Privater Gestaltungsplan "Emilienheim" - Gemeinde Kilchberg
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Privater Gestaltungsplan «Emilienheim»
Kilchberg
Erläuterungsbericht gemäss RPV Art. 47
p
Erstellungsdatum: 23.08.2021
Nachführung: …
(aufgrund der … vom …)
Nachführung: …
(aufgrund … vom …)
Druckdatum: …
ProjektBeweger GmbH Auftrags-Nr.: A113
Wiesenstrasse 14 Referenz: MAF
8008 Zürich Datum: 23.08.2021
T +41 44 503 53 80
www.projektbeweger.ch
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Impressum
Grundeigentümerin Stiftung Emilienheim, Stockenstrasse 22, Kilchberg
Bauherrschaft Stiftung Emilienheim, Stockenstrasse 22, Kilchberg
Bearbeitung ProjektBeweger GmbH: Felix Manz, Felix Fuchs, Hannah Aue
Beiträge von Knorr & Pürckhauer Architekten AG, Zürich (Architektur)
LINEA landscape architecture GmbH, Zürich (Landschaftsarchitektur)
B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich: Matthias Schauwecker (Verkehr)
Bakus Bauphysik und Akustik GmbH: Jean Marc Paris, Ruth Armbruster (Lärm)
Version 2.4
Datum 23.08.2021
Dateiname 210823_Erläuterungsbericht
Versionenübersicht
Version Datum Kommentar/Mutation Status
1.0 18.06.2020 Bericht z.H. Auftraggeberin Entwurf
1.1 26.06.2020 Bericht z.H. Gemeinde Entwurf
1.2 20.11.2020 Bericht z.H. Gemeinde für öffentliche Auflage Entwurf
2.0 25.05.2021 Bericht z.H. Gemeinde Vorabzug
2.1 10.06.2021 Bericht z.H. Kanton Vorabzug
2.2 20.07.2021 Bericht z.H. Kanton Vorabzug
2.3 23.07.2021 Bericht z.H. Kanton Vorabzug
2.4 23.08.2021 Bericht z.H. Gemeinde Bericht
2
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung.................................................................................................................................................. 8
1.1 Dieser Bericht ................................................................................................................................. 8
1.2 Verfahrensstand............................................................................................................................. 8
2 Planungsgegenstand, Zweck und Ziele .................................................................................................... 9
2.1 Planungsgegenstand ...................................................................................................................... 9
2.1.1 Vorhaben........................................................................................................................... 9
2.1.2 Planungsprozess .............................................................................................................. 10
2.1.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen ............................................................................. 10
2.1.4 Bestandteile des Gestaltungsplans ................................................................................. 10
2.2 Zweck und Ziele ........................................................................................................................... 11
3 Ausgangslage .......................................................................................................................................... 12
3.1 Lage .............................................................................................................................................. 12
3.2 Heutige Nutzung .......................................................................................................................... 12
3.3 Planungsgebiet und Eigentumsverhältnisse ................................................................................ 14
4 Rahmenbedingungen ............................................................................................................................. 15
4.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen ......................................................................................... 15
4.1.1 Raumplanungsverordnung.............................................................................................. 15
4.1.2 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ............................ 15
4.1.3 Kantonale Richtplanung .................................................................................................. 15
4.1.4 Regionaler Richtplan ....................................................................................................... 16
4.1.5 Archäologischer Zonenplan und kantonale Denkmalschutzobjekte .............................. 19
4.2 Kommunale Rahmenbedingungen .............................................................................................. 20
4.2.1 Kommunaler Richtplan.................................................................................................... 20
4.2.2 Bau- und Zonenordnung .................................................................................................20
4.2.3 Aussichtsschutz ............................................................................................................... 21
4.2.4 Kommunale Verkehrsbaulinien....................................................................................... 22
4.2.5 Waldabstand ................................................................................................................... 23
4.2.6 Landschaftsentwicklungskonzept ................................................................................... 24
4.2.7 Kommunale Denkmalschutzobjekte ............................................................................... 24
4.2.8 Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte ................................. 24
4.3 Privat-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Grundbucheinträge............................................. 24
4.4 Ausgleich planungsbedingter Vorteile ......................................................................................... 25
5 Zentrale Sachthemen ............................................................................................................................. 26
5.1 Siedlungsqualität – ortsbauliches und architektonisches Konzept ............................................. 26
5.2 Dichte ........................................................................................................................................... 30
5.2.1 Bauliche Dichte ............................................................................................................... 30
5.2.2 Nutzungsdichte ............................................................................................................... 31
5.3 Verkehr......................................................................................................................................... 31
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 3
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
5.3.1 Erschliessung öffentlicher Verkehr ................................................................................. 31
5.3.2 Erschliessung Fuss- und Veloverkehr .............................................................................. 32
5.3.3 Veloabstellplätze ............................................................................................................. 33
5.3.4 Erschliessung motorisierter Individualverkehr ............................................................... 34
5.3.5 Abstellplätze für Personenwagen ................................................................................... 36
5.3.6 Projektinduziertes Verkehrsaufkommen ........................................................................ 38
5.3.7 Entsorgung ...................................................................................................................... 39
5.3.8 Notzufahrt ....................................................................................................................... 39
5.4 Umwelt und Naturgefahren ......................................................................................................... 39
5.4.1 Abklärung UVP-Pflicht ..................................................................................................... 39
5.4.2 Lärm ................................................................................................................................ 40
5.4.3 Luft .................................................................................................................................. 40
5.4.4 Nicht-ionisierende Strahlung (NIS).................................................................................. 41
5.4.5 Erschütterungen, abgestrahlter Körperschall ................................................................. 42
5.4.6 Abfälle, Altlasten ............................................................................................................. 42
5.4.7 Boden .............................................................................................................................. 42
5.4.8 Störfallvorsorge ............................................................................................................... 42
5.4.9 Baugrund und Grundwasser ........................................................................................... 42
5.4.10 Naturgefahren ................................................................................................................. 43
5.4.11 Regenwasser / Entwässerung ......................................................................................... 43
5.4.12 Energie ............................................................................................................................ 44
5.4.13 Wald ................................................................................................................................ 45
5.4.14 Flora und Fauna .............................................................................................................. 46
