SEB ImmoInvest Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 - Fonds
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SEB ImmoInvest Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 2
Inhalt
Editorial5 Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis36
Informationen zur Fortsetzung der Liquidation
des SEB ImmoInvest 6 Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 46
Risikomanagement7
Vermögensaufstellung, Teil III:
Immobilienmärkte im Überblick 9 Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten
und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 48
Ergebnisse des Fonds im Detail 12
Ertrags- und Aufwandsrechnung 52
Struktur des Fondsvermögens 12
Liquidität12 Verwendungsrechnung57
Ausschüttung13
Vermerk des Abschlussprüfers 58
Anlageerfolg13
Steuerliche Hinweise für Anleger 59
Ergebniskomponenten14
Gremien73
Übersicht: Renditen und Bewertung 15
Veränderungen im Portfolio 16
Portfoliostruktur21
Übersicht: Vermietung und Restlaufzeit
der Mietverträge 26 Abbildungen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte 21
Ausblick27
Nutzungsarten der Fondsobjekte 21
Entwicklung des Fondsvermögens 28 Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 22
Größenklassen der Fondsobjekte 22
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 30
Restlaufzeiten der Mietverträge 23
Regionale Streuung der Fondsobjekte 35
Branchenstruktur der Mieter 25
3 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
SEB ImmoInvest auf einen Blick zum 31.03.2018
Finnland – Helsinki, Hitsaajankatu 24
Fonds gesamt
Fondsvermögen EUR 992,0 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 570,9 Mio.
davon direkt gehalten EUR 398,5 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 172,4 Mio.
Fondsobjekte gesamt 21 1)
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 13 1)
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.04.2017 – 31.03.2018
Verkäufe 40
Abgänge 44
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 2) 81,4 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 85,2 %
Zwischenausschüttung am 20.12.2017 EUR 361,3 Mio.
Zwischenausschüttung je Anteil EUR 3,10
Endausschüttung am 02.07.2018 EUR 128,2 Mio.
Endausschüttung je Anteil EUR 1,10
Immobiliengesamtrendite 3) für den Zeitraum 01.04.2017 – 31.03.2018 * – 20,1 %
Liquiditätsrendite 4) für den Zeitraum 01.04.2017 – 31.03.2018 * – 0,3 %
Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.04.2017 – 31.03.2018 * – 7,4 %
Anlageerfolg 5) seit Auflegung * 181,8 %
Anteilwert / Rücknahmepreis EUR 8,51
Ausgabepreis EUR 8,96
Gesamtkostenquote Anteilklasse P 6)
0,70 %
Gesamtkostenquote Anteilklasse I 6)
0,70 %
1)
Sieben Gesellschaften halten keine Liegenschaften. 6)
Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines
2)
Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inklusive Nebenkosten. Geschäftsjahres in Prozent, ermittelt am 31.03.2018
3)
bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene
Immobilienvermögen des Fonds * Die Renditekennzahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschluss-
4)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds prüfers“.
5)
Berechnet nach BVI-Standard für Fonds in Auflösung, ohne Wiederanlage der Ausschüttung
in Fondsanteilen seit Kündigung des Verwaltungsmandates. Die Umstellung der
Performanceberechnung erfolgte zum 31.10.2013.
SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 4
Überblick zu den Anteilklassen
Anteilklasse P Anteilklasse I
Mindestanlagesumme keine EUR 5.000.000
Ausgabeaufschlag zurzeit 5,25 % zurzeit 5,25 %
Kein Ausgabeaufschlag bei Einhaltung der zwölf-
monatigen Ankündigung der Rücknahme
Rücknahmeabschlag keinen keinen
Verwaltungsvergütung bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige
Fondsvermögen Fondsvermögen
Depotbankvergütung bis zum 30.04.2017 0,005 % vierteljährlich 0,005 % vierteljährlich
Vergütung für Kauf, Verkauf, Entwicklung bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw. bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw.
oder Revitalisierung von Immobilien der Baukosten der Baukosten
WKN 980230 SEB1AV
ISIN DE0009802306 DE000SEB1AV5
Auflage 02.05.1989 01.12.2009
Hinweis
Die Vertragsbedingungen des SEB ImmoInvest wurden aufgrund der Aussetzung der Anteilausgabe und -rücknahme und
der darauf folgenden Abwicklung des Fonds nicht auf das seit 2014 gültige Kapitalanlagegesetzbuch umgestellt. Der Abwick-
lungsbericht wurde nach den Vorgaben des Investmentgesetzes (InvG) – hier insbesondere § 44 InvG – und der Investment-
Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (InvRBV) erstellt. Aus d iesem Grunde werden in diesem Abwicklungsbericht
die Begrifflichkeiten des Investmentrechts weitergeführt.
Begrifflichkeiten nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Begrifflichkeiten nach Investmentgesetz (InvG)
Allgemeine Anlagebedingungen (AAB) Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)
Besondere Anlagebedingungen (BAB) Besondere Vertragsbedingungen (BVB)
Externe Bewerter Gutachter bzw. Sachverständiger, Sachverständigenausschuss
Kapitalanlagerecht Investmentrecht
Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Kapitalanlagegesellschaft (KAG)
Vermögensübersicht Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Verwahrstelle Depotbank
5 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Editorial
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
mit diesem ersten Abwicklungsbericht informiert die CACEIS Am 01. Mai 2017 sind 29 Liegenschaften an CACEIS überge-
Bank S.A., Germany Branch (im Folgenden: CACEIS), über gangen. Für 14 dieser Objekte war der Verkauf bereits ver-
das Geschäftsjahr vom 01. April 2017 bis 31. März 2018 des traglich gesichert – diese sind im Laufe des Geschäftsjahres
Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest. aus dem Fonds abgegangen. Somit waren zu diesem Zeit-
punkt noch 15 Immobilien zu veräußern. Ende Juli 2017 ging
Nachdem die Kündigung des Verwaltungsmandates für den das ebenfalls verkaufte Hotel in Mailand auf den neuen Eigen-
SEB ImmoInvest per Gesetz am 01. Mai 2017 wirksam wurde, tümer über.
ging die Verwaltung des Sondervermögens von der Savills
Fund Management GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft Für die verbliebenen Objekte wurde weiterhin daran gearbeitet,
(KVG) auf CACEIS als Depotbank über. Seit diesem Stichtag die bestmöglichen Voraussetzungen für eine Veräußerung zu
ist es die Aufgabe von CACEIS, die verbliebenen Vermögens- schaffen. Zum Stichtag 31. März 2018 waren noch 14 Objekte
gegenstände zu verkaufen und die Erlöse unter Berücksichti- im Bestand.
gung sämtlicher Kosten und Verbindlichkeiten an die Anleger
auszuschütten. Die aus den Objektverkäufen generierte Liquidität ermög-
lichte zwei Auszahlungen. Am 03. Juli 2017 erhielten die Anleger
Um das vorhandene Know-how rund um den Fonds zu sichern, EUR 5,00 pro Anteil respektive EUR 583 Mio. und am 20. Dezem
hat CACEIS die Savills Fund Management GmbH als externen ber 2017 wurden weitere EUR 3,10 pro Anteil bzw. EUR 361 Mio.
