Quo vadis? Stadt Leipzig 2014 - Eine Immobilienmarktbetrachtung des Sachverständigenbüros
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Quo vadis?
Stadt Leipzig
2014
Eine Immobilienmarktbetrachtung des
Sachverständigenbüros
Dipl.-Ing. Helmut BornscheinSachverständigenbüro Quo vadis? ö.b.u.v. von der IHK zu Leipzig Dipl.-Ing. Helmut Bornschein Stadt Leipzig 2014 Bewertung v. b. u. unb. Grundstücken Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite Vorwort ………………………………………………………………………………3 1 Einfamilienhäuser ........................................................................................... 5 2 Eigentumswohnungen - Neubau .................................................................... 6 3 Eigentumswohnungen - sanierter Altbau, Erstverkauf ................................... 7 4 Eigentumswohnungen - sanierter Altbau, Wiederverkauf ............................. 8 5 Mehrfamilienhäuser ........................................................................................ 9 6 Gewerbehallen .............................................................................................. 12 7 Das Leipziger Gewerbemietniveau .............................................................. 13 7.1 Hallenmiete……………………………………….......................................13 7.2 Büromieten…………………………………………………………………14 8 Bevölkerungsentwicklung Leipzig ............................................................... 16 9 Städtevergleich Sachsen ............................................................................... 17 10 Schlusswort .................................................................................................. 19 11 Quellenangabe .............................................................................................. 20 12 Impressum .................................................................................................... 20 www.helmut-bornschein.de Tel.: (0341) 6 51 21 11 buero@helmut-bornschein.de
Sachverständigenbüro Quo vadis? ö.b.u.v. von der IHK zu Leipzig
Dipl.-Ing. Helmut Bornschein Stadt Leipzig 2014 Bewertung v. b. u. unb. Grundstücken
Vorwort
von der IHK zu Leipzig öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
„Quo vadis, Leipzig?“ – „Wohin gehst Du, Leipzig?“
„Quo vadis?“ ist eine alte lateinische Phrase mit der Bedeutung „Wohin gehst du?“.
Zudem ist sie eine häufig und auch international verwendete Redewendung, die, fernab jeder
Immobilie, 1895/1896 durch einen Roman des polnischen Schriftstellers Henryk Sienkiewicz
weltbekannt wurde.
Im Alltag wird diese Redewendung auch oft im Sinne von „Wohin soll das noch führen?” oder
„Wie soll das weitergehen?” verwendet.
Die, in dieser von mir verfassten Marktbetrachtung, enthalten Meinungen und Fakten sollen
allerdings weit weniger die Zukunft prognostizieren, als es der Titel „Quo vadis?“ vermuten
lässt.
Einen simplen Rückblick stellt sie jedoch auch nicht dar, gleichwohl dieser umfassend enthalten
ist.
Trends, Zusammenhänge, vergleichende Betrachtungen usw. sind die Basis eines jeden
Markteilnehmers, wenn es um eine Immobilieninvestition geht. Wie der Einzelne aus der
Erfahrung der Vergangenheit und der Gegenwart heraus seine ureigenste Auffassung über die
Aussichten dieser Investition entwickelt, ist dabei höchst unterschiedlich.
Eine Herangehensweise über Rentabilitätsberechnungen, Bedarfsanalysen, Marktzyklen,
Chartanalysen, Trendfolgeindikatoren, Umkehrsignalen, Computersimulationen,
Benchmarking-Analysen oder auch einfach nur aus dem Bauchgefühl heraus getroffene
Entscheidungen stellen nur einen Bruchteil der möglichen Ansätze dar sich dem Markt zu
nähern und zu versuchen die Zukunft zu prognostizieren.
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In einem geregelten Markt führen einige der möglichen Methoden auch zu durchaus
respektablen Zukunftsinterpretationen und darauf aufbauenden Investitionen.
Gleichwohl, den „Stein der Weisen“ hat bisher noch keiner gefunden und daher kommen immer
wieder starke Marktschwankungen und sogar Immobilienblasen zustande.
Selbst dann, wenn die Hinweise darauf deutlich oder überdeutlich sind, ist der Markt vor
Übertreibungen und den darauf folgenden Korrekturen nicht gefeit.
Die Finanzkrise mit der die Welt und vor allem auch einige europäische Staaten seit 2007 bis
heute zu kämpfen haben, wurde im Sommer 2007 als US-Immobilienkrise (Subprime-Krise)
ausgelöst. Diese „Subprime-Krise“ basierte quasi auf einer noch älteren Krise, dem Platzen der
„Dotcom-Blase“.
In Deutschland waren davon seinerzeit die Unternehmen der sogenannten „New Economy“
betroffen, die an der Börse am „Neuen Markt“ gehandelt wurden. Mit dem Platzen der
“Dotcom-Blase“ zur Jahrtausendwende wurde zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen
eine jahrelange Niedrigzinspolitik in den USA eingeleitet. Die US-Notenbank „Fed“ (Federal
Reserve System) betrieb diese Niedrigzinspolitik zur Konjunkturstimulierung und ermöglichte
damit eine erneute Preisblase, diesmal am Immobilienmarkt, deren platzen („Subprime-Krise“)
als der unmittelbare Auslöser für die 2007 offen ausbrechende „Finanz- und Bankenkrise“ gilt.
Wäre dies vorherzusehen gewesen? Nun ja! Die einen meinen nein, denn sonst hätte man sich
ja darauf vorbereiten können, die anders sagen ja, denn dies sei doch eine „Immobilienkrise mit
Ansage“ gewesen. Die Immobilienkrise entwickelte sich weiter zur Finanzkrise und die
Finanzkrise der Banken wuchs sich aus bis in die „Staatsverschuldungskrise“. Auch heute gibt
es wieder Niedrigzinsen und billiges Baugeld, ob dies zum selben Ergebnis führt wie 2007 wird
sich zeigen.
