Merkens Immobilienfonds - AXA Merkens Fonds GmbH Leistungsbilanz 2009
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AXA Merkens Fonds GmbH
Leistungsbilanz 2009
Merkens Immobilienfonds
Colonia Immobilienfonds 1 Merkens I Merkens II Merkens III Merkens VI Merkens VII
Seite 12 Seite 13 Seite 14 Seite 15 Seite 18 Seite 19
Merkens VII Merkens X Merkens XII Merkens XIII Merkens XIII Merkens XIV
Seite 19 Seite 22 Seite 24 Seite 25 Seite 25 Seite 27
Merkens XV Merkens XVI Merkens XVII Merkens XVIII Merkens XIX Merkens XX
Seite 28 Seite 29 Seite 30 Seite 31 Seite 32 Seite 33
Merkens XXI Europa 1 Merkens XXII Merkens XXIII Merkens XXIV Merkens XXV
Seite 34 Seite 35 Seite 36 Seite 37 Seite 38 Seite 39
Inhaltsverzeichnis Allgemeine Informationen 2 Peter Heinrich Merkens 3 Leistungsbilanz - Transparenz und Klarheit für den Kapitalanleger 4 Trends am deutschen Immobilienmarkt 2009 8 Leistungsbilanz auf einen Blick Die einzelnen Immobilienfonds 12 Colonia Immobilienfonds I 13 Merkens I 14 Merkens II 15 Merkens III 16 Merkens IV 17 Merkens V 18 Merkens VI 19 Merkens VII 20 Merkens VIII 21 Merkens IX 22 Merkens X 23 Merkens XI 24 Merkens XII 25 Merkens XIII 27 Merkens XIV 28 Merkens XV 29 Merkens XVI 30 Merkens XVII 31 Merkens XVIII 32 Merkens XIX 33 Merkens XX 34 Merkens XXI 35 E U R O P A I 36 Merkens XXII 37 Merkens XXIII 38 Merkens XXIV 39 Merkens XXV Ergebnisse und Daten im Überblick 40 Partner 45 Fondsvolumen 46 Erbschaft- und schenkungsteuerliche Werte 47 Stand der steuerlichen Anerkennung 48 Bewirtschaftungskennzahlen 50 Ergebnisse im Soll-Ist-Vergleich Prüfungsbescheinigung 62 Prüfungsbescheinigung des Wirtschaftsprüfers
Peter Heinrich Merkens
Der erfolgreiche und bodenständige Kölner Kaufmann Peter
Heinrich Merkens ist der Namensgeber von Immobilien-
fonds, die Ihnen die AXA Merkens Fonds GmbH anbietet.
Mit seinem Pioniergeist prägte Merkens die Kölner Wirt-
schaft in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts und wurde
zur Symbolfigur des frühen preußisch-rheinischen Unterneh-
mertums. So führte er sein eigenes Unternehmen vom Salz-
und Kolonialwarenhandel bis hin zum Bankgeschäft.
Peter Heinrich Merkens beeinflusste als Mitbegründer und
erster Vorsitzender des Verwaltungsrates der Colonia Ver-
sicherung wesentlich die Entwicklung des Versicherungs-
wesens. Sein Name stand als Garant für Kompetenz und
Sicherheit. In Anlehnung an die von Merkens mit kaufmän-
nischem Weitblick erzielten Erfolge sind die deutschen
Immobilienfonds der AXA Merkens Fonds GmbH mit seinem
Namen gekennzeichnet.
2
Leistungsbilanz - Transparenz und Klarheit für den Kapitalanleger
Die Leistungsbilanz ist ein Instrument zur Überprüfung der reinigt beispielsweise 4 % Barausschüttung eine höhere
Solidität und Seriosität eines Initiators und dient dem An- Kaufkraft darstellen als prognostizierte 5 % bei höherer Infla-
legerschutz. Eine positive Leistungsbilanz ist ein guter Indi- tion, insbesondere unter Berücksichtigung der Steuerergeb-
kator für die korrekte Abwicklung und Einhaltung der Pros- nisse.
pektaussagen.
Barausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind Ent-
Wann ist eine Leistungsbilanz positiv? nahmen der erwirtschafteten und/oder der aus früheren
Jahren angesparten Liquidität und Kapitalrückzahlungen.
In der Leistungsbilanz werden die unter bestimmten Prämis-
Eine verantwortungsvolle Barausschüttungspolitik hat zwi-
sen aufgestellten Prognoserechnungen den tatsächlich er-
schen dem Anlegerinteresse an einem möglichst hohen und
zielten Ergebnissen gegenübergestellt.
schnellen Kapitalrückfluss und dem Aspekt einer langfristig
stabilen Liquiditätslage der Fondsgesellschaft abzuwägen.
Die einer Fondskonzeption zugrunde liegenden Prognosen
Antizipiert eine Fondsgesellschaft z.B. aufgrund verschlech-
sind langfristig angelegt (i.d.R. 25 Jahre) und basieren da-
terter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zukünftige Er-
her auf historischen Durchschnittswerten für entsprechende
gebnisminderungen, so muss dem durch Bildung entspre-
Zeiträume. Bei solchen Betrachtungszeiträumen sind Abwei-
chender Rücklagen Rechnung getragen werden. Rücklagen
chungen von den im Prospekt abgebildeten Ergebnissen mit
können z.B. durch die Thesaurierung von Überschüssen zu
einer relativ hohen Wahrscheinlichkeit zu erwarten. Es wird
Lasten geplanter Ausschüttungen gebildet werden und stär-
positive und/oder negative Abweichungen bei den anfäng-
ken die Liquiditätsreserve des Fonds.
lichen Steuervorteilen, den laufenden Steuerergebnissen,
den Barausschüttungen, den Liquiditätsreserven und den
Die Leistungsbilanz ist die Visitenkarte
Veräußerungserlösen der Fonds geben.
des Initiators
Zur Bewertung von Abweichungen sind Zentraler Inhalt einer Leistungsbilanz ist die Gegenüber-
mehrere Faktoren zu prüfen stellung der Kennzahlen im Soll-Ist-Vergleich. Anhand der
aus den jährlichen Fondsergebnissen abgeleiteten Kennzah-
Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerisch gepräg- len -- Ausschüttung, Steuerergebnis und Liquiditätsreserve --
te Kapitalanlagen. Die Chancen und Risiken des Immobilien- werden hier die kalkulierten mit den tatsächlich erzielten
marktes können sich auf Immobilienfonds genauso wie auf Jahresergebnissen verglichen. Die Qualität einer Leistungs-
Direktinvestitionen auswirken. bilanz wird durch die Beschreibung wesentlicher Einfluss-
faktoren für die Ist-Ergebnisse entscheidend verbessert. Die
Die Gesamtentwicklung des Immobilienmarktes spielt Ergebniskommentierung verdeutlicht, welche Probleme tat-
eine wichtige Rolle. Der Immobilienmarkt war in der Vergan- sächlich zu bewältigen waren, und wie sich das Fondsma-
genheit Zyklen unterworfen. Auf Phasen steigender Immo- nagement auftretenden Schwierigkeiten gestellt hat.
bilienpreise und Mieten folgten Zeiträume mit fallenden
Preisen und Mietzinsen. Die jeweilige Marktverfassung hat So wäre es sicher falsch, den Erfolg des Fondsmanagements
zudem erheblichen Einfluss auf die Mietkonditionen bei ausschließlich an der kurzfristigen Erzielung prognostizierter
Anschlussvermietungen. Auch die Verlängerung der Kon- Ergebnisse zu messen und dabei eventuell sich frühzeitig
ditionen bei Auslauf der Zinsfestschreibung einer Fonds- abzeichnende Probleme zu negieren. Ein engagiertes Fonds-
hypothek birgt Chancen und Risiken. management zeichnet sich durch rechtzeitiges und vor-
sorgliches Agieren und nicht durch Reagieren aus.
