ÜBER DIE ARBEIT MIT IMMOBILIEN-WERTGUTACHTEN IN DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Property Group | April 2004
ÜBER DIE ARBEIT MIT IMMOBILIEN-WERTGUTACHTEN IN
DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA
von Malcolm K. Montgomery∗ Staaten effektiv arbeiten zu können und Wertgutachten
kritisch einschätzen zu können.
Einführung
Einheitliche Standards (Uniform Standards)
Jede Parzelle Grundstückseigentum ist einzigartig.
Dasselbe gilt für jede Bewertung des Marktwerts eines Die einheitlichen Standards der gewerblichen
Grundstücks. Die effektive Bewertung von Immobilien ist Gutachterpraxis (Uniform Standards of Professional
Kunst und Wissenschaft zugleich. Variablen werden in Appraisal Pratice (USPAP)) beinhalten das bedeutendste
Betracht gezogen, Annahmen getroffen und Anpassungen Regelungswerk für gewerbliche U.S.-amerikanische
kalkuliert. Dabei sind Werteinschätzungen von ihrer Art Immobilien-Gutachter und die Erstellung ihrer
her immer subjektiv. Das Endergebnis kann lediglich die Gutachten. Die USPAP werden vom
Einschätzung des Wertes aus Sicht des Gutachters sein. Begutachtungsstandard-Gremium der Begutachtungs-
Zyniker mögen deshalb die Vermutung anstellen, “dass Stiftung (Appraisal Standards Board of the Appraisal
das Wertgutachten hauptsächlich der Bewertung des Foundation) herausgegeben und wurden von lokalen
Gutachters selbst dient”.1 Gutachtergremien oder anderen Kontrollbehörden in
allen 50 Bundesstaaten und von zahlreichen
Die Herausforderung für den Investor in US-
Bundeskontrollbehörden übernommen. Die USPAP
amerikanischen Immobilien, den Banker oder auch den
unterscheiden 3 Typen von Immobilien-Wertgutachten:
Anwalt besteht darin, festzustellen, ob die für die
(1) ein in sich abgeschlossenes Wertgutachten (self-
Wertbegutachtung angewandte Methodik und Analyse,
contained appraisal report), (2) ein summarisches
sowie die gezogenen Schlüsse logisch sind und mit der
Wertgutachten (summary appraisal report) und (3) ein
bewährten und anerkannten Praxis übereinstimmen. Es
eingeschränkt verwendbares Wertgutachten (restricted
gilt herauszufinden, ob Fehler sich als harmlose Irrtümer
use appraisal report). Die verschiedenen Typen von
abtun lassen, das Gutachten unbrauchbar erscheinen
Wertgutachten unterscheiden sich durch ihren nach den
lassen oder ihm einen irreführenden Inhalt geben. Nur
USPAP erforderlichen Mindestinformationsgehalt.2 Ein
eine äußerst kritische Durchsicht des Wertgutachtens
in sich abgeschlossenes Wertgutachten enthält den
wird die Antwort zu Tage fördern. Dieser Artikel hat das
höchsten Informationsgehalt, während ein eingeschränkt
Ziel, „Nicht-Gutachter“ mit Hintergrundinformationen
verwendbares Wertgutachten den niedrigsten
und dem Grundrüstzeug zu versorgen, das benötigt wird,
Informationsgehalt enthält. USPAP Standards Regelung
um mit Immobilien-Wertgutachten in den Vereinigten
2-2 legt detailliert den Mindestinhalt eines jeden Typs
von schriftlichem Gutachten fest. Dabei ist zu bemerken,
* Der Autor is Partner der Rechtsanwaltssozietät Shearman & Sterling LLP. dass obwohl Umfang und Verwendungszweck von
Falls Sie Fragen zu der vorliegenden Ausarbeitung haben, wenden Sie sich
bitte an Malcolm K. Montgomery, telefonisch zu erreichen unter der Nummer
Gutachten erheblich abweichen können, die vom
(001) 212.848.7587 bzw. per email an mmontgomery@shearman.com. Gutachter geleistete Arbeit aber im wesentlichen die selbe2
bleibt, unabhängig davon, welcher Typ eines Gutachtens Zukunft auf den Markt gebracht und verkauft werden
erstellt wird. Deshalb sollte sich zusätzliche Information, wird, wohingegen man bei der Bewertung nach
die zum Beispiel nicht in einem summarischen „Marktwert“ typischerweise davon ausgeht, dass der
Wertgutachten enthalten ist, aber in ein in sich Anlagegegenstand zum Zeitpunkt der Fertigstellung des
abgeschlossenes Wertgutachten aufgenommen worden Wertgutachtens verkauft wird.
wäre, trotzdem in der Arbeitsakte des Gutachters für den
Der Marktwert sollte auch vom „Liquidationswert“
Auftrag wiederfinden.
(liquidation value) unterschieden werden. Der
Liquidationswert bezieht sich auf den Geldbetrag der
realisiert würde, wenn der Verkäufer den Grundbesitz im
Die Festlegung des Marktwertes
Jetzt-Zustand (on an „as-is“ basis) verkaufen würde.
Der Zweck der meisten U.S.-amerikanischen Immobilien- Während eine Bewertung nach Marktwert voraussetzt,
Wertgutachten ist es, eine sachkundige Stellungnahme dass vor dem Verkauf eine angemessene Zeit für das
über den Marktwert eines Grundstücks basierend auf der Angebot des Grundstücks auf dem freien Markt
hypothetischen Übertragung des Grundstücks zu einem eingeräumt wird, setzt eine Bewertung nach
festgelegten Zeitpunkt abzugeben. Statt eine starre Liquidationswert voraus, dass der Verkauf nach einer
Definition festzulegen, erlauben die USPAP es dem verkürzten Vermarktungsphase erfolgt. Der
Gutachter die Bedingungen, von denen er annimmt, dass Liquidationswert ist als solcher immer niedriger als der
sie auf die Übertragung des Grundstücks Anwendung Marktwert.
