HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 - by KanAm Grund - LEADING CITIES INVEST
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
www . lci - fonds . de
HALBJAHRESBERICHT
ZUM 30. JUNI 2017
by KanAm Grund
leading cit y international
münchen , campus e
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Auf einen Blick
AUF EINEN BLICK zum 30. Juni 2017
2,7 % 11,5 % RUND 165 MIO. EUR
ANL AG EERFOLG P. A . 1) ANL AG EERFOLG 1) FOND S VERMÖ G EN
PER 3 0 . JUNI 2 0 17 SEI T AUFL AG E AM 15 . JULI 2 0 13
STAND: 30.06.2017 STAND: 31.12.2016
Fondsvermögen 165.440.138,37 EUR 108.243.631,07 EUR
Immobilienvermögen gesamt 158.083.292,00 EUR 74.688.200,00 EUR
davon direkt gehalten 131.546.292,00 EUR 74.688.200,00 EUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 26.537.000,00 EUR 0,00 EUR
Anzahl der Immobilien 11 9
davon direkt gehalten 10 9
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 1 0
Ankäufe von Immobilien 2 1
davon direkt gehalten 1 1
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 1 0
Nutzen-/Lasten-Übergang von Immobilien im Berichts-
jahr aus Kaufverpflichtungen der Vorjahre 0 1
davon im Direkterwerb 0 1
Verkäufe von Immobilien 0 1
davon direkt gehalten 0 1
Auslandsanteil Immobilien 2)
35,0 % 37,7 %
Mittelzufluss (netto) 59.707.097,66 EUR 53.125.490,56 EUR
Anlageerfolg p.a. 1) 2,7 % 3,1 %
Anlageerfolg seit Auflage am 15. Juli 2013 1) 11,5 % 9,8 %
Vermietungsquote 3) 98,4 % 98,9 %
Liquiditätsquote 4)
21,1 % 42,6 %
Gesamtkostenquote 5) – 1,02 %
Anteilumlauf in Stück 1.592.049 1.025.436
Anteilwert 103,91 EUR 6) 105,55 EUR
Ausgabepreis 109,63 EUR 6) 111,36 EUR
Ausschüttung für das Geschäftsjahr je Anteil – 3,25 EUR
Termin der Ausschüttung – 03.05.2017
1)
Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen,
wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte,
werden nicht berücksichtigt.
2)
Darunter sind alle außerhalb Deutschlands belegenen Immobilien zu verstehen.
3)
Berechnung auf Basis der Bruttosollmiete und gemäß der ab 1. Januar 2017 anzuwendenden BVI-Berechnungsmethode; danach sind
auch Flächen in die Berechnung einzubeziehen, welche vor Vermarktung einer Instandsetzung unterzogen werden; keine Berücksichti-
gung von im Bau/Umbau befindlichen Objekten.
4)
Die vorhandene Liquidität beinhaltet die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsvermögens und wird
u. a. zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung benötigt.
5)
Eine Berechnung erfolgt nur zum Geschäftsjahresende.
6)
Unter Berücksichtigung der im Berichtszeitraum erfolgten Ausschüttung am 3. Mai 2017 in Höhe von 3,25 EUR
leading cities inves t
WKN: 679 182
ISIN: DE0006791825
BERICHT DES
FONDSMANAGEMENTS
05 Bericht des Fondsmanagements
10 Strategie und Management
14 Risikoprofil
16 Ratings und Auszeichnungen
18 Immobilienportfoliostruktur
23 Kredite
24 Immobilienerwerbe
38 Immobilienbestand
46 Ausblick
ZAHLEN UND FAKTEN
48 Vermietung
50 Vermögensübersicht
52 Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis
28
58 Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Bankguthaben
58 Vermögensaufstellung, Teil III: Sonstige Vermögensgegen-
stände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
59 Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum
60 Gremien
IMMOBILIENERWERB MÜNCHEN
CAMPUS E –
DAS IT-RATHAUS
VON MÜNCHEN
38
QUALITÄTSIMMOBILIEN
IM FONDSPORTFOLIO Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von le ading ci t ies inves t -
Anteilen zusammen mit dem aktuellen Verkaufsprospekt und dem
aktuellen Jahresbericht anzubieten.
Angaben zur prognostizierten und tatsächlichen Wertentwicklung des
erfolgen innerhalb der vorliegenden Publikation
le ading ci t ies inves t
immer nach der BVI-Berechnungsmethode. Berechnungsbasis: Anteil-
wert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger
anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder
andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte,
werden nicht berücksichtigt.
Bei Summierungen von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in
diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
3
Der MesseTurm
in Frankfurt am Main,
Sitz der KanAm Grund
4
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
BERICHT DES
FONDSMANAGEMENTS
Heiko Hartwig,
Hans-Joachim Kleinert,
Olivier Catusse (v. l. n. r.)
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
der Offene Immobilienfonds leading cities inves t hat ein dy- Ermöglicht wurde der Kauf dieser Objekte durch beträcht
namisches und erfolgreiches erstes Halbjahr 2017 zu ver- liche Mittelzuflüsse, die im Zuge von zwei CashCalls
zeichnen: So stieg bis zum Berichtsstichtag 30. Juni 2017 erfolgten. Die hohe Nachfrage nach Anteilen am leading
allein das Immobilienvermögen innerhalb von nur sechs Mo- cities inves t zeigt, dass das Niedrigzins-Dilemma vollends im
naten um rund 112 % auf 158,1 Mio. EUR. Darüber hinaus B ewusstsein der Anleger angekommen ist. Hier kann der
wurden erstmals zwei Immobilien mit einem Verkehrswert leading cities inves t durch eine Zielrendite von 3 % p.a. –
von jeweils rund 50 Mio. EUR akquiriert. In der Folge ist das jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres – positive Impulse
Fondsvermögen auf 165,4 Mio. EUR – und damit um 53 % – für die Vermögensplanung des Anlegers setzen. Auf halbem
deutlich gewachsen. Im Juni 2017 honorierte das Rating- Weg zum anvisierten Jahresergebnis erreicht der leading
unternehmen Scope schließlich mit einem Upgrade der Note cities inves t zum 30. Juni 2017 einen Anlageerfolg von
auf »a +aif« die sehr erfreuliche Entwicklung des ersten 2,7 % p.a.
Offenen Immobilienfonds der neuen Generation auf Basis
der Daten zum 31. Dezember 2016. Die gegenüber den aktuellen Kapitalmarktzinsen überlegene
Immobilienrendite des leading cities inves t ist eng mit der
Das Wachstum geht im Wesentlichen auf den Erwerb der selektiven Einkaufsstrategie des Fondsmanagements ver-
Objekte »Le Copernic« in Paris/Meudon und »Campus E« in bunden. Im Fokus stehen Städte, die als wichtige Wirt-
München zurück. Die Akquisition in der bayerischen Landes- schaftsstandorte nationale und/oder internationale Bedeu-
hauptstadt bedeutete gleichzeitig den Vorstoß in die Grö- tung genießen. Dabei greift KanAm Grund mit dem C-SCORE
ßenklasse von Immobilien mit einem Verkehrswert von über und dem PROPERTY SLECTION MODELL auf zwei eigenent-
50 Mio. EUR. Insgesamt erhöhte sich die Zahl der Fondsob- wickelte Research- und Portfolio-Modelle zurück, um aus-
jekte binnen Halbjahresfrist von neun auf elf. Zusätzlich sichtsreiche Märkte, Standorte und Einzelobjekte für den
führten die Verhandlungen über den Kauf des Bürogebäudes leading cities inves t zu identifizieren.
»Nerviens 85« in Brüssel kurz nach Ende des Berichtszeit-
raums zum Erfolg.
