FLORIERENDE INVESTMENTMÄRKTE - Warum Asiens Metropolen internationale Investoren anlocken DEM HIMMEL ENTGEGEN Warum der Hochhaus-Boom noch lange ...
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FLORIERENDE INVESTMENTMÄRKTE
Warum Asiens Metropolen
internationale Investoren anlocken
DEM HIMMEL ENTGEGEN
Warum der Hochhaus-Boom noch
lange nicht vorbei ist
GLOBALISIERUNG
Warum Kapital- und Immobilienmärkte
stärker zusammenwachsen
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FLORIERENDE INVESTMENTMÄRKTE
Warum Asiens Metropolen
internationale Investoren anlocken
DEM HIMMEL ENTGEGEN
Warum der Hochhausboom noch
lange nicht vorbei ist
GLOBALISIERUNG
Warum Kapital- und Immobilienmärkte
stärker zusammenwachsen
Titelfoto: Laif/Theodor Barth
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www.union-investment.de der Autoren wieder. Jens Storkan 280.000 Exemplare
RAUM & MEHR 02_03 ENTREE
Liebe Leserinnen und Leser,
rund die Hälfte aller weltweiten Ver- Dadurch haben sich die Immobilien-
mögenswerte liegt in Immobilien. Ein und die Kapitalmarktseite deutlich stär-
wesentlicher Vorteil dieser Asset-Klasse ker verzahnt (lesen Sie hierzu den Bei-
sind die im Vergleich zu anderen Anlage- trag „Immobilienkarussell“, ab Seite
vehikeln meist kontinuierlichen Erträge 22). Auch wir als DIFA haben uns immer
und die geringe Volatilität. Diese Vor- mehr zu einem auf den internationalen
züge haben mittlerweile auch interna- Märkten agierenden Immobilien-
tionale Investmenthäuser rund um den Investment-Manager entwickelt, der
Globus erkannt. 2006 kann man, ohne seine Geschäftstätigkeit global auf die Frank Billand, Reinhard
zu übertreiben, als das Jahr der Super- Verkürzung der Immobilienzyklen aus- Kutscher und Ingo Hartlief,
(von links nach rechts)
lative bezeichnen. Prognosen zufolge gerichtet hat. Mit dem Ansteigen der
flossen weltweit 600 Milliarden US-Dol- grenzüberschreitenden Investitionen hat Haben Sie Fragen zur Union
lar an Anlagekapital in die gewerb- sich das Financial Engineering zu einem Investment Real Estate AG?
Schicken Sie uns bitte eine
lichen Immobilienmärkte. Einschließlich ganz wesentlichen Baustein unseres
E-Mail an: fabian.hellbusch@
der Wohnimmobilien und der indi- Portfoliomanagements entwickelt. union-investment.de
rekten Beteiligungen über Kapitalgesell- Mit unserem neuen Namen Union
Oder besuchen Sie unsere
schaften werden es schätzungsweise 800 Investment Real Estate AG tragen wir
neue Homepage unter:
Milliarden US-Dollar gewesen sein. Das diesen Veränderungen auch nach Au- www.union-investment.de
wäre mehr als doppelt so viel wie 2003. ßen hin Rechnung. Ein neuer Name, der
Kein Zweifel also, Immobilien sind zu ei- im Kontext der leistungsstarken Union
ner Ware geworden, und längst werden Investment Gruppe neue Chancen und
sie rund um den Globus gehandelt: Aus- Perspektiven eröffnet. Eine Fülle von
ländische Investoren kaufen heute eben- Studien belegt, dass die indirekte Im-
so deutsche Wohnungen, Büros oder mobilienanlage bei privaten und insti-
Shopping-Center, wie sich umgekehrt tutionellen Anlegern weiter an Gewicht
hiesige institutionelle Anleger seit lan- gewinnen wird. Dieses Potenzial wollen
gem auf allen wichtigen internationalen wir nutzen – mit dem Offenen Immobi-
Märkten tummeln. Das Universum der lienfonds als erfolgreicher Anlageklasse
Immobilieninvestoren ist deutlich größer und hervorragenden Perspektiven auf
Foto: Unioin Investment Real Estate AG
geworden, die Immobilienwirtschaft ist deutscher wie europäischer Ebene.
im Zeitalter der Globalisierung ange-
kommen. Und wurden Immobilien frü- Herzlich,
her von internationalen Investoren nur Ihre Frank Billand, Reinhard Kutscher
belächelt, spielen sie heute auf den Ka- und Ingo Hartlief, Vorstand der Union
pitalmärkten eine immer größere Rolle. Investment Real Estate AG
RAUM & MEHR 04_05 I N H A LT
MARKT & BRANCHE
06
Asiens starke Städte Attraktive Wirtschaftsdaten
und vergleichsweise hohe Renditen locken derzeit
internationale Immobilieninvestoren in die
starken Metropolen Asiens. Seite 6
Auf Einkaufstour Dank der starken Nachfrage
ausländischer Investoren hat sich 2006 das
Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien
mehr als verdoppelt. Einzelhandelsobjekte waren
besonders gefragt. Seite 12
Pariser Superlative Die französische Hauptstadt
plant in La Défense den Bau von 15 neuen Hoch-
häusern. Ihre Skyline bekommt dadurch ein
völlig neues Aussehen. Seite 14
14
Fotos: Argus/Schwarzbach; Epad; Caro/Frank Sorge; Visum/Benno Grieshaber; Caro/Rupert Oberhaeuser
MENSCH & ARBEIT RAUM & ANLAGE
High-Rises Hochhäuser haben das Bild der großen Immobilienkarussell Die Immobilienwirtschaft ist im
Städte verändert und unbekannten Orten eine neue Zeitalter der Globalisierung angekommen. Immobilien
Identität verliehen. Der weltweite Wolkenkratzer- werden mittlerweile rund um den Globus gehandelt.
Boom ist noch lange nicht vorbei. Seite 18 Kapital- und Immobilienmärkte wachsen stärker
zusammen. Seite 22
Schätze heben Immobilienbestände verfügen häufig
über ein hohes Wertschöpfungspotenzial, das mithil-
fe eines gekonnten Refurbishment gehoben werden
18
kann. Höhere Mieten und Wertsteigerungen
sind der Lohn für ein erfolgreiches
Bestandsmanagement. Seite 26
RAUM & LEBEN
Begehrte Kunst Zeitgenössische Kunst ist in,
und wer sich nicht damit beschäftigt, ist out. Das
beflügelt vor allem den Kunsthandel, der 2006
rekordverdächtige Umsätze verzeichnete. Seite 30
22
30
Blick auf den Pudong-Distrikt in Shanghai: Durch die hohe Büroflächennachfrage multinationaler Konzerne stiegen die Büromieten im Finanz- und Handelszentrum der Stadt in den letzten fünf Jahren um jährlich 3,5 Prozent.
RAUM & MEHR 06_07 MARKT & BRANCHE
Asiens
starke
Städte
Attraktive Wirtschaftsdaten und vergleichsweise hohe
Renditen locken derzeit internationale Immobilien-
investoren in Metropolen wie Seoul, Hongkong,
Shanghai und Singapur
Foto: Bilderberg/H. & D. Zielske
Moderne trifft Tradition: Eine traditionelle chinesische Brücke (oben), im Hintergrund moderne Bauten der Innenstadt Pekings. Der
Firmensitz des Autokonzerns Daewoo in Seoul (unten): Rund 55 Prozent aller Top-Bürogebäude in der südkoreanischen Hauptstadt
befinden sich derzeit noch in der Hand einheimischer Großunternehmen.
Fotos: UPI/Stephen Shaver; Das Fotoarchiv/Paul van Riel/.
