Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien

Die Seite wird erstellt Niklas Schweizer
 
WEITER LESEN
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
Grazer Wohnungsmarktbericht
Ausgabe 2020
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
Vorwort
         Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

         wir freuen uns sehr, dass wir Ihnen bereits zum dritten Mal in Folge den Wohnungsmarktbericht Graz
         präsentieren dürfen.

         Der Grazer Wohnungsmarktbericht 2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien Gruppe
         und der TRIVALUE Real Estate Investments mit dem Ziel, mehr Transparenz zu schaffen und Verkäufer,
         Entwickler sowie Investoren bei Ihren Recherchen und Markteinschätzungen mit fundierten Analysen
         und Einschätzungen zu unterstützen.

         Dass die Internationalisierung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes fortlaufend weiter
         voranschreitet, lässt sich bereits seit einiger Zeit auch in Graz beobachten. Die zweitgrößte Stadt
         Österreichs ist bei den Investoren beliebt wie nie und erfreut sich einer großen Nachfrage, sowohl im
         gewerblichen, insbesondere aber auch im wohnwirtschaftlichen Segment.

         Dieser Trend ist natürlich nicht unbegründet. Wie schon die letztaktuelle Umfrage zur Lebensqualität
         in der Stadt Graz aus dem Jahr 2018 zeigt, leben über 90 % der Einwohner sehr gerne in Graz und
         sind mit den hier vorherrschenden Rahmenbedingungen zufrieden. Damit einhergehend ist es auch
         nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt
         ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität, spielt gerade auch die Qualität der Stadt als
         Wirtschafts- und Bildungsstandort eine bedeutende Rolle für den stetigen Zuzug.

         Da das starke Bevölkerungswachstum in weiterer Folge auch nach einer Erhöhung des Angebots an
         adäquatem Wohnraum verlangt, sind die Projektentwickler gefordert. Neben der Verdichtung des
         Wohnraums in der Innenstadt, wird gerade auch durch die Umnutzung von brachliegenden, ehemaligen
         Industrie- und Gewerbeflächen wie beispielsweise der Smart City, den Reininghausgründen oder auch
         dem Brauquartier Puntigam neuer Wohnraum geschaffen und das Wohnungsangebot in der Stadt Graz
         deutlich verjüngt.

         Die neu geschaffenen Wohnquartiere finden dabei nicht nur auf Mieter-, sondern auch auf Investorenseite
         großen Anklang. Selbst in der aktuell so herausfordernden Zeit rund um die COVID-19 Pandemie und
         deren Auswirkungen, ist die Nachfrage nach Produkten in Graz ungebrochen hoch, was sich vielfach in
         der Umsetzung von institutionellen Wohninvestments zeigt.

         Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes.

    Franz Pöltl                         Markus Mendel                    Sandra Bauernfeind                   Markus Münzer
    Geschäftsführender Gesellschafter   Geschäftsführer                  Geschäftsführende Gesellschafterin   Geschäftsführender Gesellschafter
    EHL Investment Consulting GmbH      EHL Investment Consulting GmbH   EHL Wohnen GmbH                      Trivalue Real Estate Investments

2
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
Inhalt
  Vorwort................................................................................................................................................ 2

  EHL Immobilien Gruppe ....................................................................................................................... 4

  TRIVALUE Real Estate Investments ...................................................................................................... 5

  Österreich und das Bundesland Steiermark ........................................................................................ 6

  Die steierische Landeshauptstadt Graz ............................................................................................... 8

      Bevölkerungsentwicklung allgemein ............................................................................................... 8

      Bevölkerungsentwicklung der Grazer Bezirke ................................................................................. 9

      Arbeitsbevölkerung und Tourismus ................................................................................................. 11

  Allgemeine Entwicklung auf dem Grazer Wohnungsmarkt ................................................................... 12

  Entwicklung der Wohnungsmieten ....................................................................................................... 14

  Entwicklung der Kaufpreise ................................................................................................................. 15

  Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt .............................................................................. 18

  Impressum .......................................................................................................................................... 19

                                                                                                                                                              3
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
EHL Immobilien Gruppe
     Die EHL-Gruppe ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und in allen Immo-
     bilienkategorien beginnend von der großvolumigen Gewerbeimmobilie bis zur Eigentums- oder
     Mietwohnung entlang der gesamten Wertschöpfungskette des Lebenszyklus einer Immobilie
     tätig.

     Das Leistungsspektrum reicht dabei von der Immobilienvermittlung über Immobilienbewer-
     tung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Center Management, Portfolio
     Management bis zu Market Research und Investmentberatung.

     Seit vielen Jahren zählt die EHL-Gruppe daher in allen großen Marktsegmenten, insbesondere
     bei der Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien durch die EHL Gewerbeimmobilien
     GmbH sowie der Vermittlung von Wohnungen (2019 ca. 1.300 Wohneinheiten) durch die EHL
     Wohnen GmbH, zu den Branchenleadern in Österreich.

     Darüber hinaus ist die EHL Investment Consulting GmbH im Bereich der Vermittlung von groß-
     volumigen Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von über EUR 1,16 Mrd. in 2019 (dies
     entspricht einem Marktanteil von ca. 20 Prozent des Gesamt-Transaktionsvolumens in Öster-
     reich) klarer Marktführer im Bereich Investment und auch im Grazer Markt, insbesondere auch
     im Segment der Vermittlung und Beratung bei institutionellen Wohnprojekten führend.

