Industrie- und Logistik-Marktbericht - Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien. Frühjahr 2020
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Frühjahr 2020 Industrie- und Logistik-Marktbericht Eine aktuelle Studie von Otto Immobilien.
Inhalt
01 MA RKT BE DING UNG EN 2
1 .1 ÖSTE RRE I CH A LS LO G IST IK- UN D IN DUSTR IESTAND O RT 3
1 . 2 WI RTS CHAFT IN ÖST ERREICH 5
0 2 STA N D ORT UND MARK TDATEN 8
2 .1 WI E N/ U M GEB UN G 9
2 . 2 HOTS POTS 20
0 3 T REN D S 24
3.1 C I T Y LO GI ST IK /G EW ERB EPA RKS 25
3. 2 GE WE RBE HÖF E 25
3.3 PROD U KTI VE STA DT (FACH KO N ZEPT DER STADT W IEN) 26
3.4 LO GI STI K 2 030+ 27
0 4 WIS SE NSWERTES 28
4.1 AKTU E L L E AN F ORDERUN G EN 29
AN LO GI STI K- UN D IN DUST RIEF LÄCH EN
0 5 A NSP RE CH PARTNER 30
IMP RE S SUM 32
Sehr geehrte Damen und Herren!
Die zunehmende Urbanisierung, ein stetig steigender Online-Handel und ein geändertes Konsumentenverhalten stellen
neue Anforderungen an die Lieferketten - und damit an die Gewerbeimmobilien dar. Der Wunsch nach „same-day-“ oder
sogar „two-hour-delivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und erhöht daher die Anforderungen an
Logistikimmobilien speziell in Wien. Mit unserem vorliegenden Marktbericht für Logistik- und Industrieimmobilien hat
unsere Research Abteilung und unser Expertenteam unter der Leitung von Mag. Tina Steindl MSc den Status Quo sowie
die wichtigsten Trends für Sie erhoben. Diesmal gemeinsam mit dem Vienna Research Forum (VRF), das erstmals den
gesamten Bestand an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen in Wien und Umgebung dokumentiert hat.
Die fünf Hotspots für Logistik und Industrie sind um die Ballungsräume Wien/Wien Umgebung, St. Pölten/Krems, Graz,
Linz/Wels/Enns sowie in Salzburg angesiedelt. Die attraktivsten heimischen Standorte sind Wien und Linz - aufgrund der
starken lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastrukturbedingungen (Tri-Modalität durch Donau, Autobahn und Bahn-
anschluss).
Der Gesamtbestand für Wien und das Wiener Umland liegt laut Erhebung des VRF bei insgesamt 5.303.846 m² an Logistik-,
Produktions- und Industrieflächen. Davon fallen 47 % auf Logistik- und 53 % auf Produktions- und Industrieflächen.
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte Logistik Klasse A Objekte, erfüllen 43 % der klassifizierten Gebäude,
36 % sind als Klasse B und 21 % als Klasse C qualifiziert.
Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien bewegen sich qualitäts- und lagebedingt in einer großen
Bandbreite zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro m² und Monat. Wien liegt damit nach unseren Erhebungen unter dem
europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro pro m² und Monat nur knapp hinter München (6,80 Euro) sowie Frankfurt und
Warschau (7,00 Euro). Durch das Entstehen neuer und moderner Logistikzentren erwarten wir einen weiteren leichten
Anstieg des Mietpreisniveaus.
Die Grundstückspreise für gewerblich gewidmete Grundstücke in Wien liegen abhängig von Lage und Größe zwischen
200 und 350 Euro pro m². Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum rechnen unsere Experten mit einem weiteren
Anstieg der Preise, denn viele Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung
einer Umwidmung auf Wohnnutzung.
Die Leerstandsquote ist zwar aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt
feststellbar, Leerstände in modernen Objekten sind aber weiterhin rückläufig. Neue, zeitgemäße Logistikimmobilien in
guten Lagen mit Flächen über 2.500 m² werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und die Nachfrage wird das
Angebot deutlich übersteigen.
Das Investmentvolumen ist weiter im Aufwind, denn diese Anlageform stellt angesichts steigender Preise für Wohn- oder
Büroimmobilien eine attraktive Alternative für renditeorientierte Investoren dar. Für heuer erwarten wir noch ein Transak-
tionsvolumen von etwas über 500 Mio. Euro für ganz Österreich, ein weiteres deutliches Plus gegenüber den Vorjahren.
Die Spitzenrenditen für moderne Objekte in sehr guten Lagen in Wien und Umgebung liegen nach unseren Recherchen
zwischen 5 Prozent bis sogar 7 Prozent, in den Bundesländern sind die Renditen um ca. 100 bis 200 Basispunkte höher.
Wie immer wünsche ich Ihnen an dieser Stelle eine interessante Lektüre und stehe Ihnen gemeinsam mit meinem Team
für weiterführende Informationen oder ein persönliches Gespräch gerne zur Verfügung!
Ihr
Dr. Eugen Otto, MRICS
Geschäftsführer von OTTO IMMOBILIEN
eugen@otto.at
01
Markt-
bedingungen
P O SI T I ONI E RUNG I N T E R NAT I O NA L
Die Republik Österreich rangiert im internationalen
Ländervergleich weit oben. Die politische und
gesallschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative
Wirtschaft, das reichhaltige kulturelle Angebot sowie die
attracktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen
begünstigen die Alpenrepublik und machen sie zu einem
international angesehenen Standort.
2
1.1 Österreich als Logistik-
und Industriestandort
Ein Blick auf die Landkarte macht es deutlich: Österreich
bietet dank seiner zentralen Lage an der Schnittstelle
wichtiger europäischer Verkehrswege einen optimalen Zugang
zu den Wachstumsmärkten in Mittel- und Osteuropa
Logistikschwerpunkte und Haupttransportrouten
A D
TSCHECHISCHE REPUBLIK
Städte
Logistikschwerpunkte
Flughafen
Binnenhafen
C
Autobahnen und Schnellstraßen LINZ SLOWAKISCHE
REPUBLIK
Transeuropäische Verkehrsnetze ST. PÖLTEN WIEN
D
DEUTSCHLAND
B
C
SALZBURG
EISENSTADT
BREGENZ
SCHWEIZ
INNSBRUCK
UNGARN
GRAZ
KLAGENFURT
B ITALIEN
SLOWENIEN
A
A Baltik-Adria-Route B Skandinavien-Mittelmeer-Route C Rhein-Donau-Route D Östliche Mittelmeer-Route © Otto Immobilien GmbH
Österreich verfügt über ein leistungsfähiges Verkehrs- Weltbank veröffentlichte Logistik-Performance-Index (LPI),
wegenetz für Straßen-, Schienen-, Wasser- und Lufttrans- in dem Österreich im Jahr 2018 unter 160 Ländern auf Platz
porte mit bestem internationalem Anschluss. Das moderate 4 eingestuft wurde. Damit man im internationalen Vergleich
Kostenniveau des Schienengütertransports wird von noch weiter nach vorne gereiht wird, ist laut Fachmeinung
Branchenexperten als überaus positiver Standortvorteil der Spediteure ein weiterer Ausbau des multimodalen
angesehen. Güterverkehrs mit entsprechenden Güterterminals not-
wendig, um so den bereits sehr guten Modal Split im Ver-
Speditionen, Dienstleister, Projektentwickler, Investoren gleich zu anderen EU-Ländern noch weiter zu verbessern.
und Industriebetriebe profitieren in Österreich zudem von Ferner wird die Situation in Bezug auf Lohnkosten und
der wirtschaftlichen und sozialen Stabilität sowie inter- Arbeitszeitmodelle gegenüber Nachbarn wie u.a. Ungarn,
national anerkanntem Logistik-Know-how. Des Weiteren Slowakei und Tschechien als wenig konkurrenzfähig
schätzen Industriebetriebe das sehr gut ausgebildete erachtet.
