Immobilienpreisentwick-lungen in Deutschland - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und ...
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BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Erkenntnisse aus dem Arbeitskreis Immobilienpreise
am 16. Oktober 2017 in Bonn
Immobilienpreise und Wohnungsmieten sind in den letzten Jahren in vielen
Regionen stark gestiegen. In anderen Räumen waren sie stabil oder sogar rück-
Immobilienpreisentwick-
läufig. Die Bezahlbarkeit des Wohnens ist für eine zunehmende Zahl von Haus-
halten in prosperierenden Regionen erschwert. Für Privathaushalte verringert
lungen in Deutschland
sich wieder die Erschwinglichkeit des Kaufs von Immobilien. Umso wichtiger
ist es, die sehr differenzierten Mieten- und Preisentwicklungen in Deutschland
fundiert zu analysieren und zu bewerten, um zielgerichtet Maßnahmen für eine
nachfrageorientierte Wohnungs- und Immobilienmarktentwicklung umzusetzen.
Daher tagt jedes Jahr im Herbst der Arbeitskreis Immobilienpreise im BBR in
Bonn. Das Programm der letzten Sitzung war wieder breit gefächert und bot
spannende Diskussionen, deren Ergebnisse in diesem Heft dargestellt sind:
Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen
Messung von Preisübertreibungen, Überhitzungen und
Immobilienpreisblasen
Wirkung der Immobilienkreditvergabe auf Marktentwicklungen
Strukturierung von Immobilienteilmärkten
Immobilienmarktbericht Deutschland
Hypoport Regionalindex
2 Immobilienpreisentwicklungen
Immobilienpreisentwicklungin Deutschland||Vorwort
inDeutschland Beitrag
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
Wohnungs- und Baulandengpässe
sorgen in zahlreichen wachsenden
Städten und Regionen Deutschlands
für stark steigende Immobilienpreise
und Mieten. Die Bezahlbarkeit des
Wohnens erscheint bei hohen Preis-
steigerungen für viele Haushalte ge-
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
fährdet. In Regionen mit anhaltendem
Bevölkerungsrückgang fehlt ande-
rerseits vielfach die Nachfrage nach
Immobilien – mit der Folge sinkender
Preise und zunehmender Leerstände.
Dadurch mangelt es dort an Kapital
für Instandsetzungen oder Moder- für die Belange der Wohnungs- und
nisierung in die Jahre gekommener Immobilienmarktbeobachtung. Über
Gebäude. Immobilienpreisentwick- die methodischen und inhaltlichen
lungen haben eine hohe gesellschaft- Diskussionen der mitwirkenden
liche und wirtschaftliche Relevanz. Akteure werden Informationen zu
Es ist wichtig, die regionalen aussagekräftigen Verfahren und
Unterschiede auf den Wohnungs- Produkten ausgetauscht und neue
und Immobilienmärkten zu erkennen, Ansätze zur Umsetzung von Daten-
die Ursachen und Wirkungen dieser erhebungen und Analysen angeregt.
Trends abzuschätzen und politisch Der Erfahrungsaustausch geht dabei
sowie planerisch zu reagieren. auch über den eigentlichen Arbeits-
kreis hinaus. Es konnten bereits ver-
Deshalb ist es dem Bundesinstitut schiedene Kooperationen zwischen
für Bau-, Stadt- und Raumforschung den mitwirkenden Experten angeregt
(BBSR) ein Anliegen, an der Ver- werden.
besserung der Datengrundlagen,
der Berechnungsverfahren und der Mit dem vorliegenden Heft werden
Ergebnisdarstellung für eine differen- die Ergebnisse der 9. Sitzung des
zierte und nutzerorientierte Immo- Arbeitskreises Immobilienpreise am
bilienpreisanalyse mitzuwirken. Seit 16. Oktober 2017 in Bonn zusammen-
2009 organisiert das Bundesinstitut gefasst.
jährlich den Arbeitskreis Immobi-
lienpreise. An diesem Arbeitskreis Ich wünsche Ihnen eine interessante
wirken Immobilienmarktexperten Lektüre.
aus Bundesbehörden, Gutachteraus-
schüssen, Banken und kreditvermit-
telnden Instituten, wissenschaftli-
chen Einrichtungen und Kommunen
mit. Ziel ist die Weiterentwicklung
und Harmonisierung des amtlichen Dr. Robert Kaltenbrunner
und nicht-amtlichen Datenangebots Stellvertretender Leiter des Bundesinstituts
von Immobilienpreisen und Mieten für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Ergebnisse im Überblick 3
Ergebnisse im Überblick
Die starken Preissteigerungen in Der im Dezember 2017 veröffentlichte AK OGA und des Zentralen Immo-
vielen wachsenden Städten und Immobilienmarktbericht Deutschland bilien Ausschusses (ZIA) konnten
Regionen lassen sich auch über 2017 des Arbeitskreises der Oberen bereits zahlreiche Immobilienarten
verschiedene Immobiliensegmente Gutachterausschüsse, Zentralen definiert, abgegrenzt und beschrie-
hinweg mit Hilfe unterschiedlicher Geschäftsstellen und Gutachteraus- ben werden. Ergebnisse dazu wurden
Immobilienpreisquellen belegen. Es schüsse (AK OGA) verdeutlicht das in der Broschüre „Strukturierung des
bestehen Abweichungen bei den vielfältige Immobilienmarktgesche- sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich
Entwicklungsverläufen verschiedener hen in den Teilräumen Deutschlands genutzter Immobilien für die Zwecke
Immobilienpreisindizes. Sie sind auf sowie in unterschiedlichen Seg- der Marktbeobachtung und Wer-
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
unterschiedliche Berechnungsmetho- menten. Im Vordergrund stehen dabei termittlung“ veröffentlicht.¹ Weitere
den, verschiedene Datenquellen und Transaktionszahlen, Geldumsätze Teilmärkte sowie Abstimmungen
-arten, unterschiedliche Gewich- sowie Kaufpreise und deren Entwick- mit Immobilienspezialisten werden
tungen und differierende Markt- lungen. 2016 wurden fast 25 % mehr folgen.
segmente zurückzuführen. Diese für Immobilien ausgegeben als noch
Unterschiede fußen auf der jewei- zwei Jahre zuvor. Während Käufer Die vielfältigen im Arbeitskreis
ligen Verfügbarkeit der Daten und im Jahr 2014 191 Mrd. € investier- Immobilienpreise vorgestellten und
den Zielsetzungen der Preisanalysen. ten, waren es im Jahr 2016 bereits diskutierten Themen zeigten einmal
Die Bereitstellung dieser Informatio- 237,5 Mrd. € – bei 1 Mio. Transak- mehr die große gesellschaftliche und
nen über die einzelnen Preisindizes tionen. Von 2009 bis 2016 stiegen die wirtschaftliche Bedeutung von Immo-
ist für das Verständnis, die richtige Ausgaben für den Immobilienkauf um bilien und den Bedarf fundierter und
Interpretation und die Vergleichbar- jährlich 9 %. kontinuierlicher Immobilienmarkt-
keit der Ergebnisse unerlässlich und beobachtung. In den letzten Jahren
sorgt somit für die notwendige Trans- Nach Berechnungen von Hypoport haben die Vielfältigkeit der Immo-
parenz. Über den regelmäßigen Fach- sind die Preisentwicklungen der letz- bilienpreisanalysen verschiedener
austausch trägt auch der Arbeitskreis ten Jahre in den zehn untersuchten Anbieter und deren Methodenansätze
Immobilienpreise mit dazu bei. Metropolräumen ausnahmslos deutlich zugenommen. Die Experten-
positiv. Die Unterschiede zwischen diskussionen zeigten aber auch,
Es besteht ein breiter Konsens, dass den Regionen sind aber groß. dass sich die Datenverfügbarkeit, die
derzeit in Deutschland weiterhin Eigentumswohnungen weisen in den Regionalisierung der Analyseergeb-
nicht von einer Immobilienpreisblase letzten zehn Jahren wiederum in allen nisse und die Transparenz bei den
gesprochen werden kann. Lokale Regionen höhere Steigerungen auf Informationsangeboten durchaus
Überbewertungen oder Überhit- als Einfamilienhäuser. noch verbessern lassen.