     Auch nach Abschluss einer Transaktion begleiten wir unsere Kunden mit professionellem Ma-
     nagement und der Verwaltung von Immobilien durch die EHL Immobilien Management GmbH.
     Die Tochter EHL Immobilien Bewertung GmbH, die führende private Immobilienbewertungs-
     gesellschaft in Österreich bietet den Kunden ein flächendeckendes Bewertungs- und Sachver-
     ständigen-Know-How.

     Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate
     sichert der EHL-Gruppe und unseren Kunden ein gut funktionierendes, globales Netzwerk und
     Markt Know-how in 32 Ländern, welches uns zudem ermöglicht, Markteintritte von internatio-
     nalen Mietern, Betreibern und Investoren zu initiieren und begleiten.

4
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
Trivalue Real Estate Investments
 Die von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründete TRIVALUE REAL
 ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment Boutique“, mit dem Haupt-
 augenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und Investitionen in Immobilien im
 deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien mit Entwicklungspozential, bei
 welchen mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen langfristige Mehrwerte
 geschaffen werden.

 Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden bereits Immobilien im Wert von ca. EUR 100 Mio.
 erworben, weitere Zukäufe sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in Umset-
 zung befindliche Projektvolumen der TRIVALUE, beträgt ca. EUR 500 Mio.

 Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und
 „TATENDRANG“ zusammengefasst werden.

 INSPIRATION: Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen. Die
 umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt TRIVALUE dabei
 zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke und Immobilien mit
 Potenzial zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu entwickeln, sind die Basis
 für nachweisliche, wachsende Erträge.

 WACHSTUM: Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes und
 den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit Mehrwert
 gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft denken, voraus-
 schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen, die an modernes
 und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen.

 TATENDRANG: Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert, Neues
 schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert daher Projek-
 te mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an Spezialisten aus unter-
 schiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft, Verantwortungsbewusstsein und
 Engagement macht den Unterschied.

                                                                                                  5
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020 - EHL Immobilien
Österreich und das
    Bundesland Steiermark
       In Österreich leben derzeit mehr als 8,9 Mio.
       Menschen, zwischen 2002 und 2020 hat die Zahl der
       Wohnbevölkerung laut Statistik Austria um etwas über
       10 % zugelegt. Es wird prognostiziert, dass Österreich
       bis 2040 um weitere 600.000 Menschen (Prognose
                                                                                                                        Niederösterreich
       ÖROK) wachsen wird.

                                                                                 Oberösterreich                                            Wien

                                                                                                                                            Burgenland

                                                                    Salzburg                                    Steiermark
     Vorarlberg                    Tirol

                                                            Tirol
                                                                                   Kärnten

     Abb. 1: Österreich mit Bundesländerbezeichnung; Bearbeitung: EHL

     Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte,
     die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK = Gesellschaft für
     Konsumforschung) ersichtlich. Die Steiermark ist gemessen an der Einwohnerzahl das
     viertgrößte Bundesland Österreichs und weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen
     leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf.

     Bundesland                EW 2002                  EW 2020                   Personen/                Bev.-entw. 2002- KKI GfK 2019
                                                                                  Haushalt 2020            2020
     Wien             1.571.123                         1.911.191                 2,05                     21,64%           96,6
     Niederösterreich 1.544.667                         1.684.287                 2,29                     9,04%            104,7
     Oberösterreich 1.377.802                           1.490.279                 2,31                     8,16%            100,8
     Steiermark       1.188.117                         1.246.395                 2,23                     4,91%            98,2
     Tirol            675.701                           757.634                   2,28                     12,13%           97,6
     Kärnten          559.933                           561.293                   2,19                     0,24%            97,6
     Salzburg         517.05                            558.41                    2,27                     8,00%            101,6
     Vorarlberg       352.574                           397.139                   2,33                     12,64%           104,4
     Burgenland       276.673                           294.436                   2,31                     6,42%            101,1
     Österreich       8.063.640                         8.901.064                 2,22                     10,39%           100
     Abb. 2: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria, Stand 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

6
Steiermark im Überblick
                                                                                                                     Bruck-Mürzzuschlag
                                                                                                                     79.652 Einwohner
             Liezen                                                                                                      -8%
                                                                                                                         Bevölkerungsenwicklung
             79.652 Einwohner
                                                                                 Leoben                                  2,52                                                 Hartberg-
                 -4%                                                             59.700 Einwohner                        Personen pro Haushalt
                                                                                                                                                                              Fürstenfeld
                 Bevölkerungsenwicklung                                                   -10%                                                                                90.654 Einwohner
                 2,25                                                                          Bevölkerungsenwicklung
                                                                                               1,94
                 Personen pro Haushalt
                                                    Murtal                                     Personen pro Haushalt                            Weiz                           +5%
                                                                                                                                                                               Bevölkerungsenwicklung
                                                                                                                                                90.654 Einwohner
                                                    71.698 Einwohner                                                                                +5%                        2,52
                                                                                                                                                                               Personen pro Haushalt
                                                                                                                    Graz-Umgebung                   Bevölkerungsenwicklung