finden, darzulegen. Diese Bedingungen unterscheiden
sich von Fall zu Fall, können aber Annahmen über die
Kenntnis oder Motivation des Käufers und Verkäufers, Drei Ansätze zur Bewertung
die Zahlungsbedingungen des Verkaufs, die Zeitspanne in
U.S.-amerikanische Gutachter folgen drei Ansätzen bei
der das Grundstück vor dem Verkauf vermarktet wird
der Bestimmung des Marktwertes:
und andere Faktoren beinhalten. Demnach könnte eine
allgemeingültige Definition des „Marktwerts“ den Der Verkaufsansatz (sales approach), bei dem
Marktwert als den Preis definieren, welcher sich der Marktwert unter Bezugnahme auf den
realistischer Weise verwirklichen lässt, wenn das Verkaufspreis von vergleichbaren
Grundstück sich in einem freien Konkurrenzmarkt Grundstücken bestimmt wird, wobei von den
verkaufen lässt, in dem sowohl der Käufer als auch der Gutachtern Korrekturen nach oben oder unten
Verkäufer frei von Zwängen, umsichtig, kenntnisreich vorgenommen werden, um den Unterschieden
und in ihrem Eigeninteresse handeln.3 zwischen dem zu begutachtenden Grundstück
und den Vergleichsobjekten Rechnung zu
Der Begriff „Marktwert“ (markert value) sollte nicht mit
tragen.
dem Begriff „Verkehrswert“ (fair value) verwechselt
werden. Der erstgenannte ist ein Schätzwert, während der Der Ertragsansatz (income approach), bei dem
andere ein Buchhaltungsbegriff ist (und in mehreren der Marktwert bestimmt wird, indem (i)
Financial Standards Accounting Board Statements entweder der geschätzte zukünftige Zufluss
definiert wurde). Regelungen, die auf eine bestimmte eines Nettobetriebsertrages des Grundstücks
Kategorie von Finanzinstituten Anwendung finden, über eine bestimmte Besitzdauer als ein
erfordern, dass Immobilienvermögen in deren Büchern angemessener Faktor auf den gegenwärtigen
zum Verkehrswert bewertet wird. Der Hauptunterschied Wert diskontiert wird oder (2) eine
zwischen den beiden Bewertungsarten besteht darin, dass angemessene Kapitalisierungsrate (cap rate)
man bei der Bewertung nach „Verkehrswert“ von der auf den jährlichen Betriebsertrag des
Annahme ausgeht, dass der Anlagegegenstand in der Grundstücks angewendet wird.3
Der Kostenansatz (cost approach), bei dem darf, wenn sie keine der Anforderungen verringern, die
der Marktwert bestimmt wird, indem man den ansonsten von den USPAP gestellt werden.
Wert, den das Grundstück haben würde, wenn
es leer stehend und unbebaut wäre (wobei
man den Wert unter Verwendung einer der FIRREA und Transaktionen mit
beiden oben beschriebenen Ansätze bestimmt) bundesstaatlichem Bezug (Federally Related
zu den geschätzten Wiederherstellungskosten
Transactions)
(Nettobetrag der periodengerechten
Abschreibungen) jedweder Bebauung des Das bekannteste Regelungswerk der ergänzenden
Grundstücks addiert. Standards in den Vereinigten Staaten ist Kapitel IX des
Financial Institutions Reform, Recovery, and
Jeder Ansatz bringt eine einzigartige Reihe von
Enforcement Act von 1989 (FIRREA) und die danach
möglichen Fallstricken mit sich, über die sich der Leser
erlassenen Regelungen und Richtlinien.5 Der FIRREA
des Wertgutachtens bewusst sein sollte (einige davon
war Teil der Reaktion des U.S.-Kongresses auf die laxen
werden weiter unten besprochen). Darüber hinaus ist
Standards für die Aufnahme von Immobiliendarlehen, die
nicht jeder Ansatz notwendigerweise auf jedes
unter den regulierten Finanzinstituten Mitte bis Ende der
Grundstück anwendbar. So bietet zum Beispiel der
achtziger Jahre vorherrschten. Die Gesetzgeber waren
Verkaufsansatz keine aussagekräftige Analyse für den
besorgt, dass zu viele der „mangelhaften
Fall, dass für den Verkauf von Grundstücken des zu
Immobiliendarlehen“ aus dieser Zeitspanne auf
schätzenden Typs kein vergleichbarer Markt besteht. In
mangelhafte oder parteiische Immobilienwertgutachten
ähnlicher Weise kann der Ertragsansatz nicht verwendet
zurückzuführen sind. Demzufolge finden die
werden, um Grundstücke zu bewerten, die keine Erträge
Begutachtungsbestimmungen des FIRREA – beinhaltet
abwerfen. Schließlich ist der Kostenansatz nur wenig
in den Regelungen und Richtlinien, die von den
hilfreich bei der Bewertung älterer Grundstücke, bei
Bundesaufsichtsbehörden für Finanzinstitutionen
denen die Wiederherstellungskosten unbeachtlich sein
herausgegeben werden (U.S. Oversight Agencies)6 –
können und die Abwertung schwierig zu bemessen sein
Anwendung auf „Transaktionen mit bundesstaatlichem
kann. Ein gut geschriebenes Wertgutachten sollte eine
Bezug“ („federally related transactions“).
