Neighbour - IPI - IPI 21 Immobilien London - INVESTAQ
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Neighbour.
Das partiarische Nachrangdarlehen
IPI 21 Immobilien London
der IPI Immobilien GmbH & Co. KG
Unternehmerische Beteiligung
IPI
INTERNATIONAL
PROPERTY INVEST
Auf die angebotenen partiarischen Nachrangdarlehen ist das Vermögensanlagengesetz ab dem 01. Januar 2016 anzuwenden.
VORWORT
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
eine Matratze, eine Küchenzeile und ein Schrank - mehr passt nicht in das winzige Zimmer mit einer Größe von
gerade mal 10 m2 in der Nähe des Londoner Bahnhofs King‘s Cross. 737 Britische Pfund kostet das Zimmer im Monat.
'DVVLQGPHKUDOV(XUR (LQHΖPPRELOLHQȴUPDKDWWHGLH:RKQXQJLP1HW]]XU0LHWHDQJHERWHQ'RFKWURW]
GHVKRKHQ3UHLVHVJDEHVVFKRQXQPLWWHOEDUQDFK(UVFKHLQHQGHU:RKQXQJVDQ]HLJHFLUFD$QIUDJHQI¾UGDV=LP-
PHUȂXQGLQQXU6WXQGHQZDUGHUQHXH0LHWHUJHIXQGHQ YJO)RFXV2QOLQHYRP 'DV=LPPHULVWHLQ
Symbol für den boomenden, aber auch sich wandelnden Immobilienmarkt in London.
Es zeigt sich , dass in London der Trend zur Mietwohnung unaufhaltbar ist. Der bislang für privates Hauseigentum
weithin bekannte britische Immobilienmarkt bewegt sich zusehends in Richtung Mietwohnungen aus Privat-
YHUPLHWXQJ*UR¡EULWDQQLHQJHK¸UW]XGHQ/¦QGHUQPLWHLQHPKRKHQ$QWHLOYRQ:RKQHLJHQWXPZDVLQVEHVRQGH-
UH]XHLQHUDNXWHQ.QDSSKHLWYRQHUVFKZLQJOLFKHQ0LHWZRKQXQJHQI¾KUW=XGHPLVWGHU¸HQWOLFKH0LHWVHNWRULQ
Großbritannien im Vergleich zu Deutschland weitgehend inexistent. Mit mehr privatem Mietwohnraum kann eine
UDSLGHDQVWHLJHQGH1DFKIUDJHQDFKEH]DKOEDUHP:RKQUDXPHQWVSURFKHQZHUGHQȂHLQH1DFKIUDJHGLHDQJHVLFKWV
GHVI¾U1RUPDOYHUGLHQHQGHLQXQHUVFKZLQJOLFKH+¸KHQEHȴQGOLFKHQΖPPRELOLHQPDUNWHVLQGHQNRPPHQGHQ-DKUHQ
nur ansteigen kann.
Mit einem deutlichen Bevölkerungsanstieg im zweistelligen Bereich gehen wir davon aus, dass in London bis 2016
UXQG:RKQXQJHQIHKOHQZHUGHQ'DV$QJHERWOLHJWGHU]HLWZHLWKLQWHUGHU1DFKIUDJH]XU¾FNVRGDVVVLFK
KLHUGLH*HOHJHQKHLWHUJLEWGHQ0DUNWPLWHUVFKZLQJOLFKHPQHXHP:RKQUDXP]XHUVFKOLH¡HQ
Mit dem partiarischen Nachrangdarlehen „IPI 21 Immobilien London“ bieten wir Ihnen eine unternehme-
ULVFKH %HWHLOLJXQJ GLH PLWWHOEDU GLH &KDQFHQ DXI GHQ QRWZHQGLJ ]X VFKDHQGHQ :RKQUDXP LQ /RQGRQ QXW]W
Darüber hinaus können Sie mit einer Gewinnbeteiligung an den Jahresüberschüssen unserer Gesellschaft teilhaben.
Schließlich können Sie zusätzlich von der langjährigen Erfahrung aller handelnden Personen bei der Umsetzung des
9RUKDEHQVSURȴWLHUHQ
In diesem Exposé zeigen wir Ihnen ausführlich die wesentlichen Merkmale dieser kurzlaufenden unternehme-
rischen Beteiligung unter Berücksichtigung der wesentlichen Chancen und Risiken auf.
Thomas Pellny
Geschäftsführer der IPI Verwaltungs GmbH,
Komplementärin der IPI Immobilien GmbH & Co. KG
3
INHALT
925:257 3
INHALT
9(5$17:257/Ζ&+.(Ζ76(5./581*'(5*(6&+)76)+581* 6
ZUSAMMENFASSUNG DES ANGEBOTS 7
Eckdaten der unternehmerischen Beteiligung 7
Geschäftstätigkeit und Marktumfeld 9
Gründe für das Angebot – Investitionsvorhaben 9
Kosten 9
RISIKEN 11
Allgemeiner Hinweis 11
Maximalrisiko 11
Anlagegefährdende Risiken 12
Anlegergefährdende Risiken 16
MARKTUMFELD 18
*(6&+)7677Ζ*.(Ζ7'(5Ζ3ΖΖ002%Ζ/Ζ(1*0%+ &2.* 19
Das Investitionsvorhaben 19
:HLWHUH.DSLWDODQODJHQ 19
ANLAGEPOLITIK UND ANLAGEOBJEKT 21
Anlagepolitik 21
Konzernstruktur 21
Die Anlageobjekte der IPI London Ltd. 22
DIE UNTERNEHMERISCHE BETEILIGUNG „IPI 21 IMMOBILIEN LONDON“
Art, Gesamtbetrag und Finanzierungsverantwortung des Anlegers
Rechtliche Grundlagen des Angebots
Ausgabebedingungen und Zeichnung 25
=LQVUHFKWH QDFKUDQJLJ 26
Laufzeit, Kündigungsrechte 27
5¾FN]DKOXQJVDQVSUXFK QDFKUDQJLJ 27
Zahlungsvorbehalte 27
Auszahlungen 28
Mitwirkungsrechte 28
0LWZLUNXQJVSȵLFKW 28
Rangstellung bei Insolvenz 28
Liquidationserlös 28
Haftung des Anlegers/der Anlegerin 28
EHUWUDJEDUNHLW 28
Bekanntmachungen 28
Anzuwendendes Recht und Gerichtstand 28
Kosten des Anlegers/der Anlegerin 28
Verwaltung 29
'Ζ(:(6(17/Ζ&+(1*581'/$*(1'(567(8(5/Ζ&+(1.21=(37Ζ21 30
Allgemeiner Hinweis 30
Einkommenssteuer 30
Sonstige Steuern 32
DIE IPI IMMOBILIEN GMBH & CO. KG 33
Unternehmensangaben 33
Geschäftsführung der IPI Immobilien GmbH & Co. KG
Kompetenz des Managements
GESELLSCHAFTSVERTRAG DER IPI IMMOBILIEN GMBH & CO. KG 35
PARTIARISCHE NACHRANGDARLEHEN DER IPI IMMOBILIEN GMBH & CO. KG 39
%('Ζ1*81*(1
GLOSSAR
Ζ1)250$7Ζ21(1)5'(19(5%5$8&+(5'Ζ(9(5%5$8&+(5Ζ1
Allgemeine Unternehmensinformationen über die Emittentin
Informationen über die Kapitalanlage
:Ζ'(558)6%(/(+581* 50
5
VERANTWORTLICHKEITSERKLÄRUNG
DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Anbieterin und Emittentin der mit diesem Exposé angebotenen unternehmerischen Kapitalanlage in Form eines
sogenannten partiarischen Nachrangdarlehens ist ausschließlich die IPI Immobilien GmbH & Co. KG:
Sitz: München
Geschäftsanschrift:
:DOWHU*URSLXV6WUD¡H
D-80807 München
Die Emittentin, vertreten durch ihre Komplementärin, die IPI Verwaltungs GmbH, diese wiederum vertreten
durch ihren Geschäftsführer Thomas Pellny, übernimmt für den Inhalt dieses Exposés die Verantwortung
XQGHUNO¦UWGDVVGLHLP([SRV«JHQDQQWHQ$QJDEHQLKUHV:LVVHQVQDFKULFKWLJXQGNHLQHZHVHQWOLFKHQ8PVW¦QGH
ausgelassen sind.
München, 22. Juni 2015
Thomas Pellny
Geschäftsführer der IPI Verwaltungs GmbH,
Komplementärin der IPI Immobilien GmbH & Co. KG
6
ZUSAMMENFASSUNG DES ANGEBOTS
Eckdaten der unternehmerischen Kapitalanlage
Emittentin IPI Immobilien GmbH & Co. KG
Rechtsform/Registergericht Kommanditgesellschaft nach deutschem Recht. Eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München unter HRA 103010
Sitz/Geschäftsanschrift :DOWHU*URSLXVȂ6WUD¡H0¾QFKHQ
Geschäftsführung Komplementärin IPI Verwaltungs GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer
Herrn Thomas Pellny
Geschäftstätigkeit Erwerb, Halten, Entwicklung und Verwertung von Immobilien oder Grundstücken,
Beratung, Projektplanung und alle Tätigkeiten mit Bezug zum Immobilien-
sektor sowie alle damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden
Unternehmungen.
