Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl - Donau-Universität Krems
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Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl Donau-Universität Krems Kompetenz Klima-Engineering 28.03.2007 Dipl.-Ing. Dr. Helmut Floegl Department für Bauen und Umwelt Fachbereich Facility Management und Sicherheit Donau-Universität Krems Dr. Karl Dorrek Straße 30 A-3500 Krems 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 1
Die Haustechnik von Immobilien*
FCs
Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005
GRUNDAUFGABEN DER HAUSTECHNIK
1. Ent-/ Versorgung >
2. Funktionalität / Komfort / Unterstützung bei Behinderung
3. Schutz / Sicherheit / mildert Folgeschaden
4. Behaglichkeit
5. Information
6. Transport
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Die Haustechnik steigende Komplexität
Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005
Abwehrender Brandschutz
- Schutz / Sicherheit / mildert Folgeschaden
abwehrender Brandschutz
- Feuerwehr
Ortsfeste Löschanlagen
- Sprinkler und Sprühnebelanlagen
- Handfeuerlöscher
- Gaslöschanlagen
- Oxyredanlagen
- Hydranten
- Schaumlöschalagen
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Gebäude: Aus Immobilien werden Maschinen
Kosten, Komplexität der Haustechnik
Errichtungskosten
40% der
27%
Zeit, Entwicklung © viennaairport.com © Beyer.co.at
Quelle: Risikopotenzial Gebäudetechnik, J. Domej, 2005
Abhängiger Mensch und Gebäude von Haustechnik
Entwicklung der Gebäudetechnik und die treibenden Faktoren
Treibende Faktoren für die Haustechnikentwicklung:
-Vorzugsklima (bedingt durch Architektur)
-Funktionalität
-Konzentration im Sinne der Dichte und Zentralisierung
-Schutz (Sicherheit, Brandschutz, …)
-Nutzungsformen und Arten (z.B. div Büroformen, Lifestyle)
Gebäude immer größer und immer mehr Tragwerk (Skelett) und Glas (als Haut)
dh Leichtbauweise dh ohne Haustechnik nicht nutzbar
Haustechnik wurde zu den Organen (Lunge Herz …)
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Das Gebäude – lebenszyklisch betrachtet
Planung+Bau Betrieb
stellung
Fertig-
Abriss
laufende Nutzungsänderung
1 2 3 4 5
1 Planung
2 Errichtung
3 Betrieb und Nutzung
4 Umbau und Sanierung
5 Abriss und Entsorgung
Lebenszykluskosten
Unter dem Begriff der Lebenszykluskosten eines Gebäudes wird hier die Summe aller Kosten,
die ein Gebäude im Laufe seines Lebenszyklus von der Objektentwicklung über die
Objekterrichtung und die Objektnutzung bis hin zu seiner Beseitigung verursacht,
verstanden. Darunter fallen die
• Gesamtkosten der Errichtung z.B. lt. ÖNORM B 1801-1 (Grund, Aufschließung,
• Bauwerkskosten, Einrichtung, Außenanlagen, Honorare, Nebenkosten, Reserven);
• Nutzungskosten z.B. gemäß ÖNORM B 1801-2 (Kapitalkosten, Abschreibungen,
Steuern und Abgaben, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Erhaltungskosten);
• Reinvestitionskosten / Sanierungskosten
• Beseitigungskosten (am Ende der Nutzungsdauer des Objekts)
Da die Kosten zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, sind sie vergleichbar zu machen.
Dazu werden üblicherweise dynamische Investitionsrechnungsmodelle verwendet
Für das Facility Management ist eine Kostenrechnung des Gebäudes über seine gesamte
Lebensdauer inkl. seiner Entsorgungskosten relevant: Es wird daher, wenn es in den
Planungsprozess eingebunden wird, auf flexible vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und von
vornherein auf die Vermeidung nicht nutzbarer Flächen schauen.