5.4.15 Lichtemissionen ..............................................................................................................46
5.4.16 Klima................................................................................................................................ 47
5.4.17 Fliessgewässer ................................................................................................................. 48
5.4.18 Nicht betroffene Umweltbereiche .................................................................................. 48
5.5 Bauablauf ..................................................................................................................................... 48
6 Erläuterungen zu den Gestaltungsplanvorschriften .............................................................................. 49
6.1 Allgemeine Bestimmungen .......................................................................................................... 49
6.2 Bau- und Nutzungsvorschriften ................................................................................................... 50
6.3 Freiraum ....................................................................................................................................... 52
6.4 Gestaltung .................................................................................................................................... 52
6.5 Erschliessung und Parkierung ...................................................................................................... 52
6.6 Umwelt......................................................................................................................................... 53
7 Interessensabwägungen ........................................................................................................................ 54
8 Planungsablauf und Mitwirkung ............................................................................................................ 58
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 4
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Verzeichnis der Anhänge
Anhang 1 Literatur- und Quellenverzeichnis.................................................................................... 60
Anhang 2 Beteiligte am Gestaltungsplan ......................................................................................... 61
Anhang 3 Vertiefte Erläuterungen des Preisgerichts zur landschaftlichen und
städtebaulichen Einordnung, verfasst vom Vorsitzenden des Preisgerichts Peter
Ess, 14.05.2021 ................................................................................................................ 62
Anhang 4 Emilienheim – Soft Factors .............................................................................................. 63
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2-1 Bestandesaufnahme, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) ............................................................................ 9
Abbildung 3-1 Blick von der Steinweidstrasse auf das Haupt- und Nbengebäude gemäss
heutiger Nutzung (Quelle: Bericht des Preisgerichts vom 28.01.2020) ........................... 12
Abbildung 3-2 Areal gemäss heutiger Nutzung – der Anbau des Hauptgebäudes und das
Zweifamilienhaus Stockenstrasse 24 sowie einige Kleinbauten (alle gelb
markiert) werden nicht mehr benötigt und sollen abgebrochen werden (Quelle:
Programm des Projektwettbewerbs vom Juli 2019) ........................................................ 13
Abbildung 3-3 Auszug amtliche Vermessung, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle:
GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) ................................................................... 14
Abbildung 4-1 Auszug aus dem kantonalen Richtplan, Beschluss des Kantonsrates
(Festsetzung), Stand vom 22.10.2018 [11]; roter Kreis: Umgebung Emilienheim........... 15
Abbildung 4-2 Auszug aus dem kantonalen Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans,
Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand vom 31.08.2016 ................................ 16
Abbildung 4-3 Abbildung aus dem Richtplantext des Regionalen Richtplans Zimmerberg 2018
(roter Kreis = Emilienheim) .............................................................................................. 16
Abbildung 4-4 Auszug aus der Richtplankarte Siedlung, Landschaft des regionalen Richtplans
Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [17]; roter Kreis = Umgebung des Emilienheims
.......................................................................................................................................... 17
Abbildung 4-5 Auszug Themenkarte Nutzungsdichtestufen (K / ha üBZ): Dichteziel 2030,
Richtplantext, Regionalen Richtplans Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [17];
roter Kreis = Umgebung des Emilienheims ...................................................................... 18
Abbildung 4-6 Auszug aus der Richtplankarte Verkehr des regionalen Richtplans Zimmerberg
vom 9. Januar 2018 [17]................................................................................................... 19
Abbildung 4-7 Ausschnitt archäologischer Zonenplan und Denkmalschutzobjekte rot =
Geltungsbereich (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 25. März 2020) ..................... 19
Abbildung 4-8 Auszug aus dem Verkehrsplan des kommunalen Richtplans, 2014 [9] ........................... 20
Abbildung 4-9 Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Kilchberg, grau = Zone für öffentliche Bauten
= Geltungsbereich Gestaltungsplan ................................................................................. 21
Abbildung 4-10 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg [10] .............................................. 21
Abbildung 4-11 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg mit Projekt Emilienheim
(Situation)......................................................................................................................... 22
Abbildung 4-12 3D-Modellierung Aussichtsschutzplan mit Bestandesgebäude Emilienheim
(links) bzw. Projekt Emilienheim (rechts)......................................................................... 22
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 5
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 4-13 Kommunale Baulinien (blau), rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle:
GIS-Browser Kt. ZH, Zugriff: 25.3.20) ............................................................................... 22
Abbildung 4-14 Waldabstandslinie (hellgrün) innerhalb des Geltungsbereichs (rot), (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 25.03.2020) .......................................................................... 23
Abbildung 4-15 Auszug Massnahmenplan LEK 2015 (Geltungsbereich rot umrandet) ............................ 24
Abbildung 4-16 Situationsplan zur Dienstbarkeit Leitungsbaurecht mit Kabelverteilkabine
SP2684; Dat. 19.12.2007 .................................................................................................. 25
Abbildung 5-1 Modellfoto des Wettbewerbsprojekts (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten)
.......................................................................................................................................... 27
Abbildung 5-2 Situation, Richtprojekt zum Gestaltungsplan (Quelle: Knorr & Pürckhauer
Architekten AG, 10.05.2021 [12]) .................................................................................... 28
Abbildung 5-3 Visualisierung des Richtprojektes von Süden basierende auf einer echten
Aufnahme (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.6.2020 [12]) ...................... 29
Abbildung 5-4 Visualisierung des Richtprojekts von der Steinweidstrasse her (Quelle: Knorr &
Pürckhauer Architekten AG, 10.6.2020 [12]) ................................................................... 30
Abbildung 5-5 ÖV-Güteklassen Fahrplanjahr 2019/2020, rot = Geltungsbereich
Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.05.2021)........................... 31
Abbildung 5-6 Quelle: Angebotsoptimierung Kilchberg Fahrplanverfahren 2022/23, VBZ
ZüriLinie & Gemeinde Kilchberg, Informationsveranstaltung 10. Februar 2021 ............. 32
Abbildung 5-7 Velonetz und Veloparkierungsanlagen (Quelle: GIS-Browser Kt. ZH, Zugriff:
04.06.17), roter Kreis = Standort Emilienheim ................................................................ 33
Abbildung 5-8 Strassenquerschnitt je Abschnitt ..................................................................................... 34
Abbildung 5-9 VErV Anhang 1 Technische Anforderungen an Zufahrten ............................................... 34
Abbildung 5-10 Wohneinheiten im Einzugsgebiet Stockenstrasse ohne Emilienheim (Quelle:
GIS-Browser Kt. Zürich, Gebäudestatistik Stand: 02.10.2020, Zugriff:
26.05.2021) ...................................................................................................................... 35
Abbildung 5-11 Angestrebte Verkehrsführung und Wegweisung............................................................. 36
Abbildung 5-12 PM10-Immissionen im Jahresmittel, Stand 2015 (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich,
Zugriff: 28.03.2020); roter Kreis= Standort Emilienheim ................................................. 41
Abbildung 5-13 NO2-Immissionen im Jahresmittel Stand 2015 (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich,
Zugriff: 28.03.2020), roter Kreis = Standort Emilienheim ................................................ 41
Abbildung 5-14 Lage der Mobilfunkanlagen (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff:
28.03.2020), roter Kreis = Standort Emilienheim ............................................................ 41
Abbildung 5-15 Ausschnitt Prüfperimeter für Bodenverschiebungen (Quelle: GIS-Browser Kt.
