Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...

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Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                Erkenntnisse aus dem Arbeitskreis Immobilienpreise
                                am 16. Oktober 2017 in Bonn

                                Immobilienpreise und Wohnungsmieten sind in den letzten Jahren in vielen
                                Regionen stark gestiegen. In anderen Räumen waren sie stabil oder sogar rück-
                                                                                                                 Immobilienpreisentwick-
                                läufig. Die Bezahlbarkeit des Wohnens ist für eine zunehmende Zahl von Haus-
                                halten in prosperierenden Regionen erschwert. Für Privathaushalte verringert
                                                                                                                 lungen in Deutschland
                                sich wieder die Erschwinglichkeit des Kaufs von Immobilien. Umso wichtiger
                                ist es, die sehr differenzierten Mieten- und Preisentwicklungen in Deutschland
                                fundiert zu analysieren und zu bewerten, um zielgerichtet Maßnahmen für eine
                                nachfrageorientierte Wohnungs- und Immobilienmarktentwicklung umzusetzen.

                                Daher tagt jedes Jahr im Herbst der Arbeitskreis Immobilienpreise im BBR in
                                Bonn. Das Programm der letzten Sitzung war wieder breit gefächert und bot
                                spannende Diskussionen, deren Ergebnisse in diesem Heft dargestellt sind:

                                „„Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen
                                „„Messung von Preisübertreibungen, Überhitzungen und
                                  Immobilienpreisblasen
                                „„Wirkung der Immobilienkreditvergabe auf Marktentwicklungen
                                „„Strukturierung von Immobilienteilmärkten
                                „„Immobilienmarktbericht Deutschland
                                „„Hypoport Regionalindex
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2                                                                      Immobilienpreisentwicklungen
                                                                         Immobilienpreisentwicklungin Deutschland||Vorwort
                                                                                                    inDeutschland  Beitrag

Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

Wohnungs- und Baulandengpässe
sorgen in zahlreichen wachsenden
Städten und Regionen Deutschlands
für stark steigende Immobilienpreise
und Mieten. Die Bezahlbarkeit des
Wohnens erscheint bei hohen Preis-
steigerungen für viele Haushalte ge-

                                                                                                                             BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
fährdet. In Regionen mit anhaltendem
Bevölkerungsrückgang fehlt ande-
rerseits vielfach die Nachfrage nach
Immobilien – mit der Folge sinkender
Preise und zunehmender Leerstände.
Dadurch mangelt es dort an Kapital
für Instandsetzungen oder Moder-         für die Belange der Wohnungs- und
nisierung in die Jahre gekommener        Immobilienmarktbeobachtung. Über
Gebäude. Immobilienpreisentwick-         die methodischen und inhaltlichen
lungen haben eine hohe gesellschaft-     Diskussionen der mitwirkenden
liche und wirtschaftliche Relevanz.      Akteure werden Informationen zu
Es ist wichtig, die regionalen           aussagekräftigen Verfahren und
Unterschiede auf den Wohnungs-           Produkten ausgetauscht und neue
und Immobilienmärkten zu erkennen,       Ansätze zur Umsetzung von Daten-
die Ursachen und Wirkungen dieser        erhebungen und Analysen angeregt.
Trends abzuschätzen und politisch        Der Erfahrungsaustausch geht dabei
sowie planerisch zu reagieren.           auch über den eigentlichen Arbeits-
                                         kreis hinaus. Es konnten bereits ver-
Deshalb ist es dem Bundesinstitut        schiedene Kooperationen zwischen
für Bau-, Stadt- und Raumforschung       den mitwirkenden Experten angeregt
(BBSR) ein Anliegen, an der Ver-         werden.
besserung der Datengrundlagen,
der Berechnungsverfahren und der         Mit dem vorliegenden Heft werden
Ergebnisdarstellung für eine differen-   die Ergebnisse der 9. Sitzung des
zierte und nutzerorientierte Immo-       Arbeitskreises Immobilienpreise am
bilienpreisanalyse mitzuwirken. Seit     16. Oktober 2017 in Bonn zusammen-
2009 organisiert das Bundesinstitut      gefasst.
jährlich den Arbeitskreis Immobi-
lienpreise. An diesem Arbeitskreis       Ich wünsche Ihnen eine interessante
wirken Immobilienmarktexperten           Lektüre.
aus Bundesbehörden, Gutachteraus-
schüssen, Banken und kreditvermit-
telnden Instituten, wissenschaftli-
chen Einrichtungen und Kommunen
mit. Ziel ist die Weiterentwicklung
und Harmonisierung des amtlichen         Dr. Robert Kaltenbrunner
und nicht-amtlichen Datenangebots        Stellvertretender Leiter des Bundesinstituts
von Immobilienpreisen und Mieten         für Bau-, Stadt- und Raumforschung
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Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Ergebnisse im Überblick                                                              3

                                Ergebnisse im Überblick

                                Die starken Preissteigerungen in         Der im Dezember 2017 veröffentlichte      AK OGA und des Zentralen Immo-
                                vielen wachsenden Städten und            Immobilienmarktbericht Deutschland        bilien Ausschusses (ZIA) konnten
                                Regionen lassen sich auch über           2017 des Arbeitskreises der Oberen        bereits zahlreiche Immobilienarten
                                verschiedene Immobiliensegmente          Gutachterausschüsse, Zentralen            definiert, abgegrenzt und beschrie-
                                hinweg mit Hilfe unterschiedlicher       Geschäftsstellen und Gutachteraus-        ben werden. Ergebnisse dazu wurden
                                Immobilienpreisquellen belegen. Es       schüsse (AK OGA) verdeutlicht das         in der Broschüre „Strukturierung des
                                bestehen Abweichungen bei den            vielfältige Immobilienmarktgesche-        sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich
                                Entwicklungsverläufen verschiedener      hen in den Teilräumen Deutschlands        genutzter Immobilien für die Zwecke
                                Immobilienpreisindizes. Sie sind auf     sowie in unterschiedlichen Seg-           der Marktbeobachtung und Wer-
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                                unterschiedliche Berechnungsmetho-       menten. Im Vordergrund stehen dabei       termittlung“ veröffentlicht.¹ Weitere
                                den, verschiedene Datenquellen und       Transaktionszahlen, Geldumsätze           Teilmärkte sowie Abstimmungen
                                -arten, unterschiedliche Gewich-         sowie Kaufpreise und deren Entwick-       mit Immobilienspezialisten werden
                                tungen und differierende Markt-          lungen. 2016 wurden fast 25 % mehr        folgen.
                                segmente zurückzuführen. Diese           für Immobilien ausgegeben als noch
                                Unterschiede fußen auf der jewei-        zwei Jahre zuvor. Während Käufer          Die vielfältigen im Arbeitskreis
                                ligen Verfügbarkeit der Daten und        im Jahr 2014 191 Mrd. € investier-        Immobilienpreise vorgestellten und
                                den Zielsetzungen der Preisanalysen.     ten, waren es im Jahr 2016 bereits        diskutierten Themen zeigten einmal
                                Die Bereitstellung dieser Informatio-    237,5 Mrd. € – bei 1 Mio. Transak-        mehr die große gesellschaftliche und
                                nen über die einzelnen Preisindizes      tionen. Von 2009 bis 2016 stiegen die     wirtschaftliche Bedeutung von Immo-
                                ist für das Verständnis, die richtige    Ausgaben für den Immobilienkauf um        bilien und den Bedarf fundierter und
                                Interpretation und die Vergleichbar-     jährlich 9 %.                             kontinuierlicher Immobilienmarkt-
                                keit der Ergebnisse unerlässlich und                                               beobachtung. In den letzten Jahren
                                sorgt somit für die notwendige Trans-    Nach Berechnungen von Hypoport            haben die Vielfältigkeit der Immo-
                                parenz. Über den regelmäßigen Fach-      sind die Preisentwicklungen der letz-     bilienpreisanalysen verschiedener
                                austausch trägt auch der Arbeitskreis    ten Jahre in den zehn untersuchten        Anbieter und deren Methodenansätze
                                Immobilienpreise mit dazu bei.           Metropolräumen ausnahmslos                deutlich zugenommen. Die Experten-
                                                                         positiv. Die Unterschiede zwischen        diskussionen zeigten aber auch,
                                Es besteht ein breiter Konsens, dass     den Regionen sind aber groß.              dass sich die Datenverfügbarkeit, die
                                derzeit in Deutschland weiterhin         Eigentumswohnungen weisen in den          Regionalisierung der Analyseergeb-
                                nicht von einer Immobilienpreisblase     letzten zehn Jahren wiederum in allen     nisse und die Transparenz bei den
                                gesprochen werden kann. Lokale           Regionen höhere Steigerungen auf          Informationsangeboten durchaus
                                Überbewertungen oder Überhit-            als Einfamilienhäuser.                    noch verbessern lassen.
                                zungen auf besonders angespann-
                                ten Märkten sind erkennbar. Die          Im Rahmen der Arbeitsgruppe zur           (1)   ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
                                                                                                                         (Hrsg.), 2016: Strukturierung des sachlichen
                                anhaltend hohe Nachfrage nach            Strukturierung des sachlichen                   Teilmarktes wirtschaftlich nutzbarer
                                Immobilien, moderate Steigerungen        Teilmarktes wirtschaftlich genutzter            Immobilien für die Zwecke der Marktbe-
                                                                                                                         obachtung und Wertermittlung. Erster
                                der Immobilienkreditvergabe und          Immobilien unter Federführung des               Ergebnisbericht der Arbeitsgruppe. Berlin.
                                hohe Kreditvergabestandards wirken
                                aber einer Blasenbildung entge-
                                gen. Allerdings besteht bisher auch                                      9. Sitzung des Arbeitskreises Immobilienpreise in Bonn
                                noch kein überzeugender Ansatz,
                                um das Platzen oder eine deutliche
                                Abkühlung von Immobilienpreisbla-
                                sen vorauszusagen. Die Situationen
                                der Immobilien- und Finanzmärkte
                                zwischen und innerhalb von Staaten
                                                                                                                                                                        Foto: Alexander Schürt