zungen auf besonders angespann-
ten Märkten sind erkennbar. Die Im Rahmen der Arbeitsgruppe zur (1) ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
(Hrsg.), 2016: Strukturierung des sachlichen
anhaltend hohe Nachfrage nach Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich nutzbarer
Immobilien, moderate Steigerungen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbe-
obachtung und Wertermittlung. Erster
der Immobilienkreditvergabe und Immobilien unter Federführung des Ergebnisbericht der Arbeitsgruppe. Berlin.
hohe Kreditvergabestandards wirken
aber einer Blasenbildung entge-
gen. Allerdings besteht bisher auch 9. Sitzung des Arbeitskreises Immobilienpreise in Bonn
noch kein überzeugender Ansatz,
um das Platzen oder eine deutliche
Abkühlung von Immobilienpreisbla-
sen vorauszusagen. Die Situationen
der Immobilien- und Finanzmärkte
zwischen und innerhalb von Staaten
Foto: Alexander Schürt
können sehr unterschiedlich sein und
somit entsprechend verschiedene
Einflussfaktoren zum Tragen kommen,
die ein mögliches Platzen erkennen
lassen würden.
4 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen
Aktuelle Trends und Einschätzungen
zu Immobilienpreisen
Wohnungs- und Baulandengpässe bundesweite Preisentwicklung von
sorgen in zahlreichen wachsenden Bauland aus. Seit dem Jahr 2000 ist
Städten und Regionen Deutschlands der Durchschnittspreis je m² Bauland
für stark steigende Immobilienpreise um 46 % gestiegen. Zum Vergleich:
und Mieten. Dank der in den letzten Bei Wohnimmobilien fiel das Plus laut
Jahren umfangreichen Weiterent- Häuserpreisindex des Statistischen
wicklung der verschiedenen Immobi- Bundesamtes mit gut 25 % deutlich
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Foto: Alexander Schürt
lienpreisanalysen und -indizes lassen geringer aus. In den letzten fünf
sich diese Preissteigerungen für die Jahren legten die Baulandpreise (ca.
verschiedensten Segmente belegen. 5 % p.a.) ebenfalls stärker zu als die
Die Wohnimmobilienpreisindizes Preise für Wohnimmobilien (gut 4 %
von amtlichen und nicht-amtlichen p.a.). Im Gegensatz zu Wohnimmo-
Matthias Waltersbacher Einrichtungen untersuchen häufig bilienpreisindizes wird die Preisent-
Leiter des Referats Wohnungs- und den Gesamtmarkt an Wohnimmo- wicklung von Bauland vergleichswei-
Immobilienmärkte im BBSR
bilien und unterscheiden dabei se gering differenziert veröffentlicht.
zwischen Bestand und Neubau sowie Das BBSR hat daher eine regionale
Einfamilienhäusern und Eigentums- Analyse der Baulandpreise auf der
wohnungen. Zum Teil kommt eine Basis der Kaufpreissammlungen der
weiterreichende Segmentierung zum Gutachterausschüsse vorgenommen,
Tragen. Die Bundesbank unter- die die Unterschiede zwischen den
scheidet beispielsweise zusätzlich verschiedenen räumlichen Typen
nach Reihenhäusern und freistehen- betont.
den Einfamilienhäusern.
Zwischen 2011 und 2016 stiegen die
Immobilienpreisindizes können sich mittleren Baulandpreise für individu-
auch auf unbebaute Grundstücke elle Bebauung um 27 % − von 129 €
beziehen. So weist das Statistische auf 164 € je m² Grundstücksfläche
Bundesamt mit dem Baulandindex die (4,9 % p.a.). In den Großstädten stieg
der Bodenpreis um 33 % − von gut
250 € im Jahr 2011 um 5,9 % jähr-
Abbildung 1
lich auf knapp 350 € je m² 2016 (vgl.
Mittlere Baulandpreise für individuelle Bebauung 2007 bis 2016 Abb. 1). In den städtischen und länd-
lichen Kreisen blieben sowohl das
€ je m²
400
Preisniveau als auch die Steigerungs-
raten deutlich darunter. Am aktuellen
350
Rand (für die Jahre 2015 und 2016)
300
gab es bei allen drei Kreistypen einen
250 kräftigen Zuwachs zwischen 8,4 %
200 und 6,6 % p.a.
150
100 Deutliche Unterschiede beim Ver-
50 kaufsgeschehen von unbebauten
Grundstücken ergeben sich bei der
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Differenzierung der Städte und Land-
kreise nach hohem bzw. niedrigem
Siedlungsstruktureller Kreistyp
Mietniveau. Die Bodenpreise je m²
Kreisfreie Großstädte Ländliche Kreise Grundstücksfläche stiegen in den
Städtische Kreise Deutschland
teuren Großstädten zwischen 2011
Datenbasis: Gutachterausschussdaten der Erhebung des AK OGA 2007 bis 2016 © BBSR Bonn 2018
und 2016 um knapp 42 % von 329 €
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Aktuelle Trends und Einschätzungen zu Immobilienpreisen 5
auf 466 € je m² Grundstücksfläche In der Gesamtschau der verschie- Veröffentlichungen:
(über 7 % p.a.). denen Wohnimmobilienpreisindizes
wird eine Preissteigerung von mehr- Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
2016 lag der rechnerische Kaufpreis heitlich 4 bis 5 % in den letzten fünf schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
für ein Grundstück für Eigenheim- Jahren (2011 bis 2016) und von 6 bis und Gutachterausschüsse (AK OGA),
bebauung (Quadratmeterpreise 7 % im letzten Jahr (2016) ausgewie- 2017: Immobilienmarktbericht Deutsch-
verknüpft mit durchschnittlichen sen. Bis auf eine Ausnahme lag die land 2017. Oldenburg.
Grundstücksgrößen) bei ca. 112.000 €. Preissteigerung im Jahr 2016 über Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Aufgrund der Bodenpreissteigerung dem Fünfjahresdurchschnitt, so dass Raumforschung, 2017: Bauland als
von ca. 27 % in den letzten fünf von einer eher zunehmenden Dyna- Engpassfaktor für mehr bezahlbaren
Jahren zahlten die Käufer zuletzt mik bei den Wohnimmobilienpreisen Wohnraum. Analyse der Baulandpreise
etwa 24.000 € mehr als 2011. Auf- ausgegangen werden kann. aus den Kaufpreissammlungen der
grund der stark überdurchschnittlich Gutachterausschüsse. Bonn.
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
gestiegenen Bodenpreise in den Preismessungen auf der Grundlage Deutsche Bundesbank, 2017a: Finanz-
Großstädten lag der durchschnitt- von Inseraten im Internet können die stabilitätsbericht 2017. Frankfurt a.M.
liche Kaufpreis für ein Grundstück Immobilienpreissteigerungen mit der Deutsche Bundesbank, 2017b: Wohnim-
für Eigenheimbebauung im Jahr ebenfalls aus Anzeigen abgeleiteten mobilienpreisindizes. Internet: https://
2016 dort bei knapp 200.000 €. 2011 Mietenentwicklung in Verbindung www.bundesbank.de/Navigation/DE/
mussten Käufer knapp 50.000 € bringen. Die Analysen beispielsweise Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/
weniger zahlen. Besonders stark sind von Immobilienscout24 oder der em- Makrooekonomische_Zeitreihen/
die rechnerischen Kaufpreise in den pirica AG zeigen, dass die Immobili- its_details_value_node.html?https=1
teuren Großstädten gestiegen. Hier enpreise seit einigen Jahren stärker &https=1&tsId=BBDR1.A.DE0127.N.B
lagen die Grundstückspreise 2016 bei steigen als die Mieten. Allerdings BK.BRWHTTGK.P.I11.A; abgerufen am
259.000 €. Die Käufer müssen somit im sind die Mietensteigerungen nach 16.01.2018.
