Grundbesitz europa Halbjahresbericht zum 31. März 2015 - Deutsche Asset & Wealth Management - FONDS professionell
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Deutsche Asset
& Wealth Management
grundbesitz europa
Halbjahresbericht zum
31. März 2015
RREEF Investment GmbH
Inhalt Auf einen Blick 1 Bericht der Fondsverwaltung 2 Vermietungsinformationen zum 31. März 2015 14 Hinweise für den Anleger 17 Vermögensübersicht zum 31. März 2015 22 Erläuterungen zur Vermögensübersicht 24 Vermögensaufstellung zum 31. März 2015 Teil I: Immobilienverzeichnis 26 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2015 34 Vermögensaufstellung zum 31. März 2015 Teil II: Liquiditätsanlagen 38 Vermögensaufstellung zum 31. März 2015 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände und Schulden 39 Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV 40 Gremien44
Auf einen Blick
grundbesitz europa auf einen Blick (Stand zum 31. März 2015)
Gesamtfondsvermögen Anteilklasse RC Anteilklasse IC
Kennzahlen zum Stichtag
Fondsvermögen 4.349,1 Mio. EUR 3.993,3 Mio. EUR 355,8 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) 3.764,6 Mio. EUR 3.456,7 Mio. EUR 308,0 Mio. EUR
– direkt gehalten 2.822,3 Mio. EUR 2.591,4 Mio. EUR 230,9 Mio. EUR
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten 942,3 Mio. EUR 865,2 Mio. EUR 77,1 Mio. EUR
Anzahl der Fondsimmobilien 49
– direkt gehalten 41
– über Immobilien-Gesellschaften in Minderheitsbeteiligungen gehalten 1
– über Immobilien-Gesellschaften in Mehrheitsbeteiligungen gehalten 7
Vermietungsquote (auf Basis des Jahressollmietertrags)
– zum Stichtag 94,5%
– durchschnittlich im Berichtszeitraum 95,1%
Veränderungen im Berichtszeitraum
Veränderungen im Immobilienportfolio
Ankäufe von Immobilien 2
– direkt gehalten 0
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2
Bestandsübergänge 1
– direkt gehalten 0
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten 1
Verkäufe von Immobilien 2
– direkt gehalten 2
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0
Bestandsabgänge 2
– direkt gehalten 2
– über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0
Nettomittelab-/-zuflüsse (1.10.2014 bis 31.3.2015) 282,7 Mio. EUR 240,0 Mio. EUR 42,7 Mio. EUR
Wertentwicklung (1.10.2014 bis 31.3.2015, BVI-Methode) 1,7% 1,9%
Wertentwicklung (1.4.2014 bis 31.3.2015, BVI-Methode) 3,1% 3,5%
Ausschüttung je Anteil (13.1.2015) 1,30 EUR 1,50 EUR
Steuerfreier Anteil, wenn Anteile im Privatvermögen gehalten werden 72,8% 75,1%
Anteilwert per 31.3.2015
Rücknahmepreis 40,89 EUR 41,01 EUR
Ausgabepreis 42,94 EUR 43,06 EUR
ISIN DE 000 980 7008 DE 000 A0N DW81
WKN 980 700 A0N DW8
Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 1
Bericht der Fondsverwaltung
Sehr geehrte Damen und Herren, Bank AG. Das Bestandsgebäude hat die Zertifizierung „LEED
Gold“. Die zugehörige Projektentwicklung des zweiten Gebäude-
die Geschäftsführung der RREEF Investment GmbH informiert komplexes wird Ende 2016 fertiggestellt, das gesamte Ankaufs-
Sie in diesem Halbjahresbericht über die Entwicklung des volumen beläuft sich auf rund 144,0 Mio. EUR.
Immobilien-Sondervermögens grundbesitz europa im Zeitraum
vom 1. Oktober 2014 bis 31. März 2015. Im November 2014 wurde mit Gewinn das in der Innenstadt von
Amsterdam gelegene Einkaufszentrum „Kalvertoren“ für einen
Verkaufspreis von rund 118 Mio. EUR veräußert. Der Verkauf des
Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
1997 errichteten, zuletzt nicht vollvermieteten Gebäudes trug
grundbesitz europa verzeichnete im Geschäftshalbjahr vom nicht nur zur Verjüngung des Portfolios bei, sondern hatte auch
1. Oktober 2014 bis zum 31. März 2015 eine Wertentwicklung einen positiven Effekt auf den durchschnittlichen Leerstand bei
von 1,7% je Anteil in der Anteilklasse RC und 1,9% je Anteil in den Fondsobjekten.
der Anteilklasse IC (jeweils nach BVI-Methode). Im gleichen
Zeitraum konnte der Fonds in der Anteilklasse RC Nettomit- Für umgerechnet 419 Mio. EUR wurde im Januar 2015 das bis
telzuflüsse in Höhe von 240,0 Mio. EUR erzielen, in der An- dahin mit 9,4% am Portfoliowert größte Einzelobjekt verkauft,
teilklasse IC Nettomittelzuflüsse in Höhe von 42,7 Mio. EUR. die britische Büroimmobilie „Tower Place“ in unmittelbarer Nähe
Saldiert ergab sich hieraus ein Nettomittelzufluss von ins- des bekannten Tower of London. Das im Jahr 2003 erworbene
gesamt 282,7 Mio. EUR. Die Zunahme der Mittelzuflüsse Gebäude mit einer Nutzfläche von knapp 35.000 m² ist vollvermie-
in beiden Anteilklassen bestärkt den Trend des wiederkeh- tet. Mit dem Verkauf konnte nicht nur ein guter Beitrag zur Wert-
renden Vertrauens der Anleger in die Produktgattung der entwicklung des Fonds geliefert werden, sondern auch zukünftige
Immobilien-Sondermögen. Vermietungs- und Wertentwicklungsrisiken reduziert werden.
Das Gesamtfondsvermögen stieg von 4.127,7 Mio. EUR zum Diese Transaktionen unterstreichen den aktiven Portfolio-
30. September 2014 auf 4.349,1 Mio. EUR zum Geschäftshalb- management-Ansatz, der neben dem kontinuierlichen Objekt-
jahresende am 31. März 2015 – nach Abzug der Ausschüttung und Vermietungsmanagement auch darauf abzielt, das Portfolio
für das vorige Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag betrug das ständig zu optimieren und dabei Wertsteigerungen im Rahmen
Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 3.993,3 Mio. EUR, in der einer dynamischen An- und Verkaufsstrategie zu realisieren.
Anteilklasse IC 355,8 Mio. EUR.
Im März 2015 wurde das Shopping Center „K in Lautern“ in
Seit dem 1. Januar 2015 darf die Fremdfinanzierungsquote Kaiserslautern fertiggestellt und eröffnet. Das Center liegt in der
gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) maximal 30% der Stadtmitte von Kaiserslautern und weist einen Vermietungsstand
Verkehrswerte aller Fondsimmobilien betragen. Mit Kreditver- von über 96% auf, überwiegend mit langfristigen Verträgen.
bindlichkeiten von insgesamt 667,9 Mio. EUR lag die Fremdfi- Mit der Bewirtschaftung des Centers ist die ECE beauftragt, der
nanzierungsquote zum 31. März 2015 bei 17,7% des Immobilien- europäische Marktführer für die Entwicklung und das Manage-
vermögens und damit deutlich unter dem Grenzwert. ment von Einkaufszentren. Mit diesem Erwerb konnte wiederum
der Einzelhandelsanteil im Fonds weiter gestärkt werden.
