Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020

 
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
Frühjahr 2020

Industrie- und
Logistik-Marktbericht
Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
Inhalt
01     MA RKT BE DING UNG EN                                        2
1 .1   ÖSTE RRE I CH A LS LO G IST IK- UN D IN DUSTR IESTAND O RT   3
1 . 2 WI RTS CHAFT IN ÖST ERREICH                                   5

0 2 STA N D ORT UND MARK TDATEN                                     8
2 .1 WI E N/ U M GEB UN G                                           9
2 . 2 HOTS POTS                                                     20

0 3 T REN D S                                                       24
3.1    C I T Y LO GI ST IK /G EW ERB EPA RKS                        25
3. 2 GE WE RBE HÖF E                                                25
3.3 PROD U KTI VE STA DT (FACH KO N ZEPT DER STADT W IEN)           26
3.4 LO GI STI K 2 030+                                              27

0 4 WIS SE NSWERTES                                                 28
4.1 AKTU E L L E AN F ORDERUN G EN                                  29
       AN LO GI STI K- UN D IN DUST RIEF LÄCH EN

0 5 A NSP RE CH PARTNER                                             30

       IMP RE S SUM                                                 32
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
Sehr geehrte Damen und Herren!

Die zunehmende Urbanisierung, ein stetig steigender Online-Handel und ein geändertes Konsumentenverhalten stellen
neue Anforderungen an die Lieferketten - und damit an die Gewerbeimmobilien dar. Der Wunsch nach „same-day-“ oder
sogar „two-hour-delivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und erhöht daher die Anforderungen an
Logistikimmobilien speziell in Wien. Mit unserem vorliegenden Marktbericht für Logistik- und Industrieimmobilien hat
unsere Research Abteilung und unser Expertenteam unter der Leitung von Mag. Tina Steindl MSc den Status Quo sowie
die wichtigsten Trends für Sie erhoben. Diesmal gemeinsam mit dem Vienna Research Forum (VRF), das erstmals den
gesamten Bestand an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen in Wien und Umgebung dokumentiert hat.

Die fünf Hotspots für Logistik und Industrie sind um die Ballungsräume Wien/Wien Umgebung, St. Pölten/Krems, Graz,
Linz/Wels/Enns sowie in Salzburg angesiedelt. Die attraktivsten heimischen Standorte sind Wien und Linz - aufgrund der
starken lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastrukturbedingungen (Tri-Modalität durch Donau, Autobahn und Bahn-
anschluss).

Der Gesamtbestand für Wien und das Wiener Umland liegt laut Erhebung des VRF bei insgesamt 5.303.846 m² an Logistik-,
Produktions- und Industrieflächen. Davon fallen 47 % auf Logistik- und 53 % auf Produktions- und Industrieflächen.
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte Logistik Klasse A Objekte, erfüllen 43 % der klassifizierten Gebäude,
36 % sind als Klasse B und 21 % als Klasse C qualifiziert.

Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien bewegen sich qualitäts- und lagebedingt in einer großen
Bandbreite zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro m² und Monat. Wien liegt damit nach unseren Erhebungen unter dem
europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro pro m² und Monat nur knapp hinter München (6,80 Euro) sowie Frankfurt und
Warschau (7,00 Euro). Durch das Entstehen neuer und moderner Logistikzentren erwarten wir einen weiteren leichten
Anstieg des Mietpreisniveaus.

Die Grundstückspreise für gewerblich gewidmete Grundstücke in Wien liegen abhängig von Lage und Größe zwischen
200 und 350 Euro pro m². Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum rechnen unsere Experten mit einem weiteren
Anstieg der Preise, denn viele Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung
einer Umwidmung auf Wohnnutzung.

Die Leerstandsquote ist zwar aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt
feststellbar, Leerstände in modernen Objekten sind aber weiterhin rückläufig. Neue, zeitgemäße Logistikimmobilien in
guten Lagen mit Flächen über 2.500 m² werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und die Nachfrage wird das
Angebot deutlich übersteigen.

Das Investmentvolumen ist weiter im Aufwind, denn diese Anlageform stellt angesichts steigender Preise für Wohn- oder
Büroimmobilien eine attraktive Alternative für renditeorientierte Investoren dar. Für heuer erwarten wir noch ein Transak-
tionsvolumen von etwas über 500 Mio. Euro für ganz Österreich, ein weiteres deutliches Plus gegenüber den Vorjahren.

Die Spitzenrenditen für moderne Objekte in sehr guten Lagen in Wien und Umgebung liegen nach unseren Recherchen
zwischen 5 Prozent bis sogar 7 Prozent, in den Bundesländern sind die Renditen um ca. 100 bis 200 Basispunkte höher.

Wie immer wünsche ich Ihnen an dieser Stelle eine interessante Lektüre und stehe Ihnen gemeinsam mit meinem Team
für weiterführende Informationen oder ein persönliches Gespräch gerne zur Verfügung!

Ihr

                               Dr. Eugen Otto, MRICS
                               Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
                               eugen@otto.at
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01
Markt-
bedingungen
P O SI T I ONI E RUNG I N T E R NAT I O NA L

Die Republik Österreich rangiert im internationalen
Ländervergleich weit oben. Die politische und
gesallschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative
Wirtschaft, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die
attracktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen
begünstigen die Alpenrepublik und machen sie zu einem
international angesehenen Standort.

                                               2
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
1.1 Österreich als Logistik-
und Industriestandort

Ein Blick auf die Landkarte macht es deutlich: Österreich
bietet dank seiner zentralen Lage an der Schnittstelle
wichtiger europäischer Verkehrswege einen optimalen Zugang
zu den Wachstumsmärkten in Mittel- und Osteuropa

Logistikschwerpunkte und Haupttransportrouten

                                                                                                                 A      D
                                                                                        TSCHECHISCHE REPUBLIK
        Städte
        Logistikschwerpunkte
        Flughafen
        Binnenhafen
                                                             C
        Autobahnen und Schnellstraßen                                            LINZ                                       SLOWAKISCHE
                                                                                                                              REPUBLIK
        Transeuropäische Verkehrsnetze                                                              ST. PÖLTEN       WIEN

                                                                                                                                             D
                                          DEUTSCHLAND

                                              B
                                                                                                                                            C
                                                             SALZBURG
                                                                                                                     EISENSTADT

                      BREGENZ
       SCHWEIZ
                                      INNSBRUCK

                                                                                                                       UNGARN

                                                                                             GRAZ

                                                                              KLAGENFURT

                                      B            ITALIEN

                                                                                           SLOWENIEN

                                                                                 A

A Baltik-Adria-Route B Skandinavien-Mittelmeer-Route C Rhein-Donau-Route D Östliche Mittelmeer-Route                          © Otto Immobilien GmbH

Österreich verfügt über ein leistungsfähiges Verkehrs-                      Weltbank veröffentlichte Logistik-Performance-Index (LPI),
wegenetz für Straßen-, Schienen-, Wasser- und Lufttrans-                    in dem Österreich im Jahr 2018 unter 160 Ländern auf Platz
porte mit bestem internationalem Anschluss. Das moderate                    4 eingestuft wurde. Damit man im internationalen Vergleich
Kostenniveau des Schienengütertransports wird von                           noch weiter nach vorne gereiht wird, ist laut Fachmeinung
Branchenexperten als überaus positiver Standortvorteil                      der Spediteure ein weiterer Ausbau des multimodalen
angesehen.                                                                  Güterverkehrs mit entsprechenden Güterterminals not-
                                                                            wendig, um so den bereits sehr guten Modal Split im Ver-
Speditionen, Dienstleister, Projektentwickler, Investoren                   gleich zu anderen EU-Ländern noch weiter zu verbessern.
und Industriebetriebe profitieren in Österreich zudem von                   Ferner wird die Situation in Bezug auf Lohnkosten und
der wirtschaftlichen und sozialen Stabilität sowie inter-                   Arbeitszeitmodelle gegenüber Nachbarn wie u.a. Ungarn,
national anerkanntem Logistik-Know-how. Des Weiteren                        Slowakei und Tschechien als wenig konkurrenzfähig
schätzen Industriebetriebe das sehr gut ausgebildete                        erachtet.
Fachpersonal in Österreich. Dies belegt auch der von der

