Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
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Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020
Vorwort
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
wir freuen uns sehr, dass wir Ihnen bereits zum dritten Mal in Folge den Wohnungsmarktbericht Graz
präsentieren dürfen.
Der Grazer Wohnungsmarktbericht 2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien Gruppe
und der TRIVALUE Real Estate Investments mit dem Ziel, mehr Transparenz zu schaffen und Verkäufer,
Entwickler sowie Investoren bei Ihren Recherchen und Markteinschätzungen mit fundierten Analysen
und Einschätzungen zu unterstützen.
Dass die Internationalisierung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes fortlaufend weiter
voranschreitet, lässt sich bereits seit einiger Zeit auch in Graz beobachten. Die zweitgrößte Stadt
Österreichs ist bei den Investoren beliebt wie nie und erfreut sich einer großen Nachfrage, sowohl im
gewerblichen, insbesondere aber auch im wohnwirtschaftlichen Segment.
Dieser Trend ist natürlich nicht unbegründet. Wie schon die letztaktuelle Umfrage zur Lebensqualität
in der Stadt Graz aus dem Jahr 2018 zeigt, leben über 90 % der Einwohner sehr gerne in Graz und
sind mit den hier vorherrschenden Rahmenbedingungen zufrieden. Damit einhergehend ist es auch
nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt
ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität, spielt gerade auch die Qualität der Stadt als
Wirtschafts- und Bildungsstandort eine bedeutende Rolle für den stetigen Zuzug.
Da das starke Bevölkerungswachstum in weiterer Folge auch nach einer Erhöhung des Angebots an
adäquatem Wohnraum verlangt, sind die Projektentwickler gefordert. Neben der Verdichtung des
Wohnraums in der Innenstadt, wird gerade auch durch die Umnutzung von brachliegenden, ehemaligen
Industrie- und Gewerbeflächen wie beispielsweise der Smart City, den Reininghausgründen oder auch
dem Brauquartier Puntigam neuer Wohnraum geschaffen und das Wohnungsangebot in der Stadt Graz
deutlich verjüngt.
Die neu geschaffenen Wohnquartiere finden dabei nicht nur auf Mieter-, sondern auch auf Investorenseite
großen Anklang. Selbst in der aktuell so herausfordernden Zeit rund um die COVID-19 Pandemie und
deren Auswirkungen, ist die Nachfrage nach Produkten in Graz ungebrochen hoch, was sich vielfach in
der Umsetzung von institutionellen Wohninvestments zeigt.
Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes.
Franz Pöltl Markus Mendel Sandra Bauernfeind Markus Münzer
Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer Geschäftsführende Gesellschafterin Geschäftsführender Gesellschafter
EHL Investment Consulting GmbH EHL Investment Consulting GmbH EHL Wohnen GmbH Trivalue Real Estate Investments
2
Inhalt
Vorwort................................................................................................................................................ 2
EHL Immobilien Gruppe ....................................................................................................................... 4
TRIVALUE Real Estate Investments ...................................................................................................... 5
Österreich und das Bundesland Steiermark ........................................................................................ 6
Die steierische Landeshauptstadt Graz ............................................................................................... 8
Bevölkerungsentwicklung allgemein ............................................................................................... 8
Bevölkerungsentwicklung der Grazer Bezirke ................................................................................. 9
Arbeitsbevölkerung und Tourismus ................................................................................................. 11
Allgemeine Entwicklung auf dem Grazer Wohnungsmarkt ................................................................... 12
Entwicklung der Wohnungsmieten ....................................................................................................... 14
Entwicklung der Kaufpreise ................................................................................................................. 15
Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt .............................................................................. 18
Impressum .......................................................................................................................................... 19
3
EHL Immobilien Gruppe
Die EHL-Gruppe ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und in allen Immo-
bilienkategorien beginnend von der großvolumigen Gewerbeimmobilie bis zur Eigentums- oder
Mietwohnung entlang der gesamten Wertschöpfungskette des Lebenszyklus einer Immobilie
tätig.