Kapitalanlage Partiarisches Nachrangdarlehen mit Zinssatz und Gewinnanteil mit der
Emissionsbezeichnung „IPI 21 Immobilien London“.
Das Darlehen beinhaltet einen Rangrücktritt der Zahlungsansprüche der Anleger
gegenüber sonstigen Verbindlichkeiten der Emittentin sowie Zahlungsvorbehalte.
Eine Rückzahlung des eingesetzten Kapitals kann nur verlangt werden, wenn
KLHUGXUFK EHL GHU (PLWWHQWLQ NHLQ ΖQVROYHQ]HU¸QXQJVJUXQG KHUEHLJHI¾KUW ZLUG
VLHKHiGHU%HGLQJXQJHQ
Emissionsvolumen Bis zu Euro 30.000.000
Besteuerung Zins- und Gewinnanteilszahlungen zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
Haftung des Anlegers Bis zur Höhe des gezeichneten Darlehensbetrages zzgl. Agio, keine
1DFKVFKXVVSȵLFKW
Handelbarkeit Abtretung mit Zustimmung der Gesellschaft möglich; kein Zweitmarkt für Handel.
Mindestzeichnungsbetrag Euro 5.000, wobei höhere Beträge ohne Rest durch Euro 1.000 teilbar sein müssen.
Agio 5% des Darlehensbetrages
7
Gewährungszeitpunkt Das Darlehen gilt am Tag der Gutschrift des Darlehensbetrages auf einem Konto
der Emittentin als gewährt.
Mindestlaufzeit Mindestens drei volle Kalenderjahre ab dem Gewährungszeitpunkt.
Kündigung Darlehensgeber Zum Ablauf der Mindestlaufzeit; anschließend jeweils zum 31. Dezember
eines Kalenderjahres.
Kündigungsfrist Zwölf Monate
Kündigung Darlehensnehmer Die Emittentin kann die partiarischen Nachrangdarlehen unter Einhaltung einer
.¾QGLJXQJVIULVWYRQVHFKV0RQDWHQQDFK$EODXIYRQ0RQDWHQN¾QGLJHQ
Zinssatz Die Zinssätze betragen für eine Laufzeit von
3 Jahren: 8% p.a. des valutierten Darlehensbetrages für das erste bis
einschließlich dritte Kalenderjahr;
-DKUHQ SD GHV YDOXWLHUHQGHQ 'DUOHKHQVEHWUDJHV I¾U GDV HUVWH
bis einschließlich dritte Kalenderjahr sowie 9% p.a. des valutierten Dar-
lehensbetrages ab dem vierten Kalenderjahr.
Frühzeichnerbonus 5% bis zum 31. August 2015, 3% bis zum 30. September 2015, 2% bis zum 31.
Oktober 2015. Anleger und Anlegerinnen, die den Zeichnungsschein bis zu den
genannten Terminen unterzeichnet an die Emittentin zurücksenden und den
vollen Darlehensbetrag einzahlen, erhalten die zu den Terminen genannten Boni.
Der je nach Termin entsprechende Frühzeichnerbonus wird zum 30. November
2015 an die Anlegerinnen und Anleger in voller Höhe ausgezahlt.
Zinstermin Zinszahlung erfolgt quartalsweise am ersten Bankarbeitstag des folgenden
Kalenderquartals. Die erste Zinszahlung erfolgt sechs Monate nach Eingang des
Darlehensbetrages zu dem dann einschlägigen quartalsweisen Zinszahlungstermin.
Gewinnanteil, Fälligkeit Quotale Beteiligung an 50% des Jahresüberschusses, beschränkt auf maximal 10%
des valutierenden Gesamtnennbetrages der partiarischen Nachrangdarlehen p.a.;
fällig am 30. Juni des Folgejahres, soweit ein festgestellter Jahresabschluss vorliegt
Kapitalrückzahlung Am dritten Bankarbeitstag nach Ablauf der Laufzeit
Zahlungsvorbehalte Ein Anspruch der Anleger auf Zahlung von Zinsen, Frühzeichnerbonus, Gewinn-
anteil und die Rückzahlung des Darlehens besteht dann nicht, wenn durch einen
VROFKHQ$QVSUXFKEHLGHU(PLWWHQWLQHLQΖQVROYHQ]HU¸QXQJVJUXQGKHUEHLJHI¾KUW
ZHUGHQZ¾UGH YJOiGHU%HGLQJXQJHQ
Maximalrisiko Mit dieser Kapitalanlage ist das Risiko des Teil- oder sogar des Totalverlustes des
eingesetzten Kapitals und noch zu zahlender Zinsen, Frühzeichnerbonus und
Gewinnanteile verbunden.
Angesprochene Anlegerkreise 'DVYRUOLHJHQGH$QJHERWULFKWHWVLFKDXVVFKOLH¡OLFKDQ$QOHJHUGLHLKUHQ:RKQVLW]
bzw. Gesellschaftssitz in der Bundesrepublik Deutschland haben und bereit sind,
Finanzierungsverantwortung für die Emittentin zu übernehmen.
8
Geschäftstätigkeit und Marktumfeld Gründe für das Angebot –
Investitionsvorhaben
Geschäftstätigkeit
Im Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit der Die IPI Immobilien GmbH & Co. KG wird sich mittels
IPI Immobilien GmbH & Co. KG stehen Investitionen in partiarischen Nachrangdarlehen an dem gemeinsa-
das gemeinsame Unternehmen IPI London Ltd. (im Fol- men Unternehmen der IPI Immobilien GmbH & Co. KG
JHQGHQDXFKȌ=LHOJHVHOOVFKDIWȊJHQDQQW GHUΖ3ΖΖPPR und der Hello Neighbour Ltd. – der IPI London Ltd. –
bilien GmbH & Co. KG und der Hello Neighbour Ltd. mittelbar an der Errichtung moderner und bezahl-
An der IPI London Ltd. hält die IPI Immobilien GmbH & barer Apartmentanlagen in London und Umgebung
Co. KG 99,99% und Hello Neighbour Ltd. 0,01%. beteiligen. Hello Neighbour Ltd. hat den Anspruch,
jedermann eine passende Immobilie zu ermöglichen:
Die Hello Neighbour Ltd. hat sich auf die Entwick- 6WXGLHQDEVROYHQWHQ GLH LKUH HUVWH HLJHQH :RKQXQJ
OXQJ YRQ :RKQLPPRELOLHQ LQ /RQGRQ VSH]LDOLVLHUW beziehen ebenso wie Singles, hart arbeitenden Fach-
Das Unternehmen ist als Antwort auf den Trend der kräften und Paaren, die eine Familie gründen wollen,
EULWLVFKHQ %HY¸ONHUXQJ ZHJ YRP :RKQHLJHQWXP KLQ Menschen in der nachfamiliären Lebensphase und
zur Mietwohnung entstanden. Die Strategie und Aus- Rentner, denen es möglich ist, endlich losgelöst von
richtung ist die Errichtung hochwertiger Apartment- der Arbeit zu leben. Menschen, die auf ihr eigenes Zu-
K¦XVHU GLH PRGHUQHQ :RKQUDXP ELHWHQ DXI GLH KDXVHVSDUHQVROOHQ$SDUWPHQWVRKQH:DUWH]HLWXQG
Bedürfnisse von Mietern abgestimmt sind und er- zu erschwinglichen Nutzungskosten, die das Ersparte
VFKZLQJOLFKI¾UMHGHQVLQG:HLWHUHΖQIRUPDWLRQHQ¾EHU rascher anwachsen lassen, angeboten werden können.
GLH +HOOR 1HLJKERXU /WG ȴQGHQ 6LH DXI GHU :HEVLWH 6R VROOHQ EH]DKOEDUH :RKQXQG/HEHQVTXDOLW¦WDXFK
Neighbour.co.uk. in London möglich werden.
Gutes Design muss nicht viel kosten. Es kann tatsächlich Die Emittentin soll für die Finanzierung der Geschäfts-
weniger kosten. Die Apartments von Hello Neighbour tätigkeiten des gemeinsamen Unternehmens IPI
Ltd. bieten jedem die Möglichkeit eines modernen, London Ltd. neben einem Ergebnisanteil in Höhe von
YRP$UFKLWHNWHQJHVWDOWHWHQ:RKQXPIHOGHV:XQGHU- 10% einen festen und vertraglich vereinbarten Zins in
EDUDXVVHKHQGHQHXH+¦XVHUPLWȌ:RZȊ)DNWRUXQGDXV- Höhe von 12% p.a. bezogen auf die gewährte Gesamt-
geklügelten Designelementen – ohne atemberaubende darlehenssumme erhalten.
