Reverse Mortgage - Marktchancen, Wohneigentum in der Altersvorsorge
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14 Immobilien & Finanzierung 17 — 2007
Wohneigentum in der Altersvorsorge sation HUD mit dem HECM-Programm
(Home Equity Conversion Mortgage) die
ersten Verträge auf den US-amerika-
Reverse Mortgage – Marktchancen, nischen Markt gebracht. Die tatsächliche
Nutzung ist in den Anfangsjahren in den
USA hinter den Erwartungen zurückge
Kundenwünsche und Gestaltung blieben.4) Erst zehn Jahre später, im Jahr
1998, wurde daraus ein ständiges Pro-
gramm und noch im Jahr 2000 wurden
Achim Tiffe lediglich knapp 7 000 HECM-Neuverträ-
ge abgeschlossen.
In die Diskussion, wie das Wohneigentum in die staatlich geförderte
Altersvorsorge eingepasst werden kann, wirft der Autor eine neue alte Idee. Aktuelle Zahlen zeigen jedoch, dass der
Er adaptiert das Modell der amerikanischen Reverse Mortgage, bei der ein Markt für Reverse Mortgage in den USA
Rentner sein Eigenheim mit einer Hypothek belastet, deren Wert einmalig oder seit einigen Jahren sehr stark wächst: Am
in Raten ausgezahlt wird. Nach Auszug oder Tod fällt dann die Immobilie als 15. Dezember 2005 hat das U.S. House of
„Tilgung“ an den Darlehensgeber. Während dieses Modell im benachbarten Representatives ein Gesetz beschlossen,
Ausland bereits erfolgreich eingeführt wurde, stößt es bei hiesigen Banken und das die bis dahin geltende Limitierung
potenziellen Kunden immer noch auf massive, teils emotionale Vorbehalte. (Red.) von versicherbaren Reverse-Mortgage-
Verträgen auf 250 000 aufhebt, um den
R wachsenden Markt nicht zu begrenzen5)
everse Mortgage, in Deutschland Derzeit besteht in Deutschland lediglich und am 22. Juni 2007 hat HUD mit sei-
auch unter dem Begriff umgekehrter die Möglichkeit, sich auf privater Ebene nem Programm HECM die Zahl von 308
Hypothekenkredit bekannt, ist ein in den einen Darlehensgeber zu suchen, der sich 000 Reverse-Mortgage-Verträgen über-
USA erprobtes Modell, das auf dem US- auf die Zahlung einer Leibrente im Ge- schritten.6)
amerikanischen Markt seit Ende der genzug des vorzeitigen Verkaufs der
achtziger Jahre zu finden ist. Das Pro- Immobilie einlässt. Diskutierte Modelle Die Nutzung der selbst bewohnten Im-
dukt besteht aus einer regelmäßigen sind dabei der sofortige Verkauf mit mobilie zur Mobilisierung von Liquidität
Entnahme von Kapital ohne Rückzah- anschließender Mietzahlung, der Verkauf im Alter ist in den USA damit schon seit
lungsverpflichtungen, sodass das Darle- zu einem geringeren Preis mit aufge- einigen Jahren verbreitet. Reverse Mort-
hen im umgekehrten Sinne nicht lang- schobener Übergabe, der sofortige Ver- gage wird in den USA vor allem bei einer
sam getilgt, sondern stetig aufgebaut kauf mit Eintragung einer Leibrente ins zu geringen Rente genutzt. Man spricht
wird. Als Sicherheit dient eine Hypothek Grundbuch und die Darlehensvergabe daher auch von „home rich but cash
auf eine selbst bewohnte Immobilie. mit Absicherung durch eine Hypothek/ poor“. Das Mindestalter für die Verren-
Grundschuld mit geplantem Verkauf der tung ist bei HECM 62 Jahre. Die Immobi-
Ältere Personen können so Liquidität Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. lie muss als Hauptwohnung genutzt
aus ihrer Immobilie ziehen und trotzdem werden.