In den Lebenszykluskosten müssen auch allfällige Sanierungskosten, die sich durch kurze
Lebenszyklen verwendeter Baumaterialien oder Bauteile ergeben, sowie die Abriss- und
Entsorgungskosten mit betrachtet werden. Darüber hinaus sind zusätzliche anfallende
Kosten, die sich aus einer Ökobilanz noch ergeben, mit zu berücksichtigen. Auch wenn die
entsprechenden Kalkulationen heute noch nicht verlangt werden, werden die entsprechen-
den Kosten während der zukünftigen langen Lebensdauer eines zu planenden neuen Ge-
bäudes im Rahmen zukünftiger Vorschriften real (zumindest als Reduktion des Marktwertes
der Immobilie) auftreten.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 5
Lebenszyklus
kosten
Die Lebenszykluskosten nach ÖNORM strukturiert
Die Errichtung eines größeren Hochbaus läuft nach Vorschriften und Regeln die bis ins Detail
strukturiert sind, ab. (In Österreich ÖNORM B1801 Teil 1-4, in Deutschland DIN 278). Die
Tabelle beschreibt in der Übersicht die Phasen der Objektentwicklung, wobei die
Vorschriften selbst auf die Bedarfsplanungsphase und auf die Nutzungsphase nicht eingeht:
Das heißt, der Nutzen wird in der Objektplanung als solcher nicht thematisiert, er wird als
Angabe vorweg und statisch angenommen. Es geht in dieser Planung nur um das Bauobjekt
an sich - die Planung geht vom Groben ins Feine. Die Inbetriebnahmephase ist als Übergabe
(Gewährleistung) noch spezifiziert, die Nutzungsphase hat entsprechend den Vorschriften
keine Relevanz.
Kosten
Ziel der klassischen Projektplanung ist die immer genauer werdende Kostenschätzung, nur
bezogen auf die Errichtungskosten.
Die Gesamtkosten (0-9) einer Immobilie ergeben sich aus den Grundkosten (0) und den
Errichtungskosten (1-9), letztere unterteilt man in die eigentlichen Baukosten (1-6) und
Honorare (7), Nebenkosten (8) und Reserven (9),
Die Baukosten (1-6) setzen sich aus den Aufschließungskosten (1), den Bauwerkskosten (2:
Rohbau, 3: Technik, 4: Ausbau) sowie den Kosten der Einrichtung (5) und den Kosten für
die Außenanlagen (6) zusammen.
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Lebenszykluskosten nach ISO/DIS 15686-5
LCC Life Cycle Costs Lebenszykluskosten ohne Abriss/Entsorgung
WLC Whole Life Costs Lebenszykluskosten inkl. Abriss
TLC Through Life Costs Nutzungskosten
Buildings and constructed assets — Service life planning —
Part 5:
Whole life costing
This part of ISO 15686 describes procedures for performing WLC analyses of buildings and
constructed assets and their parts. These analyses take into account cash flows, e.g.
relevant incomes, expenditures and externalities arising from acquisition through operation
to disposal.
These analyses typically include a comparison between options or an estimate of future
costs at portfolio, project or component level.
5.3.3 Use and maintenance
The use and maintenance phase is usually the longest phase in the life cycle of constructed
assets. Although the activities undertaken to use and/or maintain the assets can shorten or
lengthen the service life, the use and maintenance phase is often neglected. The timing of
the use and maintenance phase activities is very important in Whole Life Costing and
forecasting their time of occurrence is essential. The separately identifiable costs associated
with use and maintenance often occur repeatedly. They are likely to represent a large share
of the total WLCs of the constructed asset and often detailed analysis of major cost
headings will be necessary (e.g. to achieve an acceptable
balance between capital and maintenance, operation and management costs, or to limit
unacceptable risks of failure in-use).
