MIKROAPARTMENTS JUNG, RENDITESTARK & KRISENSICHER? - REPORT
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MIKROAPARTMENTS
JUNG, RENDITESTARK & KRISENSICHER?
REPORT | 2021
INHALT
01 VORWORT S. 04
02 TREIBER &
TRENDS
1. WOHNEN IM WANDEL: WELCHE MEGATRENDS BEEINFLUSSEN DEN MARKT?
S. 06
S. 08
2. BEVÖLKERUNGSWACHTSUM: WO SIND DIE HOTSPOTS? S. 10
3. MIGRATION UND LANDFLUCHT: DEUTSCHLAND WANDERT S. 14
4. MIKROAPARTMENTS: ALTERNATIVE ZUM KLASSISCHEN WOHNEN S. 18
5. STEIGENDE BESCHÄFTIGUNG: DIENSTLEISTER UND EXPERTEN DOMINIEREN S. 20
03 ASSET-KLASSE &
MARKT
1. MIKROAPARTMENTS: EINORDNUNG IN DEN IMMOBILIENMARKT
S. 22
S. 24
2. MODELL-VIELFALT: VON KURZ BIS LANG, EINFACH BIS GEHOBEN S. 27
3. MICRO-LIVING-APARTMENTS: VOLLMÖBLIERT MIT ALL-IN-MIETE S. 30
4. UNGEBROCHENES INVESTITIONSINTERESSE:
PRODUKTMANGEL BREMST ENTWICKLUNG S. 31
5. SPITZENRENDITEN: WEITERHIN STABILE WERTE S. 32
04 FAZIT S. 34
02 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 03
VORWORT MEHR ALS STUDENTENWOHNEN Der Markt für Mikroapartments gewinnt zunehmend an Attraktivität. Das Segment hat sich zu einer eigenständigen Asset-Klasse entwickelt. Nationale sowie inter- nationale Investoren beschäftigen sich mit dem Immobilien- und Betreibermarkt und suchen den Einstieg. Gleichzeitig ist der Markt noch sehr intransparent und im Vergleich zu anderen Ländern stark fragmentiert. Begrifflichkeiten wie Serviced Apartment, Business Apartment, Co-Living oder tem- poräres Wohnen kursieren im Markt. Unterschiedliche gewerbliche und wohnungs- wirtschaftliche Betreiberkonzepte fokussieren auf diverse Zielgruppen. Es zeigt sich schnell: Mikroapartments sind vielfältig und deutlich mehr als kleine Apart- ments, die lediglich an Studenten vermietet werden. Auch in der Corona-Pandemie hat sich die Asset-Klasse bewährt. Sicherlich waren einige Investoren und Betreiber zurückhaltender als zuvor. Gleichwohl gilt dies für nahezu jede Asset-Klasse. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage sich schnell wieder erholen und den alten Wachstumskurs aufnehmen wird. Aber was ist der Grund für diese rasante Entwicklung und das große Interesse? Welche langfristigen Trends beeinflussen den Markt? Woher kommt die Nachfrage für diese Form des Wohnens? Wie hat sich der Transaktionsmarkt in der Vergan- genheit entwickelt? Antworten auf diese Fragen finden Sie im vorliegenden Re- port, der einen ausführlichen Marktüberblick liefert. Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre zum Markt der Mikroapartments. Simon Jeschioro Markus Elmer International Partner Associate Head of Co-Head of Residential Advisory Investment Advisory Investment Advisory Capital Markets Capital Markets 04 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 05
TEIL
TREIBER &
A
TRENDS
06 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 07
TREIBER & TRENDS
1. WOHNEN IM WANDEL:
WELCHE MEGATRENDS BEEINFLUSSEN DEN MARKT?
Die Urbanisierung hat sich in den vergangen Jahren be-
schleunigt. Städte gewinnen zunehmend gegenüber dem
In den vergangenen Jahren hat sich die Art des für die sogenannten Young Professionals gewor- URBANISIERUNG Land. Bis 2050 wird prognostiziert, dass die Anzahl der
Wohnens stark verändert. Verantwortlich sind den. Diese Gruppe stellt neue Anforderungen an Stadtbewohner auf knapp 85 % steigen wird – im Vergleich
hier im wesentlichen Megatrends, die den Bedarf den Immobilienmarkt. Moderne Wohnkonzepte, lag sie 1990 bei rund 73 %. Insbesondere junge und gut aus-
verändert haben und auch zukünftig verändern die den Bedarf der jungen Generation erfüllen, gebildete Menschen zieht es in die Großstädte. Das stellt
werden. Insbesondere gut ausgebildete Akade- sind so stärker gefordert. den Wohnungsmarkt vor neue Herausforderungen.