ausführliche Erörterung darüber enthalten, warum
jeweils einer der Bewertungsansätze vom Gutachter für In den meisten Fällen handelt es sich bei einer
nicht anwendbar befunden wurde. „Transaktionen mit bundesstaatlichem Bezug“ um eine
Transaktion, bei der Immobilien als Sicherheit für eine
Finanzierung oder Refinanzierung durch ein unter
Ergänzende Standards staatlicher Aufsicht stehendes Finanzinstitut genommen
werden. Der Begriff „unter staatlicher Aufsicht stehende
(Supplemental Standards)
Finanzinstitute“ schließt U.S.-amerikanische
Die USPAP sehen vor, das ein Gutachter und sein Klient Geschäftsbanken, Sparkassen, Kreditgenossenschaften,
sich darauf einigen können, die in den USPAP Banken-Holdings und Tochtergesellschaften von Banken-
enthaltenen Mindestanforderungen für Holdings, die keine Banken sind, sowie jede ausländische
Immobilienwertgutachten um „ergänzende Standards“4 Bank mit einer Zweigniederlassung oder Filiale in den
aufzustocken. Solche ergänzenden Standards können in Vereinigten Staaten ein.7 Sollte der Darlehensgeber nicht
regulativen Bestimmungen bestehen, die von U.S.- unter eine dieser Arten von Instituten fallen, finden die
amerikanischen Regierungsbehörden oder anderen, FIRREA-Begutachtungsbestimmungen keine
öffentlich-rechtliche Regelungen aufstellenden Instanzen Anwendung. So muss zum Beispiel eine deutsche Bank,
festgelegt werden. Die USPAP bestimmen, dass ein die in den Vereinigten Staaten keine Büros hat und alle
Gutachter nur dann ergänzende Standards akzeptieren ihre U.S.-amerikanischen Immobiliendarlehen in4
Deutschland verbucht, sich selbst nicht an die FIRREA- Die Standarddefinition des Marktwerts
Bestimmungen halten. Bedenken hinsichtlich des benutzen, wie sie in den Richtlinien festgelegt
Zusammenschlusses mehrerer Kapitalgeber und ist, und
hinsichtlich der Liquidität können die deutsche Bank
Durch einen staatlich lizensierten oder
dennoch dazu zwingen, ein FIRREA-konformes
beglaubigten Begutachter durchgeführt
Gutachten zu verlangen, wenn sie U.S.-amerikanische
werden.8
hypothekarisch gesicherte Darlehen vergibt. Der Grund
dafür ist, dass Banken, die als unter staatlicher Aufsicht
stehende Finanzinstitute einzuordnen sind (entweder, FIRREA Ausnahmen
weil sie U.S.-amerikanische Banken oder ausländische
Aufgrund von einigen Ausnahmen, die nach dem FIRREA
Banken mit einer Zweigniederlassung oder Filiale in den
vorgesehen sind, erfordern nicht alle Transaktionen mit
Vereinigten Staaten sind) nur eine Anteilsübertragung
staatlichem Bezug ein den FIRREA-Anforderungen
(assignment) von oder Beteiligung (participation) an
genügendes Gutachten. Genauer gesagt sind solche
einem U.S.-amerikanischen hypothekarisch gesicherten
Bewertungen für (unter anderem) alle der folgenden
Darlehen erwerben dürfen, für das die FIRREA-
Transaktionen nicht erforderlich:
Bewertungsanforderungen erfüllt sind.
Transaktionen im Wert von $ 250.000 oder
Auf lokaler Ebene haben die meisten U.S.-Bundesstaaten
weniger (der „de minimis Grenzwert“).
ein bundesstaatliches Bewertungs- (state board of
appraisal) oder ähnliches Gremium eingerichtet, welches Grundpfandrechte, die bei einer Übersicherung
die Aufgabe hat Gutachter zu lizensieren und zu freigegeben werden müssen.
beglaubigen und lokale Prüfungen und die
Grundpfandrechte, die aus anderen Zwecken
Anforderungen an ständige Weiterbildung zu verwalten.
als der Vollstreckung in den Wert des
Da diese Gremien größtenteils als Reaktion auf den
Grundstückes bestellt wurden (zum Beispiel,
FIRREA und die Mindestanforderungen die der FIRREA
um sich Zugriff auf andere Sicherheiten oder
vorsieht eingerichtet (oder reformiert) wurden, wird
die Möglichkeit, einen Geschäftbetrieb als
dieser Aufsatz sich auf FIRREA selbst konzentrieren. Um
laufenden Betrieb (going concern) zu
den Anforderungen des FIRREA zu genügen, müssen alle
verkaufen, zu sichern).
Bewertungsgutachten wenigstens:
Transaktionen die einen jederzeit kündbaren
Den USPAP entsprechen (wenn nicht sichere
Leasing-Vertrag beinhalten, welcher nicht
und solide Grundsätze des Bankwesens
tatsächlich einen Kauf oder Verkauf von
strengere Anforderungen aufstellen);
geleastem Grundbesitz darstellt.
Schriftlich abgefasst sein und ausreichend
Eine Erweiterung, Erneuerung oder
Information und Analyse enthalten, um die
Refinanzierung bei der (1) sich keine
Entscheidung des an der Transaktion
offensichtliche und wesentliche Änderung am
beteiligten Finanzinstituts zu unterstützen (z.B.
Grundstück ergeben hat, die seine Geeignetheit
das Darlehen zu geben oder der Refinanzierung
als Sicherheit beeinträchtigt oder (2) bei der
zuzustimmen);
keine neuen Mittel, abgesehen von denjenigen,
Hinreichende Wertanpassungen nach unten für die nötig sind um die angemessenen Kosten des
vorgesehene Bebauung, Leerstände, nicht Abschlusses zu decken, vorgeschossen werden.
marktgerechte Mietbedingungen und
Transaktionen die nicht durch Grundbesitz
unverkaufte Einheiten enthalten;
gesichert sind (selbst wenn die Erlöse5
verwendet werden, um Grundbesitz zu Klarstellung dieses Problems durch die U.S.-
erwerben oder darin zu investieren). amerikanischen Aufsichtsbehörden erscheint es als die
beste Vorgehensweise für das zweite Institut, den
Der Erwerb einer bestehenden, durch
Gutachter abermals formell zu beauftragen, ein neues
Grundbesitz gesicherten Darlehensforderung
Wertgutachten zum selben Bewertungszeitpunkt und
(oder eines pools von Darlehensforderungen),
unter den ansonsten selben Maßstäben, die an die
die zum Zeitpunkt, als das Darlehen ausgegeben
Erstellung des bereits bestehenden Wertgutachtens
wurde jegliche anwendbaren FIRREA-
angelegt wurden, zu erstellen. Der Gutachter kann dann
Bewertungsanforderungen erfüllte.9
auf der Basis seiner Unterlagen für das bereits bestehende
Gutachten mit einem Minimum an zusätzlicher Arbeit
Neue Richtlinien für die Unabhängigkeit von derart vorgehen. Obwohl diese Vorgehensweise
einigermaßen beschwerlich und zeitraubender als die
Gutachtern einfache Umadressierung eines bestehenden
Am 27. Oktober 2003 haben die U.S. Aufsichtsbehörden Wertgutachtens ist, scheint dies der einzige Ansatz zu
eine Anweisung ausgegeben, die die FIRREA-bezogenen sein, der die Verbote in den neuen Richtlinien relativ
Richtlinien, die auf die Aufrechterhaltung der sicher umschifft.