                                können sehr unterschiedlich sein und
                                somit entsprechend verschiedene
                                Einflussfaktoren zum Tragen kommen,
                                die ein mögliches Platzen erkennen
                                lassen würden.
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
4                                               Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen

 Aktuelle Trends und Einschätzungen
 zu Immobilienpreisen

                                                                             Wohnungs- und Baulandengpässe                bundesweite Preisentwicklung von
                                                                             sorgen in zahlreichen wachsenden             Bauland aus. Seit dem Jahr 2000 ist
                                                                             Städten und Regionen Deutschlands            der Durchschnittspreis je m² Bauland
                                                                             für stark steigende Immobilienpreise         um 46 % gestiegen. Zum Vergleich:
                                                                             und Mieten. Dank der in den letzten          Bei Wohnimmobilien fiel das Plus laut
                                                                             Jahren umfangreichen Weiterent-              Häuserpreisindex des Statistischen
                                                                             wicklung der verschiedenen Immobi-           Bundesamtes mit gut 25 % deutlich

                                                                                                                                                                    BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Foto: Alexander Schürt

                                                                             lienpreisanalysen und -indizes lassen        geringer aus. In den letzten fünf
                                                                             sich diese Preissteigerungen für die         Jahren legten die Baulandpreise (ca.
                                                                             verschiedensten Segmente belegen.            5 % p.a.) ebenfalls stärker zu als die
                                                                             Die Wohnimmobilienpreisindizes               Preise für Wohnimmobilien (gut 4 %
                                                                             von amtlichen und nicht-amtlichen            p.a.). Im Gegensatz zu Wohnimmo-
                         Matthias Waltersbacher                              Einrichtungen untersuchen häufig             bilienpreisindizes wird die Preisent-
                         Leiter des Referats Wohnungs- und                   den Gesamtmarkt an Wohnimmo-                 wicklung von Bauland vergleichswei-
                         Immobilienmärkte im BBSR
                                                                             bilien und unterscheiden dabei               se gering differenziert veröffentlicht.
                                                                             zwischen Bestand und Neubau sowie            Das BBSR hat daher eine regionale
                                                                             Einfamilienhäusern und Eigentums-            Analyse der Baulandpreise auf der
                                                                             wohnungen. Zum Teil kommt eine               Basis der Kaufpreissammlungen der
                                                                             weiterreichende Segmentierung zum            Gutachterausschüsse vorgenommen,
                                                                             Tragen. Die Bundesbank unter-                die die Unterschiede zwischen den
                                                                             scheidet beispielsweise zusätzlich           verschiedenen räumlichen Typen
                                                                             nach Reihenhäusern und freistehen-           betont.
                                                                             den Einfamilienhäusern.
                                                                                                                          Zwischen 2011 und 2016 stiegen die
                                                                             Immobilienpreisindizes können sich           mittleren Baulandpreise für individu-
                                                                             auch auf unbebaute Grundstücke               elle Bebauung um 27 % − von 129 €
                                                                             beziehen. So weist das Statistische          auf 164 € je m² Grundstücksfläche
                                                                             Bundesamt mit dem Baulandindex die           (4,9 % p.a.). In den Großstädten stieg
                                                                                                                          der Bodenpreis um 33 % − von gut
                                                                                                                          250 € im Jahr 2011 um 5,9 % jähr-
 Abbildung 1
                                                                                                                          lich auf knapp 350 € je m² 2016 (vgl.
                                                        Mittlere Baulandpreise für individuelle Bebauung 2007 bis 2016    Abb. 1). In den städtischen und länd-
                                                                                                                          lichen Kreisen blieben sowohl das
          € je m²
           400
                                                                                                                          Preisniveau als auch die Steigerungs-
                                                                                                                          raten deutlich darunter. Am aktuellen
           350
                                                                                                                          Rand (für die Jahre 2015 und 2016)
           300
                                                                                                                          gab es bei allen drei Kreistypen einen
           250                                                                                                            kräftigen Zuwachs zwischen 8,4 %
           200                                                                                                            und 6,6 % p.a.
           150
           100                                                                                                            Deutliche Unterschiede beim Ver-
                  50                                                                                                      kaufsgeschehen von unbebauten
                                                                                                                          Grundstücken ergeben sich bei der
                         0
                             2007     2008       2009       2010    2011       2012      2013   2014      2015     2016   Differenzierung der Städte und Land-
                                                                                                                          kreise nach hohem bzw. niedrigem
                             Siedlungsstruktureller Kreistyp
                                                                                                                          Mietniveau. Die Bodenpreise je m²
                                    Kreisfreie Großstädte                  Ländliche Kreise                               Grundstücksfläche stiegen in den
                                    Städtische Kreise                      Deutschland
                                                                                                                          teuren Großstädten zwischen 2011
         Datenbasis: Gutachterausschussdaten der Erhebung des AK OGA 2007 bis 2016                     © BBSR Bonn 2018
                                                                                                                          und 2016 um knapp 42 % von 329 €
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen                             5

                                auf 466 € je m² Grundstücksfläche        In der Gesamtschau der verschie-          Veröffentlichungen:
                                (über 7 % p.a.).                         denen Wohnimmobilienpreisindizes
                                                                         wird eine Preissteigerung von mehr-       „„Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
                                2016 lag der rechnerische Kaufpreis      heitlich 4 bis 5 % in den letzten fünf        schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
                                für ein Grundstück für Eigenheim-        Jahren (2011 bis 2016) und von 6 bis          und Gutachterausschüsse (AK OGA),
                                bebauung (Quadratmeterpreise             7 % im letzten Jahr (2016) ausgewie-          2017: Immobilienmarktbericht Deutsch-
                                verknüpft mit durchschnittlichen         sen. Bis auf eine Ausnahme lag die            land 2017. Oldenburg.
                                Grundstücksgrößen) bei ca. 112.000 €.    Preissteigerung im Jahr 2016 über         „„Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
                                Aufgrund der Bodenpreissteigerung        dem Fünfjahresdurchschnitt, so dass           Raumforschung, 2017: Bauland als
                                von ca. 27 % in den letzten fünf         von einer eher zunehmenden Dyna-              Engpassfaktor für mehr bezahlbaren
                                Jahren zahlten die Käufer zuletzt        mik bei den Wohnimmobilienpreisen             Wohnraum. Analyse der Baulandpreise
                                etwa 24.000 € mehr als 2011. Auf-        ausgegangen werden kann.                      aus den Kaufpreissammlungen der
                                grund der stark überdurchschnittlich                                                   Gutachterausschüsse. Bonn.
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                gestiegenen Bodenpreise in den           Preismessungen auf der Grundlage          „„Deutsche Bundesbank, 2017a: Finanz-
                                Großstädten lag der durchschnitt-        von Inseraten im Internet können die          stabilitätsbericht 2017. Frankfurt a.M.
                                liche Kaufpreis für ein Grundstück       Immobilienpreissteigerungen mit der       „„Deutsche Bundesbank, 2017b: Wohnim-
                                für Eigenheimbebauung im Jahr            ebenfalls aus Anzeigen abgeleiteten           mobilienpreisindizes. Internet: https://
                                2016 dort bei knapp 200.000 €. 2011      Mietenentwicklung in Verbindung               www.bundesbank.de/Navigation/DE/
                                mussten Käufer knapp 50.000 €            bringen. Die Analysen beispielsweise          Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/
                                weniger zahlen. Besonders stark sind     von Immobilienscout24 oder der em-            Makrooekonomische_Zeitreihen/
                                die rechnerischen Kaufpreise in den      pirica AG zeigen, dass die Immobili-          its_details_value_node.html?https=1
                                teuren Großstädten gestiegen. Hier       enpreise seit einigen Jahren stärker          &https=1&tsId=BBDR1.A.DE0127.N.B
                                lagen die Grundstückspreise 2016 bei     steigen als die Mieten. Allerdings            BK.BRWHTTGK.P.I11.A; abgerufen am
                                259.000 €. Die Käufer müssen somit im    sind die Mietensteigerungen nach              16.01.2018.
                                Durchschnitt 76.000 € mehr bezahlen      wie vor überdurchschnittlich und          „„empirica, 2017: empirica-Preisdaten-
                                als noch vor fünf Jahren.                geben hinsichtlich der Bezahlbarkeit          bank – Blasenindex III/2017. Berlin.
                                                                         von wiedervermieteten Mietwoh-                Internet: https://www.empirica-institut.
                                Die Analyse des BBSR verdeutlicht,       nungen noch keine Entwarnung.                 de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_
                                dass knappes oder fehlendes Bau-                                                       Referenzen/PDFs/Blasenindex__Q32017.
                                land die Preise stark steigen lässt.     Neben dieser Erkenntnis kann                  pdf; abgerufen am 27.12.2017.
                                Knappheiten zeigen sich mithilfe der     festgestellt werden, dass die Preise      „„Hypoport Wohnimmobilienindex Euro-
                                Kaufpreissammlung der Gutachter-         von Eigentumswohnungen stärker ge-            pace Price Index (EPX). Internet: https://
                                ausschüsse jedoch auch bei den           stiegen sind als die von Häusern, und         www.europace.de/index-epx-hedonic/;
                                Verkäufen von gebrauchten Eigen-         dass der Neubau stärkere Anstiege             abgerufen am 27.12.2017.
                                heimen. Die Preisanstiege sind hier      der Preise zu verzeichnen hatte als       „„Statistisches Bundesamt, 2017: Wohn-
                                ebenfalls beträchtlich und weisen auf    der Wohnungsbestand.                          immobilienpreise: Internet: https://www.
                                das erhebliche Defizit beim Woh-                                                       destatis.de/DE/ZahlenFakten/Gesamt-
                                nungsangebot hin.                        Preissteigerungen werden regional             wirtschaftUmwelt/Preise/BauImmobi-
                                                                         weiterhin dort vorzufinden sein, wo           lienpreise/BauImmobilienpreise.html;
                                Auch die amtlichen und nicht-amt-        einer wachsenden Nachfrage kein               abgerufen am 27.12.2017.
                                lichen Wohnimmobilienpreisindizes        entsprechendes Wohnungsangebot            „„vdp-Research, 2017: http://www.vdpre-
                                für Deutschland geben den starken        bereitgestellt werden kann. Da die            search.de/vdp-immobilienpreisindizes/
                                Preisanstieg bei Wohnimmobilien          Kluft zwischen diesen beiden Größen
                                wieder. Dabei bestehen gewisse           in den größten Städten Deutschlands
                                Unterschiede bei den Entwick-            (und darüber hinaus) noch nicht ent-
                                lungsverläufen der verschiedenen         scheidend verkleinert werden konnte,
                                Immobilienpreisindizes. Sie sind auf     ist mit einem Ende des Preisanstieges
                                unterschiedliche Berechnungsmetho-       kurzfristig nicht zu rechnen.
                                den, unterschiedliche Gewichtungen
                                und differierende Marktsegmente
                                zurückzuführen. Die Abweichungen
                                fußen zudem auf der Verwendung
                                von unterschiedlichen Datenquellen
                                und den verschiedenen Zielsetzungen
                                der Preisanalysen.
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
6                                                                         Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie lassen sich Preisübertreibungen messen?

