Immo-Monitoring 2021 | 1 - Winter-Update - Wüest Partner AG
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Immo-Monitoring 2021 | 1 Winter-Update
Koordination, Gestaltung, Layout und Satz Wüest Partner Illustrationen Svenja Plaas, www.svenjaplaas.ch Lektorat Sonja Brunschwiler, Textarbeit.ch, Zürich Alle Rechte, insbesondere das Recht auf Vervielfälti- gung und Verbreitung sowie der Übersetzung, bleiben vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (Druck, Fotokopie oder ein anderes Verfahren) oh- ne schriftliche Genehmigung der Wüest Partner AG re- produziert oder unter Verwendung elektronischer Sys- teme verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.
Inhaltsverzeichnis
Management Summary
4 Immobilienmarkt Schweiz
5 Fundamentalwert von Renditeliegenschaften
Wirtschaftsumfeld und Baumarkt Kapitel 1
8 Resiliente Schweizer Wirtschaft
9 Beschäftigung: Noch wenige zusätzliche Nachfrageimpulse
10 Anlagemarkt: Beeindruckende Performance der Fonds
11 Baugesuche: Weiterhin hohes Niveau, aber rückläufige Einreichungen
Immobilienmarkt Kapitel 2
14 Mietwohnungen: Stagnierende Nachfrage bei rückläufigen Angebotszahlen
16 Eigentumswohnungen: Run auf Wohneigentum an vielen Orten der Schweiz
18 Einfamilienhäuser: Zusammenspiel günstiger Umstände beschleunigt Preiswachstum
20 Büroflächen: Zunehmender Preisdruck trotz Stellenwachstum zu erwarten
22 Verkaufsflächen: Höhere Konsumausgaben in den Bereichen Food und Online
Preisentwicklungen bei Renditeliegenschaften
ökonomisch erklärt Kapitel 3
26 Sind Immobilien zinsgetriebene Anlageprodukte?
28 Wechselwirkungen im Immobilienmarkt
30 Methodik und Ergebnisse des Modells
32 Anwendung der Ergebnisse in Szenarien
34 Hintergründe der Szenarienanalysen
Quellenverzeichnis
36
Management Summary
Management Summary
Immobilienmarkt Schweiz
Im 2020 – dem Jahr der Corona-Pande- lem am anhaltenden Trend zu mehr Kleinhaushal-
mie – dürfte das Bruttoinlandprodukt (BIP) real um ten (insbesondere zu Singlehaushalten), der den
3.3 Prozent geschrumpft sein. Damit hat sich die durchschnittlichen Wohnungsbedarf pro Person
Schweizer Wirtschaft wacker geschlagen; im letzten steigert und damit die Nachfrage nach Mietwoh-
Sommer und Herbst wurde noch von einem deutlich nungen stützt. Dennoch sinken die Mieten der in-
stärkeren Rückgang ausgegangen. Dass es nicht so serierten Objekte: Im Verlauf des letzten Jahres
gekommen ist, ist zum einen auf den inländischen sind sie um 2.1 Prozent zurückgegangen – etwas
Privatkonsum zurückzuführen, der sich nach der Lo- stärker als im Schnitt der letzten Jahre.
ckerung der Pandemiemassnahmen im Mai innert — Wohneigentum: Die Zahlungsbereitschaft für
kurzer Zeit sehr gut erholt hat. Zum anderen hat Wohneigentum ist nach wie vor gross: Seit An-
auch das verarbeitende Gewerbe nach einer schwa- fang 2020 sind die Handänderungspreise für Ei-
chen ersten Jahreshälfte im 3. Quartal wieder an- gentumswohnungen um 5.1 Prozent und für Ein-
gezogen – die chemisch-pharmazeutische Industrie familienhäuser um 5.4 Prozent gestiegen. Grund
konnte sich gar im gesamten letzten Jahr auf einem dafür sind die nach wie vor günstigen Finanzie-
hohen Niveau halten. rungsbedingungen gepaart mit einem gesteiger-
Ab dem Frühsommer 2021 könnte sich die ten Bedürfnis nach hoher Wohnqualität und Pri-
Schweizer Wirtschaft spürbar erholen, denn ers- vatsphäre, dem ein begrenztes Angebot und eine
tens wird der Binnenkonsum wieder an Fahrt ge- geringe Neubautätigkeit gegenüberstehen. In An-
winnen, sofern die aktuellen Unterstützungsmass- betracht der schwierigen Ausgangslage für die Re-
nahmen vom Bund und den Kantonen bis dahin alwirtschaft, die in diesem Jahr zu teilweise tiefe-
beibehalten werden. Zweitens dürften ab den Som- ren Löhnen und zu steigenden Arbeitslosenzahlen
mermonaten schrittweise wieder mehr Touristin- führen dürfte, ist jedoch davon auszugehen, dass
nen und Touristen in die Schweiz kommen und da- sich die Preise im 2021 nicht im gleichen Ausmass
mit die Konsumausgaben hierzulande erhöhen. Und weiter erhöhen werden.
drittens wird dann voraussichtlich auch ein grosser — Geschäftsflächen: Die klassischen Bürobranchen
Teil der Volkswirtschaften global wieder uneinge- verzeichneten innerhalb der letzten drei Quarta-
schränkter am Markt teilnehmen können, was der le ein leichtes Stellenwachstum. Damit dürfte die
Schweizer Exportwirtschaft zugutekommen würde. Nachfrage nach Büroflächen vorerst grundsätz-
Die Neubautätigkeit dürfte insgesamt wenig von lich nicht abbrechen. Entsprechend stabil entwi-
ihrer Intensität verlieren. Doch zeichnet sich vor al- ckelten sich die inserierten Mietpreise innert Jah-
lem beim Mietwohnungsbau ein Rückgang ab: Wäh- resfrist mit einem Plus von 0.2 Prozent. Aufgrund
rend in den Grossstädten munter weitergebaut wird, der wirtschaftlichen Unsicherheiten und weil das
könnten vor allem in den kleinen und mittelgrossen baubewilligte Volumen für Büroflächen zuletzt
Städten sowie in den Agglomerationsgemeinden der wieder deutlicher gestiegen ist, könnten die Prei-
Grosszenten auf mittlere Frist weniger neue Miet- se künftig stärker unter Druck geraten. Auch an
wohnungen entstehen als in der jüngeren Vergangen- den Verkaufsflächenmärkten dürfte der Druck
heit. auf die Mieten zunehmen, obschon sich das Ver-
kaufsflächenangebot auf den Inserateplattfor-
Trends im Schweizer Immobilienmarkt men bislang trotz der zuletzt widrigen Umstän-
— Mietwohnungen: Die Zusatznachfrage nach Miet- de nicht weiter ausgedehnt hat. Zwar konnten im
wohnungen dürfte grundsätzlich etwas schwächer vergangenen Jahr viele Konkurse mithilfe der Un-
werden. Zwar hat sich in den ersten drei Quarta- terstützungsmassnahmen des Bundes und der
len des vergangenen Jahres die Zahl der ständi- Kantone, aber auch dank den bilateralen Verein-
gen Wohnbevölkerung stärker erhöht als im ent- barungen zwischen Eigentümern und Mietern wie
sprechenden Zeitraum des Jahres 2019. Dieses die Gewährung von Stundungen vermieden wer-
Wachstum wird jedoch überkompensiert vom den. Doch das Umfeld für den Detailhandel dürf-
noch stärkeren Rückgang der Zahl der nichtstän- te 2021 nicht zuletzt aufgrund des nochmals ge-
digen Wohnbevölkerung. Dass sich dies noch wachsenen Onlinehandels anspruchsvoll bleiben.