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Kostenbetrachtung Office Park Flughafen Beispiel: Bürogebäude mit ca. 25.000 m² NGF Vergleich von 20 gleichwertigen Objekten mit folgenden Parametern: kompakte Bauweise ca. 10 – 12 Geschosse Glasfassade, mechanischer Sonnenschutz Frischluftversorgung durch mechanische Lüftung Trakttiefe 14 – 16 m Quelle: H. Steinberger, immovement 28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 8
Ergebnisse infrastruktureller Optimierung - VIE Office Park
Beispiel: Optimierung
der Aufzüge
vorher 16 Aufzüge,
optimiert: 10 Aufzüge
Aufzüge im
Zentralbereich
Beispiel 2 - Aufzüge
Der ursprüngliche Vorentwurf enthielt – ausgelöst durch Anforderungen der Zugangs-
kontrolle, der Feuerwehr und Flexibilitätsanforderungen an die vermietbaren Flächen 16
Aufzüge
Gemeinsam im Team konnte eine Lösung entwickelt werden, die mit 10 Aufzügen
auskommt. Diese ökonomische Optimierung Optimierung bringt eine bemerkenswerte
Einsparung in den Lebenszykluskosten.
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Die Betriebsführung von Immobilien
Betriebsführung
¡ Der Betrieb umfasst den größten Lebens-
abschnitt im Lebenszyklus der Immobilie
¡ die Betriebskosten sind der größte Anteil
in den Lebenszykluskosten moderner Gebäude
¡ die technischen Anlagen sind komplex und müssen
viele Vorschriften beachten
À Es herrscht bei Bauherren, Architekten und sogar bei technischen
ÎFachplanern ein großer Wissensmangel über Aufwand und Kosten
von Planungsentscheidungen vor
Quelle: Betriebs- und Instandhaltungsstrategie, J. Domej, Lehrgang Facility Management, 2006
Die Betriebsführung einer Immobilie
erstreckt sich von der Inbetriebnahme bis zum Abriss dieser..(Nutzungsphase) und das ist
in der Regel das 20 bis 30-fache der Zeit der Projektentwicklung, Planung und Errichtung.
Dieser Teil des Lebenszyklus einer Immobilie verursacht den größten Kostenanteil, erbringt
aber auch den entsprechenden Nutzen.
Da die Instandhaltung gemäß den Normen ein Teil der Betriebsführung ist, ist eine den
übergeordneten Unternehmenszielen bzw. dem Kerngeschäft entsprechende Strategie zu
entwickeln und umzusetzen. Die Entwicklung und Umsetzung dieser beeinflusst entschei-
dend die Folge- (Nutzungs)kosten, die Werterhaltung und die Verfügbarkeit.
Für den möglichst effektiven Mitteleinsatz ist eine vorausschauende Planung /
Budgetierung erforderlich.
Dies gilt vor allem bei Unternehmen mit einem großen Immobilienbestand.
Es herrscht bei den Beteiligten Bauherr, Architekten und sogar bei technischen Fachplanern
ein großer Wissensmangel über den Folgeaufwand und die Folgekosten von Planungs-
entscheidungen vor. Planungsentscheidungen werden nach Moden getroffen, für eine
Lösung werden bestehende oder in Bau befindliche Gebäude betrachtet und das
Prospektwissen von Lieferanten technischer Komponenten unkritisch übernommen.
Die Handlungsmaxime "high tech is high quality" prägt die Planung moderner Bauwerke
und ein allfällig hoher Betriebsführungsaufwand
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 10Die Arbeiten der technischen Betriebsführung
Inbetriebnahme & Übernahme
Betätigen/Bedienen
Stellen
Überwachen
Störungen beheben
Prüfungen durchführen
Instandhaltung
Inspektion
Wartung
kleine Instandsetzung
kleine Umbauten
große Instandsetzung
Übergeben/
Außerbetriebnehmen
Quelle Betriebs- und Instandhaltungsstrategie, J. Domej, Lehrgang Facility Management, 2006
Die Betriebsführung einer Immobilie
Inbetriebnahme & Übernahme
= bestimmungsgemäßen Zustand errichten und Übernahme in die Betriebsführung (i.A.