     Wie lassen sich Preisübertreibungen, Überhitzungen
     und Immobilienpreisblasen messen?

                                                                                            Preisübertreibungen, Überhitzungen                                       Bei der Identifikation von Immobilien-
                                                                                            und die Gefahren des Entstehens und                                      preisblasen lassen sich nach Prof.
                                                                                            Platzens von Immobilienpreisblasen                                       Steininger drei Analysemethoden
                                                                                            sind seit Jahren in Deutschland viel                                     unterscheiden: die charttechnische,
                                                                                            diskutierte Themen und wurden auch                                       die verhaltensbasierte sowie die
                                                                                            in früheren Sitzungen des Arbeits-                                       fundamentale Analyse. Die Wahl der
                                                                                            kreises Immobilienpreise erörtert. In                                    Analyse beeinflusst dabei auch die

                                                                                                                                                                                                              BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                                                            diesem Jahr standen theoretische                                         Art der Messung der Preisdynamik.
                                                                                            und empirische Grundlagen zur Ein-                                       Die charttechnische Sichtweise
Foto: Alexander Schürt

                                                                                            schätzung von Immobilienpreisbla-                                        vergleicht Immobilienpreisentwick-
                                                                                            sen im Vordergrund der fachlichen                                        lungen mit einem theoretischen
                                                                                            Diskussionen.                                                            Kursverlaufsmuster, das eine ty-
                                                                                                                                                                     pische Preisblase kennzeichnet. Die
                                                                                            Eine gängige Definition von Preisbla-                                    verhaltensbasierte Methode wurde in
                           Prof. Dr. Bertram I. Steininger                                  sen formulierte Joseph Stiglitz bereits                                  den USA beispielsweise von Karl E.
                           Juniorprofessor für Real Estate Finance                          1990. Demnach bestehen Preisblasen                                       Case und Robert J. Shiller angewen-
                           an der RWTH Aachen
                                                                                            dann, wenn aktuelle Preise darauf                                        det. Sie werteten Fragebögen aus,
                                                                                            zurückzuführen sind, dass Investoren                                     bei denen die Art der Kreditvergabe
                                                                                            von künftig kontinuierlich hohen                                         und das Agieren der Marktakteure
                                                                                            Preisen ausgehen, selbst wenn                                            näher beleuchtet werden. Ein solches
                                                                                            Fundamentalfaktoren diese nicht                                          Verfahren wäre auch für Deutschland
                                                                                            rechtfertigen.                                                           interessant, da hier entsprechende
                                                                                                                                                                     Analysen fehlen. Wer kauft was,
                                                                                                                                                                     wann und wo? Wie lange werden
                                                                                                                                                                     Immobilien gehalten? Welche
                                                                                                                                                                     Erwartungen haben Investoren für
     Abbildung 2
                                                                                                                                                                     die Zukunft? Mit der fundamentalen
                                                                                        Immobilienmarktindikatoren USA 1890 bis 2015                                 Sichtweise werden dagegen unter-
                                                                                                                                                                     schiedliche Indikatoren und Mess-
                                               200                                                                                  1000
                                                                                                                                                                     methoden identifiziert und kombiniert,
                                               180                                                                                  900                              um so ein datenbasiertes Bild der
                                               160                                                                                  800                              Preisentwicklungen und -einflüsse zu
                                                                                                                                                                     erhalten.
                                               140                                                                                  700
                                                                                        US Hauspreise
                                               120                                                                                  600                              Es bleibt offen, wie rational Markt-
                                                                                                                                          Bevölkerung in Millionen
                         Index oder Zinssatz

                                               100                                                                                  500                              teilnehmer bei Immobilienkäufen
                                                                                                                                                                     und -verkäufen agieren. Einige
                                                80                                                                                  400
                                                            Baukosten                                                                                                Wissenschaftler sehen langfristig
                                                60                                                                                  300                              ein Gleichgewicht auf den meisten
                                                40                                                             Bevölkerung          200                              Märkten. Andere betrachten die
                                                                                                                                                                     Selbstregulierungsmechanismen der
                                                20                                                                Zinssatz          100
                                                                                                                                                                     Märkte jedoch skeptisch. So können
                                                0                                                                                   0                                überhöhtes Selbstvertrauen, Herden-
                                                     1880      1900     1920     1940        1960       1980       2000      2020
                                                                                                                                                                     verhalten, Euphorie oder Panik bei
                     Die Abbildung zeigt die wichtigsten Einflussfaktoren von Immobilienpreisen für die USA zwischen 1890
                     und 2015, da steigende Immobilienpreise erst im Kontext von weiteren Indikatoren auf eine Preisblase
                                                                                                                                                                     Investoren zu irrationalem Verhalten
                     hindeuten können. Die Abbildung basiert auf Shiller 2015.                                                                                       führen und somit die Basis für Immo-
                                                                                                           Quelle: Steininger                                        bilienpreisblasen bilden.
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie lassen sich Preisübertreibungen messen?                                                                              7

                                Welche Preisdaten am geeignetsten        aber auch auf die kleineren Städte                                        Die Erschließung von differenzierten
                                sind, wird vielfach diskutiert. Insbe-   erstrecken kann. Dies wird durch                                          Immobilienpreisdaten und die
                                sondere in den letzten Jahren hat        potenziell hohe Leerstände gefördert,                                     Entwicklung spezifischer Mess- und
                                sich vieles in Bezug auf die Erschlie-   die sich durch eine geringere Zahl                                        Frühwarnverfahren sind somit weiter-
                                ßung und Nutzbarmachung von              an regionalen Zuzüglern ergibt, falls                                     hin Aufgabenfelder für die Immobili-
                                Immobilienpreisdaten in Deutschland      es zu einem Preisverfall innerhalb                                        enmarktbeobachtung.
                                entwickelt. Trotzdem ist die Ver-        der Städte kommen sollte. Anhand
                                fügbarkeit entsprechender Daten          des empirica-Blasenindex können
                                im Vergleich zu anderen Staaten          allerdings nur Hinweise auf Gefahren                                      Veröffentlichungen:
                                sehr beschränkt. Transaktionsdaten       gegeben werden; Preisblasen lassen
                                der Gutachterausschüsse auf der          sich damit nicht eindeutig erkennen                                       „„Case, Karl E.; Shiller, Robert J., 2003: Is
                                einen Seite und Angebotsdaten aus        (empirica 2017, S. 3ff.).                                                          There a Bubble in the Housing Market?
                                Immobilieninseraten auf der anderen                                                                                         Brookings Papers on Economic Activity
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                Seite werden seit einigen Jahren         Im Vortrag sowie in der anschlie-                                                  34, 299–362.
                                verstärkt für die Marktbeobachtung       ßenden Diskussion wurde deutlich,                                         „„Deutsche Bundesbank, 2017: Finanzsta-
                                aufbereitet und Berechnungsmetho-        dass bisher noch kein gänzlich                                                     bilitätsbericht 2017. Frankfurt a.M.
                                den weiterentwickelt, um regionale       überzeugender Ansatz, auch nicht                                          „„empirica, 2017: empirica-Preisdaten-
                                und zeitreihenfähige Daten für die       über Indikatoren, gefunden werden                                                  bank – Blasenindex III/2017. Berlin.
                                Marktanalyse und -bewertung zu er-       konnte, um Immobilienpreisblasen zu                                                Internet: https://www.empirica-institut.
                                halten (vgl. Abb. 3). Da beide Quellen   identifizieren oder ihr Platzen voraus-                                            de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_
                                verschiedene Vor- und Nachteile          zusagen. Erst im Nachhinein ließen                                                 Referenzen/PDFs/Blasenindex__Q32017.
                                beinhalten, kann auch die kombi-         sich die für die jeweilige Situation                                               pdf; abgerufen am 27.12.2017.
                                nierte Nutzung beider Datengrundla-      relevanten Indikatoren ableiten. Die                                      „„Shiller, Robert J., 2015: Irrational Exu-
                                gen hilfreich sein, um Aussagen über     Heterogenität inter- und intranatio-                                               berance. 3. Edition. Princeton University
                                Immobilienpreisentwicklungen und         naler Immobilien- und Finanzmärkte                                                 Press. Princeton.
                                Risiken von Preisblasen zu treffen.      begünstigt dabei unterschiedliche                                         „„Stiglitz, Joseph E., 1990: Symposium on
                                                                         Einflussgrößen für die Entwicklung                                                 Bubbles, Journal of Economic Perspec-
                                Die Deutsche Bundesbank identifi-        einer Preisblase, was eine Vorhersa-                                               tives 4, 13–18.
                                ziert in einigen Städten zunehmende      ge zusätzlich erschwert.
                                Preisübertreibungen, die teils um
                                bis zu 30 % über die fundamental zu
                                erwartenden Werte hinausgehen.
                                                                         Abbildung 3
                                Während das Wohnungsbaukredit-
                                wachstum in den letzten Jahren um                                                                             Immobilienpreisindizes für Berlin 2007 bis 2016
                                jährlich knapp 4 % anstieg, ging das      200
                                Verhältnis der Verschuldung zum
                                verfügbaren Einkommen der privaten        180

