KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien - Seniorenpflegeheim Nidda MIETRENDITE 4,70 %
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KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien
MIETRENDITE 4,70 %
S eniorenpflegeheim Nidda
2 Seniorenpflegeheim Nidda
4 -9 INVESTMENT
10 -25 IMMOBILIE
26 -34 RECHTLICHES
INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vor teile 8 Anlageobjekt 10 Seniorenpflegeheim Nidda 12 Standor t 14 Objekt 16 Grundrisse 22 Betreiber 24 Verwaltung 26 Informationen
4 INVESTMENT
Seniorenpflegeheim Nidda
Vermögensaufbau & Altersvorsorge
Immobilien gelten als Sachwer te, die eine hohe Sicherheit als Kapital Eingriffe wie z.B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität
anlage bieten. einiger Anlageklassen belastend auswirken können.
Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und
rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine
feststellte. Das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der große Herausforderung.
letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern?
ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Spar- Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei
konten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine
Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamt- profitable und wer tstabile Anlage sein.
vermögens aus. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standor tes mit allen dazu
Und die Entwicklung geht weiter : Wer tverluste durch Bankenkrisen, erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes
rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensver- nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Ver-
sicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur waltung der Immobilie mit vor teilhaft ausgestalteten Mietver trägen.
Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen
Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation kön- Initiator zu finden.
nen in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche
110
VERBRAUCHERPREISINDEX
105
Deutschland / kalender- und 100
saisonbereinigt / insgesamt 95
2010 = 100% 90
85
80
75
70
65
60
Quelle: Deutsche Bundesbank
55
KURZgefasst 50
• hohe Sicherheit als Kapitalanlage 45
40
• rund die Hälfte des Geld- 35
vermögens in Immobilien 30
25
• profitable und wertstabile Anlage 20
1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012
KAPITALANLAGE
UMLAUFRENDITEN
11
Inland Inhaberschuld-
verschreibungen / mittlere 10
Restlaufzeit von über 9 bis
9
einschl. 10 Jahren / Monats-
wer te 8
7
6
Quelle: Deutsche Bundesbank
5
4
3
2
1
1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
6 INVESTMENT
Seniorenpflegeheim Nidda
P flegeimmobilie als Kapitalanlage
Komplette Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Inflation
Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Ver- geschützt. Langfristige Mietver träge mit Laufzeiten von mindestens
sicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von
erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum ca. 4,7 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appar te-
Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ments. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im
ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Gebäude verantwor tlich sowie für die Abführung der so genannten
Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Ab- Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schön-
sicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. heitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkosten-
Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Miet- abrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vor teil
ver trag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung.
PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien
Mieterwechsel
8 Pflegeappar tement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.
Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand.
Instandhaltungskosten
8 Pflegeappar tement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden.
Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf Mieter übertragen werden.
Mieteinnahmen
8 Pflegeappar tement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen – Kalkulationssicherheit.
Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel.
KURZgefasst
• lukrative und langfristige Rendite
• grundbuchamtliche Absicherung
• langfristiger Mietvertrag
VORTEILE
ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG STEIGENDER PFLEGEBEDARF
(betreute Personen in Mio.)
300%
10,2 Mio in Heimen
250%
über 80- Jährige zu Hause
1,5
200% 1,3
1,1
1,0
150% 0,7
4,1 Mio 0,6
100%
40 Mio 30- bis 65- Jährige
29 Mio
50%
1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7
0%
2010 2020 2030 2040 2050 2003 2010 2020 2030 2040 2050
Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND
100 2010 2030 2050
Jahre
90
80
70
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50 Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen
40
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Quelle: Stat. BA
8 INVESTMENT
Seniorenpflegeheim Nidda
K apitalanlage Pflegeimmobilien
INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT
Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietver trag mit 20 Jahren Laufzeit und einer zweimaligen anschließenden mieterseitigen
Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappar tement belegt ist oder nicht.1
Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für War tung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten
für Dach und Fach).1
Gute Bauqualität durch neueste Standards und Baubeschreibung.
Inflationsgeschützte Investition durch indexier te Mietver träge. Mietsteigerungen erhöhen den Wer t der Immobilie.1
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars.
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall.
Renommierter und erfahrener Betreiber
Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappar tements durch Eintragung im Grundbuch.
Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder
verkaufen.
Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appar tements ist
Betreibersache.
Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft:
Schon heute kann vieler Or ts der Bedarf an Pflegeplätzen
nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange
War telisten.
1
Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachter trag" (Seite 32).
2
Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 33).
ANLAGEOBJEKT
E ntstehung einer Pflegeimmobilie
4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG
»»Übergabe an den Betreiber / Mieter
3. BAUPHASE & REALISATION
»»Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufor tschrittes
»»Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben
ZEITLICHER ABLAUF
2. PLANUNG & KONZEPTION
»»Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters
»»Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen
1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL
»»Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von
Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standor tqualität, Wettbewerbssituation etc.)
»»Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters
»»Sicherung eines geeigneten Grundstücks
10 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
S eniorenpflegeheim Nidda
Auf ca. 3.482 Quadratmeter entsteht das moderne Seniorenpfle-
geheim Nidda in der gleichnamigen Stadt im Wetteraukreis. Die
historische rund 18.000 Einwohner große Kleinstadt liegt direkt an der
Nahtstelle zwischen Vogelsberg und Wetterau, am Beginn des Mittel-
laufes des Flüsschens Nidda.
Auf 3 Etagen des Neubaus entstehen 90 barrierefreie Pflegeapparte-
ments mit jeweils eigenem Duschbad. Zur Einrichtung gehören auch
eine eigene Cafeteria, ein Friseur sowie verschiedene Therapie- und
Wohnräume. Die großzügige, über 1.000 qm umfassende Dachterrasse
und die idyllische Gartenanlage laden die Bewohner des Hauses und
ihre Angehörigen zum Austauschen und Verweilen ein.
Nidda zeigt sich als moderne Kleinstadt mit Handel und Gewerbe.
