Wir leben Substanz - Zinshaus-Marktbericht Wien |2019 - EHL-Immobilien
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Wir leben
Substanz
Zinshaus-Marktbericht
Wien | 2019
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
In unserer kurzlebigen Zeit, in der schon wenige Jahre umfassende Inves-
titionszeiträume als langfristige Veranlagungen gelten, stellt der Wiener
Zinshausmarkt eine eigene Dimension dar. Investments in Zinshäuser
sind zumeist extrem langfristig angelegt und überdauern oft mehrere
Generationen. Daher ist das auch jener Markt, in dem kurzfristige
Schwankungen für den Veranlagungserfolg von zu vernachlässigender
Relevanz sind, wo man sich auf jene Änderungen fokussieren muss, die
eine nachhaltige Änderung der Rahmenbedingungen bewirken.
Mag. Michael Ehlmaier FRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Dem tragen wir auch mit unserem jährlichen Zinshausmarktbericht
EHL Immobilien GmbH Rechnung. Im Vordergrund stehen nicht die Veränderungen, die sich bin-
nen eines Jahres ergeben haben bzw. im nächsten Jahr zu erwarten sind,
sondern langfristige Trends: Wie werden sich neue Verkehrserschließun-
gen auswirken, welche Folgen ergeben sich aus der demographischen
Entwicklung, wie werden neue gesetzliche Rahmenbedingungen die
Wertentwicklung beeinflussen und welche strategischen Entscheidun-
gen erfordern diese Faktoren.
Der EHL Zinshausmarktbericht 2019 bietet in dieser Hinsicht eine wert-
volle Basisinformation und wir freuen uns, wenn Sie diese im Rahmen
persönlicher Gespräche mit unseren Investmentexperten vertiefen. Wir
unterstützen Sie mit Kompetenz und Leidenschaft dabei, die für Ihre
individuellen Ansprüche optimale Veranlagungsstrategie zu entwickeln.
Ihr
Michael Ehlmaier
3
Auszeichnungen
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Wir stehen für hohe Werte
Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche
positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern
und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit
Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere
ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese
Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.
Austria‘s Leading Companies
EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen
in der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio Euro
Umsatz (Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Compa
nies (ALC) ausgezeichnet.
EUREB
Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2019 bereits
zum achten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der
Kategorie Immobilienmakler sowie zum fünften Mal in Folge
in der Kategorie Asset Management ausgezeichnet.
Euromoney
EHL wurde 2018 vom renommierten Finanzmagazin „EURO
MONEY“ bereits zum fünften Mal innerhalb von sieben Jahren
als Österreichs bester Immobiliendienstleister mit dem
Award of Excellence ausgezeichnet.
IMMY
EHL konnte bereits zum neunten Mal in Folge den IMMY, den
Qualitätspreis der Wiener Immobilienmakler in der Kategorie
„Wohnungsvermittlung“ sowie zum zweiten Mal in Folge „Immo
bilienverwalter“ erringen.
4
Cäsar
Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen in der
Immobilienwirtschaft von natürlichen Personen. EHL kann be-
reits neun Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie kein
anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.
Leitbetriebe Austria
EHL wurde 2018 als österreichischer Leitbetrieb zertifiziert.
Leitbetriebe weisen nachhaltigen Unternehmenserfolg auf,
treiben Innovation voran und bekennen sich zu gesellschaft-
licher Verantwortung.
Great Place to Work
EHL wurde als einziges Immobilienunternehmen ausgezeich-
net und zählt damit zu „Österreichs Besten Arbeitgebern“.
Gegenseitiger Respekt, wertschätzende Kommunikation und
Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.
ÖGNI
EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Österreichs
von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische
Unternehmensführung ausgezeichnet.
SGS - EN 15733
EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs nach den
europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Im
mobilienmakler EN 15733 zertifiziert. Dies garantiert, dass
alle erhaltenen Informationen bestens geschützt werden.
TÜV DIN EN ISO 9001:2015
EHL Immobilien Management ist eines der wenigen erfolgreich
zertifizierten Immobilienmanagementunternehmen in Öster-
reich und erfüllt damit den höchsten Standard für unterneh
mensinterne Qualitätsmanagementsysteme.
5
EHL-Zinshausspezialisten
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Engagement und Kompetenz
Mit dem EHL-Zinshausteam steht Ihnen das Know-how eines der führenden
österreichischen Immobiliendienstleister zur Verfügung. Umfassende Kompe-
tenz in den Bereichen Marktforschung, Immobilienbewertung, Development
Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung
bei Ihrer Zinshausinvestition bzw. beim Verkauf Ihres Objektes.
Mag. Franz Pöltl FRICS Herwig Michael Peham MRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Leitung Investment
EHL Investment Consulting GmbH h.peham@ehl.at
f.poeltl@ehl.at + 43/1/512 76 90-303
+ 43/1/512 76 90-300
Thomas Stix Verena Lehner MA
Akademisch geprüfter Senior Consultant Investment
Immobilientreuhänder (TU Wien) v.lehner@ehl.at
t.stix@ehl.at +43 (1) 5127690-310
+ 43/1/512 76 90-304
DI Sandra Bauernfeind FRICS Bruno Schwendinger, M.A.
Geschäftsführende Gesellschafterin Geschäftsführer
EHL Wohnen GmbH EHL Immobilien Management GmbH
Allg. beeidete und gerichtlich b.schwendinger@ehl.at
zertifizierte Sachverständige + 43/1/512 76 90-864
s.bauernfeind@ehl.at
+43/1/512 76 90-400
Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Wolfgang Wagner MRICS
Geschäftsführerin Geschäftsführer
EHL Immobilien Bewertung GmbH EHL Immobilien Bewertung GmbH
Allg. beeidete und gerichtlich Allg. beeideter und gerichtlich
zertifizierte Sachverständige zertifizierter Sachverständiger
a.grantner@ehl.at w.wagner@ehl.at
+43/1/512 76 90-750 + 43/1/512 76 90-753
DI Nikolaus Salzmann
Leitung Baumanagement
n.salzmann@ehl.at
+43/1/512 76 90-858
6
Inhalt
Vorwort................................................... Seite 03 3. Bezirk Landstraße............................... Seite 26
Auszeichnungen...................................... Seite 04 4. Bezirk Wieden.................................... Seite 28
EHL-Zinshausspezialisten......................... Seite 06 5. Bezirk Margareten............................. Seite 30.
Inhalt....................................................... Seite 07 6. Bezirk Mariahilf................................... Seite 32
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick...... Seite 08 7. Bezirk Neubau................................... Seite 34
Marktüberblick........................................ Seite 09 8. Bezirk Josefstadt............................... Seite 36
Stabile und sichere Zinshaus-Zukunft....... Seite 11 9. Bezirk Alsergrund............................... Seite 38
Neue Lagezuschlagskarte........................ Seite 12 10. Bezirk Favoriten
Bauordnung & Abriss............................... Seite 14 11. Bezirk Simmering............................... Seite 40
Klarere Regeln für Zinshausbewertung..... Seite 15 12. Bezirk Meidling.................................. Seite 42
Rechtliche Rahmenbedingungen.............. Seite 16 13. Bezirk Hietzing
Kostentreiber Brandschutz....................... Seite 18 23. Bezirk Liesing......................................Seite 44
Kosten beim Aufzugsbau.......................... Seite 19 14. Bezirk Penzing.................................... Seite 46
Referenzen.............................................. Seite 20 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus.............Seite 48
16. Bezirk Ottakring
Wiener Bezirke im Überblick 17. Bezirk Hernals....................................Seite 50
18. Bezirk Währing
1. Bezirk Innere Stadt.............................Seite 22 19. Bezirk Döbling..................................... Seite 52
2. Bezirk Leopoldstadt 21. Bezirk Floridsdorf
20. Bezirk Brigittenau............................... Seite 24 22. Bezirk Donaustadt..............................Seite 54
7
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick
Marktvolumen Zinshausmarkt
Transaktionsvolumen Anzahl Transaktionen Anzahl Transaktionen
in Mio. EUR* Zinshäuser Zinshausanteile
1.500 500 500
1.200 400 400
900 300 300
600 200 200
300 100 100
0 0 0
2 3 4 5 6 7 8 2 3 4 5 6 7 8 2 3 4 5 6 7 8
201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201
*Zinshäuser + Zinshausanteile
Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2018 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals).
Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.
Zinshausmarkt nach Käufern Zinshausmarkt nach
Transaktionsvolumen pro Objekt
1%• •1% 6%• • 6%
2% 25 %
• 8%
24 %
29 % • • 15 %
45 % 53 % 15 % 11 %
36 % •
23 %
Stiftungen & Private Immo-AGs & Fonds >10 M EUR 4–6 M EUR 1–2 M EUR
Projektentwickler Banken & Versicherungen 6–10 M EUR 2–4 M EUR
Marktüberblick
Steigende Transaktionsgrößen
bringen Umsatzrekord
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Zinshäuser sind 2018 um mehr als ein
Drittel gestiegen, das Marktvolumen erreichte einen Rekordwert.
Der Wiener Zinshausmarkt zeigt sich aktuell ren schaffen weit mehr als einen Ausgleich für
in blendender Verfassung. 2018 erreichte das die leicht gesunkene Zahl der Transaktionen, die
Marktvolumen mit 1,65 Mrd. Euro ein Plus von 2018 mit 485 (Zinshäuser und Zinshaus-Anteile)
ca. 22 Prozent gegenüber dem Wert von 1,35 minimal unter dem Vorjahreswert lag. Die Zahl
Mrd. Euro in 2017. der angebotenen Objekte ist weiterhin der limi-
tierende Faktor für den Wiener Zinshausmarkt.
Auch beim aktuellen, beachtlich hohen Preisni-
veau gibt es weit mehr anlagesuchendes Kapital
„Der Wiener Zinshausmarkt ist
als Investmentmöglichkeiten. Insbesondere in
sowohl für langfristige Inves- sehr guten und guten Lagen in der Innenstadt
toren als auch für Entwickler und den Bezirken innerhalb des Gürtels werden
Zinshäuser intensiv von langfristig orientierten
anhaltend attraktiv.“ Investoren nachgefragt. Interessenten sind in
erster Linie private Käufer und Privatstiftungen.
Daneben sind auch Entwickler sehr aktiv, diese
Die positive Tendenz hält auch im Jahr 2019 an suchen aber primär Objekte mit Ausbaupotenzial
und hat mehrere Gründe. Die durchschnittlichen in etwas preisgünstigeren Lagen und in der Nähe
Preise pro Quadratmeter Nutzfläche legten um zukünftiger U-Bahn-Erweiterungen. In der Regel
neun Prozent zu und es werden auch tendenziell erfolgt der Exit abschließend durch Parifizierung
größere Objekte gehandelt. Diese beiden Fakto- und Abverkauf von Eigentumswohnungen.
Kaufpreise in EUR/m2
n 4.500–9.350
n 2.000–4.500
n 1.800–3.600
n 1.150–2.650
Quelle: EHL Market Research | Q2 2019
9
Deutlich gesunkene Verunsicherung durch Restriktionen bei Lagezuschlägen
Renditen
2019 werden einige Faktoren das Marktgeschehen wesentlich beeinflussen.
Der Renditerückgang auf dem Im- Zahlreiche Investoren, die in den vergangenen Jahren hohe Wertsteigerungen
mobilienmarkt hat auch auf dem erzielt haben, dürften Gewinne im Rahmen von Portfoliorestrukturierungen
Zinshausmarkt deutliche Spuren realisieren und damit werden neue Objekte auf den Markt kommen. Auch
hinterlassen. Aufgrund der die Verunsicherung, die durch neue Restriktionen bei den Lagezuschlägen
starken Nachfrage nach Wohnob- und vor allem die fehlende Verbindlichkeit der von der Stadt ausgewiesenen
jekten sind die Zinshausrenditen Möglichkeiten für Lagezuschläge entstanden ist, wird möglicherweise manche
sogar stärker gesunken als jene Eigentümer dazu motivieren, sich von Zinshäusern zu trennen. Als Käufer
von gewerblichen Immobilien mit kommen vor allem Investoren in Frage, die statt einer Vermietung den Ausbau
nicht extrem langfristigen Miet- und Abverkauf von Eigentumswohnungen ins Auge fassen.
verträgen. In den vergangenen
fünf Jahren sind die Mietrenditen Geänderte Rahmenbedingungen betreffen auch Objekte, bei denen Abbruch
von Wiener Zinshäusern um 50 und Neubau eine wirtschaftlich sinnvolle Strategie darstellen. Hier sind mit der
bis 60 Prozent gesunken und neuen Bauordnung weitaus restriktivere Bestimmungen zu berücksichtigen. Da
liegen nun zwischen 1,9 und 3,0 bisher noch wenig Erfahrungswerte zur Entscheidungspraxis der zuständigen
Prozent. Höhere Renditen sind MA 19 vorhanden sind, wird das manche Transaktionen in diesem Marktbereich
de facto nirgendwo erzielbar, tendenziell bremsen, bis potenzielle Käufer und Verkäufer wieder besser ein-
Ausreißer nach unten gibt es bei schätzen können, ob ein Abbruch voraussichtlich genehmigt wird oder nicht.
entsprechendem Ausbaupotenzial
oder Möglichkeiten, den Mieter- Das Geschäftsmodell Abbruch/Neubau ist zusätzlich durch die gegenwärtig
trag substanziell zu steigern, außerordentlich hohen Baukosten belastet. Diese führen dazu, dass einige
hingegen immer wieder. geplante Transaktionen weniger wirtschaftlich als ursprünglich kalkuliert sind.
Da die Finanzierungskosten weiterhin gering sind, ist damit zu rechnen, dass
Beim stark an Bedeutung gewin- Entwickler ihre Zeitpläne in vielen Fällen strecken werden.
nenden Geschäftsmodell Parifi-
zierung und Abverkauf sind die
Ertragspotenziale in ähnlichem
Maß geschrumpft. Die deutlich Renditen in %*
gestiegenen Quadratmeterpreise
bei Zinshauskäufen haben zu n 1,3–2,5%
einer empfindlichen Verringerung n 2,1–3,5%
n 2,5–3,8%
des Deltas zwischen Gestehungs-
n 3,2–4,2%
kosten (Kaufpreis, Nebenkosten,
Sanierung und Ausstattung)
und den am Markt erzielbaren
Verkaufspreisen geführt. Konnten
Entwickler vor wenigen Jahren
noch ROIs von 15 bis 20 Pro-
zent anpeilen, so sind aktuell im
Regelfall sechs bis neun Prozent
*Bruttorenditen auf Basis Vollvermietung
realistisch. Quelle: EHL Market Research | Q2 2019
10Kommentar
Stabile und sichere Zinshaus-Zukunft
Der Zinshausmarkt ist für langfristig denkende Anleger
auch in den kommenden Jahren eine attraktive und
langfristig stabile Investmentgelegenheit.
