Marktbericht Top-7-Städte Deutschland 2021/2022 Projektvertrieb
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Marktbericht Top-7-Städte Deutschland · 2021/2022 Projektvertrieb
Marktentwicklung Einzelne Märkte im Überblick
6 Marktentwicklung Projektvertrieb ab 10 Die Top-7-Städte
Neue Herausforderungen für 38 Wachstumsregion
Projektentwickler Stuttgarter-Umland
8 Engel & Völkers Future-Living-Studie 40 Wachstumsregion Thüringen
Wohntrends der Zukunft
2 Inhaltsverzeichnis Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022
Wissenswertes Online
42 Engel & Völkers Development Services QR-Code scannen:
44 Daten & Fakten Preise, Lagen
46 Glossar und Entwicklungen auch online
47 Unsere Standorte
48 Engel & Völkers - eine starke Marke
49 Unser weltweites Netzwerk
50 Ansprechpartner und Impressum
Inhaltsverzeichnis Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022 3
Eine Analyse der Top-7-Städte
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Köln
München
Frankfurt am Main
Stuttgart
EDITORIAL
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
eine starke Nachfrage prägt seit über einem Jahrzehnt den Wohnungsmarkt in Deutsch-
lands Metropolen. Trotz einer angestiegenen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren
kann das Angebot an Wohnraum diese Nachfrage nicht bedienen. Für die Städte und
für Wohnungssuchende bedeutet dies eine große Herausforderung. Helfen können
hier vor allem Projektentwickler mit der Schaffung neuen Wohnraums. Nur durch die
Entwicklung neuer Wohnprojekte und die Sanierung schlechter Bausubstanz kann
sich die Situation in Zukunft verbessern. Hohe Baupreise und neue Bedürfnisse der
Bewohner sind zusätzlich Herausforderungen für Bauträger und Projektentwickler.
In unserem zweiten Projektvertrieb-Marktbericht betrachten wir den Markt für Neu-
bau-Wohnimmobilien in den Top-7-Städten und Wachstumsregionen des Landes.
Erfahren Sie alles Wissenswerte darüber, welche Auswirkungen Bautätigkeiten und
Nachfrageverhalten auf die Preisentwicklungen in den verschiedenen Lagen der
Städte haben. Wir beleuchten aktuelle Trends und deren Entwicklungen während der
Pandemie. Durch Interviews mit lokalen Experten in jeder der betrachteten Städte und
Regionen erhalten Sie detaillierte Einblicke in die Entwicklungen vor Ort und erfahren
regionale Besonderheiten.
Nutzen Sie diesen Bericht als Projektentwickler, um auf neue Herausforderungen und
Trends bestens vorbereitet zu sein. Als Interessent für Neubauimmobilien verschaffen
Sie sich mit diesem Bericht einen Überblick über die Marktsituation. Unsere Experten
im Netzwerk von Engel & Völkers Development Services beraten Sie gerne beim
Projektvertrieb oder Immobilienerwerb. Sprechen Sie uns jederzeit an!
Ihr
Kai Enders
Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG
Editorial Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022 5
MARKTENTWICKLUNG
Neue Herausforderungen für
Projektentwickler
Steigende Preise – steigender Bedarf: Der Neubaumarkt jahreswert. Für 2021 sind noch niedrigere Baugenehmi-
zieht an. Die Nachfrage nach Wohnraum in den größten gungszahlen zu erwarten. Ursächlich hierfür sind in erster
Städten Deutschlands hat auch während der Corona- Linie die gestiegenen Baupreise, welche die Due Diligence
Pandemie nicht nachgelassen. Häuser und Wohnungen in einiger Projektentwickler verändern. So sorgten Probleme
den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, bei globalen Lieferketten und teilweise heruntergefah-
Köln, Düsseldorf und Stuttgart sind begehrt. Bei vielen rene Produktionsstätten in den vergangenen Monaten für
Menschen hat die Wohnqualität durch die langen Phasen einen starken Preisanstieg wichtiger Rohstoffe wie Holz,
in den eigenen vier Wänden einen höheren Stellenwert Stahl sowie Dämm- und Kunststoffe. Infolgedessen ist
bekommen, was in einer gesteigerten Nachfrage bei Neu- der Materialmangel so groß, dass es zu monatelangen
bauimmobilien resultiert. Die Preise für Neubauwohnungen Wartezeiten kommt. Dies treibt die Preise weiter und
sind in den Top-7-Städten im zweiten Quartal 2021 um führte im zweiten Quartal 2021 zu den höchsten Preisan-
durchschnittlich 11,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen seit 14 Jahren. Die Baupreise lagen laut Statisti-
gestiegen. Dies ist der stärkste Anstieg der letzten Jahre. schem Bundesamt im Mai 6,4 % über dem Vorjahres
monat. Auch die Baulandpreise erreichten 2020 ein neues
Rekordhoch. Durch diese Preiserhöhungen und Warte-
zeiten wird die Neubauaktivität trotz hohem Bedarf
Baupreisindex für Wohngebäude
stocken, wodurch die Preise weiter steigen könnten.
150
125
114 118 Veränderungen im Nachfrageverhalten
120 105 109
102
2015 = 100
90 Während die Pandemie zu keinem Einbruch der Woh-
nungsnachfrage führte, gab es dennoch einige spürbare
60
Veränderungen. Einige große Trends, die bereits vor der
30 Pandemie existierten, bestimmen das Nachfrageverhalten
und werden daher für Projektentwickler und Bauherren
0
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 in Zukunft von großer Relevanz sein. Die Trends haben
2016 2017 2018 2019 2020 2021
sich jedoch durch die Pandemie verstärkt. Die viele Zeit
Baupreisindex
Quellen: Statistisches Bundesamt, Engel & Völkers Residential zu Hause sowie die Home-Office-Tätigkeiten haben den
Wohnraumbedarf vieler Menschen erhöht. Zunehmend
werden daher Wohnungen mit zusätzlichem Zimmer
Steigende Materialpreise benötigt und auch größere Wohnungen werden häufiger
nachgefragt. Es wird jedoch etwas dauern, bis Wohn
Neben der hohen Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt projekte entstehen, die sich an den neuen Anforderungen
bestimmt die Bautätigkeit die Marktentwicklung. 2020 orientieren. Außerdem wird sich zudem zeigen, welche
wurden trotz Pandemie die meisten geplanten Projekte Entwicklungen Micro-Apartments nehmen, die vor der
fertiggestellt. In München, Stuttgart und Hamburg stieg Pandemie sehr gefragt waren. Es werden aktuell viele
die Zahl der Baufertigstellungen sogar im Vergleich zum Projekte in den Segmenten Micro-Apartments, Serviced-
Vorjahr. Die Hansestadt zeigte sich dabei besonders aktiv Apartments oder auch Co-Living fertiggestellt, die aktuell
mit den meisten fertiggestellten Neubauwohnungen seit auf eine gebremste Nachfrage treffen. Ob und wie schnell
Jahrzehnten. Bei den Baugenehmigungen sieht das Bild sich diese Segmente erholen können, bleibt abzuwarten.
jedoch anders aus: Lediglich in Köln und München lag Bei Kapitalanlegern stehen kleine Wohnungen trotz der
der Wert 2020 über dem dort jeweils sehr niedrigen Vor- Unsicherheiten bisher weiterhin hoch im Kurs. Sowohl
6 Marktentwicklung Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022
Bauintensität 2020 auf Kreisebene
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Köln
Frankfurt
Baufertigstellungen von
Wohnungen 2020 je 1.000
Einwohner auf Kreisebene
Stuttgart
bis 2
2 bis 4
München
4 bis 6
>6
Quellen: empirica Regio, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Engel & Völkers Residential
für zukunftsorientierte Anleger als auch für viele Eigen- bei Wohnungssuchenden vermehrt aus den zentralen
nutzer spielt die Energieeffizienz neuer Projekte zuneh- Lagen in die Randgebiete. In einigen Städten könnten
mend eine Rolle. Zertifizierte nachhaltige Bauweisen durch weniger benötigte Büroflächen auch im Rahmen
und die Verwendung nachhaltiger Rohstoffe werden von Nutzungsänderungen Wohnprojekte entstehen. Dies
verstärkt bei der Immobilienwahl berücksichtigt. Immer wird jedoch nur vereinzelt möglich sein und die Ange-
mehr Käufer sind bereit, dafür mehr Geld auszugeben, botssituation nicht stark verändern.