                                                                        3
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
4
Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
Eingebettet ist diese Infrastruktur in das europäische             Wels entlang der Donauachse und an der Baltisch-
System der Transeuropäischen Netze (TEN-V) und liegt im            Adriatischen Achse in der Steiermark im Umfeld Graz an-
Zentrum dreier der wichtigsten europäischen Verkehrs-              gesiedelt. Diese Standorte zählen zu den internationalen
korridore: der Brennerachse, der Rhein-Donau-Achse und             Hubs und werden mit einer hohen Agglomerationsdichte
der Baltisch-Adriatischen Achse. Die beiden Letzteren              in Bezug auf die Produktion und die Bevölkerung als klassi-
verlaufen in Österreich entlang der West- und Südstrecke           sche Logistikstandorte eingestuft.
und ermöglichen dem Land somit, sich als Logistikhub zu
positionieren – wobei ein kontinuierlicher Ausbau der Infra-       Zu den wesentlichsten Industriestandorten zählen neben
struktur unumgänglich ist. Vor allem in der Erweiterung der        Wien (Life Science, Telekom und IT) Oberösterreich (IT,
Donauschifffahrt liegen deutliche Potenziale.                      Produktion und Umwelttechnik) und die Steiermark (Mecha-
Österreichs Logistikstandorte sind im Wesentlichen im              tronik- und Maschinenbauindustrie sowie Automotive).
Raum Wien bzw. Wien Umgebung sowie im Bereich Linz/

1.2 Wirtschaft in Österreich

Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria         Im Jahr 2018 verbuchte Österreich beim Warenexport eine
im November 2019 einen Bevölkerungsstand von 8.898.457             Veränderung von +6,4 Prozentpunkten im Vergleich zum
Personen (Wien: 1.910.370). Die Zahl der sozialversicherten        Vorjahr. Trotz der schwierigen globalen Rahmenbedingun-
Beschäftigten lag im Oktober 2019 bei 3.766.902 (Wien:             gen sollen die Ausfuhren von Waren weiter auf hohem Ni-
860.558). Bis zum Jahr 2027 wird in Wien ein Bevölke-              veau bleiben (WIFO-Prognose für 2019: 2,0 %).
rungsstand von 2 Millionen prognostiziert, was einem
durchschnittlichen jährlichen Wachstum von +0,6 % ent-             Der österreichische Internet-Einzelhandel hat sich 2018
spricht.                                                           deutlich dynamischer entwickelt als der stationäre Einzel-
                                                                   handel. Nach einem nominellen Umsatzplus von 1 % im
Die Arbeitslosenquote erreichte im Oktober 2019 einen              Jahr 2017 kann 2018 ein Wachstum von 4 % im Online-
Wert von 4,6 % (der Erwerbspersonen). Das ist einer der            Handel erzielt werden. Im Gesamtjahr 2018 ist der Brutto-
niedrigsten Werte innerhalb der Europäischen Union (EU-            Jahresumsatz im österreichischen Internet-Einzelhandel
28: 6,3 %). Das nationale Wirtschaftsforschungsinstitut            um rund 100 Millionen Euro auf etwa 3,3 Milliarden Euro
WIFO erwartet in seiner Prognose von Oktober 2019 ein              gestiegen und erreicht damit knapp 4,6 % des Einzelhan-
Wirtschaftswachstum von 1,7 % im laufenden Jahr 2019 und           delsvolumens in Österreich.
1,4 % im Jahr 2020. Die Inflationsrate soll laut WIFO-Prog-
nose im Jahr 2019 1,6 % und 2020 1,7 % betragen.

Der österreichische Außenhandel ist ein überaus wichtiger
Faktor der heimischen Wirtschaft und Motor der Konjunktur.

                                                               5
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Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs

 7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

 1,0

  0

-1,0

-2,0

-3,0

               2013              2014                   2015                2016              2017                2018                   2019*              2020*

       in Prozent     Warenexporte      Warenimporte           Wirtschaftswachstum   Herstellung von Waren1)                                     © Otto Immobilien GmbH

       Quelle: WIFO

        Jahr                                          Warenexporte                   Warenimporte              Wirtschaftswachstum               Herstellung von Waren
                                                              in %                           in %                             in %                                in %
        2013                                                   -0,80                         -2,00                              1,60                                0,20
        2014                                                    2,90                          2,10                              2,90                                2,20
        2015                                                    3,50                          4,10                              3,30                             0,90
        2016                                                     2,10                        3,20                               3,80                                4,60
        2017                                                    5,40                         4,40                               3,60                                4,70
        2018                                                    6,40                         4,00                               4,20                                5,10
        2019                                                    2,00                          1,80                              3,60                                1,20
        2020*                                                   2,50                         2,20                               3,20                                1,40

       Quelle: WIFO 1) Nettoproduktionswert *Prognose

       Brutto Jahresumsatz im Internet-Einzelhandel in Österreich von 2006-2018

3,5

3,0

2,5

2,0

 1,5

 1,0

0,5

  0
               2006     2007         2008       2009            2010       2011      2012      2013        2014          2015          2016       2017       2018

       in Mrd. Euro | Quelle: KMU Forschung Austria                                                                                              © Otto Immobilien GmbH

                                                                                      7
02
Standorte
und Markt-
daten
ES S E NZ

Der Bestand an Logistik und Industrieobjekten umfasst derzeit
rund 5,4 Mio. m². Der Flächenumsatz betrug im Jahr 2019 rund
137.100 m².

Wir erwarten im Jahr 2020 einen deutlich höheren
Flächenumsatz sowie eine Zunahme der Bestandsflächen
aufgrund der zahlreichen Fertigstellungen.
2.1 Wien/Umgebung

Welche Erneuerungen erwarten Sie                                                   Bewertungssystems in 3 Klassen (A, B und C) bewertet. Bei
                                                                                   den Produktions- und Industrieflächen wurden alle Objekte
Ab diesem Industrie- und Logistik-Marktbericht basieren                            aufgenommen, die aktuell für diesen Zweck verwendet
die Analysen und Darstellungen der Daten auf dem neuen                             werden und gewisse Mindestkriterien, wie z.B. Hallengröße,
Standard des Vienna Research Forums (VRF)*. Wir setzen                             erfüllen.
diesen Schritt für unseren Kunden, um den Industrie- und
Logistik-Markt in Wien und Umgebung im internationalen                             Auch zu Gebäude, Mietgegenstand, Lage und Nachhaltig-
Kontext besser vergleichbar zu machen.                                             keit sind klar definierte Kriterien zu erfüllen, um in den
                                                                                   Bestand gemäß VRF-Standard aufgenommen zu werden.
Berücksichtigt werden vom VRF nur Gebäude, die gewisse                             Mit dem neuen VRF-Standard ist es zudem erstmals
Qualitätskriterien wie Hallenhöhe, Rangierfläche und Ent-                          möglich, Industrie- und Logistik-Marktdaten auf Submarkt-
fernung von der Autobahn erfüllen. Logistikobjekte die                             ebene darzustellen.
diese Kriterien erfüllen wurden auf Basis eines

Bestand

Bestand Logistik/Industrie

                                  53 %
                         Produktion- und Industrieflächen
                                                                                                        47 %
                                                                                                        Logistikflächen

                                                                                                                                            1.054.866 m2
                                                                                                                                            Logistik Klasse A

                                                                                                                                             868.908 m2
                                                                                                                                             Logistik Klasse B

                                                                                                                                             518.067 m2
                                                                                                                                             Logistik Klasse C

in m2                                                                                                                                  © Otto Immobilien GmbH

Nach den Bestandserhebungen des Vienna Research                                    Gebäude, 36 % sind als Klasse B und 21 % als Klasse C
Forums ergeben sich für Wien und das Wiener Umland                                 qualifiziert.
insgesamt 5.303.846 m² an Logistik-, Produktions- und
Industrieflächen. Davon entfallen 47 % auf Logistik- und                           Bei den Produktions- und Industrieflächen wurden alle
53 % auf Produktions- und Industrieflächen.                                        Objekte aufgenommen, die aktuell für diesen Zweck
                                                                                   verwendet werden und gewisse Mindestkriterien,
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte Logistik-                              wie z.B. Hallengröße, erfüllen.
Klasse-A-Objekte, erfüllen 43 % der klassifizierten

*Initiator des VRF ist der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immQu) mit den am Wiener Logistik- und Industriemarkt führenden
Kanzleien. Sie bringen die wichtigsten Parameter wie Vermietungsleistung, Baufertigstellungen in einem kooperativen und transparenten Prozess in die
Datenbank des VRF Logistik/Industrie ein.

                                                                               9
Flächenumsatz

Insgesamt betrug der Flächenumsatz im Jahr 2019                       großer Flächenumsatz mit wurde im Submarkt Wien Ost
137.100 m².                                                           mit 6.600 m² registriert. Betrachtet man den Flächen-
                                                                      umsatz nach dem Anteil der Nutzungsarten, so entfallen
Der größte Flächenumsatz fand mit rund 20.000 m² im                   90 % der Fläche auf Logistikflächen und 10 % auf Produk-
Submarkt Wien Umland Nord statt. Dieser entspricht                    tionsflächen. Wir erwarten für 2020 eine deutliche Steige-
rund 18 % des Flächenumsatzes auf dem Logistik- und                   rung des Flächenumsatzes, vor allem in den Submärkten
Industriemarkt im zweiten Halbjahr 2019. Ein weiterer                 Wien Umland Nord und Wien Umland Süd.