Nach mehreren Jahren mit teilweise sehr beeindruckenden Wertstei-
gerungen ist der Zinshausmarkt in ein etwas ruhigeres Fahrwasser
gekommen. Jahre mit zweistelligen Wertzuwächsen sind auf abseh-
Mag. Franz Pöltl FRICS bare Zeit nicht zu erwarten, ein kontinuierlich über der Inflationsrate
Geschäftsführender Gesellschafter liegender Wertzuwachs erscheint aber sehr realistisch. Langfristig
EHL Investment Consulting GmbH denkende Anleger, bei denen sicherer Kapitalerhalt und nachhaltige
Renditen im Fokus stehen, können mit den Marktaussichten höchst
zufrieden sein.
Das Interesse an Zinshäusern ist nach wie vor ungebrochen stark, die
Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich und die solide Entwicklung
des Wohnungsmarkts stellt ebenfalls eine ausgezeichnete Basis für
die weitere Entwicklung des Zinshausmarktes dar. Alles deutet zudem
darauf hin, dass die EZB ihre Politik des billigen Geldes noch einige
Zeit lang fortsetzen wird. Das ermöglicht günstige Finanzierungen
und macht festverzinsliche Alternativveranlagungen wenig attraktiv,
sodass Zinshäuser weiter viel Kapital anlocken werden.
Neue Gesetze – neue Strategie?
Wichtig für Entwickler und Investoren wird es sein, die weitere Ent-
wicklung der Themenkreise Richtwerte/Lagezuschläge und Geneh-
migung des Abrisses von Gründerzeithäusern genau zu beobachten.
Die konkreten Auswirkungen der neuen Rahmenbedingungen werden
zum Teil erst allmählich klarer werden und dementsprechend werden
Anpassungen der gewählten Strategien (z.B. Abverkauf von Eigen-
tumswohnungen statt Neuvermietung) erfolgen. In besonderem Maß
wird dies für jene Lagen gelten, in denen nun deutlich niedrigere Mie-
ten zulässig sind als bis 2018. Hier sollten auch langfristig agierende
Investoren evaluieren, ob Parifizierung und Abverkauf nicht doch eine
sinnvolle Alternativstrategie zur Vermietung darstellen.
11lagezuschlagskarte
Der Richtwert, nach dem man
sich nicht richten kann
Die neu erstellte Lagezuschlagskarte der Stadt Wien schafft für Vermieter von
Wohnungen in Zinshäusern keine ausreichende Rechtssicherheit und vergrößert
den Abstand zu marktgerechten Mieten.
Bei der Vermietung von Wohnungen in Zinshäu- der früheren Fläche eingeschränkt. Selbst große
sern kommt es in Wien nicht primär darauf an, Teile stark nachgefragter Bezirke innerhalb des
welche Miete man erzielen kann, sondern wie viel Gürtels werden als „Durchschnittslagen“ defi-
man verlangen darf. Das gilt umso mehr, seit im niert. Damit gibt es jetzt deutlich mehr Objekte,
Herbst 2017 eine Einzelfallentscheidung die bis in denen die gesetzlich zulässige Miete von der
dahin übliche Praxis der Berechnung von Zuschlä- eigentlich am Markt erzielbaren Miete abweicht.
gen auf den Richtwert aushebelte und die Stadt In Gebieten, in denen bereits vorher keine der re-
Wien als Konsequenz daraus im Herbst 2018 eine alen Marktsituation angemessene Miete verlangt
neue Lagezuschlagskarte veröffentlichte. werden durfte, hat sich der Abstand sehr oft
weiter vergrößert. Die Unterschiede zur früheren
Die neue Karte ist kaum wiederzuerkennen, so Situation betragen in extremen Fällen bis zu vier
massiv sind die Veränderungen gegenüber der Euro pro Quadratmeter. Beispiele dafür sind sehr
Vorgängerversion. Sie hat sich damit auch weiter gute Lagen in Grünbezirken, in denen früher teil-
von der Realität und der tatsächlichen Marktsi- weise Lagezuschläge bis zu dieser Höhe zulässig
tuation entfernt denn je. Die Lagen, in denen bei waren, die aber wegen zu großer Entfernung zur
der Mietzinsbildung Zuschläge auf den Richtwert U-Bahn jetzt formal nicht mehr als „überdurch-
zulässig sind, wurden massiv auf rund ein Drittel schnittliche Lage“ gelten.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m2)
6.000
^
^
14.900
5.200
5.075
5.025
4.925
4.500
4.675
4.650
4.575
4.550
4.500
4.500*
3.700*
3.700
3.625
3.525
3.500
3.450
3.425
3.425
3.400
3.000
3.300
3.000*
2.950
1.500
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123
* nur Preise für Zweitbezug, da zu beobachtendes Sample für Erst- Quelle: EHL Market Research | Q1 2019
bezug zu klein, um aussagekräftige Angaben zu machen
12DI Sandra
Bauernfeind
FRICS
Geschäftsführende
Gesellschafterin
EHL Wohnen GmbH
Lagezuschlagskarte ist unverbindlich
Ebenfalls erschwerend für den korrekten Umgang mit Richtwert & Investment-
Lagezuschlägen zum Richtwert ist, dass die Gerichtsent- strategie
scheidung nicht nur die formalrechtliche, sondern auch
die praktische Unverbindlichkeit der Lagezuschlagskarte Die neue Berechnungsmethode für
klargemacht hat. Das bedeutet, dass auch wenn ein Lage- den Lagezuschlag bzw. die daraus
zuschlag entsprechend der aktuellen Lagezuschlagskarte resultierende Reduktion der zulässigen
festgelegt wurde, ein Mieter dennoch eine Überprüfung Mieten in weiten Teilen der klassischen
der Miete verlangen kann. Somit besteht das Risiko, dass Zinshausbezirke sowie die entstande-
die Miete unter das durch Richtwert und Lagezuschlags- ne Rechtsunsicherheit oftmals echte
karte ausgewiesene Niveau gesenkt wird. „Game Changer“ und Zinshausinves-
toren sollten ihre Strategien kritisch
Es gibt keine Möglichkeit, vorab eine rechtlich verbind- überprüfen.
liche Entscheidung über die Zulässigkeit eines Lagezu-
schlags zu erhalten. Die Folgen dieser Änderungen sind Zwar ist eine individuelle Betrachtung
bei den Bestandsverträgen fast noch problematischer jedes Objekts unverzichtbar, aber
als bei der Neuvermietung. Auch Mietverträge, die zu generell ist festzuhalten, dass die re-
einer Zeit geschlossen wurde, in denen die Zuschlags- striktiveren Bestimmungen zur Miethöhe
karte noch vollkommen anders aussah und in der Praxis die Alternative eines Abverkaufs als
als einigermaßen verbindlich betrachtet wurde, können Eigentumswohnungen relativ attrak-
wie oben geschildert beeinsprucht werden. Jetzt ist tiver macht als eine Neuvermietung.
eine Beurteilung „nach der Verkehrsauffassung und den Wer sich dennoch zu einer Vermietung
Erfahrungen des täglichen Lebens“ ausschlaggebend und entschließt, sollte überlegen, ob er das
ob diesen zufolge die Lage einer Liegenschaft besser als aus der Rechtsunsicherheit bezüglich
durchschnittlich ist, ist schwer mess- und definierbar. der Zulässigkeit von Lagezuschlägen re-
sultierende Risiko durch eine Befristung
eingrenzt.
