Halle 53, Sulzer-Areal Stadtmitte, Winterthur Trägerschaft und Nutzungskonzeption Programm/Info Memorandum
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Amt für Städtebau Winterthur
Winterthur
Halle 53, Sulzer-Areal Stadtmitte, Winterthur
Trägerschaft und Nutzungskonzeption
Programm/Info Memorandum
Öffentliche Ausschreibung
Winterthur, Stand 11. Juli 2017
dreischiffige Halle53, Foto Michael Haug
Inhaltsverzeichnis
1 Management Summary 3
2 Verfahren 5
2.1 Veranstalterin 5
2.2 Zielpublikum 5
2.3 Gegenstand 5
2.4 Verfahrensart 5
2.5 Ablauf Vergabeprozess 5
2.6 Entschädigung 7
2.7 Verbindlichkeit 7
2.8 Streitfälle (Rechtswahl und Gerichtsstand) 8
2.9 Rechtsmittelbelehrung 8
2.10 Beurteilungsgremium 8
2.11 Termine 9
2.12 Kick-Off mit Besichtigung 10
2.13 Fragerunde 10
2.14 Ausschreibungsunterlagen 10
3 Leistungen und einzureichende Unterlagen 11
3.1 Anmeldung 11
3.2 1. Stufe: Offertstellung, Leistungen Bewerbende 11
3.3 1. Stufe: Offertstellung, Unterlagen 12
3.4 2. Stufe: Vertiefung und Offertpräsentation 13
3.5 Beurteilungskriterien 13
4 Basisinformationen 15
4.1 Lage und Umgebung 15
4.2 Objektbeschrieb 16
5 Inhaltliche Rahmenbedingungen 18
5.1 Grundstück 18
5.2 Eigentumsrechtliche Verhältnisse 18
5.3 Planungsrechtliche Grundlagen 19
5.4 Gebäudeversicherungswert 19
5.5 Verfügbare Nutzflächenkategorien 20
5.6 Beispiel zur Illustration der Nutzflächenaufteilung 20
5.7 Denkmalschutz 21
5.8 Altlasten und Gebäudeschadstoffe 21
5.9 Quartierumgebung und Betriebseinschränkungen 21
5.10 Erschliessung und Verkehr 22
5.11 Bauarbeiten unmittelbarer Umgebung 23
1
5.12 Bauliche Massnahmen/Instandsetzungsbedarf 23
6 Vertrag 25
6.1 Grundlagen 25
6.2 Miete 25
7 Auslegeordnung geeigneter Nutzungen 27
7.1 Nutzungsideen: gemäss § 255 PBG anrechenbare Geschossfläche
27
7.2 Nutzungsideen: generell von Aussentemperatur beherrschte,
temporär vermietbare Fläche im Erdgeschoss 27
8 Genehmigung 28
Impressum
Herausgeberin: Stadt Winterthur, Amt für Städtebau
Redaktion: Wüest Partner AG; Amt für Städtebau, Bau
Bezugsquelle
Stadt Winterthur, Amt für Städtebau
Pionierstrasse 7, 8403 Winterthur
staedtebau@win.ch
2
1 Management Summary
Die Stadt Winterthur konnte im Sommer 2015 die Halle 53, eine denkmal-
geschützte Industrie-Anlage auf dem ehemaligen Sulzer-Areal Stadtmitte,
käuflich erwerben. Dem Kauf war eine intensive Diskussion von Nutzungs-
ideen, Betriebskonzepten und Risiko-/Potenzialanalysen vorausgegangen.
Heute wird die Halle im Sinne einer Zwischennutzung als Parkhaus und
für einzelne Veranstaltungen verwendet.
Die Stadt Winterthur, vertreten durch das Amt für Städtebau, führt für die
Halle 53 auf dem Sulzer-Areal Stadtmitte in Winterthur eine zweistufige,
öffentliche Ausschreibung zur Findung einer Trägerschaft und Nutzungs-
konzeption durch. Die Zweistufigkeit erlaubt es, ausgewählte Eingaben
aus der ersten Runde gezielt zu vertiefen. Ziel der Ausschreibung ist die
Ermittlung einer geeigneten Trägerschaft mit der optimalsten Nutzungs-
konzeption. Die Halle 53 soll in Zukunft Nutzungen beherbergen, die eine
überregionale Ausstrahlung haben, die Attraktivität des Umfeldes und der
Stadt Winterthur steigern, sowie für Veranstaltungskreise offen stehen.
Die wichtigsten Rahmenbedingungen in Bezug auf Flächen, Nutzungen
sowie Vertragsmodelle werden hier kurz zusammengefasst und im Fol-
genden detailliert erläutert:
– Flächen: Die Halle 53 weist eine Grundfläche von 5'523 m2 auf und
belegt damit fast das gesamte Grundstück (5'877 m2). Die anrec hen-
bare Geschossfläche (aGF, §255 PBG) ist mit 6'462 m2 (rund 120%
der Gebäudegrundfläche) im Grundbuch eingetragen. Nicht dazu zäh-
len ebenerdige Flächen, wenn diese als öffentlich zugänglicher, über-
deckter Freiraum und als Zirkulationsflächen genutzt werd en (analog
einem Platz unter freien Himmel). Diese Flächen stehen auch zur tem-
porären Verwendung für wechselnde Nutzungen zur Verfügung.
– Nutzungen: Die Stadt sucht Nutzungen, die für die Öffentlichkeit at-
traktiv sind und zu einer Belebung und nachhaltigen Entwicklung des
Umfeldes beitragen. In Bezug auf die inhaltliche Ausrichtung werden
keine Vorgaben gemacht. Die Einhaltung der inhaltlichen Rahmenbe-
dingungen (Kap. 5) insbesondere in Bezug auf Lärmimmissionen ist
jedoch zu beachten.
– Vertrag: Es ist eine langfristige Miete vorgesehen. Ab 1.1.2022 ist
auch ein Übergang in eine Abgabe im Baurecht denkbar
Die Stadt übernimmt die Instandhaltung und Instandsetzung der Halle
und vermietet diese gemäss einer definierten Schnittstelle (Vertrags-
dauer: 10 bis 20 Jahre + 2 Optionen à 5 Jahre).
3
Die Stadt beabsichtigt die Halle an einen Betreiber mit einem für die Öf-
fentlichkeit attraktiven Nutzungskonzept abzugeben. Dabei strebt die
Stadt einen kostendeckenden Mindestertrag an.