Unabhängigkeit von Gutachtern Anwendung finden10,
verschärft haben. Nach der neuen Anweisung muss jeder
Gutachter direkt durch das Institut oder seinen Beauftragung eines Gutachters
Bevollmächtigten beauftragt werden. Die einzige
Die U.S.-amerikanischen Aufsichtsbehörden bestärken
Ausnahme von dieser Regel besteht darin, dass ein
Finanzinstitute ausdrücklich darin, eine schriftliche
Finanzinstitut ein Wertgutachten, das für ein anderes
Auftragsurkunde zu verwenden, wenn sie ein
Finanzdienstleistungsinstitut („financial services
Wertgutachten in Auftrag geben und eine Kopie der
institution“) (nicht definiert) erstellt wurde, verwenden
Urkunde in der permanenten Darlehensakte zu
darf, wenn es feststellt, dass das Wertgutachten FIRREA-
behalten.11 Diese Urkunde dient dann als Nachweis, dass
Anforderungen entspricht und auch ansonsten akzeptabel
die Beauftragung mit der Erstellung des Wertgutachtens
ist. Besonders darf der Gutachter keinesfalls durch den
in einer Art und Weise vorgenommen wurde, die mit den
Darlehensnehmer empfohlen worden sein oder von
Standardverfahren der Finanzinstitute und den FIRREA-
diesem von der genehmigten Liste des Finanzinstituts
Regelungen und -Richtlinien übereinstimmt.
ausgewählt werden. Gleichermaßen ist die Verwendung
eines Wertgutachtens, das vom Darlehensnehmer in Eine Auftragsurkunde kann eine andere Funktion haben,
Auftrag gegeben wurde, strikt verboten. wenn das Immobilien-Wertgutachten im Zusammenhang
mit einem Rechtsstreit oder in Erwartung eines solchen
Angesichts der oben beschriebenen Ausnahmen in den
erstellt wird. Wenn die Urkunde den Anwalt als den
Richtlinien, die die Verwendung eines Wertgutachtens,
Auftraggeber ausweist und ausdrücklich auf einen
das ursprünglich für ein anderes Finanzinstitut erstellt
Rechtsstreit oder einen möglichen Rechtsstreit verweist,
wurde, erlauben, haben sich Finanzinstitute
kann unter Umständen das Wertgutachten einem
verständlicherweise die Frage gestellt, wie sie derartige
besonderen Beweiserhebungsverbot („qualified
Wertgutachten an das zweite Institut richten sollen.
privilege“) unterfallen, das anwaltlichen
Ungünstigerweise sind sogenannte „umadressierte
Arbeitsergebnissen („attorney work product“) in den
Wertgutachten“ – also Wertgutachten, die durch den
Vereinigten Staaten vorbehalten ist. Das bedeutet, dass
Gutachter abgeändert wurden, um Hinweise auf den
das Wertgutachten nicht als Beweismittel der
Originalauftraggeber durch den Namen eines anderen
gegnerischen Partei in einem U.S.-amerikanischen
Finanzinstituts zu ersetzen – nach den neuen Richtlinien
Rechtsstreit eingeführt werden könnten, es sei denn dass
ausnahmslos und schlichtweg verboten. Mangels weiterer6
der Tatsachenstoff, der die Grundlage der Zeugenaussage Die für die Erstellung des Wertgutachtens
bildet, nicht wiedergegeben werden könnte und es zu anwendbaren Standards. Wie oben besprochen
einem ungerechten Ergebnis führen würde, wenn die beinhalten diese typischerweise USPAP,
Zeugenaussage vorenthalten würde – eine hohe Hürde FIRREA und sämtliche anwendbaren
für jeden Prozessgegner.12 Vorschriften der Bundesstaaten. Der Klient
kann auch fordern, dass der Gutachter einer
Bei der Beauftragung eines Gutachters muss darauf
Reihe zusätzlicher Richtlinien befolgt, die vom
geachtet werden, dass man einen Gutachter mit
Klient vorgesehen wurden. Diese vertraglichen
angemessenen Qualifikationen auswählt. Es ist zu
Richtlinien werden oft an die Auftragsurkunden
bedenken, dass die Inhaber von Lizenzen und
angehängt.
Beglaubigungen für Gutachter individuelle Personen sind
und nicht die Organisationen, bei denen sie anstellt sind. Das erforderliche Format des Gutachtens und
Die Tatsache, dass viele der Gutachter, die bei der der zu erbringende Detaillierungsgrad (z.B.
Bewertungsfirma angestellt sind, ordnungsgemäß „das Wertgutachten soll aus einem in sich
beglaubigt und lizensiert sind, ist unbeachtlich, wenn der geschlossenen Gutachten (self-contained
Gutachter, der die Arbeit tatsächlich ausführt, nicht die report) bestehen, das den
maßgeblichen Referenzen hat. Die Bezeichnung Mitglied Begutachtungsanforderungen der USPAP für in
des Gutachterinstituts wird vom Gutachterinstitut an sich geschlossene Wertgutachten entsprechen
gewerbliche Gutachter mit erwiesenen Qualifikationen soll“).
vergeben; die Qualifikationen beinhalten die erfolgreiche
Das Begutachtungshonorar und jegliche
Anfertigung eines mündlichen Wertgutachtens, den
Reisekosten- oder sonstige Kostenerstattungen,
Besuch einer Reihe von vorgeschriebenen Kursen und das
die vom Klienten zu tragen sind.