Durchschnitt 76.000 € mehr bezahlen wie vor überdurchschnittlich und empirica, 2017: empirica-Preisdaten-
als noch vor fünf Jahren. geben hinsichtlich der Bezahlbarkeit bank – Blasenindex III/2017. Berlin.
von wiedervermieteten Mietwoh- Internet: https://www.empirica-institut.
Die Analyse des BBSR verdeutlicht, nungen noch keine Entwarnung. de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_
dass knappes oder fehlendes Bau- Referenzen/PDFs/Blasenindex__Q32017.
land die Preise stark steigen lässt. Neben dieser Erkenntnis kann pdf; abgerufen am 27.12.2017.
Knappheiten zeigen sich mithilfe der festgestellt werden, dass die Preise Hypoport Wohnimmobilienindex Euro-
Kaufpreissammlung der Gutachter- von Eigentumswohnungen stärker ge- pace Price Index (EPX). Internet: https://
ausschüsse jedoch auch bei den stiegen sind als die von Häusern, und www.europace.de/index-epx-hedonic/;
Verkäufen von gebrauchten Eigen- dass der Neubau stärkere Anstiege abgerufen am 27.12.2017.
heimen. Die Preisanstiege sind hier der Preise zu verzeichnen hatte als Statistisches Bundesamt, 2017: Wohn-
ebenfalls beträchtlich und weisen auf der Wohnungsbestand. immobilienpreise: Internet: https://www.
das erhebliche Defizit beim Woh- destatis.de/DE/ZahlenFakten/Gesamt-
nungsangebot hin. Preissteigerungen werden regional wirtschaftUmwelt/Preise/BauImmobi-
weiterhin dort vorzufinden sein, wo lienpreise/BauImmobilienpreise.html;
Auch die amtlichen und nicht-amt- einer wachsenden Nachfrage kein abgerufen am 27.12.2017.
lichen Wohnimmobilienpreisindizes entsprechendes Wohnungsangebot vdp-Research, 2017: http://www.vdpre-
für Deutschland geben den starken bereitgestellt werden kann. Da die search.de/vdp-immobilienpreisindizes/
Preisanstieg bei Wohnimmobilien Kluft zwischen diesen beiden Größen
wieder. Dabei bestehen gewisse in den größten Städten Deutschlands
Unterschiede bei den Entwick- (und darüber hinaus) noch nicht ent-
lungsverläufen der verschiedenen scheidend verkleinert werden konnte,
Immobilienpreisindizes. Sie sind auf ist mit einem Ende des Preisanstieges
unterschiedliche Berechnungsmetho- kurzfristig nicht zu rechnen.
den, unterschiedliche Gewichtungen
und differierende Marktsegmente
zurückzuführen. Die Abweichungen
fußen zudem auf der Verwendung
von unterschiedlichen Datenquellen
und den verschiedenen Zielsetzungen
der Preisanalysen.
6 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie lassen sich Preisübertreibungen messen?
Wie lassen sich Preisübertreibungen, Überhitzungen
und Immobilienpreisblasen messen?
Preisübertreibungen, Überhitzungen Bei der Identifikation von Immobilien-
und die Gefahren des Entstehens und preisblasen lassen sich nach Prof.
Platzens von Immobilienpreisblasen Steininger drei Analysemethoden
sind seit Jahren in Deutschland viel unterscheiden: die charttechnische,
diskutierte Themen und wurden auch die verhaltensbasierte sowie die
in früheren Sitzungen des Arbeits- fundamentale Analyse. Die Wahl der
kreises Immobilienpreise erörtert. In Analyse beeinflusst dabei auch die
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
diesem Jahr standen theoretische Art der Messung der Preisdynamik.
und empirische Grundlagen zur Ein- Die charttechnische Sichtweise
Foto: Alexander Schürt
schätzung von Immobilienpreisbla- vergleicht Immobilienpreisentwick-
sen im Vordergrund der fachlichen lungen mit einem theoretischen
Diskussionen. Kursverlaufsmuster, das eine ty-
pische Preisblase kennzeichnet. Die
Eine gängige Definition von Preisbla- verhaltensbasierte Methode wurde in
Prof. Dr. Bertram I. Steininger sen formulierte Joseph Stiglitz bereits den USA beispielsweise von Karl E.
Juniorprofessor für Real Estate Finance 1990. Demnach bestehen Preisblasen Case und Robert J. Shiller angewen-
an der RWTH Aachen
dann, wenn aktuelle Preise darauf det. Sie werteten Fragebögen aus,
zurückzuführen sind, dass Investoren bei denen die Art der Kreditvergabe
von künftig kontinuierlich hohen und das Agieren der Marktakteure
Preisen ausgehen, selbst wenn näher beleuchtet werden. Ein solches
Fundamentalfaktoren diese nicht Verfahren wäre auch für Deutschland
rechtfertigen. interessant, da hier entsprechende
Analysen fehlen. Wer kauft was,
wann und wo? Wie lange werden
Immobilien gehalten? Welche
Erwartungen haben Investoren für
Abbildung 2
die Zukunft? Mit der fundamentalen
Immobilienmarktindikatoren USA 1890 bis 2015 Sichtweise werden dagegen unter-
schiedliche Indikatoren und Mess-
200 1000
methoden identifiziert und kombiniert,
180 900 um so ein datenbasiertes Bild der
160 800 Preisentwicklungen und -einflüsse zu
erhalten.
140 700
US Hauspreise
120 600 Es bleibt offen, wie rational Markt-
Bevölkerung in Millionen
Index oder Zinssatz
100 500 teilnehmer bei Immobilienkäufen
und -verkäufen agieren. Einige
80 400
Baukosten Wissenschaftler sehen langfristig
60 300 ein Gleichgewicht auf den meisten
40 Bevölkerung 200 Märkten. Andere betrachten die
Selbstregulierungsmechanismen der
20 Zinssatz 100
Märkte jedoch skeptisch. So können
0 0 überhöhtes Selbstvertrauen, Herden-
1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000 2020
verhalten, Euphorie oder Panik bei
Die Abbildung zeigt die wichtigsten Einflussfaktoren von Immobilienpreisen für die USA zwischen 1890
und 2015, da steigende Immobilienpreise erst im Kontext von weiteren Indikatoren auf eine Preisblase
Investoren zu irrationalem Verhalten
hindeuten können. Die Abbildung basiert auf Shiller 2015. führen und somit die Basis für Immo-
Quelle: Steininger bilienpreisblasen bilden.
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie lassen sich Preisübertreibungen messen? 7
Welche Preisdaten am geeignetsten aber auch auf die kleineren Städte Die Erschließung von differenzierten
sind, wird vielfach diskutiert. Insbe- erstrecken kann. Dies wird durch Immobilienpreisdaten und die
sondere in den letzten Jahren hat potenziell hohe Leerstände gefördert, Entwicklung spezifischer Mess- und
sich vieles in Bezug auf die Erschlie- die sich durch eine geringere Zahl Frühwarnverfahren sind somit weiter-
ßung und Nutzbarmachung von an regionalen Zuzüglern ergibt, falls hin Aufgabenfelder für die Immobili-
Immobilienpreisdaten in Deutschland es zu einem Preisverfall innerhalb enmarktbeobachtung.
entwickelt. Trotzdem ist die Ver- der Städte kommen sollte. Anhand
fügbarkeit entsprechender Daten des empirica-Blasenindex können
im Vergleich zu anderen Staaten allerdings nur Hinweise auf Gefahren Veröffentlichungen:
sehr beschränkt. Transaktionsdaten gegeben werden; Preisblasen lassen
der Gutachterausschüsse auf der sich damit nicht eindeutig erkennen Case, Karl E.; Shiller, Robert J., 2003: Is
einen Seite und Angebotsdaten aus (empirica 2017, S. 3ff.). There a Bubble in the Housing Market?