Die Ausschreibung der Trägerschaftssuche erfolgt in Form eines Konkur-
renzverfahrens zur Identifikation des bestgeeigneten Vertragsnehmers mit
einer optimalen Nutzungskonzeption. Die Ausschreibung wendet sich an
Firmen, institutionelle Anleger, Organisationen (wie z.B. Stiftungen) sowie
Privatpersonen mit kreativen Nutzungskonzepten und einem dem Risiko
entsprechend soliden finanziellen Fundament. Das Vergabeverfahren ist
als zweistufiger Prozess organisiert. Bei der Auswahl werden die Nut-
zungskonzeption, das Flächenkonzept, die Trägerschaft sowie finanzielle
und vertragliche Aspekte bewertet.
42 Verfahren
2.1 Veranstalterin
Veranstalterin des Verfahrens ist die Stadt Winterthur, vertreten durch das
Departement Bau und durch das Departement Finanzen. Für die Durch-
führung der Ausschreibung ist das Departement Bau, Amt für Städtebau,
Bereich Bau, federführend verantwortlich:
Stadt Winterthur, Departement Bau
Amt für Städtebau, Bereich Bau
Pionierstrasse 7
8403 Winterthur
Tel. 052 267 54 62
E-Mail: michael.boogman@win.ch
2.2 Zielpublikum
Gesucht wird eine Trägerschaft für die Halle 53. Die Ausschreibung wen-
det sich an Firmen, institutionelle Anleger, Organisationen (wie z.B. Stif-
tungen) sowie Privatpersonen.
2.3 Gegenstand
Es soll eine lebendige und attraktive Nutzung für das Umfeld, die Stadt
und die Region Winterthur gefunden werden, eine nationale Ausstrahlung
ist wünschenswert. Bei der Auswahl werden die Nutzungskonzeption, das
Flächenkonzept, die Trägerschaft sowie finanzielle und vertragliche As-
pekte bewertet (s. Zuschlagskriterien im Kap. 3.5).
2.4 Verfahrensart
Es wird eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt. Diese untersteht
dem Submissionsrecht.
2.5 Ablauf Vergabeprozess
Im Rahmen dieser Ausschreibung kommt ein zweistufiges, selektives Ver-
fahren zur Anwendung:
Nach einer Kick-off Veranstaltung erarbeiten die Teams ihre Bewerbungs-
dossiers. In einer ersten Stufe werden Aussagen auf Konzeptniveau zu
allen Bereichen erwartet. Die für die zweite Stufe eingeladenen Teams
vertiefen und plausibilisieren diese Konzepte für die zweite Stufe. In ei-
nem Echoraum werden die Anliegen der Anstösser und Stakeholder ab-
geholt.
Im Detail folgt der Vergabeprozess diesen Schritten:
5Ausschreibung
– Veröffentlichung der Ausschreibung in massgebenden Tageszeitungen
(u.a. der Winterthurer Tageszeitung «Der Landbote», Tagesanzeiger,
NZZ), im Amtsblatt des Kantons Zürich, auf Immobilienplattformen so-
wie in zielgruppenrelevanten Medien und auf www.simap.ch
– Bezug des Ausschreibungsprogrammes und weiterer Unterlagen (s.
Kap. 2.14): Link für Download wird via Mail versandt
Anmeldung und Kick-off mit Besichtigung
– Anmeldung interessierte Bewerbende melden sich via Mail an
staedtebau@win.ch
– Nach der Anmeldung erhalten die Bewerbenden eine Link zum Down-
load der Unterlagen.
Fragerunde
– Fragestellung via Mail sowie anschliessende Fragebeantwortung ge-
sammelt per Mail an alle Teilnehmende
1. Stufe: Offertstellung
– Einreichung aller Bewerbungsdossiers
– Vorprüfung der Dossiers. Einladung zur Präsentation der Konzepte.
– Beurteilung 1. Runde: Auswahl der erfolgversprechendsten Bewerbun-
gen
2. Stufe: Vertiefung und Offertpräsentation
– Überarbeitung und Vertiefung der ausgewählten Eingaben
– Beurteilung 2. Runde: Präsentation der Überarbeitung sowie Vertie-
fung durch Bewerbende und anschliessende Auswahl der bestgeeigne-
ten Trägerschaft
Formeller Ablauf der Vergabe
– Die Bewerbungsdossiers werden von stadtinternen und externen
(Wüest Partner) Experten geprüft. Bei Abgabe eines vollständigen und
adäquaten Dossiers werden die Bewerbenden zur Präsentation ihrer
Nutzungskonzepte vor dem Beurteilungsgremium eingeladen.
– Das Beurteilungsgremium setzt sich aus stadtinternen und externen
Beratenden zusammen. Es beurteilt in der Stufe 1 die eingereichten,
vorgeprüften Dossiers und wählt die erfolgversprechendsten Bewer-
bungen für die Stufe 2 aus. Die ausgewählten Bewerbenden erhalten
ein Feedback mit Anmerkungen zur Überarbeitung und Vertiefung. Die
ausgeschiedenen Bewerbenden werden schriftlich benachrichtigt.
6– In der Stufe 2 werden die ausgewählten Teams aufgefordert, ihr Kon-
zept gemäss dem Feedback aus Stufe 1 zu überarbeiten bzw. zu ver-
tiefen und anschliessend in einer kurzen Präsentation vorzustellen.
– In einem Echoraum nach beiden Stufen werden die Eingaben den An-
stössern vorgestellt. Allfällige Hinweise aus diesen Echoräumen flies-
sen in das Feedback für die Bewerbenden ein.
– Das Beurteilungsgremium wählt die bestgeeignete Trägerschaft aus
und gibt eine Empfehlung an den Stadtrat ab.
– Der Stadtrat entscheidet über den definitiven Zuschlag. Für die Teil-
nehmer der Ausschreibung bestehen gemäss Kap. 2.9 Einsprache-
möglichkeiten gegen den Entscheid des Stadtrates.
– Der Stadtrat behält sich vor, das Verfahren bei keiner den Anforderun-
gen genügenden Eingabe, eine dritte Vertiefungsstufe durchzuführen
oder das Verfahren abzubrechen und eine neue Ausschreibung vorzu-
nehmen.
– Der Stadtrat behält sich vor, auf Empfehlung des Beurteilungsgremi-
ums Bewerbungen nur für einen Teilbereich zu berücksichtigen oder
aussichtsreiche Bewerbungen nach der 1. oder 2. Stufe zu kombinie-
ren.
– Die Bewerbenden werden nach Abschluss der Beurteilung der Phase II
bzw. nach Entscheid des Stadtrates umgehend mündlich und schriftlich
benachrichtigt.
– Das Ergebnis der Ausschreibung kann der Presse unter Namensnen-
nung der Verfassenden für die Publikation zur Verfügung gestellt wer-
den.
– Es wird ein kurzer Bericht des Beurteilungsgremiums mit Vorstellung
der Projekte verfasst.