in ihr wohnen bleiben. Am Ende, also
im Falle des Todes oder des Wegzugs in Wachsendes Interesse Bei dem in den USA vorherrschenden
ein Alters- beziehungsweise Pflegeheim, an Reverse Mortgage Modell handelt es sich zudem um eine
wird die Immobilie verkauft, der Erlös für Darlehensform, bei der der Staat eine
die Tilgung des Darlehens verwendet und Zurzeit ist ein zunehmendes Interesse an Garantie für den Verwertungserlös über-
die verbleibende Summe an den Erben dem Thema Reverse Mortgage zu spüren. nimmt. Als Gegenleistung müssen zwei
oder noch lebenden Eigentümer der Das Institut für Finanzdienstleistungen Prozent des zur Entnahme vorgesehenen
Immobilie ausgezahlt. hat dies aufgrund zunehmender Anfra- Kapitals als Versicherungsprämie in einen
gen von Banken, der verstärkten Nach- Garantiefonds eingezahlt werden. Die
frage nach iff-Studien zu dem Thema Zinsen sind üblicherweise variabel, aber
Die Situation in Deutschland Reverse Mortgage und Umfragen zu dem durch Caps nach oben begrenzt. Festver-
Thema „Reverse Mortgage in Deutsch- zinsliche Reverse-Mortgage-Produkte
Das Institut für Finanzdienstleistungen land“ festgestellt.2) wurden im Mai 2007 angekündigt, um
(iff) hat im Jahr 2000 ein entspre- die Darlehen für die Rentner besser kal-
chendes Modell für den deutschen Die USA hat seit fast 20 Jahren Erfah- kulierbar zu machen.7)
Markt entwickelt und mehrfach Anbie- rung mit Reverse Mortgage.3) Mit dem
ter bei der Produktentwicklung für den Housing and Community Development Es bestehen unterschiedliche Auszah-
deutschen Markt beraten. Auch andere Act von 1987 wurde der Rechtsrahmen lungsmöglichkeiten. Es können Einmal-
Kreditinstitute haben daran gearbeitet, für Reverse Mortgage-Produkte geschaf- beträge entnommen werden, regelmä-
Reverse Mortgage als Produkt auf den fen und 1989 hat die staatliche Organi- ßige gleich bleibende oder dynamisierte
deutschen Markt zu bringen, darunter Raten vereinbart werden, die für eine
eine Sparkasse und die Dresdner Bank. bestimmte Anzahl von Jahren oder in
Trotz des immer wieder auftauchenden Der Autor Form einer lebenslang garantierten Zah-
Interesses der Anbieter und der zuneh- lung gewährt werden. Auch ist die Ver-
menden Literatur zu dem Thema sowie Dr. Achim Tiffe ist Rechtsanwalt und einbarung einer Kreditlinie verbreitet, die
anstehender neuer Veröffentlichungen Stellvertretender Direktor des instituts zur freien Verfügung steht für Repara-
hat bis jetzt kein deutsches Kreditinsti- für finanzdienstleistungen e.V. (iff), turen am Haus, Anschaffungen oder
tut ein derartiges Produkt auf den Markt Hamburg. Reisen. Üblicherweise können 75 Prozent
gebracht.1) des Immobilienwertes auf diese Art kapi-
586Reverse Mortgage – Marktchancen, Kundenwünsche und Gestaltung 15
talisiert werden, wobei diese Höchst- Abbildung 1: Verbreitung von Reverse Mortgage in den USA
grenze auch die auflaufenden Zinsen mit
enthält. Die maximale Entnahmemög- .EU GENEHMIGTE (%#- 6ERTRËGE
lichkeit richtet sich nach der Entnah-
meart und dem Zeitpunkt. Mit 62 Jahren
ist etwa ein Drittel, mit 75 Jahren rund
die Hälfte des Immobilienwertes mit
einem Mal zu Beginn entnehmbar. Die
Höhe der Gegenleistung ist auf den Erlös
der Immobilie beschränkt.
Die Entnahmen aus dem Reverse-Mort-
gage-Modell werden nicht besteuert, da
sie kein Einkommen, sondern Kreditaus-
zahlungen darstellen. Der Staat steuert
das Modell über die Rückabsicherung
und die staatliche Zulassung von Anbie-
tern zum Vertrieb, die nur bei Einhaltung
bestimmter Grundsätze erfolgt.
x x x
Das Marktpotenzial Die Zahlen für die Jahre 1990 bis 2001 sind bei Dörgeloh (2002) entnommen, die Zahlen für 2004 und 2005
beruhen auf Pressemitteilungen auf den Seiten von www.seniorjournal.com.