Leerstand/Leerstandsentwicklung

Die Leerstandsrate für bedarfsgerechte, flexible und dritt-           State-of-the-Art-Objekten. Neue, zeitgemäße Logistik-
verwendbare Logistik- und Industrieflächen ist aufgrund               immobilien in guten Lagen mit Flächen über 2.500 m²
mangelnder Erfassungssysteme nicht exakt feststellbar.                werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und
Dies lässt sich insbesondere auf den hohen Anteil eigen-              die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen.
genutzter Objekte zurückführen. Festzustellen ist jedoch
ein weiterer Rückgang von Leerständen in modernen und

Ausgewählte Anmietungen

 Mieter                                                                           Adresse                 Fläche    Transaktionszeitraum
                                                                                                            in m2
 JCL Logistics                                             1220 Wien, Aspernstraße 33                   ~ 17.800        2. Halbjahr 2020
 Amazon                                                    1230 Wien, Perfektastraße 71                ~ 10.000         2. Halbjahr 2020
 Kärcher                                                   1220 Wien, Lichtblaustraße 7                  ~ 7.500        2. Halbjahr 2020
 Kügele Profile                                  2355 Wiener Neudorf, IZ Süd, Straße 10                 ~ 3.500         2. Halbjahr 2020

Pipeline

 Jahr             PLZ      Ort                                Fläche    Mieter/Käufer                                       Verwendung
                                                                in m2
 2020             1110     Wien                            ~ 10.000     Onlinehandel                                      Fremdnutzung
 2020             1230     Wien                            ~ 10.000     Onlinehandel                                      Fremdnutzung
 2020             1230     Wien                             ~ 5.000     Westcore/TPV II                                   Fremdnutzung
 2020             2000     Stockerau                       ~ 12.000     Pacovis                                            Eigennutzung
 2020             2100     Korneuburg                       ~ 4.000     Tempos Immobilien                                 Fremdnutzung
 2020             2203     Eibesbrunn                      ~ 50.000     Lidl                                               Eigennutzung
 2020             2424     Zurndorf                       ~ 110.000     XXXLutz Zentrallager                               Eigennutzung
 2020             2431     Enzersdorf                      ~ 21.000     Industrial Campus Vienna East Halle 4             Fremdnutzung
 2020             2431     Enzersdorf                      ~ 19.000     Industrial Campus Vienna East Halle 3             Fremdnutzung
 2021             1230     Wien                            ~ 15.000     Segro                                             Fremdnutzung
 2021             2353     Guntramsdorf                     ~ 6.000     Vitana GmbH                                        Eigennutzung
 2022             2203     Eibesbrunn                      ~ 50.000     LIDL                                               Eigennutzung
 2022             2401     Fischamend                      ~ 20.000     Flughafen AG                                      Fremdnutzung

                                                                10
Submärkte im Detail

                Wien Nord

                Der Teilmarkt Wien Nord umfasst den 21. (Floridsdorf) und 22. (Donaustadt) Wiener Bezirk
                nördlich der Donau und liegt mit 728.326 m² Industrie- und Logistikflächen nur knapp vor
                der Region Wien Ost (702.182 m²) auf dem dritten Platz. Vor allem sind im 21. Bezirk Schwer-
                punkte wie Strebersdorf, die Brünner Straße in Kombination mit der A22 und das Gebiet
                rund um die Siemensstraße zu nennen, welche lang bestehende und gewachsene Ge-
                werbeareale aufweisen. Im Vergleich hierzu sind im 22. Bezirk der Ölhafen Lobau sowie
                die Gebiete angrenzend an die A23/S2 sowie rund um den Rautenweg der Fokus bei ge-
                werblich genutzten Flächen.

                Durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit für gewerblich genutzte Areale sind in diesem
                Gebiet momentan keine Logistikobjekte der Kategorie A vorhanden. Geprägt wird der Be-
                reich Wien Nord durch einen hohen Anteil an Altbestand, der einer Nachnutzung unterliegt.

                Wien Umland Nord

                Die Region Wien Umland Nord erstreckt sich von Stockerau über Großebersdorf bis
                zur Donau im Bereich des Flughafens Wien und umschließt somit vollständig die an-
                grenzende Region Wien Nord. Aufgrund dieses flächenmäßigen Ausmaßes liegt die Region
                mit 1.159.590 m² Industrie- und Logistikflächen auf dem ersten Platz der flächengrößten
                Regionen. Bei dieser vergleichbaren Gesamtfläche weist jedoch die Region Wien Umland
                Nord lediglich 391.060 m² für logistische Zwecke auf, was ca. der Hälfte der Region
                Umland Süd entspricht (654.580 m²).

                Erkennbar ist auch, dass mit 272.060 m² Gesamtfläche an Logistik-Kategorie-A-Objekten
                diese Region einem Aufwärtstrend unterliegt und die Attraktivität dieser Region weiterhin
                steigt, obwohl der Schwerpunkt des Gebiets mit 768.530 m² Gesamtfläche eindeutig im
                Bereich Industrie und Produktion liegt.

                Wien Ost

                Die am weitesten innerstädtischen Lagen für Gewerbe und logistikaffine Betriebe liegen im
                3. Bezirk in St. Marx und Erdberg in unmittelbarer Nähe zur A23/Südosttangente. Weiter
                ostwärts ab der 1. Haidequerstrasse fallen grossfläche Ansiedlungen im Umkreis des Kraft-
                werk Simmering ins Auge, die dort ihre Produktion oder logistische Verteilfunktionenen
                ausüben. Der Freundenauer Hafen ist der wesentliche intermodale Standort im Ost/Süd-
                osten von Wien und beheimatet im weiteren Umkreis einschließlich des Alberner Hafen
                die wesentlichen Betriebs- und Logistikansiedelungen im Korridor zwischen Donau und
                Ostautobahn (A4).

                Parallel dazu gibt es im 11. Bezirk entlang der Ostbahn einen weiteren Entwicklungskorridor
                bis nach Schwechat hinein. Im Bereich der Schemmerlstrasse und Ailecgasse stehen
                Reserveflächen wie auch Redevelopmentflächen zur Verfügung, hier sind weitere Entwick-
                lungen mit Logistik- und Last-Mile-Charakter absehbar. Direkt anschließend im Westen von
                Schwechat sind nur noch wenig Flächen entwickelbar und stehen hier im Wettbewerb zum
                Wohnbau. Der Gesamtbestand an Produktions- und Industrieflächen sowie Logistikflächen
                ist 702.182 m² von denen 40% auf Logstik und 60% auf Industrieflächen fallen.
                Der Flächenumsatz im Jahr 2019 betrug 184 m².

                                             11
Parallel dazu gibt es im 11. Bezirk entlang der Ostbahn einen weiteren Entwicklungskorridor
bis nach Schwechat hinein. Für den Bereich der produzierenden Unternehmen sei hier
beispielhaft Siemens Mobility in der Leberstraße genannt. Als hochmoderne Betriebs-
ansiedelung mit Logistikausprägung und Fulfillmentfunktionen gilt hier des Weiteren das
Verteilzentrum der Ottakringer Familiengruppe in der Grillgasse. Im Bereich der Schem-
merlstraße und Ailecgasse stehen Reserveflächen wie auch Redevelopmentflächen zur
Verfügung; hier sind weitere Entwicklungen mit Logistik- und Last-Mile-Charakter absehbar.
Direkt anschließend im Westen von Schwechat sind nur noch wenige Flächen entwickelbar
und stehen hier im Wettbewerb zum Wohnbau.

Wien Umland Ost

Schwechat stellt im Osten von Wien die Schnittstelle zwischen Stadt und Umland dar.
Neben den starken Industrieansiedlungen der OMV und Borealis ist hier der Flughafen
Wien-Schwechat einschliesslich der laufenden Infrastrukturprojekte (Lobau Tunnel, 3.
Piste) der wesentliche Entwicklungsmotor für Flächenentwicklungen. Vom Concorde
Business Park in Schwechat, Cargo-Nord am Flughafen, dem Flughafen selbst bis nach
Fischamend-West reicht ein Entwicklungsgürtel der stark durch die Luftfracht, Speditionen
und KEP-Dienste geprägt ist. Hinzu kommen alle Servicefunktionen des Flughafens wie
Catering, Maintenance und Operations.

Südlich des Flughafenkomplexes liegt der Logistikpark Industrial Campus Vienna East der
Deutschen Logistik Holding, der 2017 gegründet wurde. Neben dem aktuellen Hallenbe-
stand von ca. 70.000 m² werden hier aktuell weitere 40.000 m² großflächige Logistikhallen
teilspekulativ errichtet und bis Mitte 2020 fertiggestellt.

