GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME - Ediktsdatei
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22 E 32/20 m des BG Josefstadt
G U TAC H TE R LI CHE S TE LLU N G NAH ME
über den Verkehrswert von 1300/24400 Anteilen (BLNr. 13)
der Liegenschaft EZ 740 KG 01005 Josefstadt
verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung W 9
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9
zum Stichtag 23.12.2020
I. Allgemeines
Auftrag und Zweck Ermittlung des Verkehrswerts von 1300/24400 Anteilen (BLNr. 13)
der Liegenschaft EZ 740 KG 01005 Josefstadt verbunden mit
Wohnungseigentum an Wohnung W 9 (1080 Wien, Strozzigasse 11
Top 9)
Auftraggeber Bezirksgericht Josefstadt zur GZ 22 E 32/20m
Stichtag 23.12.2020 (Tag der Befundaufnahme)
Grundlagen • Informationen der Auftraggeber
• Aktuelle gesetzliche Bestimmungen
• Photodokumentation
• Internetrecherchen
• WKO, Immobilienpreisspiegel
• Eigene Grundstücksdatenbank
Befundaufnahme Eine Besichtigung der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft
erfolgte am 23.12.2020. Teilgenommen haben Herr Christian
Meszaros und der gefertigte Sachverständige.
Literatur • Bienert/Funk (Hrsg), Immobilienbewertung Österreich3 (2014)
(Auszug) • Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz2 (2005)
• Dirnbacher/Heindl/Rustler, Der Richtwertmietzins (1994)
• Böhm/Eckharter/Hauswirth/Heindl/Rollwagen, Nutzfläche und
Nutzwert im Wohnrecht4 (2017)
• Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 7 (2017)
• Seiser/Kainz, Der Wert von Immobilien (2011)
• Kleiber/Simon/Fischer/Schröter, Verkehrswertermittlung von
Grundstücken (2014)
• Hauswirth, "Lagezuschlagsentscheidung": Auswirkungen für den
Sachverständigen, ZLB 2018/29
• Vonkilch, Der Lagezuschlag beim Richtwertmietzins - wie weiter
nach 5 Ob 74/17v? wobl 2018, 71.
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II. Befund 1. Lagebeschreibung In Wiens kleinstem Bezirk ist die Nachfrage nach Wohnraum groß und das Angebot knapp, v.a. aufgrund weniger freier Flächen und damit einhergehender geringer Bauaktivitäten. Das wirkt sich auf die Preise für verfügbaren Wohnraum aus, was die Josefstadt allerdings nicht weniger attraktiv macht. Neue Begegnungszonen wie in der Lange Gasse – in deren Nähe auch ein neues Wohnprojekt in der Trautsongasse entsteht – und Begrünungsmaßnahmen wirken verkehrsberuhigend und werten das Grätzel auf. Ein weiteres Wohnprojekt wird aktuell in der Blindengasse, nahe dem Hotspot Josefstädter Straße, errichtet. Das Theater in der Josefstadt wurde 1788 gegründet und ist damit Wiens ältestes bestehendes Theater. Auf dessen Bühne gaben schon Schauspielgrößen und Dichter wie Johann Nestroy und Oskar Werner ihr Können zum Besten. Nach Letzterem ist auch der Oskar- Werner-Hof in der Lenaugasse 19 benannt. Das breite Angebot an kulturellen Freizeitmöglichkeiten, gepaart mit der ethnisch vielfältigen Gastronomie und der verkehrsberuhigten Lage, macht den 8. Bezirk vor allem für das SinusMilieu® Postmaterielle attraktiv. Der Grünflächenanteil beträgt zwar nur knapp 2 Prozent, allerdings bieten die 70 Prozent bebaute Fläche zahlreiche „Wiener Platzln“, die mit unterschiedlichsten Bars und Restaurants zum gemütlichen Verweilen einladen. Auch der Schauspieler und Dichter der „Zauberflöte“, Emanuel Schikaneder, war die letzten Jahre seines Lebens bis zu seinem Tod im Jahr 1812 im 8. Bezirk beheimatet. Die Josefstadt ist neben ihren kulturellen und 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 3 von 37
historischen Highlights auch als Schulbezirk bekannt und aufgrund der guten Anbindung an die Universität Wien eine geschätzte Wohngegend für viele Studenten und Familien. 1 1 Quelle: EHL Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2020 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 4 von 37
Adresse 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9
Grundbuchstand
Aus Gründen der Übersichtlichkeit wird an dieser Stelle nur ein Teil des
Auszugs aus dem Hauptbuch abgebildet. Der vollständige Auszug aus dem
Hauptbuch ist dem Gutachten angefügt.
