IMMOBILIENBEWERTUNG - Betreibungsämter
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IMMOBILIENBEWERTUNG
Objektbezeichnung Doppelhaushälfte
Peierslehn 3
9315 Neukirch (Egnach)
Eigentümer Recenti AG
Gerhardtstrasse 4
9012 St. Gallen
Auftraggeber Amt für Betreibungs- und Konkurswesen
Betreibungsamt Bezirk Arbon
Bahnhofstrasse 3
8590 Romanshorn
Bewertungsexperte Güntzel Immobilientreuhand GmbH
Daniel Güntzel
Bahnhofstrasse 3
8590 Romanshorn
Bewertungsstichtag 7. Januar 2021
Güntzel Immobilientreuhand GmbH | Bahnhofstrasse 3 | CH-8590 Romanshorn | info@gimmo.swiss | 071 466 00 86 | www.gimmo.swiss
Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung................................................................................................................................................................. 1 Basisdaten.............................................................................................................................................................................. 2 Kennzahlen............................................................................................................................................................................. 3 Auftrag und Grundlagen......................................................................................................................................................... 4 Makrolagebeschrieb............................................................................................................................................................... 5 Mikrolagebeschrieb................................................................................................................................................................ 7 Grundstückbeschrieb.............................................................................................................................................................. 8 Bautenbeschrieb..................................................................................................................................................................... 10 Vorbehalte und Beilagen........................................................................................................................................................ 12 Verkehrswert.......................................................................................................................................................................... 13 Ertragswert............................................................................................................................................................................. 14 Mietertrag / Mietwert............................................................................................................................................................... 15 Nutzungskosten...................................................................................................................................................................... 16 Substanzwert.......................................................................................................................................................................... 17 Landwert................................................................................................................................................................................. 18 Definitionen............................................................................................................................................................................. 19 Glossar................................................................................................................................................................................... 20 Bilddokumentation.................................................................................................................................................................. 21 Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch
Zusammenfassung
Verkehrswert 290'000 CHF
Zusammenfassung Ein objektiver Verkehrswert von rund CHF 290‘000 für diese nahezu komplett
sanierungsbedürftige, in der Landwirtschaftszone befindliche Doppelhaushälfte mit
einer Grundstücksfläche von 350 m² darf als realistisch angesehen werden.
Annahmen / Bewertungsszenario
Aufgrund des gegenwärtigen Zustands, vor allem im Innenausbau mit einer
angefangenen Sanierung (im Wesentlichen wurde mit dem Ausbau/Herausbrechen
von Anlagen und Bauteilen begonnen), sind wir in der Bewertung von einem
instandgesetzten Hausteil ausgegangen und haben davon approximative
Sanierungskosten im Umfang von rund CHF 370’000 (gemäss beiliegender
Aufstellung) in Abzug gebracht. Dabei sind wir von einem durchschnittlichen,
zweckmässigen Ausbaustandard ausgegangen unter Beibehaltung der Mehrheit der
bestehenden Fenster sowie der Dachanlage.
Werttreiber
± Nebst der für bauliche Entwicklungen einschränkenden Landwirtschaftszone sowie
dem umfangreichen Sanierungsbedarf wurden bei dieser Liegenschaft keine
ausserordentlichen Werttreiber festgestellt.
Kritische / offene Punkte
± Die vorliegende Immobilienbewertung wurde zu einem Zeitpunkt
(Bewertungsstichtag) erstellt, an dem der spezifische Immobilienmarkt, bedingt durch
die COVID-19 Krise, grösseren Unsicherheiten ausgesetzt und die Schätzgenauigkeit
beeinträchtigt ist. Künftige Auswirkungen der Krise auf Immobilienwerte können
wegen nicht, beschränkt oder langsam verfügbaren Marktinformationen (noch) nicht
hinreichend abgeschätzt werden. Bei normaler Informationslage liegt die übliche
Schätzgenauigkeit bei ±10%. In der aktuellen Situation liegt die Schätzgenauigkeit
tiefer. In dieser Bewertung ist kein sonderlicher Wertabzug berücksichtigt.
Hinweise
Im Einzelfall und aus subjektiven Gründen könnte auch ein höherer, aber auch leicht
tieferer Preis erzielt werden. Die Preise werden nach Angebot und Nachfrage
bestimmt. Die Bewertung erfolgt nach den Regeln des Schätzungswesens und
unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit. Wie bei einer
Bewertung üblich handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im
Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wert. Diese Expertenbeurteilung
stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sie ist eine objektive Betrachtung des
Experten unter Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.
Rechtsverzicht
Die Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung
zwischen der Güntzel Immobilientreuhand GmbH (Auftragnehmerin der Bewertung)
und der Eigentümerschaft sowie anderen Personen zu.
Ort, Datum und Unterschrift Romanshorn, 14. Januar 2021
Der Bewertungsexperte:
Daniel Güntzel
Immobilienbewerter
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 1
Basisdaten
Bewertung Baudaten
Anlageart Einfamilienhaus Baujahr vor 1899
Bewertungszweck Betreibungsamtliche Untergeschoss nicht unterkellert
Massnahme
Bewertungsmethode Ertragswert/Realwert Vollgeschosse 2 + Dachgeschoss
Eigentum Nutzungen
Eigentumsform Alleineigentum Einfamilienhaus 1 Stk
Aussenparkplätze 2 Stk
Grundbuch
Grundbuchamt Arbon / Gemeinde Egnach
Kataster Nr. 2283
GB-Plannummer 63
GB-Lagebezeichnung Peierslehn
Planung / Recht
Ausnützungsziffer Landwirtschaftszone
Geschossflächenziffer nicht
festgelegt
Altlastenverdacht kein Eintrag KbS (gem. GIS)
Denkmalschutz bemerkenswert (HWI GIS)
Gebäudeversicherung
Letzte Schätzung 06.07.2017
Gebäudeversicherungs-Nr. 180.2178
Gebäudeversicherungswert 606'000 CHF
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 2
Kennzahlen
Werte Flächen und Volumen
Verkehrswert 290'000 CHF Grundstücksfläche GSF 350 m²
Gebäudevolumen GV 1'010 m³
Ertragswert 652'000 CHF
Vermietbare Fläche VMF 115 m²
Bauten-Neuwert 566'000 CHF
Bauten-Zeitwert 507'000 CHF Kennzahlen
Landwert 151'000 CHF Verkehrswert / GSF 829 CHF/m2
Realwert (Zeitwert + Landwert) 660'000 CHF Verkehrswert / GV 287 CHF/m3
Verkehrswert / VMF 2'522 CHF/m2
Erträge und Kosten
Mietwert (Soll-Ertrag) 29'040 CHF Mietwert / VMF 253 CHF/m2
Betriebskosten BK 850 CHF Nutzungskosten / VMF 25 CHF/m2
Instandhaltungskosten IHK 2'000 CHF Erneuerungsrate ENR / VMF 42 CHF/m2
Nutzungskosten (BK|VK|IHK) 2'850 CHF
Nutzungskosten / Mietwert 9.81%
Entwertung / Instandsetzung Erneuerungsrate ENR / Mietwert 16.72%
Technische Entwertung 59'042 CHF IHK / Bauten-Neuwert 0.35%
Entwertungsanteil in % 10% ENR / Bauten-Neuwert 0.86%
Erneuerungsrate ENR pro Jahr 4'854 CHF
Renditen
Bruttorendite auf Mietwert 4.45%
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 3
Auftrag und Grundlagen
Schätzer / Experte Güntzel Immobilientreuhand GmbH
Daniel Güntzel
Bahnhofstrasse 3, 8590 Romanshorn
+41 (0)71 466 00 86
info@gimmo.swiss
Mitglied SIV (Schweiz. Immobilienschätzer-Verband)
Schätzungsexperte des Kompetenzzentrums für Immobilienbewertungen des HEV Thurgau
Auftrag und Bewertungszweck Ermittlung des Verkehrswerts infolge einer betreibungsamtlichen Massnahme.