da sie von einer besseren Wertentwicklung und -erhal-
tung ausgehen. Die mittelfristige Zukunft des Neubausegments wird in
den größten Städten Deutschlands voraussichtlich weiter-
Der innerstädtische Flächenmangel in den Metropolen hin durch hohe Nachfrage und steigende Preise geprägt
führt bereits seit Jahren zu vielen Projektentwicklungen sein. Solange die Zinsen niedrig, die Baupreise hoch und
am Stadtrand. Teilweise entstehen ganze Quartiere in neu die Flächenverfügbarkeit knapp bleiben, gibt es dazu
geschaffenen Wohnlagen. Der sich durch die Pandemie keine Alternativprognose. Änderungen im Nachfragever-
verstärkende Trend des “Wohnens im Grünen” führt dazu, halten der Käufer werden die Entwickler dazu zwingen,
dass auch die Nachfrage zu Lagen am Stadtrand und im zukünftige Wohnprojekte entsprechend anzupassen. So
Umland deutlich steigt. Auch das hohe Preisniveau ver- wird das Wohnungsangebot erst verzögert auf die neuen
schiebt den Fokus sowohl bei Projektentwicklern als auch Anforderungen reagieren.
Marktentwicklung Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022 7
ENGEL & VÖLKERS FUTURE-LIVING-STUDIE
Wohntrends der Zukunft
Globale Studie bestätigt die Verstärkung einiger Nachfragetrends seit Pandemiebeginn.
Hier sehen Sie einen Auszug aus den Ergebnissen.
Im Rahmen der Future-Living-Studie hat Engel & Völkers Unter den Teilnehmern, die sich das Wohnen im Umland
Development Services im Frühjahr 2021 weltweit mehr oder im ländlichen Raum vorstellen können, wurden als
als 2.300 Menschen zu Wohntrends der Zukunft befragt. wichtigste Lagemerkmale Stille, Ruhe und Privatsphäre
Allein in Deutschland beantworteten 879 Personen Fragen (53,4 %) genannt. Bei den Menschen, die eher in einer
zu zukünftigen Wohnkonzepten, bevorzugten Lagen und Stadt leben möchten, ist die gute Anbindung an öffent
Ausstattungsmerkmalen sowie den wichtigsten Wohn liche Verkehrsmittel (46,3 %) besonders wichtig. Auch
trends. Die Ergebnisse geben dabei interessante Auf- eine urbane Infrastruktur mit breitem Gastronomieange-
schlüsse darüber, welche Anforderungen Wohnprojekte bot (38,9 %) ist hier gefragt. Die Nähe zu grundlegenden
zukünftig erfüllen sollten und welche Lagen bald die Einkaufsmöglichkeiten ist für beide Gruppen relevant,
gefragtesten am Markt sein könnten. während Trends wie Car- und Bikesharing oder Lade
säulen für Elektroautos selten genannt wurden.
Die Ergebnisse belegen, dass die Themen Wohnen und
Wohnqualität bei vielen Menschen einen höheren Stellen Weniger Unterschiede gibt es hingegen bei den Ausstat-
wert haben als vor der Corona-Krise. So gaben 58 % der tungsmerkmalen, für die Käufer bereit wären mehr Geld
Befragten in Deutschland an, dass Wohnen für sie beim auszugeben. Bei den Wohnungen in einem Mehrfamilien
Lebensstil Priorität hat und sie bereit seien, nach den haus liegen hier ein eigener Balkon und ein Fahrstuhl im
Erfahrungen des Jahres 2020 mehr Geld dafür auszu Gebäude vorne. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern
geben. 59 % gaben an, dass sie bereit seien, für eine sind es ein großer Garten, Außenwohnbereiche und eine
größere Wohnfläche den Stadtteil oder Ort zu wechseln Garage. All diese Ergebnisse zeigen, wie stark die Trends
oder mehr Geld auszugeben. Ähnlich hoch (58 %) ist zu größeren Wohnflächen und Gärten/Balkon aktuell sind.
auch der Anteil der Menschen, die in eine ländliche Smart-Home-Technologien wurden hingegen eher selten
Region oder ins Umland einer Stadt ziehen möchten bzw. genannt. Auf die Frage, mit welchem Wohnkonzept der
dort bleiben wollen. Demgegenüber wollen nur rund Zukunft man sich am ehesten identifizieren könne, ant-
23 % in den kommenden zwölf Monaten in eine Stadt worteten weltweit die meisten mit Nachhaltigkeit / Grünes
ziehen oder dort bleiben. Wohnen. In Deutschland nannten dies 52 % der Befragten.
58,1%
Ausstattungsmerkmale für die ich
einen höhern Preis zahlen würde
(Wohnung im Mehrfamilienhaus): *
74,5
Großer Privatbalkon
71,2
%
möchten in eine ländliche Region oder ins 56,9
Fahrstuhl
54,8
Umland einer Stadt ziehen bzw. dort bleiben
42,2
Hohe Decken
26,7
Angeschlossene 39,2
Wohnkonzepte Garage 45,2
der Zukunft 31,4
Stellplatz am Objekt
35,6
52
30,4
Nachhaltigkeit Offener Grundriss
34,2
Dachterrasse/ 29,4
16 Vertical Gardening 37,0
%
Mehrgenerationen-
wohnen Zentrale Klimatisierung 27,5
u. Heizung 31,5
14 0 20 40 60 80
Serviced
Living in der Stadt im Umland/ländlichen Raum
* meistgenannte Antworten, fünf Antworten möglich
8
Co-Living
Space
5
Gemeinschafts-
wohnungen
65,3 %
4
Micro
Housing
1
Gemeinschafts- beabsichtigen, innerhalb der nächsten Jahre eine weitere
wohnanlagen Wohnimmobilie zu erwerben
0 15 30 45 60
Deutschland USA Italien Spanien
Das nächste Objekt,
das ich erwerbe, wird ein/e 22,8 %
haben vor, in den nächsten
12 Monaten innerhalb einer
oder in eine Stadt umzuziehen
bis 45 ab 46
Jahre Jahren
Einfamilienhaus (67,7 %) Einfamilienhaus (47,3 %)
Wohnung im Mehrfamilienhaus (32,3 %) Wohnung im Mehrfamilienhaus (52,7 %)
Engel & Völkers Future-Living-Studie Projektvertrieb-Marktbericht 2021/2022 9
BERLIN
3.769.962 22.015 EUR 0,8 % 15,4 % 17,11 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 4,4 % (zu 2015) 92,3 (Kaufkraftindex) 28,1 (Leerstandsindex) 35,1 (Index) + 8,4 % (zu 1. Hj. 2020)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
3.000 5.827 6.000 8.000
5.181 7.497
2.400 4.800
4.206 7.000 6.607
3.920
6.329
in Mio. EUR
2.152
in EUR/m 2
1.800 3.159 3.600
1.965
Anzahl
5.993
1.863
1.805
6.000
5.441
1.542
1.200 2.400
5.000 4.706
600 1.200
0 0 4.000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quellen: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Ø-Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2020 in EUR/m² (Δ 2019)
Weißensee 384 5.684 (+ 8,5 %)
Charlottenburg 324 8.507 (+ 2,4 %)
Pankow 317 5.920 (+ 6,1 %)
Mitte 251 9.495 (+ 13,1 %)
Prenzlauer Berg 208 7.387 (+ 14,8 %)
Kreuzberg 165 8.042 (+ 6,8 %)
Friedrichshain 161 7.938 (+ 12,7 %)
Wilmersdorf 154 8.676 (+ 12,9 %)
Tiergarten 152 8.274 (+ 11,1 %)
Köpenick 133 5.677 (+ 16,7 %)
Französisch Buchholz 128 4.931 (+ 8,3 %)
Lichterfelde 127 6.673 (+ 5,8 %)
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
10 engelvoelkers.com/neubaupreise/berlinLagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Gewässer Grünfläche
© Engel & Völkers Residential
A111
A11
Frohnau
Hermsdorf
Waidmannslust
Heiligensee Pankow A114
Weißensee
Hohenschönhausen
Reinickendorf
Wedding A10
Prenzlauer Berg Marzahn
Spandau
Hellersdorf
Mitte
Charlotten- Friedrichshain Lichtenberg
Westend burg Tiergarten
Kreuzberg
Wilmersdorf Schöneberg
Grunewald Neukölln
EL
SPREE Friedrichshagen
HAV
A115 Treptow
Kladow Steglitz
Köpenick
Lichterfelde Tempelhof Adlershof
A113
Zehlendorf Rudow
Müggelheim
Lichtenrade
A117
Marktdaten für Wohnungen im Projektvertrieb
2019 2020 2021 Prognose
Preis EUR/m2 6.900 – 19.500 7.500 – 22.000 7.900 – 24.900
5.700 – 9.200 6.100 – 9.900 6.500 – 10.200
4.500 – 7.600 4.900 – 8.200 5.300 – 9.100
3.900 – 5.500 4.300 – 5.700 4.600 – 6.100
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
26.000 25.052 24.743 250 1.250
24.218 1.120 1.102
22.524 1.027
22.365 976 930 1.000
200 921
204
22.000 843
199
146
720 737
18.999
in Tsd. m 2
130
20.459 150 750
123
Anzahl
Anzahl
151
145
138
18.000 16.706
15.669 100 500
107
16.337
13.659
14.000 250
50
10.722
10.000 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2017 2019 2021 2023
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quellen: empirica-regio, destatis, Engel & Völkers Residential Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 01.06.2021
engelvoelkers.com/neubaupreise/berlin 11Im Gespräch mit Experten vor Ort
Neubauwohnungen
Hendrik Treff
Engel & Völkers Projektvertrieb in Berlin 2021
Berlin
3,0
Ø-Zimmerzahl
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in
Berlin aktuell? 92,6 m2
Nach einem Hoch im Jahr 2019 hat die Bautätigkeit in Ø-Wohnfläche
Berlin nachgelassen, was sich durch die sinkenden Bau-
genehmigungen auch nicht schnell wieder ändern wird.
