Die Mi et er - Berliner ...
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Zeitung der Berliner MieterGemeinschaft
Möckernstraße 92 · 10963 Berlin · 콯 2 16 80 01
http://www.bmg.ipn.de · April/Mai 1998 · Nr. 268
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Probleme mit dem Vermieter? Die Geschäftsstelle in der Möckernstraße 92, Ecke Yorckstraße,
in 10963 Berlin, ist täglich 10 bis 13 Uhr und 14 bis 18 Uhr geöffnet, außer
Bei der Berliner MieterGemeinschaft können Ratsuchende Mittwochnachmittag (Die Räume stehen dann ab 16 Uhr der Kreuzberger
kostenlos folgende Informationsblätter bestellen, die Mieter- Mittwoch-Beratungsstelle zur Verfügung).
Innen helfen sollen, ihre Rechte wahrzunehmen. Fahrverbindung: Möckernbrücke, Mehringdamm, Yorckstraße,
Yorckstraße
❏ Betriebskosten ❏ Kündigung Telefon: 2 16 80 01
❏ Eigentümerwechsel ❏ Mängelbeseitigung Das Büro in der Friedrichstraße 165, in 10117 Berlin,
Haus der Demokratie, Zimmer 113, ist in der Regel Mo und Di
❏ Umwandlung ❏ Mieterhöhung (Ost) von 14 bis 18 Uhr geöffnet.
in Eigentums- Fahrverbindung: Französische Straße, Stadtmitte Friedrichstraße
❏ Mieterhöhung (West) Telefon: 2 04 48 70
wohnungen
❏ Mietvertrag Achtung! In unserer Geschäftsstelle und den Vor-Ort-Büros findet während
❏ Heizkosten- der Öffnungszeiten keine Rechtsberatung statt.
abrechnung ❏ Modernisierung
❏ Untermiete Für Informationen, Tips, Kontakte
V O R- O R T- B Ü R O S
❏ Kein Zutritt ohne
Voranmeldung ❏ Wohnfläche und Beitritte zur MieterGemeinschaft;
keine Rechtsberatung
Ankreuzen und mit Briefmarken im Wert von 1,50 DM einfach
an folgende Adresse schicken:
Berliner MieterGemeinschaft e.V.,
Friedrichshain
Donnerstag 18 bis 19 Uhr, Kreutzigerstraße 23, im Mie-
Möckernstr. 92, terladen, , Samariter-Straße, Tram 2
10963 Berlin, Tel.: 216 80 01
Absender: Hellersdorf
Mittwoch 18 bis 20 Uhr, Stendaler Straße 61, Arbeits-
Name losenzentrum, Hellersdorf
Vorname Pankow
Dienstag, 18 bis 20 Uhr, Wolfshagenerstraße 72 / Ecke
Straße Eintrachtstraße, im Kiezladen, Pankow
PLZ Ort Prenzlauer Berg
Montag, 17 bis 19 Uhr, Grellstraße 14, im „Grelltreff“,
✄ Telefon: 4 23 50 86, , S Prenzlauer Allee
Berlins tige
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Wedding
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BEITRITTSERKLÄRUNG
r e Montag, 18 bis 19.30 Uhr, im Info-Laden OMEGA,
Mie tion
Organ
isa Sparrstraße 21, Leopoldplatz
Für Mitglieder mit Wohnsitz
in WestBerlin:
Für Mitglieder mit Wohnsitz
in OstBerlin: Weissensee
❏ Aufnahmegebühr 5,– DM ❏ ohne Aufnahmegebühr Mittwoch, 17 bis 19 Uhr, jeden 1. und 3. Mittwoch im
1
❏ Jahresbeitrag mit Rechtsschutz 2 105,– DM ❏ Jahresbeitrag mit Rechtsschutz1 95,– DM Monat, bitte in der Geschäftsstelle nachfragen
❏ Jahresbeitrag ohne Rechtsschutz 54,50 DM ❏ Jahresbeitrag ohne Rechtsschutz2 44,50 DM
Für Hausgemeinschaften:
(Mindestens 5 MieterInnen des Hauses müssen gleich-
zeitig beitreten und eine[n] Vertrauensmieter[in] wählen.)
V E R S A M M LU N G E N
❏ Jahresbeitrag mit Rechtsschutz1 im ersten Jahr je Mitglied
❏ Jahresbeitrag ohne Rechtsschutz 2 im ersten Jahr je Mitglied
95,– DM
44,50 DM
U N D T R E F F E N
1
Prozeß-Mietrechtsschutz durch Gruppen-Versicherungs-Vertrag mit der ALLRECHT Rechtsschutzversicherung AG. Offene AG – Betriebskosten:
Der Rechtsschutzanteil in Höhe von 50,50 DM wird an die ALLRECHT abgeführt.
2
Die Mitgliedschaft ohne Rechtsschutz ist nur möglich, wenn eine Police über bestehenden Mietrechtsschutz Am 27. 4. 98, um 18 Uhr im Raum 701/702 im
vorgelegt wird. Bezirksamt Hohenschönhausen,
Name, Vorname Große-Leege-Straße 103, 13055 Berlin
Straße, Nr. Berlin Mieterinitiative Hellersdorf: am 24. 4., 29. 5. und
Telefon geb. am 26. 6. 1998 um 14.30 Uhr im Klub 74, Am Baltenring 74.
Eigentümer/in
Themen: Modernisierung und Betriebskostenabrechnung
Verwaltung Arbeitsgruppe Umwandlung: jeden Mittwoch ab
Die Satzung erkenne ich hiermit an. Ich bin damit einverstanden, daß meine Daten mittels EDV gespeichert werden.
15 Uhr im Haus der Demokratie, Friedrichstraße 165.
Das Infotelefon der Arbeitsgruppe ist mittwochs von
Berlin, den Unterschrift
Bitte zahlen Sie den Jahresbeitrag (West: plus Aufnahmegebühr) auf unser Konto: Postbank Berlin,
16 bis 20 Uhr unter 20 44 870 zu erreichen oder unter
BLZ 100 100 10, Konto-Nr. 830 71-109 oder erteilen Sie uns folgende EINZUGSERMÄCHTIGUNG: der e-mail: bmg-ag@ipn.de
Ich bin einverstanden, daß der obige Mitgliedsbeitrag abgebucht wird:
Infotelefon der Antiscientology-Initiative:
Geldinstitut
mittwochs 19–21 Uhr, Telefon: 611 22 63, von Mietern für
Konto-Nr. BLZ Mieter
Kontoinhaber/in
Offene Redaktionskonferenz für das
Berlin, den Unterschrift
MieterEcho 269:
BERLINER MIETERGEMEINSCHAFT E.V. Montag, 27. 4. 1998 um 19.30 Uhr, Möckernstraße 92
✄
Möckernstraße 92 · 10963 Berlin · Telefon 2 16 80 01 · Postbank NL Berlin 830 71-109
ME 268/98AL T
LT S. 4 Der Mietspiegel mit
seiner Umstellung
von der Brutto- auf
die Nettokaltmiete
überrumpelt die
Mieter in Westberlin
❞ Liebe Leserinnen
und Leser,
S. 5 Mietspiegel sorgt Jetzt gibt es auch im Westteil der Stadt einen neuen Mietspiegel. Die Berliner
HA
für aalglatte Miet- MieterGemeinschaft hat an den Verhandlungen teilgenommen aber nicht
erhöhungen zugestimmt. Die Auswirkungen des jeweiligen Mietspiegels sind zwar alles
S. 6 Brutto oder Netto andere als mieterfreundlich, doch angesichts der aktuellen politischen Kräfte-
NH
verhältnisse nur schwer zu beeinflussen. Der Mietspiegel stellt ein Stückchen
S. 7 Mieterhöhung – Quasiregulierung dar und ist gegenüber einer reinen ungebremsten
Was tun?
Tips zur Miet- marktwirtschaftlichen Abwicklung des Wohnungsmarktes das dennoch
erhöhung kleinere Übel. So jedenfalls der Standpunkt der BMG und deshalb die
Teilnahme an den Verhandlungen.
II N
S. 11 Orientierungshilfen Die Unterschrift unter das Dokument konnte aber wegen des für Mieter
zur Spannen- gänzlich ungünstigen Übergangs von der Bruttokaltmiete zur Nettokaltmiete
einordnung
– also schließlich einer weiteren Verschlechterung der Geschäftsbedingungen
S. 12 Westberliner Logik – nicht geleistet werden. Weitere Informationen und auch ausführliche
S.12 Neues aus Erläuterungen zum Gebrauch des Mietspiegels füllen diesmal den größten
Johannisthal Teil des Heftes.
Wir empfehlen der Aufmerksamkeit der BMG-Mitglieder eine Aktion, die
S.13 Literaturtip: bereits seit einiger Zeit läuft: das Volksbegehren auf Neuwahlen, und eine
Beitrag zur Klärung –
Ein Sammelband zu andere, an deren Vorbereitung man sich noch beteiligen kann: die
New Yorks „Zero
Tolerance“ warnt
(vergeblich?) Berlin
S.14 Recht und
Beitrag und sucht aktive Mitstreiter.
