Mio.
+ –
20,0
983.694 1.034.634
40 Mio.
10,0
0,0 20 Mio.
– 2,6
0
ausgegebene zurückgenommene Netto-
30.9.2021 ausgegebene zurück 31.3.2021
Anteile Anteile Mittelzufluss
Anteile genommene
Anteile
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 171.5 Portfoliostruktur Immobilien Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1 (in %)
Nutzfläche und Vermietungsquote größer EUR 200 Mio.
3 Objekte
Nutzflächenbestand der direkt sowie über 914.540
Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien EUR 150 bis 200 Mio.
(jeweils anteilig) (in m2) 4 Objekte
Vermietungsquote nach Mietertrag (in %) 92,1 EUR 100 bis 150 Mio.
8 Objekte
EUR 50 bis 100 Mio.
Verhältnis Projektentwicklungen zum fertigen 17 Objekte
Objektbestand
EUR 25 bis 50 Mio.
3 11 Objekte
EUR 10 bis 25 Mio.
1 Objekt
bis EUR 10 Mio.
0 Objekte
44
0 10 20 30 40
1
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien und Grundstücke zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über
Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse
erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen
Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige
Beteiligungsgrad herangezogen.
Anzahl fertige Immobilien
Anzahl Immobilien im Bau
Durchschnittswerte
Durchschnittswert der fertigen Objekte (in Mio. EUR) 1 86,4
Durchschnittswert je m Nutzfläche der fertigen
2
4.154
Objekte (in EUR) 1
1
Inkl. durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Direkt gehaltene Objekte und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Ojekte
3.906.426.787
2.080.059.030 1.826.367.758
21 26 47
Immobilienvermögen Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt
direkt gehaltene Objekte über Immobilien-Gesellschaften
gehaltene Objekte
in EUR Anzahl
18 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021Aufteilung der Verkehrswerte Geografische Aufteilung der Verkehrswerte 1
nach Art der Nutzung 1 (in %)
Region/Länder Verkehrs- Verkehrs-
11,0 werte werte
in Mio. EUR in %
Rhein-Main 133,3 3,4
Rhein-Ruhr 61,4 1,6
14,5
Stuttgart 111,0 2,8
55,8
Sonstige deutsche Städte 401,3 10,3
Deutschland gesamt 707,0 18,1
Australien 135,9 3,5
18,7
Großbritannien 304,3 7,8
Japan 67,7 1,7
Büro Hotel
Mexiko 321,5 8,2
Einzelhandel Logistik
Niederlande 163,3 4,2
Immobilienvermögen (brutto) in EUR Österreich 36,9 0,9
Büro 2.180,7 Mio. Polen 129,4 3,3
Einzelhandel 729,5 Mio. Portugal 74,3 1,9
Hotel 568,0 Mio. Schweden 71,3 1,8
Logistik 428,2 Mio. Schweiz 172,1 4,4
Gesamt 3.906,4 Mio. Singapur 194,9 5,0
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
1
Türkei 183,5 4,8
gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
USA 1.344,3 34,4
Ausland gesamt 3.199,4 81,9
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
Altersstruktur (in %) Immobilienvermögen gesamt (brutto) 3.906,4 100,0
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
älter als 20 Jahre gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
(2000 und früher)
16 bis 20 Jahre
(2005 bis 2001)
11 bis 15 Jahre
(2010 bis 2006)
6 bis 10 Jahre
(2015 bis 2011)
bis 5 Jahre
(2016 und später)
0 10 20 30 40
Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2
1
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
2
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die
ausschließlich Grundstücke halten).
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 19Vermietungsinformationen – Ertrag nach Nutzungsarten 1 (in %)
Deutschland Groß- Mexiko USA Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
Büro 18,8 60,2 91,9 71,2 49,9 58,0
Handel / Gastronomie 31,7 0,6 5,1 12,0 40,3 22,8
Hotel 10,4 38,9 — 11,4 — 8,2
Industrie (Lager, Hallen) 2
27,8 — 0,6 0,0 6,2 6,1
Kfz 8,5 0,3 1,9 4,5 1,7 3,4
Freizeit 2,1 — — 0,8 1,2 1,0
Wohnen 0,2 — — — — 0,0
Andere 0,4 — 0,5 0,1 0,7 0,4
1
Jahresnettomietertrag.