Die Berechnung des maximal zulässigen Lagezuschlags
zum Richtwert erfolgt im Gegensatz zu früher nicht mehr Eine genaue Beobachtung der
auf Basis des an einem Standort anzusetzenden Grund- Spruchpraxis bei den gerichtlichen
kostenanteils. Vielmehr wird dieser an sechs Kriterien Auseinandersetzungen zur Miethöhe
(öffentlicher Verkehr, Bildungseinrichtungen, medizinische ist zu empfehlen. Aktuell agieren die
Versorgung, Geschäftslokale, Grünraum und Grundkos- Richter recht unterschiedlich, aber es
tenanteil) bemessen. Die einzelnen Kriterien werden nach ist davon auszugehen, dass sich eine
einem Schulnotenmodell bewertet und sind gleich gewich- einheitliche Linie herauskristallisiert,
tet. Auf www.wien.gv.at kann so online für jeden Standort insbesondere was die Orientierung der
ein Wert berechnet werden, allerdings hat diese Berech- Entscheidungen an der rechtlich nicht
nung allenfalls Empfehlungscharakter und ist rechtlich bindenden Lagezuschlagskarte der
nicht bindend. Stadt betrifft.
13Bauordnung
Neue Spielregeln für den Abbruch
Die Novelle der Wiener Bauordnung regelt auch die Be-
dingungen für den Abriss von Gründerzeithäusern neu.
Die Hürden für das Geschäftsmodell Abbruch/Neubau
wurden deutlich höher.
Die für den Zinshausmarkt relevanteste Bestimmung der Bauord-
nungsnovelle ist zweifellos die Änderung der Voraussetzungen für den
Herwig Michael Peham MRICS Abbruch von Bestandsobjekten, insbesondere bei Häusern aus der
Leitung Investment Gründerzeit. Allerdings war die Aufregung (in der Öffentlichkeit und in
EHL Investment Consulting GmbH der Immobilienbranche) wohl nur deswegen groß, weil das Inkrafttre-
ten der neuen Bestimmungen vorgezogen wurde und geradezu über-
fallsartig vorgenommen wurde, was bei mehreren laufenden Projekten
zu großen wirtschaftlichen Problemen führte.
Noch fehlen Erfahrungswerte
Von dem gelinde gesagt unglücklichen Start abgesehen, ist die Neu-
regelung aus Sicht der Immobilienbranche zwar hinderlich, aber kein
dramatischer Einschnitt. Klar ist, dass es auch bei Objekten, bei de-
nen ein Abbruch die wirtschaftlich attraktivste Lösung wäre, schwie-
riger und langwieriger werden wird, einen Abriss vorzunehmen. Das
ist derzeit insbesondere deswegen der Fall, weil die MA 19, welche die
von der Stadt einzuholende Genehmigung für einen Abbruch auszu-
stellen hat, selbst erst mit der neuen Rechtslage umzugehen lernt.
Daher benötigen Entscheidungen aus fachlichen Gründen derzeit noch
längere Zeit als das nach einer gewissen Eingewöhnungsphase der Fall
sein wird. Mit einer steigenden Zahl von Entscheidungen werden auch
Entwickler und Investoren wieder vorab besser einschätzen können,
ob ein Abbruch möglich sein wird oder nicht.
Die Sorge mancher Marktteilnehmer, das Modell Abbruch/Neubau
sei damit auf ein Minimum reduziert, erscheint aber überzogen. Bei
technischer Abbruchreife wird auch weiterhin ein Abriss möglich sein,
doch hat die MA 19 den Eintritt dieser Bedingung vorab zu prüfen.
Insbesondere bei Objekten außerhalb von Schutzzonen ist das eine
bedeutende Veränderung, aber informierte, professionelle Entwick-
ler werden auch hier sehr bald korrekt einschätzen können, welche
Entscheidung im konkreten Fall zu erwarten ist.
14Bewertung
ÖNORM B1802-1 schafft klarere
Regeln für Zinshausbewertung
In der Zinshaus-Bewertungspraxis ist immer noch die
Gewichtung von Sach- und Ertragswertverfahren zu be-
obachten, um den Verkehrswert zu ermitteln. Im neuen
ÖNORM-Entwurf wird klargestellt, dass dieses Misch-
verfahren unzulässig ist.
Wolfgang Wagner MRICS Die Bewertung von Zinshäusern gehört wegen des komplizierten recht-
Geschäftsführer lichen Korsetts für die Vermietung und der Darstellung der möglichen
EHL Immobilien Bewertung GmbH Entwicklungspotenziale zu den besonders komplexen Herausforderun-
gen in der Immobilienbewertung. In der Praxis haben sich sehr unter-
schiedliche Herangehensweisen an die Bewertung etabliert, die fachlich
teilweise aber durchaus umstritten sind.
Die methodische Herangehensweise sollte nun deutlich klarer werden.
Ein im März 2019 veröffentlichter Entwurf zur ÖNORM B1802-1 Liegen-
schaftsbewertung stellt klar, dass die immer noch häufig gebrauchte
Mischform aus Sach- und Ertragswertverfahren unzulässig ist. Die
ÖNORM folgt damit einer bereits 2013 ausgesprochenen (aber oft
ignorierten) Empfehlung des Fachbeirats der Liegenschaftsbewertungs-
akademie. Ein häufiges Argument für die Mischform, dass insbesondere
das „ertragsschwächere Zinshaus“ (Objekte mit hohem Altmieteranteil
und/oder großer Differenz zwischen gesetzlich beschränkter Miete und
Marktmiete), nicht anders bewertet werden kann, wird damit verworfen.
Projektkalkulation ergänzt Ertragswertverfahren
Tatsächlich können diese wichtigen Aspekte auch im Rahmen eines
Ertragswertverfahrens, kombiniert mit einer Projektkalkulation, korrekt
in der Bewertung abgebildet werden. Dazu sind die unterschiedlichen Er-
tragskomponenten und deren Potenziale in der Bewertung differenziert
darzustellen. Hierzu sind z.B. auch Quadratmeterpreise von Wohneinhei-
ten, die unbefristet vermietet sind, sowie von bestandsfreien – sanierten
und unsanierten – Wohneinheiten vergleichend heranzuziehen. Der
Bewertung des Ertragspotenzials durch Zu- und Ausbau kommt darüber
hinaus gesonderte Bedeutung zu. Das Entwicklungspotenzial aus Parifi-
zierung und Wohnungsabverkauf ist in einer Projektrechnung abzubilden.
Darüber hinaus kann selbstverständlich auch eine Berechnung mittels
Sachwertverfahrens zur Plausibilisierung des Bewertungsergebnisses
vorgenommen werden, nicht jedoch zur Marktwertanpassung.
15Rechtliche Rahmenbedingungen
Rechtliche Rahmenbedingungen
für den Zinshausmarkt
Für den Wiener Zinshausmarkt sind Angebot und Nachfrage nur ein
preisbestimmender Faktor. Ebenso wichtig sind die komplexen rechtlichen
Bestimmungen.
Angebot und Nachfrage sowie andere klassische • Objekte, die aufgrund einer Baubewilligung
Marktkennzahlen sind für Zinshäuser in Wien nur vor den zuvor genannten Stichtage errichtet
einige von vielen und nicht einmal die wichtigs- wurden (Zinshäuser): Miete wird nach oben
ten preisbestimmenden Faktoren. Die Höhe der hin durch den Richtwert (in Wien aktuell
Mieten ist in den meisten Fällen nicht der freien 5,81 EUR/m² netto) begrenzt, Zuschläge zum
Vereinbarung zwischen Mietern und Vermietern Richtwert sind bei Objekten mit überdurch-
überlassen, auch die Dauer des Mietverhältnis- schnittlicher Ausstattungs- und Lagequalität
ses und zahlreiche andere Aspekte sind durch zulässig.
diverse gesetzliche Bestimmungen normiert.
Diese Komplexität ist nicht nur für internationale Die von der Stadt Wien erstellte „Lagezu-
Investoren, die sich vor allem deswegen diesem schlagskarte“ hat allerdings nur Empfehlungs-
Markt nur vereinzelt widmen, sondern auch für charakter, auch dementsprechend festge-
erfahrene österreichische Immobilienprofis setzte Mieten können vom Mieter gerichtlich
immer wieder eine Herausforderung. angefochten werden und dies kann zu einer
Anpassung der Miete führen.