Wegen des Umfanges der Mietspiegelproblematik mußte
das angekündigte (und bereits nachgefragte)
❞
Innenstadtaktionswochen vom 2.6. – 5.6.1998. Interessierte BMGler können
sich auch mit der AG Umwandlung in Verbindung setzen. Sie plant einen
Rechtsprechung
Thema: „Soziale Polarisierung“ auf das nächste Heft
S.16 Unsere verschoben werden. Mit Sicherheit ist das Problem dann
Beratungsstellen nicht kleiner geworden. Ihr
MieterEcho
MieterEcho
Herausgeber:
M
Berliner MieterGemeinschaft e. V.
MPPRREESSSSUUM
Möckernstraße 92, 10963 Berlin
Telefon: 2 16 80 01
Telefax: 2 16 85 15
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Konto-Nr. 830 71-109, BLZ 100 100 10
Redaktion: Redaktionskonferenz
Layout und graphische Gestaltung:
Connye Wolff
Redaktionsschluß: 6. 4. 1998
Nächste offene Redaktionskonferenz:
27. 4.1998, 19.30 Uhr in der Möckernstraße 92
Mitgliederversammlungen
© Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Nachdruck nur nach vorheriger Rücksprache Wilmersdorf
Donnerstag, den 23. 4. 98, 19.30 Uhr im Café „Blisse“, Blissestraße 14
Druck:
DBC – Druckhaus Berlin Centrum (siehe Wilmersdorfer Beratungsstelle).
IIM
Der Preis für dieses Mitteilungsblatt ist durch Vorgeschlagene Tagesordnung:
den Mitgliedsbeitrag abgegolten. 1. Rechenschaftsbericht des Vorstandes
Namentlich gezeichnete Beiträge stimmen
2. Bericht der Bezirksgruppe
nicht notwendigerweise mit der Meinung der 3. Wahl der Bezirksdelegierten
Redaktion überein.
4. Sonstiges
ME 268/98 3Der Mietspiegel begründet, daß die Mehrheit der
Mietverträge – nämlich 55% –
bereits auf Nettokaltmieten und
gen werden. Mit dem Ziel, sich zum
gegebenen Zeitpunkt komplett
aus der Verantwortung hinsichtlich
mit seiner Umstellung von der davon getrennter Abrechnung der
kalten Betriebskosten abgestellt
der Betriebskosten zu ziehen und
die kommunalen Gebühren auf
Brutto- auf die sind. Es verbleiben aber etwa
200.000 Mieterhaushalte, deren
Verträge nach wie vor mit verein-
Direktabrechnung zwischen Mie-
ter und den (jetzt noch) kommu-
nalen Versorgungsbetrieben um-
Nettokaltmiete überrumpelt barter Bruttokaltmietzahlung
abgeschlossen wurden. Diese
zustellen. Damit wäre der bisher
gemeinsame Widerstand gegen
die Mieter Mieterhaushalte sind jetzt kaum
mehr in der Lage, eine Mieterhö-
hungsforderung auf Basis der
die kommunale Selbstbedie-
nungsmentalität einseitig auf die
Mieter abgewälzt.
in Westberlin ortsüblichen Vergleichsmiete
anhand des vorgelegten Mietspie- Die aus Sicht der BMG unausge-
gels ‘98 auf ihre rechtliche Zuläs- reifte schnelle Umstellung von der
sigkeit selbständig zu überprüfen. Brutto- auf die Nettokaltmieten-
darstellung im Mietspiegel verfolgt
Von Bodo Meinecke, Die BMG sieht ein Gefahrenmo- mit hoher Wahrscheinlichkeit auch
ment auch darin, daß die Vermie- den Zweck, möglichst frühzeitig
für den Delegiertenrat der BMG ter nunmehr – auf der Grundlage eine Vereinigung der beiden Berli-
einer langfristig angelegten Stra- ner Mietspiegelgebiete West und
tegie – besonders die Bestands- Ost zu befördern. Denn der Ost-
mieter mit Bruttomietverträgen zur Mietspiegel basiert bereits auf
Umstellung der Mietverträge drän- Grundlage der Nettokaltmiete.
Die Berliner MieterGemeinschaft Fall 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
(BMG) hat dem vorliegenden Miet- Baualtersgr. bis 1918 bis 1918
spiegel 1998 nicht zugestimmt. IWC ohne Bad, ohne Sammelheizung IWC mit Bad oder Sammelheizung
Ausstattung
Dabei geht es nicht so sehr um den
Wohnfläche b. 40 40-60 60-90 ü. 90 b. 40 40-60 60-90
Mietspiegel selbst, als vielmehr
Wohnlage E E M G E M G M G E M E M E
um die einseitige Fixierung auf die
Umstellung von der bisherigen 10,00 DM/qm
Darstellung der Bruttokaltmieten
noch im Mietspiegel 1996 auf die
jetzt vorgelegte Darstellung der
9,00 DM/qm
Nettokaltmieten. Diese Umstel-
lung wird als eine eher technisch-
methodische Angelegenheit voll-
zogen, dahinter verbergen sich 8,00 DM/qm
aber mietenpolitische Aspekte, die
einer gründlichen öffentlichen
Erörterung bedurft hätten. Das ist 7,00 DM/qm
jedoch nicht geschehen, und so ist
der Übergang und die sich daraus
ergebende Konsequenzen unver- 6,00 DM/qm
ständlich. Zusätzlich von exorbi-
tanten Mieterhöhungssprüngen in
ausgewählten Marktsegmenten
5,00 DM/qm
begleitet, werden sie für die betrof-
fenen Mieter nur schwer nachvoll-
ziehbar sein.
4,00 DM/qm
Die Umstellung von der zu Grun-
Tabelle 1
de gelegten Bruttomietendarstel-
lung auf die Nettomietendarstel-
lung im Mietspiegel wird damit 3,00 DM/qm
Fall 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Insofern werden die Zahlen ver-
Baualtersgr. bis 1918 1919–49 50–55 56–64 65–72 73–84 gleichbarer und die Folge wird
Ausstattung + WC + WC + WC + WC + WC + WC + WC + WC sein, daß bei der Bildung der
+ Bad + Bad + Bad + Bad + Bad + Bad + Bad + Bad
oder SH + SH oder SH + SH + SH + SH + SH + SH (gemeinsamen) ortsüblichen Ver-
Wohnfläche b.40 40-60 40-60 b.40 40-60 60-90 60-90 b.40 üb.90 b.40 b.40 b.40 b.40 üb.90 üb.90 üb.90 40–60
gleichsmieten die Westberliner
Wohnlage G M G E M M G E M E M G G G M M G Altbaumieten auf das höhere Miet-
DM/qm niveau der östlichen Vergleichs-
15,00
wohnungen und im Gegenzug die
14,00 Ostberliner Neubaumieten dem
13,00
höheren Niveau der Westberliner
Vergleichswohnungen angegli-
12,00 chen werden.
11,00 Der Mietspiegelvergleich von 1996
10,00 auf 1998 erbringt Mieterhöhungen
in ausgewählten Marktsegmenten
9,00 des Westberliner Mietwohnungs-
8,00 marktes, die der BMG erklärungs-
bedürftig erscheinen. Das betrifft
7,00
u.a. den im Mietspiegel ‘98 ange-
6,00 legten Fortfall der Spalten 1 und 5
5,00
(die Wohnungen mit niedrigem
Standard auswiesen), die aus dem
4,00 Mietspiegel 1996 nicht fortge-
3,00 schrieben werden, sowie die
Erscheinung, daß in 17 Mietspie-
Tabelle 2
2,00
gelfeldern die neuen Nettokaltmie-
1,00 ten 1998 die bisherigen Brutto-
kaltmieten von 1996 überschreiten
4 ME 268/98bzw. sich stark an diese Brutto- b.) Auf insgesamt 17 Feldern des
mieten annähern (vergl. Tabellen Mietspiegels ‘98 und verteilt
1 und 2). Im einzelnen bedeutet über alle Baualtersgruppen
das: sind die Nettokaltmieten 1998
höher als Bruttokaltmieten
a.) Im Mietspiegel ‘98 sind ge- 1996 bzw. stark angenähert
genüber dem Mietspiegel (vergl. Tabelle 2). Das Volumen
1996 die Spalte 1 (Baujahr des Wohnungsbestandes für
bis 1918, mit Innen-WC, ohne dieses Marktsegment beläuft
Bad, ohne Sammelheizung) sich auf mehr als 65.000 Woh-
und die Spalte 6 (Baujahr 1950 nungen. Bei sinkender Um-
– 55, mit Innen-WC, mit Bad zugsrate, hohem Leerstand
oder Sammelheizung) nicht und einem gegenüber dem
mehr enthalten. Die Berech- Ostteil wesentlich geringerem
nung der ortsüblichen Ver- Modernisierungsanteil an den
gleichsmiete soll sich durch hier einbezogenen Wohnungs-
Anbindung an des Mietniveau beständen, liegt die Vermu-
der Spalten 1 und 5 im Miet- tung nahe, daß Zuzügler aus
spiegel ‘98 unter Reduzierung dem übrigen Bundesgebiet
der dort ausgewiesenen Mie- und besonders unberatene
ten um 0,25 DM/qm erfolgen Bestandsmieter kräftig über
(vergl. Tabelle 1). Das heißt, den Tisch gezogen worden
daß diese Wohnungen mit sind.