Ein Schelm, der da meint: „unvorhersehbare Krisen“ produzieren immer wieder neue
„unvorhersehbare Krisen“, oder ist dies vielleicht doch nicht so schelmisch?
Leipzig hatte in den letzten beiden Jahrzehnten eine durchaus interessante
Immobilienmarktentwicklung aufzuweisen. Immobilienboom bis Mitte der 90er Jahre, Platzen
der Immobilienblase mit einer Baurezession bis ca. 2001/2, Erholung des Marktes bis heute und
das zwangsläufig sich hieraus ergebende, unvermeidliche Zukunftsgeschehen, wie immer es
aussehen mag.
Doch die Zukunft ist noch nicht geschrieben, sie entsteht erst noch und zwar durch die Summe
der Handlungen, die die Markteilnehmer mit Ihren umfänglichen Wissen oder auch
Nichtwissen um Zusammenhänge genau heute vornehmen.
Die Wertermittlung, der ich mich nunmehr seit über 20 Jahren verbunden fühle, ist in diesem
Rahmen die ordnende Hand, die es mit Pragmatismus versteht, die vielfältigen Aspekte des
Marktes schlussendlich in einer Zahl auszudrücken.
Und eines wird ganz sicher immer bleiben, die Frage der Fragen:
„Qua vadis?“
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1 Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind eine generell beliebte Eigentumsform. Leipzig verfügt zudem bis heute
über ein entsprechendes Angebot an Flächen, welche zur Bebauung mit individuellen
Wohnbauten geeignet sind. Dies ermöglicht, nach wie vor, in guten Lagen Grundstücke zu
bebauen, die auch für den Normalbürger preislich erschwinglich sind.
Dennoch ist seit dem Jahr 2008 ein deutlicher Aufwärtstrend des durchschnittlichen
Preisniveaus festzustellen, welcher sich insbesondere im Jahr 2012 deutlich in einem Anstieg
gegenüber dem Vorjahr manifestierte. Die aus heutiger Sicht wahrscheinlich zumindest noch
mittelfristig weiterbestehende Niedrigzinspolitik der EZB und damit der Banken an sich, sollte
diesen Aufwärtstrend vermutlich auch im Jahr 2014 weiter befördern.
Kaufpreise von EFH - Neubau
3000
2500
2000
€/m2Wfl.
max
1500
1000 mittel
500 min
0
Es hat sich zudem am Markt gezeigt, dass in vermeintlich „einfachen“ Gegenden (niedriger
Bodenwert), keineswegs nur einfache Häuser gebaut werden. Das niedrige Bodenwertniveau
wird durchaus auch dazu genutzt, relativ große Grundstücke zu erwerben und/oder mit dem
nicht in den Boden investiertem Geld sehr hochwertige Häuser zu errichten.
Am teuersten wurde, laut einer Veröffentlichung des GAA Leipzig, ein Einfamilienhaus im
Leipziger Stadtbezirk Altwest für rund 535.000 € verkauft. Dies ist allerdings in der Tat ein
Einzelfall.
Der Einfamilienhausbau zeigt derzeit keine Ermüdungserscheinungen, im Gegenteil. Die
immer deutlicher werdende Notwendigkeit einer energiesparenden Bauweise, lässt sich bei
einem Neubau am effektivsten umsetzten. Altbauten müssen hingegen, mit teils erheblichen
Aufwand, modernisiert werden, was auf Grund der bereits vorhandenen Bauweise nicht immer
optimal möglich ist.
Tendenziell würde ich den Markt für neugebaute EFHer in der nächsten Zeit stabil und positiv
einschätzten. Der Markt für Bestandobjekte hingegen, insbesondere für Gebäude, die nicht über
einem guten allgemeinen und zeitgenmäßen energetisch Standard verfügen, dürfte
wahrscheinlich eher unter preislichen Druck geraten.
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2 Eigentumswohnungen - Neubau
Bei Eigentumswohnungen ist der Markt, wie bei anderen Immobilienarten auch, in den
Erstverkauf (verbunden mit der Herstellung oder Wiederherstellung der Wohnung, bei der der
Käufer auch als Auftraggeber der Bauleistung auftritt) und in den Wiederverkauf (handeln mit
der fertiggestellten Wohnung) unterteilt.
Der Neubau von Wohnungen ist in Leipzig, nach wie vor, relativ schwach ausgeprägt. Nach
den umfassenden Bausubventionen (Sonderabschreibungen) der 1990er Jahre entstand ein
Überangebot an Wohnungen, welches stark auf die Mietpreise drückte. Nichtsubventionierte
Neubauten hatten und haben es in diesem Umfeld schwer.
Hinzu kommt, dass „denkmalgeschützte Gebäude“, die noch saniert wurden und unsanierte
Häuser, die in einem „förmlich festgelegten Sanierungsgebiet“ liegen, auch weiterhin durch
staatliche Förderungen begünstigt sind. Die Bautätigkeit fand und findet daher überwiegend in
diesem Marksegment statt.
Kaufpreise von neugebauten ETWen inkl.
Stellplatz im Erstverkauf
3000
2500
€/m2Wfl.
2000
1500
1000
500
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Unter Schwankungen stiegen die Kaufpreise bisher langsam an (siehe Grafik). Ursächlich
dürften hierfür zwei Faktoren sein. Zum einen, das knappe Angebot auf Grund der geringen
Bautätigkeit und zum anderen, die stetig steigenden Baukosten. Der Baupreisindex hat in
diesem Zeitraum die Kaufpreisentwicklung von Immobilien klar outperformt.