nicht in den Liquiditätszahlen zeigt, liegt vor al-
4 Immo-Monitoring 2020 I 1 Winter-UpdateManagement Summary
Preisentwicklungen bei Renditeliegenschaften
ökonomisch erklärt
Die Corona-Pandemie führt uns vor Au- im Falle eines inflationsgetriebenen Zinsanstiegs
gen, dass auch sehr gravierende Negativszena- zu erwarten. Bei den Wohnliegenschaften gehen die
rien immer wieder eintreten können, und zwar Marktwerte kumuliert über 5 Jahre um 15 Prozent zu-
schlagartig. Damit eine Voraussage für den hiesi- rück. Bei den Geschäftsliegenschaften ist es ein Mi-
gen Immobilienmarkt möglich wird, haben wir ei- nus von 14 Prozent. Auch beim Eintritt einer länge-
ne neue empirische Analyse durchgeführt. Ziel ren Rezession sind die Marktwerte rückläufig, wenn
war, den Einfluss von ökonomischen Variab- auch nicht so stark (11 respektive 7 Prozent). Hält
len auf die Preise von Mehrfamilienhäusern und der Anlagedruck weiter an oder stellt sich ein starker
Geschäftsliegenschaften zu systematisieren und Wirtschaftsboom ein, ist mit weiteren Marktwertan-
statistisch zu quantifizieren. Mit den Ergebnissen stiegen zu rechnen.
konnten wir verschiedene Szenarien simulieren und Die Marktwertveränderungen sind besonders
deren jeweilige Folgen für den Immobilienmarkt bedeutsam für Einschätzungen zu Belehnungswer-
errechnen. ten. Aus Sicht des Eigentümers ist aber vor allem der
Die empirische Analyse wurde mithilfe eines Total Return (Gesamtrendite) einer Immobilie rele-
Vektor-Fehlerkorrekturmodells (Vector Error Cor- vant. Dieser bildet sich aus der Wertveränderungs-
rection Model (VECM)) durchgeführt. Das VECM mo- rendite (basierend auf der erwarteten Veränderung
delliert sowohl die kurz- als auch die langfristigen der Marktwerte) und der Rendite für die Nettomiet-
Beziehungen zwischen Variablen. Parallel haben wir einnahmen (Nettocashflows). Die Nettocashflow-
die Effekte auch bei gut 3600 Liegenschaften in 47 Rendite fällt bei allen Szenarien positiv aus, weil
Portfolios getestet. die Erträge von Renditeliegenschaften als relativ si-
Die Auswertungen bestätigen den starken cher gelten. Dadurch liegt der Total Return kumuliert
Einfluss von Zinsänderungen auf die Preisent- über 5 Jahre stets im positiven Bereich, auch wenn er
wicklungen: Eine Erhöhung des Zinsniveaus führt durch die Marktwertveränderung teilweise stark ge-
sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch bei schmälert ist.
Geschäftsflächen zu Preisrückgängen, wobei der
Zinseffekt bei Wohnnutzungen stärker ist als bei Ge-
schäftsnutzungen.
Basierend auf den Ergebnissen der Analysen
lässt sich die Veränderung der durchschnittlichen
Marktwerte von Renditeliegenschaften in verschie-
denen Szenarien simulieren. Erwartungsgemäss
verändern sich die mittleren Marktwerte pro Szena-
rio sehr unterschiedlich. Der stärkste Rückgang ist
Immo-Monitoring 2020 I 1 Winter-Update 5WIRTSC
UMFELD
UND
BAUMAR
1CHAFTS D RKT
Kapitel 1 — Wirtschaftsumfeld
Resiliente Schweizer Wirtschaft
Die Schweizer Wirtschaft schlägt sich in der 1.1 Wirtschaftsprognosen für die Schweiz
Corona-Pandemie wacker. Zwar wird für das vergange-
2020 2021 2022
ne Jahr ein realer Rückgang des Bruttoinlandprodukts
Schätzung Prognose Prognose
von 3.3 Prozent erwartet. Dieser Minuswert ist jedoch
angesichts von teilweise geschlossenen Geschäften, Bruttoinlandprodukt –3.3% 3.2% 2.9%
Beherbergungs- und Gastrobetrieben sowie vor dem Privater Konsum –4.4% 3.6% 3.2%
Hintergrund temporär eingeschränkter Produktio- Exporte –6.1% 5.6% 6.1%
nen durchaus moderat. Noch im letzten Sommer und Arbeitslosenquote 3.2% 3.5% 3.1%
Herbst wurde von einer deutlich stärkeren Reduktion Inflation –0.7% 0.2% 0.3%
ausgegangen. Dass es nicht so gekommen ist, ist vor
allem den folgenden beiden Faktoren zuzuschreiben: 2020: Schätzung des SECO vom Dezember 2020
2021 und 2022: Durchschnitt der Prognosen von Credit Suisse (Dezember 2020),
— Konsum: Der inländische Privatkonsum hat sich KOF (Dezember 2020), SECO (Dezember 2020), UBS (November 2020)
nach der Lockerung der Pandemiemassnahmen Bruttoinlandprodukt, Privater Konsum und Exporte:
innert kurzer Zeit sehr gut erholt. Im 3. Quartal Reale Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr
2020 waren bereits 90 Prozent des Einbruchs des Quellen: erwähnte Institute
1. Halbjahrs 2020 wiedergutgemacht, was einer-
seits den verhältnismässig starken Lohnanstiegen
Anfang 2020 und andererseits den Stützungsmass-
nahmen des Bundes (unter anderem Kurzarbeit) zu 1.2 Inländischer Konsum (Wochensummen; Volumen in Mio. CHF)
verdanken ist.
3000
— Verarbeitendes Gewerbe: Die chemisch-pharmazeu-
tische Industrie konnte sich im gesamten 2020 auf 2500 Durchschnittssumme
Durchschnittssumme seit 7. Mai 2020
einem sehr hohen Niveau halten. Die anderen Berei- vor 16. März 2020
che des zweiten Sektors (unter anderem die Bauwirt- 2000
schaft) mussten zwar im 1. Halbjahr 2020 Federn
1500
lassen, konnten aber im 3. Quartal stark zulegen.
Der Auftragseingang für die Investitionsgüterpro- 1000
duktion im 3. Quartal lässt zudem davon ausgehen,
dass sich dieser Sektor auch im 4. Quartal 2020 wei- 500 Lockdown Lockerungen Slowdown
ter erholt hat.
Jan Feb Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
Weniger Konkurse und mehr Unterneh-
■ Kreditkartentransaktionen: ■ Kreditkartentransaktionen:
mungsgründungen im 2020 Distanzgeschäft (Onlinehandel) Präsenzgeschäft (stationärer Handel)
Trotz der grossen Herausforderungen infol- ■ Zahlungen mit Debitkarten ■ Bargeldbezüge
ge der Corona-Pandemie wurden im letzten Jahr 16.6 Quellen: SIX BBS AG; Swiss Payment Association
Prozent weniger erstmalige Konkurse gegen Firmen
eröffnet als im Schnitt der drei davorliegenden Jah- 1.3 Nominale Wechselkurse
re. Abgesehen von drei Branchen – Land- und Forst-
1.60
wirtschaft, Grundstücks- und Wohnungswesen sowie
Kunst, Unterhaltung und Erholung – war die Konkurs-
zahl in allen Bereichen rückläufig. Dazu haben mass- 1.40
geblich die Massnahmen des Bundes und der Kanto-
ne in Form von Covid-19-Krediten, tieferen Hürden für
1.20
die Gewährung von Stundungen sowie der Möglichkeit
von Kurzzeitarbeit beigetragen.
Nicht nur eine kleinere Anzahl an erstma- 1.00
ligen Firmenkonkursverfahren war 2020 zu ver-
zeichnen, sondern es gab auch 5.3 Prozent mehr
Unternehmensgründungen als 2019 – nämlich 46 800 2016 2017 2018 2019 2020
an der Zahl. Rund die Hälfte waren Neugründungen in
— EUR/CHF — GBP/CHF — USD/CHF
den Bereichen Handwerk, Beratung, Detailhandel, Im-
Stand: Dezember 2020
mobilienwesen sowie Finanz- und Versicherungswesen.