Das Leistungsspektrum reicht dabei von der Immobilienvermittlung über Immobilienbewer-
tung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Center Management, Portfolio
Management bis zu Market Research und Investmentberatung.
Seit vielen Jahren zählt die EHL-Gruppe daher in allen großen Marktsegmenten, insbesondere
bei der Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien durch die EHL Gewerbeimmobilien
GmbH sowie der Vermittlung von Wohnungen (2019 ca. 1.300 Wohneinheiten) durch die EHL
Wohnen GmbH, zu den Branchenleadern in Österreich.
Darüber hinaus ist die EHL Investment Consulting GmbH im Bereich der Vermittlung von groß-
volumigen Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von über EUR 1,16 Mrd. in 2019 (dies
entspricht einem Marktanteil von ca. 20 Prozent des Gesamt-Transaktionsvolumens in Öster-
reich) klarer Marktführer im Bereich Investment und auch im Grazer Markt, insbesondere auch
im Segment der Vermittlung und Beratung bei institutionellen Wohnprojekten führend.
Auch nach Abschluss einer Transaktion begleiten wir unsere Kunden mit professionellem Ma-
nagement und der Verwaltung von Immobilien durch die EHL Immobilien Management GmbH.
Die Tochter EHL Immobilien Bewertung GmbH, die führende private Immobilienbewertungs-
gesellschaft in Österreich bietet den Kunden ein flächendeckendes Bewertungs- und Sachver-
ständigen-Know-How.
Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate
sichert der EHL-Gruppe und unseren Kunden ein gut funktionierendes, globales Netzwerk und
Markt Know-how in 32 Ländern, welches uns zudem ermöglicht, Markteintritte von internatio-
nalen Mietern, Betreibern und Investoren zu initiieren und begleiten.
4
Trivalue Real Estate Investments
Die von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründete TRIVALUE REAL
ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment Boutique“, mit dem Haupt-
augenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und Investitionen in Immobilien im
deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien mit Entwicklungspozential, bei
welchen mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen langfristige Mehrwerte
geschaffen werden.
Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden bereits Immobilien im Wert von ca. EUR 100 Mio.
erworben, weitere Zukäufe sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in Umset-
zung befindliche Projektvolumen der TRIVALUE, beträgt ca. EUR 500 Mio.
Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und
„TATENDRANG“ zusammengefasst werden.
INSPIRATION: Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen. Die
umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt TRIVALUE dabei
zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke und Immobilien mit
Potenzial zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu entwickeln, sind die Basis
für nachweisliche, wachsende Erträge.
WACHSTUM: Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes und
den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit Mehrwert
gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft denken, voraus-
schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen, die an modernes
und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen.
TATENDRANG: Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert, Neues
schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert daher Projek-
te mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an Spezialisten aus unter-
schiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft, Verantwortungsbewusstsein und
Engagement macht den Unterschied.
5
Österreich und das
Bundesland Steiermark
In Österreich leben derzeit mehr als 8,9 Mio.
Menschen, zwischen 2002 und 2020 hat die Zahl der
Wohnbevölkerung laut Statistik Austria um etwas über
10 % zugelegt. Es wird prognostiziert, dass Österreich
bis 2040 um weitere 600.000 Menschen (Prognose
Niederösterreich
ÖROK) wachsen wird.
Oberösterreich Wien
Burgenland
Salzburg Steiermark
Vorarlberg Tirol
Tirol
Kärnten
Abb. 1: Österreich mit Bundesländerbezeichnung; Bearbeitung: EHL
Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte,
die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK = Gesellschaft für
Konsumforschung) ersichtlich. Die Steiermark ist gemessen an der Einwohnerzahl das
viertgrößte Bundesland Österreichs und weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen
leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf.