Die positive wirtschaftliche Entwicklung Leipzigs in den letzten Jahren, hat jedoch zusehends
einen Markt für gehobene, neuwertige Objekte eröffnet. Die städtebaulichen Planungen an
einigen repräsentativen Standorten sind mittlerweile so weit fortgeschritten, dass in naher
Zukunft mit der Umsetzung diverser Neubauprojekte gerechnet werden kann, wie
beispielsweise in der Prager Straße. Dies muss sich nicht zwangsläufig nur in Form von
Eigentumswohnungen darstellen, auch nicht aufgeteilte Objekte können entstehen.
Die Tendenz erscheint auf absehbare Zeit in diesem Segment günstig zu sein.
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3 Eigentumswohnungen - sanierter Altbau, Erstverkauf
Der Erstverkauf des sanierten Altbaus ist seit vielen Jahren im Bereich der
Eigentumswohnungen mit großem Abstand der Hauptmarkt. Dies begründet sich hauptsächlich
darin, dass es im Bereich der denkmalgeschützten Gebäude, deren nicht nutzbarer Wohnraum
wiederhergestellt werden muss, nach wie vor eine staatliche Subventionierung
(Sonderabschreibungen) der Baukosten gibt.
Dies scheint für eine hinreichende Anzahl an Marktteilnehmern interessant zu sein, so dass sich
hier ein stabiler Teilmarkt entwickelt hat.
Kaufpreise von ETWen ohne Stellplatz,
san. Altbau im Erstverkauf
2500
2000
€/m2Wfl.
1500
1000
500
0
Jahr
Die Kaufpreise sind geprägt von den Baukosten, welche sich in der Vergangenheit dynamischer
nach oben entwickelt haben als die Preise. Nicht zuletzt dadurch ist ein Anstieg der Kaufpreise
festzustellen. Dieser Anstieg erscheint allerdings limitiert, da die Qualität der noch zur
Verfügung stehenden, sanierungsbedürftigen Altbauten abnimmt. Zum einen sind die seit
vielen Jahren leer stehenden Objekte zusehends schadhafter und damit stärker
erneuerungsbedürftig und zum anderen sind die wirklich guten Lagen bereits seit langem
saniert.
Diesem Trend steht jedoch auch hier die Angebotsseite gegenüber. Es ist nun keineswegs so,
dass es bald keine Objekte mehr gibt, die mit Sonderabschreibungen umfassend saniert werden
könnten, aber die Anzahl derer wird zusehends geringer.
Der Markt für den Erstverkauf von sanierten Altbauten hat sicher noch eine gute Zukunft vor
sich, zumindest solange, bis auch das letzte denkmalgeschützte Haus saniert oder abgebrochen
ist.
Wenig bekannt ist, dass bei dem Nachweis der Unwirtschaftlichkeit einer Denkmalsanierung
dieses Denkmal durchaus auch abgerissen werden kann. Schätzungen zufolge soll dies in
Leipzig schon bei über 400 Gebäuden der Fall gewesen sein.
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4 Eigentumswohnungen - sanierter Altbau, Wiederverkauf
Kein Teilmarkt ist in Leipzig wohl so brisant, wie der Wiederverkauf von
Eigentumswohnungen im sanierten Altbau. Bundesweite Presseberichte über den Verkauf von
„Schrottimmobilien“, eine seit Jahren überdurchschnittlich hohe Anzahl an
Zwangsversteigerungen in diesem Marktsegment, eine bundesweite Prozesslawine mit dem
Vorwurf der Sittenwidrigkeit oder der Falschberatung bei den Gerichten, Verzerrungen der
Marktberichte der Gutachterausschüsse infolge nachträglich abgewickelter Kaufverträge usw.
sind nur einige der Schlagworte in diesem Bereich.
Da ist man fast geneigt zu sagen: „Nie war die Wertermittlung so wertvoll wie heute“. Dies ist
jedoch nicht ganz so, denn Wertermittlung ist immer wichtig. Eine wahrscheinlich schon sehr
alte, aber dafür auch sehr bekannte kaufmännische Regel meint übrigens: „Der Gewinn liegt
im Einkauf.“
Kaufpreise von Eigentumswohnungen,
san. Altbau im Wiederverkauf
4000
3000
€/m2Wfl.
max
2000
mittel
1000 min
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Das besondere an der vorstehenden Grafik ist eigentlich das Phänomen, dass nicht unbedingt,
oder nicht nur, die besten Lagen mit den besten Mieten unter den hohen Werten zu finden sind,
sondern auch Wohnungen, welche man dort nie vermutet hätte und die realistischer Weise eher
unterhalb des Mittels anzusiedeln wären.
Vergleicht man die Grafik mit den Auswertungen auf den vorstehenden beiden Seiten, so zeigt
sich, dass die Wiederverkäufe von sanierten Altbauwohnungen (und dies können zwar auch
fast neuwertige Wohnungen sein, i.d.R. sind es aber ältere, also vor vielen Jahren sanierte
Wohnungen) streckenweise die Niveaus der Erstverkäufe des san. Altbaus und selbst des
Neubaus erreichen und partiell sogar übersteigen. Dies wirft mindestens einige grundlegende
Fragen auf, die umfassend untersucht und beantwortet werden sollten, in jedem Fall mahnt dies
aber zu Sorgfalt bei der Entscheidungsfindung.
Der Wiederverkaufsmarkt war viele Jahre lang unterrepräsentiert, er sollte jedoch meines
Erachtens, auf einem angemessenen Preisniveau, künftig eine größere Bedeutung erlangen
können. Den pauschal bekannten Vergleichskauffällen würde ich aber mit Vorsicht gegenüber
treten und sie schon gar nicht allein zu Grundlage von Kaufentscheidungen machen wollen. Die
kaufmännisch konservative Herangehensweise, durch Berücksichtigung der nachhaltigen
Rentabilität eines Objektes, erscheint mir hier besonders angeraten.