Kosten. Um das zu leisten, arbeitet Hello Neighbour
Ltd. mit Architekten und Designpartnern zusammen,
die ein Händchen dafür haben, den Rotstift anzusetzen Kosten
ohne Kompromisse bei der Qualität einzugehen. Es wird
DOOHV JHQDX JHSU¾IW YRQ GHQ :HUNVWRHQ ELV KLQ ]X Die Kosten der Emissionsplatzierung umfassen zum
den ausgewählten Locations, um den Bewohnern ein einen die erfolgsabhängigen Platzierungsprovisionen
wunderschön gestaltetes Zuhause zu niedrigeren und zum anderen Kosten, die die Initiierung der par-
Preisen anzubieten. tiarischen Nachrangdarlehen, das Marketing und das
Engagement der Finanzvertriebe decken.
Marktumfeld
Erfolgsabhängige Kosten
Der britische Immobilienmarkt unterliegt einem star-
NHQ :DQGHO 'LH 1DFKIUDJH QDFK 0LHWZRKQXQJHQ Abgesehen von den laufenden Kosten der Emittentin
steigt erheblich – vor allem in Metropolen wie London. ȵLH¡W GDV LP 5DKPHQ GLHVHU (PLVVLRQ HLQJHZRUEHQH
Dieser Boom steht einem Markt entgegen, der von Kapital der Zielgesellschaft zu. Die platzierungsabhän-
HLQHPKRKHQ$QWHLODQ:RKQXQJVHLJHQWXPJHSU¦JWLVW JLJHQ (PLVVLRQVNRVWHQ 3ODW]LHUXQJVNRVWHQ ZHUGHQ
Die Folge ist eine akute Knappheit an bezahlbaren teilweise durch das Agio gedeckt. Die entstehenden
0LHWZRKQXQJHQ (LQH (QGH GHU ZDFKVHQGHQ :RK- YDULDEOHQ.RVWHQEHLQKDOWHQLP:HVHQWOLFKHQGLH$XI-
nungsnot – insbesondere in London – ist nicht in Sicht wendungen für die Platzierung und den Vertrieb (Provi-
YJO1HXH=¾UFKHU=HLWXQJYRP$SULO VLRQHQ VRZLHGLH(PLVVLRQVEHJOHLWXQJXQGVLQGPLWELV
]XGHV(PLVVLRQVYROXPHQVNDONXOLHUW'LH*HVDPW-
höhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungspro-
visionen und vergleichbare Vergütungen, betragen bei
9ROOSODW]LHUXQJYRUDXVVLFKWOLFK(XUR0LOOLRQHQ
*Sämtliche Pressetexte beziehen sich auf die Online-Ausgaben der
genannten Zeitungen.
9Sonstige Kosten
Für die Erstellung und Entwicklung des Exposés, den
Druck und das weitere Marketing zur Anleger- und
Vertriebsgewinnung fallen Aufwendungen in Höhe von
etwa 0,82% des Emissionsvolumens, bei einem Gesamt-
emissionsvolumen von bis zu Euro 30.000.000 also
HWZD (XUR DQ 1DFK GHQ 3ODQXQJHQ GHU
Emittentin werden diese Kosten vollständig aus dem
ODXIHQGHQ0LWWHO]XȵXVVGHU(PLVVLRQJHGHFNW
Gesamtkosten
Insgesamt betragen die Emissionskosten bei vollständi-
ger Platzierung des Gesamtemissionsvolumens dieser
Emission von bis zu Euro 30.000.000 voraussichtlich bis
]X(XUR'HPVWHKHQSODQJHP¦¡(LQQDKPHQ
aus dem Agio in Höhe von voraussichtlich bis zu Euro
1.500.000 gegenüber. Daher entsteht bei einer Voll-
platzierung aus den Emissionskosten eine Nettobelas-
tung der Kapitalanlage in Höhe von insgesamt voraus-
VLFKWOLFKELV]X(XUR
10RISIKEN
Allgemeiner Hinweis Der Eintritt einzelner oder das kumulative Zusammen-
wirken verschiedener Risiken kann erhebliche nach-
Im Folgenden werden die Risikofaktoren dargestellt, teilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-,
die für die Bewertung des Marktrisikos der partiarischen und Ertragslage der Emittentin haben, mit der Folge,
Nachrangdarlehen „IPI 21 Immobilien London“ von dass die Emittentin nicht, oder nur eingeschränkt
ausschlaggebender Bedeutung sind sowie die Risikofak- in der Lage ist, ihre vertraglich vereinbarten
toren, die die Fähigkeit der Emittentin beeinträchtigen Zins-, Frühzeichnerbonus-, Gewinnanteils- und Rück-
N¸QQHQ LKUHQ 9HUSȵLFKWXQJHQ DXV GHQ SDUWLDULVFKHQ ]DKOXQJVYHUSȵLFKWXQJHQDXVGHQSDUWLDULVFKHQ1DFK
Nachrangdarlehen gegenüber den Anlegern und An- rangdarlehen gegenüber den Anlegern zu bedienen.
legerinnen nachzukommen. Die Darstellung der Risiko-
faktoren ersetzt nicht die gegebenenfalls notwendige Im ungünstigsten Fall kann es zu einer Insolvenz
Beratung durch fachlich geeignete Berater. Eine Anlage- der Emittentin und damit zu einem Totalverlust der
entscheidung sollte nicht allein aufgrund dieser Risiko- Investition kommen.
IDNWRUHQ JHWURHQ ZHUGHQ GD GLH KLHULQ HQWKDOWHQHQ
Informationen eine auf die Bedürfnisse, Ziele, Erfah- Maximalrisiko
rungen bzw. Kenntnisse und Verhältnisse des Anlegers
zugeschnittene Beratung und Aufklärung nicht erset- Das Hauptrisiko der hier angebotenen unternehme-
zen können. Es wird empfohlen, gegebenenfalls Beur- rischen Beteiligung liegt in der wirtschaftlichen Ent-
teilungen von fachlich geeigneten Beratern einzuholen. wicklung der Emittentin. Deshalb verbindet sich mit
dieser Kapitalanlage das Risiko des Teil- oder sogar
Im Folgenden werden die aus Sicht der Emittentin we- des Totalverlustes des eingesetzten Kapitals und
sentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken, die noch zu zahlender Zinsen, zu zahlenden Früh-
sich grundsätzlich aus ihrer Geschäftstätigkeit sowie zeichnerbonus und nicht gezahlter Gewinnanteile.
aus dem Erwerb der partiarischen Nachrangdarlehen Dieses Risiko besteht vornehmlich
ergeben können, dargestellt.
bei einer Insolvenz der Emittentin, da Ansprüche der
Die Reihenfolge der aufgeführten Risiken lässt keine Anleger in der Insolvenz nachrangig sind, und
Rückschlüsse auf mögliche Eintrittswahrscheinlichkeiten
oder das Ausmaß einer potenziellen Beeinträchtigung zu. im Falle einer stark negativen Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage der Emittentin, da Ansprüche der
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich zu- Anleger auf Zahlungen aus den partiarischen Nach-
sätzliche Risiken aus der individuellen Situation des rangdarlehen nicht bestehen, wenn hierdurch ein In-
Anlegers sowie aus bisher unbekannten oder als un- VROYHQ]HU¸QXQJVJUXQGEHLGHU(PLWWHQWLQKHUEHLJH-
wesentlich erachteten Sachverhalten ergeben können. I¾KUWZHUGHQZ¾UGH YJOiGHU%HGLQJXQJHQ
11Insbesondere bei einer Finanzierung des Erwerbs des Risiken im Kapitalanlagebereich
partiarischen Nachrangdarlehens durch einen Kredit Die Emittentin konzipiert Kapitalanlagen und platziert
kann es zudem über den Verlust der Kapitalanlage hin- diese am freien Kapitalmarkt. Die Generierung von
aus auch zur Gefährdung des weiteren Vermögens des Erträgen in diesem Bereich steht in Abhängigkeit zu
Anlegers kommen, da die aufgenommenen Fremd- der erfolgreichen Platzierung der unternehmerischen
PLWWHO .UHGLW HLQVFKOLH¡OLFK GHU YHUEXQGHQHQ .RVWHQ Kapitalanlagen.
trotz des Teil- und Totalverlustes des partiarischen
Nachrangdarlehens einschließlich noch nicht gezahlter Die Emittentin ist als Konzeptionärin und Anbieterin
Zinsen, Frühzeichnerbonus sowie Gewinnanteile wei- eigener Finanzprodukte – im Folgenden Kapitalanlagen
terhin zurückzuführen sind. – grundsätzlich dem Risiko ausgesetzt, dass sie von den
Erwerbern der Kapitalanlagen wegen vermeintlicher
Es wird keine Gewähr für den Eintritt der wirtschaft- oder tatsächlicher Mängel der Angebotsunterlagen
lichen Ziele und Erwartungen des Anlegers übernommen. und/oder Vermittlungsfehlern haftbar gemacht wird.