Das Ergebnis einzelner Jahre kann zudem durch Kosten für
die Revitalisierung der Immobilie, Sonderaufwendungen Während sich der stichtagsbezogene Vergleich von Soll- und
für Modernisierungen und/oder Instandhaltungen sowie Ist-Werten mit der Vergangenheit beschäftigt, sollte eine
durch besondere Anforderungen eines Anschlussmieters be- aussagekräftige Leistungsbilanz auch den Ausblick auf die
einflusst werden. Ein Mieteinnahmenausfall kann entstehen, weitere Entwicklung des Fonds enthalten. Weiterhin ist zur
wenn es nach der Beendigung eines Mietverhältnisses zu ei- Beurteilung auch wichtig, welche Leistungsfähigkeit ein
nem vorübergehenden oder längerfristigen Leerstand Fondsinitiator in Bezug auf Neu- bzw. Anschlussvermietun-
kommt, oder ein Mieter zahlungsunfähig wird. gen hat.
Neben diesen immobilienbezogenen Einflussfaktoren spielt Mit der Leistungsbilanz gibt die AXA Merkens Fonds GmbH
auch die Inflationsentwicklung bei der Beurteilung der er- interessierten Kapitalanlegern sowie Geschäfts- und Ver-
zielten Ergebnisse eine wichtige Rolle. Wertgesicherte, an triebspartnern einen Überblick über die von ihr bis zum
die Inflationsentwicklung gebundene Mietverträge schützen Ende des Jahres 2008 aufgelegten 27 geschlossenen Immo-
den Anleger in Zeiten hoher Inflation vor Wertverlusten. bilienfonds.
Sofern jedoch die tatsächliche Inflationsentwicklung unter-
halb des erwarteten (Durchschnitts-) Wertes bleibt, wird es
fast unmöglich, die vorausberechneten Barausschüttungs-
verläufe zu erzielen. Dennoch können dann inflationsbe- 3
Trends am deutschen Immobilienmarkt 2009
Ein Beitrag der BulwienGesa AG. Mietniveaus in den zentralen Einkaufslagen - aufgrund der
stabilen Konsumausgaben und des geringen Angebots an
Immobilienkonjunktur deutet am Ende hochwertigen Flächen in zentralen Lagen - eine stabile Ent-
des ersten Halbjahres 2009 auf eine wicklung auf, vereinzelt ist sogar ein Anstieg der Spitzen-
Trendwende hin miete zu verzeichnen.
Der von BulwienGesa monatlich erhobene KingSturge Immo-
bilienkonjunktur-Index deutet sowohl hinsichtlich der Markt- Büroimmobilienmärkte starten schwach ins
einschätzung von rund 1.000 befragten Experten (Immo- Jahr 2009 - Mietniveau leicht rückläufig
bilienklima) als auch aufgrund der makroökonomischen Wie erwartet, haben die Spitzenmieten in fast allen deut-
Kennziffern (Immobilienkonjunktur) auf eine Trendwende hin. schen Metropolen im Vergleich zum Stand Ende 2008
etwas nachgegeben. Jedoch fällt der Rückgang, im Ver-
Immobilienklima 2008 - 06.2009 gleich zur Krise nach dem dot-com Boom in den Jahren
KingSturge Immobilienkonjunktur-Index
2002/2003, deutlich moderater aus. Wesentliche Gründe
120 dafür liegen im weniger starken Neubauvolumen bis 2007
110 und einem moderateren Anstieg der Spitzenmieten in der
100 Marktphase vor der aktuellen Krise.
90
80 Büro-Spitzenmieten 2008 - 06.2009
70 Euro/m² 1. Halbjahr 2009 Euro/m² 2. Halbjahr 2008
Euro/m² 1. Halbjahr 2008
60
50 20,50 Euro
Berlin 22,00 Euro
21,50 Euro
40
21,00 Euro
30 Köln 21,00 Euro
20,00 Euro
20 22,50 Euro
Düsseldorf 23,50 Euro
10 23,50 Euro
33,00 Euro
01/08 03/08 05/08 07/08 09/08 11/08 01/09 03/09 05/09 Frankfurt 35,00 Euro
35,50 Euro
Quelle: BulwienGesa AG 24,00 Euro
Hamburg 24,00 Euro
23,50 Euro
Im Mai 2009 konnten sich sämtliche Indikatorwerte erstmals München
29,50 Euro
31,00 Euro
30,00 Euro
im Gleichklang positiv entwickeln. Dieser erfreuliche Trend
17,00 Euro
hat sich auch im Juni fortgesetzt. Während sich das Immo- Stuttgart 17,00 Euro
17,00 Euro
bilienklima mit Ausnahme des Aprils bereits seit Dezember
0 5 10 15 20 25 30 35 40
vergangenen Jahres zwar in kleinen, jedoch wahrnehmba- Quelle: BulwienGesa AG
ren Schritten erholen konnte, zeigte sich die Immobilien-
konjunktur lange Zeit unbeeindruckt von diesen positiven Von Mitte 2004 bis Ende 2008 waren in allen sieben Groß-
Impulsen. Erst ab April zeigte dieser aus makroökonomi- städten stabile bzw. steigende Mietniveaus erkennbar. Im
schen Fundamentalkennziffern bestehende Indikator eine ersten Quartal 2009 hingegen sind die Spitzenmieten in
positive Entwicklung an. Im Juni konnte dieser zum dritten Frankfurt, Berlin, Düsseldorf und München zwischen 5,7 %
Mal in Folge punkten. Damit wird rein technisch gesehen und 3,2 % zurückgegangen. Stuttgart, Köln und Hamburg
eine Trendwende markiert, die sich mit weiteren Ent- konnten das Niveau von Ende 2008 halten. Im zweiten Quar-
spannungssignalen aus der Wirtschaft deckt. Da die Märkte tal 2009 haben sich die Mietniveaus stabilisiert, lediglich in
jedoch nach wie vor Risikopotentiale besitzen und sowohl Berlin und München werden gemäßigte Mietrückgänge
Kredit- als auch Finanzwirtschaft durch die Marktverwer- von 1 % bis 2,4 % registriert. Für das zweite Halbjahr 2009
fungen weiterhin betroffen sind, bleibt die Nachhaltigkeit kann ein weiterer Rückgang der Spitzenmiete angenommen
dieses Aufwärtstrends fragil. werden, der 2010/2011 einen Wendepunkt erreichen soll.
Immobilienmärkte in den sieben wichtigsten Anstieg der Leerstände noch weitgehend verhalten
Großstädten im ersten Halbjahr 2009 Der bereits erwartete Anstieg des Leerstands bei Büroimmo-
Die sieben wichtigsten Immobilienstandorte in Deutschland: bilien hat sich im ersten Halbjahr 2009 für die Metropolen
Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und aufgrund stark gestiegener Fertigstellungszahlen im Vorjahr
Stuttgart lassen insbesondere bei den Büroimmobilien- und den Auswirkungen der Finanzkrise auf dem Büromarkt
märkten die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise er- bestätigt. Besonders betroffen sind Düsseldorf, Frankfurt und
kennen. Am stärksten ist jedoch der Investmentmarkt betrof- Hamburg mit Leerstandssteigerungen über 0,5 %-Punkten.
fen, die Umsatzvolumina bei Gewerbeimmobilien sind in Frankfurt weist auch insgesamt mit 16,6 % den höchsten
den sieben analysierten Städten zwischen 51 % und 83 % Leerstand der sieben Metropolen auf. Obwohl die Zahlen
im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008 gefallen. Der Einzel- des ersten Halbjahres noch kein besonders negatives Bild
4 handel weist hinsichtlich der Flächennachfrage und des aufzeigen (Berlin weist sogar einen Rückgang der Leer-
standsrate im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008 auf), Trotz der angespannten konjunkturellen Lage konnte in
muss im weiteren Jahresverlauf mit Leerstandsanstiegen ge- Frankfurt einer der größten Vermietungsdeals der letzten
rechnet werden. Aufgrund der hohen Fertigstellungszahlen 20 Jahre verzeichnet werden. Die Deutsche Bahn hat
werden insbesondere Büroimmobilien, die eine geringe Vor- 72.000 m2 im Silberturm am Jürgen-Ponto-Platz 1 und in
vermietungsquote aufweisen und in peripheren Lagen er- der Gallusanlage 8 von der Dresdner Bank angemietet.
richtet werden, hiervon betroffen sein. Weitere Transaktionen in Frankfurt waren die Vermietung
von 9.000 m2 im Herriot´s an die Dealis Fund Operations
Büroflächen-Leerstandsrate 2008 - 06.2009 GmbH und die Vermietung von 6.800 m2 in dem im Bau
in % 1. Halbjahr 2009 in % 2. Halbjahr 2008
befindlichen Objekt Frankfurt Central an den Finanzdienst-
in % 1. Halbjahr 2008
leister Universal Investment GmbH. In Hamburg konnte die
7,7%
Berlin 8,0% Credit Suisse 14.000 m2 im Millerntorhochhaus 1 vermieten.