5
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
Das C-SCORE-Modell dient dazu, in einem ersten Schritt an- Die Vermietungsquote über alle Standorte hinweg lag zum
hand von Wirtschafts-, Sozial- und Immobiliendaten die 30. Juni 2017 bei 98,4 %. Das entspricht nach wirtschaftlicher
Leading Cities mit den aktuell besten Perspektiven zu be- Betrachtung dem Stand einer Vollvermietung. Zusammen
stimmen. Das PROPERTY SELECTION MODELL filtert darauf mit der hohen Immobilien-Investitionsquote liefert sie ein
aufbauend in den ausgewählten Städten Immobilien mit deutliches Indiz für die Ertragskraft des Fonds.
Core- und Core-plus-Einstufung als potenzielle Anlageobjekte
heraus. Um die Immobilien- und Fondsrendite des leading cities
inves t nicht zu »verwässern«, nutzt das Management die
Als Core-Immobilien werden solche Objekte bezeichnet, die von KanAm Grund entwickelte CashCall-Strategie. Diese
an nachgefragten Standorten stehen, eine sehr gute Objekt- steuert Mittelzuflüsse in den Fonds immer nach Bedarf und
qualität besitzen, lange Mietvertragslaufzeiten aufweisen abhängig von Immobilienakquisitionen. Sie sorgt dafür, dass
und damit stabile Erträge erwarten lassen. Core-plus-Im- erforderliche Liquidität dann zur Verfügung steht, wenn sie
mobilien überzeugen ebenfalls durch ihre Standortmerkma- gebraucht wird.
le, besitzen allerdings noch Wertsteigerungspotenzial, das
durch eine Verbesserung der Vermietungssituation oder Für ein hohes Maß an Planungssicherheit sorgen unterstüt-
durch Anpassungen der inneren Gebäudestruktur gehoben zend die neuen Bestimmungen des Kapitalanlagegesetz-
werden kann. buchs (KAGB) vom Juli 2013, die darüber hinaus den Anleger-
schutz erweitern. Dazu legt das KAGB für alle Anleger u. a.
Diese strategische Herangehensweise lieferte bislang die zwei auf mehr Sicherheit zielende Fristen fest: die generelle
Entscheidungsgrundlagen für den Erwerb von elf Immobilien 24-monatige Mindesthaltedauer und die zwölfmonatige
in fünf Leading Cities mit internationaler Bedeutung. Die Kündigungsfrist. Der damit verbundene Verzicht auf eine
Standorte sind Hamburg, Frankfurt am Main, München, Paris bewertungstägliche Verfügbarkeit der Fondseinlage schützt
und Brüssel. Das breite Spektrum an Nutzungsarten um- die Anleger deutlich besser als früher vor Fondsschließungen
fasst Büro, Handel und Gastronomie, medizinische Dienst- infolge unvorhergesehener Anteilsrückgaben.
leistungen, Freizeit und Kfz.
LEADING CITIES: DIE DREI KATEGORIEN NACH DEM C-SCORE MODELL
LEADING CITIES INTERNATIONAL LEADING CITIES NATIONAL LEADING CITIES FUTURE
• s ind Metropolen, die internationale • sind wichtige Wirtschaftsstandorte mit • s ind Städte, die entweder nach einer
Unternehmen und Organisationen als nationaler Bedeutung. langen Phase des Immobilienmarktab-
ihre Standorte wählen. schwungs kurz vor einem Turnaround
•N
eben einigen internationalen Konzernen stehen oder aufgrund struktureller Verän-
•S
ie verfügen z. B. über wichtige Finanz- sind in ihnen vor allem nationale Unter- derungen Wertentwicklungspotenzial in
märkte sowie Zentralen von Banken und nehmen ansässig. sich bergen.
Weltkonzernen, sind Hauptsitz von
supranationalen Organisationen, bedeu- • Diese Leading Cities National liegen über- •B
is vor Kurzem zählten zu den Leading
tende Tourismusziele oder einfach nur wiegend im Fokus einheimischer Inves- Cities Future u. a. Dublin, Madrid oder Bar-
Hauptstädte der jeweiligen Länder. toren. celona, die alle von der Finanzmarktkrise
schwer in Mitleidenschaft gezogen wor-
• Z
u den Leading Cities International zählen • Zu ihnen zählen beispielsweise Utrecht, den waren und in jüngster Zeit nachweis-
u. a. London, Paris, New York und Tokio Manchester oder Sacramento. lich eine Phase der Markterholung erleben.
und in Deutschland Berlin, Frankfurt am
Main, München und Hamburg.
•A
ufgrund ihrer besonderen Stellung
ziehen Leading Cities International
Immobilieninvestoren aus aller Welt an.
6
ANLAGEERFOLG* DES LEADING CITIES INVEST
2,7 % 3,1 % 11,5 %
P. A . ZUM 3 0 . JUNI 2 0 17 P. A . ZUM 3 1. DEZEMBER 2 0 16 SEI T AUFL AG E AM 15 . JULI 2 0 13
* Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag,
Transaktionskosten, Depot- oder andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte, werden nicht berücksichtigt.
In diesem Zusammenhang spricht man von der »Schockre- Damit vereint er zwei innovative Ansätze: fondsoptimiertes
sistenz« moderner Offener Immobilienfonds wie dem leading Rendite-Risiko-Verhältnis durch die strategische Ausrich-
cities inves t . Dies entspricht dem gesteigerten Schutzbedürf- tung auf Leading Cities und eine vorausschauende Liquidi-
nis der Anleger, die sicherheitsorientierte Anlagekonzepte tätsplanung durch Rückgabefristen für Fondsanteile.
bevorzugen. Gleichzeitig gewährleisten nur die Offenen Im-
mobilienfonds der neuen Generation die Gleichbehandlung Die fortlaufende Verbesserung der Immobilienportfolio-
aller Anleger bezüglich der Verfügbarkeit und Rückgabe von struktur und die überdurchschnittlich gute Finanzstruktur
Fondsanteilen. des leading cities inves t waren für die angesehene unabhän-
gige Ratingagentur Scope zwei von mehreren Gründen, den
Der leading cities inves t hat 2013 als erster Offener Immobili- leading cities inves t in ihrer jüngsten Bewertung auf »a +aif«
enfonds diese Schutzvorschriften des KAGB mit den Pers- heraufzustufen. Die Ratingagentur betonte in ihrer Begrün-
pektiven herausragender Städte und Metropolen kombiniert. dung auch die hohe Transaktions- und Asset-Manage-
Leading City International
München, Campus E
7
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
KanAm Grund Group: RATINGS LEADING CITIES INVEST: RATINGS
ade
upgr
A+ AMR
EUROsReATING EUROsReATING
rvices rvices
1) 2)
Juni 2016 Juni 2017
Das Asset Management der Group Mit einem Upgrade auf »a+AIF« bewerte-
überzeugt durch hohe Qualität, was die te Scope den Fonds, der bereits 2013 mit
aktuellen Ratings von Scope und auch einem Scope Award ausgezeichnet
von FERI bestätigen. wurde, ganz aktuell.
1)
ämtliche Ratingveröffentlichungen inklusive der Ratingbedingungen:
S 2)
ämtliche Ratingveröffentlichungen inklusive der Ratingbedingungen:
S
https://www.scopeanalysis.com/#/rating-and-research/asset- https://www.scopeanalysis.com/#/rating-and-research/open-ended-
management-rating/rating-news funds/rating-news
ment-Kompetenz der KanAm Grund sowie die sehr hohe Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, mit den
Vermietungsquote, die gute Restlaufzeitenstruktur der nachfolgenden Kapiteln möchten wir Ihnen einen tieferen
Mietverträge und die relativ hohe Gesamtrendite des leading Einblick in die hier bereits erwähnten Themen und über
cities inves t . Damit rangiert der leading cities inves t bezüglich die Berichtsperiode geben. Wir wünschen Ihnen eine
der Qualität seines Immobilienportfolios unter den besten interessante Lektüre.
fünf seiner Anlageklasse.