– Die Stadt Winterthur behält sich vor, die eingereichte n Nutzungskon-
zeptionen (ohne Wirtschaftlichkeitsberechnungen und weiteren Daten,
die unter das Betriebsgeheimnis fallen) nach Abschluss des Verfah-
rens im Rahmen einer Ausstellung der Öffentlichkeit zu präsentieren.
– Das Recht auf Veröffentlichung seitens der Teilnehmenden besteht
erst nach Abschluss des gesamten Verfahrens.
2.6 Entschädigung
Für die Teilnahme an der Ausschreibung ist keine Entschädigung vorge-
sehen.
2.7 Verbindlichkeit
Mit der Teilnahme an der Ausschreibung anerkennen die Teilnehmer das
vorliegende Ausschreibungsprogramm, die damit verbundenen Abläufe
und die Entscheide des Beurteilungsgremiums und des Stadtrats.
72.8 Streitfälle (Rechtswahl und Gerichtsstand)
Schweizer Recht ist sowohl auf das Verfahren wie auch auf den abzu-
schliessenden Vertrag anwendbar. Der Gerichtsstand ist Winterthur. Die
Verfahrenssprache (und die Ausführungssprache) ist Deutsch.
2.9 Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Ausschreibung kann innert 10 Tagen, von der Publikation an
gerechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Militärstrasse
36, Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist im Doppel einzureichen. Sie m uss einen Antrag und
dessen Begründung enthalten. Die angefochtene Ausschreibung ist beizu-
legen. Die Beweismittel sind genau zu bezeichnen und so weit möglich
beizulegen.
2.10 Beurteilungsgremium
Für die Beurteilung der Offertstellung und späteren Vertiefungs -/ Überar-
beitungsphase ist das folgende Beurteilungsgremium, bestehend aus
stadtinternen und externen Beratenden verantwortlich:
Entscheidungsausschuss:
– Michael Künzle, Stadtpräsident, Vorsteher Departement Kulturelles
und Dienste (Vorsitz)
– Yvonne Beutler, Stadträtin, Vorsteherin Departement Finanzen
– Josef Lisibach, Stadtrat, Vorsteher Departement Bau
Beratende intern:
– Elke Eichmann, Amt für Städtebau, stellvertretende Stadtbaumeisterin
(Moderation)
– Erich Dürig, Immobilien, Bereichsleiter Immobilien
– Stefan Gasser, Amt für Städtebau, Leiter Denkmalpflege
– Nicole Kurmann, Bereichsleiterin Kultur
– Mark Würth, Stadtentwicklung
Beratende extern (Auswahl, noch nicht angefragt):
– Michael Domeisen, Standortförderung Winterthur
– Köbi Gantenbein, Chefredaktor und Verleger
– Martin Hofer, Wüest Partner AG
– Iris Vollenweider, Fischer AG Immobilienmanagement
8Echoraum Stakeholder (vorbehältlich Interessenkonflikt bei Teilnah-
me an Ausschreibung):
– Vertretung Siska Heuberger Holding AG (Eigentümerin Halle 52)
– Vertretung AXA Winterthur (Eigentümerin Kranbahn)
– Vertretung Implenia AG (Eigentümerin Werk 1)
– Vertretung Quartierverein Tössfeld-Brühlberg
– Peter Niederhäuser, Vertreter Heimatschutz
Die eingereichten Offertunterlagen werden im Rahmen der Machbarkeits-
prüfung unter der Leitung des Amts für Städtebau, Bau durch untenste-
hende Fachpersonen geprüft.
Prüfung Machbarkeit:
– Baupolizei: Baupolizeiamt, diverse Fachstellen nach Bedarf
– Denkmalpflege: Stefan Gasser, Amt für Städtebau, Leiter Denkmal-
pflege
– Verkehrsplanung: Raffael Noesberger, Tiefbauamt, Gesamtleiter Ver-
kehr
– Immobilienentwicklung und Ökonomie: Wüest Partner AG
– Weitere nach Bedarf
2.11 Termine
Ausschreibung und Anmeldung
Inserat Juli 2017
Versand Ausschreibungsunterlagen Juli, August 2017
Anmeldung bis Montag, 22. August
Besichtigung vor Ort Freitag, 25. August 2017, 15:30 Uhr
Schriftliche Fragestellungen bis 8. September 2017
Fragebeantwortung bis 22. September 2017
1. Stufe: Offertstellung
Einreichung der Angebote bis Freitag, 17. November 2017
Prüfung Machbarkeit bis Mitte Dezember 2017
Beurteilung/Präsentation 1. Runde Montag, 18. Dezember 2017
2. Stufe: Vertiefung und Offertpräsentation
Vertiefung/Überarbeitung Ende Februar 2018
Beurteilung/Präsentation 2. Runde Freitag, 16. März 2018
Entscheid
Entscheidung Stadtrat Frühjahr 2018
Information an Bewerbende Frühjahr 2018
9Medienorientierung Frühjahr 2018
Konkretisierung
Vertragsverhandlungen, Planung
Realisierungsphase ab 2018
2.12 Kick-Off mit Besichtigung
Am 25. August 2017, von 15:30 – 16:30 Uhr findet in der Halle 53 eine
Kick-off-Veranstaltung mit Besichtigung statt. Anmeldung obligatorisch bis
22. August 2017 an staedtebau@win.ch.
2.13 Fragerunde
Im Rahmen der Ausschreibung wird eine Fragerunde durchgeführt. Die
Fragen müssen bis zum 8. September 2017 per Mail an micha-
el.boogman@win.ch eingereicht werden. Die Beantwortung wird in Zu-
sammenarbeit mit dem Beurteilungsgremium erfolgen und wird allen Teil-
nehmenden per E-Mail zugestellt.
2.14 Ausschreibungsunterlagen
Die zur Angebotserstellung neben dem vorliegenden Ausschreibungspro-
gramm zur Verfügung gestellten Unterlagen, die über einen Online-Link
bezogen werden können, umfassen folgende Dokumente :
– Katasterplan, Auszug aus WinWebGIS, Ausdruck vom dd.mm.2016
– Pläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) , 26.09.16
– Grundbuchauszug Kataster Nr. 10008, 04.10.2016
– Streichung der Anmerkung «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung/Wohnanteil-Revers (BAB-Nr. A 2011/334). Dat. 05.12.11, Bel.
652.», 23.06.2015
– Privater Gestaltungsplan «Sulzer-Areal Zürcherstrasse, Bereich 3»
vom 18.12.2001
– Betriebskonzept Halle 53, 28.11.2013
– Bericht Schadstoff-Risiken und schadstoffbedingte Mehrkosten, Dr.