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5 Mehrfamilienhäuser
Die Mehrfamilienhäuser stellen den Hauptnmarkt der Wohnungsimmobilienwirtschaft dar.
Hier leben die mit Abstand meisten Menschen und die Häuser sind die dominierende Bauweise
in den Städten.
Sind diese Grundstücke nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt, repräsentieren sie den Mark
der Mehrfamilienhäuser. Dieser Markt ist groß und stabil. Leipzig verfügt auf Grund seiner
Geschichte, nach wie vor, über einen erheblichen Bestand an schönen Gründerzeithäusern, die,
wenn sie saniert sind, den Kern der sanierten Altbauten darstellen.
Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern,
sanierter Altbau
2500
2000
€/m2Wfl.
1500 max
1000 mittel
500 min
0
Die Grafik zeigt zum einen die Konstanz im Mittelwert, der sich seit 2005 kaum bewegt hat,
aber auch die Dynamik an den Rändern. Die obere Preisschiene tendierte seit Jahren moderat
aufwärts, während das untere Segment weiter absank. In 2012 wurden nunmehr erstmals seit
langer Zeit die niedrigpreisigen Objekte etwas teurer veräußert, das höherpreisige Segment
erfuhr sogar einen regelrechten Sprung nach oben. Da jedoch der Mittelwert gleichzeitig nur
moderat stieg, handelt es sich bei diesem Spitzenwert vermutlich um ein Einzelobjekt bzw. nur
um einige wenige Grundstücke.
Die Gründe für die nach wie vor gegebene relativer Konstanz der Verkäufe sind vielfältig. Ein
wichtiger Aspekt ist beispielsweise das starke Ansteigen der Energiekosten, insbesondere für
die Heizung. Diese Gegebenheit wird von Mehrfamilienhäusern, die in diesem Jahrtausend
saniert wurden oftmals wesentlich besser berücksichtigt, als bei den in den 1990er Jahren
sanierten Gebäuden, da dieses Thema seinerzeit bei weitem nicht die Bedeutung hatte, wie
heute.
Es spricht derzeit einiges dafür, dass die Schere zwischen oben und unten weiter ausgeprägt
erhalten bleibt. Eine nachhaltige Neubewertung des Leipziger Marktes könnte sich mittelfristig
dennoch einstellen. Steigende Immobilienpreise gehen zumindest zeitversetzt immer mit
entsprechenden Mietsteigerungen einher. Die Mieten steigen in Leipzig derzeit an und werden
vermutlich auch noch weiter steigen, jedoch ist die Mietpreisentwicklung begrenzt durch die
nicht in gleichem Maße mitziehende Einkommenssituation der Bevölkerung.
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Galt über lange Jahre eine Nettokaltmiete von 7-8 €/m2 als die Spitze des Marktes, so werden
derzeit in ausgewählten Lagen bereits Mieten gezahlt, die jenseits der 10,- €/m2 liegen. Dieses
Marktsegment ist allerdings eng und repräsentiert nicht die breite Masse.
Die bereits erwähnte Begrenzung der Miete zeigt sich deutlich, wenn man den Anteil der
Gesamtmiete am Gesamteinkommen betrachtet. Dies ist der Anteil, welchen die Mieter von
ihrem verfügbaren Gesamteinkommen für die Nettokaltmiete und die Nebenkosten
(Gesamtmiete) aufbringen müssen. Dieser Anteil ist seit dem Jahr 2001 gestiegen.
Anteil der Gesamtmiete
am Einkommen
36
34
32
%
30
28
26
Jahr
Im Zusammenspiel mit den sehr dynamisch ansteigenden Nebenkosten, die sich in fast alle
Kostenarten umfassend erhöhen (auch die Stadt Leipzig hat zum 01.01.2011 den
Grundsteuerhebesatz von 500 auf 650 angehoben), kann die Einkommensentwicklung der
meisten Einwohner nicht mithalten.
Dem Betriebskostenspiegel des Mieterbundes ist z.B. zu entnehmen, dass die Heizkosten in
Leipzig, im Jahr 2011, mit 1,12 €/m2Wfl (2009 waren es noch. 0,94 €/m2Wfl) vergleichsweise
hoch waren. Im Deutschland insgesamt wurden hiernach im Jahr 2011 nur 1,01 €/m2
aufgewendet.
Die Gesamtmiete kann aber nicht dauerhaft einen immer höheren Anteil am Gesamteinkommen
beanspruchen. Diese Diskrepanz wirkt zunächst mietpreisdeckelnd, muss aber langfristig gelöst
werden, sei es durch ansteigende Einkommen im Rahmen eines Realeinkommenszuwachses,
durch Inflation, dem wieder Absinken der Nettokaltmiete im Rahmen einer Marktanpassung,
der Verringerung des Höhe der Nebenkosten u.a.m.
Wie es auch kommt, eins ist sicher, es wird kommen und je nachdem wie sich die Zukunft in
dieser Frage gestaltet, beantwortet sich auch ein stückweit die Frage nach der künftigen,
nachhaltigen Marktentwicklung der Mehrfamilienhäuser.
Die Einflussfaktoren auf den Markt sind jedoch sehr vielschichtig und keineswegs nur auf das
Einkommen beschränkt. Ein wichtiger weiterer Punkt ist beispielweise die Leerstandsquote von
Wohnungen, denn diese hat direkten Einfluss auf Angebot und Nachfrage. Die Leerstände
sinken in Leipzig seit Jahren und nähern sich allmählich einer Quote von 5% - 6% (derzeit etwa
10%), welche für einen gut funktionierenden Immobilienmarkt nötig und gesund ist.