HINWEIS
Bitte beachten Sie: Der Verkaufspros- der Übertragung eines Sondervermö- Erläuterungen zu geänderter Gesetzge-
pekt für den leading cities inves t wurde gens durch die Kapitalverwaltungsge- bung im Bereich des Kapitalmarkt
entsprechend neuer gesetzlicher Anfor- sellschaft auf eine andere (aufnehmen- rechts durch geänderte Passagen er-
derungen in einzelnen Punkten aktuali- de) Kapitalverwaltungsgesellschaft und läutert.
siert. Die Änderungen beinhalten An- die Festlegung, dass keine Total Return
passungen der Anlagebedingungen an Swaps eingesetzt werden, sowie redak- Der neue Verkaufsprospekt steht Ihnen
die Anforderungen des KAGB, welche tionelle Anpassungen. zum Download und zum Bestellen auf
insbesondere die Aufhebung der Mög- der Website des leading cities inves t
lichkeit der Verwahrstelle zur Haf- Im neuen Prospekt werden neben zur Verfügung – www.L I-Fonds.de.
tungsbefreiung im Falle der Unterver- diversen redaktionellen Anpassungen
wahrung von Vermögensgegenständen diese Änderungen der Anlagebedingun-
betreffen. Ebenso den Ausschluss von gen wie auch Hinweise auf kommende
Inhaberanteilscheinen, die Möglichkeit Veränderungen im Steuerrecht und
8
Leading City International
München, Deutschland
9
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
STRATEGIE UND MANAGEMENT
Als neue Form der Immobilienanlage Dieser verhältnismäßig niedrige Betrag eine aktuelle Zielrendite von 3 % p.a.
und erster Offener Immobilienfonds erlaubt es Privatanlegern, bereits mit sowie jährliche Ausschüttungen mit
der neuen Generation ist der leading kleinen Summen von den Chancen einem hohen steuerfreien Anteil errei
cities inves t für Anleger konzipiert, die einer risikogestreuten Investition in chen. Die Basis dafür sind seine Miet-
vor allem an einer modernen, länger internationale Immobilien zu profitie und Zinserträge sowie der angestrebte
fristigen, risikogestreuten und inter ren. In Abhängigkeit von den techni Wertzuwachs im Portfolio – beispiels
national ausgerichteten Immobilien- schen Möglichkeiten der jeweils depot weise durch den Erwerb von Core-
Kapitalanlage interessiert sind. führenden Stelle ist es auch möglich, plus-Objekten.
den leading cities inves t für Sparpläne
Dazu investiert der Fonds in hochwer zum regelmäßigen Vermögensaufbau Die Schutzvorschriften des Kapitalan
tige Immobilien mit Schwerpunkt Euro zu nutzen. lagegesetzbuchs (KAGB) gelten für alle
pa/Nordamerika. Diese Immobilien Anleger im Fonds gleichermaßen. Die
haben ihre Standorte in Leading Cities, Das Investmentziel des leading cities 24-monatige Mindesthaltedauer und
also führenden Metropolen und auf inves t ist eine wettbewerbsfähige Ren die einheitliche zwölfmonatige Kündi
strebenden Städten. Die Mindestanla dite für seine Anleger im Vergleich zum gungsfrist schützen den Fonds vor
gesumme beträgt den Gegenwert aktuellen Ertragsniveau der Branche plötzlichen und unvorhersehbaren An
eines Fondsanteils. Zum Ende des Be Offener Immobilienfonds und zum teilrückgaben. Damit ermöglicht der
richtszeitraums lag der Ausgabepreis Stand der Kapitalmarktzinsen. In der leading cities inves t dem Fondsmanage
bei 109,63 EUR. derzeitigen Niedrigzinsphase soll der ment eine solide, mittelfristige Liquidi
Fonds zum Ende eines Geschäftsjahres tätssteuerung zum Vorteil aller Anle
OFFENE IMMOBILIENFONDS DER NEUEN GENERATION: MEHR WERT – MEHR SICHERHEIT
FÜR ANLEGER FÜR DEN EINZELNEN FONDS FÜR DIE ANLAGEKLASSE
•M
ehr Sicherheit und verbesserter •P
lanungssicheres Liquiditätsmanagement •»
Schockresistenz« durch sachgerechte
Anlegerschutz durch Neuregelungen auch bei großen Rückgabevolumina durch Fristenlösungen
des KAGB feste Haltefristen
•P
lanbarkeit durch fristgerechte •O
ptimierte Durchführung von Immobilien- •S
tabilität durch die Betonung der
Auszahlung bei Anteilrückgaben verkäufen zu bestmöglichen Preisen Langfristigkeit der Anlageform
durch bessere fristgerechte Planbarkeit
der Veräußerungen
•G
leiche Regeln für alle Anleger •F
okussierung auf die Wünsche längerfristig •D
eutlich verringertes Risiko von Fonds
durch neue Gesetzgebung orientierter Anleger durch 24-monatige schließungen und -auflösungen durch
Mindesthaltedauer und attraktive Wert optimierte Liquiditätssteuerung
zuwächse
10ger, die zudem mit den zeitlichen
Prozessen beim An- und Verkauf von OBJEKTE AUS DEN VIER NUTZUNGSARTEN
Immobilien übereinstimmt.
SPEZIELLE INVESTMENTSTRATEGIE
OFFICE HIGH STREET RETAIL HOTEL
Als Fondsimmobilien kommen schwer-
punktmäßig Objekte aus den vier Nut- Neben Core-Immobilien werden für den Fonds auch
zungsarten Office (Büro), High Street Core-plus-Objekte mit Wertsteigerungspotenzial erworben.
(Haupteinkaufsstraßen), Retail (Einzel-
handel) und Hotel infrage. Ihre Stand-
orte sollen sie überwiegend in national
oder international führenden Städten
in Europa und Nordamerika haben. MERKMALE VON CORE- UND CORE-PLUS-IMMOBILIEN
Neben Core-Immobilien an nachge-
fragten Standorten mit sehr guter
CORE-IMMOBILIEN CORE-PLUS-IMMOBILIEN
Objektqualität, langen Mietvertrags-
Laufzeiten und damit stabilen Erträ-
gen werden dem leading cities inves t
auch Core-plus-Objekte mit Wertstei-
gerungspotenzial beigemischt.
Gute bis sehr
Nachgefragte Standorte gute Standorte
und sehr gute Objektqualität
Core-plus-Immobilien finden sich an
guten bis sehr guten Standorten und
Kürzere Mietvertragslaufzeiten
verfügen über eine gute Objektqualität.
Da die Mietverträge in der Regel etwas
kürzere Restlaufzeiten haben, bieten Lange Mietvertragslaufzeiten
solche Objekte durch Neu- und An-
schlussvermietungen sowie gezielte
Gezielte Optimierung der Gebäu-
Verbesserungen der Gebäudesubstanz desubstanz sichert mittelfristi-
mittelfristiges Wertsteigerungspotenzial. ges Wertsteigerungspotenzial
Stabile Erträge
Der Erwerb ausgewählter Objekte er-
folgt nach der von KanAm Grund ent-
wickelten CashCall-Strategie. Dieser
bewährte Ansatz bezweckt zum Vorteil
der Anleger, dass Mittelzuflüsse in den
leading cities inves t ausschließlich zeit-
nah zur geplanten Akquisition von Im-
11HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
mobilien erfolgen. Das bedeutet, dass Für die Standortuntersuchung kommt Dieses Portfoliomodell analysiert über
der Fonds eine CashSTOP-Phase ein- das im Rahmen des KanAm Grund-Im- 100 Parameter eines Objekts wie
legt und keine neuen Anteile ausgibt, mobilienmarkt-Researchs entwickelte Mikrolage, Objektqualität, Mieter und
wenn in den bevorzugten Märkten C-SCORE MODELL zur Anwendung. Es Performance. Gleichzeitig hilft es, die
keine der Anlagestrategie entsprechen identifiziert attraktive Investitions- Auswirkungen einer möglichen Inves
den Investitionsobjekte verfügbar sind. standorte mit bestmöglichem Rendi- titionsentscheidung auf das Gesamt-
Damit gewährleistet das Fondsmanage te-/Risikopotenzial. Die Kriterien von portfolio des Fonds zu ermitteln. Durch
ment, dass der Anlageerfolg nicht we- C-SCORE basieren auf über 7.300 wis- die daten- und faktenbezogene Unter-
sentlich durch die aktuell sehr niedrige senschaftlich ermittelten und aner- suchung einer möglichen Investition
Liquiditätsverzinsung verringert wird. kannten Einzeldaten. mittels beider Modelle bietet der
l eading cities inves t seinen Anlegern
Während eines CashSTOPs können sich Mit ihnen werden aktuell 130 Städte in bestmögliche Renditepotenziale.