Das rege Vereinsleben sowie kulturelle Veranstaltungen sorgen für
Vielfalt und Abwechslung in der hessischen Kleinstadt. Der tägliche
Bedarf lässt sich dank der zentralen Lage in unmittelbarer Innenstadt-
nähe und den damit verbundenen Einkaufsmöglichkeiten decken.
Arztpraxen, Kindergärten und Schulen runden das Angebot Niddas ab.
Mehrere Bushaltestellen sowie ein 10 Gehminuten entfernter Bahn-
hof bilden eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Der Bahnhof verbindet die Strecken Gelnhausen-Gießen und
Friedberg-Nidda. In Friedberg steht ein direkte Anschlussverbindung
nach Frankfurt zur Verfügung. So erreicht man von Nidda den Frank-
furter Hauptbahnhof in einer Stunde. Ebenfalls sind die Anschlussstel-
len der Autobahnen A45 und A5 in etwa 10 bis 15 Minuten Fahrzeit
erreichbar. Illustration / Abbildung ähnlichNIDDA
KURZgefasst
• 90 barrierefreie Pflegeappartements
• zentrale Lage in der oberhessischen Kleinstadt Nidda
• nahgelegene Innenstadt mit guter Infrastruktur12 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
D ie Lage der Immobilie
Die lebendige Kleinstadt Nidda liegt in Mittelhessen, zwischen
Vogelsberg und Wetterau am gleichnamigen Fluss. Die knapp 18.000
Einwohner ver teilen sich auf insgesamt 18 Stadtteile.
Nidda ist ein modernes Mittelzentrum mit Handel und Gewerbe
und bietet umfangreiche Versorgungsmöglichkeiten. Ärzte, alle
Schulformen und mehrere Kindergär ten, ein Hallenbad, ein Freibad,
diverse Spor tanlagen sowie die zahlreichen Vereine tragen zur
Attraktivität der Stadt bei.
Enschede Hannover
Rund um den Marktplatz mit seinem historischen Brunnen, erstre- NL
Köln Kassel
cken sich idyllische Gässchen mit renovier ten Fachwerkbauten. Dor tmund
Brüssel
Ruhe und Entspannung findet man im nahegelegenen Thermalbad Nidda
Belgien
sowie dem gepflegten Kurpark. Dieser ist nicht durch Straßen Wiesbaden Frankfur t
Trier am Main
begrenzt, sondern geht fließend in eine herrliche Naturlandschaft Würzburg
LU
über. Im Nordosten, nahe des Luftkurorts Schotten, liegt das Saarbrücken
Reims
Naherholungsgebiet rund um den Nidda-Stausee, einer der größten Mets
Stuttgar t
Stauseen Hessens. Frankreich
Chaumont
Zürich
CH
Bad Salzungen
Marburg
E40
7
5 Lauterbach 278
254
Gießen Fulda
285
Schotten
Butzbach 276
279
66
Nidda 279
45 457
Bad Kissingen
27
Gelnhausen 276 7
Hanau
Schweinfur t
Frankfurt
am Main Aschaffenburg E48
26
3STANDORT
Ein Abschnitt des römischen Limes offenbar t ein kleines Stück
Geschichte, welches man im Stadtteil Unter-Widdersheim besich-
tigen kann. Mit diesem historischen Grenzwall beherbergt Nidda
einen Anteil des Weltkulturerbes der UNESCO.
Die Kleinstadt Nidda verfügt über ein gut ausgebautes Netz aus
Bundes-, Landes- und Kreisstraßen. Die Bundesstraßen B 455 von
Friedberg nach Schotten und B 457 von Gießen nach Büdingen
führen durch die Stadt. Der Bahnhof bietet Anschluss nach Friedberg,
Frankfur t, Gießen und Gelnhausen. In wenigen Autominuten erreicht
man über die A45 einen guten Anschluss an das Autobahnnetz.
Sen
i o re
npfl
N i d e ge h e
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457
BEUNDESTRASSE
OKF Ebene 4 = +11,52
= 143,75 m.ü.NHN
DFF DFF
1,15/1,60 1,15/1,60
DFF DFF
1,15/1,60 1,15/1,60
KURZgefasst
• Mittelzentrum mit Handel und Gewerbe
• Historischer Stadtkern und
Anteil am UNESCO Weltkulturerbe
• Ruhe und Erholung in der unverfälschten Natur
Hessens im Wetteraukreis
SCHILLERSTRASSE14 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
S eniorenpflegeheim Nidda
Objektangaben Seniorenpflegeheim Nidda, Schillerstraße 24 / Beundestraße 35, 63667 Nidda
Lage Zentrale innerstädtische Lage, gute Infrastruktur sowie Verkehrsanbindungen
Vertriebskoordinator Die Ver triebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim
(Niedersachsen).
Übergabe an den Betreiber voraussichtlich 01. April 2018
Erste Mietzahlung ab dem 7. Monat nach Übergabe
Kaufpreise & Zahlungsweise Festkaufpreis fällig in Raten nach Baufor tschritt nach den Vorgaben der MaBV
Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer : 6,0 % / ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten
Verwaltung pro Pflegeappar tement 20,00 € monatlich zzgl. MwSt.
Instandhaltungsrücklage 0,25 € pro qm mietrelevanter Gesamtfläche pro Monat (voraussichtlich)
Abschreibung 2 % auf Wert Gebäude (d. h. ohne Grundstückswer t) sowie
einer gesonder ten Abschreibung auf Inventar von 6.500,00 € pro Pflegeplatz
Instandhaltung / Instandsetzung Die Betreiberin hat nach mangelfreier Herstellung des Objekts die Instandhaltung, Instandsetzung,
War tung und Schönheitsreparaturen des Pachtgegenstandes nebst Inventar auf eigene Kosten vor-
zunehmen. Der Verpächterin dagegen obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und
Fach (näheres hierzu, Seite 27 und 28).
Hausverwaltung WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Seniorenimmobilien
Belegungsrecht Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber.