Hinzu kommt eine Zunahme an Forward-Deals und Build-
20,3 Wochen
Ø-Inseratslaufzeit
and-Hold-Strategien bei großvolumigem Neubau. Zusam-
men sorgt dies für ein sinkendes Angebot bei stabiler, in
manchen Lagen auch noch steigender Nachfrage. Da durch 91,7 %
Wohnungsneubau diese Nachfrage kurz- und mittelfristig mit Balkon/Terrasse
nicht decken kann, steigen die Preise in allen Segmenten.
Welche Auswirkungen hatte die Corona-Pandemie 66,0 %
auf den Neubaumarkt Berlins? mit Parkmöglichkeit
Bisher war es vor allem der Wunsch nach einer verbes- Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
serten Wohnsituation, der die Nachfrage angekurbelt hat.
Eine erste sichtbare Folge der Pandemie sind Schwierig-
keiten in der Rohstoffbeschaffung für den Bau von Wohn
eigentum. Die steigenden Baukosten führen zusammen mit
einer gleichbleibenden/konstanten Nachfrage zu Kaupreis
steigerungen. Perspektivisch erwarten wir zudem deut
liche Wanderungsbewegungen qualifizierter junger Men-
schen in Berlin, die die Nachfrage in den verschiedenen
Segmenten weiter erhöhen. Typischerweise steigt die Nach
frage zunächst bei Mietwohnungen und später dann auch
beim Kauf.
Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer
Wohnprojekte? Welche Stadtteile könnten in den
Fokus rücken?
Der Trend „Raus aus der Stadt“ hat sich aufgrund der
Projekt: Havelblick
Neubau in Wasserlage, in Berlin-Konradshöhe
Einheiten: 17
Zimmeranzahl: 2 – 4
Wohnungsflächen: ca. 83 – 185 m2
Ø-Kaufpreis: 8.700 EUR/m2
12 engelvoelkers.com/neubaupreise/berlinGeplante Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in Neubau
Buch projekten mit geplanter
A111 Fertigstellung zwischen
Frohnau
A11
2021 und 2025 nach PLZ
Blankenfelde Karow
Hermsdorf Lübars Französisch Buchholz ≤ 10.000 m2
Heiligensee
A114
Märkisches Viertel
Blankenburg 10.001 – 25.000 m2
Rosenthal Wartenberg
Wittenau
Niederschönhausen
Borsigwalde Wilhelmsruh Malchow 25.001 – 50.000 m2
Konradshöhe
Heinersdorf Falkenberg A10
Tegel Reinickendorf Malchow 50.001 – 100.000 m2
Pankow
Hakenfelde Hohenschönhausen
Weißensee ≥ 100.001 m2
Wedding Gesundbrunnen Marzahn
Falkenhagener Feld Hellersdorf
Prenzlauer Berg
Haselhorst Charlottenburg-Nord
Spandau Moabit Lichtenberg
Staaken
Mitte Biesdorf Mahlsdorf
Charlottenburg Friedrichshain
Westend Tiergarten Friedrichsfelde Kaulsdorf
Wilhelmstadt Rummelsburg
Kreuzberg
Halensee Alt-Treptow
Karlshorst
Grunewald Wilmersdorf Neukölln Plänterwald
Schöneberg
Gatow
Schmargendorf
Friedenau Oberschöneweide
Tempelhof Baumschulenweg
Köpenick
A115 Niederschöneweide Friedrichshagen
Dahlem Steglitz Rahnsdorf
Kladow Britz Johannisthal
Adlershof Wilhelmshagen
Mariendorf A113
HAVEL Lichterfelde Hessenwinkel
Zehlendorf Lankwitz Gropiusstadt
Grünau Müggelheim
Nikolassee Buckow Rudow Altglienicke
Wannsee Marienfelde
Bohnsdorf
Lichtenrade
A117
Schmöckwitz
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
gestiegenen Preise schon länger abgezeichnet und wurde Erfahrungen im Projekt „Havelblick“ viele Kunden
durch die Pandemie noch einmal befeuert. Das hat dem anspricht, die diese Lage bisher nicht kannten. Der
Nachfrageniveau für innerstädtische Lagen bisher aber Standort ist spätestens nach der Schließung des Flug
nicht geschadet und wirkt eher als ein zusätzlicher Nach- hafens Tegel absolut ruhig und idyllisch.
frageimpuls in suburbanen Gebieten. Anbindung und
Infrastruktur bleiben weiterhin der Schlüssel zum Pro- Wie wird sich der Neubaumarkt Berlins weiterent
jekterfolg. Besonders auffallend ist, dass der südliche wickeln?
Teil Pankows in den Top-Lagen angekommen ist und viel- Berlin verzeichnet eine stabile bis steigende Nachfrage,
mals dem Prenzlauer Berg bewusst vorgezogen wird. ein eher sinkendes Angebot, steigende Baupreise und
Dies ist nicht mehr als eine rein preisliche Ausweich einen zunehmenden Grundstücksmangel. Zusammen mit
bewegung einzuordnen. dem anhaltenden Niedrigzinsniveau lassen diese Funda-
mentaldaten trotz des hohen Preisniveaus keine andere
Was gibt es aktuell für Nachfragetrends in Berlin? Prognose als weiter steigende Preise zu. Die Frage ist
Die kompakte Familienwohnung mit Balkon oder Ter- eher, wie stark sie steigen und welche Lagen sich beson-
rasse bleibt das begehrteste Gut derzeit und ist lageunab- ders entwickeln. Ich glaube an eine weiterführende Ent-
hängig gefragt. Hier haben sich Wohnungen mit vier wicklung von Mikrostandorten in bereits etablierten
Zimmern und um die 100 m² etabliert. Dies macht sie Wohnlagen, wie beispielsweise Wasserlagen in Köpenick
durchschnittlich 15 bis 20 % kleiner als noch vor rund oder Konradshöhe, an das südliche Pankow sowie an
fünf Jahren. Eine Ausnahme stellt das Luxussegment dar, einen starken Nachfragezuwachs in dem Berliner
wo die Wohnungen größer sein müssen. Mit Konrads- Umland. Hier rücken Seenlagen für Erst- und Zweit-
höhe ist eine neue Wasserlage im Fokus, die nach unseren wohnsitze zunehmend in den Fokus.