Anleger allerdings mithilfe des neu ent- 44 Ländern anhand von Bevölkerungs-
wickelten AVIS für Anteilreservierung und Wirtschaftsentwicklung, Stand- Seit Auflegung des leading cities inves t
(siehe www.LCI-Fonds.de/CashCall- ortattraktivität, Innovationskraft, Le- am 15. Juli 2013 hat das Fondsmanage-
Strategie) die Einzahlungsmöglichkeit bensqualität, Infrastruktur und ment auf Basis dieser Modelle bis zum
für den nächsten CashCall des leading Umweltstrategie sowie der Immobili- Stichtag 30. Juni 2017 bereits elf Ob-
cities inves t sichern. enmarktlage auf ihre Entwicklungs- jekte für den Fonds akquiriert. Eine
chancen untersucht. Die Ergebnisse weitere Immobilie ergänzte das Port-
EIGENE RESEARCH- UND der laufenden Untersuchung fließen folio kurz nach Ende des Berichtszeit-
PORTFOLIOMODELLE kontinuierlich in die Entscheidung über raumes. Bei der Auswahl potenzieller
die nächsten potenziellen Investitions- Immobilien werden grundsätzlich die
Vor einer Investitionsentscheidung standorte für den Fonds mit ein. Anlageschwerpunkte der jeweiligen
klärt das Fondsmanagement möglichst Marktsituation angepasst, was zu Ver-
viele Punkte rund um die Immobilie. Zu Um an ausgewählten Investitionsstand änderungen in der Zusammensetzung
diesem Zweck hat die KanAm Grund orten infrage kommende Immobilien des künftigen Portfolios führen kann.
Group zwei Modelle entwickelt, die eine hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung
strukturierte und umfassende Analyse beurteilen zu können, arbeitet das
der Immobilienmärkte und der Immo Fondsmanagement mit dem sogenann-
bilie ermöglichen. ten PROPERTY SELECTION MODELL.
RESEARCH- UND PORTFOLIOMODELL
Die beiden Modelle sind die Basis für Qualität, Sicherheit und Performance der Investments.
KanAm Grund -SCORE MODELL : KanAm Grund PROPERTY SELECTION MODELL
identifiziert Leading Cities mit bestmöglichem Rendite-/Risiko- beurteilt Immobilien an ausgewählten Investitionsstandorten
potenzial für Investitionen hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung
le ading ci t ies inves t
International 70 % International: Core und Core-plus Office
High Street
National 20 % National: Core
Retail
Future 10 % Future: Core Hotel
* Der Anteil der jeweiligen geografischen Verteilung sowie der Risikoklassifizierung (Core und Core-plus) der Immobilien im Portfolio des le ading ci t ies inves t ist abhängig
von den Akquisitionsmöglichkeiten und dem Aufbau des Immobilienportfolios.
12Leading City International
Paris, Frankreich
13Leading City International
Brüssel, Belgien
RISIKOPROFIL
Der leading cities inves t investiert in Im- verstanden. Das Risiko resultiert insbe- venz mit der Folge eines vollständigen
mobilien oder Beteiligungen an Immobili- sondere aus der vertraglichen Struktur Zahlungsausfalls besteht das Risiko
en-Gesellschaften, die überwiegend in der Mietverträge, der Mieterzufrieden- darin, dass ein Mieter aufgrund von Zah-
den Metropolen Europas und in Nord- heit und der Immobilienkonjunktur. Das lungsschwierigkeiten nur verzögert
amerika belegen sind, und hält liquide Wertveränderungsrisiko ist definiert als zahlt. Das Kontrahentenrisiko ist das
Mittel, insbesondere in Bankguthaben. das Risiko von Wertverlusten durch eine Risiko von Verlusten aufgrund des Aus-
Anlegern mit einem Anlagehorizont von negative Entwicklung von Immobilien falls oder der Insolvenz von sonstigen
mindestens fünf Jahren bietet dieser oder des Immobilienmarkts insgesamt. Kontrahenten des Sondervermögens.
Investmentfonds die Möglichkeit, in ein Zum Kostenrisiko zählen Veränderungen Das Emittentenrisiko ist das Risiko des
international diversifiziertes Immobilien- der Bewirtschaftungskosten. Wertverlusts oder Ausfalls einer Vermö-
portfolio zu investieren. Dabei soll eine gensposition aufgrund einer sinkenden
breit gestreute, risikogewichtete Vertei- Die Immobilienrisiken werden durch die Bonität oder der Insolvenz des Emitten-
lung des Fondsvermögens an globalen Streuung auf verschiedene Immobilien, ten der Position.
Immobilienmärkten erreicht werden. Immobilienmärkte sowie der Mietver-
Investiert wird an Standorten, die abseh- tragslaufzeiten reduziert. Auf Immobili- Um die möglichen Auswirkungen von
bare Renditen in Verbindung mit einem enrisiken im Berichtszeitraum wird im Adressenausfallrisiken zu messen und
angemessenen Risiko erwarten lassen. Kapitel »Immobilienportfoliostruktur« fallbezogen zu steuern, werden insbe-
Bezug genommen. sondere Bonitätsanalysen für einen
WESENTLICHE RISIKEN SIND IM Großteil unserer Geschäftspartner re-
FOLGENDEN GENANNT: Adressenausfallrisiken: Wesentliche gelmäßig durchgeführt. Zusätzlich wer-
Adressenausfallrisiken sind das Mieter- den insbesondere bei Ankäufen, Neu-
Immobilienrisiken: Wesentliche Immobi- ausfallrisiko, das Kontrahentenrisiko und vermietungen oder der Anlage von
lienrisiken sind das Mietänderungsrisiko, das Emittentenrisiko. Die höchste Rele- liquiden Mitteln Bonitätsprüfungen
das Wertveränderungsrisiko und das vanz bei einem Offenen Immobilienfonds durchgeführt. Klumpenrisiken wird
Kostenrisiko. Diese wirken sich auf die besitzt das Mieterrisiko. Das Mieterrisiko durch eine Diversifikation der Vertrags-
Wertentwicklung des Sondervermögens bezeichnet den Ausfall oder die Minde- partner entgegengewirkt. Weitere In-
aus. Unter Mietänderungsrisiko wird das rung von Mieterträgen aufgrund von formationen finden Sie im Kapitel »Im-
Risiko einer negativen Veränderung des Veränderungen der Zahlungsfähigkeit mobilienportfoliostruktur«.
geplanten Mietertrags von Immobilien von Mietern. Neben einer Mieterinsol-
14Sonstige Marktpreisrisiken: Wesentliche ren das sonstige Marktpreisrisiko. Infor- Ereignissen zu einer Aussetzung der
Marktpreisrisiken sind das Zinsände- mationen zu sonstigen Marktpreisrisiken Anteilrücknahme kommen, die zu einer
rungsrisiko, das Kursänderungsrisiko im Berichtszeitraum finden Sie im Kapi- Auflösung des Fonds führen kann. Auf
und das Fremdwährungsrisiko. Das tel »Kredite«. die Liquidität und die Liquiditätsrisiken
Zinsänderungsrisiko umfasst zinsindu- des Sondervermögens im Berichtszeit-
zierte Risiken aus der Liquiditätsanlage Liquiditätsrisiken: Wesentliches Liquidi- raum wird im »Bericht des Fondsma-
und der Fremdkapitalaufnahme. Das tätsrisiko ist das Risiko, dass die ange- nagements« eingegangen.