niedrigem Standard nur noch
mit Hilfe der Spanneneinord- Für die BMG besteht kein Zweifel,
nung von denen mit höherem daß die Erläuterung des neuen
Standard unterschieden wer- Mietspiegels ‘98 in den Medien Veranstaltungshinweis der
INNEN!
den können. Damit verringert sich nicht mehr nur auf die Rat-
sich die Mietdifferenz, und in geberseiten beschränken kann,
der Gegenüberstellung er- sondern auch die öffentliche Erör-
geben sich erstaunliche Miet- terung der genannten und ggf.
sprünge, die erkennen lassen,
daß die veranschlagte Redu-
zierung der Anpassungsvor-
weiterer Problemfelder nachvoll-
ziehen sollte. Diese Forderung
nachhaltig zu unterstreichen ist
STADT!
gaben um 0,25 DM/qm ent-
schieden zu tief angesetzt ist.
der eigentliche Sinn, diesem Miet-
spiegel nicht zuzustimmen. AKTION 98
gegen Privatisierung, Sicherheitswahn
und Ausgrenzung
Mietspiegel Während im Namen der ‚Hauptstadtfähigkeit‘ die letzten
besetzten Häuser geräumt und Wagenburgen verdrängt wer-
sorgt für aalglatte den, stellen private und öffentliche Sicherheitskräfte den
‚ungestörten Konsum‘ in Bahnhöfen und Einkaufszonen
Mieterhöhungen sicher. 224.000 Platz- und Hausverweise im Jahr 1997 legen
beredtes Zeugnis davon ab, daß organisierte Geschäftsleute
und Sicherheitskräfte Gruppen definieren, denen die Innen-
städte streitig gemacht werden sollen.
Während Kanther über das Sicherheitsnetz die ‚Grenze‘ nun
Der Mietspiegel für spiegels (MSP) durch eine Mie-
terorganisation ist, betrachtet
auch faktisch in die Innenstädte verlegt und dort seinen Bun-
desgrenzschutz patrouillieren läßt, macht sich Schönbohm mit
Westberlin findet in man die momentane politische der Zuzugssperre für MigrantInnen für Innenstadtbezirke
Situation, daß er der zuneh-
den Medien kaum menden politischen Deregulie-
schon mal Gedanken über neue ‚ethnische Zollstationen‘. Und
weil die höchste Polizeidichte und eine ständig steigende Zahl
Anklang – auf rung entgegensteht. Soll privater Sicherheitskräfte nicht ausreichen, werden zukünftig
heißen, jedes noch so kleine
Ablehnung stößt er gar Stück staatlicher Einflußnahme
die ‚normalen BürgerInnen‘ in Präventionsräten für kleinräu-
mige Kontrolle sorgen.
nicht. Als allseits auf die Marktsituation ist letzt-
endlich hilfreich und steht der Wir meinen, daß all das Gründe genug sind, um auch 1998
akzeptiertes geplanten vollständigen Libera- ein überregionales Bündnis gegen Privatisierung, Sicher-
Instrument wird er lisierung des Wohnungsmark-
tes entgegen. Der MSP wirkt
heitswahn und Ausgrenzung zu schmieden und in der ersten
Juniwoche (2.6. – 5.6. 1998) eine weitere Innenstadtaktions-
gehandelt. Hier nun zwar als Mietsteigerungsinstru- woche durchzuführen.
einige Anmerkungen, ment, aber als ein dämpfendes.
Der 98er Mietspiegel rechtfer- Vorbereitungstreffen (für entschiedene AktivistInnen)
die diese Akzeptanz tigt allerdings Mietsteigerungen jeden Mittwoch, 20:00 Uhr im Laden Schröderstraße 9,
Ecke Bergstraße (Mitte)
fragwürdig werden bis zu 65% im Altbaubestand,
durchschnittlich ist das immer
lassen. noche eine ca. 9%ige Erhö- Infoveranstaltung (für die, die erst noch mobilisiert
werden wollen)
hung. Daß die Neubaumieten
gesunken sind drückt doch nur Mittwoch, 6.5.98, 20:00 Uhr im EX im Mehringhof,
Gneisenaustraße 2 (Kreuzberg)
aus, daß die Mietforderungen in
Der Regulie- der Vergangenheit für dieses
Marktsegment völlig überzogen
(Telefon-)Kontakt
Laden Schröderstraße 9, Ecke Bergstraße (Mitte)
rungsfaktor waren und sich nun auf einem dienstags: 14:00 – 19:00 Uhr
hohen Niveau einpendeln. mittwochs: 16:00 – 20:00 Uhr
Das einzige, aber nicht zu unter-
schätzende, Argument für die Tel.: 285 97 57
Unterzeichnung eines Miet- Fortsetzung auf Seite 6
ME 268/98 5relevanten Wohnungen in Hergeleitet wird die Umstellung Kriterien nur einen Abschlag
Fortsetzung von Seite 5 einem Zensus erhoben. Rund aus der veränderten Marktsi- von 0,25 DM pro Quadratme-
10.000 Befragungen gab es. tuation: 500.000 relevante ter? Der direkte Vergleich mit
Die Datenerhebung Betrachtet man den zugrunde
liegenden Fragenkatalog, stol-
Wohnungen insgesamt, verteilt
auf 140.000 Neubau- und
den fehlenden Spalten (verl.
Tabelle 1, S. 4), zeigt auch hier,
Der MSP 98, wie auch schon pert man gleich auf den ersten 360.000 Altbauwohnungen. Für daß es um Preistreiberei geht.
der MSP 97 geben weitere Seiten über eine Kuriosität. die 360.000 Altbauwohungen
Anlässe das o.g. Argument – Steht doch im § 2 Abs. 1 Nr. 2 sind 200.000 Bruttomietverträ-
Mietspiegel als Regulatorium – Zusammenfassend bestätigen
Miethöhegesetz, daß nur Woh- ge abgeschlossen. Eine rech- die Zahlen aus dem 98er Miet-
zurückzustellen. Zur Erinne- nungen zu berücksichtigen sei- nerische Notwendigkeit zur
rung, ein Mietspiegel soll die in spiegel die Erwartung bzw. die
en, deren Miete sich in den letz- Umstellung auf Netto gibt es Befürchtungen der BMG, zu
einer Stadt übliche – die ortsüb- ten vier Jahren verändert habe. also nicht. Sinn macht die
liche – Miethöhe abbilden. Die welchen der 97er Ostmietspie-
Der Fragebogen hingegen Umstellung nur unter dem gel schon Anlaß genug gab.
Datenerhebung läßt daran selektiert ausschließlich nach Aspekt, daß die zwei MSP im
jedoch Zweifel aufkommen. Den niedrigen Neubaumieten in
Wohnungen deren Miete in den Jahr 2000 verschmolzen wer- Ostberlin stehen nun die – leicht
In Ostberlin wurden die Mieten letzten vier Jahren gestiegen den sollen. gesunkenen – hohen Neubau-
per Gesetz in dramatischer Eile ist. mieten in Westberlin gegenü-
an den Markt herangeführt. In ber; den hohen Altbaumieten im
Ostberlin gibt es ca. 650.000
Wohnungen. Dem Ostberliner
Die Wohnungs- Osten stehen die niedrigen –
MSP wurden ca. 360.000 Woh- Brutto oder Netto ausstattung nun stark gestiegenen – im
Westen nicht mehr so unver-
nungen zu Grunde gelegt. Über Im Westberliner MSP sind jetzt, Wo sind die Wohnungen mit söhnlich gegenüber. Wird der
300.000 Datensätze stellten wie schon in Ostberlin, die Net- niedrigem Standard geblieben? nächste Mietspiegel für ganz
allein die Wohnungsunterneh- tokaltmieten aufgeführt (zur In den Ausstattungsgruppen Berlin erstellt, wird eine Anglei-
men zur Verfügung. Ein Erläuterung der Umstellung, s. des MSP tauchen sie jedenfalls chung auf dem jeweils höchsten
Schelm, wer denkt sie hätten unten: Brutto oder Netto). Ganz nicht mehr auf. Eine Erklärung Niveau die zwingende Konse-
die teuren Wohnungen ausge- offensichtlich der Versuch, den könnte sein: der durchschnittli- quenz. wj
wählt!? Eindruck zu erwecken, daß die che Wohnungsstandard hat
In Westberlin wurden die Daten Steigerungen geringer ausfal- sich weiterentwickelt. Warum
für die ca. 500.000 mietspiegel- len als das eigentlich der Fall ist. bewirken dann die fehlenden
Hierzu ist es erst einmal not- § 2 MHG nicht ein. Die Betriebs- gestiegen sind, eine Betriebs-
wendig die unterschiedlichen kosten können also voll, im Vor- kostenerhöhung erst nach dem
Begriffe einzuführen: die Brutto- aus und in Erwartung einer 1. April durchführen kann. Ver-
(kalt)-miete, Netto-(kalt)-miete Kostenerhöhung den MieterIn- säumt er es, die Erhöhung eines
und die Neben- oder auch nen aufgebürdet werden. Zur Betriebskostenbestandteiles so-
Betriebskosten. Folge hat das nun wieder, daß fort in einem Mieterhöhungs-
kein Vermieter ernsthaft darum verlangen nach § 4 MHG abzu-
Brutto Nebenkosten sind die allen Mie- bemüht sein muß, die Betriebs- wälzen, ist es ihm nicht möglich,
terInnen bekannten Kosten für kosten niedrig zu halten. Diese diese Kosten rückwirkend ein-
Abwasserentsorgung bis Unge- entscheidenden Nachteile wer- zutreiben. Oftmals sind Vermie-
zieferbeseitigung (s. Anlage 3 den bei einer vereinbarten Brut- ter nicht in der Lage, diese doch
zu § 27, Zweite Berechnungs- to-(kalt)-miete zumindest ge- recht komplizierte und differen-
verordnung), die für eine kom- mindert. zierte Form der Mieterhöhung
oder
plette Berechnungseinheit – in In der Bruttomiete oder Brutto- umzusetzen. D.h. die Gewinne
der Regel ein Hausaufgang – kaltmiete sind die Nebenkosten des Vermieters verringern sich
vom Vermieter den MieterInnen fester Bestandteil des Mietzin- in dem Maße, in dem der
in Rechnung gestellt werden. ses. Auch hier müssen sie vom Betriebskostenanteil steigt.