Dienstleister mit der operativen Abwicklung der weiteren Auf- ausgeschüttet. Seit Kündigung des Verwaltungsmandates am
lösung beauftragt. Auf diese Weise wird der gesamte Prozess 07. Mai 2012 haben die Anleger insgesamt EUR 36,65 pro
nahtlos und effizient vorangetrieben. Das Mandat erstreckt sich Anteil oder EUR 4,3 Mrd. erhalten. Das entspricht 71 % des
von der Fondsverwaltung mit all ihren administrativen Aufga- damaligen Fondsvermögens.
ben bis hin zur Unterstützung bei den weiteren Verkäufen.
SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 6
Informationen zur Fortsetzung der Liquidation des SEB ImmoInvest
Nachdem die Kapitalverwaltungsgesellschaft Savills Fund Mit dem Übergang des Sondervermögens auf CACEIS ist der
Management GmbH das Verwaltungsrecht gekündigt hat, Investmentvertrag zwischen der Savills Fund Management
befindet sich das Sondervermögen SEB ImmoInvest seit dem GmbH und den Anlegern beendet. Die Anleger haben keinen
07. Mai 2012 in Liquidation. Mit Ablauf der Kündigungsfrist Anspruch mehr gegen die Savills Fund Management GmbH
am 30. April 2017 ist das treuhänderisch für die Anleger gehal- in Bezug auf Auszahlung des durch den Anteilschein verbrief-
tene Eigentum an den Vermögensgegenständen des Son- ten Anteilwerts aus dem Sondervermögen, sondern einen
dervermögens per Gesetz auf CACEIS Bank S.A., Germany schuldrechtlichen Anspruch gegen CACEIS auf Auszahlung
Branch (im Folgenden: CACEIS), übergegangen. der erzielten Liquidationserlöse.
Die Verwahrstelle CACEIS hat nach dem 30. April 2017, Vergütung von CACEIS
24 Uhr, die Aufgabe, die im Sondervermögen verbliebenen
Vermögensgegenstände unter Wahrung der Interessen der Für ihre Abwicklungstätigkeiten hat CACEIS Anspruch auf
Anleger und nach den Vorgaben der Bundesanstalt für Finanz- Ersatz angemessener Auslagen und auf Vergütung ihrer Tätig-
dienstleistungsaufsicht (BaFin) innerhalb von drei Jahren zu keit. Bei der Erhebung dieser Vergütung orientiert sie sich an
veräußern. Die Verwahrstelle hat nicht den Auftrag zur dauer- der bisherigen Tätigkeit der Kapitalanlagegesellschaft. Seit dem
haften Verwaltung, sondern zur Auflösung des Sonderver 30. April 2017 erhält CACEIS bis auf Weiteres eine Vergütung
mögens und zur Verteilung der Erlöse an die Investoren. Die in Höhe von 0,65 % p. a. des durchschnittlichen Fondsver-
Verwahrstelle ist nach den Vorgaben der BaFin dabei ver- mögens. Aus dieser Vergütung trägt CACEIS auch die Kosten
pflichtet, die übergegangenen Vermögensgegenstände „zum für die von der Savills Fund Management GmbH zu erbringen-
bestmöglichen am Markt realisierbaren Verkaufspreis zu ver- den Dienstleistungen. Die bisher von CACEIS vereinnahmte
äußern“ (BaFin-Schreiben GZ WA 42-Wp-2136-2012/0039 Depotbankgebühr entfällt.
vom 27. November 2012, abrufbar unter http://www.bafin.de),
sie unterliegt aber sonst keinen Vorgaben bezüglich der Höhe Ausschüttungen
der zu erzielenden Erlöse. Insbesondere ist sie nicht an den
letzten festgestellten Gutachterwert gebunden. CACEIS übernimmt die Verteilung der Liquidationserlöse an
die Anleger nach den gesetzlichen Vorgaben. Dabei ist zu
Um diese Aufgabe effizient lösen zu können, hat CACEIS die beachten, dass sie Ausschüttungen nur dann und nur insoweit
Savills Fund Management GmbH mit der operativen Durchfüh- vornehmen wird, als ausgeschlossen werden kann, dass die
rung von Teilaufgaben beauftragt. Dieses Mandat umfasst zum Sondervermögen gehörenden Mittel noch für anfallende
sowohl die Verwaltung der Immobilien als auch die Unterstüt- und potenzielle Aufwendungen benötigt werden, die für das
zung beim Verkauf der Immobilien, wodurch die Kontinuität in Sondervermögen getätigt wurden und werden.
der Betreuung des Fonds sichergestellt ist. In dieser Eigenschaft
hat die Savills Fund Management GmbH den Auftrag, die bis- Bewertung
herigen administrativen Aufgaben im Hinblick auf den Fonds,
beispielsweise die Verwaltung der Objekte und die Fondsbuch- CACEIS wird weiterhin jährlich Wertermittlungsgutachten zu
haltung, weiterhin vorzunehmen und die Verkaufsanstrengungen den im Sondervermögen verbliebenen Objekten von den bisher
bezüglich der verbliebenen Objekte unter den oben genann- mit der Wertermittlung betrauten Sachverständigen einholen.
ten, geänderten rechtlichen Bedingungen fortzusetzen sowie Unverändert wird täglich ein Anteilspreis veröffentlicht werden.
im Sinne der Anleger den Abschluss vorzuschlagen und so
vorzubereiten, dass CACEIS die Verkaufsunterlagen prüfen und Reporting
die finale Verkaufsentscheidung fällen kann.
In Zusammenarbeit mit der Savills Fund Management GmbH
Übergang des Sondervermögens kraft Gesetzes wird CACEIS weiterhin Informationen zum Fortschritt bezüg
lich der Abwicklung des SEB ImmoInvest über die Website
Mit der Beendigung des Verwaltungsrechtes der Savills Fund https://www.savillsim-publikumsfonds.de/de/fonds/seb-
Management GmbH ging das Immobilien-Sondervermögen immoinvest-p/ einstellen. Zusätzlich wird CACEIS jährlich sowie
SEB ImmoInvest kraft Gesetzes auf die Depotbank / Verwahr- an dem Tag, an dem die Abwicklung des Sondervermögens
stelle über. Von den ehemals 135 Objekten, die sich zum beendet ist, einen von ihrem Abschlussprüfer testierten
07. Mai 2012 im Fondsvermögen befunden hatten, waren am Abwicklungsbericht erstellen und im elektronischen Bundes-
30. April 2017 15 noch nicht verkauft. Am 30. April 2017 anzeiger veröffentlichen.
sind 29 Immobilien, sechs Immobilien-Gesellschaften und sons-
tige Vermögensgegenstände, die weiterhin zum Sondervermö- Ansprechpartner für Anlegerfragen
gen gehören, auf CACEIS übergegangen. Für 14 der überge-
gangenen Immobilien bestanden bereits Verkaufsverträge. Der Für Fragen und Anmerkungen stehen den Investoren als
Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer erfolgte im Ansprechpartner weiterhin die Savills Fund Management
Zeitraum Juli bis Dezember 2017. Neben den Immobilien und GmbH unter den bekannten Kontaktdaten info@savillsim.de
sonstigen Vermögenswerten bestehen auch bestimmte Ver- und der telefonischen Infoline +49 69 15 34 01 86 sowie
pflichtungen fort. Diese Verpflichtungen sind wirtschaftlich die Vertriebspartner und Vermittler zur Verfügung.
vom Sondervermögen zu tragen.