Durch die Verkäufe von zwei Immobilien sowie durch den
Ankauf eines Bestandsobjekts und einer Projektentwicklung Das ursprünglich im Jahr 1926 im Art-Deco-Stil erbaute Gebäude
im ersten Geschäftshalbjahr hat das Immobilienportfolio des in der rue Notre-Dame des Victories in Paris wurde im Jahr 2012
grundbesitz europa einen Umfang von 49 Objekten (Stand durch den Fonds von einem Eigennutzer erworben. Nach einer
30. September 2014: 50 Objekte). Von den 49 Immobilien be- umfassenden Sanierung mit Abschluss im März 2015 entspricht
fanden sich zum Berichtsstichtag noch zwei Immobilien in der das Gebäude heute höchsten ökologischen und ästhetischen
Bauphase. Das gesamte Immobilienvermögen auf Basis der Ansprüchen. Die Immobilie mit 5.044 m² Bürofläche konnte be-
Verkehrswerte sank durch die Verkäufe von 4.111,3 Mio. EUR reits weit vor Fertigstellung langfristig zu den geplanten Mieten
(Stand: 30. September 2014) auf 3.764,6 Mio. EUR. an einen Einzelnutzer vermietet werden.
Im März 2015 hat das Fondsmanagement die Mehrheitsbeteili- Die Projektentwicklung „Connect110NS“ in Glasgow läuft
gung an zwei Objektgesellschaften mit einer bestehenden Büro planmäßig. Das Objekt soll voraussichtlich im Sommer 2015
immobilie und einer Projektentwicklung an der Otto-Suhr-Allee fertiggestellt werden und wird über 13.268 m² Bürofläche sowie
in Berlin erworben. Mieter in beiden Gebäuden ist die Deutsche rund 1.770 m² Einzelhandelsfläche verfügen. Ein anfängliches
2 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015
Vermietungsrisiko besteht nicht, da der Verkäufer bis zu zwei gerungsunternehmen ist die BNY Mellon Service Kapitalanlage-
Jahre nach Baufertigstellung die Kosten für ggf. noch vorhande- Gesellschaft mbH mit Sitz in Frankfurt am Main, eine ebenfalls
ne Leerstände trägt. Als Kaufpreis wurden 90,6 Mio. EUR verein- durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
bart. Das Projekt überzeugt durch seine hohen Nachhaltigkeits- (BaFin) regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft. Herr Thomas
standards und die attraktive Lage im Zentrum von Glasgow. Schneider, der im Zuge der Auslagerungsmaßnahme aus der
Geschäftsführung der RREEF Investment GmbH ausgeschieden
Durch den Übergang der vorgenannten Objekte haben sich ist, verantwortet nunmehr hier in Deutschland innerhalb der
deutliche Veränderungen in der regionalen Verteilung des BNY Mellon den ausgelagerten Bereich.
grundbesitz europa ergeben. Mit einem Anteil von 33,4% (29,1%
zum 30. September 2014) – gemessen an den Verkehrswerten – BNY Mellon erbringt Aufgaben im Bereich der Fondsbuchhal-
bildet Deutschland weiterhin den Investitionsschwerpunkt im tung von grundbesitz europa und die Administration der zum
Portfolio. Es folgen Frankreich (19,9%), Großbritannien (16,6%) Bestand des Sondervermögens grundbesitz europa gehörenden
und Polen (10,6%). Die verbleibenden 19,5% verteilen sich auf Immobilien-Gesellschaften.
die Niederlande, Spanien, Italien und Finnland. Innerhalb der
europäischen Länder erfolgt zudem eine Diversifizierung nach
Ausblick
Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel und Logistik sowie in
begrenztem Umfang Hotels. Die An- und Verkäufe im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2014/2015 verdeutlichen, dass neben dem kontinuierlichen
Bedingt durch die Immobilien-Transaktionen und die konstan- Objekt- und Vermietungsmanagement auch mit einer marktori-
ten Mittelzuflüsse, insbesondere zunehmend im ersten Quartal entierten An- und Verkaufsstrategie Wertsteigerungen realisiert
2015, erhöhte sich das Liquiditätsvermögen im Berichtszeit- werden können.
raum von 776,6 Mio. EUR (Stand: 30. September 2014) auf
1.261,2 Mio. EUR. Mit 29,0% Liquidität des Gesamtfondsver- Daher sollen, abhängig vom Mittelaufkommen, auch künftig
mögens ist der Fonds gut aufgestellt, um künftige Akquisiti- Marktchancen im Inland und europäischen Ausland für Zukäufe
onsmöglichkeiten wahrzunehmen (Stand 30. September 2014: genutzt werden. Das Fondsmanagement wird dabei Märkte mit
18,8%). unterschiedlichen Entwicklungstendenzen identifizieren, um in
diesen Märkten Chancen für nachhaltige Investments zu nutzen.
Zum Stichtag 31. März 2015 waren 94,5% des Gesamtportfolios
vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den Das Fondsmanagement ist davon überzeugt, dass das breit
gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durch- diversifizierte europäische Immobilienportfolio, die hohen Ob-
schnittlich 95,1%. jektqualitäten und die hohen Vermietungsquoten weiterhin zur
Stabilität des grundbesitz europa beitragen werden.
Aufgrund der neuen gesetzlichen Regelungen des Kapitalanlage
gesetzbuches (KAGB) war die RREEF Investment GmbH – wie Für die künftige Entwicklung strebt das Fondsmanagement des
alle anderen Verwaltungsgesellschaften von Immobilien-Sonder- grundbesitz europa weiterhin einen kontinuierlichen Ausbau des
vermögen auch – verpflichtet, eine neue Geschäftserlaubnis als Fondsvermögens an, verbunden mit einer weiteren sektoralen
Kapitalverwaltungsgesellschaft für Alternative Investment Fonds und geografischen Diversifikation des Immobilienportfolios. Das
(AIF) bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Fondsmanagement wird bei der Diversifikation durch die interna-
(BaFin) zu beantragen. Mit der durch die BaFin im Oktober 2014 tionale Erfahrung des Geschäftsbereiches von Deutsche Asset &
erteilten Erlaubnis ist die RREEF Investment GmbH ohne Ein- Wealth Management – Alternatives and Real Assets unterstützt.
schränkungen befugt, Immobilien-Sondervermögen wie u.a.
grundbesitz europa zu verwalten. Mit freundlichen Grüßen
RREEF Investment GmbH
Zum 1. Februar 2015 wurden wesentliche Teile der globalen
Fondsadministration aus dem Bereich von Alternatives & Real
Assets innerhalb der Deutsche Asset & Wealth Management an
die Bank of New York Mellon übertragen. Diese Auslagerung ist
Teil einer strategischen Partnerschaft beider Unternehmen. In Dr. Georg Allendorf Ulrich Steinmetz
Deutschland betrifft dies unter anderem die Fondsbuchhaltung
für die Immobilien-Sondervermögen. Auftragnehmer und Ausla- Frankfurt am Main, 4. Mai 2015
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 3
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Wie erwartet hat die EZB damit begonnen, im großen Stil Wert- Der Kapitalmarktzins ist im Berichtszeitraum weiter gesunken.
papiere, auch Staatsanleihen, zu kaufen. Obwohl ein derartiger Zu Geschäftsjahresbeginn (1. Oktober 2014) notierte die Rendite
Schritt in der Eurozone besonders umstritten war, hat das Pro- für zehnjährige Bundesanleihen bei 0,90% p.a. Bis zum Ende
gramm in seiner endgültigen Ausgestaltung die Markterwartun- des ersten Halbjahres am 31. März 2015 ist die Rendite auf
gen letztendlich sogar noch übertroffen. An den Finanzmärkten 0,18% p.a. gefallen.
zeigt das QE-Programm (Quantitative Easing Programm) bereits
deutliche Wirkung. So ist der handelsgewichtete Euro-Wechsel- Die Verzinsung von kurzlaufenden Staatsanleihen ist ebenfalls
kurs seit seinem Höchststand im Jahr 2014 um 15% rückläufig. gesunken und notiert weiterhin im negativen Bereich. Einjährige
Auch die Inflation dürfte sich deswegen schrittweise wieder Bundesanleihen rentierten am 1. Oktober 2014 bei -0,06% p.a.
ihrer Zielrate von 2% annähern. DB Research erwartet für das und per 31. März 2015 bei -0,21% p.a.