Besichtigung und Stichtag Die Besichtigung der Liegenschaft hat am 7. Januar 2021 im Beisein von Herrn René
Fröhlich vom Betreibungsamt des Bezirks Arbon stattgefunden.
Es wurden keine speziell zu vermerkenden Verhältnisse festgestellt und es konnte die
ganze Liegenschaft besichtigt werden.
Als Bewertungsstichtag gilt das Besichtigungsdatum. Die ermittelten Werte gelten für
die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen
und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine
Änderung erfahren.
Bewertungsgrundlagen Die vorliegende Immobilienbewertung basiert auf folgenden Unterlagen:
· Grundbuchauszug vom 04.01.2021
· Police der Thurgauer Gebäudeversicherung vom 23.10.2020
· Informationen inkl. Katasterplan aus www.geoinformation.tg.ch
· Baureglement und Bauzonenordnung der Gemeinde Egnach
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 4
Makrolagebeschrieb
Makro-Lagekarte
Quelle: geoinformation.tg.ch
Makro-Lagebeschrieb Neukirch ist eine Ortschaft in Egnach, das gemäss BFS eine «periurbane
Industriegemeinde mittlerer Dichte» im Kanton Thurgau ist. Sie ist keiner
Agglomeration zugehörig. Die Gemeinde Egnach zählt 4'699 Einwohner (2019),
verteilt auf 1'824 Haushalte (2019); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.6
Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2014 und 2019 beläuft
sich auf 33 Personen. Gemäss Fahrländer Partner (FPRE) & sotomo zählen 23.9%
der Haushalte im Jahr 2018 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.8%), 42.9% der
Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32%) und 33.2% der Haushalte zu
den unteren Schichten (Schweiz: 35.2%). Zwischen 2017 und 2019 ist die
durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige stabil geblieben. 385
Betriebe mit 1'916 Beschäftigten weist die Gemeinde Egnach im Jahr 2018 gemäss
Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Abnahme von 7
Arbeitsstätten und einer Abnahme von 74 Beschäftigten seit 2011. Von den 1'441
vollzeitäquivalenten Stellen sind 268.3 (19%) im 1. Sektor, 457.2 (32%) im Industrie-
und 715.7 (50%) im Dienstleistungssektor.
Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Egnach aus
erreichbaren Zentren sind Romanshorn (9 Min.), Arbon (10 Min.) und Rorschach (17
Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Romanshorn (4
Min.), Arbon (6 Min.) und Rorschach (13 Min.).
Die Gemeinde weist Ende 2019 einen Bestand von 2'132 Wohneinheiten auf, wovon
827 Einfamilienhäuser und 1'305 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-
Quote ist mit 38.8% im landesweiten Vergleich (22%) stark überdurchschnittlich.
Bei einer mittleren Bautätigkeit von 46 Wohnungen (2013 - 2018; das sind 2.35% des
Bestandes 2013), ist die Leerstandsquote mit 2.06% im landesweiten Vergleich
(1.72%) überdurchschnittlich. Dies entspricht 44 Wohneinheiten, wovon 61%
Altbauten und 50% Mietwohnungen sind. In den letzten 5 Jahren wurden in der
Gemeinde jährlich 23 Wohnungen vom Markt absorbiert.
Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen
2019 und 2035 in der Gemeinde Egnach von einer Zusatznachfrage von 246
Wohnungen (pro Jahr: 15) auszugehen.
Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den
hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. September 2020) bei
den EFH bei 7'689 CHF/m², bei den EWG bei 6'283 CHF/m², die Nettomarktmiete von
MWG liegt an mittleren Lagen bei 187 CHF/m²a. Die inneren Werte von
erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 455 - 555
CHF/m² und für ein typisches MFH 680 - 1'045 CHF/m² (EWG) bzw. 130 - 515
CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich niedrig.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 5
Makrolagebeschrieb
Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region
Oberthurgau um 73.7% zugelegt (Bauland für EFH: 203.1%). Die Preisveränderung
mittlerer EWG liegt bei 108.5% (Bauland für MFH mit EWG: 530.7%). Die
Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 11.6% verändert
(Bauland für MFH mit MWG: 353.2%). Der Markt der Ortschaft Neukirch ist nach
Einschätzung von FPRE heute hoch bewertet.
Quelle: Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 14.01.2021
Egnach: Steuerfuss natürliche Personen ohne Kirchensteuer:
274 Punkte (2020), was über dem kantonalen Durchschnitt liegt.
Kantonales Minimum 221 (Bottighofen)
Kantonales Maximum 300 (Arbon)
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 6
Mikrolagebeschrieb
Mikro-Lagekarte
Quelle: geoinformation.tg.ch
Mikro-Lagebeschrieb Lage in der Gemeinde: durchschnittlich / Die Liegenschaft befindet sich im
nordöstlichen Teil des Egnacher Ortsteils Neukirch im Weiler Peierslehn. Der wenige
Häuser umfassende Weiler befindet sich im landwirtschaftlichen Gebiet und ist ca.
1,3km vom Neukircher Ortszentrum entfernt. Die Liegenschaft ist vorwiegend von
Obstplantagen umgeben, und die Lage kann als ruhig und gut besonnt bezeichnet
werden.
Erschliessung ÖV: mässig / Der Bahnhof Neukirch-Egnach mit Zug- und
Busanschluss ist ca. 1,2km entfernt. Die nächste Bushaltestelle (Neukirch Ost) ist ca.
1km entfernt.
Infrastruktur: durchschnittlich / Kindergarten, Primar- und Sekundarschule in Neukirch
gegeben, ca. ab 1,4km entfernt. Örtliche Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen
Bedarf mit Volgladen, Metzgerei und Bäckerei in Neukirch gegeben und ca. 1,1–
1,2km entfernt. Gemeindeverwaltung ca. 1,2km entfernt. Die nächsten
Einkaufszentren befinden sich jeweils ca. 5km entfernt in Romanshorn und Arbon.
Das Naherholungsgebiet befindet sich vor der Haustüre.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 7
Grundstückbeschrieb
Situation
Quelle: geoinformation.tg.ch
Grundstück Grundbuch Egnach
Liegenschaft Nr. 2283
350 m²: Gebäudegrundfläche [94 m²] und Gartenanlage [256 m²] mit:
Wohnhaus Assek.Nr. 180.2178 [94 m²]
(Baujahr vor 1899, GVA-Vers.-Neuwert 2021, CHF 606‘000)
Peierslehn 3, 9315 Neukirch
Grundbucheintragungen Der Bewertung liegt ein Grundbuchauszug vom 04.01.2021 bei. Die bestehenden
Eintragungen haben aus der Sicht des Bewerters keinen nennenswerten Einfluss auf
den Wert dieser Liegenschaft.
