LOGISTIK LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020 - Hohes Anlageinteresse in dynamischem, aber wenig liquiden Marktumfeld - CBRE Switzerland
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Hohes Anlageinteresse in dynamischem, aber wenig liquiden Marktumfeld LOGISTIK LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT
LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ
SCHWEIZ 2020
HIGHLIGHTS ANGEBOTS-
GRÖSSEN
ANGEBOTS-
MIETEN
2020 3’000 m²
90%-QUANTIL
CHF 160 / m² p.a.
90%-QUANTIL
1’350 m² CHF 125 / m² p.a.
70%-QUANTIL 70%-QUANTIL
800 m² CHF 100 / m² p.a.
BESTAND (VMF*) 25 MIO. m2 MEDIAN MEDIAN
500 m² CHF 85 / m² p.a.
30%-QUANTIL 30%-QUANTIL
350 m² CHF 60 / m² p.a.
10%-QUANTIL 10%-QUANTIL
ANGEBOT (VMF*) 465’000 m2
ANGEBOTSQUOTE 1,9% SPITZENRENDITE (NETTO) 4,1%
BAUINVESTITIONEN IN BAUJAHR DER ANGEBOTENEN
LAGER UND DEPOTS 2017 CHF 801 Mio. FLÄCHEN (MEDIAN) 1993
Quelle: FPRE, BFS, CBRE, 2019 / 2020
*VMF = Vermietbare Fläche
© CBRE Switzerland
Switzerland 2020
1LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
MANAGEMENT
Hohes Anlageinteresse in dynamischen, aber wenig liquiden Marktumfeld
Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt, Hohe Bauinvestitionen in der französisch-
der sich in der aktuellen Coronavirus-Krise sprachigen Schweiz (S. 9 - 10)
SUMMARY
als äusserst standhaft erweist, steht im Die anhaltend hohen Neubauvolumen zeugen
Zeichen starker Fundamentaldaten und einer von einer guten Nachfrage nach Flächen mit
zunehmenden Diversifikation. Die Resultate entsprechender Qualität und Grösse. Die
der vorliegenden Studie, die mit einem Investitionen in Lagerhallen und Depots haben
Interview von Alexandre Monney, Fonds- in der letzten Dekade insbesondere in der
manager bei Procimmo, abgerundet werden, Romandie zugenommen. Die Kantone Waadt
können wie folgt zusammengefasst werden: und Freiburg fungieren dabei immer mehr
als Bindeglied zwischen der Deutsch- und
Sinkende Spitzenrenditen (S. 3) Westschweiz für duale Logistikkonzepte.
Die Top-Renditen sind auf 4,1% (netto)
gesunken und werden durch den anhaltenden Teil der Schweizer Flächennachfrage fällt
Anlagedruck in einem spätzyklischen aufs grenznahe Ausland (S. 11)
Marktumfeld weiter befeuert.
Die grossen Anbieter von Heimelektronik
dominieren die nationale Nachfrage nach
Divergierende Angebotsmieten (S. 3 / 8) Verteilzentren. Dennoch verzeichnen die
Die teuersten und die günstigsten ausländischen Online-Riesen Zalando, Amazon
Angebotsmieten haben sich weiter auseinander oder Alibaba das höchste Umsatzwachstum.
divergiert. Die grossflächigen Angebote ab Diese betreiben ihre grossen E-Fulfillment-
1’000 m2 zeigen dabei das stärkste Center oft im grenznahen Ausland.
Mietzinswachstum.
Logistik und Verkehr – Umnutzung von
Hoher Eigennutzeranteil (S. 4) suburbanen Detailhandelsimmobilien (S. 12)
Ein Grossteil der geschätzten Nettoabsorption Lager- sowie Distributionsnutzungen in
von rund 200’000 m2 pro Jahr wird durch mass- autobahnnahen Stadtrandlagen verursachen
geschneiderte Neuentwicklungen abgedeckt, insgesamt weniger Fahrten von PWs und LKWs
zumal der Schweizer Markt nach wie vor durch als z.B. Büro-, Produktions- oder Handwerks-
eine hohe Eigennutzerquote von rund 60 - 70% nutzungen in gleicher Lage. Insbesondere in den
(im Bestand) geprägt ist. Bei etwa 40’000 m2 bestehenden Einkaufsgebieten ausserhalb der
pro Jahr dürfte es sich derzeit um Neubauten Städte könnten sich durch die Schwierigkeiten
handeln, die mit dem wachsenden im stationären Handel Opportunitäten für
Onlinegeschäft in direkter Verbindung stehen. deutlich verkehrsärmere Logistiknutzungen
auftun, die dort von guten bau- und zonen-
Steigendes Mietangebot (S. 5 - 7) rechtlichen Rahmenbedingungen profitieren.
Das Angebot ist im Vorjahresvergleich von
390’000 m2 (Angebotsquote von 1,6%) auf
465’000 m2 (Angebotsquote von 1,9%)
angestiegen. Es ist nach wie vor durch Klein-
flächen dominiert und auch leicht älter
geworden.
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2LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Renditekompression hält an Mietzinsanstieg bei grossflächigen Angeboten
Auch im Jahr 2019 wurden die und Büroliegenschaften in der Investoren profitierten in den und mehr kann anhand einer
prominentesten europäischen Schweiz stets noch bei rund 150 bis letzten Jahren nicht nur von guten Kombination von verschiedenen
Investoren in CBREs «EMEA Investor 200 Basispunkten. Nichtsdestotrotz Wertänderungsrenditen, sondern auch Faktoren erklärt werden. Wesentlich
Intention Survey» nach den beliebtesten ist aktuell kein Herdentrieb in von Mietzinssteigerungen. Hier lassen zu dieser Mietzinsentkoppelung
Immobilieninvestitionsobjekten befragt. Logistikimmobilien auszumachen. sich jedoch deutliche Unterschiede in den beigetragen haben Entwicklungsprojekte
Hielt der Industrie- und Logistiksektor Vielen Marktakteuren ist es aufgrund von Flächengrössen ausmachen. Konnten nahe von urbanen Zentren.
