Nachhaltige Projekte gefragt - Asia Green Real Estate
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Immobilien-Finanzmärkte – Interview des Monats IMMOBILIEN BUSINESS_2/2020
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Nachhaltige Projekte gefragt
Immobilieninvestmentmärkte – Nachhaltigkeit hat im Reich der Mitte massiv an Bedeu-
tung gewonnen – vor allem am Bau. Synergien versprechen sich chinesische Developer in
diesem Bereich von Kooperationen mit ausländischen Investoren. IMMOBILIEN Business
sprach mit Shape Xin, Poly Property Group, und Rudolf Tschopp, Asia Green Real Estate.
Interview: Birgitt Wüst
IMMOBILIEN Business: Herr Tschopp, oder Nanjing. Im Gegensatz zu Europa die jedoch immer noch einem absolut
Asia Green Real Estate investiert seit können wir in Asien weiterhin mit hohem robusten Wachstum gegenübersteht.
einigen Jahren in China. Gemäss Wirtschaftswachstum und, damit ver- Der Handelskrieg zwischen den USA und
jüngsten Research-Berichten internatio- bunden, mit steigenden Immobilienprei- China hat bis jetzt nur eine beschränkte
naler Immobiliendienstleister bewegen sen rechnen. Zudem sollte erwähnt Abnahme in den statistischen Wirt-
sich die Spitzenrenditen für Top-Büro- werden, dass der Referenzzinssatz in schaftsdaten zur Folge.
gebäude in Peking inzwischen um 4,5 China immer noch 4,5 Prozent beträgt.
Prozent, in Shenzhen bei 3,9 Prozent und Wie sind die Prognosen für 2020?
in Schanghai bei 3,5 Prozent. Zählt man Und die Kosten fürs Hedging? Xin: Wir gehen davon aus, dass C hinas
die Kosten für das Hedging hinzu, ist der Tschopp: Hedging von Immobilien Wirtschaftswachstum 2020 in etwa auf
Renditeunterschied zu Investments in investments im Ausland sollte man sich dem Niveau von 2019 – voraussichtlich
Europa nicht mehr sehr gross. Lohnen sehr gut überlegen. Wir sind klar der zwischen 5,8 bis 6 Prozent – liegen wird.
Investments in China noch? Meinung, dass eine Währungsabsiche-
Rudolf Tschopp: Wenn man nur die Ka- rung bei Realwerten aus ökonomischer Wie gestaltet sich die Nachfrage nach
pitalrendite betrachtet, könnte man in Sicht bei einer mittelfristigen Gewerbe- und Wohnimmobilien?
der Tat dazu verleitet werden zu glau- Investitionsdauer keinen Sinn macht. Tschopp: Im vergangenen Jahr kam es
ben, dass die Renditen in Asien mittler- durch den Handelskrieg zu Verunsiche-
weile das Niveau derjenigen in den rei- Chinas Wirtschaftswachstum hat sich rungen; in der Folge sind die Büroleer-
fen europäischen und amerikanischen im vergangenen Jahr verlangsamt. stände speziell in den Tier-1-Städten
Topstädten erreicht haben. Betrachtet Handelt es sich um einen vorübergehen- gestiegen. Zudem sind in vereinzelten
man die Gesamtrendite, liefern die asi- den Abschwung aufgrund des Handels- Städten grössere Developments von
atischen Standorte aber immer noch kriegs mit den USA oder um einen neuen Aussenbezirken auf den Markt
interessante Mehrrenditen. längerfristigen Trend? gekommen, die in der Regel eine Ab-
Shape Xin: Chinas BIP wuchs 2019 um sorbtionszeit von circa fünf J ahren ha-
Worauf stützen Sie diese Einschätzung? 6,1 Prozent auf rund 14,36 Billionen USD ben – was dazu führt, dass in gewissen
Tschopp: Ein wesentlicher Bestandteil und belegt damit Platz 2 der Weltwirt- Städten durchschnittliche Leerstände
der Gesamtrendite bei asiatischen Im- schaft. Die chinesische Wirtschaft war von 15 bis 25 Prozent ausgewiesen wer-
mobilien ist die Aufwertung. Sowohl in im Jahr 2019 im Wesentlichen stabil, ins- den. Dabei muss man berücksichtigen,
den westlichen Ländern als auch in besondere die Beschäftigungslage: Die dass wir von Städten mit 10 bis 30 Mil-
A sien besteht eine hohe Korrelation zwi- Zahl der Beschäftigten stieg um 13,52 lionen Einwohnern sprechen, die in vie-
schen den Immobilienpreisen und der Millionen, die Arbeitslosigkeit liegt zwi- le Teilmärkte unterteilt sind. Bei der
Wirtschaftsleistung pro Kopf. In den schen 5 und 5,3 Prozent. Das nominale Beurteilung muss entsprechend diffe-
westlichen Städten ist diese doppelt bis jährliche GDP-Wachstum in China hat renziert werden.