miker und Berufseinsteiger sind deutlich mobiler
geworden und wechseln häufiger den Wohnort
im Vergleich zur vorherigen Generation. Die Ar- Treiber für den Wandel im
beitswelten haben sich verändert und die Groß- Wohnungsmarkt Wissen und Informationen sind das neue Kapital. Bildung
städte sind zum Magnet und Anziehungspunkt und Wissen zählen zu den wichtigsten Faktoren in unserer
WISSENSKULTUR
Gesellschaft. Die Zahl der Akademiker und Studenten ist
in den vergangenen Jahren stark gestiegen und dies wird
sich auch in Zukunft fortsetzen.
Die Digitalisierung bringt nicht nur wirtschaftliche Innovatio-
DIGITALISIERUNG nen und neue Branchen hervor, sondern verändert auch unse-
re Gesellschaft grundlegend. Digitale Anwendungen werden
immer wichtiger. Mietangebote und Services müssen heute
digital sein. Denn Flexibilität und Verfügbarkeit für den Mieter
und Eigentümer gewinnen an Bedeutung.
Menschen binden sich weniger stark an ihren Arbeitsplatz
MOBILITÄT und Wohnort. Die Mobilität in Leben und Alltag nimmt zu.
Besonders junge Menschen, Studenten und Young Profes-
sionals möchten flexibel in ihrem Berufs- und Arbeitsleben
bleiben. Das verändert auch die Anforderungen an Wohn-
angebote.
Was, wo und wie wir arbeiten, hat sich verändert. Dienst-
NEW WORK leistungsberufe machen rund 75 % der Arbeitsplätze aus,
das produzierende Gewerbe und die Landwirtschaft neh-
men anteilig stark ab. Heutzutage sind Arbeitnehmer viel-
fach projektbezogen tätig. Die Flexibilität, standortunab-
hängig zu arbeiten, wird immer deutlicher gefordert.
08 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 09
TREIBER & TRENDS BERLIN
HAMBURG
3.683.000
2. BEVÖLKERUNGSWACHTSUM:
WO SIND DIE HOTSPOTS? 155.750 | +4,2 % 1.855.000
80.000 | +4,3 %
Zurzeit leben 83,2 Millionen Menschen in DEUTSCHLAND
Deutschland. Bis 2030 bleibt das Bevöl-
kerungswachstum weitestgehend stabil – 83.166.711
180.289 | +0,2 %
auch wenn es regionale Unterschiede
gibt. Insbesondere in den Metropolregio-
nen sowie den Hochschul- und Universi-
tätsstädten wächst die Bevölkerung wei-
terhin überdurchschnittlich.
FRANKFURT
Die Nachfrage nach adäquatem Wohn-
raum wird in den wachstumsstarken 763.464 MÜNCHEN
Standorten weiter steigen. Es braucht 66.176 | +8,7 %
deshalb auch Wohnkonzepte, die den 1.486.114
neuen und veränderten Wohn- und Ar- 88.340 | +5,9 %
beitsbedürfnissen entsprechen. Allein in
Berlin wird ein weiteres Bevölkerungs-
wachstum von rund 155.000 Einwohnern
bis 2030 prognostiziert. Frankfurt wird
mit einem Wachstum von 8,7 % bis 2030
prozentual am stärksten wachsen.
DÜSSELDORF
624.239
37.213 | +6,0 %
KÖLN
1.095.070
72.706 | +6,6 %
Bevölkerung (Stand 2019)
Wachstum (absolut I prozentual ) bis 2030
STUTTGART Quelle: Statistisches Bundesamt, 2021
639.039
8.623 | +1,3 %
10 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 11
TREIBER & TRENDS
WO DEUTSCHLAND
WÄCHST UND WO NICHT
BEVÖLKERUNGSPROGNOSE 2030
Veränderung 2019 bis 2030 in % nach Landkreisen
< -9,4
-9,4 – -4,2
-4,2 – -0,3
-0,3 – 3,6
> 3,6
Quelle: bulwingesa / Cushman & Wakefield, 2021
12 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 13
TREIBER & TRENDS
3. MIGRATION UND LANDFLUCHT:
DEUTSCHLAND WANDERT
Gute Bildungschancen
ziehen Einwanderer an
Für das starke Bevölkerungswachstum in den Metropolre-
gionen und Großstädten gab es in der Vergangenheit im
Wesentlichen zwei Haupttreiber: zum einen die gestiegene
Mobilität junger Bildungs- und Berufseinstiegswanderer und
zum anderen die positive Zuwanderung aus dem Ausland.