7 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle Unter- verzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die Liquidi-
nehmensbereiche integrierender Prozess verstanden, durch tät wurde im Berichtsjahr in Bankguthaben und Wertpapieren
den alle Aktivitäten zum systematischen Umgang mit Risiken gehalten.
zusammengefasst werden. Ein wesentliches Ziel ist dabei,
potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen, zu begrenzen und Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Um
zu managen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken schafft negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren,
Handlungsspielräume, die zur langfristigen Sicherung von werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen auf die
bestehenden und zum Aufbau von neuen Erfolgspotenzialen geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung des Ver-
beitragen können. Die Savills Fund Management GmbH (ehe- mietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt. Bei
mals SEB Investment GmbH) richtete dazu einen Risiko vorzeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das Risiko der
managementprozess ein, der aus den Komponenten Risikostra- Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
tegie, Identifikation, Analyse und Bewertung, Steuerung und
Überwachung sowie Kommunikation und Dokumentation der Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken
Risiken besteht. Die Risiken sind bis zum Ablauf des Verwal- kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente ein-
tungsmandates – unter Beachtung insbesondere gesetzlicher setzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung
und vertraglicher Vorgaben – in den Risikomanagementpro- ausschließlich zur Absicherung verwendet.
zess eingebunden.
Währungsrisiken
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende
wesentliche Risikoarten unterschieden: Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
Adressenausfallrisiken erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von Mie- der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
tern oder Kontrahenten können Verluste für das Sonderver reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich
mögen entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die Auswir- wird durch eine weitgehende Absicherung der Währungsposi
kung einer besonderen Entwicklung des jeweiligen Ausstellers, tionen versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu verfolgen.
die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte auf So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme in der ent-
den Kurs eines Wertpapiers einwirkt. Dem Ausfall von Mietern sprechenden Fremdwährung – die Absicherung der Währungs-
begegnet man durch aktives Management und regelmäßiges position üblicherweise durch den Abschluss von Devisenter-
Monitoring. Weitere Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und mingeschäften.
die weitgehende Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermie-
tungsbereich. Immobilienrisiken
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern Die Immobilien stellen die Basis für das wirtschaftliche Ergeb-
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Aus- nis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen
fall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf den Anteilwert des
Fonds haben können. Daher können sowohl die Bewertung
Das Kontrahentenrisiko bezeichnet das Risiko, dass eine Par- der Immobilie als auch die Immobilienerträge aus vielerlei
tei eines gegenseitigen Vertrags teilweise oder vollständig Gründen schwanken:
ausfällt. Dies gilt für alle Verträge, die für Rechnung eines Son-
dervermögens geschlossen werden, insbesondere aber im WW Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
Zusammenhang mit dem Abschluss von derivativen Geschäf- sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
ten, die z. B. zur Absicherung von Währungsrisiken einge- jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsent-
setzt werden. scheidungen zu beachten.
Zinsänderungsrisiken WW Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem die
Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentscheidung
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko einzubeziehen. Die Kursschwankungen und die Kosten der
und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens. Währungsabsicherung beeinflussen die Immobilienrendite.
Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom Niveau
zum Zeitpunkt der Anlage –, so kann sich das auf die Kursent- WW Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte Aus
wicklung bzw. Verzinsung der Anlage auswirken und zu Schwan- wirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle Vermie
kungen führen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je tungssituation haben. Steigt die Attraktivität des Standorts,
nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche können Mietverträge auf höherem Mietniveau abgeschlos-
Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben gewöhnlich gerin- sen werden, sinkt sie jedoch, kann es im schlimmsten Fall
gere Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren sogar zu dauerhaften Leerständen kommen.
Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzei-
ten haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als fest
SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 8
Niederlande – Den Haag, Verheeskade 25 / Van der Kunststraat 3e
WW Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte Aus- WW Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungs-
wirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der Gebäude- quote, Mietausläufe und Performance des Immobilienport
zustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich folios werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung der
machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten über- Performance, ihrer wesentlichen Komponenten sowie das
schreiten. Zusätzlich erforderliche Investitionskosten können Controlling der Performance-Komponenten (z. B. Immobilien
die Rendite kurzfristig belasten, aber auch für eine langfristig rendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge
positive Entwicklung notwendig sein. und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende Abtei-
lung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
WW Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementar Reporting eingerichtet.
schäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben) werden inter
national durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich Operationale Risiken
sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.
Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Ver-
WW Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertrags waltung des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
potenzial, aber auch ein Risiko sein. Entscheidend sind sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes iden-
dabei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte, in denen tifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimie-
investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln, um rungsmaßnahmen installiert. Innerhalb des Sondervermögens
frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren. Gleichzeitig bestehen zudem operationale Risiken z. B. in Form von
führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen und anderer- Rechts- und Steuerrisiken.
seits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität
des Objekts zu steigern. Liquiditätsrisiken
WW Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risiko Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte Wert-
komponente. Geringe Bonität kann zu hohen Außenstän- papiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden. Daher
den und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall der hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten Liquidität –
Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit von ein- abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des Sondervermö-
zelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen der Port gens weitere Liquidität vor.
foliosteuerung angestrebt.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
WW Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h. einem einzelnen Kapiteln eingegangen.
indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere
im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und
Steuerrecht ergeben.