Lasten Die Bewertung erfolgte unter der Annahme der Lastenfreiheit.
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Katasterplan 2
Flächenwidmungs-
und Bebauungsplan 3
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft liegt im Wohngebiet (W) mit
geschlossener Bauweise und fällt unter die Bauklasse IV. Die Liegenschaft
befindet sich in einer Wohnzone, nicht aber in einer Schutzzone. Gemäß
§ 75 Abs. 2 Bauordnung für Wien ergeben sich folgende Gebäudehöhen in
folgenden Bauklassen:
Bauklasse I mindestens 2,5m höchstens 9m
Bauklasse II mindestens 2,5m höchstens 12m
Bauklasse III mindestens 9m höchstens 16m
Bauklasse IV mindestens 12m höchstens 21m
Bauklasse V mindestens 16m höchstens 26m
2 Quelle: Stadt Wien
3 Quelle: ebenda
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Eine Vermessung der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe erfolgte
durch den Sachverständigen nicht. Es haben sich keine offensichtlichen
Hinweise ergeben, dass die baubewilligte und/oder ausgeführte Bauhöhe
der Gebäude nicht den zum Zeitpunkt der Bauführung geltenden
Bebauungsbestimmungen entspricht.
Altlastenkataster 4
Erläuterungen zum Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster
Laut der durch den Sachverständigen im Altlastenatlas und
Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes durchgeführten
elektronischen Recherche sind keine Hinweise auf Altlasten, wie
Bodenkontaminationen oder andere die Liegenschaft entwertende
Altbodenverhältnisse bekannt. Diesbezügliche Untersuchungen sind nicht
Gegenstand des Auftrages. Sollten dennoch derartige Wertminderungen
konkret festgestellt werden, bedarf es einer exakten Bodenuntersuchung
durch einen entsprechenden Sachverständigen. Aufgrund dieses sodann
erstellten Bodenanalysegutachtens können durch den fertigenden
Sachverständigen Wertminderungsbeträge der gegenständlichen
Liegenschaft in einer Ergänzung zu diesem Gutachten festgestellt werden.
Grünflächen und Grünflächenanteil in der Umgebung:
Erholungsräume5
4 Quelle: Umweltbundesamt
5 Quelle: Immoservice Austria
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"Josefstädter Straße" verfügt über einen Grünflächenanteil von 3,1%.
Bebauungsdichte6 Gebäude im direkten Wohnumfeld nach Anzahl der Wohnungen:
Die Bebauungsdichte im direkten Wohnumfeld ist mit durchschnittlich
18,2 Wohnungen je Gebäude überdurchschnittlich.
6 Quelle: ebenda
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Mobilfunkkataster 7
Im Senderkataster Austria finden sich die Standorte der Mobilfunk und
Rundfunkstationen in der Umgebung.
Lärminfo 8
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft liegt in einer Zone mit
überdurchschnittlicher Lärmbelastung durch Straßenverkehr im Vergleich
zu ganz Wien.
7 Quelle: Senderkataster.at
8 Quelle: Lärminfo.at
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Lageplan 9
Satellitenbild 10
9 Quelle: Stadt Wien
10 Quelle: Google Maps
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 10 von 37Luftperspektive11
Radwege,
Taxi-Standplätze,
Citybike-Stationen 12
11 Quelle: ebenda
12 Quelle: Stadt Wien
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 11 von 37Verkehrsberuhigte
Bereiche13
Kurzparkzonen 14
Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in einer Kurzparkzone mit
einer maximalen Parkdauer von zwei Stunden.