Neben der Ostautobahn-Flughafen Ausrichtung liegen die weiteren Ansiedlungsregionen
südlich und süd-östlich von Schwechat im Einzugsbereich der S1 Schnellstrasse bis zur
Einmündung in die Südautobahn / A2 bei Vösendorf. Der wesentliche Hotspot liegt hier
zwischen Leopoldsdorf über Maria Lanzendorf bis Himberg. Diese Standortlage hat sich in
den letzten Jahren sehr etabliert mit grossflächigen Logistikansiedlungen für den Handel,
wie auch KEP Dienste und Logistikdienstleister.

Der Südosten und insbesondere dessen Umland stellt im Moment das dynamischste
Entwicklungsgebiet im Grossraum Wien dar. Die anstehenden Grossprojekte werden
diese Entwicklung noch beschleunigen. Um diese Ansiedlungen verkraften zu können sind
weitere Infrastrukturmassnahmen im Bereich des überregionalen Strassennetzes sowie
des Schienennetzes notwendig, um die erforderlichen Kapazitäten bereit zu stellen.

Der Gesamtbestand an Produktions- und Industrieflächen sowie Logistikflächen ist
517.900 m² von denen 76% auf Logstik und 24% auf Industrieflächen fallen.

Wien Süd

Der Teilmarkt Wien Süd umfasst die Industriegebiete im 23. und 10. Wiener Gemeindebezirk
und zählt zu den traditionell nachgefragtesten Standorten für Industrie innerhalb Wiens.
Sie zählen zu den größten zusammenhängenden Betriebsgebieten in Österreich und
sind sehr gut an das individuelle Verkehrsnetz (Autobahnen, Schnellstraßen) sowie an
öffentliche Verkehrsmittel (U-Bahn, Busse etc.) angebunden.

Insgesamt verfügen die Betriebsgebiete über rund 1.124.787 m², machen also 19 % der
erhobenen Gesamtflächen im Raum Wien und Umland aus. Die Verteilung zwischen
Logistik und Produktions- und Industrieobjekten sind zu fast gleichen Teilen zu verzeichnen
(45,5 % Logistik, 54,5 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte ein Flächenumsatz von
29.304 m² verzeichnet werden, sohin 53 % des Gesamtumsatzes.

                            12
Wien Umland Süd

Der Teilmarkt im südlichen Umland Wiens zählt zu den wirtschaftlich leistungsfähigsten
Gebieten in Österreich. So gehört der Wirtschaftspark IZ NÖ-Süd mit seinen 280 ha
Fläche (Grundstücke mit Industriewidmung) durch seine hervorragende Anbindung zu den
bedeutendsten und nachgefragtesten Arealen. Der direkte Anschluss an die Südautobahn
A2 (Abfahrt „IZ NÖ-Süd“ und „Wiener Neudorf“) sowie die direkte Anbindung an die
Bundesstraßen B11 und B17 sowie die Verbindung zur Autobahn A3 Richtung Eisenstadt,
A21 Richtung St. Pölten und zur Südumfahrung von Wien (S1) zeichnen den Standort aus.
Öffentlich ist das Gebiet über die Badner Bahn, die Südbahn sowie mehrere Buslinien
erreichbar.

Insgesamt verfügen sämtliche Gewerbegebiete im südlichen Umland über rund
1.124.797 m², machen also 21 % der erhobenen Gesamtflächen im Raum Wien und Umland
aus. Die Logistikobjekte sind in diesem Gebiet überrepräsentativ vertreten (60 % Logistik,
40 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte ein Flächenumsatz von 15.403 m² verzeichnet werden,
sohin 11 % des Gesamtumsatzes.

Wien West

Der Teilmarkt Wien West umfasst die Wiener Gemeindebezirke 13 bis 19 und ist mit
insgesamt 41.700 m² an Industrie- und Logistikflächen der kleinste im Raum Wien. Die für
den gewerblichen Bereich wichtigste Zone umfasst das Betriebsgebiet rund um den Auhof,
welches direkt an der Auffahrt zur Westautobahn A1 liegt.

Das Gebiet wird durch die dort ansässige Handelsszene dominiert. So zählt das Einkaufs-
zentrum Auhof Center zu einem bedeutenden Einzelhandelsstandort im Westen Wiens.
Grundsätzlich ist das Gebiet auch für betriebliche Nutzungen optimal gelegen, allerdings
trotz hoher Nachfrage durch die geringe Flächenverfügbarkeit kaum für neue Betriebs-
ansiedelungen verfügbar.

So ist die Verteilung zwischen Logistik und Produktions- und Industrieobjekten zu fast
gleichen Teilen zu verzeichnen (42 % Logistik, 58 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte kein
Flächenumsatz verzeichnet werden.

                             13
Übersichtskarte Submärkte Wien und Umgebung

                                                                                ↑
                                                                             Brün (CZ)

  ←                S3

Krems
                                                                             A5
     S5                                    S1

                                                    WIEN
                                                 UMLAND NORD
                                           A22
                                                                                  S1

                                                                        S2
                                                    A22

                                                             WIEN NORD
                                                                  A23
     ←
                          WIEN WEST
St. Pölten
              A1
                                                   WIEN OST
                                       WIEN SÜD
                                                  A23

                         A23                                 S1                              A4
                                                                                                      WIEN
                                                                                                   UMLAND OST
                           WIEN
                        UMLAND SÜD                                                                                                                           →
             A21

                                                                                                                    A4
                                                                                                                                                      Bratislava (SK)

                                 A2

                         Graz                                                                                            Budapest (HUN)
                          ↙                                                                                                   ↘

                                                                                                                                         © Otto Immobilien GmbH

 Submark                Gesamtfläche       Logistikfläche           Produktion/Industriefläche             Flächeumsatz        Flächeumsatz      Flächeumsatz
                                in m2                in m2                                in m2         1. Halbjahr in m2   2. Halbjahr in m2        2019 in m2
 Wien Nord                     728.326             247.163                                    481.163                 0              18.825             18825
 Wien Ost                       702.182           277.552                                    424.630              7.850                 184              8034
 Wien Süd                   1.029.361             468.186                                     561.175             15.211               6.513            21724
 Wien West                       41.700            18.400                                     23.300                  0                    0                 0
 Wien Umland Nord           1.159.590             391.060                                    768.530              3.081              70.053             73134
 Wien Umland Ost                517.900           394.900                                     123.000                 0                    0                 0
 Wien Umland Süd               1.124.787          674.580                                    450.207               1.310             14.093             15403
 Gesamt                    5.303.846             2.471.841                                  2.832.005            27.452             109.668            137.120