Bundesland EW 2002 EW 2020 Personen/ Bev.-entw. 2002- KKI GfK 2019
Haushalt 2020 2020
Wien 1.571.123 1.911.191 2,05 21,64% 96,6
Niederösterreich 1.544.667 1.684.287 2,29 9,04% 104,7
Oberösterreich 1.377.802 1.490.279 2,31 8,16% 100,8
Steiermark 1.188.117 1.246.395 2,23 4,91% 98,2
Tirol 675.701 757.634 2,28 12,13% 97,6
Kärnten 559.933 561.293 2,19 0,24% 97,6
Salzburg 517.05 558.41 2,27 8,00% 101,6
Vorarlberg 352.574 397.139 2,33 12,64% 104,4
Burgenland 276.673 294.436 2,31 6,42% 101,1
Österreich 8.063.640 8.901.064 2,22 10,39% 100
Abb. 2: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria, Stand 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
6Steiermark im Überblick
Bruck-Mürzzuschlag
79.652 Einwohner
Liezen -8%
Bevölkerungsenwicklung
79.652 Einwohner
Leoben 2,52 Hartberg-
-4% 59.700 Einwohner Personen pro Haushalt
Fürstenfeld
Bevölkerungsenwicklung -10% 90.654 Einwohner
2,25 Bevölkerungsenwicklung
1,94
Personen pro Haushalt
Murtal Personen pro Haushalt Weiz +5%
Bevölkerungsenwicklung
90.654 Einwohner
71.698 Einwohner +5% 2,52
Personen pro Haushalt
Graz-Umgebung Bevölkerungsenwicklung
Murau -7% 156.070Einwohner
2,52
Bevölkerungsenwicklung Personen pro Haushalt
27.543 Einwohner 2,17 +18%
Bevölkerungsenwicklung
-12% Personen pro Haushalt
Bevölkerungsenwicklung Voitsberg 2,38
Personen pro Haushalt
2,43 27.543 Einwohner
Personen pro Haushalt -4%
Bevölkerungsenwicklung
Wie dem nebenstehendem 2,25
Personen pro Haushalt
Südost-
steiermark
Überblick zu entnehmen ist, 84.036 Einwohner
Graz (Stadt)
weist der Großteil der steiri- Deutschlandsberg Leibnitz -3%
291.072 Einwohner 60.867 Einwohner
Bevölkerungsenwicklung
schen Bezirke eine negative 84.756 Einwohner 2,52
+25% -0,8% -4%
Personen pro Haushalt
Bevölkerungsentwicklung auf. Bevölkerungsenwicklung Bevölkerungsenwicklung Bevölkerungsenwicklung
1,98 2,54 2,25
Einzig die Landeshauptstadt Personen pro Haushalt Personen pro Haushalt Personen pro Haushalt
Graz ist sehr stark wachsend.
Abb. 3: Soziodemografische Basisdaten der steirischen Bezirke; Zeitraum 01.01.02 - 01.01.20; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL
Die angeführten Bevölkerungsdaten sowie Grafiken basieren auf jenen der Statistik Austria.
Die nachfolgenden Graz-spezifischen Bezirksdaten entstammen Statistiken des Präsidialamtes
Graz und weisen bei der Bevölkerung die „anwesenden Personen“, bestehend aus Haupt- und
Nebenwohnsitzen aus.
400.000
350.000
343.422
300.000 294.630
250.000
226.244
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Graz (Hauptwohnsitze)
2001 2020 2040 (Prognose ÖROK)
Abb. 4: Soziodemographie (kleinräumig); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020, ÖROK; Bearbeitung: EHL
7Die steirische Landeshauptstadt Graz
Bevölkerungsentwicklung
40.000
Seit 2015 ist Graz um rund 21.000 Personen
35.000
gewachsen, dies entspricht einem Plus von ca. 7 % der
30.000
Grazer Gesamtbevölkerung. Die Landeshauptstadt
Graz ist mit deutlichem Abstand die größte Gemeinde
25.000 des Landes, in der fast 28 % aller Steirer leben.