Obwohl die Emittentin eigene Finanzprodukte nur
durch erfahrene Konzeptionäre entwickelt und die
eigenen Vertriebsmitarbeiter ständig schult und dies
Anlagegefährdende Risiken auch in Zukunft tun wird, ist nicht auszuschließen, dass
unvorhersehbare und unabwendbare Risiken oder in
Im Folgenden werden die Risiken dargestellt, durch der Vergangenheit nicht erkannte Risiken eintreten,
deren Realisierung die prognostizierten Ergebnisse so dass eine Inanspruchnahme durch Erwerber der
durch die Emittentin nicht erzielt werden und im un- Kapitalanlagen nicht ausgeschlossen werden kann.
günstigsten Fall zu einem teilweisen oder vollständigen Durch eine vermehrte und/oder großvolumige Inan-
Verlust der Kapitalanlage des Anlegers führen können. spruchnahme potenziert sich das Risiko entsprechend.
Die Reihenfolge der Nennung der Risiken lässt keinen
Schluss auf deren Eintrittswahrscheinlichkeit zu. Soweit die für den Vertrieb bestimmter Assetklassen
erforderliche behördliche Genehmigung für die Emit-
tentin und/oder gruppenangehörige Unternehmen
Geschäftstätigkeit der Emittentin
nicht erteilt wird oder bereits erteilte Genehmigungen
Bei Eintritt eines oder mehrerer der nachfolgend auf- wieder entzogen werden, besteht das Risiko, dass der
geführten Risiken aus der Geschäftstätigkeit der Emit- Vertrieb einzelner Assetklassen ganz oder teilweise ein-
tentin und einer damit verbundenen negativen Ent- JHVWHOOWZHUGHQPXVV:HLWHUH5LVLNHQLP)LQDQ]GLHQVW-
wicklung der Emittentin und/oder der Anlageobjekte/ leistungsbereich können durch Fehlberatung oder
-projekte besteht das Risiko, dass die Emittentin gerin- auch durch konjunkturelle Schwankungen entstehen.
gere Ergebnisse und daher geringere Zinszahlungen
für den Anleger erwirtschaften würde.
Beteiligung an der Zielgesellschaft
Aufgrund der geplanten Investition der IPI Immobilien
Investitionsrisiko
GmbH & Co. KG in das Tochterunternehmen IPI London
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der IPI Im- /WG =LHOJHVHOOVFKDIW N¸QQHQVLFK5LVLNHQI¾UGLH$QOH-
mobilien GmbH & Co. KG hängt maßgeblich von den ger und Anlegerinnen dadurch ergeben,
wirtschaftlichen Entwicklungen ihrer künftigen Inves-
titionsvorhaben ab. Es besteht das Risiko, dass trotz dass die aus der Vergabe der Nachrangdarlehen
Beachtung der relevanten Auswahlkriterien und Markt-
und der Unternehmensbeteiligung an der Zielge-
strategien und -analysen ungünstige Investitions-
sellschaft geplanten Erträge aus Verzinsungen und
projekte ausgewählt werden und/oder die ausgewähl-
Gewinnanteilen nicht oder nicht dauerhaft realisiert
ten Projekte sich negativ entwickeln. Es besteht das
werden können, wenn die Ertragskraft der Zielgesell-
Risiko, dass die Fähigkeit der Emittentin beeinträch-
tigt wird, Zahlungen aus den partiarischen Nachrang- schaft nicht den Erwartungen entspricht;
darlehen vorzunehmen.
dass die in die Zielgesellschaft investierten Mittel teil-
weise oder vollständig als Folge von Insolvenz wert-
berichtigt werden müssen und sich somit insgesamt
eine geringere als die prognostizierte Renditeerwar-
tung des eingesetzten Kapitals ergeben kann.
12Bei Eintritt eines oder mehrerer der aufgezählten Risi- dass sich weitere Entwertungen der zukünftigen
ken und einer damit verbundenen negativen Entwick- Immobilieninvestitionen aus Lärm oder Immissions-
lung des Anlageobjektes besteht das Risiko, dass die belästigungen ergeben;
Emittentin weniger Erträge und daher geringere Zinsen
für den Anleger erwirtschaften würde. Es besteht das dass aufgrund von Investitionen keine Aussagen
Risiko, dass die Fähigkeit der Emittentin beeinträch- zur Qualität der Immobilien (Reparaturanfälligkeit,
tigt wird, Zahlungen aus den partiarischen Nachrang- %DXTXDOLW¦W HLQJHVFKU¦QNWH :LHGHUYHUN¦XȵLFKNHLW
darlehen an die Anleger vorzunehmen. PDQJHOKDIWH 2EMHNWUHQGLWH XVZ JHPDFKW ZHUGHQ
können;
Risiken aus der Geschäftstätigkeit der dass sich bei Projektierung und Umsetzung des
Zielgesellschaft Bauvorhabens höhere als die geplanten Kosten
und/oder unvorhergesehene Zusatzaufwendungen
Risiken im Geschäftsbereich Immobilien
sowie Verkaufsrisiken ergeben;
Die IPI Immobilien GmbH & Co. KG wird in die im Im-
mobilienbereich tätige Zielgesellschaft IPI London Ltd. dass sich aufgrund eventuell noch nicht abgesicherter
investieren. Die IPI London Ltd. ist wie jedes in diesem 2EMHNW=ZLVFKHQXQG(QGȴQDQ]LHUXQJHQQDFKWHLOLJH
Bereich tätige Unternehmen in erheblichem Maße den wirtschaftliche Auswirkungen für die Zielgesellschaft
typischerweise mit diesem Markt verbundenen Risiken
und/oder die Emittentin ergeben;
ausgesetzt und insbesondere von den Rahmenbedin-
gungen und der Marktentwicklung des Immobilien- dass eine Veräußerung nicht oder nur zu schlechte-
marktes in England und projektbezogen insbesondere ren Konditionen erfolgt und dass sich hieraus nega-
London abhängig. Es können insbesondere branchen- tive wirtschaftliche Auswirkungen ergeben;
VSH]LȴVFKH5LVLNHQGDGXUFKHLQWUHWHQ
dass Instandhaltungsrücklagen für Verschleißtei-
dass durch eine Angebotsverknappung und höhere le der Investitionsobjekte (Dach, Fenster, Fassade,
.DXISUHLVH EHL GHU ΖGHQWLȴ]LHUXQJ XQG GHP (UZHUE +HL]XQJ HWF QLFKW DXVUHLFKHQG JHELOGHW ZXUGHQ
von Immobilienobjekten die Ertragslage sowohl der und sich hieraus nachteilige wirtschaftliche Entwick-
Zielgesellschaft als auch der Emittentin negativ lungen ergeben;
EHHLQȵXVVWZHUGHQN¸QQWH
dass sich die Marktsituation vor Ort durch Aktivitäten
dass sich durch eine Verschlechterung etwaiger Fi- YRQ:HWWEHZHUEHUQQDFKWHLOLJI¾UGLHΖ3ΖΖPPRELOLHQ
nanzierungsbedingungen kreditgebender Banken GmbH & Co. KG verändert;
und durch ungünstigere Finanzierungskonditionen
dass notwendige spätere Instandhaltungen der In-
sowohl ggf. auf Seiten der Zielgesellschaft als auch
vestitionsobjekte wegen ggf. mangelnder Liquidität
auf Seiten der potenziellen Erwerber Investitions-
nicht oder nicht hinreichend durchgeführt werden
hemmnisse bzw. Absatzschwierigkeiten und ver-
können und dies nachteilige Auswirkungen auf die
ringerte Erträge der Zielgesellschaft und dadurch
Verkaufspreise haben könnte;
mittelbar auch der Emittentin ergeben könnten;
dass die kalkulierten zukünftigen Erlöse aus Vermie-
dass Fehleinschätzungen bei der Auswahl der geeig-
tung und/oder Verkauf nicht in der geplanten Höhe
neten Immobilienprojekte den Verkauf der Objekte
entstehen und sich daraus nachteilige wirtschaftli-
zu den geplanten Preisen erschweren könnten, was
che Folgen und Renditeeinbußen für den Anleger er-
sich negativ auf die Umsatz- und Ertragslage der Ziel-
geben.
gesellschaft und dadurch mittelbar auch der Emit-
tentin auswirken könnte; Bei Eintritt eines oder mehrerer der nachfolgend auf-
gezählten wesentlichen Risiken und einer damit ver-
dass sich aufgrund verschlechternder Verkehrs-
bundenen negativen Entwicklung von Anlageobjekten
anbindungen, Sozialstrukturen u.ä. Faktoren der besteht das Risiko, dass sowohl die Zielgesellschaft als
Standort für ein Immobilienobjekt negativ entwickelt auch dadurch mittelbar die Emittentin geringere Er-
und damit nachteilige, im Gewährungszeitpunkt der gebnisse erwirtschaften würden. Es besteht das Risiko,
Anleger noch nicht bekannte erhebliche Tatsachen dass die Fähigkeit der Emittentin beeinträchtigt wird,
zur Folge hätte; Zahlungen aus den partiarischen Nachrangdarlehen
an die Anleger vorzunehmen.