Immobilieninseraten auf der anderen Brookings Papers on Economic Activity
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Seite werden seit einigen Jahren Im Vortrag sowie in der anschlie- 34, 299–362.
verstärkt für die Marktbeobachtung ßenden Diskussion wurde deutlich, Deutsche Bundesbank, 2017: Finanzsta-
aufbereitet und Berechnungsmetho- dass bisher noch kein gänzlich bilitätsbericht 2017. Frankfurt a.M.
den weiterentwickelt, um regionale überzeugender Ansatz, auch nicht empirica, 2017: empirica-Preisdaten-
und zeitreihenfähige Daten für die über Indikatoren, gefunden werden bank – Blasenindex III/2017. Berlin.
Marktanalyse und -bewertung zu er- konnte, um Immobilienpreisblasen zu Internet: https://www.empirica-institut.
halten (vgl. Abb. 3). Da beide Quellen identifizieren oder ihr Platzen voraus- de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_
verschiedene Vor- und Nachteile zusagen. Erst im Nachhinein ließen Referenzen/PDFs/Blasenindex__Q32017.
beinhalten, kann auch die kombi- sich die für die jeweilige Situation pdf; abgerufen am 27.12.2017.
nierte Nutzung beider Datengrundla- relevanten Indikatoren ableiten. Die Shiller, Robert J., 2015: Irrational Exu-
gen hilfreich sein, um Aussagen über Heterogenität inter- und intranatio- berance. 3. Edition. Princeton University
Immobilienpreisentwicklungen und naler Immobilien- und Finanzmärkte Press. Princeton.
Risiken von Preisblasen zu treffen. begünstigt dabei unterschiedliche Stiglitz, Joseph E., 1990: Symposium on
Einflussgrößen für die Entwicklung Bubbles, Journal of Economic Perspec-
Die Deutsche Bundesbank identifi- einer Preisblase, was eine Vorhersa- tives 4, 13–18.
ziert in einigen Städten zunehmende ge zusätzlich erschwert.
Preisübertreibungen, die teils um
bis zu 30 % über die fundamental zu
erwartenden Werte hinausgehen.
Abbildung 3
Während das Wohnungsbaukredit-
wachstum in den letzten Jahren um Immobilienpreisindizes für Berlin 2007 bis 2016
jährlich knapp 4 % anstieg, ging das 200
Verhältnis der Verschuldung zum
verfügbaren Einkommen der privaten 180
Haushalte aber weiter zurück. Da
160
jedoch aktuell auch weiterhin keine
wesentlichen Lockerungen bei den 140
Kreditvergabestandards zu erkennen
sind, geht die Bundesbank derzeit 120
nicht von einer Immobilienpreisblase
100
aus (Deutsche Bundesbank 2017,
S. 47ff.). 80
Die empirica AG identifiziert anhand 60
13
07
09
10
12
16
15
08
14
11
1
6
7
8
9
0
Ja 13
des eigenen empirica-Blasenindex
2
4
Ja 15
li 1
li 1
li 0
li 0
li 0
li 1
li 1
li 1
ar
ar
ar
ar
ar
ar
ar
ar
ar
ar
li
li
Ju
Ju
Ju
Ju
Ju
Ju
Ju
Ju
Ju
nu
Ju
nu
nu
nu
nu
nu
nu
nu
nu
nu
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
in einer zunehmenden Anzahl an AHPI RSM Median IMX
Städten die Gefahr der Entwicklung Die Abbildung zeigt verschiedene Preisindizes für die Immobilienpreisentwicklung in Berlin und visualisiert
von Immobilienpreisblasen. Ein die Relevanz der zugrunde gelegten Methodik in der Indexkonstruktion, v.a. der autoregressive Index könnte
datentechnisch leicht umgesetzt werden. (AHPI = autoregressiver Index; RSM = Repeat-Sales-Method-
besonderes Gefahrenpotenzial wird Index; Median = Median Index; IMX = Index von Immobilienscout24). Eigene Berechnungen, basierend auf
dabei den großen Ballungszentren Angebotsdaten von ImmobilienScout24 und IMX Angebotsindex (Immobilien Scout GmbH 2017).
zugeschrieben, das sich künftig Quelle: Steininger
8 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf die Marktentwicklungen?
Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf
die aktuellen Marktentwicklungen?
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt Wohnimmobilienmärkten oftmals
ist seit Beginn der Finanz- und Schul- durch eine exzessive Ausweitung
denkrise 2009/2010 durch eine Phase der Kreditfinanzierung mit verursacht
stark steigender Kaufpreise und eine wurden.
wachsende Bautätigkeit gekenn-
zeichnet. Diese Entwicklung war und Ein plausibler gesamtwirtschaftlicher
ist besonders stark ausgeprägt für Frühwarnindikator für mögliche
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Großstädte, in welchen die Preise Übertreibungen an den Kreditmärk-
seit Beginn der Aufschwungphase ten ist das Verhältnis des gesamten
nach Berechnungen der Deutschen Wohnimmobilienkreditvolumens
Foto: ZEW
Bundesbank im Mittel um 60 % an- zum verfügbaren Einkommen der
gestiegen sind. Die gesamtdeutsche privaten Haushalte. Dieses Verhältnis
Dr. Oliver Lerbs Steigerung liegt je nach verwende- liegt in Deutschland seit Beginn der
Leiter des Forschungsschwerpunkts tem Preisindex zwischen 20 % und Aufschwungphase am Wohnungs-
„Finanzen privater Haushalte und Immobilien“
40 %. markt praktisch stabil bei etwa 70 %.
beim ZEW Mannheim
Anders als in Deutschland stieg die-
In Verbindung mit den Preisanstie- selbe Kennzahl etwa für die USA im
gen ist am deutschen Hypotheken- Vorfeld der Immobilienkrise innerhalb
finanzierungsmarkt ein moderates von acht Jahren rapide von 80 % auf
Kreditwachstum zu beobachten. 110 % im Jahr 2008. In Spanien oder
Die entscheidenden Fragen lauten: Irland waren sogar noch stärkere Zu-
Welcher Anteil der Preiszuwächse nahmen zu beobachten (vgl. Abb. 4).
ist auf dieses Kreditwachstum
zurückzuführen, und geht dieses Der Befund, dass es in Deutschland
Kreditwachstum mit einer für die trotz steigender Immobilienpreise
Finanzstabilität riskanten Lockerung kein übermäßig starkes Kreditwachs-
der Kreditvergabepraktiken einher? tum gibt, ist durch vier einzelne,
Wissenschaftliche Analysen der aber miteinander in Verbindung
zurückliegenden Immobilienkrise in stehende Ansätze begründbar:
den USA und anderen Ländern legen Erstens gilt, dass trotz der historisch
nahe, dass Übertreibungen an den niedrigen Zinsen kaum mehr Haus-
halte Wohneigentum erwerben als
früher. Für Verbraucher im typischen
Abbildung 4
Ersterwerbsalter zwischen 30 und
Entwicklung der Kreditvolumina 39 Jahren sind die hohen Kaufpreise
und Nebenkosten aufgrund der
Kumuliertes Wachstum der Kredit-Einkommens-Relation
(in Prozentpunkten) traditionell hohen Eigenkapitalan-
forderungen im deutschen Hypothe-
Irland (2002–2009) 88,0 kensektor oft nicht erschwinglich,
sodass die Wohneigentumsquote in
Spanien (2001–2008) 47,3 dieser Altersgruppe sogar rückläufig
ist (vgl. Abb. 5).