Das Interesse an Reverse Mortgage ist
schon deshalb sehr groß, weil die Rent-
nergeneration noch nie so reich war ckeln und auf den deutschen Markt zu Zinsen vergeben wird, steigt damit das
wie heutzutage und der Großteil des bringen. Potenzial auf bis zu zehn Milliarden Euro
Vermögens vieler Rentner in der Immo- pro Jahr an, wobei Personen mit Kindern,
bilie gebunden ist. Reverse Mortgage Nun lassen sich die Zahlen nicht einfach die ebenfalls als Kunden in Betracht
erscheint dabei wie die Möglichkeit, übertragen. Deutschland hat eine gerin- kommen, noch nicht mit berücksichtigt
einen Schatz zu heben, der bis jetzt bis gere Geburtenrate als die USA, der Wert wurden. Beachtet werden muss aber
zum Erbfall unantastbar erschien. Da- der Immobilien weicht in den einzelnen auch, dass die meisten Rentner in
her wird die Entwicklung in anderen Ländern stark voneinander ab, der Bedarf Deutschland derzeit durch die gesetz-
Staaten aufmerksam beobachtet und aufgrund sonstigen Einkommens im liche Rente ausreichend Einkommen und
seit einigen Jahren schon Reverse-Mort- Rentenalter – vor allem durch die ge- Liquidität im Rentenalter besitzen und
gage-Produkte für den deutschen Markt setzliche Rentenversicherung – ist anders die gesetzliche Kranken- und Pflegever-
diskutiert. Unsicherheiten bestehen zu bewerten und die Einstellung zur sicherung bisher die wesentliche Versor-
aber über das Marktpotenzial. Der der- selbst genutzten Immobilie ist in den gung im Alter abdeckt, sodass der Bedarf
zeitige US-Markt würde – auf die deut- Gesellschaften unterschiedlich. Für den nach mehr Liquidität im Rentenalter im
sche Bevölkerung übertragen – unge- deutschen Markt ist dabei Folgendes zu Verhältnis zu den USA wohl insgesamt
fähr 84 000 Verträge bedeuten bei berücksichtigen: geringer eingeschätzt werden muss, wo
20 000 Neuverträgen pro Jahr, wobei der Anteil von Armen in der Gesellschaft
diese Zahl aufgrund der bestehenden P Etwa jeder Zweite in Deutschland höher ist als in Deutschland und vielen
Erfahrungen in anderen Staaten wahr- wohnt in einer eigenen Immobilie, die Bürgern eine Grundversorgung wie durch
scheinlich viel schneller erreicht wer- bisher in der Regel mit Eintritt des Ren- die gesetzliche Krankenversicherung
den würde als in den USA, bei der die tenalters abbezahlt ist. 15,8 Millionen fehlt.
Entwicklung bis heute 20 Jahre gedau- Personen sind in Deutschland über 65
ert hat. Jahre alt.10) Dabei bleiben 20 bis 25 Pro- Darüber hinaus wohnen rund Zweidrittel
zent der Haushalte in Deutschland kin- der Bevölkerung in den USA in einer
Reverse Mortgage werden bis zu 600 000 derlos.11) Damit liegt das Potenzial kin- eigenen Immobilie, im Verhältnis zu
britische Pfund angeboten.8) Doch liegt derloser Rentner mit einer eigenen abbe- lediglich jedem Zweiten in Deutschland.
das durchschnittliche Darlehen weit zahlten Immobilie, die kein primäres Die Möglichkeit einer Darlehensaufnah-
darunter. Auf dem australischen Markt, Bedürfnis haben, ihre selbst genutzte me durch Rentner mit einer eigenen
für den Zahlen zur durchschnittlichen Immobilie an Kinder zu vererben, bei ein Immobilie ist in den USA daher weitaus
Darlehenshöhe bekannt sind, liegt das bis zwei Millionen Personen, mit deutlich größer bei gleichzeitig höherem Bedarf
durchschnittlich nachgefragte Darlehen steigender Tendenz. der Finanzierung von laufenden Ausga-
bei 60 000 Australischen Dollar, was ben des Lebensunterhalts und Kosten für
knapp 37 000 Euro entspricht.9) Dieses P Das geschätzte Privatvermögen der die Gesundheitspflege als in Deutsch-
hochgerechnet auf den deutschen Markt Haushalte in Deutschland, das in Immo- land.
würde einem Volumen von jährlichen bilien gebunden ist, beträgt 4,2 Billionen
Neuverträgen in Höhe von unter einer Euro.12) Der durchschnittliche Verkehrs-
Milliarde Euro entsprechen, das erst nach wert der Immobilien deutscher Haushalte Erfahrungen in anderen Staaten
einigen Jahren des Anlaufs erreicht wür- beträgt 245 000 Euro.13)
de. Einige Anbieter halten dieses Markt- Neben den USA gibt es Entnahmemög-
volumen für zu klein, um ein komplexes Geht man davon aus, dass Dreiviertel des lichkeiten aus einem grundpfandrecht-
Reverse-Mortgage-Produkt zu entwi- Immobilienwertes als Darlehen inklusive lich gesicherten Darlehen zum Beispiel in
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Abbildung 2: Rückgriff auf vorhandenes Vermögen oder Verzehr der eigenen Schulden angehäuft zu haben.16) Vor-
Immobilie – was ist die bessere Alternative? handenes Vermögen schrumpft bei Ent-
Entnahme von jeweils 315 Euro pro Monat (Angaben in Euro) nahmen verhältnismäßig langsam, Darle-
Reverse Entnahme aus vorhandenem hen bei Entnahmen wachsen dagegen
Mortgage Vermögen schnell an.