viermal so hoch wie in Schanghai und sich seit dem Jahr 2000 von 94 Mrd. USD
Peking. Entsprechend hoch sind die Auf- auf heute 834 Mrd. USD annähernd ver- In westlichen Medien wird berichtet,
wertungspotenziale der Immobilien in zehnfacht. Zum Vergleich: Das jährliche dass mit dem Immobilienboom der
Asien. Wie in Europa, ist es jedoch auch GDP-Wachstum ist in den USA im glei- vergangenen Jahre vor allem auf dem
in China so, dass in den Tier-1-Standor- chen Zeitraum von 423 Mrd. auf 492 Mrd. Wohnimmobilienmarkt ein Überangebot
ten wie etwa Schanghai oder Peking die USD gestiegen. Die in den Medien häufig entstanden ist – es ist die Rede davon,
Immobilienpreise wesentlich höher und zitierte Wirtschafts abschwächung in das 22 Prozent aller Wohnungen leer
die Renditen tiefer sind als in Tier-2- China ist somit primär eine relative Ab- stehen. Droht ein Crash am Wohnimmo-
Standorten wie beispielsweise Chengdu schwächung aufgrund des Basiseffekts, bilienmarkt?
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© PD
Xin: Nein, denn künftig werden nicht Tschopp: Ein lokaler Developer, der mit
mehr so viele Wohnungen entstehen, da einem ausländischen Investor koope-
die Politik den Markt stärker reguliert riert, hat bei der Landauktion einen
hat und die Baugesellschaften sich an grossen Vorteil gegenüber den «rein
die Vorgaben halten müssen. Bis zum lokalen» Mitbewerbern. Zum anderen
Jahr 2040 wird die neu erstellte Woh- vereinfacht sich die Finanzierung. In
nungsfläche pro Jahr auf 670 Millionen China werden bei den Krediten be-
Quadratmeter zurückgehen – im Jahr stimmte Quoten von der Zentralregie-
2018 waren es noch 1,48 Milliarden Qua- rung festgelegt. Sind diese ausge-
dratmeter. Hinzu kommt, dass aufgrund schöpft, kann es für Projektentwickler,
des Bevölkerungswachstums auch die die keinen oder einen beschränkten Zu-
Shape Xin Nachfrage nach Wohnungen steigen gang zum internationalen Kapitalmarkt
Director Investment Operations, wird – daher wird es keinen Crash am haben, schwierig werden, weitere Pro-
Poly Guizhou Property Group Co.,Ltd. Immobilienmarkt geben. jekte zu finanzieren. Somit sind die De-
Die Poly Property Group Ltd. ist ein Tschopp: Bis anhin wurden in China pro veloper froh, einen ausländischen Equi-
führender, in Hongkong kotierter Jahr circa zehn Millionen Wohnungen ty-Partner zu haben, dem sie vertrauen
chinesischer Immobilienentwickler, erstellt – setzt man diese Zahl in Rela- können. Darüber hinaus versprechen sie
zu dessen Hauptgeschäftsfeldern tion zur Bevölkerung von 1,4 Milliarden, sich oftmals Synergien im Bereich des
Immobilienentwicklung, Investitio- ergibt dies einen Koeffizienten von 140. nachhaltigen Bauens.
nen und Verwaltung gehören. Setzt man die jährlich in der Schweiz
gebauten 60.000 Wohnungen in Relation Was bedeutet das konkret?