Für eine Anzahl von Wohnun- Vermieter detailliert offengelegt Nun wird durch die Umstellung
gen und gerade in Ostberlin werden. Eine Vorauszahlung zu des Mietspiegels nicht jeder
verlangen ist allerdings ausge-
Netto
machen die Nebenkosten „Bruttomietvertrag“ ungültig.
schon 2/3 des Mietzinses aus schlossen. Eine Erhöhung der Die Akzeptanz solcher Verträge
und werden nicht zuletzt des- Betriebskosten ist zwar mög- wird jedoch weiter sinken,
wegen häufig als „zweite Miete“ lich, aber erst ab dem Moment, obwohl immer noch knapp die
bezeichnet. zu dem die Kosten tatsächlich Hälfte aller Mietverträge in
gestiegen sind. Der Vermieter Westberlin Bruttomieten be-
Ist ein Mietvertrag abgeschlos- kann eben auch keine Nach- rechnen.
Ausgehend von § 546 BGB sen, in dem eine Netto(kalt)mie- zahlung nach dem Ende einer
Neue Vertragsabschlüsse sind
te vereinbart ist, werden die Abrechnungsperiode von der
sind die auf der Wohnung Betriebskosten von den Miete- MieterIn verlangen. in klarer Weise nur unter der
rInnen im Voraus verlangt. Sie Maßgabe getrennter Betriebs-
(Mietsache) liegenden Lasten kostenabrechnung möglich. Ge-
erhalten im Idealfall eine regel- Dadurch entsteht dem Vermie-
vom Vermieter zu tragen. mäßige Abrechnung der auf ter folgender in einem Beispiel rade die aktuelle Entwicklung
ihren Wohnanteil anfallenden zu verdeutlichender Nachteil: zeigt aber ein Bestreben der
Und das gilt eben auch für Betriebskosten. Diese Abrech- hat der Vermieter eine Mieter- Vermieterorganisationen, sich
nung, oft mit einer Nachzahlung höhung nach § 2 MHG um 5% gänzlich von der Last der
die Betriebskosten. Diese Betriebskosten zu befreien.
verbunden und auf zu erwar- zum 1. April durchgesetzt, d.h.
Ihnen ist aus – nur zu – durch-
werden zwar regelmäßig auf tende Steigerungen einzelner die MieterIn hat ein Mieter-
sichtigen Gründen daran gele-
Kostenpunkte begründet, wird höhungsverlangen im Januar
die MieterIn abgewälzt, doch dann eine Mieterhöhung nach zugestellt bekommen, haben gen, daß der MieterIn in Zukunft
§ 4 Miethöhegesetz (MHG) zur sich die Betriebskosten auto- direkt mit den Dienstleistern
bedarf es hierzu einer Folge haben. In dieser Mieter- matisch ebenfalls um 5% abrechnet. Sind doch die Ver-
mieter bis dato in der mißlichen
gesonderten Erklärung. Die höhung wird die Höhe der Vor- erhöht. Es hat also ebenfalls
Lage bei ständig steigenden
auszahlungen der MieterIn an eine Mieterhöhung „wie“ nach
Art dieser Erklärung bzw. das den Vermieter festgelegt. Er- § 4 MHG stattgefunden. Das Betriebskosten diese in Form
höhungen der Betriebskosten wiederum bedeutet, daß der einer Mieterhöhung auf die Mie-
Wie dieser Vereinbarung soll schränken die Möglichkeit einer Vermieter, auch wenn die terInnen abzuwälzen.
hier skizziert werden. „normalen“ Mieterhöhung nach Betriebskosten im Februar wj
6 ME 268/98Mieterhöhung!
Was tun?
Tips zur Überprüfung von
Mieterhöhungen in West-Berlin
nach § 2 Miethöhegesetz
Der § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) gestattet es dem Ver-
mieter, unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
eine höhere Miete in bestehenden Mietverhältnissen zu ver-
langen. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung besteht für alle Unseren Mitgliedern empfehlen wir, bei Zugang eines Miet-
nicht preisgebundenen Wohnungen. erhöhungsverlangens eine Beratungsstelle aufzusuchen.
Aber: Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen unter Bitte bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit, wie
Berufung auf § 2 MHG zugeht, muß auch wirksam sein. Mit Mietvertrag, Mieterhöhungserklärungen der letzten drei
diesem Infoblatt wollen wir Ihnen wichtige Hinweise zur Jahre, neue Mieterhöhung; evt. andere Unterlagen, z.B. über
Überprüfung einer solchen Mieterhöhung geben – es soll selbst finanzierte oder öffentlich geförderte Modernisie-
und kann jedoch keine anwaltliche Beratung ersetzen! rungsmaßnahmen und den Nachweis der Mitgliedschaft.
Wenn Ihnen eine lich den Rest des Monats, in dem
Ihnen das Mieterhöhungsverlan-
(siehe unter „ortsübliche Ver-
gleichsmiete“). Haben Sie Zweifel,
Sperrfrist erfolgen, sind unwirk-
sam. Sie sollten darauf nicht rea-
Mieterhöhung ins Haus gen zugegangen ist, und die bei-
den folgenden Monate.
ob der Absender des Miet-
erhöhungsverlangens tatsächlich
gieren. Sie sparen Geld, solange
der Vermieter die Unwirksamkeit
flattert... Ihr Vermieter oder sein Bevoll- nicht bemerkt. Erst umso später
Geht Ihnen ein Mieterhöhungs-
verlangen nach § 2 MHG zu, soll-
1) Formale Anforderun- mächtigter ist, lassen Sie sich bin-
nen Wochenfrist beraten! Ist ein
kann er Ihnen das erforderliche
neue Mieterhöhungsverlangen
ten Sie in aller Ruhe überprüfen, gen an das Miet- Verwalter oder anderer Bevoll-
mächtigter erstmalig der Absen-
mit den entsprechend einzuhal-
tenden neuen Fristen zusenden.
ob Sie der Mieterhöhung zustim-
men müssen. Denn Mieterhöhun- erhöhungsverlangen der des Mieterhöhungsverlan- Beispiel: Zum 1.2.97 wurde Ihre
gen nach diesem Paragraphen ● Der Vermieter muß Ihnen sein gens, sollte dem Schreiben eine Miete das letzte Mal gemäß § 2
bedürfen der Zustimmung der Mieterhöhungsverlangen Vollmacht des Vermieters/der Ver- MHG erhöht. Ein neues Miet-
Mieter/innen. Sie sollten dabei fol- schriftlich mitteilen. mieter beigefügt sein. Fehlt sie, erhöhungsverlangen dürfte Ihnen
gende Fragen klären: wird die Mieterhöhung unwirk- frühestens am 1.2.98 zugehen.