Jahr 2017 eine Teuerungsrate von 1,8%. Bei den strukturellen
Reformen hinken die Euroländer weiterhin hinterher. Dank der Im Berichtszeitraum hat die Europäische Zentralbank den Leit-
Kombination aus Ölpreisrutsch und deutlicher Euro-Abwertung zins bei 0,05% belassen.
hat sich der Konjunkturausblick gleichwohl aufgehellt. Für das
Jahr 2015 und 2016 rechnet DB Research nun mit einem Wachs- (Datenquelle: Bloomberg)
tum von ca. 2%.
Die größten Risiken drohen nach wie vor durch die politische Entwicklungen auf den Immobilienmärkten
Entwicklung. Welche Gefahren ein Aufstieg populistischer Par-
teien birgt, zeigt sich in Griechenland. Es ist zwar davon auszu- Die europäischen Büromärkte verzeichneten im Jahr 2014 einen
gehen, dass eine für beide Seiten tragfähige Lösung gefunden Flächenumsatz von 11,7 Mio. m² – 10% mehr als im Vorjahr.
wird und Griechenland in der Eurozone bleibt, dennoch ist das Eine ganze Reihe von großen Mietvertragsabschlüssen haben
Risiko eines politischen Unfalls sehr hoch. Auch in Spanien kann in den meisten Märkten zu einem starken Ergebnis beigetragen,
ein Abgleiten in die politische Instabilität nicht ausgeschlossen allen voran in Paris (CBD), Berlin und Brüssel. Die Nachfrage
werden. Im Rest der Peripherieländer dürfte die politische Lage wurde weiterhin hauptsächlich von Kostenreduzierungen und
jedoch stabil bleiben. Auch bei den in Großbritannien anste- Rationalisierungen getrieben. Nutzer favorisierten nach wie vor
henden Wahlen könnten eine Zersplitterung der politischen neu errichtete Gebäude in guten Lagen. Ungeachtet des deut-
Landschaft und Auswirkungen auf die Finanzmärkte drohen. Bei lichen Anstiegs der Flächenumsätze fiel die Leerstandsrate um
einem Sieg der Konservativen würde es erneut ein Referendum lediglich zehn Basispunkte und verharrte damit weiterhin über
über den Verbleib Großbritanniens in der EU geben. Sollte die der Zehn-Prozent-Schwelle. Ein Grund dafür ist, dass die Fer-
Labour Party gewinnen, droht eine Aufweichung des Sparkur- tigstellungsrate von Projektentwicklungen vielerorts etwas an
ses, wodurch – im Extremfall – die Zinsen schneller als erwartet Fahrt gewinnt. Dadurch erhöhen sich Standortverlagerungen, so
steigen könnten. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die dass weitere Bestandsgebäude auf den Markt kamen. Allerdings
Bank of England bis Mai 2016 in Wartestellung verharrt. führte der Mangel an modernen Objekten in zentralen Lagen
dazu, dass die Mieten für Spitzenflächen weiter unter Druck
Die deutsche Wirtschaft steht im europäischen Vergleich wei- bleiben. Die durchschnittliche Spitzenmiete ist für hochwertige
terhin gut da. Dank der verbesserten Stimmungsindikatoren, Objekte in Top-Lagen um 3% angestiegen, getrieben von starken
der kräftigen realen Einkommensgewinne durch den gefallenen Mietzuwächsen in stark expandierenden Märkten wie Zentral-
Ölpreis und steigende Sozialleistungen sowie des Exportwachs- London und Dublin. Offensichtlich ist die Nachfrage noch nicht
tums ist von einem weiteren Wachstum der deutschen Volks- flächendeckend, denn dezentral und peripher gelegene Büro-
wirtschaft auszugehen. Dieses sollte breit angelegt, aber vom lagen verzeichnen nach wie vor hohe Leerstandsraten, und die
privaten Konsum dominiert sein. Das Jahr 2015 dürfte somit Eigentümer müssen dort erhebliche Zugeständnisse gewähren,
gute Rahmenbedingungen für die Nachfrage nach Immobilien- um einen Rückgang der nominalen Mieten zu verhindern. Für
flächen liefern. Dies ist auch von entscheidender Bedeutung, das Jahr 2015 ist damit zu rechnen, dass das Wirtschaftswachs-
da sich in vielen Märkten der Kapitalmarkt zunehmend von den tum in Europa somit weiter an Fahrt gewinnt und auch die
fundamentalen Rahmenbedingungen (Angebot und Nachfrage) Bürobeschäftigung wieder anzieht. Für Immobilieneigentümer
abgekoppelt hatte. Eine Erholung der Konjunktur wurde häufig könnte sich die Verhandlungsposition somit verbessern.
bereits mit eingepreist.
Der Einzelhandelsmarkt zeigt sich weiterhin in guter Verfassung,
(Datenquellen: DB Research, März/April 2015; Oxford E
conomics, insbesondere auch in Deutschland. Angesichts der außerge-
April 2015) wöhnlich positiven Arbeitsmarktlage und des soliden Ausblicks
dürften die Löhne im Jahr 2015 erneut steigen. Der Mindestlohn
dürfte mittelfristig zudem weiteren Aufwärtsdruck auf die Tarif-
4 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015
löhne verursachen und der gesamtwirtschaftlichen Lohnhöhe Investmentmärkte
einen Einmalschub geben. Dies dürfte den Einzelhandel weiter
beflügeln. Allerdings ist die Sparrate in Deutschland weiterhin Die hohe Dynamik auf den europäischen Büroimmobilien-
hoch, obwohl die Einlagenzinsen in Deutschland unter 0,5% ge- Investmentmärkten hat auch im Berichtszeitraum angehalten.
sunken und die Renditen auf Bundesanleihen bis zu Laufzeiten Kreditfinanzierungen zu historisch niedrigen Kosten sorgen für
von sieben Jahren negativ bewertet sind. zusätzliche Spielräume und treiben die Marktaktivitäten und die
Preise voran. Asiatisches, US-amerikanisches und globales Kapi-
Die besten Geschäftslagen in den deutschen Fußgängerzonen tal dürfte die Performance der größten Büroimmobilien-Märkte
verzeichnen weiter nachhaltiges Wachstum. Insbesondere in Europa durch Direktinvestitionen oder durch eine Zusammen-
München, Berlin und Hamburg brechen einen Mietrekord nach arbeit mit europäischen Partnern weiter vorantreiben. Sie stehen
dem Anderen. Im europäischen Vergleich zeigt weiterhin Groß- aber weiterhin im Wettbewerb mit europäischen institutionellen
britannien die höchste Dynamik. Die Mieten sind auch außer- Investoren, die im Vergleich zu früheren Zyklen zunehmend als
halb Londons stark gewachsen, im Jahresvergleich betragen Verkäufer agieren werden. Investoren könnten ihren Anlagefo-
die Zuwächse mancherorts bereits über 10%. Dennoch hat der kus auf der Suche nach adäquaten Renditen auf zunehmend
Sektor weiterhin mit einer ganzen Reihe von Herausforderungen neue Märkte ausweiten. Spanien und Italien haben von diesen
zu kämpfen, da der Internethandel noch keine Sättigungsgrenze Entwicklungen bereits massiv profitiert und konnten in den
erreicht hat. letzten Quartalen deutlich mehr Kapital anziehen. Im Jahr 2014
wurden weltweit insgesamt 69 Mrd. EUR von Investoren einge-
Ein besonderes Merkmal der europäischen Logistikmärkte im sammelt, ein Drittel davon in Europa allokiert. Insgesamt wur-
Jahr 2014 war die weiterhin sehr niedrige Verfügbarkeit an mo- den in Europa im Jahr 2014 ca. 205 Mrd. EUR investiert.