20.000
15.000
10.000
5.000
0
td
d
fro
dn
se
ini
ua
ret
se
t
zti
gn
gr
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P
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nn
E
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I
Einwohner 2015 Einwohner 2020
Abb. 5: Einwohnerzuwachs in den Stadtbezirken; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
rehcierretsÖ
221.366 24.424
)rehcierretsÖ enho( regrüB-UE
36.664 10.208 Gemäß dem statistischen Amt der Stadt Graz
stammen von den insgesamt 331.359 „anwesenden“
Personen (dazu zählen Haupt- und Nebenwohnsitz-
gemeldete Personen sowie Anwesende ohne
Wohnsitz) 74 % aus Österreich, 14 % aus einem
regrüB-UE-thciN
anderen EU-Land und 12 % aus Non-EU-Ländern.
36.600 1.776
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Hauptwohnsitze Nebenwohnsitze
Abb. 6: Bevölkerungzahlen; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
8Entwicklung der Grazer Bezirke
Haupt- und Nebenwohnsitze
Andritz
+1% Mariatrost
+2%
Bezirke „östlich der Mur“
(„die Bildung“ und „das Bürgertum“) können
aus historischen Gründen eher als „noblere“
Ries
Wohnregionen bezeichnet werden. So ist dieser Geidorf +2%
+4%
Bereich sehr stark durch ehemalige Villen,
Einfamilienhäuser sowie klassische Zinshäuser St. Waltendorf
Leonhard +9%
geprägt. Ebenso liegt die historische Altstadt auf +3%
dieser Seite der Mur.
Jakomini
+3%
St. Peter
+8%
Liebenau
+10%
Abb. 7: EW „östlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
Gösting
+5%
Bezirke „westlich der Mur“
(„die Bahnhofsgegend“ und „das Industriegebiet“)
Lend galten früher als eher günstigere Wohnlagen, doch
Eggenberg +7%
+8% entwickeln sich zunehmend zu Trendvierteln. Dies
Gries
ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass in
+10% diesem Gebiet noch immer entsprechende Ent-
Wetzelsdorf wicklungspotenziale für neue Stadtteilentwicklun-
+7%
gen bestehen.
Straßgang
+15% Punitgam
+16%
Abb. 8: EW „westlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
9Entwicklung der Grazer Bezirke
Haupt- und Nebenwohnsitze
Die Innere Stadt
verbindet den Schloßberg mit der historischen
Altstadt sowie dem Stadtpark und gilt seit 1999
Innere
als UNESCO-Weltkulturerbe und ist zugleich ein Stadt
-0,4%
Knotenpunkt für den innerstädtischen öffentlichen
Verkehr. Die Gebäudestruktur ist sehr stark von
Zinshäusern geprägt die sowohl für Büro- als auch für
Wohnzwecke genutzt werden. Der in Wien übliche DG-
Ausbau ist im Zentrum von Graz eher selten zu finden.
Die Erdgeschossbereiche werden größtenteils durch
Handels- und Dienstleistungsnutzung dominiert.
Abb. 9: EW „Innere Stadt“ Abnahme seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
332.000
330.000
328.000
326.000
324.000
322.000
320.000
318.000
316.000
314.000
312.000
310.000
308.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bevölkerungsentwicklung Haupt- und Nebenwohnsitze
Abb. 9.1.: Entwicklung HWS NWS 2015 - 2020 (Stichtag jeweils 01.01.); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz; Bearbeitung: EHL
10Arbeitsbevölkerung und Tourismus
5102
477.477 Beschäftigung: Laut WIBIS Steiermark 38% 179.963 41.699
waren im Jahr 2019 insgesamt 199.644
unselbstständige Beschäftigte in Graz
beschäftigt (38 % der Gesamtzahl der
unselbstständig Beschäftigten in der
Steiermark).