Im Folgenden werden die wichtigsten, für den
Wiener Zinshausmarkt relevanten Regelungen Änderungen der Miethöhe
kurz zusammengefasst. Eine Indexierung der Miete mit dem Verbrau-
cherpreisindex ist zulässig und üblich. Darüber
Miethöhe hinausgehende Mieterhöhungen bei laufenden
• Freifinanzierte (nicht geförderte) Wohngebäu- Mietverträgen sind nicht zulässig. Mieterhöhun-
de im schlichten Mieteigentum, die auf Grund gen beim Übergang des Mieterverhältnisses auf
einer Baubewilligung nach dem 30.06.1953 eintrittsberechtigte Personen wie Eheleute oder
neu errichtet wurden, unterliegen keinen minderjährige Kinder sind bei Mietverträgen,
Beschränkungen bei der Mietzinsbildung die am 1.3.1994 bereits bestanden haben nicht
(Teilanwendungsbereich des MRG). zulässig; erst bei Erreichen der Volljährigkeit
ist bei Kindern eine Anhebung auf 3,60 EUR/m²
Ebenso fallen Mietgegenstände, die im netto zulässig.
Wohnungseigentum stehen, sofern der Miet-
gegenstand in einem Gebäude gelegen ist, Mietdauer
das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 Zulässig sind unbefristete Mietverträge und Be-
erteilten Baubewilligung neu errichtet worden fristungen mit einer Untergrenze von 3 Jahren.
ist, in den Teilanwendungsbereich des MRG Bei befristeten Mietverträgen ist ein Abschlag
und unterliegen keiner Beschränkung bei der von 25 Prozent gegenüber der sonst zulässigen
Mietzinsbildung (freier Mietzins). Miete (in der Regel Richtwert + Lagezuschlag)
vorzunehmen. Bei unbefristeten und befristeten
16Rechtliche Rahmenbedingungen
Mietverträgen sind die Eintrittsrechte naher Parifizierung
Verwandter zu beachten. Die Teilung von Zinshäusern in Wohnungseigen-
tum (Parifizierung) ist möglich. Bei Vermietung
Betriebskosten der so entstandenen Eigentumswohnungen gel-
Zu den zusätzlich zur Miete zu verrechnenden ten aber die gleichen rechtlichen Bestimmungen
und auf die Mieter überwälzbaren Kosten wie bei der Vermietung von Wohnungen in nicht
gehören parifizierten Objekten. Bei Häusern mit einer
• Energiekosten Baubewilligung nach dem 8.5.1945 aber vor dem
• Öffentliche Leistungen wie Müllabfuhr 1.7.1953 kann durch nachträgliche Begründung
• Objektversicherungen von Wohnungseigentum das Mietobjekt von der
• Honorar der Hausverwaltung Vollanwendung in die Teilanwendung des MRG
überführt werden.
Zuständigkeiten bei Auseinandersetzungen
zwischen Mietern und Vermietern Denkmalgeschützte Objekte
• Schlichtungsstellen Sanierungsaufwendungen im Sinne des Denk-
• Bezirksgerichte malschutzgesetzes können rascher abgeschrie-
ben werden, über Antrag auf 15 Jahre. Daraus
Dachgeschoßausbau resultiert ein erheblicher Steuervorteil. Zudem
Mietzins ist frei vereinbar, bei Mietgegenstän- ist in diesen Objekten ein angemessener Miet-
den, die durch den Ausbau eines Dachbodens zins zulässig.
oder eines Aufbau aufgrund einer nach dem
31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung Umsatzsteuer
neu errichtet worden sind. Für davor errichtete Bei Vermietungen zu Wohnzwecken ist zwingend
Dachgeschoßausbauten gilt weiterhin der ange- Umsatzsteuer (10 Prozent) zu verrechnen, außer
messene Mietzins. der Vermieter ist Kleinunternehmer. Diesfalls
kommt keine USt zur Verrechnung.
Mietniveau in Wien (in EUR/m2)
12
12,2
12,2
12,1
12,0
12,0
12,0
k.A.
11,9
11,7
11,5
11,2
11,2
10,8
10,7
10,7
10,7
10,6
10,6
10,3
10,3
10,2
10,0
9
9,5
6
3
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123
* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | Q1 2019
17Bautechnik
Umfassende Machbarkeitsstudie
bei DG-Ausbauten unerlässlich
Ein Dachausbau erfordert erhebliche Investitionen in
den Brandschutz – eine frühzeitige Analyse der techni-
schen Optionen ist somit unumgänglich.
Die positive Marktentwicklung der vergangenen Jahre macht den
Ausbau von Dachböden für immer größere Teile des Zinshausbestands
wirtschaftlich interessant. Strengeren Vorschriften ist es geschuldet,
DI Nikolaus Salzmann dass ein früher im Vergleich zur Statik wenig beachteter Nebenaspekt
Leitung Baumanagement immer größere Bedeutung erlangt: Die bei Dachbodenausbauten
erforderlichen Verbesserungen des Brandschutzes für das gesamte
Objekt und die daraus resultierenden Kosten.
Die Auflagen betreffend den Brandschutz und die Entfluchtung erfor-
dern immer umfassendere Ertüchtigungen des gesamten Bestandes
und somit greift der DG-Ausbau meist in die Struktur des gesamten
Hauses ein, insbesondere dann wenn das Anleitern nicht möglich ist
oder das Fluchtniveau über 22 Meter liegt. Technisch steht eine Viel-
zahl an Möglichkeiten offen, die Sicherheitsvorschriften zu erfüllen. In
Frage kommen Brandrauchentlüftungen, Brandmeldeanlagen, druck-
belüftete Stiegenhäuser, alternative Fluchtwege etc. Somit stellt sich
die Frage relativ bald: Rechnet sich der Ausbau überhaupt noch?
Um eine optimale Lösung zu erreichen, ist es notwendig, das Thema
Brandschutz bereits bei den ersten Ausbauüberlegungen einzubezie-
hen und ggf. einen Brandschutzkonsulenten beizuziehen. Zu berück-
sichtigen sind dabei keineswegs nur die direkten Kosten der Umset-
zung der jeweiligen Maßnahmen, sondern auch die Folgekosten sowie
eventuelle Beeinträchtigungen der Wohnqualität und damit auch des
Werts des Objekts. Gerade zusätzliche Fluchtleitern können von Woh-
nungsnutzern als störend empfunden werden. Des Weiteren zeigt eine
frühzeitige Untersuchung im Bereich der Haustechnik die möglichen
Leitungsanschlüsse und haustechnischen Abläufe der potenziellen
Flächen an die Bestandssituation auf, damit bereits in diesem Stadium
mögliche Lösungen aufgezeigt werden können.
Die Baumanagementabteilung der EHL Immobilien Management
verfügt über umfassende Kompetenzen in allen Projektphasen. Mit
diesem speziellen Know-How können wir unsere Kunden bei Planung,
Machbarkeitsstudien und Projektmanagement für Ausbauvorhaben
optimal unterstützen.
18Liegenschaftsverwaltung
Neuerrichtung von Aufzügen:
Wer zahlt, wer fährt?
Die Neuerrichtung oder die Modernisierung eines Auf-
zugs bei einem Dachbodenausbau sollte frühzeitig mit
den Bestandsmietern verhandelt werden.