Großbritannien (2002–2009) 32,3
Zweitens, in Verbindung mit dem
USA (2001–2008) 32,0 ersten Befund, liegt der Anteil der
Kreditfinanzierung am Immobilien-
Deutschland (2009–2016) −2,5 wert für private Immobilienkäufe
weitgehend stabil zwischen 70 %
0 20 40 60 80 100
und 80 %. Auch die Analysen der
Quelle: European Mortgage Federation, Berechnungen des ZEW. Kreditvergabepraktiken von Banken
Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Wie wirkt die Immobilienkreditvergabe auf die Marktentwicklungen? 9
im Rahmen der Bank Lending Survey Abbildung 5
der Europäischen Zentralbank deuten Entwicklung der Wohneigentumsquote 1995 bis 2016
auf keine Aufweichung der Vergabe-
standards für private Wohnungsbau- Prozent
kredite hin. Drittens nutzen deutsche 50
DEUTSCHLAND
Haushalte die vorherrschende 45 INSGESAMT
Niedrigzinsphase vermehrt für hohe
40
Anfangstilgungen, Sondertilgungen
oder Refinanzierungen, wodurch das 35 30 BIS 39
JAHRE
gesamtwirtschaftliche Kreditwachs-
30
tum gebremst wird. Viertens führen
steigende Marktwerte für Immobilien 25
hierzulande nur sehr selten zu einer
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
20
Ausweitung des Kreditrahmens oder
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
zu Eigenkapitalentnahmen. Analysen
Quelle: SOEP, Berechnungen des ZEW.
auf der Mikroebene auf Basis des
Panels Finanzen privater Haushalte
der Deutschen Bundesbank zeigen,
dass die aktuellen Immobilienwerte Abbildung 6
die Restschulden für die meisten pri- Verschuldungsquoten von Wohneigentümern nach Nettovermögen 2014
vaten Immobilieneigentümer deutlich
übersteigen (vgl. Abb. 6). Prozent
100
Sollte angesichts dieser Befunde
die Vergabe von Immobilienkrediten
stärker reguliert werden? Das im 80
Juni 2017 verabschiedete Finanzauf-
sichtsergänzungsgesetz ermächtigt
die Bundesanstalt für Finanzdienst-
60
leistungsaufsicht (BaFin), zukünftig
bei erkennbaren Gefahren für die
Finanzstabilität Obergrenzen für den
40
Fremdkapitalanteil in der Finanzie-
rung und/oder maximale Tilgungs-
zeiträume vorzugeben (sogenannte
20
makroprudenzielle Regulierung).
Nach Einschätzung des Vortrags von
Dr. Lerbs würde eine tatsächliche
Aktivierung dieser Maßnahmen 0
Ärmste 25 % 2. Quartil 3. Quartil Reichste 25 %
angesichts der insgesamt nach wie
vor stabilen Situation am deutschen Verbindlichkeiten Nettoimmobilienvermögen Nettofinanzvermögen
Hypothekenmarkt momentan und
Quelle: Panel Finanzen privater Haushalte, Berechnungen des ZEW.
bis auf weiteres mehr schaden als
nutzen. Insbesondere würde die
private Wohneigentumsbildung durch
gesetzliche Vorgaben zusätzlich Instrumenten für die Regulierung der für die Stabilität des Finanzsystems und
erschwert werden. Nicht zuletzt gilt Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb zur Änderung der Umsetzung der
es die Wirkungen der erst vor kurzem von Wohnimmobilien. Berlin. Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanz-
umgesetzten Wohnimmobilienkredit- Ausschuss für Finanzstabilität, 2017: aufsichtsrechtergänzungsgesetz).
richtlinie abzuwarten. Vierter Bericht an den Deutschen Bun- Drucksache 18/10935, Berlin.
destag zur Finanzstabilität in Deutsch- Lerbs, Oliver; Voigtländer, Michael, 2018:
land. Berlin. Ist eine makroprudenzielle Regulierung
Veröffentlichungen: Deutscher Bundestag, 2017: Entwurf des deutschen Hypothekenmarktes
eines Gesetzes zur Ergänzung des geboten? Perspektiven der Wirtschafts-
Ausschuss für Finanzstabilität, 2015: Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im politik (im Erscheinen).
Empfehlung vom 30. Juni 2015 zu neuen Bereich der Maßnahmen bei Gefahren
10 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Strukturierung von Immobilienteilmärkten
Strukturierung von Immobilienteilmärkten für
die Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung
Welche Arten von Immobilien gibt AG liegt dabei in erster Linie auf der
es? Diese Frage zu beantworten Abgrenzung wirtschaftlich nutzbarer
erscheint auf den ersten Blick simpel. Immobilien. Die AG erhofft sich, in
Auf den zweiten Blick stellt man fest, letzter Instanz durch das Vorhaben
dass im Bereich der Wirtschaftsim- folgende zentrale Verbesserungen
mobilien selbst auf Bundesebene bis- anzustoßen:
lang noch keine eindeutige, einheit-
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
liche Systematik besteht, nach der eine Vereinheitlichung von immo-
Immobilien und ihre Teilmärkte abge- bilienartspezifischen Kenngrößen
Foto: Alexander Schürt
grenzt werden. Vielmehr existiert eine (erhöhte Sicherheit z. B. von
Vielzahl an Kategorisierungen mit Wertgutachten)
unterschiedlichen Schwerpunkten, Die für die Wertermittlung erfor-
zumeist zweckdienlich und unter- derlichen Daten können präziser
nehmens- bzw. interessensgeleitet modelliert werden (bspw. Liegen-
Eva Neubrand aus der Bedarfslage heraus entwi- schaftszinssätze, Vergleichsfak-
Projektleiterin im Referat Wohnungs- ckelt und weiter gewachsen. In den toren).
und Immobilienmärkte im BBSR
Kaufpreissammlungen der Gutach- Immobilienmarktanalysen und
terausschüsse für Grundstückswerte Marktdaten werden vergleich-
bereitet die Zuordnung von gewerb- barer und nachvollziehbarer.
lichen Immobilien daher erhebliche
Schwierigkeiten und erfolgt lokal und Bei der Übertragung des Begriffs
regional sehr heterogen. „Commercial Properties“ ins Deut-
sche besteht die Schwierigkeit, dass
Gravierende Lücken für die Fähigkeit, in angelsächsischen Märkten hierzu
Aussagen zur Finanzstabilität zu tref- auch Wohnportfolien gezählt werden,
fen, wurden 2013 vom Internationalen da deren Zweck eine Gewinnerzie-
Währungsfonds (IWF), dem Interna- lung ist. Für den deutschen Immobi-
tional Financial Stability Board (FSB) lienmarkt funktioniert diese Segmen-
und der G-20-Finanzministerkonferenz tierung nicht bedenkenlos. Allein in
insbesondere für den Bereich der der Bauplanung und den Kreditricht-
Commercial Properties festgestellt linien der Banken ist zwingend eine
(gewerblich bzw. wirtschaftlich ge- Unterscheidung der Nutzungsabsicht
nutzte Immobilien). Seither steht auf der Gebäudeflächen vorgeschrieben.
der Tagesordnung von Eurostat und Eine klare und eindeutige defini-
EZB, neben den bereits existierenden torische Trennung von Wohn- und
Wohnimmobilien-Preisindizes auch Wirtschaftsimmobilienmärkten geht
sogenannte Commercial Property insofern über die Renditeerzielung hi-
Price Indices (CPPI) zu bilden und naus. Während bei einer Wohnimmo-
künftig in die Marktbeobachtung zu bilie die Nutzung „Wohnen“ (als Teil
integrieren. Das Statistische Bun- des Privatkonsums) im Vordergrund
desamt und Eurostat arbeiten mit steht, ist die Nutzungsabsicht bei der
Wirtschaftsimmobilien Unterstützung der Bundesbank an Wirtschaftsimmobilie der Einsatz der
sind Immobilien, die der Nutzer dafür notwendigen Klassifikationen. Immobilie als Produktionsfaktor.