Ausgangssituation 0 150 000
Entnommenes Kapital 75 600 75 600
Wer über Kapitalvermögen verfügt,
wird sich intuitiv zuerst für den Ver-
Stand nach 20 Jahren - 150 000 + 211 000
zehr des Kapitalvermögens entscheiden.
Vereinfachte modellhafte Annahmen: Reverse Mortgage Darlehenszins 5,0 Prozent per annum zuzüg- In Deutschland ist die Sparquote mit
lich anfänglicher Kosten von 5,0 Prozent von 150 000 Euro als Versicherungskosten für das Langlebig-
keitsrisiko; bei Entnahme aus dem vorhandenen Vermögen werden 4,0 Prozent per annum ohne Versi- 10,6 Prozent vom Netto-Einkommen17)
cherungskosten angenommen. sehr hoch und gerade Immobilienbesitzer
sparen auch im Alter weiter. Reverse-
Mortgage-Produkte sind zudem komplex
Australien, in Kanada und in Großbritan- über lange Jahre abgezahlten Haus oder und für Verbraucher nicht einfach zu
nien, hier Lifetime Mortgage genannt. der Wohnung ist sehr hoch. Doch auch verstehen. Sie setzen sich aus einem
Auf dem europäischen Festland wurde gegenüber „Reverse Mortgage“, das Darlehen, der selbst genutzten Immobilie
Ende 2005 durch eine Gesetzesreform einem Liquidität erlaubt, ohne sein Ei- als Sicherheit und einem Absicherungs-
die Möglichkeit für Reverse Mortgage gentum aufgeben oder umziehen zu instrument zusammen, das staatlich
auf dem italienischen Markt geschaffen. müssen, bestehen psychologische Hür- organisiert oder durch eine private Versi-
Ebenso ist in Frankreich mit der Einfüh- den. cherung bereitgestellt werden kann. Die
rung eines Crédit Hypothécaire Rechar- hohe Zinsbelastung aufgrund der langen
geable im Jahr 2006 ein staatliches Sys Psychologische Hürden Laufzeit ist für Laien nur sehr schwer
tem für Reverse-Mortgage-Produkte nachzuvollziehen.
geschaffen worden. Während das Modell Der Begriff „eat your brick“ verdeutlicht
in den USA vor allem auf Haushalte mit die Ängste. Nur wer zusätzliche Liquidi- Aber auch auf Anbieterseite bestehen
geringen Einkommen zugeschnitten ist, tät benötigt, überwindet die Hürde, sein psychologische Hürden. Zunächst muss
zielt der Ansatz in Frankreich eher auf Haus langsam „aufessen“ zu müssen. Nur die Bank, die ein derartiges Produkt an-
eine zahlungskräftige Bevölkerungsgrup- die wenigsten Rentner gehen völlig rati- bieten will, eine Versicherung mit in die
pe, bei der der Konsum gesteigert wer- onal an die Sache heran und wollen so Produktgestaltung einbeziehen, um das
den soll. Erfahrungen aus Frankreich und optimal wie möglich ihre Immobilie zu Langlebigkeitsrisiko aufzufangen. Wie
Italien liegen im Gegensatz zu Australi- Lebzeiten nutzen und sehen nach ihrem bei Riester-Sparverträgen, bei der Aus-
en, Kanada, Großbritannien und den USA Tod für sich selbst keinen Wert mehr in zahlungspläne mit dem 85. Lebensjahr
bisher noch nicht vor. der Immobilie. enden und eine vorab bezahlte Versiche-
rung die weiteren Zahlungen übernimmt,
Unterschiede der in den verschiedenen Die Untersuchung von Leviton14) in den muss eine Versicherung das Risiko über-
Staaten angebotenen Reverse-Mortga- USA hat gezeigt, dass die Bereitschaft, nehmen, dass der Rentner über 100 Jahre
ge-Produkte bestehen im Detail, so zum seine eigene Immobilie schon zu Lebzei- alt wird und das gebildete Darlehen den
Beispiel bei dem Angebot von festen ten aus der Hand zu geben, eher gering Verkaufserlös der Immobilie übersteigt.
oder variablen Zinsen, dem Beginn der ist und nur in Notsituationen – etwa bei Weil noch keine Erfahrungen mit derar-
Entnahme – mit 55, 60 oder 62 Jahren – sehr geringem Renteneinkommen oder tigen Produkten vorliegen, kalkulieren
und der möglichen Kosten (britische notwendiger Eigenfinanzierung von die Versicherungsunternehmen entspre-
Anbieter verlangen zum Teil Early Repay- Krankheitskosten – in Erwägung gezogen chend vorsichtig, womit die Versicherung
ment Fees bei vorzeitiger freiwilliger wird. Bleibt die eigene Nutzungsmög- teuer wird und damit die Attraktivität
Rückzahlung). Gemeinsam ist allen Mo- lichkeit dagegen erhalten, so wird die des Produkts schmälert.