Zürich, Zugriff: 06.04.2017), roter Kreis = Standort Emilienheim .................................... 42
Abbildung 5-16 Solarpotenzialkarte des Kantons Zürich, Eignung der Dächer (Quelle: GIS-
Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) roter Kreis = Standort Emilienheim ................. 44
Abbildung 5-17 Wärmequellen gemäss Wärmeatlas des Kantons Zürich (Quelle: GIS- Browser
Kt. Zürich, Zugriff 28.03.2020), roter Kreis = Standort Emilienheim................................ 45
Abbildung 5-18 Klimamodell Kt. Zürich; Planhinweiskarte, Tagsituation 14 Uhr, roter Kreis =
Standort Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................. 47
Abbildung 5-19 Klimamodell Kt. Zürich; Planhinweiskarte, Nachtsituation 4 Uhr, rot = Standort
Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................................ 47
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 6
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 5-20 Klimamodell Kt. Zürich; Plananalysekarte, Nachtsituation 4 Uhr,
Wärmeinseleffekt, Windrichtung und -geschwindigkeit; rot = Standort
Emilienheim (Quelle: GIS- Browser Kt. Zürich, Zugriff: 28.03.2020) ................................ 48
Abbildung 6-1 Querschnitt des Richtprojekts im Baubereich A des Gestaltungsplans
«Emilienheim» (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.05.2021) .................... 50
Abbildung 7-1 Modellfoto des Wettbewerbsprojekts (Quelle: Knorr & Pürckhauer Architekten)
.......................................................................................................................................... 55
Tabellenverzeichnis
Tabelle 5-1 Bedarf an Veloabstellplätzen (Quelle: B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich,
15.06.2020 [2]) ................................................................................................................. 33
Tabelle 5-2 Spannweite (Quelle: kt. Wegleitung, Stand 15. Juni 2018).............................................. 37
Tabelle 5-3 Massgeblicher Bedarf an Abstellplätzen für Motorfahrzeuge (Quelle: B+S AG
Ingenieure und Planer, Zürich, 15.06.2020 [2]) ............................................................... 38
Tabelle 5-4 Schätzung Zu- und Wegfahrten (Quelle: B+S AG Ingenieure und Planer, Zürich,
15.06.2020 [2]) ................................................................................................................. 39
Tabelle 5-5 Schwellenwerte gemäss Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVPV) .............................................................................................................................. 39
Tabelle 5-6 Planungs- und Immissionsgrenzwerte für ES II gemäss Lärmschutzverordnung............. 40
Beilagen
Richtprojekt Knorr & Pürckhauer Architekten AG, 10.05.2021
Projektwettbewerb Erweiterung Emilienheim, Bericht des Preisgerichts, 28.01.2020
Lärmgutachten Parkierungsanlage, Bakus Bauphysik und Akustik GmbH, 16.06.2020
Geotechnischer Bericht, Schläpfer & Partner AG, 13.05.2019
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 7
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
1 Einleitung
1.1 Dieser Bericht
Der Gestaltungsplan ist ein Instrument der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 47 der Verordnung über die Raum-
planung des Bundes vom 28. Juni 2000 (RPV) hat die Behörde, welche Nutzungspläne erlässt, der kantonalen
Genehmigungsbehörde Bericht über die Planung zu erstatten.
In diesem Bericht wird ausgeführt, wie der Gestaltungsplan die raumplanerischen Ziele und Grundsätze, die
Anregungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und den Richtplänen berücksichtigt
sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts Rechnung trägt.
1.2 Verfahrensstand
Die aktuelle Fassung des privaten Gestaltungsplans «Emilienheim» inklusive des vorliegenden Erläuterungs-
berichtes ist Gegenstand des Genehmigungsverfahrens. Der vorliegende Gestaltungsplan erfordert die Zustim-
mung durch die Gemeindeversammlung und die Genehmigung durch die kantonale Baudirektion.
Gestützt auf die Rückmeldungen aus der kantonalen Vorprüfung, der Anhörung der Nachbargemeinden und
der Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg ZPZ sowie der öffentlichen Auflage wurde der Gestaltungsplan über-
arbeitet, von der Grundeigentümerin festgesetzt sowie der Gemeinde zur Zustimmung eingereicht.
Die öffentliche Auflage fand während 60 Tagen vom 11. Dezember 2020 bis 10. Februar 2021 statt. Während
dieser Zeit konnte sich jedermann zu den Themen des Gestaltungsplans sowie der Beilagen äussern. Innerhalb
der Frist gingen 5 Einwendungen ein, in denen rund ein Dutzend unterschiedliche Anträge formuliert wurden.
Es wurde von der Gemeinde Kilchberg ein separater «Bericht zu den Einwendungen» verfasst, der im Sinne
von § 7 PBG 1 in anonymisierter Form Stellung zu den eingegangenen Einwendungen nimmt.