zur Erstellung eines Produktes
Seit 2013 widmet sich die AG zur Es existieren zahlreiche Klassifika-
oder für Dienstleistungen
Strukturierung der Immobilienteilmär- tionen, Standards und Normen zur
als Produktionsfaktor
kte dem Ziel, eine bundesweite Ver- Einordnung von Immobilienarten, die
einsetzt. Nutzer sind die öffent- einheitlichung von Immobilienarten praxiserprobt und etabliert sind. Ein
liche Hand oder Unternehmen. insbesondere für die Zwecke der Grundsatz für die Arbeit der AG war
Marktbeobachtung und der Werter- daher, vorhandene Systematiken
(Quelle: ZIA 2016: 21)
mittlung zu erarbeiten. Der Fokus der möglichst zu berücksichtigen, um dieImmobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Strukturierung von Immobilienteilmärkten 11
notwendigen Anpassungsleistungen erster Linie der bisherigen Struktur großen Herausforderungen wird
zu minimieren. Bestenfalls sollen die der amtlichen Statistik und der amt- dabei insbesondere der Umgang mit
neu strukturierten Immobilienarten lichen Wertermittlung Rechnung. gemischt genutzten Immobilien sein.
aus den vorhandenen generiert wer- In der Fachöffentlichkeit stößt die Ini-
den können. Die beiden wichtigsten Der Teilmarkt der Industrie-, Produk- tiative für eine Vereinheitlichung von
Systematiken sind: tions- und Logistikimmobilien umfasst Immobilienarten vielfach auf positive
sämtliche Immobilien, die für industri- Resonanz und Unterstützungsbereit-
Classification of Types of elle Fertigungs- und Produktions- schaft.
Construction (CC) (Eurostat 1998) zwecke genutzt werden, und beinhal-
Systematik der Bauwerke tet damit auch vor- und nachgelager-
(Statistisches Bundesamt, urspr. te Prozesse wie Lagerung, Logistik Veröffentlichungen:
Fassung 1978) und Forschung. An diesem Beispiel
wird deutlich, dass eine fundierte ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
Abbildung 7 stellt das Ergebnis der Abgrenzung oftmals fachspezifische e.V. (Hrsg.), 2016: Strukturierung des
bisherigen Arbeit der AG bis zur Kenntnisse erfordert. Die Branchen sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich
zweiten Hierarchieebene unterhalb selbst liefern hierzu die wertvollsten nutzbarer Immobilien für die Zwecke der
der Wirtschaftsimmobilien dar. Zu Beiträge. So entstand die vorge- Marktbeobachtung und Wertermittlung.
den o.g. Systematiken ist eine über- nannte Teilmarktkategorisierung Erster Ergebnisbericht der Arbeitsgrup-
schneidungsfreie Zuordnungsmög- maßgeblich in den ZIA-Ausschüssen pe. Berlin.
lichkeit gegeben. unter Mitarbeit von Konzernen wie Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
Siemens und BASF in intensiven schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
Die Zuweisung der Agrar-/Forst- und Abstimmungsprozessen. und Gutachterausschüsse (AK OGA)
Fischereiimmobilien stellt in dieser (Hrsg.), 2017: Immobilienmarktbericht
Form eine Besonderheit dar. Der Im kommenden Jahr wird sich die AG Deutschland 2017. Oldenburg.
Logik der Definition folgend, müsste der Differenzierung weiterer Immobi-
auch dieses Segment unter die Wirt- lienarten widmen und voraussichtlich
schaftsimmobilien fallen. Die hier bis Mitte 2018 einen zweiten Ergeb-
vorgenommene Trennung trägt in nisbericht veröffentlichen. Eine der
Abbildung 7
Kategorien von Wirtschaftsimmobilien
Monofunktional genutzt (Bürogebäude vs. Büroparks)
Büro- und
Praxisimmobilien Gemischt genutzte Immobilie (Büro- & Geschäftshaus/
Büro- & Wohnhaus etc.), Flächenanteil Büro > 50 %
Großflächiger Handel (Geschossfläche > = 1.200 m2)
Handelsimmobilien Kleinflächiger Einzelhandel
(Geschossfläche < 1.200 m2)
Wirtschaftsimmobilien Gemischt genutzte Immobilie (Geschäftshaus),
Flächenanteil Einzelhandel > 50 %
Industrie-, Produktions-
Fertigungsflächen (Leichtindustrie vs.
und Logistikimmobilien Schwerindustrie)
Lager- und Logistikimmobilien (Logistikhallen,
Lagerhallen, Umschlaghallen)
Wohnimmobilien
Laborimmobilien (für industrielle Forschung,
Entwicklung, Qualitätskontrolle etc.)
Bebaute
Grundstücke Beherbergungs- und
Gastronomieimmobilien Gastronomieimmobilien
Agrar-/Forst- und
Fischereiimmobilien Hotelimmobilien (Budget, Economy, Mittelklasse/Komfort,
First Class, Luxus)
Gesundheits- und
Sozialimmobilien Andere Beherbergungsbetriebe (Gasthof/Pension, Hostel,
Serviced Apartments, Ferienwohnanlage/Resorts, sonstige)
Übrige Immobilien
Freizeit-, Kultur- und
Bildungsimmobilien
Gebäude für technische
Infrastruktureinrichtungen
Übrige
Wirtschaftsimmobilien
Stand: Oktober 2016 © BBSR Bonn 201812 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Immobilienmarktbericht Deutschland 2017
Immobilienmarktbericht Deutschland 2017
bestätigt verbreitet steigende Immobilienpreise
Der Arbeitskreis der Oberen Gutach- Immobilienmärkten in Deutschland
terausschüsse, Zentralen Geschäfts- und die Harmonisierung der Daten-
stellen und Gutachterausschüsse strukturen. Im Bericht werden die
(AK OGA) in Deutschland hat die Märkte für Wohnimmobilien, Wirt-
Aufgabe, Daten und Erkenntnisse aus schaftsimmobilien sowie Agrar- und
den lokalen Kaufpreissammlungen Forstimmobilien genauer untersucht.
der Gutachterausschüsse für Grund- Im Vordergrund stehen Daten zum
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
stückswerte zusammenzutragen Geldumsatz, zu Transaktionszahlen
Foto: Alexander Schürt
und zu analysieren. Die sachlich und und Preisen bebauter und unbebauter
regional differenzierten Ergebnisse zu Grundstücke.
Entwicklungen von Immobilientrans-
aktionen und -preisen werden alle Die Abfragen aus den Kaufpreis-
zwei Jahre in dem Immobilienmarkt- sammlungen der Gutachterausschüs-
Peter Ache bericht Deutschland veröffentlicht. se für Grundstückswerte haben mit
Leiter der Geschäftsstelle des OGA Ziel ist die weitere Verbesserung der gut 500 Fragen pro Jahr eine hohe
Niedersachsen und der Redaktionsstelle
des AK OGA.
Transparenz auf den Wohnungs- und Komplexität, um die vielfältigen
Marktsegmente von Immobilien
abbilden zu können. Seit 2016 wird
die Zusammenarbeit zwischen den
Abbildung 8 Preisniveau für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2016 (Subkreise) Ländern und mit dem Bund durch
eine Verwaltungsvereinbarung der
Länder und des Bundes geregelt. Sie
ist die Grundlage der Datenabfrage
Kiel und der Berichtserstellung.