Der Trend zu Dachbodenausbauten in durchschnittlichen und leicht un-
terdurchschnittlichen Zinshauslagen führt dazu, dass häufiger Ausbau-
ten in Objekten geplant werden, in denen es noch keinen Aufzug gibt. In
Bruno Schwendinger MA diesen Fällen ist eine Neuerrichtung zwingend vorgeschrieben.
Geschäftsführer
EHL Immobilien Management Dabei gibt es eine große Bandbreite an Möglichkeiten, von wem die sehr
erheblichen Kosten zu tragen sind. Im Vollanwendungsbereich des MRG
ist es sogar zulässig, dass der Mieter sich an den Errichtungskosten
beteiligt, allerdings nur im Rahmen einer freiwilligen Vereinbarung mit
dem Vermieter. Umgekehrt können Mieter aber nicht einmal gezwun-
gen werden, sich an den Betriebskosten des Lifts zu beteiligen. Für die
Hausverwaltung stellt das Liftthema bei Dachbodenausbauten daher
immer eine große Herausforderung dar und es gilt, möglichst frühzeitig
Vereinbarungen mit den Bestandsmietern zu verhandeln.
Eine Beteiligung der Altmieter an den Errichtungskosten durch eine
einmalige Zahlung oder monatliche Beiträge ist bei Objekten mit vielen
Altmietverhältnissen oft notwendig, damit die Investition wirtschaftlich
sinnvoll ist. Es besteht keine Verpflichtung, dem Mieter diese Kosten bei
Auszug anteilig zu erstatten, das kann aber vereinbart werden.
Liftnutzung nur bei BK-Beteiligung
Ist eine Beteiligung an den Errichtungskosten nicht durchsetzbar, ist
zumindest eine Beteiligung an den Betriebskosten anzustreben. Wenn
Mieter nicht zustimmen, kann ihnen die Benutzung des Aufzugs unter-
sagt werden. Durchgesetzt wird das in der Regel mit Aufzugsschlüsseln.
Grundsätzlich ist es (nicht nur) aus Sicht des Eigentümers erstrebens-
wert, dass sich möglichst viele Mieter zumindest an den laufenden
Betriebskosten beteiligen, um die Kosten des einzelnen Nutzers zu
minimieren. Neue Mieter können dazu verpflichtet werden.
Der Verteilungsschlüssel der Errichtungs- und Betriebskosten ist frei
vereinbar. Die Regelung darf auf keinen Fall sittenwidrig bzw. gröblich
benachteiligend für einzelne Nutzer sein. Die Aufteilung der Betriebskos-
ten erfolgt in der Praxis häufig im Sinne des MRG nach Nutzfläche.
19Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Marc-Aurel-Straße, 1010 Wien Schubertring, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 3.425 m 2
Nutzfläche ca. 9.445 m2
Samuel Berr erbaute 1886 dieses 6-geschossige späthis- Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863– 65
torische Eck-Zinshaus in Formen der Neorenaissance. von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer
Die Straße geht bis in die römische Geschichte zurück. Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.
Dorotheergasse, 1010 Wien Elisabethstraße, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 5.180 m 2
Nutzfläche ca. 1.820 m2
Dieser spätsecessionistische Bau, erbaut 1912/13, Dieses Eck-Zinshaus, eines der ältesten der Ringstraße,
beherbergte den Österreichischen Bühnenverein mit wurde 1860 von Wilhelm Westmann errichtet, 1997 voll-
Veranstaltungssaal und seit 1939 das Café Hawelka. ständig saniert und um einen DG-Ausbau erweitert.
Hoher Markt, 1010 Wien Kärntner Straße, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 4.580 m 2
Nutzfläche ca. 3.550 m2
Das 1949/50 wieder aufgebaute Zinshaus befindet Dieses 1875 erbaute Eck-Zinshaus punktet nicht nur
sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. durch sein prächtiges Aussehen sondern auch durch ex-
Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte. klusive Innenstadtlage.
20Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Hießgasse, 1030 Wien Weyringergasse, 1040 Wien
Nutzfläche ca. 1.405 m 2
Nutzfläche ca. 7.300 m2
Das staunenswerte Gründerzeithaus befindet sich in Das ehemalige Bürgerspital wurde 1886 erbaut und befin-
nächster Nähe zu einer der beliebtesten Einkaufsstraßen, det sich beim Oberen Belvedere und dem dazugehörigen
der Landstraßer Hauptstraße, und dem Rochusmarkt. Garten sowie unweit des neuen Wiener Hauptbahnhofs.
Blechturmgasse, 1040 Wien Sobieskigasse, 1090 Wien
Nutzfläche ca. 3.060 m 2
Nutzfläche ca. 2.165 m2
Das revitalisierte Eckzinshaus aus 1912 in aufstrebender Nahe der Volksoper findet sich dieses atemberaubende
Stadtlage verbindet die nahe Innenstadt mit dem Haupt- Jahrhundertwendehaus, welches auch durch beste öffent-
bahnhof. liche Verkehrsanbindung überzeugt.
Beingasse, 1150 Wien Hockegasse, 1180 Wien
Nutzfläche ca. 2.145 m 2
Nutzfläche ca. 4.560 m2
Dieses mehrgeschossige Jahrhundertwendehaus be- Dieses Wohngebäude wurde 1930/31 im Nobelbe-
findet sich im Bezirksteil Fünfhaus, einem der aufstre- zirksteil Pötzleinsdorf von den Architekten Ferdinand
bendsten Bezirke Wiens. Glaser und Rudolf Eisler errichtet.
21Innere Stadt
Zinshauspreise 4.500 bis 9.350 EUR/m2
Renditen 1,3 bis 2,5 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø k.A.
Büros 15,0 bis 26,0
Geschäftslokale A-Lagen 200–500
B-Lagen 17–90
1., Innere Stadt
Der erste Bezirk ist ein zentraler Teil des Wiener Zinshausmarktes. Zusätzli-
che Bewegung könnte die weitere Zurückdrängung des Autoverkehrs durch
die Begegnungszone in der Rotenturmstraße bringen.
Geringe Marktaktivität, hohe Preise Herrengasse zu einer „Begegnungszone“ mit
reduziertem Autoverkehr umgestaltet werden.
Investoren mit Interesse am ersten Bezirk brau- Längerfristig sollte dies positive Auswirkungen
chen viel Geduld. Nur wenige Liegenschaften auf den Immobilienbestand in diesem Bezirksteil
kommen auf den Markt und diese werden häufig haben.
im Rahmen von Off-Market-Deals verkauft. 2018
weist die Statistik nur fünf Asset Deals aus, die
mit Abstand größte davon war der Verkauf eines
Begegnungszonen am richtigen
Objekts in der Kärntner Straße um einen mittle-
ren zweistelligen Millionenbetrag. Dies war 2018 Ort können sehr wohl eine Lage
auch der einzige Zinshausverkauf im „Goldenen aufwerten und sich dadurch po-
U“, bestehend aus Kohlmarkt, Graben und Kärnt-
sitiv auf den lokalen Zinshaus-
ner Straße, wo das Preisniveau nochmals deutlich
höher als im restlichen Bezirk liegt. Auch bei der markt auswirken.
erwähnten Transaktion wurde ein rund doppelt so
hoher Quadratmeterpreis erzielt als der Bezirks-
schnitt von bis zu 10.000 EUR/m². Auf Käufer- Hotelinvestoren sind eine weitere relevante
seite dominieren große Privatinvestoren, die auf Käufergruppe, da einige renommierte internatio-
den langfristigen Werterhalt bzw. das Wertsteige- nale Hotelbetreiber nach geeigneten Standorten
rungspotenzial setzen. Die Renditen spielen bei für 5-Stern-Häuser suchen und dafür zumeist
dieser Investorengruppe nur eine untergeordnete nur der 1. Bezirk in Frage kommt. Aktuell rufen
Rolle. bestandsfreie Zinshäuser sowohl mittlere als
auch großvolumige Projektentwicklungen (Kon-
Etwas mehr Bewegung in den statischen Markt vertierung) auf den Plan. Für Investoren werden
könnte die Neugestaltung der Rotenturmstraße diese Liegenschaften aber erst mit langfristigen
bringen. Diese soll bis 2020 nach dem Vorbild Hotel-Pachtverträgen interessant.
sowohl der Mariahilfer Straße als auch der
22Flächenaufteilung Altersgruppen
6%
14 %
19 %
40 %
50 %
9% 61 %
1%•
Baulandnutzung (141,7 ha) 0 bis 19 Jahre (2.353)
Grünlandnutzung (27,3 ha) 20 bis 64 Jahre (9.942)
Gewässer (3,1 ha) 65 bis 79 Jahre (3.129)
Verkehrsflächen (114,9 ha) 80 Jahre und älter (1.026)
Schottenring
Schottenring U2 U4
1.