zur Bevölkerung, ergibt dies einen Ko- Xin: Nachhaltigkeit im Generellen und
effizienten von 133 – unwesentlich an- speziell am Bau hat in China in den letz-
ders als in China. Doch im Gegensatz ten zehn Jahren massiv an Bedeutung
© Photo-Optik-Grau
zur Schweiz ist China immer noch eine gewonnen und findet auch in allen Stra-
nachhaltig wachsende Volkswirtschaft. tegien starke Beachtung. Die Regierung
hat schon früh erkannt, dass umwelt-
Chinesische Immobilieninvestoren verträgliche Gebäude eine der Haupt-
zählen zu den grössten Anlegern quellen für das Einsparen von Energie
weltweit. So hat etwa die China und, damit verbunden, für eine bessere
Investment Authority ihr Immobilien- Luft- und Lebensqualität in den Städten
vermögen um 31 Mrd. auf 52,9 Mrd. USD sind. Developer, die eine besondere
ausgebaut und belegte 2019 in der von Kompetenz im nachhaltigen Bauen ha-
von IPE Real Assets jährlich erhobenen ben und/oder Vorzeigeprojekte im nach-
Rangliste der 100 grössten Immobilien- haltigen Bauen realisieren, werden von
investoren weltweit Platz 2. Weshalb der Regierung bei der Vergabe von Land
kooperieren chinesische Unternehmen, bevorzugt behandelt.
wo so viel inländisches Kapital vorhan- Tschopp: Zudem versuchen chinesische
Rudolf Tschopp den ist, zur Finanzierung von Immobili- Developer zunehmend, ins Ausland zu
Partner bei Asia Green Real Estate enprojekten mit Auslandsinvestoren? diversifizieren. Bei der Umsetzung die-
Der FINMA-akkreditierte Schweizer Xin: Chinesische Immobilienfirmen ko- ses Ziels ist die Zusammenarbeit und
Asset Manager ist auf Investitionen operieren aus unterschiedlichen Grün- das Sammeln von Erfahrungen mit einer
in die schnell wachsende Nische von den mit ausländischen Investoren. So ausländischen Firma in China der erste
nachhaltigen Immobilien in Asien haben etwa dieZentralregierung in Pe- Schritt für eine geografische Expansion
spezialisiert und dort vor Ort direkt king und somit alle Beamten bis zu den ausserhalb des Heimatmarkts.
mit Teams vertreten. lokalen Regierungen ein grosses Inter-
esse an Investitionen von ausländischen Mit welchen regulatorischen Bestim-
Firmen und den damit im Idealfall ver- mungen müssen Auslandsinvestoren bei
bundenen neuen Arbeitsplätzen. Die Investments in Immobilien in China
FDI-Quote ist bei allen Einheiten – Pro- rechnen?
vinz, Stadt, Bezirk – ein wichtiger Indi- Tschopp: Registrierte ausländische Pri-
kator für die Messung der wirtschaftli- vatpersonen können Wohnungen für den
chen Attraktivität und Prosperität. Eigengebrauch erwerben. Ausländisch
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beherrschte – bis zu 100 Prozent – chi-
nesische Firmen (WOFE: Wholly Foreign
Owned Enterprises) können Wohn- und
Gewerbeprojekte entwickeln. WOFE
können Gewerbeimmobilien kaufen und
halten; dazu braucht es keine lokalen Die Liegenschaft
chinesischen Parnter. YaSongJu in
Chengdu ist ein
Projekt des De-
In China ist Boden grundsätzlich immer
velopmentfonds
Eigentum des Staates – nur Nutzungs- Asia Green Pro-
rechte werden veräussert. Wie lang perty Fund II
dauern die Nutzungsrechte in der Regel
und was geschieht nach ihrem Ablauf?
Xin: Die in China angewandten «Nut- Tschopp: Grundsätzlich investieren wir Jahre für den Aufbau einer Kooperation
zungsrechte» entsprechen dem im in Wohn- und Büroimmobilien in unmit- mit einem lokalen Partner in Asien. Die-
Englischen bekannten «Freehold». Für telbarer Nähe der öffentlichen Infra- se Partnerschaften entstehen aus un-
Wohnimmobilien ist eine Laufzeit von 70 struktur, also U-Bahn, Schnellzug, serem lokalen Netzwerk und beginnen
Jahren üblich; bei Gewerbeimmobilien Flughafen etc., in Städten mit mindes- damit, dass man sich gemeinsam über-
sind es 50 Jahre. Nach Ablauf kann man tens vier Millionen Einwohnern und ho- legt, wie man ein anstehendes Projekt
eine Verlängerung beantragen. hem Wirtschaftswachstum. Zurzeit be- des lokalen Partners zusammen um-
Tschopp: Die Verlängerung nach Ablauf urteilen wir das Rendite-/Risikoprofil in setzen könnte.