1
Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 7. September 1975
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 8
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg 2 Planungsgegenstand, Zweck und Ziele 2.1 Planungsgegenstand 2.1.1 Vorhaben Das Emilienheim wurde 1927/28 erstellt und ist das identitätsstiftende Wahrzeichen der Stiftung Emilienheim für ältere Blinde und Sehbehinderte. Heute ist das Emilienheim in die Jahre gekommen, nachdem die letzten, teilweisen Erneuerungen anfangs der 2000er Jahre erfolgten. Der zunehmende Anteil älterer Menschen in der Gesellschaft hat das Angebot an spezifischen und attraktiven Wohn- und Pflegeangeboten anwachsen lassen. Damit werden auch die Ansprüche an die Unterbringung zunehmend grösser, anspruchsvoller und differen- zierter. Um zukunftsfähig zu bleiben und seiner grossen Bedeutung in Gemeinde und Region auch für die nächsten Generationen gerecht zu werden, muss sich das Emilienheim daher diesen Anforderungen stellen. Zum einen soll deshalb der Pflegebereich des bestehenden Emilienheims durch einen Anbau auf 32 Zimmer erweitert und das Raumangebot für Hotellerie, Gastronomie, Dienstleistung, Verwaltung und Infrastruktur entsprechend vergrössert werden. Dabei können auch die Pflegezimmer von aktuell 10 m2 auf ein zeitgemäs- ses Mass vergrössert werden. Zum anderen sollen fünfzehn Alterswohnungen für ältere Menschen geschaffen werden, welche noch aktiv und selbstbestimmt leben, ihren Wohnraum jedoch bereits an die sich verändern- den Bedürfnisse im Alter anpassen möchten. Mit diesen Alterswohnungen soll entsprechend dem weit ver- breiteten Trend ein fliessender Übergang von anfänglich weitgehend selbständigen Bewohnenden bis hin zur Pflegebedürftigkeit ermöglicht werden. Durch die räumliche Nähe können die Dienstleistungen des Pflegebe- reichs (Wäscherei, Reinigung, Gastronomie etc.) nach individuellem Bedarf beansprucht bzw. synergetisch er- bracht werden und es entsteht eine integrierte, soziale Gemeinschaft. Weiterführende Informationen zum Emilienheim finden sich unter https://emilienheim.ch und im Anhang 4. Abbildung 2-1 Bestandesaufnahme, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff: 24.03.2020) 210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 9
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
2.1.2 Planungsprozess
Projektwettbewerb
Im Jahr 2019 wurde von der Bauträgerschaft in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und Fachleuten ein Pro-
jektwettbewerb auf Einladung nach Ordnung SIA 142 für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe (2014)
durchgeführt. Er hatte das Ziel, den bestgeeigneten Projektentwurf zu ermitteln und ein Planungsteam für die
Weiterentwicklung und die Realisierung des Projekts zu erhalten. Der Bericht des Preisgerichts vom 28. Januar
2020 (vgl. Beilage) dokumentiert diesen Weg bis hin zum ausgewählten Projekt, welches der Bauträgerschaft
zur weiteren Bearbeitung und Ausführung empfohlen worden ist. Das siegreich aus dem Wettbewerb hervor-
gegangene Büro Knorr und Pürckhauer Architekten AG wurde von der Stiftung Emilienheim mit der Weiterbe-
arbeitung des Projektentwurfs zu einem Richtprojekt beauftragt (vgl. Kap. 5.1 Siedlungsqualität).
Das Preisgericht stimmte einstimmig für den Projektentwurf von Knorr und Pürckhauer Architekten AG. Vor-
weg überzeugte das Projekt in betrieblicher Hinsicht. Besonders hohe Anerkennung fanden aber auch der
sensible und grosszügige Umgang mit dem westlichen Freiraum im Anschluss an das Lättenhölzli, die denk-
malpflegerische Grundhaltung in der Weiterentwicklung der Bestandesbauten aus den 30er-Jahren, die Fü-
gung zu einem ausgewogenen Gesamtensemble von Stammhaus und Ergänzungsbauten sowie die Akzentuie-
rung des Emilienheims an der Stockerstrasse durch das hohe Haus. Das Emilienheim wird damit erstmals im
Siedlungskontext von Kilchberg erkennbar. Der Zielsetzung einer qualitätsvollen Einbettung in den bestehen-
den Siedlungs- und Landschaftsraum sowie einer angemessenen «Verdichtung nach Innen» mit dem kleinst-
möglichen Fussabdruck wird mit diesem Projekt optimal entsprochen. Es stellt die Grundlage für den vorlie-
genden Gestaltungsplan dar.
Gestaltungsplan
Die qualitätsvolle Umsetzung des Richtprojekts auf Stufe Nutzungsplanung wird mit dem vorliegenden Gestal-
tungsplan sichergestellt. Der Gestaltungsplan entspricht - mit Ausnahme einer abweichenden Festlegung in
Bezug auf die bestehende kommunale Waldabstandlinie für die Erweiterung des Pflegeheims, die primär be-
trieblich begründet ist (vgl. Kap. 6) - vollumfänglich der Regelbauweise gemäss geltender Bau- und Zonenord-
nung (vgl. Kap. 4.2.2 Bau- und Zonenordnung).
2.1.3 Planungsrechtliche Voraussetzungen
Der Perimeter des Gestaltungsplans befindet sich direkt an der Stockenstrasse und liegt gemäss Zonenplan
der Gemeinde Kilchberg in der Zone für öffentliche Bauten. Er umfasst das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 4048
und grenzt im Norden an die Waldparzelle des Lättenhölzlis bzw. die Freihaltezone. Im Osten grenzt das
Grundstück des Emilienheims an die Stockenstrasse. Auf deren anderer Strassenseite ist überbaute Wohnzone
W3B. Im Westen grenzt das Grundstück des Emilienheims an die Steinweidstrasse bzw. den Fussweg in deren
Verlängerung. Jenseits der Steinweidstrasse und südlich des Emilienheims ist überbaute Wohnzone W1 bzw.
der Geltungsbereich des Gestaltungsplan Breitloo West.
Aufgrund der Unterschreitung des ordentlichen Waldabstands durch einen Teil der Neuüberbauung (nur be-
trieblich notwendiger Anbau Pflegeheim; Baubereich A) ergibt sich ein planungsrechtlicher Regelungsbedarf,
der am besten mit einem privaten Gestaltungsplan gelöst werden kann. Die Zustimmung zum Gestaltungsplan
liegt in der Kompetenz der Gemeindeversammlung. Anschliessend ist die Genehmigung durch die Baudirek-
tion erforderlich.