Mietvertrag Die Laufzeit des Mietver trages beträgt 20 Jahre mit zweimaliger mieterseitiger Verlängerungsoption
um weitere 5 Jahre.
EnEV Bedarfsausweis Endenergiebedarf 82 kWh/(m²a), Fertigstellung 2017, Energieträger Holzpellets, Ener-
gieeffizienzklasse COBJEKT
BETREIBER VERWALTUNG
»»Pachtdauer 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption »»Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft
um weitere 5 Jahre »»Mietverwaltung / Ver teilung an die Eigentümer
monatliche Zahlung der Miete
»»Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner »»Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Appar tements »»Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen
»»Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, d ies »»Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung
sicher t Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen »»Ver tretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem
»»Etablier tes und zukunftsorientier tes Pflegekonzept Generalmieter sowie Dritten
zahlt pauschal Miete für
»»Wohnfläche / Appar tement
»»Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
»»= mietrelevante Gesamtfläche16 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
E rdgeschoss
Einzelappartements
01
Ein
Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen zel
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03
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Bilder von ReferenzeinrichtungenGRUNDRISSE
1. Obergeschoss
Einzelappartements
31
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Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen zel
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Bilder von Referenzeinrichtungen18 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
2. Obergeschoss
Einzelappartements
61
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Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen zel
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Bilder von ReferenzeinrichtungenGRUNDRISSE
3. Obergeschoss
Einzelappartements
Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen
Da
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Bilder von Referenzeinrichtungen20 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
4. Obergeschoss
Ein
Einzelappartements gan
g
Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen
2
2
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Bilder von ReferenzeinrichtungenEinzelappartement - Beispiel
Einrichtungsbeispiel: Einzelappar tement
90 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreis: 138.700,00 €
BEISPIELRECHNUNG
EUR Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab
KAUFPREIS 138.700,00 Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt
ANTEIL GEBÄUDE 127.175,52 der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung".
INVENTAR 6.500,00 Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite
GRUNDSTÜCK 5.024,48 („Nominalverzinsung“) wurde aus Vereinfachungs-
MIETE 6.518,90 p.a. gründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszins-
543,24 pro Monat vor teile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzu-
MIETRENDITE 4,70 % nehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung,
ca. 20,08 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungs-
ca. 40,23 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche rücklage nicht in die Berechnung mit eingeflossen.
ca. 60,31 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche22 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
D er Betreiber – CURATA Care Holding
Vorwort Vorstellung der CURATA Care Holding GmbH
Wir werden immer älter, die durchschnittliche Lebenserwar tung hat Die CURATA Gruppe wurde 2003 gegründet und ist spezialisier t
sich in den letzten 100 Jahren fast verdoppelt. Gründe dafür sind auf die Übernahme und Sanierung bestehender Pflegeeinrichtungen
nicht allein die enormen Möglichkeiten der modernen Medizin, son- sowie die Entwicklung und Inbetriebnahme von neuen Pflegeein-
dern auch die insgesamt besseren Lebensverhältnisse. richtungen.
Die Pflege der CURATA Pflegeeinrichtungen orientier t sich an den
Mit zunehmendem Alter sind jedoch zahlreiche ältere Menschen Bedürfnissen ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Sie achtet die
nicht mehr in der Lage, ihr Leben allein zu meistern. Sie brauchen Würde und Individualität des Menschen und betrachten ihn im Sin-
Anregungen, Rat, Unterstützung und Hilfe. ne der Ganzheitlichkeit als eine Einheit von Körper, Geist und Seele.
Ziel der CURATA ist es, älteren pflegebedürftigen Menschen bei der
Vor allem wollen Menschen im Alter nicht auf Lebensqualität ver- Bewältigung ihrer aktuellen Lebenssituation Hilfe zu geben, damit
zichten, sie wünschen sich altersgerechte Lebensbedingungen, sie auch weiterhin ein selbst bestimmtes, weitgehend selbstständiges
Selbstbestimmung und Komfort. und bedürfnisorientier tes Leben führen können. In ihren Pflegeein-
richtungen schafft sie individuelle und altersgerechte Wohnformen
Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, diesem Anspruch gerecht für Menschen mit unterschiedlichem, individuellen Pflege und Be-
zu werden. Mit der CURATA Gruppe, die ihren Sitz in Düsseldorf treuungsbedarf.
hat, leiten wir in Deutschland derzeit 16 Pflegeeinrichtungen, die Die Mitarbeiter identifizieren sich mit diesen Zielen und setzen sie
jeweils in privater Trägerschaft geführt werden. Damit versorgen wir mit fachlicher Kompetenz und sozialem Engagement um. Jeder ein-
insgesamt 1.404 Senioren (1.364 Bewohner im Bereich vollstationä- zelne Mitarbeiter trägt durch seine persönliche Leistung und sein
re Pflege sowie 40 im Bereich Betreutes Wohnen) und beschäftigen Engagement zur Qualität der Gesamtleistung und zum Erreichen der
mehr als 1.140 engagier te Mitarbeiter, die eine optimale Versorgung Unternehmensziele bei.
unserer Senioren gewährleisten. Die Pflege orientier t sich an den neuesten pflegewissenschaftlichen
Erkenntnissen. Die CURATA stellt einen hohen Anspruch an die
Durch die hohe Akzeptanz und die überaus positive Resonanz se- Qualität ihrer Arbeit und versucht, diesem Anspruch täglich erneut
hen wir uns in unserem Unternehmensziel bestätigt, weiterhin zu gerecht zu werden. Das Erreichte wird kontinuierlich weiterentwi-
expandieren. ckelt und verbesser t. Dies wird insbesondere mit einrichtungsüber-
greifenden Qualitätszirkeln und unseren regelmäßig stattfindenden
KURZgefasst Tagungen aller Einrichtungsund Pflegedienstleitungen geförder t.