                        Murau                                         -7%                                           156.070Einwohner
                                                                                                                                                    2,52
                                                                      Bevölkerungsenwicklung                                                        Personen pro Haushalt
                        27.543 Einwohner                              2,17                                                +18%
                                                                                                                                Bevölkerungsenwicklung
                                       -12%                           Personen pro Haushalt
                                          Bevölkerungsenwicklung                                    Voitsberg        2,38
                                                                                                                     Personen pro Haushalt
                                          2,43                                                      27.543 Einwohner
                                          Personen pro Haushalt                                        -4%
                                                                                                       Bevölkerungsenwicklung

     Wie dem nebenstehendem                                                                            2,25
                                                                                                       Personen pro Haushalt
                                                                                                                                                                            Südost-
                                                                                                                                                                            steiermark
     Überblick zu entnehmen ist,                                                                                                                                            84.036 Einwohner
                                                                  Graz (Stadt)
     weist der Großteil der steiri-                                                                           Deutschlandsberg Leibnitz                                      -3%
                                                                  291.072 Einwohner                           60.867 Einwohner
                                                                                                                                                                             Bevölkerungsenwicklung
     schen Bezirke eine negative                                                                                               84.756 Einwohner                              2,52
                                                                  +25%                                          -0,8%                           -4%
                                                                                                                                                                             Personen pro Haushalt

     Bevölkerungsentwicklung auf.                                 Bevölkerungsenwicklung                        Bevölkerungsenwicklung          Bevölkerungsenwicklung
                                                                  1,98                                          2,54                            2,25
     Einzig die Landeshauptstadt                                  Personen pro Haushalt                         Personen pro Haushalt           Personen pro Haushalt

     Graz ist sehr stark wachsend.

 Abb. 3: Soziodemografische Basisdaten der steirischen Bezirke; Zeitraum 01.01.02 - 01.01.20; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

 Die angeführten Bevölkerungsdaten sowie Grafiken basieren auf jenen der Statistik Austria.
 Die nachfolgenden Graz-spezifischen Bezirksdaten entstammen Statistiken des Präsidialamtes
 Graz und weisen bei der Bevölkerung die „anwesenden Personen“, bestehend aus Haupt- und
 Nebenwohnsitzen aus.
 400.000

 350.000
                                                                                                                                                                   343.422

 300.000                                                                                       294.630

 250.000
                               226.244
 200.000

 150.000

 100.000

 50.000

 0
                                                                                   Graz (Hauptwohnsitze)

                                                                      2001       2020         2040 (Prognose ÖROK)

 Abb. 4: Soziodemographie (kleinräumig); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020, ÖROK; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                                                                                        7
Die steirische Landeshauptstadt Graz
    Bevölkerungsentwicklung
      40.000

                                                                                                          Seit 2015 ist Graz um rund 21.000 Personen
      35.000
                                                                                                          gewachsen, dies entspricht einem Plus von ca. 7 % der
      30.000
                                                                                                          Grazer Gesamtbevölkerung. Die Landeshauptstadt
                                                                                                          Graz ist mit deutlichem Abstand die größte Gemeinde
      25.000                                                                                              des Landes, in der fast 28 % aller Steirer leben.

      20.000

      15.000

      10.000

      5.000

      0
                                           td

                                                       d

                                                             fro

                                                                        dn

                                                                                se

                                                                                        ini

                                                                                        ua

                                                                                                       ret

                                                                                                                         se

                                                                                                                              t

                                                                                                                                            zti

                                                                                                                                                       gn

                                                                                                                                                             gr

                                                                                                                                                             fr

                                                                                                                                                             gn

                                                                                                                                                                                         ma
                                                                                                                               s
                                                                                                       rfo
                                               ra

                                                                                                                                                               o
                                                                                                                                o

                                                                                                                                                                e
                                             atS

                                                                                  irG

                                                                                                                           iR
                                                                                           mo

                                                                                                                                                rd
                                                                                            ne

                                                                                                                                                         its

                                                                                                                                                                ag
                                                                          eL

                                                                                                          eP
                                                                die

                                                                                                           dn

                                                                                                                                                                 ds

                                                                                                                                                                                           git
                                                                                                                                  rta

                                                                                                                                                                 b
                                                 h

                                                                                                                                                  nA

                                                                                                                                                                  ne
                                                  no

                                                                                                                                                                   ßa
                                                                                                                                                            öG
                                                                                              be

                                                                                                                                                                   lez
                                                                                               ka

                                                                                                             etl

                                                                                                                                                                                              nu
                                                                   G

                                                                                                              .tS

                                                                                                                                     ira
                                         e

                                                                                                                                                                     gg
                                                    eL
                                       re

                                                                                                                                                                      rtS
                                                                                                 iL
                                                                                                  J

                                                                                                                aW

                                                                                                                                                                       teW

                                                                                                                                                                                                P
                                                                                                                                        M
                                         nn

                                                                                                                                                                         E
                                                       .tS
                                           I

                                                                                                  Einwohner 2015   Einwohner 2020

      Abb. 5: Einwohnerzuwachs in den Stadtbezirken; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL
       rehcierretsÖ