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Der Trend in der Grafik zeigt konstant nach unten. Unter Berücksichtigung der
Bevölkerungsentwicklung in Leipzig, sollte die Abnahme der Lererstände auch weiter
voranschreiten.
Anzahl der leer stehenden
Wohnungen in der Stadt Leipzig
80000
60000
Anzahl
40000
20000
0
Jahr
Eventuell neu aufgelegte städtebauliche Abbruchprogramme für nicht mehr nachhaltig zu
bewirtschaftende Gebäude, könnten hier zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes führen
und indirekt sogar den Wohnungsneubau befördern. Da der Markt jedoch derzeit im Steigen
begriffen ist, wird es wohl kaum zu solchen Unterstützungen kommen. Es bleibt daher
abzuwarten, wie weit die jetzige Hausse läuft und welche Gebäude danach tatsächlich noch
unsaniert übrig bleiben werden.
Der permanente Zuzug nach Leipzig könnte mittelfristig das Potential haben die
Leerstandsquote deutlich zu senken. Falls das prognostizierte Bevölkerungswachstum
tatsächlich so hoch ausfällt, wie in manchen Maximalanalysen erwartet, könnte der
Einwohneranstieg größer sein als die gleichzeitige Schaffung von neuem Wohnraums.
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6 Gewerbehallen
Der Begriff Gewerbehalle ist ein Sammelbegriff, welcher die verschiedenartigsten
Nutzungsformen von Hallen beinhaltete. Hallen werden überwiegend als Serviceflächen
(Ausstellungsflächen, Werkstätten), Produktionshallen oder der Lagerhallen für Logistik
genutzt.
Insbesondere der Handwerksbereich verfügt in den klassischen Gewerbegebieten über eine
hohe Anzahl an Serviceflächen, sprich Hallen. Diese unterliegen den vielfältigsten
Nutzungsmöglichkeiten und sind ein wesentlicher Bestandteil der Wertschöpfung durch die
Mittelschicht.
Logistikgrundstücke hingegen können sowohl Grundstücke der einfachen Lagerwirtschaft aber
auch hochtechnisch vernetzte Distributionszentren sein.
Die Flächen für Logistikzentren schwanken zwischen ca. 2.000 und 200.000 m2, wobei sich
der überbaute Flächenanteil i.d.R. zwischen ca. 40% und 65% bewegt.
Logistikimmobilien sind zumeist monofunktional ausgerichtet und haben daher eine geringe
Drittverwertungsmöglichkeit, im Gegensatz zu den Serviceflächen im Handwerksbereich.
Angebotspreise von Gewerbehallen
2000
Angebotspreis in €/m2
1500
max
1000
mittel
500 min
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Die Angebotspreise in der Grafik zeigen im mittleren Bereich eine relative Konstanz etwa um
den Wert von 300 €/m2 und auch der untere Bereich bewegt sich relativ konstant im Bereich
von ca. 60 €/m2 und 70 €7m2. Wesentlich mehr Bewegung ist im höherpreisigen Segment zu
verzeichnen. Deutliche Sprünge sind hier nicht ungewöhnlich.
Die städtebaulichen Planungen in den letzten beiden letzten Jahrzehnt haben unterm Strich für
genügend gewerblichen Flächen gesorgt, so dass, abgesehen von einzelnen Spitzen, der Markt
in der Lage ist neuen gewerblichen Bedarf in der Regel auch zu befriedigen. Nachfragedruck
ist daher in absehbarer Zeit eher nicht zu erwarten.
Für die Werthaltigkeit insbesondere von Grundstücken mit Gewerbehallen ist somit neben der
Lage, vor allem der Ausstattungsstandart, der Zustand und die Größe der Halle von
entscheidender Bedeutung.
Die Aussichten für Hallen würde ich als solide, stabil und gut bezeichnen. Größere Preissprünge
meine ich sind in naher Zukunft wahrscheinlich nicht zu erwarten. In ungünstigen Lagen kann
es allerdings durchaus auch zu einem begrenzten Preisverfall kommen.
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7 Das Leipziger Gewerbemietniveau
7.1 Hallenmieten
Auf die Bedeutung der Gewerbehallen für den Standort Leipzig wurde vorstehend bereits
ausführlich eingegangen. Häufig ist die Halle ein reines Funktionsgebäude zur Eigennutzung,
quasi die Hülle für das eigentliche Kerngeschäft. Bei temporären Kapazitätsüberhängen z.B.,
einem nur mittelfristig beabsichtigten Engagement oder als Überbrückung bis die eigenen
Gebäude errichtet sind werden Hallen auch gemietet.
Das mittlere Angebotsmietniveau liegt seit Jahren konstant bei etwa 3,00 €/m2 bis 3,50 €/m2.
Die Hallenmieten im oberen Bereich nähern sich einem, dem Markt entsprechenden, soliden
Niveau bzw. haben es bereits erreicht. Mit rd. 5,00 €/m2 bis 6,00 €/m2 sind moderne
Logistikhallen in guter Lage aus meiner Sicht angemessen platziert.
Im unteren Bereich ist eine längerfristige Preisstabilität bei den Angebotsmieten erkennbar.
Dies verwundert eigentlich nicht, denn nicht für jede Güterlagerung wird auch gleich eine
Warmhalle benötigt. Einfache Kalthallen werden jedoch relativ wenig gebaut und sind meistens
als Bestandshallen anzutreffen. Hier ist eine gewisse Knappheit zu vermuten, die die Preise
stabil hält. Nicht in das Bild passt daher der doch deutliche Rückgang im Jahr 2013. Derzeit
würde ich einen temporären Ausreiser vermuten. Ob sich dies bewahrheitet oder ob dies bereits
die Anfänge des zu erwartenden, demoskopisch begründeten Hallenüberhangs infolge
altersbedingter Geschäftsaufgaben ist, wird die Zukunft zeigen.