Seit 2010 verzeichnete Deutschland einen dauerhaft posi-
tiven Wanderungssaldo mit mehr Zuzügen als Fortzügen.
Der Peak wurde 2015 mit einer Nettozuwanderung von
über 1,1 Millionen registriert – wesentlicher Treiber war hier
die europäische Flüchtlingskrise. Ungeachtet dieser Son-
dersituation in 2015 sind die wesentlichen Gründe für die
Migration die guten Bildungs- sowie Arbeitsmarktchancen
in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern.
Positiver Zuwanderungssaldo
seit 2010
NETTOWANDERUNGSSALDO FÜR DEUTSCHLAND IM ZEITVERLAUF
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistisches Bundesamt,
Cushman & Wakefield, 2021
14 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 15
TREIBER & TRENDS
Junge Menschen sind mobil,
Familien eher sesshaft.
Die Metropolregionen wachsen. Neben der Migration ist die Bin-
nenwanderung innerhalb von Deutschland hierfür ausschlagge-
bend. Eine nähere Analyse zeigt: Insbesondere junge Bildungs-
wanderer (18 bis 24 Jahre) und Berufseinsteiger (25 bis 29 Jahre)
zeigen einen stark positiven Wanderungssaldo in die Top 7-Städte
und die kreisfreien Großstädte. Außerdem ziehen Menschen unter
30 Jahren verstärkt von ländlichen und dünn besiedelten Kreisen
in urbane Regionen. Verantwortlich ist hier ebenfalls das gute Bil-
dungs- und Arbeitsplatzangebot in den Großstädten. Für die äl-
tere Generation – die Ruhestandwanderer – ist der Trend gegen-
läufig. Ländlichere Regionen gewinnen an Attraktivität gegenüber
der Großstadt. Weniger mobil sind Familien. Sie sind im Gegensatz
zu den jüngeren und älteren Gruppen eher sesshaft. Es besteht
eine stärkere Bindung an den Wohnort.
Zu- und Wegzüge je 100 Einwohner Methodik:
LÄNDLICHE KREISE
Der Binnenwanderungssaldo der jungen Bildungswanderer und
ALLE KREISEFREIEN DÜNN BESIEDELTE
TOP 7-STÄDTE
GROSSSTÄDTE
STÄDTISCHE KREISE MIT VERDICHTUNGS-
LÄNDLICHE KREISE
Berufseinsteiger innerhalb den Top 7-Städten ist sehr positiv.
ANSÄTZEN
Im Jahr 2017 wurde festgestellt, dass 4,23 Menschen je 100 Ein-
wohner in die Top 7-Städte zugezogen sind. Im Vergleich sind
Bildungswanderer + 4,23 + 4,14 -1,46 -2,64 -2,79 jüngere und ältere Ruhestandswanderer von den Top 7-Städten
vermehrt weggezogen. Der Split der Wanderungen je Einwohner
Berufseinsteiger + 3,02 + 0,50 -0,22 -0,43 -0,38 nach Urbanisierungsgrad und nach Altersgruppen zeigt deutlich,
dass Großstädte junge Menschen anziehen und ältere Menschen
mit Familie eher in dünner besiedelte Regionen ziehen.
Familienwanderer -1,43 -1,10 + 0,42 + 0,57 + 0,57
Die Matrix zeigt grundlegend das Wanderungsverhalten der Al-
Jüngere
Ruhestandswanderer
-5,20 -0,30 -0,01 + 0,18 + 0,28 tersgruppen, wobei die Entwicklung in den Jahren zuvor sehr
ähnlich ist. Es werden ausschließlich An- und Abmeldung der
Ältere Hauptwohnsitze der Einwohner miteingerechnet. Um die Alters-
-4,14 -0,21 + 0,04 + 0,12 + 0,13
Ruhestandswanderer gruppen und Regionen besser vergleichen zu können, wird die
durchschnittliche Wanderung zu je 100 Einwohnern angegeben.