                                                                                       14
Industrie- und Logistikstandorte Wien

Lage                    Gebiete im Detail               Charakteristik

 Wien Nord              Strebersdorf                    durch direkten Autobahn- und Schnellbahnanschluss gut aufgeschlossenes
                                                        Betriebsgebiet mit hohem Anteil an Industriebetrieben
                        Ignaz-Köck-Straße               Betriebsgebiet, dominiert durch Einzelhandel und Büronutzung
                        Allissen                        rund um das Kraftwerk Leopoldau, größte Reserveflächen im Norden Wiens
                        Siemensstraße                   F&E-Schwerpunkt mit Siemens-City, Techbase, Energybase und Futurebase,
                                                        größter Windkanal der Welt, direkte S-Bahn-Anbindung
                        Postzentrum                     leicht erreichbares Betriebsgebiet rund um das Postzentrum Wien-Nord,
                                                        hervorragend erschlossen, Biotechnologie-Cluster, U-Bahn-Anbindung
                        Heiligenstadt                   Verdrängung von Betriebsgebieten zugunsten von Büro- bzw. Wohnnutzung
                        Aspernstraße                    Logistikstandort mit Bahnanschluss und Reserveflächen, direkte U-Bahn-Anbindung
                        Seestadt Aspern                 größtes Wiener Stadtentwicklungsgebiet, direkte U-Bahn-Anbindung
                        Hirschstettner Straße           kleinräumig strukturiertes Betriebsgebiet, direkter Autobahnanschluss
                        BG Kagran                       zusammengewachsenes Betriebsgebiet (zwischen Wagramer Straße und S2),
                                                        eines der größten Betriebsgebiete Wiens mit einigen Reserveflächen
                        Ölhafen Lobau                   großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und Schiffsanschluss
 Wien Umland Nord       Gewerbepark Eibesbrunn          Aufstrebender Logstikstandort mit rennomierten Betrieben vor den Toren Wiens
                        Brünner Straße                  Industriegebiet Haagenbrunn
                        Korneuburg                      Betriebsgebiet dominiert von Industrie und Handel
                        Stockerau                       Industriebgebiet am Rande der Stadt mit hervorragender Autobahnanbindung, ideal für
                                                        Industrie/Logstik und Handelsszene
                        Ölhafen Lobau                   großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und Schiffsanleger
 Wien Ost               Hafen Freudenau                 zentraler Umschlagplatz, Trimodalität (Wasser − Schiene − Straße)
                        Kaiserebersdorf/Hafen Albern    klassischer Logistikstandort, Betriebszone zwischen Ostautobahn und Wasserstraße
                        Simmeringer Haide               großes Betriebsgebiet entlang der Ostautobahn, Schwerpunkte Energie und Logistik
                        St. Marx                        zentrumnahes Betriebsgebiet, Schwerpunkt Medien und Forschung, Nutzungs-
                                                        verschiebung zu Wohnen und Büro beobachtbar
                        Arsenal/Leberstraße             Betriebsgebiet, geteilt durch die Autobahn, Nähe zum Hauptbahnhof
                        Ailecgasse/ Schemmerlstrasse    Neuansiedlungen von Betrieben im Wiener Stadtgebiet, Flächenreserven für kleinere
                                                        Neuentwicklungen, citynahe Logistikflächen und -entwicklungen
                        Schwechat                       Logistik & Gewerbe westlich der Brauerei, Produktion und Gewerbe südlich A4,
                                                        Raffinerie & Kunststoffproduktion sowie Zulieferer, Concorde Business Park
 Wien Umland Ost        Flughafen/ Cargo-Nord           Etablierter Logistikstandort mit den Schwerpunkten Luftfracht und Expressdienste
                        Fischamend                      Logistikansiedlungen in unmittelbarer Nähe zum Flughafen und zur Ostautobahn
                        Enzersdorf/Fischa               neuer, moderner Logistikpark mit > 100.000 m² Bestandsflächen und Grundstücken für
                                                        Erweiterungen; Gewerbegebiet Margarethen am Moos im Süden
                        Bruck an der Leitha             Etablierter Produktionsstandort, ECO-Plus Industrie- und Gewerbepark, neues
                                                        Betriebsgebiet West mit Flächenreserven
                        Himberg/ Ebergassing            Logistikhub mit grossflächigen Neuansiedlungen und Flächenreserven, Schwerpunkte
                                                        in Logistik, Grosshandel und Recycling sowie Einzelhandel (SPAR Ebergassing)
                        Leopoldsdorf/Maria-Lanzendorf   bedeutendes Logistikhub nahe der S1 im Südosten von Wien mit Ansiedlungen aus den
                                                        Bereichen Spedition / Logistik, Paketdiensten, Einzelhandel, Pharmagrosshandel
 Wien Süd               Liesing                         traditioneller Industrie- und Forschungsstandort, gute Anbindung an die
                                                        Süd- und Westautobahn, direkte U-Bahn-Anbindung
                        Inzersdorf                      Entstehung eines neuen Logistikstandorts durch ein neues Güterterminal der ÖBB,
                                                        direkt am hochrangigen Straßennetz, Autobahnanschluss an Südumfahrung S1
                        Draschegründe West              klassisches Betriebsgebiet, Betriebe aller Branchen, äußerst verkehrsgünstige Lage
                        Laxenburger Straße              wichtiger Logistikstandort mit guter Verkehrsanbindung (S1), Großmarkt Wien
                                                        (bedeutendster Umschlagplatz Österreichs für Obst, Gemüse und Blumen)
                        Oberlaaer Straße                zwischen Inzersdorf und Rothneusiedl, in den vergangenen Jahrzehnten entstand
                                                        entlang der Verbindungsstraße ein „Straßendorf“ mit Unternehmen
                        Wienerberg                      altes Industriegebiet, entwickelte sich in Teilbereichen zu einem modernen
                                                        Büro- und F&E-Standort, direkte U-Bahn-Anbindung
 Wien Umland Süd        Wiener Neudorf                  wichtigstes und größtes zusammenhängendes Industriegebiet Österreichs (IZ NÖ-Süd)
                        Brunn am Gebirge/Vösendorf      Großflächiges, sehr etabliertes Gewerbegebiet
                        Guntramsdorf                    klassischer Industrie- und Betriebsstandort mit guter Autobahnanbindung
 Wien West              Auhof                           Betriebsgebiet, direkter Anschluss an die Westautobahn (A1), laufender
                                                        Umstrukturierungsprozess in Richtung Einzelhandel bzw. Wohnen

                                                                                                                        © Otto Immobilien GmbH

                                                                15
Preise

Durchschnittsmieten und Grundstückspreise Wien und Umland

 Lage                                                   Logistik- und Produktionsflächen              Grundstückspreise
                                                        Durchschnittsmieten in Euro pro m² 1)         durchschn. Angebotspreise in Euro/m² 2)

 Wien Nord                      Neubau                   4,90   bis   5,50                             200,00     bis   270,00
                                Bestand                  3,50   bis   4,80                                         -
 Wien Ost                       Neubau                   4,90   bis   6,00                              210,00    bis   300,00
                                Bestand                  3,80   bis   4,50                                         -
 Wien Süd                       Neubau                   5,00   bis   6,50                             250,00     bis   350,00
                                Bestand                  4,50   bis   5,50                                         -
 Wien West                      Neubau                   5,00   bis   6,00                             250,00     bis   300,00
                                Bestand                  3,80   bis   5,00                                         -
 Wien Umland Nord               Neubau                   4,90   bis   5,50                             100,00     bis   160,00
                                Bestand                  3,50   bis   4,80                                         -
 Wien Umland Ost 3)             Neubau                   4,90   bis   5,50                              85,00     bis   200,00
                                Bestand                  3,50   bis   4,80                                         -
 Wien Umland Süd                Neubau                   4,90   bis   5,50                              180,00    bis   240,00
                                Bestand                  3,50   bis   4,80                                         -

in Euro pro m2                                                                                                                      © Otto Immobilien GmbH

1) Die genannten Mietpreise verstehen sich exkl. Betriebskosten, Nebenkosten und Umsatzsteuer sowie Investitionsmieten
   aufgrund von gebäudeseitigen Nachrüstungen. Darüber hinaus gelten die Ansätze ohne anteilige Büroflächen. Ausnahme: Paketverteilungszentren
2) Grundstücke bereits aufgeschlossen
3) Ausnahme: Flughafen Wien-Schwechat und direkte Nachbarlagen

Neubau: Objekte, die seit 2010 errichtet wurden
Bestand: Objekte, die vor 2010 errichtet wurden, mindestens Klasse B entsprechen und drittverwendungsfähig sind

Nebenkosten von Logistik- und Produktionsflächen

Bei Logistikobjekten mit relativ geringem Büroanteil liegen diese Nebenkosten im Durchschnitt zwischen 0,80 und 0,90 Euro pro m² und Monat der Mietfläche.
Bei Produktionsflächen oder Mischnutzungen mit höherem Büroanteil können die Objektnebenkosten durchaus im Doppeltem liegen.

+    Grundsteuer

+    Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden

+    Grundstückshaftpflichtversicherung

+    Gebäudehaftpflichtversicherung

+    Feuerhaftungsversicherung, Umweltversicherung

+    Wasserversorgung für die Gemeinflächen/Außenflächen

+    Kosten der Straßenreinigung, Schneeräumung und Müllbeseitigung auf Außenflächen

+    Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

+    Kosten der Brandschutzeinrichtungen inkl. Hydranten, Sprinkleranlagen

+    Rauchfangkehrungen, Kanalreinigungen

+    Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung

+    Beleuchtungskosten der Außen- und Verkehrsflächen

+    Gartenpflege

+    Ungezieferbekämpfung in den Außenbereichen

+    Liftkosten

+    Kosten der Objektbetreuung

                                                                                                                                    © Otto Immobilien GmbH

                                                                             16
Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien                                        an entsprechenden Industrie- und Logistikstandorten
bewegen sich qualitäts- und lagebedingt in einer großen                                      liegen österreichweit abhängig von Ausstattung und Lage
Bandbreite zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro m² und Monat.                                     zwischen 6,00 und etwa 12,30 Euro pro m² und Monat.
Denn das Spektrum reicht von der einfachen Lagerhalle im
Ortsgebiet über ein Hochregallager an einer Autobahn-                                        Die Grundstückspreise in Wien bewegen sich bei ge-
achse bis hin zu einem 24 Stunden überwachten High-                                          werblich gewidmeten Grundstücken abhängig von Lage
Tech-Produktionsstandort. Durch das Entstehen von neuen,                                     und Größe zwischen 200,00 und 350,00 Euro pro m². Durch
modern ausgestatteten Logistikzentren ist ein leichter                                       die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum wird mit einem
Anstieg des Mietpreisniveaus festzustellen. In einzelnen                                     weiteren Anstieg der Preise gerechnet. Wohnbauträger
Objekten können bei kleinteiligen Vermietungen auch                                          kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke
schon Preise von über 6,50 Euro pro m² und Monat                                             in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung.
beobachtet werden. Die Nettomieten für Büroflächen