dellen das Herausziehen von Liquidität Bereitschaft, seine Immobilie als Liquidi-
aus der Immobilie zu Lebzeiten, ohne tätsreserve zu mobilisieren, zwar deutlich Der Darlehensgeber muss während der
dabei die Nutzung der Immobilie aufzu- höher eingeschätzt, trotzdem bestehen Laufzeit des Darlehens auch die Verwal-
geben und die Eigentumsverhältnisse zu auch dann erhebliche anfängliche Be- tung der Immobilie einkalkulieren, um
ändern. Die Entnahme von Beträgen wird denken, seine einmal abbezahlte Immo- einer Verwahrlosung beziehungsweise
flexibel gestaltet. bilie erneut zu belasten. einem Verfall der Liegenschaft vorzubeu-
gen, weil die Darlehensnehmer mit zu-
Reverse Mortgage als Produkt wird daher Dem Wert der Immobilie stehen zudem nehmenden Alter dazu nicht mehr in der
in den nächsten Jahren um Deutschland verhältnismäßig geringe Auszahlungen Lage sein werden und den Verkauf der
herum zunehmend angeboten werden. Es gegenüber, weil die lange Dauer des Immobilie am Ende der Laufzeit einpla-
zeigt auch, dass der Bedarf an einer Darlehens und die Anhäufung der Zinsen nen. Typischerweise wird die Immobilie
Mobilisierung des Vermögens, die in der mit dem Zinseszinseffekt die Schulden mit dem Tod oder einem Wegzug in ein
selbst bewohnten Immobilie steckt, im enorm anwachsen lassen. Dies soll fol- Alters-/Pflegeheim vom Kreditinstitut
Rentenalter als steigend eingeschätzt gendes modellhaftes Beispiel verdeutli- verkauft.
wird. chen: Hat man 150 000 Euro als Kapital-
vermögen zur Verfügung, kann man dem Während bei der üblichen Darlehensver-
Das Modell „Reverse Mortgage“ spiegelt Kapitalvermögen lebenslang monatlich gabe die Verwertung des Objekts die
die Haltung vieler Wohneigentümer etwa 840 Euro entnehmen.15) Bei einer Ausnahme darstellt, die ein Darlehensge-
wieder, eine selbst bewohnte Immobilie umgekehrten Hypothek kann man gera- ber möglichst vermeidet, stellt es im Fall
im Alter nicht gerne wieder aufzugeben. de einmal 315 Euro monatlich entneh- von Reverse Mortgage den Normalfall
Die emotionale Verbundenheit mit dem men, um nach 20 Jahren 150 000 Euro dar. Unsicherheitsfaktoren wie die konti-
588Reverse Mortgage – Marktchancen, Kundenwünsche und Gestaltung 17
nuierlich steigende Lebenserwartung und sorge und den unterschiedlichen pri- mobilie für mehr Liquidität zu nutzen.
das Risiko zukünftiger Immobilienwerte vaten Vorsorgeleistungen wird das Ein- Zum anderen wird es von Altersarmut
aufgrund der demografischen Entwick- kommensniveau der Rentner in der bedrohte Immobilienbesitzer geben, die
lung stellen weitere Hürden für Anbieter nächsten Generation stärker auseinan- dringend auf mehr Liquidität im Alter
dar, wenn sie Reverse Mortgage flächen- derfallen und die Altersarmut voraus- angewiesen sind und sich deshalb not-
deckend als Produkt anbieten wollen. sichtlich zunehmen. wendigerweise mit Reverse-Mortgage-
Produkten auseinandersetzen müssen. Es
Dazu ist mit weiteren Belastungen durch ist daher zu empfehlen, die Produkte auf
Risiko Immobilienmarkt Gesundheitsausgaben zu rechnen, soweit die unterschiedlichen Zielgruppen abzu-
sich die Gesundheitspolitik der letzten stimmen.