● Das Mieterhöhungsverlangen sam, wenn Sie sie unverzüglich
1) Entspricht das Er- ist nur wirksam, wenn es wegen fehlender Vollmacht Sperrfrist nach Neu- oder
höhungsverlangen den – von allen Vermietern abgege- schriftlich zurückweisen. Wiedervermietung
Formerfordernissen? ben wird, Wohnen Mieter/innen weniger als
2) Ist die Jahressperrfrist – von allen Vermietern eigenhän- 2) Jahressperrfrist ein Jahr in einer Wohnung, darf
der Vermieter ein Mieterhöhungs-
dig unterschrieben ist bzw. bei Der Vermieter kann eine Miet-
eingehalten worden? EDV-gefertigten Erklärungen verlangen nach § 2 MHG erst nach
erhöhung nach § 2 MHG erst dann Ablauf eines Jahres seit Beginn
3) Wird die Kappungs- deren ausgedruckte Namen verlangen, wenn Ihre Miete seit ei-
trägt (aber: Bevollmächtigung des Mietverhältnisses zustellen.
grenze eingehalten? nem Jahr unverändert geblieben
Dritter ist möglich!),
4) Übersteigt die neue
ist. Fälligkeit der neuen Miete
– an alle Mieter/innen der Woh- Aber Achtung! Mieterhöhungen Ist die Jahressperrfrist eingehal-
Miete die ortsübliche nung gerichtet ist und auch allen ten worden, so wäre die neue
aufgrund von Modernisierung (§ 3
Vergleichsmiete? zugeht. MHG) oder wegen gestiegener Miete – vorausgesetzt, das Er-
5) Hat der Vermieter für ● Die Erhöhung der Miete muß Betriebskosten (§ 4 MHG) oder er- höhungsverlangen ist ansonsten
zahlenmäßig (prozentmäßig höhter Kapitalkosten (§ 5 MHG) wirksam – ab dem dritten Kalen-
Modernisierungsmaß- dermonat zu zahlen, der auf den
genügt nicht!) ausgewiesen bleiben bei der Berechnung der
nahmen öffentliche und hinreichend begründet Jahressperrfrist unberücksichtigt. Monat des Zugangs des Er-
Mittel in Anspruch sein. höhungsverlangens folgt.
Das Mieterhöhungsverlangen
genommen? Der Vermieter muß darlegen, daß darf Ihnen erst nach Ablauf der Beispiel: War das Mieterhöhungs-
Für diese Prüfung haben Sie min- die nunmehr verlangte Miete die Sperrfrist zugehen. Mieterhöhun- verlangen unter Einhaltung der
destens zwei Monate Zeit, näm- orstübliche Miete nicht übersteigt. gen, die unter Verletzung der Sperrfrist am 15.4.98 zugegan-
ME 268/98 7gen, ist die neue Miete ab 1.7.98
fällig (also nach Ablauf der Über-
gangsmiete zugrunde gelegt. Als
Ausgangsmiete wird die Miete be- 4) Ortsübliche gel: siehe weiter unten). Für die
formelle Wirksamkeit des Miet-
legungsfrist = Rest des Zugangs-
monats plus zwei Monate).
zeichnet, die Sie vor drei Jahren
gezahlt haben, und zwar von dem
Vergleichsmiete erhöhungsverlangens reicht es
aus, wenn der Vermieter sich auf
Zeitpunkt an zurückgerechnet, an Eine weitere Begrenzung einer einen Wert innerhalb der Spanne
In jedem Falle vergehen also min- Mieterhöhung nach § 2 MHG stellt
destens 15 Monate zwischen zwei dem die Mieterhöhung wirksam bezieht.
wird. die ortsübliche Vergleichsmiete
Mieterhöhungen nach § 2 MHG, dar. In seinem Mieterhöhungsver- Aber auch ein formal wirksames
nämlich zwölf Monate Sperrfrist Beispiel: Die neue Miete soll zum langen muß der Vermieter, wie Mieterhöhungsverlangen bedeu-
seit der Fälligkeit der letzten Miet- 1.6.98 wirksam werden. Die Aus- schon gesagt, begründen, daß die tet noch nicht, daß tatsächlich die
erhöhung und weitere drei Mona- gangsmiete ist somit die Miete, die nunmehr verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete ver-
te bis zum Ablauf der Überle- am 1.6.95 gezahlt worden war. ortsübliche Miete nicht übersteigt. langt wird und Sie der Miet-
gungsfrist der Mieter/innen und Dazu hat er drei Auswahlmöglich- erhöhung zustimmen müssen. Es
dem dann Wirksamwerden der Wenn die für die Wohnung anfal- gilt, die Vermieterbegründung zu
lenden Betriebskosten im geson- keiten: durch Bezug auf drei ver-
neuen Mieterhöhung. gleichbare Wohnungen, mittels überprüfen.
derten Umlageverfahren mit mo-
natlichen Vorauszahlungen erho- Sachverständigengutachten oder Das richtige Mietspiegelfeld
3) Kappungsgrenzen ben werden und jährliche Abrech- anhand eines Mietspiegels. Der
Vermieter kann sich gleichrangig
Das für Ihre Wohnung zutreffende
Der Vermieter muß bei Miet- nungen der Betriebskosten erfol- Mietspiegelfeld läßt sich anhand
gen, haben die Mietvertragspar- auf jede dieser Möglichkeiten be- der vier verwendeten Kriterien
erhöhungen nach § 2 MHG Kap- rufen.
pungsgrenzen beachten, d.h. er teien eine Nettokaltmiete verein- herausfinden:
darf die Miete innerhalb von drei bart. Diese Miete stellt zugleich Da es für West-Berlin den Miet- – Baualter
Jahren um maximal 30% bzw. die Ausgangsmiete dar. spiegel 1998 gibt und dieser in der
Regel auch vor Gericht Bestand – Wohnfläche
20% erhöhen. Allerdings werden Sind die Betriebskosten in der
Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis Miete enthalten, haben die Miet- hat, folgt hier die Ermittlung der – Wohnlage
5 MHG – das sind, wie bereits ge- vertragsparteien eine Bruttokalt- ortsüblichen Vergleichsmiete an- – Ausstattung (mit Bad oder Sam-
sagt, Erhöhungen wegen Moder- miete vereinbart. Die maßgebli- hand des Mietspiegels. melheizung bzw. mit Bad und
nisierungsumlagen, gestiegener che Ausgangsmiete ist in diesem Mietspiegel Sammelheizung, WC jeweils in
Betriebskosten und höherer Kapi- Fall die Bruttokaltmiete. der Wohnung)
talkosten – bei der Berechnung Der „Berliner Mietspiegel 1998 für
Sie errechnen die Kappungsgren- die westlichen Bezirke (ohne Sollten Sie auf eigene Kosten Aus-
der Kappungsgrenze nicht stattungsmerkmale erstmalig in
berücksichtigt. ze – also den Betrag, auf den Ih- West-Staaken)“ ist als Beilage
Ihrer Wohnung eingebaut haben
30%ige Kappungsgrenze (z.B. Bad/Dusche oder eine Ga-
Diese Kappungsgrenze gilt für setagenheizung = Sammelhei-
nicht preisgebundene Wohnun- zung), so wird bei der Einordnung
gen, die so verfahren, als ob diese nicht
vorhanden wären, da sie Ihnen ja
a) nach dem 1.1.81 fertiggestellt nicht von Ihrem Vermieter zur Ver-
wurden; fügung gestellt worden sind.
b) vor dem 1.1.81 fertiggestellt
wurden und deren Nettokalt- Leerfelder im Mietspiegel
miete (Miete ohne kalte Be- Steht kein Wert in dem für Ihre
triebskosten und Heizkosten) Wohnung zutreffenden Mietspie-
8,00 DM/qm nicht übersteigt. Ist gelfeld, so hat es bei der Aufstel-
die Nettokaltmiete (also die lung des Mietspiegels nicht genü-
Ausgangsmiete – siehe unten) gend Vergleichswohnungen in
geringer als 8,00 DM/qm, so dieser Kategorie gegeben. Ein
kann diese Miete innerhalb von Zurückgreifen auf Nachbarfelder
drei Jahren um 30% erhöht wer- ist nicht zulässig. Hier kommen für
den, maximal jedoch bis zu ei- den Vermieter die beiden ande-
nem Quadratmeterpreis von ren, neben dem Mietspiegel be-
9,60 DM nettokalt. stehenden Begründungsmög-
lichkeiten für die Erhöhung nach
20%ige Kappunsgrenze § 2 MHG in Betracht: Der Bezug
Bei nicht preisgebundenen Woh- auf drei vergleichbare Wohnun-
re Miete maximal erhöht werden mehrerer Tageszeitungen er- gen oder auf ein Sachverständi-
nungen, die vor 1981 fertiggestellt schienen. Er ist auch kostenlos bei
darf – wie folgt: Ausgangsmiete gengutachten. In solchen Fällen
wurden und deren Nettokaltmiete allen Bezirksämtern oder bei uns
plus 30% bzw. 20%. sollten Sie unbedingt eine Bera-
(Ausgangsmiete) über 8,00 erhältlich (Die Mietspiegeltabelle
DM/qm liegt, kann die Miete in- tungsstelle aufsuchen.
Nichteinhaltung der nebst Orientierungshilfen ist auch
nerhalb von drei Jahren um „nur“
20% erhöht werden. Kappungsgrenze im Internet unter http://www.bmg. Zur Wohnlage
ipn.de zu finden). Im „Mietspiegel“ sind Wohnlagen-
Die 20%ige Kappungsgrenze gilt Eine Überschreitung der jeweili- karten enthalten. Die genaue Zu-
nur noch für Mieterhöhungsver- Der Mietspiegel gilt nicht für Woh-
gen Kappungsgrenze macht das nungen in Ein- und Zwei- ordnung ergibt sich aus dem
langen, die den Mieter/innen vor Mieterhöhungsverlangen nicht Straßenverzeichnis, das zum
dem 1.9.98 zugehen. Sollte bis zu familienhäusern und Reihenhäu-
unwirksam, sondern begrenzt es. sern, freifinanzierte Neubauwoh- „Mietspiegel“ gehört, ihm aber
diesem Zeitpunkt keine Gesetzes- (Achtung! Siehe für diesen Fall un- nicht beigefügt ist. Die zutreffende
änderung erfolgt sein, gilt dann nungen, die ab 1.1.97 bezugsfer-
ter „Teilzustimmung“) tig waren, sowie preisgebundene Einordnung Ihres Wohnhauses
einheitlich die Kappungsgrenze können Sie bei Ihrem bezirklichen
von 30%. öffentlich geförderte Wohnungen.