Fachpersonal in Österreich. Dies belegt auch der von der
3
4
Eingebettet ist diese Infrastruktur in das europäische Wels entlang der Donauachse und an der Baltisch-
System der Transeuropäischen Netze (TEN-V) und liegt im Adriatischen Achse in der Steiermark im Umfeld Graz an-
Zentrum dreier der wichtigsten europäischen Verkehrs- gesiedelt. Diese Standorte zählen zu den internationalen
korridore: der Brennerachse, der Rhein-Donau-Achse und Hubs und werden mit einer hohen Agglomerationsdichte
der Baltisch-Adriatischen Achse. Die beiden Letzteren in Bezug auf die Produktion und die Bevölkerung als klassi-
verlaufen in Österreich entlang der West- und Südstrecke sche Logistikstandorte eingestuft.
und ermöglichen dem Land somit, sich als Logistikhub zu
positionieren – wobei ein kontinuierlicher Ausbau der Infra- Zu den wesentlichsten Industriestandorten zählen neben
struktur unumgänglich ist. Vor allem in der Erweiterung der Wien (Life Science, Telekom und IT) Oberösterreich (IT,
Donauschifffahrt liegen deutliche Potenziale. Produktion und Umwelttechnik) und die Steiermark (Mecha-
Österreichs Logistikstandorte sind im Wesentlichen im tronik- und Maschinenbauindustrie sowie Automotive).
Raum Wien bzw. Wien Umgebung sowie im Bereich Linz/
1.2 Wirtschaft in Österreich
Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria Im Jahr 2018 verbuchte Österreich beim Warenexport eine
im November 2019 einen Bevölkerungsstand von 8.898.457 Veränderung von +6,4 Prozentpunkten im Vergleich zum
Personen (Wien: 1.910.370). Die Zahl der sozialversicherten Vorjahr. Trotz der schwierigen globalen Rahmenbedingun-
Beschäftigten lag im Oktober 2019 bei 3.766.902 (Wien: gen sollen die Ausfuhren von Waren weiter auf hohem Ni-
860.558). Bis zum Jahr 2027 wird in Wien ein Bevölke- veau bleiben (WIFO-Prognose für 2019: 2,0 %).
rungsstand von 2 Millionen prognostiziert, was einem
durchschnittlichen jährlichen Wachstum von +0,6 % ent- Der österreichische Internet-Einzelhandel hat sich 2018
spricht. deutlich dynamischer entwickelt als der stationäre Einzel-
handel. Nach einem nominellen Umsatzplus von 1 % im
Die Arbeitslosenquote erreichte im Oktober 2019 einen Jahr 2017 kann 2018 ein Wachstum von 4 % im Online-
Wert von 4,6 % (der Erwerbspersonen). Das ist einer der Handel erzielt werden. Im Gesamtjahr 2018 ist der Brutto-
niedrigsten Werte innerhalb der Europäischen Union (EU- Jahresumsatz im österreichischen Internet-Einzelhandel
28: 6,3 %). Das nationale Wirtschaftsforschungsinstitut um rund 100 Millionen Euro auf etwa 3,3 Milliarden Euro
WIFO erwartet in seiner Prognose von Oktober 2019 ein gestiegen und erreicht damit knapp 4,6 % des Einzelhan-
Wirtschaftswachstum von 1,7 % im laufenden Jahr 2019 und delsvolumens in Österreich.
1,4 % im Jahr 2020. Die Inflationsrate soll laut WIFO-Prog-
nose im Jahr 2019 1,6 % und 2020 1,7 % betragen.
Der österreichische Außenhandel ist ein überaus wichtiger
Faktor der heimischen Wirtschaft und Motor der Konjunktur.
5
6
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0
-1,0
-2,0
-3,0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2020*
in Prozent Warenexporte Warenimporte Wirtschaftswachstum Herstellung von Waren1) © Otto Immobilien GmbH
Quelle: WIFO
Jahr Warenexporte Warenimporte Wirtschaftswachstum Herstellung von Waren
in % in % in % in %
2013 -0,80 -2,00 1,60 0,20
2014 2,90 2,10 2,90 2,20
2015 3,50 4,10 3,30 0,90
2016 2,10 3,20 3,80 4,60
2017 5,40 4,40 3,60 4,70
2018 6,40 4,00 4,20 5,10
2019 2,00 1,80 3,60 1,20
2020* 2,50 2,20 3,20 1,40
Quelle: WIFO 1) Nettoproduktionswert *Prognose
Brutto Jahresumsatz im Internet-Einzelhandel in Österreich von 2006-2018
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
in Mrd. Euro | Quelle: KMU Forschung Austria © Otto Immobilien GmbH
702 Standorte und Markt- daten ES S E NZ Der Bestand an Logistik und Industrieobjekten umfasst derzeit rund 5,4 Mio. m². Der Flächenumsatz betrug im Jahr 2019 rund 137.100 m². Wir erwarten im Jahr 2020 einen deutlich höheren Flächenumsatz sowie eine Zunahme der Bestandsflächen aufgrund der zahlreichen Fertigstellungen.
2.1 Wien/Umgebung
Welche Erneuerungen erwarten Sie Bewertungssystems in 3 Klassen (A, B und C) bewertet. Bei
den Produktions- und Industrieflächen wurden alle Objekte
Ab diesem Industrie- und Logistik-Marktbericht basieren aufgenommen, die aktuell für diesen Zweck verwendet
die Analysen und Darstellungen der Daten auf dem neuen werden und gewisse Mindestkriterien, wie z.B. Hallengröße,
Standard des Vienna Research Forums (VRF)*. Wir setzen erfüllen.
diesen Schritt für unseren Kunden, um den Industrie- und
Logistik-Markt in Wien und Umgebung im internationalen Auch zu Gebäude, Mietgegenstand, Lage und Nachhaltig-
Kontext besser vergleichbar zu machen. keit sind klar definierte Kriterien zu erfüllen, um in den
Bestand gemäß VRF-Standard aufgenommen zu werden.
Berücksichtigt werden vom VRF nur Gebäude, die gewisse Mit dem neuen VRF-Standard ist es zudem erstmals
Qualitätskriterien wie Hallenhöhe, Rangierfläche und Ent- möglich, Industrie- und Logistik-Marktdaten auf Submarkt-
fernung von der Autobahn erfüllen. Logistikobjekte die ebene darzustellen.
diese Kriterien erfüllen wurden auf Basis eines
Bestand
Bestand Logistik/Industrie
53 %
Produktion- und Industrieflächen
47 %
Logistikflächen
1.054.866 m2
Logistik Klasse A
868.908 m2
Logistik Klasse B
518.067 m2
Logistik Klasse C
in m2 © Otto Immobilien GmbH
Nach den Bestandserhebungen des Vienna Research Gebäude, 36 % sind als Klasse B und 21 % als Klasse C
Forums ergeben sich für Wien und das Wiener Umland qualifiziert.
insgesamt 5.303.846 m² an Logistik-, Produktions- und
Industrieflächen. Davon entfallen 47 % auf Logistik- und Bei den Produktions- und Industrieflächen wurden alle
53 % auf Produktions- und Industrieflächen. Objekte aufgenommen, die aktuell für diesen Zweck
verwendet werden und gewisse Mindestkriterien,
Die höchsten Qualitätsstandards, sogenannte Logistik- wie z.B. Hallengröße, erfüllen.
Klasse-A-Objekte, erfüllen 43 % der klassifizierten
*Initiator des VRF ist der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immQu) mit den am Wiener Logistik- und Industriemarkt führenden
Kanzleien. Sie bringen die wichtigsten Parameter wie Vermietungsleistung, Baufertigstellungen in einem kooperativen und transparenten Prozess in die
Datenbank des VRF Logistik/Industrie ein.
9Flächenumsatz
Insgesamt betrug der Flächenumsatz im Jahr 2019 großer Flächenumsatz mit wurde im Submarkt Wien Ost
137.100 m². mit 6.600 m² registriert. Betrachtet man den Flächen-
umsatz nach dem Anteil der Nutzungsarten, so entfallen
Der größte Flächenumsatz fand mit rund 20.000 m² im 90 % der Fläche auf Logistikflächen und 10 % auf Produk-
Submarkt Wien Umland Nord statt. Dieser entspricht tionsflächen. Wir erwarten für 2020 eine deutliche Steige-
rund 18 % des Flächenumsatzes auf dem Logistik- und rung des Flächenumsatzes, vor allem in den Submärkten
Industriemarkt im zweiten Halbjahr 2019. Ein weiterer Wien Umland Nord und Wien Umland Süd.