Heinrich Jäckli AG, 25.06.2012
– Erste Beurteilung des Korrosionsschutzes, Dr. Deuring + Oehninger
AG, 23.04.2013
– Bauphysikalische Grundlagen, BWS Bauphysik, 02.04.2014
– Grobkostenschätzung +/-25%, Dürsteler Bauplaner GmbH, 08.09.2016
– Übersicht Instandsetzungsaufwand und Mindestertrag, AfS,
dd.mm.2016
– öffentlich-rechtlicher Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des
Sulzer-Areals Stadtmitte vom 16.09.03
– Einschätzung Denkmalpflege, Ideen-Raster, AfS, 11.04.2013
10– Fotodokumentation, AfS, dd.mm.2016
3 Leistungen und einzureichende Unterlagen
3.1 Anmeldung
Die Bewerbenden werden gebeten einen Kurzbeschrieb der vorgesehe-
nen, ev. noch zu gründenden Trägerschaft und der Nutzungsideen (1 A4
Seite) einzureichen an: staedtebau@win.ch
3.2 1. Stufe: Offertstellung, Leistungen Bewerbende
Motivation
Die Ausschreibung richtet sich an Firmen, institutionelle Anleger, Organi-
sationen (wie z.B. Stiftungen) und Private, die Interesse an Industrie-
denkmälern mitbringen und kreative, für die Öffentlichkeit interessante
Nutzungen vorschlagen. Vor diesem Hintergrund werden die Bewerben-
den gebeten, sich vorzustellen und ihre Motivation kurz zu erläutern.
Nutzungskonzeption
Im Vordergrund steht eine offene, lebendige und vielfältige Nutzung der
Halle, die für die Bevölkerung von Stadt und Region Winterthur einen
Mehrwert bringt und für die Nachbarschaft verträglich ist. Die eingereichte
Nutzungskonzeption sowie das Flächenkonzept werden hinsichtlich ihrer
inhaltlichen als auch wirtschaftlichen Eignung bewertet. Allfällige Vor-
schläge für bauliche Ergänzungen werden in Bezug auf den Umgang mit
der Bestandsliegenschaft und der Wirtschaftlichkeit beurteilt (gem. Ver-
trag mit Implenia). Zum Nutzungskonzept gehört auch eine Vorstellung
des Auftritts der neuen Nutzung, der mit dem öffentlichen Auftrag korres-
pondieren sollen. Dazu gehören Angaben zur Beschriftung, Werbung am
Gebäude, Namensrechten etc..
Vertragsmodell
Der Bewerbende soll basierend auf den in Kap. 6 skizzierten Varianten
einen Vorschlag für das Vertragsmodell einreichen. Eine angemessene
Rendite sowie eine Kaution in Höhe einer Jahresmiete werden erwartet.
Wirtschaftlichkeit/Termine
Die Wirtschaftlichkeit der Nutzungskonzeption soll anhand eines Busi-
nessplans aufgezeigt werden. Die geschätzten Erträge und Kosten sind
darzulegen.
Das Vorgehen und wichtige Meilensteine für die Realisierung der einge-
reichten Nutzungskonzeption sollen aufgezeigt werden.
113.3 1. Stufe: Offertstellung, Unterlagen
Die folgenden Unterlagen müssen in zweifacher Ausführung in jeweils
einem Ordner sowie in elektronischer Form (pdf) termingerecht bis spä-
testens Freitag, 17. November 2017, 16 Uhr (Datum des Poststempels ist
nicht massgebend) beim Amt für Städtebau eingetroffen sein:
Trägerschaft
– Kurzporträt der beteiligten Unternehmen/Personen, Organigramm des
Investors bzw. der Bietergemeinschaft mit Angabe der Korrespon-
denzadresse (max. 2 A4 Seiten je Unternehmen/Person)
– Betreibermodell (ca. 1 A4-Seite)
– Motivationsschreiben (max. 2 A4-Seiten)
– 2 bis 3 Referenzprojekte
Nutzungskonzeption
– Gesamtkonzeption: Nutzungsarten, -mix und -verteilung; Standortein-
schätzung; Zielgruppen (ca. 3 A4 Seiten)
– Flächenkonzept und -allokation mittels Darstellung auf Grundris-
sen/Schnitten, Nachweis der Flächen aGF sowie der öffentlichen zur
Zirkulation oder temporär nutzbaren Erdgeschossflächen (ca. 5 A4 Sei-
ten)
– Qualitäten der Flächenallokation im Umgang mit der integral geschütz-
ten Halle (ca. 2 A4-Seiten)
– Chancen-Risiko-Profil: kurze SWOT-Analyse (ca. 1 A4 Seite)
– Mehrwert Stadt und Region Winterthur: Kommentar zur Umsetzung der
Projektzielvorgaben zur Quartierverträglichkeit (ca. 1 A4-Seite)
– Konzept des öffentlichen Auftritts der neuen Nutzung mit Angaben zur
Werbung, Beschriftung, Namensrechten etc. korrespondierend mit dem
öffentlichen Auftrag (ca. 1 A4-Seite)
– Zugänglichkeit zur Halle inkl. Durchgangsmöglichkeit (gem. 5.9) (ca. 1
A4-Seite)
– Aufzeigen der Verkehrsströme infolge der Nutzungsvorschläge (unter-
schieden in MIV, ÖV, Fuss- und Veloverkehr). Bei grösseren Verkehrs-
strömen ist der Ansatz eines Mobilitätskonzept aufzuzeigen wie dieses
Verkehrsaufkommen nachhaltig abgewickelt werden kann (z.B. Rege-
lung der Parkierung für MIV und Velo, Lenkung der Fussgängerströme,
Abstimmung auf vorhandene Strassenkapazität). Wenn kein Mobili-
tätskonzept erarbeitet wird, muss plausibel aufgezeigt werden, warum
es nicht nötig ist. (ca. 1 A4-Seite)
Vertragsmodell
– Gewähltes Modell mit folgenden Eckwerten (ca. 1-2 A4-Seite):
12– Vertragsbeginn
– Laufzeit
– Angebot Mietzins bzw. Baurechtszins (bei Vertragsmodell Baurecht:
zusätzlich Kaufpreis Halle und Heimfallentschädigung)
Wirtschaftlichkeit/Termine/Realisierung
– Wirtschaftlichkeitsrechnung: Ertragseinschätzung, Investitionskosten,
Renditeberechnung
– Darstellung des Investitionsvolumens und der Finanzierbarkeit
– Termine, Projektorganisation, Zeitraum für Realisierung
– Vorschlag zur Findung des Planerteams (Konkurrenzverfahren oder Di-
rektvergabe mit Nennung des Planerteams)
Darstellung
Dossier (A4-Format) und Präsentationsplakate Moodboard «Look and
Feel» (max. 1 Stellwand, Abmessung b x h: 116 x 146 cm bzw. 2 A0 lie-
gend übereinander)
3.4 2. Stufe: Vertiefung und Offertpräsentation
Vertiefung/Überarbeitung
– Vertiefung und Überarbeitung der Nutzungskonzeption und der weite-
ren Offertthemen gemäss Feedback des Beurteilungsgremiums
– Das aktualisierte Dossier muss in elektronischer Form gemäss dem
mitgeteilten Termin per Mail eingereicht werden.