dernen Flächen, trotz der insgesamt zufriedenstellenden Nach-
frage von Mietern und einer hohen Leerstandsquote (insgesamt Das Interesse ausländischer Käufer wurde bereits Anfang des
ca. 14%). Großbritannien erreichte die beste Vermietungsleis- Jahres 2015 deutlich. Im ersten Quartal 2015 stieg der Anteil
tung seit 2010, und auch der spanische Markt zeigt klare An- an Cross-Border Investitionen zum ersten Mal seit 2007 wieder
zeichen einer Erholung. Erst zum Jahresende 2014 konnte man auf über 50% an. Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der
eine erste Reaktion von Projektentwicklern erkennen. Mittlerwei- aktiven Investoren aus Übersee im Jahresverlauf weiter wach-
le wird auch wieder spekulativ gebaut, insbesondere in Großbri- sen wird. Institutionelle Investoren aus Asien und dem Mittleren
tannien, Polen, Schweden und der Tschechischen Republik. Dem Osten schrecken auch die historisch hohen Preise bisher nicht
gegenüber bleiben Entwickler in Deutschland, den Niederlanden ab, da sie aus ihren Heimatmärkten ohnehin tiefe Renditen
und Spanien noch vorsichtig. gewohnt sind. Die Differenz gegenüber anderen Assetklassen
nimmt tendenziell immer weiter zu, da aufgrund des massiven
QE-Programms der EZB die Renditen von Rentenpapieren deut-
Die Mietentwicklung im Logistiksektor bleibt bis jetzt auch noch
lich schneller als die Immobilienrenditen fallen.
deutlich hinter den Steigerungen in den Bereichen Büro und
Einzelhandel zurück. In hochpreisigen Märkten wie Deutschland
Selbst hochpreisige Investmentmärkte wie Deutschland und
sind Mietsteigerungen für Vermieter nur schwer durchzusetzen.
Großbritannien erscheinen im Asset-Vergleich noch günstig
Da viele Dienstleister mit knapp kalkulierten Margen arbeiten,
bewertet, so erscheint in einem Niedrigzinsumfeld sogar eine
stellt die Miete einen wesentlichen Kostenblock dar. Zum Jah-
Ausschüttungsrendite zwischen 3-4% noch attraktiv. In einer
resende konnten mit Düsseldorf und London laut CBRE nur zwei
aktuellen Umfrage über das geplante Investmentverhalten der
Märkte in Europa wieder leichte Mietzuwächse verzeichnen.
institutionellen Investoren führt daher auch weiterhin Großbri-
Dennoch bleibt der Ausblick insgesamt positiv, denn die sich ab-
tannien, gefolgt von Deutschland, Spanien und Frankreich. Die
zeichnende konjunkturelle Erholung dürfte auch den Außenhan-
Anfangsrenditen im Spitzensegment in Deutschland nähern
del wieder reaktivieren. Von der steigenden Nachfrage könnten
sich daher im ersten Quartal 2015 einem Wert von 4%. Attrak-
insbesondere zentrale Märkte mit regionaler Schnittstellenfunk-
tive Geschäftshäuser in zentraler Lage werden bereits unter 4%
tion oder solche in der Nähe von Seehäfen profitieren.
gehandelt, aber auch Bürogebäude in München und Hamburg
nähern sich dieser psychologisch wichtigen Marke. Dies ist
(Datenquellen: BNP Paribas, Q1/2015; CBRE, Q4/2014;
auch ein entscheidender Grund, warum Anleger Logistikimmo-
Colliers, März 2015)
bilien (6,3%), Hotels (5,8%) und andere kleinere Segmente wie
Pflegeimmobilien (6,5%) und Gewerbeparks (7,0%) mit in den
Fokus nehmen. Hier erscheint das zusätzliche Risiko bei einer
im Vergleich deutlich höheren Ausschüttungsrendite durchaus
akzeptabel.
Grundsätzlich tun sich die Märkte aber sehr schwer, die hohen
politischen Risiken in der Eurozone adäquat mit in die Bewer-
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 5tung einzupreisen. Wie oben angesprochen, könnte ein Refe- werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen
rendum über den Austritt Großbritanniens das Geschäftsklima Chancen und Risiken einbezogen. Neben bestehenden oder im
negativ beeinflussen. Dennoch zeigen die Preise bis jetzt keine Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Pro-
Reaktion. Im Gegenteil: In Erwartung von weiterem Mietwachs- jektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt
tum sind die Anfangsrenditen in der Londoner City um weitere liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.
25 Basispunkte auf 4,35% gefallen. Auch der spanische Markt
wird mit einem hohen Vertrauensvorschuss behandelt. Trotz des Die zukünftigen Perspektiven des Fonds hängen sowohl von der
keineswegs klaren Ausgangs der Wahlen im Sommer, sind die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte als auch von
Anfangsrenditen in Madrid mittlerweile auf unter 5% gefallen. der Entwicklung des Nettomittelaufkommens ab.
Der Spread gegenüber dem ungleich sichereren Frankfurter
Büromarkt beträgt aktuell nur noch 25 Basispunkte.
Fondsvermögen und Mittelaufkommen
(Datenquellen: Real Capital Analytics, Q4/2015; JLL, April 2015;
CBRE Q4/2014) Im Berichtszeitraum 1. Oktober 2014 bis 31. März 2015 er-
reichten die Mittelzuflüsse einen Betrag von 386,5 Mio. EUR.
Dem standen Mittelabflüsse in Höhe von 103,8 Mio. EUR ge-
Anlagestrategie des grundbesitz europa genüber. Hieraus ergibt sich saldiert ein Nettomittelzufluss
in Höhe von 282,7 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen
Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Er- stieg von 4.127,7 Mio. EUR (Stand: 30. September 2014) auf
träge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wert- 4.349,1 Mio. EUR (+5,4%) zum 31. März 2015.
zuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive
Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttungen – bei Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf
möglichst geringen Wertschwankungen. 355,8 Mio. EUR erhöht (Stand 30. September: 318,4 Mio. EUR).
Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 8,2% des
Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, den laufen- Gesamtfondsvermögens.
den Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt,
verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds Die liquiden Mittel erreichten einen Betrag in Höhe von
sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs 1.261,2 Mio. EUR. Dem standen Verpflichtungen aus geschlos-
stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für senen Kauf- und Bauverträgen, die Ausschüttung für das lau-
Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR fende Geschäftsjahr sowie kurzfristige Verbindlichkeiten von
sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR. Im insgesamt 218,3 Mio. EUR gegenüber. Des Weiteren bestanden
Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ im aktuellen zum 31. März 2015 Kreditverpflichtungen mit einer Restlaufzeit
Verkaufsprospekt sind der betreffende Staat und der Anteil am von bis zu 24 Monaten in Höhe von 118,7 Mio. EUR.
Wert des Fonds, der in diesem Staat höchstens angelegt werden
darf, aufgeführt. Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Invest-
müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien mentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen
investiert sein, die in der EU oder im EWR belegen sind. einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeit-
raum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages-
Die vom Fonds gehaltenen Immobilien befinden sich in guten und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Pfand-
bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind briefe und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit
Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit bonitäts- gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur
starken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt.
unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus.
Der Fonds investiert vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien
mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel
sowie selektiv in Wohnimmobilien.
Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen ste-
hen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation
nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der
Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen
Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung
von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie
dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung
6 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015Ergebnisse des Fonds Immobilienbestand des grundbesitz europa
Die Wertentwicklung im Berichtszeitraum 1. Oktober 2014 bis Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichts-
31. März 2015 betrug 1,7% in der Anteilklasse RC und 1,9% in stichtag 49 Immobilien, davon sind 41 direkt gehaltene Immo-
der Anteilklasse IC. In den letzten zwölf Monaten hat der Fonds bilien mit einem Verkehrswertvolumen von 2.822,3 Mio. EUR.
in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 3,1%, in der Im Bau befinden sich jeweils ein Objekt in Frankreich und in
Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 3,5% erzielt (alle An- Schottland.
gaben nach BVI-Methode).
Über Immobilien-Gesellschaften werden acht Objekte mit einem
Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfol- Gesamtvolumen von 942,3 Mio. EUR gehalten, davon sieben
gende Übersicht deutlich. Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Ein Objekt in Warschau wird
über eine Minderheitsbeteiligungen gehalten.
Wertentwicklung nach BVI-Methode
(Stand: 31. März 2015)
Anteilklasse RC Ø p. a. Anteilklasse IC Ø p. a.
Übersicht Anlegerstruktur
6 Monate 1,7% 1,9%
1 Jahr 3,1% 3,5% Anleger der Anteilklasse IC
(Mindestanlagesumme 400.000 EUR)
2 Jahre 5,9% 2,9% 6,9% 3,4% Anleger der 8,2%
Anteilklasse RC,
3 Jahre 8,9% 2,9% 10,5% 3,4% deren Investitionshöhe
unbekannt ist* Anleger der
5 Jahre 16,0% 3,0% 18,8% 3,5%
28,8% Anteilklasse RC
10 Jahre 56,4% 4,6% (Anlagesumme
ab 1 Mio. EUR)
15 Jahre 89,4% 4,4% 15,7%
20 Jahre 135,0% 4,4%
25 Jahre 242,4% 5,0%
30 Jahre 357,7% 5,2%
35 Jahre 574,8% 5,6%
40 Jahre 805,0% 5,7%
Seit Auflegung * 1.162,3% 5,9% 29,0% 3,7% Anleger der Anteilklasse RC
(Anlagesumme bis 1 Mio. EUR)
* Auflegung des Fonds am 27.10.1970, Anteilklasse IC am 1.4.2008.
47,3%
* Anleger, die ihre Anteile nicht in Depots der Deutsche Bank Gruppe verwahren.
Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Basis: Fondsvolumen
Quelle: Deutsche Bank Gruppe
Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten
wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte
sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei
Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein
verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 7Nutzungsarten der Fondsimmobilien Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmiet- Die 41 direkt gehaltenen Immobilien sowie die acht über
ertrag dominiert weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (inklusive
Portfolio von grundbesitz europa. Diversifizierung erfährt der zweier Projektentwicklungen, die sich noch im Bau befinden),
Fonds durch einen hohen Anteil von Einzelhandel und Hotels sind regional breit diversifiziert.
sowie Logistikobjekten, die hier in der Kategorie „Industrie
(Lager, Hallen)“ dargestellt sind.
Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
und Jahressollmietertrag
(Prozentsätze nach Verkehrswerten)
1,7% 4,3% 2,1% Finnland 1,3% Rhein-Main 12,4%
1,6%
0,7% 0,1% 0,4%
Italien 4,7%
18,5% 4,9% 2,0%
Niederlande 5,0% München 4,0%
2,9% 26,3%
Spanien 8,5% Hamburg 2,7%
21,6%
Berlin 0,9%
Polen 10,6%
Andere Sonstiges
59,9% Inland
Kfz (Stellplätze)
53,0% 13,3%
Freizeit
Wohnen
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Handel/Gastronomie Frankreich 19,9%
Nutzfläche Jahressollmietertrag Großbritannien 16,6%
Büro 980.802 m2 244,7 Mio. EUR
Wirtschaftliche Altersstruktur Größenklassen der Fondsimmobilien
der Fondsimmobilien Bei den sechs Objekten mit einem Verkehrswert über
grundbesitz europa verfügt bautechnisch über ein junges Im- 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro
mobilienportfolio. Mit 56,4 % – gemessen an der Summe der immobilien in Frankfurt am Main, München, Paris und London
Verkehrswerte – ist die Mehrzahl der Fondsimmobilien in wirt- sowie ein Einkaufszentrum in Valmontone. 23 Immobilien haben
schaftlicher Hinsicht nicht älter als zehn Jahre. einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR.
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien Größenklassen der Fondsimmobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten) (Prozentsätze nach Verkehrswerten)
bis 10 Mio. EUR 10 bis 25 Mio. EUR
bis 5 Jahre mehr als 20 Jahre 0,5% 2,7%
16,4% 13,4%
über 200 Mio. EUR 25 bis 50 Mio. EUR
12,0% 14,0%
15 bis 20 Jahre
6,6%
150 bis
200 Mio. EUR
17,0%
50 bis
100 Mio. EUR
17,3%
10 bis 15 Jahre
23,6%
5 bis 10 Jahre 100 bis 150 Mio. EUR
40,0% 36,6%
Immobilien nach Größenklassen
bis 10 Mio. EUR 18,9 Mio. EUR 0,5% 3 Objekte
10 bis 25 Mio. EUR 101,6 Mio. EUR 2,7% 6 Objekte
25 bis 50 Mio. EUR 525,3 Mio. EUR 14,0% 14 Objekte
50 bis 100 Mio. EUR 651,1 Mio. EUR 17,3% 9 Objekte
100 bis 150 Mio. EUR 1.376,5 Mio. EUR 36,6% 11 Objekte
150 bis 200 Mio. EUR 639,1 Mio. EUR 17,0% 4 Objekte
über 200 Mio. EUR 452,2 Mio. EUR 12,0% 2 Objekte
Gesamt 3.764,6 Mio. EUR 100,0% 49 Objekte
8 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015Frankfurt, WestendDuo
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 9Immobilienankäufe und Bestandszugänge das Bestandsgebäude über eine Mehrheitsbeteiligung gehal-
ten. Die Anmietung nach geplanter Fertigstellung Ende 2016
Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten erfolgt an den gleichen Mieter wie im bestehenden Gebäude.
sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Der Besitzübergang wird im dritten Quartal 2016 erfolgen. Der
Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Kaufpreis beträgt rund 107 Mio. EUR.
Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs
zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt. Zwei Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum
erworben und befinden sich noch in der Bauphase:
Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum gekauft und ist im
Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen: Glasgow (GB) – 110 Queen Street, „Connect110NS“
Berlin (D) – Otto-Suhr-Allee 6-16 Der Baufortschritt des direkt gehaltenen Objekt „Connect110NS“
verläuft planmäßig und soll nach Fertigstellung über 13.268 m²
Am 20. Februar 2015 wurde der Kaufvertrag für das Büroge- Bürofläche sowie rund 1.770 m² Ladenfläche verfügen. Als
bäude mit einer Mietfläche von rund 13.480 m² in Berlin in der Kaufpreis wurden 90,6 Mio. EUR vereinbart, die je nach Bau-
Otto-Suhr-Allee unterzeichnet. Das Objekt wird über eine Mehr- fortschritt fällig werden. Der Besitzübergang erfolgte am
heitsbeteiligung gehalten und ist an einen bonitätsstarken Mie- 25. September 2014, die Fertigstellung ist für Sommer 2015
ter mit einem langfristigen Mietvertrag mit mehr als zehn Jahren geplant. Ein anfängliches Vermietungsrisiko besteht nicht, da
Laufzeit vermietet. Die hohe Gebäudequalität wurde mit einem der Verkäufer und zugleich Projektentwickler bis zu zwei Jahre
Nachhaltigkeitszertifikat (LEED Gold) bestätigt. nach Baufertigstellung die Kosten für ggf. noch vorhandene
Leerstände trägt. Die Projektentwicklung verläuft planmäßig.