Preisniveau international

Spitzenmieten im europäischen Vergleich

                Bucharest                        4,00

                 Budapest                        4,20

                   Brüssel                         4,60

                   Mailand                         4,60

                      Prag                          4,80

                      Paris                         4,80

                    Madrid                                5,50

                   Moskau                                  5,80

                     Wien                                        6,50

                 Barcelona                                        6,80

                  Frankfurt                                        7,00

                 München                                           7,00

                 Warschau                                          7,00

               Amsterdam                                           7,10

                     Berlin                                                 8,00

                    Dublin                                                     8,80

                   London                                                                                      16,20

                    Genua                                                                                        16,70

                    Zürich                                                                                                  19,20

                                    2        4            6             8          10        12     14    16           18    20     22      24      26      28

in Euro/m2 Quelle: Knight Frank European Indicators Q4 2019                                                                              © Otto Immobilien GmbH

                                                                                        17
Investment

      Durch das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau ist der                       Das Volumen für Logistik- und Industrieimmobilien bewegt
      Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren                         sich in den letzten 3 Jahren zwischen 240 und 497 Mio.
      ungebremst hoch. Da die Kaufpreise der klassischen In-                        Euro. Im Jahr 2019 konnten wir ein Transaktionsvolumen
      vestmentklassen wie Wohn- oder Büroimmobilien weiterhin                       von rund 500 Mio. Euro beobachten. Der Anteil am
      anziehen, stellt das Segment der Industrie- und Logistik-                     Gesamttransaktionsvolumen konnte sich jedoch in den
      immobilien eine attraktive Alternative für renditeorientierte                 letzten drei Jahren von ca. 5 % auf fast 10 % deutlich
      Investoren dar.                                                               steigern.

      Transaktionsvolumen Österreich Logistik / Industrie

500
                                                                                                                                                         12 %

450
                                                                                                                                                         11 %

400                                                                                                                                                      10 %

                                                                                                                                                         9%
350

                                                                                                                                                         8%

300
                                                                                                                                                         7%

250
                                                                                                                                                         6%

200                                                                                                                                                      5%

150                                                                                                                                                      4%

                                                                                                                                                         3%
100
                                                                                                                                                         2%

 50
                                                                                                                                                         1%

 0                                                                                                                                                       0%
                                      2017                                   2018                                      2019

       Transaktionsvolumen in Mio. Euro      Anteil Gesamtmarkt in %                                                            © Otto Immobilien GmbH

                          → Hinweis

                          Der Anteil am Gesamtmarkt gibt den Anteil des Transaktionsvolumen das in Logistik bzw. Industrie-
                          objekte umgesetzt wurde am Transaktionsvolumen aller Assetklassen (Büro, Handel, Hotel, Wohnen) an.

      Ausgewählte Transaktionen

       Objekt                                            Fläche                    Käufer                     Verkäufer       Transaktionszeitraum
                                                           in m2
       Autolog Graz                                   ~ 29.355         Frasers Property         Tristan Capital Partners                 Q4 2018
       VGP Park Graz                                  ~ 16.400                  Allianz                     VGP Group                     Q3 2019
       Logistikzentrum Oberwang                        ~ 14.949                      LLB                    Soini Assat                   Q2 2019
       Quehenberger Eberstalzell                        ~ 9.981                      LLB                Quehenberger                      Q2 2019
       4 Bauteile Industrial Campus East              ~ 74.000         Deka Immobilien       Deutsche Logistik Holding                    Q4 2019

                                                                              18
Renditen

Die Spitzenrendite für moderne Objekte in sehr guten                         städtischen oder stadtnahen Paketverteilzentren, da
Lagen liegt derzeit bei 5,00 %. Die Bandbreite an erziel-                    aufgrund des stetig wachsenden Onlinehandels bei
baren Renditen ist im Bereich der Logistik- und Industrie-                   dieser Asset Klasse von einer sehr hohen Nachhaltigkeit
immobilien in Wien und Umgebung mit 5,00 % bis 7,00 %                        ausgegangen wird. Für erstklassige Objekte werden sich
allerdings relativ groß. In den Bundesländern liegen die                     die Renditen mittelfristig denen von Büroimmobilien
Renditen etwa 100 bis 200 Basispunkte höher. Sehr hohe                       annähern.
Nachfrage besteht seitens der Investoren nach inner-

Spitzenrenditen im europäischen Vergleich

              München                              3,90

               London                                 4,00

            Amsterdam                                 4,10

                 Berlin                                 4,25

                  Paris                                 4,25

              Frankfurt                                      4,50

             Barcelona                                         4,75

                Genua                                          4,75

               Madrid                                          4,75

                  Prag                                              5,00

                 Wien                                               5,00

                Zürich                                              5,00

               Brüssel                                                5,25

                Dublin                                                5,25

               Mailand                                                5,25

             Budapest                                                                7,00

             Warschau                                                                7,00

             Bucharest                                                                          8,00

               Moskau                                                                                                 11,75

                          0         2             4                          6              8           10             12              14

in %                                                                                                                © Otto Immobilien GmbH

                 → Hinweis

                 Die Spitzenrendite von Industrie- und Logistikimmobilien für beste Objekte in bester Lage setzt sich aus
                 dem Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.

                                                                      19
2.2 Hotspots

In ganz Österreich lassen sich folgende Regionen identi-                           höchste Attraktivität auf. Durch die Zusammenarbeit der
fizieren, die für Logistik und Industrie als besonders attrak-                     lokalen Industrie mit entsprechend spezialisierten und
tiv gelten: Diese sind rund um die Ballungsräume Wien/                             praxisorientierten Forschungsinstituten und Universitäten
Wien Umgebung/, St.Pölten/Krems, Graz, Linz/Wels/Enns                              wird das durch die Industrie benötigte qualifizierte Personal
sowie in Salzburg angesiedelt. Aufgrund der starken                                ausgebildet. Jene Regionen, in denen das Angebot an
lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastruktur-                             entsprechend nachgefragten Spezialisten bereitsteht,
bedingungen (Trimodalität durch Donau, Autobahn und                                können auch weiterhin Betriebsansiedelungen vorweisen.
Bahnanschluss) weisen die Standorte Wien und Linz die

Industrie- und Logistikstandorte Österreich

                                                                                                       TSCHECHISCHE REPUBLIK

                                                                                                                                              A5

                                                                                                  A7                                                    SLOWAKISCHE
                                                                                           LINZ                                                           REPUBLIK
                                                                                   A8
                                                                                                                     ST. PÖLTEN        WIEN
                                                                                                                A1
                                                DEUTSCHLAND

                                                                                    A1
                                                                   SALZBURG
                                                                                                                                       EISENSTADT

                                                                                               A9
                 BREGENZ

                                                    A12                                                                           A2
                                       INNSBRUCK
                                                                           A10                                                                      UNGARN
  SCHWEIZ               A12               A13                                                                        GRAZ

                                                                                                           A2

                                                                                         KLAGENFURT

                                                     ITALIEN

                                                                                                       SLOWENIEN

Logistikintensität nach PLZ-Gebieten    hoch     sehr hoch     Hauptverkehrswege                                                               © Otto Immobilien GmbH

Quelle: Logistikimmobilien - Markt und Standorte, Frauenhofer Institut, eigene Bearbeitung und Ergänzung

St. Pölten/Krems

Kennzeichnend für die Regionen in Niederösterreich sind                            durch einen trimodalen Containerterminal mit Anschluss an
eine ausgesprochen gute Verkehrsanbindung an die wich-                             Bahn, Straße und Binnenschiff gute Ausgangsbedingungen
tigsten Autobahnverbindungen in Österreich wie A1 und A2                           für die maritime Containerlogistik.
sowie S33 und S5. Durch die Fertigstellung des Ausbaus
der Westbahnstrecke ist außerdem die Anbindung an inter-                           Die Landeshauptstadt St. Pölten ist Verkehrsknotenpunkt
nationale Bahnverbindungen am Standort St. Pölten aus-                             und wichtiger Wirtschaftsstandort im niederösterreichi-
gesprochen attraktiv. Der Donauhafen in Krems bietet                               schen Zentralraum und der sogenannten „Vienna Region“.