Leerstand/Leerstandsentwicklung
Die Leerstandsrate für bedarfsgerechte, flexible und dritt- State-of-the-Art-Objekten. Neue, zeitgemäße Logistik-
verwendbare Logistik- und Industrieflächen ist aufgrund immobilien in guten Lagen mit Flächen über 2.500 m²
mangelnder Erfassungssysteme nicht exakt feststellbar. werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und
Dies lässt sich insbesondere auf den hohen Anteil eigen- die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen.
genutzter Objekte zurückführen. Festzustellen ist jedoch
ein weiterer Rückgang von Leerständen in modernen und
Ausgewählte Anmietungen
Mieter Adresse Fläche Transaktionszeitraum
in m2
JCL Logistics 1220 Wien, Aspernstraße 33 ~ 17.800 2. Halbjahr 2020
Amazon 1230 Wien, Perfektastraße 71 ~ 10.000 2. Halbjahr 2020
Kärcher 1220 Wien, Lichtblaustraße 7 ~ 7.500 2. Halbjahr 2020
Kügele Profile 2355 Wiener Neudorf, IZ Süd, Straße 10 ~ 3.500 2. Halbjahr 2020
Pipeline
Jahr PLZ Ort Fläche Mieter/Käufer Verwendung
in m2
2020 1110 Wien ~ 10.000 Onlinehandel Fremdnutzung
2020 1230 Wien ~ 10.000 Onlinehandel Fremdnutzung
2020 1230 Wien ~ 5.000 Westcore/TPV II Fremdnutzung
2020 2000 Stockerau ~ 12.000 Pacovis Eigennutzung
2020 2100 Korneuburg ~ 4.000 Tempos Immobilien Fremdnutzung
2020 2203 Eibesbrunn ~ 50.000 Lidl Eigennutzung
2020 2424 Zurndorf ~ 110.000 XXXLutz Zentrallager Eigennutzung
2020 2431 Enzersdorf ~ 21.000 Industrial Campus Vienna East Halle 4 Fremdnutzung
2020 2431 Enzersdorf ~ 19.000 Industrial Campus Vienna East Halle 3 Fremdnutzung
2021 1230 Wien ~ 15.000 Segro Fremdnutzung
2021 2353 Guntramsdorf ~ 6.000 Vitana GmbH Eigennutzung
2022 2203 Eibesbrunn ~ 50.000 LIDL Eigennutzung
2022 2401 Fischamend ~ 20.000 Flughafen AG Fremdnutzung
10Submärkte im Detail
Wien Nord
Der Teilmarkt Wien Nord umfasst den 21. (Floridsdorf) und 22. (Donaustadt) Wiener Bezirk
nördlich der Donau und liegt mit 728.326 m² Industrie- und Logistikflächen nur knapp vor
der Region Wien Ost (702.182 m²) auf dem dritten Platz. Vor allem sind im 21. Bezirk Schwer-
punkte wie Strebersdorf, die Brünner Straße in Kombination mit der A22 und das Gebiet
rund um die Siemensstraße zu nennen, welche lang bestehende und gewachsene Ge-
werbeareale aufweisen. Im Vergleich hierzu sind im 22. Bezirk der Ölhafen Lobau sowie
die Gebiete angrenzend an die A23/S2 sowie rund um den Rautenweg der Fokus bei ge-
werblich genutzten Flächen.
Durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit für gewerblich genutzte Areale sind in diesem
Gebiet momentan keine Logistikobjekte der Kategorie A vorhanden. Geprägt wird der Be-
reich Wien Nord durch einen hohen Anteil an Altbestand, der einer Nachnutzung unterliegt.
Wien Umland Nord
Die Region Wien Umland Nord erstreckt sich von Stockerau über Großebersdorf bis
zur Donau im Bereich des Flughafens Wien und umschließt somit vollständig die an-
grenzende Region Wien Nord. Aufgrund dieses flächenmäßigen Ausmaßes liegt die Region
mit 1.159.590 m² Industrie- und Logistikflächen auf dem ersten Platz der flächengrößten
Regionen. Bei dieser vergleichbaren Gesamtfläche weist jedoch die Region Wien Umland
Nord lediglich 391.060 m² für logistische Zwecke auf, was ca. der Hälfte der Region
Umland Süd entspricht (654.580 m²).
Erkennbar ist auch, dass mit 272.060 m² Gesamtfläche an Logistik-Kategorie-A-Objekten
diese Region einem Aufwärtstrend unterliegt und die Attraktivität dieser Region weiterhin
steigt, obwohl der Schwerpunkt des Gebiets mit 768.530 m² Gesamtfläche eindeutig im
Bereich Industrie und Produktion liegt.
Wien Ost
Die am weitesten innerstädtischen Lagen für Gewerbe und logistikaffine Betriebe liegen im
3. Bezirk in St. Marx und Erdberg in unmittelbarer Nähe zur A23/Südosttangente. Weiter
ostwärts ab der 1. Haidequerstrasse fallen grossfläche Ansiedlungen im Umkreis des Kraft-
werk Simmering ins Auge, die dort ihre Produktion oder logistische Verteilfunktionenen
ausüben. Der Freundenauer Hafen ist der wesentliche intermodale Standort im Ost/Süd-
osten von Wien und beheimatet im weiteren Umkreis einschließlich des Alberner Hafen
die wesentlichen Betriebs- und Logistikansiedelungen im Korridor zwischen Donau und
Ostautobahn (A4).
Parallel dazu gibt es im 11. Bezirk entlang der Ostbahn einen weiteren Entwicklungskorridor
bis nach Schwechat hinein. Im Bereich der Schemmerlstrasse und Ailecgasse stehen
Reserveflächen wie auch Redevelopmentflächen zur Verfügung, hier sind weitere Entwick-
lungen mit Logistik- und Last-Mile-Charakter absehbar. Direkt anschließend im Westen von
Schwechat sind nur noch wenig Flächen entwickelbar und stehen hier im Wettbewerb zum
Wohnbau. Der Gesamtbestand an Produktions- und Industrieflächen sowie Logistikflächen
ist 702.182 m² von denen 40% auf Logstik und 60% auf Industrieflächen fallen.
Der Flächenumsatz im Jahr 2019 betrug 184 m².
11Parallel dazu gibt es im 11. Bezirk entlang der Ostbahn einen weiteren Entwicklungskorridor
bis nach Schwechat hinein. Für den Bereich der produzierenden Unternehmen sei hier
beispielhaft Siemens Mobility in der Leberstraße genannt. Als hochmoderne Betriebs-
ansiedelung mit Logistikausprägung und Fulfillmentfunktionen gilt hier des Weiteren das
Verteilzentrum der Ottakringer Familiengruppe in der Grillgasse. Im Bereich der Schem-
merlstraße und Ailecgasse stehen Reserveflächen wie auch Redevelopmentflächen zur
Verfügung; hier sind weitere Entwicklungen mit Logistik- und Last-Mile-Charakter absehbar.
Direkt anschließend im Westen von Schwechat sind nur noch wenige Flächen entwickelbar
und stehen hier im Wettbewerb zum Wohnbau.
Wien Umland Ost
Schwechat stellt im Osten von Wien die Schnittstelle zwischen Stadt und Umland dar.
Neben den starken Industrieansiedlungen der OMV und Borealis ist hier der Flughafen
Wien-Schwechat einschliesslich der laufenden Infrastrukturprojekte (Lobau Tunnel, 3.
Piste) der wesentliche Entwicklungsmotor für Flächenentwicklungen. Vom Concorde
Business Park in Schwechat, Cargo-Nord am Flughafen, dem Flughafen selbst bis nach
Fischamend-West reicht ein Entwicklungsgürtel der stark durch die Luftfracht, Speditionen
und KEP-Dienste geprägt ist. Hinzu kommen alle Servicefunktionen des Flughafens wie
Catering, Maintenance und Operations.