2
Inkl. Service, Archive und Keller.
Vermietungsinformationen – Leerstandsangaben 1 und Vermietungsquoten 2 (in %)
Deutschland Groß- Mexiko USA Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
Leerstandsquote
Freizeit 32,1 — — 0,0 7,1 12,4
Büro 6,2 0,0 27,1 1,7 17,4 10,5
Wohnen 7,1 — — — — 7,1
Kfz 4,5 0,0 0,1 3,8 22,3 6,9
Handel / Gastronomie 0,9 0,0 6,1 2,1 6,9 4,9
Industrie (Lager, Hallen) 3
1,4 — 6,1 49,8 2,7 1,9
Hotel 0,0 0,0 — 0,0 — 0,0
Andere 13,1 — 33,0 0,0 9,2 9,5
Vermietungsquote 97,1 100,0 74,6 98,3 87,7 92,1
1
Jahresbruttomietertrag.
2
Nach Mietertrag.
3
Inkl. Service, Archive und Keller.
20 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021Restlaufzeit der Mietverträge 1 (in %)
Deutschland Groß- Mexiko USA Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
unbefristet — — 2,3 4,4 0,1 1,7
2021 1,2 — 3,5 0,4 14,8 5,5
2022 5,6 0,6 11,8 10,3 25,9 14,0
2023 15,1 — 16,7 26,5 10,3 16,1
2024 15,8 — 9,2 11,2 16,6 12,5
2025 2,1 — 9,6 21,0 18,6 14,5
2026 12,9 — 21,4 1,6 1,9 5,2
2027 11,7 60,5 1,9 1,5 0,1 7,9
2028 1,7 — 2,3 0,7 1,9 1,4
2029 11,0 — 15,0 2,2 0,5 4,0
2030 — 27,7 4,9 — 1,1 3,3
2031+ 22,9 11,2 1,4 20,2 8,2 14,0
1
Jahresnettomietertrag.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 2122 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021
1.6 Portfoliostruktur Liquidität
In dem Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 544 wird ein Im Berichtszeitraum vom 1.4.2021 bis 30.9.2021 wurden
Großteil der Liquiditätsanlagen des UniImmo: Global ver- keine Wertpapiertransaktionen für Rechnung der von
waltet. Dadurch wird das professionelle Portfoliomanage- Union Investment verwalteten Publikumsfonds mit im
ment der Union Investment Gruppe genutzt, um auch für Konzernverbund stehenden oder über wesentliche Betei
die liquiden Mittel des UniImmo: Global optimale Ergeb- ligungen verbundenen Unternehmen ausgeführt.
nisse zu erzielen. Die Verwaltung ist für die Anleger des
UniImmo: Global kostenneutral.
Struktur der Liquiditätsanlagen (in %) Anlagestruktur UIN-Fonds Nr. 554 (in %)
23,7 2,2
19,9
76,3
56,3
21,6
100 % = EUR 780,8 Mio. (Gesamtliquidität) UIN-Fonds Nr. 554
Anteil am Fondsvermögen (netto): 20,5 % Täglich fällige Gelder
Festverzinsliche Anleihen Pfandbriefe
Fondsvermögen (netto): EUR 3.810,4 Mio.
Floater Kasse/Termingelder
Mio. EUR Performance 1 ø-Zins
Täglich fällige Gelder 185,4 — – 0,12 %
UIN-Fonds Nr. 554 595,4 – 0,2 % —
Performance seit 1.4.2021 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband
1
Investment und Asset Management e.V.
Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 231.7 Portfoliostruktur Kredite
Gesamtübersicht Kredite 1 (in TEUR) Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt)
nach verbleibender Zinsfestschreibung (in %)
Kreditvolumen Fremd-
(gesamt) finanzierungs- 70
63,0
quote (in %)
60
EUR-Kredite (Ausland) — —
50
EUR-Kredite (Inland) 8.041 0,2
GBP-Kredite 2
126.847 3,3 40
SEK-Kredite 2
30.404 0,8
30 26,3
USD-Kredite 2 673.542 17,2
20
Summe 3 838.834 21,5
1
Die Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften sind in der 10 4,5 6,2
Tabelle und in der Darstellung nicht enthalten.