Der Besitzübergang erfolgte am 10. März 2015. Der Kaufpreis
betrug 36,6 Mio. EUR. Boulogne-Billancourt/Paris (F) – rue Yves Kermen, „In Situ“
Gleichzeitig wurde zu diesem Bestandsgebäude auf dem selben Der Baufortschritt der Projektentwicklung „In Situ“ in Boulogne-
Areal eine Projektentwickung erworben (s. unten Projektent- Billancourt bei Paris in Frankreich verläuft planmäßig. Das
wicklung im Berichtszeitraum). geplante Gebäude entsteht in einer sehr guten Bürolage, die
an den südwestlichen Stadtrandbereich von Paris angrenzt.
Eine Projektentwicklung wurde vor dem Berichtszeitraum Die Fertigstellung des neuen Bürogebäudes ist für Ende 2015
erworben und ist im Berichtszeitraum in den Bestand vorgesehen. Der Bau der Immobilie erfolgt unter Nachhaltig-
übergegangen: keitsgesichtspunkten. Dies soll auch durch eine entsprechende
Zertifizierung nach BREEAM („Sehr gut“ angestrebt) belegt wer-
Kaiserslautern (D) – Fackelrondell 53-69, den. Das mehrgeschossige Gebäude wird über rund 13.500 m²
Shopping Center „K in Lautern“ Fläche verfügen und neben Büroeinheiten auch ein Restaurant
sowie eine Tiefgarage mit 203 Stellplätzen beinhalten. Ein Miet-
Am 22. April 2013 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwick- vertrag über 43% der Flächen wurde bereits abgeschlossen. Für
lung des Shopping Centers in der Innenstadt von Kaiserslautern die übrigen Flächen sind die Mieteinnahmen durch eine Drei-
unterzeichnet. Der Besitzübergang erfolgte am 24. März 2015, Jahres-Mietgarantie gesichert.
das Shopping Center wurde am 25. März eröffnet. Nach Fer-
tigstellung der Immobilie wird diese über eine Mehrheitsbe- Als Kaufpreis wurden 103,7 Mio. EUR vereinbart, die nach
teiligung mit einem Anteil von 94,9% gehalten. Die neue Ein- Fertigstellung fällig werden.
kaufsgalerie hat auf drei Etagen rund 30.650 m² Verkaufsfläche
(110 Fachgeschäfte), vorwiegend aus dem Bereich Mode, sowie
zusätzlich Restaurants und Cafés. Auf zwei Dachebenen stehen
für Kunden knapp 490 Parkplätze zur Verfügung.
Eine Projektentwicklung wurde im Berichtszeitraum erworben
und befindet sich in der Bauphase:
Berlin (D) – Otto-Suhr-Allee 6-16
Ebenfalls am 20. Februar 2015 wurde neben dem Bestandsge-
bäude (s. oben Objektkauf im Berichtszeitraum) der Kaufvertrag
für das zweite Gebäude unterzeichnet. Die Projektentwicklung
mit einer geplanten Mietfläche von rund 25.430 m² wird wie
10 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge
Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsneben
kosten ausgewiesen.
Zwei Objekte wurden im Berichtszeitraum verkauft und sind
aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:
Amsterdam (NL) – Heilige Weg 21-25, „Kalvertoren“
Mit Vertrag vom 11. November 2014 wurde das Shopping Center
„Kalvertoren“ veräußert. Erwerber war ein national etablierter
Investor und Projektentwickler. Der Verkauf des zuletzt nicht
voll vermieteten Gebäudes (Leerstand 13%) trug nicht nur zur
Verjüngung des Portfolios bei, sondern hatte auch einen positi
ven Effekt auf die Vermietungsquote des Immobilienbestands.
Die Immobilie wurde 1997 mit einer Fläche von rund 12.000 m²
eröffnet und befand sich seitdem im Portfolio-Bestand des
grundbesitz europa.
Mit einem Verkaufspreis von 117,5 Mio. EUR wurde der letzte
Verkehrswert deutlich überschritten. Der Besitzübergang erfolg
te am 11. November 2014.
London (UK) – Lower Thames Street 2 Tower Hill, „Tower Place“
Das Fondsmanagement von grundbesitz europa hat im
Januar 2015 den Bürogebäudekomplex „Tower Place“ an eine
der größten Versicherungsgesellschaften Chinas verkauft. Der
Gebäudekomplex befand sich nach der Fertigstellung seit 2003
im Portfolio-Bestand (zuletzt ca. 9,4% Anteil nach Verkehrswert
am Gesamt-Portfolio). Mit dem Verkauf der größten Immobilie
gemessen am Verkehrswert des Gesamt-Portfolios konnten
zukünftige Vermietungs- und Wertentwicklungsrisiken für das
Portfolio reduziert werden.
Mit einem Verkaufspreis von 418,6 Mio. EUR wurde der letzte
Verkehrswert deutlich überschritten. Der Besitzübergang erfolg
te am 22. Januar 2015.
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 11Kredite und Währungsrisiken
Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag 31. März 2015
Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 668 Mio. EUR.
Derzeit sind insgesamt zwölf Immobilien mit Rechten Dritter
belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible
Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen
bei niedrigem Zinsniveau. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt
zum Berichtsstichtag 17,7% bezogen auf das Immobilienvermö-
gen. Zum Stichtag bestehen für vier Immobilien Finanzierungen
in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 201,7 Mio. EUR.
Das Fremdfinanzierungsvolumen in Euro beläuft sich auf insge-
samt rund 466,3 Mio. EUR.
Übersicht Kredite zum 31. März 2015
Zinsbindungsrestlaufzeiten in %
% des Kreditvolumen % des des Kreditvolumens
Kreditvolumen Verkehrswerts (indirekt über Verkehrswerts Ø-Zins-
(direkt) aller Fonds- Beteiligungsges.) aller Fonds- unter 1 bis 2 2 bis 5 5 bis 10 satz
grundbesitz europa in Mio. EUR immobilien in Mio. EUR immobilien 1 Jahr Jahre Jahre Jahre in %
Euro-Kredite (Ausland) 384,5 10,2 81,8 2,2 3,3 3,0 43,9 19,6 2,37
Euro-Kredite (Inland)
GBP 201,7 5,4 11,5 18,7 3,59
Gesamt 586,2 15,6 81,8 2,2 14,8 3,0 62,6 19,6
Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2015
Offene Währungspositionen Offene Währungspositionen
zum Berichtsstichtag Devisenkurs zum Berichtsstichtag % des Fondsvolumens
grundbesitz europa in Landeswährung (Mio.) zum Berichtsstichtag (Mio. EUR) pro Währungsraum
GBP 4,7 0,73021 6,5 0,1
PLN 38,1 4,09398 9,3 0,2
Gesamt 15,8 0,3
Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig
ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absi-
cherungskosten/Maximierung der Absicherungserträge. Preise
für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der
sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro-Zone und
Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkon-
taktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen
in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.