8,3%
8,8%
Köln 8,4%
8,5% Es ist davon auszugehen, dass sich der Markt bei Betrach-
Düsseldorf
10,0%
9,0%
tung des langjährigen Mittels auf niedrigem bis mittlerem
8,8%
Niveau stabilisiert. Aufgrund auslaufender Mietverträge aus
16,6%
Frankfurt 16,1%
16,2%
den Boomjahren 1999/2000 wird weiterhin ein stabiles
7,5% Neuvermietungsvolumen vorliegen.
Hamburg 6,9%
7,1%
8,4%
München 8,3% Neubaufertigstellungen steigen in 2009/2010
7,9%
6,2%
stark an
Stuttgart 6,2%
6,4% Bedingt durch den ökonomischen Aufschwung in den
5,0% 7,5% 10,0% 12,5% 15,0% Jahren vor 2008 sind zahlreiche Bürobauvorhaben platziert
Quelle: BulwienGesa AG worden. Dieses zeigt sich in einem Zuwachs der Fertig-
stellungen in fast allen Großstädten in 2008. Für 2009 bil-
Flächenumsätze rückläufig - Stabilisierung auf niedri- den sich zwei Klassen. Zum einen die Städte Düsseldorf,
gem Niveau im weiteren Jahresverlauf erwartet Frankfurt, Hamburg und Köln mit einem Fertigstellungs-
Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen und volumen von etwa 200.000 m2. Auf der anderen Seite Ber-
die daraus resultierende Verunsicherung auf dem Büromarkt lin, München und Stuttgart, mit deutlich geringeren Fertig-
haben deutliche Auswirkungen auf den Flächenumsatz. stellungszahlen. Niedrige Fertigstellungszahlen in München
Besonders betroffen waren die untersuchten Metropolen im sind das Resultat der Neuprojektierungen aus 2008, die erst
ersten Quartal 2009. Hier sind die Flächenumsätze zwi- 2010 auf den Markt kommen. Die dann zu erwartenden
schen 30 % und 56 % eingebrochen. Einzig in Frankfurt Fertigstellungszahlen von mehr als 300.000 m2 werden Ein-
und Stuttgart wurde ein Anstieg im Vergleich zum letzten fluss auf Leerstand und Mietpreise nehmen. Derzeit werden
Quartal 2008 dokumentiert. Im zweiten Quartal 2009 zeig- kaum noch Projektentwicklungen größerer Volumina ge-
ten sich die Märkte wieder aktiver. Bis auf Düsseldorf und startet, sofern keine sehr hohen Vorvermietungsquoten be-
Frankfurt stiegen die Flächenumsätze an. Jedoch gerade stehen.
der Büromarkt von Düsseldorf wurde nach hohem Flächen-
umsatz in 2008 durch die Krise nachhaltig beeinträchtigt Einzelhandelsmarkt derzeit von Krise noch
und weist im zweiten Quartal 2009 nur noch Flächenum- nicht betroffen
sätze von 35.000 m2 auf.
Die allgemein schlechte wirtschaftliche Lage und die erwar-
teten Folgen der Rezession haben bis jetzt noch keinen Ein-
Büroflächen-Flächenumsatz 2008 - 06.2009
Euro/m² 1. Halbjahr 2009 Euro/m² 2. Halbjahr 2008 fluss auf den Einzelhandel. In keiner der Großstädte ist ein
Euro/m² 1. Halbjahr 2008 Rückgang der Flächennachfrage zu verzeichnen, zudem
187.000 m²
sind die Einzelhandelsumsätze im ersten Halbjahr 2009 sehr
Berlin 312.000 m²
positiv ausgefallen. Ein Rückgang der Konsumnachfrage
238.000 m²
107.000 m² wird, wenn überhaupt, erst Anfang 2010 erwartet, wenn
Köln 128.500 m²
151.500 m² auch ein Anstieg der Arbeitslosigkeit erwartet wird.
86.000 m²
Düsseldorf 175.000 m²
196.000 m²
218.000 m²
In den sieben Städten sind die Spitzenmieten im ersten
Frankfurt 190.000 m²
194.000 m² Halbjahr 2009 weitgehend stabil geblieben. In Düsseldorf,
Hamburg
195.000 m²
260.000 m²
Frankfurt und München konnte im zweiten Quartal sogar
290.000 m²
ein Anstieg verzeichnet werden. Für München und Frank-
198.000 m²
München 282.000 m²
290.000 m²
furt beträgt der Anstieg 10 Euro/m2. Die Nachfrage nach
84.000 m² Flächen in den 1A-Lagen ist weiterhin geprägt von Mietern
Stuttgart 77.000 m²
102.000 m² aus der Textil- und Kommunikationsbranche. Der Nach-
0 50 100 150 200 250 300 350 fragedruck konzentriert sich auf Flächen zwischen 100 und
Quelle: BulwienGesa AG 300 m2 in prominenter Lage. Weiterhin kann für alle großen 5
Städte ein Mangel qualitativ hochwertiger Einzelhandelsflä- Transaktionsvolumina auf den gewerblichen
chen in zentraler Lage postuliert werden. Zwar sind überall Immobilienmärkten stark zurückgegangen
punktuelle Aufwertungsmaßnahmen im Gange und eine
Verbesserung der Angebote erkennbar, der Trend zu mittel- Das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilien-
fristig weiter steigenden Spitzenmieten und einem Mietrück- markt in Deutschland belief sich im ersten Halbjahr 2009
gang in B-Lagen ist jedoch ungebrochen. Die zukünftige auf rund 3,7 Milliarden Euro, und liegt damit über 70 %
Entwicklung wird jedoch nicht nur von der Nachfrageseite unter dem Niveau von 2008. Die Investmentmärkte sind
geprägt, vielmehr werden auch neue alternative Konzepte immer noch geprägt durch die Finanzkrise, im ersten Quar-
die Marktentwicklung beeinflussen. tal 2009 kam der Markt beinahe zum Erliegen. Dabei kann
das geringe Transaktionsvolumen nicht auf mangelndes
Einzelhandel-Spitzenmieten 1A Lagen 2008 - 06.2009 Interesse von Investoren am deutschen Immobilienmarkt
Euro/m² 1. Halbjahr 2009 Euro/m² 2. Halbjahr 2008 zurückgeführt werden. Vielmehr befinden sich zahlreiche
Euro/m² 1. Halbjahr 2008 Marktakteure in einer Warteposition; die Finanzierungsmög-
215 Euro lichkeiten sind weiterhin eingeschränkt, das Risiko-Con-
Berlin 215 Euro
210 Euro trolling erfordert eine intensive Prüfung der Objekte, und
210 Euro
Köln 210 Euro gerade im Bereich der Core-Immobilien ist nur ein geringes
200 Euro
205 Euro
Angebot vorhanden. Folglich waren in 2009 insbesondere
Düsseldorf 200 Euro
eigenkapitalstarke Käufer und kaum ausländische Investo-
192 Euro
240 Euro ren auf der Käuferseite aktiv.
Frankfurt 230 Euro
220 Euro
Hamburg
215 Euro
215 Euro
Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008 ist das Investitions-
215 Euro
volumen in den 7 Metropolen um über 70 % auf rund 1,7
285 Euro
München 275 Euro
280 Euro
Milliarden Euro eingebrochen. Mit 549 Millionen Euro ver-
220 Euro fehlte der Investmentumsatz in Berlin zwar um über 66 %
Stuttgart 220 Euro
215 Euro das Vorjahresergebnis, übertraf jedoch nach einem extrem
100 150 200 250 300 ruhigen ersten Quartal die Erwartungen. Im bundesweiten
Quelle: BulwienGesa AG Vergleich liegt Berlin damit auf dem ersten Platz. Nennens-
werte Verkäufe waren unter anderem das Forum Steglitz
In 2009 haben in fast allen Städten neue Flagship- bzw. und das P5 am Potsdamer Platz. Büroimmobilien waren die
Monolabelstores internationaler Designer- und Modemar- beliebteste Anlageklasse (Anteil am Gesamtumsatz: gut
ken eröffnet. 39 %), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (über 29 %).