2
Die Fremdwährungsdarlehen wurden mit den Devisenkursen vom 30.9.2021 bewertet. 0
3
Bei den Immobilien-Gesellschaften bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von
< 1 Jahr 1 – 2 Jahre 2 – 5 Jahre 5 –10 Jahre >10 Jahre
TEUR 290.121, die im Sinne des § 240 Abs. 3 KAGB für Rechnung des Sondervermögens
gewährt wurden.
1.8 Devisenkurssicherung
Offene Anteil am Fonds-
Währungs- vermögen (netto)
positionen pro Währungs-
(in TEUR) raum (in %)
AUD 8.760,0 0,23
CAD 1,6 0,00
CHF 3.143,7 0,08
GBP 4.338,7 0,11
JPY 333,9 0,01
KRW 1,0 0,00
MXN – 1.983,4 – 0,05
PLN – 2.294,3 – 0,06
SEK 4.230,4 0,11
SGD 4.136,7 0,11
USD 30,5 0,00
24 Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021Union Investment Real Estate GmbH UniImmo: Global / Halbjahresbericht zum 30. September 2021 25
1.9 Risikobericht und über das gesamte Darlehensbuch des Investment
vermögens dargestellt, inklusive der von den Immobilien-
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Ma- Gesellschaften aufgenommenen Darlehen.
nagementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig
zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert.
Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat
zur Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Risiko Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Global wird im
situation der Sondervermögen ein umfangreiches Risiko- Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 554, einem Fonds
managementsystem im Einsatz. Die wesentlichen Auf der Union Investment Institutional GmbH, gehalten. Das
gaben der Risikoüberwachung sind die Bereitstellung Fondsmanagement von Union Investment begleitet und
von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinformationen überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des
für verschiedene Adressaten sowie die Risikobericht- Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds
erstattung. Nr. 554 wird vom verantwortlichen Portfoliomanager ge-
steuert.
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die
Adressenausfallrisiken Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspart- aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf
nern, insbesondere von Mietern und Kreditinstituten, die den Wert des UniImmo: Global monatlich überwacht.
erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung
des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein regel- Währungsrisiken
mäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der Bank- Der UniImmo: Global verfolgt grundsätzlich eine risikoarme
partner. Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögens
positionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert wer-
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung den. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt
wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Be- durch Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch
züglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem Fremdkapitalaufnahme in der Investitionswährung.
ein regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen
und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mieter- Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene
mix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolioebene Devisenposition ermittelt und überwacht. Monatlich er-
gut zu diversifizieren. folgt darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen
Positionen.
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken wer-
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Poor’s, Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durch- Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine
schnittsbonität berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Ent- wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar. Durch
wicklungen bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert. eine breite geografische und sektorale Streuung im Rahmen
Darüber hinaus wird die Konzentration der Liquiditätsan- der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes Immobilien
lagen im Limitsystem täglich überwacht. portfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwankungen in
einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Die
Zinsänderungsrisiken Entwicklung auf Portfolioebene wird durch regelmäßige
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierun- Stresstests sowie aktives Portfoliomanagement überwacht.
gen bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufen- Darüber hinaus wird bei Ankaufsprüfungen ein ausgewoge-
den Krediten, die Bewertung der Devisentermingeschäfte ner Länder-, Nutzungsarten- sowie Branchenmix auf Basis
sowie die Kapitalanlage. der Anlagerestriktionen angestrebt, um das Portfolio nach-
haltig weiter zu diversifizieren.
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd-
finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf- Operationelle Risiken
zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Ge- Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operatio-
samtbild der Zinsfestschreibungen im UniImmo: Global ge- nellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle Risi-
achtet. Zur Steuerung der Zins- und Darlehensprolonga- ken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungsgesell-
tionen verfügt Union Investment über eine tagesaktuelle schaft. Union Investment ist diesbezüglich in das OpRisk-
Übersicht der Zins- und Darlehensrestlaufzeiten sowie der Management der DZ BANK AG integriert.
Zinskosten. Diese werden separat pro Darlehenswährung
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