RAUM & MEHR 08_09 MARKT & BRANCHE
Wenn deutsche Architekten in China bauen, dann ent- USA auf Platz zwei. Das BIP pro Kopf lag 2005 in China umgerech-
werfen sie gleich ganze Städte: So wie der Hamburger Architekt Mein- net bei 1.700 US-Dollar – eine Verdreifachung gegenüber dem Ver-
hard von Gerkan, nach dessen Plänen am neuen Containerhafen in gleichswert zehn Jahre zuvor. Und die Wachstumsrate bleibt beein-
Shanghai bis 2020 eine Trabantenstadt für 800.000 Menschen entste- druckend: Die noch Anfang vergangenen Jahres prognostizierte
hen wird. Auch der Frankfurter Albert Speer hat bereits in Shanghai Abschwächung blieb aus, für das Gesamtjahr 2006 rechnen die
gearbeitet: Nach seinem Masterplan entstand Anting German Town, Statistiker der Weltbank mit einem realen BIP-Zuwachs von 10,5
in der einmal 50.000 Menschen in typisch deutschen Mehrfamilien- Prozent – der höchste Wert seit 1995.
häusern wohnen sollen. Nun zog es ihn in Chinas Nordosten, nach Wo die Wirtschaft wächst, wird mit Hochdruck gebaut: an In-
Changchun. Dort soll – ebenfalls bis 2020 – eine komplette Auto- frastruktur, Fabriken, Bürotürmen, Wohnhäusern. So erstaunt es
stadt in den Himmel wachsen, mit fünf neuen Fabriken und einem nicht, dass China seit geraumer Zeit ins Blickfeld internationaler
Wohnquartier für 300.000 Menschen, per Hochgeschwindigkeits- Immobilieninvestoren gerückt ist: Allein im Jahr 2005 erwarben
stadtbahn mit der City von Changchun verbunden. sie Immobilien im Wert von 2,6 Milliarden Euro, so eine Studie des
Kein Zweifel, Chinas Städte wachsen in rasanter Geschwindig- Immobilienberaters DTZ Debenham Tie Leung. Bevorzugter Markt
keit: Bereits heute lebt etwa ein Drittel der gut 1,3 Milliarden Chi- ist dabei die südchinesische Küstenstadt Shanghai: Hier, wo sich
nesen in den Metropolen des Landes, bis 2020 sollen es 50 Prozent viele internationale Unternehmen niedergelassen haben, ist das
sein. Offizielle Prognosen gehen davon aus, dass binnen 13 Jahren Angebot an Büroflächen begrenzt, die Nachfrage aufgrund der
rund 100 neue Städte im Reich der Mitte entstanden sein werden. aggressiven Expansionspläne multinationaler Konzerne jedoch sehr
Die gewaltige Landflucht ist Folge und offensichtliches Zeichen der hoch, berichtet Daniel Wang von Cushman & Wakefield (C&W) in
enormen wirtschaftlichen Entwicklung, die China im vergangenen Shanghai. Kein Wunder, dass die Büromieten nach oben gehen: Im
Jahrzehnt vollzogen hat. Gemessen an seinem nominalen Brutto- neuen Finanz- und Handelszentrum der Stadt, dem Pudong-Distrikt
inlandsprodukt (BIP) ist das Land bereits die viertgrößte Volkswirt- östlich des Flusses Huangpu, stiegen sie in den letzten fünf Jahren
schaft der Welt – nach den USA, Japan und Deutschland. Bezogen um jährlich 3,5 Prozent, so DTZ. Gleichzeitig halbierte sich der Leer-
auf die Kaufkraft des BIP aber rangiert die Volksrepublik hinter den stand, und die Rendite stieg um einen Prozentpunkt auf gut 7 Pro-
Asiatische Immobilienmärkte locken mit vielversprechenden Wirtschaftsdaten
China Hongkong Südkorea
Einwohner 1.300,0 6,9 48,3
Peking 2006 in Mio.
Seoul
BIP 2005
1.768,0 141,1 635,6
in Mrd. Euro
Wirtschafts-
wachstum* + 9,9 % + 7,3 % + 4,0 %
2005
Inflations- +
rate** 2005 – + 1,8 % + 1,1 % + 2,6 %
Shanghai Arbeitslosen-
quote 2005 4,6 % 5,9 % 3,7 %
Hongkong
1000 km
* Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts, ** gegenüber Vorjahr
Quelle: Ernst&Young, Weltbank
Ausgewählte Büroimmobiliendaten
In zentralen Geschäftslagen (CBD), 3. Quartal 2006
Büromieten in 1a-Lagen Büroflächenbestand Leerstandsrate Nettoanfangsrendite
in US-Dollar/m2/Monat gesamt in Mio. m2 gesamt in % in %
Hongkong 87,4 2,1 4,2 4,5–6,7
Seoul 44,2 6,6 2,5 7,3–10,2
Shanghai 28,8 3,3 4,5 6,6
Quelle: Jones Lang LaSalle
Im kommenden Juli jährt sich zum zehnten Mal der Übergang
der ehemaligen britischen Kronkolonie Hongkong an die Volksre-
publik China. Allen Unkenrufen zum Trotz hat sich die chinesische
Sonderverwaltungsregion in dieser Zeit prächtig entwickelt – und
konnte sich seitdem als etabliertes Ziel internationaler Immobilien-
investoren behaupten. Das vergangene Jahr brachte der Wirtschaft
auf der Halbinsel gar die kräftigste Wachstumsperiode seit 20 Jahren.
Statt der erwarteten 5 Prozent wird das BIP ein Plus von 6,5 Prozent
aufweisen. Zwischen 2003 und 2006 wuchs das BIP real gar um
insgesamt rund 20 Prozent. Der Arbeitsmarkt in der Ex-Kolonie ist
so gut wie leer gefegt, die Arbeitslosenquote könnte in diesem Jahr
erstmals unter die Marke von 4 Prozent sinken. So viel wirtschaft-
liche Gesundheit eröffnet abermals neue Perspektiven auch für die
Stadtentwicklung. So will die Regierung Hongkongs auf dem Areal
des ehemaligen Kai Tak Flughafens ein komplett neues Stadtviertel
bauen: Auf dem 300 Hektar großen Gelände mitten in Hongkong
sollen Wohnungen für 86.000 Menschen, ein 200 Meter hoher
Hotelturm, Büro- und Geschäftshäuser, ein Sportstadion, eine Ver-
anstaltungshalle und – als Sahnehäubchen – ein Kreuzfahrtterminal
mit Platz für drei Riesendampfer entstehen. Bis zu seiner – noch nicht
terminierten – Fertigstellung dürfte das Projekt mehrere Milliarden
Dollar verschlungen haben.