engelvoelkers.com/neubaupreise/berlin 13DÜSSELDORF
644.280 28.075 EUR 1,3 % 21,2 % 15,21 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 2,5 % (zu 2015) 117,7 (Kaufkraftindex) 48,1 (Leerstandsindex) 52,9 (Index) + 4,3 % (zu 1. Hj. 2020)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.000 1.000 8.000 8.025
860 7.408
827
800 800
7.000 6.574
in Mio. EUR
in EUR/m 2
600 546 565 600
Anzahl
502
468
439
6.000 5.648
5.497
354
334
319
400 400
5.071
5.000
200 200
0 0 4.000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quellen: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Ø-Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2020 in EUR/m² (Δ 2019)
Düsseltal 37 9.483 (+ 21,8 %)
Bilk 31 6.660 (+ 7,5 %)
Mörsenbroich 28 5.065 (– 2,4 %)
Unterbach 26 5.407 ( – )
Angermund 25 6.022 (+ 7,6 %)
Wittlaer 19 7.617 ( – )
Flingern Nord 17 5.753 (+ 3,9 %)
Gerresheim 13 5.020 (+ 18,8 %)
Benrath 13 6.944 (+ 8,2 %)
Altstadt 13 11.505 (+ 5,5 %)
Golzheim 12 7.117 (+ 10,2 %)
Oberkassel 11 9.740 (+ 13,4 %)
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
14 engelvoelkers.com/neubaupreise/duesseldorfLagen für Wohn- und Geschäftshäuser
A524
© Engel & Völkers Residential
Wittlaer
Angermund
Kaisers- Kalkum
werth
Lichten-
A44 broich A44
Lohausen
Unterrath A52
Stockum Rath
A57 Meerbusch
RH Mörsen-
EIN Golz- broich
heim Ludenberg
Lörick Derendorf Hubbelrath
Nieder- Grafen-
kassel Pempelfort
A52
Heerdt Düsseltal berg
Oberkassel Alt- A3
stadt Stadt- Flingern-Nord Gerresheim
mitte Flingern-
Hafen Carl-
Süd
stadt Lierenfeld
Unterbilk Oberbilk Vennhausen Sehr gute Lage
Hamm Bilk Eller Unterbach
Gute Lage
Volmers- Flehe
Wersten
A46
werth
Mittlere Lage
Hassels
Reisholz
A46 Holthausen
A59 Einfache Lage
Itter Benrath
Gewerbe-/Industriefläche
Himmel-
geist
Gewässer
Garath
Urdenbach
Hellerhof Grünfläche
Marktdaten für Wohnungen im Projektvertrieb
2019 2020 2021 Prognose
Preis EUR/m2 9.000 – 14.500 9.500 – 15.000 10.000 – 15.500
7.000 – 9.000 7.500 – 9.500 8.500 – 10.000
4.000 – 7.500 5.000 – 8.000 6.500 – 9.000
2.800 – 4.300 3.000 – 4.000 4.000 – 6.000
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
5.000 4.659 75 209 225
201 197 191
4.175
60 159 180
4.000 3.753
145 142 147
48
48
in Tsd. m 2
3.028 45 104 135
Anzahl
Anzahl
3.000 2.813
2.612
30
3.045
30 90
25
2.315
24
23
22
2.575
18
18
2.000 2.310
1.453 15 45
1.136 0 0
1.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2017 2019 2021 2023
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quellen: empirica-regio, destatis, Engel & Völkers Residential Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 01.06.2021
engelvoelkers.com/neubaupreise/duesseldorf 15Im Gespräch mit Experten vor Ort
Neubauwohnungen
Birgit Pfeiffer
Engel & Völkers Projektvertrieb in Düsseldorf 2021
Düsseldorf
3,3
Ø-Zimmerzahl
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in
Düsseldorf aktuell? Welche Auswirkungen hat die 104,8 m2
Corona-Pandemie auf den Markt? Ø-Wohnfläche
Das Angebot an neuen Wohnungen in der Landeshaupt-
stadt Nordrhein-Westfalens ist rückläufig. Die bereits hohe
Nachfrage ist jedoch noch weiter gestiegen. Die daraus
6,2 Wochen
Ø-Inseratslaufzeit
resultierenden deutlichen Preissteigerungen im Angebot
werden von Suchkunden aktuell noch nicht richtig akzep-
tiert. Dies hat zur Folge, dass sich die Vermarktungszeit 84,2 %
deutlich verlängert. In Folge der Corona-Pandemie gibt es mit Balkon/Terrasse
erheblich Verzögerungen bei den Baufertigstellungen.
Dadurch wird die Geduld und Unzufriedenheit der Käufer
derzeit häufig sehr strapaziert. Anstelle des von einigen 94,7 %
Kunden erwarteten Preisabschlags wurden die Preise wäh- mit Parkmöglichkeit
rend der Vermarktung deutlich erhöht.
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Was sind Besonderheiten des Düsseldorfer Marktes?
Wie unterscheidet er sich von anderen Märkten?
Düsseldorf ist von der Größe her überschaubar. Die raum realisieren zu können. Das schließt sozialen Woh-
meisten Stadtteile haben sich hinsichtlich ihrer Wohn- und nungsbau häufig aus und macht die Teilmärkte mit ihren
Lebensqualität sehr positiv entwickelt. Die Verknappung stilvollen und meist hochwertigen Neubauten attraktiver.
freier Grundstücke ist jedoch enorm und es müssen Gleichzeitig ist die Umnutzung existierender Flächen im
Bestandsimmobilien abgerissen werden, um neuen Wohn- Kommen. Beispielsweise entstehen Wohnungen in gewerbe-Geplante Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in Neubau
A524 projekten mit geplanter
Fertigstellung zwischen
2021 und 2025 nach PLZ
Wittlaer
Angermund
≤ 10.000 m2
10.001 – 25.000 m2
Kalkum
Kaisers- A52 25.001 – 50.000 m2
werth
Lichten- 50.001 – 100.000 m2
A44 broich A44
Lohausen
≥ 100.001 m2
Stockum Unterrath Rath
RH
A57 EIN
Golz- Mörsenbroich
heim Ludenberg
Lörick Derendorf Hubbelrath
Grafen-
Niederkassel Pempelfort berg
A52
Heerdt
Oberkassel Alt- Stadt- A3
Gerresheim
stadt mitte Flingern
Hafen Carlstadt (-Nord/-Süd)
Friedrichstadt Lierenfeld
Unterbilk Vennhausen
Hamm Oberbilk Unterbach
Bilk Eller
Flehe
Volmerswerth A46
Wersten
ReisholzHassels
A46 Holthausen
Itter Benrath
Himmel- A59
geist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
geprägten Gegenden. Dort werden Fabriken abgerissen falls Teil eines gut gegliederten Raumprogramms in ruhiger
und die neu entstandenen Flächen durch modernen Woh- Stadtlage sein. Weiterhin sind außerdem große Wohnungen
nungsbau aufgewertet. mit einer Fläche über eine Ebene gefragt. Für zunehmend
mehr Kunden spielt auch die Nachhaltigkeit der Gebäude
Welche Stadtteile liegen aktuell im Fokus neuer eine Rolle. Projektentwickler reagieren mit der Errichtung
Wohnprojekte? Welche Stadtteile könnten in den von Solarsiedlungen und Passivhäusern auf diese Nach-
Fokus rücken? frage.