2.1.4 Bestandteile des Gestaltungsplans
Der Gestaltungsplan umfasst folgende Bestandteile:
a) verbindliche Bestandteile
• Situationsplan im Massstab 1:500
• Vorschriften
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 10Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
b) erläuternde Bestandteile
• Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV (vorliegend)
• Richtprojekt vom 10.05.2021
• Bericht des Preisgerichts vom 28. Januar 2020
• Vertiefte Erläuterungen des Preisgerichts zur landschaftlichen und städtebaulichen Einordnung, ver-
fasst vom Vorsitzenden des Preisgerichts Peter Ess, 13.05.2021 (siehe Anhang 3)
• Lärmgutachten vom 16.06.2020
• Geotechnischer Bericht vom 13.05.2019
2.2 Zweck und Ziele
Der vorliegende Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Umbau und die
Erweiterung des bestehenden Heims für ältere Blinde und Sehbehinderte um einen Pflegebereich, die ent-
sprechende Vergrösserung des Raumangebots für Hotellerie, Gastronomie, Dienstleistung, Verwaltung und
Infrastruktur sowie die Schaffung von zugehörigen Alterswohnungen. Die grosszügige zusammenhängende
Parkfläche und die Aussicht gegen Osten und Westen sollen erhalten bleiben. Der Park wird künftig öffentlich
zugänglich sein. Zusammen mit dem Parkcafé entsteht ein Treffpunkt fürs Quartier.
Mit dem Gestaltungsplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt:
• Ein zeitgemässes, betrieblich optimiertes und umfassenderes Wohnheim für ältere blinde und seh-
schwache Personen schaffen;
• Wohnraum für selbständiges Wohnen im Alter mit Serviceangebot bis hin zur «Pflege im Alter» anbie-
ten;
• eine massvolle «Verdichtung nach Innen» im Sinn des kantonalen Raumordnungskonzepts (ROK) um-
setzen;
• das qualitätsvolle Stammhaus des Emilienheims aus den 30er-Jahren architektonisch stärken und zu-
sammen mit den ergänzenden Bauten zu einem Ensemble fügen und im Siedlungskontext von Kilch-
berg zu einem sichtbaren Merkpunkt an der Stockenstrasse machen;
• die Stärkung der Identität und der Zweckbestimmung des Areals;
• den Parkbereich südlich vom Lättenhölzli als grösstmöglich zusammenhängender Landschaftsraum
auf dem Moränenhügel des Zimmerbergs erhalten;
• die sorgfältige Einbindung der Bauten mit hoher räumlicher Qualität und differenziertem, ortsgerech-
tem Abstand zum Wald;
• die Schaffung einer Freifläche zur Stockenstrasse («Obstgarten»);
• der Erhalt von sicher begehbaren Gartenflächen für sehbehinderte Bewohnende und die Ermögli-
chung des Zutritts für die Öffentlichkeit;
• Attraktivierung der grosszügigen Gartenflächen durch ein Parkcafé, das als Kontaktmöglichkeit von
Heimbewohnenden und Kilchberger Bevölkerung dient und dem Quartier den bisher fehlenden Treff-
punkt verschafft;
• die Umsetzung des als richtungsweisend geltenden Richtprojektes von Knorr & Pürckhauer Architek-
ten AG et al. vom 10.05.2021.
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 11Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
3 Ausgangslage
3.1 Lage
Das Emilienheim liegt abseits von Lärm und Hektik, und doch nahe der Grenze zu Zürich, auf einem Ausläufer
des Zimmerbergs. Von hier aus hat man einen weiten Blick zur Stadt, über den Zürichsee und bei guter Sicht
bis in die Berge, vom Säntis bis zur Albiskette. Damit bietet das Emilienheim seinen Bewohnerinnen und Be-
wohnern sowohl ländliche Idylle als auch die bequeme Erreichbarkeit der Stadt. In der Gründungszeit lag der
Bau noch frei und war weitherum sichtbar. Der Garten versorgte das Emilienheim mit Gemüse, Beeren, Blu-
men und vielem mehr. Der Garten wurde 2007 in seiner Funktion als Quelle der Selbstversorgung aufgegeben
und als Ort der Ruhe und Bewegung für die Bewohnerinnen und Bewohner umgestaltet.
3.2 Heutige Nutzung
Die Zweckbestimmung des Emilienheims lautet, «älteren blinden und sehschwachen Personen beiderlei Ge-
schlechts, namentlich auch unbemittelten, würdige Unterkunft und Verpflegung zu bieten. Das Heim ist inter-
kantonal und interkonfessionell und wird in einem natürlichen, christlichen Geist geführt». Das Emilienheim
ist eine private Stiftung für ältere Blinde und Sehbehinderte. Es ist bis heute finanziell unabhängig und erhält
keine Unterstützung oder Subventionen aus öffentlicher Hand. Es wird nach wie vor durch private Gönner und
freiwillige Helfer unterstützt.
Von der Stockenstrasse aus verläuft das Gelände steil hinauf bis zum Vorplatz des Emilienheims, zu welchem
eine Zufahrt in einer Kurve hinaufführt. In diesem Vorbereich befindet sich heute ein Wohnhaus mit zwei
Wohnungen, welche extern vermietet und vom Vorplatz aus erschlossen sind. Der Vorplatz weitet sich im
nördlichen Bereich hinter dem dreigeschossigen Bestandsgebäude zu einem Parkplatz auf. Von dort aus führt
das Gelände nochmals um etwa ein halbes Geschoss hinauf, in das Herzstück der Anlage, den Park. Dieser ist
für die Sehbehinderten von grosser Bedeutung, da er ihnen einen geschützten und gewohnten Bewegungs-
raum mit hohem Wiedererkennungswert bietet. Der Park ist mit Wegen und Blumenbeeten sorgfältig gestal-
tet und gepflegt. Die Linde in der Gebäudeflucht des Emilienheims wurde 2017 im Rahmen einer Feier als
Ersatz gepflanzt und bildet ein wichtiges Element des Gartenraums. Gegen den Wald liegt ein kleiner Schopf
für den Gartenunterhalt. Sie stammen noch aus der Zeit, als der Park als Wirtschaftsgarten genutzt wurde.
Hier verläuft die Topografie weitgehend flach.