Die bestehende Anmerkung weist darauf hin, dass das Grundstück nicht dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) untersteht. Die Wortlaute der
bestehenden Dienstbarkeiten wurden beim zuständigen Grundbuchamt angefordert,
und sie liegen dieser Bewertung bei.
Bauzone Das Grundstück befindet sich gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Egnach in der als Nichtbaugebiet definierten Landwirtschaftszone.
Die Landwirtschaftszone legt gemäss dem kommunalen Baureglement die folgenden
baurechtlichen Anforderungen fest:
- Geschossflächenziffer ohne Festlegung
- Grenzabstand klein und gross 4m
- Gebäudelänge ohne Festlegung
- Fassadenhöhe max. 10m
- Gesamthöhe max. 15m
- Lärmempfindlichkeitsstufe III
- Bauweise offen und halboffen
Es ist davon auszugehen, dass das Wohnhaus im bestehenden Umfang komplett zur
Wohnnutzung ausgebaut werden kann. Eine Ausweitung des Gebäudes ist hingegen
auszuschliessen. Aufgrund der Lage in der Landwirtschaftszone sind die baulichen
Möglichkeiten eingeschränkt und benötigen die Zustimmungen der kantonalen
Behörden.
Hinweisinventar der Denkmalpflege des Kantons Thurgau:
Das Wohnhaus ist im Hinweisinventar der Denkmalpflege des Kantons Thurgau als
„bemerkenswert“ eingestuft und weist das folgende Erhaltungsziel auf: Ortsbauliche
wichtige Merkmale sind nach Möglichkeit zu erhalten. Eine Schutzeinstufung seitens
der Gemeinde besteht nicht.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 8Grundstückbeschrieb
Risiken / Belastungen Eine Abklärung beim Amt für Umwelt des Kantons Thurgau wurde nicht getätigt.
Gemäss dem Kataster für belastete Standorte (KbS – www.geoinformation.tg.ch) und
der Hinweiskarte Bodenbelastungen (HBK – www.geoinformation.tg.ch) ist die
Liegenschaft hinsichtlich Belastungen nicht registriert. Die elektronische Abfrage
erfolgte am 13.01.2021.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 9Bautenbeschrieb
Räumlichkeiten / Nutzung Raumprogramm
Erdgeschoss
Westseitiger Haushaupteingang mit z.Z. offener Fläche für Küche und Wohnen,
teilgeöffneter nördlicher Raum mit Ausgang zu überdachtem Sitzplatz und Zugang zu
Raum Nordost (ehem. Waschküche), Vorraum Ost mit Treppe zu OG und Zugang zu
kleiner Nasszelle (ehem. Dusche/WC).
Obergeschoss
Treppenvorplatz und Korridor (mit Treppe zu Dachestrichboden), Zimmer Südwest,
ehem. Zimmer West, ehem. Zimmer Nordwest mit steiler, schmaler Treppe zu
Dachgeschossvorraum.
Dachgeschoss
Dachgeschossvorraum, Dachestrichboden (im Giebelbereich offen zu ostseitig
angebauter Wohnhälfte).
Nutzbarkeit
Grundrissqualität: mässig / Mit Entwicklungspotenzial.
Flexibilität: durchschnittlich / Im Zuge des notwendigen Neuausbaus sind räumliche
Entwicklungen gut denkbar.
Erschliessung / Parkierung: durchschnittlich / Zugang ins Wohnhaus nahezu stufenlos
möglich. Zwei gut bemessene Aussenparkplätze vorhanden.
Nebenräume: mässig / Auf den Wohngeschossen knapp bemessen. Kein Keller,
Dachgeschoss vorhanden, zurzeit jedoch ungünstig erschlossen.
Standard
Raumverhältnisse: mässig / Unterschiedliche Raumgrössen mit
Entwicklungspotenzial vorhanden. Mehrheitlich eingeschränkte Raumhöhen (+/- 2m)
und viele räumliche Absätze vorhanden.
Vermietbarkeit / Verkäuflichkeit Eine Vermietung ist im momentanen Zustand nicht möglich, wäre jedoch nach einer
erfolgten Gesamtsanierung des Gebäudes gut denkbar. Es handelt sich hierbei
jedoch nicht um ein klassisches Renditeobjekt.
Die Verkäuflichkeit dieser Liegenschaft stufen wir trotz der anstehenden
Komplettsanierung als gut gegeben ein. Die Nachfrage nach Liegenschaften in
diesem Preissegment und mit Entwicklungspotenzial für Handwerker oder zur
Selbstnutzung ist zurzeit gut.
Konstruktion / Bauqualität Konstruktion
Westliche Haushälfte eines ca. im Jahr 1973/1974 zu zwei Wohneinheiten
umgebauten, ehemaligen Wohn- und Ökonomiegebäudes mit der Bildung von zwei
Liegenschaften (Nr. 2283 und 2372), die im zusammentreffenden inneren Teil der
Gebäude in- und übereinander ragen.
Zweigeschossiger, nicht unterkellerter Wohnhausteil in gemischter Bauweise mit
Dachgeschoss und Satteldachabschluss. Umfassungswände im EG-Bereich z.T. als
Mauerwerk und z.T. als Holzriegel-/-ständerkonstruktion. Oberbau als
Holzständerkonstruktion. Geschossdecken als Holzbalkendecken, innere
Raumtrennwände im EG z.T. als Mauerwerk, z.T. als Holzständer ausgebildet, OG
mit Ausnahme der Nasszelle als Holzständerkonstruktion. Dachanlage als
ungedämmte Holzbalkenkonstruktion (durchgehend mit Nachbargebäude) mit
Pavatexunterdach und Falzziegeleindeckung. Äussere Spenglerarbeiten z.T. in
Weissblech, z.T. in Kupfer. Fassadenwerke westseitig mit Eternitschindelschirm,
südseitig mit Holzschindelschirm, nordseitig Verputz. Fenster vorwiegend in
Kunststoff mit Isolierverglasung (Annahme ca. 10 – 15-jährig). Verdunkelung wo
vorhanden mittels Holzklappläden.
Ausbau
Es besteht zurzeit kein intakter Innenausbau. Es zeigt sich eine begonnene und in der
Zwischenzeit eingestellte Sanierung. Hierzu verweisen wir auf die umfangreiche
Fotodokumentation in dieser Bewertung.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 10Bautenbeschrieb
Technik/Installationen
- Altes Elektrotableau vorwiegend mit Schraubsicherungen im OG
- Keine Zentralheizung, da abgehängt von Nachbarliegenschaft
- Ehemalige Wärmeverteilung in beheizbaren Räumen mittels Wandradiatoren
Umgebungsanlagen, Zufahrten
Ausschliesslich begrünte, verwachsene Umgebungsanlage.
Südliche Parkplätze ursprünglich als Kiesfläche ausgebildet.
Gebäudezustand Aussenhülle: mässig / Mit Ausnahme der Mehrheit der Fenster (Annahme ca. 10 –
15-jährig) sowie der Dacheindeckung (Annahme ca. 30-jährig) ist von einer
kompletten Fassadenrenovation auszugehen. In energetischer und schalltechnischer
Hinsicht besteht ein Substanzmanko.
Innen: schlecht / Im Innenausbau ist von einer Komplettsanierung auszugehen mit
zum Teil bereits vorgenommenen Ausbruch-/Ausräumarbeiten. Das vorbeschriebene
Substanzmanko zeigt sich im Inneren auch ausgeprägt in den Bereichen, in denen
die beiden Haushälften aneinander kommen (kaum eine Feuerwand vorhanden, kein
Schallschutz usw.).