9 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Immobilienmärkte im Überblick
Wirtschaftliches Umfeld Globale Immobilienmärkte
Das globale politische und wirtschaftliche Umfeld ist auch im Das aggregierte Vermietungsvolumen auf den globalen Büro-
Frühjahr 2018 von Unsicherheiten geprägt. Obwohl sich das märkten hat 2017 das höchste Niveau seit zehn Jahren
weltweite Wirtschaftswachstum 2017 beschleunigte und der erreicht. Vor allem die europäischen Büromärkte entwickelten
Internationale Währungsfonds (IWF) seine Wachstumsprogno- sich deutlich stärker als erwartet. Während die Vermietungen
sen für 2018 und 2019 mit jeweils 3,9 % und damit um zehn in den USA leicht zulegten, nahmen sie im asiatisch-pazifischen
Basispunkte höher als für 2017 beziffert, warnt er gleichzeitig Raum wiederum etwas ab. Aufgrund der robusten konjunktu
vor erheblichen Risiken für die globale Konjunktur. rellen Entwicklung weltweit sollte sich das Vermietungsvolumen
2018 auf einem ähnlichen Niveau wie 2017 bewegen. Die
Der anhaltende Handelsstreit zwischen den beiden größten seit Ende der weltweiten Finanzkrise unterdurchschnittlichen
Volkswirtschaften der Welt, den USA und China, birgt die Fertigstellungsvolumina in Verbindung mit den steigenden
Gefahr, das positive Momentum in vielen Regionen abzuschwä- Flächenumsätzen sorgten einerseits für sinkende Leerstands-
chen. Zudem bestehen vor allem in den entwickelten Industrie raten vor allem in Europa und andererseits für das stärkste
nationen zusätzliche Schwierigkeiten durch die alternde Mietwachstum seit 2011. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich
(Arbeits-)Bevölkerung, den Mangel an Fachkräften sowie eine 2018 zwar fortsetzen, aber gleichzeitig etwas verlangsamen.
weiter nur langsam wachsende Produktivität.
Auf dem Investmentmarkt übertraf das gewerbliche Transak
Zwar hat sich die politische Situation in Europa nach den Wah- tionsvolumen den Vorjahreswert und wies das drittstärkste
len in Frankreich und Deutschland vorübergehend beruhigt. Ergebnis seit der Finanzkrise auf. Analog zum Bürovermietungs-
Doch die herausfordernde Regierungsbildung in Italien, wo die markt trug vor allem das starke Umsatzwachstum in Europa
Krise des dortigen Bankensystems immer noch nicht gelöst zum globalen Anstieg bei. Während der asiatisch-pazifische
werden konnte, und der an Zustimmung gewinnende Populis- Raum auf niedrigerem absolutem Niveau sogar noch stärker
mus in den zentral- und osteuropäischen Ländern bergen gro- zulegte, gingen die Transaktionsvolumina in den USA leicht
ßes Rücksetzungspotenzial. Dies gilt auch für die politisch zurück. Insgesamt dürften die Investitionen 2018 nachgeben.
fragile Situation im Nahen Osten, das angespannte Verhältnis Auch wenn nach wie vor sehr viel Kapital zur Verfügung steht,
des Westens zu Russland und die nach wie vor zahlreichen sind nicht ausreichend attraktive Immobilien vorhanden. Des
ungeklärten Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Aus- Weiteren halten viele Investoren unverändert diszipliniert an
tritt Großbritanniens aus der Europäischen Union (EU). ihren strengen Anlagekriterien fest. Aus diesem Grund sanken
die Anfangsrenditen in einigen Kernmärkten, vor allem in
Auf regionaler Ebene geht der IWF von einem Wirtschafts- Europa, noch einmal deutlich. Dieser Trend dürfte 2018 aller-
wachstum in den USA von 2,9 % im Jahr 2018 und 2,7 % im dings nur noch an wenigen Standorten Gültigkeit behalten.
Jahr 2019 aus. Für China sieht er Wachstumsraten von 6,9 %
und 6,4 %, für Japan von 1,2 % und 0,9 % sowie für die Deutschland
Eurozone von 2,4 % und 2,0 %.
Der Büromarkt in Deutschland verbuchte 2017 sein bis dato
Die divergierenden Tendenzen im Bereich der Geldpolitik haben bestes Ergebnis. Die Wirtschaft wuchs dadurch besser als
Bestand. Während die Federal Reserve (FED) in den USA ihr erwartet, was die Beschäftigungszahlen auf Rekordniveau
Quantitative-Easing-Programm bereits reduziert und die Leitzin- trieb. Bei einem höheren Flächenangebot wären die Vermie-
sen angehoben hat, halten sich andere Notenbanken noch tungen noch umfangreicher ausgefallen. Zwar nehmen die
zurück. Experten prognostizieren, dass die Europäische Zent- Projekte im Bau mittlerweile landesweit wieder zu, die Leer-
ralbank (EZB) im Laufe dieses Jahres den Ausstieg aus dem stände gaben aber 2017 noch einmal deutlich nach. Vor allem
Kurs der monetären Lockerung starten könnte. Die Leitzinsen in Berlin, München und Stuttgart sind sie bereits auf ein kriti-
dürften frühestens ab 2019 schrittweise graduell erhöht werden. sches Niveau gesunken. Das hatte steigende Spitzen- und
Durchschnittsmieten zur Folge. Aufgrund der erst langsam
anziehenden Fertigstellungen sollte dieser Trend kurz- bis
mittelfristig anhalten.SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 10
Deutschlands Einzelhandelsmarkt profitierte in den vergange- Italien
nen Jahren vom konjunkturellen Aufschwung und den niedri- Italiens politische und wirtschaftliche Situation gehört zu den
gen Inflationsraten, die für real steigende Einkommen bei den schwierigsten der großen EU-Länder. Die Wahlen im März
Konsumenten sorgten. Überproportional profitiert hat davon machen eine Regierungsbildung sehr schwer, da Parteien des
vor allem der Onlinehandel, aber auch der stationäre Einzel- linken und rechten Spektrums die Wahlsieger stellen. Das ist
handel wies zuletzt reales Wachstum auf. Der Markt für Einkaufs- eine Herausforderung für die nötigen Strukturreformen und die
zentren hat sich in den vergangenen Jahren insofern stabil noch ungelöste Bankenkrise. Das Wirtschaftswachstum hat
gezeigt, als vor allem in den Bestand investiert wurde. Im sich zuletzt etwas beschleunigt, und auch die Arbeitslosigkeit
Vergleich zu den Vorjahren gab es zuletzt nur wenige Neubau- lag 2017 unter dem Vorjahresniveau.
ten. Die Einkaufszentren haben sich jüngst gewandelt, indem
die Flächenanteile von Gastronomie-, Freizeit- und Pop-up- Wegen der anziehenden Konjunktur stiegen die Büroflächenum-
Konzepten spürbar zugenommen haben und weiter an sätze 2017 gegenüber 2016. Zudem hat sich der Leerstand
Bedeutung gewinnen. Die Spitzenmieten und -renditen für verringert, was sich in zum Teil spürbar höheren Bürospitzen-
Einkaufszentren waren zuletzt überwiegend stabil. mieten in den am meisten nachgefragten Bürolagen wider-
spiegelte. Entwicklungen sind derzeit vor allem von Refurbish-
Trotz der anhaltenden Berichte über ein knappes Produkt ments geprägt.