13 Quelle: ebenda
14 Quelle: ebenda
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 12 von 37Nahversorgung15
Ein Supermarkt befindet sich im Erdgeschoss des Nachbargebäudes der
gegenständlichen Liegenschaft. Weitere Supermärkte sowie diverse
Bäckereien und Drogerien sind nur wenige Gehminuten von der
Liegenschaft entfernt. Der nächstgelegene Fleischhauer ist circa 530 m
von der Liegenschaft entfernt. Auch der Lerchenfelder Bauernmarkt vor
der Kirche Altlerchenfeld ist nur circa 600 m entfernt.
15 Quelle: Immoservice Austria
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 13 von 37Banken, Post,
Trafiken,
Tankstellen 16
Der achte Bezirk zeichnet sich durch eine ausgezeichnete Infrastruktur
aus. Diverse Geschäfte des täglichen Bedarfs sind zu Fuß sehr gut
erreichbar. Mehrere Filialen von Banken sowie einige Trafiken sind in der
Nähe der Liegenschaft, die nächstgelegene Filiale der Post ist ungefähr
560 m entfernt. Eine Tankstelle befindet sich in einer Entfernung von circa
610 m.
16 Quelle: ebenda
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 14 von 37Bildung 17
Mehrere Kindergärten befinden sich in unmittelbarer Nähe zur
gegenständlichen Liegenschaft, die nächstgelegene Volksschule ist circa
150 m entfernt. Auch diverse weitere Schulen befinden sich in der
näheren Umgebung der Liegenschaft, etwa das Bundesgymnasium
Albertgasse, das Musikgymnasium in der Neustiftgasse oder das
Piaristengymnasium.
17 Quelle: ebenda
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 15 von 37Gesundheit 18
Auch die Infrastruktur zur Gewährleistung eines hohen medizinischen
Standards ist gegeben. Das Allgemeine Krankenhaus ist circa 20
Gehminuten entfernt. Mehrere Allgemeinmediziner, aber auch diverse
Fachärzte unterschiedlicher medizinischer Fachrichtungen sind in der
unmittelbaren Umgebung der gegenständlichen Liegenschaft angesiedelt.
Die nächstgelegene Apotheke ist circa 130 m entfernt.
18 Quelle: ebenda
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 16 von 37Öffentliche
Verkehrsmittel19
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist durch öffentliche
Verkehrsmittel ausgezeichnet erschlossen. Die U2-Station Rathaus ist
circa 710 m entfernt, die U3-Station Volkstheater ist circa 920 m entfernt
und die U6-Station Josefstädter Straße ist circa 960 m entfernt. Auch
Haltestellen der Straßenbahnlinien 2 und 46 sowie der Buslinien 48A
befinden sich in der nahen Umgebung der gegenständlichen Liegenschaft.
19 Quelle: ebenda
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 17 von 372. Beschreibung des Gebäudes
2.1 Geschichte
Am 20. November 1898 wurde von Alten Herren der Bruna Sudetia ein rechtlich
selbstständiger Verein, die Wohnungsgenossenschaft Bruna Sudetia, mit dem Ziel gegründet,
in Wien ein Haus zu errichten und in diesem den Aktiven ein Heim zur Verfügung zu stellen.