12 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015Manchester, One Angel Square
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 13Vermietungsinformationen zum 31. März 2015 Land Deutschland GB 4) Frankreich5) Polen Spanien Niederlande Italien Mietobjekte (Anzahl) 6 3 10 5 9 4 2 Mietobjekte 609,4 496,4 680,2 254,1 321,5 189,6 175,5 (Verkehrswerte in Mio. EUR) Nutzungsarten nach Sollmietertrag1) Büro 46,5% 91,9% 77,1% 70,6% 18,9% 87,4% 7,0% Handel/Gastronomie 38,4% 6,9% 8,4% 1,3% 50,9% 2,4% 92,5% Hotel 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 17,8% 0,0% 0,0% Industrie (Lager, Hallen) 2,6% 0,7% 10,2% 20,1% 4,8% 1,1% 0,4% Wohnen 2,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Freizeit 0,0% 0,0% 0,0% 1,3% 0,0% 0,0% 0,0% Kfz 5,8% 0,5% 2,8% 6,1% 1,9% 9,0% 0,0% Andere 4,5% 0,0% 1,4% 0,6% 5,7% 0,1% 0,0% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Leerstand (stichtagsbezogen)2) Büro 0,3% 0,0% 10,3% 2,2% 2,4% 0,0% 0,0% Handel/Gastronomie 2,5% 0,0% 0,0% 0,1% 6,6% 0,0% 8,4% Hotel 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Industrie (Lager, Hallen) 0,0% 0,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Wohnen 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Freizeit 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Kfz 0,0% 0,0% 1,5% 0,5% 0,4% 0,2% 0,0% Andere 0,8% 0,0% 0,6% 1,1% 3,3% 0,0% 0,0% Vermietungsquote 96,3% 100,0% 86,7% 96,2% 87,3% 99,7% 91,6% Auslaufende Mietverträge3) bis 31.12.2015 4,5% 5,9% 12,0% 8,6% 9,3% 0,0% 3,6% 2016 10,1% 3,0% 20,0% 9,4% 34,3% 0,1% 14,6% 2017 5,9% 1,2% 2,2% 25,9% 11,5% 2,2% 21,1% 2018 11,9% 53,7% 13,5% 35,8% 6,3% 0,0% 13,4% 2019 12,7% 0,4% 3,9% 5,7% 2,8% 9,3% 7,1% 2020 5,0% 28,3% 3,7% 2,7% 2,5% 0,0% 27,6% 2021 19,6% 3,1% 19,7% 3,8% 10,0% 0,0% 2,3% 2022 6,5% 0,0% 18,5% 1,3% 0,0% 29,5% 0,5% 2023 2,5% 4,0% 0,0% 0,0% 6,2% 0,0% 2,0% 2024 12,3% 0,0% 6,5% 0,0% 6,0% 0,0% 7,7% ab 2025 8,9% 0,4% 0,0% 6,8% 11,0% 58,9% 0,0% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 1) Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand. 2) Leerstandsquote gemessen am Sollmietertrag. 3) Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts. 4) Ohne Berücksichtigung der Projektentwicklung „Connect110NS“ in Glasgow. 5) Ohne Berücksichtigung des Objektes „In Situ“ in Boulogne Billancourt, das sich zum Stichtag im Bau bzw. Umbau befinden. 14 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015
Direkt-
investments sonstiges Beteiligungen
gesamt4)5) Deutschland Europa gesamt Gesamt4)5)
39 5 3 8 47
2.726,7 647,0 295,4 942,4 3.669,1
60,2% 45,3% 84,7% 58,8% 59,9%
25,1% 43,5% 4,8% 30,2% 26,3%
2,6% 0,0% 0,0% 0,0% 2,0%
6,0% 1,4% 1,2% 1,3% 4,9% München, Metris
0,4% 0,4% 0,0% 0,3% 0,4%
0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1%
3,5% 7,4% 6,3% 7,0% 4,3%
2,1% 2,1% 2,9% 2,4% 2,2%
100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
3,2% 0,0% 1,5% 0,5% 2,5%
2,1% 1,0% 0,3% 0,7% 1,8%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,2%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4%
0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,7%
93,1% 99,0% 98,2% 98,7% 94,5% Remscheid, Allee-Center
7,1% 1,5% 4,7% 2,7% 5,8%
13,8% 2,3% 2,6% 2,3% 10,9%
7,9% 7,6% 17,0% 11,1% 8,5%
20,5% 8,1% 10,3% 8,6% 17,3%
5,8% 3,7% 8,0% 5,3% 5,5%
9,5% 0,5% 3,1% 0,4% 7,0%
10,9% 34,8% 11,5% 25,9% 14,1%
8,2% 1,2% 2,3% 1,6% 6,6%
2,2% 0,8% 3,4% 1,8% 2,1%
5,3% 16,0% 4,2% 3,9% 3,2%
8,9% 23,5% 32,8% 36,3% 18,9%
100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 15Vermietungssituation Mieterstruktur (Basis: Vertragsmiete) –
Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen nach Branchen
an der derzeitigen Vertragsmiete. Bei Mietverträgen mit Sonder- Konsumgüter & Einzelhandel 29,2%
kündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung
Bank & Finanzdienstleistung 19,7%
des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne
Unternehmens-/ Rechts- und Steuerberatung 13,5%
Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht,
Versicherungsgewerbe 4,9%
wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich
Technologie und Software 4,4%
gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.
Hotel/Gastronomie 4,0%
Bau 3,5%
Chemie/Pharmazeutische Industrie 3,2%
Versorger und Telekommunikation 2,3%
Wohnen 0,4%
Automobil & Transport 0,4%
Sonstige Branchen 14,7%
Summe 100,0%
Auslaufende Mietverträge Auslaufende Mietverträge
bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts
gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in % gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %
30% 30%
25% 25%
20% 20%
15% 15%
10% 10% 20,7
18,9
17,3
16,0
14,1
5% 10,9 5% 10,7
8,5 9,0 9,2
7,0 6,6 7,4 6,6
5,8 5,5 5,5 5,9 5,0
3,2 3,9
0% 2,1 0%
bis 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ab bis 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ab
31.12.2015 2025 31.12.2015 2025
16 grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015Hinweise für den Anleger
Wichtiger Hinweis Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse IC
Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit Für den Erwerb von Anteilen an der Anteilklasse IC besteht für
gültigen Verkaufsprospekts sowie der „Wesentlichen Anleger die Erstinvestition eine Mindestanlagesumme von 400.000 EUR
informationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften (in Worten: vierhunderttausend Euro). Die Kapitalverwaltungs
Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahres gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch geringere
bericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahres Beträge zu akzeptieren. Der Anleger kann unter Einhaltung der
bericht vorliegt. Mindesthalte- und Rückgabefristen und den sonstigen Rückga
bebedingungen auch Anteile an der Anteilklasse IC zurückge
ben, deren Wert weniger als 400.000 EUR beträgt. Nach erfolg
Hinweise zu den Anteilklassen
ter Erstzeichnung kann ein Anleger der Anteilklasse IC weitere
Für das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz europa beste Anteile an der Anteilklasse IC zeichnen (sofern die Gesellschaft
hen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Anteile ausgibt), ohne dass die Mindestanlagesumme für die
Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine Erstinvestition erreicht sein muss, d.h. der Anleger kann auch
bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus un Anteile in geringerem Wert erwerben; dies gilt nicht, wenn ein
terscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Anleger seine sämtlichen Anteile an der Anteilklasse IC zunächst
Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung. zurückgegeben hat – in diesem Fall muss eine Neuinvestition
die Voraussetzungen für die Erstinvestition (d.h. den Mindest
In Hinblick auf Änderungen, die während des Berichtszeitraums anlagebetrag) erneut erfüllen. Die Gesellschaft ist berechtigt,
eingetreten sind, beachten Sie bitte auch die weiteren Hinweise von einem Anleger der Anteilklasse IC, der sich darauf berufen
sowie die Ausführungen im Verkaufsprospekt. Die Ausgestal möchte, eine Erstzeichnung in entsprechender Höhe durch
tungsmerkmale der beiden Anteilklassen zum Berichtsstichtag geführt zu haben und seine Anteile nicht zunächst vollständig
entnehmen Sie bitte der nachfolgenden Übersicht. zurückgegeben zu haben, entsprechende Nachweise zu ver
langen. Entsprechende Nachweise können z.B. Unterlagen der
depotführenden Stelle sein.
Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2015)
Anteilklasse RC Anteilklasse IC
Mindestanlagesumme Keine Mindestanlagesumme Mindestanlagesumme 400.000 EUR
Die Gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch
geringere Beträge zu akzeptieren.