angebot und steigende Kaufpreise stellte der deutsche
Gewerbeimmobilienmarkt 2017 einen neuen Rekord beim Die Investmentumsätze auf Italiens Büromarkt haben jüngst
Transaktionsvolumen auf. Während Büroimmobilien ihren wieder zugelegt. Auch dabei schlagen sich eine gewisse
Nummer-eins-Status unangefochten behaupteten, legten Zuversicht in die Erholung der italienischen Wirtschaft sowie
insbesondere Logistikimmobilien spürbar zu. Dieser Sektor die Suche nach besser rentierlichen Objekten nieder. Insge-
bietet noch höhere Anfangsrenditen und profitiert von Mega samt sollten die Spitzenrenditen 2018 auf stabilem Niveau ver-
trends wie wachsenden Anteilen des E-Commerce. Die Netto- bleiben. Eine Zunahme der Transaktionsvolumina im Value-
Anfangsrenditen sanken aufgrund des hohen Anlagedrucks add- und opportunistischen Marktsegment erscheint möglich,
auf Investorenseite in allen Segmenten noch einmal spürbar. da sich hier noch attraktive Chancen auf Wertsteigerungen
2018 dürften sie nur noch geringfügig abnehmen. ergeben.11 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 USA Die Konjunktur in den USA hat sich 2017 weiter stark entwi- ckelt. Kurzfristige Impulse kamen darüber hinaus von einer großen Steuerreform, die Präsident Donald Trump angesto- ßen hat. Die offizielle Arbeitslosenquote ist nahe der Vollbe- schäftigung, weshalb die FED weitere Leitzinserhöhungen für 2018 plant. Der Büroflächenumsatz in den USA stieg aufgrund der positi- ven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen 2017 leicht an. Die Absorptionsraten verringerten sich zuletzt allerdings ein wenig, denn die Expansionsbestrebungen und Umzüge aus Bestands- in Neubauflächen haben sich verlangsamt. Aus diesem Grund legte die Leerstandsrate 2017 wieder zu. Da auch 2018 und 2019 mehr Flächen auf den Markt kommen, als aufgenommen werden können, dürfte sie weiter wachsen. Trotzdem beweg- ten sich die Büromieten durch die hohe Nachfrage nach erst- klassigen Neubauflächen leicht nach oben. Bereits im gesamten Jahresverlauf 2017 zeichnete sich ein weiterer Rückgang des Transaktionsvolumens in den USA ab. Grund dafür war eine Neujustierung der Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite, die noch nicht übereinstimmt und Abschlüsse schwierig macht. Käufer werden noch selektiver und gehen nicht länger von weiter stark fallenden Anfangsren- diten aus. Dieses Umfeld spricht für nun zügige Abschlüsse. Ein leichter Renditeanstieg, wie er in mehreren großen US- Märkten zu beobachten war, erscheint in diesem Licht daher auch wenig überraschend. Eine weitere Ausdifferenzierung der Renditeentwicklungen ist wahrscheinlich.
SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 12
Ergebnisse des Fonds im Detail
Struktur des Fondsvermögens Liquidität
Das Fondsvermögen des SEB ImmoInvest betrug am Die Bruttoliquidität lag zum 31. März 2018 bei EUR 291,2 Mio.
31. März 2018 EUR 992,0 Mio. Die Anzahl der Anteile belief Der Liquiditätsanteil reduzierte sich auf 29,35 %. Zum Berichts-
sich auf 116.559.401 Stück. stichtag 31. März 2018 umfassten die Liquiditätsanlagen
Bankguthaben in Höhe von EUR 270,1 Mio. und Geldmarkt
instrumente in Höhe von EUR 21,1 Mio.
Entwicklung des SEB ImmoInvest
31.03.2015 31.03.2016 31.03.2017 31.03.2018
Fonds gesamt Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien 3.703,5 1.843,7 1.172,0 398,5
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 714,8 636,6 527,9 201,3
Liquiditätsanlagen 192,0 494,5 466,2 291,2
Sonstige Vermögensgegenstände 388,9 406,6 395,0 216,8
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 1.239,6 – 457,1 – 470,0 – 115,8
Fondsvermögen gesamt 3.759,6 2.924,3 2.091,1 992,0
Anteilumlauf (Stück) 116.559.401 116.559.401 116.559.401 116.559.401
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 8,51
1. Zwischenausschüttung je Anteil (EUR) 0,20 2,80 4,00 3,10
Tag der 1. Zwischenausschüttung 02.01.2015 08.05.2015 30.12.2016 20.12.2017
2. Zwischenausschüttung je Anteil (EUR) – 3,00 – –
Tag der 2. Zwischenausschüttung – 29.01.2016 – –
Endausschüttung je Anteil (EUR) 0,20 1,50 5,00 1,10
Tag der Endausschüttung 01.07.2015 01.07.2016 03.07.2017 02.07.2018
Anteilklasse P
Fondsvermögen 3.744,4 2.912,5 2.082,6 988,0
Anteilumlauf (Stück) 116.087.597 116.087.597 116.087.597 116.087.597
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 8,51
Ertragsschein-Nr. 1. Zwischenausschüttung Nr. 36 Nr. 37 – –
Ertragsschein-Nr. 2. Zwischenausschüttung – Nr. 39 – –
Ertragsschein-Nr. Endausschüttung Nr. 38 Nr. 40 – –
Anteilklasse I
Fondsvermögen 15,2 11,8 8,5 4,0
Anteilumlauf (Stück) 471.804 471.804 471.804 471.804
Anteilwert (EUR) 32,25 25,08 17,94 8,5113 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Ausschüttung
Im Geschäftsjahr 2017 / 18 kamen insgesamt EUR 944,1 Mio.
in zwei Auszahlungen zur Ausschüttung. Die Ausschüttung für
das Vorjahr erfolgte am 03. Juli 2017 in Höhe von EUR 582,8 Mio.
mit EUR 5,00 je Anteil. Die Zwischenausschüttung in Höhe
von EUR 361,3 Mio. mit EUR 3,10 je Anteil kam am 20. Dezem
ber 2017 zur Auszahlung.
Anlageerfolg *
Unter Berücksichtigung der Ausschüttung vom 03. Juli 2017
in Höhe von EUR 5,00 je Anteil und der Ausschüttung vom
20. Dezember 2017 in Höhe von EUR 3,10 je Anteil hat das
Fondsmanagement im Berichtszeitraum einen negativen Deutschland – Oberursel, Ludwig-Erhard-Straße 21
Anlageerfolg von EUR – 1,33 pro Anteil bzw. – 7,4 % realisiert.
Fonds gesamt
Anteilwert am 31.03.2018 EUR 8,51
Wertentwicklung nach BVI-Methode *
zuzüglich Ausschüttung vom 03.07.2017 EUR 5,00
zuzüglich Ausschüttung vom 20.12.2017 EUR 3,10 Rendite Rendite
Fonds gesamt in % in % p. a.
abzüglich Anteilwert vom 01.04.2017 EUR – 17,94
1 Jahr – 7,4 – 7,4
Anlageerfolg EUR – 1,33
3 Jahre – 12,8 – 4,5
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des
Abschlussprüfers“.