München liegt mit rund 425 Millionen Euro Transaktions-
In der Berliner Friedrichstraße sind Massimo Dutti (1.000 m2), volumen bei gewerblichen Immobilien auf Platz 2 der Groß-
Emporio Armani und der Möbelhersteller Bo Concept (800 städte. Insbesondere Köln (- 83 %) und Stuttgart (- 77 %)
m2) hinzugekommen. konnten mit einem Volumen unter 100 Millionen Euro nicht
an die Ergebnisse des Vorjahres anknüpfen.
In der Düsseldorfer Flingerstraße haben die Monolabel-
stores von s.Oliver und Tally Weijl eröffnet.
Investmentvolumen 2008 - 06.2009
in Mio. Euro 1. Halbjahr 2009 in Mio. Euro 2. Halbjahr 2008
In der Hohe Straße 67 in Köln ist C&A Avanti in einen Neu- in Mio. Euro 1. Halbjahr 2008
bau mit 2.000 m2 gezogen.
549 Mio.
Berlin 690 Mio.
1.600 Mio.
In Frankfurt hat im ersten Quartal 2009 das Shoppingcenter 80 Mio.
Köln 350 Mio.
MyZeil in der Zeil 106-110 mit rund 42.000 m2 Einzelhan- 575 Mio.
delsfläche eröffnet. Dort erreicht das Mietniveau in den klei- Düsseldorf
122 Mio.
409 Mio.
531 Mio.
neren Einheiten absolute Höchstpreise von 250 bis über
291 Mio.
400 Euro/ m2. Mieter sind unter anderem die Modefilialisten Frankfurt 568 Mio.
882 Mio.
Kenvelo und Monsoon. 171 Mio.
Hamburg 920 Mio.
1.000 Mio.
Zahlreiche Projekte befinden sich in der Planungsphase, 425 Mio.
München 589 Mio.
darunter auch ein Shoppingcenter mit rund 50.000 m2 im 861 Mio.
70 Mio.
Rahmen der Tieferlegung des Stuttgarter Hauptbahnhofes Stuttgart 200 Mio.
300 Mio.
(Stuttgart 21). Dieses Projekt befindet sich noch in der
0 500 1.000 1.500
Ideenphase und wird frühestens bis 2012 realisiert. Für Quelle: BulwienGesa AG
Ende 2009 ist der Baubeginn des „Quartier S“ an der
Marienstraße 11 in Stuttgart geplant, dort soll unter ande-
rem ein Shoppingcenter mit rund 27.000 m2 Verkaufsfläche
Büroinvestmentmarkt
realisiert werden. Bei aktuellen Projekten ist jedoch teilwei- Das Gesamtinvestitionsvolumen in Bürogebäude in Deutsch-
se damit zu rechnen, dass die Realisierungszeiträume auf land im ersten Halbjahr 2009 lag bei rund 1,4 Milliarden
6 Grund der Finanzkrise noch angepasst werden müssen. Euro. Dabei sind kaum größere Objekte gehandelt worden.
Insgesamt konnten nur 22 Verkäufe von Büroobjekten mit Marktakteure hinsichtlich gezahlter Kaufpreise zusammen
einer Nutzfläche über 10.000 m2 registriert werden. Da- mit der geringen Investmentaktivität lässt derzeit nur grobe
runter war nur ein Investment, das die 100 Millionen Euro Einschätzungen des Renditeniveaus zu. Nennenswerte Ver-
Marke knapp überschritten hat: die Union Investment käufe im Shoppingcenter-Segment waren unter anderem
GmbH hat für Ihren UniImmo:Deutschland, einen offenen das Forum Steglitz in Berlin (70 Mio. Euro) und das Themen-
Immobilienfonds, das „Atmos“ in der Münchner Arnulfstraße kaufhaus Sevens in Düsseldorf.
im Entwicklungsgebiet Arnulfpark in Cityrandlage zu einer
Bruttoanfangsrendite von 6 % erworben. Beliebte Anlageobjekte sind aktuell - wie bereits seit Mitte
2008 verstärkt auf dem Markt nachgefragt - Fachmarktzen-
Die Nettoanfangsrenditen in den deutschen Großstädten tren, sowohl Neubauprojekte als auch Bestandsobjekte älte-
sind entgegen des Trends im europäischen Ausland nicht so ren Baujahrs. Hierbei sind insbesondere Fachmarktzentren,
stark gestiegen. Der größte Anstieg war im letzten Quartal die unter einheitlichem Management stehen, besonders ge-
2008 zu verzeichnen. Im Jahresvergleich sind die Netto- fragt. Die Nettoanfangsrenditen für Fachmarktzentren liegen
anfangsrenditen zwischen 25 und 75 Basispunkten gestie- deutschlandweit zwischen 6,5 % und 8,5 %. Preisanpas-
gen; dabei weist Frankfurt als volatilster Investmentmarkt sungen in diesem Segment haben bereits in 2008 stattge-
den stärksten Anstieg auf. Mit einem Anstieg von 25 Basis- funden, in 2009 waren hier bis dato keine Veränderungen
punkten erweist sich Köln bisher am stabilsten. München ist erkennbar. Das Renditeniveau für innerstädtische Einkaufs-
weiterhin der teuerste Bürostandort mit einer Spitzennetto- passagen und Shoppingcenter in Toplagen liegt derzeit zwi-
anfangsrendite von 5,15 %. schen 5,5 % und 6,5 %. Aufgrund der relativ intensiven
Bautätigkeit im Shoppingcenter-Segment wird spätestens
Büroflächen-Spitzenanfangsrenditen 2008 - 06.2009 ab 2010 ein leichter Renditeanstieg aufgrund des zu erwar-
in Mio. Euro 1. Halbjahr 2009 in Mio. Euro 2. Halbjahr 2008
tenden hohen Angebots und des Rückgangs der Konsum-
in Mio. Euro 1. Halbjahr 2008
ausgaben der privaten Hauhalte erwartet. Für Spitzenob-
5,65%
Berlin 5,50% jekte in 1A-Lage der Großstädte wird in 2009 weiterhin nur
5,15%
5,65%
mit einem leichten Anstieg, bzw. sogar weitgehend stabilen
Köln 5,50%
Renditen gerechnet. In dezentralen Lagen wird nach dem
5,40%
5,65% Wideranspringen des Investmentmarktes jedoch ein Rück-
Düsseldorf 5,50%
5,30% gang des Preisniveaus erwartet.
5,50%
Frankfurt 5,40%
4,75%
5,40% Die wirtschaftliche Rezession und die in diesem Zusam-
Hamburg 5,20%
4,85% menhang entwickelten Szenarien bezüglich der Auswir-
5,15%
München 5,00% kungen auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland zeigen
4,85%
5,60%
sich derzeit noch weniger gravierend als zunächst von vie-
Stuttgart 5,50%
len Seiten angenommen. Zwar werden die Entwicklungen
5,30%
4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% am Arbeitsmarkt die Büroflächennachfrage im nächsten
Quelle: BulwienGesa AG Jahr noch einmal sinken lassen, jedoch sind die Preisan-
passungen, insbesondere bei Qualitätsimmobilien und im
Moderate Veränderungen der Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich, deutlich moderater ausgefallen.
Vorjahr und eine aktuell stabile Seitwärtsbewegung deuten
auf relativ geringe Auswirkungen der Krise bei Core-Immo- Die AXA Merkens Fonds GmbH dankt der BulwienGesa AG
bilien hin. Notverkäufe konnten bisher kaum beobachtet für Ihre freundliche Unterstützung.
werden. Die Belebung des Investmentmarktes durch kleinere
Transaktionen inländischer Privatinvestoren, in Ergänzung
zu den eigenkapitalstarken Investoren, die weiterhin auf der
Suche nach Qualitätsimmobilien sind, reicht jedoch nicht
zur weiteren Stabilisierung der Nettoanfangsrenditen aus.
Bis zum Ende des Jahres muss mit einer Steigerung um 30
bis 50 Basispunkte gerechnet werden.