• 16 Pflegeeinrichtungen in Deutschland
• 1.404 Pflegeund Wohnplätze
• 1.140 Mitarbeiter
Geschäftsführende Gesellschafter :
Michael Gordon, Matthias Gülich
Prokuristen:
Dr. Brigitte Fuest (Personal,Ver tragswesen, Marketing)
Barbara Flöder (operative Leitung)BETREIBER
Pflegekonzept Leitziele
Die Intensität der Pflegebeziehung bestimmen alle am Pflegepro- 1. Der Bewohner erlangt durch individuelle Pflege und soziale
zess Beteiligten im Rahmen der persönlichen, institutionellen sowie Betreuung die Befriedigung seiner physischen, emotionalen,
gesetzlichen Bedingungen. Wir fühlen uns mitverantwor tlich, eine geistigen, psychosozialen und rehabilitativen Bedürfnisse.
Atmosphäre zu schaffen, die eine aktive Auseinandersetzung des 2. Der Bewohner erfähr t eine optimale Unterstützung durch
Bewohners und deren Angehörige mit seiner Situation ermöglicht. effektive Kommunikation, Kooperation und Koordination aller
Wir gewähren aufgrund unserer Professionalität in allen Bereichen Berufsgruppen.
pflegerische, praktische, soziale und gesundheitsfördernde Kompe- 3. Der Bewohner profitier t von der regelmäßigen Bewer tung der
tenzen. geplanten und erbrachten Pflege unter Einhaltung bestehender,
Wir sehen uns als Par tner im multidisziplinären Team mit unseren anerkannter pflegewissenschaftlicher Erkenntnisse.
Kooperationspar tnern und sichern die Bereitschaft zur Zusammen- 4. Der Bewohner erhält professionelle Pflege und Betreuung.
arbeit zu. Diese wird durch aktuelle Aus-, For t- und Weiterbildung aller
Mitarbeiter sichergestellt.
5. Der Bewohner zieht Nutzen aus einem Arbeitsklima, das die
berufliche Motivation der Mitarbeiter förder t: Der Handlungs
und Entscheidungsspielraum ist so gestaltet, dass Mitarbeiter
in der Lage sind, ihr Verantwor tungsbewusstsein, ihre persönli-
chen, fachlichen und kreativen Fähigkeiten sowie ihr Führungs-
potential einzubringen und zu erhöhen.
6. Der Bewohner profitier t von einer bedarfsgerechten, zeitgemä-
ßen und funktionstüchtigen Ausstattung des Sachbedarfs und
Berücksichtigung von Wir tschaftlichkeit und Effektivität.
7. Der Bewohner erlebt, dass zwischen seinen Angehörigen und
der Einrichtung eine Kommunikation gepflegt wird, die Ver trau-
en schafft.24 IMMOBILIE
Seniorenpflegeheim Nidda
D ie Verwaltung –
Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Einzeleinheiten entnehmen
Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Sie bitte der Karte.
Die Verwaltung bezieht sich speziell auf Pflegeheime und gemisch- Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht,
te Objekte (Pflege und betreutes Wohnen). Die Verwaltung unserer die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen
Objekte erfolgt deutschlandweit. Die Verwaltung konzentriert sich auf Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über
Teileigentum reiner Pflegeheime und auf die Verwaltung gemischter ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles
Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere
Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich.
Die Anforderungen steigen ständig – neue Gesetze, aktuelle
Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue techni-
sche Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der
WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische
Wirtschaftsplan
Kontaktpflege zum Betreiber
Beratung,
Information
Stand 11.2016
Hausgeldabrechnung
Monatliche Auszahlung
der Mietüberschüsse
Laufende Objektkontrolle
EigentümerversammlungVERWALTUNG
Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Insbesondere die Unser Service-Portal für Sie
Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know- Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Por tal
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Seniorenpflegeheim Nidda
R echtliche Grundlagen
B au- und Ausstattungsbeschreibung Im Rahmen der pachtver traglichen Regelungen über die Übernahme
von Pre-opening-Kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung
Grundlagen für die Beschaffung des Inventars. Zusätzlich sind die ersten sechs
Die Realisierung des Seniorenpflegeheims Nidda folgt nach den an- Monate ab Übergabe an die Betreiberin pachtfrei gestellt.
erkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den
Bau von Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlä- Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappar te-
gigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetze und -verordnun- ment verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
gen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmun-
gen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem
Pachtver trag mit der Betreiberin sowie dem Ver trag über die
Das Seniorenpflegeheim wird über mehrere Geschoße verfügen. WEG-Verwaltung und über die Miet-/Pachtverwaltung.
Die im Pachtver trag und damit in der Teilungserklärung enthaltene
Baubeschreibung inklusive der Raumbücher umfassen zusammen 46 Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden
Seiten und können daher – wie vorstehend – nur angerissen wer- Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten.
den. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung sowie der
Raumbücher ist jederzeit möglich. Die SachwertPflege GmbH
Die Sachwer tPflege GmbH hat ihren Sitz in Voerde mit der Ge-
schäftsanschrift Weseler Straße 102, 46562 Voerde und ist im Han-
R echtliche Grundlagen delsregister des Amtsgerichts Duisburg unter HRB 27095 eingetra-
gen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Herrn Norber t
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswer te rund Dreyer und Herrn Boris Striebing ver treten. Die Gesellschaft verfügt
um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Ver- über ein Stammkapital in Höhe von EUR 25.000,00.
tragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung so-
wie über den Kaufvertrag selbst. Die Ausführungen basieren auf Das Seniorenpflegeheim Nidda
dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen sind zwar nicht In Abstimmung mit dem Kreisausschuss der Stadt Büdingen wurde
geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. das Projekt des Seniorenpflegeheims Nidda mit Baugenehmigung
der Stadt Büdingen vom 17.11.2016 (AZ.: 50706-15-B-0016NV)
Kurzüberblick positiv verbeschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte
Die Sachwer tPflege GmbH wird in Nidda/Hessen ein Pflegeheim, Pflegeeinrichtung errichtet werden. Es werden 90 Pflegeplätze in
das Seniorenpflegeheim Nidda, mit insgesamt 90 Pflegeappar te- einzelnen Pflegeappar tements entstehen.