Die Zuversicht der Hongkonger Regierung in die Entwicklungs-
perspektiven ihrer Stadt spiegelt sich nicht zuletzt in der Nachfra-
Stadt der Hochhäuser: Blick vom Fußgängerübergang der Pacific ge von Büromietern und Immobilieninvestoren. So ist die Metropo-
Place Shopping Mall auf den Lippo Tower (rechts) und den Bank le nach wie vor der teuerste Bürostandort Asiens, meldet DTZ. Die
of China Tower (links) in Hongkong. Gesamtkosten für einen Quadratmeter Bürofläche der Topkatego-
rie – inklusive Miete, Steuern und Unterhaltungskosten – summieren
sich auf rund 98 Euro pro Quadratmeter und Monat. Weltweit liegt
die Stadt damit nach dem Londoner West End (142 Euro) und der
zent. „Der Wettbewerb um risikoarme Investmentgelegenheiten ist Londoner City (108 Euro) auf Platz drei. Während eine hohe Zahl an
heftig, viele ausländische Fonds suchen derartige Anlagen“, sagt Büroneubauten in den Außenbezirken die Mieten 2007 und 2008
Claus Thomas, Chef von LaSalle Investment Management in Mün- kaum weiter steigen lassen dürfte, erwartet DTZ-Research-Experte
chen. So sehr sich China indes wirtschaftlich liberalisiert hat, als Alva To für das Zentrum Hongkongs weiterhin wachsende Büromie-
Anlageziel birgt das Land immer noch Risiken, warnt Thomas. Dies ten. Auch die Investoren zeigten sich in Kauflaune: Allein 1,8 Milliar-
zeigten insbesondere die jüngsten Gesetzesänderungen: Nachdem den Euro flossen in den ersten elf Monaten von 2006 in Hongkongs
nämlich die Regierung fast 15 Jahre lang direkte Investitionen aus Büroimmobilienmarkt, 23 Prozent mehr als noch 2005. Die eifrigsten
dem Ausland gefördert hat, zog man Ende vergangenen Jahres die Käufer waren dabei internationale Fondsgesellschaften. Steigende
Reißleine. Aus Furcht vor einer Überhitzung der Immobilienmärk- Mieten und positive Wirtschaftsprognosen ließen die Kaufpreise in-
te erschwert die Regierung seitdem Entwicklern den spekulativen des zuletzt kräftig wachsen – und die Immobilienrenditen sinken. Sie
Grundstückskauf, führte eine neue Kapitalertragsteuer bei kurzfris- liegen in Hongkong gerade einmal bei 4,5 Prozent pro Jahr.
tigem Verkauf von Wohnimmobilien ein und zwingt ausländische In Südkoreas Hauptstadt Seoul liegen die Immobilienrenditen
Anleger dazu, ihre Investition über ein zuvor gegründetes, lokales mehr als doppelt so hoch: Mit durchschnittlich 7,3 bis 10,2 Prozent
Unternehmen abzuwickeln. verzinst sich dort das Investment in ein Bürogebäude, so LaSalle
Überwacht wird die Einhaltung der neuen Regeln von regio- Investment Management. Allerdings: Vor zwei Jahren lag die Marke
nalen Aufsichtsbehörden, berichtet C&W-Experte Wang. „Anders noch über 8 Prozent. Sinkende Renditen lassen auf steigende Preise –
als die bisher bekannten Behörden für Bauen und Wohnen werden und wachsende Nachfrage – schließen, sind aber auch ein Zeichen
die neuen Ämter von der Zentralregierung in Peking besetzt.“ Die für die verbesserte Transparenz und Reife eines Marktes. Immerhin
Möglichkeit, die entsprechenden Vorschriften über ein lokales Netz- gehört Südkorea nach Einschätzung der LaSalle-Investmentstrategen
werk zu umgehen, soll auf diese Weise offensichtlich von vornherein zur Gruppe der semitransparenten Immobilienmärkte – genau wie
Foto:Laif/Frank Heuer
versperrt werden. Dennoch glaubt LaSalle-Investment-Chef Thomas Deutschland. Mit zunehmendem Interesse ausländischer Investoren
nicht, dass dies Investoren auf Dauer abschrecken wird: „Die meis- dürfte sich dies ändern. Zwar ist die Eigentümerstruktur in der Me-
ten langfristig denkenden Investoren werden ihre Pläne wegen der tropole immer noch inländisch geprägt: Rund 55 Prozent aller Top-
neuen Vorschriften nicht wirklich ändern.“ Bürogebäude befinden sich in der Hand koreanischer Großunterneh-RAUM & MEHR 11_12 MARKT & BRANCHE
men. Doch internationale Investoren holen auf: Ihr Anteil belief sich dem erfolgreichen Eintritt in den etablierten Büromarkt von Seoul wer-
Ende des vergangenen Jahres auf rund 25 Prozent. den wir unser Engagement schrittweise auch auf andere Wachstums-
Auch deutsche Investoren schauen derzeit vermehrt nach Fern- märkte der asiatisch-pazifischen Region ausweiten“, sagt Kutscher.
ost. So investierte die Degi 2005 in ein Bürogebäude in Seoul, den So wurde im Januar die Projektentwicklung VisionCrest Commercial
Hyundai-Swiss-Tower. Auch die Union Investment Real Estate AG ist in Singapur von der Investmentgesellschaft Wing Tai Land für den
seit dem Herbst 2006 in der südkoreanischen Hauptstadt vertreten. DIFA-Global angekauft. Die Gesamtinvestition in Höhe von umgerech-
Im September 2006 erwarb die Gesellschaft für 62,8 Millionen Euro net rund 140 Millionen Euro markiert das erste Engagement eines
das Seoul Mobile Telecom Building. Das 17-geschossige Gebäude Offenen Immobilienfonds in Singapur. „VisionCrest Commercial hat
wurde in den DIFA Immo-Invest eingebracht, welcher institutio- uns die seltene Möglichkeit in Singapur eröffnet, einen Büroneubau
nellen Investoren vorbehalten ist. Im Januar dieses Jahres erwarb zu erwerben“, sagt Vorstand Kutscher. Die Fertigstellung des elfge-
die Hamburger Fondsgesellschaft das 20-geschossige Ernst & Young schossigen Gebäudes wird im Sommer 2007 erwartet. „Die Miet-
Building für den DIFA-Global. Die Gesamtinvestition für das rund kurve in Singapur zeigt bereist seit Jahren nach oben. Als einziger in
13.300 Quadratmeter Mietfläche umfassende Objekt belief sich 2007 verfügbarer Büroneubau wird VisionCrest Commercial kräftig
auf umgerechnet rund 37,7 Millionen Euro. „Vor dem Hintergrund an den steigenden Büromieten partizipieren“, so Kutscher. „Singa-
der traditionell geringen und weiter rückläufigen Leerstände sowie pur präsentiert sich im Kielwasser des asiatischen Wachstumsmotors
steigender Mieten verfügt Seoul derzeit über einen der attraktivsten China als eine der dynamischsten Volkswirtschaften in Südostasien.
Büromärkte in Fernost“, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandsmitglied Als zweiter Standort von Union Investment in Asien ist Singapur der
der Union Investment Real Estate AG. ideale Ausgangspunkt für die weitere Erschließung der asiatischen
Neben China und Südkorea dringen deutsche Investoren wie Wachstumsmärkte für unsere international ausgerichteten Fonds.“
Union Investment mittlerweile in weitere asiatische Märkte vor. „Nach Anne Wiktorin arbeitet als freie Journalistin in Köln.
„Nicht zu vernachlässigen ist die interkulturelle Seite“
Jochen M. Kleef, Leiter der Niederlassung von DTZ Debenham Tie Leung Property Management in Peking und dort zuständig für Nordasien,
sprach mit RAUM & mehr über die Besonderheiten des chinesischen Immobilienmarktes und was Immobilienionvestoren dort erwartet
RAUM & mehr: Chinas RAUM & mehr: In China kennt der Immobilienmärkte. Warum?
Wirtschaft boomt. Gibt es genü- man kein Privateigentum an Grund Kleef: Es geht hauptsächlich dar-
gend Büroflächen für expansive und Boden. Was müssen Immobi- um, Immobilienspekulationen ins-
Unternehmen? lieninvestoren beachten? besondere im Wohnbereich vorzu-
Jochen M. Kleef: Ja, die gibt es. Kleef: Die Sicherstellung der „Land- beugen, was in der Vergangenheit
Sowohl Bestandsflächen als auch use Rights“ ist das Wichtigste bei in Städten wie Shanghai Blüten
Projektentwicklungen, die neu auf der Verhandlung eines Kaufvertrags. getrieben hat. Langfristig versucht
den Markt kommen, sind vorhan- Die Möglichkeiten des direkten man, auf den vorausgesagten Be-
den. Im oberen Marktsegment kann Investments sind nach wie vor be- völkerungszuwachs in den größe-
die Auswahl jedoch je nach Stand- grenzt. Der „elfte Fünfjahresplan“ ren Städten vorbereitet zu sein und
ort begrenzt sein. Trotz vieler Neu- macht dem internationalen Investor genügend bezahlbaren Wohnraum
Foto: DTZ
entwicklungen fallen derzeit die zwar Vorgaben über die Strukturie- rechtzeitig verfügbar zu haben.