                                Haushalte aber weiter zurück. Da
                                                                          160
                                jedoch aktuell auch weiterhin keine
                                wesentlichen Lockerungen bei den          140
                                Kreditvergabestandards zu erkennen
                                sind, geht die Bundesbank derzeit         120

                                nicht von einer Immobilienpreisblase
                                                                          100
                                aus (Deutsche Bundesbank 2017,
                                S. 47ff.).                                 80

                                Die empirica AG identifiziert anhand       60
                                                                                                                                                               13
                                                                                07

                                                                                                           09

                                                                                                                           10

                                                                                                                                                  12

                                                                                                                                                                              16
                                                                                                                                                                              15
                                                                                             08

                                                                                                                                                                              14
                                                                                                                                      11

                                                                                                                                            1

                                                                                                                                                                               6
                                                                                      7

                                                                                                   8

                                                                                                                 9

                                                                                                                           0

                                                                                                                                                                    Ja 13

                                des eigenen empirica-Blasenindex
                                                                                                                                                           2

                                                                                                                                                                               4

                                                                                                                                                                    Ja 15
                                                                                                                                           li 1

                                                                                                                                                                           li 1
                                                                                     li 0

                                                                                                  li 0

                                                                                                                li 0

                                                                                                                       li 1

                                                                                                                                                       li 1

                                                                                                                                                                          li 1
                                                                                                                                                               ar
                                                                           ar

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                                                                                                                       ar

                                                                                                                                                  ar

                                                                                                                                                                          ar
                                                                                                                                                                          ar
                                                                                            ar

                                                                                                                                                                         ar
                                                                                                                                  ar

                                                                                                                                                                          li

                                                                                                                                                                          li
                                                                                                                                        Ju

                                                                                                                                                                       Ju
                                                                                 Ju

                                                                                                 Ju

                                                                                                              Ju

                                                                                                                            Ju

                                                                                                                                                                    Ju
                                                                                                                                                       Ju

                                                                                                                                                                       Ju
                                                                                                                                                            nu

                                                                                                                                                                       Ju
                                                                          nu

                                                                                                         nu

                                                                                                                   nu

                                                                                                                                              nu

                                                                                                                                                                       nu
                                                                                                                                                                       nu
                                                                                            nu

                                                                                                                                                                      nu
                                                                                                                                 nu

                                                                                                                                                         Ja
                                                                         Ja

                                                                                                      Ja

                                                                                                                 Ja

                                                                                                                                             Ja

                                                                                                                                                                    Ja
                                                                                       Ja

                                                                                                                                 Ja

                                in einer zunehmenden Anzahl an                                     AHPI                           RSM                          Median                 IMX
                                Städten die Gefahr der Entwicklung         Die Abbildung zeigt verschiedene Preisindizes für die Immobilienpreisentwicklung in Berlin und visualisiert
                                von Immobilienpreisblasen. Ein             die Relevanz der zugrunde gelegten Methodik in der Indexkonstruktion, v.a. der autoregressive Index könnte
                                                                           datentechnisch leicht umgesetzt werden. (AHPI = autoregressiver Index; RSM = Repeat-Sales-Method-
                                besonderes Gefahrenpotenzial wird          Index; Median = Median Index; IMX = Index von Immobilienscout24). Eigene Berechnungen, basierend auf
                                dabei den großen Ballungszentren           Angebotsdaten von ImmobilienScout24 und IMX Angebotsindex (Immobilien Scout GmbH 2017).

                                zugeschrieben, das sich künftig                                                                                                                      Quelle: Steininger
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
8                    Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf die Marktentwicklungen?

 Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf
 die aktuellen Marktentwicklungen?

                                                               Der deutsche Wohnimmobilienmarkt                  Wohnimmobilienmärkten oftmals
                                                               ist seit Beginn der Finanz- und Schul-            durch eine exzessive Ausweitung
                                                               denkrise 2009/2010 durch eine Phase               der Kreditfinanzierung mit verursacht
                                                               stark steigender Kaufpreise und eine              wurden.
                                                               wachsende Bautätigkeit gekenn-
                                                               zeichnet. Diese Entwicklung war und               Ein plausibler gesamtwirtschaftlicher
                                                               ist besonders stark ausgeprägt für                Frühwarnindikator für mögliche

                                                                                                                                                           BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                               Großstädte, in welchen die Preise                 Übertreibungen an den Kreditmärk-
                                                               seit Beginn der Aufschwungphase                   ten ist das Verhältnis des gesamten
                                                               nach Berechnungen der Deutschen                   Wohnimmobilienkreditvolumens
Foto: ZEW

                                                               Bundesbank im Mittel um 60 % an-                  zum verfügbaren Einkommen der
                                                               gestiegen sind. Die gesamtdeutsche                privaten Haushalte. Dieses Verhältnis
            Dr. Oliver Lerbs                                   Steigerung liegt je nach verwende-                liegt in Deutschland seit Beginn der
            Leiter des Forschungsschwerpunkts                  tem Preisindex zwischen 20 % und                  Aufschwungphase am Wohnungs-
            „Finanzen privater Haushalte und Immobilien“
                                                               40 %.                                             markt praktisch stabil bei etwa 70 %.
            beim ZEW Mannheim
                                                                                                                 Anders als in Deutschland stieg die-
                                                               In Verbindung mit den Preisanstie-                selbe Kennzahl etwa für die USA im
                                                               gen ist am deutschen Hypotheken-                  Vorfeld der Immobilienkrise innerhalb
                                                               finanzierungsmarkt ein moderates                  von acht Jahren rapide von 80 % auf
                                                               Kreditwachstum zu beobachten.                     110 % im Jahr 2008. In Spanien oder
                                                               Die entscheidenden Fragen lauten:                 Irland waren sogar noch stärkere Zu-
                                                               Welcher Anteil der Preiszuwächse                  nahmen zu beobachten (vgl. Abb. 4).
                                                               ist auf dieses Kreditwachstum
                                                               zurückzuführen, und geht dieses                   Der Befund, dass es in Deutschland
                                                               Kreditwachstum mit einer für die                  trotz steigender Immobilienpreise
                                                               Finanzstabilität riskanten Lockerung              kein übermäßig starkes Kreditwachs-
                                                               der Kreditvergabepraktiken einher?                tum gibt, ist durch vier einzelne,
                                                               Wissenschaftliche Analysen der                    aber miteinander in Verbindung
                                                               zurückliegenden Immobilienkrise in                stehende Ansätze begründbar:
                                                               den USA und anderen Ländern legen                 Erstens gilt, dass trotz der historisch
                                                               nahe, dass Übertreibungen an den                  niedrigen Zinsen kaum mehr Haus-
                                                                                                                 halte Wohneigentum erwerben als
                                                                                                                 früher. Für Verbraucher im typischen
 Abbildung 4
                                                                                                                 Ersterwerbsalter zwischen 30 und
                                                                          Entwicklung der Kreditvolumina         39 Jahren sind die hohen Kaufpreise
                                                                                                                 und Nebenkosten aufgrund der
                                                     Kumuliertes Wachstum der Kredit-Einkommens-Relation
                                                                                       (in Prozentpunkten)       traditionell hohen Eigenkapitalan-
                                                                                                                 forderungen im deutschen Hypothe-
                    Irland (2002–2009)                                                              88,0         kensektor oft nicht erschwinglich,
                                                                                                                 sodass die Wohneigentumsquote in
                 Spanien (2001–2008)                                      47,3                                   dieser Altersgruppe sogar rückläufig
                                                                                                                 ist (vgl. Abb. 5).
     Großbritannien (2002–2009)                                   32,3
                                                                                                                 Zweitens, in Verbindung mit dem
                     USA (2001–2008)                             32,0                                            ersten Befund, liegt der Anteil der
                                                                                                                 Kreditfinanzierung am Immobilien-
             Deutschland (2009–2016)          −2,5                                                               wert für private Immobilienkäufe
                                                                                                                 weitgehend stabil zwischen 70 %
                                          0              20         40           60          80            100
                                                                                                                 und 80 %. Auch die Analysen der
                                                 Quelle: European Mortgage Federation, Berechnungen des ZEW.     Kreditvergabepraktiken von Banken
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf die Marktentwicklungen?                                                                                             9