Gonzagagasse
Schottentor U2
Marc-Aurel-Straße
Schwedenplatz U1 U4
Tuchlauben Urania
Kohlmarkt Graben
U3 Wollzeile
U2 U5 Rathaus
U1 U3 Stephansplatz
U3
1. Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Kärntner Straße
U2 U3 U5 Volkstheater überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
Stadtpark U4
U2 U5 unterdurchschnittliche Preislagen
Karlsplatz U1 U2 U4 U5 U-Bahn
U5 in Planung
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 9.098 Haushalte
2020 +5,5 % Ø Wien EUR 23.365,– Ø Wien 29,6%
2030 +8,9 %
2040 +11,8 % 1. Bez., EUR 34.482,– +47,6 % 1. Bez., 24,7 % -4,9 %
2050 +15,3 %
*Quelle: ÖROK 23LEOPOLDSTADT
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 11,2
Büros 10,0 bis 18,5
Geschäftslokale A-Lagen 11–22
B-Lagen 5–10
BRIGITTENAU
Monatsmieten netto in EUR/m2
LEOPOLDSTADT BRIGITTENAU Wohnungen Ø 10,3
Büros 8,5 bis 18,5
Zinshauspreise 1.900 bis 3.500 EUR/m2 Zinshauspreise 1.650 bis 2.600 EUR/m2
Geschäftslokale A-Lagen 10–20
Renditen 2,5 bis 3,2 % Renditen 3,3 bis 3,9 %
B-Lagen 5–11
2., Leopoldstadt | 20., Brigittenau
Die Leopoldstadt ist schon länger „Investors Liebling“, nun rückt zusehends
auch der Nachbarbezirk Brigittenau ins Blickfeld. Motor für diese Entwicklung
ist auch das Stadtentwicklungsgebiet Nordwestbahnhof.
Standortentwicklung sorgt für und Neubau dominieren, Objekte in gutem bau-
positive Imageveränderung lichem Zustand werden aber immer öfter saniert
und ausgebaut.
Der Zinshausmarkt in Leopoldstadt und Brigit-
tenau zählt zu den interessantesten Teilmärkten Das Preisniveau erreicht in beiden Bezirken rund
der Stadt. Aufgrund der Zentrumsnähe steht 3.500 EUR/m², Tendenz weiter steigend. Insbe-
zumeist der 2. Bezirk im Blickfeld, doch 2018 sondere im 2. Bezirk sind auch Ausreißer bis 4.000
konnte der 20. Bezirk stark an Bedeutung zule- EUR/m2 zu beobachten. In unmittelbarer Nähe
gen. Auslöser ist das Stadtentwicklungsgebiet zum 1. Bezirk sowie zu einer U-Bahn-Station er-
Nordwestbahnhof, in dem große Neubauprojekte scheinen auch deutlich höhere Preise realistisch.
(gefördert und freifinanziert) entstehen werden. Besonders gefragt sind Objekte im Umfeld der
Prater- und der Taborstraße, auch die Maßnahmen
zur Verbesserung der sozialen Situation rund um
den Praterstern zeigen Wirkung und werden dieses
„Das Preisniveau ermöglicht
Gebiet weiter aufwerten.
auch im 20. Bezirk immer öfter
den Erhalt und Ausbau eines Marina Tower beeinflusst Handelskai
positiv
Zinshauses.“
Die zentrumsferneren Bezirksteile wie etwa das
Stuwerviertel profitieren vom Erfolg der Stadtent-
Damit verbunden sind sowohl eine deutliche wicklungsgebiete, allen voran des Viertel Zwei.
Verbesserung der Infrastruktur als auch ein posi- Der im Sommer 2018 gestartete Marina Tower
tiver Imagewandel und beides strahlt stark in die mit rund 500 Wohnungen wird auch als Auftakt
umliegenden Zinshauslagen aus. Insbesondere für umfangreichere Neubauaktivitäten im bisher
die Dresdner Straße erlebt einen Bauboom mit wenig attraktiven Gebiet entlang des Handelskais
Wohnobjekten und Studentenheimen. Abbruch und der Engerthstraße betrachtet.
24U6 Handelskai
U6
Spittelau U4 U6 U6
Handelskai
Lassallestraße
Wallensteinplatz
U1 Donauinsel
U4 Augarten 20.
U4 Nordwestbahnhof U1 20.
Ausstellungsstraße
Schottenring U2 U4 U1 U2 Praterstern
U2 Messe-Prater 2.
U1
U2
Schwedenplatz U1 U4
Donaukanal U2 Stadion
Landstraße - Wien Mitte U3 U4 U2
U3 Prater
U3
U3 überdurchschnittliche Preislagen
U3
WU Wien Erdberg durchschnittliche Preislagen
2.
unterdurchschnittliche Preislagen
Viertel Zwei
U-Bahn
Flächenaufteilung Altersgruppen
Leopoldstadt Brigittenau Leopoldstadt Brigittenau
4% 4%
21 % 11 % 20 % 11 %
23 % 20 %
34 %
36 %
21 %
35 % 9%
21 % 66 % 65 %
Baulandnutzung (437,8 ha | 204,8 ha) 0 bis 19 Jahre (20.800 | 17.184)
Grünlandnutzung (674,5 ha | 50,9 ha) 20 bis 64 Jahre (69.262 | 56.900)
Gewässer (410,0 ha | 118,5 ha) 65 bis 79 Jahre (11.471 | 9.998)
Verkehrsflächen (402,0 ha | 197,0 ha) 80 Jahre und älter (4.041 | 3.157)
Haushaltsentwicklung*
2009 2. Bez., 46.495 Haushalte
2020 +13,5 %
2030 +18,4 %
2040 +22,7 % Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
2050 +27,4 % Einkommen Staatsbürger
2009 20. Bez., 41.030 Haushalte
Ø Wien EUR 23.365,– Ø Wien 29,6%
2020 +6,4 %
2030 +9,8 % 2. Bez., EUR 21.527,– -7,9 % 2. Bez., 34,1 % +4,5 %
2040 +13,8 %
2050 +17,8 % 20. Bez., EUR 18.738,– -19,8 % 20. Bez., 37,5 % +7,9 %
*Quelle: ÖROK 25landstrasse
Zinshauspreise 2.000 bis 3.800 EUR/m2
Renditen 2,3 bis 3,4 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 11,5
Büros 10,0 bis 19,0
Geschäftslokale A-Lagen 25–50
B-Lagen 5–13
3., Landstraße
Der Bezirk Landstraße beheimatet einige der klassischen Wiener Zinshaus-
lagen und bietet dank der hohen Wohnqualität und der guten Verkehrsanbin-
dung weiteres Potenzial.