Anläßlich des Auslaufens der Bin- Wohnungsamt oder über das
Bei vereinbarter Bruttokaltmiete dung bei Sozialwohnungen gilt die Begründung der Mieterhöhung „Mietspiegeltelefon“ der Senats-
muß der Vermieter in seinem Er- Kappungsgrenze nicht, sofern der verwaltung für Bauen, Wohnen
Begründet der Vermieter sein
höhungsverlangen die Zusam- Mieter/die Mieterin zuvor eine und Verkehr (90 12 37 37) erfah-
Mieterhöhungsverlangen mit dem
mensetzung der bisher gezahlten Fehlbelegungsabgabe gezahlt ren. Auskunft zur Wohnlage er-
Mietspiegel, muß er ausdrücklich
Miete – also Nettokaltmiete plus hat und die Mieterhöhung den Be- halten Sie auch in unseren Bera-
auf ihn Bezug nehmen. Er muß ein
Betriebskosten – offenlegen, um trag der zuletzt entrichteten Aus- tungsstellen und der Geschäfts-
Mietspiegelfeld benennen; die Be-
die Erhöhung begründen zu kön- gleichszahlung nicht übersteigt. stelle.
zugnahme auf ein Feld mit *
nen. Denn es muß erkennbar sein, Der Vermieter hat hinsichtlich der
ob die Nettokaltmiete pro Monat Höhe der Fehlbelegungsabgabe
berührt die Wirksamkeit des Miet- Die Spannen im
erhöhungsverlangens nicht.
über oder unter 8,00 DM/qm liegt. einen Auskunftsanpruch gegenü- Mietspiegelfeld
ber dem Mieter/der Mieterin. Aber: Bezieht sich der Vermieter auf ein Haben Sie das für Ihre Wohnung
Ausgangsmietzins die Mieterhöhung wird durch die Leerfeld, ist das Erhöhungsver- zutreffende Mietspiegelfeld gefun-
Der Berechnung der Kappungs- ortsübliche Vergleichsmiete be- langen nicht begründet und damit den, müssen Sie noch die Span-
grenze wird die sogenannte Aus- grenzt! unwirksam (Leerfeld im Mietspie- neneinordnung vornehmen:
8 ME 268/98Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke (ohne West-Staaken)
Ortsübliche Vergleichsmieten für Wohnungen (Stichtag 01.09.1997)
Netto-Kaltmiete in Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche monatlich
bezugsfertig bis 1918 1919–1949 1950–1955 1956–1964 1965–1972 1973–1983 1984–1996
Ausstattung mit Sammel-
Wohnfläche
heizung (SH) mit SH, mit SH oder mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH,
oder Bad, mit Bad und Bad, Bad und Bad und Bad und Bad und Bad und Bad und
WC in der Woh- WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W. WC i.d.W.
nung (i.d.W.)
Spalte
Wohnlage 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Zeile
einfache Wohnlage A
7,58* 11,88 8,69** 9,42 7,89* 6,60 9,49* 8,89*
4,72-10,50 8,07-15,53 6,02-9,69 7,85-11,36 6,09-9,90 5,69-7,77 6,49-12,55 7,94-11,00
unter 40m2
mittlere Wohnlage B
9,42* 5,79* 10,34 6,82 6,54 12,71 13,45**
7,85-12,52 5,35-6,05 7,51-11,56 6,13-7,91 5,49-8,37 8,19-15,22 8,23-15,04
gute Wohnlage C
8,54** 11,40* 9,19* 9,40 9,44 15,77*
4,77-11,64 7,36-14,73 7,40-12,37 6,12-12,69 5,89-14,11 12,57-18,00
5,60 8,82 6,44 7,56 7,01 6,55 7,68 8,50* 12,77*
40 bis unter 60 m2
einfache Wohnlage D
4,26-6,70 6,12-11,66 5,64-7,48 6,17-9,36 5,81-8,74 5,44-7,88 6,17-8,88 7,91-9,81 9,69-18,34
mittlere Wohnlage E
6,69* 8,85 6,21 7,32 6,73 6,13 9,76 12,63* 15,47
5,37-10,26 6,61-11,66 4,96-8,26 6,37-9,50 6,04-7,73 5,10-7,34 6,84-13,73 8,52-15,00 11,26-17,45
gute Wohnlage F
7,27 9,15 5,95* 7,35 6,96 8,25 13,62 14,59** 15,54*
6,00-8,85 7,23-11,06 4,95-7,55 5,70-8,92 5,69-8,90 6,12-10,96 10,27-16,75 12,27-18,69 11,10-20,83
5,15 7,75 5,36 6,97 6,52 6,17 8,08 8,44 12,31
60 bis unter 90 m2
einfache Wohnlage G
3,94-6,20 6,07-9,54 4,95-6,14 5,94-8,53 5,54-7,43 5,26-7,59 6,37-10,58 7,90-9,41 9,13-16,25
mittlere Wohnlage H
6,35 7,81 5,26 6,78 6,62 5,99 7,50 11,63 14,55
5,07-10,08 6,03-9,80 4,46-6,45 5,98-8,30 5,53-8,07 5,21-7,05 6,21-10,13 8,21-14,53 9,24-18,00
gute Wohnlage I
5,72 8,09 5,59** 7,78 6,99 7,73 12,62 12,85 16,41
4,52-7,08 6,58-10,10 4,57-6,47 6,56-8,99 5,53-8,92 5,62-9,87 8,83-15,16 8,08-16,58 13,65-19,50
5,02 6,82 5,38* 6,98 5,52** 7,09* 8,32 12,94
90 m2 und mehr
einfache Wohnlage J
4,16-6,31 5,28-8,22 4,77-6,00 5,35-9,01 5,18-6,42 5,82-8,27 7,69-9,96 11,47-16,03
mittlere Wohnlage K
5,41 6,92 6,50* 7,33 7,08* 11,16* 12,57 10,29* 15,46
4,27-6,60 5,60-8,06 6,00-7,07 6,24-8,36 5,93-8,94 8,42-15,19 7,13-15,20 8,95-14,45 12,22-18,21
gute Wohnlage L
5,56 7,47 5,87* 7,64 8,28* 7,77 10,22* 11,19 15,86
4,55-6,52 6,05-9,01 5,34-6,30 6,30-9,28 5,12-10,03 6,33-8,78 8,45-13,22 7,28-16,01 11,96-18,25
Bei Leerfeldern lag für eine verläßliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft
(* =∧ 15 – 29 Mietwerte, ** =∧ 10 – 14 Mietwerte).
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1918“ Spalte 1 und „1919 bis 1949“ Spalte 3. Bezugsfertigkeit „bis 1918“ Spalte 1 und
bis 1949) ohne Sammelheizung, Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis „1919 bis 1949“ Spalte 3.
ohne Bad, WC außerhalb der Wohnung 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, Für Neubauwohnungen (bezugsfertig
liegt die ortsübliche Vergleichsmiete mit WC in der Wohnung liegt die orts- 1950 bis 1955) mit Sammelheizung oder
je Quadratmeter Wohnfläche monatlich übliche Vergleichsmiete je Quadratmeter mit Bad, mit WC in der Wohnung liegt die
0,50 DM unter den Beträgen der ausge- Wohnfläche monatlich 0,25 DM unter ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter
wiesenen Spalten mit der schlechtesten Aus- den Beträgen der ausgewiesenen Spalten Wohnfläche monatlich 0,25 DM unter den
stattung; das ist bei Bezugsfertigkeit „bis mit der schlechtesten Ausstattung; das ist bei Beträgen der Spalte 5.