Die 5 angegeben Altersgruppen unterteilen sich in Bildungswan-
Quelle: BBSR, derern (18 bis 24 Jahre), den Berufseinsteigern (25 bis 29 Jahre),
Cushman & Wakefield, 2021
den Familienwanderern (zwischen 30 und 50 Jahren und unter 18
Jahren) sowie den jüngeren (50 bis 64 Jahre) und älteren Ruhe-
standswanderern (65 Jahre und älter).
16 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 17
TREIBER & TRENDS
4. MIKROAPARTMENTS: ALTERNATIVE ZUM
KLASSISCHEN WOHNEN Nachgefragt:
Studentische Wohnkonzepte
In Deutschland gibt es derzeit etwa 41,5 Millio- Die Zahl der Studierenden an deutschen Hochschulen
nen Haushalte. Der überwiegende Anteil hiervon wächst seit 1970 kontinuierlich und steht für den Wandel
sind Einpersonenhaushalte. Seit 1970 ist diese hin zu einer Wissenskultur. Bildung gewinnt an Bedeutung
Zahl um 69 % gestiegen – und sie wird auch wei- und ist das neue Kapital. In 2020 lag die Zahl der Studie-
terhin steigen. Damit ist dies die Gruppe mit dem renden in Deutschland bei knapp 2,9 Millionen. Im Vergleich
größten Wachstum. Bis 2040 ist ein Anteil von zu 2010 ist sie somit um 32 % gestiegen. Die hohe Bildungs-
45 % prognostiziert. qualität Deutschlands ist international bekannt. Denn auch
die Anzahl ausländischer Studenten wächst deutlich und
Insbesondere Großstädte verzeichnen bereits liegt bei rund 14 % in 2020. Dieser Anstieg wird auch künf-
heute ein Mangel an Ein- und Zwei-Zimmer- tig nicht abnehmen und eine konstante Nachfrage im Be-
wohnungen. Bilder von Massenbesichtigungen reich Wohnen mit sich bringen – insbesondere nach moder-
sind allgegenwärtig. Die Wohnungssuche wird nen studentischen Wohnkonzepten.
zunehmend zur Herausforderung. Mikroappart-
ments entwickeln sich so zur logischen Alternati-
ve – für Zugezogene und Personen, die temporär
eine Wohnung benötigen.
Der Anteil ausländischer
Studenten steigt
HAUSHALTSENTWICKLUNG IM ZEITVERLAUF ENTWICKLUNG DER STUDIERENDENZAHL IN DEUTSCHLAND
21.991 Mio. 28.175 Mio. 40.301 Mio. 41.506 Mio. 42.343 Mio. 42.631 Mio. 3.500.000
100 % 3% 4% 3% 3% 14 %
5% 3.000.000
13 % 10 % 9% 9% 8%
90 % 13 %
12% 11 % 10 % 2.500.000
80 % 15 % 13 %
17 % 12 %
70 %
2.000.000 10 %
20 % 34 % 33 %
60 % 33 % 6%
34 %
50 % 30 %
1.500.000 86 %
6% 88 %
40 % 27 % 1.000.000 90 %
30 % 94 %
43 % 45 % 6%
42 % 500.000 94 %
20 % 35 % 40 % 94 %
10 % 25 % -
- 1970 1980 1990 2000 2010 2020
1970 1990 2010 2019 2030 2040
■ Deutsche ■ Ausländer
■ 1-Personen Haushalte ■ 2-Personen Haushalte ■ 3-Personen Haushalte Quelle: Statistisches Bundesamt,
Cushman & Wakefield, 2021
■ 4-Personen Haushalte ■ 5-Personen Haushalte
Quelle: Statistisches Bundesamt,
Cushman & Wakefield, 2021
Die Zahl der Einpersonenhaus-
halte wächst seit 1970
18 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 19TREIBER & TRENDS
5.
Große Stadt,
STEIGENDE BESCHÄFTIGUNG: viele Beschäftigte
DIENSTLEISTER UND EXPERTEN DOMINIEREN
Die Beschäftigungszahlen steigen. Seit 2010 ist die Zahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 19,5 % gestie-
gen. Der Rekord lag bei 46,5 Millionen Beschäftigten im Jahr
Dreiviertel der Beschäftigten in 2020. Eine überdurchschnittliche Zunahme verzeichnen die
Deutschland sind Dienstleister A-Städte. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigten stieg dort seit 2010 um 26,9 %.