Kursänderungsrisiko kann über Kurs- legten Mittel zur Bedienung von Rück-
oder Wertveränderungen der in Finanz nahmeverlangen und zur Sicherstellung Operationelle Risiken: Die Kapitalverwal-
instrumenten (z. B. Wertpapiere und einer ordnungsgemäßen laufenden Be- tungsgesellschaft identifiziert im Rah-
Geldmarktinstrumente) angelegten liqui- wirtschaftung nicht ausreichen oder men ihres Risikomanagements regel-
den Mittel zu Schwankungen im Anteil- nicht zur Verfügung stehen. mäßig Risiken bei den wesentlichen
wert führen. Fremdwährungsrisiken fondsbezogenen Geschäftsprozessen
resultieren aus Wertverlusten aufgrund Das Liquiditätsrisiko wird durch die fort- und steuert diesen durch risikomindern-
von Währungskursänderungen bei nicht laufende Überwachung der Liquiditäts- de Maßnahmen entgegen.
in Fondswährung notierenden Vermö- quote, der Zahlungsverpflichtungen, der
gensgegenständen. Von Währungs- Mittelzu- und -abflüsse sowie durch
kursrisiken sind insbesondere Immobi Liquiditätsprognosen und -szenarien
lien und Immobilien-Gesellschaften berücksichtigt. Das Liquiditätsrisiko wird
betroffen. mithilfe der Diversifikation der Vertriebs
partner hinsichtlich Einzeladressen und
Die Anlageentscheidungen des Fonds- Gruppen reduziert. Weitere Steuerungs-
managements können zu einer positiven maßnahmen sind die Aufnahme von
oder negativen Entwicklung des Anteil- kurzfristigen Krediten oder die Veräuße-
werts führen. Die konservative Anlage rung von Immobilien zu angemessenen
der Liquidität und die zeitliche Diversifi- Bedingungen, ggf. unter dem Verkehrs-
kation von Darlehenslaufzeiten sowie wert. Trotz der Durchführung von Maß-
eine nahezu vollständige Absicherung nahmen zur Liquiditätsbeschaffung
von Fremdwährungspositionen reduzie- kann es im Fall von liquiditätswirksamen
15HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
KanAm Grund Group:
ASSET MANAGEMENT RATINGS
A+ AMR
EUROsReATING
rvices
Juni 2016 1)
A+ SCOPE
AMR
Dem Fondsmanagement
des leading cities inves t
wurde 2016 erneut von
unabhängiger Seite eine hohe
Asset Management-Qualität
AA
FERI
ASSET MANAGEMENT RATING bescheinigt. IMMOBILIENMANAGER RATING
JUNI 2016 JUNI 2016
SCOPE WIEDERHOLT PLATZIERUNG UNTER FERI BESTÄTIGT NOTE »AA« (AUSGEZEICHNET)
TOP-5-ANBIETERN OFFENER IMMOBILIENFONDS IM IMMOBILIENMANAGER RATING
Das Asset Management der KanAm Grund Group erhielt von Auch die FERI EuroRating Services AG hat das Asset
Scope Analysis bereits 2012 für seine »maximale Transpa- Management der KanAm Grund Group wiederholt positiv
renz« den »Scope Award« in der Kategorie »Management bewertet und ihm in ihrem aktuellsten Immobilienmanager
Performance Transparency«. Die im Juni 2016 veröffentlichte Rating vom Juni 2016 wieder die Gesamtnote »AA«
Studie »Offene Immobilienfonds: Marktstudie und Ratings (Ausgezeichnet) verliehen. Insgesamt wurden dazu von
2016« bescheinigt dem Asset Management mit der Note FERI vier Kategorien analysiert. Dabei erhielt die KanAm
»A+ amr« erneut eine gute Asset Management-Qualität. Zu- Grund Group unverändert dreimal »AA« (Ausgezeichnet) für
gleich bestätigt sie den Platz unter den Top-5-Anbietern die Bereiche Unternehmen, Prozesse und Kunden sowie ein
Offener Immobilienfonds in Deutschland. Die Ratingagentur »A« (Sehr gut) für den Bereich Produkte.
ermöglicht mit diesem Rating, die Qualität vermögensver- Laut Einschätzung der Ratingagentur verfügt die KanAm
waltender Unternehmen in unterschiedlichen Asset- und Grund Group über ein »leistungsfähiges internationales
Größenklassen zu beurteilen. Im Fokus stehen daher sowohl Netzwerk« und verfolgt »innovative Konzepte bei Vermie-
qualitative als auch quantitative Kriterien. Dazu zählen tung und Verkaufsaktivitäten«.
neben Organisationsstruktur, Finanzstärke und Wettbe-
werbsposition der Managementgesellschaft alle wesentli-
chen Prozessschritte über den Produktlebenszyklus von
Investmentprodukten hinweg, von Research, Development,
technischem / kaufmännischem Betrieb bis zum Exit.
Laut der Begründung von Scope hat sich die KanAm Grund
Group »durch eine sehr hohe Transaktions- und Asset
Management-Kompetenz als Immobilien Asset Manager
bei privaten und institutionellen Investoren vor allem am
deutschen Markt etabliert«.
1)
S ämtliche Ratingveröffentlichungen inklusive der Ratingbedingungen: https://www.scopeanalysis.com/#/rating-and-research/asset-management-rating/rating-news
16LEADING CITIES INVEST:
FONDS RATINGS
EUROsReATING
rvices
Juni 2017 2)
a+ A
ade
upgr
Der Fonds hat von
AIF beiden Ratingagenturen
gute bis sehr gute
SCOPE Bewertungen erhalten. FERI
IMMOBILIENFONDS RATING IMMOBILIENFONDS RATING
JUNI 2017 MÄRZ 2016
UPGRADE DURCH SCOPE AUF »a+ aif« FERI HÄLT AN NOTE »A« (SEHR GUT) FÜR DEN
LEADING CITIES INVEST FEST
Das Ratingunternehmen Scope beurteilt in seiner neuesten
Bewertung den leading cities inves t noch besser als zuvor. Das FERI Rating für Offene Immobilienfonds basiert auf
Die Note wurde von »a aif « (Gut) auf »a+ aif« (Gut plus) ange- einer Bewertung der Performance, des Immobilienportfolios,
hoben. Bewertungsstichtag war der 31. Dezember 2016. der Finanzstrukturen und der Managementqualität. Der
leading cities inves t erreichte hier per 31. März 2016 die
ZUR BEGRÜNDUNG ERKLÄRT SCOPE U. A.: Note »A« (Sehr gut). Damit erhielt er zum fünften Mal in
• Das Immobilienportfolio verfügt mit 72,4 % über einen im Folge diese sehr positive Beurteilung.
Vergleich zum Branchendurchschnitt (66,1 %) überdurch- FERI bezeichnete in seiner Bewertung die Performance und
schnittlich hohen Anteil von Objekten in A-Lagen. die Finanzstrukturen des Fonds weiterhin als »Ausgezeich-
• Die Vermietungsquote ist mit 98,9 % im Branchenvergleich net« und hob hervor: »Nach den zuletzt veröffentlichten
deutlich überdurchschnittlich. Daten scheint der Fonds auch weiterhin in der Lage zu sein,
• Das Immobilienportfolio ist über vier Hauptnutzungsarten die angestrebte Performance zu erwirtschaften und dabei
verteilt. Im Falle konjunktureller Schwächen in einem der ein geringes Risiko aufzuweisen.«
Sektoren ist nach Einschätzung von Scope ein Ausgleich
möglich, da die restlichen Nutzungsarten bei der gegebe-
nen Ausgestaltung des Portfolios ein nennenswertes
Gegengewicht darstellen.