Die Spitzenpreise in den Top-Lagen werden aktuell eher
schleppend beantwortet. Viele Käufer akzeptieren eine Wie wird sich der Neubaumarkt Düsseldorfs in
etwas schlechtere Lage, wenn die Angebotspreise dort Zukunft weiterentwickeln?
etwas niedriger sind. Besonders gefragt sind nach wie vor Die Nachfrage bleibt hoch, was dafür sorgen wird, dass
Lagen direkt in Rheinnähe, zum Beispiel in Oberkassel, mittelfristig auch die gestiegenen Preise vom Markt akzep-
Pempelfort und Golzheim. In den letzten Jahren wurde in tiert werden. Verzögerungen im Bau und hohe Material
Heerdt und Flingern besonders viel neuer Wohnraum kosten sorgen aktuell dafür, dass keine Verbesserung der
geschaffen. Beliebt sind aktuell auch Randlagen, da hier Angebotssituation in Sicht ist. Eine zunehmende Umwand-
die Grundstückspreise niedriger sind. Auch die Verkaufs- lung von Bürofläche zu Wohnraum könnte hier eventuell ein
preise können hier noch günstiger ausfallen. wenig helfen. Home-Office hat sich bewährt und viele
Büroflächen stehen leer. Das Preisniveau bleibt auf einem
Was gibt es für Trends bei Neubauprojekten? Was für in Nordrhein-Westfalen einzigartigen Niveau. Die durch-
Wohnungstypen werden aktuell am meisten errichtet? schnittlichen Angebotspreise im Neubau liegen zudem in
Besonders gefragt sind familiengerechte Wohnungen mit diesem Jahr in Düsseldorf erstmals höher als in Hamburg.
einem größeren Garten. Diese Wohnungen sollten besten-
engelvoelkers.com/neubaupreise/duesseldorf 17FRANKFURT AM MAIN
758.847 26.540 EUR 0,2 % 19,4 % 18,77 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 4,7 % (zu 2015) 111,2 (Kaufkraftindex) 8,6 (Leerstandsindex) 44,1 (Index) + 9,7 % (zu 1. Hj. 2020)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.000 1.458 1.606 1.700 9.000 8.899
7.829
800 1.360 8.000
675
1.180 7.421
799
1.073
in Mio. EUR
in EUR/m 2
600 1.020 7.000 6.563
Anzahl
638
769
586
400 680 6.000 5.736
473
4.964
200 340 5.000
0 0 4.000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quellen: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Engel & Völkers Residential Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Ø-Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2020 in EUR/m² (Δ 2019)
Gallus 192 9.271 (+ 12,8 %)
Bockenheim 120 7.711 (+ 1,0 %)
Ostend 101 8.500 (+ 5,6 %)
Seckbach 94 6.950 (+ 4,9 %)
Nordend-West 67 9.850 (+ 3,8 %)
Kalbach-Riedberg 61 8.194 (+ 19,5 %)
Bergen-Enkheim 44 6.707 (+ 9,1 %)
Unterliederbach 31 5.175 (– 0,8 %)
Sachsenhausen-Nord 29 8.254 (+ 15,8 %)
Sachsenhausen-Süd 27 8.841 (+ 5,9 %)
Westend-Süd 27 11.235 (+ 1,3 %)
Rödelheim 26 7.206 (+ 12,0 %)
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
18 engelvoelkers.com/neubaupreise/frankfurtLagen für Wohn- und Geschäftshäuser
© Engel & Völkers Residential
Nieder-Erlenbach
Nieder-Eschbach
Kalbach- Harheim
Riedberg Frankfurter Berg
Bonames
Berkersheim
Niederursel
Heddern-
heim
Eschers- Bergen-Enkheim
Preunges-
heim
Ecken- heim
Dichter- heim
Praunheim Seckbach
Ginnheim Dorn-
busch A66
viertel
Hausen Holzhausenviertel
A661
MAIN
Diplomaten- Born-
Rödelheim Westend Nordend Rieder-
viertel heim
Nord West Ost wald Fechen-
A5
Bockenheim heim
Westend Innenstadt Ostend
Sossenheim Süd
A648 Alt-
Bahnhofs- stadt Sehr gute Lage
Unterliederbach viertel
Europaviertel
Höchst Nied Sachsenhausen
Gallusviertel tel
Zeilsheim
v i er h a fen Nord Oberrad Gute Lage
t est
Griesheim tleu
A66
G u W Sachsenhausen
Mummscher Süd Mittlere Lage
Niederrad Park
Sindlingen
Schwanheim Lerchesberg
Einfache Lage
Gewerbe-/Industriefläche
A3
Gewässer
Flughafen Grünfläche
Marktdaten für Wohnungen im Projektvertrieb
2019 2020 2021 Prognose
Preis EUR/m2 10.000 – 16.000 10.600 – 16.500 11.000 – 16.500
7.900 – 10.500 8.200 – 11.200 9.500 – 11.500
5.800 – 8.000 5.900 – 8.300 6.500 – 9.000
4.200 – 6.500 4.300 – 6.700 5.500 – 7.500
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
8.000 125 371 400
7.329
333
312 324
7.000 100 288 284 283
300
252
79
5.872 5.829 220
in Tsd. m 2
6.000 75
66
Anzahl
5.580
Anzahl
5.122 200
52
51
51
50
47
5.000 4.681 4.641 4.675 50
33
32
4.273
100
4.000 4.325 4.228 25
3.761
3.000 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2017 2019 2021 2023
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quellen: empirica-regio, destatis, Engel & Völkers Residential Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 01.06.2021
engelvoelkers.com/neubaupreise/frankfurt 19Im Gespräch mit Experten vor Ort
Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf
David Schmitt den Markt?
Engel & Völkers Projektvertrieb
Frankfurt am Main Eine echte Auswirkung auf den Markt ist rückblickend
nicht festzustellen. Es gab, bedingt durch die Lockdowns,
allerdings gewisse Vermarktungspausen bzw. Wellen
bewegungen am Markt, was die Nachfrage angeht. Die
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in Verzögerungen wurden jedoch sofort nach Aufhebung der
Frankfurt aktuell? jeweiligen Lockdown-Maßnahmen eingeholt. Momentan
In Frankfurt am Main dominiert weiterhin ein deutlicher ist durch die Vermutung der Marktteilnehmer, dass die
Nachfrageüberhang den Markt für Neubauwohnungen. Zinsen in der kommenden Zeit steigen werden, die Nach-
Speziell im mittleren und guten Segment gibt es eine fragesituation ausnehmend gut.
Unterdeckung, was Neubauentwicklungen angeht. Im
Luxussegment ist hingegen festzustellen, dass mittler- Gibt es besondere Entwicklungen in einzelnen Lagen
weile das Angebot die Nachfrage übersteigt. Diese Über- der Stadt?
sättigung des Marktes hat einige Entwickler dazu bewegt, Wir stellen fest, dass es Entwickler mittlerweile wagen,
ihre geplanten Wohnprojekte umzuplanen oder auf Eis zu auch in mittleren Lagen Luxusprodukte zu platzieren. Sie
legen. Die Preisentwicklung ist demzufolge vor allem in sind davon überzeugt, hierdurch die Qualität des Viertels
einfachen bis guten Lagen steigend. zu steigern. Hierbei handelt es sich nicht um kleine
Geplante Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in Neubau
Nieder-Erlenbach
projekten mit geplanter
Fertigstellung zwischen Nieder-Eschbach
2021 und 2025 nach PLZ
Kalbach Riedberg Harheim
≤ 10.000 m2 Bonames
10.001 – 25.000 m2
Frankfurter Berg Berkersheim
25.001 – 50.000 m2 Niederursel
50.001 – 100.000 m2
HeddernheimEschersheim Preungesheim
Bergen-Enkheim
≥ 100.001 m2
Eckenheim
Praunheim Seckbach
Ginnheim Dornbusch A66
Hausen A661
Rödelheim Nordend
Bornheim Riederwald Fechenheim
A5
Sossenheim Bockenheim Westend
A648 Innenstadt Ostend
Unterliederbach Altstadt
Bahnhofsviertel
Nied Gallusviertel Sachsenhausen Nord
Höchst Oberrad
A66 Zeilsheim Griesheim Gutleutviertel
MAIN
Niederrad
Sindlingen Schwanheim
Sachsenhausen Süd
Flughafen A3
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential
20 engelvoelkers.com/neubaupreise/frankfurtProjekt: ONE FORTY WEST
Hybridturm (Wohnen & Hotel) in Westend
Einheiten: 187 Miet- & Eigentumswohnungen
Boutique-Projekte, sondern um umfassende Quartiers Zimmeranzahl: 2 – 3
entwicklungen mit über 200 Einheiten. Außerdem stehen Zimmerflächen: ca. 50 m2 – 137 m2
weiterhin Randlagen im Fokus der Projektentwickler. In Kaufpreis: ab 13.000 EUR/m2
Rödelheim, Griesheim oder Nied sind die Wohnprojekte
eher auf mittelständische Familien ausgerichtet.