Hallenmieten netto kalt
10
8
max
€ / m2
6
4 mittel
2 min
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Generell kann davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage nach Hallen und Logistikflächen
auch weiterhin robust sein sollte. Die Entwicklung der Logistikbranche im Bereich des
Leipziger Flughafens erscheint nach wie vor als dynamisch wachsend und keineswegs
abgeschossen. Die bereitstehenden und entwickelten Flächen sind zwar derzeit ausreichend
vorhanden, jedoch endlich.
Bei einem längerfristigen anhaltenden Aufschwung der Branche wird sich die Frage stellen, ob
dann immer noch in gleichem Maße, wie bisher, Lagerkapazität neu errichtet wird. Denn eines
steht außer Frage, die Logistikbranche ist u.a. auch stark abhängig von der zyklischen Industrie.
Treten diese Industrien auch nur in eine normale, zyklisch auftretende Marktberuhigung ein,
fallen auch die zu transportierenden Stückgutzahlen.
Chancen und Risiken liegen, wie fast immer, nah beieinander. Von temporären Schwankungen
abgesehen, erscheint der Mietmarkt in nächster Zeit solide aufgestellt. Nachhaltig relevante
Veränderungen erwarte ich derzeit nicht.
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7.2 Büromieten
Eine wesentliche Bedeutung bei der Bürovermietung hat die sogenannte Angebotsreserve,
gemeint ist damit der Leerstand an Bürofläche, die allerdings bei Bedarf und in der Regeln nach
Restrukturierung und Modernisierung dem Markt wieder zugeführt werden kann. Diese
Leerstände waren in der Vergangenheit in Leipzig erheblich, nahmen bis heute jedoch
kontinuierlich ab.
Anzahl der leer stehenden Bürofläche in
der Stadt Leipzig
800000
600000
m2
400000
200000
0
Jahr
Im Jahr 2011 war Leipzig erstmals nicht mehr Schlusslicht im Ranking der Städte hinsichtlich
der Leerstandquote. Folgende Zahlen wurden seinerzeit von der gif (Gesellschaft für
Immobilienwirtschaftlichen Forschung e.V.) veröffentlicht.
Stadt Bürobestand Büroleerstand Leerstandsquote
in Mio. m2 In 1.000 m2 in %
Berlin 18,1 1.400 7,7
Frankfurt 12,1 1.664 13,8
Hamburg 13,0 1.100 8,3
Leipzig 3,7 500 13,7
München 14,0 1.020 7,3
Leipzig ist somit auf einem guten Wege hin zu einer wirtschaftlich gesunden Angebotsreserve
von etwas unter 10%.
Diese Entwicklung über die Jahre hin, hat in Leipzig zu weitestgehend konstanten Büromieten
geführt. Die marktgängigen Objekte waren in ausreichender Zahl vorhanden, so dass sich ein
Nachfragedruck in der Breite nicht entwickelte.
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Die Formulierung in der Grafik „Leipziger Hauptmarkt“ beinhaltet die üblicherweise am
häufigsten auftretenden Mieten. Daneben gibt es über beiden Richtungen hinausgehende
Mieten, allerdings in geringem Maße.
Der hier ausgewiesene untere Bereich stellt den Rahmen dar, in dem auf einfachem Niveau
noch wirtschaftlich vermietet werden kann. Es gibt jedoch auch Objekte, die preisgünstiger
sind, allerdings ist die noch verbleibende Restnutzungsdauer dann vergleichsweise gering.
Diese Objekte werden auf Verscheiß gefahren bis zur planmäßigen Nutzungsaufgabe und
Neuorientierung des Areals.
Auf der anderen Seite gibt es einen kleinen, innerstädtischen Teilmarkt, bei dem Spitzenmieten
bis 12 €/m2 erzielt werden. Ein nachhaltiges Ansteigen dieser Spitzenmieten ist derzeit aus
meiner Sicht allerdings eher nicht zu vermuten, da in der Leipziger Innenstadt aktuell mehrere
Bauvorhaben realisiert werden, die neben größeren Einzelhandelsflächen und
Parkplatzangeboten auch Büronutzungen beinhalten.
Büromieten im Leipziger
Hauptmarkt
10
8
€ / m2
6 min
4
mittel
2
0 max
Für den Büromarkt in Leipzig besteht meiner Einschätzung nach eine sehr gute,
wachstumsorientierte Entwicklungsperspektive. Bis sich dies in nachhaltig steigenden Mieten
von relevanter Größenordnung niederschlägt, wird vermutlich noch einige Zeit vergehen.
Es wird auch die spannende Frage sein, ob die bestehende Angebotsreserve künftig tatsächlich
reaktiviert wird oder ob Neubauten die interessanteren Entwicklungschancen bieten. Potentielle
Flächen gibt es in Innenstadtnähe durchaus.
Wie in allen anderen Märkten auch, korreliert im Büromarkt naturgemäß die Miete, somit der
Ertrag, mit dem Wert der Immobilien. Dies ist wie mit den zwei Seiten einer Medaille, die eine
kann ohne die andere nicht sein.
Beides, meine ich, sollte sich in naher Zukunft weitestgehend auf einem konstanten Niveau
bewegen.
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8 Bevölkerungsentwicklung Leipzig
Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt ist ein außerordentlich wichtiger Faktor jedweder
wirtschaftlichen Betrachtung. Dies ist so wahr, wie bekannt. Ich möchte daher an dieser Stelle
auf diese Zusammenhänge nicht näher eingehen, sondern die Gelegenheit zu einem kleinen
geschichtlichen Ausflug nutzen.