Präsentation vor Beurteilungsgremium
– Präsentation durch die Bewerbenden mit anschliessender gegenseiti-
ger Fragerunde, Zeitpunkt und Dauer werden vorgängig mitgeteilt.
– Art und Inhalt der Präsentation sind den Bewerbenden freigestellt. Es
kann ein Handout abgegeben werden.
3.5 Beurteilungskriterien
Die eingereichten Angebote werden nach den folgenden generellen Beur-
teilungskriterien bewertet:
Trägerschaft
– Motivation
– Organisationstruktur und –grösse
– Zweck und Aufgabenschwerpunkte
– Betreibermodell
Wirtschaftlichkeit
– Ertrag, Investition, Rendite, Mietzinsangebot, Vertragslaufzeit und Fi-
nanzierbarkeit
13Nutzungskonzeption
– Gesamtkonzeption
– Zielgruppen
– Nutzungsarten/-mix, Flächenverteilung/-grössen und –allokation
– Verkehr und Immissionen
Realisierbarkeit
– Standorteinschätzung, Chancen, Risiken
– Umgang mit dem denkmalgeschützten Bestand
– Vertragseckwerte
– Meilensteine, Projektorganisation
Nachhaltigkeit
– Mehrwert für Stadt und Region Winterthur
– Quartierverträglichkeit der angestrebten Nutzung
– Zugänglichkeit zur Halle
– Bauliche und gestalterische Qualitätssicherung
Gesamtbewertung
– Nutzungskonzeption bezüglich ihren qualitativen, vertraglichen und fi-
nanziellen Aspekten sowie den übrigen Rahmenbedingungen
– Trägerschaft bezüglich ihrer Struktur, Organisation, Zielsetzungen, Fi-
nanzkraft und Potenzial
Die Erfüllung der Aufgabenstellung gemäss dem Programm wird anhand
vorstehender Kriterien beurteilt. Die Aufzählung ist nicht abschliessend,
die Reihenfolge entspricht keiner Gewichtung.
144 Basisinformationen
4.1 Lage und Umgebung
Die Halle 53 befindet sich im Zentrum des Sulzer-Areals Stadtmitte rund
500 m vom Hauptbahnhof Winterthur entfernt. Im Norden ist an Stelle der
ehemaligen Halle 52 mit dem Haus Adeline-Favre ein Neubau des ZHAW
Departements Gesundheit für rund 1'500 Studierende geplant. Der Neu-
bau wird mit einer Brandmauer direkt an die Halle 53 angebaut. Im Osten
grenzt die Halle an den Katharina-Sulzer-Platz, wo sich die Überbauung
«Kranbahn» mit 99 Mietwohnungen und Gewerbeflächen im Erdgeschoss
befindet. Im Osten in Richtung Hauptbahnhof befinden sich ausserdem die
ZHAW Bibliothek, der Superblock mit der Stadtverwaltung sowie weitere
Wohnbauten mit Verkaufsflächen und Gastronutzungen sowie einem Kino
im Kesselhaus. Im Süden befindet sich das Lagerplatzareal mit seinen
Nischen für Kleingewerbe, Freizeit, Kunst und Kultur von rund 70 Firmen.
Im Westen befindet sich das Werk 1 Areal. Hier realisiert der Baukonzern
Departement Bau
Amt für Städtebau
Implenia bis circa 2025 ein neues Quartier mit Wohnraum für rund 1'000
Bewohner und rund 5'000 Arbeitsplätze.
Halle 53, Nutzungen und Umgebung
Sulzerareal Zürcherstrasse Bereich 3 (Halle 53)
Bereich 2 und 1 östlich von 3
A 2017 -2020: ZHAW Gesundheit
7-8 Hörsäle, 15-20 Schulräume, Cafeteria
- bestehend, Bereich 3: Kranbahn (99 Whgen, EG-
Nutzungen), Büro Schoch, Intershop Verwaltung,
Ausbild.zentrum W’thur
- bestehend ,Bereich 2: ZHAW Bibliothek, Superblock
bestehend. Bereich 1: Wohnen, EG-Outdoor/Läden,
Kino, Bar/Restaurants.
Werk 1 Areal
A 2017 – 2020: Genossenschaft Gesewo/Pensimo
C 280 Wohnungen/EG-Nutzungen
B B 2019 – 2022: ZHAW Nutzungen, Wohnen, Gewerbe
C 2019 – 2021: ZHAW Angewandte Linguistik,
Lokwerk
Einkaufszentrum C 2019 – 2021: Mensa, Sporthalle
D 2020 – 2023: Hochhaus,
Mix EG-Nutzungen, ev. Wohnen/ZHAW
- best.: Technopark, Büros, Halle 1007/1012, 1019
Lagerplatzareal
2017 – 2019, Genossenschaft Zusammenhalt:
Wohnen 80 Wohnungen/ZHAW
bestehend: ZHAW, Kino, Büros, Bars, Restaurant,
Sportzentrum, Badminton-/Turnhalle Werkstätten,
Lager
04.01.16 I AfS I blm Baustellenzufahrt 2016 - 2023
154.2 Objektbeschrieb
Die Halle 53 mit Baujahr 1891 befindet sich im Inventar der geschützten
Bauten. Sie steht auf dem ehemaligen innerstädtischen Sulzer-Areal. Ur-
sprünglich wurde sie mit einer Grundfläche von 5'523 m2 als Grossgiesse-
rei genutzt. Die Halle lässt sich wie folgt beschreiben:
– Tragstruktur: Dreischiffige Stahlskelettkonstruktion mit Kopfbau
– Fassade: Gelbe Sichtbacksteinfassade mit 52 cm starken Aussenwän-
den aus Backstein-Verbundmauerwerk, hohe einfachverglaste Fassa-
denfenster mit Stahlprofilen
– Flachdach (sanierungsbedürftig), Aufbau von unten nach oben: auf
Pfetten aufgelagerte Holzschalung mit bituminöser Abdichtung und
Kiesschicht, Oberlichter aus Drahtglas mit Metallrahmen
– Boden: Ursprünglich 8 cm starker Hirnholzparkett, defek te Stellen wur-
den mit der Zeit durch Zementmörtel ersetzt, heute nur mehr rund ein
Drittel des Hallenbodens mit Holz
Schematischer Grundriss
und Schnitt
16Innenansicht der Halle
(Blick von der Einfahrt nach
Norden)
Quelle: Wüest Partner
Innenansicht Kopfbau
(Blick von der Einfahrt nach
Westen)
Quelle: Wüest Partner
175 Inhaltliche Rahmenbedingungen
5.1 Grundstück
Die Halle 53 befindet sich auf der Parzelle Kat.-Nr. 10008 mit einer Fläche
von 5'877 m2.