Welche Nachfragetrends beobachten Sie in Frankfurt?
Im Zuge der Corona-Pandemie hat sich gezeigt, dass Neubauwohnungen
der Trend wieder zu größeren Wohnflächen und mehr in Frankfurt 2021
Zimmern geht. Die Nutzer verlangen nach Lösungen,
die eine Integration von Arbeiten ins Wohnen ermög 2,9
lichen. Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach Ø-Zimmerzahl
Außenflächen, am liebsten natürlich Gärten. Auch Ter-
rassen und Balkone werden stark nachgefragt.
95,3 m2
Wie wird sich der Neubaumarkt Frankfurts in Ø-Wohnfläche
Zukunft weiterentwickeln?
Die Zukunftsaussichten für den Frankfurter Markt sind
gut. Die Nachfrage wird nicht zurückgehen und durch
15,3 Wochen
Ø-Inseratslaufzeit
neue Zuwanderung nach der Pandemie könnte sich der
Wohnraumdruck erneut verstärken. Es wird erwartet,
dass Frankfurt bis 2030 800.000 Einwohner über
93,7 %
schreitet. Nach dem Bauboom der vergangenen Jahre ist
mit Balkon/Terrasse
die Zahl der Baugenehmigungen 2020 deutlich zurück
gegangen. Dies zeigt, dass von keiner Entlastung durch
die Angebotsseite auszugehen ist. Durch die weiterhin 84,8 %
deutlich steigenden Preise werden auch einfache Lagen mit Parkmöglichkeit
zunehmend interessanter.
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
engelvoelkers.com/neubaupreise/frankfurt 21HAMBURG
1.904.444 25.144 EUR 0,5 % 23,4 % 15,91 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 3,8 % (zu 2015) 105,4 (Kaufkraftindex) 16,8 (Leerstandsindex) 53,4 (Index) + 6,3 % (zu 1. Hj. 2020)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.500 2.500 8.000 7.865
2.171
1.968 1.960 7.044
1.200 2.000
1.664 7.000
1.484
in Mio. EUR
in EUR/m 2
900 1.500
966
959
Anzahl
5.836
894
870
6.000
960
600 1.000 5.311 5.283
4.967
5.000
300 500
0 0 4.000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quellen: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Ø-Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2020 in EUR/m² (Δ 2019)
Uhlenhorst 119 11.032 (+ 8,5 %)
Osdorf 109 6.749 (+ 4,7 %)
Rahlstedt 108 5.210 (+ 13,9 %)
Schnelsen 87 5.548 (+ 20,0 %)
Winterhude 82 8.426 (– 4,1 %)
Niendorf 70 6.025 (+ 9,8 %)
Wellingsbüttel 68 6.255 (– 3,9 %)
Sasel 58 5.838 (+ 7,1 %)
Eilbek 57 6.908 (+ 7,3 %)
Lokstedt 56 7.946 (+ 26,4 %)
Eimsbüttel 52 7.766 (+ 8,4 %)
Rissen 47 6.055 (+ 7,1 %)
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
22 engelvoelkers.com/neubaupreise/hamburgLagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Duvenstedt
Wohldorf-Ohlstedt
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Lemsahl-Mellingstedt
Gewässer Grünfläche
Bergstedt
A7
Poppenbüttel
© Engel & Völkers Residential
Langenhorn Volksdorf
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf
Ohlsdorf
Bramfeld Rahlstedt
Eidelstedt Groß Borstel Alsterdorf Steilshoop Farmsen-Berne
A1
Lurup Lokstedt
Winterhude
Eppendorf Barmbek-Nord
Stellingen Tonndorf
Hoheluft Dulsberg
Rissen -Ost
-West Wandsbek
Sülldorf Harvestehude Barmbek-Süd
Iserbrook Eimsbüttel Jenfeld
Osdorf Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst Eilbek
Altona baum Marienthal
Blankenese Groß Flottbek Nord Sternschanze Hohenfelde
St. Georg Hamm-Nord A24
Nienstedten Neustadt Borgfelde -Mitte Horn
ELBE Othmarschen St. Pauli
Ottensen
Altona Altstadt Hammerbrook -Süd Billstedt
Klostertor
HafenCity
Rothenburgsort
Cranz
Steinwerder
Kleiner Grasbrook Billbrook
Finkenwerder
Veddel
Waltershof
Neuenfelde Weltquartier Moorfleet
Altenwerder
Lohbrügge
Francop
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Bergedorf
Allermöhe
Spaden-
land
Hausbruch
A25
Neugraben-Fischbek
Heimfeld Reitbrook
Neuland
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Wilstorf Kirchwerder Altengamme
Marmstorf Rönneburg
Langenbek
Sinstorf
Marktdaten für Wohnungen im Projektvertrieb
2019 2020 2021 Prognose
Preis EUR/m2 12.000 – 22.000 13.000 – 23.000 14.000 – 24.000
9.000 – 12.000 10.000 – 13.000 11.000 – 14.000
6.000 – 8.000 7.000 – 9.000 8.000 – 11.000
4.000 – 5.500 4.500 – 6.000 5.000 – 8.000
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
589
14.000 150 547 600
525 504
12.465 496 484
11.632 120 423 411 480
101
12.000 11.269 335
11.087
95
93
10.736
85
in Tsd. m 2
85
82
90 360
Anzahl
78
Anzahl
10.000 10.674
10.140
60
9.805 60 240
69
8.634
8.000 8.521
7.920 30 120
7.722
6.000 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2017 2019 2021 2023
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quellen: empirica-regio, destatis, Engel & Völkers Residential Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 01.06.2021
engelvoelkers.com/neubaupreise/hamburg 23Im Gespräch mit Experten vor Ort
Neubauwohnungen
Philip Bonhoeffer
Engel & Völkers Projektvertrieb in Hamburg 2021
Hamburg
3,2
Ø-Zimmerzahl
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in
Hamburg aktuell? 98,5 m2
Der Neubauimmobilienmarkt in Hamburg entwickelt sich Ø-Wohnfläche
weiterhin sehr dynamisch. Hamburg ist durch den Hafen
ein bedeutsamer Wirtschaftsstandort und ist und bleibt
auch in den kommenden Jahren Zuzugsgebiet, sodass ein
11,7 Wochen
Ø-Inseratslaufzeit
weiteres Bevölkerungswachstum in der Stadt zu erwarten
ist. Ausgehend von gleichbleibenden Rahmenbedingun-
gen für Käufer und Projektentwickler, werden die Preise 87,0 %
für Neubau-Eigentumswohnungen auch 2021 steigen, da mit Balkon/Terrasse
eine deutlich erhöhte Nachfrage auf ein relativ geringes
Angebot trifft.
81,3 %
Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf mit Parkmöglichkeit
den Markt?
Die Corona-Pandemie hat in Hamburg die Nachfrage Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
nach Immobilien zusätzlich verstärkt und daraus resul-
tierend auch das Preisniveau weiter deutlich ansteigen
lassen. Viele Kunden haben die Zeit des Lockdowns sich weiter einer regen Nachfrage. Durch das geringe
dazu genutzt, ihre persönliche Wohnsituation zu über Angebot bekommen weitere, zentral und urban gelegene
denken. Neben geänderten Anforderungen an eine Immo- Lagen die Chance, sich zu entwickeln. An der Elbe stehen
bilie bei Eigennutzern besteht zusätzlich ein großer die Entwicklung der östlichen HafenCity mit den Quar-
Investitionsbedarf bei Kapitalanlegern, natürlich auch tieren Baakenhafen und Elbtorquartier mit dem Elbtower
beflügelt durch das historisch niedrige Zinsniveau. Eine sowie auf der gegenüberliegen Seite des Flusses der
hohe Nachfrage sowie Lieferengpässe bei Baumateria-
lien, die einen erheblichen Anstieg der Baukosten zur
Folge haben, schlagen sich signifikant in steigenden
Kaufpreisen für Neubauwohnimmobilien nieder.