ments errichten und dieses in Wohnungseigentum aufteilen. Die
Sachwer tPflege GmbH bietet das Sondereigentum an einem oder Die Pflegeappar tements werden als Sondereigentumseinheiten mit
mehreren Pflegeappar tements zum Kauf an. unterschiedlichen Grundflächen von 20,23 m² bis 24,36 m² angebo-
ten. Es besteht insoweit ein Widerspruch zu den pachtver traglichen
Das Pflegeheim ist langfristig (20 Jahre plus 2 x 5 Jahre Option) Regelungen, wonach eine Größe von 47,88 m² je Einzelbettzimmer
an die Curata Care Holding GmbH mit Sitz in 40221 Düsseldorf, zugesicher t wird. Es ist davon auszugehen, dass es sich bei der Zu-
Zollhof 30, als Betreiberin verpachtet. Mit Beurkundung der Teilungs- sicherung um einen redaktionellen Fehler handelt, da der Pachtver-
erklärung wir ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instand- trag gleichzeitig auf die Baupläne verweist, in welchen die Größe der
haltung und Instandsetzung der Immobilie kümmer t, soweit diese Einzelbettzimmer nicht abweichend dargestellt und die zugesicher te
dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch bereits Größe rechnerisch widersprüchlich ist sind.
ein Ver trag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im
Namen der zukünftigen Eigentümer geschlossen. Jedes der angebotenen Pflegeappar tements besteht aus einemINFORMATIONEN
Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich der Aus- eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen
stattung der Pflegeappar tements wird auf die Baubeschreibung ver- Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder
wiesen. beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen
Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen
Das Grundstück kann. Gleichermaßen ist es möglich, dass die Eintragung etwaiger
Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Geh- und Fahr trechte sowie Reallasten und/oder Baulasten notwen-
63667 Nidda, Schillerstraße 24 / Beundestraße 35, Flur 1, Flurstück dig wird. Diese Eintragungen werden dann vom Erwerber zu über-
762/7 und ist vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Büdin- nehmen sein. Der Erwerber verpflichtet sich bereits mit Abschluss
gen von Nidda in Blatt 4068 unter der lfd. Nummer 8. Es hat eine des Bauträgerkaufver trages, etwaige Dienstbarkeiten, Reallasten
Gesamtfläche von 3.356 m². und/oder Baulasten zu bewilligen und bevollmächtigt den Verkäufer
bis zu einem Jahr nach Eigentumsumschreibung auf dessen Kosten
In Abt. II des Grundbuches sind derzeit unter der lfd. Nummer 3 etwaige Dienstbarkeiten, Reallasten und/oder Baulasten zu bestellen.
eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Sachwer tPflege GmbH
eingetragen sowie unter der lfd. Nummer 4 eine Grunddienstbarkeit Das Baurecht
(Geh- und fahr tenrecht) für die jeweiligen Wohnungseigentümer Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenpflegeheim Nidda
des Grundstücks Flur 1, Flurstück 762/8, Grundbuch des Amtsge- wurde mit Bescheid vom 17.11.2016 durch die Stadt Büdingen unter
richts Büdingen, Blatt 4514 und 4515. Bedingungen und Nebenbestimmungen (AZ.: 50706-15-B-0016NV)
er teilt. Die in der Baugenehmigung enthaltenen Bedingungen und
Die unter der lfd. Nummer 3 eingetragenen Auflassungsvormerkung Nebenbestimmungen schränken den geplanten Betrieb des Pflege-
wird mit Vollzug des Ankaufvertrages durch die zukünftige Eigentü- heims nicht ein.
merin, die Sachwer tPflege GmbH, gelöscht. Das unter lfd. Nummer
4 eingetragenen Geh- und Fahr tenrecht wird vom Erwerber über- Curata Care Holding GmbH als Betreiber
nommen. Den Betrieb des Seniorenpflegeheim Nidda übernimmt die Curata
Care Holding GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem
Der Grundbesitz ist in Abteilung III lastenfrei. Gegebenenfalls wer- am 12.11.2015 abgeschlossenen Ver trag gepachtet hat.
den noch Grundpfandrechte eingetragen, die der Finanzierung des
Bauvorhabens dienen. So soll nach den Vorgaben des Bauträger- Die Curata Care Holding GmbH hat ihren Sitz unter der Geschäfts-
kaufver trages eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden, anschrift Zollhof 30 in 40221 Düsseldorf und ist im Handelsregister
welche vom Erwerber nicht übernommen wird. Es sollen die dem des Amtsgerichts Düsseldorf unter der HRB 48839 eingetragen. Die
Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten aus dem Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Herrn Michael Gordon
Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung des Grundpfandrechts im und Herrn Matthias Gülich ver treten.
Grundbuch abgelöst werden. Bei etwaigen weiteren Finanzierungs-
grundpfandrechten verpflichtet sich der Erwerber mit Abschluss Der Pachtvertrag
des Bauträgerkaufver trages, den Vorrang vor seiner nachbewilligten Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenpflegeheims Nidda
Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzuräumen, wenn bei der wurde am 12.11.2015 ein Pachtver trag sowie am 02.11.2016 ein
Vorrangseinräumung die spätere Lastenfreistellung im Sinne von § 3 „1. Nachtrag zum Pachtver trag" mit einer festen Laufzeit von 20
Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV sichergestellt ist. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Jahren abgeschlossen. In diesem Ver trag wurden auch zwei zusätzli-
Nr. 3 MaBV ist die Freistellung dann gesicher t, wenn gewährleistet che Verlängerungsoptionen für die Pächterin von jeweils fünf Jahren
wird, dass nicht übernommene Grundpfandrechte im Grundbuch vereinbar t.