Leerstände, und die Mieten in den rung von Immobilienerwerb, schafft
drei großen Städten Peking, Shang- gleichzeitig aber auch größere RAUM & mehr: Wo sehen Sie Jochen M. Kleef ist Leiter der
hai und Guangzhou steigen. Rechtssicherheit. Ein wichtiger Punkt die größten Risiken für Immobilien-
Niederlassung von DTZ De-
ist übrigens die lokale Regierung. investoren in China?
RAUM & mehr: Welche Städte Eine aktuelle Umfrage bei in China Kleef: Die Risiken liegen vor allem benham Tie Leung Property
sind besonders gefragt? investierenden Firmen ergab, dass in der Vorbereitung auf den chine- Management in Peking.
Kleef: Auf dem Festland nach die Investitionsentscheidung in ganz sischen Markt, eine aussagekräf-
wie vor Peking und Shanghai, den erheblichem Maße von den loka- tige „Due Diligence“ zur Qualität
Zahlen nach zu urteilen lässt sich len politischen Gegebenheiten und des Objektes mit Rechtsberatung
aber ein Trend in die Nebenstand- handelnden Personen abhängig ge- sowie der Sicherstellung der „Land-
orte feststellen. Dieser Trend wird macht wird. So haben sich kürzlich use Rights“. Nicht zu vernachlässi-
von den in der Region vertretenen Städte wie Tianjin oder Chonqing gen ist die interkulturelle Seite, bei
Industriezweigen bestimmt, der sehr positiv entwickelt, weil dort der sich für Europäer sehr schnell
Schwerindustrie im Nordosten oder politisch Verantwortliche und aus- Überraschungen einstellen können,
Hightech-Firmen in Zentralchina. ländische Investoren vertrauensvoll wie etwa, wenn man das erste Mal
Andere Städte, die Aufmerksam- zusammengearbeitet haben. Hühnerfüße oder Taubenzungen auf
keit genießen, sind Wuhan, Chon- dem Teller vor sich hat.
qing, mit 30 Millionen Einwohnern, RAUM & mehr: Chinas Regierung
Dalian und Shenzhen im Süden. befürchtet offenbar eine Überhitzung Das Interview führte Anne Wiktorin.Auf Einkaufstour
Dank der starken Nachfrage ausländischer Immobilieninvestoren hat sich im
vergangenen Jahr das Investmentvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt.
Vor allem Einzelhandelsimmobilien standen im Fokus der Anleger
Der Konjunkturaufschwung in Deutschland hat im ver- der Favoriten in der internationalen Immobilienanlageszene“, so
gangenen Jahr auch vor den Immobilieninvestmentmärkten nicht Ulbrich. Nach Ansicht der JLL-Experten ist die Dominanz der kurz-
Halt gemacht. So ist die Dynamik auf den deutschen Gewerbe- fristig agierenden Opportunisten bei Investments an den deutschen
immobilienmärkten derzeit riesengroß und manifestiert sich in Gewerbeimmobilienmärkten vorbei. Stattdessen engagierten sich
schwindelerregenden Rekordvolumina. Das ist die einhellige Ansicht hierzulande verstärkt institutionelle Investoren mit langfristigen und
der großen internationalen Immobilienberatungsunternehmen wie mehr sicherheitsorientierten Anlageentscheidungen. Durch die ins-
CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Atisreal und Jones Lang gesamt hohe Nachfrage sind die Renditen für alle Asset-Klassen
LaSalle (JLL). Das Investmentvolumen an den deutschen Gewerbe- nach Aussage von JLL seit 2005 gesunken und bleiben auch wei-
immobilienmärkten erreichte im vergangenen Jahr nach Angaben terhin unter Druck. Ende 2006 lag die Spitzenrendite für Einzel-
der Experten rund 50 Milliarden Euro. Das entspricht etwa 25 Pro- handelsimmobilien bei 4,95 Prozent. Bei Büroimmobilien erreichte
zent des Gesamtvolumens in Europa, welches JLL für 2006 auf sie in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg,
zirka 200 Milliarden Euro (2005: 156 Milliarden Euro) beziffert. München, Düsseldorf und Frankfurt 5 Prozent und ist laut JLL damit
Das gewaltige Investitionsvolumen verdeutlicht das derzeitige In- im Jahresverlauf um 0,66 Prozentpunkte gesunken.
teresse in- und ausländischer Anleger am deutschen Immobilien-
markt. Im Vergleich zu 2005, als insgesamt 20,6 Milliarden Euro S TA R K E Z U W Ä C H S E I M E I N Z E L H A N D E L
für Gewerbeimmobilien in Deutschland ausgegeben wurden, hat
sich das Investmentvolumen hierzulande damit mehr als verdop- Erstaunlicherweise liefen im vergangenen Jahr die Einzelhan-
pelt. „Dies ist das mit Abstand beste Ergebnis, das jemals erzielt delsinvestments denen im Bürobereich den Rang ab. Jeweils 37
wurde“, kommentiert Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäfts- Prozent (je rund 18,5 Milliarden Euro) des investierten Kapitals in
führung von Atisreal Deutschland. Neben den genannten Investi- Gewerbeimmobilien verteilten sich auf die Segmente Büroimmobi-
tionen in Gewerbeimmobilien wurden fast 13 Milliarden Euro in lien und Einzelhandelsimmobilien. Die Steigerung gegenüber dem
Wohnportfolios sowie noch einmal knapp 6,2 Milliarden Euro in Vorjahr fiel bei Shopping-Centern, Fach- und Supermärkten sowie
Non-Performing Loans angelegt. In der Summe lag das gesamte Discountern besonders stark aus: Das Volumen hat sich im vergan-
Transaktionsvolumen in Deutschland laut Atisreal damit bei rund genen Jahr fast verdreifacht. JLL nennt 2006 deshalb „das Jahr
68,5 Milliarden Euro. der Einzelhandelsimmobilie“. Ebenso zugenommen hat im vergan-
genen Jahr das Investitionsvolumen im Segment Büroimmobilien.
AU S L Ä N D I S C H E I N V E S TO R E N D O M I N I E R E N In den fünf Immobilienhochburgen stieg das Volumen auf 12,6
Milliarden Euro nach 6,6 Milliarden Euro im Vorjahr. Verwunderlich
Die Gewerbeimmobilienmärkte scheinen für internationale sind die Investments in den Einzelhandelssektor schon ein wenig,
Anleger zunehmend attraktiv zu werden: Rund 75 Prozent der zumal Makler wie JLL bereits vor der Fußballweltmeisterschaft im
Käufe im vergangenen Jahr wurden von ausländischen Investo- Sommer 2006 auf die rekordverdächtigen Niveaus bei Einzelhan-
ren getätigt. Dies entspricht einem Volumen von etwa 33,2 Mil- delsinvestments verwiesen. Damals lagen die Wirtschafts- und Kon-
liarden Euro. Ein Jahr zuvor lag der Anteil ausländischer Investoren sumprognosen noch deutlich unter dem heutigen Niveau. „Der
noch bei 62 Prozent (Volumen: 12,7 Milliarden Euro). „Der starke begonnene gesamtwirtschaftliche Aufschwung in Deutschland und
Anstieg bei den gewerblichen Investments spiegelt das ungebro- die positive Entwicklung der Büromärkte mit absehbaren Mietstei-
chene Vertrauen insbesondere der ausländischen Investoren in gerungspotenzialen geben den ausländischen Investoren Recht,
den Standort Deutschland wider“, so Rösler. Das bestätigt auch die seit Längerem großes Vertrauen in den Standort Deutschland
Christian Ulbrich, CEO von JLL Deutschland. „2006 ist das Jahr, gesetzt haben“, unterstreicht Atisreal-Chef Rösler.
in dem der deutsche Immobilienmarkt den Durchbruch in der in- Das spiegeln auch die aktuellen Wirtschaftsdaten wider. Nach
ternationalen Finanzwelt erzielt hat. Anleger aus der ganzen Welt Angaben des Statistischen Bundesamtes erhöhte sich das deutsche
positionieren Deutschland neben Japan, China und Indien als einen Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2006 preisbereinigt um 2,5 Pro-RAUM & MEHR 12_13 MARKT & BRANCHE
zent. Ein höheres Wachstum gab es zuletzt vor sechs Jahren im in Europa werden auch 2007 von den Aktivitäten in Großbritan-
Boomjahr 2000. Zudem haben sich die privaten Konsumausga- nien, Frankreich und Deutschland dominiert“, sagt Tony Horrell, CEO
ben nach vier Jahren der Stagnation 2006 erstmals wieder belebt. European Capital Markets bei JLL.