                                im Rahmen der Bank Lending Survey           Abbildung 5
                                der Europäischen Zentralbank deuten                                                                              Entwicklung der Wohneigentumsquote 1995 bis 2016
                                auf keine Aufweichung der Vergabe-
                                standards für private Wohnungsbau-          Prozent

                                kredite hin. Drittens nutzen deutsche       50
                                                                                                DEUTSCHLAND
                                Haushalte die vorherrschende                45                   INSGESAMT
                                Niedrigzinsphase vermehrt für hohe
                                                                            40
                                Anfangstilgungen, Sondertilgungen
                                oder Refinanzierungen, wodurch das          35                                                                                                               30 BIS 39
                                                                                                                                                                                              JAHRE
                                gesamtwirtschaftliche Kreditwachs-
                                                                            30
                                tum gebremst wird. Viertens führen
                                steigende Marktwerte für Immobilien         25
                                hierzulande nur sehr selten zu einer
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                                                            20
                                Ausweitung des Kreditrahmens oder

                                                                                  1995
                                                                                         1996
                                                                                                1997
                                                                                                       1998
                                                                                                              1999
                                                                                                                     2000
                                                                                                                            2001
                                                                                                                                   2002
                                                                                                                                          2003
                                                                                                                                                 2004
                                                                                                                                                        2005
                                                                                                                                                               2006
                                                                                                                                                                      2007
                                                                                                                                                                             2008
                                                                                                                                                                                    2009
                                                                                                                                                                                           2010
                                                                                                                                                                                                  2011
                                                                                                                                                                                                         2012
                                                                                                                                                                                                                2013
                                                                                                                                                                                                                       2014
                                                                                                                                                                                                                              2015
                                                                                                                                                                                                                                     2016
                                zu Eigenkapitalentnahmen. Analysen
                                                                                                                                                                               Quelle: SOEP, Berechnungen des ZEW.
                                auf der Mikroebene auf Basis des
                                Panels Finanzen privater Haushalte
                                der Deutschen Bundesbank zeigen,
                                dass die aktuellen Immobilienwerte          Abbildung 6
                                die Restschulden für die meisten pri-                                         Verschuldungsquoten von Wohneigentümern nach Nettovermögen 2014
                                vaten Immobilieneigentümer deutlich
                                übersteigen (vgl. Abb. 6).                       Prozent

                                                                                 100
                                Sollte angesichts dieser Befunde
                                die Vergabe von Immobilienkrediten
                                stärker reguliert werden? Das im                  80
                                Juni 2017 verabschiedete Finanzauf-
                                sichtsergänzungsgesetz ermächtigt
                                die Bundesanstalt für Finanzdienst-
                                                                                  60
                                leistungsaufsicht (BaFin), zukünftig
                                bei erkennbaren Gefahren für die
                                Finanzstabilität Obergrenzen für den
                                                                                  40
                                Fremdkapitalanteil in der Finanzie-
                                rung und/oder maximale Tilgungs-
                                zeiträume vorzugeben (sogenannte
                                                                                  20
                                makroprudenzielle Regulierung).
                                Nach Einschätzung des Vortrags von
                                Dr. Lerbs würde eine tatsächliche
                                Aktivierung dieser Maßnahmen                        0
                                                                                                  Ärmste 25 %                         2. Quartil                        3. Quartil                        Reichste 25 %
                                angesichts der insgesamt nach wie
                                vor stabilen Situation am deutschen                               Verbindlichkeiten                         Nettoimmobilienvermögen                                 Nettofinanzvermögen
                                Hypothekenmarkt momentan und
                                                                                                                                     Quelle: Panel Finanzen privater Haushalte, Berechnungen des ZEW.
                                bis auf weiteres mehr schaden als
                                nutzen. Insbesondere würde die
                                private Wohneigentumsbildung durch
                                gesetzliche Vorgaben zusätzlich                  Instrumenten für die Regulierung der                                                  für die Stabilität des Finanzsystems und
                                erschwert werden. Nicht zuletzt gilt             Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb                                                  zur Änderung der Umsetzung der
                                es die Wirkungen der erst vor kurzem             von Wohnimmobilien. Berlin.                                                           Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanz-
                                umgesetzten Wohnimmobilienkredit-           „„Ausschuss für Finanzstabilität, 2017:                                                    aufsichtsrechtergänzungsgesetz).
                                richtlinie abzuwarten.                           Vierter Bericht an den Deutschen Bun-                                                 Drucksache 18/10935, Berlin.
                                                                                 destag zur Finanzstabilität in Deutsch-                                       „„Lerbs, Oliver; Voigtländer, Michael, 2018:
                                                                                 land. Berlin.                                                                         Ist eine makroprudenzielle Regulierung
                                Veröffentlichungen:                         „„Deutscher Bundestag, 2017: Entwurf                                                       des deutschen Hypothekenmarktes
                                                                                 eines Gesetzes zur Ergänzung des                                                      geboten? Perspektiven der Wirtschafts-
                                „„Ausschuss für Finanzstabilität, 2015:          Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im                                               politik (im Erscheinen).
                                    Empfehlung vom 30. Juni 2015 zu neuen        Bereich der Maßnahmen bei Gefahren
Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
10                                                          Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Strukturierung von Immobilienteilmärkten

    Strukturierung von Immobilienteilmärkten für
    die Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung

                                                                      Welche Arten von Immobilien gibt          AG liegt dabei in erster Linie auf der
                                                                      es? Diese Frage zu beantworten            Abgrenzung wirtschaftlich nutzbarer
                                                                      erscheint auf den ersten Blick simpel.    Immobilien. Die AG erhofft sich, in
                                                                      Auf den zweiten Blick stellt man fest,    letzter Instanz durch das Vorhaben
                                                                      dass im Bereich der Wirtschaftsim-        folgende zentrale Verbesserungen
                                                                      mobilien selbst auf Bundesebene bis-      anzustoßen:
                                                                      lang noch keine eindeutige, einheit-

                                                                                                                                                         BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                                      liche Systematik besteht, nach der        „„eine Vereinheitlichung von immo-
                                                                      Immobilien und ihre Teilmärkte abge-        bilienartspezifischen Kenngrößen
Foto: Alexander Schürt

                                                                      grenzt werden. Vielmehr existiert eine      (erhöhte Sicherheit z. B. von
                                                                      Vielzahl an Kategorisierungen mit           Wertgutachten)
                                                                      unterschiedlichen Schwerpunkten,          „„Die für die Wertermittlung erfor-
                                                                      zumeist zweckdienlich und unter-            derlichen Daten können präziser
                                                                      nehmens- bzw. interessensgeleitet           modelliert werden (bspw. Liegen-
                         Eva Neubrand                                 aus der Bedarfslage heraus entwi-           schaftszinssätze, Vergleichsfak-
                         Projektleiterin im Referat Wohnungs-         ckelt und weiter gewachsen. In den          toren).
                         und Immobilienmärkte im BBSR
                                                                      Kaufpreissammlungen der Gutach-           „„Immobilienmarktanalysen und
                                                                      terausschüsse für Grundstückswerte          Marktdaten werden vergleich-
                                                                      bereitet die Zuordnung von gewerb-          barer und nachvollziehbarer.
                                                                      lichen Immobilien daher erhebliche
                                                                      Schwierigkeiten und erfolgt lokal und     Bei der Übertragung des Begriffs
                                                                      regional sehr heterogen.                  „Commercial Properties“ ins Deut-
                                                                                                                sche besteht die Schwierigkeit, dass
                                                                      Gravierende Lücken für die Fähigkeit,     in angelsächsischen Märkten hierzu
                                                                      Aussagen zur Finanzstabilität zu tref-    auch Wohnportfolien gezählt werden,
                                                                      fen, wurden 2013 vom Internationalen      da deren Zweck eine Gewinnerzie-
                                                                      Währungsfonds (IWF), dem Interna-         lung ist. Für den deutschen Immobi-
                                                                      tional Financial Stability Board (FSB)    lienmarkt funktioniert diese Segmen-
                                                                      und der G-20-Finanzministerkonferenz      tierung nicht bedenkenlos. Allein in
                                                                      insbesondere für den Bereich der          der Bauplanung und den Kreditricht-
                                                                      Commercial Properties festgestellt        linien der Banken ist zwingend eine
                                                                      (gewerblich bzw. wirtschaftlich ge-       Unterscheidung der Nutzungsabsicht
                                                                      nutzte Immobilien). Seither steht auf     der Gebäudeflächen vorgeschrieben.
                                                                      der Tagesordnung von Eurostat und         Eine klare und eindeutige defini-
                                                                      EZB, neben den bereits existierenden      torische Trennung von Wohn- und
                                                                      Wohnimmobilien-Preisindizes auch          Wirtschaftsimmobilienmärkten geht
                                                                      sogenannte Commercial Property            insofern über die Renditeerzielung hi-
                                                                      Price Indices (CPPI) zu bilden und        naus. Während bei einer Wohnimmo-
                                                                      künftig in die Marktbeobachtung zu        bilie die Nutzung „Wohnen“ (als Teil
                                                                      integrieren. Das Statistische Bun-        des Privatkonsums) im Vordergrund
                                                                      desamt und Eurostat arbeiten mit          steht, ist die Nutzungsabsicht bei der
                  Wirtschaftsimmobilien                               Unterstützung der Bundesbank an           Wirtschaftsimmobilie der Einsatz der
                  sind Immobilien, die der Nutzer                     dafür notwendigen Klassifikationen.       Immobilie als Produktionsfaktor.