2018 noch den Spitzenplatz inne, wurde regulatorischen oder reglementarischen Lagerflächen in der Grössenordnung Verschiedene städtische Kantone
dieser nun von den Büroimmobilien Anlagerichtlinien nach wie vor untersagt, von 150 bis 999 m2 zwischen 2004 und haben Industriezonen ausgeschieden,
auf den zweiten Platz verdrängt. direkt in Produktionsstätten, Lager 2018 mit rund 20% zwar ein wenig in welchen Angebote für die stadtnahe
Mitunter ein Grund hierfür ist die oder Verteilzentren zu investieren. mehr als die Büroflächen zulegen, so Logistik entstehen. Gerade im Kanton
starke Renditekompression, die nun Jedoch kann bei einzelnen Investoren zeichnen die grossflächigen Angebote Genf sind in den letzten Jahren viele
auch Logistikobjekte erreicht und damit eine allgemeine Lockerung der von 1’000 m2 ein deutlich dynamischeres Flächen entstanden, die im Schweizer
zu einer leichten Umschichtung der Anlagestrategien konstatiert werden, Bild. Einerseits verfügen sie über eine Vergleich sehr hohe Mieten von oft gegen
Investorennachfrage geführt hat. In und bereits in Logistik investierte höhere Volatilität, zumal Grossflächen CHF 200 / m2 p.a. aufrufen. Ebenso
einigen europäischen Märkten werden grosse Schweizer Immobilienfonds, nur ein kleines Marktsegment dürfte die allgemeine Flächennachfrage
bereits Spitzenrenditen (netto) von Aktiengesellschaften und Anlagestiftungen ausmachen. Andererseits macht es durch den Onlinehandel zu einer
deutlich unter 4% gesehen, und damit haben angekündigt, ihre Allokation in den Anschein, dass sie sich durch eine positiven Mietzinsentwicklung
schliessen die Logistikrenditen in dieser Logistikimmobilien auch in den nächsten gewisse Abhängigkeit vom allgemeinen beigetragen haben. Und nicht zuletzt
späten Phase des Investitionszyklus Jahren weiter zu erhöhen. Dies gilt Wirtschaftsgeschehen auszeichnen. wird es aufgrund von bau- und
immer weiter zu den tiefen Renditen auch für opportunistische ausländische zonenrechtlichen Einschränkungen
anderer Assetklassen auf. Investoren, die wieder vermehrt Der in den letzten fünf Jahren gesehene sowie Fahrtenbegrenzungen immer
Schweizer Logistikimmobilien suchen. übermässige Anstieg der Angebotsmieten schwieriger, Grossflächen zu entwickeln.
Mit tiefen 4,1% liegt die Differenz bei den Flächeneinheiten von 1’000 m2
zwischen erstklassigen Logistikimmobilien
Entwicklung der Spitzenrenditen 2014 - 2019 (netto) Mietzinsentwicklung für Lagerflächen 2004 - 2019
7,5% 180 8%
Nominales Wachstum BIP (Jahresvergleich)
Index der Median-Angebotsmiete (brutto)
Deutschland Wachstum BIP Schweiz (rechte Skala) 150 bis 499 m² 1‘000+ m²
7,0% 500 bis 999 m² Büro
Niederlande 160 6%
6,5%
Frankreich
6,0%
Schweiz 140 4%
5,5%
5,0% 120 2%
4,5%
*
4,0% 100 0%
* Prognose
3,5%
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2014
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
Q1 2016
Q2 2016
Q3 2016
Q4 2016
Q1 2017
Q3 2017
Q4 2017
Q1 2018
Q2 2018
Q3 2018
Q4 2018
Q1 2019
Q2 2017
Q2 2019
Q3 2019
Q4 2019
80 -2%
2010
2019
2015
2017
2018
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2011
2013
2016
2012
2014
Quelle: CBRE, 2020 Quelle: Immodatacockpit, BFS, CBRE, 2019 / 2020
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3LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Heterogene Nutzerstruktur
Lagerimmobilie Lagerimmobilie
Lagerimmobilie Gemischt
Gemischt Gemischt
genutzte
genutztes genutzte
Gewerbeobjekt Umschlags-
Umschlags-
Umschlagsimmobilie Distributions-,
Distributions-, Speziallogis-
Speziallogis-
Distributions- / Logistikpark
Logistikpark und
undLogistikpark /
Lagerimmobilie
Lagerimmobilie
Lagerimmobilie Gemischt
Gemischt
Gemischt genutzte
genutzte
genutzte Umschlags-
Umschlags-
Umschlags- Distributions-,
Distributions-,
Distributions-, Speziallogis-
Speziallogis-
Speziallogis- Logistikpark
Logistikpark
Logistikparkund
undund
Gewerbeobjekte
Gewerbeobjekte immobilie
immobilie tik- tik- Güterverkehrszentrum
SpeziallogistikimmobilieGüterverkehrszentrum
Güterverkehrszentrum
Quelle: CBRE in Anlehnung an LOG-HSG, 2020 Gewerbeobjekte
Gewerbeobjekte
Gewerbeobjekte immobilie
immobilie
immobilie tik-
tik-tik- Güterverkehrszentrum
Güterverkehrszentrum
Güterverkehrszentrum
Logistikimmobilien sind deutlich Die Grenzen von Logistik- bzw. Nach wie vor ist der Schweizer Markt eher gemietet. Es gibt aber auch hier
heterogener bzw. spezifischer als die Lagerräumen zu anderen Flächentypen, durch eine hohe (flächenbezogene) immer mehr Ausnahmen. So ist das
vielen oft austauschbaren Büro- und wie z.B. Produktionsstätten, vermischen Eigennutzerquote von rund 60 - 70% Verteilzentrum der zur Migros-Gruppe
Wohnimmobilien, weshalb sie mit sich oft. Bei einem Bestand von geprägt. Insbesondere bei Industrie- gehörenden Digitec Galaxus in Wohlen
Risikoaufschlägen gehandelt werden. 25 Mio. m2 Logistikflächen in der und Handelsunternehmen mit grossem (AG) ein Mietobjekt, und auch die
Ebenso führt die kleinere Nutzerbasis, Schweiz fällt ein Grossteil auf einfache Flächenbedarf sowie im Falle von internationalen Paket- und Brief-
bestehend aus Industriefirmen Lagergebäude oder gemischt genutzte Umschlagshallen und Hochregallagern Express-Dienste DHL, DPD, UPS und
(rund 40%), Retailern (30%) und Gewerbeobjekte. Moderne und werden höhere Eigennutzerquoten FedEx haben sich ihre Crossdocking-
Logistikdienstleistern (30%), zu einer grosse Umschlagsimmobilien sowie gesehen als bei kleineren Unternehmen Plattformen in Flughafennähe
eingeschränkteren Drittverwendbarkeit. Verteilzentren machen nur etwa und einfachen Lagerflächen. Logistik- massschneidern lassen und zeitgleich
15 - 20% des Gesamtbestandes aus, flächen von untergeordnetem langfristige Mietverträge abgeschlossen.
wenn auch mit wachsender Tendenz. strategischem Interesse werden schon
Flächenanteile nach Nutzergruppe
Verlader
30% 30% 40%
LOGISTIKDIENSTLEISTER HANDEL INDUSTRIE
Quelle: CBRE, 2020
Eigennutzerquote
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4LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Steigendes Angebot 2019 2018
Das Angebot der online inserierten Angebot Angebot
Lagerflächen (exkl. Kleinstflächen <
300 m2) betrug 465’000 m2 per August 465‘000 m² 390‘000 m²
2019. Das Angebot konzentriert sich
entlang der Autobahnachsen und Angebotsquote Angebotsquote
insbesondere entlang der A3 zwischen 1,9%
dem Autobahnkreuz Härkingen, Zürich
1,6%
und St. Margrethen im Rheintal. Aber
auch die Agglomerationsgebiete von
Genf, Lausanne, Basel und Luzern
weisen eine hohe Angebotsdichte auf. Geographische Verteilung der Angebote
Damit hat das Angebot im
Vorjahresvergleich um fast 20%
zugelegt und entspricht neu 1,9% des
gesamtschweizerischen Bestandes.