Schrumpfende Bevölkerungszahlen sind Jahre fortsetzt. Der Druck auf die Rent-
ein Argument, wieso Banken die Idee von ner der kommenden Generation, Liquidi-
Reverse Mortgage bisher fallen gelassen tät aus ihrer Immobilie herauszuholen, Mögliche Produktgestaltung
haben. Denn wer bundesweit ein derar- wird daher vermutlich zunehmen.
tiges Produkt anbieten will, kann nicht Folgende Rahmenbedingungen sind bei
die Hälfte der Kunden um Verständnis Mit der steigenden Anzahl von Haushal- Reverse-Mortgage-Modellen wichtig:
dafür bitten, dass ihre Immobilie dafür ten ohne Kinder, der Veränderung des
nicht in Betracht kommt, weil der Wie- Konsumverhaltens älterer Menschen, – frühester Entnahmezeitpunkt (zum
derverkauf in 20 Jahren mit zu viel Ri- die im Rentenalter auf möglichst hohem Beispiel ab dem 62. Lebensjahr),
siken verbunden sei. Vor allem, wenn die Niveau weiterleben wollen, und den
gleiche Bank die Immobilie mitfinanziert Veränderungen beim Stellenwert der – flexible Entnahme oder feste Rente
und den Kauf empfohlen hat, ist die eigenen Immobilie, die zunehmend als möglich,
Gefahr groß, langjährige Kunden vor den Geldanlage dient, werden immer mehr
Kopf zu stoßen, wenn man später die Rentner bereit sein, aus ihrer selbst be- – lebenslange Auszahlungen/Darlehen
Immobilie nicht als werthaltig für Re- wohnten Immobilie zu Lebzeiten Kapital garantiert,
verse Mortgage erachtet. zu ziehen und nicht mehr emotional
an der Schuldenfreiheit der selbst be- – als Sicherheit dient allein die selbst
Während für Wachstumsregionen wei- wohnten Immobilie hängen. Der Um- genutzte Immobilie,
terhin stabile bis steigende Immobilien- gang, so ist zu erwarten, mit der eigenen
preise prognostiziert werden, sieht es in Immobilie wird zunehmend rationaler – Rückführung des Darlehens bei Verkauf
ländlichen, strukturschwachen Gebieten und damit offener für Produkte wie jederzeit möglich,
eher düster aus. Durch den heute schon Reverse Mortgage.
regional bestehenden Bevölkerungs- – feste oder variable Zinssätze und
schwund gehen die Einnahmen der Dabei ist von unterschiedlichen Zielgrup-
Kommunen zurück, die Infrastruktur ist pen auszugehen. Zum einen wird es eine – Verkauf der Immobilie nur nach Aus-
überdimensioniert und die Erhaltung gehobene Mittelschicht ohne Erben und zug oder Tod.
langfristig zu teuer. Rückbau findet mit distanziertem Verhältnis zur eigenen
heute schon statt. Immobilien in Rand- Immobilie geben, die sich ohne äußere Eine Variante ist ein Darlehen mit regel-
gebieten ohne ausreichende Infrastruk- Zwänge frei dazu entscheidet, ihre Im- mäßiger Entnahme bis zum 85. Lebens-
tur wie öffentliche Verkehrsmittel, Ärzte
und Krankenhäuser, Kultur und Ein-
kaufsmöglichkeiten werden unattraktiv, Abbildung 3: Das iff-Lebenszyklus-Modell
die Immobilienpreise sinken und der
Verkauf von Objekten in derartigen Ge-
genden wird schwierig werden, wenn er
dann überhaupt noch möglich ist.
Durch eine Veränderung der Bevölkerung
wird sich die Nachfrage nach Wohnim-
IN %URO
mobilien verändern. Unabhängig, wie der
Immobilienmarkt in 20 Jahren aussehen
wird, stellt er angesichts des Bevölke-
rungsrückgangs nach einem 30-jährigen
historischen Anstieg potenzieller Käufer-
schichten ein erhebliches Risiko für die
Verwertung der Objekte dar.
Gründe für Reverse Mortgage
+APITAL$ARLEHEN 'RENZE
Es gibt aber auch Gründe für ein verstärk 7ERT DER )MMOBILIE OHNE 7ERTSTEIGERUNG 7ERT DER )MMOBILIE MIT 7ERTSTEIGERUNG
tes Interesse an Reverse-Mortgage-Pro-
dukten. Durch das kontinuierliche Sinken
der realen gesetzlichen Rente, die ver- Erläuterung: Vom 20. bis 38. Lebensjahr wird für zukünftige Ziele gespart, zwischen dem 38. und 65. Le-
bensjahr erfolgt die Finanzierung einer eigenen Immobilie, ab dem 65. Lebensjahr wird aus dieser Immobilie
stärkte Durchbrechung von Lebensläufen Kapital entnommen und bei Auszug aus dem Haus oder im Todesfall muss die Immobilie verwertet werden,
mit Lücken in der gesetzlichen Altersvor- um das Darlehen zurückzuzahlen.