                            221.366                                                                                                                                                  24.424
       )rehcierretsÖ enho( regrüB-UE

                            36.664                                 10.208                          Gemäß dem statistischen Amt der Stadt Graz
                                                                                                   stammen von den insgesamt 331.359 „anwesenden“
                                                                                                   Personen (dazu zählen Haupt- und Nebenwohnsitz-
                                                                                                   gemeldete Personen sowie Anwesende ohne
                                                                                                   Wohnsitz) 74 % aus Österreich, 14 % aus einem
       regrüB-UE-thciN

                                                                                                   anderen EU-Land und 12 % aus Non-EU-Ländern.
                            36.600                            1.776

         0                                 20.000       40.000         60.000     80.000     100.000     120.000    140.000     160.000         180.000          200.000   220.000      240.000

                                                                                                 Hauptwohnsitze    Nebenwohnsitze

      Abb. 6: Bevölkerungzahlen; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

8
Entwicklung der Grazer Bezirke
Haupt- und Nebenwohnsitze

                                                                                           Andritz
                                                                                                +1%                            Mariatrost
                                                                                                                                         +2%
   Bezirke „östlich der Mur“
   („die Bildung“ und „das Bürgertum“) können
   aus historischen Gründen eher als „noblere“
                                                                                                                                       Ries
   Wohnregionen bezeichnet werden. So ist dieser                                                     Geidorf                             +2%
                                                                                                          +4%
   Bereich sehr stark durch ehemalige Villen,
   Einfamilienhäuser sowie klassische Zinshäuser                                                               St.        Waltendorf
                                                                                                               Leonhard            +9%
   geprägt. Ebenso liegt die historische Altstadt auf                                                             +3%
   dieser Seite der Mur.
                                                                                                       Jakomini
                                                                                                               +3%
                                                                                                                                St. Peter
                                                                                                                                        +8%

                                                                                                                    Liebenau
                                                                                                                          +10%

  Abb. 7: EW „östlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

                  Gösting
                       +5%
                                                                               Bezirke „westlich der Mur“
                                                                               („die Bahnhofsgegend“ und „das Industriegebiet“)
                                      Lend                                     galten früher als eher günstigere Wohnlagen, doch
                    Eggenberg           +7%
                            +8%                                                entwickeln sich zunehmend zu Trendvierteln. Dies
                                       Gries
                                                                               ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass in
                                          +10%                                 diesem Gebiet noch immer entsprechende Ent-
                      Wetzelsdorf                                              wicklungspotenziale für neue Stadtteilentwicklun-
                                +7%
                                                                               gen bestehen.

                      Straßgang
                             +15%              Punitgam
                                                     +16%

  Abb. 8: EW „westlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                               9
Entwicklung der Grazer Bezirke
     Haupt- und Nebenwohnsitze

         Die Innere Stadt
         verbindet den Schloßberg mit der historischen
         Altstadt sowie dem Stadtpark und gilt seit 1999
                                                                                                Innere
         als UNESCO-Weltkulturerbe und ist zugleich ein                                         Stadt
                                                                                                -0,4%
         Knotenpunkt für den innerstädtischen öffentlichen
         Verkehr. Die Gebäudestruktur ist sehr stark von
         Zinshäusern geprägt die sowohl für Büro- als auch für
         Wohnzwecke genutzt werden. Der in Wien übliche DG-
         Ausbau ist im Zentrum von Graz eher selten zu finden.
         Die Erdgeschossbereiche werden größtenteils durch
         Handels- und Dienstleistungsnutzung dominiert.

       Abb. 9: EW „Innere Stadt“ Abnahme seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

       332.000

       330.000

       328.000

       326.000

       324.000

       322.000

       320.000

       318.000

       316.000

       314.000

       312.000

       310.000

       308.000
                          2015                    2016                    2017                    2018                    2019             2020

                                                            Bevölkerungsentwicklung Haupt- und Nebenwohnsitze

       Abb. 9.1.: Entwicklung HWS NWS 2015 - 2020 (Stichtag jeweils 01.01.); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz; Bearbeitung: EHL

10
Arbeitsbevölkerung und Tourismus
 5102

     477.477            Beschäftigung: Laut WIBIS Steiermark                                                  38% 179.963                          41.699

                        waren im Jahr 2019 insgesamt 199.644
                        unselbstständige Beschäftigte in Graz
                        beschäftigt (38 % der Gesamtzahl der
                        unselbstständig Beschäftigten in der
                        Steiermark).
 9102

     520.433                                                                                                          38% 199.664                            48.133

 0               100.000             200.000                  300.000                   400.000               500.000             600.000          700.000

                                              Steiermark beschäftigt         in Stadt Graz beschäftigt      Graz-Umgebung beschäftigt
 Abb. 10: Arbeitsbevölkerung; Quelle: WIBIS Steiermark 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

 140.000

 130.000

 120.000

 110.000

 100.000

 90.000

 80.000
                                                                                Tourismus: In der Stadt wurden 2019 über 1.250.000
                                                                                Nächtigungen registriert, die durchschnittliche
 70.000
                                                                                Aufenthaltsdauer lag bei rund 1,8 Tagen.