9102
520.433 38% 199.664 48.133
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000
Steiermark beschäftigt in Stadt Graz beschäftigt Graz-Umgebung beschäftigt
Abb. 10: Arbeitsbevölkerung; Quelle: WIBIS Steiermark 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
90.000
80.000
Tourismus: In der Stadt wurden 2019 über 1.250.000
Nächtigungen registriert, die durchschnittliche
70.000
Aufenthaltsdauer lag bei rund 1,8 Tagen.
60.000
50.000
Jänner Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
2015 2016 2017 2018 2019
Abb. 11: Nächtigungen seit 2015; Quelle: Graz Tourismus 2020; Bearbeitung: EHL
11Der Wohnungsmarkt Graz
Allgemeine Entwicklung und Prognose
Wie überall hat die Corona-Pandemie auch vor der Immobilienwirtschaft keinen Halt gemacht
und zu Verschiebungen in etlichen Bereichen geführt. Fertigstellungen, Kauf oder Anmietungen
von Wohnungen wurden kurzfristig verzögert, welche aber langfristig die Nachfrage nach
Wohnraum nicht nennenswert verringern oder ändern wird.
Es zeichnet sich sehr deutlich ab, dass im Bereich des Neubaus noch mehr Wohnprojekte auf
den Markt kommen. Mehr noch als in den Vorjahren dominierten dabei große Neubauprojekte,
insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten westlich der Mur.
Diese Pipeline befeuert nicht nur das ungebrochene Interesse institutioneller Investoren,
größerer Stiftungen und Family Offices an Investitionen in Wohnimmobilien. Auch private
Käufer sind nach wie vor sehr daran interessiert, einzelne Anlagewohnungen zu kaufen, welche
sie dann in weiterer Folge zur Vermietung bringen.
Die Rolle des Wohnungsmarktes als „sicherer Hafen“, wurde auch in der Corona-Pandemie
weiterhin gefestigt. Insbesondere auch durch den kontinuierlichen Zuzug in die steirische
Landeshauptstadt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnungen noch weiter
steigen wird.
Standortqualität sowie Größe für die Attraktivität entscheidend
Die Standortqualität sowie die Wohnungsgrößen sind natürlich auch weiterhin das
entscheidende Kriterium für die Attraktivität einer Wohnung und bestimmen sowohl die
allgemeine Vermietbarkeit als auch das Kaufpreis- und Mietniveau. Wohnungen mit einer
effizienten Raumaufteilung erfreuen sich einer deutlich höheren Nachfrage und können in der
Regel innerhalb kurzer Zeit vermietet werden.
Insbesondere neue Stadtentwicklungsgebiete scheinen demnach höhere Preise auf der Basis
einer höheren Nachfrage zu rechtfertigen, da sie die oben genannten Vorteile bieten.
Schlichte Wohnlagen (z.B. keine Anbindung an den öffentlichen Verkehr, unzureichende
Infrastruktur etc.) mit unzureichender Qualität (z.B. keine Außenfläche, kein Lift etc.) erzielen
entsprechend deutlich geringere Mieten.
Die Lage östlich oder westlich der Mur hat prinzipiell ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Kosten
sowohl für Eigentums- als auch Mietwohnungen.
12Der Wohnungsmarkt Graz
Entwicklung der Wohnungsanzahl in den Grazer Bezirken
Andritz
Mariatrost
Erwähnenswert ist, dass in Graz in
Wohnungen gesamt (2020) 202.656
Gösting
Zuwachs absolut (seit 2015) 18.711 den letzten Jahrzehnten ein regel-
Zuwachs prozentuell 9%
rechter Wohnungsmangel herrschte
Ries
Geidorf und der Bedarf an Wohnraum das ge-
Lend ringe Wohnungsangebot überstieg.
Eggenberg
Innere
Waltendorf
Der kontinuierliche Zuzug in den
Stadt St.