Südlich des Flughafenkomplexes liegt der Logistikpark Industrial Campus Vienna East der
Deutschen Logistik Holding, der 2017 gegründet wurde. Neben dem aktuellen Hallenbe-
stand von ca. 70.000 m² werden hier aktuell weitere 40.000 m² großflächige Logistikhallen
teilspekulativ errichtet und bis Mitte 2020 fertiggestellt.
Neben der Ostautobahn-Flughafen Ausrichtung liegen die weiteren Ansiedlungsregionen
südlich und süd-östlich von Schwechat im Einzugsbereich der S1 Schnellstrasse bis zur
Einmündung in die Südautobahn / A2 bei Vösendorf. Der wesentliche Hotspot liegt hier
zwischen Leopoldsdorf über Maria Lanzendorf bis Himberg. Diese Standortlage hat sich in
den letzten Jahren sehr etabliert mit grossflächigen Logistikansiedlungen für den Handel,
wie auch KEP Dienste und Logistikdienstleister.
Der Südosten und insbesondere dessen Umland stellt im Moment das dynamischste
Entwicklungsgebiet im Grossraum Wien dar. Die anstehenden Grossprojekte werden
diese Entwicklung noch beschleunigen. Um diese Ansiedlungen verkraften zu können sind
weitere Infrastrukturmassnahmen im Bereich des überregionalen Strassennetzes sowie
des Schienennetzes notwendig, um die erforderlichen Kapazitäten bereit zu stellen.
Der Gesamtbestand an Produktions- und Industrieflächen sowie Logistikflächen ist
517.900 m² von denen 76% auf Logstik und 24% auf Industrieflächen fallen.
Wien Süd
Der Teilmarkt Wien Süd umfasst die Industriegebiete im 23. und 10. Wiener Gemeindebezirk
und zählt zu den traditionell nachgefragtesten Standorten für Industrie innerhalb Wiens.
Sie zählen zu den größten zusammenhängenden Betriebsgebieten in Österreich und
sind sehr gut an das individuelle Verkehrsnetz (Autobahnen, Schnellstraßen) sowie an
öffentliche Verkehrsmittel (U-Bahn, Busse etc.) angebunden.
Insgesamt verfügen die Betriebsgebiete über rund 1.124.787 m², machen also 19 % der
erhobenen Gesamtflächen im Raum Wien und Umland aus. Die Verteilung zwischen
Logistik und Produktions- und Industrieobjekten sind zu fast gleichen Teilen zu verzeichnen
(45,5 % Logistik, 54,5 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte ein Flächenumsatz von
29.304 m² verzeichnet werden, sohin 53 % des Gesamtumsatzes.
12Wien Umland Süd
Der Teilmarkt im südlichen Umland Wiens zählt zu den wirtschaftlich leistungsfähigsten
Gebieten in Österreich. So gehört der Wirtschaftspark IZ NÖ-Süd mit seinen 280 ha
Fläche (Grundstücke mit Industriewidmung) durch seine hervorragende Anbindung zu den
bedeutendsten und nachgefragtesten Arealen. Der direkte Anschluss an die Südautobahn
A2 (Abfahrt „IZ NÖ-Süd“ und „Wiener Neudorf“) sowie die direkte Anbindung an die
Bundesstraßen B11 und B17 sowie die Verbindung zur Autobahn A3 Richtung Eisenstadt,
A21 Richtung St. Pölten und zur Südumfahrung von Wien (S1) zeichnen den Standort aus.
Öffentlich ist das Gebiet über die Badner Bahn, die Südbahn sowie mehrere Buslinien
erreichbar.
Insgesamt verfügen sämtliche Gewerbegebiete im südlichen Umland über rund
1.124.797 m², machen also 21 % der erhobenen Gesamtflächen im Raum Wien und Umland
aus. Die Logistikobjekte sind in diesem Gebiet überrepräsentativ vertreten (60 % Logistik,
40 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte ein Flächenumsatz von 15.403 m² verzeichnet werden,
sohin 11 % des Gesamtumsatzes.
Wien West
Der Teilmarkt Wien West umfasst die Wiener Gemeindebezirke 13 bis 19 und ist mit
insgesamt 41.700 m² an Industrie- und Logistikflächen der kleinste im Raum Wien. Die für
den gewerblichen Bereich wichtigste Zone umfasst das Betriebsgebiet rund um den Auhof,
welches direkt an der Auffahrt zur Westautobahn A1 liegt.
Das Gebiet wird durch die dort ansässige Handelsszene dominiert. So zählt das Einkaufs-
zentrum Auhof Center zu einem bedeutenden Einzelhandelsstandort im Westen Wiens.
Grundsätzlich ist das Gebiet auch für betriebliche Nutzungen optimal gelegen, allerdings
trotz hoher Nachfrage durch die geringe Flächenverfügbarkeit kaum für neue Betriebs-
ansiedelungen verfügbar.
So ist die Verteilung zwischen Logistik und Produktions- und Industrieobjekten zu fast
gleichen Teilen zu verzeichnen (42 % Logistik, 58 % Industrie). Im Jahr 2019 konnte kein
Flächenumsatz verzeichnet werden.
13Übersichtskarte Submärkte Wien und Umgebung
↑
Brün (CZ)
← S3
Krems
A5
S5 S1
WIEN
UMLAND NORD
A22
S1
S2
A22
WIEN NORD
A23
←
WIEN WEST
St. Pölten
A1
WIEN OST
WIEN SÜD
A23
A23 S1 A4
WIEN
UMLAND OST
WIEN
UMLAND SÜD →
A21
A4
Bratislava (SK)
A2
Graz Budapest (HUN)
↙ ↘
© Otto Immobilien GmbH
Submark Gesamtfläche Logistikfläche Produktion/Industriefläche Flächeumsatz Flächeumsatz Flächeumsatz
in m2 in m2 in m2 1. Halbjahr in m2 2. Halbjahr in m2 2019 in m2
Wien Nord 728.326 247.163 481.163 0 18.825 18825
Wien Ost 702.182 277.552 424.630 7.850 184 8034
Wien Süd 1.029.361 468.186 561.175 15.211 6.513 21724
Wien West 41.700 18.400 23.300 0 0 0
Wien Umland Nord 1.159.590 391.060 768.530 3.081 70.053 73134
Wien Umland Ost 517.900 394.900 123.000 0 0 0
Wien Umland Süd 1.124.787 674.580 450.207 1.310 14.093 15403
Gesamt 5.303.846 2.471.841 2.832.005 27.452 109.668 137.120
14Industrie- und Logistikstandorte Wien
Lage Gebiete im Detail Charakteristik
Wien Nord Strebersdorf durch direkten Autobahn- und Schnellbahnanschluss gut aufgeschlossenes
Betriebsgebiet mit hohem Anteil an Industriebetrieben
Ignaz-Köck-Straße Betriebsgebiet, dominiert durch Einzelhandel und Büronutzung
Allissen rund um das Kraftwerk Leopoldau, größte Reserveflächen im Norden Wiens
Siemensstraße F&E-Schwerpunkt mit Siemens-City, Techbase, Energybase und Futurebase,
größter Windkanal der Welt, direkte S-Bahn-Anbindung
Postzentrum leicht erreichbares Betriebsgebiet rund um das Postzentrum Wien-Nord,
hervorragend erschlossen, Biotechnologie-Cluster, U-Bahn-Anbindung
Heiligenstadt Verdrängung von Betriebsgebieten zugunsten von Büro- bzw. Wohnnutzung
Aspernstraße Logistikstandort mit Bahnanschluss und Reserveflächen, direkte U-Bahn-Anbindung
Seestadt Aspern größtes Wiener Stadtentwicklungsgebiet, direkte U-Bahn-Anbindung
Hirschstettner Straße kleinräumig strukturiertes Betriebsgebiet, direkter Autobahnanschluss
BG Kagran zusammengewachsenes Betriebsgebiet (zwischen Wagramer Straße und S2),
eines der größten Betriebsgebiete Wiens mit einigen Reserveflächen