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jahr, wie es zum Beispiel auch Auszah- nierenden Immobilienpreisen der An- die Zukunft sammeln und sich durch
lungspläne bei der Riester-Sparplänen fangswert der Immobilie (250 000 Euro) eine Produktinnovation von der Konkur-
vorsehen. Dazu muss, soweit es keine nicht annähernd erreicht. Es bleibt renz sichtbar absetzen können. Die de-
staatliche Absicherung der Risiken gibt, dem Darlehensgeber genügend Sicher- mografische Entwicklung, sinkende Ren-
das Langlebigkeitsrisiko durch ein Versi- heit. Mit dem Kauf der Immobilie wird teneinkommen und die Zunahme durch-
cherungsprodukt (älter als 85 Jahre) gleichzeitig schon die Entnahme von brochener Lebensläufe sprechen für eine
vorfinanziert werden. Dazu kommen Kapital im Alter vorbereitet. Die Immo- wachsende Nachfrage nach Reverse-
Kosten für die Immobilienbetreuung bilienerwerber werden so an den Ge Mortgage-Produkten auch in Deutsch-
während des Alters (Werterhalt, notwen- danken der Entnahme von Kapital im land.
dige Reparaturen) und für den Immobi- Rentenalter gewöhnt. Der dahinter
lienverkauf zum Zeitpunkt des Auszugs stehende Gedanke ist: Wer sich vom
beziehungsweise Todes. Verbleibendes Staat eine selbst genutzte Immobilie Fußnoten
1) Reifner, Udo/Tiffe, Achim: Innovative Finanz-
Vermögen wird an die Erben ausgezahlt. als Altersvorsorge finanzieren lässt, dienstleistungen, Nomos 2007; Dörgeloh, Petra
Notwendige Kosten der Betreuung kön- soll später auf das gebundene Vermö- (2002):. ‚Reverse Mortgage‘ als Alterssicherungs-
nen dabei als zusätzliche Service- gen zumindest in Höhe der staatlich konzept: mathematische Grundlagen und prak-
Leistungen verkauft werden, weil der geförderten Beiträge zurückgreifen, tische Anwendung, Diplomarbeit; Kulms, Rainer:
Erhalt der eigenen Immobilie im Alter wenn er es für seinen Lebensunter- Altersvorsorge durch Immobilienverzehr – Zur
Übertragbarkeit der reverse mortgage vom US-
zunehmend schwerer fällt. halt benötigt. amerikanischen auf das deutsche Recht, in: Zeit-
schrift für Immobilienrecht 2002, Seite 614-622;
Die Rechte des Darlehensnehmers müs- Lang, Gunnar: Reverse Mortgage als Alterssiche
sen klar formuliert sein, weil ein vorhe- Zeit für einen zweiten Anlauf? rungsinstrument in Deutschland (ZEW), Erschei-
nung für August 2007 geplant.
riger Zwang zum Auszug die verwund- 2) Lang, Gunnar: ZEW-Sonderfrage „Reverse Mort-
barste Stelle des Rentners ist und die Sinnvoll wurde dabei erachtet, nicht gage“; Westerheide, Peter: ZEW Finanzmarktreport
Nutzung der Immobilie gewährleistet die gesamte Immobilie durch Kapita- Mai 2006, Seite 3.
werden muss. Solange der Darlehens- lentnahme aufzuzehren, sondern einen 3) Siehe zu der aktuellen Situation und den Ange-
nehmer Eigentümer der Immobilie Teil des Immobilienwerts bei dem Rent- boten in den USA http://www.reversemortgage.org;
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/hecma-
bleibt, ist seine sachenrechtliche Positi- ner selbst zu belassen, damit er und bou.cfm.
on abgesichert. Eine vorzeitige Kündi- seine Nachkommen als potenzielle Erben 4) Leviton, Roberta (2001): Reverse Mortgage deci-
gung des Darlehens muss ausgeschlossen ein Eigeninteresse am Erhalt der Immo- sion-making, In: Journal of aging social policy 134,
sein. Da der Darlehensnehmer in der bilie haben und die Erben bei Interesse Seite 1 ff.
5) Pressemitteilung vom 15. Dezember 2005 auf der
Regel keine Raten schuldet, kann er die Immobilie übernehmen können. Die
Internet-Seite: www.seniorjournal.com.
auch nicht durch verspätete Zahlungen Kundenbindung wird durch das vorge- 6) HECM-Verträge bestehen seit 1990 und haben
in Verzug geraten. Zeitpunkt und Um- schlagene Modell erhöht, weil die Kun- eine Marktabdeckung von etwa 90 Prozent in den
stände, die zur Verwertung der Immobile denbeziehung mit dem Berufseinstieg USA. Siehe dazu die Pressemitteilung vom 22. Juli
berechtigen, müssen eindeutig formu- und der ersten kapitalbildenden Alters- 2007 auf der Internet-Seite: www.seniorjournal.
com.
liert sein. Auch dürfen Rentner nicht vorsorge beginnt, über die Baufinan 7) Fixed-Rate Jumbo Reverse Mortgage Introduced
voreilig zu einer Darlehensaufnahme zierung erhalten bleibt und im Rente- for High Value Homes: Available throughout the
überredet werden. nalter durch die Entnahme von Liquidi- country in coming weeks: BNY Mortgage, 16. Mai
tät in Form von Reverse Mortgage 2007; www.seniorjournal.com.