Leonhard letzten Jahren und die Bevölke-
Gries
Jakomini
rungsprognosen für die kommenden
Wetzelsdorf Jahrzehnte sorgen auch zukünftig
St. Peter dafür, dass die Wohnungsproduktion
weiter angetrieben wird.
Straßgang
Liebenau
Punitgam
Abb. 12: Wohnungszuwachs in Graz seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL
26.000
Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Bezirken
+5%
24.000
+8% Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam, befindet
22.000 sich die Mehrzahl der neuen Wohnneubauprojekte.
+14%
20.000 Verglichen mit den Bauvorhaben auf der Ostseite der Mur
+7%
18.000 sind die Projekte auf der Westseite auch tendenziell größer.
16.000 +17%
14.000
+3%
12.000
+5% +24%
10.000
+15% +12% +12%
8.000 +10%
6.000 +8% +47%
+6%
4.000 +2% +10%
2.000
902.32
334.42
292.01
487.31
823.21
844.12
427.81
847.81
123.12
921.32
678.01
817.21
618.01
534.71
041.61
320.4
552.8
582.9
282.5
057.5
620.6
420.9
733.8
194.3
190.4
703.9
867.8
647.6
418.3
901.4
783.7
416.5
181.6
818.7
0
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nI
2015 2020
Abb. 13: Wohnungszuwachs in den Grazer Stadtbezirken seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL
13Entwicklung der Wohnungsmieten
Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich im Grundbuch sehr transparent nachvollzogen
werden können) sind die Informationen zu den Mieten in Graz wesentlich intransparenter. Es
wurden daher umfangreiche Internetrecherchen und Gespräche mit einzelnen Bauträgern und
Marktteilnehmern durchgeführt, um diesen Teilbereich des Immobilienmarktes übersichtlicher
zu gestalten.
Entsprechend unserer Recherchen rangieren die Miethöhen zwischen ca. EUR 8,00 pro m²
Nutzfläche und ca. EUR 13,50 pro m² Nutzfläche. Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten
(Betriebskosten, Heizungskosten, Umsatzsteuer) zur Verrechnung. Weitere Kosten können
durch eine Mobilarmiete (z.B. für Küchen ab EUR 25-50 pro Küche pro Monat) entstehen. Für
Stellplätze werden in Regel EUR 45-90 pro Stellplatz pro Monat in Rechnung gestellt.
Andritz
EUR 09,00 - 13,60
Mariatrost
EUR 10,00 - 12,00
Gösting
EUR 8,00 - 9,00
Geidorf Ries
EUR 8,40 - 12,50 EUR 9,00 - 13,00
Lend
EUR 8,50 -
11,50
Inn. Stadt
EUR 10,50 Waltendorf
- 12,00
Leonhard EUR 9,70 - 12,00
Eggenberg
EUR 8,40 - 9,50 Gries EUR 8,50 - 12,00
EUR 8,50 -
11,50 Jakomini
EUR 8,50 - 11,10
Wetzelsdorf St. Peter
EUR 8,50 - 9,00 EUR 9,00 - 11,30
Liebenau
Straßgang EUR 9,00 - 9,70
EUR 8,70 - 11,00
Punitgam
EUR 9,40 - 11,00
Abb. 14: Mietpreiskarte (Neuwertige Bestandsobjekte); Quelle: Market Research Christopher Pongratz; Bearbeitung: EHL
14Entwicklung der Kaufpreise
Auch wenn sich viele aktuelle
Wohnungsverkäufe auf das nächste
Jahr zu verlagern scheinen, konnten
die Verkaufspreise aus den letzten
Jahren gehalten werden oder zogen
in Teilbereichen sogar etwas an.
zu wenig Daten orhanden
EUR 2.500 - 4.400 / m²
EUR 2.800 - 5.100 / m²
EUR 3.000 - 5.400 / m²
EUR 3.200 - 6.000 / m²
Abb. 15: Kaufpreiskarte 2020 (Neubau, nur Bauträger; Kaufvertragsabschlüsse Zeitraum Jänner bis Sept. 2020); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
Wie überall hat auch in Graz die Pandemie zu
einer Reduktion an Wohnungsverkäufen geführt.