Ölhafen Lobau großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und Schiffsanschluss
Wien Umland Nord Gewerbepark Eibesbrunn Aufstrebender Logstikstandort mit rennomierten Betrieben vor den Toren Wiens
Brünner Straße Industriegebiet Haagenbrunn
Korneuburg Betriebsgebiet dominiert von Industrie und Handel
Stockerau Industriebgebiet am Rande der Stadt mit hervorragender Autobahnanbindung, ideal für
Industrie/Logstik und Handelsszene
Ölhafen Lobau großes Betriebsgebiet mit Schwerpunkt Ölindustrie, Bahn- und Schiffsanleger
Wien Ost Hafen Freudenau zentraler Umschlagplatz, Trimodalität (Wasser − Schiene − Straße)
Kaiserebersdorf/Hafen Albern klassischer Logistikstandort, Betriebszone zwischen Ostautobahn und Wasserstraße
Simmeringer Haide großes Betriebsgebiet entlang der Ostautobahn, Schwerpunkte Energie und Logistik
St. Marx zentrumnahes Betriebsgebiet, Schwerpunkt Medien und Forschung, Nutzungs-
verschiebung zu Wohnen und Büro beobachtbar
Arsenal/Leberstraße Betriebsgebiet, geteilt durch die Autobahn, Nähe zum Hauptbahnhof
Ailecgasse/ Schemmerlstrasse Neuansiedlungen von Betrieben im Wiener Stadtgebiet, Flächenreserven für kleinere
Neuentwicklungen, citynahe Logistikflächen und -entwicklungen
Schwechat Logistik & Gewerbe westlich der Brauerei, Produktion und Gewerbe südlich A4,
Raffinerie & Kunststoffproduktion sowie Zulieferer, Concorde Business Park
Wien Umland Ost Flughafen/ Cargo-Nord Etablierter Logistikstandort mit den Schwerpunkten Luftfracht und Expressdienste
Fischamend Logistikansiedlungen in unmittelbarer Nähe zum Flughafen und zur Ostautobahn
Enzersdorf/Fischa neuer, moderner Logistikpark mit > 100.000 m² Bestandsflächen und Grundstücken für
Erweiterungen; Gewerbegebiet Margarethen am Moos im Süden
Bruck an der Leitha Etablierter Produktionsstandort, ECO-Plus Industrie- und Gewerbepark, neues
Betriebsgebiet West mit Flächenreserven
Himberg/ Ebergassing Logistikhub mit grossflächigen Neuansiedlungen und Flächenreserven, Schwerpunkte
in Logistik, Grosshandel und Recycling sowie Einzelhandel (SPAR Ebergassing)
Leopoldsdorf/Maria-Lanzendorf bedeutendes Logistikhub nahe der S1 im Südosten von Wien mit Ansiedlungen aus den
Bereichen Spedition / Logistik, Paketdiensten, Einzelhandel, Pharmagrosshandel
Wien Süd Liesing traditioneller Industrie- und Forschungsstandort, gute Anbindung an die
Süd- und Westautobahn, direkte U-Bahn-Anbindung
Inzersdorf Entstehung eines neuen Logistikstandorts durch ein neues Güterterminal der ÖBB,
direkt am hochrangigen Straßennetz, Autobahnanschluss an Südumfahrung S1
Draschegründe West klassisches Betriebsgebiet, Betriebe aller Branchen, äußerst verkehrsgünstige Lage
Laxenburger Straße wichtiger Logistikstandort mit guter Verkehrsanbindung (S1), Großmarkt Wien
(bedeutendster Umschlagplatz Österreichs für Obst, Gemüse und Blumen)
Oberlaaer Straße zwischen Inzersdorf und Rothneusiedl, in den vergangenen Jahrzehnten entstand
entlang der Verbindungsstraße ein „Straßendorf“ mit Unternehmen
Wienerberg altes Industriegebiet, entwickelte sich in Teilbereichen zu einem modernen
Büro- und F&E-Standort, direkte U-Bahn-Anbindung
Wien Umland Süd Wiener Neudorf wichtigstes und größtes zusammenhängendes Industriegebiet Österreichs (IZ NÖ-Süd)
Brunn am Gebirge/Vösendorf Großflächiges, sehr etabliertes Gewerbegebiet
Guntramsdorf klassischer Industrie- und Betriebsstandort mit guter Autobahnanbindung
Wien West Auhof Betriebsgebiet, direkter Anschluss an die Westautobahn (A1), laufender
Umstrukturierungsprozess in Richtung Einzelhandel bzw. Wohnen
© Otto Immobilien GmbH
15Preise
Durchschnittsmieten und Grundstückspreise Wien und Umland
Lage Logistik- und Produktionsflächen Grundstückspreise
Durchschnittsmieten in Euro pro m² 1) durchschn. Angebotspreise in Euro/m² 2)
Wien Nord Neubau 4,90 bis 5,50 200,00 bis 270,00
Bestand 3,50 bis 4,80 -
Wien Ost Neubau 4,90 bis 6,00 210,00 bis 300,00
Bestand 3,80 bis 4,50 -
Wien Süd Neubau 5,00 bis 6,50 250,00 bis 350,00
Bestand 4,50 bis 5,50 -
Wien West Neubau 5,00 bis 6,00 250,00 bis 300,00
Bestand 3,80 bis 5,00 -
Wien Umland Nord Neubau 4,90 bis 5,50 100,00 bis 160,00
Bestand 3,50 bis 4,80 -
Wien Umland Ost 3) Neubau 4,90 bis 5,50 85,00 bis 200,00
Bestand 3,50 bis 4,80 -
Wien Umland Süd Neubau 4,90 bis 5,50 180,00 bis 240,00
Bestand 3,50 bis 4,80 -
in Euro pro m2 © Otto Immobilien GmbH
1) Die genannten Mietpreise verstehen sich exkl. Betriebskosten, Nebenkosten und Umsatzsteuer sowie Investitionsmieten
aufgrund von gebäudeseitigen Nachrüstungen. Darüber hinaus gelten die Ansätze ohne anteilige Büroflächen. Ausnahme: Paketverteilungszentren
2) Grundstücke bereits aufgeschlossen
3) Ausnahme: Flughafen Wien-Schwechat und direkte Nachbarlagen
Neubau: Objekte, die seit 2010 errichtet wurden
Bestand: Objekte, die vor 2010 errichtet wurden, mindestens Klasse B entsprechen und drittverwendungsfähig sind
Nebenkosten von Logistik- und Produktionsflächen
Bei Logistikobjekten mit relativ geringem Büroanteil liegen diese Nebenkosten im Durchschnitt zwischen 0,80 und 0,90 Euro pro m² und Monat der Mietfläche.
Bei Produktionsflächen oder Mischnutzungen mit höherem Büroanteil können die Objektnebenkosten durchaus im Doppeltem liegen.
+ Grundsteuer
+ Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden
+ Grundstückshaftpflichtversicherung
+ Gebäudehaftpflichtversicherung
+ Feuerhaftungsversicherung, Umweltversicherung
+ Wasserversorgung für die Gemeinflächen/Außenflächen
+ Kosten der Straßenreinigung, Schneeräumung und Müllbeseitigung auf Außenflächen
+ Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
+ Kosten der Brandschutzeinrichtungen inkl. Hydranten, Sprinkleranlagen
+ Rauchfangkehrungen, Kanalreinigungen
+ Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung
+ Beleuchtungskosten der Außen- und Verkehrsflächen
+ Gartenpflege
+ Ungezieferbekämpfung in den Außenbereichen
+ Liftkosten
+ Kosten der Objektbetreuung
© Otto Immobilien GmbH
16Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien an entsprechenden Industrie- und Logistikstandorten
bewegen sich qualitäts- und lagebedingt in einer großen liegen österreichweit abhängig von Ausstattung und Lage
Bandbreite zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro m² und Monat. zwischen 6,00 und etwa 12,30 Euro pro m² und Monat.