Nach vorläufigen Ergebnissen erhöhte sich 2006 in Deutschland Die positiven Prognosen für Europas Büromärkte im laufenden
der Umsatz des Einzelhandels nominal um 0,8 und real um 0,1 und kommenden Jahr stützen sich dabei vor allem auf das an-
Prozent gegenüber 2005. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf haltende Wirtschaftswachstum in der Euro-Zone: Nach aktuellen
den Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln zurückzuführen. Das Schätzungen der Europäischen Kommission wird das Brutto-
Einzelhandelsvolumen (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen und inlandsprodukt in beiden Jahren im Europäischen Währungsraum
ohne Tankstellen) schwächte sich – nach spürbarer Zunahme im voraussichtlich um etwa 2,0 Prozent zulegen. Das führt in der Folge
ersten Halbjahr – im weiteren Jahresverlauf bis Ende Dezember auf den westeuropäischen Immobilienmärkten zu einer höheren
jedoch wieder ab. Dagegen stiegen die Einzelhandelsumsätze bei Nachfrage und geringeren Leerstandsraten. „Daher werden die
langfristigen Gebrauchsgütern wie Kraftfahrzeugen oder Einrich- Investmentmärkte auch 2007 wieder ein hervorragendes Jahr
tungsgegenständen bis Jahresende weiter an. Dies deutet laut erleben. Das Interesse der Anleger richtet sich dabei auf nahezu
Statistischem Bundesamt auf vorgezogene Käufe aufgrund der alle Marktsegmente; auf Büro- und Einzelhandelsobjekte genauso
Anhebung der Mehrwertsteuer Anfang des Jahres hin. wie auf Logistik- und Spezialimmobilien“, fasst Peter Rösler von
Deutschland wird nach Ansicht der Experten auch 2007 zu den Atisreal zusammen. Laut der Experten zeichnet sich bereits heu-
Gewinnern auf den weltweiten Immobilienmärkten gehören. „Wir te ab, dass der Gesamtumsatz 2007 erneut spürbar höher liegen
sehen keine Anzeichen für einen Rückgang der Investorennachfrage wird als im Jahr 2005; ob er die gleiche Größenordnung wie 2006
im Laufe des Jahres 2007 und rechnen weiterhin mit bedeutenden erreichen wird, bleibt abzuwarten.
Kapitalströmen im Immobilienbereich. Die Immobilieninvestitionen Nikolaus von Raggamby
Ausländische Investoren favorisieren Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Transaktionsvolumina Deutschland 2006 2006 war das Jahr der Einzelhandels-
Käufe* nach Objekttyp, Anteil in % Käufe* nach Investoren, Anteil in % immobilie (37 Prozent Anteil am In-
2005 2006 vestmentmarkt für Gewerbeimmo-
15 37
Mischnutzung Einzelhandel 75 bilien): In der Rangliste der größten
62
Portfoliotransaktionen finden sich
6 gesamt 38
Hotels, 49,5 Mrd. € 25 unter den ersten zehn vier reine Ein-
Grundstücke
zelhandelstransaktionen. Bei den Ein-
5 37 ausländische inländische zelobjektdeals war sogar jede zweite
Lager/Logistik Büro Investoren Investoren
Transaktion ein Shopping-Center.
* ohne Wohnimmobilien und Non-Performing-Loans Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: 31. Dezember 2006
Ausländische Investoren dominieren Immobilieninvestments
Portfolio- und Einzelobjekttransaktionen von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland
Name Anzahl der Objekte (Ort) Preis in Mio. Euro Verkäufer Käufer
Karstadt Portfolio 97 4.500 KarstadtQuelle AG Whitehall (Goldmann Sachs)
Lidl Portfolio 250 1.000 Lidl & Schwarz Babcock and Brown
Max Bahr DIY Portfolio 77 800 Max Bahr Nomura International
Brune Portfolio 4 710 Brune Merrill Lynch/ECE
Nova Eventis/Allee Center Leipzig 1 (Güntersdorf) 390 Deka Fonds Prime Commercial Properties
Limbecker Platz* 1 (Essen) 300 KarstadtQuelle AG DIFA, Karstadt Immobilien, ECE
Ernst-August-Galerie 1 (Hannover) 191 ECE HGA Capital
Düsseldorf Arcaden 1 (Düsseldorf) 174 MFI Ivanhoe Cambridge
Neumarkt Galerie 1 (Köln) 158 verschiedene (u. a. Bayerische LB) Quinlan
* Projektentwicklung Quelle: Jones Lang LaSalle, Stand: 15. Dezember 2006Blick in den Grande Arche: Mit einer Seitenlänge von 100 Metern würde in dessen offenes Karree die Kathedrale Notre-Dame mühelos hineinpassen.
RAUM & MEHR 14_15 MARKT & BRANCHE
Pariser Superlative
Die französische Hauptstadt plant in La Défense den Bau von 15 neuen
Hochhäusern. Ihre Skyline bekommt dadurch ein völlig neues Aussehen
Auf die Frage, was vom ehemaligen Staatspräsidenten neue Wahrzeichen wird wohl den Grande Arche in den Schatten
Frankreichs, François Mitterrand, am stärksten in Erinnerung ge- stellen, jenes einzigartige Bürohaus mit einer Seitenlänge von 100
blieben sei, antwortet noch heute so mancher Pariser Bürger: sei- Metern, in dessen offenes Karree die Kathedrale Notre-Dame mü-
ne Bauten. Wie keine andere Stadt in Europa hat sich Paris in den helos hineinpassen würde. Und das ist nur der Anfang:
letzten beiden Jahrzehnten mit Glanzstücken moderner Architek- Insgesamt plant die staatliche Entwicklungsgesellschaft Epad
tur geschmückt, welche nicht nur ein Symbol des französischen den Bau von 15 Hochhäusern, die der Skyline der größten Büro-
Nationalstolzes ist; die Architektur prägt Paris und macht es für stadt Europas ein völlig neues Aussehen geben werden. Der Auf-
Viele zu Europas Hauptstadt des 21. Jahrhunderts. Auch in Zu- bruch für La Défense kommt denn auch zur rechten Zeit. Das
kunft wird die französische Metropole weitere architektonische auf 160 Hektar Fläche vor 50 Jahren errichtete Quartier, mit sei-
Superlative vorweisen können. ner 1,2 Kilometer langen Zentralachse, ist in die Jahre gekom-
Denn Bernard Bled, Chef der für La Défense zuständigen men. Seine von Steinplatten dominierten Fassaden wirken heute
Foto: Gettyimages/Photographer's Choice/Fernand Ivaldi
Entwicklungsgesellschaft Epad, hat Großes vor. Erst im Sommer wenig einladend. Und nach 20 Uhr liegt das Viertel, in dem tags-
2006 ist das Zukunftsprogramm „La Défense 2015“ von der Po- über 150.000 Menschen arbeiten, wie verlassen da. Die Bürostadt
litik verabschiedet worden; und noch vor Jahresende wurde der im Schnittpunkt der drei Pariser Randgemeinden Puteaux, Courbe-
internationale Wettbewerb für ein Hochhaus mit 300 Metern voie und Nanterre umfasst schon heute in 71 Hochhäusern rund
Höhe entschieden – fast so hoch wie der Eiffelturm, der inklusive 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche für fast 3.000 Unterneh-
Antennenspitze 324 Meter misst. Das kalifornische Architektur- men, dazu Wohnungen für 20.000 Menschen, Hotels, Gastrono-
büro Morphosis entwarf „Le Phare“ (Leuchtturm) nach neuesten mie und die Kongresshalle CNIT von 1958, mit der alles begann.