auch Verantwortungsübergag)
Betätigen /Bedienen beinhaltet:
Stellen beinhaltet alle notwendigen Stell- oder Schaltvorgänge zum
definitionsgemäßen Anlagenbetrieb
Überwachen inkl. die Überprüfen aller Vorgänge und Zustände
Störungen beheben inkl. die Beseitigung von Gefahrenzuständen und
Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit, die Beseitigung von
Unterbrechungen und Beeinträchtigungen des Betriebes
Prüfungen durchführen inkl. die fristgerechte Durchführen von sicherheitstechnisch
notwendigen Prüfungen an prüfpflichtigen Bauteilen,
Ausrüstungen, Anlagen und Anlageteilen
Instandhaltung beinhaltet
Inspektion inkl. Maßnahmen zur Beurteilung des Ist-Zustandes
Wartung inkl. Maßnahmen zur Bewahren des Soll-Zustandes
kleine Instandsetzung inkl. Maßnahmen im geringen Umfang zur Wiederherstellung
des Sollzustandes
kleine Umbauten (als Teil der Betriebsführung)
große Instandsetzung inkl. Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes
Übergeben / Außerbetriebnehmen
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 11Was ist Instandhaltung? *
Instandhaltung, Begriffe*
* Definition nach GEFMA 122
Begriffe der Instandhaltung
Die kleine Instandsetzung umfasst im wesentlichen Schönheitsreparaturen am Gebäude
und an technischen Anlagen, sowie die Wiederherstellung des Sollzustandes durch
Austausch von Verschleißteilen (Leuchtmittel, Filter, Lager, Keilriemen, Armaturen, udgl.)
oder Reparatur oft beanspruchter Teile (z.B. Fenster, Tür- und Torverschlüsse,
Schließzylinder, Schalter, Steckdosen, Sanitärarmaturen und Sanitäraccessoires, udgl.)
welche durch das Betriebspersonal oder im Zuge von Wartungsarbeiten durchgeführt
werden.
In Gebäuden sind kleine Umbauten, wie sie üblicherweise von Hausmeistern erbracht
werden, im Allgemeinen in der Betriebsführung eingeschlossen. Hierzu gehören z.B. das
Ändern des Anschlags von Türen, kleine Änderungen an Einbauten, Reorganisation der
Möblierung, udgl. Bei den gebäudetechnischen Anlagen fallen kleine Umbauten, z.B. durch
geänderte Nutzungsbedingungen in dieses Leistungsbild, sofern diese Arbeiten nicht
gewerberechtliche Voraussetzungen oder spezielle Ausbildungen erfordern.
Große Instandsetzung inkludiert die Aufgaben: Befundaufnahme, Störungsbehebung,
Reparatur oder Ersatz von Teilen, kompletten Baugruppen oder Bauelementen durch
andere mit gleicher Funktion und gleichem technischen Standard. Ziel dabei ist die
Wiederherstellung des Sollzustandes einer Immobilie und deren technischen Anlagen. Sie
ist eine Leistung im Sinne des Unterhalts.
Es ist oft erforderlich und /oder sinnvoll für wichtige Anlagen oder Einrichtungen
entsprechende Ersatzteile, Ersatzaggregate vor Ort vorzuhalten, was jedoch eine
Verwaltung dieser und Bindung von Kapital verursacht. Wobei die Frage der raschen
Verfügbarkeit von Ersatz zu prüfen ist.