Katasterplanauszug
5.2 Eigentumsrechtliche Verhältnisse
Das Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt Winterthur. Im
Grundbuch (Blatt 5118) sind zurzeit folgende Anmerkungen und Dienst-
barkeiten eingetragen:
– Subjektiv-dingliche Verbindungen: 14/100 Miteigentum an Kataster Nr.
9573 (Katharina-Sulzer-Platz).
– Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung/Planungs- und Bauge-
setzgebung: Ausnützungsrevers: Das Grundstück verfügt über eine
Restausnützung von 6'462 m2 anrechenbarer Geschossfläche.
– Rückkaufsrecht für CHF 1‘000‘0000 zuzügl. allfällige Anlagekosten zG
Implenia Immobilien AG, AG, Dietlikon, Vorm. Dauer: bis 31.12.2021
– Gleis-Baurecht und Durchfahrtsrecht zG Kat. Nr. 9957, 9964
– Recht auf den dauernden Fortbestand der bestehenden Ver - und Ent-
sorgungskanäle und Durchleitungsrecht zG und zL verschiedener
Grundstücke
18– Anschluss- und Durchleitungsrecht zG und zL Kat. Nr. 9687
– Näher- und Grenzbaurecht zG und zL Kat. Nr. 10007
– Durchleitungsrecht für Fernwärme und Fernkälteanlagen, beschränkt
übertragbar, zG Stadtgemeinde Winterthur
– Leitungsbaurecht für Fernwärme- und Fernkälteleitungen mit Neben-
leistungspflicht zG Stadtgemeinde Winterthur
– Überbaurecht für Gebäudeteil mit Zutrittsrecht für Unterhaltsarbeiten
mit Nebenleistungspflicht zG Kat. Nr. 10007
– Leitungsbaurecht und Pflanzungsbeschränkung zG Stadtgemeinde
Winterthur
– Baurecht zG Stadtgemeinde Winterthur
– Fahrwegrecht zG und zL Kat. Nr. 9576, 9575, 9672, 9671, 9687
– Beschränktes Fahrwegrecht zG und zL Kat. Nr. 9687
Folgende Anmerkung wurde im Grundbuch 23.06.16 gestrichen :
– Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung: Wohnanteil-Revers
(BAB-Nr. A 2011/334). Dat. 05.12.2011, Bel. 652
Aussenraum:
Katharina-Sulzer-Platz, Nutzungseinschränkungen gemäss Betriebs-
konzept (s. Kap. 5.9).
5.3 Planungsrechtliche Grundlagen
Das Grundstück befindet sich im Perimeter des privaten Gestaltungspla-
nes «Sulzer-Areal Zürcherstrasse, Bereich 3» vom 18.12.2001. Demzufol-
ge sind die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III der Lärm-
schutzverordnung einzuhalten.
Im Weiteren sind u.a. alle kommunalen, kantonalen sowie eidgenössi-
schen Planungs-, Bau- und Umweltvorschriften zu berücksichtigen (siehe
http://bau.winterthur.ch/baupolizeiamt/baubewilligungsverfahren/gesetzlic
he-grundlagen/), ebenso die aktuellen kantonalen Richtlinien der Gebäu-
deversicherung, Brandschutzvorschriften VKF.
5.4 Gebäudeversicherungswert
Gemäss dem Gebäudeversicherungs-Nachweis vom 01.01.2016 beträgt
der Gebäudeversicherungswert CHF 11'352’100 (Schätzungsdatum
21.11.2013).
195.5 Verfügbare Nutzflächenkategorien
Die anrechenbare Geschossfläche (aGF) ist zufolge einer öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf 6'462 m2 beschränkt.
Gemäss § 255 PBG sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dau-
ernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollge-
schossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwenden anrechenbar.
Als nicht anrechenbar gelten gemäss § 10 ABV der Arbeitsplatzgestaltung
dienende Nebenräume bis 2% der anrechenbaren Geschossfläche.
Weiter nicht zur aGF zählen ebenerdige Flächen, wenn diese als öffent-
lich zugänglicher, überdeckter Freiraum und als Zirkulationsfläche genutzt
werden (analog einem Platz unter freiem Himmel). Diese Flächen stehen
auch zur temporären Verwendung für wechselnde Nutzungen zur Verfü-
gung.
Auf diesen ebenerdigen, nicht zur aGF zählenden Flächen, wären analog
«Heizungen im Freien» (Vollzugsordnung Energie; Kap. 6.2) bei Anlässen
von kurzer Dauer der Einsatz von mobilen Heizungen denkbar.
5.6 Beispiel zur Illustration der Nutzflächenaufteilung
Mit Hilfe der beiden Nutzflächenkategorien kann die maximal nutz - und
vermietbare Fläche optimiert werden. Je weniger Erdgeschossfläche
durch Nutzungen gemäss Definition aGF belegt wird, desto mehr Fläche
steht als öffentlich zugänglicher, temporär nutzba rer, überdeckter Frei-
raum zur Verfügung. Deshalb kann es beispielsweise sinnvoll sein, die
Flächen gemäss Definition aGF in mehrgeschossigen Einbauten unterzu-
bringen
1.-3. Obergeschoss
dfläche Einbauten Einbauten
aGF
Fläche gemäss Definition aGF (§255 PBG)
Öffentlich zugänglicher, überdeckter Freiraum,
nicht zur aGF zählend
Illustrationsbeispiel
(dient nur der schematischen Darstellung der beiden Flächenka tegorien)
205.7 Denkmalschutz
Die Halle 53 ist als einer der Monumentalbauten des innerstädtischen
Sulzer-Areals im Inventar schützenswerter Baudenkmäler der Denkmal-
pflege Winterthur erfasst. Die ehemalige Giessereihalle prägt den Eingang
zum Katharina Sulzer-Platz von der Kesselschmiede her sowie den Platz
selbst. Die Fassade zeichnet sich durch hohe, sich regelmässig wiederho-
lende Fenster aus. Zusammen mit den Kranbahneinrichtungen im Inneren
vermitteln sie ein eindrückliches Bild einer Industriekathedrale.