5 Jahre – 15,0 – 3,2
10 Jahre – 7,0 – 0,7
15 Jahre 16,2 1,0
seit Fondsauflegung am 02.05.1989 181,8 3,7
Hinweis: B
erechnet nach BVI-Standard für Fonds in Auflösung, ohne Wiederanlage der Aus-
schüttung in Fondsanteilen seit Kündigung des Verwaltungsmandates. Die Umstellung
der Performanceberechnung erfolgte zum 31.10.2013. Historische Performance
daten erlauben keine Prognose für die Zukunft.
*D
ie Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschlussprüfers“.
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 31.03.2018
in % des Fondsvolumens
offene Währungsposition (inkl. Kredite) in % des Fondsvolumens
Währung zum Berichtsstichtag pro Währungsraum pro Währungsraum
JPY (Japan) JPY 33.333 EUR 254 0,0 0,0
SEK (Schweden) SEK 783.188 EUR 76.211 100,0 100,0
SGD (Singapur) SGD 45.176 EUR 27.938 1,9 1,9
PLN (Polen) PLN 2.396.257 EUR 569.351 29,8 29,8
GBP (Großbritannien) GBP – 449.124 EUR – 512.377 – 37,6 – 37,6
USD (USA) USD – 36.848 EUR – 29.890 0,0 0,0
Summe EUR 131.487 0,0 0,0 1)
1)
Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 31.03.2018 100 % des Fondsvermögens.SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 14
Ergebniskomponenten * Das Immobilienergebnis beläuft sich auf – 19,1 %.
Im Berichtszeitraum erwirtschafteten die Immobilien einen Die Liquiditätsanlagen haben aufgrund der Negativzinsen der
Bruttoertrag von 18,7 %. Auf Portfolioebene hat der Bewirt- Banken eine Rendite von – 0,3 % generiert. Aus diesen Zahlen
schaftungsaufwand den Bruttoertrag um 12,2 % geschmälert. ergibt sich für den Berichtszeitraum eine Gesamtrendite vor
Fondskosten von – 10,2 %.
Die Wertänderungen beinhalten sowohl die gutachterlichen
Veränderungen der Bestandsobjekte als auch die Veräuße-
rungsergebnisse der abgegangenen Immobilien.
Die Wertänderungsrendite fiel, bedingt durch die Veräuße-
rungsverluste aus den zahlreichen Abgängen und durch die
turnusmäßigen Bewertungen der Immobilien, abgesehen
von Österreich, durchweg negativ aus. Am höchsten wirkten
sich die negativen Werte in den Niederlanden, Frankreich
und Deutschland aus.
Die Wertänderungsrendite schließt insgesamt mit – 28,5 %.
Während ausländische Steuererstattungen das Ergebnis um
1,2 % erhöhen, verbessern die ausländischen latenten Steu-
ern die Performance aufgrund von Anpassungen der Rück-
stellungen im Zusammenhang mit den verkauften Immobilien
um 1,7 %. Ungarn – Budapest, Wessélenyi utca 16 – 3
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % *
Geschäftsjahr vom 01.04.2017 bis 31.03.2018
Deutschland Ausland Direkterwerbe Beteiligungen
Immobilien Direkterwerbe Direkterwerbe gesamt gesamt Gesamt
Bruttoertrag 1)
17,8 23,0 21,3 12,6 18,7
Bewirtschaftungsaufwand 1)
– 15,9 – 10,9 – 12,5 – 11,4 – 12,2
Nettoertrag 1)
1,9 12,1 8,8 1,2 6,5
Wertänderungen 1)
– 29,4 – 35,9 – 33,8 – 16,2 – 28,5
Ausländische Ertragsteuern 1)
0,0 1,9 1,3 0,9 1,2
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 3,4 2,3 0,4 1,7
Ergebnis nach Darlehensaufwand 1) – 27,5 – 18,5 – 21,4 – 13,7 – 19,1
Währungsänderungen 1) 2) 0,0 0,0 0,0 – 3,3 – 1,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 1) 3) – 27,5 – 18,5 – 21,4 – 17,0 – 20,1
Liquidität 4) 5)
– 0,3
Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 6)
– 10,2
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 7,4
1)
im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen 5)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug dabei 49,80 % des
2)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursänderungen als auch die Fondsvermögens.
Kosten der Kurssicherung dargestellt. 6)
im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen
3)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt investier-
ten Immobilienanteil von 50,20 % erwirtschaftet. * Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des
4)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds Abschlussprüfers“.15 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Übersicht: Renditen und Bewertung
Sonstiges Ausland
(L, A, B, E, J, PL,
ments gesamt
Beteiligungen
Direktinvest-
Deutschland
Niederlande
Frankreich
GB, USA)
Ausland
Gesamt
gesamt
gesamt
Italien
Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1) *
I. Immobilien
Bruttoertrag 2) 17,8 115,1 12,8 20,2 58,7 21,3 12,6 19,0 18,7
Bewirtschaftungsaufwand 2) – 15,9 – 97,9 – 6,4 – 5,4 – 25,8 – 12,5 – 11,4 – 11,1 – 12,2
Nettoertrag 2) 1,9 17,2 6,4 14,8 32,9 8,8 1,2 7,9 6,5
Wertänderungen 2) – 29,4 – 205,9 – 16,8 – 267,5 – 31,6 – 33,8 – 16,2 – 28,3 – 28,5
Ausländische Ertragsteuern 2) 0,0 5,3 – 0,1 0,0 10,0 1,3 0,9 1,5 1,2
Ausländische latente Steuern 2)
0,0 73,5 2,8 0,0 3,6 2,3 0,4 2,3 1,7
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) – 27,5 – 109,9 – 7,7 – 252,7 14,9 – 21,4 – 13,7 – 16,6 – 19,1
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 0,0 0,0 – 0,1 0,0 – 3,3 – 1,3 – 1,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) – 27,5 – 109,9 – 7,7 – 252,7 14,8 – 21,4 – 17,0 – 17,9 – 20,1
II. Liquidität 5) 6) – 0,3
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7)
– 10,2
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 7,4
Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in TEUR) 1) *
Direkt gehaltene Immobilien 164.680 3.010 249.944 19.660 65.419 502.713 0 338.033 502.713
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 0 0 0 213.093 213.093 213.093
Immobilien insgesamt 164.680 3.010 249.944 19.660 65.419 502.713 213.093 551.126 715.806
davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 164.680 3.010 249.944 19.660 65.419 502.713 213.093 551.126 715.806
Liquidität 406.587 19.971 8.694 12.780 35.652 483.684 226.384 303.481 710.068
Fondsvolumen 571.267 22.981 258.638 32.440 101.071 986.397 439.477 854.607 1.425.874
Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in Fondswährung in TEUR)
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 8) 101.700 0 238.600 0 58.241 398.541 172.375 469.216 570.916
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 9) * 9.091 0 18.728 0 8.016 35.835 23.119 49.863 58.954
Positive Wertänderungen lt. Gutachten 10)
400 0 0 0 0 400 4.645 4.645 5.045
Sonstige positive Wertänderungen 11) 0 0 3.032 0 0 3.032 9.866 12.898 12.898
Negative Wertänderungen lt. Gutachten 10) – 9.300 0 – 31.700 0 – 11.570 – 52.570 – 2.212 – 45.482 – 54.782
Sonstige negative Wertänderungen 11)
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 10) – 8.900 0 – 31.700 0 – 11.570 – 52.170 2.433 – 40.837 – 49.737
Sonstige Wertänderungen insgesamt 11) 0 0 3.032 0 0 3.032 9.866 12.898 12.898
Zuführung / Auflösung Capital Gains Tax 0 0 7.146 0 2.328 9.474 0 9.474 9.474
Wertänderungen insgesamt – 8.900 0 – 21.522 0 – 9.242 – 39.664 12.299 – 18.465 – 27.365
1)
Die gewichteten Durchschnittszahlen im Berichtszeitraum werden anhand von 13 Monats 9)
Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige festgelegten
endwerten (31.03.2017 – 31.03.2018) ermittelt. Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier der durch die Gut-
2)
im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum achter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.