Quelle: SNB
8 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateWirtschaftsumfeld — Kapitel 1
Beschäftigung:
Noch wenige zusätzliche Nachfrageimpulse
Zwei entscheidende Fragen stellen sich im 1.4 Bevölkerung und Beschäftigung (Jahreswachstumsraten)
Hinblick auf die kommende Entwicklung: Wie stark
1.5%
wirken sich die zweite und eine allenfalls dritte Welle
von Neuinfektionen auf die wirtschaftliche Erholung 1.0%
aus? Und kann die Wirtschaft im Sommer, wenn genü-
gend Menschen geimpft sind, nochmals durchstarten 0.5%
– oder trägt sie bleibende Schäden davon?
0.0%
Neue Welle(n) bremsen die Erholung aus –0.5%
Die Erholung der Schweizer Wirtschaft ver-
langsamte sich bereits Ende des 3. Quartals 2020 ein –1.0%
wenig. Auch im 4. Quartal fand keine Beschleunigung
mehr statt. Der erneute Lockdown seit dem 18. Janu- 2016 2017 2018 2019 2020 2021
ar 2021 ist zwar nicht ganz so umfassend wie jener
Beschäftigung (Voll- und Teilzeit) Bevölkerung Prognosen
im März und April des letzten Jahres, dennoch wird er
2020: Schätzung
einen der Treiber der letzten Erholung temporär aus-
Quellen: BFS; Wüest Partner (Prognosen)
bremsen: den inländischen Konsum. Die Wirtschafts-
leistung des 1. Quartals 2021 könnte deshalb unter je-
ner des Vorjahresquartals zu liegen kommen, da auch 1.5 Realzins Schweiz: Rendite auf 10-jährige Staats-
die internationalen Touristinnen und Touristen, die im obligationen minus Inflation gegenüber Vorjahresmonat
Januar und Februar 2020 ihre Skiferien in der Schweiz
2.0%
verbrachten, heuer ausbleiben.
1.5%
Schwung ab dem Frühsommer wahrscheinlich 1.0%
Die Chancen sind jedoch intakt, dass sich 0.5%
die Schweizer Wirtschaft ab dem Frühsommer deut-
0.0%
lich erholt. Denn erstens könnte der Binnenkonsum
wieder an Fahrt gewinnen, sofern die aktuellen Un- –0.5%
terstützungsmassnahmen – unter anderem die Kurz- –1.0%
zeitarbeit – beibehalten werden, um damit das Konsu- –1.5%
mentenvertrauen zu stützen. Zweitens dürften ab den
Sommermonaten schrittweise wieder mehr (Freizeit-) 2016 2017 2018 2019 2020
Touristen und -Touristinnen in die Schweiz kommen
Inflation (gegenüber Vorjahresmonat ) — Realzins = Nominalzins – Inflation
und damit die internationalen Konsumausgaben hier-
— Nominalzins: Bundesobligationen (10 Jahre)
zulande erhöhen. Und drittens wird dann voraussicht-
Quelle: SNB
lich auch ein grosser Teil der Volkswirtschaften global
wieder uneingeschränkter am Markt teilnehmen kön- 1.6 Hypothekarzinssätze für Neugeschäfte und Zinssätze
nen. Diese Impulse dürften bei den hiesigen Export-
3%
betrieben ebenfalls zu spüren sein. Unabhängig von
der Corona-Pandemie bleibt zu hoffen, dass sich das
politische Umfeld in den USA in den kommenden Mo- 2%
naten stabilisiert, sodass der US-Dollar an Stärke ge-
winnt und damit der Schweizer Exportwirtschaft nicht
1%
zu viel Wind aus den Segeln nimmt.
Auch wenn die Wirtschaft im Verlauf des aktuel-
len Jahres zurück auf den Erholungspfad findet, dürf- 0%
te die Lage auf dem Arbeitsmarkt angespannt bleiben.
Ende 2020 waren 260 300 Personen auf Stellensuche
– ähnlich hoch war die Zahl zuletzt 1997. Die Arbeitslo- 2016 2017 2018 2019 2020
senquote lag im Dezember 2020 bei 3.5 Prozent. Heu-
Hypotheken: — 10 Jahre fix — Mit Bindung an 3-Monats-Libor (Laufzeit 3 Jahre)
er ist ein weiterer Anstieg der Arbeitslosigkeit wahr- — Bundesobligationen (10 Jahre) — SARON (Swiss Average Rate Overnight)
scheinlich, wobei die verschiedenen Branchen wohl Monatsdaten; Stand: November/Dezember 2020
unterschiedlich stark betroffen sein werden (Seite 20). Quelle: SNB
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 9Kapitel 1 — Wirtschaftsumfeld
Anlagemarkt:
Beeindruckende Performance der Fonds
Trotz der weltweiten Turbulenzen an 1.7 Indirekte Anlagegefässe: Langfristige Performance
den Finanzmärkten im März und April haben die (Index 4. Januar 2016 = 100)
Immobilienfonds im letzten Jahr eine aussergewöhn-
180
liche Performance hingelegt. Der Schweizer Per-
formance-Index für die kotierten Immobilienfonds
160
(WUPIX-F) stieg innert Jahresfrist um 11.7 Prozent,
was eine Überperformance von 5.2 Prozentpunkten im
140
Vergleich zum Jahresschnitt der davorliegenden Deka-
de bedeutet. Nach dem tiefsten Kursstand am 17. März
120
2020 zeigte sich gar eine Performance von 29.5 Pro-
zent bis Ende Jahr.
100
Dass sich eine solche Überperformance bei den
kotierten Immobilienfonds einstellte – nachdem nota-
bene bereits 2019 eine herausragende Gesamtrendi- 2016 2017 2018 2019 2020
te von 21.7 Prozent erzielt worden war –, unterstreicht
— WUPIX®-A — WUPIX®-F — KGAST — SPI
den nochmals gestiegenen Anlagedruck an den Kapi-
Quellen: Fundo; KGAST; Thomson Reuters; Wüest Partner
tal- und insbesondere an den Immobilienmärkten. Mit
verschiedenen Massnahmenpaketen haben die No-
tenbanken auf die wegen der Corona-Krise drohen- 1.8 Performances verschiedener Anlageklassen (2020) im Vergleich
den Wirtschaftseinbrüche reagiert. So wurden einer- zu den langjährigen annualisierten Performances (2010–2019)
seits in vielen Ländern die Leitzinsen im letzten Jahr
12%
gesenkt. Andererseits dehnten die Notenbanken die
10%
Anleihenkäufe in vielen Währungsgebieten nochmals
stark aus, wodurch die Renditen der Staatsanleihen zu- 8%
sätzlich unter Druck geraten sind und nun noch mehr 6%
billiges Geld in den Markt strömt. 4%
Zur Performance der Immobilienfonds hat im letz- 2%
ten Jahr ausserdem beigetragen, dass mehr Investoren 0%
von Anlagen in Immobilienaktiengesellschaften ab- –2%
gesehen und stattdessen stärker in Immobilienfonds –4%
investiert haben. Bei den Aktiengesellschaften
sind die Unsicherheiten aufgrund potenzieller Miet- WUPIX®-A WUPIX®-F Bundes- SPI Goldpreis
obligationen
ausfälle im Zuge der Corona-Pandemie gestiegen.
Diesem Risiko besonders stark ausgesetzt sind ■ 2020 (Januar bis Dezember) — Durchschnitt 2010–2019
Quellen: SIX; SNB; Thomson Reuters; Wüest Partner
Immobilienaktiengesellschaften, weil sie mehrheit-
lich im Geschäftsflächenbereich engagiert sind. Dane-
ben fürchten einige Anleger, dass die Nachfrage nach 1.9 Immobilientransaktionen in der Schweiz:
Büroflächen aufgrund der Zunahme von Homeoffice Bruttoanfangsrenditen für Renditeobjekte (Quantile)
vorerst stagnieren wird. Gemessen am WUPIX-A er-
Alle Liegenschaften Wohnliegenschaften
zielten die kotierten Immobilienaktiengesellschaften 7%
im letzten Jahr eine negative Gesamtrendite von mi-
6%
nus 5.6 Prozent.