gelöscht werden. Dies geschieht regelmäßig durch ein Freigabever-
sprechen des jeweiligen Kreditinstituts. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufver trages alle Rechte
und Pflichten aus dem Pachtver trag und seinen Anlagen in Bezug auf
Denkbar ist, dass es für die Erschließung des Grundstücks sowie für den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und28 RECHTLICHES
Seniorenpflegeheim Nidda
Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtver trag geht damit voll- nahme nicht binnen zwei Monaten spätestens bis zur Verwer tung
wirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren des gepfändeten Vermögengegenstandes wieder aufgehoben wird,
Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung wäh- wenn die Betreiberin mit der Entrichtung des Pachtzinses an zwei
rend der gesamten Dauer des Pachtver trages zu sichern. aufeinanderfolgenden Terminen oder mit mehr als zwei Terminen in
Verzug ist und der fällige Betrag die Höhe von zwei monatlichen
Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit sämtliche Betriebskos- Pachtzinsen erreicht. Darüber hinaus können die Eigentümer aus
ten gemäß § 2 der BetrKV. Darunter fallen u. a. Kosten für die Straßen- wichtigem Grund kündigen, wenn der Betreiberin die erforderliche
reinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Kaltwasserversorgung, Gar ten- Erlaubnis zum Betrieb des Pflegeheims von der Heimbehörde nicht
pflege, Kaminkehrer, Antennenanlage und die Grundsteuer. Daneben er teilt wurde oder widerrufen worden ist sowie, wenn Verstöße der
trägt die Betreiberin sämtliche Nebenkosten. Unter Nebenkosten Betreiberin gegen gesetzlichen Vorschriften vorliegen und dadurch
fallen u. a. die Kosten der Bedienung, der technischen Überwachung die For tführung des Pachtobjekts gefährdet wird und wenn die Be-
sowie der Unterhaltung, Wartung einschließlich TÜV-Prüfungen der treiberin ungeachtet schriftlicher Abmahnungen einen ver tragswid-
technischen Anlagen, die Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung so- rigen Gebrauch des Pachtobjekts forstsetzt, der die Rechte und Inte-
wie Pflege und Reinigung sämtlicher Außenanlagen, die Kosten des ressen des Verpächters bzw. der Eigentümer in nicht unerheblichem
Ersetzens oder Ergänzens der Bepflanzung mit Ausnahme der Bäu- Umfang verletzt oder die ihr obliegende Sorgfalts-, Instandhaltungs-
me, die Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Glas- und und Instandsetzungspflichten vernachlässigt. Im Übrigen kann sich
Wasserschäden, die Kosten der Gebäudehaftpflichtversicherung der der Verpächter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentli-
und damit verbundene oder ergänzende Haftpflichtversicherungen, chen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen.
soweit diese von der Verpächterin abgeschlossen wurden, die Kos-
ten des Betreibens der Gemeinschaftsantennen- und Musiküber tra- Eine Kündigung des Verpächters (Eigentümer) kann nur durch eine
gungsanlagen inklusive der Kosten für Energie, ihrer Lieferung und einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich
Lagerung, Betriebsstrom, Bedienung, War tung und Pflege usw. Die gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Miet-
Betreiberin hat zudem alle wiederkehrenden öffentlichen Lasten für ver trag kann nur als Ganzes gekündigt werden.
den Pachtgegenstand und seinen Betrieb zu tragen. Die Betreiberin
hat alle mit dem Gewerbebetrieb verbundene Steuern und Abgaben Die Betreiberin tritt dem Verpächter bzw. den Eigentümern die
zu tragen. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführ t oder entste- monatliche Forderung aus dem Heimentgeltbestandteil Investitions-
hen Kosten, die mit der Bewir tschaftung des Pachtobjekts unmittel- kostensatz bis zur Höhe von 100% des monatlichen Pachtzinses im
bar oder mittelbar zusammenhängen, neu, oder erhöhen sich diese, Rahmen einer stillen Zession ab. Darüber hinaus tritt die Betreiberin
können diese Kosten ebenfalls von der Verpächterin bzw. den Ei- zur Sicherheit für sämtliche Ansprüche und Forderungen des Ver-
gentümern vom Zeitpunkt ihrer Entstehung an in Rechnung gestellt pächters aus dem Pachtver trag die aus dem Betrieb des Pachtob-
werden. Die Betreiberin hat im Übrigen sämtliche Versorgungsver- jekts erwachsenden Forderungen gegen Dritte an den Verpächter
träge wie z.B. über Strom, Wasser, Gas und sonstige Ver träge direkt ab. Dies gilt jedoch nur, soweit die Abtretung gesetzlich zulässig ist
mit den jeweiligen Unternehmern abzuschließen und abzurechnen. und gleichfalls nur bis zur Höhe der Pachtzahlungsverpflichtung.
Soweit dies nicht möglich ist, darf der Verpächter Vorauszahlungen
und etwaige Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festsetzen. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Das Seniorenpflegeheim Nidda soll mit Teilungserklärung und Ge-
Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Pachtver- meinschaftsordnung des Notars Dietrich Hülsemann mit Amtssitz in
trag kann durch die Eigentümer vorzeitig aus wichtigem Grunde 46539 Dinslaken entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des
gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und
steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn ein Insolvenz- vollzogen, dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an
verfahren über das Vermögen der Betreiberin eröffnet oder mangels nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeappar tements)
Masse abgelehnt wurde, wenn die Zwangsvollstreckung über das verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 90
Vermögen der Betreiberin erfolgt und soweit die Vollstreckungsmaß- Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Die für den VollzugINFORMATIONEN
der noch vorzunehmenden Teilung u.a. erforderliche Abgeschlossen- Personen einwilligen.
heitsbescheinigung wurde seitens des Kreisausschusses Büdingen mit
Bescheid vom 17.11.2016 (AZ: 51134-16-E-0016) er teilt. In Abschnitt IV § 13.4 der Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräu-
ßerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit, solange er
Nach Vollzug der Teilung wird jede dieser 90 Sondereigentumsein- noch Eigentümer ist, Änderungen der Teilungserklärung vornehmen
heiten im Grundbuch des Amtsgerichts Büdingen von Nidda separat zu dürfen. Dies betrifft insbesondere sämtliche Bereiche des Sonde-
auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. reigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener
bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte.
