Frauenland 65 - Stadt Würzburg
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Frauenland 65
Bebauungsplan
„Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an
den Hublandterrassen“
für das Gebiet entlang der Landsteinerstraße nördlich des Studieren-
denwohnheimes, des Technologie- und Gründerzentrums (TGZ) und
des Infosim und für das Gebiet nördlich der Universitätserweiterung
im westlichen Teil der Gerda-Laufer-Straße.
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
(Stand 08.03.2019)
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Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
Inhalt
PLANBERICHT ............................................................................................................................................ 4
1 Planungsanlass ............................................................................................................................. 4
2 Verfahren ........................................................................................................................................ 4
2.1 Rechtliche Grundlage ...................................................................................................................... 4
2.2 Verfahrensablauf ............................................................................................................................. 5
3 Einordnung in die Gesamtplanung .............................................................................................. 5
3.1 Landesentwicklungsprogramm / Regionalplan ................................................................................ 5
3.2 Flächennutzungsplan und Landschaftsplan .................................................................................... 6
3.3 Übergeordnete gesamtstädtische Planungen ................................................................................. 7
3.3.1 Handlungskonzept Wohnen 7
3.3.2 ISEK Gesamtstadt 8
4 Planungsgebiet – Analyse des Bestands.................................................................................... 8
4.1 Lage, Größe und räumliche Abgrenzung ........................................................................................ 8
4.2 Topografie ........................................................................................................................................ 9
4.3 Städtebauliche Einbindung .............................................................................................................. 9
4.3.1 Städtebauliche Struktur / Nutzungsstruktur 9
4.3.2 Soziale Infrastruktur 11
4.3.3 Verkehrserschließung 11
4.3.4 Ver- und Entsorgung 12
4.3.5 Grün- und Freiflächenstruktur 12
4.3.6 Stadtbiotopkartierung 15
4.4 Stadtklima ...................................................................................................................................... 15
4.5 Altlasten ......................................................................................................................................... 16
4.6 Immissionen ................................................................................................................................... 16
4.7 Bestehende Rechtsverhältnisse .................................................................................................... 16
4.7.1 Planungsrechtliche Einordnung 16
4.7.2 Eigentumsverhältnisse 16
5 Ziele und Zwecke der Planung ................................................................................................... 17
5.1 Städtebauliche und grünordnerische Ziele .................................................................................... 17
5.2 Planungskonzept ........................................................................................................................... 17
6 Planungsbezogene Gutachten ................................................................................................... 19
6.1 Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung ....................................................................................... 19
6.2 Immissionsschutz .......................................................................................................................... 20
7 Begründung der Festsetzungen ................................................................................................ 21
7.1 Textliche und zeichnerische Festsetzungen ................................................................................. 21
7.2 Festsetzungen zur Grünordnungsplanung .................................................................................... 24
7.3 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ........................................................................................ 26
7.4 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................................................ 26
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Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
8 Flächenbilanz ............................................................................................................................... 27
9 Auswirkungen der Planung ........................................................................................................ 28
BETEILIGUNG UND ABWÄGUNG ........................................................................................................... 28
10 Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden .................................................................... 28
10.1 Frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB ................................................... 28
Anlagen:
1) Umweltbericht
2) Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung, Klärle GmbH, 03.12.2018
3) Schallimmissionsprognose, Wölfel Engineering GmbH + Co. KG, Berichtsnummer
Y0011/053-01, 07.12.2017
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Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
PLANBERICHT
1 Planungsanlass
Nach der Aufgabe des Standorts „Leighton-Baracks“ der amerikanischen Streitkräfte
wurde im Januar 2009 das Areal mit einer Größe von 135 ha, ähnlich groß wie die ge-
samte Würzburger Innenstadt, für die städtebauliche Entwicklung freigegeben. Aus dem
Ergebnis eines im Jahr 2009 durchgeführten städtebaulich-landschaftsplanerischen Ide-
enwettbewerbs wurde ein Rahmenplan entwickelt, der im Jahr 2010 vom Stadtrat als
zukünftige Leitlinie für das Gebiet beschlossen wurde. Der Rahmenplan Hubland legt
die zukünftige Nutzung und Gestaltung der Konversionsfläche fest und bildet die Grund-
struktur für die verbindliche Bauleitplanung.
In direkter Nachbarschaft zum Universitätscampus „Am Hubland“ soll ein vielfältiger
neuer Stadtteil entwickelt werden, der von einem zentralen Landschaftspark geprägt
wird. Hier wird ab April 2018 die bayerische Landesgartenschau stattfinden. Auch hierzu
wurde bereits ein landschaftsplanerischer Wettbewerb durchgeführt. Wohnen, Arbeiten,
Forschen und Lernen sollen eng miteinander hinsichtlich des Leitmotivs der „Stadt der
kurzen Wege“ verbunden werden. Auch vielfältige Versorgungsangebote und eine sozia-
le Infrastruktur werden das Quartier äußerst attraktiv machen. Die Rottendorfer Straße
verbindet das Gebiet direkt mit der Würzburger Altstadt.
Zur dauerhaften Sicherung der Ziele der Stadtentwicklung und Umsetzung des abge-
stimmten städtebaulichen Konzeptes der Rahmenplanung bedarf es der Aufstellung ei-
nes verbindlichen Bebauungsplanes. Das öffentliche Interesse liegt in der Wiedernutz-
barmachung der ehemaligen Konversionsfläche zur Schaffung eines neuen Stadtteils in
Würzburg.
Mit dem Bebauungsplan „Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hubland-
terrassen“ – Frauenland 65 – wird der letzte verbliebene, unbeplante Bereich zwischen
der Fläche der Landesgartenschau 2018 bzw. der zukünftigen öffentlichen Parkanlage
und der Universitätserweiterung im Stadtteil Hubland Nord geschlossen. Die Mischung
aus Wohnen und universitätsaffinem, bzw. nichtstörendem Gewerbe fügt sich entspre-
chend der Vorgabe aus dem Rahmenplan nahtlos an die Vorhaben „Studierendenwohn-
heim“, „Infosim“ und „TGZ“ an. Weiter sollen Wohnnutzungen im Bereich nördlich der
Universität im westlichen Teil der Gerda-Laufer-Straße zwischen der zukünftigen öffent-
lichen Grünfläche (LGS) und der Freihaltetrasse für die geplante Straßenbahnlinie ins
Hubland ihren Platz finden. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes sollen die Ziele
aus der Rahmenplanung in einer verbindlichen Bauleitplanung umgesetzt werden. Auf
den Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen wird mit dieser Planung entsprechend rea-
giert.