Abbildung 3-1 Blick von der Steinweidstrasse auf das Haupt- und Nbengebäude gemäss heutiger Nutzung (Quelle: Bericht des
Preisgerichts vom 28.01.2020)
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 12Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Abbildung 3-2 Areal gemäss heutiger Nutzung – der Anbau des Hauptgebäudes und das Zweifamilienhaus Stockenstrasse 24 sowie
einige Kleinbauten (alle gelb markiert) werden nicht mehr benötigt und sollen abgebrochen werden (Quelle: Pro-
gramm des Projektwettbewerbs vom Juli 2019)
Heute sind im Geltungsbereich insgesamt 15 oberirdische Parkplätze vorhanden, die teilweise im Waldab-
standsbereich liegen. Sechs Parkplätze sind dem Pflegepersonal, sechs den Besucherinnen und Besuchern und
drei der Wohnnutzung zugeteilt. Es ist keine Tiefgarage vorhanden.
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 13Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
3.3 Planungsgebiet und Eigentumsverhältnisse
Der vorliegende Gestaltungsplan betrifft die Parzelle Kat. Nr. 4048 (Stockenstrasse 22 und 24). Die Fläche des
Geltungsbereichs umfasst 7‘394 m2.
Abbildung 3-3 Auszug amtliche Vermessung, rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zugriff:
24.03.2020)
Das Grundstück Kat. Nr. 4048 befindet sich im Eigentum der Stiftung Emilienheim für ältere Blinde und Seh-
behinderte mit Sitz in Kilchberg. Die Stiftung ist auch Bauträgerin.
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 14Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4 Rahmenbedingungen
4.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen
4.1.1 Raumplanungsverordnung
Gestaltungspläne sind Instrumente der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 47 der Verordnung über die Raumpla-
nung des Bundes (RPV) hat die Behörde, welche Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbe-
hörde Bericht über die Planung zu erstatten. Es ist auszuführen, wie der Gestaltungsplan die raumplanerischen
Ziele und Grundsätze, die Anregungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und den
Richtplan berücksichtigen, sowie den Anforderungen des übrigen Bundesrechtes (insbesondere Umwelt-
schutzgesetzgebung) Rechnung trägt.
4.1.2 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
Das Gestaltungsplangebiet ist nicht im ISOS aufgeführt.
4.1.3 Kantonale Richtplanung
Kantonaler Richtplan
Gemäss geltendem kantonalem Richtplan [11] liegt das Gestaltungsplangebiet innerhalb des Siedlungsgebiets.
Aus dem kantonalen Richtplan ergeben sich keine Einschränkungen für den Geltungsbereich des Gestaltungs-
plans.
Siedlungsgebiet
Bahnlinie doppel- oder mehrspurig
Station / Haltestelle
Erdgastransportleitung ≤ 5 bar
Wasseraufbereitungsanlage bestehend
Seewasserfassung bestehend
Wassertransportleitung bestehend
Wassertransportleitung geplant
Hochleistungsstrasse bestehend
Hauptverkehrsstrasse bestehend
Abbildung 4-1 Auszug aus dem kantonalen Richtplan, Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand vom 22.10.2018 [11]; roter Kreis: Umge-
bung Emilienheim
Kantonales Raumordnungskonzept (ROK-ZH)
Das Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans weist die Gemeinde Kilchberg dem Handlungsraum
«urbane Wohnlandschaften» zu. Die Siedlungen innerhalb dieses Handlungsraums sollen sich unter Wahrung
einer hohen Wohnqualität nach innen entwickeln. Bestehende Potenziale in bereits überbauten Bauzonen
sollen aktiviert und erhöht werden. Konkret werden im ROK-ZH mitunter folgende Massnahmen für «urbane
Wohnlandschaften» formuliert:
• Siedlungen unter Wahrung einer hohen Wohnqualität nach innen entwickeln
• Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen, auf brachliegenden Flächen sowie im Bahnhofsum-
feld aktivieren und erhöhen
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 15Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
• Sozialräumliche Durchmischung fördern
• Arbeitsplätze erhalten und deren Lageoptimierung fördern
• Öffentliche Begegnungsräume schaffen
• Klare Siedlungsränder erhalten und Übergänge zur offenen Landschaft gestalten
• Ausgewählte öffentliche Bauten und Anlagen zur Stärkung der Zentrumsgebiete von kantonaler und
regionaler Bedeutung ansiedeln
Kilchberg
Abbildung 4-2 Auszug aus dem kantonalen Raumordnungskonzept des kantonalen Richtplans, Beschluss des Kantonsrates (Festsetzung), Stand
vom 31.08.2016
Der vorliegende Gestaltungsplan entspricht allen relevanten Vorgaben des kantonalen Richtplans.
4.1.4 Regionaler Richtplan
Ver- und Entsorgung, öffentliche Bauten und Anlagen
Das Emilienheim stellt einen wichtigen Baustein für eine gute Gesundheits- und Pflegeversorgung der Region
Zimmerberg dar. Im Regionalen Richtplan wird es als «Pflegeversorgung bestehend» aufgeführt (vgl. Abb. 6.3
Regionaler Richtplan Zimmerberg 2018, Richtplantext).
Abbildung 4-3 Abbildung aus dem Richtplantext des Regionalen Richtplans Zimmerberg 2018 (roter Kreis = Emilienheim)
Der erforderliche Spielraum für den geplanten Ausbau des Emilienheims sind auf kommunaler Ebene mit der
nutzungsplanerischen Festlegung des Perimeters als «Zone für öffentliche Bauten» bereits geschaffen worden.
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 16Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Siedlung
Gemäss Strategie für die Entwicklung des Siedlungsgebietes liegt der Geltungsbereich im Stadtstrukturtyp
«durchgrünter Stadtkörper». Dieser lässt sich wie folgt beschreiben: geringe bis mittlere bauliche Dichten,
Bebauung vom Strassenraum losgelöst, offene Anordnung, markante Durchgrünung / Gärten und Bäume,
mehrheitlich ausgedehnte Wohngebiete (vgl. Abb. 2.1b Regionaler Richtplan Zimmerberg 2018, Richtplantext
[17]).
Das Breitloh-Lättenhölzli, Stocken, Neuweid wird mit Karteneintrag Nr. 7 in der Themenkarte anzustrebende
bauliche Dichte als Gebiet mit niedriger baulicher Dichte ausgewiesen (vgl. Abb. 2.6a Regionaler Richtplan
Zimmerberg 2018, Richtplantext [17]). Funktion/ Ziel: Wohngebiet an landschaftlich empfindlicher Lage/ land-
schaftliche Einbettung der Siedlung.