Denn das Spektrum reicht von der einfachen Lagerhalle im
Ortsgebiet über ein Hochregallager an einer Autobahn- Die Grundstückspreise in Wien bewegen sich bei ge-
achse bis hin zu einem 24 Stunden überwachten High- werblich gewidmeten Grundstücken abhängig von Lage
Tech-Produktionsstandort. Durch das Entstehen von neuen, und Größe zwischen 200,00 und 350,00 Euro pro m². Durch
modern ausgestatteten Logistikzentren ist ein leichter die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum wird mit einem
Anstieg des Mietpreisniveaus festzustellen. In einzelnen weiteren Anstieg der Preise gerechnet. Wohnbauträger
Objekten können bei kleinteiligen Vermietungen auch kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke
schon Preise von über 6,50 Euro pro m² und Monat in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung.
beobachtet werden. Die Nettomieten für Büroflächen
Preisniveau international
Spitzenmieten im europäischen Vergleich
Bucharest 4,00
Budapest 4,20
Brüssel 4,60
Mailand 4,60
Prag 4,80
Paris 4,80
Madrid 5,50
Moskau 5,80
Wien 6,50
Barcelona 6,80
Frankfurt 7,00
München 7,00
Warschau 7,00
Amsterdam 7,10
Berlin 8,00
Dublin 8,80
London 16,20
Genua 16,70
Zürich 19,20
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28
in Euro/m2 Quelle: Knight Frank European Indicators Q4 2019 © Otto Immobilien GmbH
17Investment
Durch das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau ist der Das Volumen für Logistik- und Industrieimmobilien bewegt
Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren sich in den letzten 3 Jahren zwischen 240 und 497 Mio.
ungebremst hoch. Da die Kaufpreise der klassischen In- Euro. Im Jahr 2019 konnten wir ein Transaktionsvolumen
vestmentklassen wie Wohn- oder Büroimmobilien weiterhin von rund 500 Mio. Euro beobachten. Der Anteil am
anziehen, stellt das Segment der Industrie- und Logistik- Gesamttransaktionsvolumen konnte sich jedoch in den
immobilien eine attraktive Alternative für renditeorientierte letzten drei Jahren von ca. 5 % auf fast 10 % deutlich
Investoren dar. steigern.
Transaktionsvolumen Österreich Logistik / Industrie
500
12 %
450
11 %
400 10 %
9%
350
8%
300
7%
250
6%
200 5%
150 4%
3%
100
2%
50
1%
0 0%
2017 2018 2019
Transaktionsvolumen in Mio. Euro Anteil Gesamtmarkt in % © Otto Immobilien GmbH
→ Hinweis
Der Anteil am Gesamtmarkt gibt den Anteil des Transaktionsvolumen das in Logistik bzw. Industrie-
objekte umgesetzt wurde am Transaktionsvolumen aller Assetklassen (Büro, Handel, Hotel, Wohnen) an.
Ausgewählte Transaktionen
Objekt Fläche Käufer Verkäufer Transaktionszeitraum
in m2
Autolog Graz ~ 29.355 Frasers Property Tristan Capital Partners Q4 2018
VGP Park Graz ~ 16.400 Allianz VGP Group Q3 2019
Logistikzentrum Oberwang ~ 14.949 LLB Soini Assat Q2 2019
Quehenberger Eberstalzell ~ 9.981 LLB Quehenberger Q2 2019
4 Bauteile Industrial Campus East ~ 74.000 Deka Immobilien Deutsche Logistik Holding Q4 2019
18Renditen
Die Spitzenrendite für moderne Objekte in sehr guten städtischen oder stadtnahen Paketverteilzentren, da
Lagen liegt derzeit bei 5,00 %. Die Bandbreite an erziel- aufgrund des stetig wachsenden Onlinehandels bei
baren Renditen ist im Bereich der Logistik- und Industrie- dieser Asset Klasse von einer sehr hohen Nachhaltigkeit
immobilien in Wien und Umgebung mit 5,00 % bis 7,00 % ausgegangen wird. Für erstklassige Objekte werden sich
allerdings relativ groß. In den Bundesländern liegen die die Renditen mittelfristig denen von Büroimmobilien
Renditen etwa 100 bis 200 Basispunkte höher. Sehr hohe annähern.
Nachfrage besteht seitens der Investoren nach inner-
Spitzenrenditen im europäischen Vergleich
München 3,90
London 4,00
Amsterdam 4,10
Berlin 4,25
Paris 4,25
Frankfurt 4,50
Barcelona 4,75
Genua 4,75
Madrid 4,75
Prag 5,00
Wien 5,00
Zürich 5,00
Brüssel 5,25
Dublin 5,25
Mailand 5,25
Budapest 7,00
Warschau 7,00
Bucharest 8,00
Moskau 11,75
0 2 4 6 8 10 12 14
in % © Otto Immobilien GmbH
→ Hinweis
Die Spitzenrendite von Industrie- und Logistikimmobilien für beste Objekte in bester Lage setzt sich aus
dem Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.
192.2 Hotspots
In ganz Österreich lassen sich folgende Regionen identi- höchste Attraktivität auf. Durch die Zusammenarbeit der
fizieren, die für Logistik und Industrie als besonders attrak- lokalen Industrie mit entsprechend spezialisierten und
tiv gelten: Diese sind rund um die Ballungsräume Wien/ praxisorientierten Forschungsinstituten und Universitäten
Wien Umgebung/, St.Pölten/Krems, Graz, Linz/Wels/Enns wird das durch die Industrie benötigte qualifizierte Personal
sowie in Salzburg angesiedelt. Aufgrund der starken ausgebildet. Jene Regionen, in denen das Angebot an
lokalen Industrie sowie der attraktiven Infrastruktur- entsprechend nachgefragten Spezialisten bereitsteht,
bedingungen (Trimodalität durch Donau, Autobahn und können auch weiterhin Betriebsansiedelungen vorweisen.
Bahnanschluss) weisen die Standorte Wien und Linz die
Industrie- und Logistikstandorte Österreich
TSCHECHISCHE REPUBLIK
A5
A7 SLOWAKISCHE
LINZ REPUBLIK
A8
ST. PÖLTEN WIEN
A1
DEUTSCHLAND
A1
SALZBURG
EISENSTADT
A9
BREGENZ
A12 A2
INNSBRUCK
A10 UNGARN
SCHWEIZ A12 A13 GRAZ
A2
KLAGENFURT
ITALIEN
SLOWENIEN
Logistikintensität nach PLZ-Gebieten hoch sehr hoch Hauptverkehrswege © Otto Immobilien GmbH
Quelle: Logistikimmobilien - Markt und Standorte, Frauenhofer Institut, eigene Bearbeitung und Ergänzung
St. Pölten/Krems
Kennzeichnend für die Regionen in Niederösterreich sind durch einen trimodalen Containerterminal mit Anschluss an
eine ausgesprochen gute Verkehrsanbindung an die wich- Bahn, Straße und Binnenschiff gute Ausgangsbedingungen
tigsten Autobahnverbindungen in Österreich wie A1 und A2 für die maritime Containerlogistik.
sowie S33 und S5. Durch die Fertigstellung des Ausbaus
der Westbahnstrecke ist außerdem die Anbindung an inter- Die Landeshauptstadt St. Pölten ist Verkehrsknotenpunkt
nationale Bahnverbindungen am Standort St. Pölten aus- und wichtiger Wirtschaftsstandort im niederösterreichi-
gesprochen attraktiv. Der Donauhafen in Krems bietet schen Zentralraum und der sogenannten „Vienna Region“.
20Der derzeit in Ausbau befindliche Wirtschaftsstandort wurde unter dem Projekt „Graz Bahnhof 2020“ der Grazer
„NOE-Central“ in St. Pölten (vollständiges Ausbauvolumen Hauptbahnhof modernisiert; sukzessive wird er an die
70 Hektar) wird durch den geplanten Bau der S34/B334 steigenden Kapazitäten angepasst. Dieses Infrastruktur-
direkt an die A1 sowie an die Autobahnverbindung nach vorhaben wird den Süden Österreichs an weitere wichtige
Wien und in den Westen angebunden. Darüber hinaus europäische Verkehrsknoten anbinden.
gibt es weitere bedeutende Flächenreserven für größere
Projektentwicklungen in Wörth; hier ist auch die Nutzung Die technische Branchenorientierung dieser Region wird
eines Gleisanschlusses gegeben. auch durch die vorhandene Ausbildungsinfrastruktur unter-
stützt. Die wesentlichen Einrichtungen sind die TU Graz, die
Durch diese günstige geografische Lage und die flexiblen FH Joanneum (Angewandte Produktionswissenschaften,
Verkehrsanbindungen bietet sich der Standort vor allem Fahrzeugtechnik, Luftfahrt etc.) und die Montanuniversität
für Betriebe aus den Bereichen Gewerbe, Logistik und Leoben (Industrielogistik, Industrielle Energietechnik, Mon-
Industrie an. Das Flächenpotenzial sowie moderate Grund- tanmaschinenbau etc.).
stückspreise machen diesen Großraum zukünftig weiter
attraktiv als Standortalternative zum Großraum Wien.