Gibt es besondere Entwicklungen in einzelnen Lagen
der Stadt?
Die etablierten Lagen an der Alster und Elbe erfreuen
Projekt: The Wave
Projektentwickler:
antaris projektentwicklung GmbH
Lage: Baakenhafen / HafenCity
Bildquelle: ALT/SHIFT
24 engelvoelkers.com/neubaupreise/hamburgGeplante Wohnprojekte nach Wohnfläche
Wohnfläche in Neubau
Lemsahl-Mellingstedt projekten mit geplanter
Fertigstellung zwischen
Bergstedt 2021 und 2025 nach PLZ
A7
Poppenbüttel
Langenhorn Volksdorf ≤ 10.000 m2
Sasel
Hummelsbüttel
A23 Wellingsbüttel 10.001 – 25.000 m2
Schnelsen
Fuhlsbüttel
Niendorf 25.001 – 50.000 m2
Ohlsdorf Bramfeld
Alsterdorf 50.001 – 100.000 m2
Eidelstedt Groß Borstel Steilshoop Farmsen-Berne Rahlstedt
≥ 100.001 m2
Lurup Lokstedt Ring 2 A1
Stellingen Eppendorf Winter- -Nord Dulsberg
Tonndorf
Hoheluft -Ost hude Barmbek
Rissen
Sülldorf Osdorf -West -Süd Wandsbek
Eimsbüttel Jenfeld
Iserbrook Bahrenfeld Rother- Uhlenhorst
Altona Stern- baum Marienthal
Groß Flottbek Nord schanze Eilbek
Blankenese St. A24
Altona Neustadt Georg Hamm Horn
ELBE OthmarschenOttensen Altstadt
St. Pauli Hammerbrook Billstedt
HafenCity
Cranz Rothenburgsort
Steinwerder
Waltershof Billbrook
Finkenwerder Veddel
Neuenfelde Moorfleet
Altenwerder
Francop Lohbrügge
Wilhelmsburg Billwerder
Tatenberg
Moorburg Spaden- Allermöhe Bergedorf
Hausbruch land
Neugraben-Fischbek A25
Heimfeld Neuland Reitbrook
Harburg Ochsenwerder Curslack
Neuengamme
Eißendorf Gut Moor
Wilstorf Kirchwerder Altengamme
Marnstorf Rönneburg
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Langenbek
Kleine Grasbrook im Fokus. Auch die weitere Entwick- Wie wird sich der Neubaumarkt Hamburgs in
lung und der Ausbau der City Nord sind aktuell ein Zukunft weiterentwickeln?
Thema. Die Stadtteile Hamm, Hammerbrook, Harburg, Die Nachfrage nach Wohnraum, sowohl in innerstädti-
Rothenburgsort als angrenzender Stadtteil an die Hafen- schen als auch in zentrumsnahen Lagen, ist stark gestie-
City und Wilhelmsburg bleiben ebenfalls nach wie vor gen und wird trotz der Corona-Pandemie voraussichtlich
interessante Wohnungsmärkte mit großem Potenzial. auch weiter ansteigen. Neben guten Arbeitsplatzmöglich-
keiten bietet Hamburg ein attraktives urbanes Leben:
Welche Nachfragetrends beobachten Sie in Hamburg? angesagte Szeneviertel mit kurzen Wegen, attraktive Ein-
Es wird nicht immer das errichtet, was auch beliebt kaufs- und Ausgehmöglichkeiten. Ein großes Angebot an
und im Trend ist. Nachgefragt werden Wohnungen mit Kultur- und Freizeitmöglichkeiten, insbesondere an grü-
erhöhter Zimmeranzahl auf möglichst kleiner Wohn nen Naherholungsflächen in fast jedem Stadtteil Ham-
fläche. Sehr beliebt sind außerdem hohe Decken und burgs, sei es an der Alster oder an der Elbe. Nicht nur für
lichtdurchflutete Räume zum Beispiel durch bodentiefe die vielfältige und stark anwachsende Start-up-Szene
Fenster. Auch Wohnungen mit großen Balkonen und Frei wird Hamburg auch weiterhin ein wichtiger Wirtschafts-
flächen sind gewünscht. Nicht nur energieeffiziente Neu- standort sein, sondern auch für ältere Menschen ist die
bauprojekte, sondern auch die Berücksichtigung einer Stadt ein beliebter Wohnstandort: Es gibt gute Verkehr-
gut ausgebauten Ladeinfrastruktur für E-Mobilität rücken sanbindungen und eine hervorragende Infrastruktur. Die
zunehmend in den Fokus des Nachfragers. Mit einer Herausforderung für Hamburg wird es sein, auch in
attraktiven und ansprechenden Architektur lassen sich Zukunft ausreichend Wohnraum – vor allem in den inner-
generell höhere Kaufpreise erzielen als mit einem Stan- städtischen Lagen – zur Verfügung zu stellen.
dardneubau in derselben Lage.
engelvoelkers.com/neubaupreise/hamburg 25KÖLN
1.088.040 25.316 EUR 0,9 % 26,5 % 15,04 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Leerstandsquote Wohneigentumsquote Angebotsmiete Neubau
+ 2,5 % (zu 2015) 106,1 (Kaufkraftindex) 31,3 (Leerstandsindex) 60,6 (Index) + 12,7 % (zu 1. Hj. 2020)
Quellen: Melderegister der Stadt, Nexiga, CBRE-empirica-Leerstandsindex, empirica regio, VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Neubautransaktionen ETW Angebotspreise ETW Neubau
1.000 1.625 1.700 7.000
6.405
800 1.360
6.000 5.615
634
997 5.288
in Mio. EUR
in EUR/m 2
600 1.020
Anzahl
4.922
5.000 4.634
389
692
400 540 533 680 4.319
347
4.000
200 340
267
252
0 0 3.000
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2
Transaktionsvolumen Transaktionsanzahl Angebotspreis (Neubau)
Quellen: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Angebotspreise ETW Neubau
Anzahl Ø-Angebotspreis
Stadtteile der Wohnungsangebote Neubau 2020 in EUR/m² (Δ 2019)
Ehrenfeld 170 6.222 (+ 17,2 %)
Mülheim 65 4.891 (+ 1,4 %)
Rodenkirchen 64 6.313 (+ 14,7 %)
Lindenthal 39 6.623 (+ 12,7 %)
Nippes 34 5.360 (+ 9,5 %)
Kalk 30 4.881 (+ 4,9 %)
Innenstadt 28 6.143 (– 3,9 %)
Porz 26 4.086 (+ 2,7 %)
Chorweiler 12 3.991 (+ 17,3 %)
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
26 engelvoelkers.com/neubaupreise/koelnLagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Worringen
© Engel & Völkers Residential
Roggendorf-
Thenhoven Blumenberg
Fühlingen
Chorweiler Merkenich
Volkhoven-
Weiler Seedorf
Esch-
Auweiler A57 Heimers-
dorf
Lindweiler Flittard Dünnwald
Pesch Longerich Niehl
Bocklemünd- Ossen- Weidenpesch Stammheim Höhenhaus
dorf
Mengenich Mauenheim
Bilderstöckchen Dellbrück
Vogelsang A3
Nippes Mülheim
Widdersdorf Bickendorf Neu- Riehl Holweide
A1 ehrenfeld
Buchheim
Neustadt-Nord
Lövenich Müngers- Ehrenfeld Buchforst Merheim
dorf Altstadt-Nord
Kalk Höhenberg Brück
Weiden Braunsfeld
Deutz Neubrück
Altstadt-Süd Vingst Sehr gute Lage
Junkers- Lindenthal Humboldt- Ostheim Rath-
Neustadt-Süd Gremberg Heumar
dorf Gute Lage
Sülz Poll
Raderberg
Gremberghoven
Klettenberg West- Mittlere Lage
Marienburg hoven
A4 Ensen Eil
RHEIN Finkenberg
Raderthal Einfache Lage
Rodenkirchen
Porz Urbach
Weiß
Rondorf Gewerbe-/Industriefläche
Hahnwald Grengel
Elsdorf