5%
Rückläufige Anfangsrenditen bei Immobili- 4%
entransaktionen auch im Jahr 2020
Die Nachfrage nach direkten Immobilieninves- 3%
titionen war auch im 2020 ungebrochen hoch; die 2%
Zahlungsbereitschaft hat sich gar nochmals erhöht,
1%
wodurch die Anfangsrenditen sechs Jahre lang in Fol-
ge gesunken sind. Per Ende 2020 betrugen die mitt-
16 17 18 19/ 20** 16 17 18 19/ 20**
leren Bruttoanfangsrenditen (über alle Segmente hin- 20* 20*
weg) 3.5 Prozent. Begehrt waren insbesondere Objekte * 1. 1. 2019–16.3.2020 (vor der Pandemie) ** Seit 17. 3.2020 (während der Pandemie)
mit stabilen Cashflows. Quelle: Wüest Partner
10 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateWirtschaftsumfeld — Kapitel 1
Baugesuche: Weiterhin hohes Niveau,
aber rückläufige Einreichungen
Die Corona-Pandemie dürfte beim Hochbau 1.10 Mietwohnungen: Eingereichte Baugesuche für Neubauten
kurz- und mittelfristig zu keinen Einbrüchen führen. (Anzahl Wohneinheiten; gleitende Jahressummen)
So wurden im letzten Jahr Neubaugesuche mit einem
40’000
Investitionsvolumen von insgesamt 36.1 Milliarden
Franken eingereicht, und einzelne Nachmeldungen 35’000
könnten die Summe noch leicht erhöhen. Damit bleibt 30’000
die Neubautätigkeit auf einem hohen Niveau. Doch auch 25’000
hier zeichnet sich ein Rückgang ab: Im Vergleich zum
20’000
Jahresschnitt der drei Vorjahre hat das Neubaugesuchs-
volumen 2020 um 3.1 Prozent abgenommen. Vor allem 15’000
beim Mietwohnungsbau könnte dies zu spüren sein. 10’000
5’000
Abnehmende Produktion von
Mietwohnungen zu erwarten Jan Feb Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
Im Mietwohnungssegment wurden im letz-
Mietwohnungen: — Durchschnitt der Jahre 2017–2019 — 2020
ten Jahr Gesuche für Neubauprojekte mit einem Volu-
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner
men von 11.2 Milliarden Franken eingereicht. Das sind
6.4 Prozent weniger als im Schnitt der drei davorlie-
genden Jahre. Vor allem in den kleinen und mittelgro- 1.11 Wohneigentum: Eingereichte Baugesuche für Neubauten
ssen Städten sowie in den Agglomerationsgemeinden (Anzahl Wohneinheiten; gleitende Jahressummen)
der Grosszenten dürften damit auf mittlere Frist weni-
20’000
ger neue Mietwohnungen entstehen als in der jüngeren
Vergangenheit. Hier haben sich die Leerstandszahlen 17’500
während der letzten Jahre kontinuierlich und deutlich 15’000
erhöht, weshalb Neubauprojekte nicht mehr im glei- 12’500
chen Ausmass vorangetrieben werden.
10’000
Anders sieht die Situation in den Grossstadtgebie-
ten aus. Hier wird sich die Neubautätigkeit von Miet- 7’500
wohnungen weiter ausdehnen, denn das Volumen der 5’000
Neubaugesuche lag im 2020 um 27.0 Prozent höher als 2’500
im Schnitt der drei Jahre davor. Am stärksten dürfte die
Dynamik in Genf und Basel zunehmen, wo mit der Um- Jan Feb Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
nutzung von alten Industrie- und Entwicklungsarealen
Eigentumswohnungen: — Durchschnitt der Jahre 2017–2019 — 2020
Platz für Wohnraum geschaffen wurde. Auch in Zürich Einfamilienhäuser: — Durchschnitt der Jahre 2017–2019 — 2020
lag die Baugesuchszahl im vergangenen Jahr höher Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner
als in den drei Vorjahren, wobei es hier mehrheitlich
Wohnersatzneubauten sind, die realisiert werden. 1.12 Geschäftsflächen: Eingereichte Baugesuche für Neubauten
(Investitionsvolumen in Mrd. CHF; gleitende Jahressummen)
Stabile Entwicklung beim Wohneigentum
4.5
Das Investitionsvolumen in neue Wohneigen
4.0
tumsobjekte dürfte sich mittelfristig sehr stabil entwi-
ckeln, denn die Neubaugesuche für Eigentumswohnun- 3.5
gen bewegten sich im letzten Jahr 1.4 Prozent über dem 3.0
Dreijahresschnitt, bei den Einfamilienhäusern lag die 2.5
Zahl mit minus 0.7 Prozent leicht darunter. Dennoch 2.0
dürften sowohl beim Stockwerkeigentum als auch im 1.5
Segment der Einfamilienhäuser in den nächsten Jahren 1.0
weit weniger Objekte erstellt werden, da aktuell die In- 0.5
vestitionsvolumen pro Objekt steigen. Die stabile Bau-
gesuchszahl wird also von Projekten mit höheren Kos- Jan Feb Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
ten pro Objekt getragen. Besonders dynamisch dürfte
Büro, Verkauf: — Durchschnitt der Jahre 2017–2019 — 2020
sich die Neubauproduktion von Eigentumswohnungen Industrie, Gewerbe, Lager: — Durchschnitt der Jahre 2017–2019 — 2020
in Zürich, Aarau, Vevey und Glattal-Furttal entwickeln. Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 11IMMOBILIEN
MARKT
2Kapitel 2 — Immobilienmarkt
Mietwohnungen: Stagnierende Nachfrage
bei rückläufigen Angebotszahlen
In den ersten drei Quartalen des ver- Bedarf an zusätzlichen Mietwohnungen
gangenen Jahres hat sich die Zahl der ständigen lässt nach
Wohnbevölkerung stärker erhöht als im entsprechen- Das verstärkte Wachstum der ständi-
den Zeitraum des Jahres 2019. So konnte per Ende gen Wohnbevölkerung wird durch den verstärk-
September 2020 ein Anstieg von 49 000 Personen ge- ten Rückgang der nichtständigen Wohnbevölkerung
genüber dem Jahresbeginn verbucht werden; im Jahr überkompensiert. Aus diesem Grund dürfte die
davor waren es zum gleichen Zeitpunkt 42 000. Vor Zusatznachfrage nach Mietwohnungen grundsätz-
allem die Kantone Thurgau, Freiburg, Schaffhausen lich etwas schwächer werden. Bis anhin zeigt sich das
und Solothurn verzeichneten überdurchschnittliche aber noch nicht in erhöhten Liquiditätszahlen: Im 4.
Wachstumsquoten – alles Kantone, in denen die Wohn- Quartal 2020 waren 153 800 Objekte ausgeschrie-
preise im Vergleich zum Schweizer Durchschnitt un- ben, was gar einer Reduktion von 4.0 Prozent gegen-
terdurchschnittlich hoch sind. über dem Vorjahresquartal entspricht. Es ist vor al-
2020 ist allerdings auch die Zahl der nichtstän- lem der anhaltende Trend zu mehr Kleinhaushalten
digen Wohnbevölkerung stark zurückgegangen. Dabei (insbesondere zu Singlehaushalten), der den durch-
handelt es sich um Ausländerinnen und Ausländer mit schnittlichen Wohnungsbedarf pro Person steigert
einer Kurzaufenthaltsbewilligung sowie um Personen und damit die Nachfrage nach Mietwohnungen stützt.
im Asylprozess. Deren Zahl lag Ende des 3. Quartals bei Dennoch sinken die Mieten der inserierten Objekte:
66 200 und ging damit gegenüber dem Vorjahresquar- Im Verlauf des letzten Jahres sind sie um 2.1 Prozent
tal um 19.3 Prozent zurück. Dies dürfte auf drei Gründe zurückgegangen – etwas stärker als im Schnitt der
zurückzuführen sein: Erstens haben im 2020 mehr Aus- letzten Jahre (Abbildung 2.1). Für das Jahr 2021 wird
länderinnen und Ausländer den Status von nichtstän- ein Minus von 1.2 Prozent erwartet. Zwar könnte das
dig zu ständig gewechselt als im Jahr davor. Zweitens Bevölkerungswachstum wieder zulegen, aber es wer-
dürften aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftli- den auch immer noch viele Neubauten erstellt. Zudem
chen Situation seltener Personen aus dem Ausland offe- könnten sich – ähnlich wie im 2020 – viele Haushalte
ne Stellen in der Schweiz antreten, und drittens ist die den Traum vom Wohneigentum erfüllen.