Im Gemeinschaftseigentum der Anlage (und somit im Gemeinschafts-
eigentum aller Miteigentümer) befinden sich all die Einrichtungen, Die Kaufimmobilie
die auch bei herkömmlichen Wohnungseigentümergemeinschaften Die Sachwer tPflege GmbH wird die Pflegeeinrichtung nach den Vor-
im Gemeinschaftseigentum stehen wie z. B. die Außenanlagen inkl. gaben der anerkannten und bewähr ten Regeln der Technik errichten.
Außenstellplätze, das Dach usw. sowie hier im Speziellen alle für den
Betrieb des Pflegeheims erforderlichen Gemeinschaftsräume wie Der Käufer erwirbt von der Sachwer tPflege GmbH das Sonderei-
z.B. der Eingangsbereich mit der Rezeption, der gemeinschaftliche gentum an einem Pflegeappar tement verbunden mit dem zugehö-
Speiseraum, Cafeteria, Verwaltungsbüros, Küche, usw. rigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaf-
fenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche
In Abschnitt IV § 1 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche und jederzeit gesonder t einsehbare Baubeschreibung verwiesen.
Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim
bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das Der Kaufpreis
gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach Im Kaufpreis ist enthalten:
dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und al- ›› schlüsselfer tige Erstellung
len sonstigen Ver trägen. Die Eigentümer sind verpflichtet, alles zu tun ›› sämtliche Baunebenkosten
und nichts zu unterlassen, damit die Nutzung sowohl der Sonderei- ›› sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige
gentumseinheiten als auch der Räume im Gemeinschaftseigentum Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstan-
reibungslos erfolgen kann und der Charakter als Seniorenwohnan- den sind
lage bzw. Pflegeheim erhalten bleibt. Diese besondere Gebrauchs- ›› alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz
regelung kann auch nicht im Beschlusswege geänder t werden. Eine ›› Zuschuss für Einrichtung und Möblierung
Änderung ist ausschließlich im Wege einer Vereinbarung aller Son-
der- und Teileigentümer möglich. Darüber hinaus verzichtet der Käu-
fer zur Erreichung dieses Zwecks auf eine eigene Verwaltung seiner Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen:
Sondereigentumseinheit. ›› Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den
Kaufver trag
In Abschnitt IV § 3.1 der Gemeinschaftsordnung ist zudem geregelt, ›› Grunderwerbsteuer (derzeit 6%)
dass jede Veräußerung einer Sondereigentumseinheit der Zustim- ›› Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung,
mung des Verwalters bedarf mit Ausnahme der Erstveräußerung Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw.
durch den teilenden Eigentümer. Darüber hinaus regelt § 18a.2.f des
Pachtver trages, dass die Zustimmung dabei nur er teilt werden darf, Der Kaufpreis ist ein Festpreis und unterglieder t sich in zwei Berei-
wenn u. a. der Eintritt in die unter § 1 der Gemeinschaftsordnung che: Der Anteil von Baukosten, Grund und Boden sowie der Anteil
geregelte Zweckbestimmung vereinbar t ist. für die Einrichtung.
Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu Das Seniorenpflegeheim Nidda ist noch nicht errichtet. Das zu er-
bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung stellende Objekt wird nach den Vorgaben der geprüften Unterla-
ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten gen voraussichtlich 16 Monate nach Er teilung der beantragten Bau-30 RECHTLICHES
Seniorenpflegeheim Nidda
genehmigung fer tig gestellt sein. Die Baugenehmigung wurde am ›› Sicherung der Freistellung des Ver tragsobjektes von allen Belas-
17.11.2016 er teilt. Der Pachtbeginn ist insoweit nach dem „1. Nach- tungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vor-
trag zum Pachtver trag“ vom 02.11.2016 am 01.04.2018 geplant. gehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufver trag
vom Käufer übernommen werden und zwar, wenn das Bauvorha-
Der Kaufpreis Baukosten, Grund und Boden ist in folgenden Raten ben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten
fällig: Ver tragssumme, andernfalls unverzüglich nach des dem erreichten
›› 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Ver tragssum-
›› 28,0 % nach Rohbaufer tigstellung einschließlich Zimmererarbei- me durch den Erwerber ; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht
ten, vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der
›› 11,9 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie Freistellung alle vom Erwerber ver tragsgemäß geleisteten Zahlun-
für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, für die Rohinstallatio- gen bis zum anteiligen Wer t des Ver tragsobjekts zurückzuzahlen.
nen der Sanitäranlagen, für die Rohinstallation der Elektroanlagen Diese Erklärung muss dem Erwerber ausgehändigt sein.
›› 7,0 % Fenstereinbau einschließlich Verglasung ›› Alternativ zu den vorherigen Fälligkeitsvoraussetzungen ist Voraus-
›› 6,3 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, und für setzung für die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten, die Bestäti-
den Estrich gung des mit dem Vollzug beauftragten Notars über das Vorliegen
›› 13,3 % für die Fliesenabreiten im Sanitärbereich, für die Fassa- einer unbefristeten, unbedingten unter Verzicht auf die Einrede
denarbeiten, nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besit- der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit er teilten Bürgschaft ge-
zübergabe mäß § 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Er-
›› 3,5 % nach vollständiger Fer tigstellung werbers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten
Vermögenswer te. Die Bürgschaft ist dabei aufrechtzuerhalten, bis
Der Kaufpreisanteil Einrichtung in Höhe von 6.500,00 Euro (siehe der Kaufgegenstand vollständig fer tig gestellt ist, längstens bis die
„pre-opening-Kosten“) ist in folgenden Raten fällig: vorherigen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Die Bürgschaft
›› 96,5 % nach Bezugsfer tigkeit und Zug um Zug gegen Besitzüber- kann für den jeweils fällig werdenden Kaufpreis gestellt werden.
gabe ›› Vorliegen der Baugenehmigung, wobei diese bereits am 17.11.2016
›› 3,5 % nach vollständiger Fer tigstellung, da die Möblierung mit den er teilt wurde.
beweglichen Einrichtungsgegenständen erst kurz vor der Bezugs-
fer tigkeit der Anlage stattfindet. Der Käufer hat eine Abnahme des Sondereigentums durchzuführen.