Am 9. April 1899 erfolgte feierlich die Grundsteinlegung dieses Hauses in Wien, Josefstadt,
Strozzigasse 11. Bereits am 18. November 1899 fand die festliche Einweihung des Hauses im
Beisein des Rektors der Wiener Universität statt. 20
Da das alte Bruna Sudetia-Haus 1944 einem Luftangriff zum Opfer fiel, wurde am 9. Februar
1947 die seinerzeitige Wohnungsgenossenschaft Bruna Sudetia in der Absicht wieder
errichtet, um das Bruna Sudetia-Haus neu aufzubauen. Architekt war der Brune Josef Oskar
von Wladar. Am 10. Mai 1954 erfolgte die Grundsteinlegung und am 7. Mai 1955 die feierliche
Eröffnung des neues Bruna Sudetia-Hauses, welches sich bis heute in der Strozzigasse 11
befindet. Die historistische Fassade des alten Brunenhauses wurde dabei nicht
wiederhergestellt, sondern eine für die Wiederaufbauzeit der 1950er Jahre typische glatte
Fassade im Sinne des Funktionalismus gewählt. Das Haus verfügt heute über
Veranstaltungsräume, Studentenzimmer und über den größten Fechtboden der Wiener
schlagenden Korporationen.21
2.2 Zustandsbeschreibung
Nutzung Beschreibung Zustand
Bauzustand Massivbau Ordnungsgemäß
Baujahr 1954
Lage Mittellage
Geschosse Keller, Erdgeschoss, 4
Obergeschosse,
Dachgeschoss
Bauweise Massivbau
Straßenfassade Glatt Ordnungsgemäß
Hoffassade Glatt Ordnungsgemäß
Fenster Unterschiedlich Unterschiedlich
Dach Nicht besichtigt
Eingangstüren Ordnungsgemäß
Wände Gemalt Ordnungsgemäß
Decken Gemalt Ordnungsgemäß
Stiegen 1
Personenaufzüge 1 Funktionstüchtig
20 Wikipedia 15.2.2021
21 Wikipedia 15.2.2021
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 18 von 37Gemeinschaftsanlagen - Ordnungsgemäß (Hobbyraum, Sauna, Fahrrad- oder Kinderwagenabstellraum, Schutzraum) Außenanlagen Hof Gemeinschaftsantennen Unbekannt PKW-Abstellplätze - Die Beschreibung bezieht sich auf den Zustand, wie er sich ohne nähere Untersuchung aus dem Ortsaugenschein ergeben hat. Das Gebäude befindet sich in einem grundsätzlichen ordentlichen Erhaltungszustand. Es werden augenscheinlich die notwendigen Erhaltungsarbeiten laufend durchgeführt. 2.3 Ansichten der allgemeinen Teile des Gebäudes und der Wohnung Top 9 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 19 von 37
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2.4 Energieausweis Das gegenständliche Gebäude hat laut Energieausweis vom 14.02.2013 einen HWBSK von 107,2 kWh/m2a. Das entspricht der Energieeffizienzklasse D. 2.5 Rechtlicher Befund An der Liegenschaft ist mit Wohnungseigentumsvertrag von 10.02.1955 Wohnungseigentum begründet worden. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 25 von 37
2.6 Relevante Dokumente aus dem Bauakt Das Gebäude wurde – soweit dies aus dem Bauakt nachvollziehbar ist – ca im Jahr 1950 nach Kriegsschäden wieder aufgebaut. Datum Bewilligte Maßnahme 26.06.1950 Baubewilligung Wiederaufbau 17.11.1952 Bescheid über Planwechsel 5.11.1954 Bescheid über Planwechsel 15.11.1955 Benützungsbewilligung Kopien der Dokumente befinden sich in Beilage 3. Nach Angaben der MA 37 sind derzeit keine Bauverfahren odgl anhängig. 3. Beschreibung der bewertungsgegenständlichen Wohnung 3.1 Allgemeines Widmung Wohnung Verwendung Wohnung Bestandsverhältnis Nein Stockwerkslage 2. OG Ausrichtung Nutzfläche gesamt 84,13 m2 laut Auswechslungsplan Freiflächen (Balkon, Nein Terrassen, Hausgarten) Kellerabteil Laut Eigentümer vorhanden, aber nicht besichtigt Sonstiges Heizung Gasetagenheizung Die gegenständliche Wohnung besteht aus einem Vorraum, einer Küche, einem Bad, einem WC, einem Abstellraum sowie drei weiteren Zimmern. Die Wohnung befindet sich insgesamt in einem sehr abgewohnten Zustand. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 26 von 37
3.1 Bewirtschaftungskosten Laut der aktuell geltenden Vorschreibung betragen die monatlichen Betriebskosten für die Wohnung Top 9 insgesamt 231,72 Euro brutto. Ob außerbücherliche Darlehen, aktuelle Beschlüsse über größere Erhaltungsarbeiten oder sonstige relevante Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bestehen, ist nicht bekannt. Der Sachverständige geht davon aus, dass dies nicht der Fall ist. Der Rücklagenbestand beträgt nach Auskunft der Hausverwaltung EUR 57.700,90 3.2 Hausverwaltung Die Hausverwaltung wird von der JOSEF CASLAVSKY Hausverwaltung, 1080 Wien, Zeltgasse 10 besorgt. Aktuelle Berichte der Hausverwaltung befinden sich in Beilage ./4. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 27 von 37