Massgeschneiderte Anlageobjekte und
oft für den Eigenbedarf entwickelte
Flächen sind in diesen Zahlen nicht
enthalten, weshalb aufgrund des
Angebotswachstums keinesfalls
auf einen Nachfragerückgang
geschlossen werden darf. In einem
Marktumfeld mit einer hohen
Neubau- und Umbautätigkeit führen
ältere Bestandesbauten, die aufgrund
von Standortoptimierungen oder
Konsolidierungen freigespielt
werden, oder einzelne Restflächen
in Neuentwicklungen zu
Schwankungen bei öffentlich
ausgeschriebenen Inseraten.
Quelle: FPRE, CBRE, 2019 / 2020
© CBRE Switzerland 2020
5LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Angebotswachstum in Genf, Zürich und Basel-Landschaft Angebotsquote von Lagerflächen nach Kanton (in %)
Das Angebot hat im Vorjahresvergleich 12’000 m2 Mietfläche ein Angebotsquote
2,3
am deutlichsten im Kanton Genf zugelegt. Retourencenter für Zalando. 0,0% 5,0%
Von den knapp 45’000 m2 im August 2019 Rücksendungen müssen aus 1,3 1,4
befanden sich jedoch über die Hälfte in zolltechnischen Gründen zuerst
zwei Gebäuden im Industriegebiet von in der Schweiz verarbeitet, d.h. auf 3,5 2,5
0,5 1,7
Meyrin / Satigny (ZIMEYSA), die zum Vollständigkeit kontrolliert und 2,8
0,9 0,0
Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses gereinigt werden, bevor sie wieder
Berichts schon teilweise vermietet sind. in die E-Fullfillment-Center nach 2,9
2,0
Deutschland rückgeführt werden.
Logistiknutzungen sind auf grosse 1,3 2,2
0,7 0,0
Flächen angewiesen und werden in Für das zunehmende Retouren-
0,9
entsprechender Grösse entwickelt, und management reichen ältere Logistik- 0,8
damit können einzelne Grossobjekte einen oder Industrieliegenschaften oft aus, 1,2
5,0
0,4
starken Einfluss auf die Entwicklung denn es ist im Gegensatz zum 1,5
der Angebotsrate haben. Auch der Outbound-Geschäft nicht auf hohe
2,0
Angebotsrückgang im Kanton Solothurn Raumhöhen und schnelle Arbeits-
ist allein auf die beinahe Vollvermietung prozesse, sondern auf viele
von zwei Objekten in Neuendorf und Olten individuelle Handtätigkeiten
zurückzuführen. In Neuendorf betreibt die angewiesen.
2,9
Firma Ingram Micro nun auf rund
0,7
3,2
Angebot an Lagerflächen nach Kanton (in m²) Quelle: FPRE, CBRE, 2019 / 2020
93‘300
100‘000
2018 2019
74‘200
80‘000 Angebotsziffer
0,0% 5,0%
52‘900
60‘000
47‘800
46‘300
44‘600
39‘800
39‘400
36‘500
35‘300
34‘300
34‘000
32‘800
40‘000
25‘600
23‘200
21‘600
17‘000
17‘100
11‘300
10‘900
10‘100
10‘300
20‘000
9‘200
7‘600
8‘400
7‘200
5‘900
6‘800
6‘100
5‘400
4‘700
4‘100
4‘600
4‘000
3‘500
2‘800
3‘100
2‘400
2‘700
2‘400
1‘100
1‘600
1‘000
800
800
0
0
0
0
0
0
0
0
ZH SG AG GE BL VD TI BE LU SO BS TG GR ZG SZ SH VS UR NE FR AR OW JU NW AI GL
Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
© CBRE Switzerland 2020
6
2018 2019LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Kleinflächiges Angebot 2019/2020
Anzahl Angebote nach Flächengrösse
Nach wie vor besteht das Angebot Auch wenn von den Vermietern 3% 0.3% 0.4% 0.8%1.3%
5% 10%
vor allem aus kleinen Flächen mit tendenziell nur die neueren Gebäude 20%
geringer Raumhöhe. Klassische mit Angabe des Baujahrs inseriert
Logistik- Raumhöhen von 8 - 12 m werden, können Onlineinseraten 0 - 299 m2
werden in Online-Inseraten nur dennoch dazu herangezogen werden, 19% 300 - 499 m2 14%
selten gesehen, Hochregallagerhöhen Trends über den baulichen Zustand Total
Total 500 - 999 m2
ab 12 m noch deutlich weniger. des Angebots abzuleiten. Stellt man
Selbst nach Ausschluss aller Lager-
auf die angebotene Fläche und nicht 525‘000 m²
(inkl. Flächen < 300 m2)
1'000 - 1'999 m 2
465‘000 m²
(exkl. Flächen < 300 m2)
auf die Anzahl der Inserate ab, so ist 2'000 - 4'999 m2
angebote unter 300 m2 (total 60’000 m2), das Angebot leicht älter geworden.
bei denen es sich oft um Gewerbe-, 7% 5'000 - 9'999 m2
Sind in 2018 noch 49% der online 66% 54%
Kleinlager- und Archivflächen oder sogar angebotenen Fläche nach der 10'000+ m2
um Hobby- und Self-Storage-Räume Jahrtausendwende gebaut worden, so
handelt, bietet nur rund ein Viertel der waren es in 2019 nur 44%. Gleichzeitig
Angebote 1’000 m2 oder mehr. Damit hat auch der Anteil der vor 1980
hat sich die Angebotsstruktur im erbauten Flächen zugenommen.
Quelle: FPRE, CBRE, 2019 / 2020
Vergleich zum Vorjahr kaum verändert.