Bestehen eines neunstündigen Examens. Obwohl viele
hoch qualifizierte Gutachter die Bezeichnung Mitglied des Der Stichtag für die Ablieferung des
Gutachterinstituts nicht führen, ist sie in der Branche ein Wertgutachtens.
anerkanntes Zeichen von Erfolg. Die oben aufgeführten Punkte sollten in jedem
Gutachterauftrag abgedeckt sein. Allerdings wird der
Inhalt der Auftragsurkunden oft ausgehandelt und einige
Inhalte einer Auftragsurkunde für Gutachter Einrichtungen könnten deshalb die Aufnahme der
Welche Themen sollten in einem Auftragsurkunde folgenden zusätzlichen Gegenstände erfordern:
enthalten sein, wenn ein Gutachter einmal ausgewählt
Eine Erklärung, dass das Eigentumsrecht am
wurde? Obwohl die Vorgehensweisen von Institut zu
Wertgutachten auf den Klienten übergehen soll
Institut variieren, sind die folgenden Punkte
und dass der Klient das Recht hat, Kopien des
kennzeichnend für die üblicherweise enthaltenen
fertigen Gutachtens mit anderen interessierten
Themen:
Parteien gemeinsam zu nutzen.
Eine Beschreibung des Grundstücks oder der
Genaue Angaben über Strafgebühren für eine
Rechtsgüter die bewertet werden sollen.
verspätete Abgabe des Wertgutachtens.
Die Definition des Marktwertes, die verwendet
Eine Bestätigung des Gutachters, dass er keine
werden soll.
gegenwärtigen oder für die Zukunft ins Auge
Die Bewertungszeitpunkte, zu denen der gefassten Interessen an dem Grundstück hat,
Marktwert festgelegt werden soll. oder persönliche oder geschäftliche
Beziehungen mit dem Eigentümer des
Der Zweck für den das Wertgutachten
verwendet werden soll.7
Grundstücks oder dessen Tochtergesellschaften unbeschränktem Grundeigentum und vermietetem
hat. Grundeigentum. Ersteres ist ein Recht auf Inhaberschaft,
das als frei von jeglichen anderen Rechten bewertet wird,
Ein Verbot von jeglicher Freizeichnung der
während letzteres ein Recht auf Inhaberschaft ist, das so
beruflichen Gewährleistung durch den
bewertet wird, wie zu den Bedingungen von sämtlichen
Gutachter im Wertgutachten.
bestehenden Pachtverträgen, zu denen der
Eine Bestätigung, dass der Klient das Recht Grundstückseigentümer als Verpächter handelt. Wenn
behält, den Auftrag zu beenden. ein Gebäude, das vollständig an gewerbliche Mieter
Eine Auflage, dass eine spezifische vermietet ist, irrtümlich als unbeschränktes
Computersoftware bei unterstützenden Grundeigentum statt als vermietetes Grundeigentum
Berechnungen verwendet werden soll und eine bewertet wird, könnte der sich daraus ergebende
Erklärung, dass Computerdateien zusammen Marktwert in einem steigenden Mietmarkt bedeutet
mit dem Wertgutachten dem Klienten höher und in einem sinkenden Mietmarkt bedeutend
übergeben werden sollen. niedriger sein.
Eine Verschwiegenheitsvereinbarung die den Andere grundstücksbezogene Rechte, die ein Gutachter
USPAP-Anforderungen entspricht. eventuell nicht ordnungsgemäß in Betracht zieht,
könnten Grunddienstbarkeiten (wie z.B. Rechte, auf dem
benachbarten Grundstück zu parken) oder zukünftige
Die kritische Analyse eines Wertgutachtens (Grundstücks)Entwicklungsrechte sein. Wenn solche
Rechte wertvolle Eigenschaften eines Grundstückes
Ist die Bewertung einmal beendet und das Wertgutachten
darstellen, sollten sie in der Auftragsurkunde explizit
angefertigt und dem Klienten übergeben, steht die
gekennzeichnet werden und der Gutachter sollte
eigentliche Herausforderung bevor. Der Empfänger des
verpflichtet werden, Rat bei den entsprechenden
Wertgutachtens muss nun die dargelegte Analyse und die
Experten (z.B. bei einem Berater für Bauflächenpläne
gezogenen Schlüsse kritisch überprüfen und sich
(zoning counsel) oder einem Architekten zu suchen.
vergewissern, dass das Wertgutachten eine unparteiische
Analyse darstellt, die angemessen durch die
zugrundeliegenden Fakten getragen wird und die eine
„Comps“, die nicht vergleichbar sind
logische, unvoreingenommenen Einschätzung des
Marktwerts und des betreffenden Grundstücks zur Folge Die Genauigkeit eines jeden Wertgutachtens, das den
hat. Nach welchen wesentlichen Gesichtspunkten sollte Verkaufsansatz für die Bewertung verwendet, hängt zum
man schauen, wenn man solch eine Überprüfung großen Teil davon ab, vergleichbare Verkauferlöse von
durchführt? Obwohl jede Bewertung einzelfallabhängig ähnlich beschaffenen Grundstücken (comparable sales,
ist, soll im Folgenden aufgelistet werden, welche üblichen oder auch „comps“) auszumachen. Die Anzahl der comps
Fallstricke man vorsichtshalber ausmachen sollte. muss angemessen sein. Ein oder zwei comps sind
ungenügend. Das Straßenbild jedes comps sollte
einigermaßen vergleichbar mit dem des betreffenden
Ungenügende Identifizierung des Grundstücks Grundstücks sein. Jeder comp und das betreffende
Grundstück sollten gleiche höchstmögliche und beste
Die Tatsache, dass ein Gutachter nicht vollkommen
Verwendungseigenschaften gemeinsam haben. Mit
verstanden oder beachtet hat, welches Grundstück oder
anderen Worten, der Verkauf eines Bürogebäudes der
welche Rechte daran begutachtet werden sollen, muss
Klasse B, das der Erwerber in Eigentumswohnungen
nicht auf den ersten Blick aus dem Wertgutachten
umwandeln will (die höchstmögliche und beste
erkennbar werden. Um ein einfaches Beispiel zu nennen:
Verwendungseigenschaft) sagt wahrscheinlich nichts
es gibt bedeutende Unterschiede zwischen8
über den Wert eines anderen Bürogebäudes der Klasse B Fehlerhafte Nettoerlösprognosen
aus, für das die höchstmögliche und beste
Verwendungseigenschaft die Verwendung als
(Net Income Projections)
Bürogebäude ist. Am wichtigsten ist, dass die comps Für jedes Wertgutachten, das für die Bewertung den
allesamt erst kürzlich erfolgte Transaktionen sein sollten. Ertragsansatz verwendet, sind Annahmen über den netto
Obwohl ein Mangel an neuerer Verkaufsaktivität ein cash flow von entscheidender Bedeutung für die
Anzeichen für einen stagnierenden Markt sein kann, ist es Genauigkeit der Bewertung. Die auf dem Grundbesitz
eher ein Anzeichen eines fallenden (oder gefallenen) bestehenden Mietverhältnisse sollten den geschätzten
Marktes. In diesen Fällen wird ein sorgfältiger Gutachter cash flow bestätigen. Ist das nicht der Fall, sollten die
aktive Marktteilnehmer befragen, um die Prognosen über zukünftige Mieterlöse, Leerstände und
Marktbedingungen besser einschätzen zu können. Abschöpfungsraten des Grundstücks mit den
Marktdaten, die im Wertgutachten an anderer Stelle
dargestellt werden, übereinstimmen. Wenn das
Unangemessene Anpassungen Wertgutachten zum Beispiel einen Markt mit steigenden
Leerständen und sinkenden Mieten darstellt, sollte der
Es sollte niemanden verwundern, dass einige comps
Gutachter nicht von ständig steigenden Mieten ausgehen,
besser als andere sind. Wenn die bewerteten physischen
während in dem Gebäude andererseits Raum frei wird.