Haustechnik: schlecht - mässig / Die Grundinstallationen in Bezug auf die sanitären
und elektrischen Leitungen sind vorhanden und zeigen sich teilweise in einem noch
nicht übermässigen Alter.
Eine Heizungsanlage besteht in diesem Gebäude nicht.
Uns ist bekannt, dass dieser Gebäudeteil ursprünglich am Heizungssystem des
benachbarten Gebäudeteils angeschlossen war, was heute nicht mehr der Fall ist.
Eine entsprechende Dienstbarkeit als Mitbenützungsrecht an der Heizungsanlage
wurde im Jahr 2017 gelöscht. Demzufolge ist entweder eine Neulösung mit der
Nachbarliegenschaft zu treffen oder eine unabhängige Anlage in diesem Gebäude
einzubringen.
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 11Vorbehalte und Beilagen
Vorbehalte Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und
Dokumente. Eine Verantwortung für deren Richtigkeit wird nicht übernommen.
Bezüglich der Konstruktion und der verwendeten Materialien wurden keine
detaillierten Unterlagen und Angaben zur Verfügung gestellt. Es wird eine allgemein
übliche Konstruktion angenommen. Die Bewertung der Bausubstanz erfolgte auf
Grund einer Kurzbesichtigung und kann nicht mit einer detaillierten Substanz- oder
Zustandsanalyse gleichgesetzt werden. Verdeckte, nicht einsehbare oder nicht
zugängliche sowie unter Putz liegende Bauteile und Installationen können bezüglich
ihres Zustandes nicht untersucht und beurteilt werden. Über deren Zustand und das
Vorhandensein von allfälligen Schäden und Mängeln wurden demzufolge keine
Aussagen gemacht. Wir gehen davon aus, dass die erhaltenen Unterlagen und
Dokumente korrekt und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind.
Die in dieser Bewertung ermittelten Werte gelten für den Bewertungsstichtag. Sie sind
solange gültig, als sich die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse
oder andere wertbeeinflussende Faktoren nicht verändert haben. Im Einzelfall und
aus subjektiven Gründen könnte auch ein höherer oder tieferer Preis erzielt werden.
Die Preise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Immobilienbewertung
erfolgt nach den Regeln des Bewertungswesens und unseren Erfahrungen, aber
ohne Haftung auf die Realisierbarkeit und Wertbeurteilung. Wie bei einer Bewertung
üblich handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des
Ermessensspielraumes ermittelten Wert.
Diese Bewertung ist ausschliesslich für die Auftraggeberschaft bestimmt und darf
ohne ihre Zustimmung nicht durch Dritte verwendet werden. Die Güntzel
Immobilientreuhand GmbH haftet nicht für Fälle, in denen sich Dritte auf dieses
Gutachten berufen.
Berechnungsblätter · Verkehrswert
· Ertragswert
· Mietertrag/Mietwert
· Nutzungskosten
· Substanzwert
· Landwert
Beilagen · Orthofoto mit Situationsplan
· Grundbuchauszug mit Auszug aus dem Kataster der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (ÖREB)
· Wortlaute der bestehenden Dienstbarkeitseinträge
· Police der Thurgauer Gebäudeversicherung
· Übersicht approx. Grobkostenkalkulation
· Hinweisinventar der Denkmalpflege Thurgau
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 12Verkehrswert Ertragswert Ertragswert Gesamtanlage 652'147 Total 652'147 Substanzwert Neuwert Entwertung Zeitwert Wohnhaus Assek.Nr. 2178 546'006 57'470 488'536 Umgebung 20'000 1'573 18'427 Total 566'006 59'042 506'964 Landwert Fläche Wert per m2 Landwert Liegenschaft Nr. 2283 350 431 150'837 Total 150'837 Realwert Realwert Total 660'000 Mischwert Mischwert Gewichtung Ertragswert = 1 | Gewichtung Sachwert = 3 658'037 Übrige Wertelemente Jahr Betrag Zinssatz Betrag korrigiert Wertabzug: Approx. Sanierungskosten (sep. Aufstellung) 0 -370'000 0.00% -370'000 Total -370'000 Verkehrswert 290'000 Bemerkung Rundung auf CHF 5'000 Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 13
Ertragswert Gesamtanlage Kapitalwert als ewige Rente Position 2021(0) Ertrag 29'040 Peierslehn 3 21'600 Fahrzeug-Abstellplatz 720 Konsumtiver Nutzenzuschlag 6'720 Nutzungskosten -2'850 Betriebskosten -850 Instandhaltungskosten -2'000 Erneuerungrate ENR -4'854 Total I 21'336 Basis Kapitalisierung 21'336 Zinssatz Kapitalisierung 3.00% Exit Total Kapitalwert Objekt 711'190 Technische Entwertung -59'042 Total II -59'042 Ertragswert 652'147 Ertragswert gerundet 650'000 Bruttorendite 4.45% Nettorendite 3.27% Zinssatz Objekt Position Beschreibung Zinssatz Anteil Zinssatzanteil Betrag Pauschal 3.00% 21'336 Basiszinssatz Richtlinie reg. Banken 3.25% 100.00% 3.25% 23'114 Objektspezifischer Zu-/Abschlag Abschlag für Konsumobjekt -0.25% 100.00% -0.25% -1'778 Total 3.00% 21'336 Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 14
Mietertrag / Mietwert Ertragsposition Jahr Bezug Menge ME Ist/ME Ertrag/mt Ertrag/a Soll/ME Mietwert/mt Mietwert/a Gesamtanlage VMF 115 m² 253 2'420 29'040 Peierslehn 3 VMF 115 m² 188 1'800 21'600 Doppelhaushälfte (ca. 4,5 VMF 115 m² 188 1'800 21'600 Zimmer-EFH) Fahrzeug-Abstellplatz PPA 2 St 360 60 720 Aussenabstellplätze PPA 2 St 360 30 720 Konsumtiver Nutzenzuschlag 22'320 %RA 30.108% 560 6'720 Konsumtiver Nutzenzuschlag 22'320 %RA 30.108% 560 6'720 Bemerkungen - Vermietbare Fläche (VMF) im EG/OG approximativ aus Situationsplan und GVA-Police ermittelt. - Eingesetzte Sollmietwerte im neuwertigen Zustand vor Entwertungen. Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 15
Nutzungskosten Kostenposition Bezugswert % Bezugswert Kosten/Jahr Jahr Gesamtanlage 29'040 9.814% 2'850 Betriebskosten 29'040 2.927% 850 Versicherungen, Abgaben und Steuern 29'040 2.927% 850 Instandhaltungskosten 566'006 0.353% 2'000 Unterhaltskosten (Instandhaltung) 566'006 0.353% 2'000 Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 16
Substanzwert Bauteil Neuwert / m2 ME Betrag/ME Kfakt Reprokosten GND ENR/Jahr TA TE% Entwertung Zeitwert Total 566'006 4'854 59'042 506'964 Wohnhaus Assek.Nr. 2178 1'010 m³ 540.60 546'006 44 4'723 10 11% 57'470 488'536 Bauwerk 1'010 m³ 510.00 515'100 44 4'521 10 10% 53'767 461'333 Konstruktion 1'010 m³ 180.00 1.00 181'800 100 147 40 8% 13'959 167'841 Hülle 1'010 m³ 100.00 1.00 101'000 50 662 20 20% 19'700 81'300 Technik 1'010 m³ 100.00 1.00 101'000 35 1'371 5 7% 7'427 93'573 Ausbau 1'010 m³ 130.00 1.00 131'300 30 2'341 5 10% 12'680 118'620 Baunebenkosten 515'100 %RA 6.000% 30'906 50 202 14 12% 3'703 27'203 Baunebenkosten 515'100 %RA 6.000% 1.00 30'906 50 202 14 12% 3'703 27'203 Umgebung pl 20'000 50 131 10 8% 1'573 18'427 Umgebung pl 20'000 50 131 10 8% 1'573 18'427 Umgebung und Anschlüsse 1 20'000.00 1.00 20'000 50 131 10 8% 1'573 18'427 (pauschal) Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 17