 60.000

 50.000
               Jänner      Februar     März           April            Mai              Juni         Juli         August    September   Oktober   November Dezember

                                                                    2015         2016      2017    2018      2019

 Abb. 11: Nächtigungen seit 2015; Quelle: Graz Tourismus 2020; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                                                      11
Der Wohnungsmarkt Graz
     Allgemeine Entwicklung und Prognose
       Wie überall hat die Corona-Pandemie auch vor der Immobilienwirtschaft keinen Halt gemacht
       und zu Verschiebungen in etlichen Bereichen geführt. Fertigstellungen, Kauf oder Anmietungen
       von Wohnungen wurden kurzfristig verzögert, welche aber langfristig die Nachfrage nach
       Wohnraum nicht nennenswert verringern oder ändern wird.
       Es zeichnet sich sehr deutlich ab, dass im Bereich des Neubaus noch mehr Wohnprojekte auf
       den Markt kommen. Mehr noch als in den Vorjahren dominierten dabei große Neubauprojekte,
       insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten westlich der Mur.
       Diese Pipeline befeuert nicht nur das ungebrochene Interesse institutioneller Investoren,
       größerer Stiftungen und Family Offices an Investitionen in Wohnimmobilien. Auch private
       Käufer sind nach wie vor sehr daran interessiert, einzelne Anlagewohnungen zu kaufen, welche
       sie dann in weiterer Folge zur Vermietung bringen.
       Die Rolle des Wohnungsmarktes als „sicherer Hafen“, wurde auch in der Corona-Pandemie
       weiterhin gefestigt. Insbesondere auch durch den kontinuierlichen Zuzug in die steirische
       Landeshauptstadt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnungen noch weiter
       steigen wird.

       Standortqualität sowie Größe für die Attraktivität entscheidend
       Die Standortqualität sowie die Wohnungsgrößen sind natürlich auch weiterhin das
       entscheidende Kriterium für die Attraktivität einer Wohnung und bestimmen sowohl die
       allgemeine Vermietbarkeit als auch das Kaufpreis- und Mietniveau. Wohnungen mit einer
       effizienten Raumaufteilung erfreuen sich einer deutlich höheren Nachfrage und können in der
       Regel innerhalb kurzer Zeit vermietet werden.
       Insbesondere neue Stadtentwicklungsgebiete scheinen demnach höhere Preise auf der Basis
       einer höheren Nachfrage zu rechtfertigen, da sie die oben genannten Vorteile bieten.
       Schlichte Wohnlagen (z.B. keine Anbindung an den öffentlichen Verkehr, unzureichende
       Infrastruktur etc.) mit unzureichender Qualität (z.B. keine Außenfläche, kein Lift etc.) erzielen
       entsprechend deutlich geringere Mieten.
       Die Lage östlich oder westlich der Mur hat prinzipiell ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Kosten
       sowohl für Eigentums- als auch Mietwohnungen.

12
Der Wohnungsmarkt Graz
Entwicklung der Wohnungsanzahl in den Grazer Bezirken

                                                  Andritz
                                                                                          Mariatrost

                                                                                                                  Erwähnenswert ist, dass in Graz in
                                            Wohnungen gesamt (2020)                   202.656
                     Gösting
                                            Zuwachs absolut (seit 2015)               18.711                      den letzten Jahrzehnten ein regel-
                                            Zuwachs prozentuell                       9%
                                                                                                                  rechter Wohnungsmangel herrschte
                                                                                                 Ries
                                                             Geidorf                                              und der Bedarf an Wohnraum das ge-
                                              Lend                                                                ringe Wohnungsangebot überstieg.
                      Eggenberg
                                                                 Innere
                                                                                         Waltendorf
                                                                                                                  Der kontinuierliche Zuzug in den
                                                                 Stadt St.
                                                                        Leonhard                                  letzten Jahren und die Bevölke-
                                                  Gries
                                                                 Jakomini
                                                                                                                  rungsprognosen für die kommenden
                        Wetzelsdorf                                                                               Jahrzehnte sorgen auch zukünftig
                                                                                            St. Peter             dafür, dass die Wohnungsproduktion
                                                                                                                  weiter angetrieben wird.
                        Straßgang
                                                                              Liebenau
                                                     Punitgam

  Abb. 12: Wohnungszuwachs in Graz seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL

   26.000
                                                                               Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Bezirken
                                                                     +5%
   24.000
                                               +8%                             Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam, befindet
   22.000                                                                      sich die Mehrzahl der neuen Wohnneubauprojekte.
                                                          +14%
   20.000                                                                      Verglichen mit den Bauvorhaben auf der Ostseite der Mur
                                    +7%
   18.000                                                                      sind die Projekte auf der Westseite auch tendenziell größer.
   16.000                                                                                                                                   +17%

   14.000
                        +3%
   12.000
                                                                                                                           +5%                               +24%
   10.000
                                                                              +15%       +12%                                                        +12%
   8.000                                                                                          +10%
   6.000                                                                                                                            +8%                               +47%
                                                                                                                  +6%
   4.000     +2%                                                                                          +10%

   2.000
                                                                     902.32
                                                                     334.42