Anzahl Angebote nach Raumhöhe Anteile der angebotenen Fläche (l.) und Anzahl Angebote (r.) nach Baujahr
50% 50%
2018 2019 2018 2019
40% 40%
8,0 m
90%-Quantil
30% 30%
20% 20%
4,0 m
Median
2,5 m 10% 10%
10%-Quantil
0% 0%
1920 - 1979 1980 - 1999 2000 - 2019 1920 - 1979 1980 - 1999 2000 - 2019
Quelle: FPRE, CBRE, 2019 / 2020
Quelle: FPRE, CBRE, 2019 / 2020
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7LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Heterogenes Mietzinsgefüge
Die im August 2019 erhobenen Bei solchen Topobjekten mit Mieten Wird bei bereits ausgebauten und durch «Endnutzer» zu entrichtenden Mietkosten
Angebotsmieten haben sich gegenüber den von CHF 200 / m2 p.a. und mehr Logistikdienstleister betriebenen Flächen werden jedoch durch die mitgetragenen
Vorjahreswerten dahingehend verändert, handelt es sich deshalb meistens um bei der Mietzinsfestlegung auf die Allgemeinkosten (inkl. Verkehrsflächen-
dass eine Verbreiterung der Mietzinsspanne massgeschneiderte Zweckbauten mit Anzahl der (stapelbaren) Palettenplätze bzw. Spezialflächenanteile) relativiert,
stattgefunden hat. So sind nicht nur die Raumhöhen ab rund 9 m (12 m und mehr abgestellt, so werden pro Quadratmeter die direkt beim Betreiber der Liegenschaft
obersten 30% der Mietangebote um für Hochregallager) zur Kostenmiete, Gebäudefläche sogar noch höhere Mieten anfallen.
CHF 10 / m2 p.a. teurer geworden, auch das die für Crossdocking-Funktionen oder erzielt. Solche bedienten Logistikflächen
10%-Quantil ist von CHF 70 / m2 p.a. auf für die zentrale Verteilung kleinteiliger erreichen Bruttomieterträge von
CHF 60 / m2 p.a. gesunken. Güter (z.B. Elektronik-, Medizinal- oder CHF 5 - 12 pro Europalette und Monat
Autoersatzteile in automatisierten (exkl. Kosten für Ein- / Auslagerung
Es sind vor allem die Qualitätsunter- Hochregallagern) gebraucht werden. und Maschinenpark). Diese durch den
schiede in der Bausubstanz, die am Markt
unterschiedlich bepreist werden. Einfache Angebotsmieten nach Qualitätsmerkmalen Nutzung Gebäudequalität
Lager mit einer alten Bausubstanz und
tiefen Raumhöhen rufen vermehrt eine
schlechte Zahlungsbereitschaft von
Gute Technik (HLKKS)
Miete (CHF / m2 p.a.)
CHF 60 bis 100 / m2 p.a. hervor, und gute
Hohe Anzahl Tore
Gute Raumhöhe
Flächen mit Raumhöhen von rund Trifft zu
6 - 8 m können zu deutlich höheren
Distribution
Gebäudetyp
Gute Lage
Trifft teilweise zu
Umschlag
Preisen ab CHF 125 / m2 p.a. (70%-Quantil)
Neubau
Lager
abgesetzt werden. Sie werden vor allem Trifft kaum zu
für Güterumschlags oder -verteilzentren
benötigt. Sie bieten eine adäquate
Automatisiertes, ausgebautes Hochregallager zur Distribution oder
Gebäudetechnik (HLKKS = Heizung, ~200+
Umschlagsimmobilie (oft massgeschneidert zur Kostenmiete) (Topmiete)
Lüftung, Klima, Kälte, Sanitär), eine
hohe Anzahl Tore und sind in der Nähe
von Autobahnanschlüssen zwischen den Klimatisierte / gekühlte Distributions-
160
oder Umschlagsimmobilie an (sub)urbaner Lage (90%-Quantil)
Schweizer Grosszentren gelegen. Für
nicht massgeschneiderte Neubauten mit
erstklassigen Qualitätsstandards (ohne Mittelländische Distributionsimmobilie 125
(70%-Quantil)
Mieterausbauten) werden in der Regel sogar mit Heizstrahlern
Angebotsmieten im Bereich von
CHF 140 bis 160 / m2 p.a. (90%-Quantil) 100
Produktionsnahes Lager
gesehen. (Median)
Renditeinvestoren oder Entwickler werden
oft nur bei vorvermieten Objekten aktiv, Ungeheiztes Lager in peripherer Lage 85
(30%-Quantil)
da die Erstellung einer Logistikimmobilie
zusammen mit dem Landpreis und
einer adäquaten Marge oft höhere Einfaches Lager mit hohem Instandsetzungsbedarf 60
(10%-Quantil)
Mieten verlangt, als sie am Markt für
Bestandsobjekte zu erzielen wären. Quelle: CBRE, 2020
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8LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Anhaltend hohe Bauinvestitionen
Das Bauvolumen für Neu- und Umbauten Die Pipeline ist nach wie vor gut auch ein steigender Automatisierungsgrad in Galgenen (SZ) und Wohlen (AG). Im
von logistikrelevanten Gebäuden hat gefüllt, was auch in den nächsten in der nationalen Logistikbranche bei, Gegensatz dazu tritt Brack.ch mit seinem
in 2017 deutlich abgenommen und rund zwei Jahren zu hohen Neu- und der zwar hohe Anfangsinvestitionen 20’000 m2 grossen Erweiterungsbau in
betrug CHF 801 Mio., dies nachdem Umbaubauvolumen führt. Insbesondere erfordert, jedoch den hohen Schweizer Willisau (LU) als Online-Intermediär auf.
in den Vorjahren vor allem noch die das Onlinegeschäft bleibt ein wichtiger Lohnkosten entgegenwirkt.