dieser Fristen ist noch nicht einheitlich ausgewählten Tier-2 Städten als am
geregelt. Man geht davon aus, dass die interessantesten. Diese Städte weisen Asia Green Real Estate – ist der Name
Verlängerungen gegen eine «kleine» die höchsten Wachstumsraten auf und «Programm» Ihres Unternehmens und
Gebühr erfolgen werden. profitieren von den erst kürzlich erstell- sehen Sie für «grüne» Gebäude einen
ten Infrastrukturprojekten wie Hochge- Wachstumsmarkt in China?
In welchen Regionen/Städten lohnen schwindigkeitszügen, U-Bahnen etc. Tschopp: Der Fokus auf nachhaltige Im-
sich Ihrer Ansicht nach für ausländische mobilieninvestitionen ist Teil der DNA
Anleger Immobilieninvestments? Vielleicht ein konkretes Beispiel? von Asia Green Real Estate. Bereits bei
Xin: Die Kernbezirke, CBDs, in den erst- Tschopp: Eine der interessanten Städte unserer Gründung vor zehn Jahren
rangigen und zweitrangigen Städten, ist Chengdu im Westen Chinas mit 16 nannten wir unsere erste Investment-
sind dafür geeignet; interessant sind Millionen Einwohnern und einem Wirt- gesellschaft «Asia Green Property Hol-
Peking, Schanghai, Chongqing Tianjin, schaftswachstum von immer noch über ding». In Asien generell, speziell aber in
Guangzhou, Shenzhen und Nanjing. Da- acht Prozent. Kürzlich haben wir dort China, hat die Nachhaltigkeit in den letz-
neben gibt es weitere 13 Städte, wo es einen Teil des World Financial Center ten zehn Jahren massiv an Bedeutung
sich lohnen könnte, zu investieren, bei- (WFC) erworben und innerhalb von zwei gewonnen. Wir sind der Meinung, dass
spielsweise in Hangzhou, Chengdu, Monaten für zehn Jahre mit jährlicher China in zehn Jahren das führende Land
Zhengzhou, Zhongshan oder Nantong. Mietzinssteigerung von 6,5 Prozent fest für nachhaltiges Bauen sein wird. Wäh-
vermietet. Wir rechnen hier über die ge- rend in Europa unter Nachhaltigkeit
Mit welchen Renditen können Auslands- samte Laufzeit mit einer Gesamtrendite beim Bauen primär von der Energie ge-
investoren auf ihr Investment rechnen? von 9,8 Prozent. Ein vergleichbares Ge- sprochen wird, betrachten wir bei unse-
Tschopp: Es ist nicht einfach, hier eine bäude würde in Schanghai das Fünffache ren Projekten in Asien Nachhaltigkeit
generell gültige Aussage zu machen – und in Singapur das Zehnfache kosten. mit einem integralen Ansatz von Res-
schliesslich kommt es immer auf die sourcen, Gesundheit und Komfort. Seit
Lage und die Art des Projektes an. Ein Nach welchen Kriterien suchen Sie 2017 haben wir für die Nachhaltigkeits-
High-Risk-Projekt an einer C-Lage hat Kooperationspartner aus? zertifizierung eine strategische Part-
andere Parameter als ein Core-Projekt. Tschopp: Der Partner muss eine grosse nerschaft mit der Weltbank, bei welcher
Bei den Investments von Asia Green Real führende lokale Immobilienfirma mit wir unsere Projekte nach EDGE «IFC-
Estate streben wir eine jährliche Gesamt langjährigem Track Record sein, über World Bank Group» zertifizieren.
rendite von 8 bis 12 Prozent an, bei Pro- eine tadellose Reputation verfügen, un-
jektentwicklungen 15 Prozent (IRR). sere Kriterien von Governance und Com- Mit welchen Risiken ist zu rechnen?