                                                                                                                           292.01

                                                                                                                                            487.31
                        823.21

                                              844.12
                                   427.81

                                                          847.81
                                                          123.12
                                              921.32

                                                                                                                                                             678.01
                        817.21

                                                                                                                           618.01
                                   534.71

                                                                                                                                            041.61
             320.4

                                                                                         552.8
                                                                                         582.9

                                                                                                                  282.5

                                                                                                                                    057.5

                                                                                                                                                                      620.6
                                                                              420.9

                                                                                                                                                     733.8
                                                                                                          194.3

                                                                                                                                                                      190.4
                                                                                                                                                     703.9

                                                                                                                                                              867.8
                                                                                                  647.6

                                                                                                          418.3
             901.4

                                                                                                  783.7

                                                                                                                  416.5

                                                                                                                                    181.6
                                                                              818.7

   0
                                                                                                                           m
            td

                         d

                                 fro

                                             dn

                                                       se

                                                              u

                                                              r

                                                              fr

                                                                                                          se

                                                                                                             ts

                                                                                                                           zti

                                                                                                                           gn

                                                                                                                           gr

                                                                                                                           fro

                                                                                                                           gn
                                                              niim

                                                               e
                                                                a
                ra

                                                                o

                                                                                                               o

                                                                                                                             a
                                                                 teP

                                                                                                                             e
              atS

                                                         irG

                                                                                                            iR

                                                                                                                               rd
                                                                  ne

                                                                                                                               its

                                                                                                                               a
                                               eL
                                    die

                                                                  dn

                                                                                                                                d

                                                                                                                                git
                                                                                                                 rta

                                                                                                                                b
                  hn

                                                                                                                                 gß
                                                                                                                                 s
                                                                   ok

                                                                                                                                  nA

                                                                                                                                  ne
                                                                                                                                  öG
                                                                    be

                                                                                                                                   lez
                                                                     etl

                                                                                                                                    nu
                    o

                                       G

                                                                     .tS

                                                                                                                    ira
       er

                                                                                                                                    ar
                                                                      aJ

                                                                                                                                     gg
                     eL

                                                                       iL

                                                                        aW

                                                                                                                                      teW
         en

                                                                                                                                       P
                                                                                                                                       tS
                                                                                                                       M

                                                                                                                                        E
                        .tS
           nI

                                                                                         2015      2020
  Abb. 13: Wohnungszuwachs in den Grazer Stadtbezirken seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                                                              13
Entwicklung der Wohnungsmieten
      Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich im Grundbuch sehr transparent nachvollzogen
      werden können) sind die Informationen zu den Mieten in Graz wesentlich intransparenter. Es
      wurden daher umfangreiche Internetrecherchen und Gespräche mit einzelnen Bauträgern und
      Marktteilnehmern durchgeführt, um diesen Teilbereich des Immobilienmarktes übersichtlicher
      zu gestalten.

      Entsprechend unserer Recherchen rangieren die Miethöhen zwischen ca. EUR 8,00 pro m²
      Nutzfläche und ca. EUR 13,50 pro m² Nutzfläche. Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten
      (Betriebskosten, Heizungskosten, Umsatzsteuer) zur Verrechnung. Weitere Kosten können
      durch eine Mobilarmiete (z.B. für Küchen ab EUR 25-50 pro Küche pro Monat) entstehen. Für
      Stellplätze werden in Regel EUR 45-90 pro Stellplatz pro Monat in Rechnung gestellt.

                                                               Andritz
                                                               EUR 09,00 - 13,60
                                                                                                        Mariatrost
                                                                                                        EUR 10,00 - 12,00

                             Gösting
                             EUR 8,00 - 9,00

                                                                        Geidorf                                      Ries
                                                                        EUR 8,40 - 12,50                             EUR 9,00 - 13,00
                                                        Lend
                                                        EUR 8,50 -
                                                        11,50
                                                                            Inn. Stadt
                                                                            EUR 10,50                      Waltendorf
                                                                             - 12,00
                                                                                         Leonhard         EUR 9,70 - 12,00
                                 Eggenberg
                                 EUR 8,40 - 9,50           Gries                         EUR 8,50 - 12,00
                                                           EUR 8,50 -
                                                           11,50             Jakomini
                                                                             EUR 8,50 - 11,10
                                  Wetzelsdorf                                                             St. Peter
                                  EUR 8,50 - 9,00                                                         EUR 9,00 - 11,30

                                                                                          Liebenau
                                  Straßgang                                               EUR 9,00 - 9,70
                                  EUR 8,70 - 11,00

                                                                 Punitgam
                                                                 EUR 9,40 - 11,00

      Abb. 14: Mietpreiskarte (Neuwertige Bestandsobjekte); Quelle: Market Research Christopher Pongratz; Bearbeitung: EHL

14
Entwicklung der Kaufpreise
   Auch wenn sich viele aktuelle
   Wohnungsverkäufe auf das nächste
   Jahr zu verlagern scheinen, konnten
   die Verkaufspreise aus den letzten
   Jahren gehalten werden oder zogen
   in Teilbereichen sogar etwas an.

   zu wenig Daten orhanden
   EUR 2.500 - 4.400 / m²
   EUR 2.800 - 5.100 / m²
   EUR 3.000 - 5.400 / m²
   EUR 3.200 - 6.000 / m²

 Abb. 15: Kaufpreiskarte 2020 (Neubau, nur Bauträger; Kaufvertragsabschlüsse Zeitraum Jänner bis Sept. 2020); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

                                                                     Wie überall hat auch in Graz die Pandemie zu
                                                                     einer Reduktion an Wohnungsverkäufen geführt.