Erkenntnissen des ökologischen Bauens mit innen liegenden Gär- Namensgeber von La Défense war das Bronzedenkmal, das an die
ten und einem Windkraftwerk auf dem Dach. Als Investor für das Verteidigung von Paris 1871 erinnert, und das bis heute auf der
Projekt mit 130.000 Quadratmetern Bürofläche tritt Unibail auf, Plattform zwischen den Bürotürmen steht, in der Sichtachse des
der Marktführer bei Immobilieninvestitionen in Frankreich. Das Louvre und des Arc de Triomphe.
G R O S S E P R O J E K T E D E R S TA D T E R N E U E R U N G
Um die Nachfrage nach modernen Flächen bei einem leicht ge-
sunkenen Büroleerstand von 5,6 Prozent auch künftig zu befriedigen,
Investoren drängen auf den Pariser Büromarkt
muss eine Fülle an Büroflächen gebaut werden. So erfordert das auf
Immobilieninvestitionen in Mio. Euro
zehn Jahre angelegte Erneuerungsprogramm „La Défense 2015“
koordinierte Strategien, denn von den zusätzlich geplanten 850.000
Quadratmetern Bürofläche sollen allein 350.000 durch Modernisie-
gesamt 8.184,7 10.618,5 19.550,6 rung oder Neubauten auf Abrissflächen entstehen. Außerdem sollen
Büro 6.992,2 9.200,9 17.301,8
um die 100.000 Quadratmeter zusätzlicher Wohnraum geschaffen
Einzelhandel 506,8 471,6 602,8
werden. „La Défense ist die Ausstellungsvitrine Frankreichs“, so Ber-
Lagerhallen 435,8 259,9 664,4
sonstige 249,9 686,1 981,6
nard Bled. „Wir müssen La Défense auf La Défense neu errichten,
2002 2004 2006
damit hier eine lebendige Stadt realisiert wird.“ Es steht viel auf dem
Spiel. Immerhin werden die Gesamtkosten des Projektes nach Schät-
Spitzenrenditen Büroimmobilien in % zungen Bleds bei mehr als 7 Milliarden Euro liegen. Neben Le Phare,
Netto 6,2 6,4 5,8 6,0 dessen Investitionskosten mit 800 Millionen Euro veranschlagt wer-
4,3 4,5 den, entsteht für 500 Millionen Euro ein weiterer 300 Meter hoher
Brutto
Wolkenkratzer, der Tour Generali.
2002 2004 2006 „Große Projekte der Stadterneuerung“, kurz G.P.R.U., charak-
Quelle: Atisreal, Stand: Januar 2007 terisieren denn auch den Politikwechsel unter dem sozialistischenRAUM & MEHR 16_17 MARKT & BRANCHE
Bürgermeister von Paris, Bertrand Delanoë. Sie wurden 2002 als François Mitterrand, eines der „Grands Projets“ des verstorbenen
Gemeinschaftsaufgabe von Stadt, Region und Staat auf den Weg französischen Staatspräsidenten. Seit Ende 2006 wird im Umfeld
gebracht, um die Umweltqualität zu verbessern und den öffent- ein weiteres großes Vorhaben diskutiert: Der Umzug des Obers-
lichen Raum fußgängerfreundlich umzugestalten, zum Beispiel ten Gerichtshofes aus dem mittelalterlichen Justizpalast in einen
mit neuen Promenaden und Fußgängerbrücken über die Seine. gigantischen Neubau am Bahnhof Austerlitz. Sollte sich eine Rea-
Entlang dem Ring der äußeren Boulevards entsteht eine moderne lisierung abzeichnen, würde dies eine gravierende Umschichtung
Straßenbahnlinie, deren erstes Teilstück Ende 2006 auf 7,9 Kilo- im gesamten innerstädtischen Büromarkt zur Folge haben, für den
metern Länge ab Porte d'Ivry in Betrieb ging. Die Gesamtkosten der Justizsektor eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt.
des Straßenbahnbaus betragen 214 Millionen Euro, davon allein Die meisten Büroarbeitsplätze sind beidseits der Champs Elysées
44,4 Millionen für städtebauliche Maßnahmen. Neben der voll- zu finden, in Anwaltskanzleien und Verwaltungen der französischen
automatischen Metrolinie 14 erschließt die Straßenbahnlinie jetzt Konzerne Danone, Vivendi oder AXA. Gefolgt vom westlichen
das 13. Arrondissement, wo sich Paris Rive Gauche als neuer, in- Innenstadtrand und dem Finanzdistrikt zwischen den Kopfbahn-
nerstädtischer Bürostandort etabliert hat, inmitten von modernen höfen St. Lazare und Nordbahnhof und den großen Boulevards
Wohnvierteln, der 6. Universität, die in frühere Getreidemühlen südlich davon. Welche Bedeutung diesem Stadtraum zukommt,
einzog, und dem Biopark, einem der Schwerpunktprojekte der Pa- lässt sich an der halben Million Passanten ablesen, die täglich den
riser Wirtschaftsförderung. Den Anstoß zur Umnutzung früherer Nordbahnhof frequentieren und für die in mehrjähriger Bauzeit der
Hafenanlagen gab hier am linken Seineufer die Nationalbibliothek Vorplatz mit den angrenzenden Straßen neu gestaltet wurde.
Büroimmobilienmarkt in Paris: Innenstadt versus La Défense
Entwicklung der Büromieten
in Euro/m2/Monat Bestand Neubau
Paris CBD 58,0
45,4 50,3 50,1
40,2 35,7 37,5
34,4
Paris Innenstadt
44,6 42,1
36,7
30,7 27,4 27,3 29,3
22,1
La Défense
43,3 38,0
32,1 35,4 37,1 36,7
30,9 29,4
2000 2002 2004 2006
Paris CBD1) Paris Innenstadt2) La Défense Quelle: Atisreal, Stand: Januar 2007
Steigende Flächenumsätze – sinkende Leerstände
Fakten zum Pariser Büroimmobilienmarkt 2006, Veränderung zu 2005
Gebiet Flächenumsatz Verfügbares Angebot Leerstandsrate Gesamtbestand
2006 Veränd. zu Dezember 2006 Veränd. zu Dezember 2006 Dezember Januar 2005
Fotos: Rainer Martini; EPAD (2)
in 1.000 m2 2005 in % in 1.000 m2 2005 in % in % 2005 in % in Mio. m2
Paris CBD 515 + 30 435 – 25 4,7 5,2 6,546
Paris Innenstadt 520 + 32 391 – 17 2,6 3,4 9,541
La Défense 280 + 48 308 + 12 5,8 7,4 3,050
1) Central Business District, 2) ohne CBD Quelle: Immostad (Flächenumsatz), Atisreal – Etudes & Recherche France, Stand: Januar 2007Am Gesamtbestand der Büroflächen von gut 16 Millionen Qua-
dratmetern im Pariser Stadtgebiet macht der zentrale Geschäfts-
bezirk, zusammen mit Rive Gauche und Bercy am Seineufer gegen-
über, wo das Finanzministerium ansässig ist, bereits die Hälfte aus.