3.1 Grundrissplan der Wohnung 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 28 von 37
3.2 Nutzflächenaufstellung Laut Ausführungsplan setzt sich die Nutzfläche wie folgt zusammen: Nutzflächenaufstellung Raum Nutzfläche in m² Vorraum 15,08 Bad 4,85 Abstellraum 1,06 WC 1,09 Küche 9,65 Kabinett 11,18 Zimmer 20,56 Zimmer 19,77 Summe 84,13 Die Nutzfläche gemäß Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertgutachten (Mietwertberechnung) beträgt hingegen 80,43 m². Dieser dürfte noch auf Basis des Einreichplanes erstellt worden sein. Tatsächlich stellt sich die Wohnung dar wie im Ausführungsplan, wobei der Sachverständige allerdings keine Nachvermessungen vorgenommen hat. Für gegenständliche Bewertung wird von den Werten laut Ausführungsplan ausgegangen (84,13 m²). 3.3 Bestandsverhältnisse Für die Bewertung wird von Bestandsfreiheit ausgegangen. Anzeichen eines Mietverhältnisses liegen nicht vor. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 29 von 37
III. Gutachten
1. Bewertungsmethode
Ziel der Wertermittlung ist es, den Verkehrswert der bewertungsgegenständlichen
Liegenschaftsanteile zu ermitteln.
Der Verkehrswert laut Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG 1992) wird in § 2 Abs. 2 wie folgt
definiert:
Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im
redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
Die gegenständliche Bewertung erfolgt nach den Bestimmungen des LBG und berücksichtigt
neben den eingangs bereits beschriebenen Grundlagen insbesondere:
• alle Informationen, die der Sachverständige in schriftlicher oder mündlicher Form
erhalten hat und im Befund beschrieben sind;
• die Ergebnisse der Befundaufnahme;
• den Bau- und Erhaltungszustand des Objektes;
• die allgemeine Lage am Immobilienmarkt.
Allfällige Wertminderungen durch Altlasten, Bodenkontaminationen oder andere die
Liegenschaft beeinflussende Bodenverhältnisse wurden dem Sachverständigen nicht zur
Kenntnis gebracht. Eine diesbezügliche Recherche war auch nicht Gegenstand des Auftrages
und wurde daher auch nicht durchgeführt.
Derartige Wertminderungen können konkret nur in umfangreichen Bodenuntersuchungen
durch geeignete Fachleute festgestellt werden. Aufgrund eines derartigen
Bodenanalysegutachtens könnte ein entsprechender Wertminderungsbetrag für die
gegenständlichen Liegenschaftsanteile berechnet werden.
2. Verfahrenswahl
Der Verkehrswert kann nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) insbesondere aus
dem Sachwert, dem Ertragswert oder dem Vergleichswert abgeleitet werden. Im
gegenständlichen Fall erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 30 von 372.1 Sachwertverfahren Gem § 6 Abs 1 LBG ist im Sachwertverfahren der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). Das Sachwertverfahren beurteilt den Wert von Grundstücken, die mit den darauf befindlichen Sachen eine Einheit bilden. Vor allem wird es bei Liegenschaften herangezogen, die der Eigennutzung dienen. Der Sachwert ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert. Bei Berechnung des Bauwertes wird vom Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag ausgegangen und dieser um die technische (Alter, Baumängel, Bauschäden) und wirtschaftliche (zeitgemäße Bedürfnisse nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau wie zB Grundrissgestaltung, Geschosse) Wertminderung gekürzt. 2.2 Vergleichswertverfahren Gem § 4 Abs 1 LBG ist im Vergleichswertverfahren der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Korrekturfaktoren zu berücksichtigen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei der Ermittlung des Verkehrswerts unbebauter Liegenschaften und bei bebauten Liegenschaften dann angewandt, wenn zwischen den Vergleichsobjekten in wertrelevanten Merkmalen hinreichende Übereinstimmung besteht. 3. Anwendung des Sachwertverfahrens Wie oben dargestellt ist der Verkehrswert der Liegenschaft jener Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Dabei haben eine besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen außer Acht zu bleiben. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 31 von 37
Da gegenständliche Wohnung der Eigennutzung und nicht der Ertragserzielung dient, wird für
die Bewertung das Sachwertverfahren herangezogen. Die Ermittlung der Bodenwerte erfolgt
durch das Vergleichswertverfahren.