                  „„zur Erstellung eines Produktes
                                                                      Seit 2013 widmet sich die AG zur          Es existieren zahlreiche Klassifika-
                  „„oder für Dienstleistungen
                                                                      Strukturierung der Immobilienteilmär-     tionen, Standards und Normen zur
                  „„als Produktionsfaktor
                                                                      kte dem Ziel, eine bundesweite Ver-       Einordnung von Immobilienarten, die
                  einsetzt. Nutzer sind die öffent-                   einheitlichung von Immobilienarten        praxiserprobt und etabliert sind. Ein
                  liche Hand oder Unternehmen.                        insbesondere für die Zwecke der           Grundsatz für die Arbeit der AG war
                                                                      Marktbeobachtung und der Werter-          daher, vorhandene Systematiken
                  (Quelle: ZIA 2016: 21)
                                                                      mittlung zu erarbeiten. Der Fokus der     möglichst zu berücksichtigen, um die
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Strukturierung von Immobilienteilmärkten                                                          11

                                notwendigen Anpassungsleistungen               erster Linie der bisherigen Struktur            großen Herausforderungen wird
                                zu minimieren. Bestenfalls sollen die          der amtlichen Statistik und der amt-            dabei insbesondere der Umgang mit
                                neu strukturierten Immobilienarten             lichen Wertermittlung Rechnung.                 gemischt genutzten Immobilien sein.
                                aus den vorhandenen generiert wer-                                                             In der Fachöffentlichkeit stößt die Ini-
                                den können. Die beiden wichtigsten             Der Teilmarkt der Industrie-, Produk-           tiative für eine Vereinheitlichung von
                                Systematiken sind:                             tions- und Logistikimmobilien umfasst           Immobilienarten vielfach auf positive
                                                                               sämtliche Immobilien, die für industri-         Resonanz und Unterstützungsbereit-
                                „„Classification of Types of                   elle Fertigungs- und Produktions-               schaft.
                                  Construction (CC) (Eurostat 1998)            zwecke genutzt werden, und beinhal-
                                „„Systematik der Bauwerke                      tet damit auch vor- und nachgelager-
                                  (Statistisches Bundesamt, urspr.             te Prozesse wie Lagerung, Logistik              Veröffentlichungen:
                                  Fassung 1978)                                und Forschung. An diesem Beispiel
                                                                               wird deutlich, dass eine fundierte              „„ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                Abbildung 7 stellt das Ergebnis der            Abgrenzung oftmals fachspezifische                   e.V. (Hrsg.), 2016: Strukturierung des
                                bisherigen Arbeit der AG bis zur               Kenntnisse erfordert. Die Branchen                   sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich
                                zweiten Hierarchieebene unterhalb              selbst liefern hierzu die wertvollsten               nutzbarer Immobilien für die Zwecke der
                                der Wirtschaftsimmobilien dar. Zu              Beiträge. So entstand die vorge-                     Marktbeobachtung und Wertermittlung.
                                den o.g. Systematiken ist eine über-           nannte Teilmarktkategorisierung                      Erster Ergebnisbericht der Arbeitsgrup-
                                schneidungsfreie Zuordnungsmög-                maßgeblich in den ZIA-Ausschüssen                    pe. Berlin.
                                lichkeit gegeben.                              unter Mitarbeit von Konzernen wie               „„Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
                                                                               Siemens und BASF in intensiven                       schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
                                Die Zuweisung der Agrar-/Forst- und            Abstimmungsprozessen.                                und Gutachterausschüsse (AK OGA)
                                Fischereiimmobilien stellt in dieser                                                                (Hrsg.), 2017: Immobilienmarktbericht
                                Form eine Besonderheit dar. Der                Im kommenden Jahr wird sich die AG                   Deutschland 2017. Oldenburg.
                                Logik der Definition folgend, müsste           der Differenzierung weiterer Immobi-
                                auch dieses Segment unter die Wirt-            lienarten widmen und voraussichtlich
                                schaftsimmobilien fallen. Die hier             bis Mitte 2018 einen zweiten Ergeb-
                                vorgenommene Trennung trägt in                 nisbericht veröffentlichen. Eine der

                                Abbildung 7

                                 Kategorien von Wirtschaftsimmobilien

                                                                                                                        Monofunktional genutzt (Bürogebäude vs. Büroparks)
                                                                                            Büro- und
                                                                                         Praxisimmobilien              Gemischt genutzte Immobilie (Büro- & Geschäftshaus/
                                                                                                                        Büro- & Wohnhaus etc.), Flächenanteil Büro > 50 %

                                                                                                                     Großflächiger Handel (Geschossfläche > = 1.200 m2)
                                                                                        Handelsimmobilien                     Kleinflächiger Einzelhandel
                                                                                                                             (Geschossfläche < 1.200 m2)

                                                       Wirtschaftsimmobilien                                        Gemischt genutzte Immobilie (Geschäftshaus),
                                                                                                                         Flächenanteil Einzelhandel > 50 %
                                                                                       Industrie-, Produktions-
                                                                                                                              Fertigungsflächen (Leichtindustrie vs.
                                                                                        und Logistikimmobilien                          Schwerindustrie)
                                                                                                                            Lager- und Logistikimmobilien (Logistikhallen,
                                                                                                                                    Lagerhallen, Umschlaghallen)
                                                         Wohnimmobilien
                                                                                                                          Laborimmobilien (für industrielle Forschung,
                                                                                                                             Entwicklung, Qualitätskontrolle etc.)
                                      Bebaute
                                    Grundstücke                                         Beherbergungs- und
                                                                                       Gastronomieimmobilien                       Gastronomieimmobilien
                                                         Agrar-/Forst- und
                                                        Fischereiimmobilien                                          Hotelimmobilien (Budget, Economy, Mittelklasse/Komfort,
                                                                                                                                        First Class, Luxus)
                                                                                          Gesundheits- und
                                                                                          Sozialimmobilien            Andere Beherbergungsbetriebe (Gasthof/Pension, Hostel,
                                                                                                                     Serviced Apartments, Ferienwohnanlage/Resorts, sonstige)
                                                         Übrige Immobilien
                                                                                          Freizeit-, Kultur- und
                                                                                          Bildungsimmobilien

                                                                                        Gebäude für technische
                                                                                       Infrastruktureinrichtungen

                                                                                               Übrige
                                                                                        Wirtschaftsimmobilien
                                 Stand: Oktober 2016                                                                                                           © BBSR Bonn 2018
12                                                                   Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Immobilienmarktbericht Deutschland 2017

     Immobilienmarktbericht Deutschland 2017
     bestätigt verbreitet steigende Immobilienpreise

                                                                                      Der Arbeitskreis der Oberen Gutach-                          Immobilienmärkten in Deutschland
                                                                                      terausschüsse, Zentralen Geschäfts-                          und die Harmonisierung der Daten-
                                                                                      stellen und Gutachterausschüsse                              strukturen. Im Bericht werden die
                                                                                      (AK OGA) in Deutschland hat die                              Märkte für Wohnimmobilien, Wirt-
                                                                                      Aufgabe, Daten und Erkenntnisse aus                          schaftsimmobilien sowie Agrar- und
                                                                                      den lokalen Kaufpreissammlungen                              Forstimmobilien genauer untersucht.
                                                                                      der Gutachterausschüsse für Grund-                           Im Vordergrund stehen Daten zum

                                                                                                                                                                                            BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                                                      stückswerte zusammenzutragen                                 Geldumsatz, zu Transaktionszahlen
Foto: Alexander Schürt

                                                                                      und zu analysieren. Die sachlich und                         und Preisen bebauter und unbebauter
                                                                                      regional differenzierten Ergebnisse zu                       Grundstücke.
                                                                                      Entwicklungen von Immobilientrans-
                                                                                      aktionen und -preisen werden alle                            Die Abfragen aus den Kaufpreis-
                                                                                      zwei Jahre in dem Immobilienmarkt-                           sammlungen der Gutachterausschüs-
                         Peter Ache                                                   bericht Deutschland veröffentlicht.                          se für Grundstückswerte haben mit
                         Leiter der Geschäftsstelle des OGA                           Ziel ist die weitere Verbesserung der                        gut 500 Fragen pro Jahr eine hohe
                         Niedersachsen und der Redaktionsstelle
                         des AK OGA.
                                                                                      Transparenz auf den Wohnungs- und                            Komplexität, um die vielfältigen
                                                                                                                                                   Marktsegmente von Immobilien
                                                                                                                                                   abbilden zu können. Seit 2016 wird
                                                                                                                                                   die Zusammenarbeit zwischen den
    Abbildung 8                                Preisniveau für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2016 (Subkreise)                           Ländern und mit dem Bund durch
                                                                                                                                                   eine Verwaltungsvereinbarung der
                                                                                                                                                   Länder und des Bundes geregelt. Sie
                                                                                                                                                   ist die Grundlage der Datenabfrage
                                                                                  Kiel                                                             und der Berichtserstellung.