Landwert Liegenschaft Nr. 2283 Relativer Landwert über Neuwert Position Betrag Neuwert 566'006 Wohnhaus Assek.Nr. 2178 546'006 Umgebung 20'000 Parzellenfläche 350 Lageklassenmultiplikator 6.250% Lageklassen Punkte Parzelle 3.37 Landwertanteil % Parzelle 21.040% Landwert aus Basisberechnung 150'837 Landwert 150'837 Lageklasse Text Beschreibung Pkt Ave LK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009 3.37 Lageklassentabelle Wohnen 3.37 A Standort 2.00 A1 Standort Dorf, kleine Ortschaft: Dorfrand 2.00 B Nutzung 1.67 B1 Bauzone, Zonenkonformität Ausserhalb Bauzone 1.50 B2 Bauliches Nutzungsmass Tiefe Ausnutzung, AZ 0.2 - 0.4 2.00 B3 Planungsrechtliche Sonderregelungen Planungsrechtliche Nachteile, ausserhalb ordentl. Bauzone 1.50 C Lage 4.17 C1 Attraktivität Wohnlage Gute Lage 5.00 C2 Angebot Infrastruktur Schulen, Einkauf, Weit entfernt oder nicht vorhanden 2.50 Kultur C3 Konfliktfaktoren Immissionen, Umfeld Mittlere bis schwache Immissionen, mittlere bis geringe Konfliktpotenziale 5.00 D Erschliessung 3.00 D1 Erreichbarkeit Zufahrt, Zugang Normale Zufahrt, befestige Strassen/Wege 3.00 D2 Öffentlicher Verkehr Schwache Frequenzen, grosse Entfernung 3.00 E Marktsituation 6.00 E1 Verkäuflichkeit der betreffenden Gute Nachfrage, gut verkäuflich 6.00 Liegenschaft Kennzahlen Grundstücksfläche GSF 350 m² Landwert / Grundstücksfläche GSF 431 CHF/m² Relativer Bauwert (nur bei relativem Landwert) 566'006 CHF Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 18
Definitionen Definition Verkehrswert Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert "der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden“. Er entspricht dem Marktpreis (Höchstpreis), den eine beliebige objekttypische Käuferschaft zum Bewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre. Definition Ertragswert Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und Kapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach neuester Erkenntnis wird der Ertragswert über einen markt- und objekttypischen Kapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den tatsächlichen Liegenschaftenkosten unter Berücksichtigung der technischen Entwertung (Altersabzug) orientiert. Mietwert: Als Mietwert gilt der Rohertrag (im neuwertigen Zustand), der für die mietweise Benützung von Wohn- und Geschäftsräumen erzielbar ist. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt zugehörigen Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch ohne Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten Mieten abweichen und wird bei Eigennutzung geschätzt. Kapitalisierungssatz: Der Kapitalisierungssatz ist der markt-, objekt- und bewertungszweckabhängige Zinssatz, mit welchem aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird. Definition Realwert Der Realwert setzt sich zusammen aus Substanzwert und Landwert. Er enthält keine Marktkomponenten und ist für eine Verkehrswertberechnung eines potenziell Ertrag abwerfenden Objekts (auch STWE / EFH) nicht geeignet. Neuwert / Reproduktionskosten: Der Neuwert entspricht den Erstellungs- oder Wiederherstellungskosten des Gebäudes, bei nachhaltiger Erfüllung der gleichen Anforderungen bei gleichen Nutzungen. Vom Neuwert wird der bei der Besichtigung festgestellte Minder- oder Mehrwert für die technische Entwertung oder Aufwertung abgezogen oder dazugerechnet. Der Abzug oder Zuschlag wird individuell für die angetroffenen Verhältnisse ermittelt. Rückstellungen / Erneuerungsrate: Die Rückstellungen sind der über die Gesamtnutzungsdauer (GND) der Lebenszyklen der Bauteile jährlich erforderliche Betrag, um die Kosten für die Reproduktion des jeweiligen Bauteils nach Ablauf der GND bereitzustellen. Der Betrag wird finanzmathematisch aus den Reproduktionskosten (Neuwert), der GND und dem objekttypisch gewählten Zinssatz für Rückstellungen und Entwertung errechnet. Technisches Alter (TA), Restnutzungsdauer (RND): Das Technische Alter entspricht dem Gebrauchsalter eines Bauteils im Vergleich zur GND im Zeitpunkt der Bewertung gemäss der Beurteilung des Bewerters. Die Restnutzungsdauer zeigt an, wie lange ein Bauteil noch funktionsfähig ist und wann es erneuert werden muss. TA und RND ergeben zusammen die GND. Technische Entwertung / Altersabzug Die technische Entwertung ist der Wertverlust der gealterten Bausubstanz gegenüber der identischen Qualität neuer Bausubstanz. Diese entspricht den Kosten für die Wiederherstellung des neuwertigen Zustands gleicher Qualität ohne Wertverbesserung. Substanzwert: Der Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) entspricht dem durch Alter, Gebrauch oder andere Ursachen nicht mehr neuwertigen Zustand eines Gebäudes. Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt über die Bestimmung des Technischen Alters oder der Restnutzungsdauer der Bauteile in Bezug zu ihrer Gesamtnutzungsdauer. Der so ermittelte Minderwert wird vom Neuwert / den Reproduktionskosten in Abzug gebracht. Im neuwertigen Zustand entspricht der Substanzwert dem Neuwert. Landwert: Der Landwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwänden ist grundsätzlich vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus der vorhandenen Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der Liegenschaft wie z.B. im Eigenheimbereich untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, orientiert sich der Landwert vorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad wertbestimmend. Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 19
Glossar Reproduktionskosten/Entwertung Finanzmathematische Berechnung Berechnung unter Berücksichtigung des Zins- und Zeitfaktors GND Gesamtnutzungsdauer eines Bauteils ENR/Jahr Erneuerungsrate (Rückstellungen) pro Jahr TA Technisches Alter TE% Technische Entwertung in Prozent (%) Mengen BZG Kürzel für Mengenbezeichnung ME Mengeneinheit (z.B. m3, m2, m) VMF Vermietbare Fläche PPI Autoeinstellplätze (innen) PPA Aussenabstellplätze (aussen) pl pauschal St Stück %RA aus dem summierten Betrag anderer Positionen berechnete Menge %RE Menge in % des Ertrags %RS Menge in % des Neuwerts Ertrag / Mietwert Soll/Monat, Soll/Jahr Soll-Ertrag pro Monat, Soll-Ertrag pro Jahr Ist/Monat, Ist/Jahr Ist-Ertrag pro Monat, Ist-Ertrag pro Jahr Soll/ME Soll-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Soll-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.) Ist/ME Ist-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Ist-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.) Legende zu Qualitätseinstufungen bei Mikrolage, Nutzung, Standard, Gebäudezustand Exzellent Note 5 Sehr gut Note 4.5 Gut Note 4 Leicht überdurchschnittlich Note 3.5 Durchschnittlich Note 3 Leicht unterdurchschnittlich Note 2.5 Mässig Note 2 Schlecht Note 1.5 Sehr schlecht Note 1 Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 20
Bilddokumentation 01 Südansicht 02 Südansicht 03 Südwestansicht 04 Westansicht 05 Nordwestansicht 06 Gartenanlage Nord mit Blick nach Osten Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 21
Bilddokumentation 07 Nordansicht 08 Gedeckter Sitzplatz Nord 09 Gedeckter Sitzplatz Nord 10 Blick ab Sitzplatz Richtung Westen 11 Entrée/Eingangsbereich EG 12 Eingangs-/Küchenbereich mit Blick zu Wohnbereich Süd Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 22