Einzelhandelsinvestmentmarkt
Die Investmentaktivität im Einzelhandelssektor in den sie-
ben Metropolen war im ersten Halbjahr 2009 sehr verhal-
ten. Bei Prime Objekten haben sich nach Einschätzung der
Analysten die Renditen seit Ende 2008 nicht verändert. In
dezentralen Lagen muss aufgrund der noch verhalteneren
Investmentaktivität ebenfalls von stabilen Renditen ausge-
gangen werden. Die derzeit sehr geringe Transparenz der 7
Leistungsbilanz auf einen Blick
Einleitung Die durch die Abweichung von dem gesetzlichen Umrech-
nungskurs entstandenen Betragsdifferenzen wurden auf
Im Jahr 1985 startete der AXA Konzern mit dem Colonia
das Kapitalrücklagenkonto der jeweiligen Gesellschaft um-
Immobilienfonds I, einem reinen Eigenkapitalfonds mit um-
gebucht. Da die Umstellung alle Gesellschafter gleicher-
gerechnet lediglich rund 2 Mio. Euro Volumen, als Initiator
maßen betraf, änderte sich durch die Umstellung im Verhält-
geschlossener Immobilienfonds. Ab dem Jahr 1987 ent-
nis 2:1 für die Anleger hinsichtlich ihrer Beteiligung am Ver-
wickelte sich mit Einführung der Merkens-Fonds-Reihe das
mögen oder in Bezug auf die zukünftige Ergebnisverteilung
Geschäft und damit das Gesamtvolumen kontinuierlich.
ab dem Geschäftsjahr 2002 nichts.
Im Berichtsjahr 2008 wurde eine Tranche des im Jahre 2007 Die in der Leistungsbilanz gemachten Angaben zu Baraus-
aufgelegten Publikumsimmobilienfonds Merkens XXV schüttungen und Steuerergebnissen der Jahre bis ein-
„Bürogebäude Trendpark, Neckarsulm“ platziert. Zum schließlich 2001 beziehen sich daher auf das ursprüngliche
Zeitpunkt der Leistungsbilanzerstellung ist der Fonds voll- DM-Festkapital und wurden mit dem exakten Euro-Wäh-
ständig platziert. rungskurs umgerechnet. Die Angaben ab dem Jahr 2002
beziehen sich auf das neue Euro-Festkapital.
Gegenstand der Leistungsbilanz sind die 27 bis zum
31.12.2008 aufgelegten und bis zum Leistungsbilanzstich- Methodik der Leistungsbilanz
tag vollständig platzierten geschlossenen Immobilienfonds. Die bisherigen Fondsergebnisse werden anhand der nach-
Neben den Detailergebnissen zum 31.12.2008 enthält die folgend unter „Rentabilitätsfaktoren“ beschriebenen Krite-
Leistungsbilanz Angaben über die Entwicklung der Fonds rien im Rahmen eines Soll-Ist-Vergleichs auf den Seiten 12
bis zur Drucklegung und eine Prognose der weiteren Ent- bis 39 je Fonds als Summen ausgewiesen. Basis für die Soll-
wicklung jedes einzelnen Fonds. Werte sind die im jeweiligen Emissionsprospekt des Fonds
abgebildeten Prognosewerte. Sofern im Einzelfall von den
Gesamtvolumen ursprünglichen Investitionsplänen abgewichen wurde (z.B.
Merkens VII: Kauf einer zusätzlichen Immobilie aufgrund
Das Gesamtvolumen aller aufgelegten Fonds liegt bei
einer erheblichen Baukostenersparnis bei der prospektierten
1,707 Mrd. Euro. Der Eigenkapitalanteil inkl. Agio, aufge-
Immobilie bzw. Merkens XXIII: deutliche Ersparnis bei den
bracht durch Kapitalanleger, beträgt 920,3 Mio. Euro.
Investitionskosten), werden die aktualisierten Prognoserech-
Grundschulden und Hypotheken wurden in Höhe von ins-
nungen zugrunde gelegt. Bei Fonds mit bereits abgelaufe-
gesamt 786,3 Mio. Euro (Bruttodarlehen) aufgenommen.
nen Prognosezeiträumen (Colonia I, Merkens V) entspre-
Die Immobilienfonds liefen zum Stichtag 31.12.2008 durch-
chen die Soll-Werte den Ist-Werten, so dass sich die einmal
schnittlich seit rund 13 Jahren.
ermittelten Soll-Ist-Abweichungen des Prognosezeitraums
nicht mehr verändern. Die Abweichungen von den Prog-
Entwicklung des Fondsvolumens nosewerten werden als Differenzen ausgewiesen. Zusätzlich
neues Fondsvolumen wird anhand eines fiktiven Anlegers die restliche Kapital-
Mrd. Euro bindung per 31.12.2008 sowie die Abweichung von der
1,8
Prognoserechnung als Euro-Betrag unter Berücksichtigung
einer Beteiligung von 50.000 Euro Nominalkapital zuzüglich
1,5
Agio und einem konstanten Steuersatz von 50 % auf die
1,2
Steuerergebnisse ausgewiesen. Für alle vor der Währungs-
umstellung aufgelegten Fonds (bis einschließlich Merkens
0,9 XXI) wurde bei der Ermittlung der Abweichung eine
Beteiligung über ursprünglich 100.000 DM unterstellt.
0,6
Die Liquiditätsreserven werden als statische Werte ausge-
0,3 wiesen. Dabei werden die Barausschüttungen bereits im
laufenden Jahr berücksichtigt, obwohl sie tatsächlich erst im
Folgejahr abfließen. Zinszahlungen für Fondshypotheken, die
bis 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
bereits im Investitionsjahr als Vorauszahlung für das erste
Bewirtschaftungsjahr aus der Liquiditätsreserve geleistet wur-
Euro-Umstellung den, sind bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigt. Zwi-
Mit der Währungsumstellung von DM auf Euro zum 01.01. schen der statischen Liquidität und der Stichtagsliquidität be-
2002 wurde auch bei allen bis dahin von der AXA Merkens stehen daher regelmäßig Unterschiede. Die Abweichungen
Fonds GmbH emittierten und verwalteten Fonds die Um- sind insbesondere dann erheblich, wenn die betrachteten
stellung auf die neue europäische Gemeinschaftswährung Fonds signifikante Abweichungen bei den Barausschüttun-
vollzogen. Die für die Beteiligung und Ergebnisverteilung gen aufweisen.
maßgeblichen Festkapitalkonten sind gemäß Gesellschafter-
beschlüssen mit Wirkung ab dem 01.01.2002 im Verhältnis Informationen zu den Partnern, Firmennamen und der
8 2:1 von DM auf Euro umgestellt worden. Rechtsform der Fondsgesellschaften, den Fondsvolumina,dem jeweiligen Stand der steuerlichen Anerkennung und Insgesamt wurden für alle Fonds seit deren Auflage in den
den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Werten per Jahren 1995 bis 2007 Barausschüttungen bis 31.12.2008 in
01.01.2009 sowie den Bewirtschaftungskennzahlen des Höhe von 547,6 Mio. Euro prognostiziert. Tatsächlich wur-
Jahres 2008 sind auf den Seiten 40 bis 49 abgebildet. Ab den Barausschüttungen in Höhe von 392,6 Mio. Euro gelei-
Seite 50 werden die Fondsergebnisse im jährlichen Soll-Ist- stet. Davon entfielen 27,8 Mio. Euro auf das Jahr 2008
Vergleich abgebildet. (2007: 26,6 Mio. Euro).