Die Arbeitswelt verschiebt sich seit Jahrzehnten Branchen. Während dort die Dienstleistungs-
hin zur Dienstleistungsbranche. Lag der Anteil branche im Schnitt etwa 88 % der Arbeitsplätze Auch die Einwohnerzahl spielt eine Rolle: Je größer die
der Land- und Forstwirtschaft und des produzie- ausmacht, liegt der bundesweite Durchschnitt Stadt, desto mehr große Unternehmen siedeln sich an. Die-
renden Gewerbes 1970 noch bei zusammen über bei knapp 75 %. se punkten im War of Talents häufig gegenüber kleineren
50 %, liegt dieser Anteil 2019 nur noch bei rund und mittelständischen Unternehmen. Und sorgen so für hö-
25 %. Mit der wachsenden Dienstleistungsbran- Interdisziplinäre Teams, die fachspezifisches here Beschäftigtenzahlen.
che entstehen neue Arbeitsplätze, ganz voran in Knowhow mitbringen, sind gefragter denn je.
den deutschen Großstädten. Projektarbeit gewinnt so an Bedeutung. Häufig
arbeiten Experten-Teams für wenige Wochen Die Beschäftigten-Zahlen
Besonders die Top 7-Standorte und Metropolre- oder Monate zusammen, und werden dort ein- steigen besonders stark in
gionen etablieren sich als Wirtschaftsmotor und gesetzt, wo es erforderlich ist – Mobilität und deutschen Großstädten
Standort für zukunftsstarke Unternehmen und Flexibilität gewinnen an Bedeutung.
DEUTSCHLAND
2010
27.966.601 2019
33.407.262 %
+19,5 %
A
ENTWICKLUNG DER WIRTSCHAFTSSEKTOREN IN DEUTSCHLAND
100 % 5% 4% 2% 2% 1% 4.299.655 5.456.608 +26,9 %
8%
90 %
B
24 % 24 %
28 % STÄDTE
80 % 37 %
41 %
70 % 47 %
60 %
2.656.343 3.137.392 +18,1 %
50 %
74 % 75 %
C
40 % 70 %
60 % STÄDTE
30 % 54 %
45 %
20 %
10 % 2.061.609 2.397.977 +16,3 %
-
D
1970 1980 1990 2000 2010 2020 STÄDTE
■ Tertiärer Sektor ■ Sekundärer Sektor ■ Primärer Sektor
Quelle: Bundesinstitut für politische Bildung,
3.806.712 4.347.472 +14,2 %
Cushman & Wakefield, 2021
STÄDTE
Quelle: Statistisches Bundesamt,
Cushman & Wakefield, 2021
20 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 21TEIL B ASSET-KLASSE & MARKT 22 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 23
ASSET-KLASSE & MARKT
1. MIKROAPARTMENTS:
EINORDNUNG IN DEN IMMOBILIENMARKT
DER MARKT FÜR
MIKROAPARTMENTS
Mikroapartments: Zwischen Wohnen und Hotel ohne Betreiberkonzept
Auch wenn unterschiedliche Begriffe und Konzepte zur As-
mit Betreiberkonzept
set-Klasse kursieren – Mikroapartments haben die befriste-
te Wohndauer und das Betreiberkonzept gemeinsam.
Fokus auf Wohnen
(Mietvertrag)
Unter dem Dach der Asset-Klasse finden sich im Wesent- Wohnungsmarkt
lichen zwei Säulen: Micro-Living als wohnungswirtschaft- Fokus auf Gastgewerbe
liches Modell und Serviced Apartments als gewerbliches (Beherbergungsvertrag)
Angebot.
Micro-Living-Konzepte arbeiten mit einer Mindestmiet- Unmöblierte Möblierte Mikroapartments
dauer und richten sich mit Student Housing und Business Wohnungen Wohnungen (Temporär)
Apartments häufig an Studenten oder Young Professionals,
jedoch gehen die Konzepte fließend ineinander über.
Serviced Apartments unterteilen sich in Boarding Houses
und Aparthotels und bieten zusätzliche Dienstleistungen
wie Reinigungs- oder Wäsche-Services an. Der Aufenthalt Micro-Living Serviced
beim Boarding House ist meist länger als im Aparthotel. (Mindestmietdauer) Apartments
Student Business Boarding Aparthotel
Housing Apartments House
Hybridmodelle, die sowohl für Studenten Das Konzept umfasst Services wie
als auch Berufstätige konzipiert sind, Rezeption, Reinigungs- und
breiten sich am Markt zunehmend aus. Wäschedienst.