Sie müssen feststellen, welche zu- lichen Merkmale in vier Merkmal- Merkmale, ist ein Zuschlag von Das sind 2 x 25% = 50% des Un-
sätzlichen Merkmale auf Ihre gruppen aufgeteilt: 25% des Unterschiedsbetrages terschiedsbetrags zwischen Mit-
Wohnung zutreffen, die wohn- – Bad/WC zwischen Mittelwert und Span- telwert und Spannenoberwert.
wertvermindernd oder wohnwert- – Küche nenoberwert gerechtfertigt. Damit liegt die maximal zulässige
erhöhend sind. Denn besondere Miete in der Mitte zwischen dem
Qualitäts- und Ausstattungsmerk- – Wohnung/Gebäude Überwiegen die wohnwertmin- Mittelwert und dem oberen Wert
male haben Einfluß auf die Höhe – Wohnumfeld dernden Merkmale in einer Merk- des Mietspiegelfeldes.
der ortsüblichen Vergleichsmiete malgruppe, ist ein Abzug von 25%
des Unterschiedsbetrages zwi-
und lassen diese vom Mittelwert Spanneneinordnung schen Mittelwert und Spannenun-
des Mietspiegelfeldes nach oben Die vier genannten Merkmalgrup- Wie bei den Ausstattungskriterien
oder unten abweichen. terwert angemessen. In gleicher
pen gehen mit je 25% – positiv der Mietspiegeltabelle gilt auch
Weise ist mit jeder anderen Merk-
oder negativ – in die Berechnung hier: Haben Sie in Eigenregie et-
malgruppe zu verfahren, wobei
Diese Merkmale sind in den Miet- des Abstandes des für Sie zutref- was erstmalig geschaffen, das
die Gruppen gegeneinander auf-
spiegelfeldern nicht gesondert fenden Mietspiegelwertes zum wohnwerterhöhend ist, z.B. den
gerechnet werden.
ausgewiesen, sondern befinden Mittelwert ein. Boden des Bades erstmalig ge-
sich in den zwei „Orientierungshil- Beispiel: In drei Merkmalgruppen fliest, so ist das nicht zu berück-
fen für die Spanneneinordnung“, Sie kreuzen in der Orientierungs- überwiegen die wohnwerter- sichtigen. Selbstverständlich ist
die dem Mietspiegel beigefügt hilfe (siehe Seite 11) die entspre- höhenden Merkmale, in einer die z.B. eine vorhandene Waschma-
sind. Die eine gilt für Altbauwoh- chenden negativen und positiven wohnwertmindernden. Es verblei- schine ebensowenig zu berück-
nungen, die bis 1949 bezugsfertig Merkmale, die für Ihre Wohnung ben also zwei Merkmalgruppen sichtigen, wenn es Ihre eigene ist.
waren, die andere für Neubau- zutreffen, an. mit überwiegend wohnwert- Es zählt nur das, was zusammen
wohnungen ab 1950. In den Ori- Überwiegen in einer Merkmal- erhöhenden Merkmalen in der mit der Wohnung mitvermietet
entierungshilfen sind die zusätz- gruppe die wohnwerterhöhenden Berechnung. wird.
ME 268/98 9Abschläge müssen Sie der Er-
höhung nach MHG Sonderkündigungsrecht
Für Wohnungen, deren Ausstat- § 2 zustimmen. Verlangt der Vermieter eine Miet-
tung deutlich unter dem Durch- erhöhung nach § 2 MHG, so ha-
Liegt die vom Ver-
schnitt liegt, gelten Abschläge in ben die Mieter/innen ein außeror-
mieter geforderte
Höhe von 0,25 bis 0,50 DM/qm dentliches Kündigungsrecht bis-
Miete über beiden
(siehe Details in der Tabelle Seite zum Ende des zweiten Monats
Werten, hat der Ver-
11). nach Zugang des Mieterhöhungs-
mieter nur Anspruch
verlangens – also bis zum Ende
auf einen Teil der Mieter-
der Überlegungsfrist. Die Kündi-
Sondermerkmale höhung.
gung gilt dann für das Ende des
Bei Vorliegen besonderer Aus- Maßgebend ist dann der niedrige- übernächsten Monats.
stattungsmerkmale gelten Zu- re Mieterhöhungsbetrag im Ver-
schläge in DM/qm zur ermittelten gleich Kappungsgrenze/Miets-
piegel.
ortsüblichen Vergleichsmiete: für
moderne Einbauküche 0,27 DM, Beispiel: Der Vermieter fordert Sonderfälle
für modernes Bad 0,34 DM, 40,– DM Mieterhöhung. Laut Kap- Einvernehmliche
für Gartennutzung 0,33 DM und pungsgrenze sind aber nur 28,– Mieterhöhung
für hochwertigen Bodenbelag DM zulässig, und laut Miet- Der § 10 MHG erlaubt eine „ein-
0,60 DM (siehe Details in der Ta- spiegel 30,– DM. Maßge- vernehmliche Mieterhöhung“.
belle Seite 11). bend ist hier die Kap- Dieser Paragraph ist eine Mie-
pungsgrenze mit dem nied- terfalle, in die Sie nicht hinein-
Diese Zuschläge werden der nach rigeren Mieterhöhungsbe-
der Spanneneinordnung ermittel- tappen sollten: Eine solche
trag von 28,– DM. Hier sollte Mieterhöhung sollten Sie –
ten zulässigen Miete hinzuge- Teilzustimmung zu diesem Be-
rechnet. Der neue Betrag stellt und das hängt vom jeweili-
trag erfolgen. gen Einzelfall ab – nur
dann die ortsübliche Vergleichs-
miete für Ihre Wohnung dar. Da- nach reiflicher Überle-
bei kann der Spannenoberwert 5) Modernisierung mit gung vereinbaren. Holen
Sie sich Rat ein!
überschritten werden. öffentlichen Mitteln
Hat Ihr Vermieter mit öffentlichen
Mietspiegelwert und Mitteln modernisiert, muß er das Staffelmietverträge
Nettokaltmiete nicht ausdrücklich mitteilen. Er Bei einer Staffelmietverein-
muß es aber bei der Berechnung barung sind Mieterhöhungen
Zahlen Sie eine Nettokaltmiete mit sollten Sie allerdings den Vermie- nach den §§ 2, 3, 5 MHG ausge-
der Mieterhöhung berücksichtigt
Betriebskostenumlage, gelten für ter über die Zusammensetzung schlossen. Der Mietzins muß je-
haben. Liegt bei Ihnen ein solcher
Ihre Wohnung die entsprechen- der Miete schriftlich vor Ablauf der weils ein Jahr unverändert blei-
Fall vor – lassen Sie sich beraten!
den Werte des zutreffenden Miet- Überlegungsfrist unterrichten. ben, und die Steigerungen oder
spiegelfeldes unmittelbar, da die Wie auch immer: Lassen Sie sich die jeweils zu zahlende Miete
im Mietspiegel 1998 angegebe- Überlegungsfrist zuvor beraten! müssen betragsmäßig ausgewie-
nen Quadratmeterpreise nun- Nach Ablauf des Monats, in dem sen sein.
mehr Nettokaltmieten darstellen. Ihnen das Mieterhöhungsverlan- Vermieterklage auf
gen mit der Aufforderung zur Zu- Zustimmung
Mietspiegelwert und Brutto- stimmung zugegangen ist, haben
kaltmiete Sie weitere zwei Monate Überle- Stimmen Sie einer Mieterhöhung
nach § 2 MHG nicht oder nur teil-
Wiederaufleben des
gungsfrist – also praktisch bis zum
Verlangt der Vermieter, bei ver- Fälligwerden der Mieterhöhung. weise zu, so muß der Vermieter – Mietminderungsrechts
einbarter Bruttokaltmiete, eine Wenn Sie einer Mieterhöhung erst will er auf seiner Erhöhung in Das Mietminderungsrecht ist be-
höhere Miete nach § 2 MHG unter einmal zugestimmt haben, gilt die vollem Umfang bestehen – nach kanntlich verwirkt, wenn trotz be-
Berufung auf den Mietspiegel, neue Miete als vereinbart – selbst Ablauf Ihrer Überlegungsfrist in- stehender Mängel die Miete über
muß er in seinem Erhöhungsver- dann, wenn bei der Erhöhung ge- nerhalb der darauffolgenden zwei einen längeren Zeitraum vorbe-
langen die Bruttokaltmiete auf- setzliche Bestimmungen mißach- Monate Klage auf Zustimmung er- haltlos gezahlt wurde oder ein
schlüsseln: in Nettokaltmiete und tet worden sind. Also: Vor jeder heben. ausgesprochener Vorbehalt bei
kalte Betriebskosten, so daß Sie Entscheidung erst gründlich prü- der Mietzahlung über mehrere
selbst überprüfen können, ob die Versäumt der Vermieter die Kla-
fen, die Zeit dazu ist Ihnen gege- gefrist, kann er aus dieser Er- Monate ohne Folgen seitens der
verlangte Miete laut Mietspiegel ben! Mieter/innen geblieben ist.
zulässig ist – denn die in ihm an- höhung keine weiteren Rechte ab-
gegebenen Werte beziehen sich, leiten.
wie schon gesagt, auf die Netto- Zustimmung Prinzipiell lebt das Mietminde-
rungsrecht wieder auf, wenn alte
kaltmiete. Ergibt die Überprüfung des Miet-
erhöhungsverlangens, daß es
Mieterhöhung und Mängel das neue Preis-Lei-
Verlangt der Vermieter mehr als
die so ermittelte ortsübliche Ver-
wirksam ist, sollten Sie vor Ablauf
der Überlegungsfrist schriftlich zu-
Umstellung auf Netto- stungsverhältnis, das nach der
Mieterhöhung gegeben ist, nach-
gleichsmiete, ist das Miet- stimmen – der Vermieter hat einen kaltmiete haltig stören, wobei die Minderung
höchstens in der Höhe der Miet-
erhöhungsverlangen nicht unwirk- Anspruch darauf und kann sie
sam, sondern es wird durch die er- sonst auf Zustimmung verklagen Achtung! Wenn Sie bisher immer erhöhung zulässig ist. Mängel am
mittelte Vergleichsmiete begrenzt. (siehe unten). eine Bruttokaltmiete gezahlt ha- Gebäude kommen hierbei nur in
(Achtung! siehe auch hierzu unter ben und der Vermieter Ihnen nun- Frage, wenn sie die eigene Wohn-
Kommen Sie zu dem Schluß, daß mehr in seinem Erhöhungsverlan- qualität erheblich beeinträchtigen.