Bilddokumentation
13 Wohnbereich 14 Wohnbereich
15 Blick ab Wohnbereich zu Eingangsbereich/Küche 16 Halboffener Raum Nord mit Ausgang zu Garten und mögl.
Waschküche
17 Rückwärtige Installationen zu Nasszellen 18 Halboffener Raum Nord mit Ausgang zu Garten
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 23Bilddokumentation 19 Waschküche/Nebenraum (über Türe rechts geht es ins 20 Waschküche/Nebenraum, hinten mit Zugang zu Nasszelle Nachbarhaus) 21 Nasszelle EG 22 Nasszelle EG 23 Kleiner Treppenraum mit Aufgang EG zu OG 24 Treppenvorplatz OG mit Elektrotableau Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 24
Bilddokumentation
25 Treppe ab Vorplatz OG zu Dachboden 26 Ab Treppenvorplatz OG (links Korridor zu Zimmer SW,
geradeaus Zimmer West
27 Zimmer Südwest 28 Zimmer Südwest
29 Blick ab Raum West zu Treppenvorplatz und anschl. 30 Nasszelle OG
Nasszelle
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 25Bilddokumentation
31 Nasszelle OG 32 Blick ab Treppenvorplatz zu Zimmer West und anschl.
Zimmer Nordwest
33 Blick ab Zimmer Nordwest zu Treppenvorplatz 34 Zimmer Nordwest
35 Aufgang ab Zimmer NW zu Vorplatz Dachboden 36 Vorplatz Dachboden mit Zugang zu Dachestrichboden
Verkehrswert_2021-101
Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 26Bilddokumentation 37 Vorplatz Dachboden mit Blick zu Aufgang ab Zimmer NW 38 Dachestrichboden 39 Dachanlage 40 Dachboden, offener Bereich zu Nachbarhaus Verkehrswert_2021-101 Wohnhaus, Peierslehn 3, CH 9315 Neukirch 27
Amt für Geoinformation
ThurGIS Viewer
0 5 10 15m
Massstab 1: 500
Gedruckt am 14.01.2021 14:01
https://map.geo.tg.ch/gsu4YWgidFS
© Bundesamt für Landestopografie,Amt für Geoinformation TG
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Haftung: Für die inhaltliche Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit der veröffentlichten Informationen kann keine Gewährleistung übernommen werden. Quelle: Kantonale
Verwaltung Thurgau, Copyright: Amt für Geoinformation Kanton Thurgau, geoinformation.tg.ch/disclaimerDaten bereitgestellt durch SIX Terravis AG
www.terravis.ch
Grundstück-Auszug Terravis
Daten des Grundbuchs
Diese Daten haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
Egnach (TG) / CH842026776580 / 2283 / - / 4411 / -
Grundstücksart: Liegenschaft
Grundstückbeschreibung
Politische Gemeinde / BfS-Nr. Egnach / 4411
Grundbuchname Egnach
Grundstück-Nr. 2283/-/4411/-
E-GRID CH842026776580
Beschreibung
Fläche 350 m2
Plan-Nr. 63
Lagebezeichnung Peierslehn
Bodenbedeckung Gartenanlage, 256 m2
Gebäude, 94 m2
Gebäude/Bauten Wohnhaus, EGID: 191296390, Nummer: 180.2178, Flaechenmass: 94 m2, Anteil auf
Grundstück: 94 m2
Adresse: EGID: 191296390, EDID: 0, Peierslehn 3 9315 Neukirch (Egnach)
Anmerkungen aus amtl. Vermessung
Dominierte Grundstücke
Keine
Eigentum
1/1, Alleineigentum 18.12.2013 1556e Kauf
Recenti AG, CHE-498.811.722, EGBPID:
CH850726792001, mit Sitz in Romanshorn
Anmerkungen
29.12.1994 289Ee BGBB-nicht-unterstelltes Grundstück
655.e411
Dienstbarkeiten
16.11.1933 SPe195E Recht: Brunnenrecht
SP 195.e411 Zulasten Egnach / CH812067267795 / 1146 / - / 4411 / -
Zulasten Egnach / CH592678802056 / 1151 / - / 4411 / -
15.03.1973 45Ee Recht: Wasserableitungsrecht
SP 1497.e411 Zulasten Egnach / CH732677206734 / 1121 / - / 4411 / -
Zulasten Egnach / CH767726206737 / 1134 / - / 4411 / -
Zulasten Egnach / CH512080267879 / 1141 / - / 4411 / -
Zulasten Egnach / CH827767262084 / 1153 / - / 4411 / -
03.04.1973 65Ee Recht: Näherbaurecht
SP 1499.e411 Zulasten Egnach / CH527880262042 / 1142 / - / 4411 / -
01.09.1973 156Ee Recht und Last: Überbaurecht gegenseitig
SP 1514.e411 Zulasten und Zugunsten Egnach / CH727766262030 / 2372 / - / 4411 / -
Grundlasten
Keine
Vormerkungen
22.10.2018 3115a Verfügungsbeschränkung: Pfandverwertung (Betr.Nr. 118309847)
Seite 1 von 4Daten bereitgestellt durch SIX Terravis AG
www.terravis.ch
50.a411
13.07.2020 2370a Verfügungsbeschränkung: Pfandverwertung (Betr. Nr. 119314179)
101.a411
Grundpfandrechte
18.12.2013 1557e EREID: CH53597449176, Errichtungsdatum: 18.12.2013
8918.e411 Register-Schuldbrief, CHF 400'000.00, max. 10%
Pfandstelle 1
Gläubiger: SIX SIS AG, CHE-106.842.854, EGBPID:
CH807806216658, mit Sitz in Olten SO; 19.07.2016,
803e
Rangverschiebungen
Keine
Hängige Geschäfte
Tagebuchgeschäfte bis 04.01.2021
Keine
Seite 2 von 4S
AmtlicheVermessungSchweiz Egnach / 2283 / CH842026776580 Mensuration Officielle Suisse
Misurazione Ufficiale Suizzera geoportal@cadastre.ch