13Vertragserfüllungsrisiko 9HUWULHEGHUSDUWLDULVFKHQ1DFKUDQJGDUOHKHQ
Der wirtschaftliche Erfolg sowohl der Emittentin als Für die Platzierung der mit diesem Exposé angebote-
auch der Zielgesellschaft ist unter anderem davon ab- nen partiarischen Nachrangdarlehen besteht keine
K¦QJLJ GDVV HWZDLJH 9HUWUDJVSDUWQHU LKUH 9HUSȵLFK- Platzierungsgarantie. Zur Aktivierung des Vertriebs
tungen aus den mit ihnen eingegangenen Verträgen wäre die Emittentin möglicherweise angewiesen,
einhalten. Vertragsverletzungen der Vertragspartner höhere als die kalkulierten Vertriebsprovisionen zu ver-
sowohl der Zielgesellschaft als auch der IPI Immobilien einbaren, weitere Marketingmaßnahmen zu ergreifen
GmbH & Co. KG und daraus resultierende Rechtsstrei- bzw. zusätzliche oder abgeänderte Produktvarianten
tigkeiten können zur Nichterfüllung oder Kündigung zu entwickeln. Derartige Maßnahmen sind üblicher-
von Verträgen führen. In dem Falle, dass ein oder meh- weise mit z.T. erheblichen Kosten verbunden, wodurch
rere wesentliche Vertragspartner sowohl der Zielge- vor allem Nebenkosten ansteigen würden und sich
sellschaft als auch der IPI Immobilien GmbH & Co. KG dies auf die Fähigkeit der Emittentin auswirken könnte,
insolvent werden, besteht ebenfalls das Risiko, dass Zahlungen aus den partiarischen Nachrangdarlehen
kalkulierte Einnahmen nicht realisiert werden können an die Anleger vorzunehmen.
und neue Verträge mit anderen Kunden abgeschlossen
werden müssen. Der Abschluss neuer Verträge sowie Außerdem besteht am außerbörslichen Kapitalmarkt
die damit verbundenen zeitlichen Verzögerungen wür- ein umfassendes Angebot an alternativen Produkten,
den weitere Aufwendungen verursachen. so dass nicht auszuschließen ist, dass es der Emitten-
tin nicht gelingt, ausreichende Vertriebskapazitäten zu
Gleiches gilt, wenn und soweit wirtschaftlich nachteili- DNTXLULHUHQ'LHVK¦WWHHLQHQYHUPLQGHUWHQ=XȵXVVYRQ
ge Entwicklungen bei den Vertragspartnern der Zielge- Anlegergeldern zur Folge, was sich auf die Fähigkeit der
sellschaft und/oder der Emittentin auftreten. Emittentin auswirken könnte, Zahlungen aus den partia-
rischen Nachrangdarlehen an die Anleger vorzunehmen.
Der Eintritt eines oder mehrerer dieser Risiken könn-
te dazu führen, dass sowohl die Zielgesellschaft als
auch die Emittentin geringere Ergebnisse erwirtschaf- Kürzungs- und Schließungsmöglichkeit
ten würde. Es besteht das Risiko, dass die Fähigkeit Die Emittentin ist berechtigt, jederzeit und ohne An-
der Emittentin beeinträchtigt wird, Zahlungen aus den gabe von Gründen, Zeichnungen, Anteile oder Beteili-
partiarischen Nachrangdarlehen an die Anleger vorzu- JXQJHQ]XN¾U]HQ'HV:HLWHUHQLVWGLH(PLWWHQWLQGXUFK
nehmen. Beschluss der Geschäftsführung ohne Angabe von
Gründen und ohne Zustimmung der Anleger berech-
tigt, die Zeichnungsfrist zu verkürzen. Insoweit besteht
Objekt-/Projektauswahl der Zielgesellschaft
das Risiko, dass dem Anleger nicht die gezeichnete Dar-
'D GLH =LHOJHVHOOVFKDIW HLQ KRKHV $QIRUGHUXQJVSURȴO lehenshöhe zugeteilt wird und die Anlage eine geringere
$QODJHSROLWLN DQ GLH ]X LQYHVWLHUHQGHQ ΖQYHVWLWLRQV- als die bei der Zeichnung erwartete Rendite aufweist.
objekte/-projekte stellt, besteht das Risiko, dass zum
Zeitpunkt der Investition nicht genügend geeignete Stellt die Emittentin die Platzierung der angebotenen
Objekte oder Projekte vorhanden sind, in die die Ziel- Kapitalanlage vor der Zeichnung der gesamten Tranche
JHVHOOVFKDIW LQYHVWLHUHQ NDQQ 'HV :HLWHUHQ K¦QJHQ ein, steht ihr nicht das den Kalkulationen zu Grunde
die Ergebnisse der Zielgesellschaft von der Auswahl gelegte Kapital für Investitionen zur Verfügung. Dies
der jeweiligen Investitionsobjekte/-projekte und deren kann dazu führen, dass nicht die angestrebten Erträ-
Entwicklung ab. Es besteht das Risiko, dass ungünstige ge für die Emittentin und damit auch für den Anleger
Investitionsobjekte/-projekte ausgewählt werden erwirtschaftet werden können.
bzw. die ausgewählten Investitionsobjekte/-projek-
te sich negativ entwickeln. Im Falle des Eintritts eines
der genannten Risiken könnte es zu einer negativen Schlüsselpersonen
wirtschaftlichen Entwicklung der Zielgesellschaft kom- Durch den Verlust von Kompetenzträgern der Ge-
men. Dadurch könnten geringere Zinszahlungen an schäftsführung der Emittentin sowie der Zielgesellschaft
die Emittentin erfolgen. Es besteht das Risiko, dass die besteht das Risiko, dass Fachwissen nicht mehr zur Ver-
Fähigkeit der Emittentin beeinträchtigt wird, Zah- I¾JXQJ VWHKW XQG VRPLW HLQ TXDOLȴ]LHUWHV ΖQYHVWLWLRQV
lungen aus den partiarischen Nachrangdarlehen an und Risikomanagement nicht mehr in vollem Umfang
die Anleger vorzunehmen. gewährleistet ist. Der Verlust solcher unternehmenstra-
JHQGHU 3HUVRQHQ N¸QQWH HLQHQ QDFKWHLOLJHQ (HNW DXI
die wirtschaftliche Entwicklung der Emittentin haben. Bindungsfrist des Kapitals und Kündigung
Es besteht das Risiko, dass die Fähigkeit der Emittentin
Nach der Abgabe der Zeichnungserklärung ist ein
beeinträchtigt wird, Zahlungen aus den partiarischen
5¾FNWULWWYRP9HUWUDJXQGRGHU:LGHUUXIGHU(UNO¦UXQJ
Nachrangdarlehen an die Anleger vorzunehmen.
– soweit nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben –
nicht möglich. Eine Kündigung des partiarischen Nach-
rangdarlehens durch den Anleger oder die Anlegerin ist
ΖQWHUHVVHQNRQȵLNWH
zum Ende der Mindestlaufzeit von drei vollen Kalender-
Der letzendlich wirtschaftlich Berechtigte der Emit- jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
tentin, Herr Sven Donhuysen, wird sich über seine zwölf Monaten zum 31. Dezember möglich. Der von
Stiftung, der Foresight Foundation mit Sitz in Liech- dem Anleger eingezahlte Darlehensbetrag unter-
tenstein, über ein weiteres Unternehmen an der Hello liegt demnach einer mittelfristigen Bindungsdauer.
1HLJKERXU /WG ZLUWVFKDIWOLFK EHWHLOLJHQ :HJHQ GHU Sowohl die Emittentin als auch der Anleger können
grundsätzlichen Möglichkeit weiterer Personenidenti- die Darlehen zum/nach Ablauf der Mindestlaufzeit
täten der jeweiligen Funktionsträger könnten im Hin- kündigen. Zudem ist die Emittentin berechtigt, die par-
EOLFN DXI GLH (PLWWHQWLQ 9HUȵHFKWXQJVWDWEHVW¦QGH LQ tiarischen Nachrangdarlehen unter Beachtung einer
rechtlicher, wirtschaftlicher und/oder personeller Art Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ablauf eines
bestehen. Es wäre in diesem Fall grundsätzlich nicht MHGHQ .DOHQGHUTXDUWDOV HUVWPDOV ]XP $EODXI YRQ
auszuschließen, dass die Beteiligten bei der Abwägung Monaten, zu kündigen. Sofern die Emittentin ihre
GHU XQWHUVFKLHGOLFKHQ JJI JHJHQO¦XȴJHQ ΖQWHUHVVHQ Kündigungsrechte ausübt, owwohl der Anleger das
nicht zu den Entscheidungen gelangen würden, die partiarische Nachrangdarlehen beibehalten möchte,
VLHWUHHQZ¾UGHQZHQQHLQ9HUȵHFKWXQJVWDWEHVWDQG besteht für ihn das Risiko, dass seine Anlage eine ge-
nicht bestünde. Im gleichen Maße könnten hierdurch ringere als die von ihm erwartete Rendite aufweist.