Für die geplante Neuordnung ist die Aufstellung des Bebauungsplans „Hubland Nord –
Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen“ – Frauenland 65 erforderlich.
2 Verfahren
2.1 Rechtliche Grundlage
Dem Bebauungsplan liegen zu Grunde:
Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. No-
vember 2017 (BGBl. I S. 3634).
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).
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Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
Die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zu-
letzt geändert durch Art.3 G zur Umsetzung der RL 2014/52/EU im Städtebaurecht
und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04. Mai 2017
(BGBl. I S. 1057).
Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Au-
gust 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), die zuletzt durch § 1 des Gesetzes vom
10. Juli 2018 (GVBl. S. 523) geändert worden ist.
Gemeindeordnung (GO) für den Freistaat Bayern in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), die zuletzt durch § 2
Abs. 3 des Gesetzes vom 15. Mai 2018 (GVBl. S. 260) geändert worden ist.
2.2 Verfahrensablauf
Die Aufstellung des Bebauungsplans „Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an
den Hublandterrassen“ – Frauenland 65 – wurde am 01.06.2017 vom Stadtrat der Stadt
Würzburg beschlossen und am 21.07.2017 in der Main-Post/ Volksblatt Ausgabe Nr.
166 ortsüblich bekannt gemacht.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde am
30.11.2018 in der Main-Post/Volksblatt Ausgabe Nr. 276 ortsüblich bekannt gemacht
und erfolgte im Zeitraum vom 03.12.2018 bis einschließlich 04.01.2019. Gleichzeitig
wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
BauGB mit Schreiben vom 30.11.2018 beteiligt.
3 Einordnung in die Gesamtplanung
3.1 Landesentwicklungsprogramm / Regionalplan
Würzburg ist im Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern aus dem Jahr 2013 als
Verdichtungsraum und Oberzentrum ausgewiesen.
Abbildung: Auszug aus dem Regionalplan Region Würzburg (2), Karte 2 Siedlung und Versorgung (Quelle:
Regierung von Unterfranken)
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Relevante Ziele und Grundsätze für das Plangebiet ergeben sich aus dem Landesent-
wicklungsprogramm Bayern 2013 und dem Regionalplan der Region Würzburg (PR 2)
wie folgt / Siedlungsstruktur:
LEP Ziel 3.2: Um die Innenentwicklung zu stärken, müssen vorhandene und für eine
bauliche Nutzung geeignete Flächenpotenziale in den Siedlungsgebieten, z.B. Bau-
landreserven, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz, sowie Möglichkeiten zur
Nachverdichtung vorrangig genutzt werden. Dies ist insbesondere vor dem Hinter-
grund des demographischen Wandels von zentraler Bedeutung für funktionsfähige
und attraktive Innenstädte und Ortskerne, die als wirtschaftliche, soziale und kulturel-
le Mittelpunkte erhalten, weiterentwickelt und gestärkt werden müssen.
LEP Ziel 3.3: Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. Neubauflä-
chen sollen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen
werden.
RP 2 Ziel B II 1.2: Innerhalb der Region soll sich die Siedlungstätigkeit bevorzugt auf
den Verdichtungsraum Würzburg ausrichten.
RP 2 Ziel B II 2.3: Im Bereich um das Oberzentrum Würzburg sowie in den zentralen
Orten sollen die Ausschöpfung von Flächenreserven und eine angemessene Verdich-
tung in den bestehenden Siedlungsgebieten Vorrang vor den Ausweisungen neuer
Baugebiete haben.
3.2 Flächennutzungsplan und Landschaftsplan
Abb.: Rechtswirksame 89. Änderung des Flächennutzungsplans (Quelle: Stadt Würzburg)
Das Plangebiet liegt innerhalb der 89. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt
Würzburg, die sich auf den neuen Stadtteil Hubland bezieht.
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Die 89. Flächennutzungsplanänderung sieht für den Bereich des Bebauungsplanes
„Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen“ (Frauenland 65)
Wohnbauflächen sowie eine Gewerbefläche vor.
Der Bebauungsplan ist somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt.
Der Landschaftsplan der Stadt Würzburg trifft folgende Aussagen in Bezug auf die
Schutzgüter:
Biotopschutz:
„Die topographische Situation der Stadt macht eine weitere Bauflächenausweisung äu-
ßerst schwierig, (…). So bleiben zur langfristigen Stadtentwicklung aus ökologischen
Gründen nur die Hochflächen übrig.“
„Gerade die Hochflächen zeichnen sich durch einen Mangel an extensiv genutzten ar-
tenreichen Biotopen und Wald aus.“
„Darüber hinaus sollte mit dem Ausbau von Erholungsflächen und -einrichtungen der
Aufbau von Vegetationsstrukturen speziell auf den Hochflächen begonnen werden.“
Grünflächenversorgung:
„Zum Teil im Aufbau befindliche Anlagensysteme, wie (...) Hubland, (...) sollten konse-
quent fortgeführt werden.“
„Grünflächen sollten vorrangig in klimatisch (…) wichtigen Freihaltezonen entstehen.“
Klimaschutz:
„Voraussetzung für ein gesünderes Stadtklima ist die Erhaltung und Gestaltung ausrei-
chend großer Kaltluftproduktionsflächen und Frischluftschneisen.“
„Die für die Innenstadt Würzburgs bedeutsamsten Flächen sind
- (…)
- die Freiflächen von Galgenberg und Alandsberg (Hubland) (…)“
„Diese Hänge und Talbereiche sollten unbedingt von weiterer Bebauung freigehalten
bzw. soweit möglich, im Zuge von Stadtsanierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen
wieder durchlässig gemacht werden.“
Landschaft
„Die landschaftliche Erlebbarkeit der Hochflächen sollte unbedingt durch den Aufbau von
Vegetationsstrukturen gesteigert werden.“
Naherholung:
Im Landschaftsplan ist das Hubland als Erholungsschwerpunkt genannt. Aufgrund der
großen Bedeutung der Freiflächen für die Naherholung der Bewohner und Studierenden
sollen diese zu einem frei zugänglichen Erholungsgebiet entwickelt werden.
3.3 Übergeordnete gesamtstädtische Planungen
3.3.1 Handlungskonzept Wohnen
Aus dem Ergebnisbericht „Handlungskonzept Wohnen für die Stadt Würzburg“ geht her-
vor, dass sich die Zahl der Haushalte um bis zu 8,5% bis zum Jahr 2030 erhöhen und
somit eine zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum in Würzburg nach sich ziehen wird.
Mit der Ausweisung von neuen Wohnbauflächen reagiert die Stadt Würzburg auf den
steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt.