pliance erfüllen und ein grosses Interes- Tschopp: Das grösste Risiko besteht bei
In welche Segmente und Standorte se an nachhaltiger Bauweise zeigen. In der Auswahl der lokalen Mitarbeiter und
investiert Ihr Unternehmen bevorzugt? der Regel benötigen wir drei bis vier der lokalen Partner – denn der Schlüs-
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sel für erfolgreiche Immobilieninvest einigt, dass wir besser aussteigen und ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG
ments sind auch in Asien gut ausge er uns das Kapital inklusive einer ange
bildete loyale Mitarbeiter und integre messenen Verzinsung zurückerstattet. China im Visier
lokale Geschäftspartner. Ergänzend
dazu sind die Kenntnisse der lokalen Entstand den Anlegern, die in das Die ECE-Gruppe, Hamburg, hat mit der
Rechts- und Steuersysteme eine Grund Projekt investiert haben, ein Verlust? ECE Shanghai Co. eine eigene Tochter
voraussetzung. Tschopp: Wir haben noch nie Geld ver gesellschaft in China gegründet und
loren bei einer Investition. baut ihre Aktivitäten mit Architektur-
Ist schon einmal ein Projekt von Asia und Planungsdienstleistungen für
Green Real Estate gescheitert? Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Shopping-Center in der Volksrepublik
Tschopp: Gescheitert ist noch keines, Asia-Green-Fonds? weiter aus. Die ECE ist bereits seit 2013
aber wir hatten auch schon grössere Tschopp: Immer mehr institutionelle In in diesem Bereich in China aktiv und hat
Probleme bei Projekten. Bei einem Pro vestoren und grosse Family Offices su seitdem insgesamt 29 Projekte in elf
jekt konnte unser lokaler Partner, ein chen Immobilieninvestitionen in Asien. Städten bearbeitet, 15 sind aktuell in der
kleiner Developer, seinen vereinbarten Asia Green Real Estate ist der einzige Bearbeitung. Ziel der chinesischen Ak
Kapitalanteil nicht einbringen, weil er FINMA-regulierte Real Estate Asset Ma tivitäten der Hamburger ist, sowohl chi
bei einem anderen Projekt Probleme nager in der Schweiz, der in Asien loka nesische Center-Entwickler und Inves
hatte. Nach etwa drei sehr herausfor le Niederlassungen mit eigenen Leuten toren mit der langjährigen Expertise der
dernden Jahren mussten wir das Pro hat. Das Interesse und die Nachfrage ECE bei der Konzeption, Planung und
jekt zu 100 Prozent übernehmen und haben stark zugenommen. Gestaltung von Shopping-Centern zu
unter der Leitung unserer eigenen loka unterstützen, als auch neue Erfahrun
len Leuten fertigstellen. Wir haben dabei Haben Sie neue Fonds oder neue Projekt gen und Erkenntnisse in diesem dyna
sehr viel gelernt, und der Multiple war in der Planung? mischen Markt zu sammeln. Zu den
nur 1,16 anstelle der ursprünglich ge Tschopp: Im Moment können Investoren bereits mit Unterstützung der ECE rea
planten 1,7. Bei einem anderen Projekt im Bestandesimmobilien-Fonds und lisierten Projekten zählt u.a. das Ende
hatten wir unmittelbar nach der Joint- beim Development-Fonds investieren. Dezember 2019 eröffnete Longfor Para
Venture-Gründung grössere Vorge Wir sind in permanentem Austausch mit dise Walk Minhang in Schanghai. Zu den
hensdifferenzen mit unserem lokalen unseren lokalen Partnern und verfügen wichtigsten Geschäftspartnern der ECE
Partner. Diese waren primär auf dessen damit über eine andauernde Pipeline. In in China zählen aktuell die beiden chi
familiäre Struktur zurückzuführen und den nächsten Wochen investieren wir nesischen Immobilienentwickler Vanke
im Vorfeld respektive in der Due Dili beispielsweise in ein neues Wohnbau Group und Longfor Group sowie China
gence nicht ersichtlich. Nach einem projekt in Chengdu mit 110.000 Quad Resource Land, Joy City und Shui On
Jahr haben wir uns mit ihm darauf ge ratmeter Bruttogeschossfläche. Land aus Hongkong. (bw)
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