• Im Peergroup-Vergleich wird die Größenverteilung der
Fondsobjekte aufgrund des Fokus auf fungible Größen-
klassen als überdurchschnittlich eingeschätzt.
Insgesamt überzeugen laut Scope die Performance, das
Immobilienportfolio, die Finanzstruktur und nicht zuletzt
die »sehr hohe Transaktions- und Asset-Management
kompetenz«.
2)
S ämtliche Ratingveröffentlichungen inklusive der Ratingbedingungen: https://www.scopeanalysis.com/#/rating-and-research/open-ended-funds/rating-news
17HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
IMMOBILIENPORTFOLIOSTRUKTUR
Das Immobilienvermögen des leading Neben dieser der Fondsgröße angemes- praxen/Medizinische Dienstleistungen
cities inves t in Höhe von 158,1 Mio. EUR senen geografischen Diversifikation (7,3 %). Der Rest stammte aus den Nut-
war zum Stichtag 30. Juni 2017 auf elf setzt das Fondsmanagement auf einen zungsarten Freizeit und Kfz.
Objekte in fünf europäischen Metropolen breiten Mix an Nutzungsarten. Zum Be-
verteilt. Gemessen am Verkehrswertvo- richtsstichtag wurden 60,7 % der Mietein- Bei den Größenklassen legt das Fonds-
lumen rangierte Deutschland In der Län- nahmen der Hauptnutzungsart Büro management derzeit seinen besonderen
derverteilung mit 65,0 % vor Frankreich zugeordnet. Es folgten Handel und Gast- Fokus auf kleinere bis mittlere Objekt-
(26,2 %) und Belgien (8,8 %). ronomie (14,9 %), Hotel (10,7 %) und Arzt- größen, um auch in dieser Hinsicht eine
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2017 auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 30. Juni 2017
1,2 % Freizeit
65,0 % D
eutschland 4,9 % Kfz 0,3 % Andere
8,8 % Belgien
(1 Objekt) (4 Objekte) 7,3 % Arztpraxen/
Medizinische
Dienstleis-
tungen
10,7 % Hotel
60,7 % Büro/Archiv
26,2 % Frankreich
(6 Objekte)
14,9 % Handel/
Gastronomie
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2016 auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 31. Dezember 2016
2,0 % Kfz
2,5 % Freizeit 0,7 % Andere
18,0 % Belgien 62,3 % D
eutschland
(1 Objekt) (3 Objekte) 33,9 % Büro/Archiv
15,0 %
Arztpraxen/
Medizinische
Dienstleistungen
19,7 % Frankreich 22,0 % Hotel
(5 Objekte) 23,9 % Handel/
Gastronomie
18Leading City International
Brüssel, ADAGIO ACCESS
19HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2017 • Bericht des Fondsmanagements
möglichst breite Diversifikation zu errei- Restnutzungsdauer. Trotz teilweise his- spricht nach wirtschaftlicher Betrach-
chen. Dennoch geht mit dem wachsen- torischer Gebäudesubstanz gewährleis- tung dem Stand der Vollvermietung. Die
den Fondsvermögen auch eine allmähli- ten Modernisierungsmaßnahmen, die Mietverträge sind überwiegend langfris-
che Steigerung der Objektgröße im Zuge bereits vor dem Objekterwerb vorge- tig, zum Teil mit Laufzeiten über das Jahr
von Neuakquisitionen einher. Mit dem nommen wurden, eine junge Alters- 2026 hinaus.
Erwerb des Bürogebäudes »Campus E« struktur des Portfolios. Auf Basis der
in München kam erstmals eine Immobilie Verkehrswerte/Kaufpreise sind 53,5 %
in das Portfolio, deren Verkehrswert der Gebäude maximal 15 Jahre und 37,7 %
über 50 Mio. EUR liegt. zwischen 15 und 20 Jahren alt.
Ein besonderes Kennzeichen der elf Im- Zum Ende des Berichtszeitraums lag die
mobilien ist deren hohe wirtschaftliche Vermietungsquote bei 98,4 %. Das ent-
GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2017 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2017
9,4 %
44,1 %
35,2 % bis zu 10 Mio. EUR 8,8 %
> 5 bis 10 Jahre
> 50 bis 100 Mio. EUR (5 Objekte) mehr als 20 Jahre
(1 Objekt)
16,8 % 38,6%
37,7 %
> 25 bis 50 Mio. EUR > 10 bis 25 Mio. EUR 9,4 %
> 15 bis 20 Jahre
(1 Objekt) (4 Objekte) > 10 bis 15 Jahre
GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2016 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2016
35,3 % 18,0 %
80,3 % 19,7 % mehr als 20 Jahre bis 5 Jahre
> 10 bis 25 Mio. EUR bis zu 10 Mio. EUR
(4 Objekte) (5 Objekte)
19,7 %
27,0 % > 10 bis 15 Jahre
> 15 bis 20 Jahre
1)
Das Alter einer Immobilie wird auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauer ermittelt.
20AUSLAUFENDE MIETVERTRÄGE 1)
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 30. Juni 2017
zwischen dem 01.07.2017 und 31.12.2017 1,8 %
zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2018 15,8 %
zwischen dem 01.01.2019 und 31.12.2019 0,0 %
zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2020 0,9 %
zwischen dem 01.01.2021 und 31.12.2021 19,5 %
zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2022 4,9 %
zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2023 9,7 %
zwischen dem 01.01.2024 und 31.12.2024 24,8 %
zwischen dem 01.01.2025 und 31.12.2025 0,9 %
zwischen dem 01.01.2026 und 31.12.2026 4,5 %
ab dem 01.01.2027 14,2 %
unbefristet 3,0 %
Leading City International
Paris, Frankreich
21Leading City International
Hamburg, Colonnaden 3
22KREDITE
ÜBERSICHT KREDITE zum 30. Juni 2017
bezogen auf das Gesamt-Immobilienvermögen
ANTEIL AM
GESAMT-
KREDIT VOLUMEN KREDIT VOLUMEN IMMOBILIEN-
(DIREK T ) GESAMT VERMÖGEN
IN MIO. EUR IN MIO. EUR IN %
EUR-Kredite 35,9 35,9 22,5
Gesamt 35,9 35,9 22,5
Kreditmanagement
Das Immobilienportfolio ist aktuell mit Sofern das Fondsmanagement die Inan- Kreditkonditionen für den leading cities
35,9 Mio. EUR finanziert. Dieses Finan- spruchnahme von Fremdkapital bei Im- inves t verhandelt.
zierungsvolumen entspricht 22,5 % des mobilienerwerben für sinnvoll erachtet,
Immobilienvermögens bzw. 21,7 % des werden durch ein Ausschreibungsver- Die Zinsen des gesamten Kreditvolu-
Nettofondsvermögens. fahren bei konzernunabhängigen Kredit mens sind im Wesentlichen mittelfristig
instituten im Wettbewerb der Finanzie- festgeschrieben.
rungsgeber möglichst günstige
AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA
Endfälligkeit der Kreditverträge nach der verbleibenden Zinsfestschreibung
61,3 % 2022 28,7 % 2017 71,3 % 2 – 5 Jahre 28,7% < 1 Jahr
10,0 % 2020
23CAMPUS E, GEORG-BRAUCHLE-
RING 64 – 66, MÜNCHEN
• Büro
• Zu 100 % an drei Mieter vermietet
• Besitzübergang: 06/2017
LE COPERNIC, 1 – 3, RUE JEANNE
BRACONNIER, PARIS/MEUDON
• Büro
• Zu 100 % an einen Mieter vermietet
• Besitzübergang 04/2017
24B RÜ S S E L
by KanAm Grund
PA R I S
by KanAm Grund
M Ü N CHE N
IMMOBILIENERWERBE
WÄHREND DES
BERICHTSZEITRAUMES
MÜNCHEN / PARIS
In München und Paris war der leading cities invest bereits vorher investiert.