3)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die 10)
Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte
Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt. 11)
Sonstige Wertänderungen umfassen die Buchwertänderungen aus nachaktivierten Herstel-
4)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt investier- lungskosten und Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten.
ten Immobilienanteil von 50,20 % erwirtschaftet.
5)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum In die „Informationen zu Wertänderungen“ fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum
6)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug dabei 49,80 % des Berichtsstichtag 31.03.2018 im Sondervermögen befinden.
Fondsvermögens.
7)
im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum * Die Tabelle bzw. Zeile waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Vermerk des Abschluss-
8)
Im Bau befindliche Immobilien werden in Höhe der Herstellungskosten berücksichtigt. prüfers“.SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 16
Veränderungen im Portfolio
Nach den im Auflösungsbericht beschriebenen 38 Verkäufen 01. Mai 2017
im April 2017 hat das Fondsmanagement im Berichtszeit- WW Amsterdam, Herikerbergweg 2 – 36 / 145 – 179
raum eine weitere Immobilie in Italien veräußert. Diese Objekte WW Breda, Bergschot 69
sowie eine im März 2017 verkaufte Liegenschaft sind im WW Den Haag, Kanonstraat 4
Geschäftsjahr 2017/18 aus dem Bestand abgegangen. WW Den Haag, Verheeskade 25
WW Den Haag, Oostduinlaan 2
Verkäufe und Abgänge WW Deventer, Hunneperkade 80 – 94
WW Deventer, Hunneperkade 70 – 78
Paneuropäisches Immobilienportfolio WW Nijmegen, Jonkerbosplein 52
WW Zwolle, Burgemeester Roelenweg 10 / 14 A
Die Savills Fund Management GmbH hatte am 28. April 2017 WW Zwolle, Dokter van Deenweg 162
einen Kaufvertrag für ein paneuropäisches Immobilienportfolio WW Budapest, Wessélenyi utca 16
unterzeichnet, worüber bereits im Auflösungsbericht per WW Budapest, Nagymező utca 46 – 48
30. April 2017 berichtet wurde. WW Basiglio / Mailand, Via Ludovico il Moro 6
WW Basiglio / Mailand, Via Ludovico il Moro 6
Der Verkauf erfolgte im Zuge eines strukturierten internationalen WW Vantaa / Helsinki, Äyritie 8c
Bieterverfahrens, in dem sich ein Unternehmen der Goldman- WW Vantaa / Helsinki, Äyritie 8b
Sachs-Gruppe im Wettbewerb durchsetzen konnte. Das Port- WW Helsinki, Hitsaajankatu 24
folio beinhaltete die 30 nachstehend genannten Objekte aus
dem SEB ImmoInvest. Sie sind an folgenden Terminen auf den 01. Juli 2017
neuen Besitzer übergegangen: WW Essen, Kruppstr. 16
WW Köln, Oskar-Jäger-Str. 50
WW Neuss, Hellersbergstr. 10a / 10b
WW Oberursel, Ludwig-Erhard-Str. 21
01. August 2017
WW Hannover, Im Heidkampe 9 – 11
WW Lyon, 208 – 210 Avenue Jean Jaurès
01. Oktober 2017
WW Frankfurt am Main, Stützeläckerweg 12 – 14
01. November 2017
WW Düsseldorf, Grafenberger Allee 293
WW Düsseldorf, Kruppstr. 108
WW Neu-Isenburg, Dornhofstr. 34
WW Neu-Isenburg, Dornhofstr. 36
WW Warschau, ul. Fabryczna 5, 5a
01. Dezember 2017
Deutschland – Köln, Oskar-Jäger-Straße 50 WW Mannheim, Dudenstr. 46 / 57a17 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Österreich – Wien, Heiligenstädter Straße 31
Österreich – Wien, Heiligenstädter Str. 31 und ist bis 2034 an B&B Hotels vermietet. Die Liegenschaft
Das 2008 über einer früheren Eisenbahntrasse errichtete wechselte mit Kaufvertragsabschluss am 30. Juli 2017 den
moderne Bürogebäude im 19. Bezirk von Wien hebt sich gut Besitzer.
von den alten erhaltenen Backsteinbaubögen der Bahnstre-
cke ab, unter denen sich Einzelhandel und Restaurants ange- Abgänge
siedelt haben. Der Kaufvertrag für diese Liegenschaft wurde
am 26. April 2017 unterschrieben. Das Objekt ging am Deutschland – Frankfurt am Main, Stiftstr. 30
01. Mai 2017 aus dem Fondsbestand ab. Das innerstädtische Bürogebäude aus den 50er-Jahren
des 20. Jahrhunderts bietet sich aufgrund seiner Lage für
Italien – Mailand, Via Ercole Marelli 303 eine Wohnbauentwicklung an. Am 10. März 2017 wurde
Die 1992 erbaute Immobilie wurde ursprünglich als Büro ein Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet. Sie ging am
k onzipiert und 2013 komplett renoviert und in ein Hotel 01. Juni 2017 auf den neuen Eigentümer über.
umgewandelt. Sie verfügt über 186 Zimmer und 54 ParkplätzeSEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 18
Abgänge
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land PLZ Ort Straße und Lasten in Mio. in Mio.