und anderen Eigenschaften des Grundstücks mit denen
eines comps verglichen werden, kommt es häufig zu einer Ebenso sollte man sich vor jeglichen plötzlichen und
(positiven oder negativen) Anpassung des von dem comp dramatischen Steigerungen der Mietsätze (sogenannte
„rent-spikes“) in Acht nehmen, wenn es dafür nicht
abgebildeten Wertes. Wenn der comp attraktivere
ungewöhnliche Umstände oder Bedingungen gibt, die auf
Eigenschaften als das betreffende Grundstück hat, sollte
das Grundstück einwirken.
der Gutachter, wenn er den Verkaufsansatz verwendet,
den Verkaufspreis für das betreffende Grundstück, wie er Problematische Prognosen können auch die
durch den comp abgebildet wird, nach unten anpassen. Ausgabenseite des Sachanlagenbuches beeinflussen. Der
Wenn ein comp zum Beispiel größere Flächeneinheiten Gutachter muss adäquate Prognosen über den Anteil der
hat, die für die Mieter attraktiver als die Bodenflächen des Betriebsausgaben des Grundstücks machen, die durch die
betreffenden Grundstücks sind, sollte der Gutachter den Miete wieder eingenommen werden. Eine 100-prozentige
Wert, wie er durch den comp abgebildet wird, nach unten Deckungsrate stellt in der Regel keine adäquate Prognose
anpassen. Das Gegenteil ist richtig, wenn der comp dar. Mit fortschreitendem Alter des Gebäudes übersteigen
weniger attraktive Eigenschaften als das betreffende in der Regel die Ausgaben die Einnahmen.
Grundstück hat. In welche Richtung die Anpassung auch Dementsprechend sollte das Ausgabenverhältnis (also
immer erfolgt, die Begründung dafür (und das Ausmaß das Verhältnis der Betriebsaugaben zu den
der Anpassung) sollte in dem Wertgutachten ausreichend Bruttoeinnahmen) über einen Prognosezeitraum hinweg
dargelegt werden. nicht sinken. Prognosen über die Betriebsausgaben eines
Grundstücks sollten schließlich mit denen von
Man sollte nach einem Muster in den Anpassungen
vergleichbaren Grundstücken übereinstimmen. Wenn
schauen. Ist jede Anpassung vernünftig und entspricht sie
zum Beispiel vergleichbare Grundstücke in der Regel
dem gesunden Menschenverstand? Wenn alle
Betriebsausgaben von $ 10 pro Quadratfuß (929,03cm x
Anpassungen bezogen auf ihren Einfluss auf den
2) haben, ist es (besondere Umstände ausgenommen)
Marktwert des betreffenden Grundstücks entweder
optimistisch oder pessimistisch sind, könnte es sein, dass vom Gutachter unvernünftig anzunehmen, dass das
der Gutachter unabsichtlich Befangenheit an den Tag betreffende Grundstück Betriebsausgaben von lediglich $
5 pro Quadratfuß haben wird.
legt.9
Unbestätigte Abzugs- oder Kapitalisierungsraten aus der Buchhaltung verwechselt werden. Gutachter
berücksichtigen 3 Arten der Abwertung:
Wenn man den Ertragsansatz anlegt, können selbst kleine
Änderungen an der Abzugsrate oder der Die physische Abwertung, die sich auf die
Kapitalisierungsrate einen erheblichen Effekt auf die tatsächliche physische Abnutzung von
letztendliche Einschätzung des Marktwerts haben. Verbesserungen, wie sie während der
Dementsprechend sollte ein gut geschriebenes Ortsbesichtigung des Gutachters festgestellt
Wertgutachten mehr als nur eine oberflächliche wurden, bezieht.
Erläuterung enthalten, wie diese Raten erlangt wurden. Der funktionelle Wertverlust, der sich auf
So ist zum Beispiel eine Erklärung, dass eine durch den jeglichen Mangel an Attraktivität aus Gründen
Gutachter angewendete Rate auf der Basis von der räumlichen Anordnung, des Stils oder des
„Diskussionen mit privaten Landendwicklern“ abgeleitet Designs bezieht.
wurde, nicht ohne weitere Ausführungen ausreichend.
Der außerbetriebliche Wertverlust, der sich auf
Eine angemessene Abzugsrate sollte auf der Basis von einen Wertverlust aufgrund von Einflüssen, die
erzielbaren Erträgen aus anderen Investitionen mit außerhalb des betreffenden Grundstücks liegen,
vergleichbaren Risikoprofilen, die über den selben bezieht.