Rentabilitätsfaktoren 9 Fonds lagen Ende 2008 in einer Bandbreite von +/- 5 %
bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 1 Fonds
Die Gesamtrentabilität eines geschlossenen Immobilien-
weicht positiv von der Toleranzgröße ab, 17 negativ. Die
fonds setzt sich aus den anfänglichen Einkommensteuer-
positive Abweichung betrifft mit + 1,67 %-Punkten Ausschüt-
vorteilen in der Investitionsphase und den laufenden Ergeb-
tung Merkens XXIV.
nissen (Barausschüttungen, laufende Steuerergebnisse) in der
Bewirtschaftungsphase der Immobilie zusammen. Sofern die
Beteiligung durch den Verkauf einer Immobilie ganz oder Für die negativen Abweichungen gibt es unterschiedliche
teilweise realisiert wird, ist zusätzlich das Veräußerungsergeb- Gründe. In einigen Fällen haben sich -- bedingt durch die
nis zu berücksichtigen. Der Fonds Merkens XIX veräußerte im anhaltend niedrigen Inflationsraten der letzten Jahre -- die
Jahr 2003 eine Grundstücksteilfläche an den Nachbarn. ursprünglich kalkulierten Mietanpassungstermine verzögert,
Ende 2005 wurde die Immobilie des Fonds Merkens VIII, im weshalb teilweise die Barausschüttungen nicht zu den vor-
Jahr 2006 die Immobilie des Merkens V, im Jahr 2007 die gesehenen Terminen angehoben werden konnten bzw.
Immobilien des Merkens IX und des Merkens XI sowie in leicht zurückgenommen werden mussten (z.B. Abweichung
2008 die Immobilie des Merkens IV veräußert. Aus dem Merkens III mit - 19,33 %-Punkten, Merkens XI mit - 13,14 %-
Fonds Merkens XIII konnte im Jahr 2006 eine der drei gehal- Punkten Ausschüttung).
tenen Immobilien, die Logistikimmobilie in Frechen, zu rund
150 % der Anschaffungskosten verkauft werden. Spürbar wirken sich z.B. bei Merkens IV, V, und XVII die Fol-
gen von Anschlussvermietungen im, in den letzten Jahren
Anfängliche Einkommensteuervorteile schwierigen, Einzelhandelsbereich auf das Ausschüttungs-
niveau aus. Die Marktveränderung in diesem Segment hin
11 Fonds lagen Ende 2008 in einer Bandbreite von +/- 5 %
zu einem reinen „Mietermarkt“ führte bei Anschlussvermie-
bezogen auf die Soll-Prognosewerte. Bei 13 Fonds lagen die
tungen nicht nur zu deutlich schlechteren Mietzinsen und
Anfangsverluste um mehr als 5 % über den prognostizierten
Nebenkostenregelungen; auch die Aus- und Umbaukosten
Werten. 3 Fonds weichen negativ von der Toleranzgröße
für neue Mieter mussten überwiegend von den Fondsgesell-
ab. Die Abweichungen reichen von negativ - 2,92 %-Punkte
schaften getragen werden.
(Merkens VI) bis zu positiv +26,6 %-Punkte (Merkens XXII /
Tranche 2002) jeweils bezogen auf die Nominalbeteiligung.
In Fonds mit überwiegendem Büroflächenbestand resul-
tieren die negativen Abweichungen im Wesentlichen aus
Negative Anfangssteuerergebnisse*
Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung antizipierten bzw. zwischenzeitlich realisierten marktbeding-
ten Mietpreissenkungen nach Ablauf der ersten Vermie-
80% tungsphase. In diesen Fällen wurde bereits frühzeitig be-
schlossen, die Liquiditätsreserven der betroffenen Fonds zu
60% Lasten von Barausschüttungen deutlich über Plan zu stär-
ken. Von diesen Entwicklungen waren insbesondere die
Berliner Fonds betroffen. Bei Merkens X und XII wurde auch
40%
für 2008 von den Gesellschaftern beschlossen, keine Ent-
nahmen vorzunehmen. Bei Merkens XX hat die Gesellschaf-
20% terversammlung aufgrund der Vermietungssituation nach
Auszug des ehemaligen Hauptmieters Gerling zur Stärkung
0%
der Liquiditätsreserve für die Nachvermietung einen Baraus-
C1 M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 schüttungsverzicht für die Jahre 2007 und 2008 beschlos-
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft sen.
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
Weitere Ursachen für negative Abweichungen von den prog-
Barausschüttungen nostizierten Barausschüttungen waren z.B. tief greifende
Die Höhe der jeweiligen Barausschüttung beschließen die bauliche Umstrukturierungsmaßnahmen, die im Zuge von
Kapitalanleger in der Gesellschafterversammlung auf Vor- Revitalisierungen oder Anschlussvermietungen erforderlich
schlag der Fondsgeschäftsführung. Der Vorschlag berück- wurden (Merkens II, IV, V und XV) sowie außerordentliche
sichtigt eine angemessene Liquiditätsrücklage und ggf. Entwicklungen im Bereich der Vermietung (Merkens XIII und
auch besondere Umstände (z.B. Mietentwicklung bei anste- XV). Beispielsweise wurden bei Merkens I rund 20 Jahre
henden Anschlussvermietungen, Neuvermietungskosten). nach Fondsauflage im Zuge von Anschlussvermietungen 9größere Teilflächen saniert, was über einen Ausschüttungs- Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungsphase*
verzicht in 2007 und 2008 finanziert wurde. Das Fonds- Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung
objekt wird inzwischen teilweise als Ärztehaus mit Apotheke
genutzt, ein Beispiel einer gelungenen Revitalisierung und 100%
Strukturänderung.
75%
In einigen Fonds wurden die negativen Barausschüttungs-
abweichungen bis 2008 durch Steuererstattungen auf- 50%
grund von absetzbaren Modernisierungs-/Revitalisierungs-
kosten zumindest teilweise kompensiert (Merkens II, IV und 25%
V).
0%
Barausschüttungen*
Soll/Ist in % der Nominalbeteiligung
-25%
150%
125% -50%
C1 M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
100%
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
75%
50%
Vermietung
25% Vermietungsstand
0%
Alle Fonds verfügen laut Prospektangaben Ende des Jahres
C1 M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25 2008 über Immobilien mit insgesamt rund 456.700 m2
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
Nutzflächen. In dieser Summe sind die verkauften Objekte
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden! Soest (Merkens IV), Bielefeld (Merkens V), Berlin Uhland-
straße (Merkens VIII), Berlin Quedlinburger Straße (Merkens
Laufende Steuerergebnisse IX), TU Berlin (Merkens XI), und Frechen (Merkens XIII) nicht
Die anteiligen Steuerergebnisse in der Bewirtschaftungspha- mehr berücksichtigt.
se führen zu Steuererstattungen oder -belastungen für die
Anleger. Die für die laufende Bestandsverwaltung erfassten Miet-
flächen des Jahres 2008 übersteigen die prospektierten
Die Abweichungen bei den Barausschüttungen führten in Flächenwerte um rund 4.000 m2. Im Wesentlichen hat der
vielen Fällen auch zu Abweichungen bei den Steuerergeb- zusätzliche Ankauf des Objekts Erfurt durch den Fonds Mer-
nissen. Mietmindereinnahmen und anfallende Kosten führ- kens VII (+1.400 m2) die Bestandsflächen über die Prospekt-
ten auf der einen Seite zu einer Verschlechterung der Bar- werte hinaus erhöht. Weitere, kleinere Abweichungen erge-
ausschüttungen, minderten andererseits jedoch ganz oder ben sich aus zwischenzeitlich erfolgten Umbaumaßnahmen
anteilig die laufenden Steuerergebnisse. Führten Revitalisie- sowie aus veränderten Mietflächendefinitionen bei Anschluss-
rungskosten z.B. in einem Jahr zu einem Überschuss der vermietungen.
Werbungskosten über die Einnahmen, erzielten die Anleger
in der Regel Kapitalrückflüsse aus Steuererstattungen, die Die aus der Bestandsverwaltung abgeleitete Vermietungs-
umso höher sind, je höher der jeweilige Grenzsteuersatz ist. quote lag per 31.12.2008 bei 97,3 % (Ende 2007 rund
98,2 %). Aktuell (Stand 30.09.2009) beträgt die Vermie-
So führten bei den Fonds Merkens II, IV und V die ausge- tungsquote 97,0%. Da kein Fonds über Mietgarantien ver-
führten Revitalisierungsmaßnahmen zu erneuten Werbungs- fügt, spiegeln die vorgenannten Werte die echte Vermie-
kostenüberschüssen. Bei Merkens XVIII lagen die Steuer- tung wider. Der Vermietungsstand der Fondsobjekte konnte
ergebnisse aufgrund der Anerkennung einer kürzeren Ab- somit auf dem hohen Niveau der Vorjahre gehalten werden.
schreibungsdauer erheblich günstiger als geplant.