Landstraße als wertstabiler Markt zuletzt wieder etwas gestiegen. Allerdings sind
gerade hier besonders wenige Transaktionen zu
Der Markt im dritten Bezirk präsentierte sich verzeichnen.
2018 sehr ruhig. Das Preisniveau entwickelte
sich stabil und es kamen nur wenige Objekte auf In Landstraße ist derzeit die höchste Neubauak-
den Markt. Der größte Deal war der Verkauf des tivität aller Innenstadtbezirke zu verzeichnen und
Objekts Heumarkt 7 an der Grenze zum 1. Bezirk, großvolumige Projekte wie Laendyard mit 500
das von einem österreichischen Privatinvestor Wohnungen, Das Ensemble (rund 800 Woh-
um 69,5 Mio. EUR gekauft wurde. Aufgrund der nungen) oder Luxusprojekte wie The Ambassy
ausgezeichneten Lage wurde dabei ein um gut erweisen sich als starke Motoren für das jeweilige
1.000 EUR höherer Quadratmeterpreis als im Umfeld. Kaufpreise von im Durchschnitt 7.000
Bezirksschnitt erreicht. EUR (im Dachgeschoß bis 10.000 EUR) im Projekt
The Ambassy wirken als Preistreiber für Wohnun-
gen in den umliegenden Altbauten.
„Landstraße weist die höchste
Aus Investorensicht wird die wichtigste Zukunfts-
Neubauaktivität aller inner- entwicklung der Bau der neuen Eventhalle in
städtischen Bezirke auf — mit St. Marx mit einer Kapazität von bis zu 20.000
Besuchern sein, die ab 2024 die Stadthalle und
positiver Auswirkung auf den das Austria Center als Wiens wichtigste Veran-
Zinshausmarkt.“ staltungshalle und Konferenzzentrum ablösen
soll. Damit wird die Ansiedlung von Hotels,
höherwertiger Gastronomie sowie Einzelhandel
Der Preisabstand zwischen dem teuersten und eine Aufwertung der Wohnlage einhergehen
Bezirksteil zwischen Wien-Mitte, Rochusgasse und insbesondere die Bezirksteile entlang des
und Rennweg mit dem Botschaftsviertel und den Rennwegs, aber auch Lagen im angrenzenden
weiter stadtauswärts gelegenen Bezirksteilen ist Simmering werden profitieren.
26Flächenaufteilung Altersgruppen
4%
12 % 17 %
29 %
56 %
15 %
67 %
Baulandnutzung (412,1 ha) 0 bis 19 Jahre (15.322)
Grünlandnutzung (110,7 ha) 20 bis 64 Jahre (60.596)
Gewässer (0,5 ha) 65 bis 79 Jahre (11.079)
Verkehrsflächen (216,5 ha) 80 Jahre und älter (3.715)
Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Stadtpark U4 U3 Rochusgasse
Wassergasse
Landstraßer Hauptstraße
Neulinggasse
Ungargasse 3.
U3 Kardinal-Nagl-Platz
Belvedere 3.
Rennweg U3 Schlachthausgasse
Prinz-Eugen-Straße
U3 Erdberg
Schlachthausgasse
Landstraßer Gürtel
Schweizergarten
überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
Arsenal
unterdurchschnittliche Preislagen
U-Bahn
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 43.728 Haushalte
2020 +4,6 % Ø Wien EUR 23.365,– Ø Wien 29,6%
2030 +7,7 %
2040 +11,2 % 3. Bez., EUR 24.525,– +5,0 % 3. Bez., 30,8 % +1,2 %
2050 +14,9 %
*Quelle: ÖROK 27Wieden
Zinshauspreise 2.050 bis 3.900 EUR/m2
Renditen 2,3 bis 3,4 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 12,1
Büros 10,0 bis 28,0
Geschäftslokale A-Lagen 15–24
B-Lagen 5–10
4., Wieden
Wieden weist einen außergewöhnlich hohen Anteil an Gründerzeithäusern auf,
der nahe Hauptbahnhof mit dem Sonnwendviertel sorgt auf dem traditionell
ruhigen Markt aktuell für einiges an Bewegung.
Weiter steigendes Preisniveau Mit der erfolgreichen Entwicklung des Haupt-
bahnhofs und des angrenzenden Sonnwend-
Wieden wurde auch 2018 seinem Ruf als sicherer, viertels mit tausenden Wohnungen und Büro-
aber auch ruhiger Hafen für Immobilieninvesto- arbeitsplätzen, Hotels, Einkaufsmöglichkeiten
ren gerecht. Das Marktvolumen erreichte einen sowie Infrastruktureinrichtungen haben sich die
soliden Wert und das durchschnittliche Preisni- Lagequalitäten innerhalb des Bezirks deutlich
veau stieg auf ca. 3.900 EUR/m2 leicht an. Bei gewandelt. Die gürtelnahen Bezirksteile haben
einzelnen Objekten in guten Lagen wurden auch massiv profitiert und sich an die teureren zentra-
Preise deutlich über 4.000 EUR/m2 erzielt. len Bezirkslagen angenähert.
Der weitere Fortschritt dieses Stadtentwick-
lungsgebiets wird das beherrschende Thema für
„Die ehemals weniger gefragten
den Zinshausmarkt im vierten Bezirk bleiben.
Lagen in Gürtelnähe haben sich Hochwertige Arbeitsplätze in den spektakulären
durch die dynamische Entwick- Büroobjekten rund um den Bahnhof wie QBC
oder The Icon Vienna sichern den gürtelnahen
lung rund um den Hauptbahnhof Lagen exzellente Perspektiven.
sehr positiv entwickelt.“
Konvertierung in Boutiquehotels
Die größte Transaktion fand in der Kolschitzygas- Am nordwestlichen Rand des Bezirks ist die Nähe
se statt, der Kaufpreis des durch einen österrei- zum Naschmarkt ein wichtiges Kriterium. Dort
chischen Privatinvestor erworbenen Objekts lag wird das Preisniveau von Investoren getrieben, die
bei etwa 15 Mio. EUR. Ebenfalls bemerkenswert Objekte mit Konvertierungsmöglichkeiten in kleine
ist ein Deal in der Waltergasse, bei dem zwei Boutiquehotels suchen. Für diese bietet die zen-
renommierte heimische Wohnbauentwickler ein trale Lage in Gehweite mehrerer U-Bahnstationen
Objekt um mehr als zehn Mio. EUR kauften. noch einiges an Aufwärtspotenzial.
28Flächenaufteilung Altersgruppen
4%
13 % 16 %
26 %
64 %
10 %
68 %
Baulandnutzung (114,4 ha) 0 bis 19 Jahre (5.179)
Grünlandnutzung (17,7 ha) 20 bis 64 Jahre (22.491)
Gewässer (-) 65 bis 79 Jahre (4.271)
Verkehrsflächen (45,4 ha) 80 Jahre und älter (1.378)
Karlsplatz U1 U2 U4 U5
Operngasse Technische Universität
Naschmarkt
Gußhausstraße 4.
Rennweg
U1 Taubstummengasse
Paulanergasse Prinz-Eugen-Straße
Favoritenstraße
Wiedner Hauptstraße
Schönburgstraße
Hauptbahnhof
U1 Südtiroler Platz
4. Hauptbahnhof überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
unterdurchschnittliche Preislagen
Gürtel U-Bahn
U5 in Planung
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 16.319 Haushalte
2020 +7,5 % Ø Wien EUR 23.365,– Ø Wien 29,6%
2030 +12,0 %
2040 +16,3 % 4. Bez., EUR 25.325,– +8,4 % 4. Bez., 32,0 % +2,4 %
2050 +20,5 %
*Quelle: ÖROK 29Sie können auch lesen