                                                                   1.250

                                                                                                                                         330

                              Wohnungsverkäufe 2019                                                                 Wohnungsverkäufe 2020

 Abb. 16: Wohnungsverkäufe (Neubau, nur Bauträger Vergleichszeitrum Jänner bis Sept. 2019 vs Jänner bis Sept. 2020 ) ; Quelle: Grundbuchsrecherche; Bearbeitung EHL

                                                                                                                                                                      15
Entwicklung der Kaufpreise
     der letzten Jahre
      Aus den folgenden Grafiken und Tabellen sind die Kaufpreise der letzten fünf Jahre (2015-
      2019) basierend auf einer Grundbuchrecherche ersichtlich. Dabei ist grundsätzlich zu
      erwähnen, dass speziell im Spitzensegment (höchste Kaufpreiskategorie) nur sehr wenige
      Transaktionen pro Jahr in Graz erfolgen. Ein möglicher „Einbruch“ der verkauften Anzahl an
      Wohnungen in der höchsten Kaufpreiskategorie hat nichts mit einem Preisrückgang an sich zu
      tun, sondern resultiert aus der Tatsache, dass in dem jeweiligen Jahr weniger Luxusprojekte
      errichtet wurden.

                                                                                                  Im Jahr 2015 erweiterte sich der
                                                                                                  Unterschied zwischen den nied-
                                                                                                  rigsten und höchsten erzielten
                                                                  2015                            Kaufpreisen sowohl am unteren
                                                                  1.870 Transaktionen             Ende der Bandbreite, als auch
                                                                  EUR 1.900 - 2.500 / m²          an der Obergrenze. Die Bezirke
                                                                  EUR 2.600 - 2.900 / m²          im Nordosten und die Innenstadt
                                                                  EUR 2.900 - 3.400 / m²          blieben dabei Spitzenreiter bei
                                                                  EUR 3.400 - 3.800 / m²          den Höchstkaufpreisen.
                                                                  Ø EUR 2.970 / m²

      Abb. 17: Kaufpreiskarte 2015 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

                                                                                                  Eine    wahre     Preisexplosion
                                                                                                  brachte das Jahr 2016, in dem
                                                                                                  sich die erzielbaren Preise auf
                                                                                                  eine Bandbreite zwischen 2.300
                                                                                                  EUR pro Quadratmeter und rund
                                                                                                  7.000 EUR pro Quadratmeter
                                                                                                  erweiterten. Die Gesamtanzahl
                                                                                                  der Erstbezugsverkäufe blieb
                                                                  2016                            im Vergleich zum Vorjahr
                                                                  1.850 Transaktionen             nahezu unverändert, aber die
                                                                  EUR 2.300 - 3.400 / m²          Preisentwicklung im Süden der
                                                                  EUR 3.400 - 4.300 / m²          Stadt erlebte eine deutliche
                                                                  EUR 4.300 - 5.000 / m²          Steigerung und wertete Bezirke
                                                                  EUR 5.000 - 7.000 / m²          wie Puntigam und Jakomini
                                                                  Ø EUR 3.450 / m²                deutlich auf.

      Abb. 18: Kaufpreiskarte 2016 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

16
Entwicklung der Kaufpreise
der letzten Jahre
 Im Jahr 2017 stieg die Transak-
 tionsanzahl bei Neubauwohnun-
 gen weiter auf 1.980 Verkäufe.
 Dabei gingen die höchsten er-      2017
                                    1.980 Transaktionen
 zielten Kaufpreise auf 5.400 EUR
 pro Quadratmeter zurück und         EUR 2.200 - 3.000 / m²
 erreichten damit nicht das Ni-      EUR 3.000 - 3.500 / m²
 veau des Vorjahres. Der Durch-      EUR 3.500 - 4.400 / m²
 schnittskaufpreis bei Erstbe-       EUR 4.400 - 5.400 / m²
 zugswohnungen sank leicht auf       Ø EUR 3.350 / m²
 3.349 EUR pro Quadratmeter.

                                    Abb. 19: Kaufpreiskarte 2017 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

 Im Jahr 2018 wurden in Graz
 1.160 Transaktionen verzeich-
 net. Auch zogen die Woh-
 nungspreise, insbesondere in       2018
                                    1.160 Transaktionen
                                     zu wenig Daten orhanden
 den durchschnittlichen und gu-
 ten Wohnlagen an. Das ohnehin       EUR 2.600 - 3.400 / m²
 schon höhere Preisniveau in den     EUR 3.400 - 3.600 / m²
 sehr guten Wohnlagen stagnier-      EUR 3.600 - 4.000 / m²
 te dagegen bzw. fiel in Teilbe-     EUR 4.000 - 4.500 / m²
 reichen. Der Durschnittspreis       Ø EUR 3.500 / m²
 erhöhte sich auf 3.500 EUR pro
 Quadratmeter.
                                    Abb. 20: Kaufpreiskarte 2018 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