Investitionen von Coop für Verteil- und Treiber. In einem internationalen Kontext Bei den Logistikdienstleistern stehen ein
Produktionsanlagen in Pratteln und kann bei einem Umsatzwachstum des Der Verteilbetrieb der Migros in Neubau des Pharmalogistikers Voigt in
Schafisheim entscheidend zu Buche Onlinehandels von einer Milliarde US- Neuendorf erstellt einen Hochregallager- Niederbipp (BE) sowie zwei neue regionale
schlugen. In den Neubaukosten von 2017 Dollar (bzw. Schweizer Franken) von Erweiterungsbau mit einer Paketzentren der Post in Untervaz (GR)
enthalten sind anteilsmässig auch das einer zusätzlichen Flächennachfrage Gebäudegrundfläche von über und Vétroz (VS) mit je rund 25’000 m2
Planzer-Bahncenter in Penthalaz (VD) mit von beinahe 100’000 m2 Logistikfläche 17’000 m2 und ergänzt zudem auch kurz vor Fertigstellung. UPS wird die
26’000 m2, das intermodale, 24’000 m2 ausgegangen werden. Aufgrund der im ihre Logistikplattform in Moosseedorf Präsenz im Grossraum Zürich erhöhen
grosse Cargocenter von Camion Transport Ausland ansässigen E-Tailer, die etwa / Schönbühl (BE). Coop führt ihre und vom heutigen Standort in Rümlang
in Vufflens-la-Ville (VD), der 22’000 m2 einen Drittel des Wachstums der Schweizer bisherigen Westschweizer Verteilzentralen in eine neue Betriebsfläche von 6’300 m2
grosse dreistöckige Neubau von Onlineumsätze von insgesamt rund CHF in Aclens (VD) zusammen und vergrössert in der Logistikzone in Bülach-Nord
Interdiscount und Microspot in Jegenstorf 650 Mio. p.a. (2014 - 2019) ausmachen, den bestehenden Logistik- und ziehen. Entwickelt wird das Paket- und
(BE) oder der 16’000 m2-Pharma-Hub von trifft dies zwar nicht im selben Masse Verwaltungskomplex um knapp 25’000 m2. Frachtzentrum durch den Credit Suisse
Kühne + Nagel in Möhlin (AG). Insgesamt auf die Schweiz zu. Dennoch ist in der Immer mehr auf herstellereigene Business- Real Estate Fund LogisticsPlus. Ebenso
dürften in 2017 rund 210’000 m2 (VMF) Schweiz von einem jährlichen durch den to-Consumer-Beziehungen setzen auch erweitert Zumwald Transports ihre
neue Logistikflächen entstanden sein, was E-Commerce bedingten Nachfragezuwachs Victorinox mit einer zweigeschossigen bestehende Logistikanlage in Avenches
in etwa 0,9% des Bestandes entspricht. von 40’000 m2 auszugehen. Zu den Europazentrale mit 18’500 m2 Lagerfläche (VD) von 23’000 m2 auf 32’000 m2. Dreier,
hohen Bauausgaben, wie anhand der in Ibach (SZ) oder Estée Lauder mit zwei der Schweizer Marktleader für hängende
nachfolgenden Beispiele dargelegt, trägt Verteilzentren von total über 30’000 m2 Textil-Logistik, hat bekanntgegeben,
Bauinvestitionen in Lager und Depots in der Schweiz (in CHF Mio., nicht preisbereinigt)
2017 552 249 Neubau: ca. 210‘000 m² (VMF) oder 0,9% des Bestandes
2016 597 278 Neubau: ca. 230‘000 m² (VMF) oder 1,0% des Bestandes
2015 754 240 Neubau: ca. 290‘000 m² (VMF) oder 1,2% des Bestandes
Neubau Umbau Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
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9LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
die bisherigen Standorte in den (LU) entsteht eine neue Containerhalle Logistikbau CP KAMMACHER II in Meyrin als Umschlagsstandorte und Bindeglied
kürzlich erworbenen Liegenschaften der Schweizer Armee mit einer (GE) von Compagnie des Parcs sowie ein zwischen der Deutsch- und Westschweiz
(50’000 m2) auf dem GE-Areal in Standfläche von 5’000 m2 und Platz für vorvermieteter Neubau von FlexiLog in für duale Logistikkonzepte, die für
Oberentfelden (AG) zusammenzulegen. 600 Container. Am Genfer Flughafen Satigny (GE), beide mit je rund 18’000 m2, den Hauptlauf des Logistikweges auf
wird ein neues Logistikzentrum mit bilden daher eher die Ausnahme. (Quelle: Nachtzüge und für die Verteilung in den
Eine Konsolidierung der bestehenden Gepäck-Sortieranlage gebaut, und auch Diverse Medienberichte) Ausliefergebieten am darauffolgenden
Logistikstandorte in Nebikon (LU) der Flughafen Zürich wird nach dem Tag auf LKWs setzen. Das Gros-de-
und Däniken (SO) plant auch Meier Kauf verschiedener Gebäude von Priora Vaud bietet im Gegensatz zu den
Tobler, und Swisslos verlagert ihre ihre Frachtkapazitäten erhöhen. Romandie holt auf dicht besiedelten Gebieten zwischen
Mietflächen von Reinach (BL) in einen Lausanne und Genf oft noch grössere
eigenen Bau in Rheinfelden (AG) mit Neubauten von (Investor-)Developern Landflächen sowie gute wirtschaftliche
5’000 m2, um von dort schweizweit sind in der Schweiz nach wie vor seltener Die Investitionen in Lagerhallen, Depots,
und demografische Perspektiven.
ihre Verkaufsstellen zu beliefern. gesehen und machen gemäss dem Silos und Zisternen haben in der letzten
Bundesamt für Statistik im langjährigen Dekade insbesondere in der Romandie
Ebenso investiert die öffentliche Hand Durchschnitt nur rund einen Achtel zugenommen. Die Kantone Waadt und
in ihre Logistikinfrastruktur. In Emmen aller Bauausgaben aus. Der spekulative Freiburg fungieren dabei immer mehr
Bauinvestitionen in Lager und Depots
Investitionen nach für
CHF Mio. Kanton 1994 - 2017
Lagerhallen, (in CHF
Depots, Mio.,Zisternen
Silos, preisbereinigt)
nach Kantonen (1994 - 2017)
10‘000 1‘000
1994 - 2001
912
9‘000 900
2002 - 2009
806
780
800
764
8‘000
738
723
2010 - 2017
703
6‘771
700
656
7‘000
651
6‘060
5‘990
Schweiz in CHF Mio.
Kantone in CHF Mio.
6‘000 600
525
5‘000 500
456
448
416
417
410
405
402
388
379
368
4‘000 400
360
340
330
303
303
296
292
292
291
275
262
268
300
265
260
3‘000
245
226
222
189
190
179
172
172
2‘000 200
158
139
128
114
100
92
100
81
1‘000
77
72
68
48
32
0 0
Schweiz ZH VD AG BE LU FR SO TI SG GE TG VS BL GR BS SZ ZG SH
Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
© CBRE Switzerland 2020
10LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Die grossen E-Tailer bleiben der Schweiz fern
Zwar bietet die Schweiz eine hohe bereits in der Schweiz ansässig sind, eine Hubs in Daillens (VD) und Urdorf (ZH), ihre eigene Logistikinfrastruktur
Kaufkraft sowie ein gutes Potential Vertriebsplattform. Damit fällt zwar ein Zalando mit demjenigen in Frauenfeld aufzubauen. Umso mehr, wenn man
betreffend das Wachstum des Teil der Nachfrage für Verteilzentren auf (TG). Selbst Same-Day-Lieferungen wurden bedenkt, dass z.B. bei Amazon die vielen
Onlinehandels. Die grossen Anbieter von das grenznahe Ausland, die Logistik- in den letzten Monaten im Raum Zürich Marketplace-Produkte von Drittanbietern
Heimelektronik dominieren dabei die Infrastruktur der Schweizerischen getestet. Damit haben die ausländischen im Gegensatz zu den Eigenmarken
nationale Nachfrage nach Verteilzentren. Post (Paket-Hubs und Poststellen) Anbieter kaum mehr Nachteile gegenüber aufgrund der EU- bzw. schweizerischen
Dennoch haben in den letzten Jahren die kann dennoch davon profitieren. den Schweizer Händlern, und aus diesem Aus- / Einfuhrbestimmungen sowie
ausländischen Online-Riesen Zalando, Grund macht es für die Onlineriesen Mehrwertsteuer- und Zollauflagen kaum
Amazon oder Alibaba das höchste Dank der logistischen Einbindung der (noch) keinen Sinn, in der Schweiz wirtschaftlich vertrieben werden können.