Bei besonders erfolgskritischen Anlagen oder Anlagen mit Komponenten geringer
Verfügbarkeit sind redundante Einrichtungen / Systeme empfehlenswert.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 12Strategische Ziele der Instandhaltung*
buchhalterische
- Buchwerte
monetäre Wert-
- Reparaturbedarf erhaltung
funktionale
- technische Tüchtigkeit
Instand-
Betriebszeit
haltung
Soll-Arbeits-
parameter Verfüg- Optimierte
zulässige barkeit Kosten
Toleranzen
und Grenzwerte
* In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002
Werterhaltung*
Grundsätzlich wird zwischen buchhalterischer, monetärer und funktionaler Werterhaltung
unterschieden. Die buchhalterische Bewertung, wie z.B. Abschreibungsmethode,
Abschreibungszeiträume udgl. wird hier noch nicht berücksichtigt.
Die monetäre Bewertung ergibt sich aus dem Sanierungs- und Reparaturbedarf der
gebäudetechnischen Anlagen. Zur Feststellung dieses Bedarfes ist es oft notwendig, ein
Begutachtungsverfahren einzuleiten. Dieses Bewertungsverfahren muss unter
Berücksichtigung der historischen Instandhaltungsstrategien erfolgen. Diese Verfahren sind
jedoch teilweise subjektiv und sehr teuer.
Die funktionale Bewertung kann während der gesamten Nutzungsphase der
gebäudetechnischen Anlagen durchgeführt werden und stellt eine ausreichend vertretbare
Möglichkeit der Feststellung der Werterhaltung einer gebäude-technischen Anlage dar. Bei
der funktionalen Bewertung werden mindestens einmal jährlich Wartungs- und
Inspektionsprotokolle, Messprotokolle, optischer Zustand der Anlagen, Störungshäufigkeit,
Nutzerbefragungen, Energieverbrauch.
Unter Verfügbarkeit von Gebäuden und deren Einbauten wird die Gewährleistung der
Leistungsfähigkeit in einer definierten Betriebszeit verstanden. (IFMA D)
Bei der Betrachtung der Verfügbarkeit müssen die Betriebszeit, in der die Anlage oder Teile
der Anlage zur Nutzung zur Verfügung stehen müssen, die Soll- Arbeitsparameter sowie
zulässige Toleranzen und Grenzwerte
*J. Domej, Instandhaltungsstrategien LV Facility Management 2004
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 13Strategische Ziele der Instandhaltung*
buchhalterische
- Buchwerte
monetäre Wert-
- Reparaturbedarf erhaltung • Minimierte
funktionale Lebenszykluskosten
- technische Tüchtigkeit
• Wartung- und Inspektions-
• Instandsetzungskosten
Instand- sind Gegenspieler
Betriebszeit
haltung
Soll-Arbeits-
parameter Verfüg- Optimierte
zulässige barkeit Kosten
Toleranzen
und Grenzwerte
* In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002
Optimierung der Kosten
Das Ziel der geplanten Instandhaltung ist es das Betriebs- und Alterungs-verhalten von
Bauteilen in der Weise zu steuern, dass sich durch entsprechendes Betreiben (inkl.
Instandhaltung – siehe Definitionen) deren Lebensdauer derart einstellt, dass die
Lebenszykluskosten minimiert werden. Dabei sollen die Kosten (inkl. Folgekosten) für den
Betrieb minimiert, die Kosten für die Schadensbeseitigung und Instandsetzungsarbeiten gar
nicht anfallen bzw. möglichst weit hinaus geschoben werden und andererseits die Kosten
für die Wartungsarbeiten nicht so hoch werden, dass sie die voraussichtliche Schadensfolge
bzw. Instandhaltungskosten übersteigen.
Um eine Optimierung der Kosten durchführen zu können, ist zunächst einmal eine
Betrachtung der Kosten sowohl für die Wartung und Inspektion als auch für die
Instandsetzung durchzuführen Aus den Erfahrungen von Betreibern führen Einsparungen in
der Wartung nach ca. 3 Jahren zu einem hohen Anstieg der Instandsetzungskosten, so
dass auf längere Sicht die Gesamtkosten Wartung und Instandsetzung der Variante
"Instandhaltung ohne Wartung" nach ca. 7 Jahren die Kosten der Variante "Instandhaltung
mit Wartung" übersteigen.