Spekulative Entwicklungen und ein Markt jenseits der
Eigennutzer sind im Moment jedoch kaum sichtbar.
Klagenfurt/Villach
Durch seine Lage im Dreiländereck ist Klagenfurt ein
Graz wichtiges Drehkreuz für den Güterumschlag in Richtung
Süd- und Südosteuropa. Klagenfurt gilt außerdem als
wichtiger Industriestandort in der Region. Zahlreiche mit-
Der Raum Graz stellt eine wichtige Verkehrsschnittstelle für telständische, aber auch einige Großunternehmen sind in
Verbindungen nach Osteuropa dar. Der Fokus liegt hier der Region angesiedelt. Durch deren Engagement und
außerdem in der Versorgung der eigenen Ballungsräume Nachfrage nach Kontraktlogistik wird der Ausbau der
mit hoher Industriekonzentration mit Schwerpunkt auf die Verkehrsinfrastruktur vorangetrieben.
Automobilindustrie sowie Werkstoff- und Materialcluster.
Die Steiermark, Österreichs südöstlichstes Bundesland, Die wesentlichste Straßenanbindung ist durch die Süd-
hat sich in den vergangenen 20 Jahren vom Schwerpunkt autobahn (A2) als Verbindung zwischen Wien und Villach
Schwerindustrie zu einem Wirtschaftsstandort der Inno- gegeben. Zusätzlich dazu entsteht zukünftig durch die
vationen entwickelt. Jedes dritte österreichische Hightech- Entwicklung der Koralmbahn (geplante Fertigstellung 2026)
Produkt ist „made in Styria“. Der gesamte Raum profitiert eine Hochleistungsanbindung Klagenfurt−Graz−Wien über
von einer hohen Industriedichte (Automobilindustrie, die Schiene. Der Alpe-Adria-Flughafen in Klagenfurt ist ein
Werkstoff- und Materialcluster) und der räumlichen Nähe internationaler Flughafen, von dem primär österreichische
zu Osteuropa, die für die Logistik besonders attraktiv ist. und deutsche Ziele angeflogen werden. Umschlagsmög-
Weitere Stärken sind die ausgezeichnete Anbindung an das lichkeiten gibt es am Terminal in Villach durch regelmäßige
hochrangige Straßennetz durch die beiden Autobahnen A2 Verbindungen nach Deutschland und Italien.
und A9, die den Standort in alle Himmelsrichtungen er-
schließen, und die vergleichsweise günstige Kostensitua-
tion im Lohn- und Grundstücksbereich.
Linz/Wels/Enns
Zahlreiche große Infrastrukturprojekte werden in der
Region in den nächsten 10 Jahren umgesetzt und sollen Der Standort besticht durch seine Trimodalität und kann
die Etablierung des Standortes weiter vorantreiben. Ein daher eine hohe Industriedichte im Raum Linz verzeichnen.
wesentlicher Teil des baltisch-adriatischen EU-TEN- Wels ist insbesondere für Logistikbetriebe höchst attraktiv,
Korridors soll bis zum Jahr 2026 durch die Inbetriebnahme da hier wesentliche Verkehrsströme mit den Verbindungen
des Koralmtunnels (Graz–Klagenfurt; Länge: 33 km) fertig- nach West- und Nordeuropa kreuzen und somit die
gestellt werden. Als zweite wichtige Infrastrukturmaß- gesamte Region eine bedeutende Drehscheibe für alle
nahme gilt der Semmering-Basistunnel, der in 27 km Länge Exporte und Importe darstellt. Diese Region ist neben Wien
die beiden Städte Gloggnitz und Mürzzuschlag verbindet der wichtigste Produktionsstandort in Österreich. Durch
und 2026 in Betrieb genommen werden soll. Durch diese die Nähe zu Deutschland und zur Tschechischen Republik
Erschließung soll die Fahrzeit zwischen Wien und Graz um ist der Standort besonders für Logistikdienstleistungen
30 Minuten reduziert werden. In diesem Zusammenhang attraktiv. Die hohe Industriedichte mit einer breiten
21Branchenstruktur garantiert außerdem eine stabile Nach-
Salzburg
frage nach Logistikdienstleistungen. Durch die ausge-
zeichneten Infrastrukturvoraussetzungen, wie den Zugang
zur Donau, den Frachtflughafen Linz und die Anbindung Der Gewerbestandort Salzburg kennzeichnet sich neben
an die Autobahnen A1, A7 und A8, ist die Region für die der Nähe zum Wirtschaftspartner Deutschland auch durch
Logistiknutzung bestens gerüstet. Der Ennshafen gilt die Lage an der Kreuzung der wichtigsten Nord-Süd- sowie
außerdem als bedeutender Exporthafen mit direkter Ver- Ost-West-Straßen und -Schienenkorridore Europas.
bindung zum Schwarzen Meer und zu den West- und Nord- Salzburg gilt somit als wichtigste Schnittstelle für Güter-
häfen. Entsprechende Industrieansiedelungen sowie ströme von und nach Deutschland. Mit dem größten
logistikaffine Betriebe im näheren Einzugsbereich ein- Bundesländerflughafen Österreichs und den Anbindungen
schließlich der benachbarten niederösterreichischen an die wichtigsten Schienen- und Straßennetze kann
Gemeinden Ennsdorf und St. Valentin unterstreichen Salzburg gegenüber sämtlichen industriellen Heraus-
die regionale Bedeutung. forderungen bestehen.
Eine weitere geplante Infrastrukturmaßnahme, die Errich- Die Mietpreise für zentrumsnahe Lagereinheiten in Salz-
tung der A26 (Westring Linz), wurde im August 2017 end- burg stiegen aufgrund der hohen Nachfrage und des
gültig zum Bau freigegeben und soll 2022 fertiggestellt geringen Angebots an, so bewegt man sich derzeit bei
werden. Zur guten Positionierung Oberösterreichs tragen beheizten Einheiten ab 900 m² zwischen monatlich
auch die entsprechend ausgerichteten Bildungsein- netto 4,20 Euro bis 5,50 Euro pro m². Die Nachfrage nach
richtungen bei. kleineren Betriebseinheiten aus einer Kombination von
Büro und Lager sind nach wie vor sehr nachgefragt; hier
Das Land Oberösterreich ist Pionier in der Ausgestaltung bewegen sich die Mietansätze bei Lagerflächen zwischen
und Entwicklung von interkommunalen Betriebsansiedel- 4,50 Euro und 6,00 Euro pro m² und bei Büroeinheiten
ungen (kurz: INKOBA); dies ist eine Zusammenarbeit von zwischen 5,00 Euro und 8,00 Euro pro m²; die große Preis-
mehreren Gemeinden für die gemeinsame Entwicklung, spanne lässt sich auf Zustand, Alter und Nutzbarkeit zu-
Erschließung und Vermarktung von Betriebsstandorten. rückführen. Wie in anderen Großstädten werden auch in
Salzburg vermehrt durch Adaptierungen des Altbestands
Für eine Flächenentwicklung im Bereich Logistik/Industrie moderne Nachnutzungskonzepte umgesetzt, um markt-
stehen entlang der Verkehrskorridore nur wenige Optionen gerechte Flächen bieten zu können.
mit entsprechenden Widmungen zur Verfügung. Diese
sollen vor allem Interessenten mit Produktionsvorhaben mit
geringem Immissionsverhalten oder ähnliche Nutzungen
mit hoher Wertschöpfung und Beschäftigungspotenzial
zur Verfügung gestellt werden; eine reine Entwicklung für
logistische Vorhaben ist eher unerwünscht oder ausge-
schlossen. Aufgrund der so eingeschränkten Flächenver-
fügbarkeit sind im Gegensatz zum Großraum Wien oder
Graz sehr wenige Objekte für eine logistische Nutzung am
Markt, auch wenn hier erheblicher Bedarf nach Neubau-
flächen bestünde.