Meschenich Zündorf Wahnheide Gewässer
A555
Immendorf Sürth Wahn A59
Godorf
Grünfläche
Langel Lind
Libur
Marktdaten für Wohnungen im Projektvertrieb
2019 2020 2021 Prognose
Preis EUR/m2 6.050 – 7.500 6.750 – 8.500 8.500 – 12.000
5.100 – 5.850 5.550 – 6.600 6.500 – 8.800
4.100 – 4.950 4.750 – 5.750 5.200 – 6.800
3.450 – 4.250 3.800 – 4.600 4.500 – 5.600
Quelle: Engel & Völkers Residential
Bautätigkeit Fertiggestellte Wohnprojekte
100 292 290 300
4.500
4.128 4.130
234 241
3.653 240
3.750 3.564 75 205 207
3.450 192 183
169
in Tsd. m 2
180
Anzahl
Anzahl
50
49
49
46
3.000 3.099 2.565 3.269 2.657 50
41
41
120
34
33
31
2.250 25
2.208 2.253 60
2.014
1.500 0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015 2017 2019 2021 2023
fertiggestellte Projekte Wohnnutzfläche
fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen / erwartet/in Bau
Quellen: empirica-regio, destatis, Engel & Völkers Residential Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Stand: 01.06.2021
engelvoelkers.com/neubaupreise/koeln 27Im Gespräch mit Experten vor Ort
Neubauwohnungen
Tina Fröhlich
Engel & Völkers Projektvertrieb in Köln 2021
Köln
3,1
Ø-Zimmerzahl
Wie entwickelt sich der Markt für Wohnprojekte in
Köln aktuell? Welche Auswirkungen hat die Corona- 86,7 m2
Pandemie auf den Markt? Ø-Wohnfläche
Die Nachfrage nach Neubauwohnungen in Köln ist
ungebrochen hoch. Durch Projektverzögerungen gibt es
aktuell einen enormen Bauüberhang von rund 8.700
15,3 Wochen
Ø-Inseratslaufzeit
Wohnungen in der Stadt Köln. Durch gestiegene Bau
kosten stehen nun auch Preiskorrekturen nach oben
innerhalb der Projektphasen an. Außerdem stehen große 83,5 %
Stadtentwicklungsprojekte an, die Planungen werden mit Balkon/Terrasse
jedoch mit größerer Vorsicht ins Auge gefasst. Die Pan-
demie hat das Kaufinteresse erneut deutlich verstärkt.
Auf der Seite der Projektentwickler gibt es hingegen der- 73,3 %
zeit Zurückhaltung durch die steigenden Baukosten und mit Parkmöglichkeit
verschärfte Lieferbedingungen.
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Engel & Völkers Residential
Gibt es besondere Entwicklungen in einzelnen Lagen
der Stadt?
Der rechtsrheinische Bereich Kölns (Schäl Sick) gewinnt
konstant über die letzten Jahre an Bedeutung. Hier gibt
Stadtwaldgürtel
Köln-Lindenthal
Eigentumswohnungen: 4
Kaufpreise: ab 9.400 EUR/m2
28 engelvoelkers.com/neubaupreise/koelnes noch größere Bereiche an bebaubaren Flächen und wird es in Zukunft wichtig sein, eine höhere Flexibilität
geringere Baulandpreise. Im Fokus sind hier vor allem beim Grundriss und der Größengestaltung zu schaffen.
die Stadtteile Deutz, Mülheim, Porz und teilweise auch Ein besserer Wohnungsmix innerhalb eines Gebäudes
Kalk. Der Trend, in die Peripherien der Metropole zu kann zum Erreichen der verschiedenen Anforderungen
ziehen, wurde durch Corona deutlich verstärkt. Vor allem der Käufergruppen essentiell sein. Für Käufer stehen der
der hohe Freizeitwert zieht insbesondere Familien ins Freizeitwert und die Wohnqualität im Rahmen der Aus-
grüne Umland. Darüber hinaus ist die geringere Verdich- wahlkriterien zunehmend im Vordergrund. Darüber hin-
tung der Wohngebiete hier gefragt. aus ist das Bewusstsein für Nachhaltigkeit und “Grünes
Wohnen” gestiegen. Auch Haustiere spielen bei der Aus-
Welche Nachfragetrends beobachten Sie in Köln? wahl der richtigen Immobilie eine gewichtige Rolle.
Die Nachfragetrends in Köln werden seit den Lockdowns
vom Thema Home-Office dominiert. Besonders gefragt Wie wird sich der Neubaumarkt Kölns in Zukunft
sind derzeit Wohnungen ab 80 m2 mit drei bis fünf Zim- weiterentwickeln?
mern, von denen mindestens ein separater Arbeitsbereich Das Bedürfnis und der Bedarf, Kapital in Immobilien zu
oder ein Büro für Home-Office-Tätigkeiten nutzbar sein sichern, bestehen weiterhin in umfassendem Maß bei
sollte. Generell ist ein Mehrbedarf an Wohnraum von unseren Kunden. Davon profitiert natürlich auch der
ca. 20 m2 festzustellen. Ein grünes Umfeld wird der zent- Neubaumarkt. Aus unserer Sicht wird es neue Strategien
ralen Lage inzwischen häufig vorgezogen. Gut nutzbare brauchen, um den Markt zu sättigen. Umnutzungen und
Außenflächen stehen ebenfalls im Fokus. Als Folge des Revitalisierungen von Gebäuden gewinnen merklich an
Home-Office-Trends werden längere Anfahrtswege zum Bedeutung. Die durch die Pandemie und andere unbe
Arbeitsplatz akzeptiert. Zurück geht hingegen der Bau- einflussbare Geschehnisse veränderten Bedürfnisse der
boom im Segment der Mikroapartments. Die Nachfrage Käufer werden ebenfalls in die Neuplanungen der Bau-
nach Pendlerwohnungen und möbliertem Wohnen hat träger einfließen und das Wohnen 2.0 an der ein oder
spürbar nachgelassen. Für Projektentwickler in Köln anderen Stelle verändern.
Geplante Wohnprojekte nach Wohnfläche
Worringen Wohnfläche in Neubau
projekten mit geplanter
Roggendorf/Thenhoven Fertigstellung zwischen
Blumenberg 2021 und 2025 nach PLZ
Fühlingen Merkenich
Chorweiler ≤ 10.000 m2
Volkhoven/Weiler Seeberg A1
A57 10.001 – 25.000 m2
A3
Esch/Auweiler Heimersdorf Dünnwald
Lindweiler Flittard 25.001 – 50.000 m2
Pesch Longerich Niehl
50.001 – 100.000 m2
Stammheim
Weidenpesch Höhenhaus
≥ 100.001 m2
Bocklemünd/MengenichOssendorf Mauenheim
Bilderstöckchen Dellbrück
Widdersdorf Nippes Riehl Mülheim Holweide
Vogelsang Bickendorf Buchheim
Neuehrenfeld
Neustadt-Nord Buchforst
Lövenich Ehrenfeld Merheim
Müngersdorf Altstadt-Nord Brück
Höhenberg
Braunsfeld Kalk
Weiden Deutz Neubrück
Vingst
Altstadt-Süd Ostheim Rath/Heumar
Lindenthal
Junkersdorf Neustadt-Süd Humboldt/Gremberg
Sülz Raderberg Poll
Bayenthal Gremberghoven
KlettenbergZollstock Westhoven Eil
A4 Marienburg EnsenFinkenberg
Raderthal RHEIN
A59
Rodenkirchen
Weiß Porz Urbach
Rondorf
Hahnwald Elsdorf Grengel
Sürth Zündorf Wahnheide
A555 Wahn
Meschenich
Godorf
Immendorf
Langel Lind
Quellen: bulwiengesa, Engel & Völkers Residential Libur
engelvoelkers.com/neubaupreise/koeln 29Sie können auch lesen