Dazu kommen noch Ausfallzeiten und Komfortverluste.
Definition der IFMA: „Unter Optimierung der Kosten sind die Maßnahmen und Strategien zu
verstehen, die zur Minimierung aller Kosten über einen definierten Betrachtungszeitraum
führen, auch wenn damit Einbußen bei der Verfügbarkeit und der Werterhaltung
verbunden sind.“
Die Realisierung der Kostenoptimierung erfolgt in erster Linie durch eine Einschränkung
des Leistungsumfanges oder eine Verlängerung des Leistungsturnus, so lange keine
Ertüchtigungsmaßnahmen / Modernisierung vorgenommen werden.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 14Klassifizierung von Instandhaltungsmaßnahmen
Klassifizierung nach Klassifizierung nach Bauteil
Anforderung oder Ziel
1 Gebäudehülle Außenanlagen
• Sicherheit 2 Fassade
3 Außenfenster
• Gesetzliche 4 Außentüren
Anforderungen 5
6
Dach
Blitzschutz
• Sicherheit/Energie 7 Sonstiges
8 Gebäudetechnik Sanitäre Anlagen
• Werterhaltung 9 Elektroverteiler
10 Nachrichtentechnik
• Verbesserung 11 Heizhaus
12 Heizungsleitungen
• Energiesparmaßnahme 13 Heizkörper
14 Heizungsregelung
Klassifizierung nach 15
16 Innenausbau
Lüftungsanlage
Keller
Priorität 17 Stiegenhaus
18 Gänge
A kritisch/notwendig 19 Innentüren
B sinnvoll/gute Investition
20 Innenausbau Kanzlei
C unkritsch/
Klassifizierung von Instandhaltungsmaßnahmen
Betriebsführung und im speziellen Instandhaltung verursacht den größten Teil der
Lebenszykluskosten einer Immobilie, selbst wenn die Kosten entsprechend der Barwert-
methode auf den Fertigstellungszeitpunkt abgezinst betrachtet werden.
Die seit den fünfziger Jahren errichteten Bauwerke erzeugen in der Nutzungs- und
Betriebsphase in der Regel im höher werdende Folgekosten. Immobilienbetreiber ver-
suchen gerade im Bereich der technischen Betriebsführung und gerade bei der Instand-
haltung einen rigorosen Sparkurs zu fahren.
Eine merkbare Reduktion der Wartung und Inspektion birgt ein höheres Risiko von
Schadensfällen mit sich. Nach etwa 3 Jahren wird die damit verbundene Steigerung der
Instandsetzungskosten höher als die eingesparten Wartungs- und Inspektionskosten.
In der Regel ist das Instandhaltungsbudget großer Immobilienbestände meist deutlich
kleiner als der finanzielle Bedarf notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen.
Basierend auf der ABC-Methode sind alle Instandhaltungsmaßnahmen, die im Gebäude-
bestand erforderlich sind, zu klassifizieren - wobei eine Klassifizierung nach Bauteil und eine
Klassifizierung nach Anforderung oder Ziel zu setzen ist. Die Prioritäten sind im Einver-
nehmen zwischen Eigentümer, Nutzer und Verwalter/Betreiber zu setzen.