Umsatzwachstum verzeichnen können. Paketzentren der Schweizerischen Post, die
Der Anteil der ausländischen E-Tailer an in wenigen Stunden grenzüberschreitend
den Schweizer Onlinehandelsumsätzen lag angefahren werden können und die Grenznahe Logistikzentren
gemäss Carpathia in 2018 bereits bei 20%. digitale Zollabwicklung übernehmen,
Diese betreiben ihre grossen E-Fulfillment- können ausländische Onlinehändler Pforzheim
Center oft im grenznahen Ausland oder schnelle Lieferzeiten anbieten. Amazon 110‘000 m²
bieten Herstellern und Brands, die kooperiert hauptsächlich mit den Post- Lahr
130‘000 m²
E-Commerce Graben
E-COMMERCE
E-COMMERCE 110‘000 m²
Frauenfeld
Urdorf
Härkingen
Direktes Untervaz
Verkehrs-
netz
Paketzentren Post
Sevrey
40‘000 m² Daillens
Logistikzentren
E-Fulfillment- Zalando
Paket-Hub Center Paket-Hub
Logistikzentren
Cadenazzo
Amazon
Vétroz
ca. 100-120 km
Gürtel um Schweiz
Satolas-et-Bonce
Konsument Konsument 34‘000 m²
Casirate
34‘000 m²
Vercelli
Schliessfach / Abholstation Torrazza Piemonte 100‘000 m²
60‘000 m² Castel San Giovanni
100‘000 m²
Stradella
Quelle: CBRE, 2020 40‘000 m² Quelle: CBRE in Anlehnung an Carpathia AG, 2020
© CBRE Switzerland 2020
11LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Logistik keinesfalls Alleinverursacher des Verkehrsproblems
Logistiknutzungen werden oft mit der Stadtrandlage mit 10’000 m2 generiert Beförderungsmittel und raumplanerische könnten sich durch die aktuellen
Verkehrsüberlastung auf Schweizer (unter Annahme eines ÖV-Anteils am Massnahmen in geordnete Bahnen zu Schwierigkeiten im stationären
Strassen in Verbindung gebracht. Es privaten Mitarbeiterverkehr von 60%). lenken. Aufgrund des Nachtfahrverbotes Handel Opportunitäten für deutlich
ist nicht von der Hand zu weisen, dass von 22 Uhr bis 5 Uhr sind für grössere verkehrsärmere Logistiknutzungen auftun.
der Onlinehandel zu mehr Verkehr Trotz des hohen Anteils an LKW-Fahrten nationale Distanzen sowie das Transit-,
führt. Sind früher Produkte vom insbesondere bei Umschlagsimmobilien Import- und Exportbusiness insbesondere
Produzenten über Warenlager zu den sollte es möglich sein, den Verkehr Bahntransporte interessant. Gerade
Filialisten geliefert und dort an den durch gut durchdachte Lieferketten, in den bestehenden suburbanen
Endkonsumenten verkauft worden, effiziente sowie umweltverträgliche Einkaufsgebieten an besten Lagen
sind im Onlinehandel heute deutlich
mehr Lieferetappen notwendig, bis die
letzte Meile absolviert ist. Zusätzliche
Kommissionierungsschritte z.B. über Fahrten- und Flächenbedarf nach Nutzungsart
E-Fulfillment-Center und verschiedene
Stationen bei der Schweizerischen Post Daten-
führen zu deutlich mehr Fahrten. center
1‘000
Berücksichtigt man den
Wirtschaftsverkehr (Geschäfts-,
Service- und Güterverkehr) als auch den
Privatverkehr der Mitarbeiter, so gilt
es dennoch zu beachten, dass einfache
Lager- sowie Distributionsnutzungen
in autobahnnahen Stadtrandlagen 200
VMF pro Mitarbeiter in m²
insgesamt weniger Fahrten von PWs
und LKWs verursachen als z.B. Büro-,
Produktions- oder Handwerksnutzungen
Lager
in gleicher Lage. Ein Verteilzentrum
mit einem Flächenbedarf von 30’000 m2 Umschlag
(inkl. Büroanteil von 5 - 10%) wird somit
Distribution
«nur» rund 700 Hin- und Wegfahrten
pro Tag generieren, wobei ca. ein Drittel 100
Produktion flächenextensiv
der Fahrten auf Lastwagenfahrten
und der Rest hauptsächlich auf Produktion normal Handel / Freizeit
private Mitarbeiterfahrten (30% ÖV-
Anteil) fallen. Dies ist in etwa gleich Handwerk / Ausbaugewerbe
viel, wie ein Bürobetrieb in einer
Büro
0 5 10 15
Tagesfahrten pro 100 m² BGF Quelle: CBRE, 2020
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12LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Interview: Alexandre Monney, Fondsmanager des Immobilienfonds «Procimmo Swiss Commercial Fund»
umfassen Logistikgebäude, zumindest Welche Vorteile sehen Sie in Investitionen Immobilienmarktzyklen anpassen. Die
in der Schweiz, oft eine Mischung aus in Logistikimmobilien? Herausforderung beim Verkauf eines
Lager-, Produktions- und Büroflächen. repositionierten Objektes liegt im Risiko-
Über die starken Fundamentaldaten profil der potenziellen Käufer: Kurz gesagt,
Was nehmen Sie aktuell für Markttrends hinaus bietet die Logistik trotz der starken die Anlage kann für einen opportunistischen
wahr? Renditekompression in den letzten Jahren Investor zu teuer, für einen institutionellen
immer noch attraktive Erträge im Vergleich Anleger aber zu riskant sein.
Die Stimmung bleibt positiv; der Markt zu anderen Vermögenswerten. Des Weiteren
profitiert von der Dynamik der Schweizer bietet dieser Immobilientyp im Vergleich Welche Möglichkeiten bietet die Logistik
Industrie- und KMU-Struktur. Die zu anderen Sektoren grosse Möglichkeiten in Bezug auf die Wertschöpfung?
Nachfrage nach Logistikflächen entwickelt zur Risikodiversifizierung (von Core- Ein grosser Teil des Bestandes
sich gut, während das Angebot begrenzt bis zu opportunistischen Immobilien). besteht aus alten Gebäuden mit
ist, insbesondere im grossflächigen Schliesslich generiert ein grosses Gebäude
Procimmo SA ist eine von der hohem Energieverbrauch. Vor diesem
Marktsegment, was wiederum den mit einem Einzelmieter und einem
Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht Hintergrund haben wir zusätzlich zu
Druck auf die Mieten aufrecht erhält. langfristigen Mietvertrag ein stabiles
(FINMA) zugelassene Vermögensverwalterin traditionellen Bewertungsansätzen auch
Dies gilt weniger für kleinere Flächen, Einkommen und erfordert üblicherweise
kollektiver Immobilienanlagen. Das ESG-Kriterien in unseren Ansatz integriert,
wo das Angebot reichhaltiger ist. weniger Bewirtschaftungsaufwand.