Im regionalen Richtplan Zimmerberg (Richtplankarte Siedlung, Landschaft, siehe Abbildung 4-3) ist dement-
sprechend ergänzend zum kantonalen Richtplan festgehalten, dass der Geltungsbereich des Gestaltungsplans
im Siedlungsgebiet mit niedriger baulicher Dichte liegt. Er grenzt östlich an ein Gebiet ohne Dichtevorgaben
an. Das Gebiet mit niedriger baulicher Dichte grenzt westlich direkt an ein Gebiet mit hoher baulicher Dichte.
Die Übergänge sind auf Stufe Richtplanung nicht parzellenscharf geregelt.
Siedlungsgebiet
Hohe bauliche Dichte
Niedrige bauliche Dichte
Abbildung 4-4 Auszug aus der Richtplankarte Siedlung, Landschaft des regionalen Richtplans Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [17];
roter Kreis = Umgebung des Emilienheims
Bzgl. der baulichen Dichte sollen im vorliegenden Fall folgende Richtlinien beachtet werden:
• Beschränkung der Gebäudehöhe und Geschosszahlen auf in der Regel zwei Vollgeschosse
• Beschränkung der Gebäudelänge (Richtwert: ca. 25 m)
• Sicherung ausreichender Gebäudeabstände
• Sicherstellung einer guten Durchgrünung der Quartiere
• Gut gestaltete Siedlungsränder
Im Erläuterungsbericht zum regionalen Richtplan Zimmerberg [19] wird festgehalten, dass die regionalen Aus-
scheidungen von Gebieten niedriger und hoher baulicher Dichte ortsbauliche Zielsetzungen für landschaftlich
empfindliche bzw. urbane Lagen definieren, wobei es auch hier einen Ermessensspielraum für die Gemeinden
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 17Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
hinsichtlich der städtebaulichen Ausformulierung der niedrigen baulichen Dichte gibt. So darf die grundsätzli-
che Geschossigkeit von zwei Vollgeschossen im Sinne der vertikalen Verdichtung zugunsten eines durchgrün-
ten Quartiercharakters überschritten werden.
Das Gebiet wird mehrheitlich der mittleren Nutzungsdichte (100 - 150 K/ha) und teilweise der geringer Nut-
zungsdichte (50 -100 K/ha) zugewiesen (Einwohner + Beschäftigte = Köpfe) (vgl. Abb. 2.6b Regionaler Richtplan
Zimmerberg 2018, Richtplantext [17]).
Es ist also festzustellen, dass die verschiedenen Inhalte des regionalen Richtplans in Bezug auf die bauliche
Dichte einerseits und die Nutzungsdichte andererseits bezüglich der geografischen Festlegung divergieren und
kleinräumig - bezogen auf eine einzelne Parzelle - nur beschränkt aussagekräftig sind.
Abbildung 4-5 Auszug Themenkarte Nutzungsdichtestufen (K / ha üBZ): Dichteziel 2030, Richtplantext, Regionalen Richtplans Zimmerberg vom
9. Januar 2018 [17]; roter Kreis = Umgebung des Emilienheims
Landschaft
Die Nähe der Erholungslandschaft und Natur zu den Siedlungen ist eine grosse Qualität der Region, die es aktiv
für den Erhalt und die Verbesserung der Lebensqualität und der Erholungseignung der Siedlungs- und Land-
schaftsräume zu nutzen gilt.
Es sind Massnahmen zu folgenden Zielsetzungen gemäss Gesamtstrategie Landschaft (Regionaler Richtplan
Zimmerberg 2018, Richtplantext) zu treffen:
• Erhaltung und Aufwertung der Landschaft in ihrer orts- und regionstypischen Vielfalt, Schönheit und
Eigenart sowie der biologisch wertvollen Gebiete als Lebens- und Erholungsraum für die Bevölkerung
und als Lebensraum für die Tier- und Pflanzenwelt;
• Erhaltung und Förderung der Vernetzung der Siedlungsräume mit der Landschaft und der Landschafts-
räume sowie der biologisch wertvollen Gebiete untereinander;
• Erhaltung und Aufwertung der Siedlungsräume als Lebens- und Erholungsraum für die Bevölkerung,
sowie als Lebensraum für die Tier- und Pflanzenwelt.
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 18Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
Verkehr
Die Stockenstrasse ist im Abschnitt, der ans Gestaltungsplangebiet grenzt, als bestehender Radweg festgelegt.
Bahnlinie doppel- oder
mehrspurig bestehend
Station / Haltestelle be-
stehend
Fuss-/ Wanderweg mit
Hartbelag bestehend
Fuss-/ Wanderweg ge-
plant
Radweg bestehend
Radweg geplant
Hochleistungsstrasse be-
stehend
Veloparkierungsanlage
bestehend
Schifffahrtslinie beste-
hend
Abbildung 4-6 Auszug aus der Richtplankarte Verkehr des regionalen Richtplans Zimmerberg vom 9. Januar 2018 [17]
Vor dem Hintergrund der im regionalen Richtplan formulierten Interessen wurde eine sorgfältige Interessen-
abwägung vorgenommen (vgl. Kap. 7 Interessensabwägungen). Anhand dieser Interessenabwägung wurde
eine Lösung ausgearbeitet, die dem regionalen Richtplan gerecht wird.
4.1.5 Archäologischer Zonenplan und kantonale Denkmalschutzobjekte
Innerhalb des Geltungsbereichs und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich gemäss archäologi-
schem Zonenplan des Kantons Zürich und Verzeichnis der kantonalen Denkmalschutzobjekte weder schüt-
zenswerte Zonen noch Objekte.
Abbildung 4-7 Ausschnitt archäologischer Zonenplan und Denkmalschutzobjekte rot = Geltungsbereich (Quelle: GIS-Browser Kt.
Zürich, Zugriff: 25. März 2020)
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 19Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4.2 Kommunale Rahmenbedingungen
4.2.1 Kommunaler Richtplan
Die kommunale Richtplanung beschränkt sich aktuell auf den Richtplan Verkehr von 2014 [9]. Der Richtplan
Siedlung und Landschaft von 1998 ist nicht mehr aktuell und wird demnächst revidiert.
Abbildung 4-8 Auszug aus dem Verkehrsplan des kommunalen Richtplans, 2014 [9]
Der vorliegende Gestaltungsplan wird vom kommunalen Richtplan Verkehr nicht direkt tangiert. Alle Einträge
liegen ausserhalb des Geltungsbereichs des Gestaltungsplans, u.a. auch der bestehende Fussweg am Südrand
des Lättenhölzli, der an den übergeordneten Fuss- und Wanderweg auf dem Breitloo-Rücken anschliesst.