Eine maßgebliche Kernaufgabe der städtischen Wohnungspolitik ist eine zielgruppen-
spezifische Angebotsverbesserung und -sicherung an gefördertem Wohnraum im Miet-
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wohnungsbau. Bei der Entwicklung neuer Wohnquartiere ist zur Sicherung einer sozia-
len Stabilität ein Angebot für verschiedene Einkommensstufen in einer verträglichen Mi-
schung anzustreben.
Mit Grundsatzbeschluss vom 26.07.2018 wurde die Mindestquote für den geförderten
Wohnungsbau bei der Entwicklung neuer Wohnbauflächen vom Stadtrat der Stadt
Würzburg beschlossen. Bei der Ausweisung von neuen Baugebieten, die die Zulässig-
keit von Wohngebieten begründen, soll ein Anteil von mindestens 30% der neu zu schaf-
fenden Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau für den geförderten Mietwohnungs-
bau gesichert werden, wenn das Baugebiet mindestens 25 Geschosswohnungen um-
fasst.
3.3.2 ISEK Gesamtstadt
Die Entwicklung des Hublandes zu einem vielfältigen Stadtteil mit hohem Freiraumanteil,
Erweiterungsflächen der Universität und neuen Wohnangeboten soll Einfluss auf den
gesamten Stadtteil Frauenland nehmen.
Die neu geplante Straßenbahnlinie 6 soll die Anbindung des Frauenlands an die Innen-
stadt verbessern.
Durch unterschiedliche Wohntypologien im neuen Stadtteil Hubland sollen unterschiedli-
che Nachfragegruppen angesprochen werden.
Die neu entstehenden Versorgungsinfrastruktureinrichtungen sollen das heutige Ange-
bot des Stadtteils ergänzen.
4 Planungsgebiet – Analyse des Bestands
4.1 Lage, Größe und räumliche Abgrenzung
Das Planungsgebiet Hubland (ehemalige Leighton – Barracks) befindet sich in östlicher
Randlage der Stadt Würzburg. Charakteristisch für die Lage ist die exponierte Hochflä-
che zwischen dem Würzburger Stadtteil Frauenland im Westen, einem beliebten Wohn-
standort am Hang des Maintals (ca. 18.500 Einwohner) sowie der Gemeinde Gebrunn
im Osten (ca. 6.200 Einwohner). Der Grünzug Lehnleite, ein bewaldeter Nordhang, der
im Rahmen der Landesgartenschau 1990 als Landschaftspark gestaltet wurde, bildet im
Norden die natürliche Grenze des Gebiets. Südlich, getrennt durch die Straße Am Gal-
genberg, grenzt direkt der Universitätscampus „Am Hubland“ an. Entsprechend der
Vornutzung des Areals als Militärstandort ist die vorhandene Bebauungsstruktur äußerst
heterogen und weitläufig. Weite Teile des Gebiets sind bereits erschlossen und die Flä-
chenvorbereitung (Entsiegelung/ Rückbau) wurde vorgenommen.
Plangebiet
Der Geltungsbereich des zu überplanenden Gebiets (Bebauungsplan Frauenland 65)
bildet einen Teilbereich des Flurstücks 3066 ab und umfasst ca. 2,3 ha. Die exakte Ab-
grenzung des Geltungsbereichs ist im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanentwurfs
dargestellt.
Das Plangebiet wird im Süden durch das bereits realisierte Studierendenwohnheim
(rechtsverbindlicher Bebauungsplan „Frauenland 44 – Hubland Nord - Studierenden-
wohnheim), das Gewerbegebiet Infosim (rechtsverbindlicher Bebauungsplan „Frauen-
land 74 – Hubland Nord – Gewerbegebiet Infosim“), im Osten durch den westlichen Teil
der Universitätserweiterung (rechtsverbindlicher Bebauungsplan „Frauenland 57a - Hub-
land Nord – Sondergebiet Universitätserweiterung“ – Teil A (westlicher Teilbereich)) und
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im Norden durch das Gelände der Landesgartenschau und zukünftigen Parkanlage Hub-
land (rechtsverbindlicher Bebauungsplan „Frauenland 64 – Hubland Nord – öffentliche
Parkanlage“) begrenzt.
4.2 Topografie
Das Gebiet befindet sich auf einer Hochebene ca. 100 m über dem Niveau der Innen-
stadt. Wesentliches Merkmal des Leighton-Areals ist seine exponierte topografische La-
ge, auf Augenhöhe mit der Festung Marienberg (267m üNN).
4.3 Städtebauliche Einbindung
4.3.1 Städtebauliche Struktur / Nutzungsstruktur
Rahmenplan Hubland
Um für die Umnutzung der ehemaligen amerikanischen Kaserne „Leighton Barracks“,
mit einer Gesamtfläche von ca. 135 ha, eine langfristige und hochwertige Grundstruktur
für die weiteren konkretisierenden Planungen zu erhalten, hat die Stadt Würzburg 2008/
2009 einen städtebaulich-landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb ausgelobt. Die
Rahmenplanung Hubland wurde am 15.12.2010 vom Stadtrat der Stadt Würzburg be-
schlossen. Der Rahmenplan stellt die Vision für die langfristige und gesamtheitlich funk-
tionale Entwicklung des Gebiets dar und soll Leitlinie für die weitere Umsetzung sein.
Des Weiteren dient dieser als Grundlage für die Änderung des Flächennutzungsplanes
und die Aufstellung von Bebauungsplänen.
Fünf konkrete Planungsziele wurden in der Rahmenplanung Hubland definiert:
Einen vielfältigen Stadtteil entwickeln
Attraktive Freiräume gestalten
Einen lebendigen Campus anlegen
Stadtverträgliche Mobilität fördern
Eine qualitätsvolle Umsetzung sicherstellen
Die geplante Erweiterung der Universität nach Norden auf die Konversionsfläche ist ein
bedeutendes Initial für die zukünftige Entwicklung des Hubland-Areals. Damit besteht
die Chance, den Charakter einer innovativen „Wissenslandschaft“ in direkter Verzah-
nung mit Stadt und Landschaft auszuprägen und den Standort zu einem lebendigen
Campus zu entwickeln. Im Zuge der Universitätserweiterung wurden in den ersten Aus-
bauphasen geeignete Gebäude des Areals für studentische und universitäre Nutzungen
umgebaut.
Spatenstich für das erste Neubauprojekt, das ZAE (Zentrum für angewandte Energiefor-
schung), das sich in unmittelbarer Nähe des Campus befindet, erfolgte bereits im De-
zember 2010. Drei Jahre später wurde das ZAE offiziell eröffnet.