Zeitraum gehalten werden, abgeleitet werden. In dem
Die physische Abwertung wird von den
Wertgutachten sollten sich die charakteristischen
Erneuerungskosten für Verbesserungen abgezogen, um
Beschreibungen dieser alternativen Investitionen und die
eine Wertverminderung widerzuspiegeln, die
Abzugsraten, die sie bestimmen, wiederfinden.13 Eine
üblicherweise mit dem chronologischen Alter eines
angemessene Kapitalisierungsrate sollte auf der Basis von
Gebäudes in Verbindung gebracht wird. Obwohl ein
den Kapitalisierungsraten abgeleitet werden, die bei den
hoher Grad an Instandhaltung den Betrag der Abwertung
Verkäufen von vergleichbaren Grundstücken
abmindern kann, wäre es sehr ungewöhnlich (den Fall
vorherrschen. Wo sales comps nicht verfügbar sind, kann
eines neu errichteten Gebäudes ausgenommen), wenn ein
eine Kapitalisierungsrate über die Anwendung der
Wertgutachten keine Abzüge für physische Abwertung bei
sogenannten „Investitionsbandbreite“-,
der Anwendung des Kostenansatzes ausweisen würde.
„Ertragskapitalisierungs“- oder „Schulddeckungs“-
Formeln konstruiert werden. Eine Erklärung dieser Zu dem funktionellen Wertverlust gehören veraltete
Formeln geht über Rahmen dieses Artikels hinaus. Wenn elektrische oder sonst im Gebäude befindliche Systeme,
auf irgendeine dieser Methoden in einem Wertgutachten Gebäudegrundrisse, die zu klein oder zu groß für den
Bezug genommen wird, sollte der Leser die Analyse gegenwärtigen Mietmarkt sind und ähnliche Aspekte. Im
besonders sorgfältig untersuchen. Gegensatz dazu bezieht sich der außerbetriebliche
Wertverlust auf Faktoren, die außerhalb des Gebäudes
selbst liegen. Ein Grundstück kann zum Beispiel zu weit
Versäumnisse, eine Abwertung vollständig in von einer neu gebauten Autobahn gelegen sein, oder in
Betracht zu ziehen einer Wohngegend, die nicht mehr attraktiv ist.
Bei dem Kostenansatz für die Bewertung, wird der Wenn der Leser ein Wertgutachten überprüft, das den
Marktwert eines Grundstücks durch die Addition des Kostenansatz verwendet, sollte er nach Hinweisen
Werts des Bodens (wobei zum Zwecke der Bewertung suchen, ob der Gutachter sich mit jeder Art von
davon ausgegangen wird, dass dieser unbebaut ist) zu den Abschreibung sorgfältig befasst hat und
abgewerteten Erneuerungskosten für technische dementsprechend logische Anpassungen bei der
Verbesserungen errechnet. Die berücksichtigten Bewertung des Grundstücks gemacht hat. Der
Abwertungskosten sollten jedoch nicht mit dem Begriff Kostenansatz ist am zuverlässigsten bei neueren10
Grundstücken, die nicht an einer so starken Abwertung Erfahrung ausspielen, um ein Ergebnis zu erzielen. Bei
leiden. der Bewertung eines Einnahmen erzielenden
Grundstücks sollte der Schwerpunkt auf den
Ertragsansatz gelegt werden. Im Gegensatz dazu wird der
Unwahrscheinliche Annahmen Verkaufsansatz eine bedeutende Rolle bei der Bewertung
Wenn eine Bewertung auf der Basis von einer eines Wohnhauses spielen. Anzeichen für eine
sogenannten „hypothetischen Beschaffenheit“ oder Voreingenommenheit eines Gutachters können in der
anderen maßgeblichen Annahmen über das Grundstück Richtigbefundanzeige zum Vorschein kommen. Der Leser
vorgenommen wird, sollte diese Tatsache für den Leser eines Wertgutachtens sollte besondere Aufmerksamkeit
hervorgehoben werden und in dem Wertgutachten auf jede Entscheidung des Gutachters, die Ergebnisse
vollständig offen gelegt werden. Das Gutachten sollte eines der Bewertungsansätze außer Acht zu lassen,
auch die Ausgangsbasis für die Annahme erörtern und die richten, besonders wenn diese Entscheidung für den
relative Wahrscheinlichkeit, dass die angenommene Leser überraschend kommt und nicht anderweitig
Tatsache stimmt oder so eintreten wird. Ungeachtet umfassend durch logische Aspekte und Aussagen, die in
dieses Idealzustandes wird man bei einer aufmerksamen den vorangegangenen Abschnitten des Wertgutachtens
Durchsicht des Wertgutachtens dennoch gemacht wurden, getragen wird.
unwahrscheinliche Annahmen entdecken können.
Verdächtige Annahmen, die in bereits bestehenden
Wertgutachten aufgetaucht sind, sind z.B. Mutmaßungen,
Rechenfehler und Achtlosigkeit
dass der für das Grundstück geltende Bebauungsplan Gutachter sind auch nur Menschen und Menschen
geändert wird, dass das Gebäude trotz eines sinkenden machen Fehler. Bei der Überprüfung eines
Marktes mit hohen Leerständen zu 95 % belegt bleiben Wertgutachtens sollte man auf Rechenfehler achten. Wie
wird, die Annahme dass im Boden wertvolle Mineralien schon zuvor kurz angesprochen, verlangen viele
enthalten seien und eine Annahme, dass eine Gutachteraufträge, dass der Gutachter besondere
Zugangsstrasse angeschlossen wird, obwohl solch eine Software benutzt und dem Klienten die Computerdateien,
Straße noch nicht existiert. Bei der Durchsicht eines die die unterstützenden Berechnungen für die Bewertung
Wertgutachtens sollte man besondere Aufmerksamkeit enthalten, abliefert. Wenn später ein Berechnungsfehler
auf sämtliche Annahmen oder eine hypothetische vermutet wird, sollte eine Überprüfung dieser
Beschaffenheit richten, bei denen der Gutachter andeutet, Computerdateien durch einen sachkundigen Analysten
dass sie allein aufgrund von durch den das Problem schnell beheben.
Grundstücksbesitzer erteilten Instruktionen oder
Rechtschreibfehler, schlechte Grammatik und
gegebenen Informationen ohne unabhängige
Rechenfehler können Anzeichen schlechter Recherchen,
Nachprüfung gemacht oder festgestellt wurden.
grundsätzlicher Unaufmerksamkeit oder unzureichender
Analyse sein. Stößt der Leser eines Wertgutachtens auf
eine ganze Reihe kleinerer Fehler, sollte er auf der Hut
Unzureichende Richtigbefundanzeige
vor größeren Problemen sein.