Ausgabeaufschlag Ausgabeaufschlag 6% Ausgabeaufschlag 6%
(derzeit 5%) (derzeit 5%)
Rücknahmeabschlag Kein Rücknahmeabschlag Kein Rücknahmeabschlag
Rückgabe von Anteilen, ≤ 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: ≤ 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
die vor dem 22. Juli 2013 tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen
erworben wurden
> 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: > 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr:
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
12 Monaten. Die Mindesthaltefrist gilt als erfüllt für Anteile, 12 Monaten. Die Mindesthaltefrist gilt als erfüllt für Anteile,
die der Anleger vor dem 1. Januar 2013 erworben hat. die der Anleger vor dem 1. Januar 2013 erworben hat.
Rückgabe von Anteilen, Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist
die nach dem 21. Juli 2013 von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von von 24 Monaten sowie Einhaltung einer Rückgabefrist von
erworben wurden 12 Monaten. 12 Monaten.
Verwaltungsvergütung 1% p.a., bezogen auf das anteilige Fondsvermögen 0,55% p.a., bezogen auf das anteilige Immobilienvermögen,
0,05% p.a., bezogen auf die anteiligen Liquiditätsanlagen
Erfolgsabhängige Vergütung Bis zu 1,5% p.a., bezogen auf die absolut positive Bis zu 3,5% p.a., bezogen auf die absolut positive
Anteilwertentwicklung größer 4,1%, aber max. 0,1% Anteilwertentwicklung größer 5,4%, aber max. 0,3%
des durchschnittlichen Fondsvermögens des durchschnittlichen Fondsvermögens
WKN 980 700 A0N DW8
ISIN DE 000 980 7008 DE 000 A0N DW81
grundbesitz europa I Halbjahresbericht zum 31. März 2015 17Änderungen der Besonderen fonds des BVI (Bundesverband Investment und Asset Manage
Anlagebedingungen zum 1. Oktober 2014 ment e.V.) anrufen. Die RREEF Investment GmbH nimmt als Mit
gliedsunternehmen des BVI am Verfahren der Ombudsstelle teil.
Folgende wesentliche Änderungen der Besonderen Anlage
Weitere Informationen zur Ombudsstelle und ihrem Verfahren
bedingungen sind zum 1. Oktober 2014 in Kraft getreten:
sind verfügbar unter www.ombudsstelle-investmentfonds.de.
–– Die Kosten für die Anteilklasse RC sowie die Anteilklasse IC
waren bisher in zwei Paragrafen der Besonderen Anlage Steuerliche Hinweise
bedingungen, ein Paragraf jeweils für eine Anteilklasse,
geregelt. Beide Kostenparagrafen wurden zu einem einzigen Latente Steuern
neuen Kostenparagrafen (§ 12 der Besonderen Anlagebedin
Veräußerungsgewinne von Auslandsimmobilien unterliegen
gungen) zusammengefügt, da die Mehrzahl der Kostenrege
im Regelfall im jeweiligen Ausland der Besteuerung. Wenn der
lungen für die Anteilklassen RC und IC identisch ist.
Veräußerungsfall noch nicht eingetreten ist, liegt diese Steuer
belastung erst in der Zukunft. Es stellt sich die Frage, wie diese
–– Die zuvor unter § 10 bzw. § 11 Absatz 3 im Abschnitt „Ver
zukünftige Steuerbelastung bei der Bestimmung des Anteilwerts
gütungen, die an Dritte zu zahlen sind“ bestehende Kosten
zu berücksichtigen ist.
regelung zu der Vergütung entfällt. Diese Vergütung wird
ab dem Inkrafttreten der neuen Kostenregelung durch die
Das Management der RREEF Investment GmbH war bereits in
Verwaltungsvergütung abgedeckt.
der Vergangenheit der Auffassung, dass bei der Anteilwerter
mittlung die steuerlichen Konsequenzen der Wertänderungen
–– Klarstellend wurde in den Kostenparagrafen hinsichtlich
durch Bildung latenter Steuerrückstellungen berücksichtigt
der Aufwendungen aufgenommen, dass die Kosten für die
werden müssen. Deshalb wurden und werden die im Falle der
Beauftragung von Stimmrechtsbevollmächtigten sowie die
Veräußerung von ausländischen Immobilien anfallenden aus
Grunderwerbsteuer und sonstige Kosten (z.B. Notar- und
ländischen Steuern bereits im jeweiligen Jahr der gutachterlich
Gerichtskosten), die nach der Kündigung des Verwaltungs
ermittelten Wertänderung – unter Berücksichtigung etwaiger
rechts durch die Gesellschaft im Zusammenhang mit dem
Änderungen in den ausländischen steuerlichen Rahmenbedin
Übergang verbleibender Vermögensgegenstände auf die
gungen – in voller Höhe und ohne Abzinsung wertmindernd
Verwahrstelle entstehen, als Aufwendungen zu Lasten des
zurückgestellt. Die am 22. Dezember 2009 veröffentlichte
Immobilien-Sondervermögens gehen.
„Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung“
(InvRBV) sieht nunmehr in § 27 Abs. 2 Nr. 2 InvRBV erstmals
Verkaufsprospekt konkrete Vorgaben zur Bildung solcher Rückstellungen für laten
te Steuern vor. Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches
Zum 1. Februar 2015 wurde ein neuer Verkaufsprospekt ver (KAGB) wurde eine entsprechende Regelung in § 30 Abs. 2 Nr. 2
öffentlicht. Dieser beinhaltet neben der neuen Kostenregelung der „Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverord
und den geänderten „Besonderen Anlagebedingungen“ zum nung“ (KARBV) übernommen.
1. Oktober 2014 im Wesentlichen Änderungen bei den Anga
ben auf der Gremien-Seite sowie im Anhang unter „Auslage Die Bemessungsgrundlage der latenten Steuerrückstellungen
rungsunternehmen und Dienstleister“. Insbesondere wird die basiert darauf, dass in fast allen Ländern, in denen der Fonds
Auslagerung von Fund Accounting an BNY Mellon Service vertreten ist, im Falle des Verkaufs einer Immobilie die Differenz
Kapitalanlage-Gesellschaft mbH, Frankfurt am Main, aufgezeigt, zwischen Verkaufspreis und dem durch die jährlichen auslän
die die Fondsbuchhaltung des grundbesitz europa und die Ad dischen Abschreibungen geminderten Buchwert zu versteuern
ministration der zum Bestand des Immobilien-Sondervermögens ist. Die jeweils zu erwartenden Verkaufsnebenkosten werden
grundbesitz europa gehörenden Immobilien-Gesellschaften ab ebenfalls berücksichtigt. Auf den ermittelten Veräußerungsge
dem 1. Februar 2015 übernommen hat. winn wird der länderspezifische Steuersatz angewendet. Für die
ermittelte „fiktive“ Steuerbelastung wird eine Rückstellung für
latente Steuern gebildet.
Auslagerungsunternehmen und Dienstleister
Die im Verkaufsprospekt in dem Anhang „Auslagerungs Gemäß der InvRBV bzw. KARBV sind Rückstellungen für latente
unternehmen und Dienstleister“ dargestellten Auftragnehmer Steuern grundsätzlich ebenfalls für den Fall der Veräußerung
werden bei Änderungen zukünftig zeitnah auf unserer Home von Anteilen an Immobilien-Gesellschaften zu bilden, sofern eine
page www.deutscherealestate.com veröffentlicht. Besteuerungspflicht dieser Veräußerungsgewinne im Ausland
besteht. Dabei geht das Management der RREEF Investment
GmbH bei den Investitionen entweder von einer Veräußerung
Ombudsstelle für Investmentfonds
auf Ebene der Immobilien-Gesellschaft oder von einer Veräuße
Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit den Vorschriften des rung der Anteile aus. Im erstgenannten Fall werden die latenten
KAGB können Verbraucher die Ombudsstelle für Investment Steuern auf Ebene der Immobilien-Gesellschaft berechnet und
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