                                    2019
 2019 wurden in Graz rund 1.600     1.600 Transaktionen
 neue Transaktionen verzeichnet.     zu wenig Daten orhanden
 Der Durchschnittspreis blieb auf    EUR 2.400 - 3.400 / m²
 nahezu gleichem Niveau, aller-      EUR 3.400 - 3.600 / m²
 dings war in den Top-Lagen ein      EUR 3.600 - 4.000 / m²
 deutlicher Zuwachs im Vergleich     EUR 4.000 - 5.000 / m²
 zum Vorjahr spürbar.                Ø EUR 3.500 / m²

                                    Abb. 21: Kaufpreiskarte 2019 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                17
Aktuelle Entwicklungen auf
     dem Investmentmarkt
                                                                                            3,60% - 4,00%
                                                                                            3,80% - 4,50%
      Die aktuelle Wirtschaftskrise sowie                                                   3,70% - 4,50%
      der zeitweise Einbruch der Aktienkur-
      se in Kombination mit dem weiterhin
      historisch niedrigen Zinsniveau ha-
      ben generell zu einem weiteren An-
      stieg des allgemeinen Interesses an
      Immobilieninvestments geführt.

      Basierend auf diesen Rahmen-
      bedingungen entwickelt sich der
      gesamtösterreichische       Immobili-
      eninvestmentmarkt weiterhin sehr
      solide. Sektoral floriert neben dem
      Bereich der Top Büroimmobilien
      insbesondere der institutionelle
      Wohninvestmentmarkt. Dies zeigt
      sich auch ganz deutlich am Beispiel
      des Grazer Marktes.                       Abb. 22: Renditenkarte 2020; Quelle: EHL Market Research; Bearbeitung: EHL

      Spektakuläre Transaktionen wie der von EHL vermittelte Verkauf des über 250 Wohneinheiten
      umfassenden Wohnprojekts „Home Lend“ an den offenen Immobilienfonds „immofonds 1“
      von Union Investment, der Ankauf des über 100 Wohnungen umfassenden AIRA Tower durch
      Patrizia Immobilien oder der Ankauf von zwei Bauteilen des Quartier4 durch Hamburg Trust
      dokumentieren eindrucksvoll das große Interesse der Investoren am Grazer Markt.

      Neben diesen bereits abgeschlossenen Transaktionen ist derzeit eine Vielzahl an Projekten in
      Prüfung und wird voraussichtlich in den nächsten 3 bis 6 Monaten zum Abschluss kommen.
      Wie auch für den gesamtösterreichischen Markt gültig, dominieren in Graz derzeit deutsche
      Investoren aus den Bereichen Pensionskassen, Versicherungen oder offenen und geschlossenen
      Immobilieninvestmentfonds, aber auch nationale Investoren aus dem institutionellen und auch
      privaten Bereich sind stark auf der Suche nach passenden Investments.

      Basierend auf den dargestellten Entwicklungen haben sich auch die Renditen im institutionellen
      Wohnsegment verschärft. Während sich die Spitzenrendite in Graz im vergangenen Jahr noch
      bei ca. 3,75 % bewegte, sind heute Tendenzen in Richtung 3,60 %, in Ausnahmefällen auch
      darunter erkennbar. Stark nachgefragt sind bei den Investoren weiterhin gut erschlossene
      Wohnprojekte mit effizienten Wohnungsgrundrissen in möglichst innenstadtnaher Lage,
      welche eine gute Infrastruktur und demnach ein geringes Vermietungsrisiko aufweisen.

18
Impressum
 Herausgeber					Redaktionsteam

 EHL Investment Consulting GmbH                              Mag. Franz Pöltl, FRICS
 Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien                          Dipl. BW (BA) Markus Mendel, MRICS
 Tel.: +43 512 76 90                                         Johannes Fitzek
 E-Mail: office@ehl.at
 www.ehl.at

 Trivalue Real Estate Investments                            Markus Münzer, MBA MRICS
 Stubenberggasse 5, 8010 Graz                                Mag. (FH) Stefan Karall
 Tel.: +43 316 811 333 0
 E-Mail: office@trivalue.com
 www.trivalue.com

 Mit freundlicher Unterstützung von Christopher Pongratz, BSc.

 Pongratz BaugesmbH.
 Zoisweg 6, 8041 Graz
 Tel.: +43 316 29 66 22
 www.pongratz.at

 Aus Gründen der Lesbarkeit wurde in diesem Bericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu
 verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, beziehen sie sich auf
 Männer und Frauen in gleicher Weise.

                                                                                                                  19
Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

Cover: shutterstock

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte.
Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich.
In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermietung                                        Büroimmobilien
Verkauf                                           Einzelhandelsobjekte
Verwaltung                                        Logistikimmobilien
Bewertung                                         Wohnimmobilien
Investment                                        Vorsorgewohnungen
Facility Management                               Anlageobjekte
Baumanagement                                     Zinshäuser
Market Research                                   Betriebsliegenschaften
Asset Management                                  Grundstücke
Center Management                                 Hotelimmobilien

EHL Investment Consulting GmbH
Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at
Sie können auch lesen