Ein ordnungsgemäß eingereichtes Wertgutachten wird
mit einer sogenannten Richtigbefundanzeige abschließen,
das die Ergebnisse von jedem der 3 Bewertungsansätze Fazit
untersucht und diese Ergebnisse abwägt, um die
Ein Immobilien-Wertgutachten kann eine bedeutende
schlussendliche Einschätzung des Gutachters bezüglich
Herausforderung für jeden Investor in U.S.-
des Marktwerts des Grundstücks festzulegen. Statt einen
amerikanischen Immobilien, Banker oder Anwalt
bloßen Durchschnittswert zu errechnen, wird der
darstellen. Um sich dieser Herausforderung stellen zu
Gutachter sein professionelles Urteilsvermögen und seine11 können, muss man mit den einheitlichen Standards, an die man umgehen sollte, vertraut sein. Obwohl einige der die sich U.S.-amerikanische Gutachter halten, die Problemgattungen für den Leser eventuell unmöglich zu Bewertungsansätze die sie benutzen, die entdecken sind, können viele Probleme durch ein ordnungsgemäße Vorgehensweise bei der Beauftragung kritisches Durchlesen des Wertgutachtens ausgemacht eines Gutachters, den gesetzlichen und werden. Dieser Artikel gibt Ihnen das notwendige aufsichtsbehördlichen Rahmen der in den Vereinigten Rüstzeug an die Hand, um voll durchstarten zu können. Staaten Anwendung findet und den üblichen Fallstricke, Über den Autor Malcolm K. Montgomery ist Partner der Rechtsanwaltssozietät Shearman & Sterling LLP und dort im Praxisbereicht Real Estate tätig. Die von Herrn Montgomery betreuten Finanzierungen umfassen unter anderem: staatenübergreifende Kreditsicherungseinrichtungen und Mezzanine-Kreditfinanzierungen, Finanzierungen von Immobilienfonds, Finanzierungen mittels Schuldverschreibungen sowie Finanzierungen von Hotels und Resorts. Herr Montgomery hat sein Studium an der Princeton University 1986 mit einem „Bachelor of Arts“ und sein Studium an der New York University 1989 mit einem „Juris Doctor“ abgeschlossen. Er ist Mitglied des Real Estate Financing Committee der New York State Bar Association Real Property Section sowie des International Investment in Real Estate Committee der American Bar Association. Herr Montgomery kann unter der Tel.-Nr. +1-212-848-7587 oder per e-mail unter mmontgomery@shearman.com erreicht werden.
12
Endnotes
1. Kommentar von MARIANNE MOORE, in COMPLETE PROSE, 85 (1987).
2. UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE, Standards Regelung 2-2 (Appraisal Foundation 2004).
3. Für eine ausfürlichere Definition des Begriffs “market value” (die Definition, die in einem den FIRREA-Anforderungen entsprechenden Wertgutachten verwendet werden
muss), vergleiche Office of the Comptroller of the Currency Real Estate Lending and Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 34.42(g); Board of Governors of the Federal
Reserve System Appraisal Standards for Federally Related Transactions, 12 C.F.R. § 225.62(g); Federal Deposit Insurance Corporation Appraisals Regulations, 12
C.F.R. § 323.2(g); Office of Thrift Supervision Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 564.2(g); National Credit Union Administration Appraisals Regulations, 12 C.F.R.
§ 722.2(f).
4. UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE, Supplemental Standards Rule (Appraisal Foundation 2004).
5. Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989, Pub. L. No. 101-73, 103 Stat. 183 (1989) (codified at 12 U.S.C. § 3331-3352). Vergleiche auch
Office of the Comptroller of the Currency Real Estate Lending and Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 34; Board of Governors of the Federal Reserve System Appraisal
Standards for Federally Related Transactions, 12 C.F.R. § 225.61-67; Federal Deposit Insurance Corporation Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 323; Office of Thrift
Supervision Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 564; National Credit Union Administration Appraisals Regulations, 12 C.F.R. § 722.
6. Die Oversight Agencies sind : the Office of the Comptroller of the Currency (OCC), the Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB), the Federal Deposit
Insurance Corporation (FDIC), the Office of Thrift Supervision (OTS), and the National Credit Union Administration (NCUA). Vergleiche 12 U.S.C. § 3350(6).
7. FIRREA definiert “financial institution” als “an insured depository institution as defined in section 3 of the Federal Deposit Insurance Act or an insured credit union as
defined in section 101 of the Federal Credit Union Act.” 12 U.S.C. § 3350(7).
8. 12 C.F.R. § 34.44; § 225.64; § 323.4; § 564.4; § 722.4.
9. Ebenso § 34.43(a); § 225.63; § 323.3; § 564.3; § 722.3.
10. FDIC Financial Institution Letter, “Independent Appraisal and Evaluation Functions,” FIL-84-2003 (October 27, 2003), erhältlich unter
http://www.fdic.gov/news/news/financial/2003/fil0384a.html.
11. Id.
12. In re Brooklyn Bridge Southwest Urban Renewal Project, 270 N.Y.S.2d 703, 706-707 (N.Y. Sup. Ct. 1966).
13. Investoren-Studien (investor surveys) aus denen solche Raten entnommen werden können, werden regelmäßig von Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis und
PriceWaterhouseCoopers herausgegeben.
Falls Sie Fragen zu der vorliegenden Ausarbeitung haben, wenden Sie sich bitte an den Autor:
Malcolm K. Montgomery
New York
(001) 212 848 7587 oder
mmontgomery@shearman.com
599 LEXINGTON AVENUE | NEW YORK | NY | 10022-6069 | WWW.SHEARMAN.COM
©2004 Shearman & Sterling LLP. Shearman & Sterling LLP ist eine in den Vereinigten Staaten von Amerika nach dem Recht des Staates Delaware gegründete Limited Liability Partnership.
Nach dem Recht des Staates Delaware ist die persönliche Haftung der einzelnen Partner beschränkt.
NYDOCS02-#767290-v3Sie können auch lesen