Dem Ansatz des Zielkostenmanagements entsprechend ist dann die Liste der klassifizierten
Projekte/laufenden Vorhaben zu reihen und im Budgetrahmen unterzubringen.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 15Lebenszyklusbetrachtungen als Planungsinstrument
Grundkosten
Bodenwert
Bauteilrelevante Lebenszykluskosten
Baukosten Betriebskosten Erneuerung Abbruch
Entsorgung
Planungs- und Inspektion, Wartung
Nebenkosen kleine instandsetzung
Reinigung
Wasser
Abwasser, Müll
Folgekosten
Lebenszykluskosten
Unberücksichtigte - nicht zuordenbare Lebenszykluskosten
Gebäudeinfor- Leit- geänderte
mationssysteme systeme Nutzung
Aktualisierung Umzüge Umbauten
Inventarisierung
Bauteilrelevante Lebenszykluskosten
Die Berechnung der bauteilrelevanten Lebenszykluskosten auf eine Element-Detailkosten-
berechnung des Architekten aufsetzend, stellt eine neue Methodik dar, um lebenszyklische
Betrachtungen von Gebäuden schon in der Planungsphase anstellen zu können. Alle auf
Bauteile zu beziehenden Folgekosten werden rechnerisch den ihnen am meisten ent-
sprechenden Bauteilen zugeordnet. So werden z.B. die Grundreinigungskosten der Büros den
entsprechenden Bodenelementen (Teppichböden, Fliesen u.s.w), die Glasreinigung den
entsprechenden Glaselementen zugeordnet. Die Betriebs-, Betriebsführungs- und Energie-
kosten wurden den entsprechenden gebäudetechnischen Gewerken zugeteilt, auch wenn
diese einen komplexen Wechselbezug zu anderen Bauelementen (Fassadenelementen)
aufweisen.
Unberücksichtigte bauteilrelevante Lebenszykluskosten
Bei den Innenausbauteilen wird von einer normalen rechnerischen Abnützung, die über die
Lebensdauer des entsprechenden Bauteils definiert wird, ausgegangen. Das Modell
berücksichtigt darüber hinaus gehende Zusatzkosten die aus allfälligen Umbauten bzw.
zusätzlichen Nutzungskosten aus einer geänderten Nutzung (neue Mieter, neues Nutzungs-
konzept) entstehen, nicht. Diese Kosten lassen sich aus Planungssicht nicht abschätzen,
haben aber in Wechselwerkung dazu auch keine direkt zuordenbare Planungsrelevanz.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 16Lebenszyklusbetrachtungen als Planungsinstrument
Fertigstellung
Entsorgung
erneuerung
erneuerung
Errichtung
Betrieb
Konzept
Planung
Bauteil-
Bauteil-
Idee
Jahr 0 10 20 30 n
Jahr = 0 k 2k
Bauteil- Bauteil- Bauteil- Bauteil-
lebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus
n
l= 1 2 l = INT[ k ]
K Kosten E Erstinvestition, F Folgeinvestitionen
q 1 q kl
K= E F( d
) ... F( d
)
Zumeist werden die daraus entstehenden Kosten vom entsprechenden Nutzer bezahlt und
nicht als der Teil der bauteilrelevanten Lebenszykluskosten gesehen. Alle indirekten, nicht
zuordenbaren FM-Kosten (CAFM-System, Leitsysteme und ihre Veränderung, Kosten der
Aktualisierung, Inventarisierung, Umzugskosten sind naturgemäß in diesem Modell nicht
enthalten. Ihre Kosten fallen zwar zusätzlich im Lebenszyklus an, sie sind aber in der
Planungs- und Errichtungsphase nicht über Planungsentscheidungen steuerbar. Das Modell
geht davon aus, dass diese Kosten planungsinvariant sind. Zielsetzung des Modells ist es,
bauteilbezogene lebenszyklische Betrachtungen anzustellen, um Bauentscheidungen damit
zu begründen.
für die einzelnen Bauteile werden Bauteillebenszyklen in Rechnung gestellt, von denen für
jeden Zyklus Neubeschaffungs- und Entsorgungskosten angesetzt werden. Die gebäude-
technischen Anlagen sind diejenigen Bauteile, die hier am meisten ins Gewicht fallen,
werden für sie Lebensdauern zwischen 10 und 20 Jahren kalkulatorisch eingesetzt, was bei
einer rechnerischen Gesamtlebensdauer eine ein bis dreifache Neuinvestition mit zuge-
höriger Entsorgung der rückgebauten Anlage bedeutet.