Zahl der neuen Asylanträge zurückgegangen.
2.1 Mietwohnungen: Veränderung der Angebotsmieten 2.2 Mietwohnungen: Entwicklung der Mieten
(Index 1. Quartal 2016 = 100)
2016–2020 2016–2020 2019–2020
Monitoring-Region Total Pro Jahr Pro Jahr 130
Schweiz –6.4% –1.6% –2.1%
1 Region Zürich –4.2% –1.1% –1.0%
Stadt Zürich –0.9% –0.2% +5.7% 120
2 Ostschweiz –4.1% –1.0% –1.9%
3 Innerschweiz –11.5% –3.0% –4.0%
4 Nordwestschweiz –3.1% –0.8% –1.3%
110
5 Region Bern –3.4% –0.9% –2.5%
6 Südschweiz –6.8% –1.7% –1.6%
Kanton Graubünden –1.2% –0.3% –3.3%
Kanton Tessin –8.2% –2.1% –2.3% 100
Kanton Wallis –5.1% –1.3% –0.3%
7 Region Genfersee –11.0% –2.9% –1.7%
Kanton Genf –6.4% –1.6% –1.9% 90
8 Westschweiz –3.7% –0.9% –0.9%
Basis der Veränderungen: jeweils 4. Quartal
Quelle: Wüest Partner
2016 2017 2018 2019 2020
— Angebotspreisindex — Mietpreisindex (BFS)
Quellen: BFS; Wüest Partner
14 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateImmobilienmarkt — Kapitel 2
2.3 Mietwohnungen: Angebot 2.4 Mietwohnungen: Veränderungen der Anzahl Suchabos
(Anzahl Objekte pro Quartal) (November 2020 verglichen mit November 2019)
180’000 30% Relative Veränderung
160’000
25% Tourismusgemeinden Reiche Gemeinden
140’000
120’000 20% Äusserer
Agglomerationsgürtel
Äusserer Agglomerations- Grossstädte
100’000 gürtel Mittelstädte
15% Innerer Agglomerations-
80’000 gürtel Mittelstädte Innerer
Agglomerationsgürtel
Agrarische Gemeinden Kleinstädte Grossstädte
60’000 10%
40’000 Grossstädte
Industrielle
5% Gemeinden
20’000 Pendlergemeinden
ausserhalb Agglomerationen
Mittelstädte Absolute Veränderung
2016 2017 2018 2019 2020 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
Grosszentren Die Kreisfläche verhält sich proportional zur Anzahl Suchabos im November 2020.
Agglomerationen der Grosszentren Es wurden nur Suchabos berücksichtigt, deren Suchradius sich auf eine bestimmte
Klein- und Mittelzentren Gemeinde (ohne deren Umgebung) bezieht.
Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Quellen: Realmatch360; Wüest Partner
Peripherie
Quelle: Wüest Partner
2.5 Mietwohnungen: Angebotsziffer (angebotene Objekte in Prozent des Bestands, 4. Quartal 2020)
■ Unter 2%
■ 2% bis 4%
■ 4% bis 6%
■ 6% bis 8% Basel
Winterthur
■ 8% bis 10% St. Gallen
■ 10% und mehr Zürich
Biel
Luzern
Bern
Chur
Lausanne
Genève
Lugano
Quelle: Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 15Kapitel 2 — Immobilienmarkt
Eigentumswohnungen: Run auf
Wohneigentum an vielen Orten der Schweiz
Auch im letzten Quartal des Jahres 2020 hat zent über dem Schnitt der drei davorliegenden Jahre.
die hohe Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum an- Jedoch dürften daraus nicht viel mehr Einheiten, son-
gehalten. Die Transaktionspreise haben sich gegenüber dern vor allem gehobenere Objekte entstehen.
dem Vorquartal im Mittel um 2.2 Prozent erhöht, was
der stärksten Zunahme innert Jahresfrist entspricht. Tourismusdestinationen besonders begehrt
Seit Anfang 2020 sind die Handänderungspreise für Besonders begehrt war 2020 Stockwerk
Eigentumswohnungen damit um 5.1 Prozent angestie- eigentum in Tourismusgemeinden. So hat die Zahl der
gen. Besonders dynamisch haben sich die Preise in den Suchabos im Segment der Eigentumswohnungen, die
beiden Kantonen St. Gallen und Glarus entwickelt. Aber sich spezifisch auf eine Tourismusgemeinde konzent-
auch in den hochpreisigen Kantonen wie Zürich und Zug rieren, im Jahresverlauf um mehr als 60 Prozent zuge-
wurden überdurchschnittliche Zunahmen verbucht. nommen. In den allermeisten Fällen dürfte sich die Su-
che auf Zweitwohnungen konzentrieren.
Preiswachstum könnte im 2021 nachlassen In der Folge haben sich auch die Preise in den
In Anbetracht der schwierigen Ausgangslage Tourismusdestinationen im letzten Jahr erhöht, und
für die Realwirtschaft, die in diesem Jahr zu teilweise zwar um 3.7 Prozent. Dass dieser Anstieg geringer war
tieferen Löhnen und zu steigenden Arbeitslosenzah- als im landesweiten Schnitt, liegt daran, dass die dor-
len führen dürfte, ist davon auszugehen, dass sich die tige Wohnungsauswahl oft breiter ist als in den nicht
Preise im 2021 nicht im gleichen Ausmass weiter erhö- touristischen Gemeinden. 6.2 Prozent aller Objekte in
hen werden. Erwartet wird ein geringes Preiswachstum den Tourismusgemeinden waren im 4. Quartal 2020
von 0.3 Prozent. Dass die Preise trotz anhaltender Coro- ausgeschrieben (Schweizer Schnitt: 4.7 Prozent), wo-
na-Pandemie weiter steigen werden, ist erstens auf die bei aber grosse Unterschiede zwischen den Gemein-
nach wie vor günstigen Finanzierungsbedingungen zu- den bestanden. Besonders starke Preiserhöhungen
rückzuführen. Zweitens nimmt die Neubautätigkeit nur wurden in Destinationen mit relativ tiefen Preisni-
langsam und auch nur leicht zu: Das aggregierte Inves- veaus oder mit attraktiven Angeboten bei tendenziell
titionsvolumen in den Neubaugesuchen für Eigentums- kleinen Wohnungen registriert, zum Beispiel in Brigels,
wohnungen bewegte sich im letzten Jahr zwar 1.4 Pro- Splügen, Val-d'Illiez oder auch im Engadin.