1.250
330
Wohnungsverkäufe 2019 Wohnungsverkäufe 2020
Abb. 16: Wohnungsverkäufe (Neubau, nur Bauträger Vergleichszeitrum Jänner bis Sept. 2019 vs Jänner bis Sept. 2020 ) ; Quelle: Grundbuchsrecherche; Bearbeitung EHL
15Entwicklung der Kaufpreise
der letzten Jahre
Aus den folgenden Grafiken und Tabellen sind die Kaufpreise der letzten fünf Jahre (2015-
2019) basierend auf einer Grundbuchrecherche ersichtlich. Dabei ist grundsätzlich zu
erwähnen, dass speziell im Spitzensegment (höchste Kaufpreiskategorie) nur sehr wenige
Transaktionen pro Jahr in Graz erfolgen. Ein möglicher „Einbruch“ der verkauften Anzahl an
Wohnungen in der höchsten Kaufpreiskategorie hat nichts mit einem Preisrückgang an sich zu
tun, sondern resultiert aus der Tatsache, dass in dem jeweiligen Jahr weniger Luxusprojekte
errichtet wurden.
Im Jahr 2015 erweiterte sich der
Unterschied zwischen den nied-
rigsten und höchsten erzielten
2015 Kaufpreisen sowohl am unteren
1.870 Transaktionen Ende der Bandbreite, als auch
EUR 1.900 - 2.500 / m² an der Obergrenze. Die Bezirke
EUR 2.600 - 2.900 / m² im Nordosten und die Innenstadt
EUR 2.900 - 3.400 / m² blieben dabei Spitzenreiter bei
EUR 3.400 - 3.800 / m² den Höchstkaufpreisen.
Ø EUR 2.970 / m²
Abb. 17: Kaufpreiskarte 2015 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
Eine wahre Preisexplosion
brachte das Jahr 2016, in dem
sich die erzielbaren Preise auf
eine Bandbreite zwischen 2.300
EUR pro Quadratmeter und rund
7.000 EUR pro Quadratmeter
erweiterten. Die Gesamtanzahl
der Erstbezugsverkäufe blieb
2016 im Vergleich zum Vorjahr
1.850 Transaktionen nahezu unverändert, aber die
EUR 2.300 - 3.400 / m² Preisentwicklung im Süden der
EUR 3.400 - 4.300 / m² Stadt erlebte eine deutliche
EUR 4.300 - 5.000 / m² Steigerung und wertete Bezirke
EUR 5.000 - 7.000 / m² wie Puntigam und Jakomini
Ø EUR 3.450 / m² deutlich auf.
Abb. 18: Kaufpreiskarte 2016 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
16Entwicklung der Kaufpreise
der letzten Jahre
Im Jahr 2017 stieg die Transak-
tionsanzahl bei Neubauwohnun-
gen weiter auf 1.980 Verkäufe.
Dabei gingen die höchsten er- 2017
1.980 Transaktionen
zielten Kaufpreise auf 5.400 EUR
pro Quadratmeter zurück und EUR 2.200 - 3.000 / m²
erreichten damit nicht das Ni- EUR 3.000 - 3.500 / m²
veau des Vorjahres. Der Durch- EUR 3.500 - 4.400 / m²
schnittskaufpreis bei Erstbe- EUR 4.400 - 5.400 / m²
zugswohnungen sank leicht auf Ø EUR 3.350 / m²
3.349 EUR pro Quadratmeter.
Abb. 19: Kaufpreiskarte 2017 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
Im Jahr 2018 wurden in Graz
1.160 Transaktionen verzeich-
net. Auch zogen die Woh-
nungspreise, insbesondere in 2018
1.160 Transaktionen
zu wenig Daten orhanden
den durchschnittlichen und gu-
ten Wohnlagen an. Das ohnehin EUR 2.600 - 3.400 / m²
schon höhere Preisniveau in den EUR 3.400 - 3.600 / m²
sehr guten Wohnlagen stagnier- EUR 3.600 - 4.000 / m²
te dagegen bzw. fiel in Teilbe- EUR 4.000 - 4.500 / m²
reichen. Der Durschnittspreis Ø EUR 3.500 / m²
erhöhte sich auf 3.500 EUR pro
Quadratmeter.