Mit dem Erwerb der Bürogebäude »Campus E« an der Isar und »Le Coper-
nic« an der Seine legte der Fonds während des Berichtszeitraums nochmals
nach. Mit ihren herausragenden Standort- und Objektqualitäten fügen sich
die beiden Immobilien perfekt in das hochwertige Portfolio des leading cities
invest ein.
Das Städte-Bewertungsmodell C-SCORE der KanAm Grund klassifiziert Mün-
chen und Paris als Leading Cities International mit jeweils hervorragenden
bzw. sehr guten Noten für die Nutzungsarten Büro- und Einzelhandelsim-
mobilien sowie für die Nutzungsart Hotel.
25MÜN
IMMOBILIENERWERB MÜNCHEN
DIE METROPOLE MIT
DEM SIEGER-GEN
Manche behaupten, die Stadt habe das Siegergen
des FC Bayern München. Regelmäßig wird die
Isar-Metropole von internationalen Jurys als eine
der lebenswertesten Städte weltweit gekürt. Und
immer häufiger hört man den Vergleich, dass die
Dynamik, der man hier begegnet, an globale
Wachstumszentren wie das Silicon Valley bei
San Francisco erinnert.
München mit inzwischen 1,5 Mio. Einwohnern ist die drittgrößte
Stadt Deutschlands und eine der am schnellsten wachsenden
und wirtschaftlich erfolgreichsten Metropolen Europas. Dabei
punktet die Stadt vor allem mit Innovationen, Investitionen und
Produktivität.
Viele bedeutende Unternehmen haben hier ihren Sitz, darunter
sieben der wertvollsten Firmen Deutschlands, die im Deutschen
Aktienindex DAX gelistet sind: Siemens, BMW, Linde, Allianz, Mu-
nich Re, Infineon und ProSiebenSat.1. IBM hat in München einen
neuen Standort errichtet, und Microsoft ist mit seiner Deutsch-
land-Zentrale präsent.
Mit der Ludwig-Maximilians-Universität und der Technischen
Universität besitzt München zwei große Hochschulen von höchs-
tem Ansehen.
Die Stadt an der Isar zieht jährlich rund zehn Mio. Touristen aus
der ganzen Welt an. Die Zahl der Übernachtungen pendelt dabei
um 14 Mio. Gäste schätzen München als Shoppingdestination
und Kulturhauptstadt mit zahlreichen Museen, Theatern und
Baudenkmälern. Die Bayerische Staatsoper genießt Weltruf.
München ist regelmäßig Veranstaltungsort internationaler
Sportveranstaltungen, Kongresse – und natürlich des weltbe-
kannten Oktoberfests.
26NCHEN
7,6
MÜNCHEN
-SCORE BÜRO: HERVORRAGEND
BÜ R O -
STRUK TUR S TA ND O R T IMM O BILIE NM A R K T
+ 1,6 %
BIP-WACHS T UM 2 0 17
PR O GNO SE (DEU T S CHL AND)
3,7 %
BÜR O -LEER S TAND SR AT E
(Q1 2 0 17)
35,00 €/qm p.m.
BÜR O -SPI T ZENMIE T E P.M.
(Q1 2 0 17)
3,2 %
BÜR O -SPI T ZENREND I T E
(Q1 2 0 17)
EN T WI CKLUN G DER BÜR O -SPI T ZENMIE T E
UND DER BÜR O -LEER S TAND SR AT E
in EUR/qm p.m. in %
50 20
40 16
30 12
20 8
10 4
0 0
2012 2013 2014 2015 2016 Q1/2017
— Leerstandsrate ■ Spitzenmiete
Quelle: KanAm Grund Group Research & Analysis
27IMMOBILIENERWERB MÜNCHEN
CAMPUS E, DAS IT-RATHAUS
VON MÜNCHEN
Das Objekt befindet sich in der für IT-Unternehmen begehrten
Mikrolage im Stadtgebiet Nord-West, einem Standort mit einer
Leerstandsrate von nur rund 1,8 %. Für diesen positiven Wert sor-
gen vor allem BMW und mehrere Technologiekonzerne, allen voran
Telefónica – besser bekannt unter dem Namen O2 – sowie die
Landeshauptstadt selbst, die mit rund 35.000 Beschäftigten der
größte kommunale Arbeitgeber in Deutschland ist.
28Die Stadt München ist Hauptmieter in Das siebengeschossige Objekt wurde
»Campus E« mit dem landeseigenen 2004 erbaut und verfügt über rund
IT-Dienstleister »it@M«, der sämtliche 9.200 qm moderne Büroflächen und 87
Obergeschosse angemietet hat. Das Stellplätze. Die moderne Alumini-
Gebäude mit der zentralen Abteilung für um-Glas-Fassade, die mit einer Pinien-
Informationstechnik wird auch IT-Rat- holzverkleidung akzentuiert ist, verleiht
haus der Landeshauptstadt genannt. dem Objekt einen lichtdurchlässigen
Charakter und macht es besonders
Im EG wird die Kantine von O� betrieben. attraktiv.
In direkter Nachbarschaft steht der
150 m hohe O�-Tower (Hochhaus Uptown »Campus E« in München ist eine weitere
München), der sowohl an BMW als auch stabile Ertragslage des leading cities
O�, den Marktführer im Mobilfunkseg- inves t und das erste Objekt des Fonds
ment in Deutschland, vermietet ist. Die mit einem Wert von über 50 Mio. EUR.
Vermietungsquote von »Campus E« Der Besitzübergang der Immobilie er-
beträgt 100 %. Die Mietverträge haben folgte im Juni 2017.
Laufzeiten bis Ende 2023 und sind voll
indexiert.
CAMPUS E
GEORG-BRAUCHLE-RING 64 – 66, MÜNCHEN
by KanAm Grund
LAGE: Stadtgebiet Nord-West, bei IT-Unternehmen begehrte Mikrolage
VERKEHRSANBINDUNG: sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr mit
U-Bahn und Bus, diverse Autobahnen sind in nur zehn Minuten
erreichbar
NUTZUNG: Büro, Kantine
MIETER: Hauptmieter ist die Stadt München mit dem landeseigenen
IT-Dienstleister »it@M«; im EG wird die Kantine von O� betrieben
MIETVERTRÄGE: Laufzeiten bis Ende 2023, voll indexiert
FERTIGSTELLUNG
(REFURBISHMENT): 2004
BESONDERHEITEN: DGNB Gold Zertifikat für die Nachhaltigkeit der Immobilie; moderne
Aluminium-Glas-Fassade , die mit einer Pinienholzverkleidung akzen
tuiert ist.
29IMMOBILIENERWERB PARIS
FRANKREICHS
ÜBERRAGENDES
ZENTRUM
In Frankreich ist alles auf Paris ausgerichtet:
Wirtschaft, Politik, Kunst, Kultur und Medien.
Die Metropolregion Paris ist das dominierende
Wirtschaftszentrum Frankreichs. Ein Viertel
der Produktionsbetriebe des Landes hat sich
rund um die Leading City niedergelassen.
Gleichzeitig ist Paris auch internationale Mo-
dehauptstadt und eines der beliebtesten Rei-
seziele der Welt. Mit rund 18 Millionen auslän-
dischen Touristen pro Jahr ist die Stadt eine
der meistbesuchten Städte weltweit.
Die besonderen Stärken der Leading City International sind in
vielen Bereichen herausragend. Der Immobilienmarkt ist hoch
liquide. Mit über 57 Mio. qm Bürofläche ist die Metropole der
größte Büroimmobilienmarkt der Welt. Dazu kommt ihre füh-
rende Rolle im internationalen Tourismus und Shopping. Die
Spitzenmieten bei Büro-Objekten liegen bei 810 EUR/qm p.a.