Neubauobjekte, die spekulativ geplant wurden, wie z.B. das
GARBE Logistikzentrum in Steyr, sind extrem rar und durch-
aus bei Baustart schon vorvermietet. Andere Neubauent-
wicklungen, wie die beiden DHL-Standorte in Hörsching
und Enns oder der Sonepar / Hagemeyer-Neubau, wurden
von vornherein nutzerspezifisch entwickelt. Drittverwend-
bare Klasse-B-Standorte liegen in der Miete zwischen 4,20
Euro und 5,00 Euro, außer Citylagen wie z.B. Linz Süd mit
einem Aufschlag von ca. 2,00 Euro. Neuentwicklungen sind
ab 5,00 Euro pro m² möglich, kleinflächige Entwicklungen
werden mit bis zu 7,00 Euro pro m² taxiert.
22Preisübersicht der Hotspots in Österreich
Bundesland Gebiete im Detail Grundstückspreise
durchschn. in Euro/m² 1)
Niederösterreich Raum St. Pölten 75,00 bis 120,00
Raum Baden 90,00 bis 160,00
Raum Wiener Neustadt 80,00 bis 120,00
Raum Krems 75,00 bis 230,00
Steiermark Raum Graz 200,00 bis 280,00
Raum Graz Umgebung 120,00 bis 150,00
Raum Kalsdorf bei Graz 80,00 bis 120,00
Oberösterreich Raum Linz 150,00 bis 250,00
Raum Wels 100,00 bis 140,00
Raum Enns 100,00 bis 140,00
Raum Voralpenkreuz 90,00 bis 130,00
Salzburg Raum Salzburg - Stadt 300,00 bis 400,00
Raum Salzburg Umgebung (Anif, Elixhausen) 200,00 bis 350,00
Raum St. Johann/Pongau 170,00 bis 180,00
Raum Zell/See 140,00 bis 170,00
© Otto Immobilien GmbH
1) Grundstückspreise gewidmet und bereits aufgeschlossen
2303
Trends
ES S E NZ
Für die nächsten Jahren sehen wir die wichtigsten Trends
in der zunehmenden Entwicklung von City Logistik /
Gewerbeparks und Gewerbehöfen. Die Stadt Wien stellt
mit einem Fachkonzept zur Produktiven Stadt eine weitere
Stärkung des Wirtschaftsstandortes Wien vor.
243.1 City Logistik/Gewerbeparks
Zunehmende Urbanisierung, stetig steigender Online-Han- diesen Parks sowohl Kurier- und Paketdienstleister die
del und geändertes Konsumverhalten stellen neue An- Flächen für innerstädtische Verteilzentren nutzen als auch
forderungen an Gewerbeimmobilien bzw. die Lieferketten die klassischen Dienstleistungs- oder Produktionsbetriebe
an die Kunden. Eine optimale und effiziente Umsetzung ist in Zentrumsnähe ungestört und höchst flexibel ihrem Ge-
mit nur einem einzigen, zentralen Standort schwierig zu werbe nachgehen. Durch ausreichende Freiflächen, ein
bewerkstelligen. Damit Dienstleister flächendeckend Lie- optimales Verkehrskonzept am Gelände sowie flexible
ferzeiten innerhalb kurzer Zeit (oftmals innerhalb eines Betriebszeiten ist es möglich, reibungslos den unterschied-
Tages) bis zum Übergabeort umsetzen können, ist eine lichen Gewerben nachzugehen.
Ausweitung und Dezentralisierung der Lagereinheiten nö-
tig. So suchen Betriebe vermehrt nach Flächen an wichti- In Wien 23 gilt der Gewerbepark der Firma SEGRO als Vor-
gen Verkehrsknotenpunkten in unmittelbarer City-Nähe reiter in Sachen moderner Logistik- und Gewerbeimmobi-
lien in Zentrumsnähe. So wurden bereits ein stadtnahes
Dieser Trend wurde erkannt und sämtliche Anforderungen Verteilzentrum mit einem Flächenausmaß von rd. 8.200 m²
wurden in zentralen City-Gewerbeparks optimal umgesetzt. und zwei erste Bauphasen mit kleinteiligen, hervorragend
Durch entsprechende Mindestgröße von einzelnen Miet- belichteten und multifunktional nutzbaren Objekten er-
einheiten zwischen 1.000 und 1.500 m² Nutzfläche (Lager / richtet. Die Vermarktung ist in vollem Gange, weswegen wir
Produktion / Büro) bietet sich die Möglichkeit, Nutzern 2020 von einer Vollvermietung ausgehen können.
maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. So können in
3.2 Gewerbehöfe
Mit dem weiterhin stark wachsenden Wohnsegment in Wien Standort verdichtende Bauweisen und daher eine gestei-
und im damit verbundenen Umland stehen handwerkliche gerte Flächenausnutzung erzielbar.
Betriebe und produzierende Unternehmen immer mehr
unter Druck, sich in Gewerbegebieten zu behaupten bzw. Bei der klassischen Idee eines Gewerbehofs ist die Rede
sich neu anzusiedeln. Entwickler von Wohnbauprojekten von einem mehrstöckigen Gewerbeobjekt mit maximal drei
kaufen sukzessiv immer stärker auch Gewerbeareale auf Etagen über der Erde und in einer verkehrsgünstigen städ-
und versuchen, diese in entsprechende Nutzungsarten tischen Lage. Diese Objektform ergibt sich oft aus der
umzuwidmen. Das Resultat dieser expansiven Wohnpolitik Nachnutzung von bereits bestehenden Firmenstandorten
sind die Verdrängung langjährig ansässiger Klein- und und deren prominenter Lage. Zentral auf einem solchen
Mittelbetriebe an den Stadtrand und darüber hinaus immer Areal gelegen, befindet sich dort ein Verladehof mit aus-
striktere behördliche Auflagen in der Nähe von Wohngebie- reichender Rangierfläche und Stellplätzen im Freien oder in
ten. Weiters ist durch die konstant hohe Nachfrage nach einer Tiefgarage. Die belichteten Erdgeschoßflächen wei-
bebaubaren Grundstücken ein stetiger Trend zur Preis- sen eine Raumhöhe von mindestens 4 m auf und sind mit
steigerung gegeben, unter dem Klein- und Mittelbetriebe Rolltoren ausgestattet. In den Obergeschoßen ist eine
nur schwer konkurrenzfähig agieren können. Raumhöhe von 3 m vorgesehen und sowohl eine Nutzung
für handwerkliche Betriebe und produzierende Unterneh-
Als immobilienspezifischer Lösungsvorschlag für die bisher men als auch eine Büronutzung möglich. Für die erforder-
genannten Problemstellungen hat sich die Entwicklung des liche Flexibilität dieser Nutzung ist die Ausstattung des
Gewerbehofkonzepts herauskristallisiert. Durch die mar- Objekts mit einem Lastenlift erforderlich. Die Einheiten sind
kante Eigenschaft der Ansammlung mehrerer Unterneh- zwischen 70 und 500 m² groß und werden bei Unterneh-
men an einem Standort in mehrstöckigen Bauteilen mensgründungen für kurzfristige, einjährige Mietverträge
ergeben sich sogleich mehrere positive Effekte: Einerseits bis hin zu langfristigen Mietverhältnissen mit etablierten
stellen sich direkte Synergieeffekte zwischen handwerk- Unternehmen zur Verfügung gestellt.
lichen Betrieben und Produzenten als förderlich sowohl für
den gesamten Standort als auch für die individuellen Be- Da an einem solchen Standort eine Vielzahl an Klein- und
triebsergebnisse heraus. Andererseits sind durch die ge- Mittelunternehmen versammelt sind, ist die gemeinschaft-
meinschaftliche Versammlung vieler Betriebe an einem liche Nutzung infrastruktureller Einrichtungen wie eines
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