Die Leerstandsquote aller Merkens-Fonds beträgt somit ledig-
2 Fonds lagen Ende 2007 in einer Bandbreite von +/- 5 % lich rund 3,0 %. Angesichts der nach wie vor ungünstigen
bezogen auf die Sollwerte der Prognoserechnung. 21 Fonds Vermietungsmarktsituation ist dies ein Spitzenwert für pro-
erzielten günstigere laufende Steuerergebnisse mit Abwei- fessionell gemanagte Immobilienbestände in Deutschland.
chungen von den Prognosewerten um bis zu 68,52 %-
Punkte der Nominalbeteiligung (Merkens II). Bei 4 Fonds fie-
len die laufenden Steuerergebnisse höher als prognostiziert
aus und führten damit zu entsprechend höheren Steuer-
10 lasten bei den Anlegern.Vermietungsleistung Zusammengefasste Ergebnisse
Zwischen dem 01.09.2008 und dem 30.09.2009 erfolgten Gesamtergebnisse
in 6 Fondsobjekten insgesamt 16 Neuvermietungen über
Betrachtet wird der Cashflow auf Anlegerebene. Bei Unter-
insgesamt 26.959 m2. Im gleichen Zeitraum erfolgten in
stellung eines Steuersatzes von 50 % für Steuererstattungen
7 Fondsobjekten insgesamt 11 Verlängerungen bestehen-
und -zahlungen und unter Berücksichtigung der Baraus-
der Mietverhältnisse über insgesamt 15.326 m2 Fläche.
schüttungen ergeben sich bis zum Ende des Jahres 2008
die abgebildeten Cashflows.
Anschlussfinanzierungen
Grundsätzlich wurden die Fondsgesellschaften bei Emission Cashflow (ohne Liquidationserlöse)*
hinsichtlich des Fremdkapitals mit 10- bzw. 15-jährigen Zins- für eine Beteiligung in Höhe von jeweils 50.000 Euro
in Tsd. Euro
festschreibungen ausgestattet. Bei einer mittleren Laufzeit
der Fonds von rund 13 Jahren wurden inzwischen bei einer 75,0
Vielzahl von Fonds Anschlussfinanzierungen vereinbart. Bei
günstigen Zinssituationen erfolgten bei den Fonds Merkens
I bis XVI die neuen Zinsfestschreibungen teilweise deutlich 50,0
vor Ablauf der ursprünglichen Befristungen im Rahmen so
genannter Forwardgeschäfte. Bei einem Teil der Fonds wur-
25,0
den bzw. werden Sondertilgungen aus Eigenmitteln geleis-
tet, um die Beleihungswerte an die Wertverhältnisse der
Immobilien anzugleichen (Merkens VI, XI, XIII, XIV, XV und
0,0
XVI). Durch die Verbesserung des Beleihungsverhältnisses
konnten in der Regel niedrigere Zinssätze vereinbart wer- C1 M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
den. * Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
Bei allen abgeschlossenen Anschlussfinanzierungen konnten
erheblich günstigere Konditionen gegenüber der Kalkula- Liquiditätsreserve
tion bei Fondsauflage erzielt werden. Diese Kostenreduzie- Die Fonds hätten Ende 2008 über Liquiditätsreserven in Hö-
rungen kompensieren zumindest teilweise die im Laufe der he von insgesamt 23,7 Mio. Euro verfügen sollen. Die Liqui-
Zeit negativen Effekte einer anhaltend niedrigen Inflations- ditätsreserven lagen jedoch bei 47,9 Mio. Euro und damit
rate auf die Mieteinnahmen und ermöglichen in einigen um rund 24,2 Mio. Euro höher als kalkuliert.
Fonds höhere Tilgungsraten.
Die höhere Liquidität resultiert überwiegend aus nicht aus-
Details hierzu finden sich bei den Informationen über die geschütteten Einnahmeüberschüssen und teilweise auch
einzelnen Fonds auf den Seiten 12 bis 39. aus genehmigten Überzeichnungen oder angepassten Til-
gungsmodalitäten.
Liquiditätsreserven (Statische Betrachtung1))*
Abweichungen vom Prospektwert für eine Beteiligung von 50.000 Euro
in Tsd. Euro
+8,0
+6,0
+4,0
+2,0
0,0
- 2,0
- 4,0
C1 M1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 E1 22 23 24 25
1) Bei der statischen Betrachtungsweise wird unterstellt, dass Ausschüttungen bereits
zum Ende des laufenden Jahres abfließen. Anfänglich aus der Liquiditätsreserve
geleistete Zinsvorauszahlungen werden hier nicht berücksichtigt.
* Die grau dargestellten Balken betreffen Fonds, deren Fondsimmobilien verkauft
wurden und die liquidiert wurden bzw. sich in Liquidation befinden!
11COLONIA IMMOBILIENFONDS I
Die Vermietungssituation:
Die Immobilie war bis zum 30.09.2005 für die Dauer von 20 Jahren
an die Stinnes Baumarkt AG vermietet. Seit 1998 hat Stinnes selbst
die Immobilie nicht mehr genutzt, sondern die Immobilie unterver-
mietet, zuletzt an einen regionalen Möbelhändler. Dieser hat nach
Ablauf des Mietvertrages mit Stinnes zum 01.10.2005 einen An-
schlussmietvertrag bis zum 30.09.2009 zu stark reduzierten Konditi-
onen abgeschlossen. Der Mietvertrag wurde mit einem beiderseitig
kurzfristig auszuübenden Kündigungsrecht zu leicht verminderten
Konditionen ab 01.10.2009 auf unbestimmte Zeit verlängert. Paral-
lel verhandelt die Fondsgesellschaft mit einem Sonderpostenfilia-
listen über eine längerfristige Anmietung des Marktes.
Der Objektzustand:
Das Objekt befindet sich in einem guten, dem Alter entsprechen-
den Erhaltungszustand. In den letzten zwei Jahren waren bis auf
eine kleinere Dachreparatur, die mit ca. 2.500 Euro in 2009 abge-
Bad Hersfeld, Friedewalder Straße 24 rechnet wurde, keine Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Für
das Jahr 2009 werden keine weiteren Maßnahmen erwartet.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
Objektdaten:
Der Prognosezeitraum laut Emissionsprospekt endete mit dem Jahr
l Baujahr: 1985 2000. Mangels Vorgaben ab dem Jahr 2001 erfolgt seither die Fort-
l Grundstücksgröße: 6.259 m2 schreibung der Soll-Werte in Höhe der erreichten Ist-Werte.
l Nutzfläche: ca. 2.000 m2
l PKW-Stellplätze: 60 Stück In der Investitionsphase wurde eine geringfügig höhere Verlustzu-
l Mieter: TOP-Möbelmarkt weisung erzielt, die zu einem höheren Steuervorteil führte. Die Bar-
ausschüttungen lagen um 2,22 %-Punkte höher als prognostiziert.
l Mietvertragslaufzeit: unbefristet
Die laufenden Steuerergebnisse fielen um 4,49 %-Punkte günstiger
als kalkuliert aus. Letztendlich führten die Abweichungen dazu,
Fondsdaten: dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich 100.000 DM Beteiligungs-
l Platzierungsjahr: 1985 summe und 50 % Steuersatz einen rund 2.441 Euro höheren Kapi-
l Fondsgesamtvolumen: 2.045 Tsd. Euro talrückfluss als prospektiert erzielte.
l Kommanditeinlagen (Festkapital): 2.000 Tsd. Euro
Die Gesellschafter hatten zur Aufstockung der Liquiditätsreserve
von 41.000 Euro (2001) auf 407.000 Euro (Ende 2008) auf die
Soll-Ist-Vergleich: Ausschüttungen in den Jahren 2002 und 2003 verzichtet. Ab dem
Soll* Ist Differenz Jahr 2004 wurden die Ausschüttungen wieder aufgenommen.
l Verlustzuweisungen: 5,27 % 6,12 % +0,85 %
Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist abgeschlossen. Für
l Barausschüttungen: 114,84 % 117,06 % +2,22 %
die Jahre bis einschließlich 2007 liegen bestandskräftige Steuerbe-
l Steuerpflichtige Ergebnisse: 86,60 % 82,11 % - 4,49 %
scheide vor.
l Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 407 407 0
*) Der prospektierte Prognosezeitraum endete mit dem Jahr 2000 Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Der Standort Bad Hersfeld hat von der Wiedervereinigung nicht
profitiert. Durch den Fortfall der Zonenrandförderung sind produ-
Kapitalfluss/Kapitalbindung zierende Unternehmen in die neuen Bundesländer abgewandert.