24 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 25ASSET-KLASSE & MARKT
2. MODELL-VIELFALT: VON KURZ BIS
LANG, EINFACH BIS GEHOBEN
Vom preisbewussten Studenten, der ein Studien-Apartment
sucht, bis zum gutverdienenden Manager, der für wenige
Tage eine gehobene Unterkunft benötigt: Mikroapartment-
Konzepte zielen auf unterschiedliche Zielgruppen ab und
variieren teilweise stark. Die Grenzen zwischen unterschied-
lichen Modellen sind fließend, Hybrid-Formen verbreitet.
STUDENT BUSINESS SERVICED APART-
TYP HOUSING APARTMENTS APARTMENTS HOTEL
SERVICE Gegen Aufpreis Gegen Aufpreis Begrenzter Service Voller Service
AUSSTATTUNG Einfach / Normal Einfach / Normal Normal / Gehoben Gehoben
HAUPTZIEL-
Studenten Studenten Berufstätige Berufstätige
GRUPPE
PREISNIVEAU + ++ +++ ++++
VERMIETUNG Wohnwirtschaftlich Wohnwirtschaftlich Gewerblich Gewerblich
WOHNDAUER 6+ Monate 6+ Monate 30+ Nächte 3+ Nächte
Quelle: Cushman & Wakefield, 2021
Die durchschnittliche Größe eines Apartments beträgt circa
20 bis 25 Quadratmeter. Kleine Apartments beginnen bei
15 Quadratmetern, große reichen bis zu 40 Quadratmeter.
Alle Konzepte arbeiten mit einer All-in-Miete, die sämtliche
Nebenkosten enthält – etwa Wasser, Strom und Internet.
Neben dem eigentlichen Zimmer gibt es immer auch Flä-
chen zur gemeinschaftlichen Nutzung. Abhängig von der
Zielgruppe beispielsweise Lern- und Arbeitsbereiche, Fit-
nessräume oder gemeinsam genutzte Wohnbereiche. Im
Bereich der gewerblichen Konzepte können regelmäßig zu-
sätzliche Services wie Zimmerreinigung oder das individu-
elle Wunschfrühstück im eigenen Apartment dazu gebucht
werden – damit geht das Angebot in einen hotelähnlichen
Leistungsumfang über.
26 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 27ASSET-KLASSE & MARKT
SCHLESWIG-
HOLSTEIN MECKLENBURG-
VORPOMMERN
Niedrige Hürden, großes Potenzial: NIEDERSACHSEN
Ein hoch dynamischer Markt
BRANDENBURG
Der Betreibermarkt für Mikroapartments ist der- zu ermitteln. Derzeit gibt es etwa 50.000 Stu-
zeit stark fragmentiert und wird sich noch weiter dent und Business Apartments privater Betrei-
professionalisieren. Sind die Studentenwerke in ber in Deutschland, ein Großteil davon in den Top
Deutschland mit knapp 200.000 Apartments im 7-Städten.
Jahr 2020 noch der größte Betreiber von Stu- HESSEN
SACHSEN
dentenwohnheimen, machen private Betreiber Niedrige Markteintrittsbarrieren ermöglichen
in anderen europäischen Ländern bereits einen neuen Betreibern, sich schnell im Markt mit ihrer
RHEINLAND-
beträchtlichen Marktanteil aus. Mit Blick auf bau- Marke und eigenem Konzept zu etablieren. Einer- PFALZ
Student & Business Apartments:
liche Qualität, Services, rechtliche Regulierung seits ist so ein großes und schnelles Wachstum Fertigstellung bis 2025
und Mietniveau folgen die Studentenwohnheime an Micro-Living-Angeboten möglich. Anderer- SAARLAND
der Studentenwerke jedoch einem anderen Kon- seits könnten daraus verstärkt Konsolidierungen
zept – das weniger auf Ausstattung und Services von Marktteilnehmern entstehen. Die Projekt-
setzt. Eine Lücke, die privaten Betreibern von Pipeline etablierter Entwickler und Betreiber
Business Apartments weiterhin Chancen bietet. von Micro-Living-Apartments steht für die große BADEN-
Dynamik im Markt.