1:200
2746300
1266400 1266400
0 5 10 15 20 Meter Seite 3
von274630
0 4Daten bereitgestellt durch SIX Terravis AG
www.terravis.ch
Weitere Informationen
Kontakt-Informationen zu treuhänderisch verwalteten Register-Schuldbriefen
EREID Pfandsumme (CHF) Pfandstelle Kontakt
CH53597449176 400'000.00 1 Raiffeisenbank Tägerwilen Genossenschaft, CHE-105.775.416, mit
Sitz in Tägerwilen
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück betreffen
Nutzungsplanung : Landwirtschaftszone (Lw)
Lärmempfindlichkeitsstufen : Stufe III
Bewertung
Keine
Externe Links
swisstopo https://map.geo.admin.ch/?swisssearch=CH842026776580
Korrespondenzadresse Eigentümer:
Name Recenti AG
Adresse Gerhardtstrasse 4
PLZ Ort 859012 St. Gallen
Schweiz
Bezugsoptionen:
Geschichte N
Eigentümer-History N
Plan für das Grundbuch Y
ÖREB-Kataster Y
Erweiterter Auszug Y
Grundbuchdaten:
Bereitgestellt durch: Grundbuchamt Arbon
Aktualitätsstand: 04.01.2021
Vermessungsdaten:
Bereitgestellt durch: Amt für Geoinformationen TG
Letztmals nachgeführt 21.11.2012
am:
Aktualitätsstand: 02.01.2021
Auszug erstellt am: 04.01.2021 10:27:29
Seite 4 von 4Schweizerische Eidgenossenschaft
Confédération suisse Confederazione
Svizzera Confederaziun svizra Kanton Thurgau
Egnach
Auszug aus dem Kataster der öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-
Kataster)
Grundstück-Nr. 2283
E-GRID CH842026776580
Gemeinde (BFS-Nr.) Egnach (4411)
Grundbuchamt Arbon
Fläche 350 m2
Auszugsnummer 1609752439
Erstellungsdatum des Auszugs 04.01.2021
Katasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Promenadenstrasse 8, 8510 Frauenfeld
Beglaubigung
Gemäss Geo IV § 34, http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193
(Stempel) (Datum) (Unterschrift)
04.01.2021 10:27:19 1609752439 Seite 1/5Schweizerische Eidgenossenschaft
Confédération suisse Confederazione
Svizzera Confederaziun svizra Kanton Thurgau
Egnach
Übersicht ÖREB-Themen
Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück 2283 in Egnach betreffen
Seite
3 Nutzungsplanung
4 Lärmempfindlichkeitsstufen
Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen
Vorpublikation Nutzungsplanung Projektierungszonen Flughafenanlagen
Gestaltungsplan Baulinien Flughafenanlagen
Baulinienplan Sicherheitszonenplan
Natur- und Kulturobjekte KbS Thurgau
Amphibienlaichgebiete KbS im Bereich des Militärs
Flachmoore KbS im Bereich der zivilen Flugplätze
Hoch- und Übergangsmoore KbS im Bereich des öffentl. Verkehrs
Kleinsiedlungen Vorpublikation Schutzzonen
Projektierungszonen Nationalstrassen Grundwasserschutzzonen
Baulinien Nationalstrassen Grundwasserschutzareale
Projektierungszonen Eisenbahnanlagen Statische Waldgrenzen
Baulinien Eisenbahnanlagen
Allfällige Eigentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind
Waldabstandslinien
Allgemeine Informationen Haftungsausschluss Kataster der belasteten Standorte (KbS)
Der Inhalt des ÖREB-Katasters wird als bekannt vorausgesetzt. Der Kanton Der Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurde anhand der vom
Thurgau ist für die Genauigkeit und Verlässlichkeit der gesetzgebenden Bundesamt für Umwelt BAFU festgelegten Kriterien erstellt und wird
Dokumente in elektronischer Form nicht haftbar. Der Auszug hat rein fortwährend aufgrund neuer Erkenntnisse (z.B. Untersuchungen)
informativen Charakter und begründet insbesondere keine Rechte und aktualisiert. Die im KbS eingetragenen Flächen können vom tatsächlichen
Pflichten. Rechtsverbindlich sind diejenigen Dokumente, welche Ausmass der Belastung abweichen. Erscheint ein Grundstück nicht im
rechtskräftig verabschiedet oder veröffentlicht worden sind. Mit der KbS, besteht keine absolute Gewähr, dass das Areal frei von jeglichen
Beglaubigung des Auszugs wird die Übereinstimmung des Auszuges mit Abfall- oder Schadstoffbelastungen ist. Bahnbetrieblich, militärisch und für
dem ÖREB-Kataster zum Zeitpunkt der Auszugserstellung bestätigt. die Luftfahrt genutzte Standorte liegen im Zuständigkeitsbereich des
Weitere Informationen zum ÖREB-Kataster finden Sie unter Bundes. Für weitere Informationen wenden Sie sich an die kantonale
geoinformation.tg.ch oder cadastre.ch. Altlastenfachstelle: umwelt.afu@tg.ch, bzw. Kbs im Thurgau.
Grundlagendaten Um einen aktualisierten Auszug
Daten der Amtlichen Vermessung. Plan für das Grundbuch (TG), Landeskarten aus dem ÖREB-Kataster zu
(swisstopo). Stand der Amtlichen Vermessung: 2020-12-31 erhalten, scannen Sie bitte
den QR-Code.