2007 gegründete Unternehmen verwaltet um die Qualität unseres Bestandes zu
derzeit rund 3 Milliarden Franken verbessern: Installation von Solarzellen auf
Immobilienvermögen in Investmentfonds Und was wären Ihrer Meinung nach die den Hausdächern, Zurverfügungstellung
in der ganzen Schweiz. Das Unternehmen wichtigsten Stolpersteine? von Ladestationen für Elektroautos,
ist auf den Nischenmarkt der Industrie- «Die Logistik bietet nach wie Einführung neuer Dienstleistungen für
und Gewerbeimmobilien spezialisiert. In der Schweiz wird die Logistik immer noch die Mitarbeiter vor Ort (Verpflegung,
vor attraktive Renditen, als Nischenmarkt betrachtet: Mangelnde Freizeitaktivitäten) usw.
grosse Chancen zur Kenntnisse des Sektors sind für viele
Risikostreuung und stabile Akteure ein Hindernis, bei einer gleichzeitig Möchten Sie ein Beispiel eines Gebäudes
überhöhten Risikowahrnehmung. hervorheben?
Erträge.»
Regulatorische Beschränkungen, hohe Es fallen mir mehrere Beispiele ein. Eine
Grundstückspreise in der Nähe von Transaktion, die unser Know-how in Bezug
Autobahn- oder Eisenbahnachsen sowie auf die Wertschöpfung gut widerspiegelt,
Gemeinden, die oft zögern, Neubauten fand in der Industriezone von Verney in
Sie sind ein wichtiger gewerblicher Wir stellen eine Zunahme der dieser Art zu genehmigen, sind Puidoux (VD) (siehe Foto) statt. Dabei
Immobilieninvestor in der Schweiz, wie Bautätigkeit in der Westschweiz fest, wie Einschränkungen, die nicht ignoriert handelt es sich um einen Sale-and-Lease-
sehen Sie den Logistikmarkt? würden Sie diese erklären? werden können. Diese Eintrittsbarrieren Back mit mittelfristigem Teil-Rückzug
implizieren letztlich eine geringe des Mieters / Verkäufers, wodurch wir die
Zunächst einmal muss die Bedeutung des Die Verfügbarkeit von Land und Liquidität im Logistikimmobilienmarkt. Grundstücks- und Gebäudegegebenheiten
Begriffs «Logistik» geklärt werden. Meiner die geringeren regulatorischen
durch mehrere Massnahmen
Meinung nach kann sich dieser sowohl Einschränkungen in einigen Wie tragen Sie diesem Liquiditätsrisiko überarbeiten und optimieren konnten:
auf grosse Distributionsimmobilien im französischsprachigen Kantonen könnten Rechnung?
geläufigen Sinne als auch auf Bereiche eine Erklärung dafür sein, da die Logistik • Renovation des Verwaltungsgebäudes;
der Leichtindustrie in seiner erweiterten grosse Landflächen beansprucht. Vielleicht Das Ausstiegsrisiko hängt vom Zeithorizont
Definition beziehen, die kleinere Transport- findet auch ein Aufholeffekt gegenüber den des Investors ab. Indem wir uns langfristig • Renovation und Rekonfiguration
und Lagertätigkeiten ermöglichen. So deutschsprachigen Industrieregionen statt. positionieren, können wir uns an die der Industriehalle;
© CBRE Switzerland 2020
13LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
bei der Anpassung ihres Flächenbedarfs,
sowohl nach oben als auch nach unten. So
«Den Mietern ein gewisses haben wir beispielsweise die Expansion
Mass an Flexibilität zu bieten mehrerer Mieter von der Anmietung
und ESG-Kriterien in unseren einer kleinen “streetbox-ähnlichen”
Ansatz zu integrieren, Modulhalle von ca. 100 m2 bis hin zur
Nutzung grösserer Flächen unterstützt.
generiert Wertschöpfung.»
Was sind die wichtigsten Faktoren, die
das Mietpreisniveau beeinflussen?
Die Lage und die intrinsische Qualität
• Erhöhung der Einnahmen durch die des Gebäudes sind Schlüsselfaktoren
Gestaltung zusätzlicher Parkplätze; für die Logistik. Die überwiegend
mittelständischen Nutzer von Logistik-
• Optimierung der Nebenkosten und Industrieflächen reagieren
der Mieter im Rahmen eines jedoch aufgrund des Drucks auf ihre
ZEV (Zusammenschlusses zum Betriebsmargen sehr empfindlich auf
Eigenverbrauch), bei dem der vom die Mietpreise und entscheiden sich
Gebäude erzeugte Ökostrom direkt oft für die wirtschaftlichste Lösung.
von den Mietern verbraucht wird
und zu einem im Vergleich zum Wie sehen Sie den Schweizer Gebäude im Besitz des Immobilienfonds «Procimmo Swiss Commercial Fund». Es bietet rund
lokalen Stromnetz günstigeren Logistikmarkt in der Zukunft? 12’000 m² Mietfläche im Osten der Gemeinde Puidoux (VD) in einem Industriegebiet, das von
Preis angeboten werden kann; einer guten Anbindung an die Autobahn profitiert. Es besteht aus zwei separaten Gebäuden,
Der Markt sollte sich allmählich stärker einem Verwaltungsgebäude und einer Industriehalle. Die beiden Gebäude sind derzeit an
• Und zu guter Letzt die Erhöhung institutionalisieren und reifen, gleichzeitig mehrere Mieter vermietet und wurden vor kurzem einer umfassenden Renovation unterzogen.
der Mietwerte durch den Abschluss wird er angesichts der zunehmenden
langfristiger Mietverträge. Bautätigkeit neue Investitionsmöglichkeiten
bieten. Das Wachstum des E-Commerce wird und angemessenen Mietpreis,
Für die Investoren bedeutet all dies die Zusatznachfrage nach Logistikflächen wird sich langfristig als belastbar
ein direktes Ertragswachstum bzw. weiterhin stützen, obwohl grosse erweisen. Darüber hinaus bietet ein
eine zusätzliche Wertschöpfung. internationale E-Tailer wahrscheinlich Logistik- oder Industriegebäude,
nach wie vor von ihren grenznahen sofern es sich in einem dynamischen
Gibt es andere Hebel, die der Vermieter Plattformen aus über die Schweizer städtischen oder suburbanen Gebiet
zur Unterstützung seiner Mieter einsetzen Grenze hinweg operieren werden. befindet, beste Umnutzungs- oder
kann?
Neupositionierungspotenziale, die
Was können wir aus Ihren Erfahrungen im Laufe der Zeit Neubewertungs-
Wir halten es für unerlässlich, den bei Investitionen in Logistikimmobilien erfolge ermöglichen.