Abb. 20: Kaufpreiskarte 2018 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
2019
2019 wurden in Graz rund 1.600 1.600 Transaktionen
neue Transaktionen verzeichnet. zu wenig Daten orhanden
Der Durchschnittspreis blieb auf EUR 2.400 - 3.400 / m²
nahezu gleichem Niveau, aller- EUR 3.400 - 3.600 / m²
dings war in den Top-Lagen ein EUR 3.600 - 4.000 / m²
deutlicher Zuwachs im Vergleich EUR 4.000 - 5.000 / m²
zum Vorjahr spürbar. Ø EUR 3.500 / m²
Abb. 21: Kaufpreiskarte 2019 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
17Aktuelle Entwicklungen auf
dem Investmentmarkt
3,60% - 4,00%
3,80% - 4,50%
Die aktuelle Wirtschaftskrise sowie 3,70% - 4,50%
der zeitweise Einbruch der Aktienkur-
se in Kombination mit dem weiterhin
historisch niedrigen Zinsniveau ha-
ben generell zu einem weiteren An-
stieg des allgemeinen Interesses an
Immobilieninvestments geführt.
Basierend auf diesen Rahmen-
bedingungen entwickelt sich der
gesamtösterreichische Immobili-
eninvestmentmarkt weiterhin sehr
solide. Sektoral floriert neben dem
Bereich der Top Büroimmobilien
insbesondere der institutionelle
Wohninvestmentmarkt. Dies zeigt
sich auch ganz deutlich am Beispiel
des Grazer Marktes. Abb. 22: Renditenkarte 2020; Quelle: EHL Market Research; Bearbeitung: EHL
Spektakuläre Transaktionen wie der von EHL vermittelte Verkauf des über 250 Wohneinheiten
umfassenden Wohnprojekts „Home Lend“ an den offenen Immobilienfonds „immofonds 1“
von Union Investment, der Ankauf des über 100 Wohnungen umfassenden AIRA Tower durch
Patrizia Immobilien oder der Ankauf von zwei Bauteilen des Quartier4 durch Hamburg Trust
dokumentieren eindrucksvoll das große Interesse der Investoren am Grazer Markt.
Neben diesen bereits abgeschlossenen Transaktionen ist derzeit eine Vielzahl an Projekten in
Prüfung und wird voraussichtlich in den nächsten 3 bis 6 Monaten zum Abschluss kommen.
Wie auch für den gesamtösterreichischen Markt gültig, dominieren in Graz derzeit deutsche
Investoren aus den Bereichen Pensionskassen, Versicherungen oder offenen und geschlossenen
Immobilieninvestmentfonds, aber auch nationale Investoren aus dem institutionellen und auch
privaten Bereich sind stark auf der Suche nach passenden Investments.
Basierend auf den dargestellten Entwicklungen haben sich auch die Renditen im institutionellen
Wohnsegment verschärft. Während sich die Spitzenrendite in Graz im vergangenen Jahr noch
bei ca. 3,75 % bewegte, sind heute Tendenzen in Richtung 3,60 %, in Ausnahmefällen auch
darunter erkennbar. Stark nachgefragt sind bei den Investoren weiterhin gut erschlossene
Wohnprojekte mit effizienten Wohnungsgrundrissen in möglichst innenstadtnaher Lage,
welche eine gute Infrastruktur und demnach ein geringes Vermietungsrisiko aufweisen.
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