auch die Erträge der Emittentin – und damit die Zah-
OXQJHQDQGLH$QOHJHUȂEHWURHQVHLQ
Aufsichtsrechtliches Umfeld
Es besteht das Risiko, dass die Emittentin aufgrund
Steuern
geplanter und/oder künftiger aufsichtsrechtlicher Be-
=XN¾QIWLJHQGHUXQJHQGHU6WHXHUJHVHW]HVRZLHDEZHL- schränkungen und/oder Regulierungen und/oder
chende Gesetzesauslegungen durch Finanzbehörden aufsichtsrechtlicher Maßnahmen nicht in der Lage
und -gerichte können nicht ausgeschlossen werden. ist, die Anlagepolitik der Kapitalanlage umzusetzen
ΖQVRZHLW N¸QQHQ I¾U GLH (PLWWHQWLQ QDFKWHLOLJH QGH oder aufgrund aufsichtsrechtlicher Maßnahmen und/
rungen des Steuerrechts negative Auswirkungen auf die oder Erfordernisse gezwungen wäre, die Anlagepolitik
Geschäftstätigkeit und/oder Ertragslage der Emittentin der Kapitalanlage zu ändern und/oder weitere Erfor-
haben. Es besteht das Risiko, dass die Fähigkeit der Emit- GHUQLVVH ]X HUI¾OOHQ (LQH QGHUXQJ GHU $QODJHSROLWLN
tentin beeinträchtigt wird, Zahlungen aus den partiari- der partiarischen Nachrangdarlehen und/oder die
schen Nachrangdarlehen an die Anleger vorzunehmen. Erfüllung weiterer Erfordernisse könnten dazu führen,
dass die tatsächliche Entwicklung der partiarischen
Nachrangdarlehen und der IPI London Ltd. nicht den
Gesetz
Erwartungen der Emittentin wie bei Umsetzung der
'LH*HVHW]JHEXQJXQWHUOLHJWHLQHPVW¦QGLJHQ:DQGHO ursprünglichen Anlagepolitik entspricht. Es besteht das
So können Maßnahmen der Gesetz- und Verordnungs- Risiko, dass die Emittentin keine oder weniger Erträge er-
geber auf Bundes- und/oder Landes- bis hin zur Kom- wirtschaftet. Es besteht das Risiko, dass die Fähigkeit der
PXQDOHEHQHGLH0DUNWXQG:HWWEHZHUEVYHUK¦OWQLVVH Emittentin beeinträchtigt wird, Zahlungen aus den partia-
EHHLQȵXVVHQ XQG VLFK QHJDWLY DXI GLH *HVFK¦IWVW¦WLJ- rischen Nachrangdarlehen an die Anleger vorzunehmen.
keit und/oder wirtschaftliche Situation der Emittentin
auswirken. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit,
dass auf Grund derartiger gesetzgeberischer Maßnah- Gewinnanteil
men das Unternehmen zur Umstellung, Reduzierung Die Zahlung des Gewinnanteils steht unter dem Vor-
oder auch zur Einstellung einzelner geschäftlicher behalt, dass die Emittentin ausreichende Jahresüber-
Aktivitäten gezwungen ist. Aufgrund dessen besteht schüsse erwirtschaftet. Die Höhe des Gewinnanteils ist
das Risiko, dass die Fähigkeit der Emittentin beein- deshalb unmittelbar von der wirtschaftlichen Entwick-
trächtigt wird, Zahlungen aus den partiarischen Nach- lung der Emittentin abhängig.
rangdarlehen an die Anleger vorzunehmen.
15Verwässerung ΖP)DOOHGHU(U¸QXQJHLQHVΖQVROYHQ]YHUIDKUHQV¾EHU
die Emittentin kann der Anleger seine Ansprüche
Die Emittentin ist berechtigt, weiteres Kapital aufzu-
=LQVHQ *HZLQQDQWHLOH 5¾FN]DKOXQJ JHJHQ¾EHU GHP
nehmen, das im gleichen Rang mit den partiarischen
Insolvenzverwalter nur als nachrangiger Insolvenz-
Nachrangdarlehen steht oder im Rang vorgeht. Ein Be-
gläubiger geltend machen. Zahlungen an den Anleger
zugsrecht besteht in diesem Fall für die Anleger nicht,
aus der Insolvenzmasse erfolgen erst dann, wenn alle
so dass das Risiko besteht, dass die Höhe der Zins-
ihm vorgehenden Ansprüche, insbesondere die nicht
zahlungen und/oder etwaiger Gewinnanteile durch
nachrangigen Ansprüche, vollständig erfüllt wurden.
die Aufnahme weiteren Kapitals geringer als kalkuliert
Die Höhe der tatsächlichen Zahlungen ist damit ab-
ausfällt. Das Risiko besteht insbesondere bei der zum
hängig von der Höhe der Insolvenzmasse. Reicht die
Zeitpunkt der Exposéaufstellung durch die Emitten-
Insolvenzmasse nicht aus, um auf nachrangige Forde-
tin geplanten Emission von nachrangigen Namens-
rungen im Insolvenzverfahren Zahlungen zu leisten,
schuldverschreibungen mit der Emissionsbezeichnung
hätte dies für den Anleger den Totalverlust des par-
„IPI 22 Immobilien London“.
tiarischen Nachrangdarlehens zur Folge.
Zahlungsvorbehalte
Mitwirkungs- und Vermögensrechte
Für alle Zahlungsansprüche der Anleger gilt ein Zah-
Die partiarischen Nachrangdarlehen begründen aus-
lungsvorbehalt. Anleger haben gegen die Emittentin
schließlich schuldrechtliche Ansprüche gegenüber der
nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Zinsen,
Emittentin auf laufende Zinszahlungen, etwaige Früh-
Gewinnanteile sowie Rückzahlung des partiarischen
zeichnerbonus-Zahlungen, etwaige Gewinnanteile und
Nachrangdarlehens, wenn durch diesen Anspruch kein
Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zum Zeitpunkt
ΖQVROYHQ]HU¸QXQJVJUXQG EHL GHU (PLWWHQWLQ =DK-
der jeweiligen Fälligkeit. Die partiarischen Nachrang-
lungsunfähigkeit, drohende Zahlungsunfähigkeit oder
darlehen gewähren keine Teilnahme-, Mitwirkungs- und
EHUVFKXOGXQJ KHUEHLJHI¾KUW Z¾UGH VLHKH i GHU
Stimmrechte in Bezug auf die Emittentin.
%HGLQJXQJHQ 'DKHULVWGDV%HVWHKHQHLQHV$QVSUXFKV
der Anleger auf Zahlung von der wirtschaftlichen Situ-
ation der Emittentin und insbesondere auch von deren Keine Einlagensicherung
Liquiditätslage abhängig.
Partiarische Nachrangdarlehen sind Kapitalanlagen,
für die weder eine gesetzliche noch eine vertragliche
Für den Anleger besteht das Risiko, dass er im Falle
Einlagensicherung besteht.
des Vorliegens eines solchen Zahlungsvorbehaltes
von der Emittentin keine Zahlungen zum eigentlichen
Fälligkeitstermin mangels Vorliegens eines Anspruchs
YHUODQJHQNDQQ:LUGGHU=DKOXQJVYRUEHKDOWQLFKWEH- Anlegergefährdende Risiken
seitigt, hat dies den Totalverlust für den Anleger zur
Folge. Der Nachzahlungsanspruch entfällt mit Ablauf Die nachfolgenden Abschnitte stellen die Risiken dar, die
des vierten Jahres nach Beendigung der Laufzeit. nicht nur zu einem Verlust des Darlehensbetrages des
Anlegers führen können, sondern darüber hinaus auch
das weitere Vermögen des Anlegers gefährden können.
Rangstellung der Ansprüche
Die Anleger können von der Emittentin nicht verlangen,
Handelbarkeit, Übertragbarkeit
dass ihre Zins-, Frühzeichnerbonus-, Gewinnanteils-
und Rückzahlungsansprüche gegenüber anderen An- Die angebotenen partiarischen Nachrangdarlehen sind
sprüchen vorrangig ausgezahlt werden, soweit diese mit Zustimmung der Emittentin durch Abtretung frei
anderen Ansprüche im gleichen Rang mit den An- übertragbar. Die partiarischen Nachrangdarlehen sind
sprüchen der Anleger stehen, auch nicht gegenüber jedoch nicht an einem organisierten Markt handelbar.
Anlegern aus weiteren, von der Emittentin ausgegebe- Ihre Veräußerbarkeit ist insofern eingeschränkt. Eine
nen anderen Finanzierungstiteln. Veräußerung der partiarischen Nachrangdarlehen
ist nur durch einen privaten Verkauf durch den Anle-
Im Falle der Liquidation der Emittentin sind die nachran- ger oder ggf. durch Vermittlung der Emittentin mög-
gigen Ansprüche der Anleger erst nach einer etwaigen lich. Dabei kann nicht ausgeschlossen werden, dass
Befriedigung dinglich besicherter Ansprüche anderer VLFKNHLQ.¦XIHUȴQGHWVRGDVVGHU$QOHJHUHUVWQDFK
*O¦XELJHU ]%.UHGLWLQVWLWXWH VRZLHDQGHUHUQLFKWQDFK Kündigung des Nachrangdarlehens zum Ablauf der
UDQJLJHU*O¦XELJHU ]%/LHIHUDQWHQ ]XEHGLHQHQ Mindestvertragsdauer ausscheiden und nicht vor der
16Kündigung über sein eingesetztes Kapital verfügen
kann oder das partiarische Nachrangdarlehen nur zu
einem geringeren Erlös veräußerbar ist.