3.1 Bodenwertermittlung
Die Bodenwertermittlung erfolgt grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren, wobei
sich bei innerstädtischen zu bewertenden Liegenschaften regelmäßig die Schwierigkeit von
ausreichend vorhandenen vergleichbaren Grundstücken ergibt. Folgende Werte konnten
erhoben werden:
Bodenwertermittlung
Korr Korr
Adresse Jahr Nutzfläche Korr GKA
Stichtag Lage
1060 Wien, Kopernikusgasse 2013 1.280,00 +25,00% 2.050,78
1060 Wien, Liniengasse 2014 1.637,00 +25,00% 2.367,14
1080 Wien, Alser Straße 2012 2.500,00 +25,00% 1.359,07
1090 Wien, Alserbachstraße 2017 1.109,00 +20,00% 2.034,27
Mittelwert 1.952,81
3.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen
Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem Herstellungswert abzüglich der
altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Der
Herstellungswert wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Raummeterpreise oder
Quadratmeterpreise ermittelt.
Ausgehend von den Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs veröffentlicht im Heft
„Sachverständige“ 2/2019, die für Wien Herstellkosten zwischen EUR 2.270 und 3.480,00/m²
zuzüglich allfälliger Erschwernisse vorsehen, kann für gegenständliche Wohnung von
Herstellkosten von EUR 2.500,00/m² inkl USt und NK ausgegangen werden.
3.3 Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer stellt die Anzahl der Jahre dar, in denen das Gebäude bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer müssen die örtlichen und allgemeinen Verhältnisse
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 32 von 37im Hinblick auf die Verwendbarkeit der baulichen Anlage berücksichtigt werden. Die Restnutzungsdauer ist unter Beachtung des technischen Zustandes und der Art der Nutzung sowie unter Voraussetzung ordnungsgemäßer Erhaltung und Bewirtschaftung zu bestimmen. Laufende Instandhaltungsarbeiten und durchgreifende Sanierungen bewirken eine Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ohne Rücksicht auf das tatsächliche Alter. Aufgrund der „Verjüngung“ des Gebäudes wird bei der Berechnung nicht das tatsächliche Alter des Gebäudes, sondern ein dem Ausmaß der baulichen Erneuerungen entsprechendes geringeres, fiktives Alter angesetzt. Die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses wie das gegenständliche beträgt ca. 60 - 80 Jahre. Durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen erhöht sich diese Gesamtnutzungsdauer. Im gegenständlichen Fall kann auf Grundlage des gegebenen Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes und des durchschnittlichen Erhaltungs- und Ausstattungszustands der Wohnung ausgehend von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren von einem fiktiven Alter von 40 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ausgegangen werden. 3.4 Sonstige wertbeeinflussende Umstände Sollten diese Umstände nicht bereits bei der Ermittlung des Bodenwerts und des Bauwerts der baulichen Anlagen sowie der Wertminderung wegen Alters und der wegen Baumängel und –schäden Berücksichtigung gefunden haben, können Kriterien wie ungünstige Lageverhältnisse, unwirtschaftlicher Aufbau, Reparaturanstau und Investitionsbedarf, Denkmalschutz einen weiteren Abschlag rechtfertigen. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 33 von 37