                                                                              20
Der derzeit in Ausbau befindliche Wirtschaftsstandort               wurde unter dem Projekt „Graz Bahnhof 2020“ der Grazer
„NOE-Central“ in St. Pölten (vollständiges Ausbauvolumen            Hauptbahnhof modernisiert; sukzessive wird er an die
70 Hektar) wird durch den geplanten Bau der S34/B334                steigenden Kapazitäten angepasst. Dieses Infrastruktur-
direkt an die A1 sowie an die Autobahnverbindung nach               vorhaben wird den Süden Österreichs an weitere wichtige
Wien und in den Westen angebunden. Darüber hinaus                   europäische Verkehrsknoten anbinden.
gibt es weitere bedeutende Flächenreserven für größere
Projektentwicklungen in Wörth; hier ist auch die Nutzung            Die technische Branchenorientierung dieser Region wird
eines Gleisanschlusses gegeben.                                     auch durch die vorhandene Ausbildungsinfrastruktur unter-
                                                                    stützt. Die wesentlichen Einrichtungen sind die TU Graz, die
Durch diese günstige geografische Lage und die flexiblen            FH Joanneum (Angewandte Produktionswissenschaften,
Verkehrsanbindungen bietet sich der Standort vor allem              Fahrzeugtechnik, Luftfahrt etc.) und die Montanuniversität
für Betriebe aus den Bereichen Gewerbe, Logistik und                Leoben (Industrielogistik, Industrielle Energietechnik, Mon-
Industrie an. Das Flächenpotenzial sowie moderate Grund-            tanmaschinenbau etc.).
stückspreise machen diesen Großraum zukünftig weiter
attraktiv als Standortalternative zum Großraum Wien.
Spekulative Entwicklungen und ein Markt jenseits der
Eigennutzer sind im Moment jedoch kaum sichtbar.
                                                                    Klagenfurt/Villach

                                                                    Durch seine Lage im Dreiländereck ist Klagenfurt ein

Graz                                                                wichtiges Drehkreuz für den Güterumschlag in Richtung
                                                                    Süd- und Südosteuropa. Klagenfurt gilt außerdem als
                                                                    wichtiger Industriestandort in der Region. Zahlreiche mit-
Der Raum Graz stellt eine wichtige Verkehrsschnittstelle für        telständische, aber auch einige Großunternehmen sind in
Verbindungen nach Osteuropa dar. Der Fokus liegt hier               der Region angesiedelt. Durch deren Engagement und
außerdem in der Versorgung der eigenen Ballungsräume                Nachfrage nach Kontraktlogistik wird der Ausbau der
mit hoher Industriekonzentration mit Schwerpunkt auf die            Verkehrsinfrastruktur vorangetrieben.
Automobilindustrie sowie Werkstoff- und Materialcluster.
Die Steiermark, Österreichs südöstlichstes Bundesland,              Die wesentlichste Straßenanbindung ist durch die Süd-
hat sich in den vergangenen 20 Jahren vom Schwerpunkt               autobahn (A2) als Verbindung zwischen Wien und Villach
Schwerindustrie zu einem Wirtschaftsstandort der Inno-              gegeben. Zusätzlich dazu entsteht zukünftig durch die
vationen entwickelt. Jedes dritte österreichische Hightech-         Entwicklung der Koralmbahn (geplante Fertigstellung 2026)
Produkt ist „made in Styria“. Der gesamte Raum profitiert           eine Hochleistungsanbindung Klagenfurt−Graz−Wien über
von einer hohen Industriedichte (Automobilindustrie,                die Schiene. Der Alpe-Adria-Flughafen in Klagenfurt ist ein
Werkstoff- und Materialcluster) und der räumlichen Nähe             internationaler Flughafen, von dem primär österreichische
zu Osteuropa, die für die Logistik besonders attraktiv ist.         und deutsche Ziele angeflogen werden. Umschlagsmög-
Weitere Stärken sind die ausgezeichnete Anbindung an das            lichkeiten gibt es am Terminal in Villach durch regelmäßige
hochrangige Straßennetz durch die beiden Autobahnen A2              Verbindungen nach Deutschland und Italien.
und A9, die den Standort in alle Himmelsrichtungen er-
schließen, und die vergleichsweise günstige Kostensitua-
tion im Lohn- und Grundstücksbereich.
                                                                    Linz/Wels/Enns
Zahlreiche große Infrastrukturprojekte werden in der
Region in den nächsten 10 Jahren umgesetzt und sollen               Der Standort besticht durch seine Trimodalität und kann
die Etablierung des Standortes weiter vorantreiben. Ein             daher eine hohe Industriedichte im Raum Linz verzeichnen.
wesentlicher Teil des baltisch-adriatischen EU-TEN-                 Wels ist insbesondere für Logistikbetriebe höchst attraktiv,
Korridors soll bis zum Jahr 2026 durch die Inbetriebnahme           da hier wesentliche Verkehrsströme mit den Verbindungen
des Koralmtunnels (Graz–Klagenfurt; Länge: 33 km) fertig-           nach West- und Nordeuropa kreuzen und somit die
gestellt werden. Als zweite wichtige Infrastrukturmaß-              gesamte Region eine bedeutende Drehscheibe für alle
nahme gilt der Semmering-Basistunnel, der in 27 km Länge            Exporte und Importe darstellt. Diese Region ist neben Wien
die beiden Städte Gloggnitz und Mürzzuschlag verbindet              der wichtigste Produktionsstandort in Österreich. Durch
und 2026 in Betrieb genommen werden soll. Durch diese               die Nähe zu Deutschland und zur Tschechischen Republik
Erschließung soll die Fahrzeit zwischen Wien und Graz um            ist der Standort besonders für Logistikdienstleistungen
30 Minuten reduziert werden. In diesem Zusammenhang                 attraktiv. Die hohe Industriedichte mit einer breiten

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Branchenstruktur garantiert außerdem eine stabile Nach-
                                                                  Salzburg
frage nach Logistikdienstleistungen. Durch die ausge-
zeichneten Infrastrukturvoraussetzungen, wie den Zugang
zur Donau, den Frachtflughafen Linz und die Anbindung             Der Gewerbestandort Salzburg kennzeichnet sich neben
an die Autobahnen A1, A7 und A8, ist die Region für die           der Nähe zum Wirtschaftspartner Deutschland auch durch
Logistiknutzung bestens gerüstet. Der Ennshafen gilt              die Lage an der Kreuzung der wichtigsten Nord-Süd- sowie
außerdem als bedeutender Exporthafen mit direkter Ver-            Ost-West-Straßen und -Schienenkorridore Europas.
bindung zum Schwarzen Meer und zu den West- und Nord-             Salzburg gilt somit als wichtigste Schnittstelle für Güter-
häfen. Entsprechende Industrieansiedelungen sowie                 ströme von und nach Deutschland. Mit dem größten
logistikaffine Betriebe im näheren Einzugsbereich ein-            Bundesländerflughafen Österreichs und den Anbindungen
schließlich der benachbarten niederösterreichischen               an die wichtigsten Schienen- und Straßennetze kann
Gemeinden Ennsdorf und St. Valentin unterstreichen                Salzburg gegenüber sämtlichen industriellen Heraus-
die regionale Bedeutung.                                          forderungen bestehen.

Eine weitere geplante Infrastrukturmaßnahme, die Errich-          Die Mietpreise für zentrumsnahe Lagereinheiten in Salz-
tung der A26 (Westring Linz), wurde im August 2017 end-           burg stiegen aufgrund der hohen Nachfrage und des
gültig zum Bau freigegeben und soll 2022 fertiggestellt           geringen Angebots an, so bewegt man sich derzeit bei
werden. Zur guten Positionierung Oberösterreichs tragen           beheizten Einheiten ab 900 m² zwischen monatlich
auch die entsprechend ausgerichteten Bildungsein-                 netto 4,20 Euro bis 5,50 Euro pro m². Die Nachfrage nach
richtungen bei.                                                   kleineren Betriebseinheiten aus einer Kombination von
                                                                  Büro und Lager sind nach wie vor sehr nachgefragt; hier
Das Land Oberösterreich ist Pionier in der Ausgestaltung          bewegen sich die Mietansätze bei Lagerflächen zwischen
und Entwicklung von interkommunalen Betriebsansiedel-             4,50 Euro und 6,00 Euro pro m² und bei Büroeinheiten
ungen (kurz: INKOBA); dies ist eine Zusammenarbeit von            zwischen 5,00 Euro und 8,00 Euro pro m²; die große Preis-
mehreren Gemeinden für die gemeinsame Entwicklung,                spanne lässt sich auf Zustand, Alter und Nutzbarkeit zu-
Erschließung und Vermarktung von Betriebsstandorten.              rückführen. Wie in anderen Großstädten werden auch in
                                                                  Salzburg vermehrt durch Adaptierungen des Altbestands
Für eine Flächenentwicklung im Bereich Logistik/Industrie         moderne Nachnutzungskonzepte umgesetzt, um markt-
stehen entlang der Verkehrskorridore nur wenige Optionen          gerechte Flächen bieten zu können.
mit entsprechenden Widmungen zur Verfügung. Diese
sollen vor allem Interessenten mit Produktionsvorhaben mit
geringem Immissionsverhalten oder ähnliche Nutzungen
mit hoher Wertschöpfung und Beschäftigungspotenzial
zur Verfügung gestellt werden; eine reine Entwicklung für
logistische Vorhaben ist eher unerwünscht oder ausge-
schlossen. Aufgrund der so eingeschränkten Flächenver-
fügbarkeit sind im Gegensatz zum Großraum Wien oder
Graz sehr wenige Objekte für eine logistische Nutzung am
Markt, auch wenn hier erheblicher Bedarf nach Neubau-
flächen bestünde.