Mietern eine gewisse Flexibilität bei ihren lernen?
jeweiligen Aktivitäten zu bieten, sei es
bei schnellem Wachstum, Schrumpfung Ein flexibles und gut durchdachtes
oder Innovation. Ohne sie beim Namen Gebäude, das die Bedürfnisse der Nutzer
zu nennen, unterstützen wir die Mieter oft erfüllt, gepaart mit einem attraktiven
© CBRE Switzerland 2020
14LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Das “goldene
bisDreieck”
1.4% mit der höchsten Logistikdichte
1.5% bis 3.4%
Die grösste Dichte von in der Güterlogistik
3.5% bis 5.4%(VZA)
beschäftigten Vollzeitäquivalenten
kann im sogenannten «goldenen Dreieck»
gesehen werden. 5.5%
Diesesbis
liegt7.4%
zwischen
Basel, Zürich und dem Oberaargau und
7.5%Werte
zeigt deutlich höhere undalsmehr
der
Schweizer Durchschnitt von 2,8%. Die Top-
Cluster sind in den MS-Regionen Unteres
Baselbiet mit einem Anteil von 7,6% an
allen VZA, Gros-de-Vaud mit 9,1%, Willisau Beschäftigungsdichte der
mit 11,2% und Olten mit 14,8% zu finden. Güterlogistik 2017
Anteil der VZA der Güterlogistik
am Gesamttotal der VZA 2017
Bis 1,4%
1,5% bis 3,4%
3,5% bis 5,4%
5,5% bis 7,4%
7,5% und mehr
Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
© CBRE Switzerland 2020
15LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Mittlere
er Güterlogistik nach und kleine Arbeitsstätten dominieren den Markt
hmensgrösse (2017)
Im Vergleich zur schweizerischen
Gesamtwirtschaft sind besonders viele
Logistikmitarbeiter an kleinen (31% aller
VZA) oder mittleren Arbeitsstätten (34%
aller VZA) angestellt. Grossunternehmen
mit 250 oder mehr Beschäftigten sind
am stärksten in den mittelländischen
Kantonen Solothurn und Aargau
Arbeitsstättengrössen
vertreten, währendem sie ausserhalb des und Beschäftigungsdichte
Mittellandstreifens kaum vorkommen. der Güterlogistik 2017
Anzahl der VZA in der Güterlogistik
Anzahl der VZA der Güterlogistik
pro Kanton (2017)
nach Kanton 2017
15‘000
10‘000
5‘000
2‘000
500
Anteil der VZA in der Güterlogistik
VZA der Güterlogistik nach
am Gesamttotal der
Unternehmensgrösse VZA (2017)
2017
0 - 0.9%
Grossunternehmen (250+ Beschäftigte)
Mittlere
1.0%Unternehmen
- 1.9% (50 - 249 Beschäftigte)
Kleinunternehmen (10 - 49 Beschäftigte)
2.0% - 3.4% (1 - 9 Beschäftigte)
Mikrounternehmen
3.5% - 4.9%
5.0%
Anteil der VZA -der
6.5%
Güterlogistik
am Gesamttotal der VZA 2017
6.5% und mehr
1,0% - 1,9%
2,0%
VZA - 3,4%
in der Güterlogistik nach
3,5% - 4,9%
Unternehmensgrösse (2017)
5,0% - 6,5%
Grossunternehmen
6,5% und mehr
250+ Beschäftigte
Mittlere Unternehmen
50 - 249 Beschäftigte Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
© CBRE Switzerland 2020
Kleinunternehmen 16
10-49 BeschäftigteLOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Beschäftigungsentwicklung der Güterlogistik 2012 - 2017 Beschäftigtenrückgang in Deutschschweizer Grosszentren
In den für die Güterlogistik relevanten von mehr als 500 VZA konnte hingegen
Branchen sind zwischen 2012 und 2017 in den MS-Regionen Aarau und St.
in den Deutschschweizer Grosszentren Gallen festgestellt werden. Insgesamt
Zürich, Basel und Bern Stellen abgebaut ist die Logistikbranche zwischen 2012
worden. Damit findet eine Verdrängung an und 2017 aufgrund des damals eher
die Standorte ausserhalb der Speckgürtels schwierigeren Wirtschaftsumfelds
statt, wie es insbesondere südöstlich von nur um 0,2% gewachsen.
Basel zu beobachten ist. Ein Zuwachs
Entwicklung der VZA der Güterlogistik
2012 - 2017
Zunahme von 500 VZA und mehr
Zunahme von bis zu 500 VZA
Abnahme von bis zu 500 VZA
Abnahme von 500 VZA und mehr
Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
Arbeitsstättenentwicklung der Güterlogistik 2012 - 2017 Standorterweiterungen und -konsolidierungen
Bei den Arbeitsstätten zeigt sich ein Beschäftigungswachstum. Insgesamt
anderes Bild als bei den Beschäftigten. haben die logistikrelevanten
Hier gab es zwischen 2012 und Arbeitsstätten einen Rückgang von über
2017 gerade in der mittelländischen 11% erfahren. In einer hart umkämpften
«Wirtschaftsbanane» doch einige Branche mit sinkenden Margen dürften
MS-Regionen mit einer rückläufigen Standortzusammenlegungen für diese
Arbeitsstättenentwicklung Entwicklung verantwortlich sein.
bei gleichzeitigem
Entwicklung der Arbeitsstätten der Güterlogistik
2012 - 2017
Zunahme von 31 Arbeitsstätten und mehr
Zunahme von 16 bis 30 Arbeitsstätten
Ab- oder Zunahme von bis zu 15 Arbeitsstätten
Abnahme von 31 Arbeitsstätten und mehr
Quelle: BFS, CBRE, 2019 / 2020
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17LOGISTIKIMMOBILIENBERICHT SCHWEIZ 2020
Kontakt
Research & Consulting
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t: +41 44 226 30 59 t: +41 21 560 73 66
e: david.schoch@cbre.com e: julien.scarpa@cbre.com
An- / Vermietung Industrie & Logistik
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t: +41 44 226 30 09 t: +41 22 560 72 97
e: ismail.oezguer@cbre.com e: caroline.melis@cbre.com
Erscheinungsdatum: 7. April 2020
CBRE Disclaimer 2020
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mationen aus Quellen basiert, die wir für zuverlässig erachten. Für die Richtigkeit, Genauig-
keit, Aktualität und Vollständigkeit der Quellen und Angaben in dieser Studie übernehmen
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in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2019 - welt-
weit grösste Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit
über 100‘000 Mitarbeitern in über 530 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften
und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren
und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die
Bereiche strategische Beratung, Immobilienvermietung und -verkauf, Projektmanagement,
Corporate Services, Bewertung, Research und Retail Services. In der Schweiz ist CBRE mit
Büros in Basel, Genf, Lausanne und Zürich vertreten. Weitere Informationen unter
www.cbre.com oder www.cbre.ch
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