Bezogen auf die Region Paris mit 48,8 Millionen Quadratmetern
Bürofläche (Quelle: CB Richard Ellis) sind es jedoch nur etwa 17
Prozent. Paris wäre ohne La Défense und die sogenannten west-
lichen Geschäftsbezirke entlang der Seineschleife sowie die inne-
ren und äußeren Vororte für den internationalen Immobilienmarkt
kaum relevant, denn nur Bercy und Rive Gauche bieten Raum für
Neuentwicklungen. Größere Vermietungen wie an Sanofi Aventis
senkten hier den Leerstand von 7 Prozent im Jahr 2005 auf zuletzt
5,8 Prozent. Die durchschnittliche Leerstandsrate für ganz Paris liegt Namensgeber von La Défense ist das Bronzedenkmal (oben), das an
mit 5,1 Prozent etwas darunter. Jedoch, auf lange Sicht wird der die Verteidigung von Paris 1871 erinnert.
gut nachgefragte neue Büroraum knapp.
HOHE FLÄCHENABSORPTION
Diese Tendenz beobachten Beratungsunternehmen wie CB
Richard Ellis und Jones Lang LaSalle für die gesamte Pariser Region.
„Einer der Gründe für das Rekordjahr 2006 ist, dass viele Endnut-
zer aus Kostengründen ihre Entscheidung für Umstrukturierungen
beschleunigt haben und in effizientere Neubauflächen umzogen“,
sagt Aurélie Lemoine, Analystin beim Immobilienberatungsunter-
nehmen CB Richard Ellis (CBRE). Die Flächenabsorption erreichte
2,5 Millionen Quadratmeter, das sind 49 Prozent mehr als 2005.
Das Investitionsvolumen in ganz Frankreich stieg laut CBRE sogar
um 125 Prozent auf 20 Milliarden Euro, davon allein 17 Milliarden
Euro in der Region Paris. Hauptmotor sind französische Investo-
ren, die im vergangenen Jahr 51 Prozent der Ankäufe und 46 Pro-
zent der Verkäufe tätigten. Die deutschen Marktteilnehmer verein-
ten nur 5 Prozent der Ankäufe, aber 18 Prozent der Verkäufe auf
Animation Mitte und unten: Blick auf den zukünftigen „Leuchtturm“
sich: Größte Investorengruppe waren Offene Immobilienfonds, die
im Pariser Bezirk La Défense. Das kalifornische Architekturbüro Mor-
die Gunst der Stunde nutzten. Einen Wermutstropfen bedeuten phosis entwarf den 300 Meter hohen Wolkenkratzer, der fast so hoch
bei steigenden Erstellungskosten und wachsender Nachfrage die wie der Eiffelturm ist.
sinkenden Erträge der Investments. „In den westlichen Geschäfts-
bezirken, dem sogenannten Goldenen Dreieck, haben sich die Ren-
diten auf 4,5 bis 4,75 Prozent eingependelt“, bestätigt Analyst Ciryl
Robert von Jones Lang LaSalle. „Dennoch wird der Trend zu hohen
Investitionen anhalten, weil Paris als ein transparenter, liquider und
sicherer Markt wahrgenommen wird.“ Wolfgang Kubatzki von der
Beratungsgesellschaft Feri Research ist noch optimistischer: „Das
starke Investoreninteresse führte 2006 zu einem Sinken der durch-
schnittlichen Mietrendite auf 5,5 Prozent. Die jährliche Gesamt-
rendite der nächsten Jahre wird bei 7 bis 8 Prozent liegen. Damit
gehört der Pariser Büromarkt als global ausgerichteter Wirtschafts-
und Finanzstandort zusammen mit London, Dublin und Madrid zu
den Vorreitern der europäischen Entwicklung.“
Diese positive Entwicklung sieht auch Epad-Chef Bled. Die zu-
sätzlichen Büroflächen, die durch den Bau der neuen Hochhäuser
und die umfangreichen Renovierungen der Bestandsgebäude entste-
hen, könnte er problemlos loswerden, sagte Bled kürzlich in einem
Interview: „Ich könnte sofort 700.000 Quadratmeter verkaufen.“
Gudrun Escher und Nikolaus von RaggambyRAUM & MEHR 18_19 MENSCH & ARBEIT
Foto: Dpa/Report/Balkis Press
Über den Wolken: Blick auf die Emirates Towers in Dubai. In dem 4.114 Quadratkilometer kleinen Emirat leben zwar nur rund
1,57 Millionen Menschen, trotzdem hat die Stadt die am schnellsten wachsende Skyline der Welt.High-Rises
Hochhäuser haben das Bild großer Städte verändert und unbekannten Orten eine
neue Identität verliehen. Der weltweite Wolkenkratzer-Boom ist ungebrochen
Am 31. August 2003 konnten die Asiaten einen Er- die Stadt bewirke neben der starken Durchdringung der Räume mit
folg für sich verbuchen. An diesem Tag meldeten die Nachrichten- Tageslicht eine positive, stimulierende Arbeitsatmosphäre.
dienste verschiedener asiatischer Staaten nicht ohne patriotischen Der Düsseldorfer Architekt Christoph Ingenhoven, einer der we-
Stolz, dass sie ab jetzt weltweit die führende Rolle im Hochhausbau nigen Deutschen, dessen Hochhäuser weltweit gefragt sind, ist über-
spielten. Die USA, das Mutterland des Wolkenkratzers, musste sich zeugt: „In Zukunft führt kein Weg an diesem Gebäudetyp vorbei.“
ab sofort mit dem zweiten Platz begnügen. Im Januar 2007 zählte Als Gründe nennt er die zunehmende Ressourcenknappheit, die
die Internetdatenbank Emporis Standards Committee, in der welt- dramatische Verdichtung in den Städten, die Explosion der Bevöl-
weit alle Gebäude über 35 Meter Höhe registriert werden, in Asien kerungszahlen in den asiatischen Ländern und die Abhängigkeit der
36.467 fertiggestellte Hochhäuser – in den USA 26.446. Und was die kommunikationsintensiven Arbeitsplätze von großstädtischer Infra-
Höhenrekorde betrifft, müssen die Vereinigten Staaten, deren Empire struktur. Das Tempo, in dem neue Gebäude in Asien und im Nahen
State Building immerhin 40 Jahre lang den Titel „Höchstes Gebäude Osten aus dem Boden gestampft werden, hat in den vergangenen
der Welt“ trug, ebenfalls zurückstecken: Nur noch vier der 20 welt- fünf Jahren rasant zugenommen. Konnte das arme Malaysia im Jahr
weit höchsten Wolkenkratzer stehen auf amerikanischem Boden. Alle 1999 mit seinen 452 Meter hohen Petronas-Zwillingstürmen in Kuala
anderen wurden in den vergangenen zehn Jahren in Asien gebaut. Lumpur einen neuen Weltrekord verkünden, musste es diesen Titel
Eine weitere Zahl macht die ehrgeizige Aufholjagd Asiens deutlich: bereits fünf Jahre später wieder abgeben: das taiwanesische Taipei
Gibt es in New York, der westlichen Zentrale des Wolkenkratzers, Financial Center (auch Taipei 101) überragte die malaysischen Türme
heute 140 Gebäude, die höher als 150 Meter sind, findet man allein mit seinen 509 Metern deutlich. Doch lange wird man auch in Taiwan
in Hongkong, wo Hochhäuser erst seit Ende der 50er-Jahre gebaut diesen Erfolg nicht genießen können. Unter der Ägide der Architek-
werden, bereits 40 dieser gigantischen Himmelsstürmer. turbüros Skidmore, Owings & Merrill wird das Taipei Financial Center
bereits Ende nächsten Jahres entthront sein. In Dubai, mit der am
„TREND ZUR URBANISIERUNG“ schnellsten wachsenden Skyline der Welt, wird dann das Burj Dubai
zum höchsten Haus der Welt gekürt werden. Kurioses Detail: Um
Lee Polisano, Mastermind bei Kohn Pedersen Fox, einem der möglichst lange als stolzer Rekordhalter zu gelten, wird die genaue,
weltweit führenden Architekturbüros, bestätigt: „Es gibt seit eini- endgültige Höhe des Gebäudes (derzeitige Schätzung: 808 Meter)
gen Jahren einen verstärkten Trend zur Urbanisierung, die wiederum so lange wie möglich vor der Konkurrenz geheim gehalten.