Die Halle ist integral geschützt (vgl. öffentlich-rechtlicher Vertrag über die
bauliche Weiterentwicklung des Sulzer-Areals Stadtmitte vom
16.09.2003). Als Schwerpunkte werden die Raumwahrnehmung und Er-
fahrung der 3 Längsschiffe sowie Material und Struktur ge nannt. Im erläu-
ternden Bericht zum privaten Gestaltungsplan «Sulzer -Areal Zür-
cherstrasse, Bereich 3» wird das Gebäude Nr. 53, «Ehemalige
Grossgiesserei» ebenfalls als Schutzobjekt angeführt, insbesondere in
Hinblick auf Fassade und Volumetrie.
Folgende Grundsätze sind bei der weiteren Projektentwicklung der Halle
zu beachten:
– Erhaltung der Gebäudestruktur mit sämtlichen Backsteinfassaden, den
Metall-Glasfenstern, den Toren und des Daches mit allen Oblichtern.
– Beibehaltung der grosszügigen Raumzusammenhänge im Inneren,
insbesondere der drei breiten Längsschiffe (Dreischiffigkeit) u.a. ge-
prägt durch die Kranbahn- und Stützenkonstruktionen.
– Beibehaltung des Industriecharakters, der Industriepatina an allen
Oberflächen (innen und aussen).
– Die Halle ist nach Möglichkeit als Ganzes unbeheizt zu belassen. Aus-
gewählte Bereiche können als Haus-in-Haus-Konstruktion (Modulein-
bauten) beheizbar ausgebaut werden. Die Wände können in diesen
Bereichen innen gedämmt und die Fenster auf der Innenseite energe-
tisch und/oder schallmässig ertüchtigt werden.
– Die spätere Realisation des Projektes soll in enger Absprache mit der
Fachstelle Denkmalpflege erfolgen.
5.8 Altlasten und Gebäudeschadstoffe
Der Standort gilt gemäss AWEL (07.05.2003) als belastet, aber weder
überwachungs- noch sanierungsbedürftig. Ein Bericht der Dr. Heinrich
Jäckli AG zu den Schadstoff-Risiken im Gebäude und den schadstoffbe-
dingten Mehrkosten einer Sanierung liegt vor (s. Kap. 5.12).
5.9 Quartierumgebung und Betriebseinschränkungen
Die Halle befindet sich mitten in einem gemischt genutzten, dicht besie-
delten Stadtquartier. Im Osten grenzt die Halle an den Katharina -Sulzer-
21Platz und im Westen an den Drehscheibenplatz. Die Durchgangsmöglich-
keit vom Katharina-Sulzer-Platz zum Drehscheibenplatz auf dem Werk 1
Areal soll beibehalten werden.
Zur Sicherstellung der Quartierverträglichkeit der Nutzung der Halle 53
soll ein detailliertes Konzept zur Eingrenzung von Immissionen entwickelt
werden. Im Kaufvertrag ist festgelegt, dass die Anzahl von auf dem Dreh-
scheibenplatz stattfindenden Veranstaltungen wie folgt beschränkt ist:
– Veranstaltungen 07:00 bis 24:00 Uhr: 6 Tage/Jahr
– Veranstaltungen 07:00 bis Open End: 2 Tage/Jahr
Entsprechende Immissionsschutz-Richtwerte sollten gemeinsam durch die
Stadt, Implenia und künftige Trägerschaft erarbeitet und in einer Nut-
zungsordnung zum Areal Werk1 verankert werden.
Gemäss der Nutzungs- und Verwaltungsordnung NVO Katharina-Sulzer-
Platz bestehen ebenfalls Einschränkungen in Bezug auf die Nutzung des
Katharina-Sulzer-Platzes:
Veranstaltungen auf dem Platz müssen jeweils via Nutzungsantrag von
der angrenzenden Miteigentümerschaft bewilligt werden. Folgende Anzahl
von Veranstaltungen darf auf dem Platz stattfinden:
– Veranstaltungen 07:00 bis 20:00 Uhr: 48 Tage/Jahr
– Veranstaltungen 07:00 bis 24:00 Uhr: 12 Tage/Jahr
– Veranstaltungen 07:00 bis Open End: 2 Tage/Jahr
5.10 Erschliessung und Verkehr
In der Planung zum Werk 1 wurde festgehalten, dass der weitgehende
Parkplatzverzicht bei den benachbarten Hallen 52/53 eine Voraussetzung
für die verkehrliche Gesamtlösung ist. Daher soll die Halle 53 keinen MIV
generieren und die Mobilität über den öffent lichen Verkehr, zu Fuss und
mit dem Velo abgewickelt werden. Es können einzelne wenige Auto-
Parkplätze (max. 20 PP) für speziellen Nutzungen vorgesehen werden
(z.B. Carsharing, Parkplätze für Behinderte, VIP-Parkplätze oder ähnli-
ches). Sie sind klar nach Nutzung auszuweisen. Flächen für Güterum-
schlag und Anlieferung gelten nicht als Parkplätze in diesem Sinne. Sie
können nach Bedarf ausgeschieden werden. Werden Parkplätze im Halle-
ninnern vorgesehen, sind u.a. die Vorgaben gemäss Brandschutzvor-
schriften VKF zu beachten (siehe auch Kapitel 5.3)
Für Nutzungsvorschläge mit hohen Verkehrsströmen ist ein Mobilitätskon-
zept einzureichen, welches aufzeigt wie das Verkehrsaufkommen nach-
haltig abgewickelt werden kann (siehe auch Kapitel 3.3 Nutzungskonzep-
tion).
Weitere Infos siehe auch Betriebskonzept Halle 53, 28.11.2013.
225.11 Bauarbeiten unmittelbarer Umgebung
Folgende Bauprojekte sind in unmittelbarer Umgebung geplant:
– Schnittstelle Neubau Adeline Favre/ZHAW Dep. für Gesundheit
– 2017-2018: Abbruch Altbau/bestehende Brandmauer/ Erstellung Roh-
bau/Brandmauer
– 2017-2020: Erstellung Neubau
– Werk1 Areal
– 2017-2023: Baustellenzufahrt über Drehscheibenplatz
– 2017-2020: Erstellung Wohngebäude, rund 280 Wohnungen
– 2019-2022: Erstellung ZHAW-Nutzungen
– 2020-07/2023: Erstellung Hochhaus – ev. Mix ZHAW/Wohnen
5.12 Bauliche Massnahmen/Instandsetzungsbedarf
Je nach Vertragsmodell werden die Kosten für bauliche Massnahmen und
Instandsetzungsarbeiten durch die Stadt oder den zukünftigen Betreiber
übernommen. Die folgenden Investitionssummen basieren auf Modell-
rechnungen und Grobkostenschätzungen +/- 25%. Im Folgenden wird mit
gerundeten Zahlen gearbeitet. (siehe auch weitere Ausschreibungsunter-
lagen, Grobkostenschätzung +/-25%, Dürsteler Bauplaner GmbH,
08.09.2016).