Viele private Betreiber bieten ein Mischmodell aus
Studentenwohnheim und Apartments für Young SCHLESWIG-
Professionals an. Die Zahl der Studentenapart- HOLSTEIN MECKLENBURG-
ments sind deshalb häufig nur schwer isoliert
NIEDERSACHSEN
Bis 2025: Volle Entwicklungs-Pipeline
und steigender Bedarf SACHSEN-
ANHALT
Etwa 500 weitere Entwicklungen mit insgesamt
50.000 Apartments werden bis zum Jahr 2025 in
Deutschland fertiggestellt. Die meisten Wohnpro- HESSEN THÜRINGEN
jekte werden in den Top 7- und Universitätsstäd-
ten realisiert, da hier die Nachfrage von Studenten RHEINLAND-
und Young Professionals am Größten ist. Einige PFALZ
dieser Projekte realisieren bereits etablierte pri-
vate Betreiber und Entwickler. Teilweise drängen SAARLAND
jedoch auch neue Teilnehmer in den Markt. Auch
weiterhin wird die Nachfrage nach Mikroapart- BAYERN
ments mit qualitativen Betreiberkonzepten durch Serviced Apartments:
Fertigstellung bis 2025
die steigenden Studierendenzahlen steigen. BADEN-
28 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 29ASSET-KLASSE & MARKT UNGEBROCHENES INVESTITIONS-
INTERESSE: MANGEL AN
3. MICRO-LIVING-APARTMENTS:
VOLLMÖBLIERT MIT ALL-IN-MIETE
4. PRODUKTEN BREMST
ENTWICKLUNG
Der Investmentmarkt für Mikroapartments ist in den
vergangenen Jahren gewachsen und erreichte in
All-in-Miete und vollmöbliertes Wohnen hat sich 2017 ein Transaktionsvolumen von knapp unter zwei
bei Micro-Living-Apartments durchgesetzt. Dies Milliarden Euro. Das Transaktionsvolumen im Be-
zeigt eine Auswertung des Micro-Living-Marktes reich Micro-Living in 2020 von rund 660 Millionen
von Bulwiengesa im Jahr 2020 mit über 23.000 Euro lag jedoch deutlich unter dem Peak in 2017.
Wohneinheiten und 115 Apartmenthäusern. Die Auch für Serviced Apartments und Aparthotels ver-
durchschnittliche All-In-Miete liegt bundesweit zeichnete das Jahr einen Einbruch. Neben der Co-
bei etwa 520 Euro im Monat – mit lediglich klei- vid-19-Pandemie war ein wesentlicher Grund dafür
neren Unterschieden zwischen den Großstädten. der Mangel an verfügbarem Produkt.
Bei den Top 7 zeigt sich eine größere Heteroge-
nität der All-In-Mieten bei Apartmenthäuser – Das Investoreninteresse – insbesondere im Bereich
mit einem Angebotsspektrum von etwa 260 bis der wohnungswirtschaftlich genutzten Konzepte –
1.300 Euro monatlich. Grund dafür sind die Qua- ist ungebrochen hoch. Besonders an Neubauprojek-
lität von Objekt und Lage sowie Unterschiede in ten mit guten KfW-Standards. Durch die große Mi-
den Angeboten und Mieterklientel. cro-Living-Pipeline einiger Entwickler und Betreiber
ist von einem steigenden Transaktionsvolumen in
den nächsten Jahren auszugehen.
Trotz der Covid-19-Pandemie und obwohl Universitä-
ten keine Präsenzvorlesungen abhalten konnten, lag
die durchschnittliche Auslastungsquote bei über 90 %.
Ein guter Mietermix aus Studierenden und jungen Be-
rufseinsteiger ist einer der Gründe. Die Angebote der
Micro-Living-Betreiber scheinen auch für Work-from-
home-Nutzer interessant zu sein und die Vereinbarkeit
von Leben und Arbeiten zu fördern.
ALL-IN MIETEN VON MICRO-LIVING APARTMENTS ENTWICKLUNG TRANSAKTIONSVOLUMEN MICRO-LIVING UND SERVICED APARTMENTS
2.500
2.000
1.400
1.200
1.500
in Mio. €
1.000
in € p.m.