)UHPGȴQDQ]LHUXQJ
Den Anlegern steht es frei, den Erwerb der partia-
rischen Nachrangdarlehen ganz oder teilweise durch
)UHPGPLWWHO]XȴQDQ]LHUHQ'RFKZLUGGDUDXIKLQJHZLH-
sen, dass sich hierdurch die Risikostruktur der Anlage
erhöht. Die Rückführung der Fremdmittel und die mit
der Finanzierung verbundenen Zinszahlungen sind von
dem Anleger zu bedienen, unabhängig von der Rück-
zahlung des partiarischen Nachrangdarlehens und der
Leistung von Zinszahlungen durch die Emittentin.
Steuern und Gesetz
Trotz des grundsätzlich bestehenden sog. Rückwir-
kungsverbotes kann nicht ausgeschlossen werden,
dass die partiarischen Nachrangdarlehen von künfti-
gen Steuer-, Gesellschafts- oder anderen Rechtsände-
UXQJHQGHUDUWEHWURHQVLQGGDVVDXI=LQV]DKOXQJHQ
ein entsprechender Abschlag vorgenommen werden
PXVVXQGVRPLWGLHNDONXOLHUWHQ5HQGLWHQQLFKW PHKU
erzielt werden können.
17MARKTUMFELD
Der Immobilienmarkt in Großbritannien verändert Ein Ende dieser Preisentwicklung ist nicht in Sicht.
VLFK :R HKHPDOV (LJHQWXP JHIUDJW ZDU EHVWHKW MHW]W Im Gegenteil: Im Jahre 2020, so prognostiziert das
die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen. Institut Oxford Economics im Auftrag der National
Insbesondere in London ist der Trend zur Mietwoh- +RXVLQJ)HGHUDWLRQ 'DFKYHUEDQGGHU:RKQEDXJHVHOO-
nung unaufhaltbar. Der bislang für privates Haus- VFKDIWHQYJOȌ'LH:HOWȊDD2 ZLUG:RKQHLJHQWXP
eigentum weithin bekannte britische Immobilienmarkt LQ /RQGRQ LP 6FKQLWW EULWLVFKH 3IXQG UXQG
bewegt sich zusehends in Richtung Mietwohnungen (XUR NRVWHQ
aus Privatvermietung.
Bis 2023 rechnet der „Home Truths“-Report“ sogar mit
Großbritannien gehört zu den Ländern mit einem einem weiteren Anstieg auf 776.300 Britische Pfund
KRKHQ $QWHLO YRQ :RKQHLJHQWXP ZDV LQVEHVRQ HWZD (XUR 'DV LVW PHKU DOV GDV IDFKH
dere zu einer akuten Knappheit von erschwinglichen eines Londoner Jahresgehalts und ein Spitzenwert
0LHWZRKQXQJHQI¾KUW=XGHPLVWGHU¸HQWOLFKH0LHW im internationalen Vergleich. Die Mieten, so das For-
sektor in Großbritannen im Vergleich zu Deutschland VFKXQJVLQVWLWXW2[IRUG(FRQRPLFV Ȍ'LH:HOWȊDD2 Ȋ
weitgehend inexistent. Mit mehr privatem Mietwohn- werden bis dahin um ein Drittel steigen, auf 2.300
raum kann einer rapide ansteigende Nachfrage nach 3IXQG LP 0RQDW HWZD (XUR 1DFK $QJDEHQ
EH]DKOEDUHP :RKQUDXP HQWVSURFKHQ ZHUGHQ Ȃ HLQH der National Housing Federation beanspruchen die
Nachfrage, die angesichts des sich für Normalver- 0LHWHQ MHQDFK%H]LUN ELVGHV%UXWWR+DXV-
GLHQHQGH LQ XQHUVFKZLQJOLFKHQ +¸KHQ EHȴQGOLFKHQ haltseinkommen (vgl. Neue Zürcher Zeitung vom 18.
Immobilienmarktes in den kommenden Jahren nur an- $SULO
steigen kann.
%H]DKOEDUHV:RKQHQLQ/RQGRQ GLHVHV7KHPDZLUGLQ
ganz Großbritannien mit viel Leidenschaft diskutiert.
Die Preise für Immobilien gelten als völlig überhöht.
In vielen Teilen der britischen Hauptstadt wird viel Geld
für schlechte Qualität und wenig Platz verlangt (vgl. „Die
:HOWȊYRP'H]HPEHU Ȍ(VLVW/RQGRQȊKHL¡W
es oft, „wer hier wohnen will, der muss halt zahlen.“
Der Durchschnittspreis einer Londoner Immobilie be-
trägt nach den Daten des Land Registry, des Grund-
EXFKDPWHV 3IXQG YJO 6¾GGHXWVFKH =HLWXQJ
YRP$SULO UXQG(XUR
*Sämtliche Pressetexte beziehen sich auf die Online-Ausgaben der
genannten Zeitungen.
18GESCHÄFTSTÄTIGKEIT DER
IPI IMMOBILIEN GMBH & CO. KG
Zur Geschäftstätigkeit der IPI Immobilien GmbH & Co. Weitere Kapitalanlagen
KG gehören Erwerb, Halten, Entwicklung und Verwer-
tung von Immobilien oder Grundstücken, Beratung,
Parallel zur vorliegenden Emission der partiarischen
Projektplanung und alle Tätigkeiten mit Bezug zum Im-
Nachrangdarlehen „IPI 21 Immobilien London“ beab-
mobiliensektor und alle damit mittelbar oder unmittel-
sichtigt die Emittentin, eine weitere Kapitalanlage in
bar zusammenhängenden Unternehmungen.
Form von nachrangigen Namensschuldverschreibun-
gen mit der Emissionsbezeichnung „IPI 22 Immobilien
Das Investitionsvorhaben London“ zu begeben. Die Namensschuldverschreibun-
JHQ VLQG HEHQIDOOV PLW HLQHP TXDOLȴ]LHUWHQ 1DFKUDQJ
VRZLH=DKOXQJVYRUEHKDOWHQDXVJHVWDWWHW VLHKHXQWHQ
Die IPI Immobilien GmbH & Co. KG wird sich mittels
Der dazugehörige Verkaufsprospekt, etwaige Nach-
Gewährung von Nachrangdarlehen an die IPI London
träge sowie das Vermögensanlagen-Informations-
Ltd., dem gemeinsamen Unternehmen der IPI Immo-
blatt werden nach Billigung des Angebotes zur kosten-
bilien GmbH & Co. KG und der Hello Neighbour Ltd.,
losen Ausgabe bei der Emittentin, IPI Immobilien GmbH
mittelbar an der Errichtung moderner und bezahlbarer
&R .* :DOWHU*URSLXV6WUD¡H 0¾QFKHQ
Apartmentanlagen in London beteiligen. Durch diese
bereitgehalten.
Kooperation soll der Anspruch verwirklicht werden,
jedermann eine geeignete Immobilie zu ermöglichen:
6WXGLHQDEVROYHQWHQ GLH LKUH HUVWH HLJHQH :RKQXQJ Die interessierten Anleger sind grundsätzlich berech-
beziehen ebenso wie Singles, hart arbeitenden Fach- tigt, alle angebotenen unternehmerischen Kapital-
kräften und Paaren, die eine Familie gründen wollen, anlagen zu zeichnen. Die Anleger können von der Emit-
Menschen in der nachfamiliären Lebensphase und tentin nicht verlangen, dass Zins-, Frühzeichnerbonus-,
Rentner, denen es möglich ist, endlich losgelöst von Gewinnanteils- und Rückzahlungsansprüche gegen-
der Arbeit zu leben. Menschen, die auf ihr eigenes Zu- über anderen Ansprüchen vorrangig ausgezahlt wer-
KDXVHVSDUHQVROOHQ$SDUWPHQWVRKQH:DUWH]HLWXQG den, soweit diese anderen Ansprüche im gleichen Rang
zu erschwinglichen Nutzungskosten, die das Ersparte mit den Ansprüchen der Anleger stehen, auch nicht
rascher anwachsen lassen, bekommen. So soll bezahl- gegenüber Anlegern aus weiteren, von der Emittentin
EDUH :RKQ XQG /HEHQVTXDOLW¦W DXFK LQ /RQGRQ HU- ausgegebenen anderen Finanzierungstiteln.
möglicht werden.