In der zweiten Stufe wurden angrenzend an das Landesgartenschaugelände Ergän-
zungsbauten universitärer Institute und forschungsnaher Unternehmen sowie das
Wohnquartier am Rottendorfer Tor im Westen des neuen Stadtteils und das Wohnquar-
tier entlang der alten Landebahn westlich des Elferwegs entwickelt. Für das Wohnquar-
tier am Stadtteilzentrum und das Gewerbegebiet Skyline Hill wurden bereits Baurecht
geschaffen.
Für das Wohnquartier am Gerbrunner Tor und das Wohn- und Gewerbegebiet an den
Hublandterrassen wird derzeit Baurecht geschaffen.
Das zur Versorgung des neuen Stadtteils dienende Nahversorgungszentrum wurde im
Jahr 2018 eröffnet.
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Das Plangebiet des Bebauungsplans Frauenland 65 liegt im westlichen Bereich der
Konversionsfläche und ist Teil des Quartiers VI. Hier sollen angelehnt an den Rahmen-
plan Geschosswohnungsbau zur Parkanlage Hubland sowie Dienstleistungsbetriebe
und Forschungseinrichtungen entstehen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der
Universität stehen.
Abb.: Rahmenplan Hubland (Stand 2019) mit Plangebiet (Quelle: Stadt Würzburg)
Landesgartenschau 2018 und dauerhafter Landschaftspark
Würzburg richtete 2018 zum zweiten Mal die Bayerische Landesgartenschau (LGS) aus.
Das zentral im neuen Stadtteil liegende Gelände der Landesgartenschau ist geprägt
durch den weiträumigen Charakter des ehemaligen Flugfeldes und die über die Lande-
bahnachse bestehende direkte Blickbeziehung „auf Augenhöhe“ zur Festung Marien-
berg auf der anderen Mainseite. Die LGS stellt einen bedeutenden Impuls für eine zeit-
nahe, nachhaltige städtebauliche Entwicklung des Wohn- und Wissenschaftsstandortes
Hubland dar, der auch langfristig als Freizeitlandschaft ein wichtiger Baustein im östli-
chen Stadtgefüge bleiben wird. Mit den weitläufigen Flächen in Ost-West- und Nord-
Süd-Richtung bleibt ein dauerhafter Grünraum erhalten, der zwischen den neuen Wohn-
quartieren und der Universität eine wichtige verbindende Funktion übernimmt.
Das Konzept für die LGS verknüpft den alten Park im Westen mit der Landebahn als
sorgfältig komponierte Raumfolge von rhythmischer Enge und Weite. Ein umlaufender
Weg („Belt Walk“) verbindet die einzelnen Abschnitte miteinander und schafft einen
Rahmen für das Gelände. Wegbögen inszenieren Blickbeziehungen zur Festung Mari-
enberg und in die landschaftliche Weite.
Das Plangebiet grenzt im Westen und Norden an den Landesgartenschaupark an.
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4.3.2 Soziale Infrastruktur
Der Rahmenplan sieht für die öffentlichen Infrastruktureinrichtungen geeignete Standor-
te vor. Ziel ist es, eine lebendige attraktive Stadtteilmitte zu schaffen sowie durch ge-
meinsame Nutzungen Synergieeffekte mit dem angrenzenden Frauenland zu erzielen.
Hierzu werden die Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen an der Rottendorfer
Straße im Bereich des neuen Stadtteilplatzes gebündelt. Wesentliche Elemente sind die
zentral gelegenen Bestandsgebäude, die für soziale und kulturelle Zwecke nachgenutzt
und modernisiert werden. Dazu gehören die in den 1930er Jahren erbauten Gebäude,
wie der ehemalige Tower, in den die Stadtteilbücherei einziehen wird, sowie ein ehema-
liger Hangar, der von den amerikanischen Streitkräften als Sporthalle und Jugendbüche-
rei genutzt wurde sowie das benachbarte Mannschaftsgebäude. Der ehemalige Hangar
sowie das benachbarte Mannschaftsgebäude ergeben zusammen das HUB27+, das zu-
künftige Zentrum für Soziales, Kultur, Bildung und Sport.
4.3.3 Verkehrserschließung
Der zukünftige Stadtteil Hubland ist sehr gut an das städtische- sowie das überregionale
Straßennetz angeschlossen. Über die unweit des Gebiets verlaufenden Bundesstraßen
B 8, B 13 und B 19 bestehen direkte Anschlüsse an die Autobahnen A 3, A 7 und A 81.
Die direkte Anbindung zur Würzburger Innenstadt verläuft über die Rottendorfer Straße,
die Straße Am Galgenberg sowie über weitere Straßenverbindungen durch das Frauen-
land mit Anschluss an den Stadtring Süd (B 19). Für das Areal und die Gemeinde
Gerbrunn ist eine weitere leistungsstarke Verbindung zur Innenstadt und in die Sied-
lungsgebiete über die Kitzinger Straße mit Anschluss an die B 8 gegeben. Die äußere
Erschließung des neuen Stadtteils wurde mit der Gemeinde Gerbrunn abgestimmt und
eine einvernehmliche Verkehrsplanung entwickelt.
Die Rottendorfer Straße dient der Erschließung der zukünftigen Wohnquartiere. Sie wird
durch drei Stadtteilplätze unterbrochen, die als verkehrsberuhigte Begegnungszonen die
Schnittstellen zwischen den einzelnen Quartieren bilden, aber auch als Gelenkpunkte
den Landschaftspark anbinden. Damit sind hier sichere Querungen für Fußgänger und
Radfahrer möglich. Darüber hinaus wird der fließende Kfz-Verkehr im Bereich des
rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Hubland Nord – Wohngebiet alte Landebahn
westlich Elferweg“ – Frauenland 61 auf der Rottendorfer Straße unterbrochen und in ei-
nem „Umfahrungsbügel“ nördlich um das Quartier geleitet, um Durchfahrtsverkehr über
die Rottendorfer Straße zu vermeiden.
Die Erschließung der universitätsaffinen Gewerbe-, Dienstleistungs- und Forschungsein-
richtungen erfolgt über die Magdalene-Schoch-Straße. Die östlichen sowie die nordwest-
lichen Wohnbaufelder werden über die Landsteinerstraße erschlossen. Das östlich- und
solitär gelegene Wohnbaufeld wird über die Gerda-Laufer-Straße erschlossen.