die Verknappung von Wohnraum zur Folge hat. Es entwickeln sich
dicht besiedelte globale Megacitys, die von ihrer wirtschaftlichen R A F F I N I E R T E S I C H E R H E I T S KO N Z E P T E
Bedeutung oftmals sogar den Status ihres Heimatlandes überflü-
geln.“ Bereits in zehn bis 15 Jahren wird laut aktueller Schätzung Bei aller Hochhaus-Euphorie scheint es fast so, als habe es den
die Mehrzahl aller Menschen – 65 Prozent – in Metropolen wie Terroranschlag auf die Türme des World Trade Centers am 11. Sep-
Hongkong, New York, Shanghai, Tokio, Sydney oder London leben. tember 2001 nicht gegeben. Die Phase der Verunsicherung nach
Peter Wynne Rees, oberster Stadtplaner von London, der den Bau dem Anschlag wurde mithilfe einer ausgeklügelten, vermeintlich
von Bürohochhäusern in der britischen Hauptstadt fördert: „Bis zum terrorsicheren neuen Technologie im Hochhausbau und raffinierten
Jahr 2020 werden bis zu 100.000 neue Arbeitsplätze in unserem Sicherheitskonzepten überwunden, erläutert der britische Architek-
Finanzdistrikt entstehen. Da die Ressource Land in der Innenstadt turtheoretiker Martin Pawley. Der Experte weiß, wie Wolkenkratzer
äußerst knapp ist, müssen die Gebäude zwangsläufig in die Höhe zu Hochsicherheitsrefugien aufgerüstet werden: Gipskartonwände
wachsen. Ähnliche Tendenzen sind in den anderen Metropolen der ersetzen jetzt oftmals massive Backstein- und Betontrennwände, um
Welt zu konstatieren. Um international konkurrenzfähig bleiben zu im Falle einer Explosion Durchlässigkeit und Flexibilität zu gewähr-
können, müssen wir mithilfe von attraktiver Architektur versuchen, leisten. In die Fassade integrierte Lufttaschen sollen den Gebäude-
die jungen High Potentials der Wirtschaft an uns zu binden.“ Das kern vor Druckwellen schützen. Zusätzlich zu den Primärgeschos-
Arbeiten in schwindelerregender Höhe übt, so Günter Hertel vom sen werden sogenannte Sekundärgeschosse eingezogen, die beim
Institut für Architekturpsychologie in Hannover, auf viele Menschen Zusammenbruch eines Turms als „Knautschzone“ dienen, weil sie
einen großen Reiz aus. Der freie Blick aus der Vogelperspektive auf die Energie eines möglichen Aufpralls verringern. Neben besserenRAUM & MEHR 20_21 MENSCH & ARBEIT
Sicherheitsstandards ist es gerade die neue Qualität der Architek- im altehrwürdigen Wien entsteht auf der linken Donauseite mit der
tur, die Hochhäusern auch in Europas alten, gewachsenen Städten Donaucity ein zweites Stadtzentrum mit hohen Gebäuden. Acht
eine Renaissance beschert. Welche Rolle ein einziger Wolkenkratzer Hochhäuser sind bereits realisiert. Aktuelles Projekt sind derzeit die
für die Entwicklung einer ganzen Stadt spielen kann, beweist der DC Towers, geplant vom französischen Architekten Dominique Perr-
vor zwei Jahren von Santiago Calatravas fertiggestellte Turning Tor- ault. Der größere der beiden Türme wird ab 2010 mit 220 Metern
so im schwedischen Malmö − mit „nur“ 190 Metern der höchste das höchste Gebäude in Wien sein und den Millennium Tower im
Turm des Landes. Hier beeindruckt nicht allein die Größe, sondern 20. Wiener Bezirk Brigittenau um 18 Meter überragen. In Deutsch-
die außergewöhnliche Architektur des Gebäudes, die einer eigenen land wird das Thema Hochhaus indes sehr emotional diskutiert. In
Skulptur gleicht. Neun kubische Elemente sind um eine Mittelachse München bewirkte ein Bürgerentscheid unter Initiative des ehema-
angeordnet und schrauben sich bis zu 90 Grad versetzt in die Höhe. ligen Bürgermeisters Georg Kronawitter, dass kein Gebäude höher
Das weltweite Medieninteresse an der Touristenattraktion hat Mal- als 100 Meter hoch sein darf und die Innenstadt hochhausfrei blei-
mö zu neuer Popularität verholfen und einen Boom an innovativer ben muss. In Köln verhinderte die UNESCO gemeinsam mit enga-
Architektur rund um den Turm beschert. gierten Bürgern den Bau der geplanten Wolkenkratzer in Sichtweite
In London hat man sich, ähnlich wie in Paris und in Wien, von des Doms, auch in Passau musste man sich aufgrund von Bürger-
der weltweiten Hochhauskonjunktur und den Möglichkeiten des protesten von Hochhausplänen verabschieden.
vertikalen Bautyps inspirieren lassen. In der britischen Hauptstadt Hamburg hingegen scheint seine bislang ablehnende Haltung
wachsen gerade 15 Hochhäuser im Finanzdistrikt der Stadt him- jetzt zu überdenken: Hier initiierte der Oberbaudirektor Jörn Walter
melwärts, in Paris wird im Viertel La Défense ebenfalls eifrig in die für die südliche Hafencity am Chicago Square kürzlich einen Work-
Höhe gebaut. Hier soll ein Büroturm der Superlative namens Le shop für die punktuelle Bebauung mit Hochhäusern. In der konser-
Phare (Leuchtturm) mit 300 Metern Höhe entstehen, fast so hoch vativen Hansestadt gilt dies schon fast als Sakrileg. „Es gibt wieder
wie der Eiffelturm, der inklusive Antennenspitze 324 Meter misst. deutlich mehr Unternehmen, die sich in einem Hochhaus darstellen
Schon heute bietet La Défense – bekannt geworden durch seinen wollen“, stellt Hamburgs oberster Stadtplaner fest. Nach den De-
außergewöhnlichen Grand Arche – insgesamt rund drei Millionen batten der 60er- und 70er-Jahre wäre es lange Zeit gesellschaftlich
Quadratmeter Bürofläche, verteilt auf 71 Hochhäuser. Und sogar schlicht nicht opportun gewesen, diesen umstrittenen Gebäudetyp in
Ranking der höchsten Wolkenkratzer (links gebaut, rechts in Planung)
500
450
400
350
300
250
200
150
* inkl. Spitze, ohne Antenne
100
Quelle: Skyscraperpage.com
50
0
Tower Taipei 101 Petronas Towers Sears Tower Jin Mao Tower Two Int. Finance Centre
Stadt Taipeh Kuala Lumpur Chicago Shanghai Hongkong
Land Taiwan Malaysia USA China China
Status vollendet 2004 vollendet 1998 vollendet 1974 vollendet 1998 vollendet 1998
Höhe* 509 Meter 452 Meter 442 Meter 421 Meter 415 MeterSie können auch lesen