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz
Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung trotz
erheblich gesunkener Mieteinnahmen für das Jahr 2009 eine Aus-
40.000
schüttung in Höhe von 2 % (Vorjahr 2 %) vorschlagen.
30.000
Das Objekt ist derzeit auf Basis einer jederzeit kurzfristigen Kündi-
gungsmöglichkeit an einen Möbelmarkt vermietet. Die Objektver-
waltung ist weiterhin bemüht, das Objekt möglichst an einen über-
20.000 regionalen Filialisten langfristig zu vermieten. Auch ein Verkauf des
Objektes ist eine angedachte Option. Der Fonds war als reiner
Eigenkapitalfonds ohne Bankdarlehen konzipiert und verfügt in
10.000 Relation zum Eigenkapital über eine sehr hohe Liquiditätsreserve
von über 400.000 Euro. Das entspricht ca. 20 % des Eigenkapitals.
Hieraus wird die Fondsgesellschaft selbst bei Leerstand über Jahre
0 Euro hinaus ihre Aufwendungen bestreiten können.
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2008
Positive Abweichung zur Prospektprognose je
12 50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +2.441 EuroMERKENS I
Die Vermietungssituation:
Zwei leer stehende Büroflächen von 185 m2 und 196 m2 wurden
zu Arztpraxen umgebaut und in 2008 an Fachärzte mit 10 Jahren
Laufzeit vermietet. Die letzte Leerstandsfläche von 279 m2 konnte
ab 01.10.2008 an einen Orthopäden vermietet werden. Damit
praktizieren jetzt fünf Ärzte im Haus, was auch die Apotheke im
Erdgeschoss wirtschaftlich stärkt. Der Gastronomiemieterin im Erd-
geschoss wurde nach Mietrückständen im Jahr 2007 fristlos gekün-
digt, die Fläche von 223 m2 völlig entkernt, die WC-Anlage und die
Küche an günstigerer Stelle platziert. Ab 01.04.2008 ist die Fläche
mit attraktiver Außengastronomie auf den Colonnaden in Hamburg
wieder an einen Gastronomen vermietet, der dort in hellem und
edlem Ambiente erfolgreich ein italienisches Restaurant betreibt.
Damit ist die Immobilie jetzt wieder zu 100 % vermietet.
Der Objektzustand:
Nach Abschluss der vorbeschriebenen Umbauten präsentiert sich
das Objekt sehr attraktiv. Für alle Umbauten wurden in 2007 ca.
„Büro- und Geschäftshaus”, Hamburg, Colonnaden 72
183.000 Euro und in 2008 654.000 Euro aus Eigenmitteln der
Fondsgesellschaft aufgewandt. Im ersten Halbjahr 2009 wurde
Objektdaten: noch eine weitere Bürofläche im laufenden Geschäftsbetrieb mo-
dernisiert, nachdem mit der langjährig im Objekt ansässigen
l Baujahr: 1952/1960 Steuerberatungskanzlei ein neuer Mietvertrag über 10 Jahre abge-
l Grundstücksgröße: 1.297 m2 schlossen wurde. Zum Jahresende 2009 läuft ein weiterer Miet-
l Nutzfläche: ca. 5.100 m2 vertrag über 247 m2 aus. Hier verhandelt das Fondsmanagement
l Tiefgaragenstellplätze: 27 Stück derzeit mit einem Zahnarzt, der einen Großteil der Umbaukosten
l Mieter: Mietermix selbst tragen möchte.
l Mietvertragslaufzeit: verschiedene Laufzeiten
Die wirtschaftlichen Ergebnisse:
In der Investitionsphase wurde eine um 5,42 %-Punkte höhere Ver-
Fondsdaten:
lustzuweisung als prognostiziert erzielt. Die bisherigen Barausschüt-
l Platzierungsjahr: 1987 tungen betrugen 151,88 % und lagen damit bis auf 0,47 %-Punk-
l Fondsgesamtvolumen: 8.287 Tsd. Euro te im Rahmen der Prognose. Die laufenden Steuerergebnisse lagen
l Kommanditeinlagen (Festkapital): 3.750 Tsd. Euro um 9,01 %-Punkte günstiger als prognostiziert. Insgesamt führten
l Fremdmittel (brutto): 4.261 Tsd. Euro die Abweichungen dazu, dass ein Kapitalanleger mit ursprünglich
100.000 DM Beteiligungssumme und 50 % Steuersatz bisher einen
um 3.374 Euro höheren Kapitalrückfluss als prognostiziert erzielte.
Soll-Ist-Vergleich:
Soll Ist Differenz Die Liquiditätsreserve lag Ende 2008 um ca. 260.000 Euro unter
dem Prognosewert. Die Restdarlehen (brutto, inkl. mitfinanziertem
l Verlustzuweisungen: 43,25 % 48,67 % +5,42 %
Damnum und Zinsvorauszahlung) betragen per 31.12.2008
l Barausschüttungen: 152,35 % 151,88 % - 0,47 % 4.261 Mio. Euro und liegen damit im Plan. Ein Teil der Umbau-
l Steuerpflichtige Ergebnisse: 85,87 % 76,86 % - 9,01 % kosten wird über einen nicht geplanten Kontokorrentkredit finan-
l Liquiditätsreserve (Tsd. Euro): 276 16 - 260 ziert, der spätestens zum 31.12.2010 vollständig zurückgeführt
sein soll. Die Tilgung der Fondshypotheken wurde gegen Abschluss
einer Rentenversicherung ausgesetzt. Die jährlichen Rentenver-
Kapitalfluss/Kapitalbindung sicherungsbeiträge wurden -- mit Ausnahme des Jahres 2000 --
Soll/Ist je 50.000 Euro Beteiligung bei 50 % Steuersatz planmäßig von der Fondsgesellschaft entrichtet. Die Ablaufleistung
wird nach der letzten Berechnung aus März 2009 rund 3,2 Mio.
50.000 Euro betragen. Die Betriebsprüfung für die Investitionsphase ist
abgeschlossen. Es liegen bestandskräftige Steuerbescheide für die
Zeit bis einschließlich 2008 vor.
37.500
Die Prognose der weiteren Entwicklung:
Bereits im November 2005 war die langfristige Finanzierung der
25.000 Fondsgesellschaft im Rahmen eines Forwardgeschäfts neu verein-
bart worden. Ab dem 01.01.2007 bis zum 31.12.2012 beträgt der
Festzinssatz 3,6 % p.a. Dadurch reduziert sich der Zinsaufwand
12.500
gegenüber der Prognose um rund 100.000 Euro p.a. (rund 40 %).
Infolge der erheblichen Umbaukosten der Jahre 2007-2009 hat die
0 Euro
Gesellschafterversammlung für die Jahre 2007 und 2008 auf eine
anfängliche laufender Ertrag Kapitalbindung* Ausschüttung verzichtet. Dennoch liegen die Barausschüttungen
Einkommensteuervorteile nach Steuern zum 31.12.2008
bis einschließlich 2008 auf Prospektniveau, da in den Vorjahren
*) Bis zum 31.12.2008 erfolgten Barausschüttungen unter Berücksichtung von Steuer- mehr als geplant ausgeschüttet werden konnte. Nach Abschluss
erstattungen / -zahlungen, die insgesamt um rund 16.395 Euro höher lagen als das
ursprünglich eingesetzte Kapital inkl. Agio. Insofern ist kein Kapital mehr gebunden. der letzten Umbaumaßnahmen in 2009/2010 ist das Objekt run-
dum erneuert. Die Gesellschaft hat für 2009 eine Barausschüttung
von 4,5 % beschlossen und wird wohl auch für 2010 auf diesem
Positive Abweichung zur Prospektprognose je Niveau ausschütten. Danach beträgt das Barausschüttungspoten-
50 Tsd. Euro Beteiligung / 50 % Steuersatz: +3.374 Euro tial auf Basis der neu abgeschlossenen Mietverträge 9-10 % p.a. 13Sie können auch lesen