Die bestehende Erschließung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) erfolgt
derzeit ausschließlich über ein leistungsfähiges Busangebot. Das Plangebiet soll künftig
über zwei Bushaltestellen bedient werden, die sich in der Magdalene-Schoch-Straße
und in der Gerda-Laufe-Straße befinden sollen. Die geplante Haltestelle in der Gerda-
Laufer-Straße wäre nach aktuellem Stand auf universitärem Grund einzurichten und
würde der Zustimmung bzw. Genehmigung der Universität Würzburg bzw. des Frei-
staats Bayern bedürfen.
Eine neue Straßenbahnlinie vom Bahnhof durch die Altstadt zum Universitätscampus
„Am Hubland“ und weiter durch das Hubland-Areal ist in Planung (Planfeststellungsver-
fahren).
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Der Stadtteil Hubland soll durch ein attraktives Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer
erschlossen werden. Des Weiteren sollen innerhalb des zukünftigen Landschaftsparks
sowie in den geplanten Quartieren zahlreiche Fuß- und Radwege die angrenzenden
Stadtteile Frauenland, Innenstadt, Lengfeld und Gerbrunn mit durchgängigen attraktiven
Fuß- und Radwegeverbindungen verknüpfen.
Die Förderung stadtverträglicher Mobilität ist eines der Planungsziele, welches in den
Bürgerplanwerkstätten erarbeitet und im Rahmenplan Hubland weiterentwickelt und be-
schlossen wurde. Es werden am Hubland mehrere Mobilstationen in unmittelbarer Nähe
zu ÖPNV-Haltestellen eingerichtet. Dort werden nicht nur Bike & Ride Plätze zum Um-
steigen in die Fahrzeuge des ÖPNV angeboten, sondern auch Alternativen zum motori-
sierten Individualverkehr in Form von Car-Sharing und Angeboten zur E-Mobilität (Pede-
lec, bzw. E-Bike-Ladestationen für Elektroautos) bereit gestellt. Die Mobilstationen und
ein professionelles Mobilitätsmanagement sollen Bürger und Bürgerinnen zur Nutzung
der vielfältigen stadtverträglichen Mobilitätsangebote anstelle der privaten Kfz-Nutzung
bewegen und so die Entwicklung eines nachhaltigen Stadtteils fördern.
4.3.4 Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung der Konversionsfläche wird im Zuge der Neuerschließung suk-
zessive erneuert und der städtebaulichen Planung angepasst. Das Plangebiet wird voll-
flächig mit Telekommunikationsleitungen (Glasfasernetz) versorgt. Die Trinkwasser- und
Stromversorgung wird im Zuge der Erschließungsmaßnahmen neu hergestellt und er-
folgt über den Anschluss an das umgebende Leitungsnetz. Des Weiteren besteht ein
Anschluss an das Fernwärmenetz.
Das anfallende Schmutzwasser wird über die öffentliche Kanalisation zum Sammelklär-
werk der Stadt Würzburg abgeleitet. Grundsätzlich erfolgt die Entwässerung im modifi-
zierten Mischsystem. Das Niederschlagswasser wird, soweit technisch möglich, oberflä-
chennah auf den geplanten Grünflächen versickert. Für die Entwässerung der privaten
Grundstücke ist die Entwässerungssatzung der Stadt Würzburg zu beachten.
4.3.5 Grün- und Freiflächenstruktur
Das 2008 mit Beteiligung der Öffentlichkeit für den Bereich der zukünftigen militärischen
Konversionsfläche entwickelte Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) formuliert für
den innerhalb der „Leighton Barracks“ befindlichen Geltungsbereich des Bebauungs-
plans übergeordnete Zielvorgaben hinsichtlich des Stadtklimas, der zukünftigen Nutzung
sowie der Freiraumentwicklung.
- Die Flächen des Bebauungsplans sind Bestandteil des Bereichs mit hoher und
sehr hoher Bedeutung für das Stadtklima, da dort Kalt- und Frischluft gebildet wird
und in den Talkessel abfließt. Bei einer zukünftigen Bebauung sollte daher dem
Aspekt des Stadtklimas mit Hilfe von Festsetzungen zum Klimaschutz und Anpas-
sung an den Klimawandel Rechnung getragen werden.
- Das Plangebiet stellt aufgrund seiner zentralen Lage ein Verbindungselement der
zukünftigen Nutzungsformen Wohnen, Universität/ Forschen und Dienstleistungen
mit der Berücksichtigung von Grünachsen dar.
- Die Entwicklung des neuen Quartiers sollte unter der Maßgabe der Erhaltung /
Entwicklung einer durchgehenden Grünverbindung zur Schaffung neuer Frei-
raumsysteme und Erholungsräume erfolgen. Der Erhaltung und dem Ausbau der
Grünfuge zwischen Frauenland und Hubland sowie der Lehnleite kommt deshalb
eine große Bedeutung zu.
12 / 36 öffentlichHubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
Dem Ziel, ein durchgehendes Freiraumverbundsystem zu etablieren, entsprechend, er-
folgt ein Ausbau einer urban gestalteten Grünverbindung vom Main über den Alands-
grund und den neuen Stadtteil Hubland zu den Lehnleiten, welche sich nördlich des
Plangebiets befinden und aufgrund ihrer ökologischen Ausstattung mit park- und wald-
ähnlichen Strukturen ein herausragendes Freiraumelement darstellen. Den Lehnleiten
kommt als Kaltluftentstehungsfläche und Frischluftlieferant für die Innenstadt eine hohe
stadtklimatische Bedeutung zu. Westlich des Plangebiets soll ein öffentlich zugänglicher
Landschaftspark mit einer hohen Aufenthaltsqualität die grüne Lunge des neuen Stadt-
teils bilden.
Zwischen Gerbrunn und dem Stadtgebiet wird durch die Schaffung von Grünkorridoren
und verbindenden Gehölzstrukturen entlang der ehemaligen Landebahn und entlang der
Straße am Galgenberg eine weitere Grünverbindung etabliert.
Das Freiraumkonzept des städtebaulichen Rahmenplans verfolgt den Ansatz, bestehen-
de Blickbeziehungen zu erhalten und in den neuen Freiräumen mit Hilfe der zukünftigen
Bebauung zu inszenieren. Dies erfolgt durch die Anordnung und Dimensionierung der
Baukörper sowie der Struktur des Freiflächen- und Wegekonzepts, wodurch topographi-
sche Besonderheiten herausgearbeitet werden. In den zukünftigen Freiflächen soll durch
die Integration vorhandener Mauerelemente und Baustrukturen die historische
Dimension abgebildet werden.