Frankreich 92320 Chatillon / Paris 200 Rue de Paris / 6 Rue André Gide 04 / 2017 1)
EUR 93,0
Frankreich 92981 Paris 32 Place Ronde 04 / 2017 1)
EUR 58,4
Frankreich 92981 Paris 33 Place Ronde 04 / 2017 1)
EUR 64,0
Österreich 1030 Wien Rennweg 46 – 50 04 / 2017 EUR 44,3 EUR 38,4
Deutschland 60313 Frankfurt am Main Stiftstraße 30 06 / 2017 EUR 25,0 EUR 12,5
Verkäufe und Abgänge
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land PLZ Ort Straße und Lasten in Mio. in Mio.
Deutschland 45128 Essen Kruppstraße 16 07 / 2017 1)
EUR 25,4
Deutschland 50825 Köln Oskar-Jäger-Straße 50 07 / 2017 1)
EUR 16,1
Deutschland 41460 Neuss Hellersbergstraße 10a / 10b 07 / 2017 1)
EUR 10,6
Deutschland 61440 Oberursel Ludwig-Erhard-Straße 21 07 / 2017 1)
EUR 12,5
Deutschland 30659 Hannover Im Heidkampe 9 – 11 08 / 2017 1)
EUR 13,6
Deutschland 60489 Frankfurt am Main Stützeläckerweg 12 – 14 10 / 2017 1)
EUR 14,7
Deutschland 40237 Düsseldorf Grafenberger Allee 293 11 / 2017 1)
EUR 21,1
Deutschland 40227 Düsseldorf Kruppstraße 108 11 / 2017 1)
EUR 10,6
Deutschland 63263 Neu-Isenburg Dornhofstraße 34 11 / 2017 1)
EUR 8,5
Deutschland 63263 Neu-Isenburg Dornhofstraße 36 11 / 2017 1)
EUR 10,6
Deutschland 68167 Mannheim Dudenstraße 46 / 57a 12 / 2017 1)
EUR 14,8
Frankreich 69007 Lyon 208 – 210 Avenue Jean Jaurès 08 / 2017 1)
EUR 20,8
Italien 20099 Basiglio / Mailand Sesto San Giovanni / Via Ercole Marelli 07 / 2017 EUR 12,0 EUR 12,6
Italien 20080 Basiglio / Mailand Via Ludovico il Moro 6 05 / 2017 1)
EUR 13,9
Italien 20080 Basiglio / Mailand Via Ludovico il Moro 6 05 / 2017 1)
EUR 7,2
Niederlande 1183 AS Amstelveen / Amsterdam Prof. W. H. Keesomlaan 4 04 / 2017 1)
EUR 14,9
Niederlande 3068 AX Rotterdam George Hintzenweg 77 04 / 2017 1)
EUR 14,919 SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018
Niederlande 3068 AX Rotterdam George Hintzenweg 89 04 / 2017 1)
EUR 30,1
Niederlande 1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam Boeing Avenue 31 04 / 2017 1)
EUR 4,5
Niederlande 1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam Boeing Avenue 101 04 / 2017 1)
EUR 4,9
Niederlande 1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam Boeing Avenue 35 / 99 04 / 2017 1)
EUR 18,0
Niederlande 1101 CN Amsterdam Herikerbergweg 2 – 36 / 145 – 179 05 / 2017 1)
EUR 40,8
Niederlande 4817 PA Breda Bergschot 69 05 / 2017 1)
EUR 15,6
Niederlande 2514 AR Den Haag Kanonstraat 4 05 / 2017 1)
EUR 4,6
Niederlande 2596 JM Den Haag Oostduinlaan 2 05 / 2017 1)
EUR 9,7
Niederlande 2521 HD Den Haag Verheeskade 25 05 / 2017 1)
EUR 14,0
Niederlande 7418 BT Deventer Hunneperkade 70 – 78 05 / 2017 1)
EUR 2,3
Niederlande 7418 BT Deventer Hunneperkade 80 – 94 05 / 2017 1)
EUR 2,8
Niederlande 8021 EW Zwolle Burgemeester Roelenweg 10 / 14 A 05 / 2017 1)
EUR 9,5
Niederlande 8025 BM Zwolle Dokter van Deenweg 162 05 / 2017 1)
EUR 7,8
Österreich 1190 Wien Heiligenstädter Straße 31 05 / 2017 EUR 35,2 EUR 43,6
Über eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land PLZ Ort Straße und Lasten in Mio. in Mio.
Niederlande 1112 XS Diemen Wisselwerking 58 04 / 2017 2) 1)
EUR 24,2
Niederlande 6534 AB Nijmegen Jonkerbosplein 52 05 / 2017 3) 1)
EUR 29,5
Über eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land PLZ Ort Straße und Lasten in Mio. in Mio.
Polen 00-446 Warschau ul. Fabryczna 5, 5a 11 / 2017 3) 1)
EUR 27,6
1)
Wegen kaufvertraglicher Vereinbarungen wird der Verkaufspreis nicht veröffentlicht. 3)
Die Immobilie wurde aus der Beteiligung der Immobilien-Gesellschaft Nijmegen IV GmbH
2)
Die Immobilie geht aus der Beteiligung der Immobilien-Gesellschaft Diemen IV GmbH mit mit Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland, verkauft.
Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland, ab. Die Gesellschaft hält keine Immobilie mehr,
sondern besteht aus einer rechtlichen Hülle. Die Gesellschaft befindet sich in Liquidation.SEB ImmoInvest – Abwicklungsbericht zum 31. März 2018 20
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit Euro-Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
Beteiligungs- von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land Sitz Gesellschaft quote und Lasten in Mio. in Mio.
Finnland Helsinki KOY Opus 1, 100,00 % 05 / 2017 1)
EUR 13,6
c / o Newsec Asset Management Oy
Finnland Helsinki KOY Plaza Vivace, 100,00 % 05 / 2017 1)
EUR 19,7
c / o Newsec Asset Management Oy
Finnland Vantaa Plaza 2 Park 29,81 % 05 / 2017 1)
EUR 2,9
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
Beteiligungs- von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land Sitz Gesellschaft quote und Lasten in Mio. in Mio.
Ungarn Budapest SavillsIM Immobilia Kft. 100,00 % 05 / 2017 1)
EUR 11,1
Ungarn Budapest SavillsIM Ingatlankezelési Kft. 100,00 % 05 / 2017 1)
EUR 29,7
Verkäufe zur Restrukturierung
Verkauf der in Polen direkt gehaltenen Immobilie an die Immobilien-Gesellschaft Nijmegen IV GmbH in Deutschland
Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen Zeitpunkt des Verkaufs
Land PLZ Ort Straße und Lasten in Mio. in Mio.
Polen 00 – 446 Warschau ul. Fabryczna 5, 5a 04 / 2017 1)
EUR 27,6
1)
Wegen kaufvertraglicher Vereinbarungen wird der Verkaufspreis nicht veröffentlicht.Sie können auch lesen