„Teilzustimmung“) Sie der Mieterhöhung nicht zu- gen zugleich die Umstellung auf
stimmen müssen, ist es Ihnen Nettokaltmiete vorschlägt, brau-
überlassen, wie Sie dies zum Aus- Erwägen Sie, im Zusammenhang
Was begrenzt mehr: druck bringen wollen: ob einfach
chen Sie nicht zu reagieren: Das
Erhöhungsverlangen ist un- mit einem Mieterhöhungsverlan-
Kappungsgrenze oder durch die Nichtzahlung des Er-
höhungsbetrages oder durch ein
wirksam, weil mit einer Bedingung
versehen – was unzulässig ist.
gen nach § 2 MHG eine Mietmin-
derung vorzunehmen, sollten Sie
Mietspiegel? förmliches Schreiben an den Ver-
mieter. Im übrigen ist eine Umstellung auf
sich innerhalb der Überlegungs-
frist unbedingt beraten lassen.
Die erhöhte Miete darf weder Nettokaltmiete eine Vertragsän-
Kappungsgrenze noch Mietspie- Teilzustimmung derung, die Ihrer Zustimmung be-
gelwert übersteigen. Sie können auch Ihre Teilzustim- darf. Sie müssen darauf nicht ein- Zum Schluß noch einmal der
mung durch die nur teilweise Zah- gehen! Sie sollten keinesfalls vor- Hinweis: die gegebenen allge-
Liegt die erhöhte Miete unter bei- lung der Mieterhöhung – nämlich eilig zustimmen, sondern sich Be- meinen Informationen ersetzen
den Werten oder erreicht den in der Höhe, in der sie berechtigt denkzeit nehmen und beraten las- nicht die für den konkreten Fall
niedrigeren der beiden Werte, ist – zu erkennen geben. Dann sen. nötige Beratung!
10 ME 268/98Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke
(ohne West-Staaken)
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1949) für Altbauwohnungen (bezugsfertig ab 1950)
Zusätzliche Merkmale Zusätzliche Merkmale
Wohnwertmindernde Merkmale (–) Wohnwerterhöhende Merkmale (+) Wohnwertmindernde Merkmale (–) Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 1: Bad/WC Merkmalgruppe 1: Bad/WC
Kein Handwaschbecken Badewanne/zusätzliche Duschtasse Kein Handwaschbecken Badewanne/zusätzliche Duschtasse
Dielenfußboden im Bad Doppelhandwaschbecken Nicht beheizbar Doppelhandwaschbecken
Nicht beheizbar WC vom Bad getrennt Keine Entlüftung WC vom Bad getrennt
Keine Warmwasserbereitung Wohnungsbezogene Kaltwasseruhr Wände nicht überwiegend gefliest Wohnungsbezogene Kaltwasseruhr
Keine Entlüftung Badmöbel Badmöbel
Merkmalgruppe 2: Küche Merkmalgruppe 2: Küche
(nur, wenn (nur, wenn
Keine Kochmöglichkeit Einbauküche nicht
Nur Ausguß Einbauküche nicht
Kein Spülbecken oder Ausguß Besondere Ausstattung »moderne Keine Warmwasserbereitung Besondere Ausstattung »moderne
Einbauküche« Einbauküche«
Keine Warmwasserbereitung (z.B. Kühlschrank, Geschirr- zutrifft – siehe
Keine Entlüftung (z.B. Kühlschrank, Geschirr- zutrifft – siehe
Keine Entlüftung spülmaschine, 4-Platten- Sonder- Keine Wandfliesen im Arbeitsbereich spülmaschine, 4-Platten- Sonder-
merkmale ) merkmale )
Herd mit Backofen) Herd mit Backofen)
Fliesen als Bodenbelag Fliesen als Bodenbelag
Küche größer als 20 % der Gesamt- Küche größer als 15 % der Gesamt-
wohnfläche; jedoch mindestens 12 m2 wohnfläche; jedoch mindestens 8 m2
Merkmalgruppe 3: Wohnung/Gebäude Merkmalgruppe 3: Wohnung/Gebäude
Kein nutzbarer Balkon Großer, geräumiger Balkon, Terrasse, Kein nutzbarer Balkon Großer, geräumiger Balkon, Terrasse,
Wohnräume schlecht belichtet/besonnt Loggia oder Wintergarten Wohnräume schlecht belichtet/ Loggia oder Wintergarten
Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein Wohnräume gut belichtet/besonnt besonnt Wohnräume gut belichtet/besonnt
gefangenes Zimmer) Gegensprechanlage Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein Repräsentativer Eingangsbereich/ Trep-
Renovierungsbedürftiges Treppenhaus Repräsentativer Eingangsbereich/ Trep- Durchgangszimmer) penhaus (Spiegel, Marmor, exklusive
Kein Abstellraum/Mieterkeller/ Boden- penhaus (Spiegel, Marmor, exklusive Renovierungsbedürftiges Treppenhaus Beleuchtung, hochwertiger
raum Beleuchtung, hochwertiger Kein Abstellraum/Mieterke!ler/ Boden- Anstrich/Wandbelag)
Einfachfenster Anstrich/Wandbelag) raum Personenaufzug bei weniger als
Unzureichende Warmedämmung Personenaufzug bei weniger als Unzureichende Wärmedämmung 5 Geschossen
Einzelne Räume nicht beheizbar 5 Geschossen Unzureichende Elektroinstallation Maisonettewohnung
Keller- oder Souterrainwohnung Wesentlich verbesserte Wärmedäm- Lage im Erdgeschoß Fußbodenheizung
Unzureichende Elektroinstallation mung (z.B. an Außenwänden, Dächern, Schlechter Instandhaltungszustand Wesentlich verbesserte Wärmedäm-
Lage im Seitenflügel oder Quergebäude Kellerdecken) (z. B. große Putzschäden, erhebliche mung (z.B. an Außenwänden, Dächern,
bei verdichteter Bebauung Gemeinschaftssatellitenanlage oder Schäden an der Dacheindeckung, Kellerdecken)
Schlechter Instandhaltungszustand Kabelanschluß dauernde Durchfeuchtung des Mauer- Gemeinschaftssatellitenanlage oder
(z. B. große Putzschäden, erhebliche Aufwendiger Stuck werks) Kabelanschluß
Schäden an der Dacheindeckung, Isolierglasfenster Waschmaschine weder in Bad noch Abschließbarer Fahrradabstellraum
dauernde Durchfeuchtung des Mauer- Einbauschränke Küche stellbar Zur Wohnung gehörige Garage/ Stell-
werks) Abschließbarer Fahrradabstellraum platz (ohne zusätzliches Entgelt)
Waschmaschine weder in Bad noch Zur Wohnung gehörige Garage/ Stell- Waschmaschine vom Vermieter
Küche stellbar platz (ohne zusätzliches Entgelt) gestellt (in Bad oder Küche)
Waschmaschine vom Vermieter
gestellt (in Bad oder Küche)
Merkmalgruppe 4: Wohnumfeld Merkmalgruppe 4: Wohnumfeld
Beeinträchtigung durch Gerüche Lage an einer besonders ruhigen Beeinträchtigung durch Gerüche Lage an einer besonders ruhigen
(Gewerbe) Straße (Gewerbe) Straße
Beeinträchtigung durch Geräusche Villenartige Mehrfamilienhäuser, höch- Beeinträchtigung durch Geräusche Villenartige Mehrfamilienhauser, höch-
(Gewerbe) stens 2 Vollgeschosse (Gewerbe) stens 2 Vollgeschosse
Lage der Wohnung an einer Straße Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf Lage der Wohnung an einer Straße Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf
oder Schienenstrecke mit sehr hoher dem Grundstück oder Schienenstrecke mit sehr hoher dem Grundstück
Lärmbelastung (siehe auch Straßenver- Lärmbelastung (siehe auch Straßenver-
zeichnis zum Berliner Mietspiegel 1998 zeichnis zum Berliner Mietspiegel 1998
für die westlichen Bezirke, ohne West- für die westlichen Bezirke, ohne West-
Staaken) Staaken)
Sondermerkmale: Zuschläge in DM/m2 monatlich
Moderne Einbauküche
(Küchenschränke, Einbauherd mit 4 Kochstellen,
Einbauspüle, Wand- und Bodenfliesen) 0,27
Modernes Bad (alle Wände mindestens bis 1,50 m Höhe gefliest,
Bodenfliesen, Einbauwanne oder -dusche) 0,34
Gartennutzung 0,33
Hochwertiger Bodenbelag (z. B. Parkett, Teppichboden) 0,60
Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert überschritten werden.
ME 268/98 11Sie können auch lesen