Abb.: Rahmenplanung Hubland (STADT WÜRZBURG – Stand März 2018)
Das 2011/2012 erstellte Grünflächenverbundsystem stellt bestehende Grünzüge mit ei-
nem hohen Anteil an Grünflächen im Stadtgebiet in einem Achsensystem dar. Dadurch
werden naturräumliche Verbundbeziehungen sichtbar, auf deren Basis schließlich Ver-
netzungspotenziale erkennbar und Entwicklungsziele formuliert werden können. Bereits
bestehende Achsen aus dem "Städtebaulichen Rahmenplan Hubland" werden ebenfalls
dargestellt. Das Achsensystem gliedert sich in Hauptachsen und untergeordnete Ver-
bundachsen auf. Hauptachsen symbolisieren Grünverbünde mit einer guten Ausstattung
und durchgehenden Vernetzung, sie nehmen eine zentrale Funktion im städtischen Ver-
bundsystem ein. Untergeordnete Verbundachsen sind schmaler ausgestaltet und weisen
stellenweise Lücken auf, so dass hier keine durchgängige Vernetzung vorhanden ist.
13 / 36 öffentlichHubland
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5
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14 / 36 öffentlich
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5
4.3.6 S
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4.4 S
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006.03.2017)
15 / 36 öffentlich
hHubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
4.5 Altlasten
Das Plangebiet ist Teil der ehemaligen Leighton-Kaserne, welches über 200 Jahre mili-
tärisch genutzt wurde. Für die Kampfmittelbelastung ist vor allem die Zeit ab 1935 von
Bedeutung. Die Kampfmittelbelastung bzw. der Kampfmittelverdacht und Risikoein-
schätzung resultieren aus der militärischen Nutzung durch die Deutsche Luftwaffe und
US-Army, Luft- und Bombenangriffe im 2. Weltkrieg sowie der Sprengung des deut-
schen Munitionslagers auf dem Kürnacher Berg.
Nach Bericht ARGE WÜKON „Testfelderkundung und –räumung (Phase B) Gefähr-
dungsabschätzung“ vom 6. Juni 2014, Plan 1 „Lage des Untersuchungsgebiets mit
Kampfmittelverdachtsflächen (KMVF) gemäß HGR (Phase A) sind Teilflächen der Bau-
felder WA 1 – WA 4 im Plangebiet BPlan 65 bereits als „geräumte Flächen“ dargestellt.
Im Bericht ARGE WÜKON (2. Ergänzung) vom 24. Okt. 2016 Plan 2.1 werden diese
Teilflächen als „Kampfmittelfreie Flächen, Grenzen nicht genau bekannt“ bzw. als „ Ka-
tegorie 1“ Flächen („Kampfmittelverdacht nicht bestätigt, kein weiterer Handlungsbe-
darf“) eingestuft.
4.6 Immissionen
Dem Bebauungsplan liegt ein Schallgutachten zu Grunde (Büro Wölfel Y0011/053-01
vom 07.12.2017). Für den Bebauungsplan – Frauenland 65 – wurden die im Plangebiet
zu erwartenden Schallimmissionen infolge von Gewerbelärm auf Basis der ermittelten
und aktualisierten Geräuschkontingente und der Untersuchungen zum Landesgarten-
schaugelände (Biergarten) und von Verkehrslärm durch Schienen- und Straßenverkehr
aufgezeigt und in Bezug auf die jeweils maßgebenden Richtlinien bewertet.
Die Anlagelärmimmissionen werden bestimmt von den angrenzenden Flächen der Uni-
versität und von den Gewerbeflächen des Gewerbegebietes Würzburg Ost.
Die Verkehrslärmimmissionen werden tags dominiert vom Verkehr auf der Straßenbahn-
linie, nachts von der Bahnlinie und der Straßenbahn.
4.7 Bestehende Rechtsverhältnisse
4.7.1 Planungsrechtliche Einordnung
Der Planungsbereich liegt auf dem Gelände der ehemaligen Leighton Barracks. Die ge-
samte Konversionsfläche wurde als Außenbereich gem. § 35 BauGB planungsrechtlich
beurteilt. Mit der 85. und 89. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Würzburg
wurde die zukünftige Flächennutzung vorbereitet. Das verbindliche Planungsrecht wird
für die einzelnen Bauquartiere sukzessive geschaffen.
4.7.2 Eigentumsverhältnisse
Die Fläche des Geltungsbereichs befindet sich, bis auf einen kleinen Teilbereich im Os-
ten im Eigentum der Stadt Würzburg. Im Osten und Süden schließen die Flächen der
Universität an.
16 / 36 öffentlichHubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet an den Hublandterrassen Frauenland 65
5 Ziele und Zwecke der Planung
5.1 Städtebauliche und grünordnerische Ziele
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Hubland Nord – Wohn- und Gewerbegebiet
an den Hublandterrassen“ – Frauenland 65 werden im Einzelnen folgende Ziele verfolgt:
Schaffung von bezahlbarem und sozial geförderten Wohnraum für möglichst brei-
te Nutzerschichten
Ausbildung einer räumlichen Kante zur öffentlichen Parkanlage Hubland
Schaffung von Flächen für nicht störendes, universitätsaffines Gewerbe für
Dienstleistungs- und Forschungseinrichtungen
Das neu entstehende Quartier soll einen parkartig durchgrünten Charakter erhalten und
den Übergang vom Universitätsgelände zum Landschaftspark bilden.
5.2 Planungskonzept
Die „Hublandterrassen“ nehmen im Stadtteil einen besonders prominenten Standort ein.
Sie begrenzen den Uni-Campus Hubland nach Westen und bilden den Rand zum Hub-
landpark. Im Quartier VI sollen Wohnungen sowie Arbeitsplätze entstehen, die in unmit-
telbarem Zusammenhang mit der Universität stehen. Dazu zählen Dienstleistungszen-
tren und Forschungseinrichtungen.
Aufgrund der besonderen topografischen Situation werden die Baufelder des westlichen
Teils als Terrassen gestaffelt und betonen mit der Westseite die bestehende Hangkante.
Aus den Gebäuden hat man einen Panoramablick auf die Innenstadt mit der Festung
Marienberg im Hintergrund.
Die nördliche Randbebauung bildet das Pendant zu den Quartieren II „Stadtteilzentrum“
und „Hublandpark“ sowie zum Quartier III „An der alten Landebahn“.
Eine Besonderheit stellt der Solitär des ZAE (Bayerisches Zentrum für Angewandte
Energieforschung e.V.) am südlichen Rand dar. Seine Gestaltung thematisiert das The-
ma Energieeffizienz.