Im Mittelalter und der frühen Neuzeit wuchs die Bevölkerung Leipzigs nur langsam und ging
durch die zahlreichen Kriege, Seuchen und Hungersnöte immer wieder zurück. Mit dem
Beginn der Industrialisierung im 19. Jahrhundert beschleunigte sich das
Bevölkerungswachstum. Lebten 1800 erst 32.000 Menschen in der Stadt, so überschritt die
Einwohnerzahl Leipzigs schon 1870 die Grenze von 100.000, wodurch sie zur Großstadt
wurde. 1930 erreichte die Bevölkerungszahl mit 718.200 ihren historischen Höchststand.
In den sich anschließenden Kriegsjahren verringerte sich die Einwohnerzahl erheblich.
Insgesamt verlor Leipzig durch Evakuierung, Flucht, Deportationen und Luftangriffe rund 20
Prozent seiner Bewohner (126.000 Personen). Die Einwohnerzahl sank bis 1945 auf 582.000.
stieg bis 1950 wieder auf 617.000 um dann bis zur Wende in der DDR auf 530.000 zu fallen.
Zwischen 1990 und 1998 verlor die Stadt infolge starker Suburbanisierungsprozesse, der
überregionalen Abwanderung und des Geburteneinbruchs etwa 18 Prozent der Einwohner und
schrumpfte auf 437.000 Personen. Etwa um das Jahr 2000 setzte eine Trendwende ein und die
Abwärtsspirale wurde durch einen nachhaltigen Aufwärtstrend abgelöst.
2005 lebten in Leipzig bereits wieder über 500.000 Menschen mit ihrem Hauptwohnsitz. Seit
einigen Jahren profitiert die Stadt zunehmend auch von deutlichen Wanderungsgewinnen.
Aktuelle Zahle für das Jahr 2013 liegen derzeit noch nicht vor.
Einwohnerzahl Stadt Leipzig
mit Hauptwohnsitz
520000
510000
Einwohner
500000
490000
480000
Jahr
Der Bevölkerungseinbruch im Jahr 2011 war Ergebnis der Volkszählung (Zensus) vom
09.05.2011, auf Grund dessen die Einwohnerzahl um ca. 22.000 Personen nach unten
korrigiert werden musste. Dieser Effekt trat bei fast allen Großstädten Deutschlands auf.
In einer von der Stadt Leipzig veröffentlichte Prognose der zukünftigen
Bevölkerungsentwicklung wird von einer wahrscheinlich auch künftig ansteigenden
Einwohnerzahl ausgegangen.
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9 Städtevergleich Sachsen
Einfamilienhäuser sind seit jeher eine der beliebtesten und solidesten Eigentumsformen. Die
Werthaltigkeit dieser Immobilien hängen sehr stark von der Attraktivität der Städte ab, in denen
sie sich befinden.
Der nachstehende Vergleich basiert im Wesentlichen auf den veröffentlichten Zahlen des IVD
in dessen Preisspiegeln.
Städtevergleich - Einfamilienhäuser
Leipzig - Dresden - Chemnitz
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
Leipzig EFH Bestand Dresden EFH Bestand Chemnitz EFH Bestand
einfach,mittel, gehoben, stark einfach,mittel, gehoben, stark einfach,mittel, gehoben, stark
gehoben in € gehoben in € gehoben in €
einfach mittel gehoben stark gehoben
Wie sich zeigt unterscheiden sich die beiden sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden nicht
allzu sehr. Die Preise für Einfamilienhäuser sind relativ gleich, wobei Dresden eine Nuance
besser abschneidet. Dies ist durchaus bemerkenswert, da sich das Leipziger Niveau
hauptsächlich auf Grund der wirtschaftlichen Entwicklung eingestellt hat. Diese Entwicklung
ist in Dresden ebenfalls positiv und dynamisch, jedoch kommt hier noch der gut bezahlte
Beamtenfaktor durch die dort ansässige Staatsregierung hinzu. Dieser generiert im Vergleich
zu anderen Städten eine zusätzliche Nachfrage nach Einfamilienhäusern im gehobenen Bereich.
Chemnitz kann in der Attraktivität derzeit nicht ganz mit den Leipzig und Dresden mithalten.
Die Stadt ist mit ca. 240.000 Einwohnern nur etwa halb so groß und musste zudem in den
vergangenen Jahren einen tendenziellen Bevölkerungsverlust hinnehmen. Dadurch erhöht sich
naturgemäß das Angebot an Immobilien und drückt auf den Preis.
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Ähnlich verhält es sich im Städtevergleich bei den Eigentumswohnungen. In diesem Punkt lieg
Dresden erwartungsgemäß etwas weiter vorn.
Städtevergleich - Eigentumswohnungen
Leipzig - Dresden - Chemnitz
2500
2000
1500
1000
500
0
Leipzig ETW Bestand Dresden ETW Bestand Chemnitz ETW Bestand
einfach,mittel, gehoben, stark einfach,mittel, gehoben, stark einfach,mittel, gehoben, stark
gehoben gehoben gehoben
Leipzig war in den 90iger Jahren des letzten Jahrhunderts zeitweise bei Wohnungsinvestoren
die beliebteste Stadt in Mitteldeutschland. Auf Grund der damaligen steuerlichen
Sonderabschreibungsmöglichkeiten wurde in relativ kurzer Zeit viel Wohnraum saniert oder
neu errichtet. Über „Boomtown Leipzig“ wurde in der Presse ausführlich berichtet. Infolge des
späten Auslaufens der besonders günstigen steuerlichen Vergünstigungen war am Markt ein
Wohnungsangebot vorhanden, welches in diesem Umfang nicht benötigt wurde. Die
Auswirkungen dieses Überangebotes an Wohnungen wirken bis heute nach.