800
1.000
600
400 500
200
- -
Insgesamt Top 7 B Städte C Städte D Städte Sonstige 2015 2016 2017 2018 2019 2020
■ Durschnittliche All-in-Miete (€/Monat) ■ Microliving ■ Serviced Apartments
Quelle: Bulwiengesa 2020 Quelle: Cushman & Wakefield, 2021
30 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 31ASSET-KLASSE & MARKT
5. SPITZENRENDITEN FÜR
MIKROAPARTMENTS WEITERHIN STABIL
Die Spitzenrenditen für den gesamten Wohnungs-
markt haben in den vergangenen Jahren stark
nachgegeben. Die Kaufpreise sind in Folge konti-
nuierlich gestiegen. Die Renditen für Mikroapart-
ments mit wohnwirtschaftlicher Nutzung bieten
mit 3,30 % weiterhin ein Premium gegenüber dem
klassischen Wohnen – nähern sich diesen aber an.
Sicherlich ist die Spitzenrendite durch die gerin-
gere Transaktionszahl im Vergleich zu den Vor-
jahren kritisch zu bewerten, insbesondere für das
Segment der Serviced Apartments. Gleichzeitig
ist der Markt noch sehr jung und hochattraktiv,
begünstigt durch die aktuellen sozioökonomi-
schen Megatrends.
Spitzenrenditen für
Mikroapartments bei 3,3 %
RENDITE-ENTWICKLUNG WOHNEN UND MICRO-LIVING
5,00 %
4,50 %
4,00 %
3,30 %
3,50 %
3,00 % 2,65 %
2,50 %
2,00 %
1,50 %
1,00 %
0,50 %
0,00 %
2015 2016 2017 2018 2019 2020
■ Spitzenrendite Micro-Living ■ Spitzenrendite Wohnen
Quelle: Cushman & Wakefield Research, 2021
32 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 33FAZIT
KONTAKT
Simon Jeschioro
International Partner
Head of Investment Advisory
Capital Markets
+49 (0) 69 50 60 73 260
Der Markt für Mikroapartments wird in den kommen- simon.jeschioro@cushwake.com
den Jahren weiterhin stark wachsen. Die gestiegenen
Erwartungen und Bedürfnisse der Young Professionals
und Studenten fordern neue Konzepte. Mehr Einper- Markus Elmer
sonenhaushalte, mehr Mobilität und eine Arbeitswelt
Associate
im Wandel begünstigen dies. Die aktuellen Projekte
Co-Head of Residential Advisory
in Planung und in Bau bilden eine starke Pipeline und Investment Advisory
deuten auf einen klaren Wachstumskurs hin. Capital Markets
Gleichzeitig ist der Markt noch sehr jung und wird sich +49 (0) 69 50 60 73 238
weiter professionalisieren. Die Nachfrage nach bezahl- markus.elmer@cushwake.com
barem Wohnraum – insbesondere in den Großstädten
– wird politisch immer stärker diskutiert. Mikroapart-
ments könnten hier einen wesentlichen Beitrag liefern Philipp Krohn
und zu einer zukunftsstarken Asset-Klasse werden.
Partner
Head of Residential Hamburg
Capital Markets
+49 (0) 40 300 88 11 13
philipp.krohn@cushwake.com
34 MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD MIKROAPARTMENTS I CUSHMAN & WAKEFIELD 35Diese Informationen („Informationen“) sind ausschließlich für den Empfänger bestimmt und wurden in gutem Glauben aus öffentlichen und anderen, auch externen Quellen erstellt. C & W (U.K.) LLP German Branch (C&W) hat die von Dritten bereitgestellten Informationen nicht überprüft und übernimmt keine Verantwortung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit. C&W übernimmt keine Haftung für die Verlus- te einer anderen Partei, die nicht der beabsichtigte Adressat der Information ist und sich dennoch auf diese Informationen verlässt. Obwohl alle zumutbaren Vorkehrungen getroffen wurden, um die Richtig- keit der Informationen zu gewährleisten, sind Änderungen und Bestätigungen vorbehalten. C&W übernimmt keine Haftung für Schäden, die aus Informationen entstehen, die von Dritten stammen und die einer Überprü- fung bedürfen. Kein Mitarbeiter von C&W hat die Befugnis eine Zusicherung oder Garantie abzugeben, die in irgendeiner Weise in Bezug zu den Informationen steht. Einzelne Änderungen bleiben ausdrücklich vorbehal- ten. Zahlenangaben sind auch dort, wo nicht ausdrücklich gekennzeichnet, als Circa-Angaben zu verstehen, für deren Richtigkeit keine Gewähr übernommen wird. Zur Vervielfältigung dieser Informationen, sowohl in Teilen als auch im Ganzen, ist zuvor die schriftliche Zustimmung einzuholen. © 2021 C & W (U.K.) LLP German Branch. Alle Rechte vorbehalten.
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