Die Haupterschließung des Quartiers erfolgt über die Magdalene-Schoch-Straße, die ab
dem Knoten 2 aus südlicher Richtung in das Quartier führt. Die Magdalene-Schoch-
Straße ist an die überörtliche Erschließungsstraße Am Galgenberg angebunden.
Da die Landsteinerstraße bereits baulich hergestellt ist, sind vorhandene Zufahrten,
Straßenbeleuchtungsmaste und Bäume zu berücksichtigen und zu benutzen.
Für das allgemeine Wohngebiet WA3 ist es möglich eine zweite Zufahrt herzustellen.
Hierbei ist zwingend zu beachten, dass die Ausfahrt vom Grundstück ausschließlich
nach rechts in die Landsteinerstraße erfolgen darf, da das zukünftige Signal der Stra-
ßenbahnlinie 6 im Bereich Landsteinerstraße/ Magdalene-Schoch Straße frei einsehbar
sein muss.
Die Zufahrt zum allgemeinen Wohngebiet WA4 erfolgt zukünftig am westlichen Rand
des Grundstückes. Sowohl in der tiefbautechnischen Erschließungsplanung als auch im
Planfeststellungsverfahren ist an dieser Stelle eine Querung der Straßenbahntrasse
vorgesehen.
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Das grün- und freiraumplanerische Konzept des Plangebiets sieht Folgendes vor:
„Die „Hublandterrassen“ nehmen im Stadtteil einen besonders prominenten Standort ein.
Sie begrenzen den Uni-Campus Hubland nach Westen und bilden den Rand zum Lei-
gthon-Park (Landesgartenschaugelände).“
„Aufgrund der besonderen topografischen Situation werden die Baufelder des westlichen
Teils als Terrassen gestaffelt und betonen mit der Westseite die bestehende Hangkante.
Aus den Gebäuden hat man einen Panoramablick auf die Innenstadt mit der Festung
Marienberg im Hintergrund.“
Für die einzelnen Baukörper werden im Gestaltungshandbuch konkrete Vorschläge und
Empfehlungen dargestellt. Zur Verbesserung des Stadtklimas und des Wasserhaushalts
sollten Neubauten nach Möglichkeit mit begrünten Flachdächern ausgestaltet und Tief-
garagen begrünt werden, wodurch zusätzlich kleinräumige Überhitzungen vermieden
und Lebensraum für Tier- und Pflanzenarten im Quartier geschaffen werden. Einer
Kombination aus Solaranlagen und Dachbegrünung werden durch die entstehende Ver-
schattung und Erhöhung der Luftfeuchtigkeit positive Synergieeffekte hinsichtlich der
Pflanzenvielfalt und des Wirkungsgrades der Module bescheinigt.
Auf den Einsatz wasserundurchlässiger Beläge, wie Beton und Asphalt, sollte zugunsten
wasserdurchlässiger Beläge aus Splitt- und Kiesdecken, Schotterrasen oder Rasenfu-
genpflaster verzichtet werden. Für Fuß- und Gartenwege, Hofflächen und Zufahrten wird
die Möglichkeit der Ausgestaltung der wassergebundenen Decken ohne Bindemittel aus
Split- Sandgemischen auf wasserdurchlässigem Unterbau aufgezeigt.
Großer Wert wird auf den Erhalt des parkartig durchgrünten Charakters des Gebiets ge-
legt. Die bestehenden Bäume sollten daher unter Berücksichtigung der dargestellten
Baumschutzmaßnahmen integriert werden.
Bestimmungen hinsichtlich der Gehölzqualität und Abmessung der Baumgrube sowie
der fachgerechten Entwicklungspflege garantieren eine nachhaltige Entwicklung der
Gehölze und verleihen dem jungen Stadtteil ein grünes Erscheinungsbild.
Das erarbeitete Regenwasserbewirtschaftungskonzept zeigt Möglichkeiten zum Schutz
des Wasserhaushaltes und der Grundwasserneubildung durch einen nachhaltigen und
naturnahen Umgang mit dem anfallenden Regenwasser. Das anfallende Regenwasser
von Dachflächen und versiegelten Flächen auf den Privatgrundstücken soll dezentral
bewirtschaftet und für die Bewässerung der Grünflächen verwendet werden.
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6 Planungsbezogene Gutachten
6.1 Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung
Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zum Bebauungsplan Frauenland 65 wurde
von Büro Klärle durchgeführt und dokumentiert (03.12.2018).
Im Rahmen der Überprüfung der möglichen Betroffenheit gemeinschaftlich und national
streng geschützter Arten wurde das Hauptaugenmerk auf die mögliche Betroffenheit von
Vögeln und Reptilien hinsichtlich der Verbotstatbestände der § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5
BNatSchG gelegt.
Die militärische Konversionsfläche bietet aufgrund der randlichen Ausstattung mit Bäu-
men und Hecken für heimische Vogelarten Lebensraumstrukturen. Die Planung sieht ei-
ne Umnutzung der Konversionsfläche zu größeren Gebäudekomplexen vor, mit Hilfe
von grünordnerischen Festsetzungen soll ein harmonischer Übergang zum späteren
Landschaftspark erreicht werden. Zukünftig wird dadurch eine große ökologische Ver-
besserung im Vergleich zum vorherigen Zustand erreicht.
Für die Arten des Anhangs IV der FFH- Richtlinie gem. Art.1 werden die Verbotstatbe-
stände des § 44 Abs.1 Nr. 1-3 i.V.m. Abs.5 BNatSchG unter Berücksichtigung folgender
konfliktvermeidenden Maßnahmen nicht erfüllt:
V1 Gebäudekontrolle vor Abriss (artenschutzfachliche Baubegleitung)
Vor Abriss der Gebäude ist durch einschlägig fachkundige und akademisch qualifizierte
Fachleute zu prüfen, ob und wo eine Besiedlung der Gebäude durch Fledermäuse und/
oder gebäudebrütende Vogelarten vorliegt. Bei hinreichenden Hinweisen auf ein Artvor-
kommen sind in Absprache mit den Fachleuten und in Abstimmung mit der Unteren Na-
turschutzbehörde Maßnahmen zu ergreifen, die einem möglichen Verbotstatbestand
nach § 44 BNatSchG entgegenwirken.
V2 Zeitpunkt für den Abbruch der Gebäude
Um beim Abbruch der Gebäude die dort lebenden Tiere nicht bei der Fortpflanzung
und/oder der Winterruhe zu beeinträchtigen, ist der Abbruch grundsätzlich in dem Zeit-
raum vom 15. September bis 31. Oktober durchzuführen. Abweichungen davon sind
unter Berücksichtigung der Maßnahme V1 und in Abstimmung mit der zuständigen Na-
turschutzbehörde durchzuführen.