                                                                                                                                                   Auf die Gebietsflächen bezogen,
                                                                                              Schwerin
                                                                               Hamburg                                                             konnten 85 % der Kreise und
                                                                                                                                                   Subkreise für den Bericht Daten zu
                                                               Bremen
                                                                                                                                                   Transaktionen und Preisen zur Verfü-
                                                                                                                                                   gung stellen. Für einzelne Kernindika-
                                                                           Hannover                            Potsdam
                                                                                                                         Berlin
                                                                                                                                                   toren wurden für fehlende Angaben
                                                                                                Magdeburg
                                                                                                                                                   aus einzelnen Kreisen Werte mit Hilfe
                                                                                                                                                   von Indikatorengestützten hedo-
                                                                                                                                                   nischen Modellen geschätzt. Die Ab-
                                                                                                                                                   deckung der Kreise hat sich im Laufe
                                         Düsseldorf
                                                                                                                             Dresden               der letzten Berichte weiter verbes-
                                                                                           Erfurt
                                                                                                                                                   sert, so dass auch die Schätzgenau-
                                                                                                                                                   igkeit für fehlende Werte zunehmend
                                                                                                                                                   verbessert werden konnte.
                                                       Wiesbaden

                                                       Mainz                                                                                       Der Immobilienmarktbericht Deutsch-
                                                                                                                                                   land 2017 verdeutlicht die Vielfäl-
                                         Saarbrücken
                                                                                                                                                   tigkeit der Immobilienmärkte mit
                                                                                                                                                   wachsenden und sich verteuernden
        Wohnflächenpreis in €/m²
                         bis unter 900
                                                                   Stuttgart
                                                                                                                                                   Märkten in Städten und Regionen
                         900 bis unter 1100                                                                                                        einerseits und stabilen oder schrump-
                         1100 bis unter 1400
                                                                                                    München                                        fenden Marktsituationen anderer-
                         1400 bis unter 1600
                         1600 bis unter 2000                                                                                                       seits. Die Investitionen in den Erwerb
                         2000 bis unter 2500                                                                                                       von Immobilien haben in den Jahren
                         2500 und mehr
                                                                                                                                                   2015 und 2016 deutlich zugenommen.
        Datengrundlage: AK OGA 2017                                                      Geometrische Grundlage: BBSR, auf Basis BKG/GeoBasis-DE   Während im Jahr 2014 bei insge-
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Immobilienmarktbericht Deutschland 2017                                                          13

                                samt rund 900.000 Transaktionen                       rigen Zinsniveau geschuldet. In den            mit 41,8 Mio. € je Transaktion auf dem
                                191 Mrd. € umgesetzt wurden, waren                    größten deutschen Städten legten die           Spitzenplatz vor Fürth (23,4 Mio. €),
                                es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. €                  Preise besonders stark zu. Die Zahl            Frankfurt a.M. (19,7 Mio. €) und Frei-
                                – ein Plus von fast 25 %. Der größte                  der Transaktionen von Baugrund-                burg i.Br. (16,5 Mio. €).
                                Anteil des Geldumsatzes entfällt auf                  stücken für Mehrfamilienhäuser
                                den Erwerb von Wohnimmobilien: Im                     stagniert; ein deutliches Zeichen der          Der Immobilienmarktbericht Deutsch-
                                Jahr 2016 wurden 155,7 Mrd. € in den                  nach wie vor herrschenden Knapp-               land wurde am 12. Dezember 2017
                                Kauf von Wohnimmobilien investiert,                   heiten beim Bauland.                           in Berlin vorgestellt und ist seitdem
                                2014 waren es noch 130,3 Mrd. €. Das                                                                 kostenfrei als Download bei der Ge-
                                entspricht einem Anstieg von knapp                    Mit einem Geldumsatz von insgesamt             schäftsstelle des AK OGA erhältlich:
                                20 %.                                                 22,1 Mrd. € stellen die Handelsgebäu-          http://www.immobilienmarktbericht-
                                                                                      de den größten Anteil der bebauten             deutschland.info.
                                Der Preisauftrieb für Wohnimmobilien                  Wirtschaftsimmobilien dar. Mehr als
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                setzte sich 2015 und 2016 fort – be-                  ein Viertel des Geldumsatzes erfolgt
                                sonders stark in Hochpreisregionen.                   in den kreisangehörigen Mittel-                Veröffentlichung:
                                Im Bundesdurchschnitt kostete im                      städten und städtischen Kreisen
                                Jahr 2016 der Quadratmeter Wohn-                      Deutschlands; ein weiteres Viertel in          „„Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
                                fläche für ein gebrauchtes freiste-                   den sieben größten Städten. Die teu-               schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
                                hendes Ein- und Zweifamilienhaus                      ersten Handelsgebäude sind mit fast                und Gutachterausschüsse (AK OGA),
                                1.545 €. Die höchsten mittleren Preise                5 Mio. € je Transaktion in den Top-                2017: Immobilienmarktbericht Deutsch-
                                finden sich in München (Stadt: 8.500 €                Sieben-Städten zu finden, aber auch                land 2017. Oldenburg.
                                je m²; Landkreis: 7.500 € je m²) oder in              in den Großstädten mit 500 bis 600
                                Konstanz (5.150 € je m²). Die Preis-                  Tsd. Einwohnern. Für Bürogebäude
                                steigerungen für selbstgenutztes                      wurde in Berlin im Jahr 2016 je Trans-
                                Wohneigentum sind sowohl der guten                    aktion ein Betrag von 13,6 Mio. €
                                wirtschaftlichen Gesamtsituation als                  umgesetzt, in Hamburg 12,9 Mio. €.
                                auch dem lang anhaltenden nied-                       Die Stadt München liegt auch hier

                                Abbildung 9
                                                                       Preisniveau für freistehende, gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Subkreisen in den Ländern 2016

                                 Mittlere Wohnflächenpreise für freistehende gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser auf Subkreisebene, 2016
                                 (in €/m2 Wohnfläche)                                                   3.620
                                                                                                                Hamburg
                                                                                                           3.190
                                                       Hamburg                                             Berlin
                                                                                1.140                                           5.150
                                                          Berlin        Neckar-Odenwald-Kreis                                 Konstanz
                                                                                                                                                                       8.500
                                         Baden-Württemberg                                                                                                            München
                                                         Bayern
                                                        Hessen
                                              Schleswig-Holstein
                                                                            690                             3.300
                                                        Bremen          Lkr. Höxter                       Düsseldorf
                                         Nordrhein-Westfalen
                                                 Rheinland-Pfalz
                                   Mecklenburg-Vorpommern
                                                                                                     2.670
                                                       Saarland                             Lkr. Leer (Küstenreg.)
                                                 Niedersachsen
                                                       Sachsen
                                                   Brandenburg
                                                      Thüringen
                                                Sachsen-Anhalt
                                                                   0     500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 7.500 8.000 8.500
                                                                                                                                                             Quelle: AK OGA 2017
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    Hypoport Regionalindex –
    Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

                                                                     Die Hypoport AG mit seinem Tochter-            Die Europace Datenbank liefert Daten
                                                                     unternehmen Dr. Klein arbeitet als             ab dem Jahr 2003. Seit 2007 sind die
                                                                     B2B-Intermediär in der Immobilien-             Fallzahlen ausreichend genug, um
                                                                     finanzierung, wobei Finanzmakler den           statistisch signifikante Ergebnisse zu
                                                                     günstigsten Kredit für den Kunden              erhalten. Damit lassen sich aussage-
                                                                     suchen. Die Immobilientransaktionen            kräftige Analysen der Entwicklung auf
                                                                     werden über die Plattform Europace             den deutschen Immobilienmärkten

                                                                                                                                                             BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                                     abgewickelt, die alle für die Finanzie-        der letzten zehn Jahre durchführen.
Foto: Alexander Schürt

                                                                     rung relevanten Daten verarbeitet und          Hypoport berechnet momentan mit
                                                                     an die verschiedenen Systeme der               dem EPX (Europace Price Index) drei
                                                                     Finanzierer anbindet. Dadurch spei-            Indizes für die Haustypen Einfamilien-
                                                                     chert Hypoport für jede Transaktion            häuser (Neubau), Einfamilienhäuser
                                                                     Objektdaten wie beispielsweise Preis,          (Bestand) und Eigentumswohnungen
                         Sören Iden                                  Baujahr, Wohnfläche oder geogra-               (Apartments) für Gesamtdeutsch-
                         Business Analyst bei der Hypoport AG,       phische Lage. Mit Hilfe dieser Basis-          land. Weiterhin werden als Dr. Klein
                         Amsterdam.
                                                                     daten werden die Immobilienpreis-              Trendindikator Immobilien (DTI) seit
                                                                     indizes des Dr. Klein Trendindikators          2012 zehn regionale Indizes für die
                                                                     Immobilienpreise (DTI) berechnet.              größten deutschen Ballungsräume
                                                                     Es handelt sich hierbei um tatsächlich         berechnet: Hamburg, Hannover, Ber-
                                                                     getätigte Kauftransaktionen.                   lin, Dresden, Düsseldorf, Köln, Dort-
                                                                                                                    mund, Frankfurt a.M., Stuttgart und
                                                                                                                    München. Berechnungen für weitere
                                                                                                                    Regionen sind geplant. Zur Definition
    Abbildung 10                            DTI Region Hamburg für Häuser und Eigentumswohnungen 2007 bis 2017      der Ballungsräume nutzt Hypoport
                                                                                                                    die BBSR-Abgrenzungen der Groß-
                                                                                                                    stadtregionen. Dabei gehen bei den
                                                                                                                    Eigentumswohnungen die Kernstadt
                                                                                                                    und das Kerngebiet mit ein; bei den
                                                                                                                    Häusern zusätzlich die engeren und
                                                                                                                    weiteren Verflechtungsräume.