2.6 Eigentumswohnungen: Angebotspreisveränderungen 2.7 Eigentumswohnungen: Transaktionspreisentwicklung
(Qualitätsbereinigter Index 1. Quartal 2016 = 100)
2016–2020 2016–2020 2019–2020
Monitoring-Region Total Pro Jahr Pro Jahr 130
Schweiz –3.4% –0.9% +0.4%
1 Region Zürich +2.3% +0.6% +3.1%
Stadt Zürich +1.2% +0.3% –3.2% 120
2 Ostschweiz –0.2% –0.1% +1.5%
3 Innerschweiz –3.6% –0.9% +0.5%
4 Nordwestschweiz +3.4% +0.8% +2.7%
110
5 Region Bern +6.2% +1.5% +0.7%
6 Südschweiz –3.7% –0.9% +1.2%
Kanton Graubünden +3.9% +1.0% +4.3%
Kanton Tessin –1.4% –0.3% +3.0% 100
Kanton Wallis +0.7% +0.2% +2.4%
7 Region Genfersee +2.2% +0.5% +1.9%
Kanton Genf +7.2% +1.8% +1.7% 90
8 Westschweiz +0.3% +0.1% +0.7%
Basis der Veränderungen: jeweils 4. Quartal
Quelle: Wüest Partner
2016 2017 2018 2019 2020
— Einfaches Segment — Mittleres Segment — Gehobenes Segment
Quelle: Wüest Partner
16 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateImmobilienmarkt — Kapitel 2
2.8 Eigentumswohnungen: Regionale Transaktionspreisveränderungen pro Jahr (4. Quartal 2020 verglichen mit 4. Quartal 2019)
■ Preisrückgang
Preisanstieg um:
■ 0% bis 2% Basel
■ 2% bis 4% Winterthur
St. Gallen
■ 4% bis 6% Zürich
■ 6% bis 7%
■ 7% und mehr
Biel
Luzern
Bern
Chur
Lausanne
Genève
Lugano
Quelle: Wüest Partner
2.9 Eigentumswohnungen: Angebot 2.10 Eigentumswohnungen: Veränderungen der Anzahl Suchabos
(Anzahl Objekte pro Quartal) (November 2020 verglichen mit November 2019)
70’000 80% Relative Veränderung
Tourismusgemeinden
60’000 70%
60%
50’000 Äusserer Agglomerations-
gürtel Mittelstädte
50% Äusserer
40’000 Agrarische Gemeinden Agglomerationsgürtel
Grossstädte
40% Industrielle Kleinstädte
Gemeinden Reiche Gemeinden
30’000
30%
Innerer Agglomerations-
20’000 gürtel Mittelstädte
20% Pendlergemeinden
ausserhalb Mittelstädte
Agglomerationen Innerer Agglomerations-
10’000 10% gürtel Grossstädte
Grossstädte Absolute Veränderung
2016 2017 2018 2019 2020 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Grosszentren Die Kreisfläche verhält sich proportional zur Anzahl Suchabos im November 2020.
Agglomerationen der Grosszentren Es wurden nur Suchabos berücksichtigt, deren Suchradius sich auf eine bestimmte
Klein- und Mittelzentren Gemeinde (ohne deren Umgebung) bezieht.
Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Quellen: Realmatch360; Wüest Partner
Peripherie
Quelle: Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 17Kapitel 2 — Immobilienmarkt
Einfamilienhäuser: Zusammenspiel günstiger
Umstände beschleunigt Preiswachstum
Noch eindrücklicher als im Segment für Ei- der Homeoffice-Tätigkeit dazu geführt haben, dass die
gentumswohnungen waren die Wertanstiege im letz- Menschen mehr Zeit zu Hause verbringen. Bei vielen
ten Jahr bei den Einfamilienhäusern: Seit Anfang 2020 ist damit das Bedürfnis nach hoher Wohnqualität, Ent-
haben sich die Handänderungspreise hier um durch- faltungsmöglichkeiten und Privatsphäre gestiegen. Da
schnittlich 5.4 Prozent erhöht. Das ist der höchste An- in einigen Unternehmen auch in Zukunft das Arbeiten
stieg innerhalb von 12 Monaten seit 2012. von zu Hause aus vermehrt möglich sein wird, hat sich
Dass das Preiswachstum nochmals so deutlich zu- die Nachfrage nach Wohneigentum zudem räumlich
legen konnte, ist auf ein Zusammenspiel günstiger Um- ausgedehnt. Denn auch Menschen, die berufsbedingt
stände zurückzuführen: Das Interesse am Erwerb von bisher auf einen Wohnort in beziehungsweise nahe
Wohneigentum war bereits zu Beginn des letzten Jah- der Zentren angewiesen waren, können ihren Suchra-
res hoch, und die Grundvoraussetzungen dafür waren dius dank Homeoffice heute vergrössern, um das pas-
vorteilhaft. So befand sich die Schweizer Wirtschaft sende Kaufobjekt zu finden. Mit der Möglichkeit, auch
in einer stabilen Verfassung, die Finanzierungsbedin- abseits der hochpreisigen Zentren zu leben, hat sich
gungen waren gut, und verhältnismässig starke Lohn- letztlich ebenso der Kreis jener Personen erweitert,
anstiege haben dazu geführt, dass sich viele Schweize- die sich ein Haus zum Kauf überhaupt leisten können.
rinnen und Schweizer Anfang 2020 in einer besseren
finanziellen Situation wiederfanden als noch im 2019. Schwächeres Preiswachstums zu erwarten
Auf der anderen Seite war das Einfamilienhausangebot Auch im 2021 werden Einfamilienhäuser
schon damals dünn gesät, sodass die Preise bereits im heiss begehrt sein. Allerdings dürften nun die real-
Steigen begriffen waren. wirtschaftlichen Herausforderungen zunehmend auf
Die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach die Zahlungsbereitschaft drücken, und die positiven
Wohneigentum schliesslich nochmals befeuert, und Effekte, die das Preiswachstum im letzten Jahr be-
der Kaufabschluss dürfte bei vielen Suchenden ver- günstigt haben, könnten sich abschwächen. Für 2021
stärkt in den Fokus gerückt sein, weil die Massnah- werden Preisanstiege im Schweizer Mittel von 1.5 Pro-
men zur Reduzierung von Kontakten und der Anstieg zent erwartet.
2.11 Einfamilienhäuser: Angebotspreisveränderungen 2.12 Einfamilienhäuser: Transaktionspreisentwicklung
(Qualitätsbereinigter Index 1. Quartal 2016 = 100)
2016–2020 2016–2020 2019–2020
Monitoring-Region Total Pro Jahr Pro Jahr 130
Schweiz +8.5% +2.1% +4.4%
1 Region Zürich +4.8% +1.2% +1.5%
2 Ostschweiz +10.9% +2.6% +5.5% 120
3 Innerschweiz +6.6% +1.6% +9.6%
4 Nordwestschweiz +12.6% +3.0% +3.4%
5 Region Bern +14.7% +3.5% +4.3%
110
6 Südschweiz +6.4% +1.6% +4.5%
Kanton Graubünden –0.6% –0.1% –6.6%
Kanton Tessin –2.3% –0.6% +3.4%
Kanton Wallis +10.2% +2.5% +7.5% 100
7 Region Genfersee +16.0% +3.8% +6.9%
Kanton Genf +26.4% +6.0% +10.2%
8 Westschweiz +9.0% +2.2% +3.8% 90
Basis der Veränderungen: jeweils 4. Quartal
Quelle: Wüest Partner
2016 2017 2018 2019 2020
— Einfaches Segment — Mittleres Segment — Gehobenes Segment
Quelle: Wüest Partner
18 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateImmobilienmarkt — Kapitel 2
2.13 Einfamilienhäuser: Regionale Transaktionspreisveränderungen pro Jahr (4. Quartal 2020 verglichen mit 4. Quartal 2019)
■ Preisrückgang
Preisanstieg um:
■ 0% bis 2% Basel
■ 2% bis 4% Winterthur
St. Gallen
■ 4% bis 6% Zürich
■ 6% bis 7%
■ 7% und mehr
Biel
Luzern
Bern
Chur
Lausanne
Genève
Lugano
Quelle: Wüest Partner
2.14 Einfamilienhäuser: Angebot 2.15 Einfamilienhäuser: Veränderungen der Anzahl Suchabos
(Anzahl Objekte pro Quartal) (November 2020 verglichen mit November 2019)
40’000 80% Relative Veränderung
35’000 70%
Tourismusgemeinden
30’000 60%
25’000 50% Pendlergemeinden Äusserer
ausserhalb Industrielle Agglomerationsgürtel
Agglomerationen Gemeinden Grossstädte Innerer
20’000 40% Kleinstädte Agglomerations-
Agrarische gürtel Grossstädte
Gemeinden Reiche Gemeinden
15’000 30% Innerer Agglomerations-
Äusserer gürtel Mittelstädte
Agglomerationsgürtel Mittelstädte
10’000 20% Mittelstädte
5’000 10% Grossstädte
Absolute Veränderung
2016 2017 2018 2019 2020 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Grosszentren Die Kreisfläche verhält sich proportional zur Anzahl Suchabos im November 2020.
Agglomerationen der Grosszentren Es wurden nur Suchabos berücksichtigt, deren Suchradius sich auf eine bestimmte
Klein- und Mittelzentren Gemeinde (ohne deren Umgebung) bezieht.
Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Quellen: Realmatch360; Wüest Partner
Peripherie
Quelle: Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 19Kapitel 2 — Immobilienmarkt
Büroflächen: Zunehmender Preisdruck
trotz Stellenwachstum zu erwarten
Seit Beginn der Pandemie hat die Zahl der Bern, Genf, Lausanne, Basel-Stadt und Luzern, die
Voll- und Teilzeitstellen in Dienstleistungsbetrieben zusammen 40 Prozent der stellenmässig gewachse-
um 23 500 abgenommen. Dies entspricht einem sai- nen Bürobranchen ausmachen. Auch in den Regio-
sonbereinigten Beschäftigungsrückgang von 0.6 Pro- nen Oberes Baselbiet, Vevey, Pfannenstiel und Sion
zent zwischen dem 4. Quartal 2019 und dem 3. Quar- könnten Nachfrageimpulse spürbar werden, da der
tal 2020. Getroffen hat die Pandemie im dritten Sektor Arbeitsmarkt hier übermässig von diesen Branchen
aufgrund der Einschränkungen zur Eindämmung der geprägt ist.
Infektionszahlen am erheblichsten die Beherbergung
und Gastronomie, die bislang 11.1 Prozent der Arbeits- Druck auf die Mieten dürfte zunehmen
plätze einstreichen musste. Einen ebenfalls deutli- Entsprechend stabil entwickelten sich zuletzt
chen Stellenabbau im einstelligen Bereich weisen die die inserierten Mietpreise mit einem Plus von 0.2 Pro-
Schiff- und Luftfahrt, die Kunst- und Unterhaltungs- zent innert Jahresfrist. Dennoch hält die Pandemie vie-
branche sowie sonstige wirtschaftliche Dienstleis- le Unternehmen in ihrem Bann: Da die wirtschaftlichen
tungsbetriebe wie Reisebüros, Messeveranstalter und Aussichten nach wie vor grosse Unsicherheiten hervor-
Autovermietungen auf. rufen, dürften einige Firmen bezüglich eines (weiteren)
Die klassischen Bürobranchen hingegen ver- Stellenausbaus vorerst zuwarten. Dies würde auf dem
zeichneten innerhalb der letzten drei Quartale ins- Büroflächenmarkt seine Spuren hinterlassen. Hinzu
gesamt ein leichtes Stellenwachstum. Am eindrück- kommt, dass das baubewilligte Volumen für Neubaupro-
lichsten zulegen konnten das Grundstücks- und jekte mit Büroflächen in den letzten 12 Monaten wie-
Wohnungswesen, die Informationsdienstleister, die der deutlicher gestiegen ist – insbesondere in den Wirt-
öffentliche Verwaltung sowie das Gesundheits- und schaftsräumen Zürich und Bern. Auch wenn es sich in
Sozialwesen (Abbildung 2.20). Damit dürfte die Nach- den Grosszentren bei einem Teil dieser Projekte um Er-
frage nach Büroflächen vorerst grundsätzlich nicht satzbauten für alte Objekte handelt, könnten die Preise
abbrechen. Am stärksten profitiert haben dürften damit künftig wieder stärker unter Druck geraten (Miet-
die Büroflächenmärkte der MS-Regionen Zürich, preisprognose für 2021: minus 1.5 Prozent).
2.16 Büroflächen: Veränderung der Angebotsmieten 2.17 Büroflächen: Entwicklung der Angebotsmieten
(Index 1. Quartal 2016 = 100)
2016–2020 2016–2020 2019–2020
Büromarktregion Total Pro Jahr Pro Jahr 120
Schweiz –2.4% –0.6% +0.2%
1 Region Zürich –0.3% –0.1% –0.5%
Zürich: Stadt +5.0% +1.2% –1.6%
Zürich: Zentrum +5.9% +1.4% –5.3% 110
2 Region Basel +2.8% +0.7% +5.6%
3 Region Bern –2.6% –0.7% –1.4%
4 Region Genfersee –6.9% –1.8% +1.7%
Genf: Stadt –1.4% –0.3% –1.4% 100
Genf: Zentrum +5.9% +1.4% –4.3%
5 Übrige Schweiz –0.4% –0.1% +0.8%
Basis der Veränderungen: jeweils 4. Quartal
Quelle: Wüest Partner 90
2016 2017 2018 2019 2020
Büromarktregionen:
— Zürich — Basel — Bern — Genfersee — Übrige Schweiz
Quelle: Wüest Partner
20 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateImmobilienmarkt — Kapitel 2
2.18 Büroflächen: Angebot 2.19 Büroflächen: Baubewilligungen
(in Mio. m2 pro Quartal) (Kosten in Mrd. CHF pro Quartal, gleitendes Mittel)
4.5 2.5
4.0
2.0
3.5
3.0
1.5
2.5
2.0
1.0
1.5
1.0
0.5
0.5
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Grosszentren Grosszentren
Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Grosszentren
Klein- und Mittelzentren Klein- und Mittelzentren
Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren
Peripherie Peripherie
Quelle: Wüest Partner Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest Partner
2.20 Beschäftigungswachstum im Dienstleistungssektor: Wirtschaftsabteilungen mit hohem Büroflächenbedarf
(4. Quartal 2019 – 3. Quartal 2020)
5% Beschäftigungswachstum
Grundstücks-/Wohnungswesen
4% Mit Finanzen u. Versicherungen
verbundene Tätigkeiten Öffentliche Verwaltung
3% IT/Informations- Heime,
dienstl. Sozialwesen
2% Versicherungen Unternehmensverw. u. -führung,
Unternehmensberatung Gesundheitswesen
1% Kommunikation/Verlagswesen Architektur- u. Ingenieurbüros
Rechts- u. Steuerber., Wirtschaftsprüfung
0%
Forschung u. Entwicklung
Finanzdienstleister
–1%
–2%
Freiberufl., wissen.
u. techn. Dienstl.
–3%
Sonst. wirtschaftl. Dienstl.
–4%
Telekommunikation Anteil am Beschäftigungswachstum
–40% –30% –20% –10% 0% 10% 20% 30% 40%
Quellen: BFS; Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 21Kapitel 2 — Immobilienmarkt
Verkaufsflächen: Höhere Konsumausgaben
in den Bereichen Food und Online
2020 haben sich die Konsumausgaben der 2019 hingegen um 22 Prozent reduziert. Dazu beige-
Schweizerinnen und Schweizer in der zweiten Jahres- tragen haben der mehrwöchige Lockdown im ersten
hälfte erfreulich entwickelt: Seit dem Ende des ers- Halbjahr sowie neuerliche Einschränkungen in der
ten Lockdowns am 11. Mai wurden – gemessen am zweiten Jahreshälfte. Hinzu kommt, dass mehr Ein-
Zahlungsvolumen der Schweizer Bevölkerung mit Bar- käufe im Internet getätigt wurden. So dürfte das On-
geld, Debit- und Kreditkarten – saisonbereinigt durch- linegeschäft im 2020 einen um rund 4 Prozentpunkte
schnittlich 2.5 Prozent pro Woche mehr ausgegeben höheren Marktanteil generiert haben als noch im Vor-
als noch in den ersten elf Wochen des Jahres (Abbil- jahr.
dung 1.2, Seite 8).
Entsprechend glimpflich kam der stationäre Ein- Angebot stagniert, Preisdruck wird steigen
zelhandel bislang durch die Pandemie. Dies geht aus Trotz der widrigen Umstände hat sich das Ver-
den Zahlungen mit Debit- und Kreditkarten von Inlän- kaufsflächenangebot auf den Inserateplattformen bis-
dern (ohne Bargeld) im stationären Verkaufsgeschäft lang nicht weiter ausgedehnt. Lediglich in den Agglo-
hervor: Das mittels Kartenzahlung umgesetzte Volu- merationen der Grosszentren hat die Marktliquidität
men ist im Vergleich zum Vorjahr um 11.5 Prozent ge- zuletzt zugenommen. Unterstützungsmassnahmen des
stiegen. Unter der Berücksichtigung, dass sich im 2020 Bundes und der Kantone, aber auch bilaterale Verein-
die Zahl der kontaktlosen Bezahlungen um rund 15 Pro- barungen zwischen Eigentümern und Mietern wie die
zent erhöht hat, resultiert ein Minus von 3.5 Prozent. Gewährung von Stundungen haben dafür gesorgt, dass
Dabei gibt es jedoch grosse Unterschiede je nach viele Konkurse bisher vermieden werden konnten.