V3 Zeitliche Beschränkung von Rodungsmaßnamen
Die Rodung von Gehölzen erfolgt außerhalb der Brut- und Nistzeiten von Vögeln und
Wochenstubenzeiten von Fledermäusen in der Zeit vom 01. Oktober bis 28. Februar.
V4 Pflanzgebot zur Erhöhung der Strukturvielfalt
Pflanzung heimischer Laubbäume innerhalb des Planungsgebietes.
V5 Verwendung von abgeschirmten, insektenfreundlichen Lampen im Außenbe-
reich nach Stand der Technik (Natriumdampf-Niederdrucklampen, LED-Beleuchtung),
deren Abstrahlung nach unten gerichtet ist.
Aus dem gutachterlichen Fazit geht hervor, dass keine Ausnahmegenehmigung not-
wendig ist.
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6.2 Immissionsschutz
Schall
Die auf das geplante Wohngebiet einwirkenden Schallimmissionen aus den gewerbli-
chen Anlagen in der Umgebung des Plangebietes halten die Immissionsrichtwerte der
TA-Lärm für WA-Gebiete ein. Die Anlagelärmimmissionen werden bestimmt von den an-
grenzenden Flächen der Universität und von den Gewerbeflächen des Gewerbegebietes
Würzburg Ost.
Die aus dem Verkehr auf den umliegenden Straßen und Schienenwegen (Eisenbahn,
Straßenbahn) zu erwartenden Beurteilungspegel halten auf der GE-Fläche die Orientie-
rungswerte für GE-Nutzungen tagsüber und nachts ein.
Auf den WA-Flächen werden die Orientierungswerte für WA-Gebiete tagsüber weitest-
gehend eingehalten. Im unmittelbaren Nahbereich der Straßenbahn sind Überschreitun-
gen bis 4 dB(A) zu erwarten. Nachts sind Überschreitungen bis zu 9 dB(A) zu erwarten.
Im Rahmen der Abwägung bieten gemäß Rechtsprechung (BVerwG 4 A 18.04) die Im-
missionsgrenzwerte (IGW) der 16. BImSchV eine Orientierung. Werden dort die für MI-
Gebiete festgelegten IGW eingehalten, kann im Wohngebiet von gesunden Wohnver-
hältnissen ausgegangen werden.
Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für MI-Gebiete werden auf den geplanten
Baufeldern eingehalten.
Die Immissionen werden Tags dominiert vom Verkehr auf der Straßenbahnlinie, nachts
von der Bahnlinie und der Straßenbahn.
Zur Reduzierung der Schallimmissionen wird empfohlen bei der weiteren Planung der
Straßenbahnlinie im Nahbereich von Wohnbebauung die Ausführung der Fahrbahn mit
begrünten Bahnkörpern zu versehen.
Aufgrund der räumlichen Situation und der geplanten mehrgeschossigen Bebauung sind
aktive Schallschutzmaßnahmen (Wall/ Wand) mit städtebaulich vertretbarem Aufwand
nicht zielführend.
Für die Bereiche mit Überschreitungen der Orientierungswerte ist der Schallimmissions-
schutz durch passive Maßnahmen an den Gebäuden sicherzustellen.
Im gesamten Plangebiet treten während des Nachtzeitraums Immissionen von mehr als
45 dB(A) auf. Daher sind in diesem Bereich für Räume mit Schlaffunktion (z.B. Schlaf-
oder Kinderzimmer) Lüftungseinrichtungen erforderlich.
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7 Begründung der Festsetzungen
7.1 Textliche und zeichnerische Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Baufläche als Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO und Ge-
werbegebiet nach § 8 BauNVO entspricht dem vorgesehenen Gebietscharakter, abgelei-
tet aus dem Rahmenplan und auf Grundlage der vorgesehenen Wohnbaufläche (W) und
Gewerbefläche (G) in der 89. Flächennutzungsplanänderung für den neuen Stadtteil
Hubland. Für das Allgemeine Wohngebiet werden ausnahmsweise zulässige Anlagen
für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, gem. § 4 Abs. 3 Nr. 3 bis 5
BauNVO ausgeschlossen, um ein hochwertiges Wohnumfeld sicherzustellen.
Im Sinne einer hohen sozialen Durchmischung im neuen Stadtteil wird u.a. das Ziel ver-
folgt, Wohnraum für alle Bevölkerungs- und Einkommensschichten zu schaffen. Um das
Ziel sicherzustellen, sind in den allgemeinen Wohngebieten WA 3 und WA 4 jeweils 80%
der errichteten Wohneinheiten nach den Anforderungen der sozialen Wohnraumförde-
rung des Freistaats Bayern zu realisieren.
In der als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzten Fläche soll die Ansiedlung
universitätsnaher, gewerblicher Nutzungen ermöglicht werden, die Synergien mit der
östlich angrenzenden Universitätserweiterung eingehen können.
Nicht zulässig im Plangebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 BauNVO wie Einzelhan-
delsbetriebe, Imbisswägen und Imbissbuden, Vergnügungsstätten und Gastronomiebe-
triebe (Schank- und Speisewirtschaften), Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwe-
cke.
Einzelhandelsbetriebe, Gastronomiebetriebe, Imbisswägen und Imbissbuden werden
ausgeschlossen, da die Versorgung des Gebietes durch die Bündelung an Versor-
gungseinrichtungen entlang der Rottendorfer Straße erfolgt.
Alle gem. § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden im Plan-
gebiet ausgeschlossen.
Vergnügungsstätten sind im direkten Umfeld zur Wohnbebauung nicht verträglich. Anla-
gen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sind entlang der Rot-
tendorfer Straße angegliedert.
Aufgrund des städtebaulichen Umfelds mit einer allgemeinen Wohnnutzung und den
südlich angrenzenden Dienstleistungs- und universitätsnahen Forschungseinrichtungen
wird die Ermöglichung einer Betriebswohnung für Betriebsinhaber / Betriebsleiter oder
Aufsichts- und Bereitschaftspersonal im Gewerbegebiet als verträglich erachtet. Aller-
dings wird die Zulässigkeit auf maximal eine Wohnung beschränkt.
Maß der baulichen Nutzung
Das Quartier soll ein vielfältiges Wohnraumangebot mit einer abnehmenden Dichte von
West nach Ost bieten.
Im Westen und im Norden zum Landschaftspark hin sollen Geschosswohnungsbauten
(WA 1 bis WA 4) in einer offenen Bauweise mit insgesamt drei bis vier Vollgeschossen
entstehen.
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