Das Gemeinschaftseigentum ist von sämtlichen künftigen Miteigen-
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben (§ 632a BGB) ist der Käufer be- tümern abzunehmen. Der Käufer kann sich dabei der technischen
rechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung einzu- Abnahme des Pächters anschließen oder eine gesonder te tech-
behalten. Damit würde sich die erste Kaufpreisrate von 30 % auf 25 nische Abnahme des Kaufgegenstandes durchführen. Soweit der
% reduzieren. Die einbehaltenen 5 % sind zur Zahlung fällig, wenn Käufer sich der technischen Abnahme des Pächters anschließt, wird
der Ver tragsgegenstand fristgemäß, ver tragsgemäß ohne wesentli- ihm nach erfolgter Abnahme das Abnahmeprotokoll übersandt ver-
che Mängel fer tiggestellt ist. Im Übrigen gelten hier die gesetzlichen bunden mit der Bitte, sich zu der rechtsgeschäftlichen Abnahme zu
Vorschriften. erklären. Soweit der Käufer schweigt und nicht binnen 15 Werktage
nach Erhalt des Abnahmeprotokolls der Abnahme widerspricht, gilt
Die Kaufpreisraten sind unabhängig des Baufortschrittes fällig, wenn das Gewerk als abgenommen. Der Käufer ist auf diese Rechtsfol-
u.a. folgende Voraussetzungen vorliegen: ge des Schweigens hinzuweisen. Im Falle des Widerspruchs ist eine
›› Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem gesonder te Abnahme nach gemeinsamer Besichtigung des Gemein-
Vollzug erforderlichen Genehmigungen; schafts- und Sondereigentums durchzuführen. Der Abnahmetermin
›› Der grundbuchrechtliche Vollzug der Teilungserklärung und die ist dem Käufer dabei spätestens drei Wochen vorher schriftlich
Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches auf Ei- mitzuteilen. Ist dem Käufer die Teilnahme an dem Abnahmetermin
gentumsüber tragung für den Käufer im Grundbuch; nicht möglich, hat er dies dem Verkäufer unverzüglich mitzuteilen.INFORMATIONEN
Unterlässt der Käufer eine entsprechende Mitteilung oder nimmt wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme zugesi-
den Abnahmetermin nicht wahr, ist der Verkäufer verpflichtet, unter cher t, ohne Rücksicht auf eine bestehende War teliste.
Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Wochen einen zweiten
Termin zu bestimmen. Versäumt der Käufer auch diesen Termin aus Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr
Gründen, die nicht vom Verkäufer zu vertreten sind, so gilt der Kauf- Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümer-
gegenstand als abgenommen. Auf diese Rechtsfolge ist der Käufer stellung ihr eigenes Appar tement zu bewohnen. Eine Kündigung we-
gleichfalls hinzuweisen. gen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich.
Mit Übergabe des Kaufgegenstandes an die Betreiberin gehen Besitz, Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen
Nutzen und Lasten auf den Käufer über. wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein
Heimver trag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dor t vereinbar-
Der Verkäufer haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am te Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monat-
Bauwerk und der Einrichtung (soweit verkäuferseitig eingebracht) lichen Anteil am Mietzins ausgezahlt.
nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Ge-
währleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Ar- Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in
beiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände be- unterschiedliche Pflegestationen zusammengefasst, damit verschie-
trägt diese Frist zwei Jahre. Ein etwaiger Rücktritt wegen Mängel an denen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann.
den Einrichtungsgegenständen berechtigt nicht zu einem Rücktritt Die Nutzung des eigenen Appar tements ist deshalb nur dann sinn-
von diesem Ver trag im Übrigen. Schadensersatzansprüche wegen voll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pflegeanforderun-
Sachmängel der Einrichtungsgegenstände werden ausgeschlossen. gen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners
entspricht.
Der Verkäufer tritt sicherungshalber sämtliche ihm zustehende Sach-
mängelansprüche gegenüber den Bauhandwerkern und den sonsti- Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sons-
gen Baubeteiligten ab. Macht der Erwerber auf Grund dieser Ab- tigen Rechtsnachfolge (z.B. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form
tretung Mängelansprüche gegen die Beteiligten geltend, hat er den der zugesicher ten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum
Verkäufer hierüber schriftlich zu informieren. Die Abtretung berühr t weiterreichen.
nicht die Ansprüche des Erwerbers gegen den Verkäufer. Dieser
kann die abgetretenen Ansprüche bis auf Widerruf im eigenen Na- Die pre-opening-Kosten
men und auf eigene Rechnung geltend machen. Im Hinblick auf den Für die Betreiberin eines Pflegeheims wie der Curata Care Holding
mit der Pächterin bestehenden Pachtver trages verpflichtet sich der GmbH fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an.
Verkäufer, den Erwerber von allen Mängelbeseitigungsansprüchen Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Klini-
der Pächterin für die Dauer des Laufs der Gewährleistungsfristen ken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem
freizustellen. konfrontier t, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung
gegenüber steht. Es dauer t erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate,
Die bevorzugte Belegung bis der Betrieb seine wir tschaftliche Auslastung erreicht.
Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von
der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden
Recht auf bevorzugte Belegung. Danach kann der jeweilige Eigentü- pre-opening-Kosten genannt. Um der Betreiberin in Bezug auf diese
mer im Bedarfsfall bei der Erstbelegung der Pflegeeinrichtung sofor t Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihr den Anlauf ihres Unter-
in den Pflegebereich aufgenommen werden, soweit die Pflegezim- nehmens zu erleichtern, ist es üblich, der Betreiberin seitens der
mer noch nicht belegt sind. Voraussetzung ist jedoch das Vorliegen Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses ver tragliche Vergünsti-
einer Pflegestufe des Betroffenen und die Gewährleistung der Pflege gungen einzuräumen.
laut jeweils gültigem Heimver trag. Bei einem späteren PflegebedarfSie können auch lesen