Die Analyse von Paris nach dem C-SCORE MODELL von KanAm
Grund ergab für die Metropole eine Einstufung als Leading City
International mit dem Gesamtscoring-Ergebnis »Sehr gut«.
Drei Flughäfen und sechs große Kopfbahnhöfe sind Teil der
exzellenten Infrastruktur. Paris besitzt eine hohe Standort-
attraktivität: Von den 500 umsatzstärksten Unternehmen
weltweit haben 29 ihre Zentrale in der französischen Haupt-
stadt. Organisationen wie UNESCO, OECD und ICC haben hier
ihren Sitz. Die Wirtschaftskraft der Metropole ist enorm: Paris
steht für rund ein Drittel des französischen Bruttoinlandspro-
duktes. Die Region gehört zu den wohlhabendsten Europas.
Nicht umsonst ist die Stadt führend in der Produktion und dem
Angebot von Luxusgütern.
30PARIS
-SCORE BÜRO: SEHR GUT 7,0
STRUK TUR S TA ND O R T IMM O BILIE NM A R K T
+ 1,4 %
BIP-WACHS T UM 2 0 17
PR O GNO SE (FR ANKREI CH)
6,3 %
BÜR O -LEER S TAND SR AT E
(Q1 2 0 17)
810 €/qm p.a.
BÜR O -SPI T ZENMIE T E P. A .
(Q1 2 0 17)
3,0 %
BÜR O -SPI T ZENREND I T E
(Q1 2 0 17)
EN T WI CKLUN G DER BÜR O -SPI T ZENMIE T E
UND DER BÜR O -LEER S TAND SR AT E
in EUR/qm p.a. in %
900 36
800 32
700 28
600 24
500 20
400 16
300 12
200 8
100 4
0 0
2012 2013 2014 2015 2016 Q1/2017
— Leerstandsrate ■ Spitzenmiete
Quelle: KanAm Grund Group Research & Analysis
3132
IMMOBILIENERWERB PARIS
LE COPERNIC – HAUS DER
DASSAULT-SOFTWARESCHMIEDE
Mit dem Bürogebäude »Le Copernic« erwarb der leading cities
invest ein ausgesprochen renditestarkes Objekt in Meudon-la-
Forêt, einem Vorort von Paris. Der Standort ist bekannt durch
die hier angesiedelten Forschungsunternehmen der Luft- und
Raumfahrttechnik, der Grundlagenforschung und der Astrono-
mie sowie der neuen Technologien.
»Le Copernic« an der Rue de Braconnier Das Gebäude ist vollständig an Dassault
wechselte im April 2017 als Fondsobjekt Systèmes vermietet. Der Mietvertrag
Nummer zehn in den leading cities wurde 2016 neu geschlossen und hat eine
inves t . Die Immobilie besitzt eine Nutz Laufzeit bis Ende 2024.
fläche von rund 11.000 qm, verteilt auf
zwei Gebäudeachsen mit drei bzw. fünf Die Mieterin ist eine Konzerntochter von
Geschossen sowie eine Tiefgarage. Die Dassault Aviation, dem Weltmarktführer
Immobilie wurde 1987 erbaut und in den bei gehobenen Geschäftsflugzeugen.
Jahren 2007/2008 umfänglich moderni Dassault Systèmes ist ein multinationa
siert. les Softwareunternehmen mit 14.000
Mitarbeitern und dem europäischen
Die Verkehrsanbindung ist sehr gut. In Hauptsitz in Meudon. Dassault Systèmes
unmittelbarer Nähe besteht Anschluss an ist bekannt für 3D-Design-Software für
zwei Autobahnen. Der öffentliche Nah die Automobil- und Luftfahrtindustrie,
verkehr wird durch mehrere Buslinien und Transport- und Einzelhandels- sowie Pro
eine metroähnliche Straßenbahn, die dukt-Lifecycle-Managementlösungen. Der
Tramway 6, bedient. Jahresumsatz lag 2015 bei 2,84 Mrd. EUR.
LE COPERNIC,
1 – 3, RUE JEANNE BRACONNIER, PARIS/MEUDON
by KanAm Grund
LAGE: 14 km südwestlich vom Pariser Stadtzentrum
VERKEHRSANBINDUNG: Sehr gute Anbindung an öffentlichen Nahverkehr mit Straßenbahn
linie (Linie 6) und Bus zur Metro und RER-Station; Direktanschluss zu
zwei Autobahnen
NUTZUNG: Büro
MIETER: Single Tenant, Dassault Systèmes, multinationales Software-
Entwicklungsunternehmen, Hauptsitz Meudon-la-Forêt (14.000
Mitarbeiter); seit 1981 eigene Konzerngesellschaft des Unterneh-
mens Dassault Aviation
MIETVERTRÄGE: Langfristiger Mietvertrag bis Ende 2024
FERTIGSTELLUNG
(REFURBISHMENT): 2007/2008
BESONDERHEITEN: Bonitätsstarker Mieter; flexibles Gebäude mit Drittverwendungs-
möglichkeit als Multi- oder Single-Tenant-Gebäude; etablierter
Standort im Westen der Stadt. Stadtteil bekannt als Standort
größerer Forschungsunternehmen der Luft- und Raumfahrttechnik,
der Grundlagenforschung und der Astronomie sowie der neuen
Technologien (Hauptsitz von Thales, Bouygues Telecom, Dassault
Aviation)
33IMMOBILIENERWERB
NACH ENDE DES
BERICHTSZEITRAUMES
BRÜSSEL , INOFFIZIELLE HAUP T S TADT EUROPA S
Dank seiner enormen politischen Bedeutung wird Brüs-
sel gerne auch als inoffizielle Hauptstadt der Europä-
ischen Union bezeichnet. Europäische Kommission,
Europäisches Parlament, NATO und weitere internatio-
nale Organe haben hier ihren Sitz. Dies macht Brüssel
zum weltweit zweitgrößten Tagungsstandort. Das
Quartier Européen mit seinen modernen Verwaltungs-
palästen, aber auch zahlreiche historische Sehenswür-
digkeiten wie der Grand Place ziehen jedes Jahr Millio-
nen von Touristen an und sorgen für eine hohe Über-
nachtungszahl von 6,3 Mio. in Brüssel. Insbesondere der
Hotelmarkt profitiert daher von einer dynamischen
Nachfrage.
Vor allem die Nähe zu europäischen Institutionen veranlasste zahlreiche
Unternehmen und Interessenverbände, sich in der belgischen Hauptstadt
niederzulassen. In der Folge entwickelte sich Brüssel bis heute mit rund 13
Mio. qm zum siebtgrößten Büroimmobilienmarkt Europas und gleichzeitig
zu einem bedeutenden Tourismusstandort. Das Tourismusgeschäft soll
laut städtischer Planung bis zum Jahr 2020 auf rund zehn Mio. Übernach-
tungen jährlich ausgebaut werden.
Die Analyse von Brüssel durch das Fondsmanagement des leading cities
inves t mithilfe des C-SCORE MODELLS führte zu einer positiven Einstu-
fung. Die Stadt erreicht als Leading City International das Gesamtsco-
ring-Ergebnis »Sehr gut«. Die Note basiert u. a. auf der sehr guten Stand-
ortqualität.
Brüssel ist eine besonders innovative Stadt mit einem nachhaltigen City-
management und sehr hoher Lebensqualität. In Europa nimmt es nach
einem international anerkannten Ranking als Kongressstadt die Spitzen-
stellung ein.
Der Immobilienmarkt ist entsprechend sehr gut positioniert und weist eine
hohe Marktliquidität sowie eine geringe Volatilität auf. Aufgrund der prog-
nostiziert stabilen Flächennachfrage und weniger spekulativ ausgerichteter
Objektfertigstellungen ist mit einer sinkenden Leerstandsrate zu rechnen.
34Sie können auch lesen