4.2.2 Bau- und Zonenordnung
Massgebend ist die durch die Gemeindeversammlung am 23. Mai 2012 festgesetzte und am 18. Februar 2015
durch die Baudirektion genehmigte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO) [8]. Das Gestal-
tungsplangebiet liegt in der Zone für öffentliche Bauten öB gemäss Ziffer 8 der BZO.
Das privat geführte Emilienheim stellt eine Pflegeeinrichtung von regionaler Bedeutung dar. Durch die Stiftung
werden öffentliche Aufgaben der Gesundheits- und Pflegeversorgung übernommen. Um dem Emilienheim
maximale Spielräume in der baulichen Weiterentwicklung einzuräumen, wurde es 1991 dem Nutzungszweck
entsprechend (vgl. § 60 Abs. 1 PBG 2) der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen. Gemäss § 60 Abs. 2 PBG gilt
auch der Bau von Alterswohnungen als öffentliche Aufgabe. Die mit dem Gestaltungsplan vorgesehenen Nut-
zungen sind somit zonenkonform.
Die Grundmasse für die Zone für öffentliche Bauten öB werden in der BZO nicht festgelegt. Massgeblich sind
somit die Vorgaben des § 49 a. Abs. 2 PBG (Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich). Demnach sind ma-
ximal sieben Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse unter Schrägdächern, ein anrechenbares Dach-
geschoss unter Tonnendächern oder ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss zulässig.
2
Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 7. September 1975
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 20Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg Für den Geltungsbereich besteht keine Gestaltungsplanpflicht nach Ziffer 14.2 der BZO. Abbildung 4-9 Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Kilchberg, grau = Zone für öffentliche Bauten = Geltungsbereich Gestaltungsplan Der vorliegende Gestaltungsplan Emilienheim hält die geltenden Grundmasse der BZO ein. 4.2.3 Aussichtsschutz Gemäss Aussichtsschutzplan der Gemeinde Kilchberg, der von der Gemeindeversammlung am 23. Mai 2012 beschlossen und am 6. Januar 2014 von der Baudirektion genehmigt wurde [10], ist der Geltungsbereich auf fast der Hälfte der Fläche von Aussichtsschutzfestlegungen betroffen (siehe Abbildung 4-9). Der Dachfirst des bestehenden Emilienheims verstösst leicht gegen diesen Aussichtsschutz (Bestandesgarantie) (siehe Abbil- dung 4-10). Die geplanten Neubauten und die Baubereiche des Gestaltungsplans berücksichtigen den Aus- sichtsschutz vollumfänglich. Mit dem geplanten Bauprojekt wird auch der aktuell bestehende Verstoss beho- ben, was in der 3D-Modellierung in Abbildung 4-11 nachvollzogen werden kann. Der vorliegende Gestaltungsplan Emilienheim hält den geltenden Aussichtschutz ein. Abbildung 4-10 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg [10] 210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 21
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg Abbildung 4-11 Ausschnitt Aussichtsschutzplan Gemeinde Kilchberg mit Projekt Emilienheim (Situation) Abbildung 4-12 3D-Modellierung Aussichtsschutzplan mit Bestandesgebäude Emilienheim (links) bzw. Projekt Emilienheim (rechts) 4.2.4 Kommunale Verkehrsbaulinien Entlang der Stockenstrasse sind im Bereich des Geltungsbereichs kommunale Verkehrsbaulinien festgesetzt (Regierungsratsbeschluss 3041/1987). Im Bereich des benachbarten Quartierplans Breitloo erfolgte die Bauli- nienfestsetzung mit Genehmigung durch die Baudirektion vom 29. November 2006. Abbildung 4-13 Kommunale Baulinien (blau), rot = Geltungsbereich Gestaltungsplan (Quelle: GIS-Browser Kt. ZH, Zugriff: 25.3.20) Im Rahmen des Gestaltungsplans behalten die Baulinien ihre Gültigkeit und werden vom Projekt eingehalten. 210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 22
Privater Gestaltungsplan «Emilienheim», Kilchberg
4.2.5 Waldabstand
Entlang des Lättenhölzli im Norden des Grundstücks tangiert eine rechtskräftige Waldabstandslinie das Grund-
stück des Emilienheims. Teile des Hauptgebäudes und des westlichen Anbaus sowie mehrere Nebenbauten
liegen innerhalb des Waldabstandes. Der bestehende Fussweg verläuft direkt am Südrand des Lättenhölzli.
Abbildung 4-14 Waldabstandslinie (hellgrün) innerhalb des Geltungsbereichs (rot), (Quelle: GIS-Browser Kt. Zürich, Zu-
griff: 25.03.2020)
Grundsätzlich gilt auf der betroffenen Parzelle 4048 ein Waldabstand von ca. 23 m (RRB Nr. 2868/1995).
Oberirdische Gebäude dürfen die mit RRB 2868/1995 festgesetzte kommunale Waldabstandslinie nicht über-
schreiten (§ 262 PBG). Für den Bereich zwischen Waldgrenze und Waldabstandslinie von ca. 23 m besteht also
ein generelles Bauverbot für Hochbauten.
Waldabstandsvorschriften schützen (als baupolizeiliche Normen) Bauten vor der Gefahr durch umstürzende
Bäume, vor Schatten, Feuchtigkeit und Waldbränden. Andererseits schützen sie (als forstpolizeiliche Norm)
den Wald, insbesondere den Waldrand, vor schädlichen Einwirkungen (schleichende Entwaldung, Niederhal-
tung, Bewirtschaftungs- und Zugangserschwernisse usw.).
Für Gebäude und Gebäudeteile, welche für den ständigen Aufenthalt von Personen (Wohn- und Arbeitsräume)
vorgesehen sind, können bis zu einem Minimalabstand von 15 m forstrechtliche Bewilligungen (gem. § 3
kantonale Waldverordnung) erteilt werden. Bei Nebengebäuden wie Lager- oder Maschinenräume, Carports
usw. ist eine weitere Annäherung an den Wald möglich. Solche Ausnahmen müssen im Einzelfall beantragt
bzw. beurteilt werden. Vorbehalten bleibt in jedem Fall die Ausnahmebewilligung der Gemeinde gemäss § 220
PBG [17].
210823_Erläuterungsbericht 23.08.2021 23Sie können auch lesen