Warengruppe: Um 18 Prozent gestiegen sind die Aus- Zuletzt kamen aber häufiger kleine Flächen an
gaben für Nahrungsmittel. Dies ist unter anderem besseren Mikrolagen auf den Markt, für die gewöhnlich
darauf zurückzuführen, dass die Restaurants nur überdurchschnittliche Mieten gezahlt werden. Dies hat
eingeschränkt wirtschaften konnten und dass die Ein- auch dazu geführt, dass sich die Angebotsmieten im
heimischen in diesem Jahr grösstenteils ihre Ferien vergangenen Jahr – entgegen der Intuition – in der Ten-
in der Schweiz verbracht haben. Im stationären Non- denz nach oben entwickelten. Nichtsdestotrotz wird der
Food-Handel haben sich die Ausgaben im Vergleich zu Druck auf die Mietpreise im 2021 zunehmen.
2.21 Verkaufsflächen: Veränderung der Angebotsmieten 2.22 Verkaufsflächen: Entwicklung der Angebotsmieten
(Index 1. Quartal 2016 = 100, geglättete Werte)
2016–2020 2016–2020 2019–2020
Büromarktregion Total Pro Jahr Pro Jahr 120
Schweiz +1.1% +0.3% +2.3%
1 Region Zürich +9.3% +2.2% +5.8%
Zürich: Zentrum –10.0% –2.6% –2.4%
2 Region Basel +2.7% +0.7% +4.6% 110
3 Region Bern –0.7% –0.2% –3.0%
4 Region Genfersee –4.7% –1.2% +2.1%
Genf: Zentrum –5.7% –1.4% –7.4%
5 Übrige Schweiz –5.2% –1.3% –0.5% 100
Basis der Veränderungen: jeweils 4. Quartal
Quelle: Wüest Partner
90
2016 2017 2018 2019 2020
Büromarktregionen:
— Zürich — Basel — Bern — Genfersee — Übrige Schweiz
Quelle: Wüest Partner
22 Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-UpdateImmobilienmarkt — Kapitel 2
2.23 Verkaufsflächen: Angebot 2.24 Verkaufsflächen: Baubewilligungen
(in m2 pro Quartal) (Kosten in Mio. CHF pro Quartal, gleitendes Mittel)
800’000 600
700’000
500
600’000
400
500’000
400’000 300
300’000
200
200’000
100
100’000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Grosszentren Grosszentren
Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Grosszentren
Klein- und Mittelzentren Klein- und Mittelzentren
Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren
Peripherie Peripherie
Quelle: Wüest Partner Quelle: Wüest Partner
2.25 Verkaufsflächen: Spitzenmieten in den Schweizer 2.26 Stationärer Handel: Veränderung des Volumens der Debit- und
Grosszentren (CHF/m2 und Jahr) Kreditkartentransaktionen im Inland (2020 im Vergleich mit 2019)
10’000
Nahrungsmittel,
8’000 Getränke, Tabak
6’000
Nicht-Nahrungsmittel
4’000
2’000 Total Detailhandel
(ohne Tankstellen)
Zürich Genf Basel Lausanne Bern –20% –10% 0% 10% 20%
■ 2016 ■ 2017 ■ 2018 ■ 2019 ■ 2020 ■ Veränderung des Transaktionsvolumens unter der Berücksichtigung,
Quelle: Wüest Partner dass im 2020 das kontaktlose Bezahlen um 15 Prozent zugenommen hat.
Quellen: SIX BBS AG; Swiss Payment Association; Berechnungen: Wüest Partner
Immo-Monitoring 2021 I 1 Winter-Update 23PREISENT-
WICKLUNGEN
BEI
RENDITE
LIEGEN
SCHAFTEN
ÖKONOMISCH ERKLÄRT
3E
Kapitel 3 — Preisentwicklungen bei Renditeliegenschaften ökonomisch erklärt
Sind Immobilien zinsgetriebene
Anlageprodukte?
Die Corona-Pandemie führt uns vor Augen, dass auch sehr
gravierende Negativszenarien immer wieder eintreten kön-
nen, und zwar schlagartig. Damit eine Voraussage für den
hiesigen Immobilienmarkt möglich wird, haben wir eine
neue empirische Analyse durchgeführt. Ziel war, den Ein-
fluss von ökonomischen Variablen auf die Preise von Mehr-
familienhäusern und Geschäftsliegenschaften zu sys-
tematisieren und statistisch zu quantifizieren. Mit den
Ergebnissen konnten wir verschiedene Szenarien simulie-
ren und deren jeweilige Folgen für den Immobilienmarkt
errechnen.
Seit mehr als 15 Jahren stehen Schweizer Der starke Einfluss von Zinsen auf Immobi-
Immobilienanlagen ununterbrochen hoch in der Gunst lieninvestments spiegelt sich deutlich in der en-
von institutionellen Anlegern, was zu eindrücklichen gen Beziehung zwischen den Renditen von Bundes-
Preisanstiegen für Renditeliegenschaften geführt hat. obligationen und den Anfangsrenditen für direkte
Vergrössert hat sich das Interesse im Nachgang der Immobilienanlagen wider. Der Verlauf der Anfangsren-
globalen Finanzkrise (2007 bis 2009) und nochmals diten folgt in vielen Phasen dem Niveau der Renditen
ist es gewachsen, als die Schweizerische Nationalbank für Bundesobligationen (Abbildung 3.2). Es zeigt sich
im Januar 2015 hierzulande die Leitzinsen in den nega- jedoch, dass der Zusammenhang teilweise schwach
tiven Bereich legte. Festverzinsliche Bundesobligatio- ist (wie zum Beispiel in den 1990er-Jahren). Es wirken
nen mit verschiedenen Laufzeiten verbuchen seither also auch andere Transmissonsmechanismen auf die
häufig negative Renditen. In den letzten Jahren haben Nachfrage nach Renditeliegenschaften – und folglich
zudem viele Notenbanken weltweit ihre Anleihenkäufe auf die Zahlungsbereitschaft.
ausgedehnt, wodurch noch mehr billiges Geld in den
Markt strömt, was aber gleichzeitig gewinnbringende Ziel der Untersuchung
Anlagemöglichkeiten für private Investoren weiter re- Die vorliegende Untersuchung geht den
duziert. Insgesamt haben sich die Preise für Mehrfa- exogenen Einflüssen auf den Preisverlauf von
milienhäuser seit der Jahrtausendwende um 108 Pro- Renditeliegenschaften nach. Ziel war, den Einfluss
zent erhöht. Bei den Geschäftsliegenschaften liegt das von ökonomischen Variablen auf die Preise von Mehr-
Plus bei 48 Prozent. familienhäusern und Geschäftsliegenschaften zu sys-
Das stark gewachsene Interesse an Investitionen tematisieren und zu quantifizieren. Darauf aufbauend
in Immobilienanlagen während der letzten Jahre wird wurde in verschiedenen Szenarien getestet, wie sich
fast gänzlich dem Tiefzinsumfeld zugeschrieben. Tat- Mieteinnahmen und Marktwerte verändern und wel-
sächlich wird dieser enge Zusammenhang zwischen che Auswirkungen das jeweils auf die Performance hat.
Zinsen und Immobilienanlagen auch in der Theorie Die Auswertungen basieren auf Zeitreihen von 1980
postuliert: Wenn die Zinsen auf dem Geld- und Kapital- bis 2020 und beinhalten damit auch die neusten Ent-
markt sinken, dann ist die bestehende Rendite auf Im- wicklungen der letzten Jahre.
mobilien im Verhältnis zu festverzinslichen Anleihen
überdurchschnittlich hoch. Investoren werden versu-
chen, mehr Geld im Immobilienmarkt anzulegen.
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