– Voraussichtliche bis Vertragsabschluss getätigte Instandsetzungsarbei-
ten, +/-25%: CHF 0.6 Mio.
– Gebäudehüllenreparaturarbeiten und Stromhausanschluss
– Brandmauerkosten zu Neubau an Nordgrenze
– Modellrechnung Halle kalt, +/-25%: CHF 5 Mio.
– Vorbereitungsarbeiten (Altlastensanierung, Rückbauten, Industrie-
staubreinigung, Erschliessungsarbeiten Heizung/ Kanalisation/ Sani-
tär)
– Sanierung Gebäudehülle (Dach, Oblichter, Fenstergläser, Steinersatz
Aussenwände), Bodenreparaturarbeiten
– Modellrechnung Halle Grundtemperierung auf 10C und temporär be-
heizbar auf 18C: CHF 6.7 Mio.
– Instandsetzungsbedarf Halle kalt inkl. folgenden energetischen Mas-
snahmen:
zus. Dachdämmung 4 cm XPS, Horizontal-Isolier-Verglasung, ergän-
zende Heizung unterhalb Fassadenfenster (Kaltluftabfall) zu den be-
stehenden Strahlungsheizkörpern unter der Decke
23Details zu optionalen Arbeiten (Einbau Schallschutzfenster, Verdunkelung
Dachoblichter) oder Entfernung spezieller Elemente (z.b. Kranbahn), sie-
he weitere Ausschreibungsunterlagen, Grobkostenschätzung +/-25%,
Dürsteler Bauplaner GmbH, 08.09.2016.
Die Kosten für optionale Arbeiten oder die Entfernung spezieller Elemente
sind in den nachfolgend aufgeführten Mindesterträgen nicht berücksich-
tigt.
246 Vertrag
6.1 Grundlagen
Die Stadt ist grundsätzlich offen für verschiedene Vertragsmodelle und
wird den Vergabeentscheid anhand mehrdimensionaler Zuschlagskriterien
(s. Kap. 3.5) fällen. Hier wird für die verschiedenen Varianten der jeweili-
ge kostendeckende Mindestertrag angegebe n. Bis 31.12.2021 besteht ein
Rückkaufrecht der Implenia. Danach kann die Eigentümerin fr ei ein ande-
res Vertragsmodell wählen. Ab 1.1.2022 ist ein Übergang der Miete in
eine Abgabe im Baurecht denkbar.
Betreffend der Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen und Arbeitsbe-
dingungen verweisen wir auf die kantonale Submissionsverordnung
720.11 vom 23.7.2003, §8. Diese Anforderungen werden im Rahmen der
Ausarbeitung des Mietvertrags verhandelt.
Ein Nachweis einer Versicherungsdeckung wird gegebenenfalls vor Ver-
tragsabschluss eingefordert werden.
6.2 Miete
Die Stadt vermietet die Halle, übernimmt die Instandhaltung und -setzung
und erhält einen langfristig gesicherten Mietertrag.
Die Schnittstelle zwischen Vermieterin und Mieter bzgl. Ausbaustandard
wird vor Vertragsabschluss festgelegt.
– Miete der sanierten Halle ohne Einbauten
– Vertragsdauer: 10-20 Jahre + 2 Optionen à 5 Jahre
Kostendeckender Mindestmietzins ≙ 5.0% vom Anlagewert
Halle kalt: CHF 330’000/a
Annahme Anlagewert CHF 6.6 Mio. =
ursprünglicher Kaufpreis CHF 1 Mio.
+ Instandsetzungsaufwand bis Vertragsabschluss CHF 0.6 Mio
+ Instandsetzungsaufwand Modellrechnung Halle kalt CHF 5.0 Mio.
Halle Grundtemperierung /temporär beheizbar: CHF 365’000/a
Annahme Anlagewert CHF 8.3 Mio =
ursprünglicher Kaufpreis CHF 1 Mio.
+ Instandsetzungsaufwand bis Vertragsabschluss CHF 0.6 Mio
+ Instandsetzungsaufwand Modellrechnung Grundtemp./temp. be-
heizbar CHF 6.7 Mio.
25Hinweis: Die verwendeten und errechneten Zahlen sind unverbindliche
Richtwerte. Sobald die Trägerschaft bestimmt ist, erfolgt im Rahmen der
Realisierung die Festlegung der endgültigen Werte, basierend auf dem
Projekt und der zu definierenden Schnittstelle. Massgebend ist der end-
gültig anfallende Instandsetzungsaufwand.
267 Auslegeordnung geeigneter Nutzungen
7.1 Nutzungsideen: gemäss § 255 PBG anrechenbare Geschossfläche
Die Flächen in Halleneinbauten (z.B. Container oder Module) können mit
folgenden Nutzungen belegt werden (nicht abschliessend):
– Co-Working Spaces
– Start-Up Boxen
– Innovation Hub
– Ateliers
– Kleingewerbe
– Hobbyräume
– Gastronomienutzungen aller Art
– Erlebniskulinarik
7.2 Nutzungsideen: generell von Aussentemperatur beherrschte 1, temporär
vermietbare Fläche im Erdgeschoss
Die Hallengrundfläche könnte mit folgenden temporär wechselnden Nut-
zungen bespielt werden (nicht abschliessend):
– Märkte
– Degustationen
– Messen
– Ausstellungen
– Konzerte
– Bühnenkunst
– Events
– Bankette
– Saisonrestaurant
– Kongresse
– Versammlungen
– Entertainmenthalle
– Erlebnispark
– Indoor Camping
– Pop-Up Stores
– Sportveranstaltungen
Wichtiger Hinweis: Eine Wohnnutzung ist nicht möglich aufgrund der
Streichung der Anmerkung im Grundbuch “öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung/Wohnanteil-Revers (BAB-Nr. A 2011/334). Dat.
05.12.11, Bel. 652.», 23.06.2015.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
1 Flächen, die analog der Nutzung eines öffentlichen Platzes/Aussenraumes unter freiem Himmel
genutzt werden können und wo analog «Heizungen im Freien» (Vollzugsordner Energie, Kap.
6.2) bei Anlässen von kurzer Dauer der Einsatz von mobilen Heizungen denkbar ist.
278 Genehmigung
Michael Künzle,
Stadtpräsident,
Vorsteher Departement Kulturelles und Dienste (Vorsitz)
Yvonne Beutler,
Stadträtin,
Vorsteherin Departement Finanzen
Josef Lisibach,
Stadtrat,
Vorsteher Departement Bau
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