4. Berechnungen 4.1 Berechnung Sachwert Bodenwert Bodenwert Nutzfläche m² EUR/m² EUR Wohnfläche 84,13 1.952,81 164.290,24 Bodenwert 164.290,24 Gebäudewert Neuherstellung Herstellungskosten Wohnfläche inkl Ust u NK 84,13 2.500,00 210.325,00 Herstellosten gesamt 210.325,00 abzüglich Alterswertminderung (nach Ross) , Baujahr tatsächlich 1950 Baujahr fiktiv 1985 Bewertungsjahr 2020 Baualter A 35 Gesamtnutzungsdauer GND 80 Restnutzungsdauer RND 45 Alterswertminderung % 31,45 66.137,35 Sonstige wertbeeinflussende Umstände Anteil Außenanlagen, allgemeine Teile 10.000,00 Gebäudewert 154.187,65 Sachwert Gebäudewert 154.187,65 Bodenwert 164.290,24 Sachwert 318.477,89 4.2 Marktanpassung Der ermittelte Sachwert unter Berücksichtigung einer allfälligen Marktanpassung ergibt den Verkehrswert. Im gegenständlichen Fall ist keine Marktanpassung vorzunehmen. Verkehrswert Sachwert 318.477,89 Marktanpassung 0,00 Verkehrswert nach Marktanpassung 318.477,89 Verkehrswert gerundet 318.500,00 Verkehrswert pro m² Wohnfläche 3.785,81 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 34 von 37
5. Ergebnis Verkehrswert
Der Verkehrswert der 1300/24400 Anteilen (BLNr. 13) der Liegenschaft EZ 740 KG 01005
Josefstadt verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung W 9 beträgt per 23.12.2020
lastenfrei und gerundet
EUR 318.500,00
Wien, am 15.02.2021
Der allgemein beeidete und gerichtlich
zertifizierte Sachverständige
Dr Rudolf Hauswirth
LLM (UNSW) MAS MRICS
Sachverständiger für Immobilien
1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 35 von 37IV. Schlussbemerkungen • Angesichts der Unsicherheit einzelner in der Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Resultat keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. • Festgehalten wird, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Kaufpreis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. • Der Sachverständige geht davon aus, dass die Funktionsfähigkeit der elektrischen, sanitären und sonstigen Einrichtungen, sowie sonstige Ver- und Entsorgungsleitungen ordnungsgemäß funktionieren, wenn im Einzelnen nicht abweichende Angaben gemacht werden. Eine bautechnische Untersuchung erfolgte nicht. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes und der zu bewertenden Objekte erfolgte nur durch Augenschein. Die Nutzflächen wurden den zur Verfügung stehenden Unterlagen entnommen. Nachvermessungen durch den Sachverständigen erfolgten nicht. • Die Angabe von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten erfolgt vom Sachverständigen unter anderem entsprechend seiner Erfahrungen. • Wenn nicht anders angegeben, wird davon ausgegangen, dass alle baubehördlichen Genehmigungen in Rechtskraft bestehen und aufrecht sind und für das bewertungsgegenständliche Objekt ein aufrechter baubehördlicher Konsens gegeben ist. • Der Bewertung wurden Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes vor allem und überwiegend und aufgrund der vorgelegten Unterlagen und der erteilten Informationen erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. • Dieses Gutachten ist ausschließlich für den genannten Zweck erstellt worden. • Die Vervielfältigung und Veröffentlichung des Gutachtens darf weder im Ganzen noch in Teilen mit Ausnahme der Ediktsdatei vorgenommen werden. Eine Veröffentlichung von Teilen des Gutachtens kann zu missverständlichen Angaben führen und kann somit keine wie immer geartete Verantwortung übernommen werden. • Die Lieferung von Grundstücken ist gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG steuerfrei. Es besteht grundsätzlich im freien Verkauf aber die Möglichkeit, diese Lieferungen gem § 6 Abs 2 UStG steuerpflichtig zu behandeln. Die Bewertung erfolgte ohne Umsatzsteuer. • Eine allfällige Haftung des Sachverständigen wird mit EUR 400.000,00 beschränkt. 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 36 von 37
V. Beilagen BEILAGE | 1 Grundbuchsauszug BEILAGE | 2 Wohnungseigentumsvertrag BEILAGE | 3 Relevante Dokumente aus dem Bauakt BEILAGE | 4 Informationen der Hausverwaltung 1080 Wien, Strozzigasse 11 Top 9 S e i t e | 37 von 37
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