8) Maximal genannter Betrag einer Lifetime Mort-
fortbesteht.
gage beim Anbieter Norwich Union.
Staatliche Förderung 9) Radio-Interview vom 27. Februar 2007, „Reverse
Reverse Mortgage hat bis jetzt trotz Mortgage warning from consumer group“, abruf-
Das Institut für Finanzdienstleistungen zahlreicher Ansätze in Deutschland noch bar unter www.abc.net.au.
10) Quelle: www.destatis.de, 2005.
hat im Jahr 2005 ein Lebenszyklus-Mo- nicht Fuß gefasst. Das liegt zum einen an
11) geschätzt; Quelle: Die Zeit vom 14. Juni 2006.
dell entwickelt, in dem die staatliche der Komplexität des Produktes und zum 12) Siehe zur Schätzung: Kott/Krebs: Statistisches
Förderung der Altersvorsorge dazu ge- anderen an der Unsicherheit über den Bundesamt, Wirtschaft und Statistik 7/2006.
nutzt werden kann, eine eigene Immobi- Bedarf und die Akzeptanz bei den Rent- 13) Hochgerechnet aus Zahlen des Statistischen
lie zu erwerben. Weil die Förderung der nern. Trotzdem hat das Interesse an Re- Bundesamtes von 2003: 109 000 Euro pro Haushalt
Riester-Rente darauf beruht, dass im verse Mortgage nicht aufgehört, sondern Immobilienvermögen bei Annahme einer Eigen-
tumsquote von 44 Prozent der Haushalte, 52 Pro-
Rentenalter gleich bleibende Kapital- in dem letzten Jahr sichtbar zugenom- zent der Personen, nach: Braun/Pfeiffer: Haushalts-
auszahlungen erfolgen, wurde die Idee men. Die Entwicklung in den Nachbar- und personenbezogene Wohneigentumsquoten in
des Reverse Mortgage mit der staatli- ländern Italien, Frankreich und Großbri- Deutschland. Empirica-Studie im Auftrag der LBS
chen Förderung der Altersvorsorge ver- tannien sowie die Wachstumsraten in 2004, abrufbar unter: www.lbs.de.
14) Leviton, Roberta (2001), Seite 1-16.
bunden. den USA mit wahrscheinlich 100 000 15) Vereinfachte Modellannahmen: anfängliche
Neuverträgen im laufenden Jahr spre- Kosten für Versicherung des Langlebigkeitsrisi-
In der Abbildung 3 ist zu sehen, wie eine chen dafür, dass auch in Deutschland kos 5,0 Prozent des Kapitals, 5,0 Prozent jährliche
Person mit 20 Jahren beginnt, für die Reverse Mortgage in absehbarer Zeit Rendite, kompletter Kapitalverzehr vom 65. bis
Altersvorsorge monatlich Geld anzuspa- umgesetzt wird. zum 85. Lebensjahr, danach Einspringen einer
anfänglich aus dem Kapital bezahlten Versiche-
ren und mit dem 38. Lebensjahr das rung.
angesparte Kapital dazu verwendet, eine Es scheint daher die Zeit für einen zwei- 16) Vereinfachte Modellannahmen: anfängliche
Immobilie zu kaufen. Bis zum Rentenal- ten Anlauf gekommen, ein Reverse- Kosten für Versicherung des Langlebigkeitsrisikos
ter zahlt die Person die Immobilie voll- Mortgage-Produkt auf den Markt zu 12,5 Prozent des Kapitals, 5,0 Prozent Darle-
ständig ab. Mit dem 65. Lebensjahr kann bringen. Anbieter auf dem deutschen henszinsen, 65. bis 85. Lebensjahr Darlehensaufbau,
dann übernimmt Versicherung monatliche Zah-
der Rentner nun aus seiner Immobilie Markt werden in den ersten Jahren vo- lungen und Zinsen des Darlehens.
wieder Kapital bis zu seinem Lebensende raussichtlich keinen Massenmarkt mobi- 17) Deutsche Bundesbank, Zahlen von 2005 und
herausziehen. Dabei wird auch bei stag lisieren, aber wertvolle Erfahrungen für 2006 aus dem Monatsbericht vom 18. Juni 2007.
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