Auf die Gebietsflächen bezogen,
Schwerin
Hamburg konnten 85 % der Kreise und
Subkreise für den Bericht Daten zu
Bremen
Transaktionen und Preisen zur Verfü-
gung stellen. Für einzelne Kernindika-
Hannover Potsdam
Berlin
toren wurden für fehlende Angaben
Magdeburg
aus einzelnen Kreisen Werte mit Hilfe
von Indikatorengestützten hedo-
nischen Modellen geschätzt. Die Ab-
deckung der Kreise hat sich im Laufe
Düsseldorf
Dresden der letzten Berichte weiter verbes-
Erfurt
sert, so dass auch die Schätzgenau-
igkeit für fehlende Werte zunehmend
verbessert werden konnte.
Wiesbaden
Mainz Der Immobilienmarktbericht Deutsch-
land 2017 verdeutlicht die Vielfäl-
Saarbrücken
tigkeit der Immobilienmärkte mit
wachsenden und sich verteuernden
Wohnflächenpreis in €/m²
bis unter 900
Stuttgart
Märkten in Städten und Regionen
900 bis unter 1100 einerseits und stabilen oder schrump-
1100 bis unter 1400
München fenden Marktsituationen anderer-
1400 bis unter 1600
1600 bis unter 2000 seits. Die Investitionen in den Erwerb
2000 bis unter 2500 von Immobilien haben in den Jahren
2500 und mehr
2015 und 2016 deutlich zugenommen.
Datengrundlage: AK OGA 2017 Geometrische Grundlage: BBSR, auf Basis BKG/GeoBasis-DE Während im Jahr 2014 bei insge-Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 13
samt rund 900.000 Transaktionen rigen Zinsniveau geschuldet. In den mit 41,8 Mio. € je Transaktion auf dem
191 Mrd. € umgesetzt wurden, waren größten deutschen Städten legten die Spitzenplatz vor Fürth (23,4 Mio. €),
es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. € Preise besonders stark zu. Die Zahl Frankfurt a.M. (19,7 Mio. €) und Frei-
– ein Plus von fast 25 %. Der größte der Transaktionen von Baugrund- burg i.Br. (16,5 Mio. €).
Anteil des Geldumsatzes entfällt auf stücken für Mehrfamilienhäuser
den Erwerb von Wohnimmobilien: Im stagniert; ein deutliches Zeichen der Der Immobilienmarktbericht Deutsch-
Jahr 2016 wurden 155,7 Mrd. € in den nach wie vor herrschenden Knapp- land wurde am 12. Dezember 2017
Kauf von Wohnimmobilien investiert, heiten beim Bauland. in Berlin vorgestellt und ist seitdem
2014 waren es noch 130,3 Mrd. €. Das kostenfrei als Download bei der Ge-
entspricht einem Anstieg von knapp Mit einem Geldumsatz von insgesamt schäftsstelle des AK OGA erhältlich:
20 %. 22,1 Mrd. € stellen die Handelsgebäu- http://www.immobilienmarktbericht-
de den größten Anteil der bebauten deutschland.info.
Der Preisauftrieb für Wohnimmobilien Wirtschaftsimmobilien dar. Mehr als
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
setzte sich 2015 und 2016 fort – be- ein Viertel des Geldumsatzes erfolgt
sonders stark in Hochpreisregionen. in den kreisangehörigen Mittel- Veröffentlichung:
Im Bundesdurchschnitt kostete im städten und städtischen Kreisen
Jahr 2016 der Quadratmeter Wohn- Deutschlands; ein weiteres Viertel in Arbeitskreis der Oberen Gutachteraus-
fläche für ein gebrauchtes freiste- den sieben größten Städten. Die teu- schüsse, Zentralen Geschäftsstellen
hendes Ein- und Zweifamilienhaus ersten Handelsgebäude sind mit fast und Gutachterausschüsse (AK OGA),
1.545 €. Die höchsten mittleren Preise 5 Mio. € je Transaktion in den Top- 2017: Immobilienmarktbericht Deutsch-
finden sich in München (Stadt: 8.500 € Sieben-Städten zu finden, aber auch land 2017. Oldenburg.
je m²; Landkreis: 7.500 € je m²) oder in in den Großstädten mit 500 bis 600
Konstanz (5.150 € je m²). Die Preis- Tsd. Einwohnern. Für Bürogebäude
steigerungen für selbstgenutztes wurde in Berlin im Jahr 2016 je Trans-
Wohneigentum sind sowohl der guten aktion ein Betrag von 13,6 Mio. €
wirtschaftlichen Gesamtsituation als umgesetzt, in Hamburg 12,9 Mio. €.
auch dem lang anhaltenden nied- Die Stadt München liegt auch hier
Abbildung 9
Preisniveau für freistehende, gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Subkreisen in den Ländern 2016
Mittlere Wohnflächenpreise für freistehende gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser auf Subkreisebene, 2016
(in €/m2 Wohnfläche) 3.620
Hamburg
3.190
Hamburg Berlin
1.140 5.150
Berlin Neckar-Odenwald-Kreis Konstanz
8.500
Baden-Württemberg München
Bayern
Hessen
Schleswig-Holstein
690 3.300
Bremen Lkr. Höxter Düsseldorf
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Mecklenburg-Vorpommern
2.670
Saarland Lkr. Leer (Küstenreg.)
Niedersachsen
Sachsen
Brandenburg
Thüringen
Sachsen-Anhalt
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 7.500 8.000 8.500
Quelle: AK OGA 201714 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Hypoport Regionalindex
Hypoport Regionalindex –
Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)
Die Hypoport AG mit seinem Tochter- Die Europace Datenbank liefert Daten
unternehmen Dr. Klein arbeitet als ab dem Jahr 2003. Seit 2007 sind die
B2B-Intermediär in der Immobilien- Fallzahlen ausreichend genug, um
finanzierung, wobei Finanzmakler den statistisch signifikante Ergebnisse zu
günstigsten Kredit für den Kunden erhalten. Damit lassen sich aussage-
suchen. Die Immobilientransaktionen kräftige Analysen der Entwicklung auf
werden über die Plattform Europace den deutschen Immobilienmärkten
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
abgewickelt, die alle für die Finanzie- der letzten zehn Jahre durchführen.
Foto: Alexander Schürt
rung relevanten Daten verarbeitet und Hypoport berechnet momentan mit
an die verschiedenen Systeme der dem EPX (Europace Price Index) drei
Finanzierer anbindet. Dadurch spei- Indizes für die Haustypen Einfamilien-
chert Hypoport für jede Transaktion häuser (Neubau), Einfamilienhäuser
Objektdaten wie beispielsweise Preis, (Bestand) und Eigentumswohnungen
Sören Iden Baujahr, Wohnfläche oder geogra- (Apartments) für Gesamtdeutsch-
Business Analyst bei der Hypoport AG, phische Lage. Mit Hilfe dieser Basis- land. Weiterhin werden als Dr. Klein
Amsterdam.
daten werden die Immobilienpreis- Trendindikator Immobilien (DTI) seit
indizes des Dr. Klein Trendindikators 2012 zehn regionale Indizes für die
Immobilienpreise (DTI) berechnet. größten deutschen Ballungsräume
Es handelt sich hierbei um tatsächlich berechnet: Hamburg, Hannover, Ber-
getätigte Kauftransaktionen. lin, Dresden, Düsseldorf, Köln, Dort-
mund, Frankfurt a.M., Stuttgart und
München. Berechnungen für weitere
Regionen sind geplant. Zur Definition
Abbildung 10 DTI Region Hamburg für Häuser und Eigentumswohnungen 2007 bis 2017 der Ballungsräume nutzt Hypoport
die BBSR-Abgrenzungen der Groß-
stadtregionen. Dabei gehen bei den
Eigentumswohnungen die Kernstadt
und das Kerngebiet mit ein; bei den
Häusern zusätzlich die engeren und
weiteren Verflechtungsräume.