Ein Zeithorizont von 33 Jahren erfordert bei lebenszyklischen Betrachtungen auch die
Entwicklung von Kostenszenarien, was die Preisentwicklung von Strom und Energie
bedeutet. Es wären auch Überlegungen für eine thermische Sanierung der meist trans-
parenten Außenhülle (bei einem modernen Gebäude etwa 25-35% der Gebäudekosten) in
20 Jahren als Szenario anzudenken, weil dann möglicherweise entsprechende Fassaden mit
günstigem U-Wert (k-Wert) zu Verfügung stehen werden.
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 17Die Kosten – lebenszyklisch betrachtet
Nicht-
planbare
Folge-
kosten
100 Mio €
Folge-
20 Jahre
kosten
50% TGA
50 Mio € 50 Mio €
Errichtungs-
kosten
27% TGA 27% TGA
Errichtungskosten Bauteilrelevante
Lebenszykluskosten
Mathematisches Modell
Die Berechnung der Lebenszykluskosten erfolgt nach der Barwertmethode bezogen auf den
Errichtungszeitpunkt. Diese Methode wird den internationalen Liegenschaftsbewertungs-
methoden entsprechend als DCF (Discounted Cash Flow) Method bezeichnet. Dieses Ver-
fahren ist ein dynamisches Verfahren, das alle regelmäßigen und unregelmäßigen Kosten,
die während des Lebenszyklus des Gebäudes auftreten werden, erfassen diese auf den
Errich-tungszeitpunkt kapitalisieren kann, um sie mit Errichtungskosten direkt vergleichen zu
können.
Die Erfassung der Kosten bezieht sich auf die Baukosten, technische Betriebs-, Instand-
haltungs- und Betriebsführungskosten, auf die Reinigungskosten und auf die entspre-
chenden Erneuerungskosten von Bauteilen oder ihren Bestandteilen mit rechnerischen
Lebensdauern und den entsprechenden Entsorgungskosten. Es werden keine Finanzie-
rungskosten berücksichtigt.
Das Modell verwendet die Bezeichnungen und Annahmen der ÖNORM B1801 sowie der SIA
480 (Wirtschaftlichkeitsrechnung im Hochbau)
q
q k (( d )kl - 1)
K=E+F( d
)
q
(( d )k - 1)
V Vervielfältiger
q 1 + p/100
p Kapitalisierungszinssatz in %
k Nutzungsdauer in Jahren
l Anzahl der Erneuerungszyklen
n Gesamtnutzungsdauer in Jahren
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 18Kosten in der Nutzungsphase
Untersuchter Bereich
Nutzungskosten pro m² pro a
Kosten € Anteil in %
Kapitalkosten 211,67 54,8%
Abschreibungen 91,67 23,7%
Steuern / Abgaben 5,54 1,4%
Verwaltungskosten 5,06 1,3%
Betriebskosten 63,98 16,6%
Versorgung ( Verbräuche) 20,3 5,3%
Entsorgung 1,52 0,4%
Techn. Dienstleistungen 13,54 3,5%
Reinigung 15,91 4,1%
Sicherheit 9,88 2,6%
Sonst. Dienstleistungen (Versicherungen) 2,83 0,7%
Erhaltungskosten 8,35 2,2%
386,27 100,0%
Verwaltung – Betrieb – Erhaltung (Nutzung)
Erhaltungskosten
11%
Sonst. Dienstleistungen Verwaltungskosten
(Versicherungen) 7%
4%
Sicherheit Versorgung ( Verbräuche)
13% 25%
Entsorgung
2%
Reinigung
21% Techn. Dienstleistungen
17%
Nutzungskosten und Kapitalkosten
Erhaltungskosten
Betriebskosten 2%
Verwaltungskosten 17%
1%
Steuern / Abgaben
1%
Kapitalkosten
55%
Abschreibungen
24%
28. März 2007, Haustechnik und Folgekosten Helmut Floegl 19Sie können auch lesen