19Im Falle der Liquidation der Emittentin sind alle nach-
rangigen Ansprüche der Anleger erst nach einer etwa-
igen Befriedigung dinglich besicherter Ansprüche ande-
UHU*O¦XELJHU ]%.UHGLWLQVWLWXWH VRZLHDQGHUHUQLFKW
QDFKUDQJLJHU*O¦XELJHU ]%/LHIHUDQWHQ ]XEHGLHQHQ
ΖP)DOOHGHU(U¸QXQJHLQHVΖQVROYHQ]YHUIDKUHQV¾EHU
die Emittentin kann der Anleger seine Ansprüche (Früh-
]HLFKQHUERQXV =LQVHQ *HZLQQDQWHLOH 5¾FN]DKOXQJ
gegenüber dem Insolvenzverwalter nur als nachrang-
iger Insolvenzgläubiger geltend machen. Zahlungen
an den Anleger aus der Insolvenzmasse erfolgen erst
dann, wenn alle ihm vorgehenden Ansprüche, insbe-
sondere die nicht nachrangigen Ansprüche, vollständig
erfüllt wurden. Die Höhe der tatsächlichen Zahlungen
ist damit abhängig von der Höhe der Insolvenzmasse.
Reicht die Insolvenzmasse nicht aus, um auf nachrang-
ige Forderungen im Insolvenzverfahren Zahlungen zu
leisten, hätte dies für den Anleger den Totalverlust des
partiarischen Nachrangdarlehens „IPI 21 Immobilien
London“ zur Folge.
Es wird auf die entsprechenden Ausführungen im
Kapitel „Risiken“ (z.B. „Zahlungsvorbehalte“, „Rang-
VWHOOXQJȊ GHV([SRV«VKLQJHZLHVHQ
20ANLAGEPOLITIK UND ANLAGEOBJEKT
Anlagepolitik
beschriebenen Immobilienprojekte aus der Veräuße-
Die Emittentin beabsichtigt, die Nettoeinnahmen aus rung oder der Vermietung der zu errichtenden oder um-
dem Angebot der partiarischen Nachrangdarlehen zubauenden Immobilien mittelbar Erträge zu generieren.
in die Zielgesellschaft IPI London Ltd. zu investieren. Für die Darlehensvergabe an die Zielgesellschaft IPI
Für sonstige Zwecke werden die Nettoeinnahmen nicht London Ltd. erhält die IPI Immobilien GmbH & Co.
genutzt. KG neben einem Ergebnisanteil in Höhe von 10%
einen festen, vertraglich vereinbarten Zins in Höhe von
Die Anlagepolitik der Emittentin besteht darin, das 12% p.a. bezogen auf die Höhe der Darlehenssumme.
aufgrund der vorliegenden Emission zur Verfügung 'LH Ζ3Ζ /RQGRQ /WG LVW YHUSȵLFKWHW GHQ YRQ GHU Ζ3Ζ
stehende Kapital in die Vergabe von nachrangigen Immobilien GmbH & Co. KG zur Verfügung gestellten
Darlehen an die Zielgesellschaft zu investieren und Darlehensbetrag fristgerecht zurückzuzahlen und die
im Gegenzug mittels Realisierung der nachstehend vereinbarten quartalsweisen Zinszahlungen zu leisten.
Konzernstruktur
IPI Immobilien Hello Neighbour
GmbH & Co. KG Ltd.
99
%
,9
01
9%
0,
Nachrangdarlehen
IPI London Ltd.
12% Zins auf
Nachrangdarlehen
100%
10
0%
0%
10
Neue Gesellschaft Neue Gesellschaft Neue Gesellschaft
Immobilie in Immobilie in Immobilie in
London 1 London 2 London 3
21Die Anlageobjekte der %HVRQGHUHU :HUW ZXUGH EHL GHQ 3ODQXQJHQ GDUDXI
gelegt, ein Gemeinschaftsgefühl für den Ort zu
IPI London Ltd.
ZHFNHQ LQGHP GHV *UXQGVW¾FNV DOV )UHLUDXP
belassen werden, darunter zwei neue Parks und
Die Zielgesellschaft möchte jedem die Möglichkeit
drei Grünanlagen – wobei der Großteil direkt an
HLQHV PRGHUQHQ YRP $UFKLWHNWHQ JHVWDOWHWHQ :RKQ
XPIHOGHV ELHWHQ :XQGHEDU DXVVHKHQGH QHXH +¦X- der Themse liegt.
VHU PLW Ȍ:RZȊ)DNWRU XQG DXVJHNO¾JHOWHQ 'HVLJQ
Das Baugrundstück hat exzellente Verkehrsver-
elementen – ohne atemberaubende Kosten. Damit
bindungen über die Züge der Docklands Light Rail-
sie das leisten kann, arbeitet sie mit Architekten und
way, den Bahnhof Custom House Crossrail Station und
Designpartnern zusammen, die ein Händchen dafür
haben, den Rotstift anzusetzen – ohne Kompromisse GLH -XELOHH/LQLH %DKQKRI &DQQLQJ 7RZQ VRZLH LQWHU
bei der Qualität einzugehen. Und sie sieht sich alles nationale Verbindungen vom Flughafen London City
JHQDXDQYRQGHQ:HUNVWRHQELVKLQ]XGHQDXVJH $LUSRUW XQG JHSODQWH 6FKLVYHUELQGXQJHQ YRQ HLQHU
wählten Locations, um ihren Bewohnern ein ganz neuen Anlegestelle am Thames Clipper Pier.
wunderschön gestaltetes Zuhause zu erschwinglichen
Die Baugenehmigung für das Projekt wurde vom Ge-
Preisen anzubieten.
meinderat des Stadtbezirkes Newham erteilt (Akten-
Das Ziel der IPI London Ltd. ist es, ihren Anteilseignern ]HLFKHQ 9$5 6WDUW GHV HUVWHQ %DXDE
attraktive und nachhaltige Renditen während des gan- VFKQLWWVZDULP)HEUXDU (LQODQJIULVWLJHV(UE
zen Immobilienzyklus zu liefern, indem sie Marktent- baurecht wird im freihändigen Verkauf angeboten.
wicklungen und die Bedürfnisse der Kunden sowie die
der Gemeinden voraussieht und sich darauf einrichtet. Das Erdgeschoss des Gebäudes wird hochwertige
(LQ]HOKDQGHOVȵ¦FKHQ PLW GRSSHOWHU 'HFNHQK¸KH
bieten, wobei die Ostseite Teil des Sovereign Place
Im Fokus: Das Projekt Beaufort im Zentrum ist. Dieser wird der zentrale Platz sein und den Blick-
von „The Royal Wharf“
punkt des Projektes darstellen. Der Zugang zu den
Im Fokus der Planungen der Zielgesellschaft stehen :RKQEHUHLFKHQ HUIROJW GXUFK YLHU JHWUHQQWH /RE-
Immobilienprojekte wie z.B das Projekt Beaufort, bies, jeweils mit komplettem Concierge-Service.
einer Beteiligung an der exklusiven außerbörslichen
Gelegenheit zum Forward-Purchase eines gehobe- $OOH :RKQHLQKHLWHQ YHUI¾JHQ ¾EHU HLJHQH %DONRQV
nen Häuserblocks zur Kapitalanlage mit 195 Einheiten und es gibt einen zentralen hochgelegenen Gar-
LP =HQWUXP GHU :RKQSDUNDQODJH Ȍ7KH 5R\DO :KDUIȊ ten zur exklusiven Nutzung durch die Bewohner.
(LQNXU]HUEHUEOLFN Außerdem können die Bewohner das angrenzende
Fitnessstudio und andere Annehmlichkeiten auf
Ȍ7KH5R\DO:KDUIȊLVWQDFK$QVLFKWGHU(PLWWHQWLQHLQ dem Gelände benutzen.
attraktiver neuer Stadtteil am Flussufer in London, zwi-
schen dem Barrier Park und dem Lyle Park gelegen. 'DV 3URMHNW %HDXIRUW XPIDVVW :RKQHLQKHLWHQ
(136,618 sqft = ca. 12.692 m2 DXIGUHL*HE¦XGHYHU-
'DV 3URMHNW %HDXIRUW EHȴQGHW VLFK LP =HQWUXP GHV teilt:
:RKQSDUNSURMHNWVȌ7KH5R\DO:KDUIȊLQJ¾QVWLJHU/DJH
zu den Geschäften und Restaurants der beiden Haupt-
VWUD¡HQXQGGHQ)UHLU¦XPHQGHU5R\DO:KDUI*DUGHQV
Der Block wurde eigens für den privaten Mietsektor
HQWZLFNHOW XQG ZLUG YRUDXVVLFKWOLFK LP 4XDUWDO
2017 fertiggestellt.
Ȍ7KH 5R\DO :KDUIȊ ZLUG YRQ 2[OH\ XQG %DOO\PRUH
ZZZEDOO\PRUHJURXSFRP HQWZLFNHOW XQG ELHWHW
3ODW] I¾U ELV ]X :RKQHLQKHLWHQ HLQH QHXH
Schule, Geschäfte, Büros und Restaurants am Fluss-
ufer und soll bei Fertigstellung eine Einwohnerzahl
von 10.000 Menschen erreichen.
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