Mit der Betrachtung von Metropol-
regionen ähneln die Hypoportindizes
räumlich dem amerikanischen Case-
Shiller 20-City Index. Allerdings wird
bei Hypoport nicht die Repeat-Sales-
Methode benutzt, sondern ein hedo-
nisches Regressionverfahren auf den
Quadratmeterpreis mit verschiedenen
erklärenden Variablen angewandt.
Die Ergebnisse des EPX werden
monatlich, die des DTI quartalsweise
veröffentlicht.
Die Preisentwicklungen der letzten
fünf bis zehn Jahre lassen ausnahms-
Quelle: Hypoport AG los ImmobilienpreissteigerungenImmobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Hypoport Regionalindex 15
erkennen. Die Unterschiede zwischen Abbildung 11
den Regionen sind aber groß. So Preise für Eigentumswohnungen in München und Köln 2003 bis 2017
zeigt Dortmund gut 5 % Preisanstieg
pro Jahr, in München stiegen die Im-
mobilienpreise jährlich über 10 %. Die
Eigentumswohnungen weisen in den
letzten zehn Jahren wiederum in allen
Regionen höhere Steigerungen als
Einfamilienhäuser auf (vgl. Abb. 10).
München ist in allen Analysen abso-
luter Spitzenreiter sowohl bei Preis-
steigerungen als auch bei absolutem
Preisniveau. Eigentumswohnungen
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
erreichen aktuell in der Isarmetropole
im Median Preise von über 6.000 €
je m². Städte wie Köln befinden sich
im Mittelfeld mit Medianpreisen von
Quelle: Hypoport AG
knapp unter 3.500 € (vgl. Abb. 11).
Preissteigerungen sind auch in allen
Baualtersklassen erkennbar. Selbst
ältere Häuser aus den 1960er und Abbildung 12
1970er Jahren zogen aufgrund ange- 5-Jahres-Renditen für Eigentumswohnungen in Metropolregionen 2012 und 2017
spannter Marktsituationen deutlich
an, wenn sie auch im Preisniveau 5-Jahres-Renditen pro Apartments basierend auf DTI-Indexwerten
merklich unter den Preisen der jün-
geren Baualtersklassen bleiben.
Anhand der Transaktionszahlen lässt
sich am Beispiel Berlin in den letzten
Jahren gut der Bedeutungsgewinn
des Neubaus nachvollziehen. Bei
Eigentumswohnungen hat sich
dessen Anteil von 15 % bis 2013 auf
inzwischen knapp 30 % fast verdop-
pelt. Das Preisniveau und die Stei-
gerungsraten sind hier beim Neubau
ebenfalls höher als im Bestand.
Bei den Renditeberechnungen sind
Quelle: Hypoport AG
in allen Regionen deutliche Zunah-
men erkennbar, mit Ausnahme der
Eigentumswohnungen in Hamburg
(vgl. Abb. 12).
Veröffentlichungen:
Europace Price Index (EPX): https://
www.europace.de/index-epx-hedonic
Dr. Klein Trendindikator Immobilien-
preise (DTI): https://www.drklein.de/
presse.html16 Immobilienpreisentwicklungen in Deutschland | Impressum
Immobilienmarktbericht Deutschland 2017
Hrsg.: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse,
Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse, Oldenburg 2017
der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland
Bezug: redaktion@lgln.niedersachsen.de
Während der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien in den letzten Jahren
deutlich zulegte, blieben die Transaktionszahlen nahezu konstant. Der gestie-
gene Geldumsatz resultiert in erster Linie aus den Käufen von Wohnimmobilien.
Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Dies ist
sowohl der guten wirtschaftlichen Gesamtsituation als auch dem lang anhal-
tenden niedrigen Zinsniveau geschuldet. In den größten deutschen Städten
legten die Preise besonders stark zu. Die Zahl der Transaktionen von Baugrund-
stücken für Mehrfamilienhäuser stagnierte; ein deutliches Zeichen der nach wie
vor herrschenden Knappheit beim Bauland. Der Druck auf den Wohnungsmarkt
BBSR-Berichte KOMPAKT 01/2018
bleibt hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch. Das geht
aus dem 5. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen
Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse,
Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse
in der Bundesrepublik Deutschland
Gutachterausschüsse veröffentlicht haben. Der Bericht entstand in Kooperation
mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).
Geringe Handelsaktivitäten am Transaktionsmarkt von Wohnungsportfolios
Aktuelle Ergebnisse aus der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen
BBSR-Analysen KOMPAKT 14/2017, Hrsg.: BBSR, Bonn 2017
Bezug: forschung.wohnen@bbr.bund.de
BBSR-Analysen KOMPAKT 14/2017
Das erste Halbjahr 2017 war von einer geringen Tätigkeit am deutschen
Transaktionsmarkt geprägt. Der Trend des Vorjahres 2016 hat sich damit weiter
fortgesetzt. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres
Aktuelle Ergebnisse aus der
BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen 13 Verkaufsfälle ab 800 Wohneinheiten mit insgesamt 27.000 Wohnungen in der
Die erste Jahreshälfte 2017 war von einer geringen Transaktionstätigkeit Geringe Handelsaktivitäten
BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen erfasst. Dies hängt mit der fehlenden
Verfügbarkeit von Wohnungsportfolios auf dem Transaktionsmarkt, insbesonde-
geprägt. Der Trend des Vorjahres hat sich damit fortgesetzt. Hintergrund ist
das fehlende Angebot an verfügbaren Wohnungsportfolios. am Transaktionsmarkt von
Das vorliegende Heft befasst sich mit den Geschehnissen am deutschen Wohnungsportfolios
re von größeren Beständen, zusammen. Es wurden fast ausschließlich Verkäufe
Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr 2017. Die zentralen Ergebnisse der
aktuellen Auswertung der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen werden
in den folgenden Schwerpunkten vorgestellt:
mittlerer Größenklassen in der vergangenen Jahreshälfte getätigt. In den
n Marktgeschehen geprägt von Verkäufen mittlerer Größe
n Deutsche Unternehmen und Publikums-AGs entscheidend für den Markt
aktuellen Auswertungen der Datenbank werden die Entwicklungen der vergan-
n Leichte Zunahme bei Kleintransaktionen mit 100 bis 800 Einheiten
genen Jahre nachgezeichnet und die Akteurskonstellationen am deutschen
Transaktionsmarkt näher analysiert. Die BBSR-Datenbank Wohnungstransak-
Autor
Jonathan Franke
tionen beobachtet den zugenommenen Verkauf von Mietwohnungsbeständen
und ganzen Wohnungsunternehmen in Deutschland seit 1999.
Herausgeber Druck
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn
im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Deichmanns Aue 31–37 Bestellungen
53179 Bonn forschung.wohnen@bbr.bund.de
Stichwort: Arbeitskreis Immobilienpreise 2017
Bearbeitung/Ansprechpartner
Die BBSR-Berichte KOMPAKT erscheinen in unregelmäßiger
Alexander Schürt
Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos.
alexander.schuert@bbr.bund.de
unter Mitwirkung von Bildnachweis
Peter Ache – OGA Niedersachsen Foto S. 8: ZEW; weitere Fotos: Alexander Schürt
Sören Iden – Hypoport AG
Dr. Oliver Lerbs – ZEW ISSN 1867-0547 (Printversion)
Eva Neubrand – BBSR ISBN 978-3-87994-613-6
Prof. Dr. Bertram I. Steininger – RWTH Aachen
Matthias Waltersbacher – BBSR Bonn, Februar 2018
Redaktion
Katina Gutberlet Newsletter „BBSR-Forschung-Online“
Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue
Satz und Gestaltung Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine
Yvonne Schmalenbach des BBSR: www.bbsr.bund.de/BBSR/newsletterSie können auch lesen