04.01.2021 10:27:19 1609752439 Seite 2/5Schweizerische Eidgenossenschaft
Confédération suisse Confederazione
Svizzera Confederaziun svizra Kanton Thurgau
Egnach
Nutzungsplanung (kantonal/kommunal)
Typ Fläche Anteil
Legende beteiligter Objekte Landwirtschaftszone (Lw) 350 m2 100%
Übrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenflächen ausserhalb von Bauzonen
(SaB)
Vollständige Legende http://map.geo.tg.ch/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf
Rechtsvorschriften Nutzungsplanung BR Egnach Stand 2018 in Kraft seit 01.01.2020
https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13276
https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13279
Gesetzliche Grundlagen Planungs- und Baugesetz, RB 700 in Kraft seit 01.01.2018
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de
Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),
RB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1784?locale=de
Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1875?locale=de
Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700
in Kraft seit 01.01.2019
https://www.lexfind.ch/tolv/139355/de
Weitere Informationen und Hinweise -
Zuständige Stelle Gemeinde Egnach
04.01.2021 10:27:19 1609752439 Seite 3/5Schweizerische Eidgenossenschaft
Confédération suisse Confederazione
Svizzera Confederaziun svizra Kanton Thurgau
Egnach
Lärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)
Typ Fläche Anteil
Legende beteiligter Objekte Stufe III 350 m2 100%
Rechtsvorschriften Lärmempfindlichkeitsstufen BR Egnach Stand 2018 in Kraft seit
01.01.2020
https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13276
https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13279
Gesetzliche Grundlagen Planungs- und Baugesetz, RB 700 in Kraft seit 01.01.2018
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de
Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV),
RB 814.03 in Kraft seit 22.02.2020
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1784?locale=de
Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
(PBV), RB 700.1 in Kraft seit 01.01.2021
http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1875?locale=de
Lärmschutz-Verordnung (LSV), SR 814.41 in Kraft seit 01.04.2018
https://www.lexfind.ch/tolv/148491/de
Weitere Informationen und Hinweise -
Zuständige Stelle Gemeinde Egnach
04.01.2021 10:27:19 1609752439 Seite 4/5Schweizerische Eidgenossenschaft
Confédération suisse Confederazione
Svizzera Confederaziun svizra Kanton Thurgau
Egnach
Glossar/Abkürzungen
AltlV: Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung) (SR
814.680)
BFS-Nr.: Gemeindenummer aus amtlichem Gemeindeverzeichnis
EBG: Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101)
E-GRID: Eidgenössischer Grundstücksidentifikator
GSchG: Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz) (SR 814.20)
GSchV: Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201)
LFG: Bundesgesetz vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt (Luftfahrtgesetz) (SR 748.0)
LSV: Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)
NSG: Bundesgesetz vom 8. März 1960 über die Nationalstrassen (SR 725.11)
NSV: Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 (SR 725.111)
ÖREB: Öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums
ÖREB-Kataster: Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
ÖREBKV: Verordnung vom 2. September 2009 über den Kataster der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (SR 510.622.4)
RPG: Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) (SR 700)
USG: Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) (SR 814.01)
VIL: Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt (RS 748.131.1)
WaG: Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz) (SR 921.0)
WaV: Verordnung vom 30. November 1992 über den Wald (Waldverordnung) (SR 921.01)
04.01.2021 10:27:19 1609752439 Seite 5/5
Pow ered by TC PDF (www .tc pdf.org)Grundbuchamt und Notariat Arbon Arbon Grundbuch Egnach Servitutenprotokoll für die Dienstbarkeit SP 195.e411 ausgestellt am 13.01.2021 Tagebuch: 16.11.1933 Bel. SPe195E (Gründungsbeleg) Aktueller Stand der Dienstbarkeit (13.01.2021) Brunnenrecht Nr. 1151, 1146 sind belastet zugunsten Nr. 2283. Nr. 1146, 1151 sind belastet zugunsten Nr. 2372. K O P I E - Allfällige Pläne sind nicht massstabgetreu. Die vor dem 01.01.2008 erfolgten Mutationen sind möglicherweise aus dem vorliegenden Ausdruck nicht ersichtlich Servitutenprotokoll SP 195.e411 Seite 1 von 1
Grundbuchamt und Notariat Arbon Arbon Grundbuch Egnach Servitutenprotokoll für die Dienstbarkeit SP 1497.e411 ausgestellt am 13.01.2021 Tagebuch: 15.03.1973 Bel. 45Ee (Gründungsbeleg) Servitutenprotokoll SP 1497.e411 Seite 1 von 2
Aktueller Stand der Dienstbarkeit (13.01.2021) Wasserableitungsrecht Nr. 1141, 1134, 1153, 1121 sind belastet zugunsten Nr. 2283. Nr. 1121, 1134, 1153, 1141 sind belastet zugunsten Nr. 2372. K O P I E - Allfällige Pläne sind nicht massstabgetreu. Die vor dem 01.01.2008 erfolgten Mutationen sind möglicherweise aus dem vorliegenden Ausdruck nicht ersichtlich Servitutenprotokoll SP 1497.e411 Seite 2 von 2
Grundbuchamt und Notariat Arbon Arbon Grundbuch Egnach Servitutenprotokoll für die Dienstbarkeit SP 1499.e411 ausgestellt am 13.01.2021 Tagebuch: 03.04.1973 Bel. 65Ee (Gründungsbeleg) Servitutenprotokoll SP 1499.e411 Seite 1 von 2
Aktueller Stand der Dienstbarkeit (13.01.2021) Näherbaurecht Nr. 1142 ist belastet zugunsten Nr. 2283, 2372. K O P I E - Allfällige Pläne sind nicht massstabgetreu. Die vor dem 01.01.2008 erfolgten Mutationen sind möglicherweise aus dem vorliegenden Ausdruck nicht ersichtlich Servitutenprotokoll SP 1499.e411 Seite 2 von 2
Grundbuchamt und Notariat Arbon Arbon Grundbuch Egnach Servitutenprotokoll für die Dienstbarkeit SP 1514.e411 ausgestellt am 13.01.2021 Tagebuch: 01.09.1973 Bel. 156Ee (Gründungsbeleg) Servitutenprotokoll SP 1514.e411 Seite 1 von 2
Servitutenprotokoll SP 1514.e411 Seite 2 von 2
Liegenschaft Peierslehn 3, 9315 Neukirch
Grobkostenkalkulation - Sanierung Liegenschaft
Pos. Arbeitsgattung Fläche / Anzahl Ansatz Summe
m2/Stck/pauschal in CHF in CHF
1 Entsorgung alte Baustoffe 1.00 20'000.00 20'000.00
2 Um-/Ausbau innen 1.00 80'000.00 80'000.00
3 Fassade, z.T. Fenster, Haustüre 1.00 60'000.00 60'000.00
4 Küche 1.00 25'000.00 25'000.00
5 Nasszellen 2.00 12'000.00 24'000.00
6 Oberflächen Wände/Decken 1.00 30'000.00 30'000.00
7 Bodenbeläge 120.00 200.00 24'000.00
8 Anpassung elektr. Installationen 1.00 6'000.00 6'000.00
9 Anpassung sanitäre Installationen 1.00 3'000.00 3'000.00
10 Heizung inkl. WW + Verteilung 1.00 60'000.00 60'000.00
11 Anpassung Umgebungsanlage 1.00 15'000.00 15'000.00
12 Planung/Bauleitung 1.00 20'000.00 20'000.00
13 Bewilligungen/Gebühren 1.00 3'000.00 3'000.00
Total 370'000.00
Hinweise:
Beim Innenausbau sind wir von Wohnflächen im EG und OG ausgegangen, mit der Bildung
von bspw. 4 Zimmern ohne Einbezug des Dachgeschosses.
Diese Kostenübersicht stellt lediglich eine sehr grobe Kalkulation im durchschnittlichen Rahmen
und Standard dar unter Beibehaltung der Mehrheit der bestehehenden Fenster sowie der Dachanlage.
Eine Verantwortung über deren Richtigkeit wird nicht übernommen.
Im Einzelfall und aus subjektiven Gründen kann das Investitionsvolumen sehr stark von dieser
Kalkulation abweichen.
Approx. Sanierung/Grobkalkulation Seite 1 von 1 Romanshorn, 14.01.2021Amt für Denkmalpflege
Hinweisinventar
Egnach Peierslehn 2/3
Siedlung: Peierslehn
Flurnamengebiet: Peierslehn
Assekuranz-Nr.: 18/0-0522
Parzellen-Nr.: 2283
Heutige Nutzung: Wohnhaus Garage
Objektname: -
Koordinaten O/N: 2746285 / 1266410
Erstes Inventar: 1974
Ordentl. Revision: 2003
Schutzstatus: -
Foto-Nr. 00_222_23
Einstufung: bemerkenswert
Doppelwohnhaus. Alter fraglich, Kern vor ca. 1830 (Sulzberger-Karte).
Zweigeschossiger Gerüstbau mit Schindelschirm. Giebeldach, unregelmässig verteilte
Fensteröffnungen. Mächtige Fussschwellen. Möglicherweise Bohlenständerbau. Auffallend grosses
Volumen.
Nach 1974 renoviert.
Inventar- und Schutzeinträge (ohne Gewähr auf Vollständigkeit)
Keine Einträge
Ass.-Nr.: 18/0-0522 © Amt für Denkmalpflege des Kantons Thurgau PDF-Dok. generiert: 14.01.2021Sie können auch lesen