                                                                                                                    Mit der Betrachtung von Metropol-
                                                                                                                    regionen ähneln die Hypoportindizes
                                                                                                                    räumlich dem amerikanischen Case-
                                                                                                                    Shiller 20-City Index. Allerdings wird
                                                                                                                    bei Hypoport nicht die Repeat-Sales-
                                                                                                                    Methode benutzt, sondern ein hedo-
                                                                                                                    nisches Regressionverfahren auf den
                                                                                                                    Quadratmeterpreis mit verschiedenen
                                                                                                                    erklärenden Variablen angewandt.
                                                                                                                    Die Ergebnisse des EPX werden
                                                                                                                    monatlich, die des DTI quartalsweise
                                                                                                                    veröffentlicht.

                                                                                                                    Die Preisentwicklungen der letzten
                                                                                                                    fünf bis zehn Jahre lassen ausnahms-
                                                                                              Quelle: Hypoport AG   los Immobilienpreissteigerungen
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Hypoport Regionalindex                                                                 15

                                erkennen. Die Unterschiede zwischen         Abbildung 11
                                den Regionen sind aber groß. So                                       Preise für Eigentumswohnungen in München und Köln 2003 bis 2017
                                zeigt Dortmund gut 5 % Preisanstieg
                                pro Jahr, in München stiegen die Im-
                                mobilienpreise jährlich über 10 %. Die
                                Eigentumswohnungen weisen in den
                                letzten zehn Jahren wiederum in allen
                                Regionen höhere Steigerungen als
                                Einfamilienhäuser auf (vgl. Abb. 10).
                                München ist in allen Analysen abso-
                                luter Spitzenreiter sowohl bei Preis-
                                steigerungen als auch bei absolutem
                                Preisniveau. Eigentumswohnungen
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018

                                erreichen aktuell in der Isarmetropole
                                im Median Preise von über 6.000 €
                                je m². Städte wie Köln befinden sich
                                im Mittelfeld mit Medianpreisen von
                                                                                                                                                     Quelle: Hypoport AG
                                knapp unter 3.500 € (vgl. Abb. 11).

                                Preissteigerungen sind auch in allen
                                Baualtersklassen erkennbar. Selbst
                                ältere Häuser aus den 1960er und            Abbildung 12
                                1970er Jahren zogen aufgrund ange-                         5-Jahres-Renditen für Eigentumswohnungen in Metropolregionen 2012 und 2017
                                spannter Marktsituationen deutlich
                                an, wenn sie auch im Preisniveau             5-Jahres-Renditen pro Apartments basierend auf DTI-Indexwerten
                                merklich unter den Preisen der jün-
                                geren Baualtersklassen bleiben.

                                Anhand der Transaktionszahlen lässt
                                sich am Beispiel Berlin in den letzten
                                Jahren gut der Bedeutungsgewinn
                                des Neubaus nachvollziehen. Bei
                                Eigentumswohnungen hat sich
                                dessen Anteil von 15 % bis 2013 auf
                                inzwischen knapp 30 % fast verdop-
                                pelt. Das Preisniveau und die Stei-
                                gerungsraten sind hier beim Neubau
                                ebenfalls höher als im Bestand.

                                Bei den Renditeberechnungen sind
                                                                                                                                                    Quelle: Hypoport AG
                                in allen Regionen deutliche Zunah-
                                men erkennbar, mit Ausnahme der
                                Eigentumswohnungen in Hamburg
                                (vgl. Abb. 12).

                                Veröffentlichungen:
                                „„Europace Price Index (EPX): https://
                                    www.europace.de/index-epx-hedonic
                                „„Dr. Klein Trendindikator Immobilien-
                                    preise (DTI): https://www.drklein.de/
                                    presse.html
16                                                                                                                                                               Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Impressum

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                                                                                                                                            Hrsg.: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse,
                                    Immobilienmarktbericht Deutschland 2017                                                                 Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse, Oldenburg 2017
                                              der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland
                                                                                                                                            Bezug: redaktion@lgln.niedersachsen.de

                                                                                                                                            Während der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien in den letzten Jahren
                                                                                                                                            deutlich zulegte, blieben die Transaktionszahlen nahezu konstant. Der gestie-
                                                                                                                                            gene Geldumsatz resultiert in erster Linie aus den Käufen von Wohnimmobilien.
                                                                                                                                            Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Dies ist
                                                                                                                                            sowohl der guten wirtschaftlichen Gesamtsituation als auch dem lang anhal-
                                                                                                                                            tenden niedrigen Zinsniveau geschuldet. In den größten deutschen Städten
                                                                                                                                            legten die Preise besonders stark zu. Die Zahl der Transaktionen von Baugrund-
                                                                                                                                            stücken für Mehrfamilienhäuser stagnierte; ein deutliches Zeichen der nach wie
                                                                                                                                            vor herrschenden Knappheit beim Bauland. Der Druck auf den Wohnungsmarkt

                                                                                                                                                                                                                                 BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
                                                                                                                                            bleibt hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch. Das geht
                                                                                                                                            aus dem 5. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen
                                                    Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse,
                                                    Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse
                                                    in der Bundesrepublik Deutschland
                                                                                                                                            Gutachterausschüsse veröffentlicht haben. Der Bericht entstand in Kooperation
                                                                                                                                            mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

                                                                                                                                            Geringe Handelsaktivitäten am Transaktionsmarkt von Wohnungsportfolios
                                                                                                                                            Aktuelle Ergebnisse aus der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen
                                                                                                                                            BBSR-Analysen KOMPAKT 14/2017, Hrsg.: BBSR, Bonn 2017
                                                                                                                                            Bezug: forschung.wohnen@bbr.bund.de
BBSR-Analysen KOMPAKT 14/2017

                                                                                                                                            Das erste Halbjahr 2017 war von einer geringen Tätigkeit am deutschen
                                                                                                                                            Transaktionsmarkt geprägt. Der Trend des Vorjahres 2016 hat sich damit weiter
                                                                                                                                            fortgesetzt. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres
                                Aktuelle Ergebnisse aus der
                                BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen                                                                        13 Verkaufsfälle ab 800 Wohneinheiten mit insgesamt 27.000 Wohnungen in der
                                Die erste Jahreshälfte 2017 war von einer geringen Transaktionstätigkeit       Geringe Handelsaktivitäten
                                                                                                                                            BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen erfasst. Dies hängt mit der fehlenden
                                                                                                                                            Verfügbarkeit von Wohnungsportfolios auf dem Transaktionsmarkt, insbesonde-
                                geprägt. Der Trend des Vorjahres hat sich damit fortgesetzt. Hintergrund ist
                                das fehlende Angebot an verfügbaren Wohnungsportfolios.                        am Transaktionsmarkt von
                                Das vorliegende Heft befasst sich mit den Geschehnissen am deutschen           Wohnungsportfolios

                                                                                                                                            re von größeren Beständen, zusammen. Es wurden fast ausschließlich Verkäufe
                                Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr 2017. Die zentralen Ergebnisse der
                                aktuellen Auswertung der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen werden
                                in den folgenden Schwerpunkten vorgestellt:

                                                                                                                                            mittlerer Größenklassen in der vergangenen Jahreshälfte getätigt. In den
                                n Marktgeschehen geprägt von Verkäufen mittlerer Größe

                                n Deutsche Unternehmen und Publikums-AGs entscheidend für den Markt

                                                                                                                                            aktuellen Auswertungen der Datenbank werden die Entwicklungen der vergan-
                                n Leichte Zunahme bei Kleintransaktionen mit 100 bis 800 Einheiten

                                                                                                                                            genen Jahre nachgezeichnet und die Akteurskonstellationen am deutschen
                                                                                                                                            Transaktionsmarkt näher analysiert. Die BBSR-Datenbank Wohnungstransak-
                                                                                                               Autor
                                                                                                               Jonathan Franke
                                                                                                                                            tionen beobachtet den zugenommenen Verkauf von Mietwohnungsbeständen
                                                                                                                                            und ganzen Wohnungsunternehmen in Deutschland seit 1999.

                                          Herausgeber                                                                                                           Druck
                                          Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)                                                              Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn
                                          im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
                                          Deichmanns Aue 31–37                                                                                                  Bestellungen
                                          53179 Bonn                                                                                                            forschung.wohnen@bbr.bund.de
                                                                                                                                                                Stichwort: Arbeitskreis Immobilienpreise 2017
                                          Bearbeitung/Ansprechpartner
                                                                                                                                                                Die BBSR-Berichte KOMPAKT erscheinen in unregelmäßiger
                                          Alexander Schürt
                                                                                                                                                                Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos.
                                          alexander.schuert@bbr.bund.de
                                          unter Mitwirkung von                                                                                                  Bildnachweis
                                          Peter Ache – OGA Niedersachsen                                                                                        Foto S. 8: ZEW; weitere Fotos: Alexander Schürt
                                          Sören Iden – Hypoport AG
                                          Dr. Oliver Lerbs – ZEW                                                                                                ISSN 1867-0547 (Printversion)
                                          Eva Neubrand – BBSR                                                                                                   ISBN 978-3-87994-613-6
                                          Prof. Dr. Bertram I. Steininger – RWTH Aachen
                                          Matthias Waltersbacher – BBSR                                                                                         Bonn, Februar 2018

                                          Redaktion
                                          Katina Gutberlet                                                                                                      Newsletter „BBSR-Forschung-Online“
                                                                                                                                                                Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue
                                          Satz und Gestaltung                                                                                                   Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine
                                          Yvonne Schmalenbach                                                                                                   des BBSR: www.bbsr.bund.de/BBSR/newsletter
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