Erkennbar ist dies an den Nettokaltmieten, welche in Dresden lt. diversen Veröffentlichungen
bei ca. 7,00 €/m2 liegen und in Leipzig lediglich bei ca. 6,00 €/m2. In der Folge sind die
Eigentumswohnungen für Kapitalanleger ertragsseitig ebenfalls etwas interessanter und damit
höherpreisiger.
In Chemnitz ist vor allem der oberpreisige Bereich vergleichsweise unterentwickelt.
www.helmut-bornschein.de Tel.: (0341) 6 51 21 11 buero@helmut-bornschein.deSachverständigenbüro Quo vadis? ö.b.u.v. von der IHK zu Leipzig Dipl.-Ing. Helmut Bornschein Stadt Leipzig 2014 Bewertung v. b. u. unb. Grundstücken 10 Schlusswort Die vorstehenden Auswertungen und Entwicklungen stellen lediglich einen groben Überblick über Zusammenhänge und Größenordnungen dar. Der konkrete Einzelfall kann hiervon erheblich abweichen. Insbesondere bei Immobilien, die der Kapitalanlage dienen sollen, sind wirtschaftliche Faktoren von enormer Bedeutung. Viele Prognosen gehen davon aus, dass die bisherige positive Entwicklung der Stadt Leipzig auch künftig anhalten wird. Tritt diese Entwicklung ein, dann steht zu erwarten, dass mit dem wirtschaftlichen und bevölkerungsmäßigen Wachstum der Stadt Leipzig auch eine Wertsteigerung der Immobilien einhergeht. Diese möglicherweise rosigen Aussichten bergen neben den vielen daraus resultierenden Chancen naturgemäß auch Risiken. Insbesondere ist es bedenklich, wenn auf Grund der sich abzeichnenden möglichen Entwicklungschancen der Stadt Leipzig, bereits heute der Preis für eine Immobilie gezahlt wird, welcher sich eventuell in 10 Jahren einstellen könnte. Immobilen steigen nicht einfach so im Wert, auch dann nicht wenn sich der Markt generell nach oben bewegt. Werthaltig und wertsteigend sind immer die Objekte, die auf gesunden wirtschaftlichen Füßen stehen und solide und nachhaltig bewirtschaftet werden. Immobilien sind, nach wie vor, Langzeitinvestments. Das schnelle Geld zu machen gelingt in diesem Bereich nur wenigen, schnell im Verlust zu landen geschieht dagegen öfters, wie die hohe Anzahl an Zwangsversteigerungsverfahren seit der Wende deutlich belegt. Man ist sicher gut beraten, wenn man vor einem Investment, z.B. die mögliche Liquiditätsentwicklungen über den gesamten Zeitraum der Investition betrachtet und nicht nur über die ersten Jahre. Eine in bestimmten Abständen vorgenommene unabhängige Bestanderhebung der Wirtschaftsdaten der Immobilie, ist zudem sehr hilfreich um Überraschungen einzudämmen. In diesem Spannungsfeld von Verkehrswert, Preis und Wirtschaftlichkeit ist mein Sachverständigenbüro seit nunmehr über 20 Jahren tätig. Saubere Analysen und umfassende Erfahrungen sind Schlüsselelemente auf dem Weg zum wirtschaftlichen Immobilienerfolg. Finden diese Elemente zusammen, so kann der Weg den die Stadt Leipzig eingeschlagen hat auch von Immobilienbesitzern mitgegangen werden und durchaus zu relevanten künftige Wertsteigerungen und einem dauerhaft ertragsreichen Investment führen. Als zuverlässiger Partner, für die sich in diesem Zusammenhang ergebenden Fragen, steht mein Büro, wie auch in den vergangenen Jahren, gern zur Verfügung. Helmut Bornschein Dipl.-Ing. www.helmut-bornschein.de Tel.: (0341) 6 51 21 11 buero@helmut-bornschein.de
Sachverständigenbüro Quo vadis? ö.b.u.v. von der IHK zu Leipzig
Dipl.-Ing. Helmut Bornschein Stadt Leipzig 2014 Bewertung v. b. u. unb. Grundstücken
11 Quellenangabe
Zur Erarbeitung der vorstehenden Marktbetrachtung wurden nachfolgende Quellen verwendet:
1. Veröffentlichungen der Stadt Leipzig
(Marktberichte des GAA, Monitoring-Berichte usw.)
2. Auswertungen von Immobilienscout 24
3. Veröffentlichungen der gif
(Gesellschaft zur immobilienwirtschaftlichen. Forschung e.V.)
4. Veröffentlichungen des Mieterbundes
5. Wikipedia
6. Veröffentlichungen des IVD (Immobilienverband Deutschland)
Die in dieser Marktbetrachtung enthaltenen Inhalte und Grafiken wurden von
Herrn Dipl.-Ing. Helmut Bornschein erarbeitet und sind urheberrechtlich geschützt.
Diese Immobilienmarktbetrachtung umfasst insgesamt 20 Seiten.
Eine Vervielfältigung ist ohne Zustimmung des Verfassers nicht gestattet.
Hinweis:
Die vorliegenden Immobilienmarkteinschätzung stellt die persönliche Meinung des
Dipl.-Ing Helmut Bornschein dar. Sie zeigt lediglich allgemeine Tendenzen und mögliche
Entwicklungen auf. Sie ist grundsätzlich nicht geeignet, um für, wie auch immer geartete,
vermögenswirksame Handlungen verwendet zu werden. Für derartige Entscheidungen wird die
Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens empfohlen.
Die ausgewiesenen Grafiken wurden von Dipl.-Ing. Helmut Bornschein entwickelt und erstellt.
Leipzig im Januar 2014
Helmut Bornschein
Dipl.-Ing.
12 Impressum
Sachverständigenbüro
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Breslauer Straße 45b
04299 Leipzig
Mobil: 0177 65 14 900
Tel.: 0341 65 12 111
Fax: 0341 65 12 112
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