Neubauobjekte, die spekulativ geplant wurden, wie z.B. das
GARBE Logistikzentrum in Steyr, sind extrem rar und durch-
aus bei Baustart schon vorvermietet. Andere Neubauent-
wicklungen, wie die beiden DHL-Standorte in Hörsching
und Enns oder der Sonepar / Hagemeyer-Neubau, wurden
von vornherein nutzerspezifisch entwickelt. Drittverwend-
bare Klasse-B-Standorte liegen in der Miete zwischen 4,20
Euro und 5,00 Euro, außer Citylagen wie z.B. Linz Süd mit
einem Aufschlag von ca. 2,00 Euro. Neuentwicklungen sind
ab 5,00 Euro pro m² möglich, kleinflächige Entwicklungen
werden mit bis zu 7,00 Euro pro m² taxiert.

                                                             22
Preisübersicht der Hotspots in Österreich

 Bundesland                                      Gebiete im Detail                           Grundstückspreise
                                                                                             durchschn. in Euro/m² 1)

 Niederösterreich                                Raum St. Pölten                              75,00     bis   120,00
                                                 Raum Baden                                   90,00     bis   160,00
                                                 Raum Wiener Neustadt                         80,00     bis   120,00
                                                 Raum Krems                                   75,00     bis   230,00

 Steiermark                                      Raum Graz                                   200,00     bis   280,00
                                                 Raum Graz Umgebung                          120,00     bis   150,00
                                                 Raum Kalsdorf bei Graz                       80,00     bis   120,00

 Oberösterreich                                  Raum Linz                                   150,00     bis   250,00
                                                 Raum Wels                                   100,00     bis   140,00
                                                 Raum Enns                                   100,00     bis   140,00
                                                 Raum Voralpenkreuz                           90,00     bis   130,00

 Salzburg                                        Raum Salzburg - Stadt                       300,00     bis   400,00
                                                 Raum Salzburg Umgebung (Anif, Elixhausen)   200,00     bis   350,00
                                                 Raum St. Johann/Pongau                      170,00     bis   180,00
                                                 Raum Zell/See                               140,00     bis   170,00

                                                                                                                    © Otto Immobilien GmbH

1) Grundstückspreise gewidmet und bereits aufgeschlossen

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03
Trends
ES S E NZ

Für die nächsten Jahren sehen wir die wichtigsten Trends
in der zunehmenden Entwicklung von City Logistik /
Gewerbeparks und Gewerbehöfen. Die Stadt Wien stellt
mit einem Fachkonzept zur Produktiven Stadt eine weitere
Stärkung des Wirtschaftsstandortes Wien vor.

                                        24
3.1 City Logistik/Gewerbeparks

Zunehmende Urbanisierung, stetig steigender Online-Han-           diesen Parks sowohl Kurier- und Paketdienstleister die
del und geändertes Konsumverhalten stellen neue An-               Flächen für innerstädtische Verteilzentren nutzen als auch
forderungen an Gewerbeimmobilien bzw. die Lieferketten            die klassischen Dienstleistungs- oder Produktionsbetriebe
an die Kunden. Eine optimale und effiziente Umsetzung ist         in Zentrumsnähe ungestört und höchst flexibel ihrem Ge-
mit nur einem einzigen, zentralen Standort schwierig zu           werbe nachgehen. Durch ausreichende Freiflächen, ein
bewerkstelligen. Damit Dienstleister flächendeckend Lie-          optimales Verkehrskonzept am Gelände sowie flexible
ferzeiten innerhalb kurzer Zeit (oftmals innerhalb eines          Betriebszeiten ist es möglich, reibungslos den unterschied-
Tages) bis zum Übergabeort umsetzen können, ist eine              lichen Gewerben nachzugehen.
Ausweitung und Dezentralisierung der Lagereinheiten nö-
tig. So suchen Betriebe vermehrt nach Flächen an wichti-          In Wien 23 gilt der Gewerbepark der Firma SEGRO als Vor-
gen Verkehrsknotenpunkten in unmittelbarer City-Nähe              reiter in Sachen moderner Logistik- und Gewerbeimmobi-
                                                                  lien in Zentrumsnähe. So wurden bereits ein stadtnahes
Dieser Trend wurde erkannt und sämtliche Anforderungen            Verteilzentrum mit einem Flächenausmaß von rd. 8.200 m²
wurden in zentralen City-Gewerbeparks optimal umgesetzt.          und zwei erste Bauphasen mit kleinteiligen, hervorragend
Durch entsprechende Mindestgröße von einzelnen Miet-              belichteten und multifunktional nutzbaren Objekten er-
einheiten zwischen 1.000 und 1.500 m² Nutzfläche (Lager /         richtet. Die Vermarktung ist in vollem Gange, weswegen wir
Produktion / Büro) bietet sich die Möglichkeit, Nutzern           2020 von einer Vollvermietung ausgehen können.
maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. So können in

3.2 Gewerbehöfe

Mit dem weiterhin stark wachsenden Wohnsegment in Wien            Standort verdichtende Bauweisen und daher eine gestei-
und im damit verbundenen Umland stehen handwerkliche              gerte Flächenausnutzung erzielbar.
Betriebe und produzierende Unternehmen immer mehr
unter Druck, sich in Gewerbegebieten zu behaupten bzw.            Bei der klassischen Idee eines Gewerbehofs ist die Rede
sich neu anzusiedeln. Entwickler von Wohnbauprojekten             von einem mehrstöckigen Gewerbeobjekt mit maximal drei
kaufen sukzessiv immer stärker auch Gewerbeareale auf             Etagen über der Erde und in einer verkehrsgünstigen städ-
und versuchen, diese in entsprechende Nutzungsarten               tischen Lage. Diese Objektform ergibt sich oft aus der
umzuwidmen. Das Resultat dieser expansiven Wohnpolitik            Nachnutzung von bereits bestehenden Firmenstandorten
sind die Verdrängung langjährig ansässiger Klein- und             und deren prominenter Lage. Zentral auf einem solchen
Mittelbetriebe an den Stadtrand und darüber hinaus immer          Areal gelegen, befindet sich dort ein Verladehof mit aus-
striktere behördliche Auflagen in der Nähe von Wohngebie-         reichender Rangierfläche und Stellplätzen im Freien oder in
ten. Weiters ist durch die konstant hohe Nachfrage nach           einer Tiefgarage. Die belichteten Erdgeschoßflächen wei-
bebaubaren Grundstücken ein stetiger Trend zur Preis-             sen eine Raumhöhe von mindestens 4 m auf und sind mit
steigerung gegeben, unter dem Klein- und Mittelbetriebe           Rolltoren ausgestattet. In den Obergeschoßen ist eine
nur schwer konkurrenzfähig agieren können.                        Raumhöhe von 3 m vorgesehen und sowohl eine Nutzung
                                                                  für handwerkliche Betriebe und produzierende Unterneh-
Als immobilienspezifischer Lösungsvorschlag für die bisher        men als auch eine Büronutzung möglich. Für die erforder-
genannten Problemstellungen hat sich die Entwicklung des          liche Flexibilität dieser Nutzung ist die Ausstattung des
Gewerbehofkonzepts herauskristallisiert. Durch die mar-           Objekts mit einem Lastenlift erforderlich. Die Einheiten sind
kante Eigenschaft der Ansammlung mehrerer Unterneh-               zwischen 70 und 500 m² groß und werden bei Unterneh-
men an einem Standort in mehrstöckigen Bauteilen                  mensgründungen für kurzfristige, einjährige Mietverträge
ergeben sich sogleich mehrere positive Effekte: Einerseits        bis hin zu langfristigen Mietverhältnissen mit etablierten
stellen sich direkte Synergieeffekte zwischen handwerk-           Unternehmen zur Verfügung gestellt.
lichen Betrieben und Produzenten als förderlich sowohl für
den gesamten Standort als auch für die individuellen Be-          Da an einem solchen Standort eine Vielzahl an Klein- und
triebsergebnisse heraus. Andererseits sind durch die ge-          Mittelunternehmen versammelt sind, ist die gemeinschaft-
meinschaftliche Versammlung vieler Betriebe an einem              liche Nutzung infrastruktureller Einrichtungen wie eines

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